ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1759/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 602 o výměře 164 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Osek, č.p. 372, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 602 a parcela č. 954/9 o výměře 495m2, trvalý travní porost, zapsané na LV č. 593, pro k.ú. Osek u Rokycan, obec Osek, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 16.07.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 16.07.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 602 o výměře 164 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Osek, č.p. 372, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 602 a parcela č. 954/9 o výměře 495m2, trvalý travní porost, zapsané na LV č. 593, pro k.ú. Osek u Rokycan, obec Osek, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
1.2. Podklady • •
•
• •
Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 593 pro k.ú. Osek u Rokycan ze dne 01.06.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku 3
v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 593 ze dne 01.06.2015 pro k.ú. Osek u Rokycan Dragún Vojtech JUDr., č.p. 372, 33821 Osek Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Osek čp. 372 Osek u Rokycan Osek Rokycany LV č. 593
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 593 pro k.ú. Osek u Rokycan) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného při veřejné komunikaci parc.č. 944/15 ve vlastnictví Obec Osek, č.p. 18, 33821 Osek, v zastavěné okrajové jižní části obce Osek, vlevo při příjezdu od Rokycan. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 602, je samostatně stojící. Vstup a vjezd na pozemek je vrátky a vraty z jižní strany, vstup do domu z východní strany. U jižního oplocení, u vjezdu na pozemek stojí otevřený přístřešek pro automobil, u severní hranice pozemku stojí otevřený přístřešek pro posezení a u západní stěny rodinného domu pergola. 4
Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Osek spadá do okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rokycany. Obec Osek se rozkládá asi čtyři kilometry severně od Rokycan. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 1230 obyvatel. Osek se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Osek a Vitinka. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Osek má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní, bez využitého podkroví tzv. "bungalov". Dispozice domu a informativně přeměřeny výměry a plochy: 1 NP (přízemí): vstup (2,40m2, ker.dlažba), chodba (7,70m2, ker.dlažba), technická místnost s WC (2,40m2, ker.dlažba, WC, bojler), koupelna (8,90m2, umyvadlo, vana, WC, bidet), pokoj (17,80m2, plovoucí), pokoj (25,00m2, plovoucí), pokoj obývací s jídelnou (30,30m2, koberec), kuchyně (9,60m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se spotřebiči), spíž (2,25m2, ker.dlažba), garáž s vchodem a vjezdem zvenku (27,30m2, ker.dlažba). Celkem 3+kk, podlahová plocha celkem 135,55m2, užitná plocha 135,55m2, zastavěná plocha 164m2, obestavěný prostor 600m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce montovaná dřevostavba, stropní konstrukce pravděpodobně nejsou, podhled pod krovem, schody nejsou, konstrukce krovu pravděpodobně dřevěná, valbová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna platová, dveře náplňové do obložkových zárubní, vytápění elektrické sálavými panely a doplňkově lokálně krbem v pokoji, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří odhadem přibližně 10 let, v dobrém stavebně technickém stavu, udržovaný.
Ostatní stavby Otevřený přístřešek pro automobil Stojí u jižní hranice, jedná se o konstrukci z dřevěných sloupků se sedlovým dřevěným krovem s krytinou z asfaltového šindele. Zastavěná plocha 25m2, obestavěný prostor 60m3. Otevřený přístřešek pro posezení Stojí u severní hranice, jedná se o konstrukci z dřevěných sloupků se sedlovým dřevěným krovem s krytinou z asfaltového šindele. Zastavěná plocha 18m2, obestavěný prostor 45m3. Pergola u domu Pergola stojí u západní stěny domu, jedná se o konstrukci z dřevěných sloupků s pultovým dřevěným krovem s krytinou lehkou (např. Makrolon). Zastavěná plocha 20m2, obestavěný prostor 50m3.
5
Venkovní úpravy V běžném rozsahu – oplocení do ulice zděné z betonových prefabrikátů s vrátky a vraty z ocelové konstrukce s dřevěnými plaňkami, vrata s pojezdem, zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí apod., vše v dobrém, udržovaném stavu.
Pozemky
st.parc.č. 602 o výměře 164m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem parc.č. 964/9 o výměře 495m2 (trvalý travní porost) je udržovaná zahrada okolo domu, se zpevněnou plochou, s přístřeškem pro automobil, přístřeškem pro posezení a pergolou, ostatní zatravněno. Užitná plocha RD 135,55m2
Zastavěná plocha RD 164m2
Plocha pozemků celkem 600m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům přibližně 10 let starý, v dobrém, udržovaném stavu, užíván k bydlení.
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Břasy, Vranovice, okr. Rokycany
2 799 000,- Kč
Nabídková cena
Dovoluji si Vám nabídnout novostavbu RD 3+kk v obci Vranovice nedaleko Břas. Stavba 70m2 stojí na pozemku o celkové ploše 1027m2. Kolaudace v roce 2012, vytápění přes Krbová kamna + kondenzační kotel na zemní plyn. Pozemkem protéká malí potůček, kde je vybudováno jezírko. Součástí prodeje je veškeré vybavení ( kuchyňská linka, nábytek ). Velice krásné a tiché místo na okraji obce. Více informací u RKCelková cena: 2 799 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně 4% daně z prodeje ID zakázky: 12738 Aktualizace: 03.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 70 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 1027 m2 Plocha zahrady: 957 m2 Sklep: Rok kolaudace: 2012 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
2)
Mirošov, okr. Rokycany
3 390 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům. Rodinný dům je nový, kolaudovaný v roce 2007. Konstrukce budovy je zděná (POROTHERM) se zateplenou fasádou. Střecha budovy je z tašek BRAMAC. V přízemí rodinného domu se nachází prostorný obývací pokoj spojený s kuchyní a jídelnou, garáž a technická místnost. Velmi vkusně upravené schodiště vede do podkroví, kde se nacházejí 3 velké obytné místnosti a koupelna. Vytápění domu je prostřednictvím plynového kotle. Dům je velmi vkusně upravený včetně nadstandardní kuchyňské linky, obložení podkrovních místností a všech vnitřních úprav. K domu patří veliká prostorná zahrada, která umožňuje velké množství využití. V Mirošově je škola, školka, zdravotnické středisko, dostatečná síť obchodů, pošta atd. Vzdálenost od okresního města Rokycan je cca 8 km. vzdálenost od kraje Plzně cca 25 km. Dům se nachází v klidné ulici s příjezdem po veřejné komunikaci. Nedaleko začínají rozlehlé brdské lesy s čistou a zdravou krajinou a s možností dostatečného sportovního využití.Celková cena: 3 390 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 002343 Aktualizace: 13.07.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 119 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 2207 m2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice Vybavení: Částečně
6
3)
Osek, okr. Rokycany
3 340 000,- Kč
Nabídková cena
Předmětem prodeje je samostatný rodinný dům o dispozici 5kk+G v obci Osek, vzdáleného od Rokycan 4km. Dům je postaven na pozemku o rozloze 1000 m2, zastavěná plocha domu činí 110 m2, užitná plocha domu činí 160 m2, u domu je prostorná garáž. V přízemí domu se nachází předsíň, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, v této časti je zabudovaný plynový kotel, obývací pokoj s francouzskými dveřmi, ze kterých je přístup na zahradu, obývací pokoj přechází do kuchyňského koutu, který nabízí velké množství variací kuchyňské linky. V patře domu se nachází čtyři neprůchozí pokoje, prostorná koupelna s vanou. Jedná se o klidnou lokalitu s bezprostřední dostupností do Rokycan a na dálnici D5 směr PRAHA a ROZVADOV. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, pošta, lékaři, restaurace, obchody, městský úřad, dopravu do obce zajišťuje linkový autobus. Koupi domu je možné financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, které Vám zdarma vyřídíme v naší RkCelková cena: 3 340 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize, právního servisu ID zakázky: 15229 Aktualizace: 07.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 1000 m2 Garáž: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
4)
Nezvěstice, okr. Plzeň město
4 300 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům, přízemní s podkrovím. Rodinný dům obsahuje byt se sociálním příslušenstvím. Voda z veřejného řadu, odkanalizování do ČOV s přepadem, el. instalace světelnátřífázová, plyn zaveden. Základy betonové, obvodové zdivo zděné, stropy betonové montované, okna plastová, dveře náplňové, podlahy plovoucí, keramická dlažba, koberce, fasáda zateplena, povrchy omítnuty, schodiště betonové a dřevěné, klempířské konstrukce pozinkované, rozvody vody a kanalizace, el. instalace světelná a třífázová, vytápění ústřední plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem, v kuchyních kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, sprchový kout, WC. Rodinný dům je udržovaný, v dobrém stavebně technickém stavu.Venkovní úpravy ( přípojky inž. sítí, zpevněné plochy, oplocení). Zastavěná plocha 121m2, užitná plocha 154,65m2, obestavěný prostor 714m3, pozemky celkem 1172m2. Prodej 04/2015.
5)Losina, Plzeň město
4 800 000,- Kč
Kupní cena
edná se o samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům, přízemní s podkrovím. Rodinný dům obsahuje byt se sociálním příslušenstvím. Voda z veřejného řadu, odkanalizování do veřejné kanalizace, el. instalace světelnátřífázová, plyn zaveden. Základy betonové, obvodové zdivo zděné, stropy betonové montované, okna plastová, dveře náplňové, podlahy plovoucí, keramická dlažba, koberce, fasáda zateplena, povrchy omítnuty, schodiště dřevěné, klempířské konstrukce pozinkované, rozvody vody a kanalizace, el. instalace světelná a třífázová, vytápění ústřední plynovým kotlem s ohřevem vody, v kuchyních kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, sprchový kout, WC. Rodinný dům je udržovaný, v dobrém stavebně technickém stavu.Venkovní
7
úpravy ( přípojky inž. sítí, zpevněné plochy, oplocení). Zastavěná plocha 108m2, užitná plocha 170m2, obestavěný prostor 912m3, pozemky celkem 861m2. Prodej 04/2015.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Břasy, Vranovice, okr. Rok 2. RD Mirošov, okr. Rokycany 3. RD Osek, okr. Rokycany 4. RD Nezvěstice, okr. Plzeň město 5. RD Losina, okr. Plzeň město minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,10 1,00 1,00 0,90 0,85
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00
K6 0,85 0,85 0,85 1,00 1,00
K7 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 Kč/m2 upravená 27990 24862 20500 16554 20875 18542 27804 23772 28235 22800 16554 24862 21306 135,55 2 888 036
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 2 900 000,00 Kč Slovy: dvamilionydevětset tisíc Kč
8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
2 900 000,00 Kč slovy: dvamilionydevětset tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – udržovaný pěkný rodinný dům stáří přibližně 10 let, současného vzhledu a dispozice Slabé stránky – dřevostavba Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 16.07.2015
ve výši: 2 900 000,00 Kč Slovy: dvamilionydevětset tisíc korun českých V Plzni, 16.07.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1759/2015 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vchod do domu, zádveří
11
chodba
technická místnost s WC
koupelna
12
pokoj
pokoj
obývací pokoj
kuchyně
garáž
13
přístřešek pro automobil
přístřešek posezení
pergola u domu
pohled severozápadní
pohled jihovýchodní
pohled jižní
14
pohled jižní
vjezd do garáže a přístřešek
pohled severní
pohled východní
pohled jižní
pohled jihovýchodní
15
16
