ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5953-88/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Zlaté Hory, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách Adresa nemovitosti: Polská 741, 793 76 Zlaté Hory OBJEDNATEL: Adresa objednatele:

IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425

ÚČEL OCENĚNÍ:

Datum místního šetření:

13

fax: 553 67 17 16

Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

stran

V Rohově, dne 5.6.2014

550 000 Kč 29.5.2014

Stav ke dni:

Počet stran příloh:

5

Martin Vehovský

29.5.2014

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny bytové jednotky 3+1 I.kategorie s příslušenstvím, situované v obci Zlaté Hory. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1375 ze dne 9.5.2014. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 26.5.2014. Údaje realitních kanceláří M&M reality a Sting o prodejních cenách obdobných nemovitostí. Místopis Dům je situovaný na okraji obce Zlaté Hory, na ulici Polská. V obci je úplná občanská vybavenost, jsou zde veškeré inženýrské sítě, přístup k domu je z veřejné komunikace, která je ve vlastnictví Olomouckého kraje. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV


bytová zóna  průmyslová zóna Okolí:  ostatní  nákupní zóna
/
voda
/
kanalizace
/
plyn Přípojky:
/
elektro
telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon


MHD  železnice
dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba


autobus
silnice II., III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím a podílem ve výši 73/867 na společných částech domu čp. 741 a na pozemcích parc. čís. 196 a 198, situovaná ve 4.NP panelového domu. Dům je užívaný od roku 1974, jako podsklepený, o 4.NP s plochou střechou, situovaný na vlastním pozemku parc. čís. 196. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Lokalita s malou kupní silou obyvatelstva. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:
Jednotka je řádně zapsána v KN  Jednotka není řádně zapsána v KN
Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou -2-


Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:
Věcné břemeno doživotního užívání
Zástavní právo
Exekuce Komentář: 1. Ke dni místního šetření je na nemovitostech evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. 2. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno nařízení exekuce. 3. Na LV evidované věcné břemeno užívání na dobu 10 let bude zrušeno, proto není předmětem ocenění. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek zastavěný bytovým domem a pozemek u domu, sloužící pro parkování a příjezd. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celkem

P.Č. 196 198

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 337 300,00 411 300,00 748 =

Úprava ceny: Popis Spoluvlastnický podíl

úprava

mezivýsledek

* 73,00 / 867,00 = Výsledná cena

Cena [Kč] 101 100,00 123 300,00 224 400,00 224 400,- Kč

=

18 894,12 18 894,12 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt číslo 741/7 Je situovaná ve 4.NP domu, vlevo po výstupu schodištěm. Dispozičně obsahuje chodbu, koupelnu (vana, umývadlo, umakartové jádro), WC (boiler), 3x pokoj, kuchyni (dřez v lince, el. sporák, digestoř), balkón a sklepní kóji v PP domu. Stavební a technický stav jednotky je průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) -3-

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu chodba: WC: koupelna: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: balkón: sklepní kóje v PP: Započítaná podlahová plocha bytu:

montovaná z dílců betonových plošných 1122 koeficient dle typu podlahové plochy ( (2,32*1,56)+(1,90*1,20) ) * 1,00 = ( (1,17*1,04) ) * 1,00 = ( (1,60*1,60) ) * 1,00 = ( (1,64*0,72)+(3,16*3,42) ) * 1,00 = ( (3,50*3,42) ) * 1,00 = ( (3,47*5,93) ) * 1,00 = ( (4,61*3,46) ) * 1,00 = ( (0,83*3,65) ) * 0,17 = ( 1,80 ) * 0,10 =

5,90 m2 1,22 m2 2,56 m2 11,99 m2 11,97 m2 20,58 m2 15,95 m2 0,52 m2 0,18 m2 70,87 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy panelové betonové sendvičové panelové plochá střecha živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech vápenné omítky drhané omítky chybí teracové hladké plné a prosklené dveře plastová parkety, PVC centrální světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu boiler el. sporák, dřez v lince, digestoř WC, umyvadlo, vana chybí chybí instalační šachty

-4-

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S X S S S S S S S S S S S C C S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S X S S S S S S S S S S S C C S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

70,87 m2 * 16 107,10 Kč/m2

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100)

*

Byt číslo 741/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

-5-

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 0,00 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 0,00 0,00 3,70 91,70 0,9170

8 020,1,0370 0,9170 1,0000 2,1120 16 107,10 1 141 510,20 Kč

0,600 684 906,10 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Zlaté Hory, Polská 741 Byt v typovém panelovém domě Typ stavby Užitná plocha panelový dům 70,87 m2

Podlaží 4

Dispozice 3+1

Celková cena 556 613 Kč

Jednotková cena 7 854 Kč/m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1972, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Wolkerova Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná plocha panelový dům 72,10 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - lepší stav;

Celková cena

Jednotková cena

625 000 Kč

8 669 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Na sídlišti Podlaží: 3 -6-

Upravená j. cena Kč/m2 7 802

Dispozice: 3+1 Typ stavby

Užitná plocha panelový dům 71,85 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - lepší stav;

Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Sokolská Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná plocha panelový dům 73,80 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - lepší stav;

Celková cena

Jednotková cena

635 000 Kč

8 838 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Upravená j. cena Kč/m2 7 954

Celková cena

Jednotková cena

640 000 Kč

8 672 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

-7-

Upravená j. cena Kč/m2 7 805

7 802 Kč/m2 7 854 Kč/m2 7 954 Kč/m2 7 854 Kč/m2 70,87 m2 556 613 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 556 613 Kč 0 Kč 703 800 Kč 18 894 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě. Byt je v původním stavu, lokalita Zlatých Hor navíc není žádaná, nabídka zde vysoce převyšuje poptávku. V Rohově 5.6.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5953-88/2014 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1375 ze dne 6.5.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 26.5.2014. Mapa oblasti

-8-

počet stran A4 příloze 1 2 1 1

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -