Stichting Vestia Jaarrekening 2014

Stichting Vestia Jaarrekening 2014

1

Geconsolideerde Balans per 31 december 2014 ...................................................................................... 4

2

Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2014 ............................................................................ 6

3

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2014 ................................................................................................ 7

4

Algemeen ................................................................................................................................................... 8

5

6

4.1

Financiële continuïteit ........................................................................................................................ 8

4.2

Grondslag voor het kasstroomoverzicht .......................................................................................... 13

4.3

Grondslagen voor consolidatie ........................................................................................................ 13

4.4

Stelselwijziging ................................................................................................................................ 14

4.5

Schattingswijziging .......................................................................................................................... 17

4.6

Belastingen ...................................................................................................................................... 17

Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................................. 18 5.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 18

5.2

Materiële vaste activa ...................................................................................................................... 20

5.3

Vastgoedbeleggingen ...................................................................................................................... 20

5.4

Financiële vaste activa .................................................................................................................... 23

5.5

Voorraden ........................................................................................................................................ 24

5.6

Onderhanden projecten ................................................................................................................... 25

5.7

Vorderingen ..................................................................................................................................... 25

5.8

Liquide middelen .............................................................................................................................. 26

5.9

Eigen vermogen ............................................................................................................................... 26

5.10

Voorzieningen .................................................................................................................................. 26

5.11

Langlopende schulden ..................................................................................................................... 27

5.12

Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 28

Grondslagen voor bepaling van het resultaat .......................................................................................... 29 6.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 29

6.2

Bedrijfsopbrengsten ......................................................................................................................... 30

6.3

Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 31

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 33

6.5

Financiële baten en lasten ............................................................................................................... 33

6.6

Resultaat deelnemingen .................................................................................................................. 34

6.7

Belastingen ...................................................................................................................................... 34

7

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling ......................................... 35

8

Toelichting op de geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2014 ............... 36 8.1

Materiële vaste activa ...................................................................................................................... 36

8.2

Vastgoedbeleggingen ...................................................................................................................... 36

8.3

Financiële vaste activa .................................................................................................................... 38

8.4

Voorraden ........................................................................................................................................ 40

8.5

Onderhanden projecten ................................................................................................................... 41

8.6

Vorderingen ..................................................................................................................................... 41

8.7

Liquide middelen .............................................................................................................................. 42

8.8

Eigen vermogen ............................................................................................................................... 43

8.9

Voorzieningen .................................................................................................................................. 43

8.10

Langlopende schulden ..................................................................................................................... 44 2

Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

8.11 9

Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 49

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................ 51

10

Toelichting en specificatie winsten verliesrekening ........................................................................... 54 10.1

Bedrijfsopbrengsten ......................................................................................................................... 54

10.2

Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 55

10.3

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 58

10.4

Financiële baten en lasten ............................................................................................................... 58

10.5

Resultaat deelnemingen na belasting ............................................................................................. 59

10.6

Belastingen ...................................................................................................................................... 59

11

Enkelvoudige Balans per 31 december 2014 ...................................................................................... 60

12

Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2014 ............................................................................ 62

13

Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2014 ............ 63

14

Gebeurtenissen na balansdatum ......................................................................................................... 66

15

Overige gegevens ................................................................................................................................ 67

16

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ......................................................................... 70

3 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

1 Geconsolideerde Balans per 31 december 2014 Balans na resultaatbestemming ACTIEF

31-12-2014 (x € 1.000)

31-12-2013 (x € 1.000)

42.553

59.903

5.893.523 1.047.994 28.022 6.969.539

6.369.571 1.080.981 16.732 7.467.284

111.289 4.480 340 4 204 38 116.355

271 4.519 510 1.997 384 402.605 410.286

521 4.325 54.300 12.316 71.462

8.477 4.214 60.040 12.514 85.245

779

0

Ref. VASTE ACTIVA 8.1 8.1.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie

8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 8.3.6

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa VLOTTENDE ACTIVA

8.4 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden Subtotaal voorraden

8.5

Onderhanden projecten

8.6 8.6.1 8.6.2 8.6.3 8.6.4 8.6.5 8.6.6

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten/Rijksoverheid Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa Subtotaal vorderingen

9.605 30.931 304 3.722 54.910 1.555 101.027

9.735 36.640 4.401 3.704 21.246 4.707 80.433

8.7

Liquide middelen

446.366

51.509

7.748.081

8.154.660

TOTAAL


PASSIEF Ref. 8.8 8.8.1

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

8.9 8.9.1 8.9.2 8.9.3 8.9.4

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

8.10 8.10.1 8.10.2 8.10.3 8.10.4 8.10.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Derivatenportefeuille Waarborgsommen Overige schulden Subtotaal langlopende schulden

8.11 8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4 8.11.5 8.11.6 8.11.7 8.11.8 8.11.9 8.11.10

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Onderhanden projecten Overlopende passiva Gemeenten Aflossingsverplichting langlopende leningen Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31-12-2014 (x € 1.000)

31-12-2013 (x € 1.000)

1.128.120 1.128.120

1.195.532 1.195.532

20.363 5.626 2.366 16.783 45.138

7.208 3.035 1.531 17.859 29.633

77.662 5.649.205 352.621 2.886 0 6.082.374

86.893 6.355.158 95.666 3.113 13.000 6.553.830

7.894 23.391 1.465 6.591 778 23.238 0 83.099 773 345.220 492.449

0 33.919 1.427 8.863 702 13.617 2.182 78.762 1.180 235.013 375.665

7.748.081

8.154.660


2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2014 2014 (x € 1.000)

Ref. 10.1 10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.1.5

2013 (x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

545.764 38.840 40.600 1.968 11.138

535.629 42.122 5.280 1.995 10.985

Subtotaal bedrijfsopbrengsten

638.310

596.011

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Verhuurderheffing

5.522 26.361

6.303 -6.380

396 42.537 6.951 8.594 105.211 3.203 39.620 74.193 33.215

269 51.453 6.736 8.925 103.240 3.088 43.727 81.975 1.307

Subtotaal bedrijfslasten

345.803

300.643

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

292.507

295.368

10.3

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

197.202

-421.203

10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.4.4 10.4.5

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen van financiële vaste activa Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

113 25 9.582 -224.614 -201.501

277 381 12.605 -238.296 11.908

Subtotaal financiële baten en lasten

-416.395

-213.125

73.314

-338.960

Resultaat deelnemingen na belasting Belastingen

-856 0

-1.650 0

JAARRESULTAAT NA BELASTING

72.458

-340.610

10.2 10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.6 10.2.7 10.2.8 10.2.9 10.2.10 10.2.11

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING 10.5 10.6


3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2014 2014 (x € 1.000) Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten

2013 (x € 1.000)

548.053 37.655 0 8.958 594.666

532.836 42.122 255 7.459 582.672

-58.145 -396 -109.920 -116.429 -33.215 -3.203 -321.308

-65.704 -269 107.350 -119.987 -1.301 -3.088 -297.699

273.358

284.973

3.257 -298.674 -295.417

3.044 -238.043 -234.999

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

-22.059

49.974

Verkoop bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoop nieuwbouw woon- en niet woongelegenheden Verkoop grond Desinvesteringen overig Nieuwbouw huur woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw koop woon- en niet woongelegenheden Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Ontvangsten financiële vaste activa Uitgaven financiële vaste activa

657.107 30.443 5.263 2.074 -50.975 -16.942 -19.335 -1.081 -11.870 46.732 -3

247.555 46.894 2.674 3.300 -108.233 -11.169 -24.907 -900 -8.137 105.030 -4.419

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

641.413

247.688

Opgenomen leningen Aflossingen

34.576 -266.967

20.000 -371.568

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

-232.391

-351.568

MUTATIE GELDMIDDELEN/KREDIETINSTELLINGEN

386.963

-53.906

LIQUIDE MIDDELEN * 1 januari 31 december

51.509 438.472

105.415 51.509

MUTATIE GELDMIDDELEN/KREDIETINSTELLINGEN

386.963

-53.906

Personeelsuitgaven Erfpacht Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Verhuurderheffing Leefbaarheid

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES Rente-ontvangsten Rente-uitgaven

* inclusief schulden aan kredietinstellingen


4 Algemeen 2014 was een intensief jaar, waarbij de focus volledig was gericht op de totstandkoming van het Verbeterplan 2014-2021. Dit Verbeterplan beschrijft hoe Vestia haar saneringsperiode van 2014 tot en met 2021 invult. Het is een nadere aanscherping van het Verbeterplan 2012-2021 welke direct na het derivatendebacle is opgesteld. De belangrijkste maatregelen zijn:  Op bedrijfslasten wordt vanaf 2016 15% extra bezuinigd;  Bij verkoop van woningen krimpt de organisatie van Vestia naar rato in;  De investeringen nemen per 2015 toe naar een niveau van gemiddeld € 75 miljoen per jaar in bestaand vastgoed en voor het overgrote deel in de kerngebieden;  De onderhoudsuitgaven dalen door efficiency per 2016 met 5%;  Het huurbeleid, welke reeds in 2012 is ingezet en uitkomt op gemiddeld 94% van de maximale huurprijs, blijft gehandhaafd;  Volkshuisvestelijke prestaties die met gemeenten in recent afgesproken prestatieafspraken of nog te maken prestatieafspraken zijn afgesproken, worden nagekomen. Bijvoorbeeld voor leefbaarheidsuitgaven, huisvesting van bijzondere doelgroepen en woningtoewijzing. De belangrijkste resultaten in 2014 behaald zijn grootschalige verkoop (o.a. aan Patrizia) en de aanzet voor de transitie per 1 januari 2016.

4.1

Financiële continuïteit

4.1.1

Verbeterplan 2014-2021

In de loop van 2011 is Vestia in ernstige financiële problemen gekomen door de ontwikkeling in de marktwaarde van de derivaten. De ontstane situatie noodzaakte in het najaar van 2011 tot een planmatige aanpak voor herstel. Een belangrijk onderdeel daarvan was de afbouw van de derivatenportefeuille met de daaraan verbonden risico's. In februari/maart 2012 is een forse reductie van risico's bereikt door het aflossen ineens en, onder borging van het WSW, opnieuw afsluiten van leningen voor een totaal van € 1,7 miljard met gelijktijdige overdracht van derivaten, de zogenaamde "doorzak" operatie. Op 18 respectievelijk 28 juni 2012 resulteerden vele intensieve onderhandelingen met de banken, waarbij ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waren betrokken in een afkoop van het overgrote deel van de derivatenportefeuille ineens voor € 1,94 miljard. Alleen met Credit Suisse International (CSI) kon nog niet tot overeenstemming worden gekomen. Daarnaast is een klein aantal derivaten met BNG niet beëindigd. De liquiditeitsrisico's met betrekking tot deze derivatenposities (bij negatieve marktwaarde ontwikkeling) zijn al wel uitgesloten. Op 7 augustus 2012 heeft het CFV besloten tot steunverlening voor een totaal van € 674 miljoen. De reductie van de risico’s verbonden met de derivatenportefeuille heeft een omvangrijk beslag op de financiële middelen gelegd. Grootschalige verkoop, beperking van investeringsprogramma’s, aanpassing van het huurbeleid en taakstellende ingrepen in de interne organisatie waren/zijn nodig om dat omvangrijke beslag zo goed mogelijk op te kunnen vangen. Begin 2014 is de evaluatie van het eerste hersteljaar door CFV beoordeeld. CFV concludeert dat: “Vestia de afgelopen periode met grote voortvarendheid en inzet uitvoering heeft gegeven aan de herstelmaatregelen zoals benoemd in het Verbeterplan. Het verkopen van bezit en het naar beneden bijstellen van het investeringsvolume heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het verbeteren van de liquiditeitspositie. Ook is een forse reorganisatie doorgevoerd en ligt Vestia in kwantitatieve zin voor op het terugbrengen van het aantal personeelsleden ten opzichte van de prognoses in het Verbeterplan. (…) Om te komen tot duurzaam financieel herstel op termijn biedt de huidig ingezette koers uit het Verbeterplan een goede basis, maar aanvulling en aanscherping van de maatregelen is noodzakelijk.”


In een gezamenlijk doorlopen traject van Vestia, CFV, WSW, de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) en het Ministerie van BZK is naar verschillende varianten gekeken om tot een optimaal vervolg op het saneringstraject bij Vestia te komen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het nieuwe Verbeterplan 2014-2021, welke op 20 augustus 2014 is goedgekeurd door CFV. Vestia vraagt vooralsnog geen tweede saneringsbijdrage aan. De kernreden is dat Vestia voldoende mogelijkheden heeft om de komende jaren op eigen kracht haar financiële positie verantwoord en duurzaam te verbeteren naar het niveau per 2021 dat van een gezonde woningcorporatie wordt vereist. Het grootste risico is de ontwikkeling van de rentestand. Indien de rentestand langdurig op of onder het huidige niveau blijft, kan Vestia onvoldoende haar schuldpositie afbouwen. De hoofdoorzaak daarvan is de opbouw van de huidige leningenportefeuille waarbinnen in de periode na 2017 langdurig geringe aflossingsmogelijkheden zijn. In het licht van de al genomen en nog te nemen maatregelen is het voortbestaan van Vestia als zelfstandige woningcorporatie gewaarborgd. De jaarrekening is daarom opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. 4.1.2

Derivaten

Afwikkeling derivatenportefeuille In 2012 zijn alle liquiditeitsrisico’s voortvloeiend uit de collateral verplichtingen van de derivatenportefeuille geëlimineerd. Hiertoe is een deel van de derivaten “doorgezakt” in bestaande leningen en het grootste deel van de portefeuille is in 2012 afgewikkeld. De verschuldigde afkoopsom ad € 1,94 miljard is opgebouwd uit overdracht van het reeds gestorte onderpand ad € 1,267 miljard vermeerderd met een cash betaling van Vestia ad € 101 miljoen. Het restant van de verplichting ad € 573 miljoen is door de derivaatbanken aan Vestia geleend in de vorm van een 10-jaars lening. Inmiddels zijn deze leningen allemaal vervroegd afgelost (in de vorm van saneringssteun door CFV rechtstreeks aan de derivaatbanken betaald). Eind 2014 is door de Engelse rechter uitspraak gedaan in de zaak die CSI had aangespannen tegen Vestia wegens het niet nakomen van de verplichting om onderpand te storten. Vestia heeft zich onder meer verweerd met het standpunt dat een deel van de transacties ongeldig is, omdat zij strijdig waren met Vestia’s statutaire doel. De rechter heeft Vestia in het gelijk gesteld ten aanzien van de doeloverschrijding, maar heeft geoordeeld dat CSI niettemin aanspraak kan maken op een bedrag alsof de transacties geldig zijn, omdat Vestia bij het aangaan van de ISDA Master Agreement aan CSI heeft beloofd dat transacties die zij met CSI zou aangaan, niet doeloverschrijdend zouden zijn. De Engelse rechter heeft Vestia daarom toch veroordeeld tot betaling van CSI's vordering wegens het beëindigen van de derivatencontracten. De rechter had nog niet het exacte bedrag daarvan bepaald. Ter vermijding van verdere proceskosten zijn partijen in overleg getreden over de hoogte van het bedrag inclusief de te vergoeden rente- en proceskosten, dat Vestia op grond van het vonnis van de Engelse rechter dient te betalen en hebben zij overeenstemming bereikt over een totaal bedrag van € 83,6 miljoen. Hiervan was reeds op grond van het vonnis € 75,6 miljoen in 2014 als voorschot betaald. In het saneringsbesluit uit 2012 was geen bijdrage opgenomen ten behoeve van de beëindiging van derivatenportefeuille van CSI aangezien dit nog niet in het afkoopbedrag was begrepen. Aangegeven werd dat dit een aanvullend steunbesluit zou vergen. Na het vonnis van de rechter deed de vraag zich voor of Vestia daadwerkelijk een saneringsaanvraag zou indienen voor de afwikkeling van deze derivatenportefeuille. Wij hebben besloten dit niet te doen. De belangrijkste overweging daarbij is dat wij het geen goede zaak vinden wanneer de sector nu een nieuwe saneringsbijdrage krijgt opgelegd, terwijl daar vanuit oogpunt van liquiditeit geen noodzaak toe is gezien de realisatie van de verkoop van de portefeuille van Overig Nederland. Wij hebben daar wel de kanttekening bij gemaakt dat dit vermogen technisch een extra last is in de nog zware opgave om te komen tot duurzaam financieel herstel in 2021.


