ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5191/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 pozemku p.č. 124/7 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Úštěk, k.ú. Tetčiněves Adresa nemovité věci: Tetčiněves, 411 45 Vlastníci pozemku: Antonín Blažek, Mírové náměstí 79, 411 45 Úštěk-Vnitřní Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeňka Poskočilová, ČSA 71, 362 33 Hroznětín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 12934/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½
34 000 Kč
Datum místního šetření: 24.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 5 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 23.7.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
24.6.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/2 pozemku p.č. 124/7 v k.ú. Tetčiněves, obec Úštěk, okres Litoměřice na listu vlastnictví č. 419. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2015, LV 419, kat. úz. Tetčiněves - kopie mapy katastrální, kat. úz. Tetčiněves - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 12934/12-109 ze dne 4.2.2015 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 12934/12-128 ze dne 9.6.2015 - informace sdělené zástupcem města Úštěk - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Město Úštěk se nachází cca 16 km severovýchodně od Litoměřic. Ve městě je rozšířená občanská vybavenost. Doprava autobusy a vlakem. V obci jsou veškeré IS. Obec (k.ú.) Tetčiněves se nachází cca 3,5 km jižně od města Úštěk. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 124/7 se nachází v severní okrajové části obce Tetčiněves. Pozemek svou severní hranicí sousedí s pozemek p.č. 1880/1 (ostatní plocha-ostatní komunikace), který je v majetku ČR. Zbylé hranice jsou pozemky jiných vlastníků. Pozemek je obdélníkového tvaru s terénními nerovnostmi, neoplocený, udržovaný. Z IS zjištěna pouze možnost napojení na el. rozvod. Dle sdělení zástupce města Úštěk je pozemek p.č. 124/7 k.ú. Tetčiněves v územním plánu zahrnut do plochy BI.1 – bydlení individuální a je tedy připuštěna na pozemku výstavba.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z 2
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 124/7
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Tetčiněves:
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 124/7 Srovnávací indexová metoda
Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Pozemek, Úštěk A:1,50, B:1,00, C:0,60, D:1,30, E:1,00, F:1,00 397,00 1,17 Pozemek, Úštěk A:0,80, B:0,80, C:0,60, D:0,50, E:1,00, F:1,00 281,00 0,19 Pozemek, Polepy A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:0,50, E:1,00, F:0,30 224,00 0,14 Pozemek, Úštěk A:1,00, B:1,00, C:0,60, D:0,50, E:1,00, F:1,00 257,00 0,30 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 2 000 až 5 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: * Celkový index
3
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 339,32 1 478,95 1 600,00 856,67 1 068,73 Kč/m2 1,00 1,00 0,60 0,50 1,00 0,80 0,24
[Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků
=
256,50
Výměra [m2] 265 265 m2
P.Č. 124/7
Cena oceňovaných pozemků
[Kč] 265 m * 256,50 Kč/m2 = 2
= Úprava ceny: Popis spoluvlastnický podíl
úprava
67 972,50 67 972,50 Kč mezivýsledek
* 1,00 / 2,00 = Výsledná cena
=
33 986,25 33 986,25 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 124/7
33 986,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
0 Kč 0 Kč 33 986 Kč 33 986 Kč
Obvyklá cena ½ 34 000 Kč slovy: Třicet čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
4
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost pozemku, klidná část obce, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 34 000,- Kč. V Praze 23.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5191/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 154/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
5
