JAARREKENING Stichting Vestia

JAARREKENING 2011 Stichting Vestia

Jaarrekening Stichting Vestia 2011

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming) ACTIEF 1.

31-12-2011 x € 1.000

VASTE ACTIVA

1.1. Immateriële vaste activa 1.1.1. Goodwill 1.2. 1.2.1. 1.3 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.4 Financiële vaste activa 1.4.1 Deelnemingen 1.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.4.3. Latente belastingvordering 1.4.4. Overige effecten 1.4.5. Te vorderen BWS-subsidies 1.4.6. Overige vorderingen

2.

31-12-2010 x € 1.000

€

596

€

813

€

72.573 €

82.782

€ € €

6.967.622 € 886.833 € 241.374 €

6.746.990 741.917 441.527

€

8.168.402

8.013.216

€ € € € € € €

3.132 4.630 9.293 1.316 75 18.446

€ € € € € € €

€ € € €

22.628 21.227 73.573 2.300 119.728

€ € € €

10.328 21.905 81.073 2.422 115.728

5.918 4.257 28.754 976.321 4.972 110 1.020.332

VLOTTENDE ACTIVA

2.1. Voorraden 2.1.1 Vastgoed Vastgoed bestemd in ontwikkeling voor verkoop bestemd voor de verkoop 2.1.2 Vastgoed Vastgoed in bestemd ontwikkeling voor de bestemd verkoop voor de verkoop 2.1.3 Grondposities 2.1.4. Overige voorraden

2.3. Vorderingen 2.3.1. Huurdebiteuren 2.3.2. Gemeente/rijksoverheid 2.3.3. Overige vorderingen 2.3.4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.3.5. Derivatenportefeuille 2.3.6. Overlopende activa

€ € € € € € €

7.189 3.767 614.542 10.513 608.581 9.131 1.253.723

€ € € € € € €

7.158 2.672 54.380 1.107 12.445 77.762

2.4.

Effecten

€

84.698

€

59.515

2.5.

Liquide middelen

€

1.498.767

€

378.662

Totaal

€

11.144.360

€

9.666.028

Pagina 2 / 54


PASSIEF

3. 3.1

Eigen vermogen Overige reserves

4. 4.1 4.2

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

5. 5.1 5.2 5.3 5.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden

31-12-2011 x € 1.000

6. Kortlopende schulden 6.1 Kredietinstellingen 6.2 Gemeente 6.3 Schulden aan leveranciers 6.4 Belastingen en premies sociale verzekering 6.5 Overige schulden 6.6 Onderhanden projecten 6.7 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 6.8 Aflossingsverplichting langlopende leningen 6.9 Derivaten portefeuille 6.10 Overlopende passiva

Totaal

Pagina 3 / 54

31-12-2010 x € 1.000

€

1.588.433

€

3.464.344

€ € €

16.812 4.757 21.569

€ € €

46.891 46.891

€ € € € €

107.201 5.730.966 2.716 13.000 5.853.883

€ € € € €

122.295 4.459.226 2.199 13.000 4.596.720

€ € € € € € € € € € €

250.000 15.734 57.737 17.069 11.987 4.514 1.526 353.763 2.888.361 79.785 3.680.476

€ € € € € € € € € € €

75.000 1.677 36.580 18.334 11.148 5.684 1.264 772.133 557.400 78.853 1.558.073

€

11.144.360

€

9.666.028


3.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011

7.

2011

2010

x € 1.000

x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten € € € € € € €

487.987 42.187 38210.478 49.109 2.93513.586

€ € € € € € €

465.615 40.356 8 10.938 50.103 7.831 52.397

€

600.030

€

627.248

€ € € € € € € € € € € €

42.368 7.851 100.161 257 55.721 7.451 10.745 110.660 4.350 42.970 42.134138.092

€ € € € € € € € € € € €

50.354 81.408 249 53.933 6.860 12.554 105.922 5.049 40.642 23.72574.690

Totaal bedrijfslasten

€

478.492

€

407.936

9

Bedrijfsresultaat

€

121.538

€

219.312

10

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

€

82.916- €

-

11

Financiele baten en lasten

7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5 7.6 7.7

Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop nieuwbouw Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

8. 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 12 13 14

Bedrijfslasten Kostprijs verkoop nieuwbouw Afschrijvingen (im) materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportef. Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Dotatie/vrijval voorzieningen Overige bedrijfslasten

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Resultaat deelnemingen na belastingen Belastingen

Jaarresultaat na belasting

€ € € € €

16.568 1.889 7.798169.8481.722.380-

€ € € € €

13.081 16.101 3.344 167.405394.900-

€

1.842.947- €

310.467-

€ €

4.210- € 28.754- €

3.7144.583-

€

1.875.911- €

318.764-

De winsten verliesrekening over 2011 is op basis van marktwaarde, de winsten verliesrekening over 2010 is op basis van historische kosten. Hierdoor zijn niet alle cijfers op dezelfde basis vergelijkbaar. Met name de posten 'afschrijvingen', 'overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille' en 'niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille' zijn in 2011 afwijkend ten opzichte van 2010.

Pagina 4 / 54


3.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 x € 1.000 2011 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen Waardeverandering uit financiele activa Mutatie financiele vaste activa Baten en lasten van derivaten Overige waardeveranderingen

€

€ € € € € €

€ € €

€ € € €

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa Investeringen in deelnemingen Desinvesteringen Investeringen in financiele vaste activa Desinvesteringen financiele vaste activa Opbrengst vorderingen vaste activa en effecten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Effecten Opgenomen leningen Waarborgsommen Aflossingen

€

57.323

75.868-

53.22826.9214.281 €

€

389.624

€

179.612

€ €

153.01726.595

€

813.561-

€ € € €

481 167.60516.101 1.994-

172.169217.454

€ € € € € € €

€ € € €

-

198.157

942.442

777.141431.244 16.568

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

€

€

€

€ €

€ € € € € €

81.048 23.725-

€ € €

169.8481.889 4.210-

Kasstroom uit operationele activiteiten

€ € € €

674.356-

2.122.177 1.175.7354.000-

kasstroom uit bedrijfsoperaties Vennootschapsbelasting Betaalde rente Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten Resultaat uit deelneming

121.538

7.851 25.3227.798973.132 1.722.380100.161 €

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie kortlopende schulden Mutatie vorderingen mutatie voorraad

2010

376.2862.047,0 7.544 1.707.0151.247.068 13.081

329.329-

€ € € €

25.1831.601.472 517 344.826-

1.215.169 442 421.413-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

1.231.980

€

794.198

Mutatie geldmiddelen

€

1.120.105

€

7.232

* exclusief belasting

Pagina 5 / 54


4.

Algemene Toelichting bij de jaarrekening

4.1

Financiële continuïteit In de loop van 2011 is Vestia in ernstige financiële problemen gekomen door de ontwikkeling in de marktwaarde van de derivaten. Die waardeontwikkeling zorgde in 2011 voor een onderpand/stortingsplicht bij de betrokken banken van in totaal € 1.264 miljoen. De onderpandverplichting stond aan de basis van een forse financieringsvraag. In 2011 is uiteindelijk € 1,6 miljard voor de financiering van liquiditeitstekorten geborgd; € 1.050 miljoen daarvan is in september 2011 aangetrokken en het restant ad € 550 miljoen volgde in december 2011. Dit restant ad € 550 miljoen is tijdelijk bij het WSW ondergebracht en in januari 2012 ingeroepen en daadwerkelijk ontvangen. De ontstane situatie noodzaakte in het najaar van 2011 tot planmatige aanpak voor herstel. In 2012 is door de renteontwikkeling de waarde van de derivatenportefeuille significant negatief beïnvloed. Met ingang van februari 2012 is een nieuwe Raad van Bestuur (ad interim) aangesteld en is een verbeterplan opgesteld om de ontstane situatie het hoofd te kunnen bieden. In de loop van 2012 is ook de Raad van Commissarissen vernieuwd. Doel van het verbeterplan is om de financiele positie te verbeteren, zodat Vestia weer een normale woningcorporatie wordt zonder saneringssteun. Hierin past de afbouw van de derivatenportefeuille met de daaraan verbonden risico's. De reductie van de risico’s verbonden met de derivatenportefeuille vergt omvangrijk beslag op financiële middelen. Het is dan ook nodig dat omvangrijke delen van het bezit worden verkocht, het investeringsprogramma sterk wordt beperkt, het huurbeleid wordt herzien en dat taakstellende ingrepen in de interne organisatie worden gedaan. In februari/maart 2012 is een forse reductie van risico's bereikt door het aflossen ineens en ,onder borging van het WSW, opnieuw afsluiten van leningen voor een totaal van € 1,7 miljard met gelijktijdige overdracht van derivaten, de zgn. "doorzak" operatie. Het liquiditeitsbeslag a.g.v. onderpandverplichtingen is hierdoor met ruim € 550 miljoen gereduceerd. Op 18 respectievelijk 21 juni 2012 resulteerden vele intensieve onderhandelingen met de banken, waarbij ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het WSW en het CFV waren betrokken tot een afkoop van de derivatenportefeuille ineens voor € 1,94 miljard. Ca. € 1,267 miljard daarvan is op dat moment al bij de banken als collateral afgestort; van het restant, € 674 miljoen, is ineens € 101 miljoen voldaan en de betreffende banken verstrekken voor een periode van 10 jaar leningen voor in totaal € 573 miljoen. Deze leningen zullen vanaf 2015 in 8 gelijke jaarlijkse termijnen worden afgelost. Alleen met Credit Suisse kon nog niet tot overeenstemming worden gekomen. De risico's met betrekking tot deze derivatenposities (bij negatieve marktwaarde ontwikkeling) zijn al wel uitgesloten. Tenslotte heeft Vestia op 19 juni 2012 een aanvraag voor saneringssteun ad € 733 miljoen bij het CFV ingediend. In die aanvraag was ook de afkoop van Credit Suisse begrepen. Op 7 augustus 2012 heeft het CFV besloten tot steunverlening voor een totaal ad € 674 miljoen. De nog te realiseren afkoop van Credit Suisse vergt een aanvullend steunbesluit. Alle (voor)genomen maatregelen zoals vastgelegd in het verbeterplan dat in definitieve vorm op 5 september 2012 bij het CFV is ingediend, beogen Vestia toe te spitsen op de taken als volkshuisvester en toe te rusten op het leveren van prestaties in een optimale verhouding tot de prijs. Alle (voor)genomen maatregelen hebben ook ten doel de woningcorporatiesector maximaal te ontzien. In het licht van de al genomen en nog te nemen maatregelen lijkt het voortbestaan van Vestia als zelfstandige woningcorporatie c.p. gewaarborgd. Het verbeterplan en de uitvoering daarvan spelen daarin een belangrijke rol. De jaarrekening is daarom opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten.

4.2

Accountantscontrole In november 2012 is tegen de voormalig controlerend accountant KPMG Accountants N.V., een tuchtklacht bij de accountantskamer ingediend. Die klacht betreft de controle van de jaarrekening 2010. Dat Vestia een klacht tegen de fungerend accountant indient was directe aanleiding voor KPMG om de controlewerkzaamheden te staken en de opdracht te beëindigen. In december 2012 is door de Raad van Commissarissen BDO Audit & Assurance BV als controlerend accountant voor de jaarrekeningen t/m 2014 benoemd. Ook zal deze accountant de controle van de jaarrekening 2011 verzorgen.

4.3

Foutenherstel van jaarrekening 2010 In de oorspronkelijke jaarrekening van 2010 is een viertal wijzigingen doorgevoerd, twee daarvan betreft foutherstel, één betreft de fusie met een andere woningcorporatie en als laatste is de jaarrekening 2010 aangepast op marktwaarde vanwege de stelselwijziging die in de jaarrekening 2011 is doorgevoerd. In deze paragraaf zal het foutherstel, de fusie en de stelselwijziging worden toegelicht en aansluitend zal in één overzicht de cijfermatige weergave van de aanpassingen gegeven worden.

Pagina 6 / 54


4.3.1 Derivaten In de loop van 2011 is gerede twijfel gerezen over de juiste verantwoording van de derivaten-transacties in de jaarrekening 2010. Aanleiding daarvoor was o.a. de forse toename van de verplichtingen tot het aanhouden van onderpand (collateral). De controlerend accountant, KPMG Accountants N.V., heeft op grond van deze situatie gemeend de verklaring die op 31 mei 2011 bij de jaarrekening van 2010 is verstrekt niet langer te kunnen handhaven. Zowel Vestia als KPMG Accountants N.V. hebben de mededeling aangaande de jaarrekening 2010 op 26 april 2012 bij het Handelsregister gedeponeerd. De derivatenpositie is door Cardano, specialist in risicomanagement, beoordeeld. Die beoordeling slaat ook terug op de verantwoording van de derivatenportefeuille in de jaarrekening 2010. Vast is komen te staan dat toepassing van zogenaamde kostprijs hedge accounting voor de derivatenportefeuille als geheel niet correct was, omdat de meeste derivaten geen positie afdekten en de derivatenportefeuille een groot aantal verkochte (geschreven) swaptions bevatte die sowieso niet voor toepassing van kostprijs hedge accounting in aanmerking komen. In termen van verslaggeving is dan sprake van herstel van fouten in eerdere verantwoordingen. Kortweg komt de aanpassing erop neer dat de marktwaarde van derivaten op de balans tot uitdrukking komt onder vorderingen en schulden op korte termijn bij een negatieve marktwaarde en onder de vlottende activa bij een positieve marktwaarde. Dit betreft naast foutherstel een stelselwijziging in de waardering van derivaten van historische kostprijs naar reële waarde. Het is praktisch niet haalbaar om het effect van foutherstel en stelselwijziging te onderscheiden, derhalve is het totale effect van aanpassing in de derivaten gepresenteerd als foutherstel. In de winsten verliesrekening komt de af-/ bijboeking als waardeverandering onder de post financiële baten en lasten tot uitdrukking. In lijn met RJ 150 corrigeert Vestia de fundamentele fout in de jaarrekening 2011 en in de vergelijkende cijfers (2010).

4.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Bij het samenstellen van de jaarrekening 2011 op marktwaarde is een fout hersteld in de jaarrekening van 2010. De fout betrof een vrijval van een voorziening van € 24 miljoen in het kader van vastgoed in ontwikkeling, die ten onrechte niet in het resultaat was verwerkt. De fout is in het saldo 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ultimo 2010' gecorrigeerd en via de winst en verliesrekening 2010 is het saldo van het eigen vermogen aangepast.

4.4

Fusie Vestia met (Stichting) Stadswonen te Rotterdam Op 1 juni 2011 is Vestia gefuseerd met Stadswonen te Rotterdam. Bij deze fusie treedt Vestia op als verkrijgende partij; er is sprake van een juridische fusie. De activa en de passiva van Stadswonen zijn per 31 december 2010 tegen de balanswaarden gewaardeerd op de grondslagen van Vestia opgenomen. De vergelijkende cijfers zijn gebaseerd op een samenvoeging van de cijfers van de beide entiteiten. De fusie met Stadswonen is verwerkt op basis van 'pooling of interest'.

Pagina 7 / 54


4.5

Stelselwijziging In het verslagjaar 2011 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van integrale toepassing van de herziene RJ 645. Dit betekent met name dat met ingang van boekjaar 2011 onroerende zaken worden geclassificeerd als hetzij sociaal, hetzij commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of vastgoed belegging. Deze classificatie/kwalificatie heeft gevolgen voor de waardering van onroerende zaken. Stichting Vestia kwalificeert het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging, aangezien zij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Dit betekent dat Vestia voor de waardering van het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening 2011 de tot dan toe gehanteerde grondslag loslaat en, naast de overgang naar de herziene RJ 645, overgaat op waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat. De stelselwijziging als gevolg van de herziene RJ 645 heeft invloed op de balansposten commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie (vastgoedbelegging onder toepassing van RJ 213), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en de hoogte van de voorziening onrendabele investeringen. De vergelijkende cijfers ondervinden aanpassing in de balans in de boekwaarde van het bezit en het eigen vermogen. Inzake de stelselwijziging is geen berekening van de marktwaarde per 1 januari 2010 gemaakt. Zo ver na datum is dat niet goed doenlijk; om deze redenen is daar vanaf gezien. Dat betekent dat het verloopoverzicht van betreffende balansposten over 2010 en gerelateerde cijfers in de winsten verliesrekening van 2010 niet op basis van de nieuwe grondslag (marktwaarde) beschikbaar zijn en het verloop dus niet exact is. Daarnaast zijn verkoopresultaten niet herrekend omdat sprake is van invloed van geringe betekenis. De waarde per 31 december 2010 is herleid op basis van de marktwaarde per 31 december 2011, rekening houdend met een correctie van de marktwaarde ontwikkeling in 2011 op basis van Aedex indices. Voor wat betreft het onrendabele deel van investeringen in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is besloten om aan te sluiten bij de berekeningen uit eerdere jaren die ten grondslag lagen aan de besluitvorming bij projecten. Deze berekeningen zijn gedaan op basis van bedrijfswaarde. Deze werkwijze is bestuurlijk besloten, omdat het achteraf bepalen van onrendabele delen van investeringen op basis van marktwaarde ondoenlijk bleek. Daarnaast is er sprake van een stelselwijziging in de waardering van derivaten van historische kostprijs naar reële waarde, waarbij de waardeveranderingen in het resultaat worden verwerkt. Er wordt geen hedge accounting toegepast. Doordat er sprake is van een samenloop van foutherstel, is het praktisch niet haalbaar om het effect van de stelselwijziging te bepalen. Het totale effect van de aanpassing in de derivaten is gepresenteerd als foutherstel. De verwerkingswijze van het foutherstel is toegelicht in paragraaf 4.3.1 derivaten. Voor het effect van de stelselwijziging op het resultaat wordt verwezen naar de toelichting bij het eigen vermogen (ref. 3.1). Voor het effect van de stelselwijziging op individuele posten wordt eveneens verwezen naar de toelichtingen. Aanpassingen als gevolg van foutenherstel, fusie en stelselwijziging resulteren in het volgende verloop van de eindbalansen 2010: ultimo 2010 oorspronkelijk

Vaste activa Vlottende activa totaal activa

5.481 624 6.105

EV Voorziening LL schulden KL schulden Derivaten

747 47 4.333 978

totaal passiva

6.105

4.6

herstel ultimo 2010 fusie ultimo 2010 herstel derivaten foutherstel derivaten stadswonen na fusie stadswonen mva io

-557

557

ultimo 2010 stelsel historische kosten wijziging

ultimo 2010 marktwaarde

5.481 624 6.105

325 8

5.806 632 6.438

-24

5.782 632 6.414

3.252

9.034 632 9.666

190 47 4.333 978 557

46

236 47 4.597 1.001 557

-24

212 47 4.597 1.001 557

3.252

3.464 47 4.597 1.001 557

264 23

6.105

6.438

6.414

9.666

Pensioenen Voor pensioenen is RJ 271.3 van kracht. Uitgangspunt is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Uitgangspunt is ook dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum al betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Pagina 8 / 54


Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciet of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

De pensioenovereenkomst met de voormalig bestuurder was van individuele aard. In 2010 en in 2011 zijn op grond van die overeenkomst reserveringen van € 2,8 miljoen respectievelijk € 0,7 miljoen ten laste van de winsten verliesrekening verwerkt en onder de schulden op korte termijn verantwoord. In 2012 is het totaal van de gereserveerde bedragen ineens verloond. Overigens is door Vestia in december 2012 een procedure bij de rechtbank te Rotterdam aangespannen met het doel deze uitkering ad in totaal ruim € 3,5 miljoen terug te vorderen. Zie ook paragraaf 6.3.5.

4.7

Grondslag voor het kasstroom overzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De middelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de mutatie van de liquide middelen. Ontvangsten uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.A2144 Uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

4.8

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening bevat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of van beleidsbepalende invloed sprake is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Participaties die worden aangehouden om te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De specificatie van de in de consolidatie betrokken entiteiten, alle met een 100%-aandeel tenzij anders vermeld, luidt als volgt: -

Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Vestia Monumenten B.V., Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoedexploitatie B.V., hoofddorp Kennis en Energie B.V., Rotterdam Flexwonen B.V., Rotterdam Cité CV, Rotterdam; als beherend vennoot (35% kapitaalbelang)

Voor verbindingen die niet in de consolidatie zijn betrokken, wordt verwezen naar de “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultatenrekening”, in het bijzonder bij de post “Financiële vaste activa”. De specificatie is opgenomen in de toelichting op de balans. De volgende entiteiten zijn in november 2011 geliquideerd: - Timpaan Makelaardij B.V., Den Haag - Estrade Rotterdam B.V., Rotterdam - Estrade Vastgoed B.V., Rotterdam - Vestia Groep Vastgoed B.V., Rotterdam - Vestia Diensten B.V., Rotterdam - SGBB Diensten B.V. Hoofddorp

Pagina 9 / 54


5

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN

5.1

Algemeen De jaarrekening 2011 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 'Toegelaten Instellingen volkshuisvesting' (aangepast 2011). Hierdoor is in verslagjaar 2011 sprake van een stelselwijziging, zoals toegelicht in paragraaf 4.5. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle cijfermatige opstellingen luiden in duizendtallen tenzij anders vermeld.

5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De vergelijkende cijfers (2010) zijn aangepast als gevolg van foutherstel, fusie met Stadswonen en stelselwijziging, zoals uiteen gezet in paragraaf 4.3 tot en met 4.5. 5.1.2 Verwerking verplichtingen Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd” en “extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s van een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip dat niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen alsmede baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. Schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herziening van schattingen wordt opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

5.1.3 Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten vorderingen en schulden, al dan niet op lange termijn, effecten en liquide middelen. Derivaten worden als een afzonderlijke categorie van financiële instrumenten beschouwd. In het algemeen geldt dat financiële instrumenten bij de eerste opname worden verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Indien geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor het risico op oninbaarheid. Derivaten, afgeleide financiële instrumenten, hebben vooreerst ten doel de risico’s die met financieringslasten zijn verbonden te beheersen. De eerste waardering van de derivaten geschiedt tegen de reële waarde; op het moment van afsluiten is dat veelal nihil. Door ontwikkelingen nadien verkrijgen derivaten een marktwaarde. Die marktwaarde is bepalend voor de waardering in de balans. Zolang de derivatenpositie nog niet is afgewikkeld komt de positie bij een negatieve marktwaarde onder de schulden op korte termijn tot uitdrukking. Bij een positieve marktwaarde geschiedt opname onder de vorderingen op korte termijn. In de winsten verliesrekening komen de mutaties in de waarde als waardeverandering onder de financiële baten en lasten tot uitdrukking. Voor de waardering van derivaten in voorgaande verslagperioden wordt verwezen naar het hoofdstuk “Foutenherstel van jaarrekening 2010”. 5.2

Immateriële vaste activa

5.2.1 Goodwill Onder goodwill wordt verstaan het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de netto vermogenswaarde van verworven deelnemingen. Goodwill wordt geactiveerd en lineair in een periode van 5 jaar afgeschreven. Voor zover op de balansdatum duurzame waardeverminderingen betrouwbaar kunnen worden ingeschat, geschiedt afboeking ineens.

Pagina 10 / 54


5.3

Materiële vaste activa en vastgoed beleggingen

5.3.1 Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen. Daarbij worden de volgende afschrijvingstermijnen in acht genomen: -

Kantoorgebouwen Vervoermiddelen Kantoorinventaris Automatisering (Kantoor)machines

40 jaar 5 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar

Bij vervoermiddelen is gerekend met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. 5.3.2 Vastgoedbeleggingen Gericht op de uitvoering van de volkshuisvestelijke taken streeft Vestia al langere tijd naar een optimaal rendement, een streven dat door de actuele situatie is versterkt. Het kan niet anders dan dat daarbij ook voor het sociaal vastgoed naar een optimale verhouding tussen prijs en prestatie wordt gezocht. In het verbeterplan zoals dat in definitieve vorm bij de aanvraag van de saneringssteun is gevoegd, heeft dit aspect ook een belangrijke plaats gekregen. Vanouds was al sprake van toespitsing op het behalen van financieel rendement. Dat kwam tot uitdrukking in het huurbeleid, minimaal te behalen bedrijfsresultaat (inclusief verkopen), minimale solvabiliteit en investeringsbeleid. Eerst door het verbeterplan en vervolgens in vastgoedbeleid zoals in mei 2012 vastgelegd, is focus meer en meer komen te liggen op: • Een huurbeleid waarbij de woninghuur bij mutatie uiteindelijk naar 94% van de maximaal redelijke huurprijs wordt opgetrokken. Hierbij staat een passende prijs-/prestatieverhouding voorop. Overigens geschiedt aftopping op de liberalisatiegrens indien daartoe volkshuisvestelijk aanleiding bestaat. • Actief optreden bij aanpak van scheefwonen. Dat betekent dat in die gevallen de huurverhoging zal worden gemaximaliseerd naar dat wat mogelijk is. • Een actief verkoopbeleid dat zich met name concentreert op de eengezinswoningen. Er zijn concrete voornemens bijna 16.000 eenheden in een periode van 10 jaren af te stoten, uit te ponden en/of complexgewijs te verkopen. De voorgenomen verkoop betreft hiermee ca 20% van het huurwoningenbestand. • Regionale concentratie van maatschappelijk vastgoed in gebieden met veel eigen sociaal vastgoed in exploitatie. Voor het overige geldt een maximaal rendement, hetgeen ook verkoop kan betekenen. • Een maximaal rendement inzake het commercieel vastgoed. Indien verkoop daar meer toe bijdraagt, heeft verkoop de voorkeur. • Waarde creatie van het door te exploiteren vastgoed hetgeen ook tot uitdrukking komt in de nagestreefde prijs/prestatieverhouding. Vestia streeft aldus naar een optimaal rendement, binnen de doelgroep, en overigens nadrukkelijk met het doel om in/ t.b.v. de doelgroep te investeren In het licht van het hiervoor geschetste beleid kwalificeert Vestia het (sociaal) vastgoed als belegging. Dat komt tot uitdrukking als verhuurder en ook in het geval van verkoop; de sociale status beklemt voor alle lopende huurcontracten immers ook voor een nieuwe eigenaar. Met sociaal vastgoed wordt gedoeld op alle woongelegenheden met een huurprijs tot € 652,52 per maand, prijspeil 1 januari 2012, en het maatschappelijk vastgoed (MOG) dat voldoet aan de limitatieve opsomming zoals gevoegd bij het besluit van de Europese Commissie van 12 december 2009.

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor huur.

Waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

worden

verwerkt

in

de

winst-

en

verliesrekening.

Op

De verhuurdersheffing zoals voorzien voor enkel sociaal vastgoed is niet in de marktwaarde van 2011 ingerekend. Voor zover het eigen bedrijf bemoeienis heeft met projecten, worden de daarmee gemoeide lasten geactiveerd, i.c. toegerekend aan projecten in ontwikkeling. Dat geldt eveneens voor de rentelasten van de voor de financiering van projecten aangetrokken leningen.

Pagina 11 / 54


Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (DEAB bezit). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens lag voor 2011 op € 652,52. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners. Het maatschappelijk vastgoed is vastgesteld comform de richtlijnen zoals omschreven in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Voor het bepalen van de actuele waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waardebegrip marktwaarde in verhuurde staat. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object op basis van de WOZ waarde, onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.

Pagina 12 / 54


De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Per jaareinde is de waardering van eenderde deel van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke taxateur gevalideerd. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed onderscheidt zich naar woningen met een maandhuur hoger dan € 652,52 (huurtoeslag grens), bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciele vastgoed (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde (DCF methode). De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld op dezelfde werkwijze als sociaal vastgoed in exploitatie. In de taxatiecyclus komt jaarlijks eenderde van het bezit in aanmerking voor een volledige taxatie, hetgeen betekent dat elk complex minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt door een onafhankelijke externe taxateur. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft de investeringskosten van complexen (huurwoningen) in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, waarop in mindering worden gebracht de ontvangen, dan wel toegezegde, subsidies, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Rentetoerekening vindt plaats gedurende de bouwperiode tegen 3%. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de geprognosticeerde stichtingskosten en de actuele waarde van het complex betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering per saldo hoger is dan de actuele waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het resterende deel een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Door het ontbreken van voldoende betrouwbare basisgegevens is de actuele waarde als best mogelijke alternatief ontleend aan de bedrijfswaarde. 5.4

Financiële vaste activa

5.4.1 Deelnemingen Deelnemingen waarbij sprake is van invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op basis van de meest recente jaarrekening. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen zoals die door Vestia Groep worden gehanteerd. Indien daartoe onvoldoende informatie voorhanden is, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen zoals die door die deelneming worden gehanteerd. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt die deelneming op nihil gewaardeerd. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van die deelneming wordt eerstens in mindering gebracht op de mogelijke vordering die op die deelneming bestaat. Mocht zo’n vordering niet toereikend zijn, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen kostprijs of duurzaam lagere waarde. 5.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden gewaardeerd op de nominale waarde, zo nodig verminderd met een voorziening voor oninbaarheid.

Pagina 13 / 54


5.4.3 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belasting vorderingen en - verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvordering en - verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belasting vorderingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake maatschappijen waarin wordt deelgenomen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de stichting in staat is het tijdstp van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder financiele vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd opbasis van nominale waarde. 5.4.4 Overige effecten Effecten aangehouden voor de overeengekomen looptijd worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs of duurzaam lagere waarde. Overige beleggingen (deposito’s) worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.4.5 Te vorderen BWS subsidies De vorderingen uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies zijn gewaardeerd op de nominale waarde en worden jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen. 5.4.6 Overige vorderingen De overige vorderingen worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. 5.5

Voorraden

5.5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraden gereed product (onverkochte koopwoningen in ontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte koopwoningen in ontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de externe direct toerekenbare kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voor zover het eigen bedrijf bemoeienis heeft met projecten, worden de daarmee gemoeide lasten geactiveerd, i.c. toegerekend aan projecten in ontwikkeling. 5.5.3 Grondposities Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht.

5.5.4 Overige voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.

Pagina 14 / 54


5.6

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen en verwerkte verliezen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

5.7

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De vorderingen hebben allen een looptijd korter dan een jaar.

5.7.1 Derivatenportefeuille Omtrent de derivatenpositie en de ontwikkeling daarvan wordt verwezen naar de toelichting algemeen en de paragraaf financiële instrumenten. 5.7.2 Overlopende activa Overlopende activa worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.8

Effecten De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Het betreft beursgenoteerde geldmarktfondsen. Overige beleggingen (deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde.

5.9

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.10 Eigen vermogen en voorzieningen 5.10.1 Overige reserves Het eigen vermogen concentreert zich in de overige reserve. Het resultaat van het laatst verstreken jaar is in het saldo verwerkt. 5.10.2 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.10.3 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in vastgoed in ontwikkeling worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

Pagina 15 / 54


5.10.4 Overige voorzieningen Voor zover verplichtingen als waarschijnlijk of vaststaand worden beschouwd maar omvang of tijdstip nog onzeker zijn, wordt een voorziening opgenomen. Grondslag is de beste inschatting die kan hiervan worden gemaakt. 5.11 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. 5.11.1 Leningen overheid en Kredietinstellingen Leningen, zowel van de overheid als van kredietinstellingen, worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde; doorgaans is dat gelijk aan de kostprijs. Na eerste verwerking is sprake van waardering tegen de geamortiseerde kostprijs; eventueel agio of disagio is in de waardering betrokken. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.11.2 Waarborgsommen Waarborgsommen hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsmatig onroerend goed. Terugbetaling geschiedt eerst bij beëindiging van het huurcontract, na verrekening van eventuele huurachterstanden e/o herstelkosten. Waarborgsommen worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.11.3 Overige schulden De overige schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.12 Kortlopende schulden De post derivaten draagt een tweeledig karakter. Enerzijds is sprake van de waarde op transactiedatum niet zijnde nihil. Anderzijds is sprake van derivaten die op transactiedatum geen waarde kenden maar waarvan de waarde door tijdsverloop, op grond van de renteontwikkeling, een ontwikkeling kent. Beide categorieën worden gewaardeerd op reële waarde (is marktwaarde); voor zover de marktwaarde positief is, geschiedt opname onder de vlottende activa. Overigens is het merendeel van de tweede categorie derivaten in juni 2012 afgekocht. Omtrent de derivatenpositie en de ontwikkeling daarvan wordt verwezen naar de toelichting algemeen en de paragraaf financiële instrumenten. Kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.

Pagina 16 / 54


6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie; - Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie - Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Baten worden in de Winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Baten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s van de transactie zijn overgedragen aan de koper.

6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Vestia feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; c Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. 6.1.2 Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

Pagina 17 / 54


6.2

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1 Huren Betreft de (te) ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor servicecontracten (leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d.). De jaarlijkse huurverhoging is door de overheid gebonden aan een maximum, gelijk aan de inflatie van het voorgaand jaar. Voor 2011 bedraagt de regulier huurverhoging 1,3%; in 2010 was dat 1,2%. 6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen naast de netto huurprijs, van huurders (te) ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd. Jaarlijks worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met huurders afgerekend. 6.2.3 Overheidsbijdragen Dit betreffen de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van nieuwgebouwde (en gerenoveerde) complexen. 6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat betreft onroerende zaken die uit de verhuur beschikbaar zijn gekomen. Het resultaat is het verschil tussen de opbrengstprijs en de boekwaarde vermeerderd met de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte); eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.5 Opbrengst verkoop nieuwbouw De opbrengst bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode) zoals beschreven in paragraaf 6.1.2.). 6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Dit betreft de verantwoording van de aan vastgoedinvesteringen toegerekende kosten van het werkapparaat. 6.2.7 Overige bedrijfsopbrengsten Hier komen niet aan de andere posten toerekenbare opbrengsten tot uitdrukking. Belangrijke reguliere opbrengsten betreffen: beheer voor derden, administratiekostenvergoeding servicecontracten, contractvergoedingen, idem serviceonderhoud en de toerekening van de kosten van huismeesters. 6.3

Bedrijfslasten

6.3.1 Kostprijs verkoop nieuwbouw Onder deze post wordt de kostprijs van (verkochte) koopwoningen verantwoord. De kostprijs bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende kosten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode), zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. 6.3.2 Afschrijvingen (im) materiële vaste activa Afschrijvingen hebben alleen betrekking op immateriele activa en roerende en onroerende activa ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven. De overige waardeveranderingen hebben voornamelijk betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Onder het onrendabele deel wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille en (im)materiele vaste activa. 6.3.3 Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen.

Pagina 18 / 54


6.3.4 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten vinden grond in de arbeidsvoorwaarden en de daarop gebaseerde arbeidsovereenkomsten. (Te) ontvangen ziekengelden worden op de lasten in mindering gebracht. Doorberekenbaarheid aan derden (huismeesterskosten) is onder de overige bedrijfsopbrengsten opgenomen. 6.3.5 Pensioenen Werknemers hebben een recht op pensioen welke is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De stichting heeft de verplichtingen welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel ondergebracht bij het Pensioenfonds Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties en betaalt hiervoor pensioenpremies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2011 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 101%. Het pensioenfonds verwacht vooralsnog geen nadere verplichtingen voor haar deelnemers. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Voor een uiteenzetting over de pensioenlasten wordt tevens verwezen naar paragraaf 4.6. De enige overeenkomst van individuele aard is in 2012 afgewikkeld. Voor het overige is sprake van de voor woningcorporaties gebruikelijke pensioenregeling. 6.3.6 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake indien de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar zijn verricht. In de onderhoudslasten zijn ook die kosten begrepen die verbonden zijn aan het serviceonderhoud. Onderhoudswerkzaamheden worden deels verricht in eigen beheer. Om een dubbeltelling te voorkomen zijn de onderhoudslasten gezuiverd van de loonkosten c.a. van de betrokken diensten. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 6.3.7 Leefbaarheid De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat. 6.3.8 Lasten servicecontracten Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d. Deze kosten worden maandelijks op voorschotbasis bij de huurders in rekening gebracht. De afrekening met huurders geschiedt uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende jaar. 6.3.9 Dotatie/vrijval voorzieningen Dit betreft de toevoeging/onttrekken aan de overige voorziening. Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 6.3.9 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten naast de belastingen alle overige lasten die wel en niet rechtstreeks aan te onderscheiden vastgoed kunnen worden toegerekend. 6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar en de terugname van waardeveranderingen uit het verleden worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.

6.5

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Hieronder wordt de bijgeschreven rente op BWS-subsidies verantwoord alsmede bij verkoop van effecten gerealiseerde winsten.

6.6

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Voorts komt hier de aan vastgoedbeleggingen toegerekende rente tijdens de bouw tot uitdrukking. Concreet geschiedt deze toerekening naar het jaarlijks bij begroting vastgestelde tarief.

Pagina 19 / 54


6.7

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Waardeveranderingen betreffen de aangehouden effecten en berusten op de marktwaarde op balansdatum. Ook de mutatie van de marktwaarde van derivaten ten opzichte van de voorgaande waardering wordt als waardeverandering verantwoord.

6.8

Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. De rentelasten hangen voornamelijk samen met de leningenportefeuille onderscheiden naar overheid en kredietinstellingen.

6.9

Baten en lasten van derivaten De mutatie van de marktwaarde van derivaten tussen twee opeenvolgende balansmomenten wordt hier verantwoord.

6.10 Resultaat deelnemingen Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen ontvangen winstuitkeringen en/of dividenden, alsmede de mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen. 6.11 Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Pagina 20 / 54


7

TOELICHTING OP DE BALANS Onderstaande nummering refereert naar de verschillende balansposten.

Ref.nr. 1. VASTE ACTIVA 1.1. 1.1.1.

Immateriële vaste activa

2011

2010

Goodwill Saldo per 1 januari: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

€ €

Boekwaarde per 1 januari

€

813

Mutaties in het boekjaar: - aankopen - afschrijving

€ €

- € 217- €

217-

Saldo

€

217- €

217-

Saldo per 31 december: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

€ €

1.084 € 488- €

1.084 271-

Boekwaarde per 31 december

€

1.084 € 271- €

596

€

€

1.084 541.030

813

Dit betreft het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de nettovermogenswaarde van de 33,3% deelneming in De Drie Notenboomen B.V. 1.2.

Materiële vaste activa

1.2.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari : - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, incl. waardeveranderingen

€ €


€

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvestering - afschrijvingen - afwaardering - cumulatieve afschrijving desinvesteringen

€ € € € €

Saldo

123.970 € 41.188- €

115.119 34.637-

€

80.482

€ € €

11.037 2.1868.201-

€

1.650

€

10.209- €

2.300

Saldo per 31 december: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen, incl. waardeveranderingen

€ €

116.000 € 43.427- €

Boekwaarde per 31 december

€

82.782

9.164 8.5347.6348.6005.395

72.573

€

123.970 41.18882.782

De afwaardering betreft voor € 8,6 miljoen de afboeking van "Vestia Online"; i.v.m. de ontstane financiële problematiek is de ontwikkeling van dit portal stopgezet.

Pagina 21 / 54


1.3

Vastgoedbeleggingen

1.3.1. 1.3.2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie In het verslagjaar 2011 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van integrale toepassing van de herziene RJ 645. Dit betekent dat Vestia voor de waardering van het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening 2011 de tot dan toe gehanteerde grondslag loslaat en, naast de overgang naar de herziene RJ 645, overgaat op waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat. Zie voor een meer uitgebreide toelichting paragraaf 4.5 en de grondslagen. Het verloop van de mutaties in het boekjaar zijn niet uitgesplitst naar sociaal en commercieel vastgoed, derhalve worden ze op het totaal van het vastgoed in exploitatie gemuteerd, waarbij wel onderscheid gemaakt is naar woningen en niet-zijnde woningen.

2011

2010

Saldo per 1 januari: Saldo woningen en woongebouwen Saldo niet zijnde woningen

4.489.186 288.926

4.778.112

Saldo sociaal vastgoed in exploitatie Saldo commercieel vastgoed in exploitatie Saldo per 1 januari

€ € €

6.746.990 741.917 7.488.907

€

Cumulatieve afschrijvingen woningen en woongebouwen Cumulatieve afschrijvingen niet zijnde woningen

€ €

-

€ €


€

7.488.907

€

Mutaties in het boekjaar woningen en woongebouwen: Investeringen - nieuwbouw - aankopen - woningverbetering - onderhoudsinvesteringen Desinvesteringen verkoop Desinvestering sloop Afschrijvingen Cumulatieve afschrijving desinvesteringen

€ € € € € €

205.532 33.004 35.733 7.825 1.5037.147-

€

273.444

€ € € € € € €

162.028 13.125 4.451 185 8763.893-

€

Saldo mutaties in het boekjaar

€

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen Saldo historische kosten minus afschrijvingen Stelselwijziging Boekwaarde 31 december

€

subtotaal Mutaties in het boekjaar niet zijnde woningen: Investeringen - nieuwbouw - aankopen - woningverbetering - onderhoudsinvestering Desinvesteringen verkoop Desinvesteringen sloop Afschrijvingen Cumulatieve afschrijving desinvesteringen subtotaal

1.3.1. 1.3.2.

€ €

Waarvan: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoed belegging Commercieel vastgoed in exploitatie

880.72931.7343.865.649

€ € € € € € € € €

354.450 2.908 48.950 10.276 8.8685.70668.9247.837 340.923

€ € € € €

34.766 130 117 158 374-

175.020

€ € €

4.178103 30.722

448.464

€

€

82.916- € € € € € 7.854.455 €

€ €

6.967.622 886.833

371.645 5.214.919 977.6254.237.294 3.251.613 7.488.907

6.746.990 741.917

Vestia heeft in totaal 97.342 eenheden in exploitatie, dit betreft sociaal en commercieel vastgoed. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2011 € 2.855 miljoen. Pagina 22 / 54


Uitgangspunten Stichting Vestia waardeert het vastgoed in exploitatie met ingang van verslagjaar 2011 op marktwaarde in verhuurde staat. Het is praktisch niet haalbaar gebleken om de basisregistratie hiertoe geheel in te richten, zodat in de uitgangspunten van de marktwaarde in verhuurde staat ultimo 2011 gebruik is gemaakt van de best mogelijke benadering op basis van de beschikbare informatie. Bovendien is de marktwaardeberekening in 2013 uitgevoerd, waardoor het lastig is de marktsituatie per ultimo 2011 in te schatten. De belangrijkste in de marktwaarde gehanteerde uitgangspunten zijn: • Per 31 december 2011 wordt er gerekend met disconteringsvoeten tussen de 6,95% en 8,95% (gemiddeld 8,1%). Hierbij is op complexniveau een inschatting gemaakt van de opslag voor het objectrisico, echter hierover is geen gedetailleerde informatie bekend. De door Vestia gehanteerde exit yields liggen tussen de 2,6% en 16,8% (gemiddeld 9,1% voor doorexploiteren en 8,4% voor uitponden). • De algemeen economische parameters waarmee is gerekend betreffen een prijsinflatie van 2%, looninflatie 3%, bouwindex 3% en onderhoudsindex 3%. • De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contractuele kale huurprijs die op 31 december 2011 gehanteerd wordt, verminderd met huurderving op basis van historische informatie van gemiddeld 2,4% (zonder aanpassing bij toepassing van markthuren). De markthuren bij mutatie zijn gebaseerd op de maximaal redelijke huurprijs, vanwege het ontbreken van informatie over markthuren. De jaarlijkse huurprijsaanpassing volgt de maximaal wettelijke huurstijging. • De mutatiegraad is bepaald op basis van historische informatie, gemiddeld 8,3% (exclusief studentenwoningen van Stadswonen met een mutatiegraad van 27% en zonder aanpassing bij toepassing van markthuren).

• Er is geen leegwaarde beschikbaar per 31 december 2011. De uitpondinkomsten zijn gebaseerd op de beschikbare WOZwaarde met peildatum 1 januari 2011 minus verkoopkosten. De WOZ-waarde is middels indexatie aangepast naar een waarde per 31 december 2011. Deze leegwaarde is intern getoetst op aannemelijkheid door de verkoopafdeling van Vestia. • De onderhouds- en beheersnormen zijn gebaseerd op de VEX-normen (onderhoud gemiddeld circa € 693 per VHE, beheer circa € 475 per VHE). • Voor zover bekend is rekening gehouden met contractuele beperkingen bij verkoop en andere restricties die zijn verbonden aan het vastgoed, echter er is geen volledig inzicht in de verplichtingen die op het vastgoed rusten. Bij sloop is marktwaarde door Vestia voorzichtigheidshalve op nihil gesteld, aangezien de residuele grondquote niet bekend is.

Onder het vastgoed in exploitatie is bedrijfsonroerend goed opgenomen van € 294 miljoen en zorg onroerend goed van € 365 miljoen. De marktwaarde in verhuurde staat van dit vastgoed is op dezelfde wijze berekend als de marktwaarde van de woningen. Hierbij is geen rekening gehouden met onder meer het brutoverhuuroppervlak en kwaliteit van de huurcontracten, omdat deze informatie binnen Vestia niet beschikbaar is. Hierdoor kan de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde afwijken van de waardering zoals een onafhankelijk taxateur deze maakt. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de als vastgoedbelegging aangemerkte onroerende zaken in exploitatie bedraagt per 31 december 2011 € 4.178 miljoen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de Dvi zoals deze wordt gehanteerd door Corpodata (Centraal Fonds voor Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw). WOZ waarde De WOZ waarde van het totale bezit ultimo 2011 is € 12.414 miljoen. Bezwaring Voor borging van de benodigde financiering verlangt het WSW onder meer onderpand. Daartoe dient de positieve hypotheekverklaring die bij elke borging wordt verstrekt. In de loop van 2012 is aan het WSW op nagenoeg al het bezit het recht van eerste hypotheek verstrekt. Voor ruim € 3,8 miljoen is nog sprake van verhypothekering t.g.v. de specifieke geldgevers.

Pagina 23 / 54


1.3.3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2011

2010

Saldo 1 januari

€

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling

€

91.561-

€ € € € €

191.889 73.140 24.254 414.686125.403-

Voorziening claims projecten Presentatie onrendabel deel projecten

€

16.812

Saldo per 31 december

€

In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling bouwrente geactiveerd. (2011 - 3,0% ; 2010 - 3,0%). De totale activering bedraagt

€

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - woningen - investeringen - niet zijnde woningen - investeringen - woningverbetering e.d. - overboeking naar vastgoed in exploitatie

€

551.797

€ € € € € €

254.068 71.955 14.961 125.61787.10423.166-

241.374

€

441.527

862

€

12.702

441.527

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling In de jaren voorafgaand aan 2011 heeft Vestia niet gewerkt met zogenaamde onrendabele toppen. Deze werden verondersteld weg te vallen in de positieve bedrijfswaarde per woonbedrijf. Als gevolg van de stelselwijziging naar marktwaarde zal er wel met onrendabele toppen worden gewerkt, waarbij de projecten die lopen per einde van het boekjaar worden afgewaardeerd tot de geschatte marktwaarde. De marktwaarde van de projecten per ultimo 2010 is niet meer te bepalen doordat de administratie binnen Vestia daar niet op was ingericht. HAKA pand Het Haka pand dat Vestia eerder heeft aangekocht en in ontwikkeling heeft genomen, zit in 2011 verwerkt in twee posten. Het deel van het HAKA pand dat verhuurd wordt staat voor de marktwaarde opgenomen onder commercieel vastgoed in exploitatie. Het andere deel is opgenomen onder de post vastgoed in ontwikkeling. Het pand is voorlopig getaxeerd met als uitgangspunt complexgewijze verkoop. Deze waarde lag lager dan de historische kostprijs, derhalve is het deel van het pand dat in ontwikkeling is, afgewaardeerd naar de lagere taxatie waarde. De uiteindelijke (markt)waarde van het totale pand is afhankelijk van de bestemming die het pand bij oplevering in 2014 zal krijgen; ofwel commercieel vastgoed in exploitatie ofwel vastgoed ten dienste van exploitatie. De historische kostprijs van het HAKA pand bedroeg ultimo 2011 circa € 19 miljoen.

Pagina 24 / 54


1.4


1.4.1 Deelnemingen

2011

2010

Saldo per 1 januari

€

5.918

Mutaties in het boekjaar: - aankopen/verkopen/storting - resultaat

€ €

1.424 € 4.210- €


€

3.132

€

5.918

De specificatie is als volgt: - deelnemingen in overige verbonden maatschappijen - overige deelnemingen Totaal

€ € €

2.935 197 3.132

€ € €

5.751 167 5.918

De deelnemingen betreffen:

aandeel

Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen Stichting Woonformatie Ypenburg (incl, SWY projecten BV) te Den Haag Aardwarmte Den Haag v.o.f., te Den Haag Ontwikkelmaatschappij Esse-Extra B.V., te Nieuwerkerk a/d Ijssel Zorgboulevard Rotterdam B.V., te Rotterdam Cruise Port The Hague Holland B.V., te Den Haag De Drie Notenboomen, te Gouda Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., te Den Haag subtotaal Overige deelnemingen Stadsherstel Den Haag e.o. N.V., te Den Haag Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. subtotaal Dotatie / vrijval aan de voorziening negatief eigen vermogen VOM Delft B.V. Totaal

resultaat 2011

€

8.361

1.271 3.714-

nettovermogenswaarde 31-12-2011 31-12-2010

40,03% € 16,67% €

3.069- € 477- €

49 2.746

€ €

3.121 2.508

50,00% € 33,33% €

11- € - €

6

€ €

4 6

33,33% € 33,33% €

30

€ €

6 119

€ €

6 89

50,00% € €

8- € 3.535- €

2.926

€ €

8 5.742

1,00% € 0,16% € €

30 30

€ € €

115 82 197

€ € €

115 52 167

50,00% € €

705- € 4.210- €

9 3.132

€ €

9 5.918

Ingevolge de eigen financiële positie is met 1 van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) in 2012 onderhandelingen gestart om de participatie van Vestia over te nemen. In het najaar van 2012 hebben de onderhandelingen tot overeenstemming geleid. De overdracht heeft inmiddels (in 2013) plaatsgevonden. Als gevolg daarvan zullen de eerder door Vestia verstrekte leningen, in totaal ad € 53,2 miljoen met een korting van 40% worden gerestitueerd; SWY lost de kasgeldlening ad € 10 miljoen ineens af. Deze transactie komt in de jaarrekening 2012 tot uitdrukking. De deelneming Hofbogen B.V. is op grond van de verwachte meerjarenprognose afgewaardeerd naar nihil.

Pagina 25 / 54


1.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2011

2010

Saldo per 1 januari

€

Mutaties in het boekjaar: - verstrekkingen - overeengekomen rente, aflossingen en zekerheden

€ €


€

4.630

€

4.257

De specificatie van deze post is als volgt: Zorgboulevard Rotterdam B.V., te Rotterdam Ontwikkelcombinatie De Drie Notenboomen, te Gouda VOM Delft BV Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Te Den Haag Totaal

€ € € € €

250 167 4.213 4.630

€ € € € €

57 250 167 3.783 4.257

4.257

€

430 € 57- €

6.040

151 1.934-

Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. De lening is groot minimaal € 2.000.000 doorlopend tot maximaal € 10.000.000. De rentevoet bedraagt 4% (2010: 3%). Er zijn geen zekerheden gesteld. De aflossing van de lening dient te geschieden op 1 mei 2014. De verschuldigde rentebedragen worden bijgeschreven bij de hoofdsom van de lening. Ontwikkelcombinatie De Drie Notenboomen: De lening is groot € 250.000. Het is een achtergestelde lening waarop geen zekerheden zijn gesteld. De rente bedraagt euribor 3 mnds plus 2,5%. VOM Delft B.V. De lening bedraagt € 167.000 en zal volgens het volgende schema worden afgelost: per 1-8-2011 € 833,33 per maand (60 maanden), per 1-2-2014 zal daarboven nog eens € 578,85 per maand (60 maanden) worden afgelost en per 1-5-2014 zal nog eens € 1.365,60 per maand (60 maanden) worden afgelost. De rente wordt éénmaal per jaar afgerekend, startend op 27 juli 2012 en bedraagt euribor 1 jrs plus 0,05%. Er zijn geen zekerheden gesteld. 1.4.3. Latente belastingvordering

2011

2010

Het verloop van de latente belastingvordering is als volgt: Saldo per 1 januari

€

28.754

Mutaties in het boekjaar: - vorming latente belastingvordering - vrijval ten laste van het jaarresultaat

€

€ 28.754- €


€

-

€

€

33.341

44.58328.754

Het fiscale resultaat over 2011 is vanuit het bedrijfseconomische resultaat herleid door correcties toe te passen vanwege permanente en tijdelijke verschillen en bepaald op € 58 miljoen negatief. De permanente verschillen vloeien met name voort uit de waarderingsverschillen van activa en passiva per 1 januari 2008 tussen de fiscale (openings)balans en de bedrijfseconomische balans en de afloop daarvan. De tijdelijke verschillen betreffen de afwijkingen tussen het fiscale en het bedrijfseconomische stelsel van resultaatbepaling. Deze verschillen zijn deels geschat; uit de nog definitief op te stellen aangifte 2011 kan een andere vennootschapsbelastingpositie voorvloeien dan thans is becijferd. Op basis van de aangifte 2008 en de ten behoeve van de jaarrekeningen 2009 en 2010 opgestelde fiscale posities bedraagt het verrekenbaar verlies (exclusief voorfusieverlies c.q. voorvoegingsverlies) van de fiscale eenheid ultimo 2011 circa € 166 miljoen. Uit de nog definitief op te stellen aangiften over de jaren 2009 en 2010 kan een ander verlies voortvloeien dan in het kader van de fiscale posities over die jaren is becijferd. De belastingdienst heeft een onderzoek ingesteld naar de aanvaardbaarheid van de aangifte vennootschapsbelasting over 2008; de uitkomsten van dit onderzoek zijn thans nog niet bekend. Aangezien het niet waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmede het compensabel verlies (deels) zal kunnen worden verrekend, is ter zake van dit verliespotentieel geen actieve belastinglatentie gevormd. Om dezelfde reden is de ultimo 2010 bestaande en vanwege de overige waarderingsverschillen fiscaal / bedrijfseconomisch gevormde belastingvordering ten laste van het resultaat afgewaardeerd tot nihil. Dit leidt tot een belastinglast in het jaar 2011 van afgerond € 28,8 miljoen.

Pagina 26 / 54


1.4.4. Overige effecten

2011

2010

Saldo per 1 januari

€

Mutaties in het boekjaar: - verstrekkingen/aankopen - vervallen termijnen/aflossingen/verkopen - waardeveranderingen

€ € €

174.382 € 1.135.700- € 5.710- €


€

9.293

976.321

€

€

513.160

1.711.535 1.256.8088.434 976.321

De beleggingen bestaan ultimo 2011 nagenoeg geheel uit deposito's. Deze beleggingen hadden tot doel mogelijke risico’s die met derivaten zijn verbonden, te kunnen afdekken. Inmiddels zijn die risico’s manifest geworden en zijn de beleggingen vrijwel geheel liquide gemaakt en als onderpand (collateral) bij banken waarmee derivaten zijn afgesloten, ondergebracht. Het oogmerk is om de betreffende beleggingen tot einde looptijd aan te houden. Gesplitst naar vervaldata luidt de specificatie per 31 december 2011 als volgt; 2013 € 7,3 miljoen en 2021 € 2,0 miljoen.

Pagina 27 / 54


1.4.5. Te vorderen BWS-subsidies

2011

2010

Saldo per 1 januari

€

4.972

Mutaties in het boekjaar: - rente - nieuwe vorderingen / verstrekkingen - vervallen termijnen / ontvangen bedragen

€ € €

334 € - € 3.990- €


€

1.316

1.4.6. Overige vorderingen

€

€

2011 €

saldo per 31 december

6.756

293 2.0774.972 2010

75

€

110

Deze post betreft een collegiale financiering aan woningstichting Viverion uit Lochem. 2.

VLOTTENDE ACTIVA

2.1.

Voorraden Deze post is als volgt samengesteld:

2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4. 2.1.4.

31-12-2011

31-12-2010

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grondposities Onderhoudsmaterialen Overige voorraden

€ € € € €

22.628 30.237 73.573 547 1.753

€ € € € €

16.135 29.802 81.073 637 1.785

subtotaal

€

128.738

€

129.432

Af; voorziening activa in ontwikkeling / grondposities Af: voorziening voorraad koopwoningen

€ €

Totaal voorraden

€

9.010- € - € 119.728

€

7.8975.807115.728

De economische crisis kent ook effecten op de markt van de koopwoningen. De voorraad opgeleverde maar nog niet verkochte koopwoningen per 31 december 2011 bedraagt 67 stuks (31 december 2010 65 stuks) De portefeuille onderhanden koopwoningen is beoordeeld per april 2012. Waar nodig heeft dit geleid tot een voorziening voor verliezen op koopwoningen. In de presentatie in in de jaarrekening van 2011 onderscheid gemaakt tussen vastgoed in ontwikkeling en grondposities. Eerdere jaren werd dit in één post gepresenteerd. In 2011 is één grondpositie afgewaardeerd met € 7,5 miljoen.

2.3.

Vorderingen

2.3.1. Huurdebiteuren De post huurdebiteuren is als volgt opgebouwd:

31-12-2011

31-12-2010

Af: voorziening

€ € € €

7.167 2.950 10.117 2.928-

€ € € €

6.927 3.696 10.623 3.465-

Totaal huurdebiteuren

€

7.189

€

7.158

Huurdebiteuren actieve contracten Huurdebiteuren niet actieve contracten

In de bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, inclusief de op vertrokken bewoners betrekking hebbende posten, opgenomen. De huurachterstanden bedragen op balansdatum resp. 1,84 % en 2,03% van de bruto jaarhuur en vergoedingen. De overige vorderingen op huurders, zoals herstel- en servicekosten zijn verantwoord onder de post overige vorderingen.

