ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0987-165/2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/2 z celku pozemků v katastrálním území Týnec nad Labem Vlastníci pozemků: Ladislav Rapčák, Vinařice 10, 281 26 Týnec nad Labem, podíl: 1/2 Prokop Šimek, Boženy Němcové 297, 281 26 Týnec nad Labem, podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 6723/12
OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
12 stran
V Plzni, dne 13.10.2015
25.9.2015
690 000 Kč Stav ke dni :
Počet příloh: 26 stran
JUDr. Karel Mošna
25.9.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku pozemků parc.č. 1142/2 o výměře 109 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 1147/9 o výměře 1368 m2 - ostatní plocha, manipulační plocha, parc.č. 1220/7 o výměře 687 m2 - ostatní plocha, manipulační plocha, parc.č. 1220/9 o výměře 17 m2 - ostatní plocha, manipulační plocha, a parc.č. 1949/2 o výměře 1273 m2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 1880 pro katastrální území Týnec nad Labem, obec Týnec nad Labem, okres Kolín. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6723/12-63 ze dne 2.9.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 1880 ze dne 17.8.2015 a snímky z katastrální mapy ze dne 17.8.2015, znalec dále pořídil územní plán města Týnec nad Labem. Dne 25.9.2015 bylo za účasti povinného a spoluvlastníka pozemků provedeno ohledání pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňované pozemky jsou situovány bezprostředně za severní hranicí zastavěného území města Týnec nad Labem, vpravo od silnice ve směru na Krakovany. Město Týnec nad Labem leží ve východní části okresu Kolín, ve vzdálenosti 13 km východně od Kolína, 14 km severovýchodně od Kutné Hory a 16 km západně od Přelouče. Ve městě je dostupná veškerá občanská vybavenost i všechny inženýrské sítě, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými i vlakovými spoji, přístup k oceňovaným pozemkům je zajištěn přímo z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se soubor celkem pěti pozemků, z nichž jeden je v katastru nemovitostí evidovaný jako pozemek zastavěné plochy a nádvoří, tři jako pozemky ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha, a jeden pozemek je pozemek trvalého travního porostu. Všechny pozemky se dle platného územního plánu nacházejí v území VS - výroba a skladování - smíšená, pouze severní část pozemku trvalého travního porostu o výměře 709 m2 se nachází v území NZ - plochy zemědělské. Všechny pozemky jsou mírně sklonité k jihovýchodu, nacházejí se na okraji zastavěného území města s dostupností všech inženýrských sítí kromě veřejné kanalizace, občanská vybavenost města je zde dostupná pouze částečně, přístup k pozemkům je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Stavební pozemek a jeden pozemek ostatní plochy jsou pod společným oplocením, a jsou využívány jako součást areálu stavebnin, na stavebním pozemku je postavena část prodejny ve vlastnictví jiného vlastníka, pozemek ostatní plochy je zpevněn štěrkovým povrchem a je využíván -2-
ke skladování. Ostatní pozemky se nacházejí mimo shora uvedený areál, na tento areál však přímo navazují a s výjimkou severní části pozemku trvalého travního porostu jsou určeny k výstavbě. Ve městě není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. S ohledem na druh pozemků a způsob jejich využití byla pro ocenění pozemků v území VS použita metoda porovnávací, metoda indexová a ocenění dle platného cenového předpisu, a pro ocenění části pozemku trvalého travního porostu nacházejícího se v území NZ bylo použito ocenění dle BPEJ s podpůrným využitím platného cenového předpisu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Na pozemku parc.č. 1142/2 stojí stavba jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na pozemcích váznou zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, stavební pozemek a pozemek ostatní plochy pod společným oplocením je však (patrně bez právního důvodu) užíván vlastníkem stavby, ostatní pozemky ostatní plochy jsou veřejné přístupné
OBSAH 1. Stavební pozemek a pozemky v jednotném funkčním celku 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Porovnávací metoda 1.1.2 Indexová metoda 1.1.3 Ocenění dle platného cenového předpisu
2. Pozemek mimo zastavitelné území 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Ocenění dle platného cenového předpisu
-3-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství IV nebo bez okolní zástavby I 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace II 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,450 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,446 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Týnec nad Labem: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV II O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a -4-
Pi 0,85 0,60 1,03
Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 943,18 Kč/m2
-5-
I
1,00
II I
0,95 1,00
1. Stavební pozemek a pozemky v jednotném funkčním celku 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky ze skutečně realizovaných prodejů, byly pro ocenění použity vzorky z nabídky realitního portálu S-reality. Při ocenění byl použit koeficient redukce pramene ceny 0,95 zohledňující skutečnost, že se jedná o vzorky z realitní inzerce, a dále koeficient intenzita využití pozemků 0,90 zohledňující skutečnost, že porovnávané pozemky jsou určeny k rezidenční výstavbě. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [m2] [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek Týnec nad Labem - Vinařice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
890 622 110 699,00 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Vinařice o velikosti 890 m2. Tento pozemek je oplocený a je napojen na veškeré inženýrské sítě ( elektřina, kanalizace, plyn a obecní vodovod). Pozemek je situován v klidné části obce a je částečně obklopen vzrostlými stromy, které dodávají na celkové atraktivnosti. Obec Vinařice je vzdálena pouhých 300 m od Týnce nad Labem, kde je kompletní infrastruktura a dobré dopravní spojení do Kolína, Pardubic a Prahy. Lokalita: Pozemek Týnec nad Labem - Vinařice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
939 656 360 699,00 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Vinařice o velikosti 939 m2. Tento pozemek je oplocený a je napojen na veškeré inženýrské sítě ( elektřina, kanalizace, plyn a obecní vodovod). Pozemek je situován v klidné části obce a je částečně obklopen vzrostlými stromy, které dodávají na celkové atraktivnosti. Obec Vinařice je vzdálena pouhých 300 m od Týnce nad Labem, kde je kompletní infrastruktura a dobré dopravní spojení do Kolína, Pardubic a Prahy. Lokalita: Pozemek Týnec nad Labem - Lžovice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
640 295 000 460,94 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek o výměře 643 m2 s možností napojení na el.,plyn, vodovod. Pozemek je mírně svažitý s možností výstavby RD s pozemkem 640m2, v těsné blízkosti podél pozemku možnost napojení na el,. vodovod, plyn. Lokalita: Pozemek Labské Chrčice KRC: 0,95
Parcela č.:
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
1 008
KMZ: 1,00
695 000 -6-
KIV: 0,90
689,48
KUV: 1,00
597,65
KUV: 1,00
597,65
KUV: 1,00
394,10
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,86
589,51
Popis pozemku: Pozemek 1008 m2 v obci Labské Chrčice, okr. Pardubice Pozemek se nachází v nově vznikající, klidné části obce a je přístupný z veřejné komunikace. Je obdélníkového tvaru a bez terénních nedostatků. Inženýrské sítě- městský vodovodní řad, kanalizace, plyn a elektřina se nachází na pozemku. V obci je se nachází dětské hřiště, sportovní hřiště, obchod se smíšeným zbožím a pohostinství. Zastávka BUS cca 5 minut. Kompletní občanská vybavenost v obci Týnec nad Labem (4km). Dálnice D11 vzdálena 15km. Lokalita: Pozemek Labské Chrčice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 000 459 000 459,00 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek o celkové ploše 1000 m2 v obci Labské Chrčice. Pozemek se nachází v lokalitě mezi Kolínem a Kladruby nad Labem. Na pozemku jsou vedeny veškeré inženýrské sítě: voda, elektrika, plyn, kanalizace. Prodej včetně 2 roky staré chatičky s částečně zatepleným podkrovím, obývací místností, skladem na nářadí a suchým WC. Lokalita: Pozemek Týnec nad Labem KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 1,00
