Voorstel Gemeenteraad VII- B

Voorstel Gemeenteraad VII- B Onderwerp

Hornbach Kuipersdijk/Zuiderval

Portefeuillehouder

Marijke van Hees agendaletter (B) Jeroen Hatenboer agendaletter (C)

Programma Stuknummer

EW

Aangeboden aan Raad Corsanummer

1400037665

(invulling door Griffie)

__________________________________________________________________________________________ ____ Wij stellen u voor te besluiten om: 1. Kennis te nemen van het voornemen tot wijziging van het bestemmingsplan DCW locatie Kuipersdijk/Zuiderval ten behoeve van de vestiging van een grootschalige bouwmarkt 2. In te stemmen met de verkoop van de betreffende DCW locatie incl. parkeerterrein (zie inrichtingsplan); uitgangspunt hierbij is dat de transactie minimaal kostenneutraal is voor de gemeente

Inleiding De gemeente Enschede zet in op het versterken van haar sociaaleconomische positie. In dat kader is de gemeente al sinds 2006 in gesprek met Hornbach over een mogelijke vestigingslocatie in Enschede. In 2008 heeft de Raad aangegeven weliswaar de werkgelegenheidsvoordelen van een vestiging te zien, maar vanuit ruimtelijke overwegingen de Usseler Es ongeschikt te vinden. Diverse locaties zijn daarna in beeld geweest. Uiteindelijk is de locatie tussen de Kuipersdijk en de Zuiderval, waar momenteel de sociale werkvoorziening (DCW) is gevestigd, na een uitvoerige analyse, als mogelijke vestigingsplaats overgebleven. Hornbach heeft aangegeven graag naar Enschede te willen komen en wil daarbij afspraken maken over het inzetten van mensen met afstand tot de arbeidsmarkt, inclusief mensen die momenteel bij de sociale werkvoorziening werkzaam zijn. De komst van een grootschalige bouwmarkt op de locatie Kuipersdijk/Zuiderval past in ons detailhandelsbeleid, biedt kansen voor mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt, leidt tot hergebruik van de DCW-locatie en is ruimtelijk en verkeerskundig inpasbaar. Voorwaarde voor de gemeente is dat de vestiging voor de gemeente financieel neutraal in te passen moet zijn. De vestiging van Hornbach leidt naar verwachting tot bezwaren van bestaande bouwmarkten.

Beoogd resultaat Voor 1 maart 2014 is overeenstemming met Hornbach bereikt over een concept-koopovereenkomst.

Argumenten 1.1. Het faciliteren van de vestiging van Hornbach past binnen de lijn "versterken van het (internationaal) ondernemersklimaat" van de economische visie. Hornbach is een combinatie van bouwmarkt (incl. drive-in) met tuincentrum. De vestiging is daarom getoetst aan de Detailhandelsstructuurvisie 2012. In die detailhandelsstructuurvisie wordt gesteld "dat er ruimte is voor uitbreiding van het bestaande bouwmarktaanbod, of toevoeging van een nieuwe aanbieder. Bij voorkeur vindt uitbreiding van bestaande aanbieders plaats op de huidige locatie. Als inpassing niet haalbaar is, wordt de mogelijkheid tot verplaatsing naar een PDV cluster onderzocht (Schuttersveld of Zuiderval). Ook eventuele nieuwe vestigers worden op een PDV cluster ingepast". (blz. 24 Detailhandelsstructuurvisie 2012). De vestiging van Hornbach op de locatie Kuipersdijk/Zuiderval past in deze beleidslijn.

