ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5467 NEMOVITOST:

Rodinný dům Božtěšice a rodinný dům Ústí nad Labem

OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: 29042054 telefon: DIČ: fax:

Exekuční řízení č. j. 030 EX 11177/13-71 (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav 1 338 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

27

stran

V Praze, dne 24.2.2014

e-mail:

17.2.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 21

Budoucí stav 17.2.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.e. 1 Božtěšice, způsob využití: rodinná rekreace s příslušenstvím na pozemku parc. č. 286 a pozemků parc. č. 284 (zahrada), parc. č. 286 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 287 (trvalý travní porost), parc. č. 289/1 (trvalý travní porost) a parc. č. 290 (trvalý travní porost) v kat. území Božtěšice, obec Ústí nad Labem, část obce Božtěšice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 160, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.p. 649 Střekov, způsob využití: rodinný dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. 2800 a pozemků parc. č. 2800 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 2801/3 (ostatní plocha) v kat. území Střekov, obec Ústí nad Labem, část obce Střekov, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 2030.

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

-2-

e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů. V případě oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitosti musí být při stanovení ceny obvyklé zohledněna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitosti jakožto celku. De facto je však v první řadě nutné konstatovat, že v podstatě neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech, což velmi ztěžuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocenění. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorků podobných nemovitostí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodejů), obecně tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitostí, avšak nemovitostí nabízených či již prodaných jako celek. Ačkoliv stav, kdy se nemovitosti nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesměs se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitostech, až na vzácné výjimky, veřejně neobchodují, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech je přímým důsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Skutečnost, že v podstatě nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podílů na nemovitostech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovitosti jakožto celky, musí být jako taková rovněž zohledněna při ocenění spoluvlastnického podílu na nemovitosti, kdy se tak děje prostřednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů. Vedle výše zmíněného problematického aspektu při obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitosti spočívajícím v někdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech je rovněž nutné zmínit, že situace, kdy předmětem obchodní transakce není celá nemovitost, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, představuje pro případného zájemce o koupi nemovitosti značný zdroj potencionálních potíží, a to z toho důvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výlučným vlastníkem nemovitosti, tedy nebude oprávněn rozhodovat o osudu dotyčné nemovitosti zcela libovolně dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy nějakým způsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nepříjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovitosti, se následně odrážejí v zájmu potencionálních kupujících při nabídce spoluvlastnických podílů k prodeji, který je obecně nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitost, v důsledku čehož je rovněž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu – tedy například u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovitosti, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než třetina celé nemovitosti atp. Nejinak je tomu i v případě prodeje spoluvlastnického podílu v exekučním řízení formou veřejné dražby, naopak skutečnost je taková, že v tomto případě jsou výše zmíněné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ještě intenzivněji, neboť se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko případných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ještě akcentováno.

-3-

Tato snížená obchodovatelnost musí být při oceňování samotného spoluvlastnického podílu na nemovitosti samozřejmě zohledněna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištěné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatně vyplývá i z dikce ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ S ohledem k výše nastíněné obecně obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovitosti nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako součin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištěnou obvyklou cenu celku před korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ještě cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 23.1.2014 pod č.j. 30 EX 11177/13-71. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 17.2.2014. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Kopie územního plánu Ústí nad Labem. Informace od spoluvlastníka nemovitostí pana Jána Brnušáka (nar. 1950).

-4-

Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Statutární město Ústí nad Labem se nachází v Ústeckém kraji, cca 14 km severovýchodně od města Teplice, cca 18 km severně od města Litoměřice a cca 16 km jihozápadně od města Děčín. Městem protéká řeka Labe. Jedná se o město s rozšířenou rozvinutou infrastrukturou a s rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v městských částech Božtěšice a Střekov. Městská část Božtěšice je situována cca 3 km severně od centra města. Městská část Střekov se nachází východně od centra města na pravém břehu řeky Labe. Stavba s č.e. 1 s přilehlými pozemky zapsána na LV 160 se nachází v městské části Božtěšice na samotě poblíž soutoku Klišského a Ptačího potoka. Stavba s č.p. 649 s přilehlými pozemky se nachází v městské části Střekov v ulici Národního odboje č.p. 649 č.o. 19. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku -5-

