ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1517/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 1944 o výměře 190 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Klaslice, č.p. 1654, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 1944, St. parcela č. 2926 o výměře 22 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, garáž, Parcela č. 5092/3 o výměře 134 m2 zahrada, zapsané na LV č. 654, pro k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 22.10.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 27.10.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 1944 o výměře 190 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Klaslice, č.p. 1654, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 1944, St. parcela č. 2926 o výměře 22 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, garáž, Parcela č. 5092/3 o výměře 134 m2 zahrada, zapsané na LV č. 654, pro k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
1.2. Podklady dodané objednatelem • • •
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 654 pro k.ú. Kraslice ze dne 25.09.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 654 pro k.ú. Kraslice ze dne 20.10.2014 Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z vnější prohlídky a měření v nahlížení do KN, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 654 ze dne 20.10.2014 pro k.ú.Kraslice Schmidtová Senta, U Svatavy 1654/4, 35801 Kraslice Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
U Svatavy 1654/4 Kraslice Kraslice Sokolov LV č. 654
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 654 pro k.ú. Kraslice v příloze) - Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Kraslice, ul. U Svatavy, při místní zpevněné komunikaci, v okrajové, jižní části Kraslic, v blízkosti vodního toku Svatava. Bezprostřední okolí je prostorné, jsou zde převážně obdobné původní rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 1944, je samostatně stojící. Vstup na pozemek vrátky z východní strany, vjezd ke garáži vraty ze severní strany. Západně stojí u rodinného domu garáž, západně od garáže pak dřevěná kolna. do domu z komunikace z jižní strany, vjezd na pozemek bez oplocení z jižní strany, východně stojí u domu garáž bez čp/če, která je součástí pozemku st.parc.č. 2926. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do veřejné kanalizace, voda pravděpodobně z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Kraslice leží na území okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Kraslice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kraslice se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severozápadně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 7120 obyvatel. Protéká zde krušnohorská říčka Svatava. Kraslice se dále dělí na patnáct části, konkrétně to jsou: Černá, Čirá, Hraničná, Kámen, Kostelní, Kraslice, Krásná, Liboc, Mlýnská, Počátky, Sklená, Sněžná, Tisová, Valtéřov a Zelená Hora. Obec je vzdálená přibližně 3 km od německých hranic. Školáci mají v obci možnost navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kraslice má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům pravděpodobně podsklepený, přízemní podkrovím. Předpoklad dispozice: 1 PP (suterén): schodiště, kotelna, sklepy 1 NP (přízemí): vstup, chodba, kuchyně, pokoj a sociální zařízení, schody do podkroví podkroví: pravděpodobně dva pokoje Informativně předpokládám celkem 3+1, odhadem podlahová plocha 190m2, užitná plocha 150m2, zastavěná plocha 77m2, obestavěný prostor 550m3. Informativní popis předpokládaného vybavení a konstrukcí - nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce pravděpodobně železobetonové nad suterénem a dřevěné trámové nad přízemím, schody pravděpodobně betonové nebo dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová nepravidelná a pultová, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda a vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, okna a vstupní dveře plastové, vnitřní dveře náplňové, vytápění pravděpodobně ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, ohřev vody pravděpodobně bojlerem v suterénu, sociální zařízení 5
provedeno, el. instalace provedena. Užívání rodinného domu odhadem od roku 1935, přibližně před 7 roky byla pravděpodobně provedena celková rekonstrukce vnitřních prostor rodinného domu. Předpokládá se dobrý, odpovídající stav.
Ostatní stavby Garáž Západně je k rodinnému domu přistavěna garáž, součástí pozemku st.parc.č. 2926. Garáž je o zastavěné ploše 22m2, je převážně rozebrána, v podstatě se jedná o částečné obvodové zdivo s částečným, již rozebraným zastřešením, kdy tuto stavbu nelze používat jako garáž, stavebně technický stav je velmi špatný.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu.
Pozemky
Pozemek st.parc.č. 1944 o výměře 190m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem, nezastavěná část je volným zatravněným, mírně svažitým pozemkem zahrady západně od rodinného domu. st.parc.č. 2926 o výměře 22m2 (zastavěná plocha a nádvoří), zastavěný garáží parc.č. 5092/3 o výměře 134m2 (zahrada), který je volnou zatravněnou, mírně svažitou zahradou severně od rodinného domu. Užitná plocha RD = 150m2
Zastavěná plocha RD = 77 m2
Plocha pozemků celkem 346 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, kde byla pravděpodobně před 7 roky provedena rekonstrukce vnitřních prostor, předpokládá se dobrý, odpovídající stavebně technický stav. Rodinný dům je užíván bydlení pravděpodobně občas.
3.2.
Výpočet
3.2.1.Porovnání 1)
Žižkova ul., Kraslice
599 000,- Kč
Kupní cena
Nabízíme k prodeji zachovalý rodinný dům v původním stavu v klidné lokalitě města Kraslic. K domu náleží pozemek o velikosti 741 m2. Dům je dvoupodlažní, v přízemí dispozice 2+KK, v 1.NP další 3 místnosti, podsklepený. Ve dvou místnostech k dispozici zachovalá kachlová kamna. V případě potřeby nabízíme zdarma poradenství naším vlastním hypotečním centrem.Celková cena: 599 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 393936 Aktualizace: 22.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 105 m2 Užitná plocha: 168 m2 Plocha podlahová: 168 m2 Plocha pozemku: 846 m2 Plocha zahrady: 741 m2 Sklep: 42 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně
6
2)
ul. V Zátiší, Kraslice
750 000,- Kč
Kupní cena
Nabízíme částečně podsklepený rodinný dům 5+1 s garáží blízko centra, ul. V Zátiší. Dům je napojen na veškeré IS. V 1. NP se nachází veranda, předsíň, dva pokoje, kuchyň, koupelna s WC, komora a úložné prostory, ve 2. NP jsou tři prostorné pokoje a čtyři komory.Podkroví možno upravit k obytným účelům. Vytápění domu je řešeno kotlem, plyn a tuhá paliva, TUV bojlerem. K domu náleží rovinný pozemek 573 m2. Dále možnost levného pronájmu zahrady (nebo odkoupení), navazující na tento pozemek. V Kraslicích je kompletní občanská vybavenost, dobré dopravní spojení a blízko do přírody.Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 12 830454:1676553 Aktualizace: 02.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 198 m2 Užitná plocha: 390 m2 Plocha podlahová: 390 m2 Plocha pozemku: 573 m2 Sklep: 20 m2
3)
Kraslice
1 099 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme samostatně stojící RD 5+1 v klidné části na okraji města Kraslice. Jedná se o z jedné poloviny podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou plechovou taškou, zastavěná plocha činí 195 m2, obytná plocha je cca 120 m2. Dům prošel v roce 2008 rekonstrukcí, mimo jiné střecha, koupelna, podlahy, omítky, zateplení poloviny domu nebo rozvody.V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, obývací pokoj propojený s kuchyní, jeden pokoj a koupelna s vanou, sprchovým koutem a toaletou. V patře je ložnice, dva pokoje, chodba, balkon a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva nebo plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží sklad, kůlna a pěkná udržovaná zahrada se skleníkem a ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 267 m2. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Ostatní vybavenost: Dle dohody s majiteli.Celková cena: 1 099 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 967116 Aktualizace: 15.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 195 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 462 m2 Plocha zahrady: 267 m2Sklep: 50 m2 Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus
4)
ul. Třebízského, Kraslice
700 000,- Kč
Kupní cena
samostatně stojící rodinný dům o velikosti 4+kk, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a plně obytným podkrovím. V 1.PP se nachází sklep, technická místnost, v 1.NP je chodba, koupelna, obývací pokoj s kuchyňským koutem, v podkroví 3 pokoje a WC. Objekt je zděný, zastřešený dřevěným vázaným krovem s krytinou z živičných šablon. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné obvodové stěny o tl. 350- 450 mm včetně omítky, vodorovné konstrukce nad podzemním podlažím tvoří mírné klenby, nad nadzemními podlažími jsou stropy pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem, polospalné. Krov je dřevěný
7
vázaný, klempířské konstrukce jsou úplné ze slitiny TZN plechu, schodiště je kamenné. Vnější omítky jsou vápenné, čelní fasáda je s obkladem lícových cihel, vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové hladké, vnitřní dveře jsou částečně dřevěné náplňové, částečně dýhované do ocelové zárubně, okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v koupelně a chodbě je keramická dlažba, vytápění je ústřední s kotlem na plynná paliva, teplá voda je z boileru, který je součástí systému plynového kotle. Koupelna je vybavena obezděnou plastovou vanou, sprchovým koutem a umyvadlem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, kanalizace je od všech zařizovacích předmětů, je rozvod zemního plynu, el. instalace je 220/380. Kuchyně je vybavena standardním plynovým sporákem, ostatní vybavení tvoří krb. Užitná plocha 154m2, pozemky celkem 197m2.Prodej 01/2014
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Žižkova ul., Kraslice 2. RD ul. V Zátiší, Kraslice 3. RD Kraslice 4. RD Třebízského ul., Kraslice maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 0,95 1,00 1,10
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,05 1,00 0,90 1,05
K6 0,85 0,85 0,85 1,00
K7 Kč/m2 0,90 3565 0,90 3788 0,90 9158 0,90 4545
Kč/m2 upravená 2864 2753 6305 4725 6305 2753 4162 150 624 237
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 620 000,00 Kč Slovy: šestsetdvacettisíc Kč
8
3.2.2.Rekapitulace Porovnávací hodnota:
620 000,00 Kč slovy: šestsetdvacettisíc Kč
Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě užívané převážně k bydlení. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, pravděpodobně po rekonstrukci vnitřních prostor Slabé stránky – z vnější obhlídky mírně horší stav, nabídka obdobných nemovitých věcí převyšuje nad poptávkou po nich.
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti malé poptávky po obdobných nemovitých věcech na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 22.10.2014
ve výši: 620 000,00 Kč Slovy: šestsetdvacet tisíc korun českých V Plzni, 27.10.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1517/2014 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do domu
pohled jihovýchodní
pohled jižní
pohled jihozápadní
11
pohled severní
pohled severozápadní
garáž
12
5.3. Doklady
13
14
15
