Voorstel Gemeenteraad VII- A Onderwerp
Update - motie Cultureel Vastgoed en Vervreemding vastgoed
Portefeuillehouder
Algemeen agendaletter C
Programma
BMO
Stuknummer
Aangeboden aan Raad Corsanummer
3 februari 2014 1400028864
(invulling door Griffie)
Wij stellen u voor te besluiten om: 1.
Als uitvloeisel van de motie Cultureel Vastgoed, in te stemmen met de hieronder weergegeven besluiten van het College: a. Het Nationaal Muziekkwartier een huurkorting te verlenen voor de periode van 5 jaar middels het niet indexeren van de huursom in de jaren 2014 tot en met 2018. De cumulatieve huurderving van 1,25 miljoen euro voor de eerste vijf jaren en de cumulatieve huurderving hiervan voor de jaren 2019 tot en met 2037 van 6,75 miljoen euro te dekken uit de reserve vastgoed. En daarbij kennis te nemen van de stand van zaken m.b.t. vervreemden van vastgoed en van de stand van zaken m.b.t. de (on)mogelijkheden tot vervreemden van het Muziekkwartier. b. Het pand aan de Espoortstraat 182 voor een periode van 15 jaren in erfpacht over te dragen aan Stichting Villa de Bank en de boekwaarde van die periode à 88.000 euro in één keer ten laste te brengen van het product Cultuur en de overige eigenaarslasten à 5.000 euro jaarlijks ten laste te brengen van het product Cultuur. c. Het pand en de ondergrond aan de Hoge Bothofstraat 166 tegen boekwaarde, à 2.943 euro, te verkopen aan Stichting B93, onder de voorwaarde dat de huidige functie behouden blijft en een anti speculatiebeding in de overeenkomst opgenomen wordt. d. Het eigendom van het voormalige gymlokaal, gelegen aan Het Stroink 108, middels een opstal overeenkomst voor een symbolisch bedrag over te dragen aan Bewoners Team Stroinkslanden (BTS) en de boekwaarde van 32.000 euro ten laste te brengen van het programma WZW. e. Het eigendom van het voormalige schoolgebouw aan de Meeuwenstraat 160, middels een opstalrecht, over te dragen aan Stichting Beien en de boekwaarde van 243.500 euro af te boeken ten laste van de egalisatiereserve kapitaallasten Onderwijshuisvesting.
2.
Als uitvloeisel van het traject, Vervreemding Vastgoed, kennis te nemen van de voortgang van de verkoopdoelstellingen van het VBE.
Inleiding Motie Cultureel Vastgoed Op 29 oktober 2012 heeft u bij de besluitvorming over het cultuurplan Enschede, Culturele hotspot van het Oosten de Motie Cultuurplan Enschede: cultureel vastgoed aangenomen. In die motie constateert u onder meer dat cultureel vastgoed meer dan een kwart van de gemeentelijke vastgoedportefeuille uitmaakt en u dat door jaarlijkse stijging van de huurlasten minder geld overblijft voor culturele activiteiten. In de motie wordt het college opgeroepen te onderzoeken hoe het vastgoedbezit teruggedrongen kan worden en of er mogelijkheden zijn voor meervoudig ruimtegebruik. In onze brief van 25 juni 2013 bent u geïnformeerd over de stand van het onderzoek, met name naar cultureel vastgoed. Zie daarvoor ook de brief van 12 februari 2013: Afronding cultuurplan en ontwikkelingen. Vervolgens is ingegaan op een aantal andere resultaten van terugdringing van het gemeentelijk vastgoed en de mogelijkheden voor het verhogen van het meervoudig ruimtegebruik . Een belangrijk deel van deze (vertrouwelijke) informatie is in detail aan de orde gekomen in de besloten raadsbijeenkomst over maatschappelijk vastgoed op dinsdag 18 juni jl. In dit Raadsvoorstel leggen wij u een aantal besluiten voor die voortvloeien uit deze motie. Vervreemding Vastgoed In het licht van de huidige economische situatie en de bezuinigingsopgave is in 2012 de Taskforce Vastgoed ingesteld. De Taskforce had als doelstelling om bezuinigingsmogelijkheden vanuit vastgoed te onderzoeken. BMO-Vastgoed Bedrijf Enschede-. E. van Proosdij Telefoon: (053) 481 84 35
Uitgangspunt hierbij is het feit dat eigendom van vastgoed niet perse noodzakelijk is om beleidsdoelstellingen te behalen. In de programmabegroting 2013 is die bezuinigingsopgave geconcretiseerd in een onttrekking uit de reserve vastgoed van 1,64 miljoen euro en een begrote verkoopopbrengst van 0,5 miljoen euro. De onttrekking uit de reserve vastgoed dient middels verkoopopbrengsten (in de komende jaren) weer aangevuld te worden. De volledige vastgoedportefeuille is in 2012 tegen het licht gehouden. Daarbij is de prestatie van elk afzonderlijk object beoordeeld. De beoordeling heeft plaatsgevonden door de prestatie van het vastgoed te meten op basis van de indicatoren - vastgoed - financiën - beleid. Gezien de huidige marktomstandigheden en de opgave is het realistisch om te focussen op de courante en redelijk courante gebouwen met een positieve potentiële opbrengst, maar is het niet realistisch om te verwachten dat alle courante en redelijk courante gebouwen in de aankomende jaren verkocht kunnen worden. In 2013 is Vastgoedbedrijf Enschede actief aan de slag gegaan om de portefeuille te reduceren, daarmee kosten te besparen, risico‟s te elimineren en de begrote verkoopopbrengst te realiseren. Beoogd resultaat Terugdringen van het bezit aan gemeentelijk vastgoed, wordt dus langs een tweetal lijnen ingezet: 1. Overdracht met behoud van een maatschappelijke functie; 2. Verkoop van vastgoed gericht op het genereren van boekwins t; Het onderzoek en het voorstel rondom het Nationaal Muziekkwartier wordt daarna toegelicht. Overdracht met behoud van een maatschappelijke functie Met een aantal maatschappelijke partijen wordt momenteel de mogelijkheden tot overdracht met behoud van de maatschappelijke functie verkend. Een voorbeeld hiervan is het lopende traject met de Dorpsraad in Lonneker m.b.t. de overdracht van het Dorpshuis, De Molen en de voormalige Brandweergarage. In deze gevallen wordt niet ingezet op het genereren van boekwinst, maar wordt overdracht tegen een gereduceerde prijs onderzocht onder de voorwaarde dat een maatschappelijke functie behouden blijft. In deze gevallen wordt een “antispeculatiebeding” in de overeenkomst opgenomen. Op deze wijze wordt ook middels vervreemding van vastgoed bijgedragen aan de missie van VBE ‟het bereiken van maatschappelijk rendement middels vastgoed„. Voor overdracht met behoud van een maatschappelijke functie ligt momenteel een viertal besluiten voor.
Erfpacht Espoortstraat 182; Een erfpachtregeling met een looptijd van 15 jaar is voorbereid en afgestemd met Stichting Villa de Bank. Het erfpachtrecht heeft een looptijd van 15 jaar. Het is een zakelijk recht, waarmee Villa de Bank het gebruiksrecht verkrijgt voor een symbolisch bedrag, maar daarbij de eigenaarsverplichtingen op zich neemt van het onderhoud en beheer van de grond en het gebouw.
Verkoop pand en ondergrond Hoge Bothofstraat 166; Het pand wordt verkocht voor het symbolische bedrag van 2.943 euro (boekwaarde) aan Stichting B93 onder de voorwaarde dat de huidige atelierfunctie behouden blijft en daarnaast wordt een anti speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Dit voorkomt dat B93 op termijn het pand met winst kan verkopen. B93 verwerft op deze manier het volle eigendom en neemt de positie van eigenaar met bijbehorende verplichtingen en risico‟s volledig over. Op deze wijze blijven er geen kosten voor het VBE en blijft de grond in eigendom van de gemeente.
Opstalrecht Bewoners Team Stroinkslanden (BTS); het eigendom van het voormalige gymlokaal gelegen aan Het Stroink 108 wordt voor een minimale periode van tien jaar voor een symbolisch bedrag overgedragen, middels een opstalrecht, aan BTS. Het gymlokaal stond gepland voor sloop in verband met toekomstige woningbouwontwikkeling. De gemeente is in deze constructie niet meer verantwoordelijk voor de eigenaarslasten van het opstal, waaronder het onderhoud en alle risico‟s die hiermee gepaard gaan. BTS wordt hiermee in staat gesteld haar activiteiten tegen zo laag m ogelijke kosten te accommoderen.
Opstalrecht Meeuwenstraat 160; De gemeente Enschede draagt het voormalige schoolgebouw middels een opstalrecht over aan Stichting Beien. In deze overdracht is uitdrukkelijk vermeld dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het pand en dat het pand asbest bevat. De gemeente is dan niet meer verantwoordelijk voor de eigenaarslasten van het vastgoed, waaronder het onderhoud en alle risico‟s die hiermee gepaard gaan. Stichting Beien wordt hiermee in staat gesteld het bewonersbedrijf tegen zo laag mogelijke kosten te accommoderen.
BMO-Vastgoed Bedrijf Enschede-. E. van Proosdij Telefoon: (053) 481 84 35
Verkoop van vastgoed gericht op het genereren van boekwinst Het genereren van boekwinst is noodzakelijk vanwege de onttrekking van 1,64 miljoen euro aan de reserve vastgoed en een verkoopdoelstelling van 0,5 miljoen euro in de programmabegroting 2013. Ondanks gerichte inzet om te komen tot verkopen is gebleken dat dit in de huidige vastgoedmarkt moeizaam gaat. In veel gevallen komen de ideeën van de potentiele koper niet overeen met de vigerende bestemming. In een 2-tal gevallen is het verkoopproces afgerond, is de akte gepasseerd en het pand aan de nieuwe eigenaar opgeleverd. Middels deze transacties wordt de verkoopdoelstelling van 2013 behaald. Daarnaast zijn twee overeenkomsten gesloten voor verkoop (1 schriftelijk en 1 mondeling), onder voorbehoud van financiering en bestuurlijke goedkeuring. Deze transacties moeten in de komende periode nog feitelijk geeffectueerd worden en worden dan ter besluitvorming voorgelegd aan het College. Nationaal Muziekkwartier (NMK) De exploitatielasten van het Nationaal Muziekkwartier vormen in toenemende mate een probleem voor de NV Schouwburg en haar onderhuurders. De huur aan het Nationaal Muziekkwartier wordt conform de in de huurovereenkomst afgesproken CPI-index en de door de Raad vastgestelde vastgoedsystematiek jaarlijks geïndexeerd. Daarentegen wordt de subsidie aan de instellingen in het Nationaal Muziekkwartier de laatste jaren niet of in ieder geval veel lager geïndexeerd. Mede hierdoor is in de exploitatie minder geld beschikbaar voor programmering. Mogelijkheden voor vervreemding van het NMK zijn onderzocht. De belangrijkste voorwaarde voor vervreemding is, dat de lasten en risico‟s voor de gemeente en de huurder(s), gerekend over de lange termijn, verlagen. Door een lastenverlaging wordt meer geld vrijgespeeld voor de programmering die de afgelopen jaren meer en meer onder druk is komen te staan. Het onderzoek naar mogelijkheden voor vervreemding is uitgevoerd door de Brink Groep en heeft als uitkomst dat één partij mogelijk geïnteresseerd is in een beleggingsconstructie. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de resultaten van het onderzoek. Uitk omsten onderzoek Brink Groep: Brink Groep heeft in haar onderzoek tevens de boekhoudkundige systematiek en de kasstromen tegen het licht gehouden. Brink Groep ziet geen mogelijkheden voor boekhoudkundige optimalisaties en concludeert dat de overige kasstromen (planmatig en incidenteel onderhoud, beheer en leegstand) zeer beperkte mogelijk heid voor optimalisatie bieden, omdat marktconforme parameters zijn gehanteerd en de omvang van de kasstroom te beperkt is. Drie groepen van beleggers zijn in het onderzoek betrokken: institutionele beleggers, vastgoedfondsen en particuliere beleggers.
Geen van de benaderde institutionele beleggers heeft positief gereageerd op het voorstel tot investering in het Nationaal Muziekkwartier. Aangegeven wordt dat het object niet past binnen de geografische of sectorale focus van de vastgoedportefeuille. Het verbreden van het investeringsvoorstel met andere objecten (bijvoorbeeld het Muziekcentrum) levert geen andere inzichten. Institutionele beleggers die wel een brede vastgoedportefeuille hebben, geven aan dat ze zich in een periode van strategische heroverweging bevinden. Nieuwe aankopen zijn dan gericht op specifieke segmenten, zoals bijvoorbeeld middeldure huurwoningen in de Randstad.
Van de benaderde vastgoedfondsen is één partij geïnteresseerd in het Nationaal Muziekkwartier. Voor deze partij is blijvende betrokkenheid van de gemeente wel een voorwaarde. Die voorwaarde hangt samen met het verkrijgen van een gunstige rente via de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De overige vastgoedfondsen, met een focus op maatschappelijk of cultureel vastgoed, geven om uiteenlopende redenen aan niet geïnteresseerd te zijn.
Ook vastgoed-cv‟s (commanditaire vennootschap) geven aan momenteel niet geïnteresseerd te zijn in een aankoop; via een vastgoed-cv kunnen particulieren direct in vastgoed beleggen. Een reden hiervoor is dat vastgoed-cv‟s momenteel kampen met herfinancieringsproblemen.
Brink Groep constateert dat geen boekhoudkundige optimalisatie mogelijk is in de gemeentelijke vastgoed administratie en dat de gehanteerde parameters voor de berekening van de huurprijs, marktconform zijn.
BMO-Vastgoed Bedrijf Enschede-. E. van Proosdij Telefoon: (053) 481 84 35
Daarna zijn de mogelijkheden van vervreemding aan betreffende partij verder verkend. Gedurende deze verkenning heeft zich nog een drietal geïnteresseerde partijen gemeld. De indicatieve aanbiedingen van drie partijen zijn doorgerekend op effecten voor gemeente en huurders van het Muziekkwartier. Uitkomst hiervan is dat vervreemding van het Nationaal Muziekkwartier voor de gemeente in alle onderzochte gevallen een aanzienlijke lastenverzwaring met zich meebrengt en dus zeer nadelig is. Ook voor de huurder(s) zijn geen financiële voordelen te behalen. In het gunstigste geval blijven de lasten voor de huurder(s) gelijk en stijgen deze voor de gemeente aanzienlijk. Huurk orting NMK Vervreemden van het Muziekkwartier leidt met de huidige inzichten niet tot een oplossing voor het exploitatieprobleem van het Muziekkwartier. Daarnaast is gebleken dat boekhoudkundige optimalisaties niet tot de mogelijkheden behoren en de gehanteerde parameters voor kostentoerekening marktconform zijn. Kortom, een oplossing voor het exploitatieprobleem van het Muziekkwartier is hiermee niet binnen handbereik. De situatie is dermate urgent dat het noodzakelijk is om de lasten te verlichten voor het Muziekkwartier. Dit leidt tot een lastenverzwaring voor de gemeente Enschede. Voorgesteld wordt om de huur van het Muziekkwartier vijf jaren niet te indexeren vanuit VBE. Dit leidt tot een verlies in de exploitatie bij VBE, wat tot uitdrukking komt in een lagere stand van de reserve vastgoed. Hierover meer onder “Kosten, opbrengsten, dekking”. Het gedurende een periode van vijf jaar niet indexeren van de huur wijkt af van de door de Raad vastgestelde systematiek en is om die reden in dit voorstel als apart beslispunt opgevoerd. Uiteraard blijven wij in de toekomst openstaan voor vervreemding van het Muziekkwartier met als doel de lasten en risico‟s te verlagen voor gemeente en huurders. Het niet indexeren voor een periode van 5 jaren zorgt dan wel voor een nog minder gunstige uitgangspositie in een eventuele onderhandeling met geïnteresseerden. Argumenten De beslispunten vloeien rechtstreeks voort uit de motie Cultureel vastgoed van 29 oktober 2012 en dragen bij aan het reduceren van de portefeuille (cultureel) vastgoed. Daarbij wordt jaarlijkse stijging van de huurlasten (NMK) teruggedrongen en blijft meer geld over voor culturele activiteiten. Door vervreemding van vastgoed wordt bijgedragen aan de doelstelling om boekwinst te behalen ten gunste van de taakstelling of wordt bijgedragen aan de missie van VBE “het bereiken van maatschappelijk rendement middels vastgoed. Kanttekeningen Het tijdelijk niet indexeren van de huur van het Nationaal Muziekkwartier wijkt af van de door de Raad vastgestelde kostprijs dekkende systematiek en zorgt tevens voor een nadelig effect op de reserve vastgoed (beslispunt 1a). Daarbij is tevens overwogen, in plaats van tijdelijk niet indexeren, de cultuursubsidie te verhogen. Het realiseren van boekwinsten is in de huidige vastgoedmarkt een lastige opgave. Het overdragen van vastgoed tegen een gereduceerd tarief, met behoud van de maatschappelijke functie, draagt niet bij aan de verkoopdoestelling van VBE (beslispunt 1b tot en met 1e.). Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen Dit voorstel heeft geen invloed op het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen van het VBE. De doelstellingen uit de Vastgoednota 2.0 blijven ongewijzigd van kracht.
BMO-Vastgoed Bedrijf Enschede-. E. van Proosdij Telefoon: (053) 481 84 35
Kosten, opbrengsten, dekking Besluiten van het college als uitvloeisel van de motie Cultureel Vastgoed: a. NMK: indexering vijf jaar niet toepassen; Het effect op de reserve over de eerste vijf jaren (2014 – 2018) bedraagt 1,25 miljoen euro. Daarna volgt weer indexering over de huurprijs die vijf jaar constant is gebleven. In het vervolg mist VBE ook het cumulatieve effect van de indexering over de vijf jaren die niet geïndexeerd zijn. Dit betekent een aanvullend negatief effect op de ontwikkeling van de reserve Vastgoed van 6,75 miljoen euro. Het gevolg is dat dit bedrag niet afgaat van het budget dat over de komende periode beschikbaar is voor culturele programmering. b. Erfpacht Espoortstraat 182; In deze vorm van erfpacht krijgt het VBE de volgende kosten nog voor haar rekening; rente & afschrijving, OZB, opstalverzekering, waterschapslasten en beheerkosten om het onderhoud jaarlijks af te stemmen. De boekwaarde van die periode à 88.000 euro wordt in één keer ten laste gebracht van het product Cultuur en de overige eigenaarslasten à 5.000 euro worden jaarlijks ten laste gebracht van het product Cultuur. De restboekwaarde bedraagt aan het einde van de looptijd 23.052 euro. c. Verkoop pand en ondergrond Hoge Bothofstraat 166; De boekwaarde bedraagt 2.943 euro en is gelijk aan de verkoopprijs aan Stichting B93. Er blijven geen kosten voor het VBE en de grond blijft in eigendom van de gemeente. d. Recht van opstal BTS; Het voormalige gymlokaal, gelegen aan Het Stroink 108 wordt, middels een opstalovereenkomst voor een symbolisch bedrag, overgedragen aan Bewoners Team Stroinkslanden (BTS) en de boekwaarde van 32.000 euro komt ten laste van het programma WZW. BTS is op basis van de erfpachtovereenkomst volledig verantwoordelijk voor de eigenaarslasten van het gebouw. e. Recht van opstal Meeuwenstraat 160; De boekwaarde bedraagt 243.500 euro en wordt ten laste van de reserve onderwijshuisvesting afgeboekt. Stichting Beien is op basis van de opstalovereenkomst, als eigenaar van het opstal, volledig verantwoordelijk voor alle lasten voor het gebouw. De gevolgen, van bovenstaande mutaties, voor de begroting 2014 worden in de eerstvolgende Concern Rapportage 2014 verwerkt. Communicatie Geen bijzonderheden.
Bijlagen 1. Rapport markttoets t.b.v. verkoop Nationaal Muziekkwartier Enschede – vertrouwelijk ter inzage bij de raadsgriffie
Burgemeester en Wethouders van Enschede, _______________ De Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van Vastgesteld in de vergadering van _______________ De Griffier,
de Voorzitter
R.M. Jongedijk
P.E.J. den Oudsten
BMO-Vastgoed Bedrijf Enschede-. E. van Proosdij Telefoon: (053) 481 84 35