852 578 000 678,40 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Týnec Nad Labem o výměře 852 m2. Pozemek se nachází v intravilánu obce v původní zástavbě rodinných domů. Klidné místo v jedné z nejhezčích částí obce. Nová kanalizace. Obec disponuje velmi dobrou dopravní dostupností, autobusové i vlakové spoje. Lokalita: Pozemek Záboří nad Labem KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
392,45
580,03
KUV: 1,00
894 570 000 637,58 0,86 Parcela č.: 545,13 Popis pozemku: Stavební parcela o výměře 894 m2 v Záboří nad Labem. Parcela se nachází na okraji obce, veškeré IS na hranici pozemku. Součástí prodeje je i kompletní projekt na výstavbu rodinného domu. V obci veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost 2 km Týnec n.L., 14 km Kolín. Průměrná jednotková cena 528,07 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 1142/2 nádvoří ostatní plocha 1147/9 ostatní plocha 1220/7 ostatní plocha 1220/9 trvalý travní porost 1949/2 Obvyklá cena před korekcí ceny Podíl 1/2 z celku Prodejnost podílu Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 109
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 528,00
1 368 687 17 709
528,00 528,00 528,00 528,00
722 304 362 736 8 976 374 352 1 525 920
* 1,00 / 2,00 = * 0,90 = 2 890 Hodnota pozemků celkem
762 960,00 686 664,00 686 664
-7-
Celková cena pozemku [Kč] 57 552
1.1.2 Indexová metoda Indexová metoda Základní cena pozemků byla odvozena od průměrné ceny stavebních pozemků v ČR v letech 20112013 dle údajů ČSÚ, která činí 1.359,- Kč, a pro výpočet obvyklé ceny konkrétních pozemků byly použity příslušné koeficienty. [Kč/m2]
=
1 359,00
Korekce výchozí ceny A – územní struktura: okrajové polohy obce B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 2 000 až 5 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: venkovská oblast E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: nejsou Výchozí cena upravená [Kč/m2]
* * * * * * =
0,60 1,50 0,60 0,70 1,00 1,00 513,70
[Kč/m2]
=
513,70
Výchozí cena
Jednotková cena stavebních pozemků Oceňované stavební pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost Výměra stavebních pozemků Cena stavebních pozemků
Výměra [m2] 109 1 368 687 17 709 2 890 m2
P.Č. 1142/2 1147/9 1220/7 1220/9 1949/2
[Kč] 2 890 m2 * 513,70 Kč/m2 =
= Úprava ceny: Popis Podíl 1/2 z celku
úprava
Výsledná cena
=
-8-
1 484 598,78 Kč mezivýsledek
* 1,00 / 2,00 = * 0,90 =
Prodejnost podílu
1 484 598,78
742 299,39 668 069,45 668 069,45 Kč
1.1.3 Ocenění dle platného cenového předpisu Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,450 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,450 = 0,446 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 943,18 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 1142/2
Výměra [m2] 109,00
Index
Koef.
0,446
Upr. cena [Kč/m2] 420,66
Jedn. cena [Kč/m2] 420,66
Cena [Kč] 45 851,94
=
607 853,70 Kč
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 1147/9 1 368,00 420,66 575 462,88 § 4 odst. 1 ostatní plocha 1220/7 687,00 420,66 288 993,42 § 4 odst. 1 ostatní plocha 1220/9 17,00 420,66 7 151,22 § 4 odst. 1 trvalý travní porost 1949/2 709,00 420,66 298 247,94 Stavební pozemky - celkem 2 890,00 m2 1 215 707,40 Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet = 1 215 707,40 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/2 Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena
-9-
2. Pozemek mimo zastavitelné území 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Ocenění dle platného cenového předpisu Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
40 % 40,00 %
Výměra [m2] 564,00
JC [Kč/m2] 5,77
Úprava [%] 40,00
UC [Kč/m2] 8,08
trvalý travní 1949/2 32212 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 564,00 m2 Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet = vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena
- 10 -
=
Cena [Kč] 4 557,12
4 557,12 4 557,12 Kč 1/2 2 278,56 Kč
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6723/12-63 3 ze dne 2.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1880 ze dne 17.8.2015 12 Snímek katastrální mapy ze dne 17.8.2015 1 Mapa oblasti z územního plánu města Týnec nad Labem 1 Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR v letech 2011 - 2013 1 Vzorky z realitního serveru S-reality ze dne 13.10.2015 7
¨
- 12 -
Fotodokumentace
- 13 -
