ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1323/2014 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: bytová jednotka č. 1117/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 11953, vymezená v budově č.p. 1117, 1118, zapsané na LV č. 3052, stojící na parcele č. 3256 a 3257 zapsané na LV č. 3052. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1117, 1118, zapsaného na LV č. 3052 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na parcele č. 3256 o výměře 233 m2 a parcele č. 3257 o výměře 234 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 3052. To vše v k.ú. Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 03.04.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 14 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 07.04.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: bytová jednotka č. 1117/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 11953, vymezená v budově č.p. 1117, 1118, zapsané na LV č. 3052, stojící na parcele č. 3256 a 3257 zapsané na LV č. 3052. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1117, 1118, zapsaného na LV č. 3052 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na parcele č. 3256 o výměře 233 m2 a parcele č. 3257 o výměře 234 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 3052. To vše v k.ú. Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 11953 pro k.ú. Bolevec ze dne 17.03.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11953 pro k.ú. Bolevec ze dne 07.04.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 07.04.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, ale prohlídku neumožnil. Veškeré popisy a informace vyplývají pouze z předpokladů, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 11953 ze dne 07.04.2014 pro k.ú. Bolevec Balintová Jaroslava, Sokolovská 1117/125, Bolevec, 32300 Plzeň 1/2 Holý Robert, Sokolovská 1042/97, Bolevec, 32300 Plzeň 1/2 Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Sokolovská 125, č.p. 1117 Bolevec Plzeň Plzeň LV č. 11953
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 11953 pro k.ú. Bolevec v příloze) Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské -
zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň 1 – Bolevec v ul. Sokolovská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými domy (sídlištní zástavba), občanskou vybaveností (školy, školky, sportovní zařízení, hřiště, bazén, zdravotní zařízení apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování, bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován z jižní strany, zadní vchod ze severní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 8 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání před cca 40 lety, je po revitalizaci (fasáda, výtah, okna), v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Bolevec je hodnocena kladně, v blízkosti Boleveckých rybníků.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 ve 3 nadzemním podlaží (2. patro) bytového domu o ploše 83,18m2. V bytě je předsíň (9,13m2), WC (1,08m2), koupelna (2,77m2), kuchyně (10,85m2) a čtyři pokoje (21,80m2, 9,36m2, 12,07m2, 16,12m2). Na jižní stranu, do ulice Sokolovská předpokládám okna ze dvou pokojů, na severní stranu k ulici Studentská předpokládám okna z kuchyně a dvou pokojů. Předpokládám, že v bytě byla provedena částečná rekonstrukce a že je v dobrém, průměrném stavu. K užívání bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu (1,24m2). Byt je trvale užíván k bydlení nájemníky.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 280/10000 na pozemcích parc.č. 3256 o výměře 233m2 a parc.č. 3257 o výměře 234m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 1117 a čp. 1118. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka je pravděpodobně po částečné rekonstrukci, předpokládá se dobrý, průměrný stav a je trvale užívána k bydlení nájemníky.
5
Výpočet
3.2.
3.2.1. Porovnání 1)
Sokolovská ul., Plzeň Bolevec
1 790 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 790 000 Kč za nemovitost, Adresa: Sokolovská, Plzeň – Bolevec, Datum aktualizace: 24.02.2014, ID zakázky: 262336, Budova: Panelová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Osobní, Podlaží počet: 7, Podlaží umístění: 1. podlaží, Plocha užitná: 87 m2, Plocha podlahová: 88 m2, Balkón: Ano, Sklep: Ano, Parkovací stání: 1x, Topení: Ústřední dálkové, Telekomunikace: Internet, Kabelová televize, Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pěkného bytu 4+1 s balkónem v Sokolovské ulici. Tento byt je v 1. NP zatepleného panelového domu s výtahem. Byt má zrekonstruovanou koupelnu a kuchyni včetně nové kuch. linky se sporákem a je nově vymalován. WC je samostatné. Na podlaze bytu je dlažba, PVC a plovoucí podlaha. Okna jsou samozřejmě plastová a součástí bytu je sklep (2,9m²). "Jádro" je obložený umakart. Parkování je bezproblémové před domem. Veškerá občanská vybavenost (MHD, markety.......)je v blízkosti bytu. Ev. číslo: 261722.
2)
Gerská ul., Plzeň Bolevec
1 850 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 850 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu, Adresa: Gerská, Plzeň – Bolevec, Datum aktualizace: 02.04.2014, ID: 3627389020, Budova: Panelová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Osobní, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 8, Podlaží umístění: 7. podlaží, Plocha užitná: 84 m2, Lodžie: Ano, Sklep: Ano, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední dálkové, Plyn: Plynovod, Odpad: Veřejná kanalizace, Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Elektřina: 230V, Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus, Komunikace: Asfaltová, Výtah: Ano, Popis: Nabízíme Vám k prodeji pěkný byt 4+1 o výměře 84m2. Nemovitost se nachází v 7.NP panelového domu v Gerské ulici v Plzni. Byt je částečně rekonstruovaný, má již zděné jádro. Do bytu vejdeme na dlouhou předsíň na jejímž konci je úložný prostor. Na předsíni je položena PVC podlaha, která je velmi teplá, plynule navazuje na kuchyň. V kuchyni je kuchyňská linka na míru, vestavná el. trouba, plynová varná deska. Koupelna má zděné jádro se sprchovým koutem, místem pro pračku i s plněním zpředu, umyvadlo, závěsná skříňka na doplňky se zrcadlem a osvětlením. V domě nové stupačky. V dalších pokojích je linoleum, překryté koberci. Z ložnice je vstup na lodžii, kterou je možno použít pro příjemné posezení. Samozřejmostí jsou plastová okna. V domě je možnost využívání kolárny. Panelový dům je s výtahem a po revitalizace. Jedná se o bydlení s výbornou občanskou vybaveností. V blízkosti škola, obchod, školka, pošta, lékař, dobře dostupné od zastávek MHD. Parkování je bezproblémové přímo před domem. Prohlídku Vám doporučujeme, pro její sjednání volejte na níže uvedené telefonní číslo.
3) Rabštejnská ul., Plzeň Bolevec
1 870 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 870 000 Kč za nemovitost (k jednání), včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu, Adresa: Rabštejnská, Plzeň – Bolevec, Datum aktualizace: 24.02.2014, ID: 991666268, Budova: Panelová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Okraj obce, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 8, Podlaží umístění: 7., podlaží, Plocha užitná: 84 m2, Lodžie: Ano, Sklep: Ano, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední dálkové, Plyn: Plynovod, Odpad: Veřejná kanalizace, Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Elektřina: 230V, Doprava: Silnice, MHD, Autobus, Komunikace: Asfaltová, Výtah: Ano, Popis: Nabízíme Vám velmi hezký zrekonstruovaný byt 4+1 o výměře 84m2 v osobním vlastnictví. Nemovitost se nachází v 7.NP panelového domu v Rabštejnské ulici, v Plzni. Byt je po kompletní rekonstrukci. Do bytu
6
vejdeme na předsíň, kde jsou vestavné skříně s mnoha úložnými prostory. Na předsíni je položeno lino. V kuchyni je nová kuchyňská linka. V kuchyňské lince je nerezový dřez, sporák je kombinovaný a digestoř. V kuchyni je položena dlažba. Koupelna má zděné jádro s vanou, umyvadlo a místo pro pračku. WC je oddělené. Jsou zde nové plastové rozvody. V pokojích jsou položeny koberce. Z nynější ložnice je vstup na lodžii, kterou lze využít pro pěkné posezení. Lodžie je zasklená s posuvnými okny, na podlaze je položeno lino. V celém bytě jsou plastová okna. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. V domě je možnost využívání sušárny i kolárny. Panelový dům je s výtahem a po revitalizaci. Jedná se o bydlení s výbornou občanskou vybaveností. V blízkosti škola, obchod, školka, pošta, lékař, dobře dostupné od zastávek MHD. Parkování je bezproblémové přímo před domem. Byt je volný ihned. V případě zájmu rádi pomůžeme s vyřízením hypotečního úvěru. Pro bližší informace volejte na níže uvedené telefonní číslo.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 1. Byt Sokolovská, Plzeň Bolevec 1,00 1,00 1,00 1,00 3. Byt Gerská, Plzeň Bolevec 1,00 1,00 1,00 1,00 4. Byt Rabštejnská, Plzeň Bolevec 1,00 1,00 1,00 1,00 maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem porovnávací hodnota podílu 1/2 za použití koeficientu 0,70
K5 0,95 0,95 0,95
K6 0,85 0,85 0,85
K7 1,00 1,00 1,00
Kč/m2 Kč/m2 upravená 20575 16614 22024 17784 22262 17977 17977 16614 17458 83,18 1 452 191 508 267
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 500 000,00 Kč Slovy: Pětsettisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
500 000,00 Kč slovy: Pětsettisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – pravděpodobně po částečné rekonstrukci Slabé stránky – ulice Sokolovská méně oblíbená, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka, zejména u větších bytů. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 03.04.2014
ve výši: 500 000,00 Kč Slovy: pětset tisíc korun českých V Plzni, 07.04.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1323/2014 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
vstup do bytu
pohled zadní
pohled přední
10
5.3. Doklady
11
12
13
14