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis LV 160: Jedná se o samostatně stojící, patrový, nepodsklepený objekt bývalého mlýna. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně technický stav je špatný. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky a osinkocementové šablony. Na střeše jsou žlaby se svody, vikýře a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 158 let. Budova byla přestavována v roce 1933. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V přízemí budovy se nachází bývalá mlýnice. V 1.NP se nachází 4 místnosti. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva a lokální na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do septiku. K nemovitosti náleží studna. Dále k nemovitosti náleží samostatně stojící zděná stodola obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, která má plechovou krytinu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny. Pozemek parc. č. 284 je v Katastru vedený jako zahrada. Pozemek má nepravidelný tvar, je svažitý k západu, oplocený a jeho celková výměra je 1 315 m2. Na pozemku parc. č. 286 stojí stavba s č.e. 1 Božtěšice. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, nachází se na něm porosty a jeho celková výměra je 1 038 m2. Pozemek plynule navazuje na pozemky parc. č. 284, parc. č. 290 a parc. č. 287. Na pozemku se nachází malý uměle vytvořený rybníček. Pozemek je oplocený drátěným plotem s ocelovými sloupky. Pozemek parc. č. 287 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, je neoplocený a jeho celková výměra je 718 m2. Přes pozemek protéká Ptačí potok. Pozemek parc. č. 289/1 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek plynule navazuje na pozemek parc. č. 290 a tvoří s ním jeden funkční celek. Pozemek je neoplocený, má nepravidelný tvar a je mírně svažitý k západu. Pozemek parc. č. 290 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek je mírně svažitý k západu a nachází se na něm porosty. Pozemek přímo sousedí s Klišským potokem a nachází se v jeho zátopovém pásmu. Součástí nemovitostí jsou IS, septik, studna, rybníček, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je stodola a oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Ohledání bylo provedeno dne 17.2.2014 za přítomnosti spoluvlastníka pana Jána Brnušáka (nar. 1950), který podal informace. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. LV 2030: Jedná se o vnitřní, řadový, patrový, podsklepený rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je dobrý. V objektu byly započaty rekonstrukční práce, které však nejsou dokončeny. Střecha budovy je sedlová s krytinou z plechu. Na střeše jsou žlaby se svody a vikýře. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojený typu EURO a střešní. V přízemí rodinného domu se nachází dvě bytové jednotky o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení a vnitřních rozvodů inženýrských sítí. V 1.NP rodinného domu se nachází 4 pokoje, které měly mít dle záměru každý své sociální zařízení. Tento záměr však nebyl uskutečněn. Přístup k nemovitosti je po místní -6-

zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je v okolí nemovitosti omezené. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku: elektřiny, vodovodu, plynovodu a kanalizace. Na pozemku parc. č. 2800 stojí stavba s č.p. 649 Střekov. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má pravidelný tvar, je rovinatý a jeho celková výměra je 147 m2. Pozemek parc. č. 2801/3 plynule navazuje na pozemek parc. č. 2800 a tvoří s ním jeden funkční celek. Pozemek je v Katastru vedený jako ostatní plocha. Pozemek je rovinatý. Součástí nemovitostí jsou IS a zpevněné plochy. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Ohledání bylo provedeno dne 17.2.2014. Informace podal spoluvlastník pan Ján Brnušák (nar. 1950) v místě bydliště Božtěšice č.e. 1. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.

-7-

OBSAH 1. Rodinný dům Božtěšice + stavební pozemky LV 160 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Stavební pozemky LV 160 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům č.e. 1, Božtěšice LV 160

2. Rodinný dům Střekov + stavební pozemky LV 2030 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Stavební pozemky LV 2030 2.2. Porovnávací ocenění 2.2.1 Rodinný dům č.p. 649, Střekov LV 2030

3. Pozemky TTP Božtěšice LV 160 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Trvalý travní porost LV 160

OCENĚNÍ 1. Rodinný dům Božtěšice + stavební pozemky LV 160 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Stavební pozemky LV 160 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 284 je v Katastru vedený jako zahrada. Pozemek má nepravidelný tvar, je svažitý k západu, oplocený a jeho celková výměra je 1 315 m2. Na pozemku parc. č. 286 stojí stavba s č.e. 1 Božtěšice. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, nachází se na něm porosty a jeho celková výměra je 1 038 m2. Pozemek plynule navazuje na pozemky parc. č. 284, parc. č. 290 a parc. č. 287. Na pozemku se nachází malý uměle vytvořený rybníček. Pozemek je oplocený drátěným plotem s ocelovými sloupky. Pozemek parc. č. 287 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, je neoplocený a jeho celková výměra je 718 m2. Přes pozemek protéká Ptačí potok. Pozemek parc. č. 289/1 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek plynule navazuje na pozemek parc. č. 290 a tvoří s ním jeden funkční celek. Pozemek je neoplocený, má nepravidelný tvar a je mírně svažitý k západu. Pozemek parc. č. 290 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek je mírně svažitý k západu a nachází se na něm porosty. Pozemek přímo sousedí s Klišským potokem a nachází se v jeho zátopovém pásmu.

-8-

Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] [ Kč ] Lokalita: Ústí nad Labem, Pavla Stránského KRC: 0,95

KMP: 1,06

KPP: 0,90

KDD: 0,90

KMZ: 0,90

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1 891 690 000 364,89 0,66 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek v lokalitě Ústí nad Labem. Celková výměra pozemku je 1 891 m2. Z inženýrských sítí je na pozemek dovedena elektřina. Přístup na pozemek je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Pozemek je mírně svažitý a nachází se na něm porosty. Lokalita: Všebořice KRC: 0,95

KMP: 1,05

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 0,90

KIV: 1,00

KVP: 0,90

KUV: 0,90

241,08

KUV: 0,90

1 938 765 510 395,00 0,73 Parcela č.: 287,24 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek v lokalitě Všebořice. Celková výměra pozemku je 1 938 m2. Z inženýrských sítí je na pozemek dovedena elektřina, kanalizace a vodovod. Přístup na pozemek je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinatý. Průměrná jednotková cena 264,16 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. -9-

Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku

Parcela č.

Výměra [ m2 ] 1 315 1 038

zahrada 284 zastavěná plocha a 286 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny Velikost majoritního spoluvlastnického podílu Nižší obchodovatelnost majoritního spoluvlastnického podílu Celková výměra pozemků

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 264 264

Celková cena pozemku [Kč] 347 160 274 032 621 192

* 4,00 / 6,00 = * 0,85 = 2 353

Hodnota pozemků celkem

414 128,00 352 008,80 352 009

1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům č.e. 1, Božtěšice LV 160 Oceňovaná nemovitost Plocha pozemku:

2 353,00 m2

Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, patrový, nepodsklepený objekt bývalého mlýna. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně technický stav je špatný. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky a osinkocementové šablony. Na střeše jsou žlaby se svody, vikýře a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 158 let. Budova byla přestavována v roce 1933. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V přízemí budovy se nachází bývalá mlýnice. V 1.NP se nachází 4 místnosti. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva a lokální na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do septiku. K nemovitosti náleží studna. Dále k nemovitosti náleží samostatně stojící zděná stodola obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, která má plechovou krytinu. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Dobkovičky Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Dobkovičky. Jedná se o samostatně stojící, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je valbová s krytinou z tašek. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 857 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 150 m2. Okna jsou dřevěná. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a plynovod. Vytápění budovy je ústřední napojené na kotel pro tuhá paliva. K domu patří zahrada. Dále k nemovitosti náleží dvě stodoly, seník a chlívky. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 10 -

Rodinný dům Malé Březno Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Malé Březno. Jedná se o samostatně stojící, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 349 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 200 m2. Okna jsou dřevěná. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, plynovod a vodovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění budovy je ústřední napojené na kotel pro tuhá paliva a na elektrický kotel. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Malé Březno Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Malé Březno. Jedná se o samostatně stojící, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s asfaltovou krytinou. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1000 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 150 m2. Okna jsou nová plastová. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Vytápění budovy je ústřední napojené na kotel pro tuhá paliva. K nemovitosti náleží malé sklípky, chlívky a dílny. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Horní Zálezly Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Horní Zálezly. Jedná se o samostatně stojící, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s asfaltovou krytinou. Na střeše se nachází žlaby se svody a střešní okna. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 2 279 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 962 m2. Okna jsou dřevěná a střešní. Některá okna v přízemí jsou kryta bezpečnostními venkovními roletami. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, plynovod a vodovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Vytápění budovy je ústřední napojené na kotel pro tuhá paliva. K nemovitosti náleží malé studna, zahrada se skleníkem a zahradním domkem. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Děčín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Děčín. Jedná se o samostatně stojící, patrovou, nepodsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je polovalbová s krytinou z plechu. Na střeše se nachází žlaby se svody a střešní okna. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 050 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 1 050 m2. Okna jsou dřevěná. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, kanalizaci a vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. - 11 -

Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až Kn. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC0) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Dobkovičky Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor 0,00 m3

Výměra pozemku 1 857 m2

1,00 1,00 1,10 0,85 0,80 1,10 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,74 1 036 728 Celková cena Jednotková cena 1 400 000 Kč 1 400 000 Kč/ks

