ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5841-491/2013 NEMOVITOST: Rekreační chata Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Holčovice, k.ú. Spálené Adresa nemovitosti: Spálené 37, 793 71 Holčovice OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření:
14
fax: 553 67 17 16
Pro exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
stran
V Rohově, dne 19.12.2013
900 000 Kč 10.12.2013
Stav ke dni:
Počet stran příloh:
5
Martin Vehovský
10.12.2013
Počet vyhotovení: 4
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1. Stanovit cenu nemovitostí se všemi součástmi příslušenstvím. 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitosti spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem dražby nezaniknou. 4. Stanovit výslednou cenu. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 115 ze dne 4.11.2013. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.12.2013. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 25.10.2013, zn.: 032 Ex 49/13-42. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Holčovice, v části obce Spálené, v zástavbě objektů pro individuální rekreaci. V obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí: ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: přístup zajištěn
autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Chata je situovaná v rekreační oblasti, je přístupná ze zpevněné komunikace, napojena na rozvod veřejné elektroinstalace, vodu z vlastní studny, splašková voda je svedena do vlastní žumpy. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v KN Nemovitost není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným stavem
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Popis Pozemky ve vlastním území obce, schopné napojení na rozvod veřejné elektroinstalace, dešťovou kanalizaci a veřejný vodovod. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. St. 126/1 St. 362 559/1
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 244 150,00 53 150,00 1 494 150,00 1 791
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 36 600,00 7 950,00 224 100,00 268 650,00 268 650,- Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Par. čís. Množství JC kůlna dřevěná St. 362 117,0 m3 1 500 Kč/m3 studna kopaná s ruční 559/1 3,00 m 3 000 Kč/m vývěvou Věcná hodnota ostatních staveb celkem
-3-
RC Opotřebení VH 175 500 Kč 25 % 131 625 Kč 9 000 Kč 25 % 6 750 Kč 138 375 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační chata če. 37 Popis Je užívaný od roku 1982, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, situovaný na pozemku parc. čís. St. 362. V roce 2002 byla provedena částečná rekonstrukce do současné podoby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu a kotelnu (kotel ÚT na dřevo, boiler), v 1.NP je zádveří, chodba, WC, koupelna (sprcha, umývadlo), vařící kout (dřez v lince, PB sporák) a pokoj (krb), v podkroví je chodba, 3x pokoj a balkón. Stavebně je zdivo o tl. 30 cm, stropy rovné a trámové, střecha sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, omítky vápenné, okna plastová a dřevěná zdvojená, dveře dýhované, podlahy obytných místností palubkové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav chaty je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata § 6: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ A zděná v tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (2,28*1,02)+(7,65*1,89) 1.NP (7,46*8,49)-(2,14*4,70)+(3,56*2,44) podkroví (7,46*8,49)-(2,14*4,70)
= = =
[m2] 16,78 61,96 53,28
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,78 m2 2,14 m 61,96 m2 2,64 m 2 53,28 m 2,71 m
Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (16,78*2,14)+53,28*(2,64+1,21+2,18/2)+(8,68*2,85)
=
[m3] 323,85 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
-4-
Obestavěný prostor 323,85 m3 323,85 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Podezdívka jen u typu I S 3. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 4. Stropy rovné, trámové S 5. Zastřešení sedlová S 6. Krytina osinkocementové šablony S 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 8. Úprava povrchů omítky S 9. Schodiště dřevěné S 10. Dveře dýhované S 11. Okna plastová, dřevěná zdvojená S 12. Podlahy prkna palubky, dlažba S 13. Vytápění ústřední topení S 14. Elektroinstalace světelná třífázová S 15. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 16. Zdroj teplé vody bojler S 17. Rozvod propan-butanu chybí C 18. Kanalizace plastové potrubí S 19. Záchod splachovací S 20. Okenice chybí C 21. Vnitřní vybavení sprcha, umyvadlo S 22. Ostatní kuchyňská linka, PB sporák S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S C S S C
5,60 3,60 25,30 9,40 9,20 4,10 0,80 9,20 2,10 3,10 5,20 4,10 3,20 3,10 2,20 0,90 0,20 2,10 0,40 1,90 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 5,60 3,60 25,30 9,40 9,20 4,10 0,80 9,20 2,10 3,10 5,20 4,10 3,20 3,10 2,20 0,90 0,00 2,10 0,40 0,00
21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S
2,30 2,00
100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 7) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
323,85 m3 * 3 500,20 Kč/m3
1,00 1,00
= * * * * =
2,30 2,00 97,90 0,9790
1 750,1,1200 0,9790 0,8500 2,1460 3 500,20
=
1 133 539,80 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 %
-
439 246,70 Kč
Rekreační chata če. 37 - zjištěná cena
=
694 293,10 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
96,80 m2 323,85 m3 61,96 m2 1 791,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rekreační chata Dřevěná chata, nepodsklepená, o 1.NP a podkroví. V přízemí se nachází chodba a schodiště, kuchyň s novou kuchyňskou linkou, spižírna, sklad, dílna, koupelna s WC, obývací pokoj s krbovými kamny na uhlí a dřevo V podkroví se nachází velká a malá ložnice, půda s ev.možností zřízení dalších pokojů. Chata je ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná. Rekreační chata Zděná chata, částečně podsklepená, o 1.NP a podkroví. V přízemí je předsíň, obývací pokoj s východem na terasu, kuchyň, koupelna s WC, komora a teplovzdušný krb, který zajišťuje vytápění celého domu. V podkroví jsou tři atypicky řešené pokoje a WC. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná. Rekreační chata Zděná chata, podsklepená, o 1.NP a podkroví, situovaná ve srovnatelné lokalitě, dispozičně je o velikosti 6+kk, je v horším stavu a vybavení. -6-
Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Holčovice, Spálené Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Užitná plocha 130,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 850 m2
Název: Rekreační chata Lokalita Krasov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Užitná plocha 135,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 9 061 Celková cena Jednotková cena 1 240 000 Kč 9 538 Kč/m2
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 435 m2
Název: Rekreační chata Lokalita Heřmanovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 10 485 Celková cena Jednotková cena 1 490 000 Kč 11 037 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 -7-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Provedení a vybavení - horší stav a vybavení; Užitná plocha 108,00 m2
1,00
Výměra pozemku. 598 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,20 8 333 Celková cena Jednotková cena 750 000 Kč 6 944 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 899 562 Kč 0 Kč 1 101 318 Kč 268 650 Kč
-8-
8 333 Kč/m2 9 293 Kč/m2 10 485 Kč/m2 9 293 Kč/m2 96,80 m2 899 562 Kč
Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21
Komentář ke stanovení obvyklé ceny 1) Celková cena výše uvedených nemovitostí činí 899.562,-- Kč. 2) Na nemovitostech neváznou žádná práva či závady spojená s nemovitostmi. 3) Nejsou známy žádné závady, které prodejem nezaniknou. 4) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí se všemi součástmi a s příslušenstvím celkem 900.000,-- Kč. slovy: Devětsettisíc Kč.
V Rohově 19.12.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5841-491/2013 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 115 ze dne 4.11.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 17.12.2013.
-9-
počet stran A4 příloze 1 3 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
