ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18154016
NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Hodonín, k.ú. Hodonín Adresa nemovité věci: Hodonín, 695 01 Vlastník stavby: SJM Vašíček Josef a Vašíčková Renata, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Vašíček Josef a Vašíčková Renata, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 21123/14-79(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
400 000 Kč
Datum místního šetření: 2.2.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 15stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 8.2.2016
Tomáš Maršál
NÁLEZ
2.2.2016 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně pozemku p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Hodonín, LV č.9167 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2016 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 21123/14-79 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 21123/14-19 - vyjádření z hlediska ÚZ ze dne 20.11.2015
Místopis Město Hodoní, k.ú.Hodonín, okres Hodonín náleží pod Jihomoravský kraj. Počet obyvatel 24 975. Nemovitost leží v lokalitě - Zadní díly u vojenského cvičiště. Přístup po nezpevněné komunikaci. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
Celkový popis
autobus silnice II.,III.tř
Jedná se o pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín, které jsou zapsány u KN Hodonín na LV č.9167. Pozemek p.č. 8687 jako druh pozemku ostatní plocha, zp.využití ost. komunikace, pozemek p.č.8688 jako druh pozemku zahrada. Pozemky se nachází v zahradkářské kolonii jsou oploceny, možnost napojení na inž.sítě. Parkování možné. Pozemky dle ÚP města Hodonín jsou umístěny v ploše RZ- plochy pro rodinnou rekreaci, v lokalitě : Zadní díly u vojenského cvičiště.Občanská vybavenost v obci. Účel užití - rekreace.
-2-
Slabé stránky omezení vlastnických práv viz. LV č.9167 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz.LV č.9167
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu
1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín.
Obsah tržního ocenění majetku
1. Porovnávací ocenění 1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. 1.2
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území -3-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 9167 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně ( Index trhu
II II II
0,00 0,00 0,80
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,800 5
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené VI 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě II 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II Index polohy
Pi 0,85 0,05 0,03 -0,05 0,00 -0,02 -0,01 0,00 -0,10 0,00 0,00
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,765
Koeficient pp = IT * IP = 0,612
11
i=2
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hodonín:
Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. -4-
Jedná se o pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. Přístup po nezpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 9167 Hodonín. Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 3. Ztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a Index omezujících vlivů
č. II IV III III I II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00
IO = 1 + Pi = 0,990
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,800
6
i=1
Index polohy pozemku IP = 0,765 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,800 * 0,990 * 0,765 = 0,606 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - bez přivedených inž. sítí § 4 odst. 2 - bez sítí 1 350,0,606 0,800 654,48 Typ
Název
§ 4 odst. 2 - bez ostatní plocha sítí Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 8688
Výměra [m2] 664,00 664,00
Jedn. cena [Kč/m2] 654,48
Cena [Kč] 434 574,72 434 574,72
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací IV Ostatní P2. Charakter a zastavěnost území -5-
Pi -0,55
IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
-0,20 -0,05 -0,01
I = P5 * (1 + Pi) = 0,114
Úprava základní ceny pozemků komunikací
4
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 1 350,0,114 1,000 Typ
§ 4 odst. 3
Název
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
0,60
Parcelní číslo 8687
Výměra [m2] 46,00
Jedn. cena [Kč/m2] 153,90
46,00
Pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 153,90 Cena [Kč] 7 079,40 7 079,40
=
441 654,12 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění
1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
710,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej zahrady 400 m2 Zahrada se nachází v Hodoníně. Na pozemku ( 400 m2 ) je postavena nová chata (15 m2 ) s terasou ( 10 m2 ), studna - ražená voda, až 6 hod. čerpání, elektřina. Na zahradě jsou ovocné stromy a keře, např. višeň, broskev, meruňka, nektarinka, blumy, jablka Golden, ostružiny, maliny, rybíz, angrešt. Najdete zde také jahody, borůvky, vinohrad a zimolez.
-6-
Lokalita: Hodonín Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky Zdroj:
1,02 0,95 1,00 1,00 0,90 www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,87 392 445 Celková cena Jednotková cena 450 000 Kč 450 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 400 m2 Název: Prodej zahrady 585 m2 prodej pozemku k rekreaci či k výstavbě chaty v oblíbené rekreační oblasti Strážnice. Detail: Pozemek má výměru 585 m2 a nachází se přímo u přehrady. Pozemek poskytuje velmi příjemné místo k rekreaci pro klidnou letní dovolenou či pro houbaře a rybáře. Lokalita: Strážnice, okres Hodonín Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 0,98 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,91 173 352 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 585 m 190 000 Kč 190 000 Kč/ks Název: Prodej pozemku 847 m2 ke koupi stavební pozemek ve velmi klidné a současně lukrativní části Dubňan, okr. Hodonín. Celková plocha pozemku je 847 m2, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Na pozemku se nachází ovocné stromy, stavební materiál (nové a starší cihly, betonové panely),je to vhodná příležitost ke stavbě rodinného domu se zahradou v klidné lokalitě. Doporučuji prohlídku tohoto pozemku a jeho následnou koupi jako dobrou investici vzhledem k atraktivnosti lokality. Lokalita: Dubňany, okres Hodonín Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Velikost 1,02 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz -7-
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,83 596 516 Celková cena Jednotková cena 722 000 Kč 722 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 847 m2 Název: Prodej zahrady 2 600 m2 prodej krásného rovinatého pozemku v obci Strážnice o rozloze 2600m2 v zahrádkářské koloně v blízkosti Baťova kanálu. Elektřina, voda jsou přímo na pozemku, dále vlastní studna. Kanalizace zatím není, odpady by se řešili formou ČOV nebo jímky. V lokalitě jsou postaveny zahradní domky a domy k rekreaci i trvalému bydlení. Lokalita: Strážnice Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 1,80 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,93 364 619 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 2 600 m 390 000 Kč 390 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín.
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Porovnávací ocenění 1.1 pozemky p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. 1.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
381 733 Kč 0 Kč 0 Kč -8-
173 352 Kč/ks 381 733 Kč/ks 596 516 Kč/ks 381 733 Kč/ks 381 733 Kč
441 654,00 Kč
381 733,00 Kč 0,00 Kč 381 733,00 Kč
Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 441 654 Kč
Obvyklá cena 400 000 Kč
slovy: Čtyřistatisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Hodonín LV č.9167 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně :
400 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena ceňované nemovitosti je 400 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obcii Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín. Poloha je vhodná k rekreaci. Dostupnost po nezpevněné komunikaci cca 3km od centra města. Dojezdové vzdálenosti do centra Hodonínu. Dále je cena ovlivněna také dostupností, způsobem zapsání v KN, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané -9-
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku p.č.8687, 8688 v obci Hodonín, k.ú.Hodonín, okres Hodonín ve výši 400 000,- Kč. :
400 000,-Kč
Obvyklá cena: 400 000,- Kč
Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. - 10 -
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 8.2.2016 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18154016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18154016.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
Kopie katastrální mapy
- 11 -
Pozemek p.č. 8688 v k.ú. č. 640417 Mapa oblasti
Pozemek p.č. 8688 v k.ú. č. 640417 - 12 -
Pozemek p.č. 8688 v k.ú. č. 640417
- 13 -
- 14 -
- 15 -
