Znalecký posudek číslo 043/04/11 VH C
025 Ex 4115/07- 40
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuce na základě usnesení vydané Okresním soudem v České Lípě č.j. 7 PC 4546/2007-3, ze dne 16.3.2007, zjištění ceny obvyklé 1) Ocenit nemovitosti : a) Ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 na nemovitosti : pozemky p.č.40, p.č.41 a budova č.p.1 postavená na pozemku p.č. 40, LV č. 54 , Katastrální území Holany b) Ideální spoluvlastnický podíl 1/18 na nemovitosti : pozemky.č. 783, p.č. 784, p.č.787, p.č. 789, p.č. 7790/1, p.č. 791/1, p.č. 792, p.č. 796/1, p,.č. 796/2, p.č. 820, p.č. 823,p.č. 824/2 a pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr(PK) p.č. 772, p.č. 773 díl 1, p.č. 773 díl 2, p.č. 774, p.č. 775 díl 1, p.č. 775 díl 2, p.č. 776, p.č. 785, p.č. 797, p.č. 816, p.č. 817 , p.č. 818, p.č. 819/1, p.č. 823 , LV č. 94 , Katastrální území Vrchoviny a jejich příslušenství, 2) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené , a to cenou obvyklou podle zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ 613807717
DIČ CZ613807717
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 25094076
28
Telefon 235300563
Fax
E-mail
[email protected]
VH CONSULTA – znalecký ústav, s.r.o
Ing. Věra Šilhavá
Kladno, Železničářů 2286, 272 00
DIČ CZ25094076
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Praha 6 soudní exekutor JUDr. Jan Grosam; Objednávka č. ze dne 14.1.2011 Praha 6 - Břevnov, Bělohorská 270/17, 169 00
Telefon 602209515
23.3 2011
Počet příloh:
Fax 31268638
Datum zpracování : 66
Počet vyhotovení:
1
4
E-mail
[email protected] 21.4.2011 Vyhotovení číslo:
1
Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. Podpůrně při stanovení obvyklé ceny byly použity některá ustanovení platného cenového předpisu, vyhl.č. 364/2010 Sb.
Závěr : a)Obvyklá cena byla stanovena ve výši zjištěné ceny a porovnávací hodnoty . Obvyklá cena podílu 1/10 na nemovitosti č.p. 1, LV č.54 v k.ú Holany, obec Holany 17 230 ,- Kč Obvyklá cena podílu 1/18 nemovitostí na LV č. 94 v k.ú a obci Vrchovany 33 920 ,- Kč Obvyklá cena podílu 1/18 nemovitostí na LV č. 94 - lesy v k.ú a obci Vrchovany 2 490 ,- Kč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví , jiná práva a závady znalkyně nezjistila. c) Výsledná cena výše označených nemovitostí pod bodem a) v k.ú Holany a Vrchoviny : 53 640,– Kč Cena slovy: padesáttřitisícšestsetčtyřicetKč
2
Část I – ad a) NEMOVITOST:
Ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 na nemovitosti : pozemky p.č.40, p.č.41 a budova č.p.1 postavená na pozemku p.č. 40, LV č. 54 , Katastrální území Holany
Adresa nemovitosti:
kraj: Liberecký, obec: Holany, 470 02
Katastrální údaje:
05133 okres Česká Lípa, 561584 obec Holany, 640735 k.ú. Holany LV 54
VLASTNÍK:
1. 2. 3. 4. 5.
