Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3118/319/2012 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 29/3 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 29 a na pozemku p.č. st. 74, vše v k.ú. Letohrad obce Letohrad. Komenského, Letohrad Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Letohrad, k.ú. Letohrad, kód k.ú. 680664, LV 3041, 3008 st. 74 Ing. Bohumír Maceška, Komenského 29, 56151 Letohrad, spoluvlastnický podíl: 86 / 1000 Ing. Bohumír Maceška, Komenského 29, 56151 Letohrad, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURADRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:530/2012-N, 7.11.2012 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: fax:
Datum místního šetření: 11 stran
Borohrádku, dne 28.11.2012
e-mail:
Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 750 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
22.11.2012
Datum zpracování :
28.11.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
stavba dokončena v r. 1910 rekonstrukce v r. 1980 dílčí střecha, fasáda zateplení dílčí sociální zařízení kuchyňská linka
celková celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
3
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
29; 29/3
2.NP/3
Typ
3+kk
okna, dveře podlahy
ostatní okna
dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
změna stavby v r.
Přípojky:
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část 6 366 () dobře udržovaná dobře udržovaná ústřední / etážové - elektřina
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
5/1
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
77,83
0,00
0,00
0
77,83
77,83
Kč/m2
1/1
9 636 Kč/m2
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení
evidence v KN
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 780 401 Kč 0 Kč 1 011 790 Kč 750 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města, ve starším bytovém domě, umístěném u rušné komunikace. Byt je však umístěn v klidné odvrácené části domu. Použité konstrukce a vybavení jsou spíše mírně podstandardní, údržba je mírně zanedbaná. Byt je využíván jako kancelář, avšak opětovné využití k bydlení je možné bez větších finančních nákladů. Na jednu stranu jde o byt umístěný v centru města, tedy ve velmi atraktivní lokalitě, na druhou stranu prakticky nelze v místě parkovat. Nabídka srovnatelných bytů v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. -2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3041, k.ú. Letohrad obce Letohrad, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 6.11.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Letohrad je město s 6 366 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, zdravotnické zařízení, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Je zde velmi dobrá dostupnost větších měst - Źamberka a Ústí nad Orlicí.
Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji města, po levé straně hlavní komunikace procházející obcí na Žamberk, cca 100 m od Václavského náměstí, v zástavbě řadových domů podél ulice Komenského.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní a zástavní právo soudcovské, viz oddíl C LV č. 3041. Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích, se sedlovou střechou, který je umístěn v zadním traktu domu - odvrácená část domu od rušné komunikace. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy je z falcovaného plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah. Oceňovaný byt se nachází ve 2. NP napravo od vchodu. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností jsou dřevěné s textilií a z keramické dlažby, vytápění je ústřední s elektrokotlem, ohřev teplé vody je průtokovým ohřívačem. Vybavení kuchyně chybí, je zaveden světelný i motorový proud, osazen bleskosvod, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. 3+kk - kancelář s kuchyňským koutem, 2 kanceláře, koupelna, WC, komora, chodba Oceňované nemovitosti jsou v dobrém stavebně-technickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek je rovinatý a je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemky jsou zcela zastavěny stavbou bytového domu.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemků je zahrnuta v jednotkové ceně bytu.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 74
Výměra m2 573
Jednotková cena Kč/m2 573
Spoluvlastnický podíl 86 / 1 000 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 0
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kancelář kancelář kancelář koupelna komora chodba WC Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 25,40 m2 18,22 m2 15,79 m2 4,37 m2 2,32 m2 9,48 m2 2,25 m2 77,83 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 25,40 m2 18,22 m2 15,79 m2 4,37 m2 2,32 m2 9,48 m2 2,25 m2 77,83 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 77,83 20 000 1 556 600 100,00 102 0 35,00 1 011 790
-4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Letohrad, ul. Komenského byt 3+kk ve zděném bytovém domě zděný řadový netypový bytový dům
77,83
X 2.NP/3
3+kk
X
X
X
X
0,50
11 711
0,52
9 880
0,50
10 000
0,61
12 200
Srovnávané jednotky Letohrad
Zděný byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve 3.NP bytového domu, náleží k němu sklep a lodžie. V roce 2010 prošel částečnou rekonstrukcí (nová plast. okna, koupelna, WC). Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový dům
64,00
3.NP/5
3+1
1 499 000
23 422
Letohrad
Byt 3+1 s balkonem v osobním vlastnictví. Nově zrekonstruován: nová plastová okna, radiátory, podlahy, koupelna, nová kuchyňská linka. Byt 3+1 se nachází ve 4.NP panelového domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; panelový bytový dům
68,00
5.NP/8
3+1
1 292 000
19 000
Letohrad
Zděný byt 2+1 OV s balkonem v 5. patře revitalizovaného domu s bezbariérovým výtahem. Kompletní rekonstrukce bytu 2012 - kuchyně, koupelna, WC, plastová okna, částečně rozvody elektřiny. K bytu náleží sklep. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybaven; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; panelový bytový dům
58,00
5.NP/8
2+1
1 160 000
20 000
Jablonné nad Orlicí
Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v 1.NP zděného domu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí (podlahy, omítky, el. instalace, vlastní plynové topení). Dispozice - předsíň, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. K bytu náleží rozsáhlé sklepní prostory, půda a garáž nedaleko domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový dům
58,00
1.NP/2
2+1
1 160 000
-5-
20 000
Žamberk
Zděný podkrovní byt 3+kk. Byt má plastová okna. Použité konstrukce a vybavení standardní. Vytápění akumulačními kamny. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy;
zděný bytový dům
64,00
1.NP/3
3+kk
848 000
13 250
0,67
8 878
0,55
7 495
Ústí nad Orlicí
Byt 2+1 v osobním vlastnictví, ve 2. NP zděného domu. Dispozice - chodba, kuchyň, obývací pokoj s francouzským oknem, pokoj, koupelna a WC. K bytu náleží sklep. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy;
zděný bytový dům
51,00
2.NP/3
2+1
Variační koeficient před úpravami: 20,02 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
695 000
Variační koeficient po úpravách:
Porovnávací hodnota
15,93 % 2 10 027 Kč/m 2 77,83 m
780 401 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3041 ze dne 6.11.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 28.11.2012.
Znalecká doložka:
13 627
počet stran A4 v příloze: 1 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
