ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1461-11-2015
NEMOVITÁ VĚC: Právo užívání bytu v družstvu Katastrální údaje :
Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vršovice
Adresa nemovité věci: Vlastník stavby:
Bulharská 12/585, 101 00 Praha 10, Vršovice
Vlastník pozemku:
Bytové družstvo Bulharská 12, Bulharská 12/585, 101 00 Praha 10, Vršovice, vlastnictví: výhradní
Bytové družstvo Bulharská 12, Bulharská 12/585, 101 00 Praha 10, Vršovice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL:
Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková
Adresa objednavatele:
K Beránku 3, 143 00 Praha 4
ZHOTOVITEL :
J I Ř Í K O P E C KÝ, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí
Adresa zhotovitele:
Heckelova 474/11 Praha 9 Koloděje 190 16
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) EX 1463/14-051
OBVYKLÁ CENA
1 700 000 Kč
2 Datum místního šetření:
25.5. 2015
Za přítomnosti: pana Kumprechta Počet stran: 16 stran
Stav ke dni :
25.5. 2015
Počet příloh: 0
Počet vyhotovení: 2
V Praze dne, dne 31.5. 2015
NÁLEZ Znalecký úkol
Předmětem ocenění je právo užívání bytu v bytovém domě č.p. 12, s příslušenstvím a pozemkem č. 504, v katastrálním území Vršovice, obec Praha, Hlavní město Praha.
Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1200 ze dne 8.4. 2015 Kopie katastrální mapy ze dne 8.4. 2015 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Informace sdělené Správcem objektu Usnesení č.j. 115 EX 1463/14-054, ze dne 5.9. 2013
SOUČASNÝ STAV Okolí:
bytová zóna
průmyslová
BUDOUCÍ STAV Okolí :
bytová zóna
průmyslová
3 zóna ostatní
zóna nákupní zóna
Přípojky: / voda kanalizace / plyn veř. / vl.
/ elektro
/
telefon
ostatní
nákupní zóna
Přípojky: / voda kanalizace / plyn veř / vl.
/ elektro
/
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis
Předmětem ocenění je právo užívání bytu v bytovém domě č.p. 12, s příslušenstvím pozemkem č. 504, v katastrálním území Vršovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jedná se o byt v bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva Bulharská 12, Praha 10 Vršovice, na stejné adrese se nachází i bytový dům č.p. 585.
Bytový dům číslo popisné (červené)585, číslo orientační (modré) 12 v ulici Bulharská Byt je o velikosti : Pokoj
22,5 m2
Kuchyň
14,0 m2
Předsíň
5 m2
Příslušenství 10,6 m2 ________________________ C E L K E M 52,10 m2 Byt je původně vybaven, včetně dveří podlah a ostatních konstrukcí. Dle informace zástupce bytového družstva není vypracováno „Prohlášení vlastníka“ dle dostupných podkladů a výpočtem jsem zjistil přibližnou celkovou podlahovou plochu budoucích jednotek, která
4 činí cca 2150 m2. Na oceňovanou jednotku, byt o celkové podlahové ploše 52,10 m2 tedy připadne spoluvlastnický podíl o velikosti 521/21500
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 Byt v čp 585
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
č.
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu
I
-0,03
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
II
0,00
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
P ) = 0,970 i
i=1
5
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II
1,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV
0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
0,04 0,02
0,00 0,00 0,03
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
P ) = 1,090 i
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,057 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vršovice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
6 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1 Byt č. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Zastavěná plocha č. 504
Ocenění Ostatní stavební pozemek
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 504
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
516,00
7 000,00
516,00 m2
Cena [Kč] 3 612 000,3 612 000,-
Zastavěná plocha č. 504 - zjištěná cena
=
3 612 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Zastavěná plocha č. 504
=
3 612 000,-Kč 3 612 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
Vlastní ocenění jednotky
=
3 612 000,- Kč
7 Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda
Poloha objektu:
Praha 21
Stáří stavby:
80 let
Základní cena ZC (příloha č. 27):
Podlahové plochy bytu Byt:
43 362,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy ( 22,5+14,0+5,0+10,60 ) * 1,00 = 52,10 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
52,10 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku
č.
Vi
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
IV
0,10
II
0,00
II
0,00
4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem
III
0,05
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn
II
0,00
III
0,00
III
0,00
II
-0,02
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
III
0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let:
II
1,00
8 s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,600 = 0,678
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,090
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 43 362,- Kč/m2 * 0,678 = 29 399,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 52,10 m2 * 29 399,44 Kč/m2 * 0,970 * 1,090= 1 619 477,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 619 477,85 Kč
Zjištěná cena pozemku: 3 612 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 521 / 21 500 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 612 000,- Kč * 521 / 21 500 = 87 528,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
87 528,- Kč
Byt č. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu
=
1 707 005,85 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Byt č. - zjištěná cena
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Ocenění majetku obecnou metodikou
1/1 1 707 005,85 Kč
9
1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt v čp 585
Prodej bytu 2+kk 45 m²Žitomírská, Praha 10 - Vršovice 2 120 000 Kč
Prodej družstevního bytu 2+kk o ploše 45m2 v 1.NP cihlového domu ve Vršovicích, včetně sklepa. Byt v udržovaném stavu má nízké náklady na bydlení, orientace oken na SZ. Sklep o ploše 4 m2, dům po rekonstrukci. Anuita 0, převod do OV se zatím neplánuje. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborná dopravní dostupnost: tram Bohemians a Vršovické náměstí 2 minuty chůze. Doporučujeme.
Celková cena: 2 120 000 Kč za nemovitost, včetně provize
Poznámka k ceně: Včetně provize RK
ID zakázky: 449650
10
Aktualizace: 05.06.2015
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Vlastnictví: Družstevní
Umístění objektu: Centrum obce
Podlaží: 1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního
Užitná plocha: 45 m
Plocha podlahová: 45 m
Sklep: 4 m
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230V
Doprava: MHD
Vybavení: Částečně
Výtah:
2
2
2
11
Prodej bytu 2+1 80 m²Vršovická, Praha 10 - Vršovice 2990000 2 990 000 Kč
Exkluzivně Vám nabízíme prodej prostorného družstevního bytu, aktuálně 2+1 s lodžií, 80 m2, v pěkném cihlovém domě v centru Vršovic, na ul. Vršovická. Byt se nachází v 1 patře původního cihlového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. Velkou předností jsou nebytové prostory v přízemí domu, které se pronajímají, proto jsou poplatky velmi nízké navíc družstvo poskytuje nájemníkům každoroční finanční bonus na rekonstrukci v bytě. Byt je orientován JZ, s výhledem na stadion Bohemians. Dispozičně je nyní řešen jako 2+1 s možností rekonstrukce na 3+kk. Z prostorné předsíně je vstup vpravo do velké kuchyně (14,6 m2), vlevo do obývacího pokoje (26 m2), který je průchozí do dalšího pokoje (18 m2). Koupelna i WC jsou oddělené, vstup je z chodby. Z obývacího pokoje je vstup na prostornou lodžii ( 5m2). Byt prošel rekonstrukcí – nová koupelna a WC, nová euro okna, renovace parket v obou pokojích, lino v předsíni a kuchyni. Zánovní kuchyňská linka, prostorná vestavěná skříň v předsíni, renovace zárubní a dveří, renovace štuků atd. Vytápění je řešeno plynovými WAW kamny, ohřev vody bojlerem, který je umístěn v komoře za koupelnou a je zde i místo pro pračku. V domě je i prostorná půda a střešní terasa, která je
nájemníky využívána k posezení, opalování či výhledu na fotbalové zápasy. V suterénu domu jsou sklepy a
12 garáže pro parkování. Družstvo je na tom finančně velmi dobře, vchod a vnitřky domu jsou po renovaci, prostorné, světlé. Dům i byt nabízí příjemné důstojné bydlení ve kvalitním cihlovém domě a to vše za velmi nízké měsíční náklady.
Celková cena: 2 990 000 Kč za nemovitost, + provize RK
Poznámka k ceně: měsíční poplatky do FO jsou 0,- Kč
ID zakázky: BN03528
Aktualizace: 01.06.2015
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Vlastnictví: Družstevní
Podlaží: 2. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního
Užitná plocha: 80 m
Plocha podlahová: 80 m
Lodžie: 5 m
Sklep:
Datum nastěhování: Ihned
Rok rekonstrukce: 2000
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové
Plyn: Plynovod
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230V
Doprava: Vlak, MHD
Vybavení: Částečně
Výtah:
2
2
2
13
Prodej bytu 2+kk 51 m²Novorossijská, Praha 10 - Vršovice 2480000 2 480 000 Kč
Nabízíme k prodeji družstevní byt se splacenou anuitou, s okamžitým převodem do osobního vlastnictví, možno financovat hypotékou. Byt je v 5. patře cihlového, udržovaného domu s výtahem. Byt i dům prošel částečnou rekonstrukcí - jsou zde plastová okna, stoupačky v plastu, dům má novou střechu, nové vchodové dveře, poštovní schránky, zvonky, úprava společných prostor. Byt je bez balkonu, ale s výhledem do zeleně, s orientací jihovýchod-východ (obývací pokoj a ložnice) a severo-západ (kuchyně a koupelna). K bytu náleží sklep 2 m2, k využití je společná sušárna. Byt je útulný, světlý. Obývací pokoj, ložnice se šatnou, zděná koupelna je s vanou a umyvadlem, s oknem. samostatná toaleta také s oknem. Podlahy jsou kombinací dlažeb a koberců - pod nimi jsou parkety. Dálkové ústřední topení s měřiči na radiátorech. Výborná občanská vybavenost, vše v pochozí vzdálenosti, nákupní centrum Eden, fotbalový stadion Slavie, Bohemians, plavecký stadion Slavie, MŠ, ZŠ, sportovní gymnázium Přípotoční.
14
Výborná dopravní dostupnost - 5 min. od domu tramvajová zastávka Slavia - tramvaje č. 4, 7, 22, 24, noční tramvaje 55, 57,59, autobusová zastávka Bělocerkevská - autobusy č. 124, 135, 136, 139, 150.
Celková cena: 2 480 000 Kč za nemovitost
Poznámka k ceně: + provize RK
ID zakázky: 148712
Aktualizace: 26.05.2015
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Vlastnictví: Družstevní
Podlaží: 5. podlaží z celkem 5
Užitná plocha: 51 m
Plocha podlahová: 51 m
Sklep:
Parkování:
Vybavení: Částečně
Výtah:
2
2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 702 927 Kč/ks 1 742 207 Kč/ks 1 787 224 Kč/ks 1 742 207 Kč/ks 1 742 207 Kč
15
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Byt
1 707 006,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt v čp 585
1 742 207,00 Kč
Porovnávací hodnota
1 742 207 Kč
Zjištěná cena dle vyhlášky
1 707 006 Kč
Obvyklá cena 1 700 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč
16
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1461-11-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne
31.5. 2015
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]