ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1236/185/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č.552/27 v BD čp. 551, 552, 553 a 554 na pozemku st.p.č. 752, 753, 754 a 755, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků st.p.č. 752, 753, 754, 755 a 1164 a pozemku p.č. 892/48 o velikosti 147/10000, vše v k.ú. a obci Mariánské Lázně, zapsané na LV č. 2543, 1486, 1535 a 4069, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Mariánské Lázně, k.ú. Mariánské Lázně Adresa nemovité věci: V Sadech 551, 353 01 Mariánské Lázně OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny k exekučnímu řízení č.j. 131 EX 5130/11-158 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran

840 000 Kč 10.11.2016

V Trutnově, dne 14.11.2016

Stav ke dni :

Počet příloh: 10

Ing. Michal Danielis

10.11.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, budovy a bytu, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt ve stavbě pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 2543, 1486 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 10.11.2016. Povinný Suchánek Martin byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila, že povinný nemá poštovní schránku/ je v místě trv.bydliště neznámý. Při místním šetření byla vhozena pozvánka do schránky s jeho jménem. Vlastník byl řádně obeslán, ale neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze katastr. úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. -3-

5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 5130/11-158 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. údaje o realizovaných cenách z www.cuzk.cz Místopis Mariánské Lázně (německy: Marienbad) jsou město v Karlovarském kraji, 25 km jihovýchodně od Chebu. Město zaujímá rozlohu 51,78 km2 a žije zde přes 13 tisíc obyvatel. Mariánské Lázně jsou nejmladší z proslulého trojúhelníku západočeských lázeňských měst. Město se nachází v údolí jižně od CHKO Slavkovský les. Parky v centru města protéká ze severu na jih Úšovický potok, který je veden v regulovaném korytě. V jedné části města je sveden do tunelu pod zástavbu. Z východních svahů do města přitéká také Pstruží potok. V širším okolí Mariánských Lázních vyvěrá na 100 minerálních pramenů s obsahem oxidu uhličitého a minerálních solí, z nichž je zachyceno a využíváno 53 pramenů. Jedná se především o studené železnaté kyselky, odlišného chemického složení. Město dnes opět žije především lázeňstvím a cestovním ruchem. Mezi další ekonomická odvětví patří zemědělství, lesnictví a potravinářství. Velmi známé jsou Lázeňské oplatky od firmy Opavia. Mariánské Lázně leží přímo na železniční i silniční trase Plzeň - Cheb. V Mariánských Lázních v obecní části Skláře je také letiště, které dnes slouží pro rekreační účely a pro podnikání vyhlídkových letů nad městem. Dominantou Mariánských Lázní jsou především lázeňské parky. Místní části Hamrníky, Chotěnov, Kladská, Lázně, Panská Pole, Skláře, Stanoviště, Úšovice a Vora. Ve městě se nachází dvě devítileté základní školy, jedna základní škola praktická a speciální a jedna základní umělecká škola. V roce 2013 započala vzdělávací činnost též Soukromá Základní škola a Rodinné centrum Čtyřlístek, která se specializuje na děti, vyžadující individuální přístup, veřejné střední školy jsou zde dvě: Gymnázium a obchodní akademie a Hotelová škola. Dále ve městě působí soukromá Jezdecká akademie. Městem prochází silnice II/215 a II/230, které zajišťují dopravní obslužnost do dalších částí regionu. Mariánské Lázně leží na III. tranzitním koridoru železniční tratě (Praha) – Beroun – Plzeň – Cheb. SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Přípojky: ý voda ý kanalizace ý plyn Přípojky: ¨ voda ¨ kanalizace ¨ plyn ý elektro ý telefon ¨ elektro ¨ telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Okolí:

Celkový popis Nemovitost BD je situována v širším centru města Mariánské Lázně, v okolní zástavbě BD, v blízkosti MŠ, obchodu, bankomatu, tržnice a zahrádkářské osady. Nemovitosti jsou přístupné z ulice V Sadech, ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 892/47 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,4 km od lázeňské části a centra města s jeho komplexní občanskou vybavenosti (síť úřadů, pošta, MŠ, ZŠ, SOŠ, gymnázium, kino, divadlo, knihovna, lékaři, obchody a restaurační zařízení) dále cca 500 m od nemocnice, sportoviště, ZŠ a obchodního centra. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na parkovacích místech v okolí stavby BD. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří. Nebyly zjištěny žádné revitalizace a modernizace stavby. -4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Jednotka je řádně zapsána v katastru ¨ Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav jednotky umožňuje podpis zástavní ¨ Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání jednotky není v rozporu s ¨ Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Suchánek Martin, Ruská 155/3, 35301 Mariánské Lázně Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Suchánek Martin Zahájení exekuce - Suchánek Martin Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.11.2016 08:00:00.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že byt užívá povinný.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním BD byly porovnány stavební pozemky a pozemky ve FC nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Předmětem ocenění je podíl na pozemcích st.p.č. 752, 753, 754 a 755, který je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD a pozemku p.č. 1164, který je zastavěn jinou stavbou bez čp.... . Pozemek je kompletně zainvestován sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem. Ve městě je cenová mapa stavebních pozemků, dle vyhlášky ze 15.6.1993. Pozemky se stavbou BD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Bylo zjištěno, že se tržní hodnota stavebních pozemků a pozemků v FC pohybuje v intervalu od 4 000 - 7 000,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je odhadována ve výši 5 600,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 752 242 5 600,00

Spoluvlastnický podíl

239

5 600,00

147 / 10 000

19 674

239

5 600,00

147 / 10 000

19 674

240

5 600,00

147 / 10 000

19 757

46

5 600,00

147 / 10 000

3 787

Hodnota pozemků celkem

82 813

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a 753 nádvoří zastavěná plocha a 1164 nádvoří zastavěná plocha a 754 nádvoří zastavěná plocha a 755 nádvoří Celková výměra pozemků

1 006

-6-

147 / 10 000

Celková cena pozemku [ Kč ] 19 921

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 552/27 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 552/27 o velikosti 2+1, situovaná ve 4. NP. Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení dle prohlášení vlastníka: Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, 2 ks vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, 2 ks míchací baterie, 3 ks topná tělesa, infrazářič, 3 ks bytové rozdělovače topných nákladů, 2 ks bytové vodoměry, listovní schránka, zvonek, domovní telefon. Součástmi bytu jsou: Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, tj. potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, odpady, bytový rozvod STA-TKR, apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Příslušenstvím bytu je spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 551, 552, 553 a 554 pozemcích zastavěných st.p.č. 752, 753, 754, 755 a 1164 a pozemku ve FC p.č. 892/48 o velikosti 147/10000 . Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných části budovy, vyjma vstupních dveří do všech jednotek a oken, které jsou přístupné přímo z jednotek, chodby, rozvody studen vody, rozvody tepla včetně regulací, rozvody teplé vody, rozvody plynu, rozvody kanalizace, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, hromosvody, dešťové svody, hydranty včetně rozvodů. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, s 5 nadzemními podlažími a suterénem. Stavba je samostatně stojící, se čtyřmi sekcemí a čp, s výtahem. Sekce s oceňovaným bytem obsahuje 14 bytových jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Budova byla kolaudována cca v r. 1975 jako bytový dům, zděné konstrukce, na betonových základech s částečně obloženou fasádou, střecha je sedlová. V BD provedena revitalizace - výměna za plastová. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce nejsou zjištěny vyjma výměny oken za plastová v objektu. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. BJ předpokládá v původním stavu, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením.

-7-

Výpočet podlahových ploch jednotky Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyně Obytné prostory 8,30 m2 1,00 8,30 m2 2 pokoj Obytné prostory 17,22 m 1,00 17,22 m2 2 pokoj Obytné prostory 11,13 m 1,00 11,13 m2 předsíň Obytné prostory 6,61 m2 1,00 6,61 m2 2 koupelna Obytné prostory 2,17 m 1,00 2,17 m2 WC Obytné prostory 0,88 m2 1,00 0,88 m2 2 komora Obytné prostory 1,59 m 1,00 1,59 m2 balkon Obytné prostory 1,85 m2 0,50 0,93 m2 2 sklep Ostatní prostory 1,06 m 0,50 0,53 m2 Celková podlahová plocha 50,81 m2 49,36 m2

Název

Typ výměry

Výpočet věcné hodnoty jednotky 2

Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 49,36 22 475 1 109 254 100,00 41 59 41,00 654 460

-8-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Mariánské Lázně BJ v původním stavu Typ stavby Užitná plocha zděný BD 49,36 m2

Podlaží 4

Dispozice 2+1

Celková cena 839 120 Kč

Jednotková cena 16 235 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 2+1 v původním stavu, ve zděném BD po částečné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností a obslužností.

Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 49 m2 byt 2+1 v Husově ul. v Mariánských Lázních. Byt se nachází v přízemí a podlahová plocha činí 49,2 m2. Byt má samostatný vstup ze dvora bytového domu. Dispoziční řešení: předsíň, koupelna, kuchyně a dva pokoje. Vytápění zajišťuje elektrokotel, ohřev TUV bojler, okna plastová. Lokalita: Husova, Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 49,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

700 000 Kč

14 286 Kč/m2 0,90 1,00 1,02 0,99 0,97 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,88

-9-

Upravená j. cena Kč/m2 12 594

Název: BJ 2+1 58 m2 byt 2+1 (58m2) s balkónem v klidné části v Mariánských Lázních. Byt se nachází ve druhém patře cihlového domu. Dům je po kompletní rekonstrukci, včetně fasády,střechy,oken a dveří ve společných prostorech. Kompletní modernizace bytu proběhla v roce 2008. Zahrnuje mj. kompletní renovace podlah,výměny oken,balkonových dveří, omítek a kuchyně. Dále byla provedena výměna všech elekrorozvodů, vodoinstalece, odpadů, vč.nového rozvodu topení a instalace nového průtokového ohřívače. Současně proběhla modernizace koupelny a samostatného WC. Lokalita: Seifertova, Mariánské Lázně - Úšovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 58,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena 999 999 Kč 0,90 1,00 1,02 0,95 0,92 1,05 1,00 Celkový koef. KC 0,84



Název: BJ 2+1 49 m2 byt 2+1 po částečné modernizaci s balkonem o celkové podlahové ploše 49 m2 v centru Mariánských Lázní. Byt je situován do 4. patra cihlového domu. Jádro je zděné, koupelna je vybavena vanou, okna jsou nová plastová bílá, v imitaci dřeva, rovněž parapety jsou nové v příjemné barvě dřeva, také imitace. Podlaha v chodbě a kuchyni je laminátová, ve zbylých místnostech jsou parkety a dlažba (koupelna, komora). V kuchyni je spižírna s odvětráním, kombinovaný sporák a kuchyňská linka. Byt je v osobním vlastnictví, vytápění bytu je dálkové, včetně plynu a teplé vody. K bytu náleží sklepní kóje. Společné prostory v domě jsou sušárna a místnost na kola. Okna jsou orientována na jižní, jihozápadní stranu Lokalita: Lužická, Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz Typ stavby


Celková cena 1 180 000 Kč



0,90 1,00 0,97 0,95 0,94 1,05 1,00 Celkový koef. KC 0,82 - 10 -


Název: BJ 2+1 72 m2 byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 72 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží v udržovaném a klidném cihlovém domě po rekonstrukci (plastová okna, fasáda, střecha) s půdním prostorem a prostorným sklepem v Mariánských Lázních. Dispozice: předsíň, která je vhodná pro šatnu, koupelna s vanou + WC, obývací pokoj, plně vybavená kuchyňská linka a ložnice. K bytu patří komora. Vytápění zajišťuji akumulační kamna (velice úsporně, denní a noční proud). V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Husova, Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby





0,90 1,00 1,02 0,99 0,97 1,05 1,00 Celkový koef. KC 0,93


Název: BJ bytová jednotka č. 533/203 umístěná ve druhém nadzemním podlaží bytového domu č. p. 533, ul. Dvořákova. obec Mariánské Lázně, okr. Cheh Dům č. p. 533 je postaven na stavební parcele st 692/3 o výměře 452 rn2 (pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří); - spoluvlastnický podíl o velikosti 478/20794 na společných částech bytového domu č. p. 533, ul. Dvořákova, obec Mariánské Lázně, postaveném na stavební parcele č. St. 692/3 a tentýž spoluvlastnický podíl na stavební parcele č. St. 692/3. vše v katastrálním území Mariánské Lázně a obci Mariánské Lázně.

Lokalita: Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.cuzk.cz Typ stavby Užitná plocha 47,80 m2




1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,68

- 11 -


Název: BJ jednotka c. 628/2, je byt umístěný ve 2. NP budovy c. p. 628, označené jako bytový dum na ulici Hlavní v části obce Mariánské Lázně stojící na pozemku označeném jako stavební parcela c. 246/4, - Spoluvlastnický podíl o velikosti 420/7396 na společných částech budovy c. p. 628, označené jako bytový dum na ulici Hlavní v čsti obce Mariánské Lázně stojící na pozemku označeném jako stavení parcela c. 246/4, - Spoluvlastnický podíl o velikosti 420/7396 na stavební parcele c. 246/4, označené jako zastavená plocha a nádvoří, o výměře 305 rn2, zobchodované v řízení V-5032/2016402, Listina: Smlouva kupní ze dne 01.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 03.08.2016. Zápis proveden dne 26.08.2016. Lokalita: Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.cuzk.cz Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m2 740 000 Kč 17 619 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00


Název: BJ jednotka č. 6370011, byt v budově č.p. 637, část obce Mariánské Lázně, na parcele st. 1143 Mariánské Lázně (součástí je stavba č.p. 637, čst obce Mariánské Lázně), podl na společnch čstech domu a pozemku 532/10000 , zobchodované v řízení V-9577/2015-402, Listina: Smlouva kupní ze dne 21.12.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.12.2015. Zápis proveden dne 20.01.2016.

Lokalita: Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.cuzk.cz Typ stavby Užitná plocha 53,20 m2

Celková cena

Jednotková cena

646 000 Kč

12 143 Kč/m2


1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00

- 12 -


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Realizované ceny a nabídkové ceny se pohubují v intervalu od 12 000 - 20 000 ,- Kč/m2 započitatelné plochy, v tomto případě kvalifikovaným odhadem ve výši 17 000,- Kč/m2 . Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 143 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 16 235 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 20 983 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 17 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 49,36 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 839 120 Kč Popis: BJ v původním stavu

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

839 120 Kč 0 Kč 737 273 Kč 82 813 Kč

Obvyklá cena 840 000 Kč slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. - BJ o velikosti 2+1 v předpokládaném původním stavu se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po revitalizaci, situovaném na vyhledávaném místě u parku, v širším centru města Mariánské Lázně, s velmi dobrou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

839 120,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 2543,1486, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 840 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 551, 552, 553 a 554 pozemcích zastavěných st.p.č. 752, 753, 754, 755 a 1164 a pozemku ve FC p.č. 892/48 o velikosti 147/10000

0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená – nezjištěno 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č.552/27 v BD čp. 551, 552, 553 a 554 na pozemku st.p.č. 752, 753, 754 a 755, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků st.p.č. 752, 753, 754, 755 a 1164 a pozemku p.č. 892/48 o velikosti 147/10000, vše v k.ú. a obci Mariánské Lázně, zapsané na LV č. 2543, 1486, 1535 a 4069, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb; se zohledněním práv a závad:

ve výši 840 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 14.11.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1236/185/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 185.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Pozvánka + dodejka Cenové údaje prostřednictvím KP Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 4 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents