ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4600/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:
Rodinný dům č.p. 339 s pozemky parc. č. St. 124, 614/1 a 614/2 Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Žulová, k.ú. Tomíkovice Tomíkovice 339, 790 65 Žulová Vlastimil Denemark, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Miloslava Denemarková, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Vlastimil Denemark, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Miloslava Denemarková, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 1612/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 25.3.2014
e-mail:
531 000 Kč 6.2.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 4
MONTEKALA, spol. s r.o.
6.2.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí - rodinného domu č.p. 339 na pozemku parc. č. St. 124 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 124, 614/1, 614/2 v kat. úz. Tomíkovice, obec Žulová, okres Jeseník. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV 144, k.ú. Tomíkovice, KÚ Olomoucký kraj, KP Jeseník - kopie mapy katastrální pro k.ú. Tomíkovice, list mapy VII-2-20, měřítko 1:2880 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 1612/13-15 ze dne 27.2.2013 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 1612/13-54 ze dne 27.11.2013 - informace z realitního trhu - informace z katastru nemovitostí - fotodokumentace nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Městečko Žulová se nachází v okrese Jeseník a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jeseník. Obec Žulová se rozkládá asi 13 km severozápadně od Jeseníku. Obec je vzdálená přibližně 7 km od polských hranic. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 339 je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. St. 124, k domu náleží zahrada č.parc. 614/1 a část sousedícího (Skorošického) potoka parc. č. 614/2. Přístup k domu je ze zpevněné komunikace se kterou dům sousedí. Celý pozemek je neoplocen, v jižní části je zpevněný s možností parkování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z 2
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Tomíkovice:
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 339 je jednopodlažní s podkrovím. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné. Krov je dřevěný, střech sedlová, střešní krytina plechová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna a dveře dřevěné. Z IS zjištěno pouze napojení na vodovod a elektro rozvod. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11,4*15,6+2*4 1.NP podkroví 11,4*15,6
= =
3
[m2] 185,84 177,84
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 185,84 m2 4,00 m 2 177,84 m 3,00 m
Název 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11,4*15,6+2*4)*(4,00) podkroví (11,4*15,6)*(3,00)
= =
[m3] 743,36 m3 533,52 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 743,36 m3 533,52 m3 1 276,88 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50
4
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S
3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
1 276,88 m3 * 5 452,76 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
Rodinný dům č.p. 339 - zjištěná cena
=
3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 100,00 1,0000
2 290,1, 1200 1,0000 1,0000 2,1260 5 452,76 6 962 520,19 Kč
0,200 1 392 504,04 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 Srovnávací indexová metoda
Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Pozemek Vápenná A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,50, F:0,30 177,00 0,18 Pozemek Stará Červená Voda A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,30 109,00 0,26 Pozemek Vidnava A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,30 69,00 0,26 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: společenská a obchodní centra B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy E – územní připravenost, infrastruktura: střední 5
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 983,33 419,23 265,38 555,98 Kč/m2 1,50 1,00 0,40 1,30 0,75
F – speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada vodní plocha Celková výměra oceňovaných pozemků
*
0,30 0,18
=
97,57 Výměra [m2] 308 608 173 1 089 m2
P.Č. 124 614/1 614/2
Cena oceňovaných pozemků
[Kč] 1 089 m2 * 97,57 Kč/m2 =
Výsledná cena
=
106 253,73 106 253,73 Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
363,68 m2 1 276,88 m3 185,84 m2 1 089,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Představujeme Vám prodej rodinného domu v obci Tomíkovice, která leží cca 17 km od okresního města Jeseník. Obec je součástí města Žulová, které se nachází 3 km od Tomíkovic a nabízí veškerou občanskou vybavenost(obchody, pošta, lékař). V samotné obci je dostupné vlakové a autobusové spojení. Nabízená nemovitost o dispozici 4+1 se nachází na klidném místě, je po částečné rekonstrukci (v přízemí podlahové topení pod dlažbou) v dobrém stavu. Okna jsou dřevěná, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, vlastní studna i vodovodní přípojka. K objektu náleží oplocená zahrada, rozestavěná přístavba. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci. Rodinný dům Představujeme Vám prodej domu v obci Tomíkovice na Jesenicku. Obec Tomíkovice se nachází cca 20 km od okresního města Jeseník. Přímo v místě je k dispozici autobusové a vlakové spojení. Škola, školka, obchod, pošta pak v nedaleké Kobylé či Žulové, ke které obec katastrálně náleží. Nemovitost je v původním stavu, po rekonstrukci by mohla poskytnou pět a více bytových jednotek, patří k ní také dílna, stodola a rozlehlé půdní prostory (možno také využít k vytvoření bytové jednotky). Nachází se na vyvýšeném okraji obce. K jejím přednostem se řadí poloha, která nabízí klidné prostředí uprostřed přírody
6
Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími v obci Vápenná. RD obsahuje v 1. NP verandu, chodbu se schodištěm, koupelnu, 2* sklad, kotelnu, dřevárnu a v 2. NP chodbu, wc, spíž, kuchyň, jídelnu a 2 pokoje. Přístup k domu po zpevněné komunikaci, střecha sedlová s krytinou s pozinkovaného plechu, bez podsklepení. Okna nová dřevěná. Dům napojen na vodovod z řádu a rozvody nízkého napětí, TUV elektrický bojler, vytápění kotlem na tuhá paliva, pěkná zahrada. V blízkosti chatové zástavby.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Tomíkovice koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 0,95 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,72 397 100 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kč 550 000 Kč/ks
Výměra pozemku 1 450 m2
Název: Rodinný dům Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Tomíkovice koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,95 475 000 Celková cena Jednotková cena 500 000 Kč 500 000 Kč/ks
Výměra pozemku 1 200 m2
Název: Rodinný dům
7
Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Vápenná koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,05 721 050 Celková cena Jednotková cena 690 000 Kč 690 000 Kč/ks
Výměra pozemku 813 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 397 100 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 531 050 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 721 050 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 531 050 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 531 050 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 392 500,00 Kč 106 250,00 Kč 531 050,00 Kč
Současný stav 531 050 Kč 0 Kč 1 498 758 Kč 106 254 Kč
Obvyklá cena 531 000 Kč slovy: Pět set třicet jedna tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.7
8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, c) parametry ponižující cenu: investice na rekonstrukci a modernizaci domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 531 000 Kč V Praze 25.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4600/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 32/2014.
.
9
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 2.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 144 ze dne 27.11.2013
10
počet stran A4 příloze 1 1 2
11