ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1765/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 453/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 9195, vymezená v budově Klatovy II, č.p. 453, zapsané na LV č. 9031, stojící na st. parcele č. 1818, zapsané na LV č. 9031. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 713/15378 na společných částech bytového domu č.p. 453, zapsaného na LV č. 9031 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 713/15378 na st. parcele č. 1818 o výměře 339 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9031.To vše v k.ú. Klatovy, obec Klatovy, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 – Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 17.07.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 14 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 20.07.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 453/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 9195, vymezená v budově Klatovy II, č.p. 453, zapsané na LV č. 9031, stojící na st. parcele č. 1818, zapsané na LV č. 9031. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 713/15378 na společných částech bytového domu č.p. 453, zapsaného na LV č. 9031a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 713/15378 na st. parcele č. 1818 o výměře 339 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9031.To vše v k.ú. Klatovy, obec Klatovy, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
1.2. Podklady
• Objednávka na provedení odhadu • Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby • Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 9195 pro k.ú. Klatovy ze dne 17.03.2015 • Informace z Katastru nemovitostí LV č. 9031 pro k.ú. Klatovy ze dne 20.07.2015 • Kopie katastrální mapy z nahlížení do Kn • Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 9195 ze dne 17.03.2015 pro k.ú. Klatovy SJM Šlehofer Václav a Šlehoferová Renata, Pod Koníčky 453, Klatovy II, 33901 Klatovy Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Pod Koníčky čp. 453 Klatovy Klatovy Klatovy LV č. 9195
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 9195 pro k.ú. Klatovy). -
omezení vlastnického práva
Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Klatovy, v mírně okrajové, severní části, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 3582/13 ve vlastnictví Město Klatovy, nám. Míru 62, Klatovy I, 33901 Klatovy), ul. Pod Koníčky. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními zděnými a panelovými bytovými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je 4
orientován ze severovýchodní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 6 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech minulého století, po revitalizaci, s výtahem. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové. Město Klatovy se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Klatovy je také obcí s rozšířenou působností. Osídlení tohoto středně velkého města dosahuje zhruba počtu 22890 obyvatel.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 68,82 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně. V bytě je předsíň (4,76m2, ker.dlažba), z předsíně rovně WC (1,14m2), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (10,55m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na jih), z kuchyně do koupelny (2,44m2, umyvadlo, sprchový kout), z předsíně vlevo pokoj (21,00m2, plovoucí, okno na jih), průchozí do druhého pokoje (11,77m2, koberec, okno na jih), z předsíně vpravo pokoj s lodžií (17,16m2, koberec, lodžie na jih). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová na jih, do frekventované ulice Pod Koníčky, v bytě byla provedena přibližně před 2 roky celková rekonstrukce, byt je v dobrém, udržovaném stavu. K užívání bytu náleží lodžie 3,00m2 přístupná z bytu a sklep 2,44m2 v suterénu domu.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 713/15378 na pozemku st. parc. č. 1818 o výměře 339m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný bytovým domem čp. 453. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci, v dobrém, udržovaném stavu, trvale užívána k bydlení.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Pod Koníčky, Klatovy