Hladík Bohumil, Holany 1, Holany, 470 02, vl. podíl: 1 / 10, druh vl.: podílové Hladík Milan, Školní 134, Dubí, Mstišov, 417 03, vl. podíl: 3 / 5, druh vl.: podílové Kozlová Květoslava, 1, Holany, 470 02, vl. podíl: 1 / 10, druh vl.: podílové Řeháková Miluše, Stvolínky 53, Stvolínky, 471 02, vl. podíl: 1 / 10, druh vl.: podílové Tichá Drahomíra, Ploužnice 353, Ralsko, Ploužnice, 471 24, vl. podíl: 1 / 10, druh vl.: podílové
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
2/0
změna stavby rekonstrukce
1920
z toho podzemní:
0
udržovaná
z toho nadzemní:
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
3+1
2
85,89
Garáž
Zahrada
počet
m
2
426
Obestavěný prostor 3 m
Zastavěná plocha 2 m
406,52
52
3
Podkroví
NE
2
neudržovaná Počet bytů:
1
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Rizika nemovitosti: Nařízení exekuce viz LV č. 54 ze dne 23.3.2010
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. 364/2010 Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
172 296 172 300 26 420
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. Nebyly nalezeny obdobné nemovitosti v obdobném technickém stavu k porovnání. Proto byla podpůrně zvolen výpočet podle platného cenového předpisu č. 364/2010 Sb. V obci je Obecní úřad, MŠ, ZŠ kostel, obchod, restaurace, Česká Lípa 10 km. Doprava autobus.,
Závěr : a)Obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty . Obvyklá cena na nemovitosti č.p. 1 , podílu 1/10 v k.ú Holany, obec Holany 17 230,- Kč
4
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění pozemků na LV č. 54 v k.ú a obci Holany, o. Česká Lípa
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.3 2011 , konsultace provedena na Obecním úřadě Holany (paní Subotová)
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu Česká Lípa , LV č. 54 - snímky katastrální mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Dokumentace a skutečnost skutečnosti zjištěny a zaměřeny na místě
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 1920 situovaný v k.ú a obci Holany, o. Česká Lípa. Dům je patrový, nepodsklepený, situovaný ve svažitém terénu na severovýchod. Objekt není napojen na veř. el., síť, vodovod, kanalizaci. Přístup po zpevněné komunikaci .U domu je postavena zděná kůlna v dezolátním stavu a zemní sklep, který nebyl přístupný a nešel zaměřit. Rodinný dům není ve stavu vhodném k bydlení, dle sociálních pracovnic ho nelze v současném stavu užívat.Chybí funkční el. instalace, zdravotně technické rozvody a stavební stav je špatný.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.1 b) Pozemky 1) Pozemky
5
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.1 Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 120 situovaný v k.ú a obci Holany, o. Česká Lípa. Dům je patrový, nepodsklepený, situovaný ve svažitém terénu na sever. Objekt není napojen na veř. el., síť, vodovod, kanalizaci. Přístup po zpevněné komunikaci . Střecha je stanová s taškovou krytinou , se žlaby a svody , bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 45 cm . Vnitřní omítky jsou hladké s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni,koupelně, vnější fasáda je štuková . Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře jsou dřevěné hladké. Schodiště je dřevěné bez podstupnic. Podlahy jsou plovoucí lamino a z keramické dlažby. Elektřina není, topení je lokální na tuhá paliva. V kuchyni je plynový sporák na PB a kamínka tuhá paliva, v chodbě je umyvadlo, vana a chemické WC. Rozvod studené vody , nefunkční . Výčet místností :
1.NP : 2. NP:
chodba, kuchyně , pokoj , schodiště. chodba, 2 pokoje, schodiště
Technický stav : Střešní krytina a komínové těleso zvětralé, okapy shnilé, omítky opadávají, okna dřevěná shnilá a rozbitá, dveře rozbité, trhliny ve fasádě, omítky opadávají, el. a zdravotně technické instalace nefunkční. Celkový stav je velmi špatný, sociální odbor zakázal v domě bydlení, přesto tam bylo při prohlídce 8 dětí a 4 dospělí.
b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky ve svažitém terénu na SV, přístup po zpevněné komunikaci, s možností napojení na veř. el. síť, vodovod.
6
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p.1 – § 26a Podlaží: Název přízemí 1.patro Součet:
Výška 3,20 m 2,80 m 6,00 m
Podlažnost:
107,36 / 53,68
Zastavěná plocha 7,56×7,10 7,56×7,10
= =
53,68 m2 53,68 m2 107,36 m2
= = =
171,76 m3 150,29 m3 84,27 m3 406,32 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,20 × 7,56×7,10 1.patro 2,80 × 7,56×7,10 střecha (0,87+2,80×0,25)×7,56×7,10 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Holany Počet obyvatel: 510 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 274,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Konfliktní rodina bydlí v oceňované nemovitosti Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce II. Objekty pro bydlení 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a
7
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03
kulturní zařízení Základní škola Žádné zdravotnické zařízení Omezené dopravní spojení Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 5 6 7 8
Školství a sport Zdravotní zařízení Veřejná doprava Obyvatelstvo
II. I. II. I.
0,00 –0,03 0,00 –0,40
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,600
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,01 –0,10 –0,08 –0,10 0,00 –0,05 –0,03 0,00 0,00 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,156
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,600 × 0,156 = 4 274,– × 0,084 = 406,32 × 359,02 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p.1 – zjištěná cena:
0,084 359,02 Kč/m3 145 877,01 Kč 145 877,01 Kč
8
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 510 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
0,800 2,169 1,304
Název Zastavěná pl.
Parc. č. 40
– – – – –
5% 7% 4% 4% 20 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 52 35,– 118,7918 2
Cena [Kč] 6 177,17
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
0,800 2,169 1,304 0,400
9
– – – – –
5% 7% 4% 4% 20 % × × × ×
Název Zaharad
Parc. č. 41
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 426 35,– 47,5167 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 20 242,11 26 419,28 Kč 26 419,28 Kč
10
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu
145 880,– Kč 26 420,– Kč 172 300,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 172 300,– Kč Cena slovy: jednostosedmdesátdvatisícetřista Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Hladík Bohumil Hladík Milan Kozlová Květoslava Řeháková Miluše Tichá Drahomíra
Vlastnický podíl 1 / 10 3/5 1 / 10 1 / 10 1 / 10
Podíl ceny 17 230,– Kč 103 380,– Kč 17 230,– Kč 17 230,– Kč 17 230,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena 1/10 nemovitosti podle odborného odhadu znalce 17 230,– Kč Cena slovy: sedmnácttisícdvěstětřicet Kč
11
Část II ad b) NEMOVITOST:
Ideální spoluvlastnický podíl 1/18 na nemovitosti : pozemky.č. p.č. 784, p.č. 789, p.č. 7790/1, p.č. 791/1, p.č. 792, p.č. 796/1, p,.č. 796/2, p.č. 820, p.č. 823,p.č. 824/2 a pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr(PK) p.č. 772, p.č. 773 díl 1, p.čř. 773 díl 2, p.č. 774, p.č. 775 díl 1, p.č. 775 díl 2, p.č. 776, p.č. 785, p.č. 797, p.č. 816, p.č. 817 , p.č. 818, p.č. 819/1, p.č. 823 , LV č. 94 , Katastrální území Vrchoviny
Adresa nemovitosti:
kraj: Liberecký, obec: Vrchovany, 470 02
Katastrální údaje:
05133 okres Česká Lípa, 562238 obec Vrchovany, 786497 k.ú. Vrchovany LV 94
VLASTNÍK:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Chábková Jiřina, Jelení 69/30, Děčín, Děčín VIII-Dolní Oldřichov, 405 02, vl. podíl: 1 / 3, druh vl.: podílové Novák Pavel, Nezvalova 786, Doksy, 472 01, vl. podíl: 1 / 3, druh vl.: podílové Pávová Lucie, Julčín 9, Úštěk, Julčín, 411 45, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové Řehák Pavel, Chlum 68, Chlum, 472 01, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové Řehák Václav, Stvolínky 53, Stvolínky, 471 02, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové Řeháková Jiřina, Provodín 134, Provodín, 471 67, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové Řeháková Miluše, Stvolínky 53, Stvolínky, 471 02, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové Řeháková Miluše, Stvolínky 57, Stvolínky, 471 02, vl. podíl: 1 / 18, druh vl.: podílové
12
– 13 – Rizika nemovitosti: Nařízení exekuce viz LV č. 94 ze dne 23.3.2010
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. 364/2010 Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
839 590
860 462
839 590 839 590
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. V návaznosti byla stanovena cena obvyklá v místě a čase.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
– 14 –
D. Nález 7. Znalecký úkol Ocenění pozemků na LV č. 94 v k.ú a obci Vrchovany, o. Česká Lípa
8. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla dne 23.3 2011 , konsultace provedena na Obecním úřadě Vrchovany (pan starosta Donát Miroslav)
9. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu Česká Lípa , LV č. 94 - snímky katastrální mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
10. Dokumentace a skutečnost skutečnosti zjištěny a zaměřeny na místě
11. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zemědělské pozemky , pozemky ve zjednodušené evidenci a pozemky charakteru neplodná půda, které nejsou v územním plánu určeny pro výstavbu.