Pagina 28 / 54


2.3.2. Gemeente/rijksoverheid Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2011

31-12-2010

Af: voorziening

€ € € € €

349 3.401 73 3.823 56-

€ € € € €

141 2.162 388 2.691 19-

Totaal gemeente / rijksoverheid

€

3.767

€

2.672

Te vorderen volkshuisvestingsbijdragen (BWS) Gemeentelijke Diensten Overig / belastingen

2.3.3. Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2011

31-12-2010

Overige vorderingen Af: voorziening

€ €

614.982 € 440- €

Totaal overige vorderingen

€

614.542

€

54.559 17954.380

Van de overige vorderingen betreft € 550 miljoen de in december opgenomen leningen die vervolgens tijdelijk bij het WSW zijn ondergebracht. Deze leningen zijn begin januari 2012 ontvangen. Ingevolge de eigen financiële positie is met één van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) in 2012 onderhandelingen gestart om de participatie van Vestia Groep over te nemen. In het najaar van 2012 hebben de onderhandelingen tot overeenstemming geleid. De overdracht is per 30 januari 2013 voorzien. Als gevolg daarvan zullen de eerder door Vestia Groep verstrekte leningen, in totaal ad € 53,2 miljoen met een korting van 40% worden gerestitueerd; SWY lost de kasgeldlening ad € 10 miljoen ineens af. Deze transactie komt in de jaarrekening 2012 tot uitdrukking. 2.3.4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2011

31-12-2010

Deelnemingen in overige verbonden partijen

€

10.513

€

1.107

Totaal De specificatie van deze post is als volgt: Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) Ontwikkelmaatschappij Esse-Extra B.V. Hofbogen BV De Drie Notenboomen B.V.

€

10.513

€

1.107

€ € € €

9.952 561 -

€ € € €

914 5 185 3

Totaal deelnemingen en overige verbonden partijen

€

10.513

€

1.107

2.3.5. Derivatenportefeuille De specificatie van de derivaten luidt als volgt:

31-12-2011

31-12-2010

Portefeuille tegen marktwaarde

€

608.581

€

-

Totaal

€

608.581

€

-

De specificatie van derivaten naar notional en marktwaarde luidt per 31 december 2011 als volgt (bedragen x € 1.000): Derivaat Renteswaps Swaptions Cancellable swaps Gestructureerde derivaten Totaal

Bruto notional € 12.800.000 € 8.775.000 € 1.000.000 € 1.080.000 € 23.655.000

Positieve Marktwaarde € 570.271

€ €

38.310 608.581

Negatieve marktwaarde* € 1.177.456 € 1.421.886 € 223.879 € 65.140 € 2.888.361

* deze staan verantwoord als derivaten onder kortlopende schulden (zie referentie 6.9) Pagina 29 / 54

Saldo marktwaarde € 607.185€ 1.421.886€ 223.879€ 26.830€ 2.279.780-


2.3.6. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld:

2.4.

31-12-2011

31-12-2010

Vooruitbetaalde kosten Transitorische (te ontvangen) rente Overige

€ € €

6.082 2.548 501

€ € €

1.961 7.707 2.777

Totaal overlopende activa

€

9.131

€

12.445

Effecten Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2011

31-12-2010

Op termijn uitgezet (terstond opeisbaar):

€

84.698

€

59.515

Totaal effecten

€

84.698

€

59.515

De beleggingen ultimo jaar betreffen deposito’s, obligaties en een belegging in het fonds Oppenheim. Dat laatste is een fonds dat als gevolg van de economische crisis al enige tijd zwaar onder druk staat. Op dit fonds is in voorgaande jaren het nodige afgeboekt; ultimo 2011 bedraagt de boekwaarde € 46,8 miljoen; ultimo 2010 was dat nog € 55 miljoen. In 2012 zijn alle beleggingen geliquideerd. 2.5.

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2011

31-12-2010

Kas Rekening-courant bank Kruisposten

€ € €

35 1.498.135 597

€ € €

36 378.245 381

Totaal liquide middelen

€

1.498.767

€

378.662

De hier opgenomen liquide middelen staan niet geheel ter vrije beschikking maar betreffen feitelijk voor € 1.263 miljoen onderpand bij banken waarmee derivaten zijn overeengekomen. Ultimo 2010 was dat € 122,7 miljoen. De forse toename is veroorzaakt door volume en aard van de derivaatovereenkomsten en de aanhoudende daling van de rente. De onderpandverplichting vindt basis in (veel van) de derivaatovereenkomsten en wordt becijferd aan de hand van het actuele renteniveau in relatie tot het niveau dat ten tijde van de startdatum van de betreffende derivaten gold. Overigens geldt de onderpandverplichting zodra en voor zover de berekende negatieve marktwaarde een overeengekomen drempel overschrijdt.

Pagina 30 / 54


3.

Eigen vermogen

3.1

Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat

€ €

Stelselwijziging Saldo per 31 december

€

2011

2010

3.464.344 € 1.875.911- € € € 1.588.433 €

531.495 318.764212.731 3.251.613 3.464.344

Het eigen vermogen, geheel ondergebracht in de overige reserves, bedraagt na toevoeging van het jaarresultaat 2011 € 1,5 miljard. Bij de bepaling van dit eigen vermogen speelt de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd een grote rol. Ingaande 2011 is in lijn met de nieuwe RJ 645 gekozen voor waardering van het vastgoed op de marktwaarde. Voordien geschiedde waardering op de historische kosten verminderd met afschrijvingen. Het saldo overige reserves zou onder het oude stelsel (historische kosten minus afschrijvingen) ca. € 1.500 miljoen negatief bedragen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2011 € 2.855 miljoen. Voor een toelichting op de stelselwijziging wordt verwezen naar paragraaf 4.5 en de grondslagen. 4.

Voorzieningen Deze post is als volgt samengesteld: 2011

4.1

Voorzieningen onrendabele investeringen

4.2

Overige voorzieningen Saldo 1 januari Dotaties/vrijval

€

16.812

2010 €

-

€ € subtotaal overige voorzieningen €

46.891 € 42.134- € 4.757 €

70.616 23.72546.891

€

21.569 €

46.891

Saldo 31 december

De vrijval van de voorziening is vanwege het stopzetten van projecten waarvoor een voorziening was opgenomen. Het resterende saldo overige voorzieningen is ten behoeve van claims voor oude SGBB projecten.

5.

LANGLOPENDE SCHULDEN Analyse van de leningenportefeuille Vermogenskostenvoet De leningenportefeuille kent over 2011 een gemiddelde rentelast van 2,94%; over 2010 was dat 3,33%. In dit cijfer is gerekend met de aan een jaar toe te rekenen rente op basis van de leningcontracten, ten opzichte van de gemiddeld uitstaande schuld. Het percentage over 2011 is voordelig beïnvloed door een relatief zwaar gewicht van forse leningbedragen die ver in 2011 zijn opgevraagd en ook nog eens een variabel (dus laag) rentetarief hebben. Samenstelling leningenportefeuille Ultimo 2011 kan de leningenportefeuille, overheid en kredietinstellingen tezamen, als volgt worden gespecificeerd (exclusief derivatenprotefeuille): Volume (x € 1.000) € 6.162.350 € 29.580 € 6.191.930

WSW-geborgd Ja Nee Totaal Rentepercentage 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Vanaf 6% Totaal

€ € € € € € € €

Pagina 31 / 54

1.749 1.714.385 916.162 1.654.238 1.631.305 213.434 60.657 6.191.930


Resterende looptijden 1 – 5 jaar 5 – 10 jaar 10 – 20 jaar 20 – 30 jaar Vanaf 30 jaar Totaal

€ € € € € €

2.907.369 327.084 418.013 583.636 1.955.828 6.191.930

In de eerste categorie is de aflossing ineens ad € 1,7 miljard i.v.m. de doorzak van derivaten opgenomen, welke in februari 2012 is geëffectueerd. Voor dit volume zijn terstond nieuwe leningen met een aangepaste rentecoupon gesloten. Ook bevat deze categorie het aflossingsbestanddeel van de leningen dat in 2012 is of zal worden voldaan

Leningtype Variabel Fixe Lineair Roll-over Basisrente Annuïtair Totaal

€ € € € € € €

1.231.000 2.069.087 35.744 1.063.000 1.359.500 433.599 6.191.930

Miljoenen

In onderstaande grafiek is het renterisico van de leningportefeuille weergegeven, zonder de derivatenportefeuille in de overweging mee te nemen. Het weergegeven rente risico omvat ook het zogenaamde spreadrisico zoals dat van toepassing is voor basisrente leningen. Deze grafiek geeft het volume waarvoor in het betreffende jaar renteherzieningen plaats zullen vinden, i.c. rente/spreadrisico in dat jaar wordt opgelopen. In 2012 is onder meer door de doorzak operatie het rente risico over de hele linie bezien sterk verminderd, door variabel rentende leningen gecombineerd met derivaten om te zetten in basisrenteleningen. 3.000

2.500

2.000

Roll-over ex structured

Roll-over structured Variabele hoofdsom 1.500

Basisrente Annuitair/Lineair/Fixe ex structured Annuitair/Lineair/Fixe structured

1.000

WSW-grens (15%)

500

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Grafiek: Renterisico (basisrente leningen: spreadrisico) zonder derivatenportefeuille. Onderverdeeld naar rente-types.

Marktwaarde De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2011 € 6.264 miljoen. Deze marktwaarde is becijferd als de netto contante waarde van de op de leningovereenkomsten gebaseerde kasstromen; de rentevoet bedraagt de 6-maands euro swapcurve + opslagen. Overigens is bij een aantal leningen sprake van zogenaamde embedded derivaten. In de leningovereenkomsten zelve zijn dan nadere afspraken over de vaststelling van de rente in de tijd gemaakt. Dergelijke afspraken zijn zo nauw met de leningen verbonden dat het verantwoord is dat de lasten worden genomen in het tijdvak waarin ze manifest worden. Deze embedded derivaten kennen ook een marktwaarde. Deze is per 31 december 2011 becijferd op negatief € 193,5 miljoen. Pagina 32 / 54


Leningen 2011

2010

Deze post is als volgt samengesteld: leningen overheid leningen kredietinstellingen

€ €

107.201 6.084.729

€ €

122.295 5.231.359

Subtotaal Presentatie onder kortlopende schulden

€ €

6.191.930 353.763

€ €

5.353.654 772.133

Totaal

€

5.838.167

€

4.581.521

In het hiervoor vermelde saldo leningen van kredietinstellingen draagt € 1,7 miljard een korte termijn karakter. Voor dit volume zijn in de loop van 2012, geconcentreerd over een tweetal verstrekkers, in verband met de zogenaamde doorzak van derivaten, leningen ineens afgelost. Voor dit volume zijn, bij één van de oorspronkelijke verstrekkers, nieuwe (basisrente) leningen afgesloten welke wel langlopend zijn. Het verloop van de leningen luidt als volgt:

Leningen kredietinstellingen

Leningen overheid Saldo per 1 januari 2011

€

Mutaties: - nieuwe leningen - vervroegd afgelost - reguliere aflossingen

€ € €

5.1

5.2

5.3

Waarborgsommen

5.5

Saldo per 31 december 2011

€

122.295

€

1.472 € 11.060- € 5.506- € 107.201

€

2011

4.459.226

1.600.000 505327.7555.730.966 2010

Saldo per 1 januari

€

2.199

€

1.757

Bij: rentetoerekening Mutaties in het boekjaar

€ €

517

€ €

4 438


€

2.716

€

2.199

€

13.000

€

13.000

Overige schulden

Dit betreft de aangegane verplichting tot uitkoop van diverse commandieten van Cité CV aan het eind van de lopende overeenkomst i.c. in 2020. 6.

Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van maximaal één jaar.

6.1

Kredietinstellingen

2011

2010

Kredietinstellingen

€

250.000

€

75.000

Totaal kredietinstellingen

€

250.000

€

75.000

Ultimo 2011 is d.m.v. kasgeldleningen € 250 miljoen bij diverse bankinstellingen opgenomen. In de loop van 2012 zijn deze alle afgelost. Met de BNG is een doorlopende rekening-courantovereenkomst gesloten van € 130 miljoen. 6.2

Gemeente Dit betreft leningen van gemeenten.

Pagina 33 / 54


6.3

Schulden aan leveranciers Dit betreft het openstaande saldo crediteuren.

6.4

6.5

6.6

Belastingen en premies sociale verzekering

2011

2010

Loonheffing en premies sociale lasten Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Gemeentelijke belastingen Pensioenen Overig

€ € € € € €

3.361 11.338 36903 1.467 36

€ € € € € €

3.605 12.756 389739 1.470 153

Totaal belastingen

€

17.069

€

18.334

Overige schulden

2011

2010

Nog te betalen kosten projecten Nog te betalen kosten onderhoud Nog te betalen overige kosten

€ € €

3.784 8.203

€ € €

317 4.488 6.343

Totaal overige schulden

€

11.987

€

11.148

Onderhanden projecten De post onderhanden projecten is als volgt opgebouwd:

2011

2010

Gerealiseerde projectopbrengsten Af: gefactureerd aan kopers

€ €

112.549 € 117.063- €

114.281 119.965-

Totaal onderhanden projecten

€

4.514- €

5.684-

€ € €

1.583 € 6.097- € 4.514- €

670 6.3545.684-

Het (negatieve) saldo voor 2011 is opgenomen onder de kortlopende schulden. Onderhanden projecten debet Onderhanden projecten credit Totaal onderhanden projecten

6.7

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2011

2010

Deelnemingen in overige verbonden partijen

€

1.526

€

1.264

Totaal deelnemingen en overige verbonden partijen

€

1.526

€

1.264

Vestia heeft een 50% deelneming in VOM Delft B.V. Vestia staat garant voor het gehele exploitatieresultaat over de periode 2007-2013. Uit dien hoofde heeft Vestia een schuld aan de vennootschap. Aan Aardwarmte VOF bestaat per 31 december 2011 een schuld van € 72.000. 6.8

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen

2011 €

Saldo aflossingsverplichting Dit betreft het saldo dat aan aflossingsverplichtingen open staat op 31 december 2011.

Pagina 34 / 54

353.763

2010 €

772.133


6.9

Derivatenportefeuille De specificatie van de derivaten luidt als volgt:

2011

2010

Portefeuille tegen geamortiseerde kostprijs Portefeuille tegen marktwaarde

€ €

2.888.361

€ €

557.400

Totaal

€

2.888.361

€

557.400

De specificatie van derivaten naar notional en marktwaarde luidt per 31 december 2011 als volgt (bedragen x € 1.000):

Derivaat

Bruto notional

Renteswaps Swaptions Cancellable swaps Gestructureerde derivaten Totaal

€ 12.800.000 € 8.775.000 € 1.000.000 € 1.080.000 € 23.655.000

Positieve Marktwaarde € 570.271

€ €

38.310 608.581

Negatieve marktwaarde € 1.177.456 € 1.421.886 € 223.879 € 65.140 € 2.888.361

Saldo marktwaarde € 607.185€ 1.421.886€ 223.879€ 26.830€ 2.279.780-

Financiële instrumenten Algemeen Elke jaarrekening bevat posten die als financieel instrument worden geduid, zoals vorderingen en schulden. Een categorie financiële instrumenten betreft derivaten. Derivaten zijn afgeleid van onderliggende waarden en hebben in principe ten doel risico’s (i.c.renterisico’s) te beheersen. Beheersing van rentekosten mag in het begin voorop hebben gestaan. In de loop van de tijd heeft Vestia steeds meer derivaten afgesloten die geen risico's beperken maar juist vergrootten en risico's en kosten naar de toekomst verschoven. Overigens speelt de aanhoudend lage rente ook een belangrijke rol in de met name in 2011 geëscaleerde situatie (de verplichting tot het aanhouden van onderpand tot een onaanvaardbaar hoog volume). De ontstane situatie heeft uiteindelijk geleid tot een Verbeterplan met daarin opgenomen doorzak van derivaten in nieuwe leningen en afbouw van vrijwel alle daarna resterende derivatencontracten. Doorzak en afkoop ineens is nog in de eerste helft van 2012 gerealiseerd. De verantwoording van derivaten is in 2011 ingrijpend gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. Tot en met 2011 is een veelheid aan soorten derivaten ingezet die zich grofweg laten duiden als renteswaps, swaptions, cancellable swaps en gestructureerde derivaten. Een renteswap is een overeenkomst tussen twee partijen waarbij over een bepaalde hoofdsom, over een bepaalde periode kasstromen uit hoofde van rente worden uitgewisseld (geruild). Bij een payer swap wordt een vaste rente betaald en een variabele rente ontvangen. Bij een receiver swap is dat precies andersom. De rente valt in 3 componenten uiteen, te weten de basisrente, en opslagen uit hoofde van liquiditeit en kredietwaardigheid. Een renteswap betreft nu enkel de basisrente; opslagen maken geen onderdeel uit van de ruil. Doorgaans wordt bij het aangaan van dergelijke renteswaps geen premie betaald; de contante waarde van de variabele rente kasstromen is gelijk aan die van de kastromen op grond van vaste rente. Anders is het (vanaf) na het moment van de (ruil)transactie; rentevoeten zijn in de tijd volatiel. Daarmee ontstaat voor de renteswap een (markt)waarde die zowel positief als negatief kan zijn. De ontwikkeling in de rentestanden kunnen leiden tot een aanzienlijke marktwaarde van een renteswap, zelfs in die mate dat de kredietwaardigheid van de verlieslatende partij in gevaar kan komen. Om het risico van mogelijkvolgende wanbetaling te beperken wordt een geïnduvidualiseerde overeenkomst tussen partijen opgesteld tot het aanhouden van een onderpand verplichting.

Pagina 35 / 54


De onderpandverplichting wordt becijferd aan de hand van het actuele renteniveau in relatie tot het niveau dat ten tijde van de startdatum van de betreffende derivaten gold. Overigens geldt de onderpandverplichting zodra en voor zover de berekende negatieve marktwaarde een overeengekomen drempel overschrijdt. Een swaption is een optie op een renteswap. Feitelijk is dit een recht om binnen een bepaalde periode een renteswap aan te gaan tegen vooraf bepaalde prijzen en voorwaarden; het moment waarop rente wordt gefixeerd is daarbij in handen van 1 van de partijen gelegd. Op de transactiedatum is aan de verkoper van de swaption een premie verschuldigd. Net als bij swaps is bij swaptions onderscheid te maken tussen payer- en receiver swaptions en ontstaat (direct) na de transactiemoment een marktwaarde waarmee ook onderpandverplichtingen kunnen zijn gemoeid. Een cancellable swap is een renteswap waarbij 1 van de betrokken partijen eenmalig het recht heeft op vastgestelde tijdstippen de renteswap te beëindigen. Ook nu kan weer sprake zijn van payer - of receiverpositie, marktwaarde en onderpandverplichting. Gestructureerde derivaten betreft een verzameling van soorten derivaten met een grote verscheidenheid aan variabelen die omvang en kosten en daarmee het risico bepalen. Vaak vertonen de kasstromen van deze derivaten weinig correlatie met gangbare rentetarieven. Deze derivaten dienen niet tot beheersing van de rentelasten voor aangetrokken financiering en hebben daarom in principe een speculatief karakter. Ook nu kan weer sprake zijn van payer - of receiverpositie, marktwaarde en onderpandverplichting. Risicobeheersing Hiervoor is al geduid op risico’s verbonden met financiële instrumenten, in bijzonder derivaten. In deze paragraaf wordt nader op die risico’s ingegaan. Risico’s zijn te onderscheiden naar markt, liquiditeit en tegenpartij. Marktrisico’s Marktrisico’s betreffen met name de tariefstelling, toegespitst op de grote variëteit in producten. Het grootste risico is een daling van de swaprentes in de lange looptijden. Onderstaande grafiek geeft de waardeverandering van de derivatenportefeuille weer voor 1 basispunt stijging van de betreffende rentecurve. Gezien het gebruik van gecompliceerde rentederivaten zoals bijvoorbeeld een Bermudan Swaptions, kan niet eenvoudigweg geëxtrapoleerd worden voor grotere renteschommelingen. Om inzicht te geven in de gevoeligheid voor grotere renteschokken, is ook de waardeverandering berekend ingeval 1% stijging en 1% daling van de rentecurve. Uit een 1% stijging van de rente volgt een verbetering van de marktwaarde met €1.152 miljoen; een 1% daling van de rente leidt tot een verslechtering van de marktwaarde met € 2.224 miljoen. Overduidelijk is dat de derivatenportefeuille een renterisicoprofiel heeft die bij een daling van de rente steeds grotere verliezen veroorzaakt. Daarnaast is de portefeuille gevoelig voor veranderingen in de door de markt ingeschatte volatiliteit (bewegelijkheid) van de rente. Dat spitst zich met name toe op de swaptions, een product dat veelvuldig in de portefeuille is opgenomen. Een swaption (optie) wordt meer waard naarmate de volatiliteit groter is. De in de portefeuille opgenomen swaptions zijn vrijwel alle ten faveure van de bank; (geschreven swaptions) de bank heeft het recht de optie al dan niet uit te oefenen. Dat betekent dat een hogere volatiliteit leidt tot een verlies. Een maat om de gevoeligheid voor veranderingen in deze volatiliteit te meten is de vega. De vega drukt het waardeverschil uit dat veroorzaakt wordt door een stijging van de volatiliteit met 1 procentpunt. Ter vergelijk: een grote stijging in de volatiliteit op dagbasis is ongeveer 3%, maar in tijden van stress kan de volatiliteit snel verder oplopen.

Pagina 36 / 54


Liquiditeitsrisico De derivaatovereenkomsten die met banken zijn gesloten worden in het algemeen beheerst door standaarden van een ISDA master agreement, aangevuld met een Credit Support Annex. Dat betekent dat het zo te noemen tegenpartijrisico (zie hierna) wederzijds wordt afgedekt door de verplichting om onderpand (collateral) te storten. Die stortingsplicht leidt tot een liquiditeitsrisico. Om dit risico te kwantificeren is de bijstorting berekend voor een scenario waarin de rente daalt (1%) en de volatiliteit stijgt (2%). Onder een dergelijk scenario zou een stortingsverplichting ontstaan van € 2.300 miljoen gebaseerd op de portefeuille en contracten van eind december 2011. De buffer die Vestia ultimo 2011 aanhield (inclusief € 550 miljoen op een geblokkeerde rekening) was daarmee niet voldoende om een dergelijk scenario op te vangen. In 2012 zijn daarom een aantal maatregelen genomen teneinde de liquiditeitspositie te verbeteren. Na de doorzakoperatie in maart 2012 en de overeenkomst met de banken in juni 2012 is het liquiditeitsrisico gereduceerd tot nul. Tegenpartijrisico In theorie leiden de derivatenposities van Vestia tot een tegenpartijrisico. Echter vanwege de grote negatieve marktwaarde en de hoge thresholds (drempelwaarde waarboven de verplichting tot storting van onderpand optreedt) is het tegenpartijrisico voor Vestia ultimo 2011 verwaarloosbaar. Overigens kan dat beeld volledig omslaan aangezien in het geval van een grote rentestijging Vestia aan de banken eenzelfde threshold toestond. Deze thresholds bedroegen voor de banken samen 1 miljard euro, waarbij voor twee banken in het geheel geen zekerheden konden worden geëist. Het potentiële tegenpartijrisico is daarmee significant. Na de doorzakoperatie in maart 2012 en de overeenkomst met de banken in juni 2012 is het tegenpartijrisico aanzienlijk verkleind. Verantwoording Tot 2011 zijn de derivaten vrijwel steeds met kostprijs hedge accounting verantwoord. Bij die methode is het regel dat lasten worden genomen in het tijdvak waarin ze manifest worden. Dat betekende dat de hiervoor besproken marktwaarde die met derivaten is verbonden niet in de verantwoording tot uitdrukking kwamen. In de loop van 2011 is gerede twijfel gerezen over de derivaten en de verantwoording. Mede op aangeven van het WSW en het CFV is externe expertise ingeschakeld om de situatie te analyseren en de portefeuille ook af te bouwen. Waar toe de bevindingen van die analyse hebben geleid is hiervoor al geduid. Naar het verleden is sprake van een fundamentele fout die in 2011 wordt gecorrigeerd. De wijze waarop is in de “Toelichting algemeen”, hoofdstuk “Foutenherstel” uiteengezet. Voor 2011 betekent dit dat voor de derivaten sprake is van een waarderingsvraagstuk op balansdatum. Daartoe is gekozen voor waardering op marktwaarde bepaald door de eerder benoemde externe partij. Dan komt het erop neer dat: • Een positieve marktwaarde wordt als afzonderlijke post, onder de vlottende activa opgenomen. Waardeontwikkeling tussen twee opeenvolgende balansmomenten komt onder de financiële baten en lasten als waardeverandering tot uitdrukking; • Een negatieve marktwaarde, en dat is het merendeel, wordt als afzonderlijke post onder de schulden op korte termijn opgenomen. Waardeontwikkeling tussen twee opeenvolgende balansmomenten komt onder de financiële baten en lasten als waardeverandering tot uitdrukking; • Slechts in de vergelijkende cijfers geschiedt de opname onder de schulden op korte termijn, eveneens als afzonderlijke post. Bij gebrek aan inzicht is daarbij sprake van een saldering van negatieve en positieve marktwaarden.

6.10 Overlopende passiva

2011

2010

Transitorische (te betalen) rente Vooruitontvangen huren Met huurders te verrekenen Reservering voor verlofuren Overig

€ € € € €

56.022 9.252 9.917 2.355 2.240

€ € € € €

56.375 8.826 7.813 2.128 3.711

Totaal overlopende passiva

€

79.785

€

78.853

Pagina 37 / 54


NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw In het kader van nieuwbouw bedragen de aangegane verplichtingen ultimo 2011 € 205,3 miljoen. Ultimo 2010 was dat nog € 267,1 miljoen. Gemeenten Met gemeenten waarin Vestia werkzaam is zijn doorgaans prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken dragen een generiek karakter; van een mogelijk waardedrukkend effect is in het kader van de balanswaardering geabstraheerd. Op een aantal woningen rust voor de grond erfpacht. Bij verkoop van betreffende woningen kan de erfpacht worden afgekocht. Zo’n afkoop is in beginsel resultaatneutraal. Bankgaranties Voor in totaal € 1,63 miljoen zijn aan derden bankgaranties verstrekt. Voor € 268.000 heeft dat een relatie met de bouw van een 2-tal scholen; medio december 2012 komen deze garanties te vervallen. Voor € 1,362 miljoen houdt de garantiestelling verband met 2 van een pensioenfonds aangetrokken leningen; deze garanties vervallen beide in 2014. Haka-pand Vestia heeft in 2008 het Haka-pand (voormalig handelskantoor) aangeschaft met het doel dit te transformeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting geconcentreerd op milieu-activiteiten (Clean Tech Delta) Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties past de ontwikkeling, verhuur en het gebruik van dit pand niet binnen de regelgeving. Daarom heeft de minister het voornemen om Vestia een aanwijzing te geven met betrekking tot het afstoten van dit pand. Vestia heeft het voornemen om het HAKA pand in gebruik te nemen als hoofdkantoor, hierover is overleg met de minister en het CFV. Zorgboulevard In 2011 is de MediMall opgeleverd en in exploitatie genomen. De MediMall bevat naast een zorghotel artsenpraktijken, winkels op het gebied van gezondheid en parkeerfaciliteiten. In december 2011 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aangewezen dat Vestia ook deze panden binnen een termijn van 2 jaar dient af te stoten.

Claims SGBB De in 2010 aan Vestia uitgekeerde liquiditeitssteun had de voorwaarde dat de lopende procedures zouden worden voortgezet. In dit kader lopen nog de volgende procedures: • Claim van voormalig bestuurder in het kader van de beëindiging van de arbeidsovereenkomst ad € 320.000. De procedure bij het hof verkeert in een vergevorderd stadium. Het is heel wel mogelijk dat deze claim omslaat in een vordering van Vestia ad € 100.000. • Claim van Vestia op de voormalige bestuurder inzake bestuurdersaansprakelijkheid bij voorschot bepaald op € 46 miljoen. Daarvan is in het najaar van 2011 ca. € 24,5 miljoen toegewezen. Tegen dit vonnis heeft betrokkene hoger beroep ingesteld. • Claim van Vestia op AZ Wonen c.s. ter hoogte van enige miljoenen in het kader van een aantal vastgoedtransacties. In dit kader is door Vestia beslag gelegd op alle goederen van de betreffende vennootschappen. • Claim van Stichting De Waerden inzake de afwikkeling van het destijds door SGBB beëindigde project. Vestia betwist deze claim.

Fiscale eenheid Vestia vormt met de verbonden partijen een fiscale eenheid voor zowel de omzetbelasting als de vennootschapsbelasting. Uit dezen hoofde is Vestia aansprakelijk voor alle belastingschulden van de fiscale eenheid.

Obligo Vestia is deelnemer van het WSW. In die hoedanigheid bestaat de plicht tot het aanhouden van een obligo. Dat obligo bedraagt ultimo 2011 € 235 miljoen. Overige Vestia neemt samen met andere Rotterdamse Toegelaten Instellingen deel in de Hofbogen B.V.. Ten opzichte van de externe financier van die B.V. heeft Vestia zich samen met de andere aandeelhouders garant gesteld voor terugbetaling van de lening. In 2010 heeft Vestia aandeel verworven in De Drie Notenbomen B.V.. Met een andere aandeelhouder is afgesproken om zijn aandelen in de vennootschap over een aantal jaren over te nemen tegen een alsdan vast te stellen waarde. Vestia heeft op grond van de cao verplichtingen aan personeelsleden uit hoofde van jubilea en loopbaanontwikkeling.

Pagina 38 / 54


TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 en 2010 7.

Bedrijfsopbrengsten

7.1.

Huren 2011

7.2.

2010

Te ontvangen nettohuur Af: huurderving: a. wegens leegstand b. wegens overige redenen

€ € €

10.853- € 3.626- €

8.5093.593-

Dotatie voorziening dubieuze (huur)debiteuren

€

3.578- €

3.703-

Totaal huren

€

Opbrengsten servicecontracten

506.044

487.987

€

€

2011

481.420

465.615 2010

Te ontvangen vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving

€ €

43.676 € 1.489- €

Totaal vergoedingen

€

42.187

€

42.029 1.67340.356

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld. 7.3.

7.4.

7.5

Overheidsbijdragen

2011

Meerjarige bijdragen van de gemeente inzake de WVG-regeling Egalisatie BWS-subsidies Diverse éénmalige overheidsbijdragen

€ € €

- € 412- € 30 €

2 6 -

Totaal overheidsbijdragen

€

382- €

8

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2011

2010

Verkoopopbrengst bestaand bezit Af:boekwaarde verkochte woningen Af: overige (verkoop)kosten

€ € €

18.351 € 6.569- € 1.304- €

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

€

10.478

Opbrengst verkoop nieuwbouw

€

2011

Opbrengsten verkoop nieuwbouw 7.6

2010

10.938

2010

€

49.109

€

50.103

€

2011 2.935- €

2010 7.831

Geactiveerde produktie ten behoeve van eigen bedrijf

In 2011 is een groot aantal projecten stil gezet waardoor het saldo geactiveerde kosten negatief is over 2011.

Pagina 39 / 54

18.561 6.5571.066-


7.7

Overige bedrijfsopbrengsten 2011

2010

Afsluiten huurcontracten Doorberekende administratiekosten en beheer aan derden Vergoedingen antennes mobiele telefonie Vergoedingen kortzakelijke rechten Doorberekende huismeesterkosten e.d. Huurdersbijdragen inzake servicecontracten Bijdrage CFV in het kader van sanering SGBB Overig

€ € € € € €

503 4.586 603 1.677 2.475 3.742

€ € € € € € € €

652 4.658 496 1.830 2.303 39.000 3.458

€

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

€

13.586

€

52.397

SGBB heeft in 2010 een saneringsbijdrage ontvangen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder de voorwaarde dat SGBB zou fuseren met Vestia en Vestia alle rechten en plichten overneemt van SGBB inclusief de claims voortvloeiende uit projectontwikkeling. 8.

Bedrijfslasten

8.1

Kostprijs verkoop nieuwbouw

8.2

8.3

Totaal aan projecten toegerekend Mutatie voorziening onderhanden projecten

€ €

47.062 € 4.694- €

Totaal kostprijs verkoop nieuwbouw

€

42.368

€

Resultaat koopwoningen (saldo ref. 7.5 en 8.2)

€

6.741

€

Afschrijvingen (im) materiële vaste activa

2011

57.770 7.41650.354 251-

2010

Goodwill Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Ten dienste van de exploitatie Minus: inzake met huurders te verrekenen posten

€ € € €

€ € 161 € 7.634 € 161- €

Totaal afschrijvingen vaste activa, inclusief waardereranderingen

€

7.851

217

€

217 68.924 4.178 8.201 11281.408

Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportef. 2011 € € €

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling Afwaardering "Vestia online" Totaal

91.5618.600100.161-

In verband met de ontstane financiële problematiek is de ontwikkeling van de portal "Vestia Online" stopgezet. Het gehele project ad € 8,6 miljoen is afgewaardeerd. 8.4

Erfpacht

2011 €

Betaalde erfpacht 8.5

Lonen en salarissen

2010 257

€

2011

2010

Bruto salarissen Minus: ontvangen ziekengelden Dotatie aan reservering verlofuren

€ € €

55.775 € 410- € 357 €

Totaal lonen en salarissen

€

55.721

Pagina 40 / 54

249

€

53.762 331502 53.933


Sociale lasten en pensioenlasten 2011 8.6 8.7

Sociale lasten Pensioenlasten Totaal sociale lasten en pensioenlasten

2010

€ €

7.451 10.745

€ €

6.860 12.554

€

18.196

€

19.414

Deze bedragen zijn inclusief de voorzieningen toekomstig loon, waarbij in 2010 een incidentele (extra) dotatie is ad € 2,8 miljoen is gedaan ten behoeve van de bestuursvoorzitter. Onder de sociale lasten en pensioenlasten wordt het werkgeversaandeel verantwoord van de betaalde en eventueel nog verschuldigde premies verbonden aan de sociale verzekeringswetten en de van toepassing zijnde pensioenregelingen. Ten aanzien van de reservering verlofuren is rekening gehouden met een opslag voor sociale lasten van 15% (2010 10%). Aantal medewerkers op basis van een 36-urige werkweek: Sociale lasten en pensioenlasten in een percentage van de lonen en salarissen*

1.154

1.138

32,62%

36,11%

In het kader van de uitvoering van de wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens volgt hier de opgave van de functionarissen die in 2011 een hoger inkomen hadden dan het gemiddelde belastbare loon van de minister t.w. € 193.000 (2010: € 188.000). De totale vergoeding van de RvC bedroeg € 57.272. Een specificatie staat op blz 16 van het jaarverslag. Functie

Voorziening toekomstig loon

Belastbaar loon

In dienst sedert

Totaal

Jaar 2011 voorzitter raad van bestuur directeur beleid directeur financiën & control directeur projectorganisatie bedrijfsdirecteur

€ € € € €

389.249 192.868 172.793 167.012 166.088

€ € € € €

852.184 40.395 62.341 35.014 35.014

€ € € € €

1.241.433 233.263 235.134 202.026 201.102

1990 1999 1992 2003 1997

Jaar 2010 voorzitter raad van bestuur directeur beleid directeur financiën & control directeur projectorganisatie bedrijfsdirecteur

€ € € € €

383.175 191.917 170.055 165.680 163.406

€ € € € €

2.916.298 40.807 62.431 35.384 35.383

€ € € € €

3.299.473 232.724 232.486 201.064 198.789

1990 1999 1992 2003 1997

In de hiervoor opgenomen cijferopstelling over 2010 is de voorziening toekomstig loon van de voorzitter van de raad van bestuur aangepast met € 2,8 miljoen. Dit bedrag is tezamen met de extra toezegging over 2011 ad € 728.000 in januari 2012 verloond 8.8

8.9

Onderhoudslasten

2011

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig- en cyclisch onderhoud Overig onderhoud Subtotaal Reeds verantwoord onder lonen en salarissen, sociale lasten, pensioen premies en overige bedrijfslasten

€ € € € € €

Totaal lasten onderhoud

€

€

21.048 23.084 12.163 51.250 8.751 116.296

2010 € € € € € €

5.636- € 110.660

€

21.931 26.476 9.893 45.783 7.547 111.630 5.708105.922

Leefbaarheid 2011 €

Leefbaarheid

4.350

2010 €

5.049

8.10 Lasten servicecontracten 2011 €

Lasten servicecontracten

Pagina 41 / 54

42.970

2010 €

40.642


8.11 Dotatie/vrijval voorzieningen 2011 € € €

Saldo 1 januari Saldo 31 december Dotatie/vrijval voorzieningen

2010

46.891 € 4.757 € 42.134- €

70.616 46.891 23.725-

In 2011 is een voorziening opgenomen voor het onrendabele deel van projecten. Een voorziening met betrekking tot claims is vrijgevallen. Zie ook de toelichting bij balanspost 'voorzieningen'.

8.12 Overige bedrijfslasten

2011

2010

Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Dotatie / vrijval overige voorzieningen Wonen en zorg Overig

€ € € € € € € € €

6.974 5.929 5.924 103.424 25.848 1.616 17.300397 5.280

€ € € € € € € € €

6.849 5.650 5.202 24.959 24.431 1.664 460 393 5.082

Totaal overige bedrijfslasten

€

138.092

€

74.690

De algemene kosten zijn in 2011 hoog ten opzichte van 2010. Deze kosten zijn veroorzaakt doordat een groot aantal (bouw)projecten is stop gezet als gevolg van de ontstane situatie bij Vestia. De vrijval overige voorzieningen is hier ook een gevolg van. In de post algemene kosten zijn de accountantskosten begrepen. In de loop van 2012 heeft KPMG de opdracht echter beëindigd en het gehele saldo ad € 170.000 voor de controle van de jaarrekening 2011 terugbetaald aan Vestia. Ultimo 2011 waren de accountantskosten van KPMG echter nog wel inbegrepen in het saldo van de algemene kosten. Eind 2012 is een nieuwe accountant, BDO Audit & Assurance BV benoemd. Deze accountant verzorgt ook de controle van de jaarrekening 2011. De kosten daarvan zullen in de jaarrekening van 2012 tot uitdrukking worden gebracht. De begrote kosten van BDO Audit & Assurance BV zullen in deze toelichting echter wel worden gepresenteerd. De specificatie van de kosten van KPMG zoals deze in 2011 in de algemene kosten waren opgenomen, alsmede de begroting voor de controle van BDO zijn als volgt: KPMG BDO Begroot 2011 € € € € €

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Advieskosten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

10

2011 133 7 30 170

€ € € € €

135 30 13 178

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille is de waardeverandering van de vastgoedbeleggingen in exploitatie zoals gespecificeerd in de toelichting van de balanspost 'Vastgoedbeleggingen'.

11

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2011

11.1 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Rente opbrengst financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen Totaal opbrengst van financiële vaste activa en effecten

Pagina 42 / 54

2010

€ €

11.247 5.321

€ €

10.817 2.264

€

16.568

€

13.081


11.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2011

2010

Toegerekende rente onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling Toegerekende rente aan koopwoningen Overig toegerekende rente materiële vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g Rente op overige financiële vaste activa Rente op overige vorderingen

€ € € € € € €

862 493 11 334 5 184

€ € € € € € €

12.702 2.816 17 294 1 6 265

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

€

1.889

€

16.101

11.3 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 2011

2010

Ongerealiseerde waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Gerealiseerde waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

€ €

9.875- € 2.077 €

352 2.992

Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

€

7.798- €

3.344

11.4 Rentelasten en soortgelijke kosten 2011

2010

Langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Betaalde premies op derivaten Disagio, boete bij vervroegde aflossing Rente waarborgsommen Totaal rentelasten langlopende schulden

€ € € € € €

Kortlopende schulden Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige kortlopende schulden Totaal rentelasten kortlopende schulden

€ € €

2.497 2.603 5.100

€ € €

1.917 2.470 4.387

Totaal rentelasten

€

169.848

€

167.405

4.698 168.406 9.3671.011 164.748

€ € € € € €

7.090 165.457 10.479946 4 163.018

11.5 Baten en lasten van derivaten 2011

13

2010

Specificatie baten en lasten van derivaten: Mutatie marktwaarde

€

1.722.380- €

394.900-

Totaal baten en lasten van derivaten

€

1.722.380- €

394.900-

Resultaat deelnemingen na belastingen 2011

2010

De specificatie van het resultaat op deelnemingen is als volgt: resultaten ten gunste c.q. ten laste van de post deelnemingen: - Stichting Woonformatie Ypenburg - De Drie Notenboomen B.V. - Kristal N.V. - Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. - Stadsherstel Historisch Den Haag e.o. NV / Rotterdam N.V. - Hofbogen B.V. - Aardwarmte Den Haag V.O.F. - VOM Delft B.V. - Ontwikkelmaatschappij Esse Extra B.V. Totaal resultaat deelnemingen na belastingen

Pagina 43 / 54

€ €

€ € €

3.072- € 30 € € 8- € 30 € € 474- € 705- € 11- €

1.11447 1.2501.479181 99-

€

4.210- €

3.714-

€ €


14

Belastingen 2011

2010

Vennootschapsbelasting Vorming van de latente belastingvordering op grond van VSO2 Mutatie in de latente belastingvordering op grond van VSO2

€

28.754- €

4.583-

Totaal vennootschapsbelasting

€

28.754- €

4.583-

Pagina 44 / 54


Pagina 45 / 54


Pagina 46 / 54


ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 ACTIEF 1.

2011 x € 1.000

2010 x € 1.000

VASTE ACTIVA

1.1. Immateriële vaste activa 1.1.1. Goodwill

€

596

€

813

€

68.807

€

78.986

€ €

7.804.887 240.415

€ €

7.433.958 436.590

€

8.114.109

€

7.949.535

€ € € € € €

1.316 29.408 7.285 9.293 75

€ € € € € €

4.972 31.991 6.912 976.321 28.754 110

Totaal financiële vaste activa

€

47.377

€

1.049.060

Subtotaal materiële vaste activa

€

8.162.082

€

8.999.407

€

2.300

€

2.422

€ € € € € € € €

7.131 3.767 614.529 167.682 10.513 608.581 5.296

€ € € € € € € €

7.158 2.672 54.370 172.842 1.107 12.395

Totaal vorderingen

€

1.417.499

€

250.544

2.3.

Effecten

€

84.698

€

59.515

2.4.

Liquide middelen

€

1.492.953

€

362.817

Subtotaal vlottende activa

€

2.997.450

€

675.298

Totaal

€

11.159.532

€

9.674.705

1.2. Materiële vast activa 1.2.1 Onroerende Onroerende en en roerende roerende zaken zaken ten in exploitatie dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 1.2.2 Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie 1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3.

Totaal materiële vaste activa

1.4 Financiële vaste activa 1.4.1 Te vorderen BWS-subsidies 1.4.2. Deelnemingen 1.4.3 Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden partijen 1.4.4. Overige effecten 1.4.5. Latente belastingvordering 1.4.6. Overige vorderingen

2.

VLOTTENDE ACTIVA

2.1.

Voorraden

2.2. Vorderingen 2.2.1 Huurdebiteuren 2.2.2. Gemeente/Rijk 2.2.3. Overige vorderingen 2.2.4. Vordering op groepsmaatschappijen 2.2.5. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.2.6. Belastingen en sociale premies 2.2.7. Derivatenportefeuille 2.2.8. Overlopende activa

Pagina 47 / 54


PASSIEF

2011 x € 1.000

2010 x € 1.000

3. 3.1

Eigen vermogen Overige reserves

€

1.588.433

€

3.464.344

4. 4.1 4.2. 4.3. 4.4.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening Overige voorzieningen Derivaten Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

€ € € € €

16.812 44.323 4.757 65.892

€ € € € €

33.195 46.891 80.086

5. 5.1 5.2 5.3 5.4.

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige langlopende schulden

€ € € €

106.789 5.661.466 2.708 13.000

€ € € €

121.883 4.389.726 2.192 13.000

Totaal langlopende schulden

€

5.783.963

€

4.526.801

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Ongerealiseerde resultaten intercompany Gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Onderhanden projecten Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Derivatenportefeuille Aflossingsverplichting langlopende leningen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

€ € € € € € € € € € € €

250.000 41.953 15.734 57.737 17.163 11.986 4.514 1.935 2.888.361 353.763 78.098 3.721.244

€ € € € € € € € € € € €

75.000 42.635 1.677 36.566 18.316 10.769 5.684 5.756 557.400 772.133 77.538 1.603.474

Totaal

€

11.159.532

€

9.674.705

6. 6.1 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.9. 6.10. 6.11.

Pagina 48 / 54


ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011

7.

2011

2010

x € 1.000

x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten

7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5 7.6. 7.6 7.7

€ € € € € € € €

484.621 41.120 38210.478 682 2.93513.489

€ € € € € € € €

463.682 39.926 8 10.424 876 7.831 52.617

€

547.073

€

575.364

€ € € € € € € € € €

6.643 42.254 204 55.721 7.451 10.745 110.660 42.134177.296

€ € € € € € € € € €

80.699 196 53.933 6.860 12.554 105.785 23.725119.046

Totaal bedrijfslasten

€

368.839

€

355.348

Saldo bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten

€

178.233

€

220.016

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

€

82.916-

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

€ € € € €

16.553 2.366 7.798165.3611.722.380-

€ € € € €

13.081 15.317 3.344 167.605390.459-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

€

1.781.303- €

306.306-

€ €

65.854- € 28.754- €

7.8754.583-

€

1.875.911- €

318.764-

Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop nieuwbouw Gerealiseerde vrijval verkooprechten Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

8.

Bedrijfslasten

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.12

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

Kostprijs Afschrijvingen verkoop (im)nieuwbouw materiële vaste activa Afschrijvingen vaste activa Overige waardeveranderingen vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Dotatie/vrijval voorzieningen Overige bedrijfslasten

13 Resultaat deelnemingen na belastingen 14 Belastingen Jaarresultaat

Pagina 49 / 54


TOELICHTING Algemeen - verbonden partijen Transacties tussen verbonden partijen geschieden "at arms length basis". Voor de algemene grondslagenvoor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen van waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichtingop de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de grondslagen van de geconsolideerde jaarrekening, voorzover hierna niet anders wordt vermeld. 1.4


1.4.2. Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt de deelneming gewaardeerd op nihil. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van de deelneming wordt in mindering gebracht op de vordering dan wel wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het eigen vermogen op de passiefzijde van de balans opgenomen.

De post deelnemingen bestaat uit: aandeel Deelnemingen in groepmaatschappijen Vestia Holding B.V. SGBB Projectontwikkeling B.V. Steenfabriek Boudewijn B.V. BV Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Verantwoord Wonen B.V. Stichting Gebouwenstichting subtotaal

31-12-2011 netto vermogens waarde € € € € € € €

16 5 2.410 23.839 6 26.276

Overige deelnemingen (zie toelichting deelnemingen geconsolideerde balans)

€

3.132

Totaal deelnemingen

€

29.408

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

1.4.3 Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden partijen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:

2011

Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. VOM Delft B.V. Ontwikkelcombinatie De Drie Notenbomen Zorgboulevard Rotterdam B.V. Stichting Gebouwenstichting Totaal vorderingen op deelnemingen en overige verbonden partijen 2. 2.2.4.

2010

€ € € € €

4.213 167 250 2.655

€ € € € €

3.783 167 250 57 2.655

€

7.285

€

6.912

Vlottende activa Vorderingen op groepsmaatschappijen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:

2011

Vestia B.V.'s Steenfabriek Boudewijn B.V. / B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Verantwoord Wonen B.V. SGBB Vastgoedexploitatie B.V. Stichting Gebouwenstichting Flexwonen Holland B.V. Kennis en Energie B.V. Totaal groepsmaatschappijen

Pagina 50 / 54

2010

€ € € € € € €

18.328 161 136.833 11.378 20 62 900

€ € € € € € €

13.838 1.857 144.464 11.637 21 45 980

€

167.682

€

172.842


2.2.5. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg Ontwikkelcombinatie Esse Extra B.V. Hofbogen B.V. Totaal deelnemingen en overige verbonden partijen 4.3.

2010

€ € €

9.952 561

€ € €

917 5 185

€

10.513

€

1.107

Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen De post overige voorzieningen bestaat uit:

2011

Timpaan Makelaardij B.V. Flexwonen BV Kennis en Energie BV SGBB Vastgoedexploitatie B.V. Estrade Rotterdam B.V. Estrade Vastgoed B.V. Steenfabriek Boudewijn B.V. Vestia Monumenten B.V. Vestia OHW B.V. Cité C.V. Totaal voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen

€ € € €

6 549 5.838

€ € € € €

2010

833 13.959 352 22.786

€ € € € € € € € € €

1.697 23 474 5.341 673 93 1.403 1.935 21.556

44.323

€

33.195

Vanwege de liquidatie in november 2011 van deelnemingen 'Vestia Vastgoed BV', 'Vestia Diensten BV', 'Timpaan Vastgoed BV', 'Estrade Rotterdam BV' en 'Estrade Vastgoed BV' zijn deze niet meer in het overzicht over 2011 betrokken. 6.

Kortlopende schulden

6.2.

Ongerealiseerde resultaten intercompany In 2003 heeft Vestia Groep ontwikkelrechten van koop- en huurwoningen verkocht aan Verantwoord Wonen B.V. De overeenkomst is in 2004 aangepast. De verkochte ontwikkelrechten beperken zich nu nagenoeg uitsluitend op koopwoningen. Deze post betreft de aan Verantwoord Wonen B.V. overgedragen winstrechten inzake nieuw te bouwen onroerende zaken. Voor circa € 42 miljoen is in de balans aan ongerealiseerd resultaat intercompany opgenomen. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Met ingang van de jaarrekening 2010 is Vestia verplicht haar jaarrekening te deponering in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Ook de deelnemingen met de rechtspersoonlijkheid van besloten of naamloze vennootschap zijn deponeringsplichtig. Voor de vennootschappen waarin stichting Vestia Groep middellijk of onmiddellijk alle geplaatste aandelen bezit en waarin het vreemd vermogen minder is dan 20% van het balanstotaal, volstaat Vestia met het deponeren van een aansprakelijkheids- en een instemmingsverklaring (de zgn. 403-verklaring).

Pagina 51 / 54


13 Resultaat deelnemingen na belastingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg De Drie Notenboomen B.V. Vestia Monumenten B.V. Vestia OHW B.V. Vestia Groep Vastgoed B.V. Vestia Holding B.V. Vestia Diensten B.V. Steenfabriek Boudewijn B.V. B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Ontwikkelingsmaatschappij Esse-Extra B.V. Hofbogen B.V. Verantwoord Wonen B.V. Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. SGBB Diensten B.V. SGBB Vastgoedexploitatie B.V. Estrade Rotterdam B.V. Estrade Vastgoed B.V. Stadsherstel Rotterdam N.V. Flexwonen BV Kennis en Energie BV Cite CV Kristal NV VOM Delft B.V.

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Totaal resultaat deelnemingen na belastingen Waardeverandering (vanwege stelselwijziging) Saldo 31 december

Pagina 52 / 54

2010

€

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 705- €

1.11447 986164 12225311.4792.704121 3213454871.25099-

€ € €

7.947- € 57.90765.854-

7.875-

3.07230 8754741.9064.654114.722 883643330 1468564-


3.5 OVERIGE GEGEVENS 1. Statutaire winstbestemming Omtrent de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies is statutair geen regeling vastgelegd. In lijn met het verleden en ingevolge artikel 362 lid 2 boek 2 titel 9 is de jaarrekening opgemaakt met in achtneming van de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies. Over 2011 bedraagt het verlies € 1.875,9 miljoen. Dit verlies is op de overige reserves in mindering gebracht. 2. Gebeurtenissen na balansdatum De Advocaat Generaal van de Hoge Raad heeft in een advies aan de Hoge Raad toegelaten instellingen gekwalificeerd als Algemeen Nut Beogende Instellingen. Indien de Hoge Raad dit advies overneemt, leidt dit tot een aanzienlijk gunstiger situatie voor wat betreft de vennootschapsbelasting en mogelijk ook voor de overdrachtsbelasting. Ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03 Vestia heeft ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03. Op grond van deze MG's mag Vestia maximaal 0,3 promille van het balanstotaal inzetten voor deze ondersteuning. Voor 2011 viel deze ondersteuning ruim binnen dit maximum. Derivatenportefeuille en verbeterplan Door de combinatie van een omvangrijke derivatenportefeuille en een voortgaande rentedaling is Vestia in de loop van 2011 Eind april 2012 heeft de controlerend accountant de op 31 mei 2011 bij de jaarrekening 2010 afgegeven verklaring niet Al in 2011 is, met betrokkenheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het CFV en het WSW, Hiervoor is al geduid op bemoeienis van het Ministerie, het CFV en het WSW. Vanaf het najaar van 2011 is gewerkt aan het In het kader van het herstel is op 19 juni 2012 een saneringsaanvraag bij het CFV ingediend. Op 7 augustus 2012 heeft dit Volgend op de saneringsaanvraag en het saneringsbesluit zal het CFV en het WSW de bedrijfsvoering van Vestia Kritische waarden als liquiditeit, rentedekkingsgraad, loan to value en voldoen aan de aflossingsfictie staan de eerste jaren nog onder druk maar al snel laat zich verbetering zien. De vermogenspositie is op basis van waardering van het bezit op marktwaarde toereikend. Het herstelplan dat in definitieve vorm op 5 september 2012 bij het CFV is ingediend, de al genomen maatregelen en de nog te nemen maatregelen geven Vestia voldoende vertrouwen in het functioneren van Vestia als sociale volkshuisvester, zij het op kleinere schaal en met een meer toegesneden bedrijfsvoering. Investeringsprogramma In het kader van herstel 2012 zijn vele, in 2011 of eerder gestarte projecten gestopt, uit rationele overwegingen in het kader van benodigde liquiditeit en financiering. Dit voor zover afronding niet juridisch afdwingbaar lijkt. Op basis van een principeafspraak met de gemeente Den Haag in juni 2013 wordt de ontwikkelpositie in de Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. (50% deelneming Vestia) voor € 4,5 mln. verkocht aan de gemeente Den Haag. Governance Per 1 februari 2012 is de tot dan toe fungerend bestuurder afgetreden en vervangen door twee interim bestuurders: De heer G. Erents, voorzitter; Met deze laatste benoemingen omvat de Raad vanaf 15 augustus 2012 zeven leden; tot die datum waren dat er nog vijf. Per Op 1 maart 2013 is mevrouw A.E. de Groot benoemd en op 1 mei 2013 is de heer W. van der Toorn Vrijthoff benoemd als lid van de Raad. Het aantal leden van de Raad van Commissarissen komt daarmee weer op zeven. Juridische procedures Terugkijkend op de met name in 2011 manifest geworden situatie zijn in 2012 diverse procedures gestart. In dit kader zijn te noemen: • Het onderzoek van het Openbaar Ministerie naar mogelijke strafrechtelijke feiten gepleegd door de voormalig treasurer; • Het onderzoek naar de toekenning van salaris en pensioenuitkering van de voormalig bestuurder; • Onderzoek naar de tot standkoming van de derivatenportefeuille. Al deze onderzoeken zijn nog niet afgerond. In november 2012 zijn door Vestia tuchtklachten bij de accountantskamer ingediend tegen de controlerend accountant van de jaarrekening 2010 (KPMG) en de daaraan voorafgaande fungerende accountant (Deloitte) inzake de jaarrekeningen voor voorgaande jaren. Voor de controlerend accountant KPMG was dit reden om de opdracht voor de controle van de jaarrekening per direct terug te geven. Vanwege het stopzetten van een aantal projecten wordt rekening gehouden met claims. De mogelijke omvang van deze claims bedraagt circa € 6,4 miljoen. Deze claims zullen in de jaarrekening van 2012 worden verwerkt. Statutenwijziging In 2013 heeft Vestia na goedkeuring van de Raad van Commissarissen de statuten gewijzigd. De naam is gewijzigd van Stichting Vestia Groep, in Stichting Vestia; de secretaris Raad van Commissarissen is als functie komen te vervallen en de besluitvorming van het bestuur is aangepast. De nieuwe statuten zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.

Pagina 53 / 54


Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) Met andere woningcorporaties participeert Vestia in SWY. Het aandeel van Vestia is tot nu toe 40,03%. Onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen is die participatie per 31 december 2011 op € 49 k gewaardeerd. Daarnaast zijn in het kader van de participatie voor € 53,2 miljoen renteloze leningen verstrekt aan het eerder geduide 3-tal corporaties. Tenslotte is door Vestia aan SWY een kasgeldlening van € 10 miljoen verstrekt. De renteloze leningen en de kasgeldlening zijn onder de vorderingen op korte termijn in de balans per 31 december 2011 opgenomen. Vestia wenst zich, gelet op de eigen financiële positie, als participant uit SWY terug te trekken. Met 1 van de andere participanten in SWY zijn in 2012 onderhandelingen gestart om de participaties van Vestia over te nemen. In het najaar van 2012 hebben de onderhandelingen tot overeenstemming geleid. De overdracht is per 30 mei 2013 gerealiseerd. Als gevolg daarvan zullen de eerder door Vestia verstrekte leningen, in totaal ad € 53,2 miljoen met een korting van 40% (21,3 miljoen) worden gerestitueerd; SWY lost de kasgeldlening ad € 10 miljoen ineens af. Deze transactie komt in de jaarrekening 2012 tot uitdrukking. Rotterdam , 26 juni 2013

Den Haag, 15 juli 2013

Raad van Bestuur (a.i):

Raad van Commissarissen:

W.G. G. Erents, Voorzitter

W.G. H.H. Raué, Voorzitter RvC

W.G. J.J.M. Thielen, lid

W.G. E.P. Bartlema

W.G. M.P.M. Cooijmans

W.G. C.H. Teschmacher

W.G. J. van der Vlist

W.G. A.E. de Groot

W.G. W. van den Toorn Vrijthoff

Pagina 54 / 54

JAARREKENING Stichting Vestia

Recommend Documents