Stichting Vestia Jaarrekening 2013

Stichting Vestia Jaarrekening 2013

Inhoudsopgave 1

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 ...................................................................................... 8

2

Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2013 .......................................................................... 10

3

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013.............................................................................................. 11

4

Algemeen................................................................................................................................................. 12

5

4.1

Inleiding............................................................................................................................................ 12

4.2

Financiële continuïteit ...................................................................................................................... 12

4.2.1

Sanering................................................................................................................................... 12

4.2.2

Derivaten.................................................................................................................................. 12

4.2.3

Verbeterplan ............................................................................................................................ 14

4.2.4

Voortgang Verbeterplan........................................................................................................... 14

4.2.5

Risico’s..................................................................................................................................... 15

4.3

Grondslag voor het kasstroomoverzicht .......................................................................................... 16

4.4

Grondslagen voor consolidatie ........................................................................................................ 16

4.5

Stelselwijziging ................................................................................................................................ 17

4.6

Belastingen ...................................................................................................................................... 17

Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen.................................................................... 19 5.1

Algemeen......................................................................................................................................... 19

5.1.1

Verwerking verplichtingen........................................................................................................ 19

5.1.2

Financiële instrumenten........................................................................................................... 19

5.1.3

Classificatie vastgoed naar typologie ...................................................................................... 19

5.1.4

Kwalificatie sociaal vastgoed ................................................................................................... 20

5.2

Immateriële vaste activa .................................................................................................................. 20

5.2.1 5.3

Goodwill ................................................................................................................................... 20

Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen ............................................................................. 20

5.3.1

Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie ............................................. 20

5.3.2

Vastgoedbeleggingen .............................................................................................................. 21

5.4

Financiële vaste activa .................................................................................................................... 22

5.4.1

Deelnemingen.......................................................................................................................... 22

5.4.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ................................................. 22

5.4.3

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen .................................................................... 22

5.4.4

Overige effecten....................................................................................................................... 23

5.4.5

Te vorderen BWS subsidies .................................................................................................... 23

5.4.6

Overige vorderingen ................................................................................................................ 23

5.5

Voorraden ........................................................................................................................................ 23

5.5.1

Vastgoed bestemd voor verkoop ............................................................................................. 23

5.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop .................................................................... 23

5.5.3

Grondposities........................................................................................................................... 23

5.5.4

Overige voorraden ................................................................................................................... 23

5.6

Onderhanden projecten ................................................................................................................... 24

5.7

Vorderingen ..................................................................................................................................... 24

5.7.1

Overlopende activa .................................................................................................................. 24 2

Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

5.8

Liquide middelen.............................................................................................................................. 24

5.9

Eigen vermogen en voorzieningen .................................................................................................. 24

5.9.1

Overige reserves ..................................................................................................................... 24

5.9.2

Voorzieningen .......................................................................................................................... 24

5.9.3

Voorziening onrendabele investeringen .................................................................................. 24

5.9.4

Overige voorzieningen............................................................................................................. 24

5.10

5.10.1

Leningen, overheid en kredietinstellingen ............................................................................... 25

5.10.2

Waarborgsommen ................................................................................................................... 25

5.10.3

Overige schulden ..................................................................................................................... 25

5.11 6

Langlopende schulden..................................................................................................................... 25

Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 25

Grondslagen voor bepaling van het resultaat.......................................................................................... 27 6.1

Algemeen......................................................................................................................................... 27

6.1.1

Opbrengstverantwoording ....................................................................................................... 27

6.1.2

Projectopbrengsten en projectkosten ...................................................................................... 27

6.2

Bedrijfsopbrengsten......................................................................................................................... 28

6.2.1

Huren ....................................................................................................................................... 28

6.2.2

Opbrengsten service contracten.............................................................................................. 28

6.2.3

Overheidsbijdragen.................................................................................................................. 28

6.2.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ........................................................................... 28

6.2.5

Opbrengst verkoop nieuwbouw ............................................................................................... 28

6.2.6

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf ........................................................... 28

6.2.7

Overige bedrijfsopbrengsten.................................................................................................... 28

6.3

Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 28

6.3.1

Kostprijs verkoop nieuwbouw .................................................................................................. 28

6.3.2

Afschrijvingen (im)materiële activa .......................................................................................... 28

6.3.3

Overige waardeveranderingen ................................................................................................ 29

6.3.4

Erfpacht.................................................................................................................................... 29

6.3.5

Lonen, salarissen en sociale lasten......................................................................................... 29

6.3.6

Pensioenen .............................................................................................................................. 29

6.3.7

Onderhoudslasten ................................................................................................................... 30

6.3.8

Leefbaarheid ............................................................................................................................ 30

6.3.9

Lasten servicecontracten......................................................................................................... 30

6.3.10

Overige bedrijfslasten .............................................................................................................. 30

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 30

6.5

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten........................................ 30

6.6

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ............................................................................. 30

6.7

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten ....................................................... 30

6.8

Rentelasten en soortgelijke kosten.................................................................................................. 30

6.9

Baten en lasten van derivaten ......................................................................................................... 31

6.10

Resultaat deelnemingen .................................................................................................................. 31

6.11

Belastingen ...................................................................................................................................... 31

3 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

7

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling......................................... 32

8

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013......................................................... 33 8.1

(Im)materiële Vaste activa ............................................................................................................... 33

8.1.1 8.2

Materiële vaste activa ...................................................................................................................... 33

8.2.1 8.3

Goodwill ................................................................................................................................... 33 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie............................................... 33

Vastgoedbeleggingen ...................................................................................................................... 34

8.3.1

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging ................................... 34

8.3.2

Commercieel vastgoed in exploitatie ....................................................................................... 34

8.3.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ....................................................... 37

8.4

Financiële vaste activa .................................................................................................................... 37

8.4.1

Deelnemingen.......................................................................................................................... 37

8.4.2


8.4.3

Overige effecten....................................................................................................................... 39

8.4.4

BWS subsidies......................................................................................................................... 39

8.4.5


VLOTTENDE ACTIVA ................................................................................................................................. 40 8.5

Voorraden ........................................................................................................................................ 40

8.5.1

Vastgoed bestemd voor verkoop ............................................................................................. 40

8.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop .................................................................... 40

8.5.3

Grondposities........................................................................................................................... 40

8.5.4

Overige voorraden ................................................................................................................... 40

8.6

Vorderingen ..................................................................................................................................... 40

8.6.1

Huurdebiteuren ........................................................................................................................ 40

8.6.2

Gemeenten/Rijksoverheid ....................................................................................................... 40

8.6.3


8.6.4


8.6.5

Overlopende activa .................................................................................................................. 41

8.7

Liquide middelen.............................................................................................................................. 41

8.8

Eigen vermogen............................................................................................................................... 42

8.8.1 8.9

Overige reserves ..................................................................................................................... 42

Voorzieningen .................................................................................................................................. 42

8.9.1

Voorziening onrendabele investeringen .................................................................................. 42

8.9.2

Voorziening deelnemingen ...................................................................................................... 42

8.9.3

Overige voorzieningen............................................................................................................. 42

8.10

Langlopende schulden..................................................................................................................... 43

8.10.1

Leningen overheid ................................................................................................................... 48

8.10.2

Leningen kredietinstellingen .................................................................................................... 48

8.10.3

Waarborgsommen ................................................................................................................... 49

8.10.4


8.11

Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 49

8.11.1

Kredietinstellingen ................................................................................................................... 49


8.11.2

Gemeenten .............................................................................................................................. 49

8.11.3

Schulden aan leveranciers ...................................................................................................... 50

8.11.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen ....................................................................... 50

8.11.5


8.11.6

Onderhanden projecten ........................................................................................................... 50

8.11.7

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen .................................................... 50

8.11.8

Aflossingsverplichting langlopende leningen........................................................................... 50

8.11.9

Derivatenportefeuille ................................................................................................................ 51

8.11.10 9

Overlopende passiva ........................................................................................................... 51

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................ 52

10

Toelichting en specificatie winsten verliesrekening........................................................................... 54

10.1

Bedrijfsopbrengsten......................................................................................................................... 54

10.1.1

Huren ....................................................................................................................................... 54

10.1.2

Opbrengsten servicecontracten............................................................................................... 54

10.1.3

Overheidsbijdragen.................................................................................................................. 54

10.1.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ........................................................................... 54

10.1.5

Opbrengst verkoop nieuwbouw ............................................................................................... 54

10.1.6

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf ........................................................... 55

10.1.7

Overige bedrijfsopbrengsten.................................................................................................... 55

10.2

Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 55

10.2.1

Kostprijs verkoop nieuwbouw .................................................................................................. 55

10.2.2

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ................................................................................ 55

10.2.3

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille................ 55

10.2.4

Erfpacht.................................................................................................................................... 55

10.2.5

Lonen en salarissen................................................................................................................. 56

10.2.6

Sociale lasten........................................................................................................................... 57

10.2.7

Pensioenlasten ........................................................................................................................ 57

10.2.8

Onderhoudslasten ................................................................................................................... 58

10.2.9

Leefbaarheid ............................................................................................................................ 58

10.2.10

Lasten servicecontracten..................................................................................................... 58

10.2.11

Overige bedrijfslasten .......................................................................................................... 58

10.3

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 59

10.4

Financiële baten en lasten............................................................................................................... 59

10.4.1

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten ................................ 59

10.4.2

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten...................................................................... 59

10.4.3

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten ............................................... 60

10.4.4

Rentelasten en soortgelijke kosten.......................................................................................... 60

10.4.5

Baten en lasten van derivaten ................................................................................................. 60

10.5

Resultaat deelnemingen na belasting ............................................................................................. 61

10.6

Belastingen ...................................................................................................................................... 61

11

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ...................................................................................... 62

12

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013 ............................................................................. 64


13

Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2013 ............ 65

14

Gebeurtenissen na balansdatum......................................................................................................... 68

15

Overige gegevens................................................................................................................................ 69

16

Controleverklaring................................................................................................................................ 71



1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Balans na resultaatbestemming ACTIEF

31-12-2013 X € 1.000

31-12-2012 X € 1.000

0

380

59.903

68.226

6.369.571 1.080.981 16.732 7.467.284

6.895.057 1.042.671 98.033 8.035.761

271 4.519 1.997 384 403.115 410.286

389 4.768 9.570 913 638.270 653.910

Ref. VASTE ACTIVA 8.1 8.1.1

Immateriële vaste activa Goodwill

8.2 8.2.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie

8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

8.4 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4 8.4.5

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa VLOTTENDE ACTIVA

8.5 8.5.1 8.5.2 8.5.3 8.5.4

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden Subtotaal voorraden

8.477 4.214 60.040 12.514 85.245

18.336 9.249 65.079 6.153 98.817

8.6 8.6.1 8.6.2 8.6.3 8.6.4 8.6.5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten/Rijksoverheid Overige vorderingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overlopende activa Subtotaal vorderingen

9.735 36.640 21.246 4.401 8.411 80.433

6.734 40.679 45.880 36.435 15.283 145.011

8.7

Liquide middelen

51.509

105.415

8.154.660

9.107.520

TOTAAL


PASSIEF Ref. 8.8 8.8.1

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

8.9 8.9.1 8.9.2 8.9.3

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

8.10 8.10.1 8.10.2 8.10.3 8.10.4

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden Subtotaal langlopende schulden

8.11 8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4 8.11.5 8.11.6 8.11.7 8.11.8 8.11.9 8.11.10

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Onderhanden projecten Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Aflossingsverplichting langlopende leningen Derivatenportefeuille Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31-12-2013 X € 1.000

31-12-2012 X € 1.000

1.195.532 1.195.532

1.536.142 1.536.142

7.208 1.531 20.894 29.633

37.705 0 24.204 61.909

86.893 6.355.158 3.113 13.000 6.458.164

92.713 6.766.637 3.248 13.000 6.875.598

0 1.180 33.919 9.565 13.617 2.182 1.427 235.013 95.666 78.762 471.331

0 931 39.099 17.367 7.131 3.398 1.334 369.906 107.574 87.131 633.871

8.154.660

9.107.520


2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2013 2013 X € 1.000

Ref. 10.1 10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.1.5 10.1.6 10.1.7

10.2 10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.6 10.2.7 10.2.8 10.2.9 10.2.10 10.2.11

2012 X € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop nieuwbouw Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

535.629 42.122 0 -1.813 27.589 1.995 10.985

514.781 44.509 674.270 15.884 35.104 4.594 14.061

Subtotaal bedrijfsopbrengsten

616.507

1.303.203

BEDRIJFSLASTEN Kostprijs verkoop nieuwbouw Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

20.496 6.303 -6.380

33.309 6.731 16.054

269 51.453 6.736 8.925 103.240 3.088 43.727 83.282

259 53.372 7.922 10.119 96.450 2.991 44.406 140.035

Subtotaal bedrijfslasten

321.139

411.648

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

295.368

891.555

10.3

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-421.203

-280.923

10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.4.4 10.4.5

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

381 12.605 277 -238.296 11.908

2.098 15.908 4.620 -233.093 -449.713

Subtotaal financiële baten en lasten

-213.125

-660.180

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

-338.960

-49.548

Resultaat deelnemingen na belasting Belastingen

-1.650 0

-2.743 0

JAARRESULTAAT NA BELASTING

-340.610

-52.291

10.5 10.6


3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000)

2013

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorziening Waardeverandering uit financiële activa Mutatie financiële vaste activa Baten en lasten van derivaten Overige waardeveranderingen

2012 295.368

6.303 -32.276 277 234.905 11.908 -6.380

891.555

6.731 19.447 4.620 -635.464 2.172.206 16.054 214.737

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie kortlopende schulden Mutatie vorderingen Mutatie voorraad

-162.540 64.578 13.572

-238.296 0 12.605 -1.650

-700.038 0 481.856 0 0 2.098

7.850 20.000 -135 -437.299

MUTATIE GELDMIDDELEN

MUTATIE GELDMIDDELEN

-2.212.147 -1.670.124

157.304

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

LIQUIDE MIDDELEN 31 december 1 januari

-230.479 -1.989.919 10.994 -2.743

-77.171 -4.419 233.225 0 5.288 381

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Effecten Opgenomen leningen Waarborgsommen Aflossingen

-1.933.126 542.023

-227.341 198.374

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Investeringen in materiele vaste activa Investeringen in deelnemingen Desinvesteringen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Opbrengst vorderingen vaste activa en effecten

-3.062.749 1.108.712 20.911 -84.390 425.715

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES Betaalde rente Afkoop derivaten (collateral en overige kosten) Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten Resultaat uit deelneming

1.583.594

-216.084

84.698 2.478.825 532 -2.071.199 -409.584

492.856

-53.906

-1.393.352

51.509 105.415

105.415 1.498.767 -53.906

-1.393.352


4 Algemeen 4.1

Inleiding

Na een intensief 2012 waarin Vestia ternauwernood aan een faillissement ontsnapte, was ook 2013 onverminderd een intensief jaar. Ondanks de van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in 2012 ontvangen saneringssteun (ter grootte van vooreerst € 674 miljoen), had Vestia ultimo 2012 een zwakke vermogenspositie. De focus in 2013 lag volledig op de uitvoering van het verbeterplan. Belangrijke resultaten in dit kader zijn de verkoop van in het totaal 5.106 verhuureenheden en de reorganisatie van een organisatie met 15 min of meer zelfstandig opererende woonbedrijven en vier vakbedrijven naar het nieuwe centrale bedrijfsmodel met vier directies.