12. Obsah posudku a) Pozemky 13. Pozemky
14
– 15 –
E. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 2) Pozemky Jedná se o pozemky zemědělské, charakteru orná půda, trvalý travní porost, ostatní plochy a neplodná půda a pozemky ve zjednodušené evidenci.. Pozemky nejsou v územním plánu určeny pro výstabu.
Ocenění a) Pozemky b.2) Vyhláška 364/2010 Sb. b.2.1) Pozemky – § 28, 29, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 110 obyvatel v obci. § 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. Ostatní plocha, 820 ostatní komunikace Ostatní plocha, 823 ostatní komunikace Součet:
2,169 1,304
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní snížení upravená 270 35,– 75 % 24,7483 2
282
35,– 75 %
552
24,7483
Cena [Kč] 6 682,04 6 979,02 13 661,06
15
– 16 – § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název Parc. č. Orná půda 791/1 Trvalý travní porost 792 Orná půda 796/1 Orná půda 819/1 Orná půda 824/2 Pozemky ve 772 zjednod.evidenci Pozemky ve 773 díl 1 zjednod.evidenci Pozemky ve 773 díl 2 zjednod.evidenci Pozemky ve 774 zjednod.evidenci Pozemky ve 775 díl 1 zjednod.evidenci Pozemky ve 775 díl 2 zjednod.evidenci Pozemky ve 776 zjednod.evidenci Pozemky ve 785 zjednod.evidenci Pozemky ve 797 zjednod.evidenci Pozemky ve 816 zjednod.evidenci Pozemky ve 817 zjednod.evidenci Pozemky ve 818 zjednod.evidenci Pozemky ve 819/1 zjednod.evidenci Pozemky ve 823 zjednod.evidenci Součet:
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 8 039 11,69 11,6900 183 11,69 11,6900 796 9,43 9,4300 338 11,69 11,6900 127 11,69 11,6900 45 9,43 9,4300 2
Parc. č. 784 785
1,000
BPEJ 51100 51100
Cena [Kč] 93 975,91 2 139,27 7 506,28 3 951,22 1 484,63 424,35
51100 51100
29 850
11,69
11,6900 51100
348 946,50
450
11,69
11,6900 51100
5 260,50
94
11,69
11,6900 51100
1 098,86
19 962
11,69
11,6900 51100
233 355,78
438
11,69
11,6900 51100
5 120,22
86
11,69
11,6900 51100
1 005,34
27
11,69
11,6900 51100
315,63
8 308
11,69
11,6900 51100
97 120,52
134
11,69
11,6900 51100
1 566,46
650
11,69
11,6900 51100
7 598,50
1 687
11,69
11,6900 51100
19 721,03
565
11,69
11,6900 51100
6 604,85
20
11,69
11,6900 51100
233,80
71 799
837 429,65
§32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: Koeficient prodejnosti Kp: Název Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha,
×
× ×
0,250 1,000
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní sníž. upravená 1 131 9,43 2,3575
Cena [Kč] 2 666,33
2
9,43
503 16
2,3575
1 185,82
– 17 –
Název neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Součet:
Parc. č.
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní sníž. upravená 2
789
83
9,43
2,3575
195,67
790/1
1 683
9,43
2,3575
3 967,67
796/2
575
9,43
2,3575
1 355,56
3 975
9 371,05
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
a.
Cena [Kč]
860 461,76 Kč 860 461,76 Kč
Porovnávací hodnota
i. Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. 1) Pozemky v obci za Holým vrchem, Česká Lípa - pozemky neplodná půda a trvalý travní porost 2) Pozemky v obcí Zákupy - orná půda
Porovnávací pozemky: Pozemky za Holým vrchem Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemky v obci Zákupy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
366 432,– 33 312,00 11,– 0,800 8,80 1,00
Kč m2 Kč/m2
717 903,– 79 767,00 9,– 0,800 7,20 1,00
Kč m2 Kč/m2
7,20 8,– 8,80 8,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
17
Kč/m2
Kč/m2
– 18 – Oceňované pozemky: Název Ostatní plocha, ostatní komunikace Ostatní plocha, ostatní komunikace Orná půda Trvalý travní porost Orná půda Orná půda Orná půda Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Pozemky ve zjednod.evidenci Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Ostatní plocha, neplodná půda Výměra – celkem (V):
p.č. 820
Výměra 270,00 m2
823
282,00 m2 8 039,00 m2 183,00 m2 796,00 m2 338,00 m2 127,00 m2 45,00 m2
791/1 792 796/1 819/1 824/2 772 773 díl 1
29 850,00 m2
773 díl 2
450,00 m2 94,00 m2
774 775 díl 1
19 962,00 m2
775 díl 2
438,00 m2
776
86,00 m2
785
27,00 m2
797
8 308,00 m2
816
134,00 m2
817
650,00 m2
818
1 687,00 m2 565,00 m2
819/1 823
20,00 m2
784
1 131,00 m2
785
503,00 m2
789
83,00 m2
790/1
1 683,00 m2
796/2
575,00 m2 76 326,00 m2 18
– 19 –
Cena pozemků (V × SJC): 76 326,00 m2 × 8,– Kč/m2 Pozemky – porovnávací cena:
=
610 608,– Kč 610 608,– Kč
19
– 20 –
F. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou
860 460,– Kč 610 610,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 610 610,– Kč Cena slovy: šestsetdesettisícšestsetdeset Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Chábková Jiřina Novák Pavel Pávová Lucie Řehák Pavel Řehák Václav Řeháková Jiřina Řeháková Miluše Řeháková Miluše
Vlastnický podíl 1/3 1/3 1 / 18 1 / 18 1 / 18 1 / 18 1 / 18 1 / 18
Podíl ceny 203 536,67 Kč 203 536,67 Kč 33 922,78 Kč 33 922,78 Kč 33 922,78 Kč 33 922,78 Kč 33 922,78 Kč 33 922,78 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/18 podle odborného odhadu znalce 33 920,– Kč Cena slovy: třicettřitisícdevětsetdvacet Kč
20
– 21 –
Část III – lesy ad b)
ZNALECKÝ POSUDEK č.24/11 o ceně pozemků p.č.783 a 1787 v k.ú. Vrchovany včetně porostů na nich
Objednavatel posudku: VH CONSULTA – znalecký ústav s.r.o. Ing.Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno - Kročehlavy
Účel posudku: ocenění nemovitosti na základě exekučního příkazu - cena zjištěná dle právního předpisu - ocenění lesního porostu zjednodušeným způsobem - vyjádření k ceně v čase a místě obvyklé Ocenění provedeno dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb. (dále jen „vyhláška“)
Vypracováno ke dni 18.4.2011 /Osmnáctéhodubna2011/
Posudek vypracovala : Ing.Dana Bechynská znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady lesa, lesních porostů, pozemků a škod na nich 270 06 Kounov 147
Posudek obsahuje šest stran textu včetně titulního listu a osmnáct stran příloh objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
Výtisk č.1
21
– 22 –
1./ Úvod do problematiky Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr.Grosama č.j. 025 Ex-4115/07-40, exekuce nařízená rozhodnutím Okresního soudu v České Lípě na spoluvlastnický podíl 1/18 Miluše Řeháková, nar.8.6.1984 Účelem posudku je ocenění spoluvlastnického podílu 1/18 následujících pozemků: Katastrální území: Obec: Okres: LV: Katastrální úřad : Katastrální pracoviště : Parcela p.č. 783 787
786497 Vrchovany 562238 Vrchovany CZ0511 Česká Lípa 94 Liberecký kraj Česká Lípa
Výměra m2 770 2511
Druh pozemku lesní pozemek lesní pozemek
Způsob ochrany PUPFL PUPFL
Vlastnické právo: Chábková Jiřina, Jelení 69/30, 405 02 Děčín 2, nar. 15.3.1948 Novák Pavel, Nezvalova 786, 472 01 Doksy, nar. 27.2.1971 Pávová Lucie, Julčín 9, 411 45 Úštěk, nar. 27.6.1985 Řehák Pavel, Chlum 68, 472 01 Doksy, nar. 3.9.1976 Řehák Václav, Stvolínky 53, 471 02 Stvolínky, nar. 15.9.1987 Řeháková Jiřina, Provodín 134, 471 67 Provodín, nar. 10.9.1977 Řeháková Miluše, Stvolínky 53, 471 02 Stvolínky, nar. 17.1.1958 Řeháková Miluše, Stvolínky 57, 471 02 Stvolínky, nar. 8.6.1984
1/3 1/3 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18 1/18
2./ Podklady pro vypracování posudku - výpis údajů z katastru nemovitostí k.ú. 786497 Vrchovany LV 94 - porostní mapa pro uvedené pozemky - katastrální mapa daných pozemků - venkovní šetření znalce 2.1./ Výsledky místního šetření Místní šetření proběhlo dne 18.4.2011. Lokalita se nachází severně od osady Nový Berštejn po pravé straně silnice Dubá – Jestřebí. Pozemky tvoří výběžek lesního komplexu mimo zastavěné území. Na místě bylo zjištěno, že skutečnost souhlasí s vypracovanými lesními hospodářskými osnovami, věk porostu se aktualizuje. Porosty jsou zařazeny do lesů hospodářských, pásmo ohrožení D.
22
– 23 –
3./Ocenění 3.1/ Ocenění lesních pozemků Výpočty provedené dle § 30 a přílohy č.24 a násl. vyhlášky jsou obsaženy v příloze posudku. 3.2./ Ocenění lesního porostu Základní cena za 1 m2 jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce Ha = [(Au - c ) x fa + c ] x Ba Ha ...........cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění Au ............ cena mýtní výtěže skupiny dřevin věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň c ...............náklady na zajištěnou kulturu fa ...............věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň Ba .............. zakmenění ve věku ke dni ocenění Výpočty provedené dle § 35 a násl. a přílohy č.26 a násl. vyhlášky jsou obsaženy v příloze posudku. Úprava cen provedena podle přílohy č.31 tabulka č.2 položka 10.1., porosty se sníženou produkční schopností, nižším zpeněžením sortimentů nebo rozdílnými těžebními náklady oproti úrovni skupiny, ve které jsou zařazeny. 3.3./ Rekapitulace cen nemovitosti – cena zjištěná Výměra m2
Cena pozemku
Cena porostu
Cena celkem
783
770
3.796
11.636
15.432
787
2511
12.379
37.913
50.292
Celkem
3281
16.175
49.549
65.724
898,60
2.752,70
3.651,30
Pozemek p.č.
Podíl 1/18 Zaokrouhleno dle §46
3.650
Na základě předložených podkladů a místního šetření oceňuji podíl 1/18 na pozemcích p.č.783 a 787 v k.ú.Vrchovany včetně porostů na nich po zaokrouhlení dle § 46 vyhlášky na 3.650,-Kč (Třitisícešestsetpadesátkorun).
23
– 24 –
4./Ocenění lesního porostu zjednodušeným způsobem - § 40 Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem se cena lesního porostu zjistí jako součet dílčích cen jednotlivých skupin dřevin vypočítaných zjednodušeným postupem podle vzorce: ZCSD = VSD x CSD x Ba x KP ZCSD ………………zjištěná cena skupiny dřevin v Kč VSD ………………..výměra zastoupené skupiny dřevin v m2 CSD ………………..cena v Kč/ m2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 z tabulek č.1 až 6 v příloze č.33 Ba ………………..zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění KP ……………….koeficient prodejnosti uvedený v příloze č.39 Výpočty provedené dle § 40 vyhlášky jsou obsaženy v příloze posudku. 4.1./ Rekapitulace cen nemovitosti – cena pro účely daně Cena pozemku Cena porostu Cena nemovitosti Podíl 1/18 Výsledná cena po zaokrouhlení dle §46 činí (Dvatisícečtyřicetkorun).
