ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6438-143/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům čp. 104 Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Jinočany, k.ú. Jinočany Školní 104, 252 25 Jinočany
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
1 150 000 Kč
8.7.2015
Stav ke dni:
8.7.2015
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
14 stran
V Rohově, dne 15.7.2015
Počet stran příloh: 5
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu ideální 1/2 nemovitostí zapsaných na LV čís. 4174 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, ke dni 8.7.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 174 ze dne 16.7.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.7.2015. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Jinočany, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, obec sousedí s hlavním městem Praha. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 134 Obec Jinočany
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 20-ti let, oprávnění pro Amazon Invest a.s., Denisova 639/2, 702 00 Ostrava. Věcné břemeno nebude na základě požadavku objednatele předmětem ocenění. 2. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch MIRADA Reality s.r.o.. Zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 135 136/1
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 193 2 000,00 271 2 000,00 464 =
Úprava ceny: Popis spoluvlastnický
úprava
mezivýsledek ×1/2 =
Výsledná cena
Cena [Kč] 386 000,00 542 000,00 928 000,00 928 000,– Kč
=
464 000,00 464 000,– Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Popis Parc. číslo Množství zděná, o 1.NP, 135 42,00 m3 ZP = 18,56 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Název garáž
-3-
JC 2 000 Kč/m3
RC Opotř. 84 000 Kč 50 %
VH (Kč) 42 000 42 000
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 104 Je užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 135. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu a skladovací prostory, v 1.NP obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda a sokl břizolítový, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá a střešní, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností vlýskové, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod je instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (9,82×10,03) 1.NP (9,82×10,03)+(2,50×5,10) podkroví (9,82×10,03)
= = =
[m2] 98,49 111,24 98,49
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 98,49 m2 2,40 m 111,24 m2 2,95 m 2 98,49 m 2,95 m
Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 98,49×(2,40+3,50+3,80/2)+(12,75×3,75) Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:
= Typ NP
-4-
[m3] 816,03 m3 Obest. prostor 816,03 m3 816,03 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy s rovným podhledem S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina pálená taška S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 9. Vnější obklady břizolit S 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 11. Schody dřevěné S 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 13. Okna dřevěná špaletová, střešní S 14. Podlahy obytných místností vlýsky S 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S 16. Vytápění ústřední topení S 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 18. Bleskosvod bleskosvod S 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 20. Zdroj teplé vody bojler S 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 22. Kanalizace litinové potrubí S 23. Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince S 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 25. Záchod splachovací S 26. Ostatní chybí C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S C
4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= ×
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
× × × =
Plná cena:
816,03 m3 × 4 242,60 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 77 / 140 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1- 55,0 % / 100) Rodinný dům čp. 104 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům čp. 104 - zjištěná cena
4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 96,00 0,9600
2 130,– 1, 0900 0,9600 0,9000 2,1150 4 242,60
=
3 462 088,90 Kč
× =
0,450 1 557 940,– Kč
×
1/2
=
778 970,– Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
145,26 m2 816,03 m3 111,24 m2 464,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 1 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
-6-
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Jinočany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,72 16 294 vybavení; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 198,84 m 1 350 m 4 500 000 Kč 22 631 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1958. Dům obsahuje byt o velikosti 6+2, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Zbuzany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,81 15 456 vybavení; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 220,00 m 930 m 4 198 000 Kč 19 082 Kč/m2
-7-
Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1960. Dům obsahuje byt o velikosti 2+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Nučice, Sokolská 248 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,81 16 015 vybavení; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 131,50 m 340 m 2 600 000 Kč 19 772 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický
15 456 Kč/m2 15 922 Kč/m2 16 294 Kč/m2 15 922 Kč/m2 145,26 m2 2 312 830,– Kč ×1/2 =
Výsledná porovnávací hodnota
1 156 415,00 1 156 415 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 156 415 Kč 0 Kč 1 284 970 Kč 464 000 Kč
Obvyklá cena 1 150 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
-8-
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty věcného břemene, je v ní promítnuta skutečnost zhoršeného prodeje podílu. V Rohově 15.7.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6438-143/2015 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 174 ze dne 16.7.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 16.7.2015. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 1 2 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -