Voorstel Gemeenteraad VII- E Onderwerp
Herziening grondexploitatie Usseler Es
Portefeuillehouder
Jeroen Hatenboer agendaletter (E)
Programma Stuknummer
SO
Aangeboden aan Raad Corsanummer
21 oktober 2014 000000000
(invulling door Griffie)
__________________________________________________________________________________________ Wij stellen u voor te besluiten om: 1. de herziene grondexploitatie Usseler Es, bestaande uit de toelichting bij de grondexploitatie inclusief de risico- en verschillenanalyse, vast te stellen; 2. af te zien van de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan Usseler Es in de periode 2014 – 2017; 3. het benodigde krediet (tot en met 2017) door een verhoging van € 5.658.181,-- (nadelig) aan te passen aan de herziene grondexploitatie; 4. de resultaatsverslechtering van de herziene grondexploitatie Usseler Es van € 1.655.715,-- op NCW per 1-1-2014 ten laste te brengen van de verliesvoorziening Usseler Es die wordt gedekt uit de Reserve Grondbedrijf; 5. de hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen.
Inleiding Het bestemmingsplan “Usseler Es 2008” voorziet in de realisatie van een modern gemengd bedrijventerrein. Op 14 maart 2011 heeft uw gemeenteraad het bestemmingsplan Usseler Es, inclusief achterliggende plannen (exploitatieplan, Milieueffectrapportage, beeldkwaliteitsplan) vastgesteld. Op 8 februari 2012 is dit bestemmingsplan na een beroepsprocedure bij Raad van State onherroepelijk geworden. De grondexploitatie Usseler Es is voor het eerst in januari 2007 door uw raad vastgesteld. Met dat besluit is ook een krediet aangevraagd voor de werkzaamheden in de periode 2007-2009. In de tussenliggende jaren is in overeenstemming met de MPG’s voor 2012, 2013 en 2014 aanvullende kredieten voor de eerstvolgende jaarschijven aangevraagd. Het resultaat van de laatst vastgestelde grondexploitatie bij het MPG 2014 was € 18,8 miljoen nadelig. Het totaal verstrekte krediet tot nu toe bedraagt € 43,3 miljoen. Conform de financiële verordening worden grondexploitaties jaarlijks herzien als onderdeel van de vaststelling van het MPG door de raad. Door vaststelling van het MPG 2014 zijn dan ook de onderliggende grondexploitaties formeel herzien. Een dergelijke herziening beperkt zich volgens de financiële verordening tot het herzien van de grondexploitatie binnen de door de raad gestelde programmatische en financiële kaders. Als er wijzigingen zijn buiten de door de raad gestelde kaders zoals nu het geval is, dient de herziene grondexploitatie ter besluitvorming aan uw raad te worden voorgelegd. Aanleiding Aanleiding voor de herziening van de grondexploitatie Usseler Es is de invloed van de Stedelijke Koers en het Coalitieakkoord op het resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat is hierdoor dusdanig gewijzigd, zodat de grondexploitatie buiten de door de raad vastgestelde programmatische en financiële kaders is gelopen. De consequenties van de Stedelijke Koers zijn al verwerkt in het MPG 2014. De invloed van het Coalitieakkoord is in de voorliggende herziening verwerkt en zal worden meegenomen in het MPG 2015. Stedelijke Koers Naar aanleiding van de Stedelijke Koers is de Bedrijventerreinvisie Netwerkstad Twente uit 2010 geactualiseerd. De belangrijkste conclusie uit de herziening is dat de vraag en het aanbod passend zijn voor de lange termijn (tot 2040). Dit betekent onder andere dat er in Enschede geen terreinen uit de markt hoeven te worden gehaald zoals in 2012 eerder via de Stedelijke Koers was besloten (21 hectare). Wel is vastgehouden aan het uitfaseren naar 3,5 hectare uitgifte per jaar. Kwalitatief blijkt de ontwikkeling van de Usseler Es naar bedrijventerreinen op middellange termijn nodig om ruimte te bieden aan de verwachte groei van de sterke sectoren in de Netwerkstad. Met deze uitfasering is het einde van de looptijd van de grondexploitatie opgeschoven van 2029 naar 2039 wat SO-Planeconomie-. T.C. Schloffer Telefoon: (053) 481 5674
een aanzienlijk bedrag aan extra (rente)kosten heeft opgeleverd met name vanwege het later ontvangen van de grondopbrengsten. De consequenties hiervan zijn zoals aangegeven verwerkt in het MPG 2014. Coalitieakkoord Op 14 mei is het coalitieakkoord 2014-2018 Duurzaam, samen, sterker! gepresenteerd door de coalitiepartijen D66, Burgerbelangen Enschede, CDA, VVD en ChristenUnie. Hierin is met betrekking tot de ontwikkelstrategie Bedrijvenpark Usseler Es opgenomen: “De Usseler es” is een strategische reservelocatie voor de verwachte ruimtebehoefte vanaf het eind van dit decennium. In deze collegeperiode wordt dan ook niet gestart met de ontwik k eling van het gebied en er worden geen nieuwe percelen aangek ocht. Het college erk ent de grote cultuurhistorische waarde van de Usseler es. Als blijk t dat er sprak e is van een overschot aan bedrijfsk avels in regionaal verband, wordt de Usseler es - specifiek de bolling - met voorrang uit de planvoorraad gehaald. Op dit moment (medio 2014) zijn geen kandidaten in beeld die op korte termijn willen overgaan tot afname van gronden. Investeringen in het bouwrijp maken zijn tot op heden niet gedaan. Beoogd resultaat De herziene grondexploitatie past na vaststelling weer binnen alle beleidsmatige, ruimtelijke, financiële en procedurele kaders. Argumenten 1.1 De herziening is conform de financiële verordening en beheersregels grondexploitatie In de herziening is rekening gehouden met de meest actuele stand van zaken van de ontwikkeling. Ramingen zijn geactualiseerd en onderbouwd. Er is een voorziening getroffen voor het geprognosticeerde nadelige resultaat. 2.1 Er k an zonder juridische en/of financiële risico’s worden afgezien van de jaarlijk se herziening van het exploitatieplan Nog niet alle gronden in het toekomstig plangebied zijn in gemeentelijk eigendom. Om het kostenverhaal voor deze percelen zeker te stellen is op 14 maart 2011 naast het bestemmingsplan het exploitatieplan Usseler Es 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. Op 20 augustus 2013 is door het college van B&W besloten af te zien van de herziening van het exploitatieplan. Dit is bewust gebeurd, omdat de percelen waarvoor zelfrealisatie mogelijk zou zijn, volgens de fasering in het exploitatieplan nog niet aan snee komen. Met nu het verder uitfaseren van de kaveluitgifte is dit nog steeds actueel. Dit betekent dat er geen omgevingsvergunning zou kunnen worden verleend. 2.2 De ontwik k eling en uitgifte van de nog te verwerven gronden is pas voorzien na 2018 Aangezien de komende vier jaar niet gestart wordt met de ontwikkeling van de Usseler Es wordt voor de gehele periode 2014-2017 afgezien van een jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. Dit kan zonder juridische en/of financiële risico's. De ontwikkeling/uitgifte van de nog te verwerven gronden is pas voorzien na 2018. 3.1 In verband met de geactualiseerde raming moet het k rediet worden aangepast Het verstrekte krediet bij het MPG 2014 betrof uitsluitend de (te maken) kosten tot en met 2014. Omdat de kostenraming voor 2014 is bijgesteld moet het krediet worden aangepast. 3.2 Het k rediet wordt nu voor de duur van het coalitieak k oord aangevraagd Het totale benodigde krediet (incl. boekwaarde) voor de gehele looptijd bedraagt circa € 195 miljoen. In lijn met het coalitieakkoord en de laatste kredietaanvraag wordt voorgesteld om krediet aan te vragen voor de komende vier jaar (periode 2014-2017). Het hiervoor gevraagde krediet dekt de verwachte uitvoerings - en rentekosten in de jaren 2014 tot en met 2017. Voor de grondexploitatie Usseler Es zijn al eerder kredieten verstrekt. Het verloop van de kredietaanvragen is als volgt: Raadsbesluit Verstrekt krediet Ten behoeve van 15 november 2004 € 655.000,-- Voorbereidingskrediet 29 januari 2007 € 33.700.000,-- Verwervingen en werkzaamheden 2007-2009 17 december 2012 € 4.888.226,-- Kredietreparatie werkzaamheden t/m 2012 Mei 2013 (MPG 2013) € 1.554.408,-- Aanvullend krediet jaarschijf 2013 Mei 2014 (MPG 2014) € 2.521.462,-- Aanvullend krediet jaarschijf 2014 Totaal verstrekt € 43.319.096,-Benodigd t/m 2017 cf. deze herziening € 48.977.277,-- Aanvullend krediet voor werkzaamheden 2014-2017 en rentekosten 2014-2017 Totaal aanvullend gevraagd 5.658.181,-SO-Planeconomie-. T.C. Schloffer Telefoon: (053) 481 5674
Het totaal benodigde krediet bedraagt daarmee € 48.977.277,--. Per saldo bedraagt de aanvullende kredietaanvraag € 5.658.181,--. 4.1 In het k ader van de Stedelijk e Koers en de herziening van de Bedrijventerreinvisie was al rek ening gehouden met een verliesvoorziening De Stedelijke Koers en daarmee de herziening van de Bedrijventerreinvisie Netwerkstad heeft een nadelig effect op de grondexploitatie. Tot het MPG 2013 is uitgegaan van een looptijd van de grondexploitatie tot 2026. Naar aanleiding van de vaststelling van de Bedrijventerreinvisie Netwerkstad is de grondexploitatie in het MPG 2014 verder uitgefaseerd tot en met 2039. Het uitfaseren heeft geresulteerd in extra kostenstijging, VTU kosten, beheerslasten en rentekosten. Het resultaat van de grondexploitatie is daarmee verslechterd met € 8,96 mil joen. Voor het verslechterde resultaat is een voorziening binnen het MPG 2014 getroffen. 5.1 Door het coalitieak k oord ontstaat een verdere verslechtering van het resultaat Het Coalitieakkoord gaat er vanuit dat de Usseler Es de komende vier jaar (2014-2017) niet in ontwikkeling wordt genomen. De grondexploitatie is hierop aangepast en leidt tot een resultaatsverslechtering van € 1,7 miljoen op contante waarde. In de grondexploitatie zijn alle investeringen in met name bouw- en woonrijp maken en VTU kosten vier jaar opgeschoven in de tijd, aangezien er vanuit gegaan wordt dat de ontwikkeling dan weer opgepakt wordt. In de tussenliggende periode wordt er een minimum aan kosten gemaakt. Voor de ambtelijke inzet (VTU kosten) wordt uitgegaan van het uitvoeren van de meest noodzakelijke werkzaamheden. Ongewijzigd zijn verder de beheer- en onderhoudslasten per jaar, deze lopen jaarlijkse gewoon door aangezien de gronden in het gehele toekomstige plangebied al in gemeentelijk eigendom zijn. Ook is rekening gehouden met kosten voor eventuele planschadeclaims. Tot slot wordt er vanuit gegaan dat de laatste boerderij die nu nog verhuurd wordt, de komende vier jaar verkocht kan worden. Voor het onderhoud van deze boerderij is nog budget opgenomen. Samenvattend bedragen de totale nominale kosten de komende vier jaar circa € 345.000,-- en de nominale opbrengsten € 490.900,--. Kanttekeningen 1.1 Door het vaststellen van de herziene grondexploitatie is er de k omende vier jaar geen budget om slagvaardig in te k unnen spelen op potentiële k opers. Met het vaststellen van de herziene grondexploitatie wordt er voor gekozen om de Usseler Es de komende vier jaar niet in ontwikkeling te nemen. Dit betekent dat er in de periode 2014-2017 geen bouwrijpe kavels liggen waarmee potentiele kopers kunnen worden bediend. Met het niet beschikbaar hebben van budget voor bouwrijp maken en daarmee krediet kan niet adequaat en snel genoeg op mogelijk toekomstige marktinitiatieven worden ingespeeld. Het risico bestaat dat potentiële kopers de komende vier jaar gedwongen worden uit te wijken naar andere gemeenten. Ook het beperkte budget voor VTU dat voorhanden is, beperkt de gemeentelijke organisatie in haar slagvaardigheid om initiatiefnemers de komende vier jaar te kunnen bedienen. 1.2 De fasering in de grondexploitatie sluit niet meer volledig aan bij de Bedrijventerreinvisie Netwerk stad Bij de herziening van de grondexploitatie per 1-1-2014 werd in de grondexploitatie rekening gehouden met een beperkte uitgifte van 4.000 m² per jaar in de jaren 2016 tot en met 2018 conform de Bedrijvenvisie Netwerkstad. Bij de voorliggende herziening is deze uitgifte verder uitgesteld en start pas in 2019. Hierdoor wordt afgeweken van de Bedrijvenvisie Netwerkstad. Deze uitgifte kan niet elders in de stad worden opgevangen, omdat er op de Usseler Es sprake is van anderssoortige kavels in vergelijking met de andere bedrijventerreinen. Het besluit tot uitstel zorgt er dus voor dat in de jaren 2016 tot en met 2018 in Enschede niet wordt voldaan aan de Bedrijvenvisie Netwerkstad. 2.1 Bij het verlenen van een vergunning vindt k ostenverhaal op basis van het laatst vastgestelde exploitatieplan plaats Hierdoor zou het kostenverhaal voor particuliere ontwikkelingen lager kunnen zijn dan met een geactualiseerd exploitatieplan. Het exploitatieplan geldt alleen voor gronden die (nog) niet zijn verworven door de gemeente. Deze gronden zouden volgens het laatst vastgestelde exploitatieplan pas na 2018 aan snee komen, waardoor het niet mogelijk is om hiervoor een rechtsgeldige omgevingsvergunning te verlenen. Kostenverhaal is hierdoor niet aan de orde en een herziening van het exploitatieplan niet noodzakelijk. 3.1 Door het uitstel van de ontwik k eling loopt de boek waarde en de rentek osten verder op Het niet in ontwikkeling nemen van de grondexploitatie Usseler Es de komende vier jaar leidt tot een resultaatsverslechtering van € 1,7 miljoen. De getroffen verliesvoorziening Usseler Es zal met dit bedrag worden verhoogd. Met het uitstellen van de Usseler Es is er weer sprake van het later ontvangen van de
SO-Planeconomie-. T.C. Schloffer Telefoon: (053) 481 5674
grondopbrengsten en daarmee sterk oplopende rentekosten. Aangezien alle gronden in eigendom van de gemeente zijn, loopt de boekwaarde met ieder jaar dat er geen inkomsten gegenereerd (kunnen) worden op. 3.2 Door de verlenging van de looptijd zijn er aanvullende plank osten geraamd Er zijn voor de periode 2014-2017 aanvullende plankosten toegevoegd. Er wordt uitgegaan van een minimale ambtelijke inzet. De plankosten betreffen uren voor projectmanagement, ondersteuning, planeconomie en communicatie. In 2014 is voor plankosten naar aanleiding van de “Nota van uitgangspunten”, behorende bij het MPG 2014, budget opgehaald voor de jaarschijven 2014 en 2015. Deze bedragen zijn gebaseerd op de POM (Plankostenscan Op Maat) en zijn met de voorliggende herziening doorgeschoven naar 2018/2019. 3.3 Er is nog geen rek ening gehouden met een eventuele verlaging van de omslagrente In de raadsvergadering van 20 oktober 2014 wordt in de dan vast te stellen Programmabegroting 2015-2018 voorgesteld een lagere omslagrente van 4,5% te hanteren. In de voorliggende herziening is de grondexploitatie nog doorgerekend met het huidige rentepercentage van 5% conform de parameters van het MPG 2014. Aangezien nog besluitvorming over het lagere rentepercentage plaats moet vinden, is de renteaanpassing ten behoeve van de herziening nog niet doorgevoerd. De consequenties van renteverlagin g worden meegenomen in het MPG 2015. 4.1 De resultaatsverslechtering is niet in lijn met de uitgangspunten van het coalitieak k oord Een van de uitgangspunten in het coalitieakkoord is het verbeteren van de financiële positie en het verminderen van de financiële risico’s. Met het vaststellen van deze grondexploitatie wordt hier van afgeweken. De verliesvoorziening moet worden aangevuld uit de reserve Grondbedrijf. Daarnaast is voor de herziene grondexploitatie ook een nieuwe risicoanalyse berekend. Voor het bepalen van het bijbehorende risicoprofiel is qua systematiek en parameters aangesloten op het MPG 2014. Het risicoprofiel bedraagt na het doorvoeren van de voorgaande wijzigingen € 1,8 miljoen. Dit betekent een toename van het risicoprofiel met € 0,3 miljoen t.o.v. het MPG 2014. De verhoging van het risicoprofiel wordt ten tijde van de vaststelling MPG 2015 toegevoegd aan het weerstandsvermogen. Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen De grondexploitatie draagt niet specifiek bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Kosten, opbrengsten, dekking Het resultaat van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2014 is € -18,8 miljoen negatief op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2014. Het resultaat van de actuele grondexploitatie is € -20,4 miljoen negatief op NCW 11-2014. Het resultaat verslechtert met € 1,7 miljoen op NCW 1-1-2014 en wordt ten laste gebracht van de verliesvoorziening Usseler Es die wordt gedekt uit de Reserve Grondbedrijf. De verslechtering van het resultaat bestaat hoofdzakelijk uit renteverlies door het later ontvangen van de opbrengsten vanwege het verschuiven van de uitgifteperiode en extra kosten in de tussenliggende periode 2015-2017. Doordat de som van de totale te maken kosten in de periode 2014-2017 van € 48.977.277,-- (boekwaarde, kosten, kostenstijging en rente) van de herziene grondexploitatie hoger is dan het totaal verstrekte krediet tot en met het MPG 2014 van € 43.319.096,-- is er voor € 5.658.181,-- aanvullend krediet nodig. Communicatie De inhoud van de grondexploitatie is vertrouwelijk. Er wordt dan ook niet aanvullend gecommuniceerd over de vaststelling van de grondexploitatie. Vervolg Na vaststelling van de grondexploitatie wordt deze verwerkt bij de komende herziening van het MPG 2015.
Bijlagen 1. vGrondexploitatie Usseler Es (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer van de griffie) 2. Toelichting grondexploitatie Usseler Es (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer van de griffie) 3. Begrotingswijziging
SO-Planeconomie-. T.C. Schloffer Telefoon: (053) 481 5674
Burgemeester en Wethouders van Enschede, _______________ De Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 1. de herziene grondexploitatie Usseler Es, bestaande uit de toelichting bij de grondexploitatie inclusief de risico- en verschillenanalyse, vast te stellen; 2. af te zien van de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan Usseler Es in de periode 2014 – 2017; 3. het benodigde krediet (tot en met 2017) door een verhoging van € 5.658.181,-- (nadelig) aan te passen aan de herziene grondexploitatie; 4. de resultaatsverslechtering van de herziene grondexploitatie Usseler Es van € 1.655.715,-- op NCW per 1-1-2014 ten laste te brengen van de verliesvoorziening Usseler Es die wordt gedekt uit de Reserve Grondbedrijf; 5. de hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen. Vastgesteld in de vergadering van _______________ De Griffier,
de Voorzitter
R.M. Jongedijk
P.E.J. den Oudsten
SO-Planeconomie-. T.C. Schloffer Telefoon: (053) 481 5674