16.175-Kč 20.630,-Kč 36.805,-Kč 2.045,-Kč 2.040,-Kč
5./Ocenění – cena v čase a místě obvyklá Možnost výstavby: ne, pozemky se nacházejí mimo zastavěné území Konfigurace terénu: rovina Nadmořská výška: 330 m n.m. Poloha vzhledem k centru obce: mimo intravilán obce, vzdálenost od obce cca 2 km Zástavba v okolí: pozemky bezprostředně navazují na lesní pozemky a zemědělskou půdu Dostupnost: dopravně nedostupné, pouze polní a lesní cesty Životní prostředí: bez poškození Výhody posuzovaných nemovitostí: klidné místo, lesní porosty, rekreační oblast Nevýhody posuzovaných nemovitostí: vzdálenost od obce, nedostupnost, malá výměra Na současných lesních pozemcích se do budoucna nepředpokládá žádné jiné využití než pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ocenění lesních pozemků s lesními porosty je provedeno výnosovou metodou s využitím metody čisté současné hodnoty. Ocenění vychází z výpočtů základních charakteristik majetku, tj. celkové velikosti majetku, středního plošného věku, průměrného bonitního stupně, průměrného zakmenění, průměrného zastoupení dřevin. Výpočty provedené metodou čisté současné hodnoty jsou obsaženy v příloze posudku. Úprava cen provedena pro porosty se sníženou produkční schopností, nižším zpeněžením sortimentů nebo rozdílnými těžebními náklady oproti úrovni skupiny, ve které jsou zařazeny. S podobnými nemovitostmi se běžně v okolí neobchoduje, proto není možno použít porovnávací cenu nemovitosti. 24
– 25 –
5.1./ Rekapitulace cen nemovitosti – cena obvyklá Výměra m2
Cena pozemku
Cena porostu
Cena celkem
783
770
3.796
6.719
10.515
787
2511
12.379
21.925
34.304
Celkem
3281
16.175
28.645
44.820
898,60
1.591,40
2.490
Pozemek p.č.
Podíl 1/18
Na základě předložených podkladů a místního šetření považuji za cenu obvyklou pro vlastnický podíl 1/18 na pozemcích p.č.783 a 787 v k.ú. Vrchovany včetně porostů na nich po zaokrouhlení
cenu 2.490,-Kč (Dvatisícečtyřistadevadesátkorun).
Ing.Dana Bechynská
Přílohy: Výpočty – 6 stran Výpis z Katastru nemovitostí k..ú.Vrchovany LV 94 – 7 stran Kopie katastrální mapy k.ú.Vrchovany - 2 strany Porostní mapa k.ú. Vrchovany - 2 strany Výpis údajů z LHO pro LHC 408802 – 1 strana
25
– 26 –
Znalecká doložka Uvedený znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.3.1994 pod č.j.Spr.4001/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady lesa, lesních porostů a pozemků a škod na nich. Znalecký posudek byl zapsán ve znaleckém deníku pod č.j.24/11 Znalečné a náhradu nákladů účtuji účetním dokladem č. 24/11 podle připojeného rozpisu.
V Kounově dne 18.4.2011
Ing.Dana Bechynská 270 06 Kounov 147
26
– 27 –
G. Znalecká doložka
VH CONSULTA S.R.O. byla zapsána ministerstvem spravedlnosti do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne 9.4.1997 pod zn. 34-97-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Odhad byl zapsán pod poř. č. 043/04/11 VH C.
Znalečné a náhrada nákladů je účtována dokladem č. 047/04/11 VH C podle připojené likvidace.
VH CONSULTA S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů 2286 272 00 Kladno
V Kladně dne 1.5.2011
27
– 28 –
H. Seznam příloh Příloha č. 1 – Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 – Barevná fotodokumentace Příloha č. 4 – Přílohy ZP č. 24/11 Příloha č. 5 - Usnesení Příloha č. 6 – Mapa
28
(31 listů) (5 listů) (9 listů) (19 listů) (1 list) (1 list)
– 29 –
Katastrální mapa parcely 40
29
– 30 –
Katastrální mapa parcely 41
30