Název: Rodinný dům Malé Březno Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav

0,95 1,00 1,10 0,80 0,75 - 12 -

K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Výměra pozemku 349 m2

1,20 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,68 1 015 740 Celková cena Jednotková cena 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks

Název: Rodinný dům Malé Březno Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Název: Rodinný dům Horní Zálezly Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění



0,95 1,00 1,20 0,75 0,75 1,10 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,63 920 514 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 1 450 000 Kč/ks

- 13 -

Název: Rodinný dům Děčín Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 920 514 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 016 486 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 068 598 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 016 486 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Velikost majoritního spoluvlastnického podílu * 4,00 / 6,00 = 677 657,33 Nižší obchodovatelnost majoritního * 0,85 = 576 008,73 spoluvlastnického podílu Výsledná porovnávací hodnota 576 009 Kč

- 14 -

2. Rodinný dům Střekov + stavební pozemky LV 2030 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Stavební pozemky LV 2030 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 2800 stojí stavba s č.p. 649 Střekov. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má pravidelný tvar, je rovinatý a jeho celková výměra je 147 m2. Pozemek parc. č. 2801/3 plynule navazuje na pozemek parc. č. 2800 a tvoří s ním jeden funkční celek. Pozemek je v Katastru vedený jako ostatní plocha. Pozemek je rovinatý. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Ústí nad Labem, Severvní terasa KRC: 0,95

KVP: 1,00

KUV: 0,90

885 1 350 000 1 525,42 0,57 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek v lokalitě Ústí nad Labem - Severní terasa. Celková výměra pozemku je 885 m2. Z inženýrských sítí je na pozemek dovedena elektřina, vodovod a kanalizace. Přístup na pozemek je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinatý a nachází se na něm porosty. Lokalita: Ústí nad Labem, Svádov

876,45

KRC: 0,95

KMP: 0,80

KMP: 0,80

KPP: 1,05

KPP: 1,05

KDD: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 0,80

KMZ: 0,80

KIV: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,90

785 1 250 000 1 592,36 0,57 Parcela č.: 914,91 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek v lokalitě Ústí nad Labem - Svádov. Celková výměra pozemku je 785 m2. Z inženýrských sítí je na pozemek dovedena elektřina a vodovod. Přístup na pozemek je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Na pozemku se nachází dřevěná chatka. Pozemek je rovinatý a oplocený. Průměrná jednotková cena 895,68 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. - 15 -

Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku

Parcela č.

Výměra [ m2 ] 147

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 896

4

896

2800 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha 2801/3 Obvyklá cena před korekcí ceny Velikost majoritního spoluvlastnického podílu Nižší obchodovatelnost majoritního spoluvlastnického podílu Celková výměra pozemků

* 4,00 / 6,00 = * 0,85 = 151


Celková cena pozemku [Kč] 131 712 3 584 135 296 90 197,33 76 667,73 76 668

2.2. Porovnávací ocenění 2.2.1 Rodinný dům č.p. 649, Střekov LV 2030 Oceňovaná nemovitost Plocha pozemku:

151,00 m2

Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, patrový, nepodsklepený objekt bývalého mlýna. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně technický stav je špatný. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky a osinkocementové šablony. Na střeše jsou žlaby se svody, vikýře a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 158 let. Budova byla přestavována v roce 1933. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V přízemí budovy se nachází bývalá mlýnice. V 1.NP se nachází 4 místnosti. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva a lokální na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do septiku. K nemovitosti náleží studna. Dále k nemovitosti náleží samostatně - 16 -

stojící zděná stodola obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, která má plechovou krytinu.

Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Ústí nad Labem ve čtvrti Trmice. Jedná se o krajní, řadovou, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 201 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 201 m2. Okna jsou dřevěná. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je ústřední napojené na elektrický kotel, nebo lokální na tuhá paliva. K domu patří navazující zděná garáž s pultovou střechou a malý dvorek s kůlnou a chlívkem. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Ústí nad Labem, Centrum Na prodej rodinný dům nacházející se v centru města Ústí nad Labem. Jedná se o krajní, řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 146 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 81 m2. Okna jsou plastová. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva, nebo lokální elektrické. K domu patří malá kaskádovitá zahrádka. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Ústí nad Labem ve čtvrti Trmice. Jedná se o vnitřní, řadovou, patrovou, podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 669 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 160 m2. Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou plné. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva, nebo ústřední dálkové. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu patří malá zahrádka. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Ústí nad Labem ve čtvrti Trmice. Jedná se o vnitřní, řadovou, patrovou, nepodsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše se nachází žlaby se svody a střešní okna. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 228 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 158 m2. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Dům je částečně zateplen. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a vodovod. Vytápění budovy je ústřední napojené na kotel pro tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do jímky. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Rodinný dům Chabařovice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Chabařovice. Jedná se o vnitřní, řadovou, patrovou, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z plechu. Na střeše se nachází žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 190 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 88 m2. Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou nové, plastové. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: - 17 -

