ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 4750/2014 NEMOVITÁ VĚC: 1/6 domu č.p. 2068 na pozemku parc. č.. 4143/1 a 1/6 pozemk pozemků p.č. 4143/1 a 4143/2 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa Adresa nemovité věci: U Kola 2068, 470 01 Česká Lípa Vlastníci stavby: Pavel Husák, Okružní 2203, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Petr Husák, 5. května kv 1921, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlasta Husáková, U Kola 2068, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Vlastníci pozemku: Pavel Husák, Okružní 2203, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vl. podíl: 1 / 6 Petr Husák, 5. května kv 1921, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vl. podíl: 1 / 6 Vlasta Husáková, U Kola 2068, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř 14794/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/6 Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 18.9.2014
e-mail: mail:
14.8.2014
240 000 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 5
MONTEKALA, spol. s r.o.
14.8.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/6 domu č.p. 2068 na pozemku parc. č. 4143/1 a 1/6 pozemků parc. č. 4143/1 a 4143/2 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa na listu vlastnictví č. 2380. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.8.2014, LV 2380 - snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 14794/13-16 ze dne 26.11.2013 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 14794/13-70 ze dne 6.8.2014 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Česká Lípa je okresním městem v Libereckém kraji. Město má přibližně 37 tisíc obyvatel a veškerou občanskou vybavenost a technickou infrastrukturu. Doprava je zajištěna autobusy MHD a je zde i železnice. Městem prochází silnice první třídy č. 9, výborné spojení na hlavní město (90km). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - dům č.p. 2068 je situován v jižní okrajové části města Česká Lípa, v lokalitě Kopeček, v ulici U Kola. Dům je samostatně stojící na pozemku p.č. 4143/1. K domu náleží zahrada p.č. 4143/2. Parkování je možné na pozemku a v garáži v 1.NP. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/6. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 2068 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 2068
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický podíl 1/6. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
I
-0,03
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,967 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Česká Lípa: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 920,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 2068 Dům č.p. 2068 je situován v jižní části města Česká Lípa, v lokalitě Kopeček, v ulici U Kola č.o. 17. Dům je dvoupodlažní s půdou. Prohlídka uskutečněna pouze vizuálně z ulice, vzhledem k tomu jsou veškeré výměry orientační. Dispozice a stav domu nebylo možné zjistit. V 1.NP se nachází technické prostory a garáž. Přistup do 1.NP je ze dvora a přes garáž. 2.NP je přístupné po betonovém schodišti přes balkon. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce a stropy jsou zděné. Krov je dřevěný, střešní krytina sedlové střechy jsou eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Okna a dveře jsou dřevěné. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Česká Lípa 50 let 2 257,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*8 2.NP: 8*8 Název podlaží 1.NP: 2.NP: Obestavěný prostor 1.NP:
= = Zastavěná plocha 64,00 m2 64,00 m2
(8*8)*(2,80)
64,00 m2 64,00 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,70 m
=
179,20 m3
2.NP: (8*8)*(3,00) zastřešení: (8*8/2)*(2,00) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
= = =
192,00 m3 64,00 m3 435,20 m3 64,00 m2 128,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. I
Vi typ B
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,750 = 0,818
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 257,- Kč/m3 * 0,818 = 1 846,23 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 435,20 m3 * 1 846,23 Kč/m3 * 0,930 * 1,040= 777 125,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Dům č.p. 2068 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
777 125,18 Kč 777 125,18 Kč 1/6
Dům č.p. 2068 - zjištěná cena
=
129 520,86 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 4143/1 a 4143/2 je obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 4143/1 je zastavěn domem č.p. 2068. Pozemek p.č. 4143/2 je veden jako ostatní plocha - zeleň. Pozemek tvoří dvorek před domem s příjezdem ke garáži a vstupem do domu, dále zahradu za domem, na které se nacházejí vedlejší stavby a přístřešky. Pozemek je oplocen dřevěný plotem na betonové podezdívce a zděných sloupcích. Vjezdová vrata a vstupní vrátka jsou dřevěná v kovové konstrukci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky bez vlivů.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,040 = 0,967 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 920,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 4143/1