880 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme Vám prostorný byt 3+1+L o výměře 75m2 v osobním vlastnictví. Nemovitost se nachází ve čtvrtém patře panelového domu v Klatovech v ulici Pod Koníčky. Byt je v původním stavu - určený k rekonstrukci. Do bytu vejdeme na předsíň s vestavnou skříní. V kuchyni je plechová kuchyňská linka se sporákem. Koupelna má umakartové jádro s vanou, umyvadlem. WC je oddělené. Jsou zde nové plastové rozvody. Topení i ohřev vody je dálkové. Okna původní dřevěná. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. V domě je možnost využívání sušárny, prádelny a kočárkovny. Panelový dům je po kompletní revitalizaci s výtahem. Jedná se o bydlení s výbornou občanskou vybaveností, dobře dostupné i od zastávek autobusu a vlaku. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Parkování je bezproblémové přímo před domem. Byt je volný po domluvě ihned. Pro bližší informace volejte na níže uvedené telefonní číslo. V případě zájmu rádi pomůžeme s vyřízením hypotečního úvěru.Celková cena: 880 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Aktualizace: 29.06.2015 ID: 1584095324 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 75 m2 Lodžie: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Výtah:
5
2) Klatovy
1 150 000,- Kč
Nabídková cena
Příjemný byt 3+1 v 6. patře nad koruny stromů s pěkným výhledem na park a zalesněný kopec nad nemocnicí. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplen, s plastovými okny. V současné době probíhá výměna výtahu. Klidná část ulice Pod Koníčky obklopen parkem s dětským hřištěm a tenisovými kurty.Celková cena: 1 150 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 01.07.2015 ID: 2738012252 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 6. podlaží Užitná plocha: 65 m2Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
3) Pod Koníčky, Klatovy
820 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1, 57m² v OV- Klatovy. Byt se nachází ve 3. patře panelového domu. Dispoziční řešení: kuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, skladovací skříní, dva pokoje, koupelna, WC, prostorná chodba. K bytu náleží sklep. Okna plastová. Na podlahách parkety a dlažba. Vytápění dálkové. Dům je částečně zateplený. V blízkosti domu se nachází nemocnice, obchody, parkoviště, dětská hřiště nebo mateřská školka. Ev. číslo: 533154.Celková cena: 820 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 533768 Aktualizace: Dnes Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 57 m2 Plocha podlahová: 57 m2 Sklep: Parkování: 1
5) Plzeňská, Klatovy
940 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu o dispozici 2+1 předělaný na 3+1, o celkové výměře 61 m2, v 5. patře kompletně revitalizovaného bytového domu v Klatovech (nová plastová okna, nová fasáda). Byt je v původním, dobře udržovaném stavu. Je připojen na kompletní inženýrské sítě vč. plynu, vytápění i ohřev TUV dálkově. K bytu náleží sklep, kočárkárna. Financování hypotékou rádi zajistíme. Doporučujeme prohlídku.Celková cena: 940 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 467686 Aktualizace: Dnes Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 6. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 61 m2 Plocha podlahová: 61 m2 Sklep: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Výtah:
6
5) Pod Hůrkou, Klatovy
1 390 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme Vám ke koupi panelový byt o dispozici 3+1, který se nachází v přízemí revitalizovaného bytového domu v klidné části Klatov, v ulici Pod Hůrkou. Byt v osobním vlastnictví o výměře 64,34 m2 podlahové plochy má nová plastová okna a původní umakartové jádro. Byt je volný, k okamžitému nastěhování. K bytu náleží sklepní kóje (2,86 m2). Prohlídky po domluvě s makléřkou. Celková cena: 1 390 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: H06215 Aktualizace: 30.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 64 m2 Plocha podlahová: 64 m2 Sklep: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 3+1, Pod Koníčky, Klatovy 2. byt 3+1, Klatovy 3. byt 2+1, Pod Koníčky, Klatovy 4. byt 2+1, Plzeňská, Klatovy 5. byt 3+1, Pod Hůrkou, Klatovy minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,15 1,15 1,10 1,00 1,10
K6 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 Kč/m2 upravená 11733 10896 17692 16429 14386 12778 15410 12444 21719 19292 10896 16429 14368 68,82 988 787
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 990 000,00 Kč Slovy: devětsetdevadesáttisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
990 000,00 Kč slovy: devětsetdevadesáttisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – po celkové rekonstrukci, pěkný udržovaný byt Slabé stránky – všechna okna bytu do frekventované ulice Pod Koníčky Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.07.2015
ve výši: 990 000,00 Kč Slovy: devětsetdevadesát tisíc korun českých V Plzni, 20.07.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1765/2015 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
chodba, vstup do bytu
10
schéma bytu
předsíň
11
kuchyně
koupelna
pokoj
WC
pokoj
12
pokoj s lodžií
pohled severní
pohled severovýchodní
pohled jižní
13
katastrální mapa
14
