ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1050/231/2015 část B) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, pozemky 1692, 1710, 1786, 1787, 1801a 1802, vše v k.ú. Novosedly u Kájova, obci Kájov, zapsané na LV č. 563, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Kájov, k.ú. Novosedly u Kájova Adresa nemovité věci: Novosedly, 382 21 Kájov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice IČ: 13531140 telefon: DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 1148/04-229 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 15 stran
e-mail:
[email protected]
2 436 860 Kč 15.12.2015
ve Zlaté Olešnici, dne 22.12.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 8
Ing Michal Danielis
15.12.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí v povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 563 ze dne 25.11.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 15.12.2015. Povinný Lalák František se nedostavil, doporučená zásilka s pozvánkou na místní šetření se vrátila s poznámkou, že je na uvedené adrese neznámý - doručeno fikcí. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 1148/04-229 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Kájov je vesnice a spolu s řadou dalších vesnic též obec ležící 4 km na západ od Českého Krumlova u hranice CHKO Blanský les. Celá obec má asi 1700 obyvatel. Vesnice Kájov je hojně navštěvovaným mariánským poutním místem, jedním z nejstarších v Čechách. Jeho významu odpovídá ojedinělý komplex tvořený kostelem Nanebevzetí Panny Marie, kaplí Úmrtí Panny Marie, farou a hospicem, který byl v roce 1995 prohlášen za národní kulturní památku.
-2-
Novosedly je vesnice, část obce Kájov v okrese Český Krumlov. Nachází se asi 1,5 km na jih od Kájova. Prochází zde silnice I/39. Je zde evidováno 56 adres. Trvale zde žije 92 obyvatel. Novosedly leží v katastrálním území Novosedly u Kájova o rozloze 11,27 km2. V katastrálním území Novosedly u Kájova leží i Mezipotočí. V západní části vsi stojí výklenková kaplička a na návsi křížek.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - zástavba RD
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemky se nachází v jižní části obce Kájov, v jeho části Novosedly, která je s obcí nesrostlá. Pozemky p.č. 1801 (část) a 1802 jsou situovány v zastavěném území obce, vedené jako plochy občanské vybavenosti, malá část pozemku p.č. 1801 je situována mimo zastavěné území obce, dle ÚPD je vedená jako plocha veřejné zeleně. Pozemky jsou přístupné z veřejné místní zpevněné komunikace na pozemku p.č. 1276/3. Pozemky p.č. 1786 a 1787 jsou situovány mimo zastavěné území obce, nezastavitelné. Parcely jsou součástí bloků orných půd, v blízkosti místní komunikace. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale pozemky jsou dobře identifikovatelné dle hranice veřejné komunikace. Dle ÚPD je pozemek veden jako orná půda. Pozemek je přístupný z veřejné místní zpevněné -3-
komunikace na pozemku p.č. 1276/3. Pozemek p.č. 1692 je situován mimo zastavěné území obce, nezastavitelný. Parcela je součástí bloků orných půd, v blízkosti místní komunikace. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale pozemek je dobře identifikovatelný dle hranice veřejné komunikace, lze tedy vyloučit existenci trvalých porostů na parcelách. Pozemek leží mimo území řešené územním plánem v detailu, na části pozemku je ochranné pásmo el. vedení. Pozemek je přístupný ze silnice I/39, na pozemku p.č. 2126. Pozemek p.č. 1710 je situován mimo zastavěné území obce, nezastavitelný. Parcely je součástí bloků orných půd, v bezprostřední blízkosti lesa. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale pozemky jsou dobře identifikovatelné dle hranice lesů, lze tedy vyloučit existenci trvalých porostů na pozemku. Pozemek leží mimo území řešené územním plánem v detailu, na části pozemku je ochranné pásmo el. vedení. Pozemek je přístupný z okolních nezpevněných pozemků ve vlastnictví obce a jiných vlastníků. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Lalák František, Náměstí 54, 38226 Horní Planá Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lalák František Zahájení exekuce - Lalák František Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 21.12.2015 08:00:00.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá vlastník.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Větřní KRC: 0,70
KMP: 0,97
KPP: 1,05
KDD: 1,05
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
7 000 840 000 120,00 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: 7000 m2 pozemku ve Větřní v okrese Český Krumlov. Podle územního plánu určeno k bytové zástavbě. K pozemku vede zpevněná komunikace, elektřina a voda je na hranicích pozemku, plyn cca 150m. Celková cena: 840 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku: 7000 m2 Lokalita: Mříč u Křemže KRC: 0,70
KMP: 0,99
KPP: 1,02
KDD: 1,05
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 760 590 000 335,23 0,74 Parcela č.: Popis pozemku: pozemky o výměře 1.769 m2 v obci Mříč u Křemže. Pozemky jsou na mírném jižním svahu a na severní straně sousedí s asfaltovou komunikací. Sítě elektřiny, vodovodu, kanalizace a plynu se nacházejí na hranici pozemku. Pozemek určený k zastavění je vhodný pro výstavbu menšího rodinného domu. Je odtud přímý výhled na Kleť a ve 2 km vzdálené obci Křemže se nachází kompletní občanská vybavenost. Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 1769 m2 Lokalita: Nová Ves KRC: 0,70
KMP: 1,00
KPP: 1,03
KDD: 1,05
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
12 467 311 675 25,00 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: orná půda v Nové Vsi u Brloha, okr. Český Krumlov Jedná se o celek orné půdy o velikosti 12.467 m2. Pozemek je aktivně obděláván, bez nájemního vztahu. Celková cena: 311 675 Kč za nemovitost, Plocha pozemku: 12467 m2 Lokalita: Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov KRC: 0,70
KMP: 1,00
KPP: 1,04
KDD: 1,05
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
93 602 1 872 040 20,00 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemky o celkové výměře 93.602m2. Jedná se o soubor pozemků - v celku - 5ha, 2ha a menší výměry. Řeka Vltava cca 500m, přístup k pozemkům po cestě. Celková cena: 1 872 040 Kč za nemovitost Plocha pozemku: 93602 m2
-5-
KUV: 1,00
89,83
KUV: 1,00
248,81
KUV: 1,00
18,93
KUV: 1,00
15,29
Lokalita: Horní Dvořiště KRC: 0,70
KMP: 1,05
KPP: 1,04
KDD: 1,04
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
41 912 1 047 800 25,00 0,79 Parcela č.: 19,87 Popis pozemku: Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost – louka o velikosti 41 912 m2 v obci Horní Dvořiště. Jedná se o tři pozemky navazující na sebe. Celková cena: 1 047 800 Kč za nemovitost Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 41912 m2 Průměrná jednotková cena 78,55 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: 1) Stavební pozemky Pozemky situované v zastavěném území obce, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy občanské vybavenosti, přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Pozemky se pohybují v intervalu od 90,- do 250,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovni ve výši 170,- Kč/m2. 2) Zemědělské pozemky – pozemky situované v nezastavitelném území města, nezastavitelné, obhospodařované, v bloku orných půd, přístupné z veřejné zpevněné místní komunikace. Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 20,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 16,-Kč/m2.
-6-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
2 436 860 Kč
Obvyklá cena 2 436 860 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatřicetšesttisícosmsetšedesát Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okrese Český Krumlov, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemcích částečně zastavitelných situovaných v zastavěném území obce, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy občanské vybavenosti, přístupné z veřejné zpevněné komunikace, tak pozemcích zemědělských, situovaných v nezastavitelném území města, nezastavitelné, obhospodařované, v bloku orných půd, přístupné z veřejné zpevněné místní komunikace, v dané lokalitě je po pozemcích poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
2 463 860,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty nemovitostí zapsaných na části LV č. 563 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 2 436 860,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč Druh pozemku
Parcela č.
ZE orná půda ZE trvalý travní porost ZE trvalý travní porost ZE trvalý travní porost zahrada trvalý travní porost Celková výměra pozemků
1692 1710 1786 1787 1801 1802
Výměra [ m2 ] 68 742 52 672 7 147 16 794 450 204 146 009 -7-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 16,00 16,00 16,00 16,00 170,00 170,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 1 099 872 842 752 114 352 268 704 76 500 34 680 2 436 860
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemky 1692, 1710, 1786, 1787, 1801a 1802, vše v k.ú. Novosedly u Kájova, obci Kájov, zapsané na LV č. 563, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov ; se zohledněním práv a závad:
Ve výši 2 436 860,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Ve Zlaté Olešnici 22.12.2015 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1050/231/2015 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 231.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 563 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD Databáze odhadců nemovitostí,realitní servery, cap.cz, risy.cz
-9-
počet stran A4 příloze 1 3 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
ÚPD
- 15 -