EW-Accountmanagers Economische Zaken-. J.M. Geerdink Telefoon: (053) 481 51 15

Bij de behandeling van de Detailhandelsstructuurvisie zijn geen zienswijzen binnengekomen over de beleidslijn met betrekking tot bouwmarkten. Tijdens de bespreking van de Detailhandelsstructuurvisie in de Raad hebben enkele fracties aangegeven geen Hornbach in Enschede te willen. De functie is in hun ogen ruimtelijk extensief en zou beter passen op het Businesspark XL in Almelo. Het Businesspark XL is in de regionale bedrijventerreinenvisie opgenomen als bedrijventerrein; een detailhandelsbedrijf als Hornbach past hier om die reden niet. Bovendien past deze locatie niet in de visie van Hornbach zelf, zeker niet nu men een overeenkomst met de gemeente Almelo heeft getekend over een vestiging aan de Henr. Roland Holstlaan. Van belang is nog dat het verzorgingsgebied van een vestiging in Almelo het verzorgingsgebied van Enschede niet overlapt. In de Detailhandelsstructuurvisie 2012 wordt geconstateerd dat er nog groeiruimte is in de doe-het-zelfbranche (zowel lokaal als regionaal). Een vestiging van een nieuwe grootschalige bouwmarkt past binnen deze groeiruimte. Sinds de vaststelling van de Detailhandelsstructuurvisie 2012 zijn er echter ontwikkelingen in de regio die aanleiding geven tot een herijking van de uitgangspunten: a. Sluiting van een Praxis-vestiging op het voormalige MIRO-terrein b. De overeenkomst van Hornbach met de gemeente Almelo over een vestiging daar c. De bouwaanvraag van Bauhaus (een andere grootschalige Duitse bouwmarkt) voor een vestiging op Westermaat Plein 3 in Hengelo (passend binnen het vigerend bestemmingsplan) Verschillende economische onderzoeken geven aan dat deze ontwikkelingen mogelijk kunnen leiden tot sluiting van enkele bestaande doe-het-zelf zaken. Deze effecten zijn niet zodanig dat deze als onaanvaardbaar voor het woon-en leefklimaat en het ondernemersklimaat in Enschede en de regio zijn te kwalificeren. 1.2.

De vestiging van een Hornbach heeft een bovenlokaal effect.

De gemeente Enschede is sinds 2006 in gesprek met Hornbach over een mogelijke vestigingslocatie. Enschede heeft de omliggende gemeenten (m.n. Almelo en Hengelo) daarover steeds geïnformeerd. Hornbach ziet in Twente ruimte voor de vestiging van twee grootschalige bouwmarkten, waarbij het bedrijf steeds heeft gesteld een duidelijke voorkeur voor vestiging in Enschede te hebben. Almelo : Hornbach heeft inmiddels een koopovereenkomst met de gemeente Almelo getekend m.b.t. aankoop van een kavel aan de Henr.. Roland Holstlaan-hoek Bornebroekstraat. Een herziening bestemmingsplan procedure is opgestart en het bestemmingsplan Rhijnbeek is door de raad vastgesteld. Daartegen is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling heeft in de hoofdzaak de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) gevraagd de door de gemeente uitgevoerde onderzoeken te analyseren en daarover advies aan de Afdeling uit te brengen. Het vaststellingsbesluit is bij wijze van voorlopige voorziening geschorst; in beginsel totdat in de hoofdzaak uitspraak wordt gedaan.. Hengelo : a. de mogelijke vestiging van Bauhaus op Westermaat Plein 3. Op 19 november 2013 is bekend geworden dat het college van Hengelo heeft ingestemd met een gecoördineerde procedure voor een omgevingsvergunning en een bestemmingsplan wijziging. De plannen hebben vanaf 20 november ter visie gelegen. Naar verwachting kan de procedure eind 2014 zijn afgerond. b. in 2013 heeft Hornbach een optie genomen op de zogenaamde Seahorselocatie (eigendom van een private partij – AM Vastgoed), waar bestemmingsplan technisch de vestiging van een grootschalige bouwmarkt mogelijk is. Inmiddels heeft Hornbach aangegeven van deze optie af te zien; dit is bevestigd door AM en de gemeente Hengelo. Binnen Netwerkstad is bestuurlijk overeenstemming de vestiging van drie grootschalige bouwmarkten mogelijk te willen maken, mits e.e.a. ruimtelijk is te onderbouwen. De gemeente Enschede heeft hiertoe adviesbureau BRO gevraagd haar visie te geven op de mogelijke effecten, onder meer op de leegstand, van een vestiging van een grootschalige bouwmarkt/tuincentrum in Hengelo en Enschede, naast de vestiging van Hornbach in Almelo (ander verzorgingsgebied). Conclusies uit het rapport van BRO: a. Hornbach kan gezien worden als een kwalitatieve aanvulling op het reeds bestaande aanbod aan bouwmarkten b. Op basis van bepaalde aannames zal er in het primaire verzorgingsgebied een overaanbod van circa 6.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) (in 2020) in de doe-het-zelf-sector ontstaan; realisatie van een Hornbach kan mogelijk leiden tot bedrijfsbeëindiging van een bouwmarkt, maar niet tot een onaanvaardbare aantasting van het woon-en leefklimaat en het ondernemersklimaat


c.

Bij vestiging van een Hornbach is er geen sprake van een duurzame verstoring van de detailhandelsstructuur in Enschede en de regio (duurzame ontwrichting)

1.3. De gemeente Enschede kan als Preferred Supplier voor personeel optreden voor Hornbach De gemeente Enschede wil het principe “Werkgever op Kop” invullen door als preferred supplier op te treden voor Hornbach voor het invullen van hun personeelsvraag. Het Werkplein heeft inmiddels gesprekken gehad met Hornbach en een voorstel uitgewerkt. Hornbach wil deze maatschappelijke verantwoordelijkheid als ondernemer nadrukkelijk nemen en wil zich daartoe in de koopovereenkomst met de gemeente ook contractueel verplichten. Het gezamenlijk streven is om een substantieel aantal mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, waaronder ook mensen die nu bij het (beschutte) bedrijf van de sociale werkvoorziening werkzaam zijn, in te zetten bij Hornbach. Het Werkplein is voor alle arbeidsmarkt gerelateerde vraagstukken de gesprekspartner voor Hornbach. De concrete vraag van Hornbach vormt voor het Werkplein het uitgangspunt van de te bieden dienstverlening. Het Werkplein zorgt voor werving en selectie op maat, voorselectie op basis van beschikbare profielen en functiebeschrijvingen, mogelijkheden tot opleiding van nieuw personeel enz. Hornbach creëert met de vestiging in Enschede 150 (FTE) directe arbeidsplaatsen, waarbij de mogelijkheid is tot intreding op alle niveaus. Daarnaast zal er nog een aanzienlijk aantal indirecte arbeidsplaatsen bij komen (zoals toeleveranciers, servicebedrijven en andere diensten t.b.v. de onderneming). Hornbach werkt met opleidingstrajecten (BOL en BBL), ROC en MBO opleidingen, stageprojecten, interne opleidingen, vaktechnische opleidingen en er is een Hornbach Academie. 1.4. Bij de DCW locatie Kuipersdijk/Zuiderval zal een overschot aan ruimte ontstaan door enerzijds rijks ontwikkelingen en bezuinigingen op de Sociale Werkvoorziening, en anderzijds de Enschede ambitie om zoveel mogelijk medewerkers met een SW- indicatie bij reguliere werkgevers te laten werken. Een verhuizing van het (beschutte) bedrijf van de sociale werkvoorziening ligt in de toekomst dan ook voor de hand. De verkoopbaarheid of verhuurbaarheid van het pand is beperkt door de grootte en indeling van het pand en door achterstallig onderhoud. Mocht de transactie met Hornbach niet doorgaan dan wordt de gemeente in de komende jaren geconfronteerd met doorlopende kosten voor beheer en onderhoud en mogelijk ook leegstand. Daarnaast moet eenmalig een aanzienlijke investering gedaan worden om het gebouw weer op niveau te krijgen. Voor de verhuizing van het (beschut) bedrijf van de sociale werkvoorziening zullen herinrichtingskosten gemaakt moeten worden. De locatie is qua programmering (voor zowel wonen, bedrijven als kantoren) niet meegenomen in de onlangs vastgestelde Stedelijke Koers. De locatie Kuipersdijk/Zuiderval heeft nu de bestemming bedrijfsdoeleinden. 1.5. Vestiging van Hornbach is ruimtelijk inpasbaar Hornbach heeft voor de vestiging op de locatie Kuipersdijk/Zuiderval een inrichtingsplan gemaakt. Conclusie is dat een vestiging ruimtelijk inpasbaar en verkeerstechnisch mogelijk is, ook voor wat betreft de aansluiting op de Zuiderval. Dit is nader onderzocht in verkeersstudies van Goudappel Coffeng in samenwerking met verkeerskundigen van de afdeling Ontwerp van het programma Stedelijke Ontwikkeling. Er moet nog wel een flora/fauna onderzoek plaatsvinden; daarnaast moeten er nog afspraken gemaakt worden over duurzaamheid (gebruik materiaal, afwatering enz.). Bij de opstelling van het inrichtingsplan is de mogelijkheid van een verbindingsweg tussen Kuipersdijk en Zuiderval aan de noordzijde van Hornbach meegenomen; deze zit nu niet in de plannen. Een voor bebouwing onbruikbaar deel van het terrein (onder de hoogspanningskabels) wordt gebruikt voor parkeren. Op deze manier wordt ook deze ruimte optimaal en in zekere zin ook duurzaam benut. Het aansluiten bij een bestaand PDV cluster draagt ook bij aan de duurzaamheidsgedachte: duurzaamheid van het profiel van de locatie en het gebruik daarvan voor een lange periode. In het licht van de eisen voor intensief ruimtegebruik is een koppeling gemaakt met de haalbaarheid van het project. Zaken als ondergronds parkeren, parkeren op het dak of het creëren van verdiepingen zijn voor winkels in de perifere detailhandelssector om verschillende redenen (onder meer kosten, interne logistiek en bedrijfsmatige effectiviteit) geen haalbare kaart gebleken. Over de mogelijke verkeerseffecten van de vestiging van Hornbach op de N35 is nader overleg met Rijkswaterstaat nodig. Ook moet met de Gasunie worden gesproken. omdat er twee gasleidingen lopen onder het


geprojecteerde parkeerterrein en er een gasstation aanwezig is op het DCW terrein. Op basis van eerdere gesprekken met beide organisaties worden hier geen onoverkomelijke problemen verwacht.

Kanttekeningen Vergelijk van positieve en negatieve effecten bij een vestiging van Hornbach in Enschede Positief Werkgelegenheid - Nieuwe bouwmarkt Plus 150 arbeidsplaatsen (direct) Plus 150 arbeidsplaatsen (indirect) Inzet mensen met afstand tot de arbeidsmarkt Bouw gerelateerde werkgelegenheid

Negatief

Verdringing bestaande bouwmarkten Minus 40 arbeidsplaatsen (direct) Minus 40 arbeidsplaatsen (indirect)

Financieel Verkoop DCW locatie Bij verkoop niet hoeven uitvoeren van aanzienlijke investeringen en onderhoud Voorkomen leegstand door herstructurering Ruimtelijk Nieuwbouw op de DCW locatie

Mogelijke leegstand van 6.000 m2 elders

Regionaal Indien Hornbach zich vestigt in Enschede, zal er geen extra vestiging naast Bauhaus, komen in Hengelo Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen M.b.t. duurzaamheid moeten nog afspraken gemaakt worden. Kosten, opbrengsten, dekking Het uitgangspunt voor de vestiging van Hornbach op de DCW locatie Kuipersdijk/Zuiderval is, dat deze transactie, marktconform en voor de gemeente minimaal kostenneutraal is. Uit de opbrengst van de grond moet de boekwaarde van de DCW worden betaald, de verhuiskosten van de DCW, de verkeerskundige aanpassingen aan Kuipersdijk en Zuiderval en andere kosten, zoals sloop panden, eventuele sanering en kosten voor het ambtelijk apparaat. De directeur Stedelijke Ontwikkeling zal op korte termijn met Hornbach een exploitatieovereenkomst aangaan.. De gemeente levert aan Hornbach een bouwrijpe kavel. Communicatie In het reguliere persgesprek van B&W op 4 februari lichten de betrokken portefeuillehouders het onderwerp toe. Naast de gemeenteraad worden de colleges van omliggende gemeenten per brief geïnformeerd over het voornemen van het Enschedese college van B&W. Verder worden de medewerkers van de DCW op 4 februari geïnformeerd. Omwonenden, bedrijven in het gebied en andere geïnteresseerden ontvangen binnenkort een uitnodiging voor een inloopbijeenkomst, te plannen na de stadsdeelcommissievergadering op 18 februari. Vervolg In de vervolggesprekken met Hornbach om te komen tot een concept-koopovereenkomst zullen (minimaal) de volgende zaken worden vastgelegd: 1. er is overeenstemming over de uitgangspunten omtrent de locatie en de inrichting 2. er is overeenstemming over de uitgangspunten met betrekking tot de verkeerskundig noodzakelijke aanpassingen


3. er moet overeenstemming bereikt worden over de prijs; uitgangspunt is een marktconforme prijs die voor de gemeente tevens kostendekkend moet zijn 4. een afspraak over het inzetten van mensen met afstand tot de arbeidsmarkt 5. de provincie bereid is vestiging op genoemde locatie mogelijk te maken 6. ontbindende voorwaarden ingeval de herziening bestemmingsplan procedure om welke reden dan ook niet het eind haalt

Bijlagen 1. Inrichtingsplan

Burgemeester en Wethouders van Enschede, _______________ De Secretaris,

de Burgemeester,

M.J.M. Meijs

P.E.J. den Oudsten

Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van Vastgesteld in de vergadering van _______________ De Griffier,

de Voorzitter

R.M. Jongedijk

P.E.J. den Oudsten


Voorstel Gemeenteraad VII- B

Recommend Documents