Voorstel GEMEENTERAAD Stuknummer 16917 Programma Stedelijk e ontwik k eling Onderwerp Grondexploitatie Stok horst
VII - C Programma Programma Stedelijk e Ontwik k eling Corsanummer 1300257357 Enschede 12 maart 2014
Wij stellen u voor: 1. Kennis te nemen van de voortgang van het project Winkelcentrum Stokhorst, en; 2. Te besluiten tot het vaststellen van de herziene grondexploitatie Winkelcentrum Stokhorst 2013, bestaande uit de (toelichting bij de) grondexploitatie alsmede de risico- en verschillenanalyse. Toelichting op het voorstel 1. Relatie met programma/beleidskader/wettelijke taak/bestuurlijke geschiedenis Inleiding Vorig jaar is het eindrapport ‘Grip op Grond’ opgeleverd en is de Stedelijke Koers vastgesteld door uw raad. Het grootste deel van de aanbevelingen en moties voortvloeiende uit ‘Grip op Grond’ is inmiddels verwerkt in de Stedelijke Koers, de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement, de Financiële verordening en de beheersregels Grondexploitaties. Bij de vaststelling van het MPG 2013 is conform de geactualiseerde Financiële verordening door uw raad het krediet van de grondexploitatie Stokhorst opgehoogd ten opzichte van het oorspronkelijke krediet uit 2007. In het MPG is niet de inhoudelijke verantwoording opgenomen voor deze kredietverhoging. Om deze reden bieden wij u de herziene grondexploitatie opnieuw ter vaststelling aan. Beoogd resultaat Dit voorstel heeft een tweeledig doel. Enerzijds willen wij met u de geactualiseerde financiële kaders vaststellen en anderzijds willen wij u graag informeren over de voortgang van het project Stokhorst. Argumenten 1.
Dit is conform de financiële verordening en beheersregels grondexploitatie De financiële verordening en beheersregels schrijven voor dat verantwoording wordt afgelegd aan uw raad in het geval een herziening in het MPG tot gevolg heeft dat het laatst vastgestelde krediet met meer dan 5% overschreden wordt. Conform de vastgestelde financiële verordening heeft uw raad door vaststelling van het MPG 2013 een aanvullend krediet van € 1.041.842 beschikbaar gesteld voor Winkelcentrum Stokhorst.
2.
Dan k unnen activiteiten plaatsvinden binnen een geactualiseerd budgetk ader Een geactualiseerde grondexploitatie en daarmee geactualiseerd financieel kader is vereist om de noodzakelijke projectactiviteiten uit te voeren.
3.
Door actualisatie van het financiële k ader k unnen we blijven voldoen aan onze contractuele verplichtingen De gemeente is diverse contractuele verplichtingen aangegaan met de ontwikkelaar van het proj ect. Om te voldoen aan deze verplichtingen is een geactualiseerd financieel kader noodzakel ijk.
4.
De alternatieven wegen op dit moment niet op tegen het onderhavige voorstel. De onder punt 7 van dit voorstel genoemde alternatieven leiden naar verwachting uiteindelijk tot een verslechtering van de gemeentelijke financiën, ruimtelijke kwaliteit en sturingsmogelijkheden ten opzichte van het onderhavige voorstel. Om deze redenen worden ze op dit moment afgeraden.