elektřinu, plynovod, kanalizaci a vodovod. Vytápění budovy je ústřední napojené na plynový kotel. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až Kn. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC0) a užitné plochy oceňované nemovitosti.

- 18 -

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Název: Rodinný dům Ústí nad Labem, Centrum Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,71 977 477 Celková cena Jednotková cena 1 370 000 Kč 1 370 000 Kč/ks


Název: Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku - 19 -

0,95 1,10 1,15 0,80 0,80 0,96

K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,66 1 129 019 Celková cena Jednotková cena 1 699 000 Kč 1 699 000 Kč/ks


Název: Rodinný dům Ústí nad Labem, Trmice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění



0,95 1,00 1,15 0,70 0,70 0,99 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,48 1 072 716 Celková cena Jednotková cena 2 249 000 Kč 2 249 000 Kč/ks

Název: Rodinný dům Chabařovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




- 20 -

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 977 477 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 102 044 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 167 524 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 102 044 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Velikost majoritního spoluvlastnického podílu * 4,00 / 6,00 = 734 696,00 Nižší obchodovatelnost majoritního * 0,85 = 624 491,60 spoluvlastnického podílu Výsledná porovnávací hodnota 624 492 Kč

3. Pozemky TTP Božtěšice LV 160 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Trvalý travní porost LV 160 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 284 je v Katastru vedený jako zahrada. Pozemek má nepravidelný tvar, je svažitý k západu, oplocený a jeho celková výměra je 1 315 m2. Na pozemku parc. č. 286 stojí stavba s č.e. 1 Božtěšice. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, nachází se na něm porosty a jeho celková výměra je 1 038 m2. Pozemek plynule navazuje na pozemky parc. č. 284, parc. č. 290 a parc. č. 287. Na pozemku se nachází malý uměle vytvořený rybníček. Pozemek je oplocený drátěným plotem s ocelovými sloupky. Pozemek parc. č. 287 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý k západu, je neoplocený a jeho celková výměra je 718 m2. Přes pozemek protéká Ptačí potok. Pozemek parc. č. 289/1 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek plynule navazuje na pozemek parc. č. 290 a tvoří s ním jeden funkční celek. Pozemek je neoplocený, má nepravidelný tvar a je mírně svažitý k západu. Pozemek parc. č. 290 je v Katastru vedený jako trvalý travní porost. Pozemek je mírně svažitý k západu a nachází se na něm porosty. Pozemek přímo sousedí s Klišským potokem a nachází se v jeho zátopovém pásmu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Lysec KRC: 1,00

KVP: 0,90

KUV: 0,90

4 931 295 860 60,00 0,81 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji travnatý pozemek v lokalitě Lysec. Celková výměra pozemku je 4 931 m2. Pozemek je rovinatý, nachází se na něm porosty a sousedí s řekou Bílinou. Lokalita: Dubice

48,60

KRC: 0,95

KMP: 1,00

KMP: 0,96

KPP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KMZ: 1,00

- 21 -

KIV: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,80

KUV: 0,90

8 774 650 000 74,08 0,66 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji travnatý pozemek v lokalitě Dubice. Celková výměra pozemku je 8 774 m2. Pozemek je mírně svažitý. Přístup na pozemek je z místní zpevněné komunikace. Lokalita: Levín KRC: 1,00

KMP: 1,02

KPP: 1,05

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,75

48,64

KUV: 0,90

1 939 150 000 77,36 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji travnatý pozemek v lokalitě Levín. Celková výměra pozemku je 1 939 m2. Pozemek je mírně svažitý a má nepravidelný tvar. Přístup na pozemek je z místní nezpevněné komunikace. Lokalita: Prosetín KRC: 0,95

KMP: 1,02

KPP: 1,07

KDD: 1,02

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,95

55,93

KUV: 0,90

3 200 160 000 50,00 0,90 Parcela č.: 45,21 Popis pozemku: K prodeji travnatý pozemek v lokalitě Prosetín. Celková výměra pozemku je 3 200 m2. Pozemek je rovinatý a nachází se poblíž potoka. Přístup na pozemek je z místní komunikace. Průměrná jednotková cena 49,60 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. - 22 -

Druh pozemku

Parcela č.

Výměra [ m2 ] 718 1 124 3 038

trvalý travní porost 287 trvalý travní porost 289/1 trvalý travní porost 290 Obvyklá cena před korekcí ceny Velikost majoritního spoluvlastnického podílu Nižší obchodovatelnost majoritního spoluvlastnického podílu Celková výměra pozemků

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 50 50 50

* 4,00 / 6,00 = * 0,85 = 4 880


Celková cena pozemku [Kč] 35 900 56 200 151 900 244 000 162 666,67 138 266,67 138 267

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Rodinný dům Božtěšice + stavební pozemky LV 160 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Stavební pozemky LV 160 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům č.e. 1, Božtěšice LV 160

352 000,00 Kč 576 009,00 Kč

2. Rodinný dům Střekov + stavební pozemky LV 2030 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Stavební pozemky LV 2030 2.2. Porovnávací ocenění 2.2.1 Rodinný dům č.p. 649, Střekov LV 2030

76 700,00 Kč 624 492,00 Kč

3. Pozemky TTP Božtěšice LV 160 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Trvalý travní porost LV 160

138 300,00 Kč

Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Rodinný dům Božtěšice + stavební pozemky LV 160 352 009 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku 352 009 Kč Porovnávací hodnota 576 009 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena: 576 000 Kč slovy: Pětsetsedmdesátšesttisíc Kč Rodinný dům Střekov + stavební pozemky LV 2030 76 668 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku 76 668 Kč Porovnávací hodnota 624 492 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena: 624 000 Kč slovy: Šestsetdvacetčtyřitisíc Kč Pozemky TTP Božtěšice LV 160 138 267 Kč Věcná hodnota - 23 -

Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Jednostotřicetosmtisíc Kč

138 267 Kč 0 Kč 0 Kč 138 000 Kč

Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota

566 943 Kč

Hodnota pozemku

566 943 Kč

Porovnávací hodnota

1 200 500 Kč

Výnosová hodnota

0 Kč

Obvyklá cena

1 338 000 Kč

slovy:

Jedenmiliontřistatřicetosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 179 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.

Závěr I. Nemovitost, které se výkon týká: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.e. 1 Božtěšice, způsob využití: rodinná rekreace s příslušenstvím na pozemku parc. č. 286 a pozemků parc. č. 284 (zahrada), parc. č. 286 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 287 (trvalý travní porost), parc. č. 289/1 (trvalý travní porost) a parc. č. 290 (trvalý travní porost) v kat. území Božtěšice, obec Ústí nad Labem, část obce Božtěšice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 160, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.p. 649 Střekov, způsob využití: rodinný dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. 2800 a pozemků parc. č. 2800 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 2801/3 (ostatní plocha) v kat. území Střekov, obec Ústí nad Labem, část obce Střekov, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 2030.

- 24 -

II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: - stodola a oplocení. (pro nemovitosti v Božtěšicích)

III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.e. 1 Božtěšice, způsob využití: rodinná rekreace s příslušenstvím na pozemku parc. č. 286 a pozemků parc. č. 284 (zahrada), parc. č. 286 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Božtěšice, obec Ústí nad Labem, část obce Božtěšice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 160 v objektivní zaokrouhlené výši 576.000,- Kč. - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) pozemků parc. č. 287 (trvalý travní porost), parc. č. 289/1 (trvalý travní porost) a parc. č. 290 (trvalý travní porost) v kat. území Božtěšice, obec Ústí nad Labem, část obce Božtěšice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 160 v objektivní zaokrouhlené výši 138.000,- Kč. - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 (čtyři šestiny) na stavbě (budově) č.p. 649 Střekov, způsob využití: rodinný dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. 2800 a pozemků parc. č. 2800 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 2801/3 (ostatní plocha) v kat. území Střekov, obec Ústí nad Labem, část obce Střekov, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV 2030 v objektivní zaokrouhlené výši 624.000,- Kč.

IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny.

V Praze 24.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1

- 25 -

Znalecká doložka:

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jan Petrásek Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5467 znaleckého deníku.

- 26 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2030 Snímek katastrální mapy Ortofotomapa Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Kopie územního plánu města Ústí nad Labem

- 27 -

počet stran A4 příloze 6 5 2 1 2 2 3

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents