ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 4608/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům dů č.p. 151 včetně součástí a pozemků ů parc. č. St. 36, St. 3 a 1/1 Kraj Středoč ředočeský, okres Praha-západ, obec Velké Přílepy, řílepy, k.ú. Velké P Přílepy Svahová 151, 252 64 Velké Přílepy P Stanislav Burgr, Svahová 151, 25264 Velké Přílepy, P ílepy, vlastnictví: výhradní Stanislav Burgr, Svahová 151, 25264 Velké Přílepy, ílepy, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 6346/13-22 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17
stran
V Praze, dne 31.3.2014
e-mail: mail:
3 007 500 Kč 6.3.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 6
MONTEKALA, spol. s r.o.
6.3.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu č.p. 151 na pozemku parc. č. St. 36, staveb bez č.p. na pozemku parc. č. 1/1 a pozemků parc. č. St. 3, St. 36 a 1/1 v kat. úz. Velké Přílepy, obec Velké Přílepy, okres Praha - západ, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 188. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.1.2014, LV č. 188, kat. úz. Velké Přílepy - kopie mapy katastrální ze dne 3.2.2014, kat. úz. Velké Přílepy - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6346/13-22 ze dne 29.5.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 6346/13-61 ze dne 31.1.2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Velké Přílepy patří administrativně pod okres Praha západ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Černošice. Obec Velké Přílepy se rozkládá asi 13 km severozápadně od centra Prahy a 25 km severně od města Černošice. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kino. V obci Velké Přílepy má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 151 je situován ve středu obce Velké Přílepy, v ulici Svahová na pozemku parc. č. St. 36. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy venkovského charakteru. K domu náleží stavba garáže s navazující stavbou vejminku na pozemku parc. č. 1/1 a pozemek St. parc. č. 3. Celý pozemek je oplocen a je přístupný z ulice svahová a z ulice Roztocká. Rodinný dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 151 1.2 Garáž 1.3 Vejminek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 151
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Velké Přílepy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 560,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,85 0,85 1,02 1,00 1,00 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 848,86 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 151 Rodinný dům č.p. 151 se nachází na vlastním pozemku parc. č. St. 36 v ulici Svahová, kat. úz. Velké Přílepy, obec Velké Přílepy. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. Dispozice domu, vnitřní vybavení a stáří nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné, stropy betonové. Krov je dřevěný, střecha sedlová, na vstupní části je střech a pultová. Střešní krytina je tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Okna a dveře jsou plastové. Vytápění je ústřední plynovým kotlem. Ohřev vody je el. bojlerem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha - západ 70 let 6 073,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*13+2,5*8 zastřešení: 6*13 Název podlaží 1.NP: zastřešení:
= =
Zastavěná plocha 98,00 m2 78,00 m2
Konstrukční výška 3,50 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1.NP: (6*13+2,5*8)*(3,50) zastřešení: (6*13)*(3,00) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,80
98,00 m2 78,00 m2
= = =
343,00 m3 234,00 m3 577,00 m3 98,00 m2 176,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III
0,00 0,00 0,00 0,00
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650
II
0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,650 = 0,709
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00
i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 073,- Kč/m3 * 0,709 = 4 305,76 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 577,00 m3 * 4 305,76 Kč/m3 * 1,000 * 1,082= 2 688 146,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 688 146,25 Kč
1.2 Garáž Garáž je přístupná z ulice Svahová, je jednopodlažní s plochou střechou. Zděná stavba má plechová vrata, venkovní omítky jsou břízolitové, střecha je vlnitý eternit, klemp. žlaby a svody z pozink. plechu. Na stavbu navazuje vejminek. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 50 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*4 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 12,00 m2
12,00 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor 1.NP: (3*4)*(2,70) Obestavěný prostor - celkem:
= =
32,40 m3 32,40 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750 5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,750 = 0,750
i=1
Index trhu s nemovitostmi
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,750 = 1 425,75 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 32,40 m3 * 1 425,75 Kč/m3 * 1,000 * 1,082= 49 982,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
49 982,23 Kč
1.3 Vejminek Vejminek, který navazuje na stavbu garáže je jednopodlažní bez možnosti vestavby podkroví. Jedná se o stavbu spojenou s bývalou vedlejší stavbou. Stavba je z části nově postavená. Betonové základy, zděná konstrukce a Ytong. Okna a dveře plastové. Střešní krytina tašková a vlnitý eternit. Vytápění kamny na tuhá paliva.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku I 0,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,082 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10*9-4*4 1.NP
=
[m2] 74,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 74,00 m2 2,50 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (10*9-4*4)*(2,50) zastřešení 69,5
= =
[m3] 185,00 m3 69,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 185,00 m3 69,50 m3 254,50 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= *
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90 100,00 1,0000
1 250,1,0000
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
* *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 254,50 m3 * 2 334,38 Kč/m3
= =
2 334,38 594 099,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 130 = 53,8 % Koeficient opotřebení: (1- 53,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,462 274 474,07 Kč 1,082 296 980,94 Kč
Vejminek - zjištěná cena
=
296 980,94 Kč
0,9000 2,0750
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Oceňovaný pozemek tvořená parcelami č. St. 3, St. 36 a 1/1 je mírně svažitý severním směrem a má nepravidelný tvar. Pozemek je přístupný z ulice Svahová a Roztocká. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Standadní pozemky se stavbami a zahradou.
č. III
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,082 = 1,082 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 848,86 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 3
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 36 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
1,082
Upr. cena [Kč/m2] 2 000,47
Výměra [m2] 145,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 000,47
Cena [Kč] 290 068,15
230,00
2 000,47
460 108,10
179,00
2 000,47
358 084,13 1 108 260,38
=
1 108 260,38 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 151 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Vejminek
2 688 146,30 Kč 49 982,20 Kč 296 980,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 035 109,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 108 260,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 108 260,40 Kč
Celkem
4 143 369,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 143 369,80 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 151 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Plocha pozemku:
135,00 m2 554,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji tøípodlažní rodinný dùm o dispozici 4+1 a o užitné ploše 180 m2. Jsou zde 2 koupelny (+ 2 WC zvláš), prádelna, kamna a krb, venku je víøivka a bazén, garáž, dílna, pergola. Dùm prošel kompletní rekonstrukcí (styl francouzský venkov - interiér byl navržen architektkou z poøadu „Jak se staví sen“ – velmi zajímavé a originální). Zahrada (450 m2) se vzrostlými stromy nabízí dostatek stínu, živý plot zase dostatek soukromí. Nechybí ani venkovní bazén s pískovou filtrací a solárním ohøevem, døevník s døevem pro krb. Pod pergolou je venkovní víøivá vyhøívaná masážní vana pro 6 lidí. Je zde i garáž pro zaparkování vozu (vjezdem skrz stylovou kovanou bránu je ještì prostor pro zaparkování dalších dvou vozù), nad garáží je velká pùda (možnost uložení dalších vìcí).
Rodinný dům
Dovoluji si vám nabídnout k prodeji hospodáøskou usedlost v obci obci Úholièky, Praha -západ. Na pozemku 3.200m2 se nachází obytný dùm s užitnou užitnou plochou cca 240m2 ve dvou patrech.K domu pøiléhá velká stodola 146m2, dále zdìný pøístavek pro hospodáøská zvíøata. Dùm je podsklepen, v 1.NP se nachází 3 obytné místnosti, koupelna, koupelna, komora a velké zádveøí. V patøe je 1 pokoj a velká pùda s možností žností další vestavby.Do domu je zaveden el.proud, plyn, vlastní studna. K dispozici je zahrada o rozloze 2 500m2 kterou protéká potok. Dobrá dopravní dostupnost - Dejvice cca 20minut busem, v obci základní obèanská vybavenost, mateøská škola. Vhodné pro chov koní, možnost mo pronájmu pøilehlé louky cca 2 500m2.
Rodinný dům Nabízíme k prodeji RD s rovinatým pozemkem o velikosti 1055 m2 se vzrostlými ovocnými stromy v klidné èásti obce. K dispozici ici garáž a dílna. Dvì Dvì bytové jednotky. 1. NP 3+1 a 2. NP 3+KK .RD má dvì koupelny, 2x spíž, ž, úložné prostory. Nová støecha. st Možnost zabudování ání krbových kamen. Dva pøístupy na pozemek.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Májová, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 180,00 m2
Velké
Výměra pozemku. Výmě 600 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 242,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 3 253 m2
Přílepy koeficienty: 1,00 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 36 154 Celková cena Jednotková cena 6 990 000 Kč 38 833 Kč/m2
Úholičky koeficienty: 0,95 0,95 1,05 1,00 1,05 0,90 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 14 765 Celková cena Jednotková cena 3 990 000 Kč 16 488 Kč/m2
Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 266,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 1 227 m2
Statenice koeficienty: 0,95 0,95 1,05 1,00 0,95 0,95 1,00 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,86 15 915 Celková cena Jednotková cena 4 950 000 Kč 18 609 Kč/m2
Výpočet et porovnávací hodnoty nemovitosti na základě základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované oceň nemovitosti Celková užitná plocha oceňované ňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
14 765 Kč/m2 22 278 Kč/m2 36 154 Kč/m2 22 278 Kč/m2 135,00 m2 3 007 530 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ OCEN Rekapitulace ocenění ění prováděného provádě podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 151 1.2 Garáž 1.3 Vejminek
2 688 146,00 Kč 49 982,00 Kč 296 981,00 Kč 3 035 109,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
1 108 260,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění oceně majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 151
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
3 007 530,00 Kč Současný stav 3 007 530 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 4 143 370 Kč
Obvyklá cena 3 007 500 Kč
slovy: Třimilionysedmtisícpětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: obdobné nemovitosti se na realitním trhu v dané lokalitě téměř nevyskytují, v dané lokalitě jsou nabízeny především novostavby rodinných domů b) parametry povyšující cenu: blízkost hlavního města Prahy, možnost přístavby c) parametry ponižující cenu: investice do modernizace Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 3 007 500,- Kč.
V Praze 31.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4608/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 40/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 3.2.2014
počet stran A4 příloze 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 188 ze dne31.1.2014
4