Výměra [m2] 63,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 4143/2 655,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,967 Jedn. cena [Kč/m2] 889,64 889,64
Upr. cena [Kč/m2] 889,64 Cena [Kč] 56 047,32
= *
582 714,20 638 761,52 638 761,52 Kč 1/6
=
106 460,25 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 2068 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Plocha pozemku:
115,00 m2 718,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme prodej patrového rodinného domu v klidné loklitì na Kopeèku. Dùm prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Nová elektroinstalace, voda, rozvody topení, elektro kotel, plastová okna, vstupní dveøe, koupelna a WC. Teplá voda (ohøev bojlerem) V pøízemí domu je sitována kuchynì s vìtším pokojem, koupelna a samostané WC. V patøe 3 samostatné místnosti. Všechna okna plastová vèetnì vchodových a balkonových dveøí.Dùm je podsklepen, novì vybudovaný septik pøipojený na kanalizaci. Rodinný dům Nabízíme k prodeji prostorný dùm na okraji mìsta v atraktivní èásti Na Kopeèku. Celková plocha 969 m2, zastavìná plocha 358 m2, zahrada 611 m 2, sklep o velikosti 30 m2.Dùm je velikostnì 4+1 a je po celkové rekonstrukci interiéru v roce 2006. Dùm je èásteènì podsklepen a má èistou, prostornou pùdu, støechu i krovy v dobrém stavu. Rozvody vody jsou èásteènì v plastu, nové elektrické rozvody, v domì je bezpeènostní zaøízení a nové rozvody TV a internetu. V pøízemí je dlažba a plovoucí podlaha, v 1. patøe døevìné podlahy. Celé pøízemí tvoøí kuchyò a velký obývací pokoj, koupelna + WC. V 1. patøe jsou 3 velké pokoje. Na celém domì jsou nová plastová okna, kromì jednoho okna, kde bylo plánováno francouzské okno se vstupem na zahradu. Koupelna pùvodní. Vytápìní + teplá voda novým plynovým kotlem (rok 2012). K domu patøí samostatnì stojící garáž s vìtší dílnou a okrasná oplocená zahrada 800m2 se skleníkem. Rodinný dům Dùm je v èásti Èeské Lípy-Svárov nedaleko supermarketu Kaufland. Lze ho využít jako dvougeneraèní, má 2 koupelny, 3 WC, možnost zøízení druhé kuchynì. Dùm má garáž, dílnu a menší okrasnou zahradu. V cenì je pomìrnì velká èást zaøízení a nábytku umožòující prakticky ihned plnohodnotné bydlení. Dùm je napojen na obecní vodovod a kanalizaci.
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům
Lokalita Horova, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdůvodnění koeficientu Kc: Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Užitná plocha 140,00 m2
Česká
Výměra pozemku. Výmě 1 160 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Na Kope Kopečku, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdůvodnění koeficientu Kc: Dům po rekonstrukci. Užitná plocha 140,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 969 m2
Lípa koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,80 0,80 0,95 0,80 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,46 8 743 Celková cena Jednotková cena 2 649 000 Kč 18 921 Kč/m2
Česká
Lípa koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,80 0,80 1,00 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,49 8 686 Celková cena Jednotková cena 2 500 000 Kč 17 857 Kč/m2
Název: Rodinný dům Lokalita Česká Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Dům v centru města sta s možností dvougeneračního dvougenera bydlení. 0,87 20 149 Užitná plocha Výmě pozemku. Výměra Celková cena Jednotková cena 2 2 129,00 m 0m 3 000 000 Kč 23 256 Kč/m2 Výpočet et porovnávací hodnoty na základě základ užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena
8 686 Kč/m2 12 526 Kč/m2
20 149 Kč/m2 12 526 Kč/m2 115,00 m2 1 440 490,- Kč
Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 6,00 = Výsledná porovnávací hodnota
240 081,67 240 082 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 2068 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
129 521,00 Kč 106 460,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 2068
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
240 082,00 Kč Současný stav 240 082 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 235 981 Kč
Obvyklá cena 1/6 240 000 Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: okresní město s veškerou vybaveností v dosahu MHD, dům s garáží a parkovacím místem na pozemku, zahrada za domem, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitostí ve výši 240 000,- Kč.
V Praze 18.9.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4750/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 180/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2380 ze dne 6.8.2014
počet stran A4 příloze 1 1 3