Bestuurlijke geschiedenis Op 17 december 2003 is de intentieovereenkomst met de ontwikkelaar ondertekend voor het project Stokhorst. Deze overeenkomst markeerde het startpunt van het project Stokhorst. Vervolgens is de kadernotitie winkelcentrum Stokhorst door uw raad op 20 december 2004 vastgesteld. Op 24 september 2007 heeft uw raad de grondexploitatie winkelcentrum Stokhorst vastgesteld, het benodigde krediet verleend en kennis genomen van het Definitief Ontwerp (DO) van het bouw- en inrichtingsplan. Door voorgenoemd besluit werd het mogelijk om de bestemmingsplanprocedure te starten, exploitatie- en verkoopovereenkomsten aan te gaan en vervolgens te starten met de realisatie van het bouwplan. Tussen 2008 en heden is jaarlijks verantwoording afgelegd over de grondexploitatie winkelcentrum Stokhorst in het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). SO - PE, L Hoogeslag ()
2. Situatieschets, probleemstelling, doelstelling Doelstelling Het project heeft tot doel het verouderde winkelcentrum om te bouwen tot modern winkelgebied, passend in de detailhandel structuur. Alsmede vergroting van de duurzame ruimtelijke kwaliteit en een leefbare, veilige wijk. Voortgang Project De vernieuwing en herontwikkeling van het winkelcentrum is op dit moment minder ver gevorderd dan bij aanvang van het project gedacht. Dit is vervelend voor de zittende winkeliers, de omwonenden en de eigenaar/ontwikkelaar. De huidige economische situatie heeft een vertragend effect gehad op de planvorming en –uitvoering. Dit is de realiteit van de hedendaagse Nederlandse vastgoedmarkt. De ontwikkelaar is desondanks actief op zoek naar een invulling van het winkelcentrum die past binnen de gemeentelijke kaders en aansluit bij de huidige marktsituatie. Het voorgaande betekent niet dat er geen belangrijke stappen zijn gezet. Tussen het vaststellen van de grondexploitatie Stokhorst in 2007 en heden is op diverse vlakken voortgang geboekt. Hierna zal kort ingegaan worden op de belangrijkste punten. Leidende rol Green Real Estate vervolgtraject Op 29 oktober 2007 en 22 oktober 2010 (addendum) zijn de belangrijkste overeenkomsten getekend tussen de gemeente en de ontwikkelaar MVAP (samenwerkingsverband tussen Multi Vastgoed en Assen Projekten). Hierin zijn onder meer de noodzakelijke grondtransacties, de gemeentelijke bijdrage aan de inrichting van de openbare ruimte, de exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar en de bouwplannen vastgelegd. Begin 2008 heeft Multi vastgoed haar belang in MVAP vervreemd aan Green Real Estate (Green). Via de besloten vennootschap Green Retail House BV heeft Green eveneens het huidige winkelcentrum en de andere benodigde gronden in eigendom. In februari 2013 heeft Green gemeld dat in goed overleg met Assen Projekten, besloten is dat Green een leidende rol zal krijgen in het vervolgtraject. De eindbelegger (Green) heeft daarmee ook de leidende rol in de ontwikkeling op zich genomen. De verwachting is dat dat Green ondanks de huidige marksituatie, in staat zal zijn om op transparante wijze een betekenisvolle en duurzame bijdrage te leveren aan zowel de herontwikkeling als het uiteindelijke beheer van het nieuwe winkelcentrum. Bouwtitel aanwezig Voor de eerste fase van de herontwikkeling is met toepassing van artikel 19 lid 1 van de Wet Ruimtelijke Ordening, reeds op 10 juni 2010 een bouwvergunning verleend. Door de recessie en gewijzigde inzichten in de woningbehoefte heeft de ontwikkelaar ervoor gekozen om het bouwplan aan te passen. Hierdoor diende een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd te worden, passend binnen het nog vast te stellen nieuwe bestemmingsplan Ribbelt-Stokhorst 2011. Op 16 december 2011 is dit bestemmingsplan in werking getreden en op 19 december 2011 is de aangepaste omgevings vergunning verleend. In 2007 en 2010 heeft de gemeente overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar over de verkoop(voorwaarden) van alle gemeentelijke grondeigendommen benodigd voor de herontwikkeling. Medio 2010 heeft de gemeente de eerste tranche van de benodigde percelen geleverd aan de ontwikkelaar. Op dit moment dient nog slechts één perceel geleverd te worden aan de ontwikkelaar. Deze levering stond gepland in 2012 en is op dit moment onderwerp van gesprek in het kader van de actualisatie van de overeenkomsten met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar beschikt dus reeds geruime tijd over een juridische bouwtitel én (in ieder geval contractueel) over alle noodzakelijke grondeigendommen om de herontwikkeling van het winkelcentrum uit te voeren. Het bestemmingsplan blijft vooralsnog het publiekrechtelijke kader waarbinnen de ontwikkelaar zijn plannen moet realiseren. De feitelijke uitvoering is echter vooral afhankelijk van de marktsituatie en vormt nu feitelijk de enige belemmering voor de ontwikkelaar om tot uitvoering over te gaan. De invloed van de gemeente hierop is beperkt. Het is mogelijk dat eventuele planwijzigingen van de ontwikkelaar een aanpassing van de reeds verleende omgevingsvergunning vereisen. Heronderhandeling In de huidige overeenkomsten is het definitief ontwerp van het bouwplan uit 2010 opgenomen. Tevens is in de overeenkomst opgenomen dat de exploitant verplicht is ervoor zorg te dragen dat het bouwplan voor 1 juli 2015 voltooid en gebruiksklaar is. Op dit moment acht de ontwikkelaar het gezien de economische omstandigheden niet haalbaar om voor deze datum het project ook daadwerkelijk opgeleverd te krijgen. Tevens stelt de ontwikkelaar diverse planwijzigingen voor die niet passen binnen de eerder overeengekomen ontwerpen . De vertraging heeft ook gevolgen voor bijvoorbeeld grondtransacties en de gemeentelijke bijdrage aan de inrichting van het openbaar gebied. Zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn tot de conclusie gekomen dat de huidige overeenkomsten geactualiseerd en meer toekomstbestendig gemaakt moeten worden. Medio 2013 is dit proces opgestart. SO - PE, L Hoogeslag ()
Stedelijke Koers De Stedelijke Koers heeft weinig consequenties voor het project Stokhorst. In het stedelijke koersdocument is de appartementenontwikkeling binnen project Stokhorst gekwalificeerd als een initiatief met lage prioriteit maar met contractuele verplichtingen. Wel wordt in het document de verwachting uitgesproken dat niet alle geprogrammeerde appartementen in Enschede gerealiseerd zullen worden omdat de marktvraag ontbreekt. Het initiatief voor eventuele programmawijzigingen ligt echter bij de marktpartijen. Binnen het project Stokhorst onderzoekt de ontwikkelaar op dit moment daadwerkelijk programmawijzigingen. In het kader van de Stedelijke Koers zijn binnen de grondexploitatie wel een tweetal bezuinigingen doorgevoerd. Deze bezuinigingen zijn ingezet ter dekking van de financiële effecten van de stedelijk e koers. Het betreft een bezuiniging van € 75.000. Stand van zaken per ontwikkelingsblok In onderstaande figuur zijn de contouren van het onherroepelijke bestemmingsplan geprojecteerd over de luchtfoto van 2012. De bestemmingsplancontouren geven per ontwikkelingsblok (A/B/C/D) een goede indicatie van de nog te verwachten ontwikkelingen.
Ontwik k elingsblok A: Blok A betreft de eerste fase van de herontwikkeling. Rond 2009/2010 zijn de oorspronkelijke plannen rond dit ontwikkelingsblok door de ontwikkelaar herzien. Momenteel zijn in dit blok detailhandel en appartementen voorzien (gecombineerd met zorg). Op 16 oktober 2012 heeft uw raad in de Stadsdeelcommissie Oost een voortgangsmelding van Stokhorst ontvangen. Destijds werd gemeld dat medio oktober gestart zou worden met de funderingswerkzaamheden, dat nog geen contracten waren gesloten met een supermarktorganisatie maar dat Assen had toegezegd om ‘op risico’ te gaan bouwen. Ook is gemeld dat door de gemeente geen medewerking verleend zou worden aan het realiseren van goedkope huurwoningen boven blok ‘A’. Ook op dit moment tracht Green nog steeds contracten te sluiten met zowel een supermarktorganisatie als zorgpartij. Tot op heden heeft dit echter nog geen concrete overeenkomsten opgeleverd. Eind 2012 is de ontwikkelaar gestart met de funderings- en rioleringswerkzaamheden. De ontwikkelaar heeft gemeld dat de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden pas worden opgestart indien duidelijkheid bestaat over de verdere programmatische invulling (incl. omgevingsvergunning) en de noodzakelijke contracten met huurders getekend zijn. Dit is een factor waar de gemeente weinig tot geen invloed op heeft. De ontwikkelaar verwacht dit jaar geen verdere bouwwerkzaamheden. Afgesproken is in ieder geval dat de ontwikkelaar blok ‘A’ zodanig inricht dat sprake is van een veilige, schone en goed beheerbare openbare ruimte. Ontwik k elingsblok B: Blok B betreft het grootste deel van het huidige winkelcentrum. Eind 2012 is gestart met de gedeeltelijke sloop van het oude winkelcentrum. Het betreft globaal het gedeelte tussen de toekomstige bouwblokken ‘B’ en ‘D’. Het resterende deel van het winkelcentrum bestaat nu voornamelijk nog uit de C1000 supermarkt. Vooralsnog is de exacte (programmatische) invulling van Blok ‘B’ nog niet bekend. Waarschijnlijk zal de ontwikkelaar het winkelcentrum gefaseerd aanleggen, waarbij eerst de blokken ‘A’ en ‘C’ gerealiseerd zullen worden. Het huidige bestemmingsplan blijft vooralsnog als kader gehandhaafd. Binnen de kaders van het bestemmingsplan en onder voorwaarden is de gemeente bereid mee te werken aan eventuele planwijzigingen binnen ontwikkelingsblok ‘B’. Ontwik k elingsblok C: Het oorspronkelijke plan voor blok ‘C’ bestond uit detailhandel en 28 (middel-)dure appartementen. De gemiddelde prijs van een appartement lag hier rond de € 350.000. SO - PE, L Hoogeslag ()
Deze appartementen hebben korte tijd te koop gestaan. De interesse was echter ‘zeer gering’. Om deze reden heeft de ontwikkelaar de appartementen uit de verkoop gehaald en de ontwikkeling van de appartementen ‘op voorraad’ gezet. Hierover bent u eveneens op 16 oktober 2012 geïnformeerd. Tevens is u medegedeeld dat de gemeente bereid is mee te werken aan de realisatie van een tweede supermarkt in blok ‘C’. Op dit moment is het onzeker op welk moment blok C daadwerkelijk gerealiseerd zal worden. In 2012 is blok ‘C’ ingericht als tijdelijke parkeerplaats, zodat de locatie er in ieder geval netjes en veilig bij ligt tot het moment van bouw. Ontwik k elingsblok D: Op dit moment beschikt de ontwikkelaar nog niet over een bouwvergunning voor ontwikkelingsblok D. De werkzaamheden rond blok D bestaan vooral uit het renoveren van de gevels. De ontwikkelaar zal hierover te zijner tijd in gesprek gaan met de Vereniging Van Eigenaren en winkeliers in Blok D. 3. Bevindingen uit de interactie met belanghebbenden Er is een klankbordgroep ‘Hart van Stokhorst’ ingesteld. In de klankbordgroep vindt periodiek overleg plaats tussen onder andere wijkraad, ondernemers, eigenaren, politie, gemeente en ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft begin 2012 het voorzitterschap van dit overleg overgenomen van de gemeente. De rol van de gemeente is nu beperkt tot lid/toehoorder. Vanaf medio 2013 wordt de klankbordgroep voorgezeten door een zaakwaarnemer van Green. 16 oktober 2012 is u medegedeeld dat de communicatie richting belanghebbenden sterk was verbeterd. In het verleden zijn diverse toezeggingen gedaan, die om uiteenlopende redenen nog wel eens achterhaald werden door het uitblijven van ontwikkelingen. Dit leidde nog wel eens tot onrust en onbegrip onder belanghebbenden. Nog meer dan in het verleden zal dan ook gestuurd worden op realistische toezeggingen en transparantie. Communicatie blijft een aandachtspunt. Het feit dat niet altijd positief nieuws te melden is, vraagt om duidelijkheid en transparantie van zowel ontwikkelaar als gemeente. De ontwikkelaar is primair verantwoordelijk voor de communicatie richting belanghebbenden. De gemeente heeft afspraken gemaakt met de ontwikkelaar over het communicatieproces. 4. Informeren over het vervolg Medio 2013 is door zowel gemeente als ontwikkelaar geconstateerd dat de huidige overeenkomsten, gezien de marktsituatie niet langer toekomstbestendig zijn. Om deze reden is een proces opgestart om te komen tot actualisatie van de overeenkomsten. Uitgangspunt van de gemeente is dat het gemeentelijke risicoprofiel en de grondexploitatie niet verder mag verslechteren als gevolg van een nieuwe overeenkomst. Ook is het wenselijk heldere afspraken vast te leggen over het beheer van de openbare ruimte en de communicatie met alle belanghebbenden. Wel is de gemeente in het belang van de voortgang, bereid om proactief mee te werken aan eventuele planwijzigingen. Het huidige bestemmingsplan dient daarbij vooralsnog wel als ruimtelijk en programmatisch kader. Eventuele wijzigingen in de grondexploitatie als gevolg van dit proces, zullen u conform de financiële verordening 2012, vanzelfsprekend in een herziene grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden. Indien verwacht wordt dat de actualisatie van de overeenkomsten zal leiden tot substantiële wijzigingen in de financiële of ruimtelijke kaders, wordt u hier tijdig over geïnformeerd. 5. Financiële informatie Het nu ter besluitvorming voorliggende voorstel heeft geen financiële consequenties. De voorliggende geactualiseerde grondexploitatie Stokhorst is gelijk aan de exploitatie, zoals deze is opgenomen in het vastgestelde MPG 2013. Op 24 september 2007 heeft uw raad de grondexploitatie vastgesteld van winkelcentrum Stokhorst. Tegelijkertijd heeft uw raad een krediet beschikbaar gesteld van € 3.183.550. De in 2007 vastgestelde grondexploitatie had een verwacht positief resultaat van € 80.639 (Netto Contante Waarde per 1-1-2007). Het verwachte grondexploitatieresultaat is gedaald van circa € 80.639 (positief) naar een sluitend exploitatieresultaat. Dit wordt vooral veroorzaakt door de langere looptijd van het project en hogere plankosten als gevolg van de marktomstandigheden. Op 27 mei 2013 heeft uw raad door vaststelling van het MPG 2013 en conform de vastgestelde ‘Notitie Beheersregels Grondexploitaties 2012’ een aanvullend krediet van € 1.041.842 beschikbaar gesteld ten behoeve van Winkelcentrum Stokhorst. Dit hogere krediet wordt voornamelijk veroorzaakt door de ontvangen woningbouwstimuleringssubsidie (dit leidt immers tot hogere uitgaven), de overeengekomen indexering van uitgaven en hogere plankosten. SO - PE, L Hoogeslag ()
Het aanvullende krediet wordt gedekt uit de opbrengsten in de grondexploitatie en heeft zodoende geen nadelig effect op de reserve van het grondbedrijf. Op dit moment is het oorspronkelijke plankostenbudget als gevolg van een langere looptijd, complexe onderhandelingen en de recessie volledig uitgeput . Het niet uitgekeerde tweede deel van de woningbouwstimuleringssubsidie zal hiervoor (voorlopig) aangewend worden. Het college heeft eerder deze subsidie aan de ontwikkelaar ingetrokken en besloten het eerste (reeds uitbetaalde deel) terug te vorderen. Op dit moment is de terugvordering van het eerste deel tijdelijk aangehouden in verband met de actualisatie van de overeenkomsten en de organisatorische wijzigingen bij de contractpartner. Terugvordering blijft onverminderd de inzet in de gesprekken met de ont wikkelaar. De vergoeding van additionele gemeentelijke plankosten is onderwerp van gesprek met de ontwikkelaar. 6. Risicoparagraaf De vastgoedontwikkeling vindt plaats voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Ook de aanleg van de openbare ruimte wordt conform de aannemingsovereenkomst aangelegd voor risico van de ontwikkelaar (er is een vaste aanneemsom afgesproken). Alle financiële afspraken om te komen tot de ontwikkeling van het winkelcentrum zijn inmiddels contractueel vastgelegd. Daarmee liggen ook de belangrijkste variabelen van de grondexploitatie vast. Deze risico’s zijn dan ook gering. De vertraging van het project leidt wel tot risico’s. Hierbij gaat het onder meer om een overschrijding van de gemeentelijke plankosten. De doorlooptijd van het project wordt immers langer dan eerder gedacht. Deels wordt dit risico geneutraliseerd door de aanwending van de ingetrokken woningbouwstimuleringssubsidie. Er bestaat een (financieel) risico in geval van faillissement/surseance van de ontwikkelaar. In dat geval bestaat het risico dat de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet kan nakomen (o.a. aankoop van het laatste gemeentelijke perceel en aanleg van de openbare ruimte -de tegenprestatie voor de verstrekte en nog te verstrekken gemeentelijke bijdrage-). Wij zijn ons bewust van deze risico’s en het vormt onderwerp van gesprek met de ontwikkelaar in het kader van de actualisatie van de overeenkomsten. Getracht zal worden deze risico’s zo veel mogelijk te reduceren. 7. Overige voor de raad relevante informatie Het onderhavige voorstel borduurt voort op de vastgestelde beleidslijn uit de stedelijke koers. Dit betekent dat het project niet stopgezet wordt en dat het initiatief van eventuele programmawijzigingen bij de initiatiefnemer ligt. Alternatieven die benoemd kunnen worden zijn: Niet vaststellen van de herziene grondexploitatie Door de vaststelling van het MPG 2013 is het krediet van de grondexploitatie Stokhorst reeds formeel door uw raad opgehoogd tot het huidige niveau. Een eventuele verlaging van het krediet naar het oorspronkelijke niveau uit 2007 zal tot gevolg hebben dat de gemeente niet in staat zal zijn om te voldoen haar resterende contractuele verplichtingen. De contractpartner kan in dat geval de contracten ontbinden, nakoming van de overeenkomsten vorderen en/of een schadeclaim indienen. Een eventuele ontbinding van de contracten zal de gemeentelijke sturing beperken tot haar beperkte publiekrechtelijke mogelijkheden en naar verwachting een aanzienlijk (ongedekt) negatief effect hebben op de reserve van het grondbedrijf. Ontbinding contracten/stopzetten project Op grond van de huidige overeenkomsten kan getracht worden de overeenkomsten met de contractpartner te ontbinden. Dit kan leiden tot juridische procedures en/of schadeclaims. Zelfs als ontbinding van de overeenkomst slaagt, zal dit vermoedelijk een aanzienlijk negatief effect hebben op de reserve van het grondbedrijf. Daarnaast verliest de gemeente volledig haar privaatrechtelijke sturingsmogelijkheden. De contractpartner beschikt echter wel over vrijwel alle grond en een bouwtitel, waardoor we in de toekomst zeker weer geconfronteerd worden met de voormalige contractpartner (of zijn opvolger). Naar verwachting zullen de genoemde alternatieven uiteindelijk leiden tot een verslechtering van de gemeentelijke financiën, ruimtelijke kwaliteit en sturingsmogelijkheden ten opzichte van de huidige situatie. Om deze redenen worden ze op dit moment afgeraden. 8. Bijlagen bij dit raadsvoorstel Mee te zenden: a.
N.v.t.
Ter inzage (leeskamer): a.
n.v.t.
SO - PE, L Hoogeslag ()
Vertrouwelijke bijlagen (bij de griffie): a.
De verschillenanalyse grondexploitatie Stokhorst 2007-2013
b.
Toelichting bij de grondexploitatie Stokhorst 2013
c.
Risicoanalyse grondexploitatie Stokhorst 2013
d.
Grondexploitatie Stokhorst
Burgemeester en Wethouders van Enschede, de Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
Besluit van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van
vastgesteld in de vergadering van de Griffier,
SO - PE, L Hoogeslag ()
de Voorzitter,