4.2

Financiële continuïteit

4.2.1 Sanering In het licht van de al genomen en nog te nemen maatregelen lijkt het voortbestaan van Vestia als zelfstandige woningcorporatie c.p. gewaarborgd. Het verbeterplan en de uitvoering daarvan spelen daarin een belangrijke rol. De jaarrekening is daarom opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. In de loop van 2011 is Vestia in ernstige financiële problemen gekomen door de ontwikkeling in de marktwaarde van de derivaten. De ontstane situatie noodzaakte in het najaar van 2011 tot een planmatige aanpak voor herstel. Een belangrijk onderdeel daarvan was de afbouw van de derivatenportefeuille met de daaraan verbonden risico's. In februari/maart 2012 is een forse reductie van risico's bereikt door het aflossen ineens en, onder borging van het WSW, opnieuw afsluiten van leningen voor een totaal van € 1,7 miljard met gelijktijdige overdracht van derivaten, de zogenaamde "doorzak" operatie. Op 18 respectievelijk 28 juni 2012 resulteerden vele intensieve onderhandelingen met de banken, waarbij ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het CFV waren betrokken in een afkoop van het overgrote deel van de derivatenportefeuille ineens voor € 1,94 miljard. Alleen met Credit Suisse kon nog niet tot overeenstemming worden gekomen. Daarnaast is een klein aantal derivaten met BNG niet beëindigd. De liquiditeitsrisico's met betrekking tot deze derivatenposities (bij negatieve marktwaarde ontwikkeling) zijn al wel uitgesloten. De reductie van de risico’s verbonden met de derivatenportefeuille heeft een omvangrijk beslag op de financiële middelen gelegd. Grootschalige verkoop, sterke beperking van investeringsprogramma’s, aanpassing van het huurbeleid en taakstellende ingrepen in de interne organisatie zijn nodig om dat omvangrijke beslag zo goed mogelijk op te kunnen vangen. Deze maatregelen zijn vastgelegd in het Verbeterplan. Daarnaast heeft Vestia op 19 juni 2012 een aanvraag voor saneringssteun ad € 733 miljoen bij het CFV ingediend. In die aanvraag was ook de afkoop van Credit Suisse begrepen. Op 7 augustus 2012 heeft het CFV besloten tot steunverlening voor een totaal ad € 674 miljoen. Indien tevens Credit Suisse dient te worden afgekocht, zou dit een aanvullend steunbesluit vergen. Alle (voor)genomen maatregelen zoals vastgelegd in het Verbeterplan dat in definitieve vorm op 5 september 2012 bij het CFV is ingediend, beogen Vestia toe te spitsen op de taken als volkshuisvester en toe te rusten op het leveren van prestaties in een optimale verhouding tot de prijs. Alle (voor)genomen maatregelen hebben ook ten doel de woningcorporatiesector maximaal te ontzien. Het Verbeterplan is nog niet goedgekeurd door CFV, omdat het mogelijk onvoldoende uitzicht geeft op duurzaam financieel herstel. Wel heeft het CFV Vestia gevraagd de herstelmaatregelen voortvarend ter hand te nemen. 4.2.2

Derivaten

Afwikkeling derivatenportefeuille In 2012 zijn alle liquiditeitsrisico’s (collateral verplichtingen) vanuit de derivatenportefeuille geëlimineerd. Hiertoe is een deel van de derivaten “doorgezakt” in bestaande leningen en het grootste deel van de portefeuille is in 2012 afgewikkeld. De verschuldigde afkoopsom ad € 1,94 miljard is opgebouwd uit overdracht van het reeds gestorte onderpand ad € 1,267 miljard vermeerderd met een cash betaling van Vestia ad € 101 miljoen. Het restant van de verplichting ad € 573 miljoen is door de tegenpartijen aan Vestia geleend in de vorm van een 10-jaars lening, die volgens de lening overeenkomsten vanaf 2014 in acht jaar afgelost zal worden. Inmiddels heeft (door het CFV) al gedeeltelijke vervroegde aflossing plaatsgevonden, waardoor nog € 372 miljoen uitstaat onder deze leningen. Deze leningen, worden in de vorm van saneringssteun door het CFV rechtstreeks aan de derivaatbanken betaald. Tevens wordt de jaarlijkse rente 12 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

die verbonden is aan deze leningen door het CFV betaald aan de derivaatbanken. Vestia is juridisch wel geldnemer van de lening, maar heeft tegelijkertijd vorderingen op het CFV ter grootte van de leningen vermeerderd met rente. De aflossing van de leningen verstrekt door de derivaatbanken en de vorderingen op het CFV hebben hetzelfde betaalschema. Daarnaast valt ook bovengenoemde cash betaling van € 101 miljoen in het kader van de afkoop onder de saneringssteun en zal in drie tranches door het CFV aan Vestia worden terugbetaald. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost ‘overige vorderingen’ onder de financiële vaste activa. Met Credit Suisse heeft Vestia nog geen overeenstemming kunnen bereiken over de financiële verplichting uit hoofde van het sluiten van de derivatenpositie met deze tegenpartij. Credit Suisse heeft de positie eenzijdig afgewikkeld in de zomer van 2012. Inzake deze afwikkeling is Vestia in een juridische procedure verwikkeld met Credit Suisse. Verantwoording derivaten op basis van beleidsregels gebruik financiële derivaten door Toegelaten Instellingen volkshuisvesting Per 31 december 2013 heeft Vestia een derivatenpositie in haar portefeuille voor een nominale waarde van € 95 miljoen, dit betreft plain vanilla payer swaps. Zie de toelichting op de balanspost ‘derivatenportefeuille’. Daarnaast heeft Vestia nog in leningen opgenomen derivaten (embedded derivaten). Interne organisatie Ten aanzien van de interne organisatie rondom derivaten en treasury zijn in 2012 en 2013 maatregelen genomen om interne controle, risico’s en toezicht beter te beheersen. Deze maatregelen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden samengevat: Het beleid betreffende derivaten is aangescherpt en ter voorkoming van Vestia’s faillissement is de risicovolle derivatenportefeuille afgebouwd. Dit heeft geleid tot de “doorzak” operatie en in juni 2012 tot de afkoop van nagenoeg de gehele resterende derivatenportefeuille. Sindsdien resten plain vanilla payer swaps en embedded derivaten. Ook is sinds 2012 een begin gemaakt met de herziening van de governance-structuur rondom het gebruik van derivaten. Dit heeft in 2013 haar beslag gekregen in de vaststelling en goedkeuring van een geheel nieuw treasurystatuut. Ook is in 2012 de interne treasury functie aangevuld met externe expertise in de vorm van het mandateren van Cardano (externe ondersteuning) voor onder meer risico management en front office werkzaamheden. Bij de vernieuwing van de Raad van Commissarissen in 2012 is financiële kennis en expertise aangetrokken en daarmee in het toezicht meer geborgd. Beleidsregels Voor wat betreft de beleidsregels ten aanzien van derivaten merkt Vestia op dat:  het vóór inwerkingtreding van de beleidsregels afgesloten raamcontract toezicht belemmerende bepalingen bevat;  de resterende derivatenpositie bestond vóór inwerkingtreding van de beleidsregels;  de resterende derivaten zijn aangetrokken onder het reeds bestaande raamcontract;  de portefeuille uitsluitend payer swaps bevat, zijn gedenomineerd in euro’s met als tegenpartij een financiële instelling met een AAA/Aaa rating;  er sinds inwerkingtreding van de beleidsregels geen nieuwe derivatencontracten zijn afsloten door Vestia;  er geen specifieke classificering bestaat van Vestia door haar tegenpartij;  er geen sprake is van een micro-hedge, i.e. een directe koppeling tussen (een) lening(en) en een derivaat;  de resterende payer swaps van Vestia in het algemeen een (zeer) lange looptijd hebben. Liquiditeitsbuffer Gegeven het feit dat er na het beëindigen in juni 2012 van het overgrote deel van de derivatenportefeuille geen CSA en evenmin break clauses tussen Vestia en haar bank zijn overeengekomen, bestaat er voor Vestia geen liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten ultimo 2013. Derhalve wordt geen liquiditeitsbuffer aangehouden.


Toezicht belemmerende bepalingen In navolging van de correspondentie van het CFV d.d. 10 juli 2013 is Vestia in overleg getreden met haar tegenpartij aangaande het doorhalen van de toezicht belemmerde bepalingen. Dit heeft niet geleid tot het gewenste resultaat. Vestia heeft in februari 2014 een plan van aanpak ingediend bij het CFV. In dit plan heeft het bestuur aangegeven dat het voornemens is de derivaten te unwinden, maar dat, gezien de huidige omstandigheden op de kapitaalmarkt en de vermogens- en schuldpositie van Vestia, daarvoor gunstiger omstandigheden worden afgewacht. 4.2.3 Verbeterplan In 2011 is een verbeterplan opgesteld om de ontstane situatie het hoofd te kunnen bieden. Dit verbeterplan is in 2012 geactualiseerd (definitieve versie; 5 september 2012) naar aanleiding van de ontwikkelingen in de derivatenportefeuille, het saneringsbesluit en de voortgang van de verkopen. Het verbeterplan is nog niet goedgekeurd door het CFV, omdat het mogelijk onvoldoende uitzicht geeft op duurzaam financieel herstel. Wel heeft het CFV Vestia gevraagd de herstelmaatregelen voortvarend ter hand te nemen. Met het CFV is op regelmatige basis overleg over de voortgang van het verbeterplan, tevens zijn de bestuurlijke rapportages gericht op de status van het verbeterplan. Medio 2013 heeft er een evaluatie van het verbeterplan plaatsgevonden en is het plan wederom geactualiseerd naar aanleiding van relevante ontwikkelingen, met name in de realisatie van de verkopen en de sanering in project ontwikkeling. Het bestuur concludeert dat de voortgang van het Verbeterplan na het eerste jaar op schema ligt. Begin 2014 is de evaluatie van het eerste hersteljaar door CFV beoordeeld. CFV concludeert dat: “Vestia de afgelopen periode met grote voortvarendheid en inzet uitvoering heeft gegeven aan de herstelmaatregelen zoals benoemd in het verbeterplan. Het verkopen van bezit en het naar beneden bijstellen van het investeringsvolume heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het verbeteren van de liquiditeitspositie. Ook is een forse reorganisatie doorgevoerd en ligt Vestia in kwantitatieve zin voor op het terugbrengen van het aantal personeelsleden ten opzichte van de prognoses in het verbeterplan. (…) Om te komen tot duurzaam financieel herstel op termijn biedt de huidig ingezette koers uit het verbeterplan een goede basis, maar aanvulling en aanscherping van de maatregelen is noodzakelijk.” Om te komen tot een goedgekeurd verbeterplan is een gezamenlijk traject gestart van Vestia, CFV, WSW, de Inspectie Leefomgeving en Transport (Inspectie) en het ministerie van BZK. In dit traject wordt gezamenlijk naar verschillende varianten gekeken om tot een optimaal vervolg op het saneringstraject bij Vestia te komen. 4.2.4 Voortgang Verbeterplan Het verbeterplan is er op gericht om het vermogen van Vestia te versterken en kent een doorlooptijd van 10 jaar. De activiteiten in het verbeterplan zijn gericht op:  Reorganisatie naar een nieuwe ingekrompen organisatie  Afbouw van de projectenportefeuille  Verhogen van de huurinkomsten en inkomsten uit verkopen Reorganisatie De focus hierbij is gericht op het creëren van een nieuwe Vestia-organisatie die in staat dient te zijn de opgaven in het verbeterplan op een professionele wijze te realiseren. Hoofdpunten hierbij zijn:  een nieuwe organisatiestructuur met vier functioneel ingerichte directies  verbetering van de governancestructuur door het instellen van een stafafdeling interne beheersing  reduceren van de personeelsformatie  creëren van een professioneel verkoopapparaat In de eerste helft van 2013 zijn de voorbereidingen voor de reorganisatie getroffen. Onderdeel daarvan was een uitgebreide ronde langs het personeel en een intensief overlegtraject met de Ondernemingsraad. Vervolgens zijn medewerkers herplaatst en op 10 juni 2013, in één weekend, is de nieuwe organisatie van start gegaan. De reorganisatie is gepaard gegaan met een aantal aanloopproblemen en een terugslag in de dienstverlening. Inmiddels zijn de meeste aanloopproblemen opgelost dan wel tot een aanvaardbaar niveau gereduceerd.


Afbouw van de projectenportefeuille In 2012 was al de grootste slag geslagen met de afbouw van projecten. In 2013 zijn met name met de gemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer nadere afspraken gemaakt. Met een aantal bouwbedrijven en projectontwikkelaars zijn vaststellingsovereenkomsten gesloten over de projectenportefeuille. Het aantal schadeclaims is hierdoor tot een minimum beperkt gebleven. Verhogen van de huurinkomsten en de inkomsten uit verkopen Vanaf 2013 worden de huren bij mutatie geharmoniseerd tot gemiddeld 94% van maximaal redelijk. Voorheen was dat 87%. De realisatie in 2013 kwam uit op 92%. Volgens het Verbeterplan moeten in 10 jaar 16.000 woningen worden verkocht. In 2013 zijn 652 woningen aan particulieren verkocht en 2.793 VHE complexgewijs voor een totale omzet van bijna € 248 miljoen. 4.2.5 Risico’s Risicoprofiel en risicomanagement De risico’s verbonden met onder andere algemene politiek, vastgoed projectontwikkeling, grondkosten, de waarde van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten (inclusief derivaten) en salariskosten worden beoordeeld in de begrotingsbespreking op centraal- en toezichthoudend niveau. Mede ten gevolge van het zijn van saneringscorporatie is er in 2013 een ander risicobeleid en -beheersing ingezet. Dit zal in 2014 en latere jaren een verdere uitwerking krijgen. Marktrisico Marktrisico’s zijn risico’s die voortkomen uit ontwikkelingen in de markt. Het belangrijkste risico is de situatie op de woningmarkt met een ingezakte vraag en dalende verkoopprijzen. Enerzijds leidt dit tot een (nietgerealiseerde) waardedaling van het bezit. Anderzijds brengt dit risico’s met zich mee voor het halen van de verkoopdoelstellingen van het verbeterplan. Risico’s ten aanzien van het zorg onroerend goed Vestia heeft een forse portefeuille in zorg onroerend goed (€ 330 miljoen). De waarde van dit zorg onroerend goed is onderhevig aan risico’s als gevolg van veroudering en wijzigende weten regelgeving in bijvoorbeeld de AWBZ (scheiden van wonen en zorg). De wijzigingen hieromtrent leiden tot huuropzeggingen, verzoeken om huurverlaging en investeringsverzoeken. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de marktwaarde van het zorgvastgoed. Er zijn interne processen ingericht en in gang gezet om deze risico’s zo veel als mogelijk te inventariseren, te mitigeren en zo nauwkeurig mogelijk te waarderen. Door interne analyses, taxaties door onafhankelijke derden en bestuurlijke afwegingen zijn de risico’s zoals deze op het moment van vaststellen van deze jaarrekening bekend waren, meegenomen in de waardering van dit type vastgoed. Desalniettemin bestaat het risico dat de waarde van het zorg onroerend goed aan verandering onderhevig is en zal wijzigen, anders dan op basis van reguliere marktwaarde veranderingen. Valutarisico Vestia voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Vestia loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (op basisrente leningen uitsluitend opslagrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Vestia risico ten aanzien van toekomstige rentelasten en kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt Vestia risico over de toekomstige renteaanpassingen. Met name de zeer langlopende leningen kennen meerdere rente herzieningsmomenten. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Vestia aan haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Vestia heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. Daarnaast stelt Vestia een periodieke liquiditeitsplanning op om op de liquiditeiten te sturen. 15 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

Herfinancieringen van leningen die afgelost moeten worden voor 2014 zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw tot een maximum van € 107 miljoen. Margin call Vestia heeft ultimo 2013 resterend een embedded- en een losse derivatenportefeuille. Beide kennen geen margin call verplichtingen en break clauses waarmee er geen liquiditeitsrisico’s zijn vanuit de resterende derivaten.

4.3

Grondslag voor het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan twaalf maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

4.4

Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening bevat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of van beleidsbepalende invloed sprake is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Participaties die worden aangehouden om te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De specificatie van de in de consolidatie betrokken entiteiten, alle met een 100%-aandeel tenzij anders vermeld, luidt als volgt: Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoedexploitatie B.V., hoofddorp Kennis en Energie B.V., Rotterdam Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Cité CV, Rotterdam; als beherend vennoot (35% kapitaalbelang) Vestia Monumenten BV is een 100% dochter van Vestia Holding BV. Vestia OHW BV neemt voor 16,67% deel in Aardwarmte Den Haag VOF. Zowel Vestia OHW BV als Aardwarmte Den Haag VOF verkeren sinds 27 augustus 2013 in staat van faillissement. Inmiddels is een besluit genomen tot ontbinding van de 16 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

vennootschappen SGBB Projectontwikkeling BV en Flexwonen Holland BV. In 2013 vond vereffening van de vennootschappen plaats. Voor SGBB Vastgoedexploitatie BV is ook een ontbindingsbesluit genomen. Het hierin opgenomen vastgoed moet echter nog worden overgedragen. Voor de groepsmaatschappij Verantwoord Wonen wordt een zogenaamde instemmingsverklaring en aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2: 403 BW afgegeven. Voor verbindingen die niet in de consolidatie zijn betrokken, wordt verwezen naar de “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultatenrekening”, in het bijzonder bij de post “Financiële vaste activa”. De specificatie is opgenomen in de toelichting op de balans. Het betreft hier de volgende deelnemingen: Hofbogen B.V., Rotterdam, 50,00% Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam, 33,33% VOM Delft B.V., Delft, 50% Cruiseport The Haque Holland B.V., Den Haag, 33,33% Ontwikkelingscombinatie Leijenburg B.V., Den Haag, 50,00% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., Rotterdam, 0,24% Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Den Haag, 1,00% Stichting Woonlocaties Den Haag, Den Haag, 22,20% Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33% N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60% V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54% Stichting Beheer Blokken 2, 3 en 4 Brouwerspoort te Veenendaal Stichting De Glazen Lift In 2013 hebben de aandeelhouders van Cruiseport The Haque Holland BV besloten de onderneming te ontbinden. De vereffening moet nog worden afgerond. De vereffening van Stichting Erea heeft in 2013 plaatsgehad.

4.5

Stelselwijziging

In het verslagjaar 2013 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van toepassing van RJ 271. Dit betekent met name dat met ingang van boekjaar 2013 personeelsvoorzieningen (jubileum en loopbaanontwikkeling) in de balans zijn opgenomen. De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar 2012 zijn niet herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen, waardoor de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het resultaat 2013 is verwerkt. Herrekening van de vergelijkende cijfers is namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herrekening in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 140 ‘Stelselwijzigingen’ achterwege is gelaten. Het effect van de stelselwijziging op het resultaat en vermogen kan derhalve niet worden bepaald.

4.6

Belastingen

Medio 2013 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst inzake de aangifte VPB 2008 van afgerond € 87,4 miljoen negatief als fiscaal resultaat. Ook de in deze aangifte opgenomen openingsbalans 2008 is goed bevonden. De uitgangspunten die daarbij door Vestia zijn ingenomen, zijn door de Belastingdienst geaccepteerd. Door de gebeurtenissen na 2008 (verlies op derivaten) heeft Vestia besloten tegen de aanslag 2008 alsnog bezwaar te maken. Vestia wil de herinvesteringsreserve die in deze aangifte is opgevoerd, niet meer toepassen. De aangifte komt dan uit op een fiscaal resultaat van afgerond € 66,6 miljoen negatief. De aangifte over het jaar 2009 is inmiddels gereed en geeft een fiscaal resultaat van € 6,6 miljoen negatief. De aangiften over de jaren na 2009 zijn in voorbereiding. In het kader van de beoordeling van de fiscale positie over het jaar 2013 wordt voor de bepaling van het potentieel te verrekenen verlies uit de jaren 2008 tot en met 2012 uitgegaan van de bedragen die voortvloeien uit de over die jaren opgestelde aangiften en ten behoeve van de jaarrekening opgestelde fiscale posities. Uitgaande van deze bedragen betekent dit dat ultimo 2012 er een verrekenbaar verlies resulteert van afgerond € 156 miljoen. Dit betreft het verlies van de fiscale eenheid Vestia. Voorvoegingsverliezen of voorfusieverliezen zijn in dit getal niet opgenomen. 17 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

In 2012 zijn vrijwel alle resterende derivaten afgekocht. De hieruit voortvloeiende last is fiscaal niet in een keer genomen, doch wordt geamortiseerd gedurende de gemiddelde looptijd van de derivatenportefeuille. Het is op dit moment nog onzeker in hoeverre de Belastingdienst dit standpunt zal volgen. Indien de amortisatie door de belastingdienst wordt geaccepteerd, zal er in 2013 een negatieve aangifte volgen van afgerond € 93,6 miljoen negatief. Vestia heeft in de jaarrekening 2013 geen belastinglast of -bate opgenomen. Vestia stelt zich op het standpunt dat gezien de verwachte verliezen uit hoofde van de jaren tot en met 2013 en de komende jaren, bij amortisatie gedurende de looptijd, zodanig is, dat in de verrekentermijn er een uiterst geringe kans is op verrekening van de fiscale verliezen met toekomstige fiscale winsten. Vestia heeft daarom een mogelijke actieve latentie gewaardeerd op nihil. Daarnaast is sprake van mogelijke latente belastingverplichtingen uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van jaarrekeningposten. Vestia heeft de verwachting dat realisatie zodanig ver in de tijd ligt, dat een waardering op contante waarde van deze latente verplichtingen tendeert naar nihil. Zodra bekend is of de Belastingdienst de door Vestia gekozen methode accepteert, zal een inschatting kunnen worden gemaakt over mogelijke verrekenbare termijnen en hoe lang er nog een mogelijk fiscaal verlies is te verwachten.


5 Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen 5.1

Algemeen

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt toepassing van Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele specifieke uitzonderingen. De geconsolideerde jaarrekening 2013 is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (aangepast 2011). De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle cijfermatige opstellingen luiden in duizendtallen tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. Voor een verdere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.2. 5.1.1 Verwerking verplichtingen Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord die “intern geformaliseerd” en “extern gecommuniceerd” zijn. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s van een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip dat niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. 5.1.2 Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten vorderingen en schulden, al dan niet op lange termijn, effecten en liquide middelen. Derivaten (inclusief embedded derivaten) worden als een afzonderlijke categorie van financiële instrumenten beschouwd. In het algemeen geldt dat financiële instrumenten bij de eerste opname worden verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Indien geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor het risico op oninbaarheid. Derivaten, afgeleide financiële instrumenten, hebben vooreerst ten doel de risico’s die met financieringslasten zijn verbonden te beheersen. De eerste waardering van de derivaten geschiedt tegen de reële waarde. Door ontwikkelingen nadien verkrijgen derivaten een marktwaarde. Afhankelijk van de vraag of sprake is van hedging wordt deze marktwaarde opgenomen in de balans. De derivatenportefeuille van Vestia vormt geen perfecte hedge met variabel rentende leningen. Zolang de derivatenpositie niet is afgewikkeld komt de positie bij een negatieve marktwaarde onder de schulden op korte termijn tot uitdrukking. Bij een positieve marktwaarde geschiedt opname onder de vorderingen op korte termijn. In de winsten verliesrekening komen de mutaties in de waarde als waardeverandering onder de financiële baten en lasten tot uitdrukking. Indien de derivaten deel uitmaken van de leningovereenkomst (“embedded derivaten”) worden deze niet apart gewaardeerd, en niet in de balans opgenomen. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.11. 5.1.3 Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. 19 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens ligt voor 2014 op € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. 5.1.4 Kwalificatie sociaal vastgoed Vestia richt zich met haar beleid op het behalen van een optimaal rendement uit haar vastgoed. Dit streven is door de actuele situatie alleen nog maar versterkt. Het kan niet anders dan dat daarbij ook voor het sociaal vastgoed naar een optimale verhouding tussen prijs en prestatie wordt gezocht. Het beleid is steeds meer gericht op het behalen van financieel rendement om zodoende de volkshuisvestelijke doelen te kunnen realiseren. Dat komt onder andere tot uitdrukking in het huurbeleid, minimaal te behalen bedrijfsresultaat (inclusief verkopen), minimale solvabiliteit en investeringsbeleid. Het jaar 2013 was het eerste volledige jaar dat Vestia gewerkt heeft met het verbeterplan en het daaruit voortvloeiende vastgoedbeleid. Hierbij ligt de focus op:  Een huurbeleid waarbij de woninghuur bij mutatie uiteindelijk naar 94% van de maximaal redelijke huurprijs wordt opgetrokken. Hierbij staat een passende prijs-/prestatieverhouding voorop. Overigens geschiedt aftopping op de huurtoeslaggrens indien daartoe volkshuisvestelijk aanleiding bestaat.  Actief optreden bij aanpak van scheefwonen. Dat betekent dat in die gevallen de huurverhoging zal worden gemaximaliseerd naar dat wat mogelijk is.  Een actief verkoopbeleid dat zich in eerste instantie voor particulieren richt op de verkoop van eengezinswoningen, maar we denken ook aan het uitponden van appartementencomplexen. Daarnaast is het voornemen om complexgewijs te verkopen aan collega corporaties, zorginstellingen of beleggers. In de meerjarenbegroting 2014-2022 houden we hier rekening mee.  Regionale concentratie van maatschappelijk vastgoed in gebieden met veel eigen sociaal vastgoed in exploitatie. Voor het overige geldt een maximaal rendement, hetgeen ook verkoop kan betekenen.  Een maximaal rendement inzake het commercieel vastgoed. Indien verkoop daar meer toe bijdraagt, heeft verkoop de voorkeur.  Waarde creatie van het door te exploiteren vastgoed hetgeen ook tot uitdrukking komt in de nagestreefde prijs-/prestatieverhouding. In het licht van het hiervoor geschetste beleid kwalificeert Vestia ook haar sociaal vastgoed als vastgoedbelegging.

5.2

Immateriële vaste activa

5.2.1 Goodwill Onder goodwill wordt verstaan het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de netto vermogenswaarde van verworven deelnemingen. Goodwill wordt geactiveerd en lineair in een periode van 5 jaar afgeschreven. Voor zover op de balansdatum duurzame waardeverminderingen betrouwbaar kunnen worden ingeschat, geschiedt afboeking ineens.

5.3

Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

5.3.1 Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen en waardeverminderingsverliezen. Daarbij worden de volgende afschrijvingstermijnen in acht genomen: - Kantoorgebouwen 40 jaar - Investeringen in kantoorgebouwen 10-25 jaar 20 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

-

Vervoermiddelen Kantoorinventaris Automatisering (Kantoor)machines

5 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar

Kosten van herstel en groot-onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht, tenzij groot onderhoud van kantoorgebouwen leidt tot levensduurverlenging. In dat geval worden de kosten van het groot onderhoud geactiveerd. Bij vervoermiddelen is gerekend met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. 5.3.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor huur. Waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Vestia waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop een toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van een complex worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzondere waardevermindering, te zijn gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (DAEB bezit). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens lag voor 2013 op € 681,02. Het sociaal vastgoed in exploitatie waardeert Vestia tegen de actuele waarde. Voor het bepalen van de actuele waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waarde begrip marktwaarde in verhuurde staat. Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek, berekend met behulp van een taxatiemanagementsysteem. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige aannames (ook na de contractuele verplichtingen) en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald middels een Netto Contante Waarde berekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, met behulp van een taxatiemanagementsysteem. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Het inschatten van de opbrengsten en kosten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex wordt verhuurd gedurende de volledige DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat alle leegkomende woningen binnen een complex worden verkocht. 21 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

Voor de opbrengsten is in eerste instantie uitgegaan van de huidige huurprijs, waarbij in het scenario van doorexploiteren bij mutatie de verhuureenheid geharmoniseerd wordt naar de markthuur en bij het uitpondscenario de eenheid bij mutatie wordt verkocht tegen een ingeschatte leegwaarde. De mutatiegraad wordt mede bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden. De kosten zijn afgeleid vanuit de Vastgoed Taxatiewijzer voor exploitatiekosten en geven de minimaal noodzakelijke kosten weer om de eenheid in stand te houden tegen marktconforme exploitatiekosten. Per complex wordt uiteindelijk de meest waarschijnlijke prijs, in beginsel het scenario met de hoogste uitkomst, gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. De waarde mutaties van het sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winsten verliesrekening gebracht onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Over het sociaal vastgoed wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie onderscheidt zich naar woningen met een maandhuur hoger dan € 681,02 (huurtoeslag grens), bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk onroerend goed) en het overige commerciële vastgoed in exploitatie (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt samengesteld op dezelfde werkwijze als sociaal vastgoed in exploitatie. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft de investeringskosten van complexen (huurwoningen) in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, waarop in mindering worden gebracht de ontvangen, dan wel toegezegde, subsidies, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering naar eventueel lagere marktwaarde. Rentetoerekening vindt plaats gedurende de bouwperiode tegen 3%. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de geprognosticeerde stichtingskosten en de actuele waarde van de kasstroom genererende eenheid betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering per saldo hoger is dan de actuele waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het resterende deel een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

5.4

Financiële vaste activa

5.4.1 Deelnemingen Deelnemingen waarbij sprake is van invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op basis van zichtbaar eigen vermogen op basis van de meest recente jaarrekening. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen zoals die door Stichting Vestia worden gehanteerd. Indien daartoe onvoldoende informatie voorhanden is, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen zoals die door die deelneming worden gehanteerd. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt die deelneming op nihil gewaardeerd. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van die deelneming wordt eerstens in mindering gebracht op de mogelijke vordering die op die deelneming bestaat. Mocht zo’n vordering niet toereikend zijn, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen kostprijs of duurzaam lagere waarde. 5.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden gewaardeerd op de nominale waarde, zo nodig verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. 5.4.3 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen 22 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en mogelijkheden tot verrekening kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake maatschappijen waarin wordt deelgenomen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Zie paragraaf 4.6. 5.4.4 Overige effecten De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Overige beleggingen (deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde. 5.4.5 Te vorderen BWS subsidies De vorderingen uit hoofde van het Besluit Woning gebonden Subsidies zijn gewaardeerd op de nominale waarde en worden jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen. 5.4.6 Overige vorderingen De overige vorderingen worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

5.5

Voorraden

5.5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraden gereed product (onverkochte koopwoningen in ontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. 5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte koopwoningen uit projectontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de externe direct toerekenbare kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. Voor zover het eigen bedrijf bemoeienis heeft met projecten, worden de daarmee gemoeide lasten geactiveerd, i.c. toegerekend aan projecten in ontwikkeling. 5.5.3 Grondposities Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere opbrengstwaarde. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie / onderhanden projecten en worden vanaf dat moment de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering direct ten laste van het resultaat gebracht. 5.5.4 Overige voorraden Waardering van voorraden gronden hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.


5.6

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen en verwerkte verliezen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

5.7

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De vorderingen hebben allen een looptijd korter dan een jaar. 5.7.1 Overlopende activa Overlopende activa worden gewaardeerd op de nominale waarde.

5.8

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan ter vrije beschikking van de stichting, voor zover niet anders vermeld.

5.9

Eigen vermogen en voorzieningen

5.9.1 Overige reserves Het eigen vermogen concentreert zich in de overige reserve. Het resultaat van het laatst verstreken jaar is in het saldo verwerkt. 5.9.2 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte betrouwbaar kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.9.3 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 5.9.4 Overige voorzieningen Voor zover verplichtingen als waarschijnlijk of vaststaand worden beschouwd maar omvang of tijdstip nog onzeker zijn, wordt een voorziening opgenomen. Als grondslag is genomen de beste inschatting die hiervan kan worden gemaakt. Onder de overige voorzieningen is een voorziening opgenomen voor reorganisatiekosten die in het kader van het verbeterplan zijn gepland en waarvan de verplichtingen vast staan of als vaststaand worden beschouwd. Tevens is onder overige voorzieningen een beste inschatting voor juridische kosten opgenomen in het kader van alle lopende procedures waartoe Vestia feitelijk verplicht is (zie hoofdstuk 9 en hoofdstuk 14).


Voorzieningen voor langlopende personeelsbeloningen zijn die welke deel uitmaken van het beloningspakket (CAO), namelijk jubilea en loopbaanontwikkelingsbudget (LOB), deze hebben een langlopend karakter. De netto-verplichting voor deze personeelsbeloningen, is het bedrag van de toekomstige uitkering die werknemers in ruil voor hun diensten hebben verdiend in de huidige en vorige verslagperioden. De verplichting wordt berekend op vergelijkbare wijze als bij toegezegdepensioenregelingen (uitgangspunten: salarisverhoging 2,25%, disconteringsvoet 5,25%, sterftetabel 20042009 en leeftijdsafhankelijke blijfkans 95-100%). Actuariële winsten en verliezen op overige langlopende personeelsbeloningen worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt.

5.10 Langlopende schulden Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. 5.10.1 Leningen, overheid en kredietinstellingen Leningen, zowel van de overheid als van kredietinstellingen, worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde; doorgaans is dat gelijk aan de kostprijs. Na eerste verwerking is sprake van waardering tegen de geamortiseerde kostprijs; eventueel agio of disagio is in de waardering betrokken. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.10.2 Waarborgsommen Waarborgsommen hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsmatig onroerend goed. Terugbetaling geschiedt eerst bij beëindiging van het huurcontract, na verrekening van eventuele huurachterstanden en/of herstelkosten. Waarborgsommen worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.10.3 Overige schulden De overige schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.

5.11 Kortlopende schulden Indien geen sprake is van hedge-accounting worden derivaten gewaardeerd op reële waarde (is marktwaarde); voor zover de marktwaarde positief is, geschiedt opname onder de vlottende activa en voor zover de marktwaarde negatief is, geschiedt opname onder kortlopende schulden. Embedded derivaten In leningen besloten derivaten werden tot en met het boekjaar 2012 niet afgesplitst en niet separaat verantwoord in de balans. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen werd meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. Zie ook paragraaf 4.2.2. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De wijziging leidt ertoe dat in een aantal gevallen waardedalingen en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten eerder verwerkt worden in de balans en winsten-verliesrekening. Toepassing van deze herziene richtlijn is verplicht vanaf boekjaar 2014, maar wordt sterk aanbevolen vanaf boekjaar 2013. Embedded derivaten dienen in deze nieuwe Richtlijn altijd afgescheiden te worden van het basiscontract ongeacht de gekozen waarderingsgrondslag van derivaten - indien wordt voldaan aan de geldende criteria voor het afscheiden van derivaten:  Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;  Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat;  Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.


In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827 eerstgenoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn.  Indien nauw verbonden: geen afzonderlijke waardering in de balans;  Indien niet nauw verbonden: wel afzonderlijke waardering in de balans. Op dit moment ontbreekt het binnen de RJ 290 aan voldoende guidance met betrekking tot de toetsing van het begrip closely related. Mogelijk zal in de loop van 2014 een nadere onderbouwing en voorbeelden hierover worden gepubliceerd. Op grond hiervan is besloten de herziene RJ 290 (2013) nog niet toe te passen voor boekjaar 2013. Dit betekent dat vooralsnog alle embedded derivaten niet in de balans worden verwerkt, maar slechts worden toegelicht (‘off balance’). Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 zal Vestia wederom toetsen of de embedded derivaten voldoen aan alle ‘bovengenoemde criteria op basis van de dan beschikbare uitleg van het criterium betreffende de ‘nauw verbondenheid’ van het derivaat met de onderliggende lening. In de toelichting op de balans bij het onderdeel langlopende schulden is een uitgebreide toelichting opgenomen met betrekking tot leningen met embedded derivaten binnen de bestaande leningenportefeuille van Vestia. De overige kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.


6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie; Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Baten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s van de transactie zijn overgedragen aan de koper. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Vestia feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; c Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. 6.1.2 Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de percentage of completion methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de percentage of completion methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer27 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1 Huren Betreft de uit overeenkomsten (te) ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor servicecontracten (leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d.). De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het wettelijk kader en het huurbeleid van Vestia. Voor 2013 bedraagt de reguliere huurverhoging 3,8%; in 2012 was dat 2,3%. 6.2.2 Opbrengsten service contracten Dit betreft van huurders (te) ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd. Jaarlijks worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met huurders afgerekend. 6.2.3 Overheidsbijdragen Dit betreffen de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van nieuwgebouwde (en gerenoveerde) complexen. In 2012 is hieronder ook de saneringsbijdrage van het CFV verantwoord. 6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat van de vastgoedportefeuille onderscheidt zich naar onroerende zaken die direct zijn bestemd voor de verkoop (koopprojecten) en vastgoed dat uit de verhuur beschikbaar is gekomen (bestaand bezit). Het resultaat is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) vermeerderd met de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte); eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Vestia kent geen ‘Verkoop onder Voorwaarden’ (VOV) transacties. 6.2.5 Opbrengst verkoop nieuwbouw De opbrengst bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode) zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. 6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Dit betreft de verantwoording van de aan vastgoedinvesteringen toegerekende kosten van het werkapparaat. 6.2.7 Overige bedrijfsopbrengsten Hier komen niet aan de andere posten toerekenbare opbrengsten tot uitdrukking. Belangrijke reguliere opbrengsten betreffen: beheer voor derden, administratiekostenvergoeding servicecontracten, contractvergoedingen, serviceonderhoud en de toerekening van de kosten van huismeesters.

6.3

Bedrijfslasten

6.3.1 Kostprijs verkoop nieuwbouw Onder deze post wordt de kostprijs van verkochte koopwoningen verantwoord. De kostprijs bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende kosten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode), zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. 6.3.2 Afschrijvingen (im)materiële activa Afschrijvingen hebben alleen betrekking op immateriële activa en roerende en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis


van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde, met uitzondering van vervoermiddelen. Daar is een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven. 6.3.3 Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen hebben voornamelijk betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Onder het onrendabele deel wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de (im)materiële vaste activa. 6.3.4 Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder een deel van de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpacht contracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen. 6.3.5 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten vinden grond in de arbeidsvoorwaarden en de daarop gebaseerde arbeidsovereenkomsten. (Te) ontvangen ziekengelden worden op de lasten in mindering gebracht. Doorberekende kosten aan derden (huismeesterskosten) zijn onder de overige bedrijfsopbrengsten opgenomen. Grondslagen WNT Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. 6.3.6 Pensioenen Werknemers hebben een recht op pensioen welke is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De stichting heeft de verplichtingen welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties en betaalt hiervoor pensioenpremies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (ultimo 2012: 106%). Het pensioenfonds verwacht vooralsnog geen nadere verplichtingen voor haar deelnemers. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De enige overeenkomst van individuele aard is in 2012 afgewikkeld. Voor het overige is sprake van de voor woningcorporaties gebruikelijke pensioenregeling. Voor pensioenen is RJ 271.3 van kracht. Uitgangspunt is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Uitgangspunt is ook dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum al betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciet of impliciete) toezeggingen aan de werknemers.


Een pensioenvoorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. 6.3.7 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake indien de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar zijn verricht. In de onderhoudslasten zijn ook die kosten begrepen die verbonden zijn aan het serviceonderhoud. Onderhoudswerkzaamheden worden deels verricht in eigen beheer. Om een dubbeltelling te voorkomen zijn de onderhoudslasten gezuiverd van de loonkosten c.a. van de betrokken diensten. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 6.3.8 Leefbaarheid De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat. 6.3.9 Lasten servicecontracten Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera. Deze kosten worden maandelijks op voorschotbasis bij de huurders in rekening gebracht. De afrekening met huurders geschiedt uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende jaar. 6.3.10 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten alle overige lasten die wel en niet rechtstreeks aan te onderscheiden vastgoed kunnen worden toegerekend.

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.

6.5

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten

Hieronder wordt de bij verkoop van effecten gerealiseerde winsten opgenomen, alsook de rente op uitgezette middelen.

6.6

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Voorts komt hier de aan vastgoedbeleggingen toegerekende rente tijdens de bouw tot uitdrukking. Concreet geschiedt deze toerekening naar het jaarlijks bij begroting vastgestelde tarief. Tevens komt hier de bijgeschreven rente op BWS-subsidies tot uitdrukking.

6.7

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Waardeveranderingen betreffen de aangehouden effecten en berusten op de marktnotering op balansdatum.

6.8

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. De rentelasten hangen voornamelijk samen met de leningenportefeuille onderscheiden naar overheid en kredietinstellingen.


6.9

Baten en lasten van derivaten

De mutatie van de marktwaarde van derivaten tussen twee opeenvolgende balansmomenten wordt hier verantwoord. Tevens zijn in 2012 de kosten verantwoord samenhangend met de sanering van de derivatenportefeuille.

6.10 Resultaat deelnemingen Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen ontvangen winstuitkeringen en/of dividenden, alsmede de mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen. De resultaten van de deelneming die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat.

6.11 Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over het belastbare resultaat over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Zie ook paragraaf 4.6.


7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en RJ 645 opgesteld. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Raad van Bestuur van Vestia zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. Schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herziening van schattingen wordt opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: - Vastgoedbeleggingen, reële waarde en bedrijfswaarde; - Financiële instrumenten - Verwerking van de fiscaliteit; - Voorzieningen; - Waardevermindering overige activa. Vastgoedbeleggingen Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor de waardering van één derde van de vastgoedportefeuille is een aannemelijkheidsverklaring afgegeven door een onafhankelijk externe taxateur. Verwerking fiscaliteit De verwachting van Vestia is dat de komende periode geen uitzicht bestaat op een fiscale winst, zodat ook geen latenties gevormd zijn. Zie ook paragraaf 4.6.


8 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.

VASTE ACTIVA 8.1 8.1.1

(Im)materiële Vaste activa Goodwill 2013

Saldo per 1 januari: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeverandering Boekwaarde per 1 januari

1.084 -704 380

1.084 -488 596

-126 -254 -380

-216 0 -216

1.084 -1.084 0

1.084 -704 380

Mutaties in het boekjaar: afschrijvingen verkoop Saldo Saldo per 31 december: aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2012

De goodwill betreft het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de nettovermogenswaarde van de 33,3% deelneming in De Drie Notenboomen B.V. In 2013 zijn de aandelen verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie BV. Tot zekerheid van nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst is op de verkochte aandelen een eerste recht van pand gevestigd ten behoeve van Vestia

8.2 8.2.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2013

Saldo per 1 januari: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: investeringen desinvesteringen afschrijvingen afwaardering cumulatieve afschrijving desinvesteringen Saldo Saldo per 31 december: aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2012

117.692 -49.466 68.226

116.000 -43.427 72.573

900 -5.556 -6.177 0 2.510 -8.323

2.821 -1.129 -6.628 -166 755 -4.347

113.036 -53.133 59.903

117.692 -49.466 68.226

Betreft de per balansdatum in gebruik zijnde activa bestaande uit gebouwen, huurderinvesteringen in gebouwen, installaties, ICT-investeringen, bedrijfsauto’s, gereedschappen en inventarissen.


8.3 8.3.1

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

en 8.3.2

Commercieel vastgoed in exploitatie

Boekwaarde per 31 december 2012 Mutaties in het boekjaar: overboeking vanuit projecten in ontwikkeling aankopen overige mutaties desinvesteringen verkoop desinvesteringen sloop Herclassificatie van vastgoed: woningen van sociaal naar commercieel woningen van commercieel naar sociaal MOG van commercieel naar sociaal

Niet-gerealiseerde waardeverandering Boekwaarde per 31 december 2013

sociaal

commercieel

totaal

6.895.057

1.042.671

7.937.728

86.464 1.370 1.523 -172.873 -8.611 -92.127

66.373 10.248 0 -50.440 0 26.181

152.837 11.618 1.523 -223.313 -8.611 -65.946

-180.667 40.595 115.198 -24.874

180.667 -40.595 -115.198 24.874

0 0 0 0

-408.485 6.369.571

-12.745 1.080.981

-421.230 7.450.552

De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie gedurende het boekjaar per saldo heeft ondergaan. Omdat het vastgoed in exploitatie in bezit is, is de waardeverandering nog niet geëffectueerd en daarom nog niet gerealiseerd. Realisatie vindt plaats op het moment dat er bezit verkocht wordt. De negatieve niet-gerealiseerde waardeverandering is onder meer het gevolg van marktontwikkelingen en kenmerken van de vastgoedportefeuille. Vestia heeft per 31 december 2013 voor de marktwaarde gerekend met in totaal 96.461 eenheden in exploitatie, deze zijn als volgt onderverdeeld: 79.173 Woningen 4.406 Onzelfstandige eenheden 4.187 Eenheden in zorgvastgoed 2.053 BOG/MOG 6.642 Parkeerplaatsen Totaal 96.461 Eenheden in bovenstaande tabel zijn geconsolideerd en betreffen zowel sociaal als commercieel vastgoed. Eenheden, zoals bergingen, scootmobiel- en fietsenstallingsplaatsen zijn niet meegenomen, omdat in de huurprijs (woningwaardering) van de wooneenheden rekening is gehouden met deze voorzieningen. Deze huurprijs inclusief voornoemde voorzieningen zijn integraal opgenomen in de som van de marktwaarde berekeningen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2013 afgerond € 2.714 miljoen (2012 € 2.963 miljoen). Uitgangspunten Algemeen Ten opzichte van 2012, waar het om praktische redenen niet haalbaar was om de basisgegevens geheel geschikt te maken voor marktwaardering, is voor de marktwaardeberekening van 2013 een inhaalslag gemaakt. Naast de implementatie van een taxatiemanagementsysteem, zijn alle benodigde basisgegevens indien nodig geactualiseerd (bijvoorbeeld door het inmeten van vastgoed). Om de waarde te kunnen toetsen is er voor een derde deel van het woningbezit een aannemelijkheidsverklaring afgegeven en is het 34 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

zorgvastgoed en het bedrijfsonroerend goed voor een derde deel getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Een onderverdeling van de marktwaarde naar vastgoedtype is als volgt: 2013 6.536.552 118.470 330.255 383.810 81.465 7.450.552

Woningen Onzelfstandige eenheden Eenheden in zorgvastgoed BOG/MOG Parkeerplaatsen Totaal

2012 6.961.084 183.212 339.169 406.337 47.926 7.937.728

De algemeen economische parameters zoals deze voor de marktwaarde berekening 2013 gebruikt zijn, zien er als volgt uit: 2014

2015

2016

Prijsinflatie*

2,155%

2,155%

2,155%

2,155%

2,155%

Huurstijging

4,005%

3,655%

3,655%

3,655%

2,155%

Beheerkostenstijging

2,029%

2,029%

2,029%

2,029%

2,029%

Onderhoudskostenstijging

2,973%

2,973%

2,973%

2,973%

2,973%

-3,000%

-1,500%

0,000%

2,155%

2,155%

Parameters

Leegwaardestijging

2017 2018 e.v.

* de prijsinflatie w ordt gebruikt voor alle overige niet genoemde lasten

Woningen Voor de marktwaardeberekening van de woningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contractuele kale huurprijs van 31 december 2013, verminderd met huurderving; voor de woningen betekent dit ruim 1,6%. (2012: 2,4%)  De markthuren zijn modelmatig bepaald, waarbij rekening is gehouden met factoren, als ligging, stedelijkheid, de grootte, bouwperiode en de verkoopwaarde van de woning. Voor sociale huurwoningen is de markthuur nooit hoger dan de maximaal redelijke huurprijs.  De mutatiegraad is bepaald op basis van historische informatie, gemiddeld 9,6% (2012: 9,7%). Er is geen onderscheid gemaakt in mutatiegraad voor doorexploiteren of uitponden.  De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 785 (2012:€ 705), voor beheer is dit € 413 (2012: € 261) en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 312 (2012 € 313).  Voor sociale huurwoningen is voor 4 jaar rekening gehouden met de jaarlijkse last voor de verhuurderheffing in de marktwaarde, tegenhanger hiervoor is het hogere huurstijgingspercentage.  Doordat er in de gebieden waar Vestia bezit heeft, weinig verkooptransacties beschikbaar zijn is de leegwaarde bepaald met behulp van de WOZ-waarde. Deze leegwaarde is getoetst op aannemelijkheid door de verkoopafdeling van Vestia en door Ortec.  Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,29% en 11,04% (gemiddeld 9,28%). (2012: tussen 6,97% en 8,97% gem. 8,11%). De disconteringvoet is gebaseerd op de 10-jaars IRS, met opslagen voor beleggingsrisico, financieringsrisico, objectrisico e (waaronder een risico-opslag voor de verhuurderheffing na het 4 jaar) en waar van toepassing voor risico’s uit erfpacht. e  De exit yield is bepaald op basis van de huur leegwaarde verhouding aan het einde van het 15 jaar. De door Vestia gehanteerde exit yields liggen tussen de 2,5% en 19,15% (gemiddeld 9,34% voor doorexploiteren en 8,94% voor uitponden). (2012 tussen 2,5% en 19,5% gem. 9,83% en 9,61%).  Tot slot is rekening gehouden met contractuele beperkingen bij verkoop en andere restricties die zijn verbonden aan het vastgoed. Bedrijfsonroerend goed Voor 2012 waren de marktwaarden van het bedrijfsonroerend goed (BOG) bepaald met dezelfde uitgangspunten, als die voor de woningen waren gehanteerd. Hierbij waren de normen verrekend op basis 2 van 100 m oppervlakte. Met ingang van 2013 is het mogelijk om met behulp van het taxatiemanagementsysteem de marktwaarde te bepalen. Belangrijk verschil ten opzichte van 2012 is dat er gerekend wordt met de geactualiseerde vierkante meters BVO en VVO (bruto en netto vloeroppervlak) en dat de huidige huurcontracten, als basis dienen voor de eerste huurperiode. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor het BOG: 35 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

     

De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contracthuur per 31 december 2013, waarbij rekening is gehouden met de restant looptijd van het contract. Voor leegstand is na de contractperiode gerekend met een gemiddelde leegstandperiode van 3 maanden en er is rekening gehouden met 12 maanden voor incentives. De markthuren zijn gebaseerd op de gemiddelde huur per BOG cluster. De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt 2 de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 6,33 per m BVO, voor beheer is dit 3,5% van de 2 jaarhuur en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 3,49 per m BVO. Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,5% en 8,0%. De disconteringsvoet is afhankelijk van het segment van het BOG, te weten kantoor, winkel of bedrijfsruimte. De exit yield is bepaald op basis van een opslag per segment op het gewenste bruto aanvangsrendement. De exit yield varieert tussen de 6,85% en 12,88%.

Zorg vastgoed Onder het zorgvastgoed bevinden zich de (traditionele) verzorgingshuizen, Thomashuizen, Herbergiers en overige groepswoningen verhuurd aan zorgpartijen. De totale zorgportefeuille zien we als sociaal vastgoed. De hier gehanteerde uitgangspunten zijn als volgt:  De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contracthuur per 31 december 2013, waarbij rekening is gehouden met de restant looptijd van het contract.  Voor leegstand is na de contractperiode gerekend met een gemiddelde leegstandperiode van 3 maanden en er is rekening gehouden met 12 maanden voor incentives.  De markthuren zijn gebaseerd op een bedrag per te plaatsen cliënt of in het geval van het traditionele verzorgingshuis vervangende huur voor een woning.  De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt 2 de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 8,46 per m BVO, voor beheer is dit 2,5% van de 2 jaarhuur en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 2,30 per m BVO.  Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,10% en 8,98%. Met name het objectrisico (verhuurbaarheid) bepaalt de hoogte van de disconteringsvoet.  De exit yield is afhankelijk van het zorgobject en varieert van 10% voor een Thomashuis of Herbergier tot 20% voor een traditioneel verzorgingshuis. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal- (€ 4,4 miljard) en commercieel (€ 1,1 miljard) vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 afgerond € 5,5 miljard (2012 afgerond € 4,9 miljard). De stijging ten opzichte van 2012 wordt met name veroorzaakt doordat in de berekening van de bedrijfswaarde rekening is gehouden met de efficiency opgave vanaf 2016. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de dVi zoals deze wordt gehanteerd door Corpodata (CFV en WSW). Hierin is de verhuurderheffing conform CFV richtlijnen ingerekend en is rekening gehouden met een huurverhoging van 3,8% over 2014 en gemiddeld 3% in de navolgende jaren. De verhuurderheffing is gedurende de gehele looptijd van het bezit opgenomen. De contante waarde van de over de gehele looptijd ingerekende verhuurderheffing bedraagt € 734 miljoen. WOZ waarde De WOZ waarde van het totale vastgoed in exploitatie op 31 december 2013 is afgerond € 11 miljard. De aanslagen hiervoor zijn ontvangen in 2013, de waardebepalingsdatum hiervan is 1 januari 2012. Op 31 december 2012 bedroeg de WOZ waarde afgerond € 11,4 miljard (eveneens gebaseerd op aanslagen ontvangen in 2013, waardebepalingsdatum 1 januari 2012). Bezwaring Voor borging van de benodigde financiering verlangt het WSW onder meer onderpand. Daartoe dient de positieve hypotheekverklaring die bij elke borging wordt verstrekt. In de loop van 2012 is aan het WSW op nagenoeg al het bezit het recht van eerste hypotheek verstrekt. Voor ruim € 8 miljoen is nog sprake van leningen onder hypotheek ten gunste van de specifieke geldgevers (gemeente Arnhem, DSM Pensioenfonds). Voor het overige bezit (o.a. opgeleverde nieuwbouw) beschikt WSW over een volmacht 36 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

(datum afgifte: 14 april 2014). Deze volmacht maakt het mogelijk de zekerheden van het WSW, zijnde hypotheek, te vestigen op het onderpand (ingezet bezit), zonder daarbij op dat moment afhankelijk te zijn van de bestuurder, en zonder dat er twijfel zou kunnen ontstaan of dit een rechtmatige daad is van het WSW. 8.3.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013

Per 1 januari (opbouw): Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Saldo Per 1 januari (presentatie): Vastgoed in ontwikkeling Voorziening onrendabel deel Saldo Mutaties in het boekjaar: investeringen woningen investeringen niet-zijnde woningen investeringen woningverbetering e.d. overboeking naar (on)roerende zaken in exploitatie waardeverandering Per 31 december (opbouw): Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Saldo Per 31 december (presentatie): Vastgoed in ontwikkeling Voorziening onrendabel deel Saldo

2012

165.703 -105.375 60.328

312.555 -87.993 224.562

98.033 -37.705 60.328

241.374 -16.812 224.562

82.458 0 11.169 -152.837 8.406 -50.804

261.966 3.967 0 -414.279 -15.888 -164.234

58.512 -48.988 9.524

165.703 -105.375 60.328

16.732 -7.208 9.524

98.033 -37.705 60.328

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling afgerond € 3,6 miljoen (2012: € 7,8 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. De bouwrente bedroeg 3% (2012: 3%).

8.4 8.4.1

Financiële vaste activa Deelnemingen 2013

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: correctie beginbalans resultaat verkopen naar voorziening deelnemingen naar vorderingen of schulden in deelnemende maatschappijen Boekwaarde per 31 december

2012 389

3.132

247 -1.650 -346 1.531 100 271

0 -2.743 0 0 0 389

In 2013 is de deelneming in De Drie Notenboomen verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie BV. De deelnemingen betreffen: Hofbogen BV, Rotterdam (50%) VOM Delft BV, (50%)

Resultaat 2013 -1.275 -81

NVW 2013

NVW 2012 0 9

0 9 37


Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50,%) Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%) De Drie Notenboomen, Rotterdam (33,33%) Cruise Port The Hague, Den Haag (33,33%) N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60% V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., 0,24% Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., 1,00% Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, 22,20% Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33% Stichting Beheer Blokken Brouwerspoort, Veenendaal Stichting De Glazen Lift, Amsterdam Totaal 8.4.2

-8 21 115 0 -248 -183 11 0 -42 40 0 0

0 29 0 5 0 81 32 115 0 0 0 0

0 8 231 5 0 0 21 115 0 0 0 0

-1.650

271

389

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2013

Saldo per 1 januari

2012 4.768

4.630

4.419 -4.668 4.519

152 -14 4.768

De specificatie is als volgt: De Drie Notenboomen VOM Delft BV Ontwikkelcombinatie Leijenburg Hofbogen BV Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer

0 116 0 4.366 37

250 143 4.375 0 0

Totaal

4.519

4.768

Mutaties in het boekjaar: verstrekkingen ontvangsten Saldo per 31 december

Het deel van de leningen dat in 2014 wordt afgelost, is opgenomen onder het kortlopende deel van vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. VOM Delft B.V. De oorspronkelijke hoofdsom van de lening bedraagt € 167.000 en wordt volgens het volgende schema afgelost: per 1-8-2011 € 833,33 per maand (60 maanden), per 1-2-2014 zal daarboven nog eens € 578,85 per maand (60 maanden) worden afgelost en per 1-5-2014 zal nog eens € 1.365,60 per maand (60 maanden) worden afgelost. De rente wordt één maal per jaar afgerekend. De rente is gebaseerd op de 1 jaars euribor verhoogd met een opslag van 0,05%. Er zijn geen zekerheden gesteld. Hofbogen BV Aan Hofbogen BV zijn 4 leningen verstrekt: Doel lening liquiditeitstekorten liquiditeitstekorten e 2 fase renovatie station bedrijfsfinanciering Totaal

Hoofdsom 225.000 250.000 500.000 3.400.000 4.375.000

Looptijd tot 1/7/2015 tot 1/7/2015 tot 1/6/2043 tot 31/12/2017

Rente 0,00% 0,00% 4,00% 4,00%

Aflossingswijze ineens ineens annuïtair roll-over

Bijzonderheden geen geen geen geen

Van de totale vordering ad € 4.375.000 is € 9.000 onder de kortlopende vorderingen verantwoord. Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Aan Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer zijn door de drie participanten leningen verstrekt ter financiering van de stichtingsactiviteiten. Jaarlijks vindt bijstorting plaats op basis van de verwachte


liquiditeitsontwikkeling. De (negatieve) resultaten van de stichting worden ten laste van het lening saldo gebracht. 8.4.3

Overige effecten 2013

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: vervallen termijnen/aflossingen/verkopen waardeveranderingen

2012 9.570

9.292

-7.850 277

0 278

1.997

9.570

Saldo per 31 december

De overige effecten bestaan ultimo 2013 uit een 5,75% SNS obligatie van € 2 miljoen nominaal tegen een koers van 99,625% en twee aandelen in NV Stadion Feyenoord. 8.4.4

BWS subsidies 2013

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: correctie rente voorgaande jaren bijschrijving rente vervallen termijnen/ontvangen bedragen Saldo per 31 december 8.4.5

2012 913

1.316

-279 24 -274

0 52 -455

384

913

Overige vorderingen 2013

2012

Overige vorderingen

403.115

638.270


403.115

638.270

In dit saldo is een vordering op het CFV (€ 437,7 miljoen) opgenomen. Het kortlopende deel (€ 35,1 miljoen) van deze vordering wordt gepresenteerd onder het vlottende activa. De steun is door het CFV verleend in de vorm van een renteloze lening, uitsluitend aan te wenden voor rente- en aflossingsverplichtingen van de leningen verstrekt door de derivaatbanken bij afkoop van de derivaatposities. De totale vordering, langlopend en kortlopend, betreft de toegezegde saneringsbijdrage die binnen tien jaar wordt uitbetaald. Een deel (€ 101,0 miljoen) wordt rechtstreeks aan Vestia voldaan. Een ander deel wordt in de vorm van betaling van rente en aflossing voldaan aan de derivaatbanken, die de afkoop voor een deel hebben gefinancierd. Deze lening bedraagt oorspronkelijk € 573,2 miljoen. In 2013 is door het CFV een bedrag van € 200 miljoen afgelost. Tegenover een afname van de leningen aan de derivaatbanken staat een afname van de vordering op het CFV. Per 31 december 2013 is te vorderen een bijdrage ineens van € 29,9 miljoen en een bijdrage voor rente en aflossing van € 373,2 miljoen. Het kortlopende deel staat vermeld in paragraaf 8.6.2. Vestia is dus wel schuldnemer van de lening van de derivaatbanken (zie toelichting 8.10.2), maar de rente en aflossing van de lening worden voldaan vanuit de saneringsbijdrage. Zie ook de toelichting bij de winsten verliesrekening onder de post ‘eenmalige overheidsbijdragen’ 2012, paragraaf 10.1.3. Na vijf jaar, respectievelijk aan het einde van de saneringsperiode van tien jaar, dan wel in geval van vervroegde aflossing, dan wel bij fusie zal op grond van de dan bestaande vermogenspositie van Vestia worden bepaald of en zo ja, welk deel van de verleende subsidie in de vorm van een renteloze lening zal worden omgezet in een definitieve bijdrage ineens. Vooruitlopend op dit definitieve besluit heeft Vestia onder andere in overleg met het CFV en op grond van vergelijkbaarheid met een ontwikkelkrediet de bijdrage in 2012 in één keer ten gunste van haar winsten verliesrekening gebracht en is de voorwaardelijke 39 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

terugbetalingsverplichting opgenomen in de ‘niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen’ (hoofdstuk 9).

VLOTTENDE ACTIVA 8.5

Voorraden

De voorraadposten zijn als volgt: 8.5.1

Vastgoed bestemd voor verkoop

8.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

8.5.3 8.5.4

2013

2012

10.826

25.096

4.214

9.249

Grondposities

60.040

65.079

Overige voorraden

12.514

6.153

Subtotaal

87.594

105.577

Af: voorziening verliezen koopwoningen

-2.349

-6.760


85.245

98.817

De grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere opbrengstwaarde (door een onafhankelijke taxateur getaxeerd). Per 31 december 2013 heeft Vestia 67 koopwoningen (2012: 100) bestemd voor verkoop (wel opgeleverd, niet verkocht). De te verwachten verkoopopbrengsten binnen één jaar zijn niet met zekerheid vast te stellen.

8.6 8.6.1

Vorderingen Huurdebiteuren 2013

2012

Huurdebiteuren actieve contracten Huurdebiteuren niet-actieve contracten Subtotaal

9.658 4.151 13.809

6.706 2.800 9.506

Af: voorziening

-4.074

-2.772

9.735

6.734


De bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, inclusief de op vertrokken bewoners betrekking hebbende opgenomen posten. De huurachterstanden bedragen op balansdatum 2,5% (2012: 1,8%) van de bruto jaarhuur. De achterstanden zijn in 2013 toegenomen. Enerzijds komt dit door de economische crisis waardoor bij veel huishoudens de druk op het huishoudbudget is toegenomen en anderzijds door de gewijzigde organisatiestructuur van Vestia waardoor het incassoproces nog niet optimaal is ingeregeld. 8.6.2

Gemeenten/Rijksoverheid 2013

Te vorderen volkshuisvestingsbijdragen (BWS) Gemeentelijke bijdragen Bijdrage CFV Subtotaal Af: voorziening Saldo per 31 december

2012

0 1.537 35.103 36.640

0 4.638 36.066 40.704

0

-25

36.640

40.679


De bijdrage CFV maakt onderdeel uit van de betaling van € 101 miljoen die in de jaren 2013 t/m 2015 aan Vestia wordt betaald. 8.6.3

Overige vorderingen 2013

2012

Overige vorderingen Af: voorziening Af: voorziening SWY

21.892 -646 0

68.698 -1.778 -21.040


21.246

45.880

In 2012 is onderhandeld met Staedion (één van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY)) om de participatie van Vestia over te nemen. In 2013 heeft de juridische fusie plaatsgevonden tussen Staedion en SWY. Gelijktijdig zijn alle vorderingen die Vestia had op de participanten in SWY voldaan. 8.6.4

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2013

2012

Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) Hofbogen B.V. VOM Delft Pompenburg VOF Ontwikkelcombinatie Leijenburg BV

0 9 28 48 4.316

35.639 475 10 311 0


4.401

36.435

De vorderingen op Hofbogen BV en VOM Delft BV betreffen de te betalen vergoedingen voor rente en aflossing in 2014. De vorderingen op Pompenburg VOF en Ontwikkelcombinatie Leijenburg BV betreffen een rekening-courant verhouding. De vordering op Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) is in 2013 voldaan. 8.6.5

Overlopende activa 2013

2012

Vooruitbetaalde kosten Te verrekenen met personeel Transitorische (te ontvangen) rente Overig

5.415 15 2.845 136

6.141 21 5.884 3.237


8.411

15.283

8.7

Liquide middelen 2013

2012

Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) Kruisposten, overboekingen onderweg

1 50.757 751

44 104.710 661


51.509

105.415

Zowel ultimo 2013, als ultimo 2012, was er geen sprake van onderpand verplichtingen inzake derivaten.


8.8

Eigen vermogen

8.8.1

Overige reserves 2013

Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2012

1.536.142

1.588.433

-340.610

-52.291

1.195.532

1.536.142

In het kader van RJ 265 is het totaalresultaat van Vestia gelijk aan nettoresultaat. Er is in boekjaar 2013 geen sprake van rechtstreekse vermogensmutaties. Bij de bepaling van dit eigen vermogen speelt de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd een grote rol. In de toelichting bij de vastgoedbeleggingen is ook inzicht gegeven in de waarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde en op basis van de historische kosten verminderd met afschrijvingen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2013 afgerond € 2.714 miljoen (2012 € 2.963 miljoen). De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken. De saneringsbijdrage van het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in 2022 (deels) worden teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook paragraaf 8.4.5. Het enkelvoudige eigen vermogen per 31 december 2012 wijkt af van het geconsolideerde eigen vermogen voor een bedrag van € 10 miljoen. Dit is veroorzaakt door het afwaarderen van de deelneming Verantwoord Wonen BV in de vennootschappelijke jaarrekening van Stichting Vestia. Derhalve is het enkelvoudig resultaat in 2012 ook € 10 miljoen lager dan geconsolideerd. Dit is in 2013 gelijk getrokken.

8.9

Voorzieningen 2013

8.9.1

2012

Voorziening onrendabele investeringen

Saldo per 1 januari Af-/toename

37.705 -30.497

16.812 20.893

7.208

37.705

Saldo per 1 januari Stadsvastgoed NV (19,56%) Ontwikkelcombinatie Leyenburg BV (33,33%) Hofbogen BV (50,00%)

0 248 8 1.275

0 0 0 0


1.531

0

Saldo per 1 januari Onttrekking voorzieningen Dotatie voorziening reorganisatie- en juridische kosten Dotaties/vrijval overig

24.204 -8.258 7.243 -2.295

4.757 0 13.844 5.603


20.894

24.204


8.9.2

8.9.3

Voorziening deelnemingen

Overige voorzieningen


Een specificatie van het saldo op 31 december is als volgt:

2013

Voorziening Palenstijn Voorziening grond Leersum Voorziening Volkshuisvestingfonds Leersum Voorziening claims Voorziening juridische kosten Voorziening reorganisatiekosten Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (CAO) Voorziening jubilea medewerkers (CAO) Saldo

2012

795 440 123 7.585 4.775 3.035 1.996 2.145 20.894

0 520 40 9.800 8.818 5.026 0 0 24.204

De voorzieningen hebben alle een looptijd van langer dan een jaar. De voorzieningen gebaseerd op de CAO bepalingen komen tot afwikkeling uiterlijk bij vertrek van medewerkers of bij uitbetaling van de jubileumuitkering. De voorzieningen claims , juridische kosten en reorganisatiekosten kunnen mogelijk niet binnen 5 jaar worden afgewikkeld.

8.10 Langlopende schulden Opbouw van de leningenportefeuille (inclusief het onder kortlopende schulden verantwoorde 1 aflossingsbestanddeel) Per 31 december 2013 was de leningenportefeuille van Vestia als volgt opgebouwd: Type lening

Aantal

Basisrente Fixe Roll-over Annuïtair Variabele hoofdsom Lineair Totaal

37 180 54 219 5 22 517

Saldo 31-12-2013 3.065.400 1.609.279 599.000 336.098 38.000 29.037 5.676.814

Gemiddelde rente 4,32 3,85 1,21 4,05 0,66 5,27

Gemiddelde looptijd 43,4 24,8 8,0 15,8 1,3 11,1 32,3

De gemiddelde rentevoet van deze leningenportefeuille (op basis van betaalde rente) bedraagt over 2013 3,96%. Ten opzichte van 2012 (3,45%) is dit een aanzienlijke stijging. Deze stijging komt vooral doordat tot medio 2012 een groot deel van de portefeuille variabel rentend was en toen is omgesloten naar vastrentende basisrenteleningen. Deze hoger rentende leningen telden in 2013 voor een volledig jaar mee. Het overgrote deel van het schuldrestant (84%) staat uit bij de BNG en NWB. De leningenportefeuille wordt nagenoeg volledig (99,5%) gegarandeerd door het WSW. WSW geborgd Overig/ongeborgd Totaal

5.651.199 25.615 5.676.814

1

De analyse van de lening portefeuille is exclusief agio, amortisatie en leningen derivaatbanken. Deze zijn echter wel op genomen in het balans totaal, derhalve wijken de totalen van elkaar af.


In onderstaande tabel is zichtbaar dat het grootste deel van de leningenportefeuille bestaat uit zeer langlopende leningen met een relatief hoge vaste (basis)rente. Rentepercentage Restant looptijd

<1%

<3%

<5%

>=5%

Totaal

<1jaar

130.015

20.000

61.610

3.546

215.171

<5jaar

230.472

232.096

155.321

45.976

663.865

<10jaar

60.000

19.945

86.793

19.440

186.178

<20jaar

48.000

46.741

501.866

27.532

624.139

<30jaar

-

32.037

321.781

82.216

436.034

<40jaar

-

-

349.821

63.000

412.821

10.144

150.000

2.328.462

650.000

3.138.606

478.631

500.819

3.805.654

891.710

5.676.814

>=40jaar Totaal

Renterisico Vestia loopt renterisico. Een deel van de leningenportefeuille kent één of meer momenten waarop de rente wordt aangepast. Ook kan sprake zijn van een renterisico, indien een af te lossen lening wordt 2 geherfinancierd . De toekomstige renterisico’s zijn weergegeven in onderstaande grafiek. 1.200.000 1.000.000 Eindaflossing (EA)

800.000 600.000 400.000

Basisrenteopslagherziening (BRO)

200.000

Rente-aanpassing (RA) 2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

-

Valutarisico Vestia is alleen werkzaam in Nederland en doet al haar transacties in Euro’s. Vestia loopt hierdoor dus geen valutarisico. Kredietrisico Vestia heeft nog een beperkte portefeuille aan ‘plain vanilla payer’ swaps bij de BNG. Gezien de huidige rentestand en -verwachtingen wordt hierop geen kredietrisico gelopen. 2

Gezien de grootte van de leningenportefeuille van Vestia zal een eindaflossing in beginsel niet geherfinancierd worden.


Er zijn geen noemenswaardige externe beleggingen. In geval van nieuwe transacties zijn de criteria om met tegenpartijen zaken te doen formeel vastgelegd in het herziene Treasurystatuut. Belangrijkste maatregelen zijn eisen aan de kredietwaardigheid van de tegenpartij en het hanteren van limieten per tegenpartij. Vestia houdt haar liquiditeit aan in rekening courant bij haar huisbankier BNG. Liquiditeitsrisico Met de huisbankier BNG heeft Vestia een kredietfaciliteit van € 130 miljoen voor liquiditeiten. De beperkte derivatenportefeuille kent geen marginverplichting, waardoor Vestia daarvoor geen liquiditeitsbuffer hoeft aan te houden. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. In de periode 20142016 vervalt jaarlijks ruim € 200 miljoen aan eindaflossingen. Deze eindaflossingen kunnen niet zonder meer uit de bestaande exploitatie worden voldaan, maar zijn afhankelijk van het realiseren van voldoende verkopen, of dienen te worden geherfinancierd. Beschikbaarheidsrisico De leningenportefeuille van Vestia is groter dan het WSW vanaf 2013 als maximaal risico bij één partij wenselijk acht. Ook is de leningenportefeuille in verhouding tot WOZ-waarde en bedrijfswaarde erg hoog, en zal de komende jaren moeten worden afgebouwd. Dit betekent dat aflopende geldleningen in beginsel niet worden geherfinancierd. Van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is begin 2014 de toezegging ontvangen dat herfinanciering zal worden geborgd indien aflossing uit bestaande liquiditeit niet lukt. Vestia blijft daarmee sterk afhankelijk van borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Marktwaarde van de lening portefeuille De marktwaarde van de leningenportefeuille is niet gelijk aan de schuldrest, maar wordt bepaald aan de hand van de contante waarde van de kasstromen tegen de marktrente. In feite is dit het bedrag dat de geldgevers zouden willen ontvangen, mocht Vestia zijn schulden in één betaling willen voldoen of mocht een andere partij alle schulden van Vestia willen overnemen. Doordat èn de huidige kapitaalmarktrente aanzienlijk lager is dan de gemiddelde leningsrente van Vestia èn de leningsrente voor een zeer lange periode is vastgelegd is het verschil tussen netto schuldrestant en marktwaarde zeer groot: bijna € 1,3 miljard. Dit verschil is afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Indien de rente met 1% verandert, verandert de marktwaarde met circa 17%. Hierbij is overigens ook voor zover mogelijk rekening gehouden met de waarde van de in de leningenportefeuille ingesloten embedded derivaten. Modaliteit (x € 1.000) Basisrente Fixe Extendible Roll-over/Variabel hoofdsom Annuïteit CMS Digital Lineair Totaal

Schuldrest 3.065.400 1.234.279 468.000 434.000 336.098 55.000 55.000 29.037 5.676.814

Markwaarde 4.053.639 1.329.007 620.097 432.610 369.953 57.558 58.429 35.321 6.956.614

Mod. Duration 22 11 18 0 5 4 4 4 17

Embedded derivaten Circa 10% (€ 0,6 miljard) van de leningenportefeuille van Vestia bevat embedded derivaten. Met ingang van de jaarrekening over 2014 wordt een vernieuwde Richtlijn 290 van kracht, waarbij de marktwaarde van de embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden in de balans moet worden opgenomen. Bij de uitwerking hiervan voor de jaarrekening 2013 blijken deze voorwaarden helaas nog niet eenduidig. Om die reden heeft Vestia er voor gekozen deze embedded derivaten uitgebreid toe te lichten, maar de waarderingen en mutaties daarvan nog niet in de balans en resultatenrekening op te nemen. Binnen de leningenportefeuille van Vestia zijn vier hoofdtypen te onderscheiden:  Extendibles: hier is sprake van meerdere tijdvakken waarin een verschillend rentetype kan gelden. Voor deze leningen geldt dat aan het begin van een nieuw tijdvak de geldgever het recht heeft te bepalen of een vooraf vastgesteld renteniveau dan wel een variabele rente wordt gehanteerd. Daarmee is in feite




 

sprake van een gekochte optie voor de geldgever. De geldgever zal in het algemeen bij hoge renteniveaus kiezen voor de variabele rente en bij lage niveaus voor de vooraf vast gestelde rente. Voor Vestia betekent dit effectief een bodem op het te betalen renteniveau en daarmee eerder vergroting van de rentegevoeligheid dan effectieve renterisicobeheersing. Constant Maturity Swap (CMS) structuren: hier hangt de rente onder andere af van het verschil tussen een langere en een kortere rente, bijvoorbeeld tussen 10 jaars en 2 jaars. Daarnaast wordt in enkele gevallen (in combinatie met voorgaande structuur) de rente gemaximeerd door een cap op het rentepercentage ook in combinatie met minimum rente (floor). Digital structuren: afhankelijk van de hoogte van de referentierente (bijvoorbeeld 6 maands Euribor) is de rente het ene òf het andere percentage. Beide percentages zijn bij het aangaan van de lening vastgelegd. Combinaties van extendible met CMS of Digital structuren: hier is in de eerste periode de rente afhankelijk van een CMS- of Digitalstructuur, met daarna een extendible.

Extendible leningen Een extendible lening kan worden gezien als een lening met een door geldnemer geschreven swaption. Een mogelijke modellering van een dergelijke lening is als een fixe lening gecombineerd met (één of meerdere) geschreven payer swaption(s). De bank heeft op een vooraf afgesproken moment het recht die payer swaption uit te oefenen en zal dit doen als de lange marktrente op dat moment hoger is dan de vaste rente op dat contract voor het betreffende rentetijdvak. Indien de bank de swaption uitoefent zou Vestia met deze swap de vaste rente ontvangen en de variabele rente betalen voor het betreffende rentetijdvak. Tezamen met de fixe lening resulteert dan een variabele rente lening: de vaste rente die Vestia op de fixe lening dient te betalen valt weg tegen de vaste rente die ze in de swap ontvangt zodat netto de betaling van de variabele rente volgend uit de swap overblijft. Dus bij een laag renteniveau is sprak van een fixe lening en bij hoge renteniveaus van een variabele rente lening. Een alternatieve maar economische gelijkwaardig modellering van een extendible lening is als variabele lening en een geschreven receiver swaption. Bij uitoefening door de geldgever resulteert voor Vestia een payer swap waarin Vestia de vaste rente betaalt. De geldgever zal overgaan tot uitoefening bij lage renteniveaus omdat de rente in de resulterende swap dan hoger is dan de marktrente. De receiver swap vormt samen met de variabele lening effectief een fixe lening. Wederom is dus sprake van een fixe lening bij lage renteniveaus en een variabele lening bij hoge renteniveaus. Hoewel beide combinaties dus in dezelfde marktomstandigheden dezelfde rentelasten opleveren, zal de waardering van de combinatie in de jaarrekening verschillen als lening en derivaat afzonderlijk worden gewaardeerd als de lening wordt gewaardeerd tegen nominale schuldrest, en het derivaat tegen marktwaarde. De marktwaarde van een geschreven payer swaption is namelijk aanmerkelijk anders dan die van een geschreven receiver swaption. Indien de extendibles van Vestia gemodelleerd worden met geschreven payer swaptions is de totale marktwaarde van die swaptions per 31 december 2013 circa -/€ 20,2 miljoen; wordt gekozen voor modellering met geschreven receiver swaptions bedraagt de waarde van die swaptions per ultimo 2013 circa -/- € 148,5 miljoen. De totale schuldrest van de leningen is in beide gevallen overigens gelijk: € 492 miljoen. In onderstaande grafiek is weergegeven hoe de keuzemomenten voor de bank in de tijd liggen. De rente die de bank het volgende tijdvak mag berekenen is ofwel Euribor (3 of 6 maands, afhankelijk van specifiek contract), ofwel een vaste rente. Deze vaste rente bedraagt voor de keuzemomenten in de periode tot 2019 tussen 3,50% en 4,50% en in de periode daarna 4,50%. Voor de tijdvakken beginnend in 2030 zal zowel de vaste als de variabele rente nog met een marktconforme kredietopslag worden verhoogd.


Als we de marktrente voor de betreffende tijdvakken ten tijde van het afsluiten van deze contracten vergelijken met de contractrente, valt op dat de marktrentes voor de tijdvakken beginnend in 2030 aanzienlijk lager waren dan de in het contract opgenomen vaste rente voor die periode. De marktwaarde per ultimo 2013 van de bijbehorende receivers swaptions bedroeg afgerond -/- € 52,7 miljoen (als onderdeel van de eerder genoemde -/- € 148,5 miljoen). CMS structuren Deze leningen herbergen zogenaamde constant maturity swaps (CMS). Een deel van de uitbetaling van deze swaps is afhankelijk van de steilheid van de rentecurve. De totale hoofdsom van deze leningen bedraagt € 55 miljoen, en de waarde per ultimo 2013 van de bijbehorende embedded derivaten € 0,4 miljoen positief. De looptijd van deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 2018, met het zwaartepunt in 2017. Bij het aangaan van de contracten was de marktwaarde van deze leningen inclusief embedded derivaten nagenoeg gelijk aan de hoofdsom: de verschillen waren, waarbij de afwijkingen varieerden tussen -/- 1,5% en +/+ 2,6%. Digital structuren Voor 10 leningen met een totale schuldrest van € 55 miljoen is de rente tot op zekere hoogte vast of begrensd, en wordt hij variabel indien de (veelal op euribor gebaseerde) rente een bepaalde trigger overschrijdt. Veelal bedraagt de vaste rente 3,70% a 3,80%, en is de trigger voor 3 maands euribor 5,5%. Deze structuur kan worden gemodelleerd met een variabel rentende lening en een knock out swap (een receiver swap met als additioneel kenmerk dat de swap wordt beëindigd als de betreffende euribor-rente een bepaald niveau overschrijdt). Recapitulatie De waarde van de embedded derivaten bedroeg ultimo 2013 circa € 0,9 miljoen positief. De looptijd van deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 2018 met een zwaartepunt in 2015. De vaste rentes in de contracten waren ten tijde van het afsluiten van deze leningen lager dan de toenmalige marktrente. Effect payer interest rate swaps (resterende BNG portefeuille) Na de doorzakoperatie van 2012 resteert nog een beperkte swap-portefeuille met als tegenpartij de BNG. Deze payer swaps (met een onderliggende nominale waarde van € 95 miljoen) komen niet met bestaande roll-overleningen overeen qua hoofdsom, rentetermijnen en -momenten, en resterende looptijden (de swaps lopen veelal pas af in de periode 2034-2059). Mede daarom vormen de aangehouden swaps geen effectieve hedge van de variabele leningen, en worden waarde en waardeveranderingen opgenomen in respectievelijk balans en resultatenrekening. De waarde bedroeg eind 2013 € 36,7 miljoen negatief; eind 2012 was dit € 48,6 miljoen negatief. Omdat geen marginverplichtingen zijn overeengekomen met de tegenpartij, hoeven geen liquiditeiten voor deze contracten te worden aangehouden. Ook is het effect op de periodieke stresstest nihil. De aan de derivatencontracten ten grondslag liggende Raamovereenkomst Financiële Derivaten bevat bepalingen die volgens de overheid toezichtbelemmerend werken. Deze bepalingen dienen uit de contracten 47 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

te worden geschrapt, of de contracten dienen te worden ontbonden. Hierover is Vestia met de BNG in overleg getreden. Dit heeft nog niet geleid tot aanpassing of ontbinding van deze contracten. Vestia heeft een plan van aanpak bij het CFV ingediend om deze contracten op termijn af te wikkelen: verdere vervolgstappen zijn afhankelijk van de ontwikkelingen van de kapitaalmarktrente en de liquiditeits- en schuldpositie van Vestia. Aansluiting geanalyseerde portefeuille met balans Het totaal van de hiervoor geanalyseerde leningenportefeuille wijkt af van de hieronder vermelde bedragen onder “leningen overheid” en “leningen kredietinstellingen”. Belangrijkste verschillen komen doordat in de analyse het agio in verband met de “doorzak” lening en de leningen als gevolg van de afwikkeling van de derivatenportefeuille niet zijn meegenomen, en in de balans de aflossingsverplichting 2014 is gepresenteerd als kortlopend: langlopend totaal deel aflossing 2014 Leningen overheid 92.712 86.893 5.819 Bankleningen 5.584.102 5.354.908 229.194 Geanalyseerde portefeuille 5.676.814 5.441.801 235.013

Bankleningen CFV close out leningen Agio reële waarde doorzakleningen Balanspost leningen kredietinstellingen

totaal 5.584.102 372.300 627.950

langlopend deel 5.354.908 372.300 627.950

6.584.352

6.355.158

aflossing 2014 229.194

229.194

8.10.1 Leningen overheid 2013

2012

Saldo per 1 januari

97.647

107.201

Mutaties in het boekjaar: nieuwe leningen vervroegd afgelost regulier afgelost Saldo

0 0 -4.935 92.712

0 -4.588 -4.966 97.647

Waarvan onder kortlopend gepresenteerd

-5.819

-4.934


86.893

92.713

8.10.2 Leningen kredietinstellingen 2013

2012

Saldo per 1 januari

7.131.609

6.084.729

Mutaties in het boekjaar: nieuwe leningen agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen amortisatie van reële waarde vervroegd afgelost regulier afgelost Saldo

20.000 0 -1.750 -200.624 -364.883 6.584.352

2.478.825 632.000 -2.300 -1.507.126 -554.519 7.131.609

-229.194

-364.972

6.355.158

6.766.637

Waarvan onder kortlopend gepresenteerd Saldo per 31 december

In 2013 zijn twee leningen met elk een variabele hoofdsom van € 25 miljoen afgesloten. Hiervan is elk € 10 miljoen getrokken. Ruim vijftig leningen liepen conform contract af in 2013, met een totale aflossing van 48 Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

€ 349 miljoen. Daarnaast is conform contractuele aflossingsschema’s € 21 miljoen regulier afgelost. Tot slot is eind 2013 € 200 miljoen vervroegd afgelost op de leningen, voortkomend uit de afkoop van de derivatenportefeuille. Een deel van de bestaande leningen, groot € 1.700 miljoen, is in 2012 geherstructureerd. Een deel van de derivatenportefeuille is daarmee afgewikkeld. Dit wordt de zogenaamde “doorzak” operatie genoemd. Deze nieuwe leningen, die dezelfde nominale waarde hadden als de oude leningen (€ 1.700 miljoen), kregen echter op dat moment een niet-marktconforme rente, omdat ze in feite de rente van de bestaande derivatencontracten met opslagen kregen. Daardoor hadden ze dus een aanzienlijke negatieve marktwaarde op het moment van aangaan. Conform weten regelgeving dienden deze leningen initieel voor de reële waarde van € 2.332 miljoen te worden opgenomen. Het nominale deel ad € 1.700 miljoen is in 2012 gepresenteerd bij ‘nieuwe leningen’, het reële deel ad € 632 miljoen wordt afzonderlijk gepresenteerd onder ‘agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen’. Dit agio wordt jaarlijks geamortiseerd volgens een vast schema. Daarnaast is het leningensaldo in 2012 toegenomen door de leningen die voortkomen uit de afkoop van Vestia’s derivatenportefeuille. Deze leningen staan op naam van Vestia en zijn derhalve ook opgenomen in de leningenportefeuille, maar de verplichtingen die voortkomen uit deze lening worden volledig gecompenseerd door de saneringsbijdrage van het CFV. Het betreft leningen van in totaal afgerond € 573 miljoen, af te betalen in 8 jaar, beginnend in 2015. Hierop is eind 2013 € 200 miljoen vervroegd afgelost. 8.10.3 Waarborgsommen 2013 Saldo per 1 januari -

mutaties in het boekjaar


2012 3.248

2.716

-135

532

3.113

3.248

8.10.4 Overige schulden 2013

2012

Uitkoopverplichting

13.000

13.000


13.000

13.000

Dit betreft de aangegane verplichting tot de uitkoop van alle andere commandieten van Cité CV aan het einde van de lopende overeenkomst i.c. 2020.

8.11 Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van maximaal één jaar. 8.11.1 Kredietinstellingen Er zijn geen schulden aan kredietinstellingen. 8.11.2 Gemeenten 2013

2012

Gemeenten

1.180

931


1.180

931


8.11.3 Schulden aan leveranciers 2013

2012

Leveranciers

33.919

39.099


33.919

39.099

8.11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013

2012

Loonheffing en premies sociale lasten Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Gemeentelijke belastingen Pensioenen Overig

1.457 5.546 -18 1.397 702 481

1.994 12.779 -18 971 1.210 431


9.565

17.367

8.11.5 Overige schulden 2013 Nog te betalen kosten projecten Nog te betalen kosten onderhoud Nog te betalen kosten overig Saldo per 31 december

2012 4.085 3.235 6.297

0 3.207 3.924

13.617

7.131

8.11.6 Onderhanden projecten 2013 Gerealiseerde projectopbrengsten Gefactureerd aan kopers

2012

-73.193 75.375

-72.645 76.043

2.182

3.398


De gerealiseerde projectopbrengsten is toegerekende winst naar rato van voortgang. Dit saldo bestaat uitsluitend uit projecten met een negatief saldo. 8.11.7 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2013

2012

Aardwarmte VOF VOM Delft B.V. Stichting Woonwagenlocaties Den Haag

0 1.385 42

30 1.304 0


1.427

1.334

Vestia heeft een 50% deelneming in VOM Delft B.V. Vestia staat tot 1 juli 2015 garant voor het gehele exploitatieresultaat over de periode 2007-2014. Uit dien hoofde heeft Vestia een schuld aan de vennootschap. 8.11.8 Aflossingsverplichting langlopende leningen Dit betreft het saldo dat aan aflossingsverplichtingen open staat per 31 december 2013.


8.11.9 Derivatenportefeuille Vestia heeft nog een zeer beperkte derivatenportefeuille in bezit bestaande uit plain vanilla payer swaps, waarbij de tegenpartij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is. De totale bruto notional waarde van deze portefeuille is € 95 miljoen. De negatieve marktwaarde van deze portefeuille is in 2013 met € 12 miljoen afgenomen tot € 37 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden in paragraaf 8.10. Verder is in het saldo ‘derivatenportefeuille’ een mogelijke verplichting uit hoofde van de beëindiging van de derivatenportefeuille door Credit Suisse opgenomen. Credit Suisse heeft ten tijde van de afkoop met de andere banken in juni 2012 haar derivatenpositie met Vestia eenzijdig gesloten en in rechte gevorderd Vestia te veroordelen tot betaling van een “early termination amount” van € 83 miljoen plus (rente-) kosten. De uitkomst van deze procedure naar Engels recht is onzeker. Vestia waardeert het risico in verband met deze procedure op het bedrag dat Vestia ten tijde van de afkoop in 2012 bereid was Credit Suisse te betalen. De specificatie van deze post bedraagt: 2013

2012

BNG portefeuille tegen marktwaarde (ná herstructurering, resterend) Geschil Credit Suisse

36.666 59.000

48.574 59.000


95.666

107.574

Markt -, liquiditeit - en tegenpartij risico’s Met betrekking tot de BNG derivatenportefeuille heeft Vestia geen bijstortverplichting (i.e. onderpandverplichting), en loopt Vestia daarom geen liquiditeitsrisico loopt op de derivaten. Voor wat betreft de Credit Suisse portefeuille geldt dat de hoogte van een eventueel liquiditeitsrisico nagenoeg volledig afhankelijk is van de uitkomst van de juridische procedure. Het tegenpartijrisico op de derivatenportefeuille is verwaarloosbaar ultimo 2013 wegens het feit dat de marktwaarde van de derivaten sterk negatief is ultimo 2013. 8.11.10 Overlopende passiva 2013

2012

Transitorische (te betalen) rente Vooruit ontvangen huren Met huurders te verrekenen Reservering voor verlofuren Overig

56.575 10.892 6.985 2.258 2.052

65.330 9.511 8.158 1.948 2.184


78.762

87.131


9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw en onderhoud In het kader van nieuwbouw en onderhoud bedragen de aangegane verplichtingen ultimo 2013 € 59 miljoen (2012: € 110,5 miljoen). Gemeenten Met gemeenten waarin Vestia werkzaam is zijn doorgaans prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken dragen een generiek karakter; een mogelijk waarde drukkend effect is in het kader van de balanswaardering geabstraheerd. Op een aantal woningen rust voor de grond erfpacht. Bij verkoop van betreffende woningen kan de erfpacht worden afgekocht. Zo’n afkoop is in beginsel resultaatneutraal. Vestia heeft een jaarlijkse erfpacht verplichting van € 269.000, de overige erfpachtverplichtingen zijn afgekocht. Bankgaranties Er is voor € 1,4 miljoen garanties afgegeven in verband met twee van een pensioenfonds aangetrokken leningen; deze garanties vervallen beide in 2014. Daarnaast stonden er voor in totaal € 0,9 miljoen garanties uit aan diverse instanties. Haka-pand Vestia heeft in 2008 het Haka-pand (voormalig handelskantoor, eigendom van Vestia Monumenten B.V.) in Rotterdam aangeschaft met het doel dit te transformeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting geconcentreerd op milieuactiviteiten (Clean Tech Delta). Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties past de ontwikkeling, verhuur en het gebruik van dit pand niet binnen de regelgeving. Vestia heeft met de minister afgesproken het pand voor 1 oktober 2014 te verkopen. Goudsesingel De fusiepartner Stadswonen heeft in 2007 het kantoorpand aan de Goudsesingel vin Rotterdam verworven, met de bedoeling het te herstructureren voor de huisvesting van kennisbedrijven. Later is bezien of het gebouw geschikt te maken is voor studentenhuisvesting. Door het derivatendebacle is Vestia niet in staat een dergelijke investering te doen. Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties past de verhuur en het gebruik van dit pand ook niet binnen de regelgeving. Vestia heeft met de minister afgesproken het pand in 2014 te verkopen. Bink36 Vestia heeft in 2006 het voormalige KPN-complex, bestaande uit 4 gebouwen, aan de Binckhorstlaan in Den Haag verworven. Het complex is in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. Inmiddels zijn circa 300 bedrijven gevestigd in de gebouwen, die werken in de wereld van innovatie, kunst & cultuur, telecommunicatie, zakelijke dienstverlening et cetera. Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties past de verhuur en het gebruik van dit pand ook niet binnen de regelgeving. Vestia heeft met de minister afgesproken het pand voor 22 november 2014 te verkopen. Zorgboulevard In 2011 is de MediMall opgeleverd en in exploitatie genomen. De MediMall bevat naast een zorghotel en artsenpraktijken ook winkels op het gebied van gezondheid en parkeerfaciliteiten. In december 2011 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aangewezen dat Vestia ook deze panden binnen een termijn van 2 jaar dient af te stoten. De termijn voor afstoten is verlengd tot eind 2014. In 2013 is de parkeergarage van Medimall verkocht. Bij de verkoop was een bedrag van € 19,3 miljoen gemoeid. Fiscale eenheid Stichting Vestia vormt met de volgende verbonden partijen een fiscale eenheid voor zowel de omzetbelasting en de vennootschapsbelasting.


Naam onderneming Vestia Holding BV Vestia Monumenten BV (dochter Vestia Holding BV) Steenfabriek Boudewijn Bv BV Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Verantwoord Wonen BV

Fiscale eenheid VPB x x x x x

Fiscale eenheid BTW

x

Uit deze hoofde is Stichting Vestia mede aansprakelijk voor alle mogelijke omzetbelasting- en vennootschapsbelastingschulden van de fiscale eenheid. Claims Vestia is betrokken bij rechtszaken of zaken waaruit eventueel een rechtszaak zou kunnen voortkomen. Hoewel het niet mogelijk is de uitkomst van lopende of dreigende juridische procedures te voorspellen, is de Raad van Bestuur van mening - op grond van de informatie die thans beschikbaar is en na raadpleging van juridische adviseurs - dat het onwaarschijnlijk is dat de uitkomsten hiervan materieel nadelige gevolgen zullen hebben voor de financiële positie of bedrijfsresultaten van Vestia. Derhalve is hiervoor geen voorziening gevormd. Obligo Vestia is deelnemer van het WSW. In die hoedanigheid bestaat de plicht tot het aanhouden van een obligo. Dat obligo bedraagt ultimo 2013 € 238 miljoen. Saneringsbijdrage De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken. De saneringsbijdrage van het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in 2024 (deels) worden teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook paragraaf 8.4.5. Erfpacht recht Een aantal door Vestia verkochte nieuwbouw woningen staan op grond die in (juridisch) eigendom is van Vestia. Hiervoor zijn erfpacht afspraken gemaakt met de eigenaren van deze woningen voor een vastgestelde periode (tot 10 jaar) ná aankoop van de woning. Ná deze vastgestelde periode kan de grond tegen een vooraf gestelde waarde worden gekocht door de eigenaar van het huis dat op de grond staat of zoveel eerder als dat de eigenaar dat wil dan wel als de eigenaar het huis verkoopt. Het betreft 145 woningen en de nominale waarde van de grond bedraagt circa € 7,7 miljoen. Indien de gronden verkocht worden, zal de waarde worden gerealiseerd. Dit komt tot uitdrukking in de winsten verliesrekening op het moment van verkoop. Pandrecht In 2013 zijn de aandelen in De Drie Notenboomen BV verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie BV. Tot zekerheid van nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst is op de verkochte aandelen een eerste recht van pand gevestigd ten behoeve van Vestia. Juridische procedures Bij het ontstaan van Vestia's (voormalige) derivatenportefeuille is een aantal (rechts)personen betrokken geweest die hiervoor op verschillende wijze verantwoordelijkheid dragen. Vestia heeft tegen een aantal van hen procedures aanhangig gemaakt en beraadt zich voor het overige nog op de mogelijkheden haar schade op de diverse (rechts)personen te kunnen verhalen. Over de uitkomst van deze procedures en onderzoeken bestaat nog geen duidelijkheid. Al deze procedures en onderzoeken zijn nog niet afgerond. Overige Vestia neemt samen met een andere Rotterdamse Toegelaten Instelling deel in de Hofbogen BV. Hofbogen BV wordt sinds 1 januari 2014 nagenoeg volledig gefinancierd door de aandeelhouders. Het bestuur van Vestia heeft besloten tot 1 juli 2015 garant te staan voor voldoende liquiditeiten voor Hofbogen BV indien er sprake is van een disbalans tussen uitgaven renovatie en ontvangen subsidies en leningen met betrekking tot fase 2 renovatie station Hofplein. Het gaat hier naar verwachting om een maximaal bedrag van € 250.000.


10 Toelichting en specificatie winsten verliesrekening 10.1 Bedrijfsopbrengsten 10.1.1 Huren 2013 Te ontvangen huren Af: derving a.g.v. leegstand overige redenen Dotatie dubieuze (huur)debiteuren Totaal

2012

558.021

532.340

-14.649 -2.427

-10.649 -2.567

-5.316

-4.343

535.629

514.781

10.1.2 Opbrengsten servicecontracten 2013

2012

Te ontvangen vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving

44.541 -2.419

46.039 -1.530

Totaal

42.122

44.509

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld. 10.1.3 Overheidsbijdragen 2013

2012

Diverse éénmalige overheidsbijdragen

0

674.270

Totaal

0

674.270

Onder diverse éénmalige overheidsbijdragen 2012 is de saneringsbijdrage van het CFV opgenomen. Deze bijdrage is € 674.270 (x 1.000) en bestaat uit twee onderdelen: 1) € 101.058 (x 1.000) ten behoeve van de afkoop premie op derivaten die in 2012 ineens is betaald aan de verschillende banken. Dit deel zal in drie jaar worden uitgekeerd aan Vestia, beginnend in 2013 en eindigend in 2015. 2) € 573.212 (x 1.000) ten behoeve van de lening die Vestia is aangegaan met de verschillende banken in het kader van de afkoop van derivaten. Dit deel van de bijdrage wordt niet rechtstreeks aan Vestia uitgekeerd, maar zal namens Vestia door CFV aan de banken worden betaald. 10.1.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013 Verkoopopbrengst bestaand bezit Af: boekwaarde verkocht bestaand bezit Af: overige (verkoop)kosten Totaal

2012

247.555 -241.231 -8.137

84.788 -64.004 -4.900

-1.813

15.884

10.1.5 Opbrengst verkoop nieuwbouw 2013

2012

Opbrengst verkoop nieuwbouw

27.589

35.104

Totaal

27.589

35.104 54


Onder deze post zijn de aan het boekjaar toe te rekenen opbrengsten verantwoord met betrekking tot de verkochte woningen. 10.1.6 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf 2013

2012

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

1.995

4.594

Totaal

1.995

4.594

10.1.7 Overige bedrijfsopbrengsten 2013 Afsluiten huurcontracten Doorberekende administratiekosten Vergoedingen antennes mobiele telefonie Doorberekende huismeesterkosten Huurdersbijdragen inzake servicecontracten Overig Totaal

2012 350 2.529 568 1.627 2.500 3.411

479 4.213 561 1.658 2.598 4.552

10.985

14.061

10.2 Bedrijfslasten 10.2.1 Kostprijs verkoop nieuwbouw 2013

2012

Totaal aan projecten toegerekend Mutatie voorzieningen koopwoningen

24.907 -4.411

35.559 -2.250

Totaal kostprijs nieuwbouw

20.496

33.309

7.093

1.795

Resultaat koopwoningen (saldo ref. 10.1.5. en 10.2.1) 10.2.2 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 2013

2012

Goodwill Ten dienste van de exploitatie Af: inzake met huurders te verrekenen posten

126 6.177 0

217 6.628 -114

Totaal

6.303

6.731

10.2.3 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013 Afwaardering vastgoed in ontwikkeling Terugname waardeverandering Overige afwaarderingen Totaal

2012

7.611 -16.017 2.026

15.888 0 166

-6.380

16.054

10.2.4 Erfpacht Deze post betreft de ten laste van het boekjaar verantwoorde erfpachtlasten. Alle erfpachtlasten hebben betrekking op vastgoed in exploitatie.


10.2.5 Lonen en salarissen 2013

2012

Bruto salarissen Minus: ontvangen ziektegelden Dotatie aan reservering verlofuren

51.762 -400 91

54.105 -326 -407

Totaal

51.453

53.372

Het aantal formatieplaatsen bedroeg ultimo 2013: 871 (2012: 1.009). Ultimo 2013 waren 958 personen in dienst (2012: 1.126). In 2013 hebben 187 medewerkers Vestia verlaten en zijn 14 medewerkers in dienst getreden. Op 31 december 2013 hadden 5 medewerkers een volledige WAO-IVA uitkering. De verdeling van de formatieplaatsen ultimo 2013 was als volgt: Afdeling Bestuur en staven Directie Wonen Directie B&C Directie O&O Directie vastgoed Totaal

Formatie 39 389 158 253 32 871

Per 1 januari 2013 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) ingetrokken. Daarvoor in de plaats is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) gekomen. Deze wet regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de (semi)publieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. De beloningen die vallen onder de WNT zijn als volgt: Naam

Functie

A.J.M. Schakenbos

Bestuursvoorzitter

Mevr. W.F. de Mooij

Bestuurder

Jaar verloning

Bruto loon

2013 Correctie in 2014 Totaal 2013 Correctie in 2014 Totaal

100.053 -7.646 92.407 81.072 -6.059 75.013

Voorziening toekomstig loon 23.833 -1.943 21.890 19.025 -1.540 17.485

Totaal

123.886 -9.589 114.297 100.097 -7.599 92.498

Beide functionarissen zijn sinds 1 juli 2013, fulltime, in dienst. De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd met daarin benoemingen als bestuurder voor een periode van telkens 4 jaar. De beloning van de bestuursvoorzitter komt, omgerekend, onder de WNT norm van € 228.599. De beloning van de bestuurder ligt, omgerekend, onder de norm. In 2014 heeft bij beide bestuurders een correctie plaatsgevonden vanwege een foutieve berekening door Vestia bij indiensttreding. De beloningen van de functionarissen die voorheen onder de WOPT vielen waren in 2012 als volgt: Functie Voorzitter raad van Bestuur Directeur Beleid Directeur Financiën en Control Bedrijfsdirecteur Bedrijfsdirecteur

Belastbaar loon

Voorziening toekomstig loon

169.725 164.029 166.435 158.725

40.897 61.588 30.688 35.453

Totaal 27.646 210.622 225.617 197.123 194.178

In dienst sinds 1992 1999 1992 2001 1997

De voormalig voorzitter van de raad van bestuur is in februari 2012 uit dienst getreden. Het bruto loon (inclusief de eindafrekening wegens einde dienstverband) bedroeg in 2012 € 27.646. In februari 2012 is een voorziening toekomstig loon die is gevormd in 2010 en 2011 ten bedrage van 3.528.000 vrijgevallen.


In overeenstemming met de nieuwe richtlijnen uit de WNT worden uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband in de jaarrekening vermeld wanneer de norm wordt overschreden. Wanneer in het vorige boekjaar een WOPT-melding is gedaan, wordt eveneens de uitkering vermeld: Functie

Vergoeding

Directeur Financiën en Control Directeur Beleid Bedrijfsdirecteur Bedrijfsdirecteur Coördinator P&O Coördinator P&O (herrekend naar 36 uur)

70.408 489.400 348.350 528.684 234.400 234.844

Datum uitdiensttreding 11-06-2013 01-12-2013 01-04-2013 01-09-2013 01-12-2013 01-12-2013

Met uitzondering van de uitkering aan de directeur Financiën en Control komen de bedragen boven de WNT norm van € 75.000,-. De overschrijding is het gevolg van het toepassen van het sociaal plan dat geldt voor medewerkers van Stichting Vestia. In 2013 waren tot 1 juli 2013 twee interim bestuurders fulltime actief. Met de beloningscode van de ‘Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties’ (VTW) als uitgangspunt, is een vergoeding afgesproken. Deze vergoeding is 1,6 keer de bestuurdersbeloning in loondienst. De vergoeding wordt door beide interim bestuurders gedeclareerd op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Derhalve zijn er aan deze vergoedingen geen werkgeverslasten verbonden voor Vestia (pensioenpremies, sociale lasten etc.). De vergoeding is hierdoor niet vergelijkbaar met bruto loon. Over 2013 (2012) zijn door de interim bestuurders de volgende bedragen gedeclareerd (exclusief BTW): Functie G. Erents, voorzitter J.J.M. Thielen

Vergoeding 2013 144.600 161.000

Reiskosten 2013 7.801 11.170

Vergoeding 2012 300.400 280.900

Reiskosten 2012 16.422 19.185

De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen in 2013 (2012) zijn in onderstaand overzicht opgenomen (exclusief BTW). Deze zijn conform de normen van de Honoreringscode Commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Functie H.H. Raué, voorzitter Mevr. M.P.M. Cooijmans C.H. Teschmacher J. van der Vlist W.v.d. Toorn Vrijthoff A.E. de Groot E. Bartlema Mevr.S. Baart N.M. Dijkhuizen Mevr. A.C.M. Kaulingfreks S. Kolthek F.A. Molenaar Totaal

Jaar Benoeming 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2012

Jaar Aftreden 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2016 2012 2012 2012 2012 2012

Vergoeding 2013 17.381 12.415 12.415 12.415 7.620 9.525 12.415

Onkosten 2013 1.155 1.426 4.997 58 732 521

Totaal 2013 18.536 13.841 17.412 12.415 7.678 10.257 12.936

84.186

8.889

93.075

2013

Vergoeding 2012 25.423 4.656 22.207 4.656

4.656 9.750 1.364 11.571 644 14.865 99.792

2012

10.2.6 Sociale lasten

6.736

7.922

10.2.7 Pensioenlasten

8.925

10.119

15.661

18.041

Totaal


10.2.8 Onderhoudslasten 2013 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig- en cyclisch onderhoud Overig onderhoud Subtotaal Reeds verantwoord onder lonen en salarissen en soc. lasten, pensioenpremies en overige bedrijfslasten Totaal

2012

21.439 19.517 12.510 45.810 8.732 108.008

22.539 20.499 11.697 39.142 8.454 102.331

-4.768

-5.881

103.240

96.450

10.2.9 Leefbaarheid Deze post betreft de directe uitgaven ten behoeve van leefbaarheid in wijken. 10.2.10 Lasten servicecontracten Deze post betreft de kosten van servicecontracten. 10.2.11 Overige bedrijfslasten 2013

2012

Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Dotatie/vrijval voorzieningen Dotatie/vrijval voorziening overig (o.a. projecten) Wonen en zorg Overig

7.877 8.210 4.896 27.964 27.046 1.582 0 -972 523 6.156

2.884 5.555 5.364 39.788 27.295 1.580 19.447 20.613 367 17.142

Totaal

83.282

140.035

In de post ‘overig’ zijn alle juridische en andere incidentele kosten in relatie tot de derivaten problematiek betrokken. De algemene kosten zijn in 2013 lager dan in 2012, in verband met relatief veel incidentele kosten. In de overige bedrijfslasten is een bedrag van € 1,3 miljoen aan verhuurderheffing opgenomen. Vanaf de jaarrekening 2011 wordt de controle uitgevoerd door BDO Audit & Assurance BV (BDO). De jaarrekeningen 2011 en 2012 zijn in 2013 gecontroleerd. In de jaarrekening 2012 was hiervoor een reservering opgenomen van bij elkaar € 1.000.000. In het onderzoek van de jaarrekening zijn ook opgenomen de controles en onderzoeken van de derivatenportefeuille, stelselwijziging, marktwaarde, risicoanalyse en kwaliteitsbeoordeling. Ook zijn er voor € 143.000 andere controles uitgevoerd door BDO. Voor de controle van de jaarrekening 2013 is een reservering opgenomen van € 500.000. Door Deloitte zijn controles uitgevoerd voor SWY (Stichting Wooninformatie Ypenburg). Per saldo bedragen de accountantskosten in 2013 € 898.000. De verdeling naar boekjaar in onderstaand tabel weergegeven:

(x 1.000) BDO Onderzoek van de jaarrekening Andere controlediensten Adviesdiensten fiscaal terrein Reserveringen Vestia Totaal BDO

Totaal

Toe te rek. aan jrk. 2011



1.191 143 0 -500 833

625 24 0 -566 83

566 38 0 -434 170

0 80 0 500 580


(x 1.000) Deloitte Onderzoek van de jaarrekening Andere controlediensten Adviesdiensten fiscaal terrein Totaal Deloitte Totale accountantskosten

Totaal




45 0 20 65

21 0 0 21

24 0 20 44

0 0 0 0

899

105

214

580

10.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post geeft inzicht in de waardeverandering van de totale vastgoedportefeuille. Omdat dit deel van het vastgoed nog in bezit is van Stichting Vestia, is de waardeverandering nog niet daadwerkelijk gerealiseerd (als kasstroom), maar wel van invloed op het resultaat, omdat het vastgoed per saldo minder waard is geworden in 2013. 2013 2012 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen: Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Overig

-408.485 -12.745 27

-280.923

Totaal

-421.203

-280.923

De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie per saldo heeft ondergaan. De negatieve waardeverandering wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de autonome marktontwikkeling. In 2013 betekende dat een daling van de marktprijzen, maar ook huurprijswijzigingen, het inrekenen van de verhuurderheffing en afwaardering van bijzonder vastgoed hebben effecten op de marktwaarde van het bezit.

10.4 Financiële baten en lasten 10.4.1 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 2013

2012

Rente opbrengst financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

381 0

400 1.698

Totaal

381

2.098

10.4.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013 Toegerekende rente onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling Overige toegerekende rente materiele vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g Rente op overige financiële vaste activa Rente op overige vorderingen Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012 3.592 0 24 119 8.846 24

7.816 8 52 364 4.917 2.751

12.605

15.908

Het saldo rente op overige vorderingen is ten opzichte van 2012 hoger, in verband met de rentebaten op de onder de overige financiële vaste activa opgenomen vordering CFV.


10.4.3 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 2013

2012

Gerealiseerde waardeveranderingen fva en effecten

277

4.620

Totaal

277

4.620

10.4.4 Rentelasten en soortgelijke kosten 2013 Langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Amortisatie agio reële waarde doorzak lening Betaalde rente op derivaten Disagio, boete bij vervroegd aflossen Totaal rentelasten langlopende schulden

4.192 228.386 -1.750 4.106 1.434 236.368

4.796 224.519 -2.300 3.352 1.424 231.791

0 1.928 1.928

1.195 107 1.302

238.296

233.093

Kortlopende schulden: Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige kortlopende schulden Totaal rentelasten kortlopende schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

2012

De toename van de rente op langlopende leningen kredietinstellingen houdt verband met de afwikkeling van de derivatenportefeuille. De betaalde rente op derivaten betreft de resterende BNG handelsportefeuille. 10.4.5 Baten en lasten van derivaten De mutatie van de marktwaarde van derivaten per ultimo boekjaar was als volgt: 2013 Baten en lasten van derivaten

11.908

2012 -449.713

De specificatie van deze post is als volgt: 2013 Saldo marktwaarde ultimo 2012 Saldo marktwaarde ultimo 2013 Marktwaardemutatie in 2013

2012

-107.574 -95.666 11.908

Saldo marktwaarde ultimo 2011 Saldo marktwaarde ultimo 2012 Marktwaardemutatie in 2012 Afkoop derivaten (verbeurd collateral) Afkoop derivaten (betaling inééns) Afkoop derivaten (over 10 jaar te betalen)

-2.279.780 -107.574 2.172.206 -1.266.795 -101.058 -573.211

Totale (negatieve) afkoopwaarde close-out

-1.941.064

Agio reële waarde “doorzak” lening Overige afkoop kosten Totaal baten en lasten van derivaten 2012

-632.000 -48.855 -449.713


10.5 Resultaat deelnemingen na belasting De specificatie van het resultaat op deelnemingen is als volgt: 2013

2012

Stichting Woonformatie Ypenburg Hofbogen BV, Rotterdam (50%) VOM Delft BV, (50%) Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50%) Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%) De Drie Notenboomen, Rotterdam (33,33%) Cruise Port The Hague, Den Haag (33,33%) N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60% V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., 0,16% Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., 1,00% Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, 22,20% Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33% Aardwarmte Den Haag VOF

0 -1.275 -81 -8 21 115 0 -248 -183 11 0 -42 40 0

-49 0 0 0 2 112 -1 0 0 -61 0 0 0 -2.746

Totaal resultaat deelnemingen

-1.650

-2.743

10.6 Belastingen Zie paragraaf 4.6 in het hoofdstuk ‘Algemeen’ voor een nadere uiteenzetting over de fiscale positie van Vestia.


11 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ACTIEF

31-12-2013 X € 1.000

31-12-2012 X € 1.000

0

380

56.034

64.489

6.328.035 1.069.043 15.290 7.412.368

6.885.557 1.002.300 97.059 7.984.916

15.538 12.174 1.997 384 403.116 433.209

14.903 12.423 9.570 913 638.270 676.079

12.514

2.153

9.524 36.595 21.210 105.427 4.401 4.707 181.864

6.629 40.679 45.860 160.356 36.432 11.551 301.507

51.575

103.483

8.147.564

9.133.007

VASTE ACTIVA 13.1 13.1.1

Immateriële vaste activa Goodwill

13.2 13.2.1

Materiële vaste activa Onroerende zaken ten dienste van eigen exploitatie

13.3 13.3.1 13.3.2 13.3.3

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

13.4 13.4.1 13.4.2 13.4.3 13.4.4 13.4.5

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa VLOTTENDE ACTIVA

13.5

Voorraden

13.6 13.6.1 13.6.2 13.6.3 13.6.4 13.6.5 13.6.6

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente/Rijksoverheid Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overlopende activa Subtotaal vorderingen

13.7

Liquide middelen

TOTAAL


PASSIEF

13.8 13.8.1

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

13.9 13.9.1 13.9.2 13.9.3

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

13.10 13.10.1 13.10.2 13.10.3 13.10.4

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden Subtotaal langlopende schulden

13.11 13.11.1 13.11.2 13.11.3 13.11.4 13.11.5 13.11.6 13.11.7 13.11.8 13.11.9 13.11.10

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Ongerealiseerde resultaten intercompany Gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Aflossingsverplichting langlopende leningen Derivaten portefeuille Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31-12-2013 X € 1.000

31-12-2012 X € 1.000

1.195.532 1.195.532

1.526.142 1.526.142

5.980 48.731 20.894 75.605

37.705 61.045 24.204 122.954

86.656 6.305.945 3.067 13.000 6.408.668

92.359 6.717.137 3.197 0 6.812.693

0 556 1.180 33.917 9.577 13.617 1.427 234.955 95.666 76.864 467.759

0 41.953 931 39.096 17.278 7.130 1.440 369.906 107.574 85.910 671.218

8.147.564

9.133.007


12 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013 2013 X € 1.000 13.12 13.12.1 13.12.2 13.12.3 13.12.4 13.12.6 13.12.7

13.13 13.13.1 13.13.2 13.13.3 13.13.4 13.13.5 13.13.6 13.13.7 13.13.8 13.13.9 13.13.10 13.13.11

2012 X € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

531.100 41.110 0 -1.813 1.973 10.973

510.908 43.518 674.270 15.833 4.594 13.858

Subtotaal bedrijfsopbrengsten

583.343

1.262.981

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Dotatie/vrijval voorzieningen Overige bedrijfslasten

6.437 -16.724

6.816 -4.689

213 51.453 6.736 8.925 103.001 3.085 42.715 0 94.458

204 53.372 7.922 10.119 96.025 2.991 43.336 19.447 119.399

Subtotaal bedrijfslasten

300.299

354.942

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

283.044

908.039

13.14

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-423.947

-280.923

13.15 13.15.1 13.15.2 13.15.3 13.15.4 13.15.5

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

381 21.407 95 -236.447 11.908

2.098 10.994 4.620 -226.179 -449.713

Subtotaal financiële baten en lasten

-202.656

-658.180

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

-343.559

-31.064

Resultaat deelnemingen na belasting Belastingen

12.949 0

-31.227 0

JAARRESULTAAT NA BELASTING

-330.610

-62.291

13.16 13.17


13 Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2013 Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld. Algemeen Transacties tussen verbonden partijen geschieden "at arm’s length base". Indien en voor zover er geen specifieke afspraken gelden wordt tussen Stichting Vestia en haar verbonden partijen 6% rente berekend over de onderlinge schuldverhouding. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen van waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de grondslagen van de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Vaste Activa 13.4 Financiële vaste activa 13.4.1 Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt de deelneming gewaardeerd op nihil. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van de deelneming wordt in mindering gebracht op de vordering dan wel wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het eigen vermogen op de passiefzijde van de balans opgenomen indien er garanties zijn afgegeven. Deelneming

Vestia B.V.’s, Rotterdam Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., R’dam Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V. SGBB Projectenontwikkeling B.V. Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam Overige deelnemingen (zie geconsolideerde balans)

Aandeel

Resultaat

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 35%

Totaal

-16 -645 -3.042 31 186 589 5.804 -10 -1 -43 52 11.694 -1.650

Netto vermogens waarde 31-12-2013 0 0 0 0 2.582 12.680 0 0 5 0 0 0 271

Netto vermogens waarde 31-12-2012 16 0 0 0 2.395 12.091 0 5 7 0 0 0 389

12.949

15.538

14.903

13.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag VOM Delft B.V., Delft De Drie Notenboomen, Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Cité C.V., Rotterdam Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer

2012 4.366 116 0 2.655 5.000 37

4.375 143 250 2.655 5.000 0

12.174

12.423 65


VLOTTENDE ACTIVA 13.6.4. Vorderingen op groepsmaatschappijen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Vestia BV’s, Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V.. Hoofddorp SGBB Projectenontwikkeling B.V.. Hoofddorp Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Flexwonen Holland B.V. , Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam

2012

0 30.927 3.314 5 26 59.255 11.223 5 19 68 380 205

3.554 28.291 0 5 26 116.643 11.203 5 20 76 533 0

105.427

160.356

Over de rekening-courant saldi wordt 6% rente berekend. 13.8 Eigen Vermogen 2013 Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2012

1.526.142

1.588.433

-330.610

-62.291

1.195.532

1.526.142

13.9.1 Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Vestia OHW B.V., Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Vestia Holding BV, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam (35,00%) Stadsvastgoed NV (19,56%) Ontwikkelcombinatie Leyenburg BV (50,00%) Hofbogen BV (50,00%)

2012

3.314 0 25.227 807 1.344 5 62 455 15.986 248 8 1.275

272 24.582 0 837 7.148 0 19 507 27.680 0 0 0

48.731

61.045

Tenzij anders vermeldt heeft Stichting Vestia in bovengenoemde entiteiten een 100% belang.


13.11 Kortlopende schulden 13.11.2 Ongerealiseerde resultaten intercompany De post ‘Ongerealiseerde resultaten intercompany’ betreft de stand van de ontwikkelrechten die in 2003 verkocht zijn aan Verantwoord Wonen B.V., een 100% deelneming van Vestia, waarvan het bestuur gevoerd wordt door het bestuur van Vestia. Tegenover deze ontwikkelrechten, staat een vordering op Verantwoord Wonen B.V. van hetzelfde bedrag op de balans bij Stichting Vestia. Door in- en externe ontwikkelingen in de financiële positie van Stichting Vestia zijn vele nieuwbouwprojecten stopgezet. Dit betekent dat geen vervolg kan worden gegeven aan de verkochte ontwikkelrechten. Ultimo 2013 is de waarde van de ontwikkelrechten € 556.000. Ten laste van het resultaat komt in 2013 een bedrag van € 1.007.000. Door Stichting Vestia is een creditnota gestuurd ten bedrage van € 40.390.000. 13.16 Resultaat deelnemingen na belastingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Vestia Holding BV, Rotterdam Vestia B.V.’s, Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Kleifabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam* SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp Flexwonen Holland BV Kennis en Energie BV Cité C.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Overige deelnemingen (niet geconsolideerd)

2012

0 -645 -16 -3.042 31 186 589 -10 5.804 -43 52 11.694 -1 -1.650

-10.623 0 -288 0 -4 -15 -11.748 0 -942 -13 42 -4.894 1 -2.743

12.949

-31.227

*inclusief eenmalige correcties


14 Gebeurtenissen na balansdatum WOM Als gevolg van de veranderde financiële situatie bij Vestia hebben de gemeente Den Haag en Vestia gesproken over het oplossen van een aantal onlosmakelijk met elkaar verbonden dossiers. Het gaat hierbij om de afhechting van bouwprojecten waaruit Vestia zich genoodzaakt zag zich terug te trekken en het realiseren van voldoende verkopen van bestaand bezit in het kader van het Verbeterplan. De gemeente Den Haag en Vestia hebben prestatieafspraken gemaakt voor de verwachte saneringsperiode van 10 jaar. De oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (hierna: WOM) maakt het mogelijk de herstructurering van Den Haag Zuidwest gedurende deze periode (deels) te continueren. De afspraken zijn vastgelegd in de Raamovereenkomst van 12 juni 2013. De WOM vangt het verlies aan investeringsvermogen van Vestia in Den Haag Zuidwest op. Vestia brengt 2039 verhuurbare eenheden en een tweetal bouwlocaties tegen € 111 miljoen in. De door Vestia ingebrachte eenheden worden als onderpand of ter uitvoering ingebracht. De gemeente Den Haag zorgt voor de financieringsbehoefte van maximaal € 80 miljoen. Het programma van de WOM bestaat uit de realisatie van 850 woningen en de renovatie van 250 woningen ter plaatse van de ter uitvoering ingebrachte complexen en bouwlocaties in een periode van in beginsel tien jaar. Na verkrijging van de benodigde goedkeuringen van o.a. BZK, WSW en CFV is de WOM op 9 april 2014 opgericht, waarna op 10 april 2014 de eenheden van Vestia zijn ingebracht. Faillissement ‘Aardwarmte Den Haag VOF’ en ‘Vestia OHW B.V.’ Aardwarmte Den Haag VOF is een deelneming van Vestia OHW B.V. Beide entiteiten zijn in 2013 failliet verklaard. De curator heeft op 13 januari 2014 de drie deelnemende corporaties zijn visie gestuurd en voorlopig geconcludeerd dat het faillissement aan de corporaties is te wijten. Wel heeft hij medewerking gevraagd aan een doorstart. Vestia heeft alle aansprakelijkheid afgewezen en dat in een brief meegedeeld. Vestia gaat in ieder geval tot 2017 geen nieuwbouw realiseren. Vestia heeft de medewerking aan een doorstart toegezegd. De mogelijke financiële consequenties hiervan zijn voorzien.


15 Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Omtrent de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies is statutair geen regeling vastgelegd. In lijn met het verleden en ingevolge artikel 362 lid 2 boek 2 titel 9 is de jaarrekening opgemaakt met inachtneming van de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies. Over 2013 bedraagt het geconsolideerde verlies € 340.610.000. Dit verlies is op de overige reserves in mindering gebracht. Governance Tot 1 juli 2013 is het bestuur gevormd door twee interim bestuurders: De heer G. Erents, voorzitter; De heer J.J.M. Thielen. Beide bestuurders a.i. zijn benoemd. Vanaf 1 juli 2013 is een definitief bestuur benoemd dat gevormd wordt door: De heer A.J.M. Schakenbos; Mevrouw W.F. de Mooij. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2013 gewijzigd. Per 31 december 2012 zijn mevrouw A.C.M. Kaulingfreks en de heer F.A. Molenaar afgetreden. Op 1 maart 2013 is mevrouw A.E. de Groot benoemd en op 1 mei 2013 is de heer W. van der Toorn Vrijthoff benoemd als lid van de Raad. Het aantal leden van de Raad van Commissarissen komt daarmee weer op zeven.


Rotterdam, 30 mei 2014

Rotterdam, 30 mei 2014

Raad van Bestuur:

Raad van Commissarissen:

wg De heer A.J.M. Schakenbos Voorzitter

wg H.H. Raué, Voorzitter RvC

wg Mevrouw W.F. de Mooij Lid

wg E.P. Bartlema

wg M.P.M. Cooijmans

wg C.H. Teschmacher

wg J. van der Vlist

wg A.E. de Groot

wg W. van den Toorn Vrijthoff


16 Controleverklaring


Stichting Vestia Jaarrekening 2013

Recommend Documents