Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 4069/085/2016 6
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka - byt, Jednotka č. 754/321 v domě čp. 753-754 na pozemku p.č. st. 1230, vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě čp. 753-754 a pozemku p.č. st. 1230, to vše v k.ú. Studánka obce Pardubice. Pod Studánkou 754, 53002 Pardubice - Studánka Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Studánka, kód k.ú. 717843, LV 52090 st. 1230 Martin Ondráček, Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Ondráček, Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:026/2016-A, 10.5.2016
NEMOVITOST:
Adresa objednatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
Současný stav 1 700 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
20.5.2016 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 25.5.2016
2
Datum zpracování :
25.5.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.22 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
6
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
754/321
3. NP
Typ
2+kk
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sídlištní zástavba 89 693 (stagnace) výborně udržovaná výborně udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
56,70
7,14
5,74
ks
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
5
Počet bytů/nebytů
30/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
69,57
66,00
Kč/m2
6 384 / 191 530 25 758 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Věcná hodnota
1 749 000 Kč 1 396 625 Kč 1 700 000 Kč
Obvyklá cena Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
Oceňované nemovitosti se nacházejí v atraktivní lokalitě krajského města Pardubice, v zóně sídlištní zástavby, v těsné blízkosti lesa a luk. Jedná se o zděný bytový dům, s dobrým standardem vybavení, žádaná velikost bytu. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v daném regionu v posledním období mírně rostoucí trend. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že byt je obsazen do roku 2020. Určitým zmírněním této skutečnosti je fakt, že se jedná o tržní nájemné, nicméně i tak bude okruh zájemců omezen. Výše zástav nebyla v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Pardubice jsou krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji města, v části zvané Studánka, v sídlištní zástavbě v ulici Pod Studánkou.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě s plochou střechou, o jednom podzemním a pěti nadzemních podlažích. V 1. PP jsou sklepy a technické prostory. Objekt je uložen na základových pasech s hydroizolací, svislé konstrukce zděné tl. 40 cm, stropy s rovným podhledem, plochá střecha, krytina živičná s posypem, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, fasáda s minerální stěrkou, schody betonové s keramickým obkladem, bleskosvod, v domě je výtah. Oceňovaný byt se nachází ve 3. NP vchodu čp. 754, napravo od výtahu. Příčky jsou zděné, vnitřní omítky stropů a stěn vápenné štukované, dveře hladké plné a prosklené, okna plastová s izolačním dvojsklem, povrchy podlah laminátové plovoucí, vytápění ústřední z dálkového zdroje, el. instalace 230/400 V, rozvod studené a teplé vody, rozvody vnitřní kanalizace, kuchyňská linka s elektrospotřebiči a digestoří, hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC, zděné bytové jádro. Dům je užíván od roku 2008. Je prováděna běžná údržba. Byt je rovněž průběžně udržovaný. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 30 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo 414/33 podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 414/33
Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Statutární město Pardubice
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu:
nájemní smlouva do roku 2020 8.500,- Kč/měsíc bez energií
Tyto informace vychází pouze z ústního sdělení stávajících nájemníků, podle kterých jde o standardní nájemní smlouvu na dobu určitou do roku 2020 (prodloužení původní smlouvy z roku ???2008,2009, která končila v roce 2014). Podle dostupných informací smlouvu uzavřel vlastník pan Ondráček a nájemci manželé Vaňousovi.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, rozhodnutí o úpadku a vyhlášení konkurzu, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 52090 pro k.ú.Studánka.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 555134 Pardubice Pod Studánkou
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0532 Pardubice 717843 Studánka
Vlastníci
Podíl
FO
Martin Ondráček
Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice
Stavby na LV 51809 část obce Studánka
1/1
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 753-754 na pozemku p.č. st. 1230
Bytový dům
Jednotky na LV 52090 Číslo jednotky: 754/321
Spoluvlastnický podíl: 6 384 / 191 530
Pozemky na LV 51809 st. 1230
Stavební parcela
Parcela KN
633 m
-4-
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj s kuchyňským koutem byt pokoj byt chodba byt koupelna byt lodžie byt Celková podlahová plocha Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 34,58 m2 14,70 m2 5,74 m2 7,42 m2 7,14 m2 69,57 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 34,58 m2 14,70 m2 5,74 m2 7,42 m2 3,57 m2 66,00 m2
70 66,00 23 000 100,00 1 518 071 8 92 8,00 1 396 625
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý, zcela zastavěn stavbou bytového domu.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 1230
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 6 384 / 191 530
633 633
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt Pardubice
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Pardubice - Studánka
Byt o dispozici 2+1 v klidné lokalitě města Pardubice - Studánka, ulice Dublinská. Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu se zasklenou lodžií (kolaudace 2001). Dispozice - chodba s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj s kuchyňskou linkou, zasklená lodžie, ložnice, koupelna a samostatné WC. Kuchyňský kout vybaven kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. K bytu naleží sklep v suterénu domu. V roce 2020 byt bude převeden do osobního vlastnictví, anuita splacená. V budově je výtah. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Úvaha
zpracovatele ocenění - volný byt;
zděný bytový dům
70,00
2. NP/5
2+1
2 620 000
-5-
37 429
0,72
26 949
Byt Pardubice
Pardubice - Bílé Předměstí, ul. Bezdíčkova
Byt o velikosti 2+1 a celkové výměře 64 m2 v cihlovém domě v Pardubicích. Byt i dům jsou po rekonstrukci. K bytu náleží zahrada a soukromé parkoviště. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně horší lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - v menším bytovém domě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Vliv pozemku vlastní navazující pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v mírně horší lokalitě; Velikost objektu - v menším bytovém domě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt;
zděný bytový dům
64,00
1. NP/2
2+1
2 060 000
32 188
Byt Pardubice
0,68
21 846
Pardubice - Bílé Předměstí, ul. Na Drážce
Byt o velikosti 2+kk se zahrádkou, v ulici Na Drážce v Pardubicích. Byt se nachází v přízemí třípodlažního domu. Dálkový ohřev teplé vody a vytápění, samostatný bezbariérový vchod. Bezproblémové parkování je na vyhrazeném parkovišti před domem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší - snáze prodejný - koeficient 0,95; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - menší - snáze prodejný; Vliv pozemku vlastní navazující pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt;
zděný bytový 44,00 dům Stanovená jednotková cena:
1. NP/3
2+kk
1 980 000 26 500 Kč/m2
45 000
0,68
Porovnávací hodnota:
30 703 1 749 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v atraktivní lokalitě krajského města Pardubice, v zóně sídlištní zástavby, v těsné blízkosti lesa a luk. Jedná se o zděný bytový dům, s dobrým standardem vybavení, žádaná velikost bytu. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v daném regionu v posledním období mírně rostoucí trend. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že byt je obsazen do roku 2020. Určitým zmírněním této skutečnosti je fakt, že se jedná o tržní nájemné, nicméně i tak bude okruh zájemců omezen. Výše zástav nebyla v obvyklé ceně zohledněna.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav 1 749 000 Kč 1 396 625 Kč 1 700 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
-6-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