Verantwoording derivaten op basis van beleidsregels gebruik financiële derivaten door Toegelaten Instellingen volkshuisvesting Per 31 december 2014 heeft Vestia een derivatenpositie in haar portefeuille voor een nominale waarde van € 75 miljoen, dit betreft plain vanilla payer swaps. Zie de toelichting op de balanspost ‘derivatenportefeuille’. Daarnaast heeft Vestia nog in leningen opgenomen derivaten (embedded derivaten). Voor wat betreft de beleidsregels ten aanzien van derivaten merkt Vestia op dat:  het vóór inwerkingtreding van de beleidsregels afgesloten raamcontract toezicht belemmerende bepalingen bevatte, welke inmiddels zijn vervangen door niet-toezicht belemmerende bepalingen;  de resterende derivatenpositie bestond vóór inwerkingtreding van de beleidsregels;  de resterende derivaten zijn aangetrokken onder het reeds bestaande raamcontract;  de portefeuille uitsluitend payer swaps bevat, zijn gedenomineerd in euro’s met als tegenpartij een financiële instelling met een AAA/Aaa rating;  er sinds inwerkingtreding van de beleidsregels geen nieuwe derivatencontracten zijn afgesloten door Vestia;  er geen specifieke classificering bestaat van Vestia door haar tegenpartij;  er geen sprake is van een hedge, i.e. een directe koppeling tussen (een) lening(en) en een derivaat;  de resterende payer swaps van Vestia in het algemeen een (zeer) lange looptijd hebben. Liquiditeitsbuffer Gegeven het feit dat in de resterende derivatenportefeuille geen CSA en evenmin break clauses zijn overeengekomen, bestaat er voor Vestia geen liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten. Derhalve wordt geen liquiditeitsbuffer aangehouden. Toezicht belemmerende bepalingen In navolging van de correspondentie van het CFV d.d. 10 juli 2013 is Vestia in overleg getreden met haar tegenpartij aangaande het doorhalen van de toezicht belemmerde bepalingen. Dit heeft inmiddels geleid tot het gewenste resultaat: de betreffende bepalingen zijn aangepast. Voor verdere stappen met betrekking tot het unwinden van deze portefeuille zullen, gezien de huidige omstandigheden op de kapitaalmarkt en de vermogens- en schuldpositie van Vestia, daarvoor gunstiger omstandigheden worden afgewacht. 4.1.3

Risico’s

Risicoprofiel en risicomanagement De risico’s verbonden met onder andere algemene politiek, vastgoed projectontwikkeling, grondkosten, de waarde van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten (inclusief derivaten) en salariskosten worden beoordeeld in de begrotingsbespreking op centraal en toezichthoudend niveau. In 2014 is het risicobeleid (en -beheersing) verder uitgewerkt. Renterisico Vestia loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (op basisrente leningen uitsluitend opslagrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Vestia risico ten aanzien van toekomstige rentelasten en kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt Vestia risico over de toekomstige renteaanpassingen. Met name de zeer langlopende leningen kennen meerdere rente herzieningsmomenten. Het renterisico uit zich in twee vormen die aan elkaar tegengesteld zijn: 1. Risico van stijgende rente waardoor de financieringslasten stijgen 2. Risico van dalende rente waardoor de kosten van aflossen van leningen toenemen. Gezien de voorgenomen aflossingsambitie is het tweede risico zeer relevant. Een deel van de leningenportefeuille kent één of meer momenten waarop de rentevoet of de opslag op een vaste basisrente wordt aangepast. Door de aard van de leningenportefeuille is dit risico beperkt. 10 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Na de voorgenomen vervroegde aflossingen bestaat het renterisico binnen de leningenportefeuille van Vestia nagenoeg volledig uit spreadrisico voor de basisrenteleningen en de onzekerheid over toekomstige keuzes met betrekking tot onze extendible leningen. In onderstaande grafiek worden de toekomstige renterisico’s zonder vervroegde aflossing en na vervroegde aflossing met elkaar vergeleken.

Door grootschalige verkopen en als kernelement van het Verbeterplan 2014-2021, zullen in 2015 veel leningen vervroegd worden afgelost. Dit betreft grotendeels het naar voren halen van eindaflossingen uit 2015-2018, welke dus niet geherfinancierd hoeven te worden. Ook leningen met een variabele rente worden vervroegd afgelost, waardoor ook dit renterisico zich niet voor zal doen. Hetzelfde geldt voor leningen met een renteconversie: op conversiemoment zullen we proberen af te lossen. Hierdoor zijn de toekomstige jaarlijkse rentelasten van Vestia beperkt gevoelig voor toekomstige renteontwikkelingen. Een lage rentestand brengt een risico met zich mee voor het halen van het Verbeterplan. Daarin is aangegeven dat het aflossen van leningen moet bijdragen aan verbetering van de solvabiliteit en de Loan to value. Er zijn echter te weinig mogelijkheden om binnen de bestaande lening contracten regulier af te lossen. Bij een lage rentestand zijn de mogelijkheden van vervroegd aflossen ook zeer beperkt. Bij een zeer lage rente is afkopen van langlopende vastrentende leningen tegen marktwaarde erg duur: als het ware alle toekomstige rentebetalingen worden één op één naar voren gehaald en drukken direct op het jaarresultaat. Nu er te weinig mogelijkheden zijn om af te lossen is het noodzakelijk om de verkoopambitie terug te brengen, Immers het gedurende langere tijd liquide aanhouden van verkoopopbrengsten is ook niet gewenst, aangezien deze bij een lage rente nauwelijks of geen rendement opleveren en zelfs geld kosten indien de rentes nog verder dalen.


Marktrisico Marktrisico’s zijn risico’s die voortkomen uit ontwikkelingen in de markt. In 2014 heeft er een bescheiden opleving van de woningmarkt plaatsgevonden: er werd weer meer verkocht en de verkoopprijzen zijn ook licht gestegen. Het belangrijkste risico is dat deze opleving niet doorzet of dat de woningmarkt / de vraag weer inzakt en verkoopprijzen weer dalen. Enerzijds leidt dit dan tot een (niet-gerealiseerde) waardedaling van het bezit. Anderzijds brengt dit risico’s met zich mee voor het halen van de verkoopdoelstellingen van het Verbeterplan 2014-2021. Risico’s ten aanzien van het zorg onroerend goed Vestia heeft een omvangrijke portefeuille in zorg onroerend goed (ZOG). De lange termijn strategie is deze af te stoten, op wellicht een enkel complex in het kerngebied welke aanpalend is aan de sociale huurvoorraad na. Dat betekent dat voor de ‘korte en middellange termijn’ het ZOG-vastgoed merendeels door geëxploiteerd wordt. De ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg zijn talrijk: veranderingen in wetgeving en scheiding wonen en zorg. Met name aan de zijde van zorginstellingen die op grote schaal vastgoed afnemen zien we veranderingen, die op hun beurt invloed kunnen hebben op de marktwaarde van het zorgvastgoed. De risico’s hierop zijn reeds in 2014 gedetailleerd in beeld gebracht. Het aantal complexen met een hoog risicoprofiel (bijvoorbeeld door mogelijke huuropzeggingen en een slechte (markt)technische staat) is in beeld en er zijn tegenmaatregelen genomen. Daarmee is echter niet uit te sluiten dat de waardering van het ZOG-deel aan veranderingen onderhevig is, anders dan op basis van reguliere marktwaarde veranderingen. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. De criteria waar financiële instellingen aan dienen te voldoen, zijn formeel vastgelegd in het Treasurystatuut. Belangrijkste maatregelen zijn eisen aan de kredietwaardigheid van de tegenpartij (minimaal “single A”) en het hanteren van limieten per tegenpartij aan kredietwaardigheidseisen (rating). Vestia heeft nog een portefeuille aan swaps bij de BNG. Gezien de huidige rentestand wordt hierop geen kredietrisico gelopen. Eind 2014 is de verkoopopbrengst van de eerste tranche aan Patrizia op diverse deposito’s geplaatst, met looptijden tot maart/mei 2015. Hierbij is mede vanuit oogpunt van kredietrisico gekozen voor diverse partijen: Bank Nederlandse Gemeenten, Nederlandse Waterschapsbank en ABNAMRO. Verder is er geen sprake van externe beleggingen. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Vestia aan haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Vestia heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. Vestia stelt een periodieke liquiditeitsplanning op om op de liquiditeiten te sturen. Leningen die in 2015 moeten worden afgelost, hoeven in beginsel niet te worden geherfinancierd. Door verkoop is naar verwachting voldoende liquiditeit aanwezig. Met de huisbankier BNG heeft Vestia een kredietfaciliteit van € 130 miljoen voor liquiditeiten, deze wordt per april 2015 teruggebracht tot € 60 miljoen. De beperkte derivatenportefeuille kent geen marginverplichting, waardoor Vestia geen liquiditeitsbuffer hoeft aan te houden. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt goed gemonitord. In de periode 2015-2017 vervalt ruim € 600 miljoen aan eindaflossingen. Deze eindaflossingen zullen worden voldaan uit 12 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

verkoopopbrengsten. Eind 2014 is € 446 miljoen ontvangen uit de eerste tranche Patrizia, plus zijn er nog een aantal andere complexgewijze verkopen gerealiseerd. In de loop van 2015 worden naar verwachting een tweede tranche Patrizia en de verkoop van voormalig Stadswonen gerealiseerd. Margin call Vestia heeft ultimo 2014 resterend een embedded- en een losse derivatenportefeuille. Beide kennen geen margin call verplichtingen en break clauses waarmee er geen liquiditeitsrisico’s zijn vanuit de resterende derivaten. Beschikbaarheidsrisico De leningenportefeuille van Vestia is groter dan het WSW wenselijk acht (maximaal toegestane borgingsplafond). Ook is de leningenportefeuille in verhouding tot WOZ-waarde en bedrijfswaarde erg hoog, en zal de komende jaren moeten worden afgebouwd. Dit betekent dat aflopende geldleningen in beginsel niet worden geherfinancierd. WSW heeft aangegeven dat herfinanciering zal worden geborgd indien aflossing uit bestaande liquiditeit niet lukt. Valutarisico Vestia voert bijna alle transacties in euro’s (€) uit en loopt derhalve zeer beperkt valutarisico.

4.2

Grondslag voor het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstroom uit operationele activiteiten is in 2014 € 22 miljoen negatief. Dit wordt veroorzaakt door voorschot ad € 75,6 miljoen dat betaald is naar aanleiding van de CSI rechtszaak. Door de afnemende investeringskasstroom zijn de middelen die worden verkregen uit verkopen meer en meer beschikbaar voor (toekomstige) aflossingen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

4.3

Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening bevat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of van beleidsbepalende invloed sprake is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Participaties die worden aangehouden om te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie 13 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De specificatie van de in de consolidatie betrokken entiteiten, allen met een 100%-aandeel tenzij anders vermeld, luidt als volgt: Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw, Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam; als beherend vennoot (35% kapitaalbelang) Vestia Monumenten B.V. is een 100% dochter van Vestia Holding B.V.. Vestia OHW B.V. neemt voor 16,67% deel in Aardwarmte Den Haag VOF. Zowel Vestia OHW B.V. als Aardwarmte Den Haag VOF verkeren sinds 27 augustus 2013 in staat van faillissement. De vennootschappen SGBB Vastgoedexploitatie B.V. en Flexwonen Holland B.V. zijn per 31-12-2014 vereffend. Voor SGBB Projectontwikkeling is het ontbindingsbesluit teruggedraaid, omdat uit nader kadastraal onderzoek bleek dat niet al het onroerend goed was overgedragen aan Vestia. Voor de groepsmaatschappij Verantwoord Wonen wordt een zogenaamde instemmingsverklaring en aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2: 403 BW afgegeven. Voor verbindingen die niet in de consolidatie zijn betrokken, wordt verwezen naar de “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling”, in het bijzonder bij de post “Financiële vaste activa”. De specificatie is opgenomen in de toelichting op de balans. Het betreft hier de volgende deelnemingen: Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (WOM), Den Haag, 58% (zeggenschap 50-50 verdeeld met gemeente Den Haag) Hofbogen B.V., Rotterdam, 50% VOM Delft B.V., Delft, 50% Ontwikkelingscombinatie Leijenburg B.V., Den Haag, 50% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., Rotterdam, 0,67% Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Den Haag, 1% Stichting Woonlocaties Den Haag, Den Haag, 22,20% Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33% N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60% V.O.F. Pompenburg, Rotterdam, 18,54% Vereniging Corporatie Energie Beheer, 50,39% In 2014 heeft Stichting Vestia samen met de gemeente Den Haag Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West B.V. opgericht. In 2014 zijn de aandelen van Zorgboulevard Rotterdam B.V. verkocht en is Cruiseport The Hague Holland B.V. vereffend. N.V. Stadsvastgoed is op 11 december 2013 ontbonden en wordt in 2015 vereffend.

4.4

Stelselwijziging

Met ingang van de jaarrekening 2014 is een vernieuwde Richtlijn Jaarverslaggeving 290 (hierna: RJ 290) van kracht geworden, waarbij de marktwaarde van de in de leningenportefeuille opgenomen embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden in de balans moet worden opgenomen. In het verslagjaar 2014 is deze wijziging in de verslaggeving doorgevoerd. Tot en met 2013 werden de in langlopende leningen besloten derivaten niet afzonderlijk gewaardeerd. Met ingang van boekjaar 2014 wordt de eventuele


negatieve boekwaarde van deze derivaten opgenomen als langlopende schuld. De mutatie in de marktwaarde wordt ten laste van het resultaat gebracht. Hiermee wordt voldaan aan RJ 290. De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar 2013 zijn niet herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen, waardoor de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het resultaat 2014 is verwerkt. Herrekening van de vergelijkende cijfers is namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herrekening in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 140 ‘Stelselwijzigingen’ achterwege is gelaten. Het retrospectieve (2013) effect van de stelselwijziging op het resultaat en vermogen kan derhalve niet worden bepaald. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2014 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 139,9 miljoen. Het resultaat over 2014 bedraagt op basis van deze nieuwe grondslag € 72,5 miljoen positief. Indien op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 217,3 miljoen positief bedragen. Het totale effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen per 31 december 2014 is € 284,7 miljoen negatief. Nadere toelichting leningen met embedded derivaten Circa 10% van de leningenportefeuille van Vestia bevat embedded derivaten in de vorm van extendible leningen met een nominale waarde € 518 miljoen. Vestia voldoet aan de voorwaarden waarbij de derivaten in de balans moeten worden opgenomen. De vraag die dan nog rest is op welke wijze de lening en het derivaat moeten worden gewaardeerd. Vestia heeft de afweging gemaakt hoe deze splitsing het beste kan plaatsvinden. Deze afweging is van belang omdat de effecten op de balans aanzienlijk verschillen. Een goede afweging is belangrijk omdat het derivatendebacle van Vestia een van de concrete aanleidingen was voor de Tweede Kamer om aanscherping van de regelgeving te vragen (zie nota Derivaten beheersen van Pieter Omtzigt d.d. 3 september 2013). Deze post is gepresenteerd onder 8.10.3. Een extendible lening kan worden gezien als een lening met een door geldnemer geschreven swaption, waarbij geldgever ofwel het recht heeft om voor een toekomstige renteperiode te kiezen tussen een overeengekomen vaste rente of een variabele rente, ofwel het recht heeft om te kiezen of hij voor een volgende periode wel of niet wil verlengen tegen een vast percentage. Op één lening na zijn alle extendible leningen van Vestia conform het eerste type. Dit kan op twee manieren worden gemodelleerd: 1. Een vastrentende lening gecombineerd met (één of meerdere) geschreven payerswaption(s): De bank heeft op een vooraf afgesproken moment het recht die payerswaption uit te oefenen en daarmee te kiezen voor de variabele rente. De bank zal dit doen als de lange marktrente op dat moment hoger is dan de vaste rente op dat contract voor het betreffende rentetijdvak. Indien de bank de swaption uitoefent, zou Vestia met deze swap de vaste rente ontvangen en de variabele rente betalen voor het betreffende rentetijdvak. Tezamen met de vastrentende lening resulteert dit in een variabele rente lening: de vaste rente die Vestia op de lening dient te betalen valt weg tegen de vaste rente die ze in de swap ontvangt zodat netto de betaling van de variabele rente volgend uit de swap overblijft. De economische realiteit is dat de bank bij een laag renteniveau zal kiezen voor een vastrentende lening en bij een hoog renteniveau voor een variabel rentende lening. 2. Een variabel rentende lening met een geschreven receiver swaption: Bij uitoefening door de bank resulteert dit in economische zin voor Vestia in een vastrentende lening. De geldgever zal overgaan tot uitoefening bij lage renteniveaus omdat de rente in de resulterende swap dan hoger is dan de marktrente. De receiver swap vormt samen met de variabele lening effectief een vastrentende lening. Wederom is dus sprake van een vastrentende lening bij lage renteniveaus en een variabel rentende lening bij hoge renteniveaus. 15 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Beide combinaties leveren in dezelfde marktomstandigheden dezelfde rentelasten op. Dit is voor Vestia een belangrijk gegeven, aangezien op kasstromen wordt gestuurd. De waardering van de combinatie in de jaarrekening zal echter verschillen als lening en derivaat afzonderlijk worden gewaardeerd. De lening wordt namelijk in beginsel gewaardeerd tegen marktwaarde bij aangaan van het contract (de nominale waarde) en het derivaat tegen actuele marktwaarde. De marktwaarde van een geschreven payerswaption is aanmerkelijk anders dan die van een geschreven receiver swaption. In onderstaande tabel is de vergelijking van de waardering per balansdatum 2014 respectievelijk 2013 gemaakt: (bedrag x € 1.000) 1 1. totaal als payerswaption 2 2. totaal als receiver swaption

2014 -47.353 -284.721

2013 -28.572 -139.870

Het totale nominale schuldrestant van de leningen is in beide gevallen overigens gelijk. In onderstaande grafiek is weergegeven hoe de keuzemomenten voor de bank in de tijd liggen. De rente die de bank het volgende tijdvak mag berekenen is een vaste rente of Euribor (3 of 6-maands, afhankelijk van specifiek contract). Deze vaste rente bedraagt voor de keuzemomenten in de periode tot 2019 tussen 3,50% en 4,50% en in de periode daarna 4,50%. Voor de tijdvakken beginnend na 2029 zal zowel de vaste als de variabele rente nog met een marktconforme kredietopslag worden verhoogd.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049

Miljoenen

Keuzemomenten Extendibles

Standpunt Vestia t.a.v. waardering De vernieuwde regelgeving RJ 290 laat nog ruimte voor interpretatie. Vestia is van mening dat vanuit treasury-, financieel- en risicobeheersingsbeleid deze leningen als vastrentend kwalificeren met een keuze voor de bank voor een variabele rente als deze hoger is dan de contractueel vastgelegde rente. De waardering van het echte risico zou daarmee gebaseerd worden op modellering als payerswaption Uiteindelijk is er voor gekozen om in lijn met de door de branche-accountants gekozen interpretatie, de waardering te baseren op modellering als receiver swaption. De keuze leidt tot een aanzienlijk verschil tussen de voor Vestia geldende economische realiteit (namelijk het risico voor Vestia dat de bank kiest voor een variabele rente indien deze hoger is dan de in het contract afgesproken vaste rente), en de in de in de jaarrekening tot uiting komende waardering van de embedded derivaten.

1 2

Hierbij geldt dat derivaten van de NWB als receiver worden beschouwd. Hierbij geldt dat derivaten van de BNG als payer worden beschouwd.


4.5

Schattingswijziging

In het verslagjaar 2014 is een schattingswijziging doorgevoerd met betrekking tot de balanspost Vastgoedbeleggingen. Tot en met verslagjaar 2013 is de balanspost Vastgoedbeleggingen gewaardeerd op de bruto open marktwaarde (v.o.n.). Met ingang van verslagjaar 2014 is de waardering bepaald op basis van de netto open marktwaarde (k.k.). Het verschil is conform Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 145 ‘Schattingswijzigingen’ prospectief verwerkt in de winsten verliesrekening 2014. Het hieruit voortvloeiende éénmalige nadelige resultaat voor 2014 ad € 224,6 miljoen is verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” van de winsten verliesrekening.

4.6

Belastingen

Medio 2014 is de aangifte vennootschapsbelasting 2009 ingediend met een fiscaal resultaat van € 6,6 miljoen negatief. Inclusief het fiscale resultaat over 2008 is het verrekenbaar verlies over deze jaren tezamen € 73,2 miljoen. De aangiften over 2010 is in voorbereiding. In dit verband vindt overleg plaats met de Belastingdienst over de vaststelling van openingsbalans van het bezit van v.m. SGBB die in deze aangifte wordt opgenomen. In het kader van de beoordeling van de fiscale positie over het jaar 2014 wordt voor de bepaling van het potentieel te verrekenen verlies uit de jaren 2008 tot en met 2013 uitgegaan van de bedragen die voortvloeien uit de over die jaren opgestelde aangiften en ten behoeve van de jaarrekening opgestelde fiscale posities. Uitgaande van deze bedragen betekent dit dat ultimo 2013 er een verrekenbaar verlies resulteert van afgerond € 231 miljoen. Dit betreft het verlies van de fiscale eenheid Vestia. Voorvoegingsverliezen of voorfusieverliezen zijn in dit getal niet opgenomen. In 2012 zijn vrijwel alle resterende derivaten afgekocht. Over de fiscale verwerking van deze last vindt nog overleg plaats met de belastingdienst. In het gunstigste geval zal in 2014 een aangifte volgen van € 89,4 miljoen negatief. Vestia heeft in de jaarrekening 2014 geen belastinglast of -bate opgenomen. Vestia stelt zich op het standpunt dat gezien de verwachte verliezen uit hoofde van de jaren tot en met 2014 en de komende jaren, bij amortisatie gedurende de looptijd, zodanig is, dat in de verrekentermijn er een uiterst geringe kans is op verrekening van de fiscale verliezen met toekomstige fiscale winsten. Vestia heeft daarom een mogelijke actieve latentie gewaardeerd op nihil. Daarnaast is sprake van mogelijke latente belastingverplichtingen uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van jaarrekeningposten. Vestia heeft de verwachting dat realisatie zodanig ver in de tijd ligt, dat een waardering op contante waarde van deze latente verplichtingen tendeert naar nihil. Zodra bekend is of de Belastingdienst de door Vestia gekozen methode accepteert, zal een inschatting kunnen worden gemaakt over mogelijke verrekenbare termijnen en hoe lang er nog een mogelijk fiscaal verlies is te verwachten.


5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1

Algemeen

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt toepassing van Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele specifieke uitzonderingen. De geconsolideerde jaarrekening 2014 is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (aangepast 2011). De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle cijfermatige opstellingen luiden in duizendtallen tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. Voor een verdere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.1. 5.1.1

Verwerking verplichtingen

Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord die “intern geformaliseerd” en “extern gecommuniceerd” zijn. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s van een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip dat niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. 5.1.2

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten vorderingen en schulden, al dan niet op lange termijn, effecten en liquide middelen. Derivaten (inclusief embedded derivaten) worden als een afzonderlijke categorie van financiële instrumenten beschouwd. In het algemeen geldt dat financiële instrumenten bij de eerste opname worden verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Indien geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De eerste waardering van de derivaten geschiedt tegen de reële waarde. Door ontwikkelingen nadien verkrijgen derivaten een marktwaarde. Afhankelijk van de vraag of sprake is van hedging wordt deze marktwaarde opgenomen in de balans. De derivatenportefeuille van Vestia vormt geen perfecte hedge met variabel rentende leningen. Zolang de derivatenpositie niet volledig is afgewikkeld komt de positie bij een negatieve marktwaarde onder de schulden op korte termijn tot uitdrukking. Bij een positieve marktwaarde geschiedt opname onder de vorderingen op korte termijn. In de winsten verliesrekening komen de mutaties in de waarde als waardeverandering onder de financiële baten en lasten tot uitdrukking. 18 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.12. 5.1.3

Classificatie vastgoed naar typologie

Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Deze grens ligt per 1 januari 2015 op € 710,68 (1 januari 2014: € 699,48). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. 5.1.4

Kwalificatie sociaal vastgoed

Vestia richt zich met haar beleid op het behalen van een optimaal rendement uit haar vastgoed. Dit streven is door de actuele situatie alleen nog maar versterkt. Het kan niet anders dan dat daarbij ook voor het sociaal vastgoed naar een optimale verhouding tussen prijs en prestatie wordt gezocht. Het beleid is gericht op het behalen van financieel rendement om duurzaam financieel gezond te worden. Dat komt onder andere tot uitdrukking in het huurbeleid, minimaal te behalen bedrijfsresultaat (inclusief verkopen), solvabiliteitsdoelstellingen en investeringsbeleid. In 2014 is het Verbeterplan 2014-2021 van Vestia vastgesteld. Bij het daaruit voortvloeiende vastgoedbeleid ligt de focus op:  Een huurbeleid waarbij de woninghuur bij mutatie naar gemiddeld 94% van de maximaal redelijke huurprijs wordt opgetrokken. Hierbij staat een passende prijs-/prestatieverhouding voorop. Overigens geschiedt aftopping op de huurtoeslaggrens indien daartoe volkshuisvestelijk aanleiding bestaat.  Actief optreden bij aanpak van scheefwonen. Dat betekent dat in die gevallen de huurverhoging zal worden gemaximaliseerd naar dat wat mogelijk is.  Een actief verkoopbeleid dat zich in eerste instantie voor particulieren met name richt op de verkoop van eengezinswoningen, maar in de toekomst meer op het uitponden van appartementencomplexen. Daarnaast is het voornemen om complexgewijs te verkopen aan collega-corporaties, zorginstellingen of beleggers. In de meerjarenbegroting 2015-2021 houden we hier rekening mee.  Regionale concentratie van maatschappelijk vastgoed in gebieden met veel eigen sociaal vastgoed in exploitatie. Voor het overige geldt een maximaal rendement, hetgeen ook verkoop kan betekenen.  Een maximaal rendement inzake het commercieel vastgoed. Indien verkoop daar meer toe bijdraagt, heeft verkoop de voorkeur.  Waarde creatie van het door te exploiteren vastgoed hetgeen ook tot uitdrukking komt in de nagestreefde prijs-/prestatieverhouding. In het licht van het hiervoor geschetste beleid kwalificeert Vestia ook haar sociaal vastgoed als vastgoedbelegging.


5.2 5.2.1

Materiële vaste activa Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Op basis van Richtlijnen Jaarverslaggeving (RJ) 212 dient de boekwaarde van eigen kantoorpanden jaarlijks afgezet te worden tegen de waarde in het economisch verkeer. De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: - Kantoorgebouwen 40 jaar - Investeringen in kantoorgebouwen 10-25 jaar - Vervoermiddelen 5 jaar - Kantoorinventaris 10 jaar - ICT – hardware 5 jaar - ICT – software 5 jaar - (Kantoor)machines 5 jaar Kosten van herstel en groot-onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht, tenzij groot onderhoud van kantoorgebouwen leidt tot levensduurverlenging. In dat geval worden de kosten van het groot onderhoud geactiveerd. Bij vervoermiddelen is gerekend met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde.

5.3

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor huur. Waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Vestia waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop een toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een verhoging van de waarde van een complex worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzondere waardevermindering, te zijn gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij leiden tot een stijging van de opbrengsten of de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. 5.3.1 en 5.3.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie onderscheidt zich naar woningen boven de liberalisatiegrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk onroerend goed) en het overige commerciële vastgoed in exploitatie. 20 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. Voor het bepalen van de actuele waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waarde begrip marktwaarde in verhuurde staat. Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek, berekend met behulp van een taxatiemanagementsysteem. De kenmerken van de methodiek zijn als volgt:  De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele en feitelijke verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.  De overige aannames (ook na de contractuele verplichtingen) en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.  Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (bijvoorbeeld prestatieafspraken), zijn niet meegenomen in de waardering van het vastgoed.  Het rekenmodel in het taxatiemanagementsysteem maakt gebruik van een Netto Contante Waarde berekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). De modelmatig bepaalde waarden worden door een erkende taxateur gevalideerd. Hierbij geeft de taxateur met betrekking tot de marktconformiteit van alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de e disconteringsvoet) een aannemelijkheidsverklaring af. Jaarlijks komt 1/3 deel van het bezit in aanmerking voor een beoordeling door de taxateur. Het inschatten van de opbrengsten en kosten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Voor beide scenario’s is de contracthuur voor alle verhuurde eenheden de basis voor de start van de berekening. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex wordt verhuurd gedurende de DCF-periode (en bij mutatie wordt geharmoniseerd naar de markthuur). Het uitpondscenario gaat uit van de veronderstelling dat leegkomende woningen bij mutatie worden verkocht. De leegstaande woningen worden afhankelijk van het scenario meegenomen als een te verhuren woning tegen markthuur of een te verkopen woning. e

De mutatiegraad is gebaseerd op ervaringscijfers uit het verleden, vanaf het 6 jaar is gerekend met een verlaagde mutatiegraad. De kosten zijn afgeleid vanuit de Vastgoed Taxatiewijzer voor exploitatiekosten en geven de noodzakelijke kosten weer om de eenheid technisch in stand te houden tegen marktconforme exploitatiekosten, voor onderhoud, beheer en zakelijke lasten. Deze onderhoudsnormen zijn gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Indien nodig worden deze gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en het voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet meegenomen. Voor de zakelijke lasten houden we rekening met de tarieven van de respectievelijke gemeenten per complex. Indien sprake is van erfpacht, wordt hier op de volgende drie manieren rekening mee gehouden:  via een bedrag per jaar, indien er sprake is van een te betalen erfpachtcanon,  via een opslag in de disconteringsvoet bij alle erfpachtcomplexen en  in het uitpondscenario met een extra afdracht bij verkoop van de woning. Ook de verhuurderheffing maakt onderdeel uit van de opgenomen kosten in de berekening van het sociaal vastgoed. Deze verhuurderheffing is als last meegenomen tot en met 2017. Hiertegenover staat een extra 21 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

huurverhoging. Voor de onzekerheid na 2017 is een extra opslag gehanteerd in de disconteringsvoet. We houden rekening met de volgende percentages:

Verhuurderheffing Extra huurverhoging

2015 0,449% 1,800%

2016 0,491% 1,500%

2017 0,536% 1,500%

De leegwaarde die gebruikt wordt bij het uitpondscenario betreft de geschatte verkoopprijs van het object. De opbrengsten uit verkoop zijn verminderd met een norm voor verkoopkosten, zoals kosten voor verkoop gereed maken of courtage. Tevens houden we in het uitpondscenario, als dit van toepassing is, rekening met splitsingskosten. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende elementen:  Een vast basisdeel dat bestaat uit het 24-maands gemiddelde van de 10-jaars Euro IRS (‘Interest Rate Swap’). Voor 2014 is dit 1,76% (2013: 1,91%).  Een opslag, waarin de algemene risico’s tot uitdrukking komen, die een relatie hebben met investeren in onroerend goed In 2014 is dit 5,0% (2013: 4,5%), dit is inclusief de extra opslag in verband met de verhuurderheffing.  Als laatste de objectspecifieke opslag (tussen 0,0% en 5,0%), hierbij valt te denken aan de locatie, het type vastgoed en de ouderdom van het complex. De eindwaarde is de waarde van het vastgoed aan het einde van de 15-jaars DCF periode. Deze geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het vastgoed nog heeft na de 15-jaars periode. De eindwaarde drukken we uit in een rendementseis (ook wel exit yield). Per complex wordt uiteindelijk de meest waarschijnlijke prijs bepaald (in beginsel het scenario met de hoogste uitkomst). In de volgende tabel zijn de belangrijkste waarderingsparameters en kengetallen opgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze gemiddelden gelden voor zowel het sociaal, als commercieel woningbezit: Parameters, gemiddeld per woning Disconteringsvoet Exit yield Mutatiegraad Leegwaarde (x € 1) Markthuur per maand (x € 1) Contracthuur per maand (x € 1)

2014 8,8% 8,0% 9,1% 115.039 578 507

2013 9,5% 9,9% 9,6% 115.853 698 469

Bovenstaande heeft betrekking op het bepalen van de actuele waarde van het woningbezit, zowel sociaal als commercieel. Voor de overige verhuureenheden (BOG/MOG, Zorgvastgoed en parkeervoorzieningen) wordt de marktwaarde enkel gebaseerd op het scenario doorexploiteren. Het aan de verhuureenheid gekoppelde contract is de basis voor de marktwaarde. Niet de eenheden zijn hier van belang maar de vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak, die gekoppeld aan een markthuur, na het lopende contract bepalend zijn voor de marktwaarde. Ook bij de exploitatielasten zien we een andere kostenopzet, geen bepalende mutatiegraad en huurderving, maar leegstand tot wederverhuur, een huurvrije periode, de lengte van het nieuwe contract, mutatiekosten om opnieuw te kunnen verhuren en verhuurcourtage worden bij de overige verhuureenheden toegevoegd aan de reguliere exploitatielasten. 22 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Deze zijn niet generiek, maar per segment bepaald en ook binnen de segmenten zien we veel verschillen afhankelijk van de ligging van het onroerend goed. Dit geldt ook voor de disconteringsvoet en exit yield. Deze zijn per segment ingevuld, maar worden hoger naarmate het ingeschatte verhuurrisico toeneemt. In de volgende tabel zijn de belangrijkste waarderingsparameters en kengetallen opgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze gemiddelden gelden voor bedrijf onroerend goed (BOG/MOG), Zorgvastgoed en parkeervoorzieningen: 2

Parameters, gemiddeld per m VVO Disconteringsvoet Exit yield 2 Leegstaande m Markthuur (x € 1) Contracthuur (x € 1)

2014 8,4% 11,6% 9,3% 106,60 96,70

2013 8,4% 13,4% 10,1% 102,60 98,50

De waardemutatie van het vastgoed in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winsten verliesrekening gebracht onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. 5.3.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft de investeringskosten van complexen (huurwoningen) in aanbouw/renovatie die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, waarop in mindering worden gebracht de ontvangen, dan wel toegezegde, subsidies, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering naar eventueel lagere marktwaarde. Rentetoerekening vindt plaats gedurende de bouwperiode tegen 3%. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de geprognosticeerde stichtingskosten en de actuele waarde van de kasstroom genererende eenheid betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering per saldo hoger is dan de actuele waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het resterende deel een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

5.4 5.4.1

Financiële vaste activa Deelnemingen

Deelnemingen waarbij sprake is van invloed van betekenis (overwegende zeggenschap) worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op basis van zichtbaar eigen vermogen in de meest recente jaarrekening. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen zoals die door Stichting Vestia worden gehanteerd. Indien daartoe onvoldoende informatie voorhanden is, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen zoals die door die deelneming worden gehanteerd. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt voor het aandeel in het negatief eigen vermogen van die deelneming een voorziening gevormd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen kostprijs of duurzaam lagere waarde.


5.4.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden gewaardeerd op de nominale waarde, zo nodig verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. 5.4.3

Leningen u/g

De leningen u/g worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. 5.4.4

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvordering en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en mogelijkheden tot verrekening kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake maatschappijen waarin wordt deelgenomen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Zie verder paragraaf 4.6. 5.4.5

Overige effecten

De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Overige beleggingen (deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde. 5.4.6

Te vorderen BWS subsidies

De vorderingen uit hoofde van het Besluit Woning gebonden Subsidies zijn gewaardeerd op de nominale waarde en worden jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen. 5.4.7

Overige vorderingen

De overige vorderingen worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

5.5 5.5.1

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop

De voorraden gereed product (opgeleverde, maar nog onverkochte koopwoningen voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de 24 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. 5.5.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

De voorraden onderhanden werk (onverkochte koopwoningen in ontwikkeling voor eigen rekening en risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de externe direct toerekenbare kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. De aan projecten in ontwikkeling toegerekende kosten van het werkapparaat worden geactiveerd. 5.5.3

Grondposities

Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere opbrengstwaarde. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie / onderhanden projecten en worden vanaf dat moment de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering direct ten laste van het resultaat gebracht via de post overige waardeveranderingen. 5.5.4

Overige voorraden

Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. De voorraad grond uitgegeven in erfpacht wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.6

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwachte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen en verwerkte verliezen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

5.7

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De vorderingen hebben allen een looptijd korter dan een jaar. 5.7.1

Overlopende activa

Overlopende activa worden gewaardeerd op de nominale waarde.


5.8

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan ter vrije beschikking van de stichting, voor zover niet anders vermeld.

5.9

Eigen vermogen

5.9.1

Overige reserves

Het eigen vermogen concentreert zich in de overige reserve. Het resultaat van het laatst verstreken jaar is in het saldo verwerkt.

5.10 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte betrouwbaar kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 5.10.2 Overige voorzieningen Voor zover verplichtingen als waarschijnlijk of vaststaand worden beschouwd maar omvang of tijdstip nog onzeker zijn, wordt een voorziening opgenomen. Als grondslag is genomen de beste inschatting die hiervan kan worden gemaakt. Onder de overige voorzieningen is een voorziening opgenomen voor reorganisatiekosten die in het kader van de transitieplannen zijn gepland en waarvan de verplichtingen vast staan of als vaststaand worden beschouwd. Tevens is onder overige voorzieningen een beste inschatting voor juridische kosten opgenomen in het kader van alle lopende procedures waartoe Vestia feitelijk verplicht is (zie hoofdstuk 9). Voorzieningen voor langlopende personeelsbeloningen zijn die welke deel uitmaken van het beloningspakket (CAO), namelijk jubilea en loopbaanontwikkelingsbudget (LOB), deze hebben een langlopend karakter. De netto-verplichting voor de jubilea, is het bedrag van de toekomstige uitkering die werknemers in ruil voor hun diensten hebben verdiend in de huidige en vorige verslagperioden. De verplichting wordt berekend op vergelijkbare wijze als bij toegezegde-pensioenregelingen (uitgangspunten: salarisverhoging 2,25%, disconteringsvoet 5,25%, sterftetabel 2004-2009 en leeftijdsafhankelijke blijfkans 95-100%). Actuariële winsten en verliezen op overige langlopende personeelsbeloningen worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. 26 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

5.11 Langlopende schulden Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. 5.11.1 Leningen, overheid en kredietinstellingen Leningen, zowel van de overheid als van kredietinstellingen, worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde; doorgaans is dat gelijk aan de kostprijs. Na eerste verwerking is sprake van waardering tegen de geamortiseerde kostprijs; eventueel agio of disagio is in de waardering betrokken. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.11.2 Derivaten Indien geen sprake is van hedge-accounting worden derivaten gewaardeerd op reële waarde (is marktwaarde); voor zover de marktwaarde positief is, geschiedt opname onder de vlottende activa en voor zover de marktwaarde negatief is, geschiedt opname onder kortlopende schulden. Embedded derivaten In leningen besloten derivaten werden tot en met het boekjaar 2013 niet afgesplitst en niet separaat verantwoord in de balans. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen werd meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. Zie ook paragraaf 4.2.2. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De wijziging leidt ertoe dat in een aantal gevallen waardedalingen en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten eerder verwerkt worden in de balans en winsten-verliesrekening. Toepassing van deze herziene richtlijn is verplicht vanaf boekjaar 2014. Embedded derivaten dienen in deze nieuwe Richtlijn altijd afgescheiden te worden van het basiscontract ongeacht de gekozen waarderingsgrondslag van derivaten - indien wordt voldaan aan de geldende criteria voor het afscheiden van derivaten:  Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;  Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat:  Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827 eerstgenoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn.  Indien nauw verbonden: geen afzonderlijke waardering in de balans;  Indien niet nauw verbonden: wel afzonderlijke waardering in de balans. Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 heeft Vestia getoetst of de embedded derivaten voldoen aan alle ‘bovengenoemde criteria op basis van de beschikbare uitleg van het criterium betreffende de ‘nauwe verbondenheid’ van het derivaat met de onderliggende lening.


Indien de embedded derivaten in de leningen nauw zijn verbonden, worden deze niet afzonderlijk in de balans gewaardeerd. De embedded derivaten in de leningen met extendible of switchable structuren zijn niet nauw verbonden, en worden dus apart gewaardeerd. In paragraaf 4.4 is een uitgebreide toelichting opgenomen met betrekking tot leningen met embedded derivaten binnen de bestaande leningenportefeuille van Vestia. 5.11.3 Waarborgsommen Waarborgsommen hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsmatig onroerend goed. Terugbetaling geschiedt eerst bij beëindiging van het huurcontract, na verrekening van eventuele huurachterstanden en/of herstelkosten. Waarborgsommen worden gewaardeerd op de nominale waarde. 5.11.4 Overige schulden De overige schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.

5.12 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.


6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde: Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie; Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie; Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Baten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s van de transactie zijn overgedragen aan de koper. 6.1.1

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Vestia feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen toevloeien; c Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. 6.1.2

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de percentage of completion methode). 29 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de percentage of completion methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2 6.2.1

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

Betreft de uit overeenkomsten (te) ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor servicecontracten (leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d.). De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het wettelijk kader en het huurbeleid van Vestia. Voor 2014 bedraagt de reguliere huurverhoging 4,0 % (2013: 3,8%). 6.2.2

Opbrengsten service contracten

Dit betreft van huurders (te) ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd. Jaarlijks worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met huurders afgerekend. 6.2.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het netto verkoopresultaat van de vastgoedportefeuille onderscheidt zich naar onroerende zaken die direct zijn bestemd voor de verkoop (koopprojecten) en vastgoed dat uit de verhuur beschikbaar is gekomen (bestaand bezit). Het resultaat op bestaand bezit is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) vermeerderd met de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte); eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit verkoopprojecten bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode) zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. De kostprijs bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende kosten naar rato van de voortgang van het werk (percentage of completion methode), zoals beschreven in paragraaf 6.1.2. 30 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

6.2.4

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

Dit betreft de verantwoording van de aan vastgoedinvesteringen toegerekende kosten van het werkapparaat. 6.2.5

Overige bedrijfsopbrengsten

Hier komen niet aan de andere posten toerekenbare opbrengsten tot uitdrukking. Belangrijke reguliere opbrengsten betreffen: beheer voor derden, administratiekostenvergoeding servicecontracten, contractvergoedingen, serviceonderhoud en de toerekening van de kosten van huismeesters.

6.3 6.3.1

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële activa

Afschrijvingen hebben alleen betrekking op immateriële activa en (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde, met uitzondering van vervoermiddelen. Daar is een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven. 6.3.2

Overige waardeveranderingen

De overige waardeveranderingen hebben voornamelijk betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Onder het onrendabele deel wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de (im)materiële vaste activa. 6.3.3

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder een deel van de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpacht contracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen. 6.3.4

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten vinden grond in de arbeidsvoorwaarden en de daarop gebaseerde arbeidsovereenkomsten. (Te) ontvangen ziekengelden worden op de lasten in mindering gebracht. Doorberekende kosten aan derden (huismeesterkosten) zijn onder de overige bedrijfsopbrengsten opgenomen. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) zijn de Beleidsregels toepassing WNT als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT. 6.3.5

Pensioenen

Werknemers hebben een recht op pensioen welke is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De stichting heeft de verplichtingen welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties en betaalt hiervoor 31 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

pensioenpremies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (ultimo 2013: 113%). Het pensioenfonds verwacht vooralsnog geen nadere verplichtingen voor haar deelnemers.

De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Voor het overige is sprake van de voor woningcorporaties gebruikelijke pensioenregeling. Voor pensioenen is RJ 271.3 van kracht. Uitgangspunt is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Uitgangspunt is ook dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum al betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciet of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. Een pensioenvoorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.


6.3.6

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake indien de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar zijn verricht. In de onderhoudslasten zijn ook die kosten begrepen die verbonden zijn aan het serviceonderhoud. Onderhoudswerkzaamheden worden deels verricht in eigen beheer. Om een dubbeltelling te voorkomen zijn de onderhoudslasten gezuiverd van de loon- en bijbehorende kosten van de betrokken diensten. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 6.3.7

Leefbaarheid

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat. 6.3.8

Lasten servicecontracten

Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera. Deze kosten worden maandelijks op voorschotbasis bij de huurders in rekening gebracht. De afrekening met huurders dient uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende afrekenjaar plaats te vinden. 6.3.9

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten omvatten alle overige lasten die wel en niet rechtstreeks aan te onderscheiden vastgoed kunnen worden toegerekend.

6.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.

6.5 6.5.1

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa

Waardeveranderingen betreffen de aangehouden effecten en berusten op de marktnotering op balansdatum. 6.5.2

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren

Hieronder wordt de bij verkoop van effecten gerealiseerde winsten opgenomen, alsook de rente op uitgezette middelen. 6.5.3

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Voorts komt hier de aan vastgoedbeleggingen toegerekende rente tijdens de bouw tot uitdrukking. Concreet geschiedt deze toerekening naar het jaarlijks bij begroting vastgestelde tarief. Tevens komt hier de bijgeschreven rente op BWS-subsidies tot uitdrukking.


6.5.4

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. De rentelasten hangen voornamelijk samen met de leningenportefeuille onderscheiden naar overheid en kredietinstellingen. 6.5.5

Baten en lasten van derivaten

De mutatie van de marktwaarde van derivaten tussen twee opeenvolgende balansmomenten wordt hier verantwoord.

6.6

Resultaat deelnemingen

Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen ontvangen winstuitkeringen en/of dividenden, alsmede de mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen. De resultaten van de deelneming die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat.

6.7

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over het belastbare resultaat over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Zie ook paragraaf 4.6.


7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en RJ 645 opgesteld. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Raad van Bestuur van Vestia zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. Schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herziening van schattingen wordt opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een beoordeling van het management:  Vastgoedbeleggingen, reële waarde en bedrijfswaarde;  Financiële instrumenten  Verwerking van de fiscaliteit;  Voorzieningen;  Waardevermindering overige activa. Vastgoedbeleggingen Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor de waardering van één derde van de vastgoedportefeuille is een aannemelijkheidsverklaring afgegeven door een onafhankelijk externe taxateur. Verwerking fiscaliteit De verwachting van Vestia is dat de komende periode geen uitzicht bestaat op een fiscale winst, zodat ook geen latenties gevormd zijn. Zie ook paragraaf 4.6.


8 Toelichting op de geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2014 Alle bedragen in de tabellen x € 1.000, tenzij anders vermeld.

8.1 8.1.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2014

2013

Saldo per 1 januari: aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijving, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

113.036 -53.133 59.903

117.692 -49.466 68.226

Mutaties in het boekjaar: investeringen desinvesteringen afschrijvingen afwaardering cumulatieve afschrijving desinvesteringen Saldo

1.081 -5.501 -5.795 -10.406 3.271 17.350

900 -5.556 -6.177 0 2.510 -8.323

Saldo per 31 december: aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

108.616 -66.063 42.553

113.036 -53.133 59.903

Betreft de per balansdatum in gebruik zijnde activa bestaande uit gebouwen, huurderinvesteringen in gebouwen, installaties, ICT-investeringen, bedrijfsauto’s, gereedschappen en inventarissen.

8.2

Vastgoedbeleggingen 8.2.1 Sociaal vastgoed

Boekwaarde per 31 december 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen nieuwbouw Overboeking gerealiseerde projecten Desinvesteringen a.g.v. verkoop Desinvesteringen a.g.v. sloop Overige (des)investeringen Inbreng in deelneming Waardevermeerderingen/-verminderingen Opgenomen onder voorzieningen Van sociaal naar commercieel vastgoed Van commercieel naar sociaal vastgoed Niet-gerealiseerde waardeverandering Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december 2014

8.2.2 Commercieel vastgoed

8.2.3 Vastgoed in ontwikkeling

Totaal

6.369.571

1.080.981

16.732

7.467.284

0 23.093 -448.540 -63 5.414 -107.822 0 0 -156.141 11.891 196.120 -476.048

0 22.635 -197.060 0 -2.716 -1.178 0 0 156.141 -11.891 1.082 -32.987

48.215 -45.728 0 0 12.961 0 -17.313 13.155 0 0 0 11.290

48.215 0 -645.600 -63 15.659 -109.000 -17.313 13.155 0 0 197.202 -497.745

5.893.523

1.047.994

28.022

6.969.539

De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie gedurende het boekjaar per saldo heeft ondergaan. Omdat het vastgoed in exploitatie in bezit is, is de waardeverandering nog niet geëffectueerd en daarom nog niet gerealiseerd. 36 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Realisatie vindt plaats op het moment dat er bezit verkocht wordt. De niet-gerealiseerde waardeverandering is onder meer het gevolg van marktontwikkelingen en kenmerken van de vastgoedportefeuille. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling afgerond € 1,5 miljoen (2013: € 3,6 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. De bouwrente bedroeg 3% (2013: 3%). De vergelijking van de totale marktwaarde naar type bezit ten opzichte van vorig jaar is als volgt:

Woningen Onzelfstandige eenheden Eenheden in zorgvastgoed BOG/MOG Parkeerplaatsen Totaal

2014 aantal marktwaarde 71.227 6.146.001 4.404 116.905 4.291 310.569 1.957 301.169 6.392 66.873 88.271 6.941.517

2013 aantal marktwaarde 79.173 6.536.552 4.406 118.470 4.187 330.255 2.053 383.810 6.642 81.465 96.461 7.450.552

Eenheden in bovenstaande tabel zijn geconsolideerd en betreffen zowel sociaal als commercieel vastgoed. Eenheden, zoals bergingen, scootmobiel- en fietsenstallingsplaatsen zijn niet meegenomen, omdat in de huurprijs (woningwaardering) van de wooneenheden rekening is gehouden met deze voorzieningen. Deze huurprijs inclusief voornoemde voorzieningen zijn integraal opgenomen in de som van de marktwaarde berekeningen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2014 afgerond € 2.800 miljoen (2013: € 2.714 miljoen). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal (€ 3,7 miljard, 79.826 eenheden) en commercieel (€ 1,0 miljard, 8.445 eenheden) vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 afgerond € 4,7 miljard (2013 afgerond € 5,5 miljard). De bedrijfswaarde is op totaalniveau gedaald in verband met afname van de woningvoorraad in 2014. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid is wel afgenomen, met name als gevolg van de lagere ingerekende inflatie in de beleidsperiode ten opzichte van vorig jaar. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de dVi zoals deze wordt gehanteerd door Corpodata (CFV en WSW). Hierin is de verhuurderheffing conform CFV richtlijnen ingerekend en is rekening gehouden met een huurverhoging inclusief huurharmonisatie van 3,0% over 2015 en geleidelijk aflopend tot 2,0% in 2022. De overige parameters die bij de bedrijfswaardeberekening zijn gebruikt luiden als volgt: Parameter Prijsinflatie (%) Looninflatie (%) Bouwindex (%) Onderhoudsindex (%) Marktindex (%) Korte rente (%) Lange rente (%)

2015 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2016 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2017 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2018 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2019 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2020 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2021 1,00 2,00 2,25 2,25 1,95 0,70 3,00

2022 2,00 3,00 3,00 3,00 2,00 3,55 5,00

De verhuurderheffing is gedurende de gehele looptijd van het bezit opgenomen. De contante waarde van de over de gehele looptijd ingerekende verhuurderheffing bedraagt € 753 miljoen. 37 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

WOZ waarde De WOZ waarde van het totale vastgoed in exploitatie op 31 december 2014 is afgerond € 10 miljard. De aanslagen hiervoor zijn ontvangen in 2014, de waardebepalingsdatum hiervan is 1 januari 2013. Op 31 december 2013 bedroeg de WOZ waarde afgerond € 11 miljard (waardebepalingsdatum 1 januari 2012). Bezwaring Voor borging van de benodigde financiering verlangt het WSW onder meer onderpand. Daartoe dient de positieve hypotheekverklaring die bij elke borging wordt verstrekt. In de loop van 2012 is aan het WSW op nagenoeg al het bezit het recht van eerste hypotheek verstrekt. Voor het overige bezit (o.a. opgeleverde nieuwbouw) beschikt WSW over een volmacht (datum afgifte: 14 april 2014). Deze volmacht maakt het mogelijk de zekerheden van het WSW, zijnde hypotheek, te vestigen op het onderpand (ingezet bezit).

8.3

Financiële vaste activa

8.3.1

Deelnemingen

2014

2013

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: correctie beginbalans nieuwe deelneming resultaat dividend uitkering liquidatie en verkoop deelnemingen naar voorziening deelnemingen naar vorderingen of schulden in deelnemende maatschappijen

271

389

0 111.000 -856 -3 144 836 -103

247 0 -1.650 0 0 1.531 100

Boekwaarde per 31 december

111.289

271

In 2014 is de deelneming Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest opgericht. De deelneming Zorgboulevard Rotterdam B.V. is in 2014 verkocht en de deelneming Cruise Port The Hague B.V. vereffend. De deelnemingen betreffen: Hofbogen B.V., Rotterdam (50%) VOM Delft B.V. (50%) Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50%) Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%) Cruise Port The Hague B.V., Den Haag (33,33%) N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam (19,60%) V.O.F Pompenburg, Rotterdam (18,54%) Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. (0,67%) Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. (1%) WOM Den Haag Zuidwest B.V. (58%) Totaal 8.3.2

Resultaat 2014

2014

2013

-1.041 103 -43 146 -5 -71 0 55 0 0

0 9 0 0 0 0 81 84 115 111.000

0 9 0 29 5 0 81 32 115 0

-856

111.289

271

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2014

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: verstrekkingen ontvangsten Saldo per 31 december

2013 4.519

4.768

3 -42 4.480

4.419 -4.668 4.519


2014

2013

De specificatie is als volgt: VOM Delft B.V. Hofbogen B.V. Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer

83 4.357 40

116 4.366 37

Totaal

4.480

4.519

Het deel van de leningen dat in 2015 wordt afgelost, is opgenomen onder het kortlopende deel van vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. VOM Delft B.V. De oorspronkelijke hoofdsom van de lening bedraagt € 167.000 en wordt volgens het volgende schema afgelost: per 1-8-2011 € 833,33 per maand (60 maanden), per 1-2-2014 zal daarboven nog eens € 578,85 per maand (60 maanden) worden afgelost en per 1-5-2014 zal nog eens € 1.365,60 per maand (60 maanden) worden afgelost. De rente wordt één maal per jaar afgerekend. De rente is gebaseerd op de 1jaars euribor verhoogd met een opslag van 0,05%. Er zijn geen zekerheden gesteld. Hofbogen B.V. Aan Hofbogen B.V. zijn 4 leningen verstrekt. De saldi ultimo 2014 zijn als volgt: Doel lening liquiditeitstekorten liquiditeitstekorten e 2 fase renovatie station bedrijfsfinanciering Totaal

Hoofdsom 225.000 250.000 482.000 3.400.000 4.357.000

Looptijd tot 31/12/2017 tot 31/12/2017 tot 1/6/2043 tot 31/12/2017

Rente 0,00% 0,00% 4,00% 4,00%

Aflossingswijze ineens ineens annuïtair roll-over

Bijzonderheden geen geen geen geen

Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Aan Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer zijn door de drie participanten leningen verstrekt ter financiering van de stichtingsactiviteiten. Jaarlijks vindt bijstorting plaats op basis van de verwachte liquiditeitsontwikkeling. De (negatieve) resultaten van de stichting worden ten laste van het lening saldo gebracht. 8.3.3

Leningen u/g

2014

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: verstrekkingen ontvangsten Saldo per 31 december

2013 510

0

0 -170 340

680 -170 510

De leningen u/g betreffen een lening aan De Drie Notenboomen. 8.3.4

Overige effecten

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: vervallen termijnen/aflossingen/verkopen waardeveranderingen Saldo per 31 december

2014

2013 1.997

9.570

-2.105 112

-7.850 277

4

1.997

De overige effecten bestaan uit twee aandelen in NV Stadion Feyenoord.


8.3.5

BWS subsidies

2014

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: correctie rente voorgaande jaren bijschrijving rente vervallen termijnen/ontvangen bedragen Saldo per 31 december 8.3.6

Overige vorderingen

2013 384

913

-2 15 -193

-279 24 -274

204

384

2014

2013

Overige vorderingen

38

402.605

Saldo per 31 december

38

402.605

In het saldo ultimo 2013 was de vordering op het CFV opgenomen. Aanvankelijk bestond deze post uit het nog uit te betalen deel ad € 29,9 miljoen van de toegezegde saneringsbijdrage van € 101,0 miljoen die rechtstreeks aan Vestia wordt voldaan. Het restant betrof de vordering op het CFV ad € 372,7 miljoen. Deze vordering heeft betrekking op de rente- en aflossingsverplichtingen van de leningen verstrekt door de derivaatbanken bij afkoop van de derivaatposities. In 2014 zijn deze leningen afgelost en is de vordering komen te vervallen. Na vijf jaar, respectievelijk aan het einde van de saneringsperiode van tien jaar, dan wel in geval van vervroegde aflossing, dan wel bij fusie zal op grond van de dan bestaande vermogenspositie van Vestia worden bepaald of en zo ja, welk deel van de verleende subsidie in de vorm van een renteloze lening zal worden omgezet in een definitieve bijdrage ineens. Vooruitlopend op dit definitieve besluit heeft Vestia onder andere in overleg met het CFV en op grond van vergelijkbaarheid met een ontwikkelkrediet de bijdrage ad € 674 miljoen in 2012 in één keer ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht en is de voorwaardelijke terugbetalingsverplichting opgenomen in de ‘niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen’ (hoofdstuk 9).

8.4

Voorraden

De voorraadposten zijn als volgt: 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden

Subtotaal Af: voorziening verliezen koopwoningen Saldo per 31 december

2014

2013

553 4.325 54.300 12.316

10.826 4.214 60.040 12.514

71.494

87.594

-32

-2.349

71.462

85.245

Per 31 december 2014 heeft Vestia 3 koopwoningen (2013: 67), 2 bergingen en 4 parkeerplaatsen bestemd voor verkoop (wel opgeleverd, niet verkocht). De te verwachten verkoopopbrengsten binnen één jaar zijn niet met zekerheid vast te stellen. Verder zijn 49 koopwoningen in aanbouw, welke nog niet zijn verkocht. De grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere opbrengstwaarde (door een onafhankelijke taxateur getaxeerd). De totale oppervlakte van de grondposities bedraagt 1.033.901 m².


De overige voorraden betreffen voornamelijk in erfpacht uitgegeven grond.

8.5

Onderhanden projecten 2014

Gerealiseerde projectopbrengsten Gefactureerd aan kopers

2013

3.130 -2.351

0 0

779

0


De gerealiseerde projectopbrengsten is inclusief toegerekende winst naar rato van voortgang. Dit saldo bestaat uit een project met een debetstand van € 1.080.000 en een project met een creditstand van € 301.000. Het betreft hier 33 koopwoningen die in aanbouw zijn en verkocht.

8.6 8.6.1

Vorderingen Huurdebiteuren

2014

2013

Huurdebiteuren actieve contracten Huurdebiteuren niet-actieve contracten Subtotaal

9.586 3.906 13.492

9.658 4.151 13.809

Af: voorziening

-3.887

-4.074

9.605

9.735


De bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, inclusief de op vertrokken bewoners betrekking hebbende opgenomen posten. De huurachterstanden bedragen op balansdatum 2,4% (2013: 2,5%) van de bruto jaarhuur en vergoedingen. De achterstanden zijn in 2014 licht gedaald. Dat komt onder andere door een verbetering van het incassoproces. Door de economische crisis heeft echter een deel van doelgroep moeite om rond te komen en dat vertaalt zich in een druk op de huurachterstanden. Van de totale achterstand heeft € 1,7 miljoen betrekking op niet-woningen. 8.6.2

Gemeenten/Rijksoverheid

2014

2013

Gemeentelijke bijdragen Bijdrage CFV

974 29.957

1.537 35.103


30.931

36.640

De bijdrage CFV maakt onderdeel uit van de betaling van € 101 miljoen die in de jaren 2013 t/m 2015 aan Vestia wordt betaald. In 2015 wordt de laatste termijn betaald. Er is geen voorziening voor oninbaarheid gevormd. 8.6.3

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2014

2013

VOM Delft B.V. Hofbogen B.V. Stichting Woonwagenlocaties Den Haag Pompenburg VOF Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V. WOM Den Haag Zuid-West B.V.

33 10 28 0 0 233

28 9 0 48 4.316 0


304

4.401


De vordering op Hofbogen B.V. betreft de te betalen vergoedingen voor rente en aflossing in 2014. De vordering op Stichting Woonwagenlocaties Den Haag betreft een rekening-courant verhouding. De vordering op WOM Den Haag Zuid-West B.V. heeft betrekking op verleende diensten. 8.6.4

Belastingen en sociale verzekeringen

2014

2013

Vennootschapsbelasting

3.722

3.704


3.722

3.704

Deze post betreft nog terug te ontvangen vennootschapsbelasting ad € 3,7 miljoen over de jaren 2005, 2006 en 2007 van Verantwoord Wonen BV en € 18.000 over het jaar 2011 van Stichting Stadswonen. 8.6.5

Overige vorderingen

2014

2013

Overige vorderingen Af: voorziening

55.329 -419

21.892 -646


54.910

21.246

In deze post zijn de vorderingen opgenomen die betrekking hebben op de verkoop van onroerend goed, een depot bij een advocatenkantoor en diverse declaraties. 8.6.6

Overlopende activa

2014

2013

Vooruitbetaalde kosten Te verrekenen met personeel Transitorische (te ontvangen) rente Overig

1.448 11 56 40

1.711 15 2.845 136


1.555

4.707

8.7

Liquide middelen 2014

2013

Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) Kruisposten, overboekingen onderweg Deposito’s

1 97 450 445.818

1 50.757 751 0


446.366

51.509

Per 31-12-2014 heeft Vestia positieve rekening-courant saldi bij ING, ABNAMRO en Rabobank. Het saldo bij de BNG is negatief en is verantwoord onder kortlopende schulden. Op de deposito’s is een eerste pandrecht gevestigd ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De deposito’s hebben een looptijd tot uiterlijk 29 mei 2015. Zowel ultimo 2014, als ultimo 2013, was er geen sprake van onderpandverplichtingen inzake derivaten.


8.8

Eigen vermogen

8.8.1

Overige reserves

Saldo per 1 januari Effect stelselwijziging Herzien saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2014

2013

1.195.532 -139.870 1.055.662

1.536.142 0 1.536.142

72.458

-340.610

1.128.120

1.195.532

In paragraaf 4.4 is de stelselwijziging nader toegelicht. In het kader van RJ 265 is het totaalresultaat van Vestia gelijk aan het nettoresultaat. Bij de bepaling van dit eigen vermogen speelt de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd een grote rol. In de toelichting bij de vastgoedbeleggingen is ook inzicht gegeven in de waarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde en op basis van de historische kosten verminderd met afschrijvingen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs) bedraagt ultimo 2014 afgerond € 2.800 miljoen (2013: € 2.714 miljoen).

8.9

Voorzieningen 2014

8.9.1

2013

Voorziening onrendabele investeringen

Saldo per 1 januari Af-/toename

7.208 13.155

37.705 -30.497


20.363

7.208

3.035 -3.035 5.626

5.026 -1.998 7

5.626

3.035

Stadsvastgoed NV (19,56%) Ontwikkelcombinatie Leyenburg B.V. (33,33%) Hofbogen B.V. (50,00%)

0 50 2.316

248 8 1.275


2.366

1.531

Saldo per 1 januari Onttrekking voorzieningen Dotatie voorzieningen Dotaties/vrijval overig

17.859 -8.083 10.411 -3.404

19.178 -6.260 7.236 -2.295


16.783

17.859

8.9.2

Voorziening reorganisatiekosten

Saldo per 1 januari Onttrekking voorzieningen Dotatie voorziening reorganisatiekosten Saldo per 31 december 8.9.3

8.9.4

Voorziening deelnemingen

Overige voorzieningen


2014 Een specificatie van het saldo op 31 december is als volgt: Voorziening Palenstein Voorziening grond Leersum Voorziening Volkshuisvestingfonds Leersum Voorziening claims Voorziening juridische kosten Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (CAO) Voorziening jubilea medewerkers (CAO) Saldo

2013 481 400 164 4.272 7.800 1.637 2.029

795 440 123 7.585 4.775 1.996 2.145

16.783

17.859

De voorzieningen hebben alle een looptijd van langer dan een jaar. De voorzieningen gebaseerd op de CAO bepalingen komen tot afwikkeling uiterlijk bij vertrek van medewerkers of bij uitbetaling van de jubileumuitkering. De voorzieningen claims, juridische kosten en reorganisatiekosten kunnen mogelijk niet binnen 5 jaar worden afgewikkeld.

8.10 Langlopende schulden Opbouw van de leningenportefeuille (inclusief het onder kortlopende schulden verantwoorde 3 aflossingsbestanddeel) Per 31 december 2014 was de leningenportefeuille van Vestia als volgt opgebouwd:

Bankleningen CFV close out leningen Agio reële waarde doorzakleningen Balanspost leningen kredietinstellingen

totaal 5.366.400 0 623.605 5.990.005

langlopend deel 5.025.599 0 623.605 5.649.204

aflossing 2015 340.801 0 0 340.801

Leningen overheid Bankleningen Geanalyseerde portefeuille

totaal 82.081 5.366.400 5.448.481

langlopend deel 77.662 5.025.599 5.103.261

aflossing 2015 4.419 340.801 345.220

Schuldrest 31-12-2014 3.065.400 1.596.968 429.000 273.125 58.000 25.988 5.448.481

Gemiddeld rentepercentage 4,33 3,84 1,26 3,86 0,43 4,62 3,88

Gemiddelde looptijd 42,4 24,6 7,5 16,2 0,5 10,3 32,5

Aflossingsvorm Basisrente 4 Fixe 5 Roll-over Annuïtair Variabele hoofdsom Lineair Eindtotaal

3

De bedragen in de analyse van de leningenportefeuille zijn exclusief agio, amortisatie en de in 2014 afgeloste close out leningen met de derivaatbanken. Deze zijn echter wel op genomen in het balans totaal, derhalve wijken de totalen van elkaar af. 4 Aflossingscategorie “fixe” bevat zowel leningen met als zonder embedded derivaten. 5 Aflossingscategorie “roll-over” bevat ook leningen met embedded derivaten op basis van CMS-of Digitalstructuren waarbij de rente ieder kwartaal of halfjaar wordt herzien.


Fixe 29%

Roll-over 8% Annuitair 5% Variabele hoofdsom 1%

Basisrente 56%

Lineair 1%

De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille (op basis van de betaalde rente) bedraagt over 2014 3,96% (2013: 3,96%). De uiterst geringe stijging van een paar duizendsten procentpunten is veroorzaakt door een aantal factoren, namelijk lagere vaste rentes door conversies van langlopende leningen, lagere variabele rentes van roll-over leningen enerzijds en iets hogere nieuwe basisrente-opslagen en het ingaan van nieuwe vastrentende tijdvakken voor gestructureerde leningen anderzijds. De leningenportefeuille wordt nagenoeg volledig gegarandeerd door het WSW. Slechts € 14,2 miljoen wordt nog direct gegarandeerd door een gemeente. Er zijn geen niet gegarandeerde leningen meer. De betreffende leningen zijn medio 2014 vervroegd afgelost. Het overgrote deel van het schuldrestant (83%) staat uit bij de BNG en NWB.

In onderstaande tabel is zichtbaar dat het grootste deel van de leningenportefeuille bestaat uit zeer langlopende leningen met een relatief hoge vaste (basis)rente. Restant looptijd < 1 jaar < 5 jaar < 10 jaar < 20 jaar < 30 jaar < 40 jaar >=40 jaar Totaal

< 1% 141.000 119.472 50.000 48.000 10.144 368.616

Rentepercentage < 3% < 4% < 5% 120.099 35.341 20.087 122.157 25.447 87.093 29.889 51.676 28.950 55.117 399.796 144.792 38.414 74.418 150.939 101.600 244.796 150.000 848.800 1.469.661 515.676 1.537.078 2.146.318

>=5% 10.000 34.137 21.160 20.390 82.106 63.000 650.000 880.793

Totaal 326.527 388.306 181.675 668.095 345.877 409.396 3.128.605 5.448.481

De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bedraagt 32,6 jaar (2013: 32,8 jaar). De duration 12,1 jaar (2013: 10,5 jaar). De toename van de duration heeft te maken het aflossen van leningen in 2014. 45 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

Marktwaarde leningenportefeuille De marktwaarde van de leningenportefeuille is niet gelijk aan de schuldrest, maar wordt bepaald aan de hand van de contante waarde van de kasstromen tegen de marktrente. In feite is dit het bedrag dat de geldgevers zouden willen ontvangen, mocht Vestia zijn schulden in één betaling willen voldoen of mocht een 6 andere partij alle schulden van Vestia willen overnemen . Doordat èn de huidige kapitaalmarktrente aanzienlijk lager is dan de gemiddelde leningsrente van Vestia èn de leningsrente voor een zeer lange periode is vastgelegd is het verschil tussen netto schuldrestant en marktwaarde zeer groot. Analyse Nominale waarde schuldrestant Marktwaarde 31-12-2014 Marktwaarde bij rentestijging van 1% Marktwaarde bij rentedaling van 1%

Marktwaarde 5.448.481 8.743.000 7.358.000 10.711.000

Dit verschil is afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Indien de rente met 1% stijgt, verandert de marktwaarde met 16%. Bij een rentedaling met 1% is de verandering zelfs 23%. Hierbij is overigens ook rekening gehouden met de waarde van de in de leningenportefeuille ingesloten embedded derivaten. In onderstaande tabel geven we per lening soort aan in hoeverre de indicatieve marktwaarde verschilt van de nominale schuldrest. Duidelijk zichtbaar is dat de grootste verschillen zitten bij de categorieën “basisrente” en “extendible”, de categorieën met extreem lange looptijd (tot circa 2060) en vaste rentes van boven 4%. Omschrijving Basisrente Fixe, niet gestructureerd Gestructureerd: extendible Roll-over/variabele hoofdsom, niet gestructureerd Annuïtair Gestructureerd: CMS Gestructureerd. digital Lineair Totaal/gemiddeld

Marktwaarde 5.509.000 1.589.000 861.000 314.000 327.000 58.000 52.000 33.000 8.743.000

Nominaal 3.065.400 1.196.968 468.000 314.000 273.125 55.000 50.000 25.988 5.448.481

Verschil 2.443.600 392.032 393.000 53.875 3.000 2.000 7.012 3.294.519

In% 80% 33% 84% 0% 20% 5% 4% 27% 60%

CMS structuren Deze leningen herbergen zogenaamde constant maturity swaps (CMS). Een deel van de uitbetaling van deze swaps is afhankelijk van de steilheid van de rentecurve. De totale hoofdsom van deze leningen bedraagt € 55 miljoen, en de waarde per ultimo 2014 van de bijbehorende embedded derivaten € 0,6 miljoen negatief (eind 2013 € 0,4 miljoen negatief). De looptijd van deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 2018, met het zwaartepunt in 2017. Bij het aangaan van de contracten was de marktwaarde van deze leningen inclusief embedded derivaten nagenoeg gelijk aan de hoofdsom: de verschillen waren beperkt, waarbij de afwijkingen varieerden tussen -/- 1,5% en +/+ 2,6%. Gezien de nauwe verwevenheid tussen lening en derivaat waardeert Vestia deze embedded derivaten niet separaat op de balans. Digital structuren Voor 9 leningen met een totale schuldrest van € 50 miljoen is de rente tot op zekere hoogte vast of begrensd, en wordt hij variabel indien de (veelal op euribor gebaseerde) rente een bepaalde trigger overschrijdt. Veelal bedraagt de vaste rente 3,7-3,8%, en is de trigger voor 6-maands euribor 5,5%. Deze structuur kan worden gemodelleerd met een variabel rentende lening en een knock out swap (een receiver swap met als additioneel kenmerk dat de swap wordt beëindigd als de betreffende euribor-rente een bepaald niveau overschrijdt). De waarde van de embedded derivaten bedroeg ultimo 2014 circa € 0,1 miljoen negatief (eind 2013 circa € 0,9 miljoen negatief). De looptijd van deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 6

Overigens zou bij daadwerkelijke afkoop van de leningen ook rekening moeten worden gehouden met de individuele situatie bij geldnemers en hun daadwerkelijke behoefte aan liquiditeiten. De berekende bedragen moeten daarom niet als absolute grootheden worden gezien, maar als een richtinggevende indicatie.


2018 met een zwaartepunt in 2015. De vaste rentes in de contracten waren ten tijde van het afsluiten van deze leningen lager dan de toenmalige marktrente. Gezien de nauwe verwevenheid tussen lening en derivaat waardeert Vestia deze embedded derivaten niet separaat op de balans. 8.10.1 Leningen overheid

2014

2013

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: nieuwe leningen vervroegd afgelost regulier afgelost Saldo

92.712

97.647

-4.870 -5.761 82.081

0 0 -4.935 92.712

Waarvan onder kortlopend gepresenteerd

-4.419

-5.819


77.662

86.893

8.10.2 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: nieuwe leningen amortisatie van reële waarde vervroegd afgelost regulier afgelost Saldo Waarvan onder kortlopend gepresenteerd Saldo per 31 december

2014

2013

6.584.352

7.131.609

34.576 -4.344 -395.671 -229.194 5.990.005

20.000 -1.750 -200.624 -364.883 6.584.352

-340.801

-229.194

5.649.204

6.355.158

In 2014 zijn geen nieuwe leningen afgesloten. Van de twee in 2013 gedeeltelijk opgenomen leningen met een variabele hoofdsom van elk € 25 miljoen is in 2014 het restant opgenomen ter financiering van de door de rechter opgelegde voorschotbetaling aan CSI. 5 leningen liepen conform contract af in 2014, met een totale aflossing van € 216 miljoen. Daarnaast is conform contractuele annuïtaire en lineaire aflossingsschema’s € 19 miljoen regulier afgelost. Eind 2014 is voor € 373 miljoen vervroegd afgelost van de leningen voortkomend uit de afkoop van de derivatenportefeuille, waarmee deze volledig zijn afgelost. Daarnaast is € 23 miljoen bij renteconversie vervroegd afgelost. Een deel van de bestaande leningen, groot € 1.700 miljoen, is in 2012 geherstructureerd. Een deel van de derivatenportefeuille is daarmee afgewikkeld. Dit wordt de zogenaamde “doorzak” operatie genoemd. Deze nieuwe leningen, die dezelfde nominale waarde hadden als de oude leningen (€ 1.700 miljoen), kregen echter op dat moment een niet-marktconforme rente, omdat ze in feite de rente van de bestaande derivatencontracten met opslagen kregen. Daardoor hadden ze dus een aanzienlijke negatieve marktwaarde op het moment van aangaan. Conform wet- en regelgeving dienden deze leningen initieel voor de reële waarde van € 2.332 miljoen te worden opgenomen. Het nominale deel à € 1.700 miljoen is in 2012 gepresenteerd bij ‘nieuwe leningen’, het reële deel à € 632 miljoen is opgenomen als ‘agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen’. Dit agio wordt jaarlijks geamortiseerd volgens een vast schema. 8.10.3 Derivaten

2014

2013

Embedded derivaten BNG-portefeuille tegen marktwaarde (ná herstructurering, resterend) Geschil CSI

284.721 67.900 0

0 36.666 59.000


352.621

95.666 47

Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

In paragraaf 4.4 is nader ingegaan op de waardering van de embedded derivaten. BNG-portefeuille Na de doorzakoperatie van 2012 resteert nog een beperkte swap-portefeuille met als tegenpartij de BNG. Deze payer swaps (met eind 2014 een onderliggende nominale waarde van € 75 miljoen) komen niet met bestaande roll-overleningen overeen qua hoofdsom, rentetermijnen en -momenten, en resterende looptijden (de swaps lopen veelal pas af in de periode 2034-2059). Mede daarom vormen de aangehouden swaps geen effectieve hedge van de variabele leningen, en worden waarde en waardeveranderingen opgenomen in respectievelijk balans en resultatenrekening. Met de tegenpartij is overeengekomen dat tussentijds geen onderpand hoeft te worden verrekend als gevolg van marktwaardeschommelingen. Daarom worden geen liquiditeiten voor deze contracten aangehouden en is ook het effect op de periodieke stresstesten nihil. Bij dalende rentes hoeft immers niet te worden bijgestort. De aan de derivatencontracten ten grondslag liggende Raamovereenkomst Financiële Derivaten bevatte bepalingen die volgens de overheid toezicht belemmerend werken. Deze bepalingen zijn eind 2014 aangepast aan de inhoud van de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. De totale bruto notional waarde van deze portefeuille is € 75 miljoen. De negatieve marktwaarde van deze portefeuille is in 2014 met € 31 miljoen toegenomen tot € 68 miljoen (was eind 2013 € 37 miljoen). CSI-portefeuille Verder was eind 2013 in het saldo ‘derivatenportefeuille’ een mogelijke verplichting uit hoofde van de beëindiging van de derivatenportefeuille door CSI opgenomen. Eind 2014 heeft de Engelse rechter Vestia veroordeeld tot betaling van CSI's vordering wegens het beëindigen van de derivatencontracten. De rechter had nog niet het exacte bedrag daarvan bepaald. Ter vermijding van verdere proceskosten zijn partijen in overleg getreden over de hoogte van het bedrag inclusief de te vergoeden rente- en proceskosten, dat Vestia op grond van het vonnis van de Engelse rechter dient te betalen en hebben zij overeenstemming bereikt over een totaal bedrag van € 83,6 miljoen. Hiervan was reeds op grond van het vonnis € 75,6 miljoen in 2014 als voorschot betaald. Het nog te betalen bedrag is opgenomen onder de kortlopende schulden. 8.10.4 Waarborgsommen

2014

2013

Saldo per 1 januari mutaties in het boekjaar

3.113 -227

3.248 -135


2.886

3.113

8.10.5 Overige schulden

2014

2013

Uitkoopverplichting Cité C.V.

0

13.000


0

13.000

De uitkoopverplichting Cité C.V. wordt in 2015 afgewikkeld en is derhalve in 2014 als kortlopende schuld gepresenteerd.


8.11 Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van maximaal één jaar. 8.11.1 Schulden aan kredietinstellingen Dit betreft het negatieve saldo van de rekening-courant met de BNG. 8.11.2 Schulden aan leveranciers Dit betreft de nog te betalen facturen aan handelscrediteuren. 8.11.3 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2014

2013

VOM Delft B.V. Ontwikkelcombinatie Leyenburg B.V. Stichting Woonwagenlocaties Den Haag

1.282 183 0

1.385 0 42


1.465

1.427

Vestia heeft een 50% deelneming in VOM Delft B.V. Vestia staat tot 1 juli 2017 garant voor het gehele exploitatieresultaat over de periode 2007-2017. Uit dien hoofde heeft Vestia een schuld aan de vennootschap. De schuld aan de Ontwikkelcombinatie Leyenburg B.V. betreft een rekening-courant verhouding. 8.11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

2014

2013

Loonheffing en premies sociale lasten Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Gemeentelijke belastingen Overig

1.595 3.739 0 948 309

1.457 5.546 -18 1.397 481


6.591

8.863

8.11.5 Schulden ter zake van pensioenen Dit betreft de op balansdatum nog verschuldigde pensioenpremie. 8.11.6 Overige schulden

2014

2013

Uitkoopverplichting Cité C.V. Nog te betalen kosten projecten Nog te betalen kosten onderhoud Nog te betalen kosten overig

11.750 3.395 2.638 5.455

0 4.085 3.235 6.297


23.238

13.617

De uitkoopverplichting Cité C.V. betreft de afspraak tot terugbetaling van de lening die verstrekt is door de commandieten van Cité C.V.


8.11.7 Onderhanden projecten

2014

Gerealiseerde projectopbrengsten Gefactureerd aan kopers

2013 73.193 -75.375


-2.182

De gerealiseerde projectopbrengsten is inclusief toegerekende winst naar rato van voortgang. Het saldo over 2013 bestaat uitsluitend uit projecten met een negatief saldo. 8.11.8 Overlopende passiva

2014

2013

Transitorische (te betalen) rente Vooruit ontvangen huren Met huurders te verrekenen Reservering voor verlofuren Overig

52.007 13.051 5.800 2.097 10.144

56.575 10.892 6.985 2.258 2.052


83.099

78.762

8.11.9 Gemeenten Dit betreft de per saldo nog te betalen post aan gemeenten. 8.11.10 Aflossingsverplichting langlopende leningen Dit betreft het saldo dat aan aflossingsverplichtingen open staat per 31 december 2014.


9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw en renovaties In het kader van nieuwbouw en renovaties bedragen de aangegane verplichtingen ultimo 2014 € 31 miljoen (2013: € 59 miljoen). Gemeenten Met gemeenten waarin Vestia werkzaam is zijn doorgaans prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken dragen een generiek karakter; een mogelijk waarde drukkend effect is in het kader van de balanswaardering geabstraheerd. Op een aantal woningen rust voor de grond erfpacht. Bij verkoop van betreffende woningen kan de erfpacht worden afgekocht. Zo’n afkoop is in beginsel resultaatneutraal. Vestia heeft een jaarlijkse erfpacht verplichting van € 237.000, de overige erfpachtverplichtingen zijn afgekocht. Bankgaranties Er is voor € 67.000 een bankgarantie afgegeven aan een instantie; deze garantie vervalt in 2015. Haka-pand Vestia heeft in 2008 het Haka-pand (voormalig handelskantoor, eigendom van Vestia Monumenten B.V.) in Rotterdam aangeschaft met het doel dit te transformeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting geconcentreerd op milieuactiviteiten (Clean Tech Delta). Naar de visie van de Minister van BZK past de ontwikkeling, verhuur en het gebruik van dit pand niet binnen de regelgeving. Vestia heeft met de Minister van BZK afgesproken het Haka-pand te verkopen. Goudsesingel De fusiepartner Stadswonen heeft in 2007 het kantoorpand aan de Goudsesingel in Rotterdam verworven, met de bedoeling het te herstructureren voor de huisvesting van kennisbedrijven. Later is bezien of het gebouw geschikt te maken is voor studentenhuisvesting. Door het derivatendebacle is Vestia niet in staat een dergelijke investering te doen. De Minister van BZK heeft Vestia verzocht het pand te verkopen. Begin 2015 is het pand verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Bink36 Vestia heeft in 2006 het voormalige KPN-complex, bestaande uit 4 gebouwen, aan de Binckhorstlaan in Den Haag verworven. Het complex is in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. Inmiddels zijn circa 300 bedrijven gevestigd in de gebouwen, die werken in de wereld van innovatie, kunst & cultuur, telecommunicatie, zakelijke dienstverlening et cetera. Omdat de exploitatie van het pand niet past binnen de volkshuisvestelijke regelgeving heeft de Minister van BZK Vestia verzocht het pand te verkopen. Begin 2015 is het pand verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Woningen verkocht onder voorwaarden Vestia heeft in Rotterdam Hoogvliet 31 woningen in MGE-verband (‘Maatschappelijk Gebonden Eigendom’) verkocht. Voor deze woningen geldt een terugkoopplicht tot en met 31 december 2018. De rechten en plichten die voortvloeien uit deze regeling zijn extracomptabel verwerkt. Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest Op 9 april 2014 is de WOM DHZW formeel opgericht. Op 10 april heeft Stichting Vestia het onroerend goed ingebracht. De exploitatie van het bestaand vastgoed geschiedt voor rekening en risico van Vestia. Zodra de ingreep aanvangt, komt een woning in de herstructureringsexploitatie. Deze herstructureringsexploitatie komt voor rekening en risico van de WOM. De exploitatie na de herstructureringsperiode komt weer voor rekening en risico van Vestia. De exploitatie van de als onderpand ingebrachte woningen blijft gedurende de 51 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

gehele looptijd van de WOM voor rekening en risico van Vestia. Bij ontbinding van de WOM zal Vestia het resterende bezit overnemen tegen de dan geldende marktwaarde. Garantie koopwoningen Vestia heeft zich aangesloten bij de stichting Woningborg. Daarmee hebben kopers de garantie op afbouw en afwikkeling van opleveringspunten van de koopwoningen, ook als Vestia niet aan die verplichting kan voldoen. Vestia heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg en Stiwoga voor een bedrag ad € 158.000. Pandrecht In 2013 zijn de aandelen in De Drie Notenboomen B.V. verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie B.V.. Tot zekerheid van nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst is op de verkochte aandelen een eerste recht van pand gevestigd ten behoeve van Vestia. Claims Vestia is betrokken bij rechtszaken of onderzoeken waaruit eventueel een rechtszaak zou kunnen voortkomen. Hoewel het niet mogelijk is de uitkomst van lopende of dreigende juridische procedures te voorspellen, is de Raad van Bestuur van mening – op grond van de informatie die thans beschikbaar is en na raadpleging van juridische adviseurs – dat het onwaarschijnlijk is dat de uitkomsten hiervan materieel nadelige gevolgen zullen hebben voor de financiële positie of bedrijfsresultaten van Vestia. Derhalve is hiervoor geen voorziening gevormd. Fiscale eenheid Stichting Vestia vormt met de volgende verbonden partijen een fiscale eenheid voor zowel de omzetbelasting en de vennootschapsbelasting. Naam onderneming Vestia Holding B.V. Vestia Monumenten B.V. (dochter Vestia Holding B.V.) Steenfabriek Boudewijn B.V. B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw Verantwoord Wonen B.V.

Fiscale eenheid VPB x x x x x

Fiscale eenheid BTW

x

Uit deze hoofde is Stichting Vestia mede aansprakelijk voor alle mogelijke omzetbelasting- en vennootschapsbelastingschulden van de fiscale eenheid. Obligo Vestia is deelnemer van het WSW. In die hoedanigheid bestaat de plicht tot het aanhouden van een obligo. Dat obligo bedraagt ultimo 2014 € 207 miljoen. Saneringsbijdrage De in 2012 ontvangen saneringsbijdrage ad € 674 miljoen is door CFV verleend in de vorm van een renteloze lening, uitsluitend aan te wenden voor rente- en aflossingsverplichtingen van de leningen verstrekt door de derivaatbanken bij afkoop van de derivaatposities. Vestia is dus wel schuldnemer van de lening van de derivaatbanken, maar de rente en aflossing van de lening worden voldaan vanuit de saneringsbijdrage. Na vijf jaar, respectievelijk aan het einde van de saneringsperiode van tien jaar, dan wel in geval van vervroegde aflossing, dan wel bij fusie zal op grond van de dan bestaande vermogenspositie van Vestia worden bepaald of en zo ja, welk deel van de verleende subsidie in de vorm van een renteloze lening zal 52 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

worden omgezet in een definitieve bijdrage ineens. Vooruitlopend op dit definitieve besluit heeft Vestia onder andere in overleg met het CFV en op grond van vergelijkbaarheid met een ontwikkelkrediet de bijdrage in 2012 in één keer ten gunste van haar winsten verliesrekening gebracht. Juridische procedures Bij het ontstaan van Vestia's (voormalige) derivatenportefeuille is een aantal (rechts)personen betrokken geweest die hiervoor op verschillende wijze verantwoordelijkheid dragen. Vestia heeft tegen een aantal van hen procedures aanhangig gemaakt en beraadt zich voor het overige nog op de mogelijkheden haar schade op de diverse (rechts)personen te kunnen verhalen. Over de uitkomst van deze procedures en onderzoeken bestaat nog geen duidelijkheid. Al deze procedures en onderzoeken zijn nog niet afgerond. Warmtewet Op 1 januari 2014 is de warmtewet in werking getreden. Door deze wet zijn woningcorporaties energieleverancier geworden. Vanuit de Warmtewet rusten een aantal verplichtingen op corporaties zoals het aanmelden van de warmtenetten bij de Autoriteit Consument en Markt en het voeren van een energieboekhouding. Volgens artikel 12a lid 2 van de wet dienen vergunninghouders informatie over de energielevering in hun jaarverslag op te nemen. Op dit moment ontbreken echter hiervoor nadere regels. Deze komen naar alle waarschijnlijkheid in 2015. Overige Vestia neemt samen met een andere Rotterdamse Toegelaten Instelling deel in de Hofbogen B.V.. Hofbogen B.V. wordt sinds 1 januari 2014 nagenoeg volledig gefinancierd door de aandeelhouders. Het bestuur van Vestia heeft besloten tot 1 juli 2015 garant te staan voor voldoende liquiditeiten voor Hofbogen B.V. indien er sprake is van een disbalans tussen uitgaven renovatie, ontvangen subsidies en leningen met betrekking tot fase 2 renovatie station Hofplein. Het gaat hier naar verwachting om een maximaal bedrag van € 250.000.


10 Toelichting en specificatie winsten verliesrekening 10.1 Bedrijfsopbrengsten 10.1.1 Huuropbrengsten Te ontvangen huren Af: derving a.g.v. leegstand overige redenen Dotatie dubieuze (huur)debiteuren Totaal 10.1.2 Opbrengsten servicecontracten

2014

2013

568.507

558.021

-13.686 -4.115

-14.649 -2.427

-4.942

-5.316

545.764

535.629

2014

2013

Te ontvangen vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving

41.199 -2.359

44.541 -2.419

Totaal

38.840

42.122

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld. 10.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2014

2013

Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat nieuwbouw

37.760 2.840

-1.813 7.093

Totaal

40.600

5.280

704.992 -645.600 -666 -5.265 -3.837 -11.864

247.555 -241.231 0 0 0 -8.137

37.760

-1.813

20.704 -19.335 1.471

27.589 -24.907 4.411

2.840

7.093

De specificatie van het netto verkoopresultaat bestaand bezit is als volgt: Verkoopopbrengst bestaand bezit Af: opgeofferde marktwaarde verkocht bestaand bezit Af: opgeofferde boekwaarde teruggekochte woningen Af: opgeofferde boekwaarde grondposities Af: opgeofferde boekwaarde activa ten dienste van Af: overige (verkoop)kosten Totaal De specificatie van het netto verkoopresultaat nieuwbouw is als volgt: Opbrengst verkoop nieuwbouw Totaal aan projecten toegerekend Mutatie voorzieningen koopwoningen Totaal

Onder deze post zijn de aan het boekjaar toe te rekenen opbrengsten verantwoord met betrekking tot de verkochte woningen.


10.1.4 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

2014

2013

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf

1.968

1.995

Totaal

1.968

1.995

10.1.5 Overige bedrijfsopbrengsten

2014

Afsluiten huurcontracten Doorberekende administratiekosten Vergoedingen antennes mobiele telefonie Doorberekende huismeesterkosten Huurdersbijdragen inzake servicecontracten Overig Totaal

2013 589 1.188 557 1.755 2.520 4.529

350 2.529 568 1.627 2.500 3.411

11.138

10.985

10.2 Bedrijfslasten 10.2.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014

2013

Goodwill Ten dienste van de exploitatie Overig

0 5.795 -273

126 6.177 0

Totaal

5.522

6.303

10.2.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014

2013

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling Terugname waardeverandering Overige afwaarderingen

22.074 -4.501 8.788

7.611 -16.017 2.026

Totaal

26.361

-6.380

De overige afwaarderingen heeft betrekking op de waardemutatie grondposities en de afwaardering op kantoorpanden die voor de eigen dienstverlening worden gebruikt. 10.2.3 Erfpacht

2014

2013

Erfpacht

396

269

Totaal

396

269

Deze post betreft de ten laste van het boekjaar verantwoorde erfpachtlasten. Alle erfpachtlasten hebben betrekking op vastgoed in exploitatie. In 2014 is een naheffing van € 159.000 betaald. 10.2.4 Lonen en salarissen

2014

2013

Bruto salarissen Minus: ontvangen ziektegelden Dotatie aan reservering verlofuren

42.933 -248 -148

51.762 -400 91

Totaal

42.537

51.453


Ultimo 2014 waren 944 personen in dienst (2013: 940). In 2014 zijn 66 medewerkers in dienst getreden en hebben 62 medewerkers Vestia verlaten. Ultimo 2014 hadden 2 medewerkers (2013: 4) een volledige WAOIVA uitkering en waren 11 (2013: 7) stagiaires werkzaam voor Vestia. Ultimo 2014 bedroeg het aantal mannen 514, het aantal vrouwen 430. De verdeling van de formatieplaatsen ultimo 2014 is als volgt: Formatie per directie Bestuur en staven Directie Wonen Directie B&C Directie O&O Directie vastgoed Totaal

2014 34 379 158 250 31 852

2013 39 389 158 253 32 871

De 852 formatieplaatsen werden ingevuld door 944 medewerkers. De bezetting bedroeg 850,7. Per 1 januari 2013 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) ingetrokken. Daarvoor in de plaats is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) gekomen. Deze wet regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de (semi)publieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. De beloningen die vallen onder de WNT zijn als volgt: Naam

Functie

A.J.M. Schakenbos

Bestuursvoorzitter

W.F. de Mooij

Bestuurder

Jaar verloning

Bruto loon

2014 Correctie over 2013 Totaal uitgekeerd 2014 Correctie over 2013 Totaal uitgekeerd

186.138 -7.646 178.492 149.928 -6.059 143.869

Voorziening toekomstig loon 44.226 -1.943 42.283 35.025 -1.540 33.485

Totaal

230.364 -9.589 220.775 184.953 -7.599 177.354

Beide functionarissen zijn sinds 1 juli 2013 fulltime in dienst. De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd met daarin benoemingen als bestuurder voor een periode van telkens 4 jaar. De beloning van de bestuurders komt onder de WNT norm van € 230.474. In 2014 heeft bij beide bestuurders een correctie plaatsgevonden vanwege een foutieve berekening in 2013. Voor de toetsing aan de norm worden deze correcties bij de uitgekeerde beloningen meegenomen. De bezoldiging van het bestuur conform Burgerlijk Wetboek, boek 2 bedraagt € 438.000. De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen in 2014 (2013) zijn in onderstaand overzicht opgenomen (exclusief BTW). Deze zijn conform de normen van de Honoreringscode Commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Functie H.H. Raué, voorzitter M.P.M. Cooijmans C.H. Teschmacher J. van der Vlist W. v.d. Toorn Vrijthoff A.E. de Groot E. Bartlema Totaal

Jaar benoeming 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2012

Jaar aftreden 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2016

Bezoldiging 17.381 12.415 12.415 12.415 11.430 11.430 12.415 89.901

Onkosten (onbelast) 1.443 1.618 2.706 0 134 234 685 6.820

Totaal 2014 18.824 14.033 15.121 12.415 11.564 11.664 13.100 96.721

Totaal 2013 18.536 13.841 17.412 12.415 7.678 10.257 12.936 93.075

De RvC leden zijn het gehele jaar in functie geweest en vallen onder de overgangsregeling WNT. De bezoldiging van de RvC leden conform Burgerlijk Wetboek, boek 2 bedraagt € 117.000. 56 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

2014 10.2.5 Sociale lasten 10.2.6 Pensioenlasten Totaal 10.2.7 Onderhoudslasten Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig- en cyclisch onderhoud Overig onderhoud Subtotaal Reeds verantwoord onder lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten Totaal

2013 6.951 8.594

6.736 8.925

15.545

15.661

2014

2013

26.514 21.764 12.893 39.500 8.825 109.496

21.439 19.517 12.510 45.810 8.732 108.008

-4.285

-4.768

105.211

103.240

10.2.8 Leefbaarheid Deze post betreft de directe uitgaven ten behoeve van leefbaarheid in wijken. 10.2.9 Lasten servicecontracten Deze post betreft de kosten van servicecontracten. 10.2.10 Overige bedrijfslasten

2014

2013

Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Dotatie/vrijval voorziening overig (o.a. projecten) Wonen en zorg Overig

9.482 3.023 4.292 23.928 26.831 1.555 0 -38 5.120

7.877 8.210 4.896 26.349 27.046 1.582 -972 523 6.464

Totaal

74.193

81.975

In de post algemene kosten is een dotatie van € 7.800.000 opgenomen voor de voorziening juridische kosten. Verder is een bedrag opgenomen van € 5.626.000 voor de vorming van een voorziening in verband met de reorganisatie op 1 januari 2016. Accountantskosten Vanaf de jaarrekening 2011 wordt de controle uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V. (BDO). Voor de controle van de jaarrekening 2014 is een reservering opgenomen van € 245.000. Per saldo bedragen de accountantskosten in 2014 € 744.000 (2013: € 898.000). De verdeling per boekjaar is als volgt: Toe te rek. Toe te rek. Toe te rek. (x 1.000) Totaal aan jrk. 2012 aan jrk. 2013 aan jrk. 2014 Onderzoek van de jaarrekening 638 0 517 121 Andere controlediensten 361 32 216 113 Reserveringen Vestia -255 0 -500 245 Totaal 744 32 233 479 57 Jaarrekening 2014 Stichting Vestia

10.2.11 Verhuurderheffing Deze post betreft de kosten voor de heffing over de waarde van sociale huurwoningen. De verhuurderheffing is een heffing die zich richt op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector. Met gereguleerd worden huurwoningen bedoeld waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (voor 2015 € 710,68, voor 2014 € 699,48). De heffing wordt berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale huurwoningen. Overigens geldt de heffing alleen voor verhuurders van meer dan tien huurwoningen. Het percentage voor 2014 is 0,381% (2013: 0,014%) over € 8,8 miljard.

10.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de vastgoedportefeuille in exploitatie per saldo in het boekjaar heeft ondergaan. Omdat dit deel van het vastgoed nog in bezit is van Stichting Vestia, is de waardeverandering nog niet daadwerkelijk gerealiseerd (als kasstroom), maar wel van invloed op het resultaat, omdat het vastgoed per saldo meer waard is geworden in 2014. 2014 2013 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen: 196.120 -408.485 Sociaal vastgoed 1.082 -12.745 Commercieel vastgoed 0 27 Overig Totaal

197.202

-421.203

De waardestijging voor 2014 bedraagt per saldo € 197,2 miljoen. Deze stijging wordt veroorzaakt door: Een stijging van de marktwaarde met gemiddeld 6,3% (+/+ € 421,8 miljoen). Een daling van de marktwaarde door de overgang van bruto open marktwaarde (v.o.n.) naar netto open marktwaarde (k.k.) (-/- € 224,6 miljoen).

10.4 Financiële baten en lasten 2014 10.4.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa

2013 113

277

25

381

Toegerekende rente onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g Rente op overige financiële vaste activa Rente op overige vorderingen Afkoop leningen Cité C.V.

1.770 13 163 6.386 0 1.250

3.592 24 119 8.846 24 0

Totaal

9.582

12.605

10.4.2 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rente opbrengst financiële vaste activa 10.4.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten zijn gedaald door de doorwerking van aflossing van de close-out leningen in 2013 en de lagere toerekening van rente aan onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling. Deze lagere toerekening komt door de verminderde nieuwbouwproductie.


10.4.4 Rentelasten en soortgelijke kosten Langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Amortisatie agio reële waarde doorzak leningen Betaalde rente op derivaten (BNG) Disagio, boete bij vervroegd aflossen Totaal rentelasten langlopende schulden

2014

3.544 219.578 -4.344 3.685 1.298 223.761

4.192 228.386 -1.750 4.106 1.434 236.368

603 250 853

0 1.928 1.928

224.614

238.296

Kortlopende schulden: Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige kortlopende schulden Totaal rentelasten kortlopende schulden Totaal

2013

De afname van de rentelasten en soortgelijke kosten wordt veroorzaakt door de reguliere aflossing op leningen en de daling van de renteniveau. 10.4.5 Baten en lasten van derivaten De mutatie van de marktwaarde van derivaten per ultimo boekjaar is als volgt: 2014

2013

BNG-portefeuille CSI-portefeuille Embedded derivaten

-31.234 -25.416 -144.851

11.908 0 0

Totaal

-201.501

11.908

In 2014 is de negatieve marktwaarde van de derivaten uit de BNG-portefeuille door de daling van de rente toegenomen. De last van de CSI-portefeuille is toegelicht in paragraaf 4.1, de embedded derivaten in paragraaf 4.4.

10.5 Resultaat deelnemingen na belasting De specificatie van het resultaat op deelnemingen is als volgt:

2014

Hofbogen B.V., Rotterdam (50%) VOM Delft B.V., (50%) Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50%) Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%) De Drie Notenboomen B.V., Rotterdam (33,33%) Cruise Port The Hague B.V., Den Haag (33,33%) N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60% V.O.F. Pompenburg, Rotterdam, 18,54% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., 0,67% Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, 22,20% Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer, 33,33% Totaal

2013

-1.041 103 -43 146 0 -5 -71 0 55 0 0

-1.275 -81 -8 21 115 0 -248 -183 11 -42 40

-856

-1.650

10.6 Belastingen Zie paragraaf 4.6 voor een nadere uiteenzetting over de fiscale positie van Vestia.


11 Enkelvoudige Balans per 31 december 2014 ACTIEF

31-12-2014 X € 1.000

31-12-2013 X € 1.000

39.874

56.034

5.854.526 1.035.905 28.022 6.918.453

6.328.035 1.069.043 15.290 7.412.368

13.283 2.655 111.289 4.480 340 5 204 38 132.294

15.267 7.655 271 4.519 510 1.997 384 402.606 433.209

12.316

12.514

VASTE ACTIVA 13.1 13.1.1

Materiële vaste activa Onroerende zaken ten dienste van eigen exploitatie

13.2 13.2.1 13.2.2 13.2.3

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Subtotaal vastgoedbeleggingen

13.3 13.3.1 13.3.2 13.3.3 13.3.4 13.3.5 13.3.6 13.3.7 13.3.8

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vordering op groepsmaatschappen Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Subtotaal financiële vaste activa VLOTTENDE ACTIVA

13.4

Voorraden

13.5 13.5.1 13.5.2 13.5.3 13.5.4 13.5.5 13.5.6 13.5.7

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente/Rijksoverheid Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa Subtotaal vorderingen

9.382 30.931 96.680 305 18 54.859 1.555 193.730

9.524 36.595 105.427 4.401 0 21.210 4.707 181.864

13.6

Liquide middelen

446.365

51.575

7.743.032

8.147.564

TOTAAL


PASSIEF

13.7 13.7.1

Eigen vermogen Overige reserves Subtotaal eigen vermogen

13.8 13.8.1 13.8.2 13.8.3 13.8.4 13.8.5

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening negatief eigen vermogen groepsmaatschappijen Voorziening negatief eigen vermogen andere deelnemingen Overige voorzieningen Subtotaal voorzieningen

13.9 13.9.1 13.9.2 13.9.3 13.9.4 13.9.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Derivaten Waarborgsommen Overige schulden Subtotaal langlopende schulden

13.10 13.10.1 13.10.2 13.10.3 13.10.4 13.10.5 13.10.6 13.10.7 13.10.8 13.10.9 13.10.10

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Gemeente Aflossingsverplichting langlopende leningen Ongerealiseerde resultaten intercompany Subtotaal kortlopende schulden

TOTAAL

31-12-2014 X € 1.000

31-12-2013 X € 1.000

1.128.120 1.128.120

1.195.532 1.195.532

19.045 5.626 48.068 2.366 16.782 91.887

5.980 3.035 47.200 1.531 17.859 75.605

77.661 5.599.705 352.621 2.798 0 6.032.785

86.656 6.305.945 95.666 3.067 13.000 6.504.334

8.031 23.391 1.465 6.493 778 22.387 81.608 771 345.220 96 490.240

0 33.917 1.427 8.875 702 13.617 76.864 1.180 234.955 556 372.093

7.743.032

8.147.564


12 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2014 2014 X € 1.000 13.11 13.11.1 13.11.2 13.11.3 13.11.4 13.11.5

2013 X € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

542.066 37.888 38.048 1.976 9.635

531.100 41.110 -1.813 1.973 10.973

Subtotaal bedrijfsopbrengsten

629.613

583.343

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Verhuurdersheffing

5.451 23.227

6.437 -16.724

237 42.537 6.951 8.594 104.229 3.200 38.584 73.153 33.049

213 51.453 6.736 8.925 103.001 3.085 42.715 93.157 1.301

Subtotaal bedrijfslasten

339.212

300.299

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten

290.401

283.044

13.13

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

196.433

-423.947

13.14 13.14.1 13.14.2 13.14.3 13.14.4 13.14.5

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen van financiële vaste activa Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Baten en lasten van derivaten

113 25 15.048 -222.828 -201.501

95 381 21.407 -236.447 11.908

Subtotaal financiële baten en lasten

-409.143

-202.656

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

77.691

-343.559

Resultaat groepsmaatschappijen na belasting Resultaat andere deelnemingen Belastingen

-4.377 -856 0

14.599 -1.650 0

JAARRESULTAAT NA BELASTING

72.458

-330.610

13.12 13.12.1 13.12.2 13.12.3 13.12.4 13.12.5 13.12.6 13.12.7 13.12.8 13.12.9 13.12.10 13.12.11

13.15 13.16 13.17


13 Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening per 31 december 2014 Alle bedragen in de tabellen x € 1.000, tenzij anders vermeld. Algemeen Transacties tussen verbonden partijen geschieden "at arm’s length base". Indien en voor zover er geen specifieke afspraken gelden wordt tussen Stichting Vestia en haar verbonden partijen 6% rente berekend over de onderlinge schuldverhouding. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen van waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de grondslagen van de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

Jaaromzet

Jaarresultaat

Kapitaaldeelname

% kapitaal deelname

% gerechtigd in het resultaat

% financiering afkomstig van Vestia

329

85

0,67%

0,67%

0,34%

0 -85 687 -2.084 181 -2.887

9 1.809 18

50% 50% 100%

50% 50% 100%

96% 100% 100%

27.984 2.142 415 4.459 229 91 61.210 4.233 -2.862 2.679 159 -1

159 9 52.018 0

1% 50% 100% 0%

1% 50% 100% 100%

0,57% 2,60% 100% 99,85%

54 204 18

100% 100% 100%

100% 100% 100%

2,71% 29,46% 100%

-104

0

0%

22,20%

0%

96 89 -65 4.828 279 336 23.322 585 -996 40.366 3.913 4.830 3.278 1.979 -2.038 384 312 205 651 0 146 0 0 0

0 18 2.854 7.000 2.122 18 69 18

0% 100% 16,66% 35% 19,60% 100% 18,54% 100%

42,86% 100% 16,66% 35% 19,60% 100% 18,54% 100%

36,46% 91,03% 12,24% 30,22% 64,73% 41,93% 17,97% 100%

-121 258 233 -121 0 17.711 118.850 1.342 -1.289 111.000

0% 57%

0% 57%

50,39% 93,40%

Balanstotaal

24.837 1.549

Eigen vermogen

# Kvk nr. Naam verbinding 1 24140008 Stadsherstel Historisch Rotterdam 2 24360419 Ontwikkelingscombinatie Leyenburg BV 3 24366474 Hofbogen BV 4 24426708 Vestia Monumenten BV 5 27091235 NV Stadsherstel Den Haag en omgeving 6 27289704 VOM Delft 7 29038013 Verantwoord Wonen BV 8 41146908 Gebouwenstichting 9 20001935 BV Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw 10 20022702 Steenfabriek Boudewijn BV 11 24426607 Vestia Holding BV 12 27181031 Stichting Woonwagenlocaties Den Haag 13 27190207 Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer 14 34289460 SGBB Projectontwikkeling BV 15 27326422 Aardwarmte Den Haag VOF 16 24377056 Cité CV 17 27163398 NV Stadsvastgoed 18 27261475 Kennis en Energie BV 19 56684614 Combinatie Pompenburg VOF 20 24426609 Vestia OHW BV 21 60273186 Vereniging Corporatie Energie Beheer 22 60384867 WOM Den Haag Zuid West BV

Verslagjaar

Overzicht deelnemingen Hierna is een overzicht opgenomen van alle deelnemingen van Stichting Vestia (enkelvoudig) inclusief inzicht in de financiële situatie. Indien de jaarrekening over 2014 van de betreffende deelneming nog niet gereed is, wordt het jaartal van de laatst vastgestelde jaarrekening vermeld.

2013

13.717

2013 2013 2014

-100 -4.632 -28.129

2013 2014 2014 2014

17.411 18 9.818 4

2014 2014 2014

3.012 -741 -28.114

4.056 723 15

2013

0

436

2013 2014 2012 2014 2012 2014 2012 2014

0 449 15.946 -15.648 -1.257 -251 581 -3.314

2014 2014

4.525 5.507 6.216

396 430 70 66 0 -2.887 231


13.3 Financiële vaste activa 13.3.1 Deelneming in groepsmaatschappijen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt de deelneming gewaardeerd op nihil. Voor het aandeel in het negatief eigen vermogen van de deelneming wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het eigen vermogen op de passiefzijde van de balans opgenomen, indien er garanties zijn afgegeven. Deelneming

Aandeel

Vestia Holding B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw, R’dam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Projectenontwikkeling B.V., Hoofddorp Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Flexwonen Holland B.V., Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam Totaal 13.3.2 Vordering op groepsmaatschappijen

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 35%

Resultaat

Netto vermogenswaarde 31-12-2014 31-12-2013

-2.887 66 430 -2.862 336 -1 -1 205 337

0 0 3.012 9.818 449 4 0 0 0

0 0 2.582 12.680 0 5 0 0 0

-4.377

13.283

15.267

2014

2013

Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Cité C.V., Rotterdam

2.655 0

2.655 5.000


2.655

7.655

De vordering op Cité C.V. is ultimo 2014 onder de kortlopende vorderingen gepresenteerd. 13.5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2014

2013

Vestia Monumenten B.V., Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp SGBB Projectenontwikkeling B.V., Hoofddorp Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk Flexwonen Holland B.V. , Rotterdam Kennis en Energie B.V., Rotterdam Cité C.V., Rotterdam

34.345 3.314 9 57 49.218 0 4.377 20 0 142 5.198

30.927 3.314 5 26 59.255 11.223 5 19 68 380 205


96.680

105.427

Over de rekening-courant saldi wordt 6% rente berekend.


13.7 Eigen vermogen Saldo per 1 januari Effect stelselwijziging Herzien saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2014

2013

1.195.532 -139.870 1.055.662

1.536.142 0 1.536.142

72.458

-340.610

1.128.120

1.195.532

13.8.3 Voorziening negatief eigen vermogen groepsmaatschappijen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:

2014

2013

Vestia OHW B.V., Rotterdam (100%) Vestia Holding B.V., Rotterdam (100%) Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam (100%) SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp (100%) SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp (100%) Flexwonen Holland B.V., Rotterdam (100%) Kennis en Energie B.V., Rotterdam (100%) Cité C.V., Rotterdam (35%)

3.314 28.114 741 0 0 0 251 15.648

3.314 25.227 807 1.344 5 62 455 15.986


48.068

47.200

13.10 Kortlopende schulden 13.10.10 Ongerealiseerde resultaten intercompany De post ‘Ongerealiseerde resultaten intercompany’ betreft de stand van de ontwikkelrechten die in 2003 verkocht zijn aan Verantwoord Wonen B.V., een 100% deelneming van Vestia, waarvan het bestuur gevoerd wordt door het bestuur van Vestia. Tegenover deze ontwikkelrechten, staat een vordering op Verantwoord Wonen B.V. van hetzelfde bedrag op de balans bij Stichting Vestia. Ultimo 2014 is de waarde van de ontwikkelrechten € 96.000. Ten laste van het resultaat komt in 2013 een bedrag van € 460.000. 13.15 Resultaat deelnemingen na belastingen

2014

2013

Vestia Holding B.V., Rotterdam Vestia B.V.’s, Rotterdam Vestia OHW B.V., Rotterdam Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw, Rotterdam Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp Flexwonen Holland B.V. Kennis en Energie B.V. Cité C.V., Rotterdam Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk

-2.887 0 0 66 430 -2.862 336 0 -1 205 337 -1

-645 -16 -3.042 31 186 589 -10 5.804 -43 52 11.694 -1

Totaal

-4.377

14.599


14 Gebeurtenissen na balansdatum Faillissement ‘Aardwarmte Den Haag VOF’ en ‘Vestia OHW B.V.’ Aardwarmte Den Haag VOF is een deelneming van Vestia OHW B.V. Beide entiteiten zijn in 2013 failliet verklaard. De curator heeft op 13 januari 2014 de drie deelnemende corporaties zijn visie gestuurd en voorlopig geconcludeerd dat het faillissement aan de corporaties is te wijten. Wel heeft hij medewerking gevraagd aan een doorstart. Vestia heeft alle aansprakelijkheid afgewezen en dat in een brief meegedeeld. Vestia gaat in ieder geval tot 2017 geen nieuwbouw realiseren. Vestia heeft de medewerking aan een doorstart toegezegd. De mogelijke financiële consequenties hiervan zijn voorzien. Verkoop vennootschap Kennis & Energie B.V. Op 23 januari 2015 is tussen Stichting Vestia en Stichting Woonstad overeengekomen dat de aandelen van Kennis & Energie B.V. op 1 mei 2015 worden overgedragen aan Stichting Woonstad. Vestia is 100% aandeelhouder in deze BV. Verkoop woningbezit in 2014 met transport in 2015 In 2014 zijn een aantal verkooptransacties gerealiseerd waarbij het transport plaatsvindt in 2015.


15 Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Omtrent de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies is statutair geen regeling vastgelegd. In lijn met het verleden en ingevolge artikel 362 lid 2 boek 2 titel 9 is de jaarrekening opgemaakt met inachtneming van de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies. Over 2014 bedraagt de winst (x € 1) € 72.458.000. Deze winst is conform artikel 22 uit het BBSH wordt het batig aan de overige reserves toegevoegd en is bestemd voor werkzaamheden in het kader van de volkshuisvesting.



Rotterdam, 25 juni 2015

Rotterdam, 25 juni 2015

Raad van Bestuur:

Raad van Commissarissen:

wg De heer A.J.M. Schakenbos Voorzitter

wg De heer H.H. Raué, Voorzitter RvC

wg Mevrouw W.F. de Mooij Lid

wg De heer C.H. Teschmacher

wg De heer J. van der Vlist

wg Mevrouw M.P.M. Cooijmans

wg De heer E.P. Bartlema

wg Mevrouw A.E. de Groot

wg De heer W. van der Toorn Vrijthoff


16 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en bestuurders van Stichting Vestia Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Vestia te Rotterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het Accountantsprotocol Bbsh in Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Vestia per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).


Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 25 juni 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA


Stichting Vestia Jaarrekening 2014

Recommend Documents