ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6914-229/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům čp. 556 Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Vítkov, k.ú. Vítkov Stará 556, 749 01 Vítkov
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
500 000 Kč 23.8.2016
Stav ke dni:
23.8.2016
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
12
V Rohově, dne 24.8.2016
Počet stran příloh: 4
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 927 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 927 ze dne 17.8.2016. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.8.2016. Údaje o stáří domu, poskytnuté původním majitelem. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Vítkov, na ulici Stará. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 239/1 Město Vítkov
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 239/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Města Vítkov, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch 4PROTECT s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 247 248
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 259 400,00 115 400,00 374
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 103 600,00 46 000,00 149 600,00 149 600,– Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. č. Množství HB zděná, o 1.NP 247 80,00 m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
JC RC Opotř. VH 1 500 Kč/m3 120 00 Kč 40 % 72 000 Kč 72 000 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 556 Je užívaný od roku 1930, jako nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 247. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje bytovou jednotku o velikosti 4+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a palubové, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy. -3-
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.NP (12,30×7,34)
[m2] 90,28
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP
Zastavěná. plocha 90,28 m2
Konstr. výška 2,80 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 90,28×(3,95+3,97/2)
=
Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
[m3] 535,81 m3 Obest. prostor 535,81 m3 535,81 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy P 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy dřevěné trámové S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina vlnitý eternit P 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky vápenné omítky S 9. Vnější obklady chybí C 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 11. Schody dřevěné S 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 13. Okna dřevěná dvojitá S 14. Podlahy obytných místností palubové P 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 16. Vytápění ústřední topení S -4-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí el. sporák, dřez v lince umyvadlo, vana splachovací chybí
S C S S C S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S P S S S C S S S S P S S S C S S C S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= × × × × =
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 1,56 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 87,54 0,8754
2 290,– 1,1200 0,8754 1,0000 2,1370 4 798,–
535,81 m3 × 4 798,– Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 86 / 140 = 61,4 % Koeficient opotřebení: (1- 61,4 % / 100)
×
Rodinný dům čp. 556 - zjištěná cena
=
Plná cena:
2 570 816,40 Kč
0,386 992 335,10 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
116,50 m2 535,81 m3 90,28 m2 374,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve Vítkově, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vítkov, Zemědělská 99 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu 1,00 4 167 shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 124,80 m 662 m 520 000 Kč 4 167 Kč/m2 -6-
Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1936. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Podhradí 2012 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu 0,77 4 119 shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 167,16 m 2 583 m 900 000 Kč 5 384 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Budišovská 516 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu 0,90 4 639 shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 114,47 m 237 m 590 000 Kč
-7-
Jednotková cena 5 154 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
4 119 Kč/m2 4 308 Kč/m2 4 639 Kč/m2 4 308 Kč/m2 116,50 m2 501 882 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
501 882 Kč 1 213 935 Kč 149 600 Kč
Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná obvyklá cena je bez odpočtu hodnoty zástavního práva. V Rohově 24.8.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6914-229/2016 znaleckého deníku.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -