Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková číslo 1485-19/15 Date: 2015.05.29 13:22:59 +02:00 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, Pozemky - spoluvlastnický podíl 1/120 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Dubňany, k.ú. Dubňany Adresa nemovité věci: Dubňany, 696 03
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 825/53, 67401 Třebíč
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. František Slabák, soudní inženýrství Brandlova 1327, 697 01 Kyjov IČ: 40395499 telefon: 602 522 040 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13
e-mail:
[email protected]
stran
V Kyjově, dne 9.3.2015
7 500 Kč 7.3.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 5
9.3.2015 Počet vyhotovení: 2
Ing. František Slabák, soudní inženýrství
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu pana Rostislava Pelána ve výši
1/120 z pozemků uvedených na vlastnickém listu č. 3863 pro k.ú. a obec Dubňany, okres Hodonín. Obvyklou ( tržní ) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Pro stanovení obvyklé ceny je použito porovnání s obdobnými pozemky a výpočtu ceny administrativní - zjištěné podle oceňovací vyhlášky, která již v sobě mimo jiné zahrnuje výpočtové tržní koeficienty, přibližuje se tržním hodnotám. Přehled podkladů Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 3863 pro k.ú. a obec Dubňany, okres Hodonín. Katastrální mapa. Územní plán Města Dubňany. Informace sdělené objednatelem posudku a údaje zjištěné prohlídkou a měřením na místě samém ze dne 7.3.2015
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v katastrálním území Dubňany, v západní části obce v blízkosti místní části Jarohněvic. Na pozemcích nejsou žádné stavby, kromě zpevněné komunikace. Jsou zarosteny náletovými křovinami. V územním plánování obce Dubňany je větší část pozemků zahrnuta jako pozemky určené k budoucímu zastavění s funkčním využitím „Vp” - průmysl, výroba. Z tohoto důvodu jsou ve výpočtu ceny některé pozemky rozděleny plošně na dvě části část 1 se zařazením v ÚP a část 2 nezařazená v ÚP. Pozemky p.č. 3259/1 a p.č 3267/1 jsou orné půdy s náletovými křovinami, neudržované, kde není možnost napojení na inženýrské sítě. podle územního plánování přes tyto pozemky je plánovaný budoucí lokální biokoridor, výstavba na nich bude omezena.
Pozemek p.č. 3260 je evidován jako vodní plocha - zamokřená plocha. V blízkosti se nachází Jarohněvické rybníky a vodních zamokřených ploch je v okolí více. Zařazení do vodní plochy pravděpodobně pramení z dlouhodobé inventarizace pozemků a ze sledovanosti záplavových území a ve vedlejší lokalitě v okolí rybníku je záplavová zóna č. 2.
-2-
Pozemek p.č. 3262/1 je trvalý travní porost s náletovými křovinami neudržovaný. Pozemek p.č. 3263/1 je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - ostatní komunikace, ale ve skutečnosti tato bývalá polní nezpevněná pěší cesta již neexistuje, při prohlídce nebyla nalezena, je zarostena náletovými křovinami. Proto se oceňuje podle skutečného stavu - část 1 podle územního plánu a část 2 jako jiný pozemek jinde neuvedený. Pozemek p.č. 3261/3 je ostatní plocha - ostatní komunikace, zpevněná, s parametry nikoliv místní, ale účelové komunikace.
Slabé stránky Mírně rizikové území od vodní plochy - v blízkosti mokřady. Pozemky dle územního plánování pro výstavbu průmyslu, ale : - nezasíťované, - v nepřipraveném stavu, - přes pozemky je v ÚP plánovaný lokální biokoridor.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: LV č. 3863 Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky -3-
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,40
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním -4-
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
0,00 0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,400 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dubňany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn IV O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,70 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 422,30 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-5-
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - není
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000
Index polohy pozemku IP = 0,400
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 422,30 0,400 -6-
Koef. 0,300
Upr. cena [Kč/m2] 50,68
Typ
Název
Parcelní číslo 3259/1 část 1 3260
Výměra [m2] 5 579,00
§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 vodní plocha 5 892,00 odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost 3262/1 2 023,00 odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 ostatní plocha 3263/1 377,00 odst. 1) část 1 § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda 3267/1 674,00 odst. 1) část 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 50,68
Cena [Kč] 282 743,72
50,68
298 606,56
50,68
102 525,64
50,68
19 106,36
50,68
34 158,32 737 140,60
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území -7-
Pi
-0,50
I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
0,00 0,00 0,00 0,60 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,300
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 422,30 0,300 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3261/3
Výměra [m2] 609,00
Jedn. cena [Kč/m2] 126,69
Parcelní číslo BPEJ
3259/1 - část 05500 2 orná půda 3267/1 -část 05500 2 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 orná půda
126,69 Cena [Kč] 77 154,21 77 154,21
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Upr. cena [Kč/m2]
80 % 80,00 %
Výměra [m2] 828,00
JC [Kč/m2] 8,40
122,00
8,40
-8-
Úprava [%] 80,00
UC [Kč/m2] 15,12
Cena [Kč] 12 519,36
80,00
15,12
1 844,64
Celkem:
950,00 m2
14 364,-
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 6 422,30 0,04 Typ
Název
§ 9 odst. 6
ostatní plocha
Parcelní číslo 3263/1 část 2
Index P Úprava
16,89
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 76,00 16,89
Jiný pozemek - celkem
Cena [Kč] 1 283,64
1 283,64
Pozemky - zjištěná cena
=
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
Upr. cena [Kč/m2]
16 180,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Pozemek Kyjov -9-
829 942,45 Kč
Pozemky v ÚP určeny pro výstavbu s funkčním využitím „průmysl - výroba”. Realizovaný prodej v IV.2014. Pozemek Čejč Pro výstavbu rodinného domu. Nabídková cena. Pozemek Dubňany V blízkosti oceňovaného pozemku. Nabídková cena. Pozemek Sudoměřice Manipulační plocha. Nabídková cena. Srovnatelné nemovité věci Název: Pozemek Kyjov Lokalita: Traktorka - Svatoborská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,86 75 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 5 662 m 500 000 Kč 88 Kč/m2
Název: Pozemek Čejč Lokalita: Čejč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku 10 646 m2
0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00
Celková cena 800 000 Kč - 10 -
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,68 51 Jednotková cena 75 Kč/m2
Název: Pozemek Dubňany Lokalita: Jarohněvice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku 12 162 m2
0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Celková cena 1 216 200 Kč
Název: Pozemek Sudoměřice Lokalita: U silnice 1. tř. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,85 85 Jednotková cena 100 Kč/m2
0,85 0,90 0,95 1,00 1,00 1,10 1,00 Celkový koef. - 11 -
Upravená j. cena
KC 0,80 Výměra pozemku 37 956 m2
Celková cena 580 000 Kč
Kč/m2 12 Jednotková cena 15 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
12 Kč/m2 56 Kč/m2 85 Kč/m2 56 Kč/m2 16 180,00m3 906 080 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
829 942,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
906 080,00 Kč Současný stav 906 080 Kč 0 Kč 0 Kč - 12 -
Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 829 942 Kč
Obvyklá cena 7 500 Kč slovy: Sedmtisícpětset Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Vzhledem k vypočteným hodnotám, poloze pozemků, jejich stavu a situaci na trhu s obdobnými pozemky v daném místě a čase se stanovuje obvyklá cena celkem 900 000,-Kč. Závěr Tržní hodnota spoluvlastnického podílu ( ve výši 1/120 ) na oceňovaných pozemcích činí 7 500,-Kč. V Kyjově 9.3.2015 Ing. František Slabák, soudní inženýrství Brandlova 1327 697 01 Kyjov telefon: 602 522 040 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16, ze dne 15.5.2006 č.j.Spr.1573/2005 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí
- 13 -