ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5068/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 384/31 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Veleslavín Adresa nemovité věci: Pod Novým Lesem 384/76A, 16200 Praha 6 Vlastník stavby: Petra Bradley, Pod Novým Lesem 384/76A, 16200 Praha 6, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petra Bradley, Pod Novým Lesem 384/76A, 16200 Praha 6, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č. j. 124 EX 23478/12 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

3 544 000 Kč

Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1

V Praze, dne 31.5.2015

MONTEKALA, spol. s r.o.

7.5.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 384/31 v domě č.p. 384 (LV 432) na pozemcích p.č. 602/2 a 602/4 v kat. úz. Veleslavín, obec Praha, okres hlavní město Praha, vše zapsáno na LV č. 2990. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.3.2015 LV č. 2990 pro kat. úz. Veleslavín - snímek z katastrální mapy ze dne 6.5.2015 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-23478/12-30 ze dne 24.5.2013 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-23478/12-121 ze dne 2.5.2015 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 11.10.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2006 - kopie prohlášení vlastníka budovy - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Hlavní město Praha má veškerou občanskou vybavenost a technickou infrastrukturu. Městská část Veleslavín se nachází v části Prahy 6, jde o vyhledávanou lokalitu s dobrou dostupností MHD a metra. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě č.p. 384/76A v ulici Pod Novým Lesem. Bytový dům má pět nadzemních podlaží, v 1.NP se nachází garáže. Dům je zděný, zateplený, okna a dveře jsou plastové. V domě je výtah.

2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění kontroly, údržby a oprav předávací stanice tepla o výměře 9,9m2, umístěné v budově č.p. 384 v ul. Pod Novým Lesem stojící na pozemku p.č. 602/4 a právu přístupu k ní. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a je bezúplatné. Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/31

Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/31

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 3

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 III 0,01 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,090 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Veleslavín:

4

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 Bytová jednotka č. 384/31 se nachází ve 4. NP domu a skládá se z předsíně, koupelny, WC, pokoje, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a balkon. K bytu náleží sklep S15 umístění v přízemí. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace/potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady apod./ kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 602/2 a 602/4 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ § 2 cen. mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 602/2 602/4

Výměra [m2] 1 136,00 551,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 140,00

Cena [Kč] 5 839 040,-

5 140,00

2 832 140,-

1 687,00 m2

8 671 180,-

Pozemky p.č. 602/2 a 602/4 - zjištěná cena

=

8 671 180,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 602/2 a 602/4

=

8 671 180,-Kč 8 671 180,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

8 671 180,- Kč

5

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 6 7 let 45 433,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 4,79 * 1,00 = 2,97 * 1,00 = 1,65 * 1,00 = 17,18 * 1,00 = 31,64 * 1,00 = 1,13 * 0,80 = 2,21 * 0,17 =

Podlahové plochy bytu předsíň: koupelna: WC: pokoj: obývací pokoj + kuchyňský kout: sklep S15: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:

4,79 m2 2,97 m2 1,65 m2 17,18 m2 31,64 m2 0,90 m2 0,38 m2 59,51 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965 9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,965 = 1,013

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,090

6

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

III

0,00

III III I

0,00 0,00 1,05

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 45 433,- Kč/m2 * 1,013 = 46 023,63 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,51 m2 * 46 023,63 Kč/m2 * 1,000 * 1,090= 2 985 364,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 985 364,18 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 8 671 180,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 936 / 190 637 Hodnota spoluvlastnického podílu: 8 671 180,- Kč * 5 936 / 190 637 = 270 000,71 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

270 000,71 Kč

Bytová jednotka č. 384/31 - zjištěná cena

=

3 255 364,89 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor:

59,51 m2 59,51 m3

Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Příjemný,světlý byt 1+1 s terasou a předzahrádkou. Celková plocha činí 35 m2 + zahrada 30 m2. Tento útulný byt nabízí pokoj, vybavenou kuchyň, koupelnu se sprchou a samostatnou toaletu. Krásná lokalita se spoustou zeleně v okolí.Velmi dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. 10 minut chůze od domu je tramvajová a autobusová zastávka. Lokalita Pod Novým Lesem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90

Užitná plocha 35,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

7

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,94 74 971 Celková cena Jednotková cena 2 790 000 Kč 79 714 Kč/m2

Název: Bytová jednotka Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji, jihovýchodně orientovaný, byt 1+1 s lodžií (45m2) v osobním vlastnictví – hypotéka lze. Byt je situován do prvního patra třípatrového cihlového domu – v plánu je celková rekonstrukce domu vč. realizace parkovacích míst. Byt po celkové rekonstrukci – nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, plastová okna, plovoucí podlaha + dlažba, koupelna s vanou a oknem. Měsíční poplatky 2000,- Kč. Byt nabízí klidné bydlení na velmi příjemném místě, s dobrou dopravní dostupností (nedaleko metro A) a veškerou občanskou vybaveností v okolí. Lokalita Nad tratí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90


Upravená j. cena Celkový koef. KCKč/m2 0,90 55 840 Celková cena Jednotková cena 2 799 000 Kč 62 200 Kč/m2


Název: Bytová jednotka Nabízíme prodej atraktivního na míru zařízeného bytu s dispozicí 1+1, výměře 41 m2 v lokalitě Praha - 6 Vokovice. Jedná se o čtvrť "Bořislavka" mezi Ořechovkou a Hanspaulkou. Byt je kompletně zařízen vestavěným nábytkem bříza dýha/masiv vše z obch. domu IKEA upraveným na míru a tkaninami IKEA (nové ručníky, nové potahy), byla snaha zachovat původní hodnotné prvky (skleněné bílé obklady, skleněné zelené sokly, dřevěná kuchyňská linka, červené dlaždičky na balkóně). Byt se nachází v 2. NP zachovalého cihlového domu bez výtahu. Okna jsou orientovaná do klidného vnitrobloku. Byt prošel kompletní rekonstrukcí (podlahy - repasované bukové parkety, korek, PVC, repase oken, bezpečnostní dveře apod..)Výměra jednotlivých místností: Obývací pokoj 17,4 m2, Kuchyň 9,9 m2, předsíň 7 m2, koupelna s WC 3,9 m2. K bytu náleží 2 sklepy, jeden úložný 3,7 m2 s dřevěnou konstrukcí a druhý zděný 3 m2 aktuálně řešený jako malá posilovna (viz poslední foto prezentace). Dům má novou střechu, rekonstruovanou fasádu a balkony, nové vchody, nové stoupačky a okna. Lokalita Na dlouhém lánu Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový 8

Upravená j. cena


koef. 0,90 Celková cena 2 780 000 Kč


KCKč/m2 60 872 Jednotková cena 67 805 Kč/m2

Název: Bytová jednotka Malý cihlový dům - výhled do zeleně - vyhledávaná lokalita..Předmětem prodeje je byt ve vlastnictví o dispozici 1+1, který se nachází ve I. NP cihlového domu po částečné rekonstrukci, Praha 6 - Veleslavín, ulice Na Petřinách. Celková užitná plocha bytu činí 38,4 m2. Byt sestává z předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny s vanou a samostatné toalety. Byt je prázdný, v původním, avšak dobrém technickém stavu, jádro je zděné. K dispozici ihned. Vytápění o ohřev vody jsou dálkové, sporák plynový. Měsíční náklady činí 2.550 Kč (topení, voda, fond oprav, ostatní služby). K bytu dále náleží sklep v suterénu domu. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna, společné rozvody elektřiny, stoupačky, zateplení atd.). Parkování na ulici před domem, dobrá dopravní dostupnost (zastávka tramvaje Větrník – před domem, metro A Petřiny 3 minuty) a veškerá občanská vybavenost. Lokalita Na Petřinách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90



Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,92 46 510 Celková cena Jednotková cena 1 914 000 Kč 50 368 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

9

46 510 Kč/m2 59 548 Kč/m2 74 971 Kč/m2 59 548 Kč/m2 59,51 m2 3 543 701 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/31

3 255 365,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/31

3 543 701,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

3 543 701 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 3 255 365 Kč

Obvyklá cena 3 544 000 Kč slovy: Tři miliony pět set čtyřicet čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: vyhledávaná lokalita, dostupnost centra Prahy, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nesoučinnost majitelky bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 3 544 000,- Kč.

V Praze 31.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9

10

Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5068/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 77/2015.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1

Podklady a přílohy Mapa oblasti

11

12

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 76906216-28769-150907141015, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 12 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 07.09.2015

76906216-28769-150907141015

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents