Stichting Vestia Jaarrekening 2012

Stichting Vestia Jaarrekening 2012

Inhoudsopgave 1.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 ....................................................................................... 7

2.

Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2012 ............................................................................ 9

3.

Geconsolideerd Kasstroom overzicht 2012 ............................................................................................. 10

4.

Algemeen ................................................................................................................................................. 11 4.1 Inleiding ................................................................................................................................................. 11 4.2 Financiële continuïteit ........................................................................................................................... 11 4.2.1. Sanering ......................................................................................................................................... 11 4.2.3. Derivaten ....................................................................................................................................... 12 4.2.4 Verbeterplan................................................................................................................................... 14 4.2.5. Risico’s ........................................................................................................................................... 15 4.2.6. Pensioenen .................................................................................................................................... 16 4.3 Grondslag voor het kasstroom overzicht ............................................................................................. 17 4.4 Grondslagen voor consolidatie .............................................................................................................. 17 4.5 Schattingswijziging ................................................................................................................................ 18 4.6 Belastingen ............................................................................................................................................ 18

5.

Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen ................................................................... 20 5.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 20

5.1.2 Vergelijkende cijfers ....................................................................................................................... 20 5.1.3

Verwerking verplichtingen ...................................................................................................... 20

5.1.4

Financiële instrumenten .......................................................................................................... 20

5.2

Immateriële vaste activa ................................................................................................................. 21

5.2.1 5.3

Goodwill ................................................................................................................................... 21

Materiële vaste activa en vastgoed beleggingen ............................................................................ 21

5.3.1

Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie ............................................ 21

5.3.2

Vastgoedbeleggingen .............................................................................................................. 21

5.4

Financiële vaste activa ..................................................................................................................... 24

5.4.1

Deelnemingen.......................................................................................................................... 24

5.4.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ............................................... 25

5.4.3

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen ................................................................... 25

5.4.4

Overige effecten ...................................................................................................................... 25

5.4.5

Te vorderen BWS subsidies ..................................................................................................... 25

5.4.6

Overige vorderingen ................................................................................................................ 25

5.5

Voorraden ........................................................................................................................................ 25

5.5.1

Vastgoed bestemd voor verkoop ............................................................................................ 25

5.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop ................................................................... 26

5.5.3

Grondposities .......................................................................................................................... 26 2

Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

5.5.4 5.6 5.7

Onderhanden projecten .............................................................................................................. 26 Vorderingen ..................................................................................................................................... 26

5.7.1

Derivatenportefeuille .............................................................................................................. 27

5.7.2

Overlopende activa.................................................................................................................. 27

5.8

Effecten............................................................................................................................................ 27

5.9

Liquide middelen ............................................................................................................................. 27

5.10

Eigen vermogen en voorzieningen .................................................................................................. 27

5.10.1

Overige reserves ...................................................................................................................... 27

5.10.2

Voorzieningen .......................................................................................................................... 27

5.10.3

Voorziening onrendabele investeringen ................................................................................. 27

5.10.4

Overige voorzieningen ............................................................................................................. 28

5.11

Langlopende schulden ..................................................................................................................... 28

5.11.1

Leningen, overheid en kredietinstellingen .............................................................................. 28

5.11.2

Waarborgsommen ................................................................................................................... 28

5.11.3

Overige schulden ..................................................................................................................... 28

5.12 6.

Overige voorraden ................................................................................................................... 26

Kortlopende schulden ..................................................................................................................... 28

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................................................... 29 6.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 29

6.1.1

Opbrengstverantwoording ...................................................................................................... 29

6.1.2

Projectopbrengsten en projectkosten ..................................................................................... 30

6.2

Bedrijfsopbrengsten ........................................................................................................................ 30

6.2.1

Huren ....................................................................................................................................... 30

6.2.2

Opbrengsten service contracten ............................................................................................. 30

6.2.3

Overheidsbijdragen ................................................................................................................. 30

6.2.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ......................................................................... 31

6.2.5

Opbrengst verkoop nieuwbouw .............................................................................................. 31

6.2.6

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf .......................................................... 31

6.2.7

Overige bedrijfsopbrengsten ................................................................................................... 31

6.3

Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 31

6.3.1

Kostprijs verkoop nieuwbouw ................................................................................................. 31

6.3.2

Afschrijvingen (im)materiële activa ......................................................................................... 31

6.3.3 Overige waardeveranderingen ....................................................................................................... 31 6.3.4

Erfpacht ................................................................................................................................... 32

6.3.5

Lonen, salarissen en sociale lasten .......................................................................................... 32

6.3.6

Pensioenen .............................................................................................................................. 32

6.3.7

Onderhoudslasten ................................................................................................................... 32

6.3.8

Leefbaarheid ............................................................................................................................ 32 3


6.3.9

Lasten servicecontracten ......................................................................................................... 33

6.3.10

Dotatie/vrijval voorzieningen .................................................................................................. 33

6.3.11

Overige bedrijfslasten.............................................................................................................. 33

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille .................................................... 33

6.5

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten ...................................... 33

6.6

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ............................................................................ 33

6.7

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten ...................................................... 33

6.8

Rentelasten en soortgelijke kosten ................................................................................................. 33

6.9

Baten en lasten van derivaten ......................................................................................................... 34

6.10

Resultaat deelnemingen .................................................................................................................. 34

6.11

Belastingen ...................................................................................................................................... 34

7.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling ....................................... 35

8.

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 ........................................................ 36 8. 1 (Im)materiële Vaste activa.................................................................................................................... 36 8.1.1 Goodwill.......................................................................................................................................... 36 8.2 Materiele vaste activa ........................................................................................................................... 37 8.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie ................................................... 37 8.3 Vastgoedbeleggingen ............................................................................................................................ 38 8.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging .......................................... 38 8.3.2. Commercieel vastgoed in exploitatie ............................................................................................ 38 8.3.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ........................................................... 41 8.4 Financiële vaste activa ........................................................................................................................... 42 8.4.1. Deelnemingen................................................................................................................................ 42 8.4.2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ..................................................... 43 8.4.3. Overige effecten ............................................................................................................................ 43 8.4.4. BWS subsidies ................................................................................................................................ 44 8.4.5. Overige vorderingen ...................................................................................................................... 44 VLOTTENDE ACTIVA ..................................................................................................................................... 45 8.5 Voorraden .............................................................................................................................................. 45 8.5.1. Vastgoed bestemd voor verkoop .................................................................................................. 45 8.5.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop ......................................................................... 45 8.5.3. Grondposities ................................................................................................................................ 45 8.5.4. Overige voorraden ......................................................................................................................... 45 8.6 Vorderingen ........................................................................................................................................... 45 8.6.1. Huurdebiteuren ............................................................................................................................. 45 8.6.2. Gemeente/Rijksoverheid ............................................................................................................... 46 8.6.3. Overige vorderingen ...................................................................................................................... 46 8.6.4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ..................................................... 46 4


8.6.5. Derivatenportefeuille ................................................................................................................... 47 8.6.6. Overlopende activa........................................................................................................................ 47 8.7 Effecten.................................................................................................................................................. 47 8.8 Liquide middelen ................................................................................................................................... 47 8.9 Eigen vermogen ..................................................................................................................................... 48 8.9.1. Overige reserves ............................................................................................................................ 48 8.10 Voorzieningen...................................................................................................................................... 49 8.10.1. Voorziening onrendabele investeringen ..................................................................................... 49 8.10.2. Overige voorziening ..................................................................................................................... 49 8.11 Langlopende schulden ......................................................................................................................... 50 8.11.1. Leningen overheid ....................................................................................................................... 54 8.11.2. Leningen kredietinstellingen ....................................................................................................... 55 8.11.3. Waarborgsommen ....................................................................................................................... 56 8.11.4. Overige schulden ......................................................................................................................... 56 8.12 Kortlopende schulden ......................................................................................................................... 56 8.12.1. Kredietinstellingen....................................................................................................................... 56 8.12.2. Gemeente .................................................................................................................................... 56 8.12.3. Schulden aan leveranciers ........................................................................................................... 56 8.12.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen ........................................................................... 57 8.12.5. Overige schulden ......................................................................................................................... 57 8.12.6. Onderhanden projecten .............................................................................................................. 57 8.12.7. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen ....................................................... 57 8.12.8. Aflossingsverplichting langlopende leningen .............................................................................. 58 8.12.9. Derivatenportefeuille .................................................................................................................. 58 8.12.10. Overlopende passiva ................................................................................................................. 59 9.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen .......................................................................... 60

10.

Toelichting en specificatie winsten verliesrekening .......................................................................... 62

10.1 Bedrijfsopbrengsten ............................................................................................................................ 62 10.1.1. Huren ........................................................................................................................................... 62 10.1.2. Opbrengsten servicecontracten .................................................................................................. 62 10.1.3. Overheidsbijdragen ..................................................................................................................... 62 10.1.4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ............................................................................. 63 10.1.5. Opbrengst verkoop nieuwbouw .................................................................................................. 63 10.1.6. Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf .............................................................. 63 10.1.7. Overige bedrijfsopbrengsten ....................................................................................................... 63 10.2 Bedrijfslasten ....................................................................................................................................... 64 10.2.1. Kostprijs verkoop nieuwbouw ..................................................................................................... 64 10.2.2. Afschrijvingen (im)materi le vaste activa ................................................................................... 64 5 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

10.2.3. Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa ........................................................ 64 10.2.4. Erfpacht ....................................................................................................................................... 64 10.2.5. Lonen en salarissen ..................................................................................................................... 65 10.2.6. Sociale lasten ............................................................................................................................... 67 10.2.7. Pensioenlasten ............................................................................................................................ 67 10.2.8. Onderhoudslasten ....................................................................................................................... 67 10.2.9. Leefbaarheid ................................................................................................................................ 67 10.2.10 Lasten servicecontracten............................................................................................................ 67 10.2.11. Dotatie/vrijval overige voorzieningen ....................................................................................... 67 10.2.12. Overige bedrijfslasten................................................................................................................ 68 10.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ........................................................ 69 10.4 Financiële baten en lasten ................................................................................................................... 69 10.4.1. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten .................................. 69 10.4.2. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ........................................................................ 70 10.4.3. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten .................................................. 70 10.4.4. Rentelasten en soortgelijke kosten ............................................................................................. 71 10.4.5. Baten en lasten van derivaten ..................................................................................................... 72 10.5 Resultaat deelnemingen na belasting ................................................................................................. 73 10.6 Belastingen .......................................................................................................................................... 73 11.

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 ...................................................................................... 74

12.

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 ............................................................................. 76

13.

Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2012 ........... 77

14.

Gebeurtenissen na balansdatum......................................................................................................... 81

15.

Overige gegevens ................................................................................................................................ 83

16.

Controle verklaring .............................................................................................................................. 85

6 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2012 Balans na resultaatbestemming ACTIEF

31–12-2012

31-12-2011

X € 1.000

X € 1.000

Ref. VASTE ACTIVA 8.1 8.1.1.

Immateriële vaste activa Goodwill

8.2 8.2.1.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie

8.3 8.3.1. 8.3.2. 8.3.3.

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

8.4 8.4.1. 8.4.2. 8.4.3. 8.4.4. 8.4.5.

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa

380

596

68.226

72.573

6.895.057 1.042.671 98.033 8.035.761

6.967.622 886.833 241.374 8.095.829

389 4.768 9.570 913 638.270 653.910

3.132 4.630 9.293 1.316 75 18.446

18.336 9.249 65.079 6.153 98.817

22.628 21.227 73.573 2.300 119.728

6.734 40.679 45.880 36.435 0 15.283 145.011

7.189 3.767 614.542 10.513 608.581 9.131 1.253.723

0

84.698

105.415

1.498.767

9.107.520

11.144.360

VLOTTENDE ACTIVA 8.5 8.5.1. 8.5.2. 8.5.3. 8.5.4.

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden Subtotaal voorraden

8.6 8.6.1. 8.6.2. 8.6.3. 8.6.4. 8.6.5. 8.6.6.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente/Rijksoverheid Overige vorderingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Derivatenportefeuille Overlopende activa Subtotaal vorderingen

8.7

Effecten

8.8

Liquide middelen TOTAAL


PASSIEF Ref. 8.9 8.9.1.

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

8.10 8.10.1. 8.10.2.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

8.11 8.11.1. 8.11.2. 8.11.3. 8.11.4.

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden Subtotaal langlopende schulden

8.12 8.12.1. 8.12.2. 8.12.3. 8.12.4. 8.12.5. 8.12.6. 8.12.7. 8.12.8 8.12.9. 8.12.10.

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Onderhanden projecten Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Aflossingsverplichting langlopende leningen Derivaten portefeuille Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31–12-2012

31-12-2011

X € 1.000

X € 1.000

1.536.142 1.536.142

1.588.433 1.588.433

37.705 24.204 61.909

16.812 4.757 21.569

92.713 6.766.637 3.248 13.000 6.875.598

106.197 5.730.966 2.716 13.000 5.852.879

0 931 39.099 17.367 7.131 3.398 1.334 369.906 107.574 87.131 633.871

250.000 15.734 57.736 17.069 11.987 4.514 1.526 354.767 2.888.361 79.785 3.681.479

9.107.520

11.144.360


2. Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2012 Ref. 10.1 10.1.1. 10.1.2. 10.1.3. 10.1.4. 10.1.5. 10.1.6. 10.1.7.

2012 X € 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop nieuwbouw Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Subtotaal bedrijfsopbrengsten

10.2 10.2.1. 10.2.2. 10.2.3.

2011 X € 1.000

514.781 44.509 674.270 15.884 35.104 4.594 14.061

487.987 42.187 -382 10.478 49.109 -2.935 13.586

1.303.203

600.030

BEDRIJFSLASTEN Kostprijs verkoop nieuwbouw Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Dotatie/vrijval voorzieningen Overige bedrijfslasten

33.309 6.731 16.054

42.368 7.851 100.161

259 53.372 7.922 10.119 96.450 2.991 44.406 19.447 120.588

258 55.721 7.451 10.745 110.660 4.350 42.970 -42.134 138.092

Subtotaal bedrijfslasten

411.648

478.493

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

891.555

121.537

10.3

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-280.923

-82.916

10.4 10.4.1. 10.4.2. 10.4.3. 10.4.4. 10.4.5.

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

2.098 10.994 4.620 -228.179 -449.713

16.568 1.889 -7.798 -169.848 -1.722.380

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

-49.548

-1.842.948

Resultaat deelnemingen na belasting Belastingen JAARRESULTAAT NA BELASTING

-2.743 0 -52.291

-4.210 -28.754 -1.875.912

10.2.4. 10.2.5. 10.2.6. 10.2.7. 10.2.8. 10.2.9. 10.2.10. 10.2.11. 10.2.12.

10.5 10.6


3. Geconsolideerd Kasstroom overzicht 2012 2012 X € 1.000

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorziening Waardeverandering uit financiële activa Mutatie financiële vaste activa Baten en lasten van derivaten Overige waardeveranderingen

2011

X € 1.000

X € 1.000

891.555

6.731 19.447 4.620 -635.464 2.172.206 16.054

121.538

7.851 -25.322 -7.798 973.132 -1.722.380 100.161 1.583.594

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie kortlopende schulden Mutatie vorderingen Mutatie voorraad

-3.062.749 1.108.712 20.911

Betaalde rente Afkoop derivaten (collateral en overige kosten) Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten Resultaat uit deelneming

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN MUTATIE GELDMIDDELEN

942.442 389.624 -169.848 1.889 -4.210

-2.212.147 -1.670.124 -700.038 481.856 2.098

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Effecten Opgenomen leningen Waarborgsommen Aflossingen

2.122.177 -1.175.735 -4.000

-230.479 -1.989.919 10.994 -2.743

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Investeringen in materiele vaste activa Investeringen in deelnemingen Desinvesteringen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Opbrengst vorderingen vaste activa en effecten

674.356

-1.933.126 542.023

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES

X €1.000

-172.169 217.454 -777.141 431.244 16.568

-216.084 84.698 2.478.825 532 -2.071.199

-329.329 -25.183 1.601.472 517 -344.826

492.856

1.231.980

-1.393.352

1.120.105


4. Algemeen 4.1 Inleiding Na een intensief 2011 waarin de omvang van de financiële problemen vanuit de derivatenportefeuille zich manifesteerde, volgde een intensief 2012 dat in het teken stond van herstructureren, zowel op financieel vlak, als ook organisatorisch. Begin 2012 is een deel van de derivaten met een negatieve marktwaarde "doorgezakt" in bestaande leningen als gevolg waarvan de reële waarde van de leningen met € 632 miljoen werd verhoogd. Medio 2012 moest Vestia de resterende derivatenportefeuille nagenoeg geheel afkopen voor een bedrag van bijna € 2 miljard. Dit verlies kon Vestia niet alleen dragen, daarvoor moest een beroep op het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) worden gedaan. In augustus 2012 heeft het CFV Vestia saneringssteun verleend ter grootte van vooreerst € 674 miljoen. Ondanks deze bijdrage heeft Vestia nog een lange weg te gaan voordat ze weer voldoet aan de vereiste sectorparameters. Om financieel en organisatorisch weer op orde te komen heeft Vestia een 10-jarig verbeterplan opgesteld. In het licht van de al genomen en nog te nemen maatregelen lijkt het voortbestaan van Vestia als zelfstandige woningcorporatie c.p. gewaarborgd. Het verbeterplan en de uitvoering daarvan spelen daarin een belangrijke rol. De jaarrekening is daarom opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten.

4.2 Financiële continuïteit 4.2.1. Sanering In de loop van 2011 is Vestia in ernstige financiële problemen gekomen door de ontwikkeling in de marktwaarde van de derivaten. De ontstane situatie noodzaakte in het najaar van 2011 tot planmatige aanpak voor herstel. Met ingang van februari 2012 is een nieuwe Raad van Bestuur (ad interim) aangesteld en is een verbeterplan opgesteld om de ontstane situatie het hoofd te kunnen bieden. In de loop van 2012 is ook de Raad van Commissarissen vernieuwd. Doel van het verbeterplan is om de financiële positie te verbeteren, zodat Vestia weer een financieel gezonde en zelfstandige woningcorporatie wordt. Hierin paste de afbouw van de derivatenportefeuille met de daaraan verbonden risico's. De reductie van de risico’s verbonden met de derivatenportefeuille heeft een omvangrijk beslag op de financiële middelen gelegd. Grootschalige verkoop, sterke beperking van investeringsprogramma’s, aanpassing van het huurbeleid en taakstellende ingrepen in de interne organisatie zijn nodig om dat omvangrijke beslag zo goed mogelijk op te kunnen vangen. In februari/maart 2012 is een forse reductie van risico's bereikt door het aflossen ineens en , onder borging van het WSW, opnieuw afsluiten van leningen voor een totaal van € 1,7 miljard met gelijktijdige overdracht van derivaten, de zgn. "doorzak" operatie. Het liquiditeitsbeslag a.g.v. onderpandverplichtingen is hierdoor met ruim € 550 miljoen gereduceerd. Op 18 respectievelijk 28 juni 2012 resulteerden vele intensieve onderhandelingen met de banken, waarbij ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het CFV waren betrokken tot een afkoop van de derivatenportefeuille ineens voor € 1,94 miljard. Ca. € 1,267 miljard daarvan was op dat moment al bij de banken als collateral afgestort; van het restant, € 674 miljoen, is ineens € 101 miljoen voldaan en de betreffende banken verstrekten voor een periode van 10 jaar leningen voor in totaal € 573


miljoen. Deze leningen zullen vanaf 2015 in 8 gelijke jaarlijkse termijnen worden afgelost. Alleen met Credit Suisse kon nog niet tot overeenstemming worden gekomen. De liquiditeitsrisico's met betrekking tot deze derivatenposities (bij negatieve marktwaarde ontwikkeling) zijn al wel uitgesloten. Tenslotte heeft Vestia op 19 juni 2012 een aanvraag voor saneringssteun ad € 733 miljoen bij het CFV ingediend. In die aanvraag was ook de afkoop van Credit Suisse begrepen. Op 7 augustus 2012 heeft het CFV besloten tot steunverlening voor een totaal ad € 674 miljoen. Indien tevens Credit Suisse dient te worden afgekocht, zou dit een aanvullend steunbesluit vergen. Alle (voor)genomen maatregelen zoals vastgelegd in het verbeterplan dat in definitieve vorm op 5 september 2012 bij het CFV is ingediend, beogen Vestia toe te spitsen op de taken als volkshuisvester en toe te rusten op het leveren van prestaties in een optimale verhouding tot de prijs. Alle (voor)genomen maatregelen hebben ook ten doel de woningcorporatiesector maximaal te ontzien. 4.2.3. Derivaten In 2012 zijn alle liquiditeitsrisico’s (collateral verplichtingen) vanuit de derivatenportefeuille geëlimineerd. Hiertoe is een deel van de derivaten “doorgezakt” in bestaande leningen en het grootste deel van de portefeuille is in het boekjaar afgewikkeld. De verschuldigde afkoopsom is opgebouwd uit overdracht van het reeds gestorte onderpand vermeerderd met een cash betaling van Vestia. Het restant van de verplichting is door de tegenpartijen aan Vestia geleend in de vorm van een 10-jaars lening, die vanaf 2014 in acht jaar afgelost zal worden. Met Credit Suisse heeft Vestia nog geen overeenstemming kunnen bereiken over de financiële verplichting uit hoofde van het sluiten van de derivatenpositie met deze tegenpartij. Credit Suisse heeft de positie eenzijdig afgewikkeld in de zomer van 2012. Inzake deze afwikkeling is Vestia in een juridische procedure verwikkeld met Credit Suisse. Een deel van de derivaten is “doorgezakt”. Deze derivaten zijn samen met een deel van de bestaande leningen geherstructureerd. Hiertoe is in totaal € 1.700 miljoen aan leningen geherstructureerd in basis rente leningen voor eenzelfde bedrag. Hiermee zijn alle liquiditeitsrisico’s verbonden aan dat deel van de derivaten geëlimineerd. De looptijd van de (basisrente)leningen is gelijk geworden aan de oorspronkelijke looptijd van de doorgezakte derivaten en er zal voor deze basisrenteleningen een hogere coupon (rente) worden betaald dan de marktrente op het moment van doorzakken. In de jaarrekening worden nieuw verkregen leningen tegen reële waarde gewaardeerd overeenkomstig de verslaggevingsregels (RJ 290.501). Het gevolg hiervan is dat het agio tot uitdrukking wordt gebracht onder de langlopende schulden. Dit agio zal in de toekomst over het restant van de looptijd van de leningen worden geamortiseerd. Hierdoor wordt de jaarlijkse rentelast (hogere coupon) in de winsten verliesrekening verminderd door de amortisatie van de agio waardoor een ‘marktconforme’ rentelast tot uitdrukking komt. De leningen, verstrekt door de derivaatbanken, voor het verschuldigd gebleven deel van de afkoopsom, worden in de vorm van saneringssteun (renteloze lening) door het CFV rechtstreeks aan de derivaatbanken betaald. Tevens wordt de jaarlijkse rente die verbonden is aan deze leningen door het CFV betaald aan de derivaatbanken. Vestia is juridisch wel geldnemer van de lening, maar heeft tegelijkertijd vorderingen op het CFV ter grootte van de leningen vermeerderd met rente. De aflossing van de leningen verstrekt door de derivaatbanken en de vorderingen op het CFV hebben hetzelfde betaalschema. Daarnaast valt ook bovengenoemde cash betaling van € 101 miljoen in het kader van de afkoop onder de saneringssteun en zal in drie tranches door het CFV aan Vestia worden terugbetaald. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost ‘overige vorderingen’ onder de financiële vaste activa.


Per 31 december 2012 heeft Vestia een derivatenpositie in haar portefeuille voor een nominale waarde van € 95 miljoen, dit betreft ‘plain vanilla’ payer swaps. Zie de toelichting op de balanspost ‘derivatenportefeuille’. Daarnaast heeft Vestia nog in leningen opgenomen derivaten (embedded derivaten).

Verantwoording derivaten op basis van beleidsregels gebruik financiële derivaten door Toegelaten Instellingen volkshuisvesting Interne organisatie Ten aanzien van de interne organisatie rondom derivaten en treasury is in 2012 een aantal maatregelen genomen om interne controle, risico’s en toezicht beter te beheersen. Deze maatregelen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden samengevat: Eind 2011 en doorlopend in 2012 is het financieel beleid betreffende derivaten zwaar aangescherpt en ter voorkoming van Vestia’s faillissement is de risicovolle derivatenportefeuille afgebouwd. Dit heeft geleid tot de “doorzak” operatie en in juni 2012 tot de afkoop van nagenoeg de gehele resterende derivatenportefeuille. Sindsdien resten plain vanilla payer swaps en embedded derivaten. Tevens is in 2012 een begin gemaakt met de herziening van de governance-structuur rondom het gebruik van derivaten. Dit heeft in 2013 haar beslag gekregen in de vaststelling en goedkeuring van een geheel nieuw treasury statuut. Ook is in 2012 de interne treasury functie aangevuld met externe expertise in de vorm van het mandateren van Cardano (externe ondersteuning) voor onder meer risico management en front office werkzaamheden. Bij de vernieuwing van de Raad van Commissarissen in 2012 is financiële kennis en expertise aangetrokken en daarmee in het toezicht meer geborgd.

Beleidsregels Voor wat betreft de nieuwe beleidsregels ten aanzien van derivaten merkt Vestia op dat:  het vóór inwerkingtreding van de beleidsregels afgesloten raamcontract toezicht belemmerende bepalingen bevat;  de resterende derivatenpositie bestond vóór inwerkingtreding van de beleidsregels;  de resterende derivaten zijn aangetrokken onder het reeds bestaande raamcontract;  de portefeuille uitsluitend payer swaps bevat, zijn gedenomineerd in euro’s met als tegenpartij een financiële instelling met een AAA/Aaa rating;  er sinds inwerkingtreding van de beleidsregels geen nieuwe derivatencontracten zijn afsloten door Vestia;  er geen specifieke classificering bestaat van Vestia door haar tegenpartij;  er geen sprake is van een micro-hedge, i.e. een directe koppeling tussen (een) lening(en) en een derivaat;  de resterende payer swaps van Vestia in het algemeen een (zeer) lange looptijd hebben.

Liquiditeitsbuffer Gegeven het feit dat er na de “doorzak” operatie geen CSA en evenmin break clauses tussen Vestia en haar bank zijn overeengekomen, bestaat er voor Vestia geen liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten ultimo 2012. Derhalve wordt geen liquiditeitsbuffer aangehouden. 13 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

Toezicht belemmerende bepalingen In navolging van de correspondentie van het CFV d.d. [10 juli 2013] is Vestia in overleg getreden met haar tegenpartij aangaande het doorhalen van de toezicht belemmerde bepalingen. Mocht dit niet tot het gewenste resultaat leiden voor 1 januari 2014, dan zal Vestia een plan van aanpak opstellen en ter goedkeuring aan het CFV voorleggen. 4.2.4 Verbeterplan In 2011 is een verbeterplan opgesteld om de ontstane situatie het hoofd te kunnen bieden. Dit verbeterplan is in 2012 geactualiseerd (definitieve versie; 5 september 2012) naar aanleiding van de ontwikkelingen in de derivatenportefeuille, het saneringsbesluit en de voortgang van de verkopen. Met het CFV is op regelmatige basis overleg over de voortgang van het verbeterplan, tevens zijn de bestuurlijke rapportages gericht op de status van het verbeterplan. Medio 2013 is het verbeterplan wederom geactualiseerd naar aanleiding van relevante ontwikkelingen, met name in de realisatie van de verkopen en de sanering in project ontwikkeling. Het verbeterplan is er op gericht om het vermogen van Vestia te versterken en kent een doorlooptijd van 10 jaar. De activiteiten in het verbeterplan zijn gericht op:   

Reorganisatie naar een nieuwe ingekrompen organisatie Afbouw van de projectenportefeuille Verhogen van de huurinkomsten en inkomsten uit verkopen

Reorganisatie De focus hierbij is gericht op het creëren van een nieuwe Vestia-organisatie die in staat dient te zijn de opgaven in het verbeterplan op een professionele wijze te realiseren. Hoofdpunten hierbij zijn:  een nieuwe governance structuur  creëren van een professioneel verkoopapparaat  afbouwen van de projectontwikkeling activiteiten en daarmee de ontwikkelbedrijven  reduceren van de personeelsformatie In de eerste helft van 2013 heeft de verdere uitwerking zijn beslag gekregen. Onderdeel daarvan is geweest een uitgebreide ronde langs het personeel en een intensief overlegtraject met de Ondernemingsraad. Vervolgens zijn medewerkers herplaatst en op 10 juni 2013, in één weekend, is de nieuwe organisatie van start gegaan. Afbouw van de projecten portefeuille Het interim-bestuur heeft geïnventariseerd welke projecten zonder schadeclaims konden worden stopgezet. Aan het ministerie van BZK en de besturen van de betrokken gemeenten is bericht welke projecten Vestia noodgedwongen moest stopzetten. Daarbij is aangegeven dat Vestia alle medewerking verleent bij het alsnog realiseren van de bouwprojecten door derden. Met de gemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer zijn nadere afspraken gemaakt. Met een aantal bouwbedrijven en projectontwikkelaars zijn vaststellingsovereenkomsten gesloten. De projecten, die al gestart waren en waar inmiddels juridische afdwingbare verplichtingen waren aangegaan, vonden wel doorgang.


Verhogen van de huurinkomsten en de inkomsten uit verkopen In 2012 worden de huren bij mutatie geharmoniseerd tot gemiddeld 92% van maximaal redelijk. Vanaf 2013 tot 94%. Voorheen was dat 87%. Vestia was altijd terughoudend met de verkoop van bestaande woningen. Dit beleid was als gevolg van de financiële situatie niet langer vol te houden. Volgens het Verbeterplan moeten in 10 jaar 16.000 woningen worden verkocht. In 2012 is gestart met de verkoop aan zittende huurders. Ook is gestart met de voorbereidingen voor complexgewijze verkoopt. De resultaten daarvan zijn pas in 2013 zichtbaar. 4.2.5. Risico’s Risicoprofiel en risicomanagement Vestia heeft tot 2013 geen jaarlijks risicoprofiel op centraal niveau. Op decentraal niveau wordt er in beperkte mate op woonbedrijf niveau gekeken naar een risicoprofiel. Er is wel een planning vanuit uit te voeren interne controles op basis van een risico inschatting. De risico’s verbonden met onder andere algemene politiek, vastgoed projectontwikkeling, grondkosten, de waarde van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten (incl. derivaten) en salariskosten worden beoordeeld in de begrotingsbespreking op centraal- en toezichthoudend niveau. Mede ten gevolge van het zijn van saneringscorporatie is er in 2013 een ander risicobeleid en -beheersing ingezet. Dit zal in 2014 en latere jaren een verdere uitwerking krijgen. Marktrisico Marktrisico’s zijn risico’s die voortkomen uit ontwikkelingen in de markt. Het belangrijkste risico is de situatie op de woningmarkt met een ingezakte vraag en dalende verkoopprijzen. Enerzijds leidt dit tot een (niet-gerealiseerde) waardedaling van het bezit. Anderzijds brengt dit een risico’s met zich mee voor het halen van de verkoopdoelstellingen van het verbeterplan. Risico’s ten aanzien van het zorg onroerend goed Vestia heeft een forse portefeuille in zorg onroerend goed (€ 338 miljoen). De waarde van dit zorg onroerend goed is onderhevig aan risico’s als gevolg van veroudering en wijzigende wet- en regelgeving in bijvoorbeeld de AWBZ (scheiden van wonen en zorg). De wijzigingen hieromtrent leiden tot huuropzeggingen, verzoeken om huurverlaging en investeringsverzoeken. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de marktwaarde van vastgoed. Er zijn interne processen ingericht en in gang gezet om deze risico’s zo veel als mogelijk te inventariseren, te mitigeren en zo nauwkeurig mogelijk te waarderen. Door interne analyses, taxaties door onafhankelijke derden en bestuurlijke afwegingen zijn de risico’s zoals deze op het moment van vaststellen van deze jaarrekening bekend waren, meegenomen in de waardering van dit type vastgoed. Desalniettemin bestaat het risico dat de waarde van het zorg onroerend goed aan verandering onderhevig is en zal wijzigen, anders dan op basis van reguliere marktwaarde veranderingen. Valutarisico Vestia voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.


Renterisico Vestia loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (op basisrente leningen uitsluitend opslagrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Vestia risico ten aanzien van toekomstige rentelasten en kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt Vestia risico over de toekomstige renteaanpassingen. Met name de zeer langlopende leningen kennen meerdere rente herzienings momenten. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Vestia en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Vestia heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. Daarnaast heeft Vestia als saneringscorporatie een wekelijkse liquiditeitsplanning. Deze planning stelt Vestia in staat om op de liquiditeiten te sturen. Herfinancieringen van leningen die afgelost moeten worden zijn tot en met 2013 geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw tot een maximum van € 250 miljoen, hiermee kan het liquiditeitsrisico in belangrijke mate worden gemitigeerd. Margin call Vestia heeft ultimo 2012 resterend een embedded- en een handels derivatenportefeuille. Beide kennen geen margin call verplichtingen en break clauses waarmee er geen liquiditeitsrisico’s zijn vanuit de resterende derivaten. 4.2.6. Pensioenen Voor pensioenen is RJ 271.3 van kracht. Uitgangspunt is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Uitgangspunt is ook dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum al betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciet of impliciete) toezeggingen aan de werknemers.


De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. De pensioenovereenkomst met de voormalig bestuurder was van individuele aard. In 2010 en in 2011 zijn op grond van die overeenkomst reserveringen van € 2,8 miljoen respectievelijk € 0,7 miljoen ten laste van de winsten verliesrekening verwerkt en onder de schulden op korte termijn verantwoord. Overigens is door Vestia in december 2012 een procedure bij de rechtbank te Rotterdam aangespannen met het doel deze uitkering ad in totaal ruim € 3,5 miljoen terug te vorderen. Zie ook paragraaf 6.3.

4.3 Grondslag voor het kasstroom overzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De middelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de mutatie van de liquide middelen, ontvangsten uit hoofd van interest zijn opgenomen onder de kasstroom van investeringsactiviteiten. Uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

4.4 Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening bevat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of van beleidsbepalende invloed sprake is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Participaties die worden aangehouden om te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De specificatie van de in de consolidatie betrokken entiteiten, alle met een 100%-aandeel tenzij anders vermeld, luidt als volgt: Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoedexploitatie B.V., hoofddorp Kennis en Energie B.V., Rotterdam Flexwonen B.V., Rotterdam Cité CV, Rotterdam; als beherend vennoot (35% kapitaalbelang) 17 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

Voor verbindingen die niet in de consolidatie zijn betrokken, wordt verwezen naar de “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultatenrekening”, in het bijzonder bij de post “Financiële vaste activa”. De specificatie is opgenomen in de toelichting op de balans.

4.5 Schattingswijziging Ten aanzien van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de schattingswijze in 2012 gewijzigd ten opzichte van 2011. De marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling is in 2012 door een externe partij op marktwaarde getaxeerd, terwijl de schatting in 2011 gebaseerd was op de bedrijfswaarde. Het effect hiervan op het resultaat (in combinatie met marktontwikkelingen) is afgerond € 16 miljoen negatief. Zie ook de toelichting in paragraaf 8.3.3.

4.6 Belastingen Medio 2013 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst inzake de aangifte VPB 2008 van afgerond € 87,4 miljoen negatief als fiscaal resultaat. Ook de in deze aangifte opgenomen openingsbalans 2008 is goed bevonden. De uitgangspunten die daarbij door Vestia zijn ingenomen, zijn door de Belastingdienst geaccepteerd. Door de gebeurtenissen na 2008 (verlies op derivaten) heeft Vestia besloten tegen de aanslag 2008 alsnog bezwaar te maken. Vestia wil de herinvesteringsreserve die in deze aangifte is opgevoerd, niet meer toepassen. De aangifte komt dan uit op een fiscaal resultaat van afgerond € 66,6 miljoen negatief. De aangiften over de jaren na 2008 zijn in voorbereiding. In het kader van de beoordeling van de fiscale positie over het jaar 2012 wordt voor de bepaling van het verlies verreken potentieel uit de jaren 2008 tot en met 2011 uitgegaan van de bedragen die voortvloeien uit de over die jaren ten behoeve van de jaarrekening opgestelde fiscale posities. Uitgaande van deze bedragen betekent dit dat ultimo 2011 er een verrekenbaar verlies resulteert van afgerond € 166 miljoen. Dit betreft het verlies van de fiscale eenheid Vestia. Voorvoegingsverliezen of voorfusieverliezen zijn in dit getal niet opgenomen. In 2012 zijn vrijwel alle resterende derivaten afgekocht. De hieruit voortvloeiende last is fiscaal niet in een keer genomen, doch wordt geamortiseerd gedurende de gemiddelde looptijd van de derivatenportefeuille. Het is op dit moment nog onzeker in hoeverre de Belastingdienst dit standpunt zal volgen. Indien de amortisatie door de belastingdienst wordt geaccepteerd, zal er in 2012 een negatieve aangifte volgen van afgerond € 22 miljoen negatief. Vestia heeft in de jaarrekening 2012 geen belastinglast of – bate opgenomen. Vestia stelt zich op het standpunt dat gezien de verwachte verliezen uit hoofde van de jaren tot en met 2012 en de komende jaren, bij amortisatie gedurende de looptijd, zodanig is, dat in de verrekentermijn er een uiterst geringe kans is op verrekening van de fiscale verliezen met toekomstige fiscale winsten. Vestia heeft daarom een mogelijke actieve latentie gewaardeerd op nihil. Daarnaast is sprake van mogelijke latente belastingverplichtingen uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van jaarrekeningposten. Vestia heeft de verwachting dat realisatie zodanig ver in de tijd ligt, dat een waardering op contante waarde van deze latente verplichtingen tendeert naar nihil. Afhankelijk van onder meer het verloop van de WOZ-waarde en het al dan niet vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening kan een verplichting zich sneller voordoen dan verwacht.


Zodra bekend is of de belastingdienst de door Vestia gekozen methode accepteert, zal een inschatting kunnen worden gemaakt over mogelijke verrekenbare termijnen en hoe lang er nog een mogelijk fiscaal verlies is te verwachten.


5. Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen 5.1

Algemeen

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt toepassing van Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele specifieke uitzonderingen. De geconsolideerde jaarrekening 2012 is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (aangepast 2011). De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle cijfermatige opstellingen luiden in duizendtallen tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. 5.1.2 Vergelijkende cijfers De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De cijfers voor 2011 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken. 5.1.3

Verwerking verplichtingen

Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord die “intern geformaliseerd” en “extern gecommuniceerd” zijn. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s van een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip dat niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. 5.1.4

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten vorderingen en schulden, al dan niet op lange termijn, effecten en liquide middelen. Derivaten (inclusief embedded derivaten) worden als een afzonderlijke categorie van financiële instrumenten beschouwd. In het algemeen geldt dat financiële instrumenten bij de eerste opname worden verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Indien geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.


Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor het risico op oninbaarheid. Derivaten, afgeleide financiële instrumenten, hebben vooreerst ten doel de risico’s die met financieringslasten zijn verbonden te beheersen. De eerste waardering van de derivaten geschiedt tegen de reële waarde; op het moment van afsluiten is dat veelal nihil. Door ontwikkelingen nadien verkrijgen derivaten een marktwaarde. Die marktwaarde is bepalend voor de waardering in de balans. Zolang de derivatenpositie niet is afgewikkeld komt de positie bij een negatieve marktwaarde onder de schulden op korte termijn tot uitdrukking. Bij een positieve marktwaarde geschiedt opname onder de vorderingen op korte termijn. In de winsten verliesrekening komen de mutaties in de waarde als waardeverandering onder de financiële baten en lasten tot uitdrukking.

5.2

Immateriële vaste activa

5.2.1

Goodwill

Onder goodwill wordt verstaan het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de netto vermogenswaarde van verworven deelnemingen. Goodwill wordt geactiveerd en lineair in een periode van 5 jaar afgeschreven. Voor zover op de balansdatum duurzame waardeverminderingen betrouwbaar kunnen worden ingeschat, geschiedt afboeking ineens.

5.3

Materiële vaste activa en vastgoed beleggingen

5.3.1

Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen. Daarbij worden de volgende afschrijvingstermijnen in acht genomen: Kantoorgebouwen 40 jaar Vervoermiddelen 5 jaar Kantoorinventaris 10 jaar Automatisering 5 jaar (Kantoor)machines 5 jaar Kosten van herstel en groot-onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht, tenzij groot onderhoud van kantoorgebouwen leidt tot levensduurverlenging. In dat geval worden de kosten van het groot onderhoud geactiveerd. Bij vervoermiddelen is gerekend met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. 5.3.2

Vastgoedbeleggingen

Gericht op de uitvoering van de volkshuisvestelijke taken streeft Vestia al langere tijd naar een optimaal rendement, een streven dat door de actuele situatie is versterkt. Het kan niet anders dan dat daarbij ook voor het sociaal vastgoed naar een optimale verhouding tussen prijs en prestatie wordt gezocht. In het verbeterplan zoals dat in definitieve vorm bij de aanvraag van de saneringssteun is gevoegd, heeft dit aspect ook een belangrijke plaats gekregen. Vanouds was al sprake van toespitsing op het behalen van financieel rendement. Dat kwam tot uitdrukking in het huurbeleid, minimaal te behalen bedrijfsresultaat (inclusief verkopen), minimale solvabiliteit en investeringsbeleid.


Eerst door het verbeterplan en vervolgens in vastgoedbeleid zoals in mei 2012 vastgelegd, is focus meer en meer komen te liggen op:  Een huurbeleid waarbij de woninghuur bij mutatie uiteindelijk naar 94% van de maximaal redelijke huurprijs wordt opgetrokken. Hierbij staat een passende prijs-/prestatieverhouding voorop. Overigens geschiedt aftopping op de liberalisatiegrens indien daartoe volkshuisvestelijk aanleiding bestaat.  Actief optreden bij aanpak van scheefwonen. Dat betekent dat in die gevallen de huurverhoging zal worden gemaximaliseerd naar dat wat mogelijk is.  Een actief verkoopbeleid dat zich met name concentreert op de eengezinswoningen. Er zijn concrete voornemens bijna 16.000 eenheden in een periode van 10 jaren af te stoten, uit te ponden en/of complexgewijs te verkopen. De voorgenomen verkoop betreft hiermee ca. 2 % van het huurwoningenbestand per jaar.  Regionale concentratie van maatschappelijk vastgoed in gebieden met veel eigen sociaal vastgoed in exploitatie. Voor het overige geldt een maximaal rendement, hetgeen ook verkoop kan betekenen.  Een maximaal rendement inzake het commercieel vastgoed. Indien verkoop daar meer toe bijdraagt, heeft verkoop de voorkeur.  Waarde creatie van het door te exploiteren vastgoed hetgeen ook tot uitdrukking komt in de nagestreefde prijs-/prestatieverhouding. Vestia streeft aldus naar een optimaal rendement, binnen de doelgroep, en overigens nadrukkelijk met het doel om in /t.b.v. de doelgroep te investeren. In het licht van het hiervoor geschetste beleid kwalificeert Vestia het (sociaal) vastgoed als belegging. Dat komt tot uitdrukking als verhuurder en ook in het geval van verkoop; de sociale status beklemt voor alle lopende huurcontracten immers ook voor een nieuwe eigenaar. Met sociaal vastgoed wordt gedoeld op alle woongelegenheden met een huurprijs tot € 664,66 per maand, prijspeil 1 januari 2012, en het maatschappelijk vastgoed (MOG) dat voldoet aan de limitatieve opsomming zoals gevoegd bij het besluit van de Europese Commissie van 12 december 2009. Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor huur. Waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (DAEB bezit). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens lag voor 2012 op € 664,66. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs vastgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en cultureel instellingen en dienstverleners. Het maatschappelijk vastgoed is vastgesteld conform de richtlijnen zoals omschreven in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognotiseerde kasstromen zijn gebaseerd op contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.


Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Voor het bepalen van de actuele waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waard begrip marktwaarde in verhuurde staat. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waarde berekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (op basis van de zogenaamde exit yield). Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; door exploiteren en uitponden. Bij door exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCFperiode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt mede bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Per complex wordt uiteindelijk de meest waarschijnlijke prijs, in beginsel het scenario met de hoogste uitkomst, gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt ingerekend in het uitpondscenario betreft de geschatte verkoopprijs van het object op basis van de WOZ waarde, onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en object specifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. 23 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

De verhuurdersheffing is niet separaat opgenomen in de marktwaarde in verhuurde staat, maar vindt wel haar weerslag in de marktwaarde door aanpassing van het risico deel van de disconteringsvoet. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie onderscheidt zich naar woningen met een maandhuur hoger dan € 664,66 (huurtoeslag grens), bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk onroerend goed) en het overige commerciële vastgoed in exploitatie (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde (DCF methode). De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld op dezelfde werkwijze als sociaal vastgoed in exploitatie, waarbij de uitgangspunten waar nodig worden aangepast aan het specifieke vastgoed, zoals toegelicht in paragraaf 8.3. In de cyclus van externe validatie komt jaarlijks een derde van het bezit in aanmerking voor een volledige taxatie of validatie, hetgeen betekent dat elk complex minimaal eens per drie jaar getaxeerd of gevalideerd wordt door een onafhankelijke externe taxateur. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft de investeringskosten van complexen (huurwoningen) in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, waarop in mindering worden gebracht de ontvangen, dan wel toegezegde, subsidies, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering naar eventueel lagere marktwaarde. Rentetoerekening vindt plaats gedurende de bouwperiode tegen 3%. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de geprognosticeerde stichtingskosten en de actuele waarde van de kasstroom genererende eenheid betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering per saldo hoger is dan de actuele waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het resterende deel een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

5.4

Financiële vaste activa

5.4.1

Deelnemingen

Deelnemingen waarbij sprake is van invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op basis van zichtbaar eigen vermogen op basis van de meest recente jaarrekening. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen zoals die door Stichting Vestia worden gehanteerd. Indien daartoe onvoldoende informatie voorhanden is, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen zoals die door die deelneming worden gehanteerd.

Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt die deelneming op nihil gewaardeerd. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van die deelneming wordt eerstens in mindering gebracht op de mogelijke vordering die op die deelneming bestaat. Mocht zo’n vordering niet toereikend zijn, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen kostprijs of duurzaam lagere waarde.


5.4.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden gewaardeerd op de nominale waarde, zo nodig verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. 5.4.3

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Latente belasting vorderingen en - verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvordering en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. Latente belasting vorderingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake maatschappijen waarin wordt deelgenomen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Zie paragraaf 4.6. 5.4.4

Overige effecten

De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Overige beleggingen (deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde. 5.4.5

Te vorderen BWS subsidies

De vorderingen uit hoofde van het Besluit Woning gebonden Subsidies zijn gewaardeerd op de nominale waarde en worden jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen. 5.4.6

Overige vorderingen

De overige vorderingen worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

5.5

Voorraden

5.5.1

Vastgoed bestemd voor verkoop

De voorraden gereed product (onverkochte koopwoningen uit projectontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. 25 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

5.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

De voorraden onderhanden werk (onverkochte koopwoningen uit projectontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de externe direct toerekenbare kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. Voor zover het eigen bedrijf bemoeienis heeft met projecten, worden de daarmee gemoeide lasten geactiveerd, i.c. toegerekend aan projecten in ontwikkeling.

5.5.3

Grondposities

Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie / onderhanden projecten en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering direct ten laste van het resultaat gebracht. 5.5.4

Overige voorraden

Waardering van voorraden gronden hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. 5.6

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen en bouwterreinen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen en verwerkte verliezen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de percentage of completion methode). Zie ook paragraaf 6.1.2.

5.7

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De vorderingen hebben allen een looptijd korter dan een jaar.


5.7.1

Derivatenportefeuille

Omtrent de derivatenpositie wordt verwezen naar de toelichting algemeen en de paragraaf financiële instrumenten. 5.7.2

Overlopende activa

Overlopende activa worden gewaardeerd op de nominale waarde.

5.8

Effecten

De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Het betreft beursgenoteerde geldmarktfondsen. Overige beleggingen (deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde.

5.9

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan ter vrije beschikking van de stichting, voor zover niet anders vermeld.

5.10 Eigen vermogen en voorzieningen 5.10.1 Overige reserves Het eigen vermogen concentreert zich in de overige reserve. Het resultaat van het laatst verstreken jaar is in het saldo verwerkt. 5.10.2 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte betrouwbaar kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.10.3 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.


5.10.4 Overige voorzieningen Voor zover verplichtingen als waarschijnlijk of vaststaand worden beschouwd maar omvang of tijdstip nog onzeker zijn, wordt een voorziening opgenomen. Als grondslag is genomen de beste inschatting die hiervan kan worden gemaakt. Onder de overige voorzieningen is een voorziening opgenomen voor reorganisatiekosten die in het kader van het verbeterplan zijn gepland en waarvan de verplichtingen vast staan of als vaststaand worden beschouwd. Tevens is onder overige voorzieningen een beste inschatting voor juridische kosten opgenomen in het kader van alle lopende procedures waartoe Vestia feitelijk verplicht is. (zie hoofdstuk 9 en hoofdstuk 14).

5.11 Langlopende schulden Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. 5.11.1 Leningen, overheid en kredietinstellingen Leningen, zowel van de overheid als van kredietinstellingen, worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde; doorgaans is dat gelijk aan de kostprijs. Na eerste verwerking is sprake van waardering tegen de geamortiseerde kostprijs; eventueel agio of disagio is in de waardering betrokken. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.11.2 Waarborgsommen Waarborgsommen hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsmatig onroerend goed. Terugbetaling geschiedt eerst bij beëindiging van het huurcontract, na verrekening van eventuele huurachterstanden e/o herstelkosten. Waarborgsommen worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.11.3 Overige schulden De overige schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.

5.12 Kortlopende schulden Derivaten worden gewaardeerd op reële waarde (is marktwaarde); voor zover de marktwaarde positief is, geschiedt opname onder de vlottende activa en voor zover de marktwaarde negatief is, geschiedt opname onder kortlopende schulden. Omtrent de derivatenpositie wordt verwezen naar de toelichting algemeen. Overige kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.


6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie; Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Baten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s van de transactie zijn overgedragen aan de koper. 6.1.1

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Vestia feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; c Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.


6.1.2

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de percentage of completion methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de percentage of completion methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1

Huren

Betreft de uit overeenkomsten (te) ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor servicecontracten (leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d.). De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het wettelijk kader en het huurbeleid van Vestia. Voor 2012 bedraagt de regulier huurverhoging 2,3%; in 2011 was dat 1,3%. 6.2.2

Opbrengsten service contracten

Dit betreft van huurders (te) ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd. Jaarlijks worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met huurders afgerekend. 6.2.3

Overheidsbijdragen

Dit betreffen de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van nieuwgebouwde (en gerenoveerde) complexen. In 2012 is hieronder ook de saneringsbijdrage van het CFV verantwoord.


6.2.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het netto verkoopresultaat van de vastgoedportefeuille onderscheidt zich naar onroerende zaken die direct voor de verkoop zijn bestemd (koopprojecten) en vastgoed dat uit de verhuur beschikbaar is gekomen (bestaand bezit). Het resultaat is het verschil tussen de opbrengstprijs en de boekwaarde vermeerderd met de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte); eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Vestia kent geen ‘Verkoop onder Voorwaarden’ (VOV) transacties. 6.2.5

Opbrengst verkoop nieuwbouw

De opbrengst bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode) zoals beschreven in paragraaf 6.1.2.. 6.2.6

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

Dit betreft de verantwoording van de aan vastgoedinvesteringen toegerekende kosten van het werkapparaat. 6.2.7

Overige bedrijfsopbrengsten

Hier komen niet aan de andere posten toerekenbare opbrengsten tot uitdrukking. Belangrijke reguliere opbrengsten betreffen: beheer voor derden, administratiekostenvergoeding servicecontracten, contractvergoedingen, idem serviceonderhoud en de toerekening van de kosten van huismeesters.

6.3

Bedrijfslasten

6.3.1

Kostprijs verkoop nieuwbouw

Onder deze post wordt de kostprijs van (verkochte) koopwoningen verantwoord. De kostprijs bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende kosten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode), zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. 6.3.2

Afschrijvingen (im)materiële activa

Afschrijvingen hebben alleen betrekking op immateriële activa en roerende en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde, met uitzondering van vervoermiddelen. Daar is een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven. 6.3.3 Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen hebben voornamelijk betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Onder het onrendabele deel wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de en (im)materiele vaste activa.


6.3.4

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder een deel van de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpacht contracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen. 6.3.5

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten vinden grond in de arbeidsvoorwaarden en de daarop gebaseerde arbeidsovereenkomsten. (Te) ontvangen ziekengelden worden op de lasten in mindering gebracht. Doorberekenbaarheid aan derden (huismeesterskosten) is onder de overige bedrijfsopbrengsten opgenomen. 6.3.6

Pensioenen

Werknemers hebben een recht op pensioen welke is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De stichting heeft de verplichtingen welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel ondergebracht bij het Pensioenfonds Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties en betaalt hiervoor pensioenpremies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. Het pensioenfonds verwacht vooralsnog geen nadere verplichtingen voor haar deelnemers. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Voor een uiteenzetting over de pensioenlasten wordt tevens verwezen naar paragraaf 4.2.6. De enige overeenkomst van individuele aard is in 2012 afgewikkeld. Voor het overige is sprake van de voor woningcorporaties gebruikelijke pensioenregeling. 6.3.7

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake indien de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar zijn verricht. In de onderhoudslasten zijn ook die kosten begrepen die verbonden zijn aan het serviceonderhoud. Onderhoudswerkzaamheden worden deels verricht in eigen beheer. Om een dubbeltelling te voorkomen zijn de onderhoudslasten gezuiverd van de loonkosten c.a. van de betrokken diensten. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 6.3.8

Leefbaarheid

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat.


6.3.9

Lasten servicecontracten

Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d. Deze kosten worden maandelijks op voorschotbasis bij de huurders in rekening gebracht. De afrekening met huurders geschiedt uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende jaar. 6.3.10 Dotatie/vrijval voorzieningen Dit betreft de toevoeging/onttrekken aan de overige voorziening. Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 6.3.11 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten alle overige lasten die wel en niet rechtstreeks aan te onderscheiden vastgoed kunnen worden toegerekend.

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.

6.5

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten

Hieronder wordt de bij verkoop van effecten gerealiseerde winsten opgenomen, alsook de rente op uitgezette middelen.

6.6

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Voorts komt hier de aan vastgoedbeleggingen toegerekende rente tijdens de bouw tot uitdrukking. Concreet geschiedt deze toerekening naar het jaarlijks bij begroting vastgestelde tarief. Tevens komt hier de bijgeschreven rente op BWS-subsidies tot uitdrukking.

6.7

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Waardeveranderingen betreffen de aangehouden effecten en berusten op de marktnotering op balansdatum.

6.8

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. De rentelasten hangen voornamelijk samen met de leningenportefeuille onderscheiden naar overheid en kredietinstellingen.


6.9

Baten en lasten van derivaten

De mutatie van de marktwaarde van derivaten tussen twee opeenvolgende balansmomenten wordt hier verantwoord. Tevens zijn de kosten verantwoord samenhangend met de sanering van de derivatenportefeuille.

6.10 Resultaat deelnemingen Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen ontvangen winstuitkeringen en/of dividenden, alsmede de mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen. De resultaten van de deelneming die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat.

6.11 Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over het belastbare resultaat over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Zie ook paragraaf 4.6.


7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en RJ 645 opgesteld. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Raad van Bestuur van Vestia zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. Schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herziening van schattingen wordt opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, reële waarde; Verwerking van de fiscaliteit; Voorzieningen; Waardevermindering overige activa. Materiële vaste activa Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. De uitkomst van de waardering voor het bedrijfs vastgoed en zorg vastgoed is op portefeuille niveau vergelijkbaar met de uitkomst van externe onafhankelijke taxaties. Tevens is voor de waardering van een derde van de woningportefeuille een aannemelijkheidsverklaring afgegeven door een onafhankelijk externe taxateur.

Verwerking fiscaliteit De verwachting van Vestia is dat de komende periode geen uitzicht bestaat op een fiscale winst, zodat ook geen latenties gevormd hoeven te worden. Zie ook paragraaf 4.6.


8. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.

VASTE ACTIVA 8. 1 (Im)materiële Vaste activa 8.1.1 Goodwill 2012 Saldo per 1 januari: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeverandering Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - aankopen - afschrijvingen Saldo Saldo per 31 december: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2011 1.084 -488 596

1.084 -271 813

0 -216 -216

0 -217 -217

1.084 -704

1.084 -488

380

596

De goodwill betreft het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de nettovermogenswaarde van de 33,3% deelneming in de Drie Notenboomen B.V. In 2013 zijn de aandelen in deze deelneming verpand.


8.2 Materiele vaste activa

8.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2012 Saldo per 1 januari: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - afwaardering - cumulatieve afschrijving desinvesteringen Saldo Saldo per 31 december: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2011

116.000 -43.427 72.573

123.970 -41.188 82.782

2.821 -1.129 -6.628 -166 755 -4.347

9.164 -8.534 -7.634 -8.600 5.395 -10.209

117.692 -49.466

116.000 -43.427

68.226

72.573

Betreft de per balansdatum in gebruik zijnde activa bestaande uit gebouwen, huurderinvesteringen, installaties, ICT-investeringen en inventarissen.


8.3 Vastgoedbeleggingen 8.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en 8.3.2. Commercieel vastgoed in exploitatie 2012 Saldo per 1 januari: Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari

2011

6.967.622 886.833 7.854.455

6.746.990 741.917 7.488.907

347.478 1.935 69.215 12.241 -63.636 -3.037 364.196

367.560 46.129 40.184 8.010 -2.379 -11.040 448.464

-280.923

-82.916

Saldo per 31 december

7.937.728

7.854.455

waarvan: - Sociaal vastgoed in exploitatie - Commercieel vastgoed in exploitatie

6.895.057 1.042.671

6.967.622 886.833

Boekwaarde per 31 december

7.937.728

7.854.455

Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - investeringen aankoop - investeringen woningverbetering - investeringen onderhoud - desinvesteringen verkoop - desinvesteringen sloop

Niet-gerealiseerde waardeverandering

Het verloop van de mutaties in het boekjaar zijn niet uitgesplitst naar sociaal en commercieel vastgoed, derhalve worden ze op het totaal van het vastgoed in exploitatie gemuteerd. De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie per saldo heeft ondergaan. Omdat het vastgoed in exploitatie in bezit is, is de waardeverandering nog niet geëffectueerd en nog niet gerealiseerd. Realisatie vindt plaats op het moment dat er bezit verkocht wordt. Dit resultaat wordt gepresenteerd in de winsten verliesrekening. De negatieve niet-gerealiseerde waardeverandering is onder meer het gevolg van marktontwikkelingen en kenmerken van de vastgoedportefeuille. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 10.3. Vestia heeft per 31 december 2012 voor de marktwaarde gerekend met in totaal 99.910 eenheden in exploitatie, dit betreft sociaal en commercieel vastgoed. Niet meegerekend zijn bijvoorbeeld bergingen en scootmobielplaatsen, omdat hieraan geen marktwaarde wordt toegekend (afwijkend ten opzichte van het jaarverslag waar dergelijke eenheden wel zijn meegenomen). Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2012 afgerond € 2.963 miljoen (2011 € 2.855 miljoen). 38 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

Uitgangspunten Sociaal vastgoed Het is praktisch niet haalbaar gebleken om de basisgegevens geheel geschikt te maken voor marktwaardering. In de uitgangspunten van de marktwaarde in verhuurde staat ultimo 2012 is gebruik gemaakt van de best mogelijke benadering op basis van de beschikbare informatie. Bovendien is de marktwaardeberekening in 2013 uitgevoerd, waardoor het lastig is de marktsituatie per ultimo 2012 in te schatten. De uitkomst van de waardering voor het bedrijfs vastgoed en zorg vastgoed is op portefeuille niveau vergelijkbaar met de uitkomst van externe onafhankelijke taxaties. Tevens is voor een derde van de woningportefeuille een aannemelijkheidsverklaring afgegeven door een onafhankelijk externe taxateur. De belangrijkste in de marktwaarde gehanteerde uitgangspunten zijn:  

Per 31 december 2012 wordt er gerekend met disconteringsvoeten tussen de 6,96% en 8,97% (gemiddeld 8,11%). Hierbij is op complexniveau een inschatting gemaakt van de opslag voor het objectrisico. De door Vestia gehanteerde exit yields liggen tussen de 2,5% en 19,5% (gemiddeld 9,83% voor doorexploiteren en 9,61% voor uitponden).

De algemeen economische parameters zoals deze voor de marktwaarde berekening 2012 gebruikt zijn, zijn als volgt: Parameters * Prijsinflatie Huurstijging regulier Beheerkostenstijging Onderhoud-/bouwkostenstijging Leegwaardestijging Index overige lasten Index erfpacht Index splitsingskosten Index verkoopkosten

   

 

2013 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% -4,00% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2014 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% -2,13% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2015 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% -0,81% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2016 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% 0,11% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2017 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% 0,75% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2018 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% 1,20% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2019 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

2020 e.v. 2,13% 2,13% 2,13% 3,00% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13% 2,13%

De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contractuele kale huurprijs die op 31 december 2012 gehanteerd wordt, verminderd met huurderving; op basis van historische informatie was deze gemiddeld 2,4% (zonder aanpassing bij toepassing van markthuren). De markthuren bij mutatie zijn gebaseerd op de maximaal redelijke huurprijs. De mutatiegraad is bepaald op basis van historische informatie, gemiddeld 9,7%. Er is geen leegwaarde beschikbaar per 31 december 2012. De uitpondinkomsten zijn gebaseerd op de beschikbare WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2012 minus verkoopkosten. De WOZ-waarde is middels indexatie aangepast naar een waarde per 31 december 2012. Deze leegwaarde is intern getoetst op aannemelijkheid door de verkoopafdeling van Vestia. De onderhouds- en beheernormen zijn gebaseerd op de VEX-normen (onderhoud gemiddeld circa €705 per VHE, beheer circa € 261 per VHE). Voor zover bekend is rekening gehouden met contractuele beperkingen bij verkoop en andere restricties die zijn verbonden aan het vastgoed.


Bedrijfs vastgoed (BOG) Onder het vastgoed in exploitatie is bedrijfs vastgoed opgenomen van afgerond € 398,6 miljoen. Hierin is begrepen het bedrijfs vastgoed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties. Voor de bepaling van de marktwaarde van het bedrijfs vastgoed goed is gerekend met dezelfde parameters en uitgangspunten als voor woningen, met onderstaande uitzonderingen:   

Onderhoudslasten, beheerlasten en zakelijke lasten zijn per eenheid bepaald, waarbij uitgegaan is van een normeenheid van 100m2. Eenheden met een afwijkende oppervlakte hebben naar rato hogere of lagere lasten ingerekend gekregen. De exit yield is bepaald op 10% op basis van de huur-leegwaarde verhouding. De markthuur is bepaald op basis de huidige huur.

Zorg vastgoed Onder het vastgoed in exploitatie is zorg vastgoed opgenomen van afgerond € 338 miljoen. Afhankelijk van de aard van de tegenpartij van het huurcontract wordt zorgvastgoed als sociaal of commercieel vastgoed aangemerkt. Door veranderende regelgeving ten aanzien van zorg vastgoed, bieden bestaande huurcontracten minder zekerheid voor de huurinkomsten en zijn markthuren niet met zekerheid te bepalen. Ten aanzien van de waarde van het zorg gerelateerde vastgoed heeft het bestuur van Vestia een risico analyse gedaan op de waarde van dit deel van het bezit. Dit heeft geleid tot een afwaardering van het reguliere zorg vastgoed (zorgcomplexen oude stijl). De uitgangspunten waarmee de marktwaarde van zorg vastgoed is berekend, zijn dezelfde als voor sociaal vastgoed. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal- en commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 afgerond € 4,9 miljard (2011 afgerond € 4,2 miljard). De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de Dvi zoals deze wordt gehanteerd door Corpodata (CFV en WSW). Hierin is de verhuurdersheffing conform CFV richtlijnen ingerekend en is rekening gehouden met een huurverhoging van 2,3% over 2012 , 2,75% over 2013 en 2% in de navolgende jaren. De verhuurdersheffing is gedurende de gehele looptijd van een woning opgenomen. De totale verhuurdersheffing bedraagt over de gehele looptijd € 546 miljoen. WOZ waarde De WOZ waarde van het totale vastgoed in exploitatie is afgerond € 11,4 miljard (peildatum 1 januari 2012). De vergelijkende WOZ waarde van het vastgoed in exploitatie ultimo 2011 bedroeg afgerond € 11,5 miljard.


Bezwaring Voor borging van de benodigde financiering verlangt het WSW onder meer onderpand. Daartoe dient de positieve hypotheekverklaring die bij elke borging wordt verstrekt. In de loop van 2012 is aan het WSW op nagenoeg al het bezit het recht van eerste hypotheek verstrekt. Voor ruim € 3,8 miljoen is nog sprake van verhypothekeren t.g.v. de specifieke geldgevers.

8.3.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012

2011

Per 1 januari (opbouw): Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Saldo

312.555 -87.993 224.562

441.527 441.527

Per 1 januari (presentatie): Vastgoed in ontwikkeling Voorziening onrendabel deel

241.374 -16.812

441.527 -

Saldo

224.562

441.527

261.966 3.967 -414.279 -15.888 -164.234

191.889 73.140 24.254 -414.687 -91.561 -216.965

165.703 -105.375 60.328

312.555 -87.993 224.562

98.033 -37.705 60.328

241.374 -16.812 224.562

Mutaties in het boekjaar: - investeringen woningen - investeringen niet-zijnde woningen - investeringen woningverbetering e.d. - overboeking naar (on)roerende zaken in exploitatie - afwaardering

Per 31 december (opbouw): Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Saldo Per 31 december (presentatie): Vastgoed in ontwikkeling Voorziening onrendabel deel Saldo

Ten aanzien van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de schattingswijze in 2012 gewijzigd ten opzichte van 2011. De marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling is in 2012 door een externe partij op marktwaarde getaxeerd, terwijl de schatting in 2011 gebaseerd was op de bedrijfswaarde. Het effect hiervan op het resultaat (in combinatie met marktontwikkelingen) is afgerond € 16 miljoen negatief. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling afgerond € 7,8 miljoen aan bouwrente geactiveerd. In 2011 was dit afgerond € 0,9 miljoen. De bouwrente in 2012 bedroeg 3%.


8.4 Financiële vaste activa 8.4.1. Deelnemingen 2012 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - aankopen/verkopen - resultaat Boekwaarde per 31 december

2011 3.132

5.918

0 -2.743 389

1.424 -4.210 3.132

Ingevolge de eigen financiële positie is met één van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) in 2012 onderhandelingen gestart om de participatie van Vestia over te nemen. In het najaar van 2012 hebben de onderhandelingen tot overeenstemming geleid. De overdracht heeft inmiddels (in 2013) plaatsgevonden. Als gevolg daarvan zullen de eerder door Vestia verstrekte leningen, in totaal ad € 52,6 miljoen met een korting van 40% worden gerestitueerd; SWY lost de kasgeldlening ad afgerond € 36 miljoen, welke gepresenteerd staat onder paragraaf 8.6.4., in 2013 ineens af. Aardwarmte DH BV is in 2013 failliet verklaard. Deze deelneming is in 2012 afgewaardeerd naar nihil. Zie hoofdstuk 14. Resultaat 2012

NVW 31-12-12

NVW 31-12-11

De deelnemingen betreffen: deelnemingen in overige verbonden maatschappijen SWY, te Den Haag (40,03%) Aardwarmte DH B.V., te Rotterdam (16,67%) Zorgboulevard Rotterdam B.V., te Rotterdam (33,33%) Cruise Port The Hague, te Den Haag (33,33%) De Drie Notenboomen B.V., te Rotterdam (33,33%) Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., te Den Haag (50%) Overige deelnemingen Stadsherstel Den Haag, te Den Haag (1%) Stadsherstel Rotterdam, te Rotterdam (0,16%)

VOM Delft B.V., te Delft (50%) TOTAAL

-49 -2.746 2 -1 112

0 0 8 5 231

49 2.746 6 6 119

0 -2.682

0 244

0 2.926

0 -61 -61

115 21 136

115 82 197

0

9

9

-2.743

389

3.132


8.4.2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2012

2011

Saldo per 1 januari

4.630

4.257

Mutaties in het boekjaar: - verstrekkingen - overeengekomen rente, aflossing en zekerheden Saldo per 31 december

152 -14 4.768

430 -57 4.630

De specificatie is als volgt: - Ontwikkelcombinatie De Drie Notenboomen - VOM Delft BV - Ontwikkelcombinatie Leijenburg TOTAAL

250 143 4.375 4.768

250 167 4.213 4.630

Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. De lening is groot minimaal € 2 miljoen doorlopend tot maximaal € 10 miljoen. De rentevoet bedraagt 4% (2011 4%). Er zijn geen zekerheden gesteld. De aflossing van de lening dient te geschieden op 1 mei 2014. De verschuldigde rentebedragen worden bijgeschreven bij de hoofdsom van de lening. De Drie Notenboomen B.V. De lening is groot € 250 (x 1.000) Het is een achtergestelde lening waarop geen zekerheden zijn gesteld. De rente bedraagt euribor 3 mnds plus 2,5%. VOM Delft B.V. De lening bedraagt € 167 (x 1.000) en wordt volgens het volgende schema afgelost: per 1-8-2011 € 833,33 per maand (60 maanden), per 1-2-2014 zal daarboven nog eens € 578,85 per maand (60 maanden) worden afgelost en per 1-5-2014 zal nog eens € 1.365,60 per maand (60 maanden) worden afgelost. De rente wordt één maal per jaar afgerekend, startend op 27 juli 2012 en bedraagt euribor 1 jrs plus 0,05%. Er zijn geen zekerheden gesteld. 8.4.3. Overige effecten 2012 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - verstrekkingen/aankopen - vervallen termijnen/aflossingen/verkopen - waardeveranderingen Saldo per 31 december

2011 9.293

976.321

0 0 277

174.382 -1.135.700 -5.710

9.570

9.293

De overige effecten bestaan ultimo 2012 en 2011 uit één 10-jaars deposito van € 7,6 miljoen bij Reaal (loopt vanaf 2003) en één SNS obligatie van € 2 miljoen. Op de obligatie zijn geen afschrijvingen en een beperkte waardeverandering (€ 7.500) van toepassing.


8.4.4. BWS subsidies 2012 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - rente - nieuwe vordering/verstrekkingen - vervallen termijnen/ontvangen bedragen Saldo per 31 december

2011 1.316

4.972

52 0 -455

334 0 -3.990

913

1.316

8.4.5. Overige vorderingen 2012

2011

Overige vorderingen

638.270

75


638.270

75

In dit saldo is een vordering op het CFV opgenomen. Het kortlopende deel (€ 36.000) van deze vordering wordt gepresenteerd onder het vlottend actief. De steun is door het CFV verleend in de vorm van een renteloze lening, uitsluitend aan te wenden voor rente- en aflossingsverplichtingen van de leningen verstrekt door de derivaatbanken bij afkoop van de derivaatposities. De totale vordering, langlopend en kortlopend, betreft de toegezegde sanerings bijdrage die binnen tien jaar uitbetaald zal worden. Voor een deel (€ 101.058) rechtstreeks aan Vestia en voor een deel in de vorm van de betaling van rente en aflossing op de lening die ten gevolge van de afkoop is verstrekt door de derivaatbanken. Deze lening bedraagt oorspronkelijk € 573.211. De uitbetaling zal geschieden in de vorm van rechtstreekse betaling van rente en aflossing aan de derivaatbanken, namens Vestia. Vestia is dus wel schuldnemer van de lening van de derivaatbanken, maar de rente en aflossing van de lening worden gegarandeerd vanuit de saneringsbijdrage. Zie ook de toelichting bij de winst en verliesrekening onder de post ‘eenmalige overheidsbijdragen’, paragraaf 10.1.3. Na vijf jaar, respectievelijk aan het einde van de saneringsperiode van tien jaar, dan wel in geval van vervroegde aflossing, dan wel bij fusie zal op grond van de dan bestaande vermogenspositie van Vestia worden bepaald of en zo ja, welk deel van de verleende subsidie in de vorm van een renteloze lening zal worden omgezet in een definitieve bijdrage ineens. Vooruitlopend op dit definitieve besluit heeft Vestia onder andere in overleg met het CFV en op grond van vergelijkbaarheid met een ontwikkelkrediet de bijdrage in één keer ten gunste van haar winsten verliesrekening gebracht en is de voorwaardelijke terugbetalings verplichting opgenomen in de ‘niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen’ (hoofdstuk 9).


VLOTTENDE ACTIVA 8.5 Voorraden De voorraadposten zijn als volgt: 8.5.1. Vastgoed bestemd voor verkoop

2012

2011

25.096

22.628

9.249

30.237

65.079

73.573

6.153

2.300

105.577

128.738

Af: voorziening verliezen koopwoningen

-6.760

-9.010


98.817

119.728

8.5.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 8.5.3. Grondposities 8.5.4. Overige voorraden Subtotaal

De grondposities zijn opgenomen volgens gemeentelijke normen van de gemeente waarin de grondposities zich bevinden. Per 31-12-12 heeft Vestia 100 koopwoningen bestemd voor verkoop (wel opgeleverd, niet verkocht). De te verwachten verkoopopbrengsten binnen één jaar zijn niet met zekerheid vast te stellen.

8.6 Vorderingen 8.6.1. Huurdebiteuren 2012 Huurdebiteuren actieve contracten Huurdebiteuren niet actieve contracten Subtotaal Af: voorziening Saldo per 31 december

2011 6.706 2.800 9.506

7.167 2.950 10.117

-2.772

-2.928

6.734

7.189

De bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, inclusief de op vertrokken bewoners betrekking hebbende opgenomen posten. De huurachterstanden bedragen op balansdatum 2% (2011; 1,84%) van de bruto jaarhuur.


8.6.2. Gemeente/Rijksoverheid 2012 Te vorderen volkshuisvestingsbijdragen (BWS) Gemeentelijke bijdragen Overig Subtotaal

0 4.638 36.066 40.704

349 3.401 73 3.823

-25

-56

40.679

3.767

Af: voorziening Saldo per 31 december

2011

8.6.3. Overige vorderingen 2012 Overige vorderingen Af: voorziening Af: voorziening SWY Saldo per 31 december

2011

68.698 -1.778 -21.040

614.982 -440

45.880

614.542

In het saldo overige vorderingen zitten de vorderingen op de participanten in SWY. Deze was groot € 52.600 (x 1.000), maar daarvan wordt € 21.040 (x 1.000) afgewaardeerd wegens het niet nakomen van afspraken door Vestia waarvoor de partijen een schadeclaim overeen zijn gekomen van € 21.040 (x 1.000), door Vestia te betalen. Er resteert dan een vordering op Vidomes, Rijswijk Wonen en Staedion van € 31.560 (x 1.000). Voor dit bedrag zal Vestia door de partijen worden uitgekocht in 2013. 8.6.4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2012

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) Hofbogen B.V. VOM Delft Pompenburg VOF

35.639 475 10 311

9.952 250 0 311


36.435

10.513

Ingevolge de eigen financiële positie is met één van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) in 2012 onderhandelingen gestart om de participatie van Vestia over te nemen. In het najaar van 2012 hebben de onderhandelingen tot overeenstemming geleid. De overdracht heeft inmiddels (in 2013) plaatsgevonden. Als gevolg daarvan zullen de eerder door Vestia verstrekte leningen, in totaal ad € 52,6 miljoen met een korting van 40% worden gerestitueerd; SWY lost de kasgeldlening ad afgerond € 36 miljoen, welke bestaat uit het uitkoop bedrag en een restant kasgeldlening, in 2013 ineens af.


8.6.5. Derivatenportefeuille 2012

2011

Positieve marktwaarde derivatenportefeuille

0

608.581


0

608.581

Per 31 december 2012 had geen van de derivaten een positieve marktwaarde. Voor de (negatieve) marktwaarde per 31 december 2012 wordt verwezen naar paragraaf 8.12.9. 8.6.6. Overlopende activa 2012 Vooruitbetaalde kosten Te verrekenen met personeel Transitorische (te ontvangen) rente Overig Saldo per 31 december

2011 6.141 21 5.884 3.237

6.082 12 2.548 489

15.283

9.131

8.7 Effecten 2012 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - verkopen

2011

84.698

84.698

-84.698

0

0

84.698


Alle effecten zijn in het boekjaar verkocht.

8.8 Liquide middelen 2012

2011

Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) Kruisposten, overboekingen onderweg

44 104.710 661

35 1.498.135 597


105.415

1.498.767

De mutatie in het saldo liquide middelen wordt voornamelijk veroorzaakt door de afkoop van de derivatenportefeuille. De in 2011 vermelde liquide middelen stonden niet geheel ter vrije beschikking, maar betroffen feitelijk voor € 1.263 miljoen onderpand bij banken waarmee derivaten waren overeengekomen. Ultimo 2012 was er geen sprake meer van onderpand verplichtingen.


8.9 Eigen vermogen 8.9.1. Overige reserves 2012 Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2011

1.588.433

3.464.345

-52.291

-1.875.912

1.536.142

1.588.433

Het eigen vermogen, geheel ondergebracht in de overige reserves, bedraagt na toevoeging van het jaarresultaat 2012 € 1.536 miljoen. In het kader van RJ 265 is het totaalresultaat van Vestia gelijk aan nettoresultaat. Er is in boekjaar 2012 geen sprake van rechtstreekse vermogensmutaties. Bij de bepaling van dit eigen vermogen speelt de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd een grote rol. Ingaande 2011 is in lijn met de nieuwe RJ 645 gekozen voor waardering van het vastgoed op de marktwaarde. Voordien geschiedde waardering op de historische kosten verminderd met afschrijvingen. In de toelichting bij de vastgoedbeleggingen is ook inzicht gegeven in de waarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde en op basis van de historische kosten verminderd met afschrijvingen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2012 € 2.963 miljoen (2011 € 2.855 miljoen). De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken. De saneringsbijdrage van het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in 2022 (deels) worden teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook paragraaf 8.4.5. Het enkelvoudige eigen vermogen per 31-12-2012 wijkt af van het geconsolideerde eigen vermogen voor een bedrag van € 10 miljoen. Dit is veroorzaakt door het afwaarderen van de deelneming Verantwoord Wonen BV in de vennootschappelijke jaarrekening van Stichting Vestia. Derhalve is het enkelvoudig resultaat ook € 10 miljoen lager dan geconsolideerd.


8.10 Voorzieningen 2012

2011

8.10.1. Voorziening onrendabele investeringen Saldo per 1 januari Toename

16.812 20.893

16.812

Saldo voorziening ORT per 31 december

37.705

16.812

Saldo per 1 januari Dotatie voorziening reorganisatie- en juridische kosten Dotaties/vrijval overig

4.757 13.844 5.603

46.891 -42.134


24.204

4.757

8.10.2. Overige voorziening

Overige voorzieningen hebben betrekking op reorganisatiekosten, juridische kosten en claims in het kader van projecten. Zie ook de toelichting op de dotatie/vrijval van de post voorzieningen in paragraaf 10.2.11. Naar verwachting is de looptijd van de voorzieningen circa twee tot drie jaar.


8.11 Langlopende schulden Opbouw van de leningportefeuille (inclusief kortlopende schulden)1 Per 31 december 2012 was de lening portefeuille van Vestia als volgt opgebouwd (alle bedragen x € 1.000):

Annuitair Lineair Fixe Roll-over Variabele hoofdsom Basisrente

Cijfermatige weergave: Lening type

Aantal leningen

schuldrestant

%

Gem. rente

Gem looptijd (jaren)

Annuitair Lineair Fixe Fixe (vanuit Stadswonen) Roll-over Variabele hoofdsom Basisrente

238 22 185 7 70 3 37

392.038 31.706 1.650.633 49.500 819.000 18.000 3.065.400

6,5 0,5 27,4 0,8 13,6 0,3 50,9

4.51 5,34 3,91 4,14 1,18 1,07 4,34

14,92 11,98 24,46 34 6,71 2,34 44,41

TOTAAL

562

6.026.277 100

De gemiddelde vermogenskostenvoet (op basis van betaalde rente) over 2012 bedraagt: 3,45% Waarvan: WSW geborgd Ongeborgd Totaal

5.999.953 26.324 6.026.277

Het overgrote deel van het schuldrestant (84 %) staat uit bij de BNG en NWB.

1

De analyse van de lening portefeuille is exclusief agio, amortisatie en leningen derivaatbanken. Deze zijn echter wel op genomen in het balans totaal, derhalve wijken de totalen van elkaar af.


De looptijden in de lening portefeuille zijn als volgt: Looptijd < 5 jaar 5-10 jaar 10-20 jaar 20-30 jaar > 30 jaar TOTAAL

Schuldrestant 1.158.057 217.430 554.276 487.281 3.609.233 6.026.277

Duizenden

Grafisch geeft dat het volgende beeld: 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 < 5,00 jaar < 10,00 jaar

< 20,00 jaar

< 30,00 jaar

> 30,00 jaar

De rentepercentages op de verschillende leningen is als volgt opgebouwd: Renteprecentage < 1% 1 - 2% 2 - 3% 3 - 4% 4 - 5% 5 - 6% > 6% TOTAAL

Schuldrestant 628.664 155.906 318.992 1.663.420 2.272.014 934.555 52.726 6.026.277

Grafisch geeft dat het volgende beeld: < 1,00 % < 2,00 % < 3,00 % < 4,00 % < 5,00 % < 6,00 % > 6,00 %


Rente risico Vestia loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige rentelasten en kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt Vestia risico over de toekomstige renteaanpassingen. Met name de zeer langlopende leningen kennen meerdere rente herziening momenten. Kredietrisico Voor de beschikbaarheid van toekomstige financiering is Vestia sterk afhankelijk van de realisatie van het verbeterplan en het blijvend functioneren van het financieringsstelsel onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Marktwaarde van de lening portefeuille (x € 1.000) 2

Lening type Annuitair Basisrente Fixe Lineair Roll-over Variabele hoofdsom TOTAAL

Nominale waarde 392.039 3.065.400 1.650.633 31.706 819.000 18.000 5.976.7783

Marktwaarde 463.085 4.448.527 1.964.996 37.967 852.633 18.123 7.785.331

De marktwaarde van de lening portefeuille is gebaseerd op een contante waarde methodiek waarbij marktconformiteit als uitgangspunt geldt. Er wordt hierin rekening gehouden met de financieringskosten van geldgevers en diverse opslagen die deze partijen hanteren in de kredietverstrekking. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan liquiditeitsopslagen. Deze gehanteerde opslagen zijn gebaseerd op per eind 2012 geldende opgaves van geldgevers en zijn derhalve marktconform. Waar in de leningen sprake is van embedded derivaten, zijn deze gewaardeerd met behulp van waarderingsmodellen. Hierbij is gebruik gemaakt van een groot aantal marktpartijen verkregen nietpublieke marktinformatie, zoals volatiliteiten. De negatieve marktwaarde van deze derivaten is niet verwerkt op de balans, maar afzonderlijk (off-balance) toegelicht. Zie hiervoor paragraaf 8.12.9.. Embedded derivaten De leningenportefeuille van Vestia bevat leningen met derivaten, zogenaamde embedded derivaten. Het merendeel van de leningen met embedded derivaten is te verdelen in drie types:  Extendibles  Constant Maturity Swap (CMS) structuren  Gecombineerde extendibles en CMS Bij de extendibles is er sprake van twee of drie tijdvakken waarin een verschillend rentetype kan gelden. Voor deze leningen geldt dat aan het begin van een nieuw tijdvak de geldgever het recht heeft te bepalen of bijvoorbeeld een vooraf vastgesteld renteniveau dan wel een variabele rente wordt gehanteerd. Daarmee is in feite sprake van een optie voor de geldgever. 2 3

Exclusief de leningen van Cité nominaal € 49.500 (x 1.000) Exclusief de leningen van Cité nominaal € 49.500 (x 1.000)


Een specifiek voorbeeld van deze optie die in veel extendible leningen voorkomt is dat de geldgever de keuze heeft tussen een vaste rente van 4,5% of een variabele rente gelijk aan de 3-maands EURIBOR zonder opslag, voor een periode van circa 25 jaar. Als in de toekomst de 25-jaars rente op het huidige (lage) renteniveau ligt, dan zal de geldgever kiezen voor de vaste rente en betaalt Vestia (substantieel) meer rente dan wat marktconform is. Bij een extendible is sprake van een derivaat vanwege de optionaliteit voor de geldgever. Voor alle extendibles geldt dat Vestia een swaption heeft geschreven (i.e. verkocht) en daarmee draagt de optionaliteit eerder bij aan vergroting van de rentegevoeligheid dan aan effectieve renterisicobeheersing. Naast extendibles bevat de leningenportefeuille ook leningen met CMS derivaten gebaseerd op, kort gezegd, de steilheid van de rentecurve. In dergelijke derivaten hangt de rente onder andere af van het verschil tussen de lange(re) (bijvoorbeeld 10-jaars) en de korte (bijvoorbeeld 6-maands) rente. Daarnaast wordt in enkele gevallen (in combinatie met voorgaande structuur) de rente gemaximeerd door een cap op het rentepercentage ook in combinatie met minimum rente (floor). De momenten waarop (extendible) leningen met embedded derivaten een dergelijk keuzemoment voor geldgever hebben zijn als volgt verdeeld in de tijd: Periode 2013-2015 2016-2020 2021-2025 Langer dan 2025

Notional (x € 1.000) 103.000 165.000 0 0

Verder geldt dat voor leningen met een notional van € 148 miljoen de embedded derivaten CMS structuren zijn waarbij rente 'variabel' beweegt binnen een bereik bepaald door een cap en/of floor. Voor een aanvullende € 50 miljoen aan hoofdsom geldt dat als 6M EURIBOR > 5,5% dan wordt de rente variabel (6M EUR) zonder CMS structuur.

Effect payer interest rate swaps (resterende BNG portefeuille)

Uitstaande variabel rentende leningen versus swap notionals

EUR '000 700,000

per jaareinde

600,000 500,000 400,000 Loans 300,000

Swaps

200,000 100,000 100,000-

Het merendeel van de variabel rentende leningen wordt de komende jaren afgelost (stand ultimo 2020 € 25 miljoen, in 2025 laatste aflossing, zie ook bovenstaande grafiek).


De payer swaps (met een onderliggende nominale waarde van € 95 miljoen) komen niet overeen qua hoofdsom en hebben daarnaast veel langere resterende looptijden (deze lopen veelal pas na 2034 af). Mede daarom vormen de aangehouden swaps geen effectieve hedge van de variabele leningen4. Zie hiervoor ook de navolgende vergelijkende grafiek. In 2012 is er per saldo € 3,352 miljoen betaald op de swaps.

EUR '000

Variabele coupons leningen versus BNG swaps

5,000

2e helft 2012 en 1e helft 2013

4,000

Loans Swaps

3,000 2,000 1,000 1,0002,000-

8.11.1. Leningen overheid 2012 Saldo per 1 januari

2011

107.201

122.295

Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - vervroegd afgelost - regulier afgelost

-4.588 -4.966

1.472 -11.060 -5.506

Saldo

97.647

107.201

Waarvan onder kortlopend gepresenteerd

-4.934

-1.004


92.713

106.197

4

Hoewel de rentetypische looptijd van de variabel rentende leningen varieert (1 tot 12 maanden) komt die slechts gedeeltelijk overeen met de interval van de variabele rentebetalingen (drie en zes maanden) van de payer interest rate swaps zoals aangehouden bij BNG. Daarnaast komt het moment van vaststelling van de variabele rente onder de betreffende leningen en de interest rate swaps niet met elkaar overeen.


8.11.2. Leningen kredietinstellingen 2012 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen - amortisatie 2012 van reële waarde - vervroegd afgelost - regulier afgelost Saldo

Waarvan onder kortlopend gepresenteerd Saldo per 31 december

2011

6.084.729

4.812.989

2.478.825 632.000 -2.300 -1.507.126 -554.519 7.131.609

1.600.000

-364.972

-353.763

6.766.637

5.730.966

-505 -327.755 6.084.729

Een deel van de bestaande leningen, groot € 1.700 miljoen, is in 2012 geherstructureerd zodat een deel van de derivatenportefeuille daarmee liquideerde. Dit wordt de zogenaamde “doorzak” operatie genoemd. Deze nieuwe leningen die dezelfde nominale waarde hebben als de oude leningen (€ 1.700 miljoen) hebben echter een niet-marktconforme rente, doordat de negatieve marktwaarde van de derivaten die in de leningen zijn doorgezakt zijn verwerkt in de rentecomponent van de leningen. Conform wet- en regelgeving dienen deze leningen initieel voor de reëele waarde te worden opgenomen. De reëele waarde van deze nieuwe leningen bedraagt € 2.332 miljoen. Het nominale deel á € 1.700 miljoen wordt gepresenteerd bij ‘nieuwe leningen’, het reële deel á € 632.000 (x 1.000) wordt afzonderlijk gepresenteerd onder ‘agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen’. De negatieve marktwaarde van de in de “doorzak” betrokken derivaten ultimo 2011 bedroeg € 583.456 (x 1.000). Daarnaast is het leningensaldo toegenomen door de leningen die voortkomen uit de afkoop en “doorzak” van Vestia’s derivatenportefeuille. Deze leningen staan op naam van Vestia en is derhalve ook opgenomen in de lening portefeuille, maar de verplichtingen die voortkomen uit deze lening worden volledig gecompenseerd door de saneringsbijdrage van het CFV. Het betreft leningen van in totaal afgerond € 573 miljoen, af te betalen in 10 jaar, beginnend in 2014. Het saldo leningen kredietinstellingen (€ 7.131.609) wijkt af van het saldo in de analyse van de lening portefeuille, omdat in de analyse het agio in verband met de “doorzak” lening en de lening van de derivaatbanken niet is meegenomen.


8.11.3. Waarborgsommen 2012 Saldo per 1 januari -

mutaties in het boekjaar


2011 2.716

2.199

532

517

3.248

2.716

8.11.4. Overige schulden 2012

2011

Uitkoopverplichting

13.000

13.000


13.000

13.000

Dit betreft de aangegane verplichting tot de uitkoop van alle andere commandieten van Cité CV aan het einde van de lopende overeenkomst i.c. 2020.

8.12 Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van maximaal één jaar. 8.12.1. Kredietinstellingen 2012

2011

Kredietinstellingen

0

250.000


0

250.000

8.12.2. Gemeente Dit betreft leningen van gemeenten. 8.12.3. Schulden aan leveranciers Dit betreft het openstaande saldo crediteuren.


8.12.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2012

2011

Loonheffing en premies sociale lasten Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Gemeentelijke belastingen Pensioenen Overig

1.994 12.779 -18 971 1.210 431

3361 11.338 -36 903 1.467 36


17.367

17.069

8.12.5. Overige schulden 2012

2011

Nog te betalen kosten onderhoud Nog te betalen kosten overig

3.207 3.924

3.784 8.203


7.131

11.987

8.12.6. Onderhanden projecten 2012 Gerealiseerde projectopbrengsten Gefactureerd aan kopers

2011

-72.645 76.043

-112.549 117.063

3.398

4.514


De gerealiseerde projectopbrengsten is toegerekende winst naar rato van voortgang. Dit saldo bestaat voor € 880 (x 1.000) uit projecten met een positief saldo en voor € 4.278 (x 1.000) aan projecten met een negatief saldo.

8.12.7. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2012

2011

Aardwarmte VOF VOM Delft B.V.

30 1.304

72 1.454


1.334

1.526

Vestia heeft een 50% deelneming in VOM Delft B.V.. Vestia staat garant voor het gehele exploitatie resultaat over de periode 2007-2013. Uit dien hoofde heeft Vestia een schuld aan de vennootschap. 57 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

8.12.8. Aflossingsverplichting langlopende leningen Dit betreft het saldo dat aan aflossingsverplichtingen open staat per 31 december 2012. 8.12.9. Derivatenportefeuille Per 31 december 2012 heeft Vestia een derivatenportefeuille in bezit bestaande uit plain vanilla payer swaps, waarbij de tegenpartij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is. De totale bruto notional waarde van deze portefeuille is € 95 miljoen. Verder is in het saldo ‘derivatenportefeuille’ een mogelijke verplichting uit hoofde van de beëindiging van de derivatenportefeuille door Credit Suisse opgenomen. Credit Suisse heeft ten tijde van de afkoop met de andere banken in juni 2012 haar derivatenpositie met Vestia eenzijdig gesloten en in rechte gevorderd Vestia te veroordelen tot betaling van een “early termination amount”. Vestia betwist enig bedrag schuldig te zijn. De uitkomst van deze procedure naar Engels recht is onzeker. Enkel uit het oogpunt van voorzichtigheid waardeert Vestia het risico in verband met deze procedure op het bedrag dat Vestia ten tijde van de afkoop in 2012 bereid was Credit Suisse te betalen. De specificatie van deze post bedraagt: 2012

2011

BNG portefeuille tegen marktwaarde (ná herstructurering, resterend) Restant “oude” Portefeuille tegen marktwaarde

48.574

41.615

48.574

2.846.746 2.888.361

Geschil Credit Suisse

59.000

-

107.574

2.888.361


In de jaarrekening van 2011 was de negatieve marktwaarde van de gehele portefeuille in één bedrag gepresenteerd. Voor de vergelijkbaarheid tussen 2011 en 2012 is de waarde van de BNG derivaten per 3112-2011 afzonderlijk gepresenteerd. In 2011 was de specificatie van de marktwaarde als volgt (alle bedragen x € 1.000): Derivaat (in 2011)

Bruto notional

Renteswaps Swaptions Cancellable swaps Gestructureerde derivaten TOTAAL

12.800.000 8.775.000 1.000.000 1.080.000 23.655.000

Positieve Marktwaarde (2011) 570.271

38.310 608.581

Negatieve marktwaarde (2011) 1.177.456 1.421.886 223.879 65.140 2.888.361

Saldo marktwaarde (2011) -607.185 -1.421.886 -223.879 -26.830 -2.279.780


Embedded derivaten In de lening portefeuille zitten embedded derivaten. Deze hebben per 31 december 2012 een negatieve marktwaarde van € 206,4 miljoen. Deze derivaten zijn closely related en daarom niet als derivaten gewaardeerd op de balans. Markt -, liquiditeit - en tegenpartij risico’s Met betrekking tot de BNG derivatenportefeuille kan gesteld worden dat Vestia geen bijstortverplichting (i.e. onderpandverplichting) heeft, en daarom geen liquiditeitsrisico loopt op de derivaten. Voor wat betreft de Credit Suisse portefeuille geldt dat er geen liquiditeitsrisico bestaat wegens het feit dat Credit Suisse de positie eenzijdig gesloten heeft. Tegenpartijrisico is verwaarloosbaar ultimo 2012 wegens het feit dat de marktwaarde van de derivaten sterk negatief is ultimo 2012.

8.12.10. Overlopende passiva 2012

2011

Transitorische (te betalen) rente Vooruit ontvangen huren Met huurders te verrekenen Reservering voor verlofuren Overig

65.330 9.511 8.158 1.948 2.184

56.022 9.252 9.917 2.355 2.239


87.131

79.785


9. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw en onderhoud In het kader van nieuwbouw en onderhoud bedragen de aangegane verplichtingen ultimo 2012 € 110,5 miljoen. Ultimo 2011 was dat nog € 205,4 miljoen. Gemeenten Met gemeenten waarin Vestia werkzaam is zijn doorgaans prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken dragen een generiek karakter; een mogelijk waarde drukkend effect is in het kader van de balanswaardering geabstraheerd. Op een aantal woningen rust voor de grond erfpacht. Bij verkoop van betreffende woningen kan de erfpacht worden afgekocht. Zo’n afkoop is in beginsel resultaatneutraal. Vestia heeft een jaarlijkse erfpacht verplichting van € 259.000, de overige erfpachtverplichtingen zijn afgekocht. Bankgaranties Er is voor € 1,4 miljoen garanties afgegeven in verband met twee van een pensioenfonds aangetrokken leningen; deze garanties vervallen beide in 2014. Daarnaast stonden er voor in totaal € 0,9 miljoen garanties uit aan diverse instanties. Haka-pand Vestia heeft in 2008 het Haka-pand (voormalig handelskantoor) aangeschaft met het doel dit te transformeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting geconcentreerd op milieu-activiteiten (Clean Tech Delta). Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties past de ontwikkeling, verhuur en het gebruik van dit pand niet binnen de regelgeving. Daarom heeft de minister het voornemen om Vestia een aanwijzing te geven met betrekking tot het afstoten van dit pand. Vestia heeft het voornemen om het HAKA pand in gebruik te nemen als hoofdkantoor, hierover is overleg met de minister en het CFV. Het verwachte financiële effect hiervan is afhankelijk van diverse factoren en derhalve niet als zodanig te benoemen. Zorgboulevard In 2011 is de MediMall opgeleverd en in exploitatie genomen. De MediMall bevat naast een zorghotel en artsenpraktijken ook winkels op het gebied van gezondheid en parkeerfaciliteiten. In december 2011 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aangewezen dat Vestia ook deze panden binnen een termijn van 2 jaar dient af te stoten. In 2013 is de parkeergarage van Medimall verkocht. Bij de verkoop was een bedrag van € 19,3 miljoen gemoeid. Fiscale eenheid Stichting Vestia vormt met de verbonden partijen een fiscale eenheid voor zowel de omzetbelasting als de vennootschapsbelasting. Uit dezen hoofde is Vestia aansprakelijk voor alle belastingschulden van de fiscale eenheid.


Claims SGBB De in 2010 aan SGBB uitgekeerde saneringssteun bij fusie met Vestia had de voorwaarde dat de lopende procedures zouden worden voortgezet. In dit kader lopen nog de volgende procedures: • Claim van Vestia op de voormalige bestuurder inzake bestuurdersaansprakelijkheid is in 2013 definitief toegewezen en bepaald op ca. € 24,5 miljoen. De executieprocedure en de ontnemingsprocedure lopen nog. De bestuurder biedt echter weinig verhaal. • Claim van Vestia op AZ Wonen c.s. ter hoogte van enige miljoenen in het kader van een aantal vastgoedtransacties. In dit kader is door Vestia beslag gelegd op alle goederen van de betreffende vennootschappen. • Claim van Stichting De Waerden inzake de afwikkeling van het destijds door SGBB beëindigde project. Vestia betwist deze claim. Obligo Vestia is deelnemer van het WSW. In die hoedanigheid bestaat de plicht tot het aanhouden van een obligo. Dat obligo bedraagt ultimo 2012 € 251 miljoen. Saneringsbijdrage De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken. De saneringsbijdrage van het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in 2024 (deels) worden teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook paragraaf 8.4.5. Overige Vestia neemt samen met een andere Rotterdamse Toegelaten Instelling deel in de Hofbogen B.V.. Ten opzichte van de externe financier van die B.V. heeft Vestia zich samen met de andere aandeelhouder garant gesteld voor terugbetaling van de lening.. In 2010 heeft Vestia aandeel verworven in De Drie Notenbomen B.V.. Met een andere aandeelhouder is afgesproken om zijn aandelen in de vennootschap over een aantal jaren over te nemen tegen een alsdan vast te stellen waarde. Vestia heeft op grond van de cao, verplichtingen aan personeelsleden uit hoofde van jubilea en loopbaanontwikkeling. De omvang wordt geschat op €3-5 miljoen. Erfpacht recht Een aantal door Vestia verkochte nieuwbouw woningen staan op grond die in (juridisch) eigendom is van Vestia. Hiervoor zijn erfpacht afspraken gemaakt met de eigenaren van deze woningen voor een vastgestelde periode (tot 10 jaar) ná aankoop van de woning. Ná deze vastgestelde periode kan de grond tegen een vooraf gestelde waarde worden gekocht door de eigenaar van het huis dat op de grond staat of zoveel eerder als dat de eigenaar dat wil dan wel als de eigenaar het huis verkoopt. Het betreft 145 woningen en de nominale waarde van de grond bedraagt circa € 7,7 miljoen. Deze waarde is niet opgenomen in de marktwaarde van het bezit per ultimo 2012. Indien de gronden verkocht worden, zal de waarde worden gerealiseerd. Dit komt tot uitdrukking in de winst en verliesrekening op het moment van verkoop.


10. Toelichting en specificatie winsten verliesrekening 10.1 Bedrijfsopbrengsten 10.1.1. Huren 2012 Te ontvangen huren -

Leegstand overige redenen

Dotatie dubieuze (huur)debiteuren Totaal

2011

532.340

506.044

-10.649 -2.567

-10.853 -3.626

-4.343

-3.578

514.781

487.987

10.1.2. Opbrengsten servicecontracten 2012

2011

Te ontvangen vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving

46.039 -1.530

43.676 -1.489

Totaal

44.509

42.187

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld. 10.1.3. Overheidsbijdragen 2012

2011

Egalisatie BWS-subsidies Diverse éénmalige overheidsbijdragen

0 674.270

-412 30

Totaal

674.270

-382

Onder diverse éénmalige overheidsbijdragen is de saneringsbijdrage van het CFV opgenomen. Deze bijdrage is € 674.296 (x 1.000) en bestaat uit twee onderdelen: 1) € 101.058 (x 1.000) ten behoeve van de afkoop premie op derivaten die in 2012 ineens is betaald aan de verschillende banken. Dit deel zal in drie jaar worden uitgekeerd aan Vestia, beginnend in 2013 en eindigend in 2015. 2) € 573.211 (x 1.000) ten behoeve van de lening die Vestia is aangegaan met de verschillende banken in het kader van de afkoop van derivaten. Dit deel van de bijdrage wordt niet rechtstreeks aan Vestia uitgekeerd, maar zal namens Vestia door het CFV aan de banken worden betaald.


10.1.4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2012 Verkoopopbrengst bestaand bezit Af: boekwaarde verkocht bestaand bezit Af: overige (verkoop)kosten Totaal

2011

84.788 -64.004 -4.900

18.351 -6.569 -1.304

15.884

10.478

10.1.5. Opbrengst verkoop nieuwbouw 2012

2011

Opbrengst verkoop nieuwbouw

35.104

49.109

Totaal

35.104

49.109

Onder deze post zijn de aan het boekjaar toe te rekenen opbrengsten verantwoord met betrekking tot de verkochte woningen. 10.1.6. Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf 2012

2011

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

4.594

-2.935

Totaal

4.594

-2.935

In het saldo van 2011 zijn alle afboekingen van de projecten verwerkt die vanwege de ontstane situatie per direct gestopt zijn. 10.1.7. Overige bedrijfsopbrengsten 2012 Afsluiten huurcontracten Doorberekende administratiekosten Vergoedingen antennes mobiele telefonie Doorberekende huismeesterkosten Huurdersbijdragen inzake servicecontracten Overig Totaal

2011 479 4.213 561 1.658 2.598 4.552

503 4.586 603 1.677 2.475 3.742

14.061

13.586


10.2 Bedrijfslasten 10.2.1. Kostprijs verkoop nieuwbouw 2012

2011

Totaal aan projecten toegerekend Mutatie voorzieningen koopwoningen

35.559 -2.250

47.062 -4.694

Totaal kostprijs nieuwbouw

33.309

42.368

1.795

6.741

Resultaat koopwoningen (saldo ref. 10.1.5. en 10.2.1)

10.2.2. Afschrijvingen (im)materi le vaste activa 2012

2011

Goodwill Onroerende zaken, niet zijnde woningen Ten dienste van de exploitatie Af: inzake met huurders te verrekenen posten

217 6.628 -114

217 161 7.634 -161

Totaal

6.731

7.851

10.2.3. Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa 2012

2011

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling Overige afwaarderingen

15.888 166

91.561 8.600

Totaal

16.054

100.161

10.2.4. Erfpacht Deze post betreft de betaalde erfpacht.


10.2.5. Lonen en salarissen 2012

2011

Bruto salarissen Minus: ontvangen ziektegelden Dotatie aan reservering verlofuren

54.105 -326 -407

55.774 -410 357

Totaal

53.372

55.721

Het aantal werknemers op basis van een 36-urige werkweek (FTE) bedraagt ultimo 2012: 1021 FTE (2011 1.154 FTE). De verdeling over de verschillende functiegroepen was als volgt: Bestuurder(s) Ondersteunende staf en directie Strategie, beleid, communicatie en projecten Woon- en wijk zaken, klantenservice en verhuur Beheer en onderhoud Financiën, control, ICT, facilitair Personeel en organisatie Projectontwikkeling

Totaal

0 53 32 384 267 198 10 77

1021

Conform de governance code van corporaties wordt de beloning van de bestuurder openbaar gemaakt. In het kader van transparantie worden tevens de beloningen van medewerkers boven de WOPT norm 2011 openbaar gemaakt (voor 2012 is WOPT geen wetgeving meer). Deze beloningen waren in 2012 als volgt (bedragen afgerond in hele euro’s): Functie

Voorzitter Raad van bestuur Directeur Beleid Directeur Financiën en Control Bedrijfsdirecteur Bedrijfsdirecteur

Belastbaar loon

169.725 164.029 166.435 158.725

Voorziening Toekomstig loon 40.897 61.588 30.688 35.453

Totaal In dienst sedert 27.646 210.622 225.617 197.123 194.178

1992 1999 1992 2001 1997

De voormalig voorzitter van de raad van bestuur is in februari 2012 uit dienst getreden. Het bruto loon (inclusief de eindafrekening wegens einde dienstverband) bedroeg in 2012 € 27.646. Directeur Financiën en Control is in de loop van 2012 langdurig arbeidsongeschikt geworden. In 2013 is het dienstverband beëindigd. Eén van de bedrijfsdirecteuren is na een dienstverband van bijna twaalf jaar, per 1 januari 2013 uit dienst getreden. 65 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

Voor 2011 was de beloning voor deze functies als volgt: Functie

Voorzitter Raad van bestuur Directeur Beleid Directeur Financiën en Control Bedrijfsdirecteur Bedrijfsdirecteur

Belastbaar loon 389.249 192.868 172.793 167.012 166.088

Voorziening Toekomstig loon 852.184 40.395 62.341 35.013 35.014

Totaal In dienst sedert 1.241.433 233.263 235.134 202.026 201.102

1992 1999 1992 2001 1997

Per februari 2012 heeft de Raad van Commissarissen twee interim bestuurders benoemd. Met de beloningscode van de ‘Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties’ (VTW) als uitgangspunt, is een vergoeding afgesproken. Deze vergoeding is 1,6 keer de bestuurdersbeloning in loondienst. De vergoeding wordt door beide interim bestuurders gedeclareerd op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Derhalve zijn er aan deze vergoedingen geen werkgeverslasten verbonden voor Vestia (pensioenpremies, sociale lasten etc.). De vergoeding is hierdoor niet vergelijkbaar met bruto loon. Over 2012 is door het interim bestuur gedeclareerd (exclusief BTW): Functie Interim bestuurder, voorzitter Interim bestuurder, lid

Basis vergoeding 300.400 280.900

Reiskosten vergoeding 16.422 19.185

De uitbetaalde vergoedingen van de commissarissen over 2012 was als volgt: Functie Voorzitter RvC Secretaris RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Totaal

Vergoeding 25.423 9.749 1.613 4.655 1.363 11.571 643 14.865 22.207 4.655 96.749

De vergoedingen in 2012 geven een afwijkend beeld ten opzichte van de gebruikelijke vergoedingen voor commissarissen. Omdat in 2012 een groot aantal wijzigingen heeft plaatsgevonden in de samenstelling van de Raad van Commissarissen, heeft gedeeltelijk een overlap van vergoedingen plaatsgevonden. Ook is er aan twee commissarissen een extra vergoeding uitgekeerd vanwege de intensiteit van de toezicht taken in 2012.


Ingaande 2012 is de jaarvergoeding voor leden van de RvC geheel in lijn met de richtlijnen van de VTW gebracht. Per functie luidt de specificatie per 1 juli 2012, omgerekend naar een heel jaar, als volgt: Functie Voorzitter Secretaris Lid

2012 17.381 14.200 12.415

Sociale en pensioenlasten 2012 10.2.6. Sociale lasten

2011 7.922

7.451

10.2.7. Pensioenlasten

10.119

10.745

Totaal

18.041

18.196

10.2.8. Onderhoudslasten 2012 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig- en cyclisch onderhoud Overig onderhoud Subtotaal

2011

22.539 20.499 11.697 39.142 8.454 102.331

21.048 23.084 12.163 51.250 8.751 116.296

Reeds verantwoord onder lonen en salarissen en soc. lasten, pensioenpremies en overige bedrijfslasten

-5.881

-5.636

Totaal

96.450

110.660

10.2.9. Leefbaarheid Deze post betreft de directe uitgaven ten behoeve van leefbaarheid in wijken. 10.2.10 Lasten servicecontracten Deze post betreft de kosten van servicecontracten. 10.2.11. Dotatie/vrijval overige voorzieningen 2012 Saldo 1 januari

2011 4.757

46.891

Saldo 31 december

24.204

4.757

Totaal dotatie respectievelijk vrijval

19.447

-42.134 67


10.2.12. Overige bedrijfslasten 2012 Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Dotatie/vrijval voorziening overig (o.a. projecten) Wonen en zorg Overig Totaal

2011

2.884 5.555 5.364 39.788 27.295 1.580 20.613 367 17.142

6.974 5.929 5.924 103.424 25.848 1.616 -17.300 397 5.280

120.588

138.092

In de post ‘overig’ zijn alle juridische en andere incidentele kosten in relatie tot de derivaten problematiek betrokken. De algemene kosten zijn in 2012 lager dan in 2011, omdat in 2011 relatief veel kosten zijn gemaakt in verband met het stopzetten van (bouw)projecten. Dergelijke kosten zijn in 2012 in mindere mate gemaakt. Vanaf 2011 wordt de controle op de jaarrekening uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V. (BDO) De kosten van BDO betreffende de controle van de jaarrekening 2011 (afrekening) en 2012 welke in het jaar 2013 uitgevoerd zijn ten laste gekomen van het boekjaar 2012. Totaal

Onderzoek van de jaarrekening Andere controle diensten Advieskosten op fiscaal terrein Andere niet-controle diensten Totale kosten

Toe te rekenen aan jaarrekening 2012

Toe te rekenen aan jaarrekening 2011

934 66 0

409 25 -

525 41

1.000

434

566

Voor het boekjaar 2012 zijn de kosten geschat op basis van de verwachte afrekening welke in 2013 wordt opgesteld. De kosten zijn in zowel het boekjaar 2011 als boekjaar 2012 hoger geweest dan begroot als gevolg van de bijzondere gebeurtenissen binnen Vestia en de gevolgen daarvan voor de uit te voeren controlewerkzaamheden door BDO. Daarnaast zijn onder de algemene kosten 2012, de ontvangen credit nota’s van KPMG verantwoord betreffende de door hen in 2012 uitgevoerde werkzaamheden inzake de controle jaarrekening 2010 ten bedrage van € 170.000.


10.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post geeft inzicht in de waardeverandering van de totale vastgoedportefeuille. Omdat dit deel van het vastgoed nog in bezit is van Stichting Vestia, is de waardeverandering nog niet daadwerkelijk gerealiseerd (als kasstroom), maar wel van invloed op het resultaat, omdat het vastgoed per saldo minder waard is geworden in 2012. 2012

2011

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-280.923

-82.916

Totaal

-280.923

-82.916

De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie per saldo heeft ondergaan. De negatieve waardeverandering wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de autonome marktontwikkeling. In 2012 betekende dat een daling van de marktprijzen. Maar ook huurprijswijzigingen en andere wijzigingen in de huurcontracten hebben effecten op de marktwaarde van het bezit. Tevens is in deze post de afwaardering opgenomen ad € 49,7 miljoen die Vestia in 2012 heeft verricht op het zorg vastgoed.

10.4 Financiële baten en lasten 10.4.1. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten

2012

2011

Rente opbrengst financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

400 1.698

11.247 5.321

Totaal

2.098

16.568


10.4.2. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012 Toegerekende rente onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling Toegerekende rente aan koopwoningen Overige toegerekende rente materiele vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g Rente op overige financiële vaste activa Rente op overige vorderingen Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2011 7.816 0 8 52 364 3 2.751

862 493 11 334 0 5 184

10.994

1.889

Het saldo rente op overige vorderingen is ten opzichte van 2011 hoger, omdat in 2012 de rentebaten op het gestort collateral over 2012 hier verantwoord zijn. In 2011 zaten deze baten verwerkt in het saldo betaalde premies op derivaten.

10.4.3. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

2012

2011

Ongerealiseerde waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Gerealiseerde waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

0

-9.875

4.620

2.077

Totaal

4.620

-7.798


10.4.4. Rentelasten en soortgelijke kosten

2012 Langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Amortisatie agio reële waarde doorzak lening Betaalde rente op derivaten Disagio, boete bij vervroegd aflossen Totaal rentelasten langlopende schulden Kortlopende schulden: Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige kortlopende schulden Totaal rentelasten kortlopende schulden Totaal andere rentebaten en soortgelijke kosten

2011

4.796 219.605 -2.300 3.352 1.424 226.877

4.698 168.406

1.195 107 1.302

2.497 2.603 5.100

228.179

169.848

-9.367 1.011 164.748

De toename van de rente op langlopende leningen kredietinstellingen houdt verband met de afwikkeling van de derivaten portefeuille. De betaalde rente op derivaten betreft de resterende BNG handelsportefeuille.


10.4.5. Baten en lasten van derivaten

De mutatie van de marktwaarde van derivaten van 31-12-2011 naar 31-12-2012 was als volgt:

2012 Baten en lasten van derivaten

-449.713

2011 -1.722.380

De specificatie van deze post is als volgt: Saldo marktwaarde ultimo 2011 Saldo marktwaarde ultimo 2012 Marktwaardemutatie in 2012 Afkoop derivaten (verbeurd collateral) Afkoop derivaten (betaling inééns) Afkoop derivaten (over 10 jaar te betalen) Totale (negatieve) afkoopwaarde close-out

-2.279.780 -107.574 2.172.206 -1.266.795 -101.058 -573.211 -1.941.064

Agio reële waarde “doorzak” lening Overige afkoop kosten

-632.000 -48.855

Totaal baten en lasten van derivaten 2012

-449.713


10.5 Resultaat deelnemingen na belasting De specificatie van het resultaat op deelnemingen is als volgt: 2012

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg De Drie Notenboomen B.V. Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. Stadsherstel Den Haag N.V./Rotterdam N.V. Aardwarmte Den Haag V.O.F. VOM Delft B.V. Ontwikkelmaatschappij Esse Extra B.V. Cruiseport Zorgboulevard

-49 112 0 -61 -2.746 0 0 -1 2

-3.072 30 -8 30 -474 -705 -11 0 0

Totaal resultaat deelnemingen

-2.743

-4.210

10.6 Belastingen Zie paragraaf 4.6 in het hoofdstuk ‘Algemeen’ voor een nadere uiteenzetting over de fiscale positie van Vestia.


11. Enkelvoudige balans per 31 december 2012 ACTIEF

31–12-2012

31-12-2011

X € 1.000

X € 1.000

VASTE ACTIVA 13.1 Immateriële vaste activa 13.1.1. Goodwill 13.2 Materiële vaste activa 13.2.1. Onroerende zaken ten dienste van eigen exploitatie 13.3 13.3.1. 13.3.2. 13.3.3.

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

13.4 13.4.1. 13.4.2. 13.4.3. 13.4.4. 13.4.5.

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa

380

596

64.489

68.807

6.885.557 1.002.300 97.059 7.984.916

6.967.622 837.265 240.415 8.045.302

14.903 12.423 9.570 913 638.270 676.079

29.408 7.285 9.293 1.316 75 47.377

2.153

2.300

6.629 40.679 45.860 160.356 36.432 0 11.551 301.507

7.132 3.767 614.529 163.168 10.513 608.581 5.296 1.412.986

0

84.698

103.483

1.492.952

9.133.007

11.155.018

VLOTTENDE ACTIVA 13.5

Voorraden

13.6 13.6.1. 13.6.2. 13.6.3. 13.6.4. 13.6.5 13.6.6. 13.6.7.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente/Rijksoverheid Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Derivatenportefeuille Overlopende activa Subtotaal vorderingen

13.7

Effecten

13.8

Liquide middelen TOTAAL


PASSIEF

13.9 13.9.1.

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

13.10 13.10.1. 13.10.2.

Voorzieningen Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

13.11 13.11.1. 13.11.2. 13.11.3.

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal langlopende schulden

13.12 13.12.1. 13.12.2. 13.12.3. 13.12.4. 13.12.5. 13.12.6. 13.12.7. 13.12.8. 13.12.9 13.12.10. 13.12.11.

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Ongerealiseerde resultaten intercompany Gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Onderhanden projecten Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Aflossingsverplichting langlopende leningen Derivaten portefeuille Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31–12-2012

31-12-2011

X € 1.000

X € 1.000

1.526.142 1.526.142

1.588.433 1.588.433

61.045 61.909 122.954

44.323 21.569 65.892

92.359 6.717.137 3.197 6.812.693

105.785 5.674.466 2.708 5.782.959

0 41.953 931 39.096 17.278 7.130 0 1.440 369.906 107.574 85.910 671.218

250.000 41.953 15.734 57.737 17.163 11.986 0 1.935 354.767 2.888.361 78.098 3.717.734

9.133.007

11.155.018


12. Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 2012 X € 1.000 13.13 13.13.1. 13.13.2. 13.13.3. 13.13.4. 13.13.5. 13.13.6. 13.13.7.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Gerealiseerde vrijval verkooprechten Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Subtotaal bedrijfsopbrengsten

13.14 13.14.1. 13.14.2.

2011 X € 1.000

510.908 43.518 674.270 15.833 4.594 13.858

484.621 41.120 -382 10.478 682 -2.935 13.489

1.262.981

547.073

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Dotatie/vrijval voorzieningen Overige bedrijfslasten

6.816 -4.689

6.643 42.254

204 53.372 7.922 10.119 96.025 19.447 165.726

204 55.721 7.451 10.745 110.660 -42.134 177.297

Subtotaal bedrijfslasten

354.942

368.841

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

908.039

178.232

13.15

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-280.923

-82.916

13.15.1 13.15.2. 13.15.3. 13.15.4. 13.15.5. 13.15.6.

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

2.098 10.994 4.620 -226.179 -449.713

16.553 2.366 -7.798 -165.361 -1.722.380

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

-31.064

-1.781.303

Resultaat deelnemingen na belasting Belastingen JAARRESULTAAT NA BELASTING

- 31.227 0 -62.291

-65.854 -28.754 -1.875.912

13.14.3. 13.14.4 13.14.5. 13.14.6. 13.14.7. 13.14.8. 13.14.9.

13.16 13.17


13. Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2012 Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld. Algemeen Transacties tussen verbonden partijen geschieden "at arm’s length base". Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen van waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de grondslagen van de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Vaste Activa 13.4 Financiële vaste activa 13.4.1 Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt de deelneming gewaardeerd op nihil. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van de deelneming wordt in mindering gebracht op de vordering dan wel wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het eigen vermogen op de passiefzijde van de balans opgenomen indien er garanties zijn afgegeven.

Deelneming

Vestia B.V.’s, Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam Overige deelnemingen (zie geconsolideerde balans) Totaal

Aandeel

Resultaat

Netto vermogens waarde 31-12-2012

Netto vermogens waarde 31-12-2011

100% 100%

0 0

16 5

16 5

100%

-15

2.395

2.410

100% 100%

1 -11.748

7 12.091

6 23.839

-2.743

389

3.132

-14.505

14.903

29.408


13.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2012 Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag VOM Delft B.V., Delft Ontwikkelcombinatie De Drie Notenboomen, Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Cité C.V., Rotterdam

2011

4.375 143 250 2.655 5.000

4.213 167 250 2.655 -

12.423

7.285

Vlottende activa 13.6.4. Vorderingen op groepsmaatschappijen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2012 Vestia BV’s, Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V.. Hoofddorp SGBB Projectenontwikkeling B.V.. Hoofddorp Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Flexwonen Holland B.V. , Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam

2011

3.554 28.291 5 26 116.643 11.203 5 20 76 533

3.047 15.281 24 137 136.833 11.378 20 62 900

160.356

167.682

13.9 Eigen Vermogen Het enkelvoudige eigen vermogen per 31-12-2012 wijkt af van het geconsolideerde eigen vermogen voor een bedrag van € 10 miljoen. Dit is veroorzaakt door het afwaarderen van de deelneming Verantwoord Wonen BV in de vennootschappelijke jaarrekening van Stichting Vestia. Derhalve is het enkelvoudig resultaat ook € 10 miljoen lager dan geconsolideerd. 2012 Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2011

1.588.433

3.464.345

-62.291

-1.875.912

1.526.142

1.588.433


13.10.1 Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2012 OHW B.V., Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam

2011

272 24.582 837 7.148 19 507 27.680

352 13.959 833 5.838 6 549 22.786

61.045

44.323

Alle entiteiten zijn een 100%-aandeel, met uitzondering van Cité CV, hierin heeft Vestia als beherend vennoot 35% kapitaalbelang. 13.12 Kortlopende schulden 13.12.2 Ongerealiseerde resultaten intercompany De post ‘Ongerealiseerde resultaten intercompany’ betreft de stand van de ontwikkelrechten die in 2003 verkocht zijn aan Verantwoord Wonen B.V., een 100% deelneming van Vestia, waarvan het bestuur gevoerd werd door het bestuur van Vestia. Tegenover deze ontwikkelrechten, stond een lening aan Verantwoord Wonen B.V. van hetzelfde bedrag op de balans bij Stichting Vestia. Door in- en externe ontwikkelingen in de financiële positie van Stichting Vestia wordt onderzocht wat de impact van de genomen besluiten in 2012 met betrekking tot het stopzetten van meerdere projecten is op de overeenkomst met Verantwoord Wonen B.V. In afwachting van de impact is de positie ten aanzien van de ontwikkelrechten “bevroren” in 2012. In de jaarrekening van 2013 zal de afwikkeling en impact van een en ander tot uitdrukking komen. Vooruitlopend hierop is in 2012 € 10 miljoen afgewaardeerd op de deelneming Verantwoord Wonen B.V.


13.16 Resultaat deelnemingen na belastingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2012 Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Vestia B.V.’s, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Kleifabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Ontwikkelingsmaatschappij Esse-Extra B.V., Nieuwerkerk a/d IJssel5 Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Diensten B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp Estrade Rotterdam B.V., Rotterdam6 Estrade Vastgoed B.V., Rotterdam7 Stadsherstel Rotterdam N.V., Rotterdam Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Overige deelnemingen (niet geconsolideerd) Stelselwijziging 2011

2011

-10.623 -288 -4 -15 -11.748 -942 -13 42 -4.894 1 -2.743 n.v.t.

-875 -474 -1.906 -4.654 -11 4.722 -8 -364 -3 -3 30 -14 -68 -564 -3.755 -57.907

-31.227

-65.854

5

Opgeheven in 2011 Opgeheven in 2011 7 Opgeheven in 2011 6


14. Gebeurtenissen na balansdatum Algemeen Om te kunnen voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Vestia een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking/stopzetten van de (nieuwe) investeringen. De kostenbesparingen voor de komende jaren zien onder meer toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestatie zal dit een negatieve impact hebben. Gerealiseerde verkopen In 2013 is een aantal verkopen gepland te passeren. In dit kader zijn te noemen:  Verkoop van bezit aan SSH en DUWO  Verkoop van een aantal zorgcomplexen De resultaten van deze verkopen zullen worden verwerkt in de jaarrekening 2013, indien de verkoop aktes in dat boekjaar zullen passeren. WOM Met Gemeente Den Haag en met goedkeuring van het CFV, is in 2013 een overeenkomst gesloten voor een WOM-constructie (Wijk Ontwikkelings Maatschappij). Hiertoe brengt Vestia een aantal woningen in tegen een vooraf vastgestelde waarde. Vestia wordt voor het totaal van deze waarden aandeelhouder in de WOM. Gemeente Den Haag brengt voor haar aandeel in de WOM liquide middelen in. De waarde waartegen Vestia de woningen inbrengt in de WOM is niet perse gelijk aan de boekwaarde op het moment van inbrengen. Het resultaat tussen de inbrengwaarde en de boekwaarde zal in de jaarrekening 2013 worden verantwoord. Vestia zal na een vooraf vastgestelde periode de woningen kopen van de WOM tegen een vooraf vastgestelde prijs. De verplichting die hieruit voortkomt heeft een waarde die niet perse gelijk is aan de marktwaarde op het moment van uitoefenen van deze afname. Ontbinding contract financieel directeur De ontslag procedure tegen de voormalig financieel directeur is in 2013 afgewikkeld. Het arbeidscontract is ontbonden door de kantonrechter. Deze heeft bepaald dat Vestia een vergoeding van € 100.000 aan de voormalig financieel directeur dient uit te keren. Dit zal in de jaarrekening 2013 worden verwerkt. Statutenwijziging In 2013 heeft Vestia na goedkeuring van de Raad van Commissarissen de statuten gewijzigd. De naam is gewijzigd van Stichting Vestia Groep, in Stichting Vestia; de secretaris Raad van Commissarissen is als functie komen te vervallen en de besluitvorming van het bestuur is aangepast. De nieuwe statuten zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Verkoop deelneming ‘De Drie Notenboomen’ In 2013 zijn de aandelen in ‘De Drie Notenboomen’ verpand aan een andere partij. Hiervoor zal jaarlijks een vergoeding worden ontvangen van € 120.000 gedurende vijf jaar, startend in 2013.


Faillissement ‘Aardwarmte VOF’ Aardwarmte VOF is een deelneming van Vestia die in 2013 failliet is verklaard. De liquidatie wordt in 2013 afgewikkeld. De curator heeft de deelnemende corporaties aansprakelijk gesteld voor het tekort in het faillissement. Verhuurdersheffing Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) worden geconfronteerd met een voorgenomen regeringsbeleid waarin onder meer de verhuurdersheffing een belangrijke beslag legt op de operationele kasstroom. Deze heffing voor alle verhuuders met meer dan 10 verhuureenheden loopt op naar € 1,7 miljard in 2017. Gelijktijdig met deze verhuurdersheffing is een verruiming van het huurbeleid afgekondigd. De basis blijft het Woning Waardering Stelsel met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op inkomen van de huurder. Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële kengetallen van Vestia. In de bedrijfswaarde van Vestia is de verhuurdersheffing conform de daarvoor geldende richtlijnen meegenomen, zie ook paragraaf 8.3.1./8.3.2. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze deze heffing effect heeft op de bedrijfswaarde. In de actualisatie van het verbeterplan worden deze ontwikkelingen meegenomen in de financiële doorrekeningen.


15. Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Omtrent de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies is statutair geen regeling vastgelegd. In lijn met het verleden en ingevolge artikel 362 lid 2 boek 2 titel 9 is de jaarrekening opgemaakt met in achtneming van de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies. Over 2012 bedraagt het geconsolideerde verlies € 52.291 (x 1.000). Dit verlies is op de overige reserves in mindering gebracht. Governance Per 1 februari 2012 is de tot dan toe fungerend bestuurder afgetreden en vervangen door twee interim bestuurders: De heer G. Erents, voorzitter; De heer J.J.M. Thielen. Beide bestuurders a.i. zijn tot 1 juli 2013 benoemd. Vanaf 1 juli 2013 is een definitief bestuur benoemd dat gevormd wordt door: De heer A.J.M. Schakenbos; Mevrouw W.F. de Mooij RA. Ook de samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2012 gewijzigd. Op 1 maart 2012 zijn de heren N.M. Dijkhuizen en S. Kolthek, beiden lid, afgetreden. Daarvoor in de plaats zijn de heren C.H. Teschmacher en H.H. Raué benoemd. De heer Raué treedt vanaf 1 mei 2012 op als voorzitter van de Raad; tot die datum trad de heer F.A. Molenaar op als voorzitter van de Raad. Op 15 augustus 2012 is mevrouw S. Baart afgetreden en zijn mevrouw M.P.M. Cooijmans en de heren J. van der Vlist en E.P. Bartlema benoemd. Met deze laatste benoemingen omvat de Raad vanaf 15 augustus 2012 zeven leden; tot die datum waren dat er nog vijf. Per 31 december 2012 zijn mevrouw A.C.M. Kaulingfreks en de heer F.A. Molenaar afgetreden. Op 1 maart 2013 is mevrouw A.E. de Groot benoemd en op 1 mei 2013 is de heer W. van der Toorn Vrijthoff benoemd als lid van de Raad. Het aantal leden van de Raad van Commissarissen komt daarmee weer op zeven. Juridische procedures Bij het ontstaan van Vestia's (voormalige) derivatenportefeuille is een aantal (rechts)personen betrokken geweest die hiervoor op verschillende wijze verantwoordelijkheid dragen. Vestia heeft tegen een aantal van hen procedures aanhangig gemaakt en beraadt zich voor het overige nog op de mogelijkheden haar schade op de diverse (rechts)personen te kunnen verhalen. Over de uitkomst van deze procedures en onderzoeken bestaat nog geen duidelijkheid. Al deze procedures en onderzoeken zijn nog niet afgerond.


Rotterdam , 29 november 2013

Rotterdam, 29 november 2013

Raad van Bestuur:

Raad van Commissarissen:

De heer A.J.M. Schakenbos Voorzitter

W.G. H.H. Raué, Voorzitter RvC

Mevrouw W.F. de Mooij RA Lid

W.G. E.P. Bartlema

W.G. M.P.M. Cooijmans

W.G. C.H. Teschmacher

W.G. J. van der Vlist

W.G. A.E. de Groot

W.G. W. van den Toorn Vrijthoff 84 Jaarrekening 2012 Stichting Vestia

16.Controle verklaring


Stichting Vestia Jaarrekening 2012

Recommend Documents