Stichting Vestia Jaarverslag 2013

Stichting Vestia Jaarverslag 2013

Naam van de toegelaten instelling

:

Stichting Vestia

Statutaire Vestigingsplaats

:

Rotterdam

Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor

:

Kruisplein 15c te Rotterdam

Postadres

:

Postbus 1431, 3000 BK Rotterdam

Telefoonnummer

:

088 1243311

E-mail adres

:

[email protected]

Internetsite

:

www.vestia.nl

Kamer van Koophandel

:

Rotterdam, nummer 29034021

Jaarverslag 2013 Stichting Vestia

2

Inhoudsopgave 0.

Inleiding ................................................................................................................................................. 4

1.

Verslag van de raad van bestuur .......................................................................................................... 4

2.

Verslag van de raad van commissarissen ............................................................................................ 9

3. 3.1 3.2 3.3 3.4

Bewoners ............................................................................................................................................ 15 Woningtoewijzing ............................................................................................................................ 15 Klanttevredenheid ........................................................................................................................... 18 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer ............................................................................... 18 Externe geschillencommissies ....................................................................................................... 19

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Wijken ................................................................................................................................................. 20 Woningvoorraad ............................................................................................................................. 20 Nieuwbouw en onderhoud .............................................................................................................. 22 Huurbeleid ...................................................................................................................................... 23 Verkopen ........................................................................................................................................ 25 Activiteiten op het gebied van de leefbaarheid (inclusief sponsoring) ........................................... 26 Wonen & Zorg ................................................................................................................................ 29

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Waarborgen van de financiële continuïteit.......................................................................................... 32 Algemeen........................................................................................................................................ 32 Terugblik 2013 ................................................................................................................................ 32 Vermogenspositie ........................................................................................................................... 33 Treasury.......................................................................................................................................... 37 Liquiditeit(sontwikkeling)................................................................................................................. 39 Fiscale positie ................................................................................................................................. 40 Risicoparagraaf .............................................................................................................................. 41

6.

Verbindingen ....................................................................................................................................... 42

7.

Ondernemingsraad ............................................................................................................................. 43

8.

Organisatie .......................................................................................................................................... 44

9.

Governancecode................................................................................................................................. 47

10.

Werkzaam in het belang van de volkshuisvesting ......................................................................... 48

Bijlage 1. Verbindingen ................................................................................................................................ 49


3

0.

Inleiding

Voor u ligt het jaarverslag inclusief de jaarrekening van Stichting Vestia (Vestia). Dit jaarverslag is tevens op onze internetsite, www.vestia.nl geplaatst. 1.

Verslag van de raad van bestuur

Vestia kwam in 2011 in grote financiële problemen als gevolg van de zeer omvangrijke en risicovolle derivatenportefeuille. In 2012 kon het faillissement worden afgewend door afkoop van de derivatenportefeuille en de saneringssteun die werd verleend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Nadat hiermee de grootste liquiditeitsproblemen waren opgelost, is de focus gelegd op de uitwerking en uitvoering van het Verbeterplan. Het Verbeterplan werd op 6 september 2012 door het interim bestuur en de Raad van commissarissen (RvC) vastgesteld. Het CFV heeft aan dit Verbeterplan geen goedkeuring verleend omdat het onvoldoende zicht gaf op duurzaam financieel herstel. Wel gaf het CFV aan dat Vestia voortvarend met de maatregelen aan de slag moest gaan. De in het Verbeterplan opgenomen maatregelen zijn: het verbeteren van de governance, het op orde brengen financieringsstructuur, de verkoop van bezit, het beperken van de bedrijfslasten, de afbouw van de projectenportefeuille en het verhogen van de huren. In 2012 heeft het interim bestuur de maatregelen daadkrachtig ter hand genomen. Met name bij het verbeteren van de governance, het versterken van de financiële functie en de afbouw van de projectportefeuille zijn in 2012 al de grootste stappen gezet. Daarmee kwam het accent in 2013 meer te liggen op de maatregelen die op termijn moeten leiden tot duurzaam financieel herstel. Governance Begin 2013 is het geheel vernieuwen van de RvC voltooid en is het bestuursreglement vastgesteld, waarin onder andere limieten zijn gesteld aan projecten en desinvesteringen die het bestuur zonder goedkeuring van de RvC mag nemen. Daarnaast is in 2013 de afdeling Interne Beheersing in het leven geroepen. Deze stafafdeling heeft als hoofdtaak het bestuur, de RvC, de directies en de stafafdelingen additionele zekerheid te bieden dat Vestia “in control” is en dus ook de risico’s beheerst. Hiertoe voert zij audits en verbijzonderde controles uit. Verder verzorgt de stafafdeling de opzet en implementatie van het risicomanagement. Het op orde brengen van de financieringsstructuur Als gevolg van de afwikkeling van de derivaten heeft Vestia een relatief omvangrijke leningenportefeuille, die tijdens de herstelperiode substantieel verkleind dient te worden. Een belangrijk knelpunt daarin is de aflossingskalender van de leningenportefeuille. De komende drie jaar is er een goede match tussen de beoogde verkopen en de mogelijkheden tot aflossing. In de daarop volgende jaren kan relatief weinig worden afgelost. Om dit toch mogelijk te maken moet de leningenportefeuille geherstructureerd worden. Bij de huidige lage rentestand is dat zeer kostbaar. Verkoop van bezit Een van de belangrijkste maatregelen om te komen tot duurzaam financieel herstel is de verkoop van bezit. Volgens het Verbeterplan moeten in 10 jaar 16.000 woningen worden verkocht. Voor 2013 zijn 2.294 verkopen tegen een totaalbedrag van € 168,5 miljoen geprognosticeerd, waarvan 1.594 aan


4

particulieren en 700 complexgewijs. De realisatie kwam uit op 5.401 verkopen, waarvan 3.445 woningen en 1.958 niet woongelegenheden tegen een totaalbedrag van € 247,6 miljoen. De verkoop aan particulieren met 652 eenheden bleef sterk achter op de begroting. Belangrijke redenen daarvoor zijn dat het splitsingsproces van meergezinswoningen veel meer tijd in beslag neemt dan was geraamd en de verkopen in Den Haag achterbleven omdat de gemeente oorspronkelijk toestemming weigerde. Inmiddels zijn hierover aanvullende afspraken gemaakt bij de oprichting van de WOM Den Haag Zuidwest B.V. De complexgewijze verkoop kwam in 2013 goed op gang. In totaal zijn in 2013 2.793 wooneenheden (zelfstandige en onzelfstandige woningen) complexgewijs verkocht en gepasseerd bij de notaris. Een groot aandeel hierin hadden DUWO die 876 eenheden van het bezit in Den Haag overnam en SSH Utrecht die 1.422 Short Stay eenheden in Rotterdam kocht. Verder zijn in 2013 enkele bedrijfsonroerend goed objecten verkocht, waaronder de parkeergarage bij de Medimall in Rotterdam Zuid met 1.800 plaatsen. Ook is begin 2013, na bemiddeling van het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), op verantwoorde wijze afscheid genomen van de deelneming in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Deze deelneming is overgenomen door Staedion. Hoewel de verkoop in 2013 in aantallen de prognose overtrof en de omzet uitkwam op € 247,6 miljoen, ruim € 79,1 miljoen hoger dan de prognose van € 168,5 miljoen, bleef de verkoopwinst achter bij de verwachtingen. De belangrijkste oorzaak daarvoor is het lagere aantal individuele verkopen, die een gemiddeld hogere opbrengst hebben dan complexgewijze verkoop. Bovendien bestond de complexgewijze verkoop voor een groot deel uit onzelfstandige eenheden met een gemiddeld lagere opbrengst. Inkrimping van de organisatie In 2013 heeft een ingrijpende reorganisatie plaatsgevonden. Voor de reorganisatie bestond Vestia uit vijftien min of meer zelfstandig opererende woonbedrijven en vier vakbedrijven. Na de reorganisatie bestaat Vestia uit vier directies en vier stafafdelingen. Hierdoor zijn operationele taken gestroomlijnd en is een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. De formatie wordt teruggebracht van 1100 fte in 2012 naar 860 fte per 1 januari 2016. Ultimo 2013 is reeds een daadwerkelijke teruggang gerealiseerd van 150 fte. Circa 90 tot 100 fte worden in 2014 tijdelijk ingevuld voor de oplossing van de opstartproblemen. Door tijdig een vacaturestop van kracht te laten zijn, met medewerkers vaststellingsovereenkomsten te sluiten bij een vrijwillig vertrek en door natuurlijk verloop is de reorganisatie zo min mogelijk gepaard gegaan met gedwongen ontslagen. Na de opstart van de nieuwe organisatie zijn we geconfronteerd met aanloopproblemen en een terugslag in de dienstverlening. Er zijn diverse acties uitgezet om de knelpunten inzichtelijk te maken en oplossingen aan te dragen en te implementeren. Inmiddels zijn de meeste aanloopproblemen opgelost dan wel tot een aanvaardbaar niveau gereduceerd. Ondanks de ingrijpende reorganisatie is het niveau van dienstverlening redelijk op peil gebleven. De teruggang in de klanttevredenheid is beperkt (van 7,0 naar 6,9). Overige maatregelen Verbeterplan In het kader van de afbouw van projecten zijn in 2013 met de gemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer nadere afspraken gemaakt. Met een aantal bouwbedrijven en projectontwikkelaars zijn vaststellingsovereenkomsten gesloten. Het aantal schadeclaims is hierdoor tot een minimum beperkt. In 2012 was het streven om de huren bij mutatie te harmoniseren tot gemiddeld 92% van maximaal redelijk. Vanaf 2013 is dit verhoogd tot gemiddeld 94%. In de praktijk komt het erop neer dat Vestia een “100% tenzij” huurbeleid volgt. Daar waar marktomstandigheden het niet toelaten of Vestia in het kader van


5

betaalbaarheid afspraken heeft gemaakt met gemeentes en/of bewoners, wordt een aangepast huurbeleid gevolgd. De realisatie in 2013 komt uit op 92%. Vermogenssituatie ultimo 2013 Ondanks de in 2013 getroffen maatregelen waardoor € 370 miljoen kon worden afgelost (exclusief € 201 miljoen extra aflossing door CFV), is de solvabiliteit gedaald van 16,9 % naar 14,7%. De belangrijkste oorzaak daarvoor is de herwaardering van het vastgoed met € 421 miljoen negatief (-5,3%). Hiervan wordt ruim € 220 miljoen veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing. De resterende daling wordt met name veroorzaakt door de marktomstandigheden. Het volkshuisvestelijk vermogen conform de uitgangspunten van het CFV verbeterde in 2013 van € 1,4 miljard negatief naar € 0,6 miljard negatief. Deze stijging wordt veroorzaakt door de voorgenomen maatregelen in het nieuwe Verbeterplan, in te rekenen in de bedrijfswaarde volgens de grondslagen van CFV (volkshuisvestelijk exploitatiewaarde). Een belangrijk aandachtspunt de komende jaren is de aflossingskalender van de leningenportefeuille. Om het verbeterplan te kunnen realiseren is herstructurering van de leningenportefeuille noodzakelijk. Dit kan pas verantwoord gebeuren als de rente op de kapitaalmarkt stijgt. Als de rente stijgt ten opzichte van het huidige niveau, wordt de marktwaarde van de leningenportefeuille minder negatief en wordt herstructureren goedkoper. De eerste evaluatie en actualisatie van het Verbeterplan In juni 2013 is de periode september 2012 – juni 2013 van het Verbeterplan geëvalueerd en vastgelegd in de notitie “Evaluatie en actualisatie Verbeterplan Stichting Vestia” (hierna Geactualiseerd verbeterplan genoemd). Het interim bestuur concludeert hierin dat de uitvoering van het Verbeterplan op schema ligt. Op grond van de voortgang van de herstelmaatregelen en de hierin op basis van reële uitgangspunten gepresenteerde cijfers, verwachtte het interim bestuur dat Vestia de resterende negen jaar van het Verbeterplan nog nodig heeft om financieel te herstellen, ervan uitgaand dat de saneringsbijdrage van het CFV geheel wordt uitbetaald, de rechtszaken en de lopende onderzoeken niet voor onaangename verrassingen zorgen en het economische klimaat niet verder verslechtert. Na deze negen jaar moet het weer mogelijk zijn de noodzakelijke volkshuisvestelijke opgaven in volle omvang te realiseren, al past daar wel de kanttekening bij dat, gedurende deze periode binnen de kaders van het Verbeterplan de noodzakelijke uitgaven voor onderhoud en in beperkte mate renovaties zullen worden gedaan en de uitgaven voor leefbaarheid nog steeds op een voldoende niveau liggen. Daarnaast zal Vestia als gevolg van het regeringsbeleid, net als andere corporaties, haar investeringsinspanningen noodgedwongen moeten beperken. Een terugkeer naar het niveau van de investeringen van voor het financieel debacle is een illusie. Het CFV heeft de evaluatie beoordeeld en komt in haar beoordelingsbrief van 24 maart 2014 tot de conclusie dat Vestia met grote voortvarendheid en inzet uitvoering heeft gegeven aan de herstelmaatregelen zoals benoemd in het Verbeterplan Vestia. Daarnaast geeft het CFV aan dat op basis van het omvangrijke negatieve volkshuisvestelijke vermogen niet uitgesloten kan worden dat corporaties nogmaals moeten bijdragen aan het financieel herstel van Vestia. Om te komen tot duurzaam financieel herstel op termijn, biedt de huidig ingezette koers uit het Verbeterplan een goede basis, maar aanvulling en aanscherping van de maatregelen is noodzakelijk. Daarom is een gezamenlijk traject gestart met het CFV, het WSW, de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) en het ministerie van Binnenlandse Zaken


6

en Koninkrijkrelaties (ministerie van BZK). In dit traject wordt gezamenlijk naar verschillende varianten gekeken om tot een optimaal vervolg van het saneringstraject te komen. Het doel is te komen tot een variant leidend tot duurzaam financieel herstel, die door CFV kan worden goedgekeurd in de vorm van een goedgekeurd saneringsplan. Vestia werkt de gekozen variant uit in de vorm van een ondernemingsplan. Ondernemingsplan In het ondernemingsplan worden de gemaakte keuzes onderbouwd vanuit financiële èn volkshuisvestelijke doelen. Juist wanneer de middelen schaars zijn, is het belangrijk te focussen: waar is Vestia nog wel van en waar niet? Waar kunnen bewoners en gemeenten Vestia op aanspreken? In het leggen van focus wordt rekening gehouden met de wetgeving die in voorbereiding is. Het plan is erop gericht om op eigen kracht duurzaam financieel gezond te worden. Om het vermogen te versterken zal de verkoopinspanning worden verhoogd en zal de efficiencydoelstelling worden aangescherpt. Duurzaam gezond betekent echter ook dat de waarde van het bezit op peil blijft. En dat heeft tot gevolg dat we meer willen investeren in ons bezit dan in het oorspronkelijk Verbeterplan was aangegeven. Wij beseffen dat wij voor het realiseren van deze ambitie mede afhankelijk zijn van externe omstandigheden, zoals rente, inflatie, economische groei, maar ook van potentiële kopers. Dit betekent dat wij in het ondernemingsplan een koers uitzetten, maar dat het van belang blijft om goed in te spelen op de externe omstandigheden en zo nodig de koers bij te stellen. Medewerking van stakeholders en toezichthouders is eveneens onontbeerlijk. Wij zullen het ondernemingsplan dan ook uitgebreid met hen bespreken. Volkshuisvestelijke prestaties Gedurende de reorganisatie ging het werk gewoon door. De meest recente meting van de klanttevredenheid door het externe bureau USP bevestigen dit: de cijfers zijn slechts een fractie gedaald. Een resultaat waar we gezien de omstandigheden in 2013 trots op zijn. De inspanningen voor leefbaarheid zijn zoals ook benadrukt in het Verbeterplan onverminderd doorgegaan. Wel zijn de projecten kritisch doorgelicht en is de focus meer gelegd op schoon, heel en veilig. Bij de nieuwbouw van projecten die al gestart waren of waar een juridische verplichting was aangegaan, heeft Vestia in 2013 1.569 nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan 1.368 huur- en 201 koopwoningen. Daarnaast zijn bijna 500 woningen gerenoveerd. Bij de woningtoewijzing zijn de doelstellingen voor toewijzing aan de Bbshdoelgroep en aan jongeren en aan bijzondere doelgroepen gehaald. Ook de doelstelling verhuring aan de DAEB-doelgroep is behaald. In 2013 zijn 95,2% van de sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229 per jaar. De correcte administratieve vastlegging conform de eisen in het accountantsprotocol was in 2013 nog onvoldoende. In het Verbeterplan is benadrukt dat Vestia waar mogelijk haar inspanningen op het terrein van leefbaarheid en onderhoud wil continueren op het niveau van voor het derivaten debacle. Deze inzet in het belang van de volkshuisvestelijke prestaties hebben we in 2013 kunnen continueren. In 2013 is samen met de gemeente Den Haag zeer veel tijd geïnvesteerd in het oprichten van de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest B.V. (WOM). Op 12 juni 2013 is er een raamovereenkomst getekend. In april 2014 is de WOM feitelijk opgericht. Vestia brengt een deel van haar (woning)bezit in Den Haag Zuidwest in, 2.039 verhuurbare eenheden en 2 bouwlocaties. De gemeente


7

Den Haag heeft zich gecommitteerd om maximaal € 80 miljoen bij te dragen voor de herstructurering van Zuidwest. In het kader van de afspraken rond de WOM is afgesproken dat Vestia jaarlijks 300 woningen in Den Haag mag verkopen. Door middel van de WOM kan Vestia in de komende 10 jaar op een alternatieve, maar duidelijke wijze invulling geven aan haar volkshuisvestelijke ambities in Den Haag. Onderzoeken In 2013 is ook veel tijd en energie gestoken in het voortzetten van de onderzoeken naar de achtergronden van de gebeurtenissen die de oorzaak zijn van het derivatendebacle. De vervolgonderzoeken lopen nog steeds door en vormen de basis voor een aantal juridische procedures. Tot slot Wij zijn de medewerkers erkentelijk voor het werk dat is geleverd in 2013. Vestia op verantwoorde wijze draaiende houden tijdens een dergelijke ingrijpende reorganisatie, is geen sinecure. Wij zijn van mening dat in de gegeven omstandigheden een topprestatie is geleverd. Wij vertrouwen op hen en hun inzet voor de komende periode. Wij realiseren ons dat dit geen gemakkelijke vraag is, gezien de onzekerheid die inherent is aan onze toekomst als krimporganisatie. Een bijzondere vermelding verdient de Ondernemingsraad (OR), die door haar kritische doch constructieve opstelling een zeer belangrijke bijdrage heeft geleverd aan het tot stand komen van de reorganisatie en daarna bij het wegwerken van de aanloopproblemen. De belangen van de medewerkers en Vestia zijn mede hierdoor op een evenwichtige wijze vormgegeven. Wij bedanken het bestuur van de Landelijke Huurdersvereniging (LHV) voor zijn adviezen en constructieve houding. In 2013 zijn intensieve gesprekken gevoerd waarbij de onderwerpen, gelet op de situatie waar Vestia zich in bevindt, niet makkelijk waren en het overleg soms moeizaam verliep. Het bestuur van de LHV heeft in 2013, met zijn kritische maar ook constructieve opstelling, de belangen van de huurders nadrukkelijk op de agenda gehouden. Wij zijn de RvC erkentelijk voor het verrichte werk en het vertrouwen dat zij in ons hebben uitgesproken bij onze benoeming. Dit vertrouwen ervaren we ook in de goede samenwerking. Tot slot bedanken we Gerard Erents en Jacques Thielen voor hun inzet als interim bestuurders van Vestia en voor de door hen behaalde resultaten.

Rotterdam, 30 mei 2014

A.J.M. Schakenbos Voorzitter raad van bestuur


W.F. de Mooij Lid raad van bestuur

8

2.

Verslag van de raad van commissarissen

2013 was in veel opzichten een bewogen jaar voor Vestia. We gingen met een nieuwe accountant van start. De RvC werd begin 2013 gecomplementeerd tot zeven leden. Na bijna anderhalf jaar namen we afscheid van de interim bestuurders, de heer Erents en de heer Thielen, die geïnstalleerd werden na het vertrek van de voormalige bestuurder, de heer Staal. De heer Schakenbos (voorzitter) en mevrouw De Mooij werden per 1 juli als permanente bestuurders aangesteld. Vlak hiervoor werd een grootscheepse reorganisatie van Vestia doorgevoerd. In juli werden de jaarstukken voor 2011 afgerond, gevolgd door de afronding van de jaarstukken voor 2012 in november. Interne- en externe verslaggeving werd gereguleerd en het verkoopprogramma nam serieuze vormen aan. De onderzoeken naar de derivatenportefeuille van Vestia en de remuneratie van de voormalige bestuurder werden grotendeels afgerond en de nodige vervolgacties werden gestart. Met verbeterde inzichten kon goed verder gewerkt worden aan de sanering van Vestia en de onderliggende strategie daarvoor. Bij aanvang van 2014 is het nog steeds duidelijk dat Vestia een lange weg te gaan heeft in het saneringstraject richting duurzaam financieel herstel. Wel werken we gestaag aan de strategie en hebben we vertrouwen in een goede uitkomst. Financiële Problematiek Het derivatendebacle dat zich in 2012 ten volle uitte noodzaakte tot een uitgebreide sanering van de financiële situatie van Vestia. Aan het eind van 2012 stond Vestia voor de opdracht om zowel op korte als op lange termijn veel bezit te verkopen om haar solvabiliteit te verbeteren (d.m.v. boekwinsten bij verkoop) en ruime liquiditeit te genereren ter dekking van de lopende kosten, aflossingen van leningen en de nog uitstaande investeringsverplichtingen. Hoewel de samenstelling van de verkochte bezittingen afweek van de oorspronkelijke verwachtingen is aan onze financiële doelstelling voldaan. We verwachten ook in 2014 deze trend te kunnen voortzetten. Reorganisatie In 2012 werd een begin gemaakt met de reorganisatie van Vestia. Het doel was om tot een structureel sterke verlaging van de bedrijfslasten te komen. Verbeterde bestuurbaarheid speelde ook een rol. Een meer gecentraliseerde organisatie werd ontworpen waarin de zelfstandige woon- en vakbedrijven afgebouwd werden. In juni 2013 werd deze reorganisatie geïmplementeerd. We zijn te spreken over de resultaten, maar hebben moeten constateren dat bijstellingen nodig zijn om tot een goedlopend bedrijf te komen. Het herplaatsen van veel mensen in nieuwe functies heeft geleid tot vertragingen en disrupties in een aantal van onze bedrijfsprocessen. Correctieve maatregelen zijn hiervoor getroffen. Wij zijn alle medewerkers erkentelijk voor hun inzet in deze moeilijke tijd.


9

Activiteiten en besluiten in 2013 Bij de aanvang van 2013 beschikte de RvC voor de toezichttaken over de volgende kaders dan wel doelstellingen: 

  

De begroting voor 2013 en het meerjarenbeleid zoals jaarlijks in de meerjarenbegroting verwoord, met kaderstelling voor solvabiliteit, liquiditeit, exploitatie resultaat, onderhouds- renovatie en investeringsuitgaven, verkoopresultaten en diverse andere operationele parameters; Deze begroting is in december 2012 door het interim bestuur vastgesteld en door de RvC goedgekeurd; Het Verbeterplan; Het Treasurystatuut, in februari 2012 en mei 2013 aangepast; De statuten van Vestia en het Reglement van de RvC, dat gewijzigd is in februari 2012.

Toetsing is uitgevoerd aan de hand van:           

Uitgebreide kwartaalverslagen, inclusief treasury (vier keer per jaar); Uitgebreid Treasuryverslag (één keer per jaar); Gedetailleerde rapportage met betrekking tot de overgebleven derivatenportefeuille (maandelijks); Gedetailleerde rapportage met betrekking tot de liquiditeitspositie en verwachtingen (wekelijks; vanaf eind 2013 maandelijks); Periodieke rapportages met betrekking tot (voorgenomen) verkopen van onroerend goed; Verslagen vergaderingen bestuur en voorzitter RvC; Projectverslagen en rapportages; Frequente verslagen van de status van de diverse (juridische) procedures (derivaten, voormalig bestuurder, enz.); Reguliere en bijzondere rapportages CFV; Prestatie- en oordeelsbrief ministerie van BZK (jaarlijks); en Een hoge vergaderfrequentie van de RvC en de Auditcommissie.

Op organisatiegebied overlegt de RvC in beginsel twee maal per jaar met (een vertegenwoordiging van) OR. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats tussen het Dagelijks Bestuur van de OR en een van de leden van de RvC. Ook vindt er twee keer per jaar overleg plaats met (een vertegenwoordiging van) de Landelijke Huurders Vereniging (LHV). Vergaderingen RvC De RvC kwam tien maal bijeen, de Auditcommissie acht maal en de Selectie-en Remuneratiecommissie kwam meerdere malen formeel en informeel bijeen. Vergaderingen vonden, op een enkele uitzondering na, plaats op het Vestia hoofdkantoor. Er werd ook een aantal besluiten buiten vergadering genomen. Buiten deze formele bijeenkomsten hebben vertegenwoordigers van de RvC bijeenkomsten gehad met CFV, WSW, ministerie van BZK, de externe accountants, LHV, Vestia functionarissen en andere belanghebbenden. In vergelijking met het Verbeterplan hebben we goede prestaties geleverd en zijn we een aantal meevallers tegengekomen. De verkoop van eengezinswoningen is aardig op gang gekomen, maar er is


10

meer nodig. Diverse (grootschalige) verkoopprojecten geven ons vertrouwen dat we voldoende liquiditeit kunnen blijven genereren om aan onze verplichtingen te voldoen en onze solvabiliteit te verbeteren. In elke vergadering wordt gekeken naar de (financiële) prestaties van Vestia. Het gaat dan om het treasuryverslag, liquiditeitsplanning, de voortgang van de reorganisatie en de voortgang van de diverse onderzoeken en procedures (derivaten, beloning voormalig bestuurder, aan- en verkoop onroerend goed en bouwprojecten). Op 8 februari 2013 werd besloten mevrouw A.E. de Groot te benoemen tot Lid van de RvC op voordracht van de OR per 1 maart 2013 voor een periode van 4 jaar. Op 13 maart 2013 namen vertegenwoordigers van het CFV deel aan de eerste helft van de vergadering. Er werd besloten een nieuw, tweehoofdig, collegiaal bestuur te benoemen. Mevrouw W.F. de Mooij en de heer A.J.M. Schakenbos treden aan op 1 juli 2013. Tevens keurde de RvC het besluit goed betreffende de verkoop van 876 jongereneenheden aan DUWO en de verkoop van 1422 studenteneenheden aan SSH Utrecht. Op 26 maart 2013 werd vrijwel de gehele vergadering besteed aan het onderzoek naar de derivatenkwestie. Op 24 april 2013 nam de OR deel aan de eerste helft van de vergadering en werd besloten de heer W. van der Toorn Vrijthoff te benoemen tot Lid van de RvC op bindende voordracht van de LHV per 1 mei 2013 voor een periode van 4 jaar. Op 29 mei 2013 keurde de RvC een nieuw Treasurystatuut goed, en werden de inmiddels verder ontwikkelde periodieke treasury-, liquiditeits-, management- en andere rapportages besproken. Op 26 juni 2013 bespraken we de jaarstukken 2011 en de (rapportage aan het CFV van de) evaluatie van het eerste jaar van het Verbeterplan, een belangrijke mijlpaal in het herstel van Vestia. Ook keurde de RvC het besluit goed betreffende de verkoop van 1254 eenheden aan Rondom Wonen. In april 2014 bleek deze verkoop helaas geen doorgang te vinden. Tevens keurde de RvC de raamovereenkomst inzake de oprichting van de WOM Den Haag Zuidwest en het reglement Raad van Bestuur Stichting Vestia, goed. Op 10 juli 2013 werden het jaarverslag en de jaarrekening 2011 in principe afgerond en goedgekeurd en werd decharge verleend voor het (interim) bestuur van de heren J. Thielen en G. Erents die op 1 juli 2013 opgevolgd werden door twee nieuwe permanente bestuurders. Op 20 juli 2013 keurde de RvC het besluit goed betreffende de verkoop van de parkeergarage van de Medimall te Rotterdam. Op 4 september 2013 werd gesproken over de tweede kwartaalrapportage, een aantal voorgenomen verkopen en de parlementaire enquêtecommissie. Ook keurde de RvC het besluit goed betreffende de verkopen van complexen aan de Binckhorstlaan in Den Haag en complex De Hunselaer te Westland. Op 28 oktober 2013 bespraken we o.a. kwartaalrapportages en opvolging op het Geactualiseerd verbeterplan en keurde de RvC het besluit goed betreffende de verkoop van complex Zuiderhof.


11

Op 27 november 2013 werden de jaarstukken voor 2012 afgerond en goedgekeurd. Het treasuryjaarplan en het jaarplan en de begroting voor 2014 werden besproken en goedgekeurd. De Auditcommissie die in 2012 is ingesteld, kwam acht maal bijeen. De Auditcommissie heeft geen eigen beslissingsbevoegdheden; waar nodig adviseert zij de RvC. De Auditcommissie gaf aandacht aan de interne en externe (financiële) verslaggeving, begroting, liquiditeits- en treasurybeheer en verslaggeving, risicobeheer, relatie met de externe accountant en de prestaties ten opzichte van het Verbeterplan. De Selectie- en Remuneratiecommissie, die ook in 2012 is ingesteld, kwam meerdere malen formeel en informeel bijeen, voornamelijk in verband met de werving van het nieuwe bestuur van Vestia. Gekozen is voor een openbare selectieprocedure. Bij de selectie van de kandidaten heeft de selectiecommissie zich laten adviseren door een speciaal ingestelde selectieadviescommissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van het personeel, de Ondernemingsraad en de LHV (Landelijke Huurdersraad Vestia). Ten behoeve van het selectieproces zijn vooraf functieprofielen opgesteld. Specifiek is aandacht besteed aan de onderlinge complementariteit van de twee te selecteren bestuurders. De nieuwe bestuurders, Arjan Schakenbos en Willy de Mooi, hebben beiden de nodige ervaring in de corporatiesector, respectievelijk als bestuurder en als financieel directeur. Werving en selectie De leden van de RvC zijn benoemd op grond van actuele profielen en voeren hun taken uit conform de aanbevelingen van de VTW. De rol en de positie van de RvC zijn jaarlijks onderwerp van gesprek. Twee leden zijn benoemd op bindende voordracht van huurdersorganisaties en één lid is benoemd op bindende voordracht van de OR. Integriteit In het reglement van de RvC zijn regels opgenomen die belangenverstrengeling tegengaan. De RvC heeft kennisgenomen van de integriteitscode die vanaf medio 2006 van kracht is. Ook heeft de RvC kennis genomen van de Klokkenluidersregeling, die sinds 2009 van kracht is. De RvC is van mening dat de leden hun taken in onafhankelijkheid hebben verricht. De externe accountant heeft kennisgenomen van de maatregelen om de frauderisico’s te beperken en daarover geen opmerkingen gemaakt. Eigen functioneren RvC Eind 2013 hebben de RvC leden een vragenlijst ingevuld ter beoordeling van het eigen functioneren. De evaluatie is besproken na de vergadering in januari 2014. De RvC heeft zijn functioneren positief beoordeeld. Remuneratie van het bestuur Per 1 februari 2012 trad een tweehoofdig, interim bestuur aan op basis van een inhuurcontract dat uiteindelijk werd verlengd tot 30 juni 2013. De beloning is vastgesteld op het maximaal toegelaten niveau voor interim bestuurders onder de relevante gedragscode zoals vastgesteld door de VTW. Per 1 juli 2013


12

traden de heer Schakenbos en mevrouw de Mooij aan als bestuurders. De heer Schakenbos is de voorzitter van het bestuur, tezamen vormen zij een collegiaal bestuur. De arbeidsvoorwaarden zijn conform de onlangs ingegane Wet Normering Topinkomens. De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd met daarin benoemingen als bestuurder voor een periode van telkens 4 jaar. Samenstelling en beloning van de Raad van commissarissen Begin 2013 bestond de RvC uit vijf leden en werd gedurende de eerste maanden van 2013 uitgebreid tot zeven leden. De samenstelling van de RvC was als volgt: Leden H.H. Raué Voorzitter C.H. Teschmacher Lid M.P.M. Cooijmans Lid J. van der Vlist Lid E.P. Bartlema Lid A.E. de Groot Lid W. van der Toorn Vrijthoff Lid

M/V Nationaliteit M NL

Geb. jaar 1951

Benoemd

Aftreden Commissie

2012

2016

M

NL

1956

2012

2016

V

NL

1964

2012

2016

M

NL

1947

2012

2016

M

NL

1959

2012

2016

V

NL

1961

M

NL

1948

1 maart 2017 2013 1 mei 2013 2017

Lid Selectie- en Remuneratiecommissie Voorzitter Auditcommissie Lid Audit- Selectie- en Remuneratiecommissies Lid Auditcommissie Voorzitter Selectie- en Remuneratiecommissie Lid Selectie- en Remuneratiecommissie

Niet alle vergaderingen konden door alle leden van de RvC, dan wel de Audit-, respectievelijk de Selectieen remuneratiecommissie bijgewoond worden, maar er was geen sprake van frequente afwezigheid. De specificatie van de hoofd- en nevenfuncties van de (voormalige) leden van de RvC luidt als volgt: Leden H.H. Raué

Hoofdfunctie

C.H. Teschmacher


Nevenfunctie Lid RvC Yarden Holding/ verzekeringsmaatschappij Lid RvC Triodus Groen Fonds Lid RvC CZ ziektekostenverzekeringen Lid RvC verzekeringsbedrijf Groot Amsterdam Lid RvC Stichting Woonvast Lid RvA, bestuurder Nolet Groep Voorzitter RvC UBS Investment Bank Nederland

13

J. van der Vlist

M.P.M. Cooijmans E.P. Bartlema

A.E. de Groot

W. van der Toorn Vrijthoff

Plv. Voorzitter Commissie voor de milieueffectrapportage. Lid Rvt Stichting Platform 31 Bewindvoerder Bestuur Openbaar Onderwijs te Rotterdam (stichting BOOR) tot 1 april 2013 Lid Rvt Stichting Natuur en Milieu Voorzitter RvC NV Slibverwerking-Noord Brabant Voorzitter Advies Commissie Water (sinds 1 juni 2013) Voorzitter bestuur Kennis Instituut Duurzame Verpakkingen Directeur Odyssey Invest en Voorzitter bestuur Theater Filmhuis Grand Café De Odyssey Hotel Group Lieve Vrouw te Amersfoort Manager Alliantie Eigenaar-directeur Bartlema Werkt Voorzitter bestuur stichting “Effe bij moeder an” (huiskamer voor ex-psychiatrische patiënten) te Amsterdam Directeur Laergo B.V. Management Consultant Voorzitter Rvt van “Bevolkingsonderzoek ZuidWest”, Rotterdam Vicevoorzitter Rvt Woonzorg Unie Veluwe, Elburg Universitair hoofddocent woningbeheer & ontwikkeling

Vergoeding leden Raad van commissarissen De vergoeding van de leden van de RvC bedroeg in 2013 in totaal € 84.186; in 2012 was dit € 96.744. Per functie luidt de specificatie per 31 december 2013, omgerekend naar een heel jaar, als volgt: Functie Voorzitter Lid aangetreden in 2012 Lid aangetreden in 2013

2013 € 17.381 € 12.415 € 11.430

2012 € 17.381 € 12.415

De vergoeding voor leden van de RvC is in lijn met de overgangsregeling en richtlijnen van de VTW en de Wet Normering Topinkomens (WNT). De voorzitter en de leden benoemd in 2012 krijgen een vergoeding gebaseerd op de overgangsregeling. Leden benoemd in 2013 krijgen een vergoeding volgens de norm. Rotterdam, 30 mei 2014.

H.H. Raué Voorzitter raad van commissarissen


14

3.

Bewoners

Het Verbeterplan heeft tot doel te komen tot duurzaam financieel herstel van Vestia. Hierin moeten steeds afwegingen gemaakt worden tussen de financiële en de volkshuisvestelijke doelstellingen. Binnen de kaders van het Verbeterplan heeft Vestia in 2013 op volgende wijze invulling geven aan haar volkshuisvestelijke taken. 3.1

Woningtoewijzing

Algemeen Het huisvesten van lagere inkomensgroepen en bijzondere doelgroepen is één van de volkshuisvestelijke speerpunten. Uitgangspunt daarbij is dat huurders zelf kunnen kiezen voor een woning. Op dit moment is de keuzevrijheid van huurders nog beperkt door de grote druk op de woningmarkt. Mutaties In 2013 heeft Vestia in totaal 9.114 woningen (opnieuw) verhuurd. In 2012 waren dat 10.978 woningen. In 2013 zijn 1.368 nieuwe huurwoningen opgeleverd en in 2012 waren dat 1.387 woningen. In deze cijfers zijn ook de tijdelijke verhuringen van woningen die we op termijn gaan slopen opgenomen. Niet in de aantallen zijn opgenomen de indirecte verhuringen, dat wil zeggen verhuringen aan derden, zoals zorgpartijen, die vervolgens aan particulieren verhuren. De mutatiegraad, ofwel het aantal nieuwe verhuringen over 2013 ten opzichte van het totaal aantal woningen per 1 januari 2013, bedraagt 10,4% (in 2012 was dit 12,9%). In dit cijfer is ook de verhuur van nieuw opgeleverde woningen begrepen. De mutatiegraad zonder nieuwe woningen was in 2013 8,8% en in 2012 10,7%. Het aantal verhuringen en de mutatiegraad zijn onder meer gedaald door de verkoop van ruim 1.900 onzelfstandige eenheden in Den Haag en Rotterdam. Deze kennen een hogere mutatiegraad. Woningtoewijzing Voor de toewijzing gelden de volgende doelstellingen en resultaten: Doelstellingen

Norm

Toewijzen aan Bbsh-doelgroep van vrijkomend aanbod Idem tot aftoppingsgrens Toewijzen aan DAEB-doelgroep Toewijzen aan jongeren tot 27 jaar Toewijzen aan bijzondere doelgroepen

Minimaal 70% Minimaal 80% Minimaal 90% Minimaal 35% Minimaal 150


Resultaat 2013 74,4% 88,2% 95,2% 48,7% 180

2012 77,6% 89,2% 95,9% 45,8% 111

15

Toewijzing Bbsh-doelgroep In 2013 is 74,4% van de gemuteerde woningen (nieuwbouw en bestaand) toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen (in 2012: 77,6%). De definitie voor laag inkomen is gebaseerd op het BBSH. Dit percentage ligt ruim boven de norm van 70%. Voor de woningen tot de aftoppingsgrens ligt dit percentage in 2013 op 88,2% (in 2012: 89,2%. Ook dit is ruim boven de norm van 80%. Toewijzing aan DAEB-doelgroep In 2013 is 95,2% van de sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229 per jaar. In 2012 was dit 95,9%. Hier is wel de kanttekening van belang dat onze registratie in 2013 nog niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen conform het accountantsprotocol. Deze omissie constateerden wij relatief laat doordat de accountantscontrole 2011 pas medio 2013 werd afgerond. Op dat moment was Vestia echter ook volop in reorganisatie, waardoor de verbeteracties pas in het laatste kwartaal op gang kwamen. Toen bleek het niet meer mogelijk 2013 in voldoende mate op orde te krijgen. Toewijzing aan jongeren tot 27 jaar Aan jongeren is in 2013 48,7% toegewezen. Dit is inclusief de studenteneenheden van het voormalig Stadswonen en de jongereneenheden in Den Haag. Een deel hiervan is 2013 verkocht aan SSH en DUWO, zodat het percentage de komende jaren lager zal komen te liggen. Huisvesting bijzondere doelgroepen In het verlengde van wonen en zorg is ook ‘maatschappelijk herstel’ (het huisvesten van bijzondere doelgroepen) een bedrijfsbreed aandachtspunt. Maatschappelijk herstel heeft veel raakvlakken met wonen en zorg. Het gaat om kwetsbare groepen zoals dak- en thuislozen en (ex)verslaafden. Kenmerkend zijn de meervoudige problemen van de doelgroep. Men kan (tijdelijk) niet zelfstandig functioneren op meerdere facetten van het leven. De oorzaken zijn uiteenlopend. Het kan samenhangen met een psychische of verstandelijke beperking, gevolg van een verslaving, maar ook mensen met tegenslag kunnen in een situatie raken waar zij op eigen kracht niet uitkomen. Vestia helpt deze doelgroep in het reguliere verhuurtraject en in speciaal opgezette woonprojecten. In 2013 heeft Vestia 180 woongelegenheden beschikbaar gesteld, mede dankzij de oplevering van het project Breehorn met 58 woningen in Castricum voor cliënten van zorginstelling Parnassia. Hiermee werd ruimschoots aan de norm (minimaal 150) voldaan. In 2012 werd met het beschikbaar stellen van 111 woongelegenheden niet aan de taakstelling voldaan. Overige bijzonderheden toewijzing In 2013 is 76,2% van de gemuteerde woningen (nieuwbouw en bestaand) toegewezen aan eenpersoonshuishoudens. In 2012 was dit 76,0%. Een belangrijke verklaring voor dit hoge percentage is de verhuur aan jongeren/studenten. Van de vrijgekomen en nieuwe woningen in 2013 is 7,1% toegewezen aan huishoudens die bestaan uit drie en meer personen (in 2012 7,9%). Een uitsplitsing van de toewijzing naar leeftijd laat zien, dat het aandeel ouderen (huishoudens 65 jaar en ouder) bij de nieuwe verhuringen licht is gedaald. En wel van 10,1% in 2012 naar 9,5% in 2013.


16

Preventie huisuitzettingen Het is beleid om al bij een kleine huurachterstand persoonlijk contact met de bewoner te zoeken. In alle fasen van het traject gaat het om een combinatie van ‘de helpende hand bieden’ en duidelijkheid; de huur moet wel worden betaald. De aanpak van betalingsachterstanden is geen gemakkelijk traject. Vaak is sprake van grote, complexe schulden en tal van andere problemen. Mensen zijn in eerste instantie geneigd de problemen te ontkennen en denken dat het wel goed komt. Pas in het laatste stadium, als het ontruimingsvonnis er is, beseft men de ernst van de situatie. Het beleid beoogt mensen met achterstand zo snel mogelijk te bewegen een betalingsregeling te treffen en zo nodig hulp te accepteren, zowel op financieel als op maatschappelijk gebied. Dit vraagt om een goede en snel werkende ‘achtervang’ van hulpverlening, zonder wachtlijsten. Om zo’n achtervang te realiseren is een goed samenspel nodig tussen corporaties en gemeentelijke instanties, met name de Gemeentelijke Kredietbank, de Sociale Diensten en andere op dit terrein werkzame instellingen. In Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer zijn convenanten afgesloten om de samenwerking te structureren of te verbeteren. In 2013 hebben 515 ontruimingen plaatsgevonden tegen 486 in 2012. Helaas een stijging met 6%. Het wordt duidelijk dat de economische crisis ook onze huurders raakt. Woonfraude Bij onrechtmatige bewoning onderneemt Vestia actie met behulp van wettelijke mogelijkheden. In 2013 is bij 40 huishoudens om deze reden de huur opgezegd. Die actie beperkt zich in principe tot de woning waarop de melding/klacht betrekking heeft. Wanneer duidelijke aanleidingen bestaan, bijvoorbeeld als uit een complex met enige regelmaat signalen komen van overlast of andere onrechtmatigheden, kan een heel complex of hele straat worden onderzocht. Bij die aanpak maken we aan de huurders duidelijk dat het in het belang van de leefbaarheid is en dat huurders die te goeder trouw zijn niets te vrezen hebben. Aanpak op een hoger schaalniveau dan complex of straat acht Vestia niet wenselijk. Wanneer wij constateren dat sprake is van onderhuur van een deel van de woning zonder dat daar vooraf toestemming voor is gevraagd, verlenen we alsnog toestemming volgens dezelfde criteria als wanneer er vooraf toestemming was gevraagd (huurder heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde en er is geen overbewoning). Dit geldt niet wanneer de onderhuur gepaard gaat met overlast. Wanneer de huurder zijn hoofdverblijf elders heeft, maken we altijd een einde aan de huurovereenkomst en aan de onderhuur. Hiervan wijken we slechts in uitzonderingssituaties en om humanitaire redenen af. Wij tolereren geen overbewoning, ongeacht of die vooraf of achteraf wordt geconstateerd. In een gezinssituatie kijken we welke mogelijkheden er voor de huurder en zijn gezin zijn om andere (grotere) huisvesting te vinden. De omkering van de bewijslast (de huurder moet desgevraagd kunnen bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning en niet illegaal onderverhuurt) is opgenomen in de Algemene Huurvoorwaarden.


17

3.2

Klanttevredenheid

De uitkomsten van de in 2013 verrichte kwaliteitsmetingen USP (gemeten is in de maanden augustus tot en met november, dus na de reorganisatie), luiden als volgt: USP-meetonderdelen dienstverlening 2013 2012 nieuwe huurders 7,4 7,5 vertrekkende bewoners 7,4 7,4 overlastmeldingen* 5,5 5,6 reparatieverzoeken 7,2 7,5 planmatig onderhoud 7,2 7,2 Totaalgemiddelde 6,9 7,0 * Bij overlastmeldingen gaat het zowel om meldingen binnen de woningen (burenoverlast, portieken, schoonmaak) als meldingen over veiligheid en overlast in de buurt. Bij dit laatste is Vestia slechts voor een deel verantwoordelijk en afhankelijk van onder meer politie, reinigingsdienst. De norm is dan ook gesteld op 6. De waardering voor de dienstverlening is beperkt gedaald van 7,0 naar 6,9. Zonder overlastmeldingen haalt Vestia in 2013 een 7,3 en haalden we in 2012 een 7,4. Gezien de ingrijpende reorganisatie en de aanloopproblemen die hiermee gepaard gaan, een alleszins bevredigende score. 3.3

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

Overleg Het betrekken van bewoners bij het beleid en het beheer staat hoog in het vaandel. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer vindt op diverse niveaus plaats. Op het niveau van de besturing van Vestia is de invloed reeds jaren verankerd door het recht van voordracht van huurdersorganisaties voor twee leden van de RvC. Maar overleg over de wettelijk verplichte onderwerpen vindt Vestia niet voldoende. Vestia vindt het belangrijk dat haar huurders de beheerplannen, waarin zij – onder meer – de leefbaarheidsprojecten en activiteiten regelt, ondersteunen. Bewoners hebben voor de leefbaarheid in het gebied waar zij wonen ook verantwoordelijkheid. Als zij niet meedoen, komt er niets van de grond. Op lokaal niveau fungeren bij de meeste vestigingen actieve huurdersorganisaties. Daarnaast zijn op wijkniveau bewonerscommissies gesprekspartner. Met name nieuwbouw, herstructurering, wijkbeheer en leefbaarheid zijn onderwerpen die op dat niveau volop in de belangstelling staan. Ook op complexniveau wordt regelmatig overlegd met vertegenwoordigers van huurders. Onderwerpen die daarbij aan de orde komen zijn veelal complexgebonden, zoals groot onderhoud, woningverbetering, het servicepakket en de servicekosten. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer wordt bij de vestiging Stationsweg in Hoofddorp, die verantwoordelijk is voor het verhuurproces en inspanningen op het terrein van de leefbaarheid in de gemeenten buiten Haaglanden en de Stadsregio Rotterdam, ingevuld door de jaarlijkse organisatie van regioavonden in verschillende plaatsen in het land en anderzijds door het faciliteren van bewonerscommissies in woningcomplexen. Voor de regioavonden zijn alle bewoners via de


18

bewonersnieuwsbrief uitgenodigd. Bij deze vestiging is ook de SHBB, de huurdersvereniging van het voormalige SGBB actief. In 2013 heeft het bestuur iedere 6 weken overleg gevoerd met de LHV over onder meer de voorstellen uit het Verbeterplan (stoppen met nieuwbouwprojecten, waar geen juridische verplichting bestond, omvangrijk verkoopprogramma, beperken bedrijfslasten, dienstverlening en verbeteren governance). Dit waren intensieve gesprekken, die soms moeizaam verliepen gezien de onderwerpen die moesten worden besproken. Het bestuur van de LHV heeft zich kritisch opgesteld en steeds nadrukkelijk het belang van de huurders op de agenda geplaatst. Ook is de LHV gevraagd deel te nemen in de selectieadviescommissie nieuwe bestuurders en is zij betrokken bij de bindende voordracht van nieuwe commissarissen door de huurdersplatforms. Verder verzorgt de LHV het advies bij complexgewijze verkoop in gemeenten waar geen huurdersplatform actief is. Nieuwe vormen van bewonersparticipatie Ook in 2013 is volop gewerkt met nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Met nieuwe participatievormen, van portiekgesprekken en straatinterviews tot speed daten, krijgen we een breed scala van meningen en wensen op tafel, ook van de huurders die niet in de gelegenheid zijn via bewonerscommissies of huurderplatforms hun mening te geven. Aanvankelijk stelden de huurdervertegenwoordigers zich terughoudend op bij de nieuwe bewonersraadpleging, maar gaandeweg wordt men enthousiast. Het levert ook voor hen belangrijke informatie op. Ook via internet peilen we de mening van de huurders in de vorm van eenmalige enquêtes en een digitaal klantenpanel. In Den Haag heeft de Stedelijke Huurdersraad het initiatief genomen voor het in het leven roepen van een klankbordgroep. Inmiddels hebben ruim 50 bewoners-commissies zich aangemeld en leveren zij een actieve bijdrage aan de bewonersparticipatie in Den Haag. 3.4

Externe geschillencommissies

Klanten kunnen een klacht indienen wanneer zij vinden niet juist te zijn behandeld door Vestia. De vestigingen behandelen de klacht eerst. Is de huurder het niet eens met de uitkomst dan staat de weg voor de klager open naar een onafhankelijke geschillencommissie. Vestia is aangesloten bij de Geschillencommissie Sociale Huursector. In 2013 zijn bij deze geschillencommissie door huurders 15 klachten ingediend. 3 klachten zijn door de Geschillencommissie gegrond verklaard en Vestia heeft de bindende adviezen opgevolgd. De overige zijn of niet ontvankelijk verklaard of ongegrond. Er zijn nog 3 klachten in behandeling bij de Geschillencommissie.


19

4.

Wijken

4.1

Woningvoorraad

De specificatie van het bezit in exploitatie luidt als volgt: Categorie Huurwoningen Onzelfstandige woongelegenheden Totaal aantal woongelegenheden

31-12-2013 78.677 8.394 87.071

Bedrijfsruimten/winkels (incl. MOG) Parkeerplaatsen/Garages Overige bezit Totaal niet woongelegenheden

3.300 2.626 3.000 8.926

3.343 3.760 3.048 10.151

95.997

99.242

Totaal generaal* * Dit is exclusief de 464 eenheden van Cité CV.

31-12-2012 78.914 10.177 89.091

Strategisch voorraadbeleid en prestatieafspraken Vestia beschikt over een strategisch voorraadbeleid gebaseerd op lokale en regionale woningmarktonderzoeken en prestatieafspraken met stadsgewesten of gemeenten. In 2013 had Vestia lopende prestatieafspraken met de gemeenten Barendrecht, Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rotterdam, Zoetermeer en Zuidplas. De onderwerpen die in de prestatieafspraken aan de orde zijn betreffen de kwantiteit en kwaliteit sociale huurwoningen, verduurzaming van de woningvoorraad, huisvesting van groepen in de knel, vergroting van de leefbaarheid en monitoring van de prestatieafspraken. Verder zijn er lopende afspraken in de regio Haaglanden en de Stadsregio Rotterdam omtrent de woonruimteverdeling. Vestia vult haar afspraken naar tevredenheid in en ligt op schema. Onderstaand als voorbeelden van de resultaten afspraken in Rotterdam en Den Haag.


20

afspraak

resultaat Vestia Rotterdam 2013

Corporaties en gemeente werken nauw samen in de Aanpak Woonoverlast

Aanpak en samenwerking lopen naar wederzijdse tevredenheid.

Corporaties en gemeente werken nauw samen bij Onrechtmatige bewoning

Aanpak en samenwerking lopen naar wederzijdse tevredenheid.

Vestia levert 70 woningen voor zelfstandig begeleid wonen in het kader van Bijzondere Doelgroepen

54 van de 70 woningen zijn gerealiseerd.

Vestia levert 50 woningen ten behoeve van de huisvesting van statushouders

39 woningen van de 50 woningen zijn geleverd, de achterstand wordt bovenop de taakstelling van 2014 gezet.

Talentontwikkeling en Social Return on Investment (SROI)

Via JINC hebben wij 154 sollicitatietrainingen en 14 bliksemstages geboden aan leerlingen van het VMBO.

Preventie Huisuitzetting

Vestia werkt actief mee aan het gemeentelijk beleid ten behoeve het voorkomen van huisuitzettingen.

afspraak

resultaat Vestia Den Haag 2013

Corporaties en gemeente bestrijden gezamenlijk actief onrechtmatig wonen en woonfraude

Aanpak en samenwerking lopen naar wederzijdse tevredenheid

Corporaties en gemeente bestrijden gezamenlijk actief hennepkwekerijen

Aanpak en samenwerking lopen naar wederzijdse tevredenheid

Gezamenlijke inspanning ter voorkoming van huisuitzettingen als gevolg van huurschuld

Project lijkt in de loop van 2013 iets te zijn ingezakt (niet door toedoen van Vestia)

Vestia levert 74 woningen voor zelfstandig begeleid wonen door cliënten van Brijder verslavingszorg, Anton Constandse en Palier.

Door reorganisatie Vestia is achterstand ontstaan in de levering van woningen (die later in 2013 weer gedeeltelijk is ingelopen)

Vestia levert in 2013 in Den Haag, Westland en Zoetermeer 50 woningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten (apart convenant met DockHolland)

Tot mei 2014 heeft Vestia 19 woningen geleverd aan DockHolland voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Vestia houdt tot eind 2014 een kernvoorraad aan van minimaal 19.800 woningen (later verminderd met woningen SWY, overgedragen aan Staedion, en overgedragen woningen aan Duwo.

Kernvoorraad Vestia slinkt (is nu ruim 18.500 woningen), maar is nog steeds boven het afgesproken niveau.

In 2013 zijn de eerste gesprekken over nieuwe prestatieafspraken gestart in de gemeenten Delft, Den Haag, Rotterdam, Westland en Zuidplas. In 2013 is besloten om het strategisch voorraadbeleid te herijken en mede te funderen op waardesturing. Dit project is een van de speerpunten voor 2014.


21

4.2

Nieuwbouw en onderhoud

Sloop en nieuwbouw In de planning 2013 was de sloop voorzien van 156 woningen, de bouw van 1.318 huurwoningen en de bouw van 347 koopwoningen. In 2013 zijn 24 woningen gesloopt en 1.569 nieuwe woongelegenheden opgeleverd, waarvan 1.368 in de huursector en 201 in de koopsector. Het betreft in alle gevallen projecten die in 2012 al waren gestart of vanwege juridische verplichtingen niet meer konden worden gestopt. Vestia heeft in 2013 met deze investeringen wederom een goede volkshuisvestelijke prestatie verricht. Een deel van de nieuw gebouwde huurwoningen is zorggerelateerd in het kader van de samenwerking met zorginstellingen. Van de koopwoningen hebben 34 woningen in Den Haag (Zuidlarenstraat 2B) een aanschafprijs die hoger is dan € 200.000. In 2013 zijn de volgende projecten met huurwoningen gerealiseerd (tussen haakjes het aantal woningen).       

Rotterdam: Wielslag ( 71), U-gebouw (372) dit gebouw is in 2013 ook verkocht aan SSH, en Heerlijk Houtingen (89) Tilburg: Lochstraat (184) Groesbeek: Mariëndaal A (71) Castricum: Breehorn (58) Pijnacker-Nootdorp: Centrumplan (69) Den Haag: Schenkweg (62), Duindorp Pluvierhof (63), Moerwijk Oost 2A (70), Zuidlarenstraat 4 (139) Zuidplas: BAC-locatie (7)

Thomashuizen zijn gerealiseerd in Boxmeer, Brummen, Goeree Overflakkee, Dongen, Loon op Zand, Zuidwest Friesland, Zoetermeer en Wageningen. Herbergiers zijn gerealiseerd in Olst-Wijhe, Zoetermeer en Medemblik. In 2013 zijn koopwoningen gerealiseerd in de volgende gemeenten.  Rotterdam: Heerlijk Houtingen (7)  Den Haag: Duindorp Pluvierhof (117), Zuidlarenstraat 4 (29) en Zuidlarenstraat 2B (34)  Zoetermeer: Zeeheldenbuurt (14). Duurzaamheid en duurzaam bouwen Bij alle nieuwbouwprojecten zijn de energienormeringen (EnergiePrestatieNorm en Nationaal Pakket Duurzaam en Energiezuinig Bouwen) uitgangspunt. Naast het integreren van milieuaspecten neemt Vestia de eisen van het handboek Woonkeur als leidraad. Daar waar project en locatie zich ervoor lenen, zijn de ingrediënten van de verschillende keurmerken zoals het Politie Keurmerk Veilig Wonen, het Seniorenlabel en het keurmerk Aanpasbaar Bouwen toegepast. In de nieuwbouw maken we gebruik van FSC-hout. In 2014 wordt het duurzaamheidsbeleid herijkt en in lijn gebracht met de sterk teruggelopen financiële mogelijkheden. Sinds 2008 zijn ruim 4.000 nieuwe huur- en koopwoningen voorzien van energiezuinige verwarming en koeling op basis van warmtepompen. Ook in 2013 zijn huur- en koopwoningen opgeleverd met dergelijke


22

energiesystemen. Bij projecten in Den Haag betreft dit woningen die zijn uitgerust met een pomp die warmte uit de grond haalt (in de winter) en weer teruggeeft (in de zomer). In Scheveningen (Duindorp) gebruiken we een zeewaterwarmtecentrale voor de warmtevoorziening. In het Westland is een nieuwe wijk (Hoogeland) aangesloten op kassenwarmte. Dit leidt tot een label A+++, waarbij een reductie van CO2 uitstoot wordt bereikt van circa 35 à 40% ten opzichte van een reguliere nieuwbouwwoning. Verder zijn in Rotterdam nieuwe huurwoningen aangesloten op stadsverwarming, die gebruik maakt van restwarmte uit de Botlek. Bij de bestaande voorraad is door groot onderhoud en renovatie bij ruim 600 woningen minimaal 1 energielabelstap gemaakt. Onderhoud De onderhoudsuitgaven bedragen in 2013 in totaal € 108 miljoen (in 2012 € 102,3 miljoen). Dit is een stijging van 5,6%. Per verhuureenheid is in 2013 3,9% meer uitgegeven aan onderhoud. Dit is met name veroorzaakt door meer contractonderhoud, iets meer planmatig onderhoud en meer overig onderhoud. Bij dat laatste gaat het met name om een hogere bijdrage voor onderhoud aan VVE’s. In bovenstaande cijfers zijn loonkosten begrepen van de afdeling Dagelijks Onderhoud. Deze afdeling houdt zich bezig met reparatie- en mutatieonderhoud. Voor 2013 betreft dat een totaal van € 4.768.000 en voor 2012 was dat € 5.881.000. De volgende kengetallen geven inzicht in de uitvoering van onderhoud in de verschillende vormen: Soort onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Totaal

Per verhuureenheid 2013 € 224 € 202 € 130 € 406 € 100 € 1.062

Per verhuureenheid 2012 € 225 € 205 € 116 € 391 € 85 € 1.022

Mutatie in procenten -0,4% -1,5% 12,1% 3,8% 17,6% 3,9%

Aan woningverbetering is in 2013 een bedrag van ruim € 7,1 miljoen uitgegeven. In 2012 was dit bijna € 30 miljoen. 4.3

Huurbeleid

Vestia is genoodzaakt vanwege de financiële positie de wettelijke mogelijkheden bij het huurbeleid maximaal te benutten. Dit is een van de pijlers van het Verbeterplan. Naast de inkomensafhankelijke huurverhoging gaat het om het optrekken van de huurprijzen na mutatie naar in principe 100% maximaal redelijk, tenzij de verhuurbaarheid dit niet toelaat. In de praktijk betekent dit dat we streven naar gemiddeld 94% maximaal redelijk bij sociale huurwoningen en naar markthuren bij geliberaliseerde woningen. Het resultaat is uitgekomen op 92%. Huurstijging per 1 juli 2013 en huurharmonisatie Vestia heeft bij de reguliere huurstijging de wettelijke mogelijkheden gebruikt. De niet inkomensafhankelijk huurstijging is vastgesteld op 4% zijnde de inflatie in 2012 (2,5%) plus 1,5%. Verder zijn de inkomensafhankelijke huurverhogingen waar mogelijk toegepast. Het gaat om een opslag van 0,5% en


23

2%. Voor ruim 40% van onze huurders is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorgegaan, omdat de Belastingdienst geen betrouwbare inkomensgegevens kon verstrekken. Dit betekende een geschat gemis aan huurinkomsten van circa € 0,8 miljoen in de tweede helft van 2013. Na aftopping, sloopbestemming en bijzondere afspraken kwam de reguliere huurverhoging uit op 3,77 %. De inkomensafhankelijke huurverhoging leverde een extra op van 0,18%, waardoor het totaal op 3,95% komt. Naar huurprijsniveau luidt de specificatie van de zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige woongelegenheden als volgt: Huurprijsklasse Goedkoop, over 2013 tot € 374 per maand Betaalbaar, over 2013 van € 374 tot € 574 per maand Duur, over 2013 van € 574 tot € 681 per maand Duur, over 2013 vanaf € 681 per maand Onzelfstandige eenheden en studentenwoningen Totaal

31-12-2013 12.831 47.548 12.397 5.901 8.394 87.071

31-12-2012 14.824 48.951 10.688 4.451 10.177 89.091

Leegstand Vestia heeft in 2013 te kampen met een fors toegenomen leegstand. De huurderving door leegstand is in 2013 uitgekomen op € 14,7 miljoen tegen € 10,7 miljoen in 2012. In percentages gaat het om 2,6% in 2013 en 2% in 2012. Het gaat dan om bedrijfsonroerend goed en zorg gerelateerd onroerend goed, alsmede om vrijesectorwoningen. Woningen die na in de verkoop te hebben gestaan weer moeten worden verhuurd, staan langer dan gemiddeld leeg. Een andere oorzaak is dat door de aanloopproblemen na de reorganisatie de mutatieleegstand in de tweede helft van 2013 is toegenomen. Inmiddels zijn passende maatregelen getroffen om de mutatieleegstand terug te dringen. Huuropbrengst De gerealiseerde huuropbrengst over 2013 komt uit op circa € 536 miljoen. In 2012 was dit € 515 miljoen, een stijging van 4,1%. Naast de jaarlijkse huurverhoging en het harmonisatiebeleid, is de stijging van de huuropbrengst toegenomen door nieuwbouw en afgenomen door verkopen. Huurachterstand De huurachterstand (van huren en servicecontracten) bedroeg circa € 13,8 miljoen ofwel 2,6% van de te ontvangen huren en vergoedingen voor servicecontracten (2012 2%).


24

Onderstaand een tabel van de huurachterstanden eind 2013: Contract Actief / Inactief

Soort eenheid

Aantal contracten

Woongelegenheid

Actief

Niet woongelegenheid Woongelegenheid

Inactief

Niet woongelegenheid

Alle

Alle soorten

huurachterstand op

Achterstand per

31-12-2013

contract

8.202

€

7.672.000

€

941

705

€

2.230.000

€

3.014

1.986

€

3.596.000

€

1.811

302

€

312.000

€

1.033

11.195

€

13.810.000

€

1.234

De huurachterstanden zijn aanzienlijk hoger dan eind 2012 (€ 9,8 miljoen). Contract Actief / Inactief Actief Inactief Alle

Soort eenheid

huurachterstand op huurachterstand op 31-12-2012

verschil in €

31-12-2013

Woongelegenheid

€

5.483.000

€

7.672.000

€

2.189.000


€

1.512.000

€

2.230.000

€

718.000

Woongelegenheid

€

2.591.000

€

3.596.000

€

1.005.000


€

240.000

€

312.000

€

72.000

Alle soorten

€

9.826.000

€

13.810.000

€

3.984.000

Een analyse van de achterstanden van de contracten van actieve woongelegenheden laat het volgende zien. Als de kleinste vorderingen (bedragen kleiner dan € 10) en de 10 grootste vorderingen worden uitgesloten, dan: - is er een toename van ruim 640 huurders met achterstand (+10%); - is de gemiddelde huurachterstand per huurder is toegenomen van € 843 naar € 1.004 (+19%). Deze beide posten veroorzaken een verhoging van ruim € 1,6 miljoen. Daarnaast is er een aantal grotere contracten (waaronder ZOG- en bijzonder BOG eenheden) die een flinke verhoging van de huurachterstand veroorzaken. In geval van woongelegenheden veroorzaken de 10 grootste achterstanden een bedrag van € 0,8 miljoen (was € 0,2 miljoen). Het gaat om huurachterstanden van zorginstellingen, die de woningen van Vestia huurt en doorverhuurt aan huurders, die tevens zorg ontvangen. Met de zorginstellingen vinden gesprekken plaats over oplossingen. In geval van niet-woongelegenheden veroorzaken de 10 grootste achterstanden een bedrag van € 1,5 miljoen (was € 0,8 miljoen). Inmiddels zijn intensieve gesprekken met deze huurders gevoerd met als resultaat dat bij twee huurders de huurovereenkomst is beëindigd, twee huurders hebben de vordering ter grootte van € 0,4 miljoen inmiddels voldaan en bij drie huurders wordt de achterstand ingelopen. Bij drie huurders worden de gesprekken voortgezet. Daarnaast zijn ook de achterstanden van inactieve contracten toegenomen. Na de reorganisatie is in aanvang aan de dossiers van vertrokken huurders minder prioriteit gegeven. 4.4

Verkopen

In het kader van het financieel herstel heeft Vestia haar verkoopprogramma ingrijpend moeten herzien. Was daarvoor het uitgangspunt terughoudendheid bij de verkopen, vanaf medio 2012 is met


25

voortvarendheid gewerkt aan het opvoeren van het verkoopprogramma. Zo zijn, in vrijwel alle gemeenten waar Vestia bezit heeft, zittende huurders van eengezinswoningen benaderd om hun woning aan te kopen. Verder zijn diverse gesprekken gevoerd met collega corporaties en zorginstellingen over de verkoop van complexen, gronden en soms zelfs hele woonbedrijven. De resultaten voor het jaar 2013 zijn in onderstaande tabel weergegeven. Type

Individuele verkopen Complexgewijze verkopen Parkeerplaatsen BOG/MOG/ZOG Totaal eenheden

Aantal verkopen volgens planning 1.594 700 0 0 2.294

Aantal getransporteerd 652 2.793 1.800 158 5.403

In het Verbeterplan werd voor 2013 het transport van 2.294 eenheden verwacht. In 2013 zijn 652 individuele woningen getransporteerd. Een deel van deze woningen was al in 2012 verkocht. Verder zijn 2.793 woongelegenheden complexgewijs gepasseerd bij de notaris in 2013. Van deze complexgewijze verkopen zijn er in 2012 240 verkocht. De belangrijkste complexgewijze verkopen die gepasseerd zijn bij de notaris in 2013: 240 onzelfstandige eenheden in Ermelo 876 onzelfstandige eenheden in Den Haag aan DUWO 1.422 onzelfstandige eenheden aan SSH in Rotterdam 110 zorg gerelateerde eenheden (Statenhof) aan ECR te Leiden 22 zelfstandige woningen aan de Wassenaarse Bouwstichting te Wassenaar 12 woningen te Leidschendam aan de gemeente Leidschendam. Verder is de parkeergarage Medimall te Rotterdam (1.800 parkeerplaatsen) verkocht en gepasseerd. De 158 transporten BOG/MOG/ZOG bestaan uit de verkoop van garageboxen (139 eenheden), grond en parkeerplaatsen (14 eenheden) en 5 BOG objecten. De omzet is met € 246,6 miljoen ruim boven de verwachting van € 168 miljoen, die is opgenomen in het Verbeterplan. Als gevolg van de wijziging van het waarderingsstelsel van historische kostprijs naar marktwaarde is de gemaakte verkoopwinst niet te vergelijken met het Verbeterplan. In 2013 zijn bij bestaande of nieuwe woningen geen startersleningen verstrekt of andere verkoopconstructies, zoals maatschappelijk gebonden eigendom of koopgarant, toegepast. Bij de verkoop aan zittende huurders is een korting verstrekt van 5.000. Aankoop In 2013 zijn geen aankopen gedaan. 4.5

Activiteiten op het gebied van de leefbaarheid (inclusief sponsoring)

Voor het succes van het leefbaarheidsbeleid van Vestia is blijvend resultaat een belangrijke graadmeter. Wijken, buurten en straten waarin mensen zich thuis voelen is het einddoel. Sociaal beheer staat vooral


26

in het teken van schoon, heel en veilig. Betrokkenheid van bewoners bij elkaar en bij de woonomgeving dragen daar in belangrijke mate aan bij. Vestia realiseert dit binnen het kader ‘meer voor minder’, wat beperkingen met zich meebrengt, maar zeker ook kansen en creativiteit biedt. Dit uit zich in kleinschalige acties, projecten en activiteiten waarbij we vaak zelf uitvoerend betrokken zijn en waar weinig tot geen financiële middelen voor worden ingezet. De centrale beleidsthema's voor de leefbaarheidsaanpak zijn:  Schoon, heel en veilig  Netwerken en samenwerken met andere partijen  Aanpak van overlast  Effect op verhuurbaarheid  Inzet Vestia waar het ’t meest nodig is  Een voorzieningenniveau dat aansluit bij het 'profiel' van de wijkbewoners; inspelen op en benadrukken van bijzondere kenmerken van het gebied. Vestia is actief in het brede netwerk van organisaties en instellingen, dat verantwoordelijk is voor de leefbaarheid in een wijk, samen met gemeentelijke diensten, collega corporaties, instellingen, het bedrijfsleven en vele andere partners. Als het gaat om het woon- en leefklimaat blijvend te verbeteren, is samenwerking onontbeerlijk. Onze belangrijkste bondgenoten in leefbaarheid zijn en blijven echter de bewoners. Hun inzet is onmisbaar voor blijvend resultaat. Vestia heeft in 2013 circa € 3,1 miljoen aan out of pocket uitgaven gedaan aan leefbaarheid inclusief sponsoring. De personeelslasten voor medewerkers sociaal beheer en wijkopzichters zijn hier niet in meegenomen. Schoon, heel en veilig We zetten in op activiteiten die de leefomgeving schoon, heel en veilig maken. Bewoners worden actief benaderd om een schoonmaakcontract in het portiek af te sluiten. We nemen maatregelen voor extra schoonmaakacties, zorgen dat zwerfvuil wordt opgeruimd en letten op onjuist aangeboden huisvuil en grofvuil. We spreken bewoners aan om in de gemeenschappelijke ruimten in de portieken geen goederen neer te zetten en vuil te laten slingeren, maar deze schoon en vrij te houden. Waar nodig krijgen portieken een schilderbeurt en graffiti laten we verwijderen. Ook ondernemen beheerconsulenten actie op onrechtmatig wonen en woonfraude en het terugdringen van hennepoverlast. Door het plaatsen van camera’s in de portieken pakken we in samenwerking met de politie vandalisme aan. Om het veiligheidsgevoel van de huurders te vergroten hebben we in sommige portieken de verlichting verbeterd. Voor een veilig gevoel zijn fysieke maatregelen niet voldoende, de rol van huismeesters en buurtconciërges (90 formatieplaatsen) als de ‘oren en ogen’ in de wijk blijft noodzakelijk. In hun taak zitten accentverschillen. Naast het reguliere werk kunnen ze bewoners adviseren over het thema luchten en ventileren om vocht in huis te verminderen en daarmee de groei van schimmels en huisstofmijt tegen te gaan. Ook doen ze huisbezoeken waarbij we bewoners attenderen op brandveiligheid in de woning. Verder vraagt in sommige vestigingen het tuinonderhoud van de zittende bewoner aandacht. We verwachten van onze huurders dat zij in ieder geval zorgdragen voor het minimale onderhoud. In aangewezen wijken ‘schouwen’ we de tuinen en spreken we bewoners aan. Ook hebben we diverse tuinenprojecten opgestart waarbij bewoners hulp bij tuinwerkzaamheden ontvangen en men tuinadvies


27

kan inwinnen. Tot slot pakken we indien we eigenaar van de grond zijn, de bestrating, het groenonderhoud en de verlichting buiten de gebouwen en in openbare ruimte aan. Lik-op-stuk-beleid Het lik-op-stuk-beleid begint met het opstellen van leef- en gedragsregels, samen met de bewoners. Enkele jaren geleden zijn we hiermee begonnen en in steeds meer gebieden geven leefregels aan wat bewoners van elkaar mogen verwachten. Het invoeren en handhaven van leefregels wordt meer en meer een onderdeel van onze reguliere beheerwerkzaamheden. Lopende lik-op-stuk-activiteiten hebben we vorig jaar opnieuw uitgebreid. De uitbreiding is niet alleen gebieds- of complexgewijs, maar ook naar thema. Een essentieel onderdeel van het lik-op-stuk-beleid is handhaving. De buurtconciërge of huismeester controleert regelmatig of iedereen zich aan de afspraken houdt. Wie de regels – ook na een waarschuwing – overtreedt, krijgt een acceptgiro in de bus voor de verwijderingskosten. De campagnes worden daarnaast aangevuld met andere acties en maatregelen. Bij het verwelkomen van nieuwe bewoners krijgen de huisregels speciale aandacht, maar bijvoorbeeld ook de wijze van afvalverwijdering in de buurt. Elkaar ontmoeten Er is een accentverschuiving gaande van ontmoeten en verbinden naar handhaven. Daar waar handhaven wordt gecombineerd met positieve maatregelen om kansen te bieden en zelfredzaamheid te bevorderen lijken deze het meest effectief. Een goed voorbeeld daarvan is het Restyle project in Delft, waar handhaving, zelfwerkzaamheid en ondersteuning bij problemen hand in hand gaan. Ook op de langere termijn. Daar waar de oorzaak van vervuiling ligt in bewonersgedrag, wordt gekeken of bewoners zelf medeverantwoordelijk gemaakt kunnen worden. Bijvoorbeeld door gezamenlijk een opruimactie uit te voeren. In sommige gevallen speelt het feit dat bewoners elkaar niet kennen een negatieve rol bij het oplossen van leefbaarheidsvraagstukken. Door het organiseren van ontmoeting kan het mogelijk zijn om een neerwaartse spiraal te keren. Een voorbeeld daarvan is het project Stadslandbouw in RotterdamSchiebroek. Hier worden de binnenterreinen als volkstuin gebruikt. Er wordt groente geleverd aan een restaurant waar kinderen leren koken en buurtbewoners voor een redelijke prijs gezond kunnen eten. Nationaal Programma op Zuid Vooral de vestiging Hilledijk heeft veel extra inspanning verricht op items als ontmoeten, activeren en emanciperen. Naast de vier wijken op Rotterdam Zuid die binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) vallen, hebben ook de bewoners van de andere wijken op Zuid een lager inkomen, een lager opleidingsniveau en minder kansen dan andere Rotterdammers. Voor de wijk Bloemhof wordt aan een wijkvisie gewerkt die samen met het NPRZ tot een uitvoeringsprogramma moet leiden in het voorjaar van 2014. In de week van oud en nieuw zijn jongeren uit de deelgemeente Feijenoord ingezet om toezicht te houden op met name het complex de Leeuwenkuil en meer in het algemeen in de Afrikaanderwijk. De jongeren werden begeleid door de Stichting Afri en stonden onder toezicht van ons beveiligingsbedrijf. Alle jongeren hebben op voorhand een verkorte cursus beveiliging gekregen. Uiteindelijk hebben deze jongeren via Stichting Afri een zakgeld vergoeding gekregen.


28

Overige werkzaamheden Voor de actieve huurders organiseren we in de meeste vestigingen jaarlijks een bedankdag. Vestia heeft in Zoetermeer deelgenomen aan de landelijke vrijwilligersdag Nederland Doet, waarbij medewerkers zich onder andere hebben ingezet voor de bewoners van de Rogershof. Waar mogelijk werken we samen met partijen als politie en gemeente. De vestiging Loevesteinlaan heeft door deze samenwerking van de gemeente Den Haag voor de wijk Moerwijk € 94.000 subsidie ontvangen om inbraakwerende voorzieningen aan te brengen aan de woningen. Sponsoring Vestia realiseert zich dat het bij sponsoring of donaties gaat om geld dat door de huurders is opgebracht. Vestia gaat daarom terughoudend om met sponsoring en donaties. Bij sponsoring en donatie houden we duidelijk voor ogen dat naamsbekendheid op zich geen doel is. Vestia sponsort uitsluitend projecten die te maken hebben met het werkgebied (de wijken en buurten) van de corporaties, waarbij nadrukkelijk de aandacht uit gaat naar evenementen en projecten die een positieve associatie oproepen bij de huurders van Vestia. Met sponsering was in 2013 een bedrag gemoeid van circa € 50.000. 4.6

Wonen & Zorg

Wonen en zorg is een in het Bbsh vastgelegd prestatieveld. Corporaties bieden huisvesting aan mensen die zorg nodig hebben: ouderen, mensen met een beperking en bijzondere doelgroepen. Vrijwel altijd wordt dit gedaan in samenwerking met zorgpartijen. Vestia heeft huurovereenkomsten met diverse zorginstellingen, waarbij het gaat om in totaal bijna 6.000 woongelegenheden. Hieronder vallen zelfstandige woningen, die de zorgpartij weer met een zorgovereenkomst ter beschikking worden gesteld aan hun cliënten, maar ook kleinschalige woonvoorzieningen en een dertigtal verzorgings- en verpleegtehuizen (V&V huizen) met in totaal 2.000 bedden/onzelfstandige verhuureenheden. Scheiden Wonen & Zorg Het beleidsveld Wonen en zorg blijft volop in beweging. De administratieve scheiding tussen Wonen en zorg, in combinatie met het vervallen van de indicatie voor lichte zorg, leidt er toe dat zorginstellingen hun verdienmodel fundamenteel moeten herzien. Dit heeft tot gevolg dat de risico’s voor de zorgvastgoedportefeuille van Vestia behoorlijk zijn toegenomen. Bij de grootschalige V&V huizen staat de verhuurbaarheid onder druk. Bij Vestia betreft dit een dertigtal woongebouwen in heel Nederland. Dit heeft direct invloed op de waardering van het vastgoed. In jaarrekening 2012 is daarom bij het zorggerelateerd vastgoed de marktwaarde met een bedrag van bijna € 50 miljoen neerwaarts bijgesteld. De meest risicovolle zorgonroerendgoed complexen zijn inmiddels in beeld gebracht, er is gestart met een goede analyse van de locatie en de markt en er zijn verschillende varianten uitgewerkt. Gebruik wordt gemaakt van de, volgende vierdeling: 1. Transformatie. Het vrijkomend vastgoed aanwenden voor andere doelgroepen, van maatschappelijke opvang (bijvoorbeeld Om en Bij in Den Haag) tot serviceflatconcepten waarbij Wonen & Zorg in financiële en contractuele zin zijn gescheiden (bijvoorbeeld Boekenrode en Waelestein in Rotterdam). Wanneer zorginstellingen “aanwezig blijven” in dergelijke complexen zullen ook de doelgroepen hier veelal in zekere mate zorg gerelateerd blijven. Is “aanwezig blijven” niet aan de orde, dan moet de alternatieve aanwendbaarheid vaak gezocht worden in het ombouwen naar zelfstandige studio’s voor


29

b.v. kleine (jongere) huishoudens. Voor dit laatste in bijvoorbeeld gekozen in Deventer waar Huize Corel eind 2013 leeg kwam. Dit wooncomplex heeft ook landelijk enige bekendheid gekregen omdat het een van de eerste V&V huizen is die feitelijk de deuren sloot. 2. Verkoop. Bij dit scenario wordt afscheid genomen van het onroerend goed; hetzij door verkoop (bijvoorbeeld twee complexen in Ermelo) hetzij door sloop (bijvoorbeeld een complex in Zuidhorn Groningen). Voor Vestia is verkoop in de meeste gevallen de meest wenselijke scenario, maar er moeten wel kopers zijn te vinden. Ook zorginstellingen worden geconfronteerd met een andere financiële realiteit. Zo is een voorgenomen verkoop in Haaften niet doorgegaan omdat de zorgpartij geen financiering kon aantrekken. 3. Exploiteren. Hierbij wordt het onroerend goed doorgeëxploiteerd, veelal op basis van langlopende contracten. Het verdienmodel is voor de zorginstelling nog steeds voldoende. 4. Revitaliseren. In dit scenario wordt, kwalitatief of kwantitatief, waarde toegevoegd om de exploitatie veilig te stellen. Bijvoorbeeld de huurder van het Mr. Visserhuis te Den Haag investeert zelf € 700.000 in uitbreiding van de intramurale capaciteiten en stelt daarmee de exploitatie veilig. Vestia ziet af van 1 huurverhoging en retourneert de waarborgsom. Op grond van deze afspraken kon weer een 15jarige huurovereenkomst worden aangegaan. Gelet op de zeer beperkte investeringsmogelijkheden van Vestia zijn niet altijd alle varianten mogelijk. In samenwerking met de huurders wordt daarom gezocht naar oplossingen, die wel haalbaar zijn. In 2013 zijn van de 30 V&V-huizen daadwerkelijk 5 huuropzeggingen ontvangen met een totaal huurbedrag van € 2,1 miljoen. Inmiddels is er voor 1 (Eenrum) weer een nieuwe zorgpartij als huurder gevonden, en is erop bestuurlijk niveau besluitvorming geweest over een nieuwe toekomst voor een drietal andere complexen (Corel in Deventer, Waelestein en Boekenrode in Rotterdam). Een leegstaand gebouw (Warffheem in Warffum) is in gebruik gegeven bij Ad Hoc, medio 2014 wordt hier besluitvorming over verwacht. Een drietal huurders heeft aangegeven, al dan niet schriftelijk, de huur te willen beëindigen: Stefanna in Delft; de Lichtkring in Utrecht en Olde Kinholt in Hoogeveen. Met name daar waar al een opnamestop van kracht is, is het voorspelbaar dat deze gebouwen binnen enkele jaren leeg komen. In de eerste helft van 2014 zijn voor deze complexen uitgebreide scenario’s beschikbaar waarbij de markt, de visie van de zorginstelling en gemeente en natuurlijk het pand zelf goed in kaart zijn gebracht. Vestia verhuurt 6.000 woongelegenheden aan zorginstellingen. Het gaat naast de eerder genoemde 2.000 eenheden in de 30 V&V-huizen, om 4.000 zelfstandige of onzelfstandige eenheden, waarvan de huurder een huurcontract heeft met de instelling, die tevens zorg verleend. Hier zien we de beweging dat de zorginstellingen deze overeenkomsten willen “omklappen” naar huurcontracten op naam van de bewoner, waarbij middels een zorgbepaling de zorg geleverd blijft worden. Inmiddels zijn er met diverse grotere zorgpartijen samenwerkingsovereenkomsten gesloten waarin werkafspraken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd. Onder voorwaarden verleent Vestia medewerking aan dit “omklappen”. Op langere termijn is de grootste uitdaging de bestaande woningvoorraad nog levensloopgeschikter te laten zijn. Het langer zelfstandig wonen is niet alleen overheidsbeleid maar sluit ook aan bij de wensen van de meeste ouderen of mensen met een beperking. Door galerijvloerophogingen, renovaties, woningaanpassingen e.d. zijn in het verleden al de nodige slagen gemaakt. Tocht blijft het zaak bij


30

mutaties, groot onderhoud en/of renovatie ook oog te hebben voor de bereikbaarheid, toegankelijkheid en andere voorzieningen voor kwetsbare mensen. De Drie Notenboomen Vestia heeft de afgelopen jaren samen met De Drie Notenboomen B.V. (DDN), een franchisehoudersorganisatie, jaarlijks in 20 Thomashuizen en 5 Herbergiers geïnvesteerd. Thomashuizen zijn kleinschalige woonvormen voor maximaal acht mensen met een verstandelijke beperking die worden geleid door zorgondernemers die zelf in of bij het huis wonen. Herbergiers zijn gebaseerd op dezelfde formule maar richten zich op mensen met geheugenproblemen en tellen rond de 16 bewoners. In 2013 zijn 8 Thomashuizen en 2 Herbergiers gerealiseerd. De resterende Thomashuizen en Herbergiers zijn in de loop van 2014 gereed. Sinds 2009 heeft Vestia een 33,3 % belang in de DDN, evenals de initiatiefnemer. Het resterende aandelenpakket valt onder de failliete boedel van het Meavita concern. De aandelen van Vestia zijn in 2013 verpand aan een zorgondernemer. Het eigendom wordt over 4 jaar overgedragen aan de zorgondernemer.


31

5.

Waarborgen van de financiële continuïteit

5.1

Algemeen

Het jaar 2013 stond voor Vestia, als saneringscorporatie, in het teken van het werken aan duurzaam financieel herstel. Van een acuut liquiditeitsprobleem is, mede als gevolg van de realisatie van verkopen, geen sprake meer. Vestia staat wel onder verscherpt toezicht van het CFV en ook het WSW houdt de situatie bij Vestia scherp in het oog. Uitvloeisel van het verscherpt toezicht is dat het bestuur van Vestia maandelijks rapporteert over de voorgang van de verbetermaatregelen en jaarlijks een evaluatie van het Verbeterplan dient te overleggen, waarin tevens verdere noodzakelijke maatregelen zijn verwoord gericht op de komende periode en rekening houdend met de laatste inzichten. Dit leidde in juli 2013 tot een Geactualiseerd verbeterplan en een evaluatie van het eerste hersteljaar in december 2013. In het tweede halfjaar 2013 is de weg terug ingezet naar een 'normaal' verloop van de P&C-cyclus, waarmee achterstanden, mede veroorzaakt door de impact van de reorganisatie tot het verleden behoren. Tenslotte is in 2013 door de nieuwe accountant, BDO, de controle van zowel de jaarrekening 2011 als de jaarrekening 2012 afgerond. 5.2

Terugblik 2013

De analyse van het jaarresultaat 2013 ten opzichte van de jaarschijf 2013 in het Geactualiseerd verbeterplan en ten opzichte van 2012 is als volgt: (x € 1.000) Jaarresultaat Bij: overige waardeveranderingen

Realisatie 2013

Geactualiseerd Verbeterplan 2013

Realisatie 2012

-340.610

-191.100

-52.291

-6.380

0

16.054

Bij: niet-gerealiseerde waardeveranderingen

421.203

269.300

280.923

Af/Bij: overige incidentele baten/lasten “Genormaliseerd” resultaat

-11.908 62.305

0 78.200

-224.557 20.129

Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 340,6 miljoen negatief, waar € 191,1 miljoen negatief was begroot in het Geactualiseerd verbeterplan. Dit resultaat wordt voor een groot deel bepaald door effecten van waardeveranderingen van ons vastgoed. Het genormaliseerd resultaat, zonder deze boekhoudkundige posten bedraagt € 62,3 miljoen positief, € 15,9 miljoen lager dan begroot.


32

De belangrijkste oorzaken voor de afwijking van dit resultaat ten opzichte van het Geactualiseerd verbeterplan zijn: Omschrijving  De huuropbrengsten zijn lager dan begroot.  De opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw zijn lager dan begroot. Het verkoopresultaat is met name beïnvloed door incidentele afwijkingen in de bepaling van het resultaat ten opzichte van de opgeofferde marktwaarde.  De lasten onderhoud/renovaties zijn lager dan begroot. Een deel van het planmatig onderhoudsprogramma 2013 is in 2014 uitgevoerd. Daarnaast is een deel van de gerealiseerde renovaties geactiveerd.  De overige bedrijfslasten zijn hoger dan begroot. Dit wordt o.a. veroorzaakt door de vorming van de voorziening jubilea en loopbaanontwikkelingsbudget.  Het renteresultaat is lager dan begroot.  Overig Totaal 5.3

Effect op resultaat - € 1,2 miljoen - € 30,1 miljoen

+ € 27,2 miljoen

- € 3,7 miljoen - € 7,0 miljoen - € 1,1 miljoen - € 15,9 miljoen

Vermogenspositie

De solvabiliteit geeft inzicht in de mate waarin Vestia aan de toekomstige verplichtingen kan voldoen. Het percentage is afhankelijk van de gehanteerde waarderingsgrondslagen voor de jaarrekening. Vestia waardeert het vastgoed op marktwaarde. Ultimo 2013 bedraagt de marktwaarde in verhuurde staat van e het sociaal en commercieel vastgoed € 7,5 miljard. De marktwaarde van de woningen is voor 1/3 deel e door DTZ gevalideerd en van een aannemelijkheidsverklaring voorzien. Daarnaast is 1/3 deel van het BOG/MOG/ZOG gewaardeerd door DTZ (d.m.v. drive-by of taxatie).


33

Het verloop van de marktwaarde, gesplitst naar type bezit, is als volgt: Verloop marktwaarde Aantal Bedrag (x € 1.000) VHE

Aantal VHE

Bedrag

BOG/MOG Commerciële woningen Sociale woningen Onzelfstandige eenheden ZOG (zorgvastgoed) Herbergiers Thomashuizen Parkeerplaatsen

2.180 6.198 75.475 5.686 3.110 261 703 6.297

399.839 652.768 6.351.332 183.212 190.777 34.622 77.220 47.958

Totaal 31 december 2012*

99.910

7.937.728

BOG/MOG Commerciële woningen Sociale woningen Onzelfstandige eenheden ZOG (zorgvastgoed) Herbergiers Thomashuizen Parkeerplaatsen

2.053 5.941 73.232 4.406 3.105 308 774 6.642

383.810 812.368 5.724.183 118.470 182.697 47.895 99.664 81.465

Totaal 31 december 2013*

96.461

7.450.552

96.461

7.450.552

Af i.v.m. verkoop Af i.v.m. sloop/overige Bij i.v.m. oplevering nieuwbouw/overig**

-5.106

-223.313

-184

-8.611

1.841

165.978

Af i.v.m. waardemutatie: - BOG/MOG - Commerciële woningen - Sociale woningen - Onzelfstandige woningen - ZOG (zorgvastgoed) - Herbergiers - Thomashuizen - Parkeerplaatsen Totaal waardemutatie (per saldo negatief)

Waarvan: - Sociaal Vastgoed (incl. MOG) - Commercieel Vastgoed

-23.749 -12.765 -415.686 -19.157 5.213 3.048 12.984 28.882 -421.230

88.718 7.743

6.369.571 1.080.981

* Bij deze geconsolideerde marktwaarde zijn de 464 eenheden van Cité CV meegenomen. ** Het gaat om 1.368 nieuwe woongelegenheden en 473 overige verhuureenheden zoals parkeerplaatsen.


34

De marktwaarde 2013 is € 487 miljoen lager ten opzichte van 2012. De daling van de marktwaarde als gevolg van de waardemutatie in het bezit (-/- 5,3% ten opzichte van de totale marktwaarde ultimo 2012) wordt met name veroorzaakt door de daling van de portefeuille sociale woningen. De reden hiervoor is het met ingang van 2013 voor de eerste 4 jaar inrekenen van de lasten verhuurderheffing (effect circa € 116 miljoen negatief). Daarnaast is voor het niet inrekenen van de lasten verhuurderheffing in jaar 5 t/m 15 een risico-opslag in de disconteringsvoet opgenomen van 0,50% (effect circa € 212 miljoen negatief). Daar tegenover staat dat, in tegenstelling tot vorig jaar, rekening is gehouden met extra huurverhoging in 2014 en verder (positief effect grofweg becijferd op € 100 miljoen). Per saldo daalt de marktwaarde dus met ruim € 220 miljoen door rekening te houden met de verhuurderheffing. Voor het restant van de daling ad circa € 200 miljoen (circa 2,5%) zijn diverse factoren (marktomstandigheden) verantwoordelijk. Het eigen vermogen op basis van de huidige waarderingsgrondslag bedraagt € 1,2 miljard. Dit is onvoldoende (ook indien berekend op basis van waarderingsgrondslag op bedrijfswaarde). Om uiteindelijk duurzaam financieel herstel te bereiken, is de strategie van Vestia erop gericht om met de uit verkoop vrijkomende middelen, de leningenportefeuille (vervroegd) af te lossen. Met behulp van de resultaten uit verkoop wordt het eigen vermogen op bedrijfswaarde versterkt. Als gevolg van het aflossen van leningen wordt daarnaast balansverkorting bereikt. Let op: Het ingerekende beleid is gebaseerd op het nieuwe ondernemingsplan. Dit beleid wijkt op onderdelen af van het huidige Verbeterplan. Zo is de verkoopinspanning verhoogd en is de efficiencydoelstelling aangescherpt. Ook wordt rekening gehouden met een groter investeringsvolume. Dit wordt momenteel in een nieuw Verbeterplan uitgewerkt met gebruikmaking van gedetailleerde financiële modellen. Alle in dit hoofdstuk genoemde toekomstgerichte informatie zijn projecties van hetgeen momenteel onderhanden is en waar geen enkele zekerheid aan ontleend kan worden, noch dat dit het karakter heeft van een taakstellende begroting of budget. De ontwikkeling van de solvabiliteit is als volgt:


35

De solvabiliteit, berekend op basis van marktwaarde van Vestia, daalt eerst licht, met name als gevolg van de jaarlijkse autonome ontwikkeling van de marktwaarde als gevolg van veroudering van het bezit (ingeschat op -2%). Door rekening te houden met vervroegd aflossen van leningen verbetert de solvabiliteit in de komende jaren significant. De toezichthouders CFV en WSW beoordelen de vermogenspositie van woningcorporaties op basis van de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van Vestia op basis van doorexploitatie van het vastgoed bedraagt ultimo 2013 € 5,5 miljard (2012: € 4,9 miljard). De minimum solvabiliteitseis van het WSW bedraagt 20% (solvabiliteit berekend op basis van bedrijfswaarde). Bovenstaande grafiek toont dat hier niet binnen 5 jaar aan voldaan wordt. De solvabiliteit, berekend op basis van bedrijfswaarde, vertoont wel een stijgend verloop. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de dVi zoals deze wordt gehanteerd door Corpodata (CFV en WSW). Hierin is de verhuurderheffing conform CFV richtlijnen ingerekend en is rekening gehouden met een huurverhoging van 3,8% over 2014 en gemiddeld 3% in de navolgende jaren. De verhuurderheffing is gedurende de gehele looptijd van het bezit opgenomen. De contante waarde van de over de gehele looptijd ingerekende verhuurderheffing bedraagt € 734 miljoen. De periode waarin het eigen beleid is ingerekend, bedraagt 8 jaar (t/m 2021). De stijging van de bedrijfswaarde ten opzichte van 2012 bedraagt € 630,5 miljoen. De analyse van deze stijging is als volgt: (x € 1 miljoen)  huur -/- derving 915,1  verhuurderheffing -204,8  beheerlasten 138,0  onderhoud 30,0  renovaties -161,9  overig -85,9 630,5 Voor de stijging van de huur zijn een drietal verklaringen:  Een hogere gemiddelde maandhuur per 31 december 2013 (€ 487) dan op grond van de uitgangspunten in 2012 was verwacht. De gerealiseerde stijging is 7,3% over 2013. Naast harmonisatie en de huurverhoging is dit veroorzaakt door het vervangen van alle nul-huren door streefhuren i.p.v. eenheidshuren conform vorig jaar en deels door toevoegingen van nieuwbouw met relatief hogere huren.  De gemiddelde restant levensduur is langer, deze bedraagt 24,5 jaar in plaats van 23,2 jaar. Als gevolg van het op voorhand meenemen van extra levensduur door renovaties.  Het effect van de boven inflatoire huurverhoging (inkomensafhankelijk en harmonisaties) is in de jaarrekening 2012 slechts voor een periode van 5 jaar (t/m 2017) ingerekend. In de variant voor 2013 gebeurt dit voor een periode van 8 jaar (t/m 2021)


36

Bij het post verhuurderheffing zijn de meest recente tarieven ingerekend, deze zorgen voor een verhoging van deze post. Voor de beheerlasten en onderhoud is in de jaarrekening 2013 rekening gehouden met de besparingen uit hoofde van efficiency vanaf 2016. Het budget voor de renovaties is met ingang van 2015 opgehoogd van € 24 miljoen naar € 75 miljoen; tevens is de beleidsperiode van inrekenen verlengd van 5 naar 8 jaar. 5.4

Treasury

Begin 2013 heeft een herziening van het Treasurystatuut plaatsgevonden, welke is vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het statuut zijn een aantal waarborgen aangebracht om de treasuryprocessen transparanter en beheersbaarder te maken. Zo zijn de autorisaties beperkt, is de scheiding tussen front- en backoffice stringenter neergezet, is een Treasurycommissie nieuw ingericht en wordt periodiek aan zowel Bestuur als Commissarissen gerapporteerd over ontwikkelingen binnen treasury en over de ontwikkeling van liquiditeit, leningen derivatenportefeuilles. In de nieuwe organisatie van Vestia wordt voor de treasury de nadruk gelegd op beheer, herstructurering en afbouw van de bestaande leningenportefeuille. De uitdaging is om met de opbrengsten van het verkoopprogramma deze portefeuille met zeer langlopende leningen op een goede manier af te bouwen. In de jaarrekening vindt u meer en specifiekere informatie over omvang en samenstelling van de leningenportefeuille. Loan to value De Loan to Value (LTV) wordt bepaald op basis van de geconsolideerde balans op basis van de bedrijfswaarde WSW van het vastgoed in exploitatie. Vreemd vermogen betreft alle kort en langlopende schulden aan overheden, kredietinstellingen, groepsmaatschappijen en maatschappijen waarin wordt deelgenomen.


37

De LTV is de tegenhanger van de solvabiliteit op bedrijfswaarde. In de grafiek is zichtbaar dat o.a. door het aflossen van leningen, de LTV gunstiger wordt. Dekkingsratio WSW Bij de bepaling van de dekkingsratio wordt het schuldrestant van door WSW geborgde leningen afgezet tegen de WOZ waarde van bij WSW ingezet onderpand (waarbij WOZ-waarde indien nodig herijkt wordt naar de actuele peildatum).

De dekkingsratio ontwikkelt zich positief als gevolg van de daadwerkelijk geplande eindaflossing van leningen en voldoet na 2016 aan de norm van het WSW.


38

5.5

Liquiditeit(sontwikkeling)

Vestia bewaakt de financieringsbehoefte die voortkomt uit de operationele, investerings- en financieringskasstromen aan de hand van de liquiditeitsprognose. Om zeker te zijn dat we ook in de toekomst kunnen beschikken over vreemd vermogen, bewaken we daarnaast de rentedekkingsgraad. Rentedekkingsgraad (ICR) Het WSW hanteert de interest coverage ratio (ICR) om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR (zie hierna), een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen.

De ICR wordt berekend door de operationele kasstroom (vóór renteontvangsten en -uitgaven) te delen op de bruto rente-uitgaven. De ICR ontwikkelt zich positief door efficiencymaatregelen en doordat de renteuitgaven in de toekomst afnemen als gevolg van aflossing van leningen. Aflossingsruimte (DSCR) In de nieuwe beoordelingsmethodiek beoordeelt WSW de operationele kasstroom niet meer aan de hand van de 2% aflossingsfictie. In plaats daarvan berekent het WSW de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR): een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. Bij de bepaling van de DSCR wordt uitgegaan van een minimaal onderhoud bij exploitatie tot einde levensduur van € 700 per VHE (aantal VHE per laatste balansdatum). De kasstroom uit operationele activiteiten wordt tevens gecorrigeerd voor uitgaven verband houdend met productie t.b.v. het eigen bedrijf. De theoretische jaarlijkse aflossing wordt bepaald door het vreemd vermogen (te weten alle kort-


39

en langlopende schulden aan overheden, kredietinstellingen, groepsmaatschappijen en maatschappijen waarin wordt deelgenomen) te delen door de (theoretische) restant looptijd van de vastgoedportefeuille.

De DSCR ontwikkelt zich positief als gevolg van de daadwerkelijk geplande eindaflossing van leningen en voldoet na 2016 aan de norm van het WSW. 5.6

Fiscale positie

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. De verwachting van Vestia is dat, gezien de fiscale verliezen uit het verleden en de te verwachten fiscale verliezen in de toekomst ten gevolge van de amortisatie van derivaten-verliezen, de komende periode geen uitzicht bestaat op een fiscale winst. Ten gevolge hiervan behoeft er ook geen actieve latentie gevormd te worden (voor een nadere toelichting op de fiscale positie wordt verwezen naar paragraaf 4.6 in de jaarrekening). De aangifte vennootschapsbelasting 2008 is bij de belastingdienst in behandeling, de aangifte 2009 is gereed voor indiening en voor de aangifte 2010 zijn de voorbereidingen in een vergevorderd stadium. Alvorens echter deze aangifte te kunnen maken dient overleg te worden gevoerd met de inspecteur vanwege de fiscale openingsbalans 2010 van voormalig SGBB. Deze stichting was destijds vrijgesteld van het doen van aangifte waardoor er geen fiscale balanswaardering voor handen is. Daarnaast zijn de


40

uitgangspunten zoals verwoord in VSO 2 hierop niet van toepassing gezien het latere tijdstip van het vormen van de openingsbalans 2008. 5.7

Risicoparagraaf

Er is een aantal factoren waar Vestia rekening mee moet houden in de uitvoering van haar strategie. De belangrijkste risico’s zijn de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt (rente), de woningmarkt en op het gebied van Wonen & Zorg. Kapitaalmarkt Het kunnen herstructureren van de leningenportefeuille (eventueel door vervroegd aflossen van leningen) is afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Zolang de rente op het huidige niveau blijft (of verder daalt) is herstructureren maar in beperkte mate mogelijk. Als de rente stijgt ten opzichte van het huidige niveau, wordt de marktwaarde van de leningenportefeuille minder negatief en wordt herstructureren goedkoper. De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt worden derhalve strikt gemonitord. Woningmarkt Het bereiken van duurzaam financieel herstel is onder andere afhankelijk van het met succes realiseren van de verkoopstrategie en daarmee van de situatie op de woningmarkt. Indien zich een tweede vastgoedcrisis voordoet, zal verkoop minder succesvol blijken (hoeveelheid en prijs). Wonen & Zorg Het zorgvastgoed maakt een significant onderdeel uit van de vastgoedportefeuille van Vestia. In verband met wijzigingen in weten regelgeving omtrent de bekostiging van dit vastgoed door zorgpartijen, staat de exploitatie en verhuurbaarheid van het zorgvastgoed onder druk. Om het risico te mitigeren, zijn aanvullende investeringen nodig. Voor een aantal panden wordt gekeken naar eventuele alternatieve aanwendbaarheid (bijvoorbeeld transformatie tot studenteneenheden).


41

6.

Verbindingen

In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de juridische structuur van de verbindingen van Vestia, inclusief een overzicht per verbinding. Vestia beoogt een vereenvoudiging van de verbindingenstructuur. In dat kader is in 2013 voor twee verbindingen een ontbindingsbesluit genomen, te weten SGBB projectontwikkeling B.V. en SGBB Vastgoedexploitatie B.V. Deze verbindingen worden in 2014 vereffend. Cruiseport The Hague Holland B.V wordt eveneens in 2014 vereffend. Één verbinding is verkocht, te weten Stichting Woonformatie Ypenburg, waarmee SWY projecten ook komt te vervallen. De aandelen van Vestia in De Drie Notenboomen B.V. zijn in 2013 verpand aan een zorgondernemer. Het eigendom wordt over 4 jaar overgedragen aan de zorgondernemer. In 2013 zijn Vestia OHW B.V. (directe deelneming) en Aardwarme Den Haag VOF (middellijke deelneming) failliet verklaard. Vestia is eind 2013 met tal van woningen betrokken in VVE’s. Het financieel belang van Vestia behelst voornamelijk het aandeel in de onderhoudsvoorzieningen. Vestia is lid van diverse organisaties op het gebied van het wonen. Genoemd worden: Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, Maaskoepel, Stichting Woonmarkt Rijnstreek, Platform 31, de Vereniging Deltametropool en Vernieuwde Stad. Per 1 januari 2014 is Vestia wederom lid van Aedes.


42

7.

Ondernemingsraad

In 2013 heeft zes keer een overlegvergadering tussen OR en het bestuur plaatsgevonden. De OR heeft in de verslagperiode een groot deel van zijn tijd besteed aan de organisatieaanpassingen bij Vestia. Eind februari 2013 ontving de OR de adviesaanvraag op de inrichtingsplannen voor Vestia. Omwille van de continuïteit van het reorganisatieproces heeft de OR de aanvraag in drie delen behandeld en beantwoord: op formatie, op huisvesting en een voorwaardelijk advies op de organisatie-inrichting, dat in april aan het bestuur is aangeboden. Nadat de vaste bezetting was afgenomen tot beneden het niveau van de vastgestelde formatie per 1 januari 2016 heeft de ondernemingsraad met het bestuur afgesproken dat er een werkgarantie geldt voor de gehele looptijd van het sociaal plan voor alle medewerkers met een vast dienstverband. Daarnaast zijn alle reguliere medezeggenschapszaken in de loop van het jaar behandeld. In het jaarverslag dat de OR uitbracht wordt een uitgebreid beeld gegeven van het medezeggenschapswerk in 2013. De OR is nauw betrokken geweest bij de selectieprocedure voor de nieuwe bestuurders. Bij het aanstellen van een bestuurder wordt normaliter pas nadat de keuze op een kandidaat is gevallen advies aan de OR gevraagd. De OR van Vestia heeft overtuigend de onwenselijkheid van deze volgorde gemotiveerd en heeft geparticipeerd in het aanstellingsproces en de selectiegesprekken met kandidaatbestuurders. De in 2012 ingezette verhoogde vergaderfrequentie voor het onderling overleg van de OR is ook in 2013 vastgehouden tot eind van het derde kwartaal in verband met de vele werkzaamheden die voortvloeien uit de actualiteiten binnen de organisatie. De leden van het dagelijks bestuur van de OR zijn voor een deel van het jaar nagenoeg fulltime met hun medezeggenschapswerk bezig geweest. Ook vond in 2013 wekelijks een informeel gesprek plaats tussen de bestuurders en het dagelijks bestuur van de OR en tussen de projectleider van de reorganisatie en het dagelijks bestuur. Vijf keer sprak het dagelijks bestuur met de commissaris die op voordracht van de OR in de raad van commissarissen van Vestia zit. In oktober hebben verkiezingen voor een nieuwe OR plaatsgevonden. De structuur van de medezeggenschap is geheel gewijzigd in 2013, volgend op de gewijzigde structuur van de zeggenschap bij Vestia. De nieuwe OR bestaat uit 13 leden.


43

8.

Organisatie

Reorganisatie Onderdeel van het Verbeterplan van Vestia is een ingrijpende reorganisatie, gericht op kostenbesparing en een nieuw besturingsmodel. In 2012 is door het interim bestuur een inrichtingsvoorstel voor een nieuw organisatiemodel uitgewerkt, waarin alle relevante onderdelen zijn opgenomen zoals omvang van de formatie, (nieuwe) functies, functieomschrijvingen, functiewaarderingen, etc. Dit inrichtingsvoorstel is op 21 februari 2013 aan de OR voorgelegd, samen met een aantal andere relevante onderdelen van de bedrijfsvoering, zoals besturings- en dienstverleningsmodel, missie-visie-kernwaarden, huisvesting en ICT. Op 28 maart 2013 en 16 april 2013 heeft de OR positief geadviseerd op respectievelijk het inrichtingsvoorstel en het huisvestingsvoorstel. Het nieuwe Vestia bestaat uit een (nieuwe) RvC, een (nieuw) tweehoofdig collegiaal bestuur, vier directies (Bedrijfsvoering & Control, Wonen, Vastgoed, Onderhoud & Ontwikkeling) en vier stafafdelingen ter ondersteuning van het bestuur (Interne Beheersing, Strategisch Beleid en Communicatie, Personeel en Organisatie, Bestuursondersteuning). In onderstaand organigram is de per 10 juni 2013 vigerende organisatiestructuur weergegeven. De nieuwe organisatie is in juni 2013 van start gegaan.

De nieuwe organisatiestructuur heeft ook geleid tot een huisvestingsvoorstel. Doel was om de directies zoveel mogelijk bij elkaar te huisvesten in kantoorpanden in eigendom van Vestia. Het bestuur en de directie Bedrijfsvoering & Control zijn in Rotterdam gehuisvest. De directie Wonen is in Delft gehuisvest. De directie Onderhoud & Ontwikkeling en de directie Vastgoed zijn in Den Haag gehuisvest. Daarnaast zijn er nog 7 vestigingen en 8 woonservicepunten. Uitvoering van het huisvestingsvoorstel betekent dat in totaal 4 bestaande kantoorpanden zullen worden afgestoten.


44

De reorganisatie loopt qua reductie van personeelsleden volgens planning. De vaste formatie is teruggebracht van 1.104 begin 2012 tot 868 per 31 december 2013. Een daling van ruim 20%. De werkelijke bezetting bedraagt eind 2013 842,6 fte in vaste dienst en 25,8 fte in tijdelijke dienst. Daarnaast zijn per 31 december 2013 ruim 100 fte extern ingehuurd daarmee in totaal uitkomend op een bezetting van 968 fte. Volgens het Verbeterplan had de formatie eind 2013 op 1.002 fte moeten liggen. De bezetting is derhalve 34 fte onder de raming van het Verbeterplan. De reorganisatie is vooralsnog zonder gedwongen ontslagen gepaard gegaan. Er is met 88 medewerkers een vaststellingsovereenkomst afgesloten. Het totaal bedrag aan vergoedingen voor deze medewerkers is € 6,0 miljoen. Daarnaast is aan zeven medewerkers, die op eigen verzoek uit dienst zijn gegaan een eenmalig bedrag verstrekt bij vertrek van in totaal bijna € 0,1 miljoen. Met 30 medewerkers is een datum bepaald waarop zij gebruik gaan maken van flexpensioen/vervroegd pensioen. In de begroting 2013 en 2014 was voor deze vergoedingen in totaal € 11,0 miljoen opgenomen. De organisatie heeft te maken gekregen met forse aanloopproblemen als gevolg van de reorganisatie. De directies hebben de knelpunten in beeld en werken aan verbeterpunten en aan het wegwerken van achterstanden. Regulier P&O-werk De aandacht op P&O-terrein ging in 2013 - vanzelfsprekend- in het bijzonder uit naar allerlei zaken die met de ingrijpende reorganisatie van Vestia te maken hadden. Op basis van de opzet van de organisatie zijn 175 nieuwe functies beschreven en gewaardeerd volgens het functiewaarderingssysteem. Verder heeft P&O zorg gedragen voor het hele traject rondom de herplaatsing van alle medewerkers in vaste dienst, in totaal 1.027. Dit traject bestond per individuele medewerker uit de volgende onderdelen: bepalen en vastleggen van de startpositie, toedeling aan een deelreorganisatie, de belangstellingsregistratie, de (her)plaatsing op een van de formatieve functies en (indien geen directe herplaatsing mogelijk was) de begeleiding van herplaatsingskandidaten naar een andere functie. In 2013 is er veel aandacht besteed aan het beheersen van het verzuim, overdracht van verzuimdossiers naar nieuwe leidinggevenden en het inregelen van de arbodienstverlening naar de nieuwe organisatieonderdelen. Om de overgang van het verzuimdossier soepel te laten verlopen zijn de sociaal medische teamoverleggen gecontinueerd en waar nodig geïntensiveerd. Op het gebied van arbeidsomstandigheden is er veel energie gestoken in het herindelen van het personeel binnen de diverse kantoorlocaties en is de nieuwe BHV-organisatie opgezet om de veiligheid binnen de kantoren voor de nieuwe bewoners te waarborgen. Ongewenste omgangsvormen, klokkenluidersprocedure en bedrijfsmaatschappelijk werk Ook in 2013 is de rol van vertrouwenspersoon ingevuld door Winston & Partners. Naast de meldingen van ongewenste omgangsvormen vervult de vertrouwenspersoon tevens een rol in de Klokkenluidersprocedure. In 2013 zijn drie meldingen gedaan die betrekking hadden op ongewenste omgangsvormen. Deze meldingen zijn door de vertrouwenspersoon afgewikkeld. Er zijn geen meldingen gedaan die betrekking hadden op Klokkenluiden. Bedrijfsmaatschappelijk werk is in 2013 in 8 trajecten ingezet, 4 daarvan zijn inmiddels afgerond.


45

P&O- kengetallen Het navolgende schema toont enkele belangrijke P&O-kengetallen. P&O data

Norm

Gemiddelde leeftijd medewerkers Ziekteverzuim Formatie ultimo jaar in fte Bezetting ultimo jaar in fte

42 jaar 5% Nvt Zie formatie

Realisatie 2013 45 jaar 5,3% 879 871

Realisatie 2012 44 jaar 4,9% 1.148 1.021

De gemiddelde leeftijd in 2013 (en in 2012) is hoger dan de norm. Dit heeft alles te maken met de begin 2012 ingestelde vacaturestop en de uitstroom die veel groter is dan voorgaande jaren. Doordat met name veel jongere medewerkers vertrokken zijn, komen de cijfers voor 2012 en 2013 zoveel hoger uit. Het ziekteverzuim is iets hoger uitgekomen dan de norm. Ook hier speelt de uitstroom een rol. Het aantal langdurig zieken is nagenoeg gelijk gebleven, terwijl het aantal medewerkers in dienst fors is gedaald.


46

9.

Governancecode

Vestia volgt de governancecode. Een aandachtspunt is de visitatie. Deze zal naar verwachting in 2016 worden uitgevoerd. De volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen, de strategie en randvoorwaarde staan beschreven in de begroting, welke door de RvC is goedgekeurd. Vestia beschikt over een in 2013 vastgesteld bestuursreglement. Er hebben geen transacties plaatsgevonden in 2013 waarbij sprake is van belangenverstrengeling van bestuur of leden RvC. Het bestuur legt majeure transacties in verbindingen ter goedkeuring voor aan de RvC. Deze hebben zich in 2013 niet voorgedaan.


47

10.

Werkzaam in het belang van de volkshuisvesting

Hiervoor is ingegaan op de taakvelden, zoals die in het BBSH zijn beschreven. De raad van bestuur en de raad van commissarissen zijn van mening dat in 2013 op het volkshuisvestelijk vlak goede prestaties zijn verricht. Alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Rotterdam, 30 mei 2014 Raad van bestuur

Raad van commissarissen

wg A.J.M Schakenbos voorzitter bestuur

wg H.H. Raué, voorzitter

wg W.F. de Mooij bestuurder

wg C.H. Teschmacher

wg J. van der Vlist

wg M.P.M. Cooijmans

wg E.P. Bartlema

wg A.E. de Groot

wg W. van der Toorn Vrijthoff


48

Bijlage 1. Verbindingen Vestia kent een aantal verbindingen. Denk hierbij aan groepsmaatschappijen, dochterondernemingen, deelnemingen in andere rechtspersonen en overige verbindingen waarbij sprake is van bestuurlijke en/of financiële banden met rechtspersonen. Deze bijlage biedt inzicht in de werkzaamheden en financiële situatie van verbindingen. Naast vermelde verbindingen participeert Vestia in 262 VVE’s. De informatie bij h en i heeft betrekking op Stichting Vestia. Indien de jaarrekening over 2013 van de betreffende verbinding nog niet gereed is, wordt het jaartal van de laatst vastgestelde jaarrekening vermeld. Bedragen zijn in € 1.000.

Stichting Gebouwenstichting a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. Participant g. Ingebracht kapitaal participant totaal h. Schuldverhoudingen met participant i. j. k. l. m.

Verstrekte garanties participant Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Gebouwenstichting / Stichting Rotterdam 07-07-1994 Onbeperkt Verhuur van onroerend goed niet zijnde woonruimte Stichting Vestia n.v.t. € 19 (r/c te betalen aan Vestia) € 2.655 (lening verstrekt door Vestia) n.v.t. €5 € 159 € -1 De stichting is economisch eigenaar van het pand aan de Tiendweg 4 te Naaldwijk en verhuurd het aan Stichting Vestia

49

Vestia Holding BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f. g. h. i. j. k. l. m.

Aandeelhouder Ingebracht kapitaal aandeelhouder totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie

Vestia Monumenten BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f. g. h. i. j. k. l. m.



Vestia Holding BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 20-12-2007 Onbeperkt Het verkrijgen, vervreemden, huren, verhuren, exploiteren, renoveren, ontwikkelen en beheren van registergoederen Stichting Vestia 100% € 18 n.v.t. n.v.t. € -25.227 n.v.t. € -645 De vennootschap is voor 100% eigenaar van Vestia Monumenten BV

Vestia Monumenten BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 20-12-2007 Onbeperkt Het in stand houden en exploiteren van registergoederen die worden aangemerkt als monument in de zin van de Monumentenwet 1988 Vestia Holding 100% € 18 € 30.927 (r/c te betalen aan Vestia) n.v.t. € -25.242 € 150 € -645 De vennootschap exploiteert het Hakapand, de Boerderij Nooitgedacht en twee Thomashuizen

50

Vestia OHW BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e.

Doelstelling

f. g.


h. i. j. k. l. m.

Verantwoord Wonen BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. g.

i.

Aandeelhouder Ingebracht kapitaal en agio aandeelhouder totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder

j. k. l. m.

Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie

h.


Vestia OHW BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 20-12-2007 Onbeperkt, per 27-08-2013 is de vennootschap failliet verklaard. Verhuur van onroerend goed niet zijnde woonruimte. Het verkrijgen, vervreemden, huren, verhuren, exploiteren, renoveren, ontwikkelen en beheer van registergoederen. Stichting Vestia is 100% aandeelhouder € 18 € 3.314 (r/c te betalen aan Vestia) n.v.t. € -3.314 n.v.t. € -3.042 De vennootschap is voor 16,67% deelnemer in Aardwarmte Den Haag VOF. Per 2 september 2013 verkeert de vennootschap in staat van faillissement

Verantwoord Wonen BV / Besloten vennootschap Nieuwerkerk a.d. IJssel 19-05-1992 Onbeperkt Het beheren van onroerend goed en het exploiteren van duurzame energievoorzieningen Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder € 18 en € 52.000 € 59.255 (rc te betalen aan Vestia) Stichting Vestia heeft over 2012 een instemmingsverklaring en aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2:403 BW € 12.680 € 28.981 € 589 De entiteit is eigenaar van het kantoor Kerklaan 10 te Nieuwerkerk a.d. IJssel

51

SGBB Projectontwikkeling BV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.

Vestigingsplaats Oprichtingsdatum Duur overeenkomst Doelstelling

f. g.


h. i. j. k. l. m.

SGBB Vastgoedexploitatie BV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m.

Vestigingsplaats Oprichtingsdatum Duur overeenkomst Doelstelling Aandeelhouders Ingebracht kapitaal aandeelhouder totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


SGBB Projectontwikkeling BV / Besloten vennootschap Hoofddorp 21-12-2007 Onbeperkt, liquidatie voorzien in 2014 Het (doen) ontwikkelen, het (doen) uitvoeren en aannemen van bouwwerken en infrastructurele werken, waaronder begrepen projectontwikkeling in de vastgoedsector Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder Het ontwikkelen van projecten. € 5 (r/c te betalen aan Vestia) n.v.t € -5 n.v.t € -10

SGBB Vastgoedexploitatie BV / Besloten Vennootschap Hoofddorp 21-12-2007 Onbeperkt, liquidatie voorzien in 2014 Het kopen en verkopen van onroerend goed Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder € 18 € 11.223 (rc te betalen aan Vestia) n.v.t. € -1.344 € 744 € 5.804 Het onroerend goed is per 31-12-2013 overgedragen aan Stichting Vestia

52

BV Kleiwarenfabriek “Guillaume de Leeuw” a. Naam/rechtsvorm BV Kleiwarenfabriek “Guillaume de Leeuw” / Besloten Vennootschap b. Vestigingsplaats Halsteren c. Oprichtingsdatum 23-09-1949 d. Duur overeenkomst Onbeperkt e. Doelstelling Winning van zand, grind en klei. Verkopen van zand uit afgravingsconcessie op de in eigendom zijnde terreinen. f. Aandeelhouder Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder g. Ingebracht kapitaal aandeelhouder € 54 totaal h. Schuldverhoudingen met € 26 (r/c te betalen aan Vestia) aandeelhouder i. Verstrekte garanties aandeelhouder n.v.t. j. Eigen vermogen verbinding € 2.582 k. Omzet verbinding €3 l. Resultaat verbinding € 186 m. Werkzaamheden en overige informatie

Steenfabriek Boudewijn BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. g. h. i. j. k. l. m.



Steenfabriek Boudewijn BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 13-08-1962 Onbeperkt Vervaardigen van keramische producten voor de bouw Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder € 204 € 5 (r/c te betalen aan Vestia) n.v.t. € -807 n.v.t. € 31

53

Flexwonen Holland BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f. g. h. i. j. k. l. m.


Kennis en Energie BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. Aandeelhouder g. Ingebracht kapitaal aandeelhouder totaal h. Schuldverhoudingen met aandeelhouder i. Verstrekte garanties aandeelhouder j. Eigen vermogen verbinding k. Omzet verbinding l. Resultaat verbinding m. Werkzaamheden en overige informatie


Flexwonen Holland BV / Besloten vennootschap Rotterdam 03-01-2006 Onbeperkt, liquidatie voorzien in 2014 Het virtueel bij elkaar brengen van vraag en aanbod van mensen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder € 18 € 68 (r/c te betalen aan Vestia) € 20 (lening verstrekt door Vestia) n.v.t. € -62 € -43

Kennis en Energie BV / Besloten vennootschap Rotterdam 05-09-2003 Onbeperkt Het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten Stichting Vestia is voor 100% aandeelhouder € 18 € 380 (r/c te betalen aan Vestia) n.v.t. € -455 € 200 € 52

54

Hofbogen BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f. g. h. i. j. k. l. m.

Aandeelhouders Ingebracht kapitaal aandeelhouders totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Hofbogen BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 22-12-2005 Onbeperkt Het beleggen van vermogen, hoofdzakelijk bestaande uit het beleggen van vermogen in onroerende zaken , die zijn ingeschreven in een of meer van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten teneinde deze in stand te houden Stichting Vestia 50%, Stichting Havensteder 50% € 3.618 (2012) € 4.375 (verstrekte leningen door Vestia) Liquiditeitsgarantie tot 1 juli 2015 € -2.549 (2012) € 651 (2012) € -3.545

55

Zorgboulevard Rotterdam BV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.


f.

Aandeelhouders

g.

Ingebracht kapitaal aandeelhouders totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie

h. i. j. k. l. m.


Zorgboulevard Rotterdam BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 04-04-2008 Onbeperkt Het (doen) ontwikkelen van onroerende zaken, het verkrijgen, vervreemden, verhuren, beheren, administreren, (doen) stichten en exploiteren van onroerende zaken, het beleggen van vermogen in onroerende zaken verband houdende met de Zorgboulevard van Rotterdam Stichting Vestia 33,33%, Vitaal Zorgvast BV 33,33%, Stichting Maasstad Ziekenhuis 33,33%. € 18 n.v.t. n.v.t. € 88 € 490 € 65

56

VOM Delft BV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f. g.

i.

Aandeelhouders Ingebracht kapitaal aandeelhouder totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder

j. k. l. m.


h.

Cruise Port The Haque Holland BV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.


f.

Aandeelhouders

g.


h. i. j. k. l. m.


VOM Delft BV / Besloten Vennootschap Delft 15-06-2006 Onbeperkt Het verkrijgen, vervreemden, huren, verhuren, exploiteren, renoveren en beheren van registergoederen in brede zin, maar in het bijzonder in het historische gedeelte van de binnenstad van Delft Gemeente Delft 50%, Stichting Vestia 50% € 18 € 143 (lening verstrekt door Vestia) € 1.385 (betreft exploitatiegarantie verstrekt door Vestia tot 1 juni 2015) € 18 € 203 € 60

Cruise Port The Haque Holland BV / Besloten Vennootschap ’s-Gravenhage 29-06-2009 Onbeperkt, afwikkeling voorzien in 2014 Het optreden als beherend vennoot van een commanditaire vennootschap Stichting Vestia 33,33%, AM BV 33,33%, Züblin International Development BV 33,33%. € 18 n.v.t n.v.t. € 17

57

Ontwikkelingscombinatie Leyenburg BV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.


f. g.


h. i. j. k. l. m.

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m.

Vestigingsplaats Oprichtingsdatum Duur overeenkomst Doelstelling Aandeelhouders Ingebracht kapitaal aandeelhouders totaal Schuldverhoudingen met aandeelhouder Verstrekte garanties aandeelhouder Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Ontwikkelingcombinatie Leyenburg BV / Besloten Vennootschap Rotterdam 29-03-2004 Onbeperkt, liquidatie voorzien in 2014 Het verrichten van activiteiten in het kader van projectontwikkeling Stichting Vestia 50%, Heijmans Vastgoed BV 50% € 18 (2012) € 6 (r/c te ontvangen door Vestia) € 4.310 (lening verstrekt door Vestia) n.v.t. € -15 (2012) n.v.t. € -9 (2012)

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV / Naamloze Vennootschap Rotterdam 09-10-1980 Onbeperkt Exploitatie van (gerestaureerd) onroerende goed Stichting Vestia 0,24% en vele andere instellingen € 12.280 (2012) n.v.t. n.v.t. € 13.388 (2012) € 1.567 (2012) € 271 (2012)

58

Stadsherstel Den Haag en Omgeving NV a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.


f. g.


h. i. j. k. l. m.

NV Stads Vastgoed a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. Aandeelhouders

g. h. i. j. k. l. m.



Stadsherstel Den Haag en Omgeving NV / Naamloze Vennootschap Rotterdam 09-04-2009 Onbeperkt Het verwerven, restaureren, rehabiliteren, reconstrueren, beheren en vervreemden van monumenten in Den Haag en omgeving. Stichting Vestia 1,00% en vele andere instellingen € 15.842 (2012) n.v.t n.v.t. € 17.453 (2012) € 2.047 (2012) € 825 (2012)

NV Stads Vastgoed / Naamloze Vennootschap Rotterdam 05-10-1989 Onbeperkt, liquidatie voorziening in 2014 Beheer van vermogen in onroerend goed Stichting Vestia 19,60%, Stichting Havensteder 39,20%, BAM Woningbouw 2,40%, BNG 4,3%, Gemeente Rotterdam 14,90%, ingekochte aandelen 19,60% € 7.339 aandelenkapitaal € 3.489 agio n.v.t. n.v.t. € -1.268 € 1.979 € -2.049

59

VOF Combinatie Pompenburg a. Naam/rechtsvorm b. c. d. e.


f.

Participanten

g. h. i. j. k. l. m.

Ingebracht kapitaal participanten totaal Schuldverhoudingen met participanten Verstrekte garanties participanten Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie

Cité CV a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling

f.

Vennoten

g. h.

Ingebracht kapitaal participanten totaal Schuldverhoudingen met participant

i.

Verstrekte garanties participant

j. k. l. m.



VOF Combinatie Pompenburg / Vennootschap onder Firma Rotterdam 10-07-2012 Onbeperkt Beheer en planvorming vastgoed in plangebied Pompenburg Rotterdam Stichting Vestia 18,54%, Stichting Havensteder 18,54% en Ontwikkelings- en Bouwcombinatie Hofplein CV 62,92% € 746 (2012) € 48 (te vorderen door Vestia) n.v.t. € 435 (2012) € 12 (2012) € -4 (2012)

Cité CV / Commanditaire vennootschap Rotterdam 21-04-2005 tot 31-08-2015 Het laten realiseren, laten ontwikkelen, laten bouwen het verwerven, beheren, verhuren en exploiteren van het gebouw Cité Stichting Vestia (beherend, 35%), RWS Goes (commanditair, 25%), Zeeuwland (commanditair, 25%) en Stadlander (commanditair, 15%) € 20.000 € 5.000 (kasgeldlening verstrekt door Vestia) € 205 (r/c te vorderen door vestia) € 13.000 (terugbetalingsgarantie inbreng commandieten verstrekt door Vestia) € -15.986 € 3.732 € 11.694

60

Stichting Woonwagenlocaties ‘s-Gravenhage a. Naam/rechtsvorm Stichting Woonwagenlocaties ’s-Gravenhage / Stichting b. Vestigingsplaats Den Haag c. Oprichtingsdatum 15-02-1999 d. Duur overeenkomst Onbeperkt e. Doelstelling Het verhuren, beheren, en exploiteren van woonwagen- standplaatsen f. Participanten Stichting Vestia , Stichting Haag Wonen en Stichting Staedion g. Ingebracht kapitaal participanten totaal n.v.t. h. Schuldverhoudingen met participant € 42 (r/c te vorderen door Vestia) i. Verstrekte garanties participant n.v.t. j. Eigen vermogen verbinding n.v.t. k. Omzet verbinding € 231 l. Resultaat verbinding € -104 m. Werkzaamheden en overige informatie

Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f.

Participanten

g. h. i. j. k. l. m.

Ingebracht kapitaal participanten totaal Schuldverhoudingen met participant Verstrekte garanties participant Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer / Stichting Zoetermeer 19-06-2000 Onbeperkt Het verhuren, beheren, en exploiteren van woonwagens en standplaatsen Stichting Vestia 28,57%, Stichting Vidomes 42,86 % en RK Woningstichting “De Goede Woning” 28,57% n.v.t. € 40 (lening verstrekt door Vestia) n.v.t. n.v.t. € 85 € -36

61

Stichting Beheer Blokken 2,3,4 Brouwerspoort a. Naam/rechtsvorm Stichting Beheer Blokken 2,3,4 Brouwerspoort / Stichting b. Vestigingsplaats Veenendaal c. Oprichtingsdatum 06-04-2010 d. Duur overeenkomst Onbeperkt e. Doelstelling Het optreden als platform omtrent de uitvoering van de overeenkomst tussen de bloot-eigenaren en de opstalhouders over de vestiging van een zelfstandig altijd voortdurend opstalrecht f. Participanten Stichting Vestia, Stichting SIB Woonservice en Gemeente Veenendaal g. Ingebracht kapitaal participanten totaal n.v.t h. Schuldverhoudingen met participant n.v.t i. Verstrekte garanties participant n.v.t j. Eigen vermogen verbinding n.v.t k. Omzet verbinding n.v.t l. Resultaat verbinding n.v.t m. Werkzaamheden en overige informatie

Stichting de Glazen Lift a. Naam/rechtsvorm b. Vestigingsplaats c. Oprichtingsdatum d. Duur overeenkomst e. Doelstelling f. g. h. i. j. k. l. m.

Participanten Ingebracht kapitaal participanten totaal Schuldverhoudingen met participant Verstrekte garanties participant Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Stichting de Glazen Lift / Stichting Amsterdam 12-08-2008 Onbeperkt Belangenbehartiging van instellingen, verkoop, distributie en onderhoud van liftinstallaties Stichting Vestia en 6 andere corporaties n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

62

Aardwarmte Den Haag VOF a. Naam/rechtsvorm b. c. d.

Vestigingsplaats Oprichtingsdatum Duur overeenkomst

e.

Doelstelling

f.

Vennoten

g. h. i. j. k. l. m.

Ingebracht kapitaal participanten totaal Schuldverhoudingen met participanten Verstrekte garanties participanten Eigen vermogen verbinding Omzet verbinding Resultaat verbinding Werkzaamheden en overige informatie


Aardwarmte Den Haag VOF / Vennootschap onder Firma Den Haag 17-09-2008 Onbeperkt, vennootschap is per 27 augustus 2013 failliet verklaard. De aanleg en de exploitatie van een geothermie bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den haag Stichting Vestia OHW BV 16,67%, E.ON Benelux Geothermie BV 16,67%, Eneco Geothermie BV 16,67%, Haag Wonen Energie BV 16,67%, Energiek BV 16,66%, Haagse Hitte BV 16,66%. € 14.400 (2012) n.v.t. n.v.t. € 15.946 (2012) € 585 (2012) € -996 (2012) De cijfers van 2012 betreffen een niet goedgekeurde jaarrekening. Bij Stichting Vestia is de deelneming afgewaardeerd.

63

Stichting Vestia Jaarverslag 2013

Recommend Documents