ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4308/2013 1/8 rodinného domu č.p. 80 na pozemku p.č. St. 140/1 a 1/8 pozemků p.č. St. 140/1 a 1166/4 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Horní Životice, k.ú. Horní Životice Adresa nemovitosti: Horní Životice 80, 793 12 Horní Životice Vlastníci stavby: Marta Halušková, Horní Životice 80, 793 12 Horní Životice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Nikola L'ol'ová, Opavská 485, 793 12 Horní Benešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: Marta Halušková, Horní Životice 80, 793 12 Horní Životice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Nikola L'ol'ová, Opavská 485, 793 12 Horní Benešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č. 5635/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/8 Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 20.9.2013
e-mail:
15.8.2013
48 000 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 8
MONTEKALA, spol. s r.o.
15.8.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 48, vedené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, kat. úz. Horní Životice, obec Horní Životice. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.9.2013, LV 48, kat. úz. Horní Životice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 16.5.2013, mapový list č. VS XII-8-4, měřítko 1:2880, kat. úz. Horní Životice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 5635/12-41 ze dne 27.9.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 5635/12-84 ze dne 29.4.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Horní Životice leží v Moravskoslezském kraji, východně od okresního města Bruntálu a Horního Benešova a západně od Opavy. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy. Rozšířená občanská vybavenost v Horním Benešově (cca 3 km), kompletní občanská vybavenost v Brunále (cca 13 km). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti se nachází v severní okrajové části Horní Životice. Samostatně stojící dům je podsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace 2
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 80 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 80
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 80 Popis Oceňovaný dům se nachází v severní okrajové části obce Horní Životice, okres Bruntál. Samostatně stojící dům je podsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem. Dům je situován k jižní hranici pozemku, přístupný od jihu ze zpevněné místní komunikace, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. Dům je vytápěn ústředně kotlem na tuhá paliva, voda ohřívána el. bojlerem. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce kamenná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina hliníkové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dveře jsou dřevěné. V době místního šetření byl stavebnětechnický stav nemovitosti průměrný. Vzhledem k tomu, že majitelka nepředložila stavební dokumentaci, byly výměry použity z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem.
3
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 70 let 3 410,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7*17 1.NP: 7*17+2*15 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 119,00 m2 149,00 m2
Konstrukční výška 2,00 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.PP: (7*17)*(2,00) 1.NP: (7*17+2*15)*(2,50) zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,80
119,00 m2 149,00 m2
238,00 m3 372,50 m3 181,50 m3 792,00 m3 149,00 m2 268,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna - plyn přiveden na hranici pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70
4
č. III III I
Vi typ C 0,00 -0,08
II II IV
0,00 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,577 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II I I I II II II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,577 * 0,910 * 0,950 = 0,499 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m3 * 0,499 = 1 701,59 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 701,59 Kč/m3 * 792,00 m3 = 1 347 659,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Dům č.p. 80 - zjištěná cena
=
5
1 347 659,28 Kč 1 347 659,28 Kč
1/8 168 457,41 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4 Popis Oceňované pozemky se nachází v severní okrajové části obce Horní Životice, okres Bruntál. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru s přístupem od jihu ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je mírně svažitý, oplocený dřevěnými laťkami na ocelových sloupcích zasazených od betonové podezdívky. Vrátka jsou ocelová, vrata jsou dvoukřídlá ocelová ve spodní části s dřevěnou výplní. Pozemek je napojen na veškeré IS. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,7540 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,7540 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,7540 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 140/1 1166/4
Výměra [m2] 396,00
Jedn. cena [Kč/m2] 56,63
32,00
22,65 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4 - zjištěná cena
=
6
Upr. cena [Kč/m2] 56,63 22,65 Cena [Kč] 22 425,48
724,80 23 150,28 23 150,28 Kč
1/8 2 893,79 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 80
168 457,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
168 457,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4
2 893,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 893,80 Kč
Celkem
171 351,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
171 351,20 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 80 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Plocha pozemku:
134,00 m2 428,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Prodej rodinného domu 5+2, zahrada 4.037 m2, v obci v Lichnov, okr. Bruntál. Nemovitost je částečně podsklepená, střecha je sedlová s novými pálenými taškami. Dům je jednopodlažní s podkrovím a půdními prostory vhodnými pro půdní vestavbu. K domu náleží sýpka, stodola, maštal pro chov hospodářských zvířat, sklad sena a slámy, dílna a jiné sklady. V domě je ještě vinný sklep s klenutým stropem. Voda a plyn je na hranici pozemku, pitná voda čerpána z vlastní studny vedle domu. Zahrada 1487 m2, garáž, přístřešek na auto ve dvoře, ostatní plocha - pole 1034 m2 a celková plocha pozemku je 4037 m2. Na zahradě jsou ovocné stromy.
rodinný dům Prodej rodinného jednopodlažního domu s podkrovím a půdním prostorem, v jehož přízemní části je veliký. Dům je vytápěn plynovým kotlem, komín na krbová kamna. Dům je obklopen udržovanou zahradou, ovocnými stromy. K domu náleží prostorná stodola (možnost garážování), chlév, vinný sklep, dílna. Možnost přístavby v podkroví.
7
rodinný dům Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 s velkou komorou v obci Úvalno. Součástí prodeje je zahrada se zahradním domkem a kůlnou. Dům je částečně podsklepený, velké půdní prostory. Plynové topení, veřejný vodovod, studna. Zahrada se samostatným vjezdem orientovaná mimo hlavní komunikaci.
rodinný dům Prodej rodinného domu v Bílčicích. Dům o velikosti 3+1 je částečně podsklepený, bez vlhkosti, vytápěný tuhými palivy. Střecha sedlová, možnost půdní vestavby. K domu náleží stodola a zahrada. Pozemek je oplocený s vlastní studnou. Okna jsou původní dřevěná, dům je ve velmi dobrém stavu na klidném místě nedaleko lesa.
Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Lokalita Lichnov, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 284,00 m2
Výměra pozemku. 4 037 m2
Název: rodinný dům Lokalita Brantice, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 120,00 m2
okr.
okr.
Výměra pozemku. 1 008 m2
Název: rodinný dům
8
Bruntál koeficienty: 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,75 0,75 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,45 1 735 Celková cena Jednotková cena 1 095 000 Kč 3 856 Kč/m2
Bruntál koeficienty: 0,95 0,80 0,80 0,90 1,00 0,85 0,75 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,35 4 215 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 12 083 Kč/m2
Lokalita Úvalno, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 160,00 m2
okres
Výměra pozemku. 554 m2
Název: rodinný dům Lokalita Bílčice, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 150,00 m2
okr.
Výměra pozemku. 2 898 m2
Bruntál koeficienty: 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,64 3 202 Celková cena Jednotková cena 799 000 Kč 4 994 Kč/m2
Bruntál koeficienty: 0,95 0,90 1,00 0,80 1,00 0,70 0,75 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,36 2 250 Celková cena Jednotková cena 940 000 Kč 6 267 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota před korekcí ceny vlastnický podíl / 8,00 = Výsledná porovnávací hodnota
1 735 Kč/m2 2 851 Kč/m2 4 215 Kč/m2 2 851 Kč/m2 134,00 m2 382 034,- Kč 47 754,25 47 754 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 80 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4
168 460,00 Kč 2 890,00 Kč 9
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 80
47 750,00 Kč Současný stav 47 754 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 171 351 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 1/8 48 000 Kč slovy: Čtyřicet osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: možnost půdní vestavby c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, minimální občanská vybavenost v obci Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitostí ve výši 48.000 Kč
V Praze 20.9.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
10
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4308/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 275/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 16.5.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 48 ze dne 23.9.2013
11
počet stran A4 příloze 1 1 6
