ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1298/2014 Ocenění nemovitých věcí: st. parcela č. 100/1 o výměře 1136 m2 zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skořice, č.p. 72, rod.dům, st. parcela č. 130 o výměře 29 m2 zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, garáž, parcela č. 429/4 o výměře 4809 m2 zahrada, parcela č. 429/5 o výměře 53 m2 zahrada, parcela č. 429/13 o výměře 17 m2 ostatní plocha, parcela č. 429/15 o výměře 144 m2 zahrada, vše zapsané krom jiného na LV č. 107, pro k.ú. Skořice, obec Skořice, část obce Skořice, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 22.02.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 25.02.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: st. parcela č. 100/1 o výměře 1136 m2 zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skořice, č.p. 72, rod.dům, st. parcela č. 130 o výměře 29 m2 zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, garáž, parcela č. 429/4 o výměře 4809 m2 zahrada, parcela č. 429/5 o výměře 53 m2 zahrada, parcela č. 429/13 o výměře 17 m2 ostatní plocha, parcela č. 429/15 o výměře 144 m2 zahrada, vše zapsané krom jiného na LV č. 107, pro k.ú. Skořice, obec Skořice, část obce Skořice, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 107 pro k.ú. Skořice ze dne 05.02.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 107 pro k.ú. Skořice ze dne 24.02.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 24.02.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 107 ze dne 24.02.2014 pro k.ú. Skořice Procházka Jan, č.p. 72, 33843 Skořice Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Skořice č.p. 72 Skořice Skořice Rokycany LV č. 107
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 107 pro k.ú. Skořice v příloze) - Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0229813149 v celkové výši 1.920.000,- Kč s příslušenstvím a k zajištění veškerých budoucích pohledávek České spořitelny, a.s. až do celkové výše 1.920.000,- Kč, které jí mohou vzniknout od 27.06.2006 do 31.07.2036. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.06.2006. - Nařízení exekuce – pověřený soudní exekutor Mgr. Petr Micka, Exekutorský úřad Rokycany. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Rokycanech 10 EXE-909/2012-17 ze dne 25.10.2012. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Mgr. Patr Micka, Exekutorský úřad Rokycany 168 EX-2985/2012-16 ze dne 17.12.2012. -Zástavní právo exekutorské – pro pohledávku ve výši 21.968,50 včetně příslušenství a nákladů řízení DUVENBECK LOGISTIK s.r.o., č.p. 398, 33822 Volduchy. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Petr Micka, Exekutorský úřad Rokycany 168-EX-2985/2012-15 ze dne 17.12.2012. Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo exekutorské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, v okrajové, jihovýchodní části obce Skořice, který stojí štítem do ulice. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy a rekreační objekty. Oceňovaný rodinný dům na pozemku st.parc.č. 100/1 je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s verandami, zastřešený sedlovou střechou, se dvěma vchody a se dvěma byty, vstup na pozemek vraty a vrátky z jihovýchodní strany, dva vstupy do domu, jeden ze severozápadní a druhý z jihovýchodní strany. Odkanalizování splaškových vod do komorového septiku, pitná voda z veřejného vodovodu, elektroinstalace světelná i motorová, bez plynu. Jihovýchodně od rodinného domu, na pozemku st.parc.č. 130 je samostatně stojící garáž, s příjezdem po obecním pozemku. Na rodinný dům severovýchodně navazuje stodola, na pozemku parc.č. 429/4 dřevěná kolna, na pozemku st.parc.č. 100/1 altán a studna. Skořice patří územně do okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rokycany. Obec Skořice se rozkládá asi dvanáct kilometrů jihovýchodně od Rokycan. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 250 obyvatel. Obec je ze tří stran obklopena vojenským újezdem Brdy. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní s pokojem v podkroví. V rodinném domě jsou dva byty, jeden 4+1 (jeden pokoj v podkroví) s kotelnou, skladem dřeva a dílnou a druhý byt 2+1. Rodinný dům má dva vchody, vstupy do bytů nejsou samostatné, ale ze společné chodby v domě, se společným vytápěním. Dispozičně: byt 4+1: předsíň (7,70m2, PVC), chodba (10,50m2, koberec), kuchyně (21,00m2, PVC a koberec), z kuchyně pokoj (9,00m2, PVC, pokoj (20,00m2, plovoucí), pokoj (20,00m2, 5
koberec), chodba ke kotelně, která je vestavěná do původního chlévu (3,00m2, PVC), kotelna (5,40m2, PVC), WC (1,80m2, PVC), sklad dřeva (9,70m2, beton), spíž (1,85m2, PVC), dílna (8,40m2, beton), předsíň – druhý vchod (8,00m2, koberec), koupelna 4,90m2, ker.dlažba), schody do podkroví (3,25m2), chodba v podkroví (6,95m2, koberec), pokoj v podkroví (20,00m2, prkna), lodžie (8,55m2). Byt celkem 4+1 161,45m2 užitné plochy. Ze společné chodby v přízemí vchod do druhého bytu: chodba (4,15m2, PVC), koupelna s WC (4,25m2, ker.dlažba), spíž (2,00m2, PVC), pokoj (22,80m2, koberec), z něj do kuchyně (8,40m2, koberec), která je oddělena od ložnice dřevěnou konstrukcí bez dveří, ložnice (13,20m2, koberec). Byt celkem 2+1, 54,80m2 užitné plochy. Rodinný dům má přibližně 170m2 zastavěné plochy, 276m2 užitné plochy a 1.450m3 obestavěného prostoru. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce zřejmě převážně dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schodiště do podkrovního pokoje a na půdu dřevěné, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, vnější povrchy (fasáda) břízolitová, obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskými linkami, okna některá dřevěná, některá plastová, dveře náplňové, v kuchyních kuchyňské linky se sporáky, na sociálním zařízení bytu 4+1 vana, umyvadlo, WC samostatné u kotelny, bytu 2+1 sprchový kout, umyvadlo, WC společně, rozvod teplé a studené vody proveden, ohřev vody bojlerem pro každý byt samostatně, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva společně, el. instalace světelná třífázová. Rodinný dům byl postaven v roce 1900, v roce 1965 byla provedena celková rekonstrukce, v roce 2005 vestavba sociálního zařízení bytu 2+1, v roce 2006 koupelna bytu 4+1, plastová okna, vchodové dveře, rozvody vytápění. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou delší dobu prováděny, v mírně zhoršeném, morálně zastaralém stavu (některé rozvody vytápění vedeny po stěnách, rozvody vody bytu 2+1 vedeny po stěnách, omítky místností zhoršené, prvky krátkodobé životnosti převážně již dožilé).
Stodola Navazuje severovýchodně na rodinný dům, je přízemní, nepodsklepená se sedlovou střechou, nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce z malé části dřevěná, střecha sedlová, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy betonové a hliněné, omítky vápenné, fasádní břízolitová, el. instalace světelná, bez oken, dveře plechové, vrata dřevěná, ostatní není. Stáří objektu je odhadováno stejně jako u rodinného domu od roku 1900, opravy a údržba již nejsou delší dobu prováděny. Zastavěná plocha 79m2, obestavěný prostor 350m3.
Garáž Samostatně stojící, přízemní, nepodsklepená garáž s mírně pultovou střechou, nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěná, střecha pultová, střešní krytina vlnitý eternit, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy betonové, omítky vápenné, fasádní břízolitová, el. instalace zřejmě světelná, okna jednoduchá, dveře a vrata plechové, ostatní není. Stáří objektu je odhadováno na 50 let, opravy a údržba již nejsou delší dobu prováděny. Zastavěná plocha 32m2, obestavěný prostor 67m3.
Kolna Samostatně stojící, přízemní, nepodsklepená dřevěná kolna s mírně pultovou střechou, nosná konstrukce je provedena na mělkých základech, svislé konstrukce dřevěné, jednostranně obíjené, střecha pultová, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce nejsou, podlahy hliněné, povrchy opatřeny nátěrem, ostatní není. Stáří objektu je
6
odhadováno na 50 let, opravy a údržba již nejsou delší dobu prováděny. Zastavěná plocha 41m2, obestavěný prostor 86m3.
Altán Samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený dřevěný otevřený altán se sedlovou střechou, nosná konstrukce je provedena na mělkých základech, svislé konstrukce dřevěné, střecha sedlová, střešní krytina vlnitý eternit, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlaha betonová, povrchy opatřeny nátěrem, ostatní není. Stáří objektu je odhadováno na 6 let. Zastavěná plocha 18m2.
Studna Původní kopaná studna bez vody.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí a zpevněné plochy okolo domu, oplocení pozemků v přední části z pletivových rámů do ocelových sloupků na betonové podezdívce vč. vrat a vrátek, ostatní strojové pletivo a dřevěné plaňkové, oplocení léta neudržované.
Pozemky
Parcela st.parc.č. 100/1 o výměře 1136m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná částečně rodinným domem a stodolou, st.parc.č. 130 o výměře 29m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěná garáží, nezastavěné části společně s pozemky parc.č. 429/4 o výměře 4809m2 (zahrada), parc.č. 429/5 o výměře 53m2 (zahrada) , parc.č. 429/13 o výměře 17m2 (ostatní plocha, manipulační plocha) a parc.č. 429/15 o výměře 144m2 (zahrada) tvoří prostornou, severovýchodním směrem rozlehlou zahradu, která je mírně jihozápadně svažitá, zatravněná, s ovocnými a okrasnými porosty v běžných druzích, okolo rodinného domu udržovaná, v horní části (parc.č. 429/4) zarostlá jako louka lemovaná v severní části vzrostlými porosty. Podlahová plocha 216 m2
Zastavěná plocha RD 276 m2 Stodola 79 m2 Garáž 32 m2
Plocha pozemků celkem 6188 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, převážně v opotřebovaném a morálně zastaralém stavu, opravy a údržba nejsou prováděny. Pro bydlení v současné době velikostně nadměrný.
7
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Nové Mitrovice, okr. Rokycany
1 250 000
Kupní cena
Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený (jeden malý nízký sklep) a má podkroví. Suterén je přístupný ze skladu, jedná se o malý nízký sklípek, v přízemí je zádveří, chodba, vlevo koupelna, samostatné WC, pokoj, kuchyně, jídelna, dva pokoje, z chodby schody do podkroví, v podkroví menší chodba, pokoj průchozí vlevo do pokoje (původně uvažováno a připraveno jako kuchyně), z něj na sociální zařízení a z průchozího pokoje vpravo dvou dalších průchozích pokojů. Celkem 7+1. Vytápění je ústřední teplovodní plynovým kotlem v koupelně přízemí, lokálně třemi kamny na tuhá paliva a v podkroví částečně přímotopy, ohřev teplé vody původně z dvou el. bojlerů, ke dni prohlídky nefunkční. Na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, WC samostatné, v podkroví sprchový kout, umyvadlo, WC společně, okna jsou dřevěná, dveře jsou náplňové do kovových zárubní. Kuchyně v přízemí je vybavena sporákem a kuchyňskou linkou. Rodinný dům je původního stáří 93 let, v roce 1995 pak byla provedena přístavba a celková rekonstrukce. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou prováděny. Podlahová plocha 230m2, pozemky 1104m2.
2) Kamenec, okr. Rokycany
1 950 000
Nabídková cena
Celková cena: 1 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize, Adresa: Kamenec, Datum aktualizace: 05.02.2014, ID zakázky: 342663, Budova: Cihlová, Stav objektu: Po rekonstrukci, Poloha domu: Samostatný, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Klidná část obce, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního, Plocha zastavěná: 256 m2, Plocha užitná: 256 m2, Plocha podlahová: 100 m2, Plocha pozemku: 3 518 m2, Sklep: 20 m2, Parkovací stání: 5x, Voda: Místní zdroj, Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Odpad: Jímka, Elektřina: 230V, 400V, Doprava: Vlak, Popis: RD/chalupa po rekonstrukci v obci Kamenec u Radnic. Podsklepený dům s dispozicí 3+1, letní kuchyně, stodola, dílny, pergola. Vše po kompletní rekonstrukci: nová střešní krytina+podkroví a zateplení, všechny rozvody, podlahy s izolací, okna, dveře, fasáda, koupelna s WC, kuchyňská linka s myčkou. Kachlová kamna s výměníkem a rozvodem do podkroví, bojler, dvě studny, jímka. Větší pozemek, klid.
3)
Radnice, okr. Rokycany
1 910 000
Nabídková cena
Celková cena: 1 910 000 Kč za nemovitost, Adresa: Na Potocích, Radnice, Datum aktualizace: Dnes, ID zakázky: 541268, Budova: Cihlová, Stav objektu: Velmi dobrý, Poloha domu: Samostatný, Umístění objektu: Klidná část obce, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 2, Plocha zastavěná: 120 m2, Plocha užitná: 200 m2, Plocha podlahová: 200 m2, Plocha pozemku: 333 m2, Terasa: Ano, Sklep: Ano, Parkovací stání: 1x, Topení: Ústřední tuhá paliva, Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná, Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej dvougeneračního rodinného domu o dispozici 2+1 a 3+1. Dům prošel v roce 2006 rozsáhlou rekonstrukcí (rozvody topení, rozvody vody a odpadů, podlahy, plastová okna, izolace). Vytápění - kotel na tuhá paliva, elektro kotel, voda - obecní, kanalizace - septik ( v této době se provádí napojení na veřejnou kanalizaci ) , plyn - na hranici pozemku. K domu náleží zahrada. Náklady na vytápění domu vychází nynějšímu majiteli na 3000 ,Kč/ měsíčně. Financování vyřídíme. Ev. číslo: 540654.
8
4)
Radnice, okr. Rokycany
Nabídková cena
1 500 000
Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost včetně provize, Adresa: Puchmajerova, Radnice, Datum aktualizace: 18.02.2014, ID zakázky: 000300, Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý, Poloha domu: Samostatný, Vlastnictví: Osobní, Typ domu: Patrový, Plocha zastavěná: 102 m2, Plocha užitná: 199 m2, Plocha podlahová: 199 m2, Plocha pozemku: 1 050 m2, Sklep: Ano, Garáž: Ano, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední tuhá paliva, Odpad: Septik, Elektřina: 400V, Zařízeno: Ne, Výtah: Ano, Popis: Přímý vlastník nabízí samostatně stojící rodinný dům v obci Radnice. Dispozičně je dům řešen jako dvougenerační 2+1 a 3+1, je v dobrém a udržovaném stavu s napojením na sítě el.energie a vody. Kanalizace je vyřešena vlastní jímkou. Plyn je na hranici pozemku s možností vybudování vlastní přípojky. Objekt je vytápěn ústředním etážovým topením na tuhá paliva Na zahradě domu je vybudována garáž a hospodářská kůlna. Dům není v záplavové oblasti a je v dosažitelné vzdálenosti do centra obce.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1 RD Nové Mitrovice, okr. Rokycany 2 RD Kamenec, okr. Rokycany 3 RD Radnice, okr. Rokycany 4 RD Radnice, okr. Rokycany maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 0,95 1,00 0,90 0,90
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,05 1,00
K4 1,00 0,95 1,00 1,00
K5 0,85 0,80 0,80 1,00
K6 1,00 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,90 5435 3950 0,90 7617 4168 0,90 9550 5198 0,90 7538 4885 5786 4647 4550 216 982843
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 980 000,00 Kč Slovy: devětsetosmdesáttisíc Kč
9
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
980 000,00 Kč slovy: devětsetosmdesáttisíc Kč
Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná pěkná poloha. Slabé stránky – morálně zastaralé, velikostně nadměrné, poptávka po obdobných nemovitých věcech velmi malá. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 22.02.2014
ve výši: 980 000,00 Kč Slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 25.02.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1298/2014 znaleckého deníku.
10
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
11
dva vstupy do domu
byt 4+1 - předsíň
chodba
kuchyně
pokoje
12
kotelna
WC
dílna
druhá předsíň
koupelna
13
schody do podkroví
chodba podkroví
pokoj podkroví, lodžie
půda
14
byt 2+1 – chodba
WC
sociální zařízení
kuchyně
pokoj
15
ložnice
stodola
garáž
dřevěná kolna
altán
16
pohled severozápadní
pohled západní
pohled jižní
pohled jihovýchodní
zahrada
17
5.3. Doklady
18
19
20
21
22
