Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Katedra občanského práva

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

Diplomová práce NEMOVITÝ MAJETEK OBCÍ (NABYTÍ A NAKLÁDÁNÍ)

Bc. Lucie Křiváková 2011/2012

1

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma: Nemovitý majetek obcí (nabytí a nakládání) zpracovala sama a uvedla jsem všechny pouţité prameny.“

……….…………………..

Poděkování: Děkuji vedoucímu své diplomové práce prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odbornou pomoc a rady, které mi byly při tvorbě této práce poskytnuty. Děkuji také své rodině a svému zaměstnavateli Městu Vracov za podporu, trpělivost a poskytnuté rady a podklady nejen k této práci, ale po celou dobu studia.

2

Obsah 1. Úvod ....................................................................................................................................... 6 2. Nemovitý majetek obcí v právní úpravě ............................................................................ 8 2.1 Nemovitý majetek obcí před 24. 5. 1991 (před účinností z. č. 172/1991 Sb.) ................ 8 2.2 Nemovitý majetek obcí po 24. 5. 1991 (po účinnosti z. č. 172/1991 Sb.) ..................... 10 2.2.1 Privatizační část zákona .............................................................................................. 11 2.2.2 Restituční část zákona ................................................................................................. 13 3. Vlastnictví a obec jako jeho subjekt v současné právní úpravě ..................................... 14 3.1 Obec ............................................................................................................................... 14 3.2 Městské obvody a městské části .................................................................................... 15 3.3 Vlastnické právo ............................................................................................................ 16 3.4 Další subjekty vlastnického práva zřizované obcí ......................................................... 18 3.4.1 Organizační sloţky ..................................................................................................... 18 3.4.2 Příspěvkové organizace .............................................................................................. 19 3.5 Dobrovolné svazky obcí ................................................................................................ 19 4. Nabývání nemovitého majetku obcí.................................................................................. 21 4.1 Nabývání ze zákona ....................................................................................................... 21 4.1.1 Nabývání ze zákona č. 172/1991 Sb. .......................................................................... 21 4.1.1.1 Uplatnění práva hospodaření ................................................................................... 22 4.1.1.2 Historický majetek ................................................................................................... 23 4.1.1.3 Další přídělový majetek ........................................................................................... 25 4.1.1.4 Majetek lesních druţstev ......................................................................................... 27 4.1.1.5 Bytový fond ............................................................................................................. 27 4.1.2 Nabývání ze zákona č. 290/2002 Sb. .......................................................................... 29 4.2 Nabývání na základě zákona.......................................................................................... 30 4.2.1 Nabývání na základě zákona č. 172/1991 Sb. ............................................................ 30 4.2.2 Nabývání na základě zákona č. 290/2002 Sb. ............................................................ 30 4.2.3 Nabývání na základě zákona č. 174/2003 Sb. ............................................................ 31 4.2.4 Nabývání na základě zákona č. 77/1997 Sb. .............................................................. 31 4.2.5 Nabývání na základě vydrţení .................................................................................... 31 4.2.6 Další speciální nabývání na základě zákona ............................................................... 32 4.3 Návrhy na zápis ............................................................................................................. 33 4.4 Smluvní nabývání .......................................................................................................... 34 3

4.4.1 Bezúplatné smluvní nabývání ..................................................................................... 35 4.4.2 Úplatné smluvní nabývání .......................................................................................... 37 4.5 Vyvlastnění .................................................................................................................... 41 4.6 Nabytí rozhodnutím soudu............................................................................................. 43 4.7 Nabývání děděním ......................................................................................................... 44 4.8 Nabývání výstavbou ...................................................................................................... 45 5. Nakládání s nemovitým majetkem obcí ........................................................................... 48 5.1 Záměr a zveřejnění......................................................................................................... 49 5.2 Způsoby nakládání s nemovitým majetkem obcí .......................................................... 50 5.2.1 Převody nemovitostí ................................................................................................... 50 5.2.1.1 Úplatné převody....................................................................................................... 53 5.2.1.2 Bezúplatné převody ................................................................................................. 55 5.2.1.3 Zvláštní právní úprava převodů bytů a nebytových prostor .................................... 55 5.2.2 Přechody vlastnictví rozhodnutím státního orgánu .................................................... 57 5.2.3 Přenechání do uţívání ................................................................................................. 58 5.2.3.1 Nájem ....................................................................................................................... 59 5.2.3.1.1 Pronájem pozemků ............................................................................................... 59 5.2.3.1.2 Pronájem bytů ....................................................................................................... 61 5.2.3.1.3 Pronájem nebytových prostor ............................................................................... 62 5.2.3.2 Výpůjčka .................................................................................................................. 62 5.2.3.3 Přenechání do uţívání jiné organizační sloţce nebo příspěvkové organizaci obce . 63 5.2.4 Další způsoby nakládání ............................................................................................. 64 5.2.4.1 Zástava, ručení ......................................................................................................... 64 5.2.4.2 Věcná břemena ........................................................................................................ 66 5.2.4.3 „Právo stavby“ ......................................................................................................... 67 5.2.4.4 Účast obcí v právnických osobách a sdruţeních od nich odlišných ........................ 69 6. Zhodnocení právní úpravy „de lege lata“ a „de lege ferenda“....................................... 71 6.1 Současné obecní zřízení a jeho připravovaná novela .................................................... 71 6.1.1 Doba zveřejnění .......................................................................................................... 71 6.1.2 Náleţitosti záměru ...................................................................................................... 73 6.1.3 Zveřejnění záměru způsobem umoţňujícím dálkový přístup ..................................... 75 6.1.4 Doloţka o zveřejnění .................................................................................................. 75 6.1.5 Příslušnost k rozhodnutí orgánu obce ......................................................................... 76 6.1.6 Zastupování obce navenek, oprávnění jednat, zplnomocnění .................................... 78 4

6.1.7 Povinnost sjednání ceny v obvyklé výši, darování ..................................................... 80 6.1.8 Přístupnost uzavřených smluv .................................................................................... 82 6.1.9 Veřejná draţba a veřejná obchodní soutěţ ................................................................. 83 6.1.10 Moţnost domáhat se neplatnosti smlouvy uzavřené obcí ......................................... 84 6.2 Obec, nový občanský zákoník a připravovaná novelizace katastrálních předpisů ........ 85 6.2.1 Stavba součástí pozemku ............................................................................................ 86 6.2.2 Právo stavby................................................................................................................ 87 6.2.3 Nabytí vlastnického práva od neoprávněného ............................................................ 88 6.2.4 Vklad vlastnického práva a některá nově zapisována věcná práva ............................ 88 Závěr ........................................................................................................................................ 90 Resumé..................................................................................................................................... 93 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 95

5

1. Úvod Majetek obce, resp. nemovitý majetek obce je vedle občanů a území základním znakem kaţdé obce. Obce jako subjekty vlastnického práva mají právo vlastnit majetek a hospodařit s ním. Majetkoprávní problematika obcí je v současné době roztříštěna v několika právních předpisech. Chybí ucelená právní úprava jako je tomu např. u majetku státu. Zákonná úprava vychází jak ze soukromoprávní povahy, tak i z povahy veřejnoprávní. Ostatně majetek obce můţeme označit za majetek veřejný. Tato práce se zabývá problematikou nemovitého majetku ve vlastnictví obcí se zaměřením na nabytí a nakládání s tímto majetkem. Uvedené téma jsem si vybrala zejména proto, ţe se touto problematikou zabývám jiţ několik let v praxi jako zaměstnanec majetkového odboru obce. Snaţím se tak zúročit i zkušenosti nabyté praxí za pomoci zobecnění některých konkrétních problémů, se kterými se obce v praxi setkávají. Hlavním cílem práce je poskytnout ucelený pohled na danou problematiku s přihlédnutím k dostupné soudní judikatuře a k poznatkům obcí. Vyústěním je pak zhodnocení současné právní úpravy se zaměřením na některé vybrané problémy a jejich moţnou úpravu do budoucna. Práce je rozdělena do několika částí. Nejprve na danou problematikou nahlíţím z hlediska historického, a to od počátků formování samosprávy, přes následné omezování a likvidaci samosprávy, zřízení národních výborů, aţ po znovuobnovení obecního zřízení po roce 1989. Nezbytnou součástí je také vymezení obce jako subjektu vlastnického práva. Přestoţe je práce zaměřena na přímý výkon vlastnického práva, pro úplnost zmiňuji statutární města, jeţ jsou členěna na městské části či městské obvody. Okrajově jsou vymezeny i další subjekty vlastnického práva, které mohou obce zřizovat. Ne vţdy totiţ obec vykonává vlastnické právo bezprostředně svým jménem, výkon vlastnického práva je moţný i prostřednictvím organizačních sloţek či příspěvkových organizací obce. Nejobsáhlejší, stěţejní části práce jsou zaměřeny na nabývání nemovitého majetku obcí a nakládání s nemovitým majetkem obce. V rámci nabývání nemovitého majetku obcí můţeme za důleţitý mezník označit zákon č. 172/1991 Sb. Zabývám se rozborem této právní úpravy, dle níţ došlo a v některých případech stále ještě dochází k přechodu majetku státu do vlastnictví obcí dvěma způsoby – zákonem a na základě zákona. Přihlédnuto je zde i k dostupné soudní judikatuře. Zmíněny jsou následně i další právní předpisy, na jejichţ základě byl umoţněn přechod některých dalších věcí, práv a závazků ze státu na obce.

6

Podrobně se věnuji také smluvnímu nabývání – úplatnému i bezúplatnému, vyvlastnění, nabytí rozhodnutím soudu, dědění, nabytí výstavbou, přičemţ jsou zde promítnuty a zobecněny i problémy objevující se v praxi při těchto způsobech nabytí. Druhá stěţejní část práce se týká nakládání s nemovitým majetkem obce. Nejprve rozvádím obligatorní podmínku platnosti právního úkonu obce, jíţ je zveřejnění záměru obce disponovat se svým majetkem, následně pak moţné způsoby nakládání. Mezi tyto způsoby jsou zařazeny jak převody kupní, směnnou či darovací smlouvou, tak i přenechání do uţívání formou pronájmu či výpůjčky včetně přenechání uţívání jiné organizační sloţce nebo příspěvkové organizaci obce. Rozvedena je i zvláštní právní úprava převodu bytů a nebytových prostor či přechody vlastnictví rozhodnutím státního orgánu. Uvádím zde také řadu dalších způsobů nakládání, které mohou obce vyuţít, a sice zástavní právo, zřízení věcného břemene, ale také např. „právo stavby“ a konečně i nakládání s majetkem obce při účasti v jiných právnických osobách a sdruţeních. U všech těchto způsobů nakládání je samozřejmě zohledněno schválení příslušným orgánem obce ve vztahu k platnosti či neplatnosti právních úkonů. Poslední část práce je věnována zhodnocení právní úpravy de lege lata a úvahám de lege ferenda v souvislosti s připravovanou novelou obecního zřízení, kdy jsem se zaměřila na některé vybrané problematické okruhy, jejichţ současná právní úprava činí v praxi obcím potíţe při výkladu některých ustanovení zákona. Protoţe se nakládání s nemovitým majetkem obce dotkne také nový občanský zákoník, zmiňuji zde okrajově i tento nový právní předpis, a to zejména v souvislosti s připravovanou novelizací katastrálních předpisů, jeţ je vynucena právě novým občanským zákoníkem. Závěr práce obsahuje shrnutí problematiky nabývání a nakládání s nemovitým majetkem obce a zhodnocení, jak se s vybranými problematickými okruhy obce vypořádávají v praxi a jak budou okruhy řešeny připravovanou novelou obecního zřízení.

7

2. Nemovitý majetek obcí v právní úpravě Protoţe je tato práce zaměřena na nabývání a nakládání s majetkem obcí, je nezbytné nahlédnout i do historie, jaká byla role obcí jako vlastníka majetku i před účinností zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Tento zákon můţeme nazvat jakýmsi důleţitým mezníkem. V současnosti je majetkoprávní problematika obcí roztříštěna v několika právních předpisech, a to zejména v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), přičemţ současně se obce také řídí občanským, případně i obchodním zákoníkem. Nezbytné je také uvést zákon o vlastnictví bytů, ale i další zvláštní právní předpisy, jako jsou zákon o zadávání veřejných zakázek, zákon o účetnictví, apod. Do dnešního dne nedošlo k přijetí samostatného zákona o majetku územních samosprávných celků, resp. obcí, jako je tomu např. u majetku České republiky, jenţ je upraven zákonem č. 219/2000 Sb. Neexistuje tak jednotná právní úprava majetku obcí, coţ je značně nepřehledné, a v praxi můţe docházet k obtíţné aplikovatelnosti právních předpisů týkajících se územní samosprávy. 2.1 Nemovitý majetek obcí před 24. 5. 1991 (před účinností z. č. 172/1991 Sb.) Obecní majetek je vedle občanů a území jedním z dalších základních znaků kaţdé obce. Obecní majetek byl vţdy spjat s existencí samosprávného postavení obcí, a to jiţ od samého počátku.1 Obecní samospráva se na našem území začala vytvářet ve druhé polovině 19. století. Jako vhodné se jeví začít u § 288 Obecného občanského zákoníku z roku 1811 (zákon č. 946/1811 sb. z. s.), kterým byly konstituovány kategorie „obecní statek“ a „obecní jmění“, tedy kategorie podřaditelné i pod „moderní“ chápání pojmu „obecní majetek“.2 Obecní zákon č. 18/1862 ř. z., stanovil, ţe „kaţdá věc nemovitá budiţ ve svazku některé obce místní“.3 Po roce 1918 lze z právních předpisů, upravujících obecní majetek, zmínit např. zákon č. 421/1919 Sb., kterým se mění obecní statek v kmenové obecní jmění. Ustanovení § 1 zákona č. 421/1919 Sb. prohlásilo nemovitosti, jeţ byly obecním statkem, za kmenové obecní (osadní) jmění. Dalšími významnými prvorepublikovými předpisy, které se týkaly obecního hospodaření, byly čtyři tzv. finanční novely. Obecně šlo v oblasti finančního hospodaření o postupné

omezování

působnosti

obecních

samosprávných

orgánů,

neboť

některé

1

Břeň, J. Obecní majetek – historické základy ekonomické podstaty obcí I. Obec a finance č. 2/2009, Triada Praha, 2009 2 srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 13 3 Břeň, J. Obec a finance č. 2/2009

8

majetkoprávní a obdobné úkony podléhaly souhlasu vyššího svazku územní samosprávy. První finanční novela – zákon č. 329/1921 Sb., o přechodné úpravě finančního hospodářství obcí a měst s právem municipálním, stanovila, ţe bezprostřední úřad doléhací rovněţ schvaloval některé dispozice s obecním majetkem (např. prodej obecních nemovitostí nebo koupě nemovitosti nad určitou hodnotu). Kaţdá obec byla povinna zřídit finanční komisi, jejíţ působnost spočívala v právu kontroly veškerého obecního hospodaření.4 Obecní jmění tak tvořil veškerý movitý a nemovitý majetek ve vlastnictví obce a veškerá majetková práva obce. Vývoj v pomnichovské druhé republice a od 15., resp. 16. března 1939 v Protektorátu Čechy a Morava lze charakterizovat jako postupné omezování a následnou likvidaci samosprávy. Tento proces byl v zásadě završen vládním nařízením č. 51/1944 Sb., o úřednické správě obcí. Poválečný vývoj oblasti místní správy charakterizuje vznik soustavy národních výborů (viz vládní nařízení č. 4/1945 Sb., o volbě a pravomoci národních výborů), jakoţto orgánů státní správy. Z hlediska obecního majetku je z této doby významný především zákon č. 279/1949 Sb., o finančním hospodaření národních výborů, který s účinností od 1. ledna 1950 na čtyři desetiletí znárodnil obecní majetek.5 Tímto zákonem došlo k dočasnému zániku tzv. samosprávného majetku. Šlo vlastně o rozloučení de iure, protoţe de facto tu pro něj nebylo místo prakticky jiţ od poloviny roku 1948. V jakési zvláštní (latentní) právní formě totiţ přetrvával pouze v Ústavě 9. května, která v § 149 odst. 2 mluvila o částech národního majetku „v rukou svazků lidové správy“ a označovala jej výslovně za komunální vlastnictví.6 Znamená to, ţe obecní majetek se stal majetkem státu. Uvedený zákon zrušil všechny dosavadní předpisy o obecním hospodaření a stanovil, ţe majetek, s nímţ národní výbory hospodaří, je majetkem národním, je jim svěřován do správy (a z ní také odnímán). Rovněţ z bývalého kmenového jmění zákon vytvořil součást národního majetku.7 Do dne nabytí účinnosti zákona o obcích č. 367/1990 Sb., tj. do 23. listopadu 1990 národní výbory (organizace jimi zaloţené a zřízené) pouze disponovaly právem hospodaření k národnímu majetku ve vlastnictví státu.8 Znovuobnovení kategorie obecního majetku je spojeno aţ se vznikem obecní samosprávy v roce 1990.9 Po listopadu 1989 začaly prostor pro současné pojetí dané problematiky vytvářet novely Ústavy z roku 1960. Ústavní základ 4

Břeň, J. Obecní majetek – historické základy ekonomické podstaty obcí I. Obec a finance č. 2/2009, Triada Praha, 2009 5 Břeň, J. Obecní majetek – historické základy ekonomické podstaty obcí II. Obec a finance č. 3/2009, Triada Praha, 2009 6 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 14 7 Břeň, J. Obec a finance č. 3/2009 8 tamtéţ 9 tamtéţ

9

obnovené obecní samosprávy představoval ústavní zákon č. 294/1990 Sb., který zakotvil místní samosprávu, a novela hlavy první Ústavy, provedená Ústavním zákonem č. 100/1990 Sb., následně pak čl. 11 LPS a Ústava České republiky (ústavní zákon č. 1/1993 Sb.) v čl. 8 a hlavou sedmou „Územní samospráva“. Uvedené ústavní předpisy principiálně umoţnily územním samosprávným celkům nabývat majetek a stát se plnoprávnými, svébytnými vlastníky odlišnými od jiných vlastníků (především tedy od státu). Jednoznačný je dnes v tomto směru zejména čl. 101 odst. 3 Ústavy, který stanoví, ţe územní samosprávné celky „mohou mít vlastní majetek a hospodaří podle vlastního rozpočtu“. Podle zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení) byla obec opět právnickou osobou (§ 4 odst. 1), měla vlastní majetek a finanční zdroje a hospodařila s nimi samostatně za podmínek stanovených zvláštním zákonem (§ 4 odst. 2).10 Z uvedeného vyplývá, ţe jak tehdejší ústava, tak i obecní zřízení z roku 1990 povaţovaly obec za subjekt vlastnického práva. Současně novela ústavního zákona č. 143/1968 Sb., o československé federaci, účinná od 1. ledna 1991, zmocnila Českou národní radu a slovenskou národní radu k přijetí zákonů stanovujících, které věci z majetku České republiky a Slovenské republiky jsou vlastnictvím obcí (viz čl. 4 odst. 7 ústavního zákona č. 556/1990 Sb.). V případě České republiky se jednalo o zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí.11 2.2 Nemovitý majetek obcí po 24. 5. 1991 (po účinnosti z. č. 172/1991 Sb.) Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí nabyl účinnosti dnem 24. května 1991. Tento zákon lze z hlediska jeho právní povahy charakterizovat za právní předpis „privatizačně – restituční“. Zákon rozlišoval dvojí způsob přechodu vymezených věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Některé věci přešly přímo ze zákona (ex lege), a to dnem účinnosti tohoto zákona. Druhou skupinu pak představovaly věci, které do vlastnictví obcí přešly na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu (např. okresního úřadu).12

10

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 15 Břeň, J. Obec a finance č. 3/2009 12 tamtéţ 11

10

2.2.1 Privatizační část zákona „Privatizační“ část zákona (neboli ta část, která upravovala proces odstátnění majetku jeho přechodem na nestátní subjekty tj. obce) zahrnovala ta ustanovení, kdy se obce ze zákona ke dni 24. května 1991 staly vlastníky: - dle § 1 odst. 1 uvedeného zákona věcí z vlastnictví České republiky, k nimţ ke dni 23. listopadu 1990 příslušelo právo hospodaření národním výborům, jejichţ práva a závazky přešly na obce (viz § 68 odst. 1 zákona č. 367/1990 Sb.), pokud obce s těmito věcmi ke dni 24. května 1991 hospodařily - dle § 1 odst. 2 uvedeného zákona věcí z vlastnictví České republiky, s nimiţ začaly obce hospodařit po 23. listopadu 1990 způsobem obdobným právu hospodaření, jestliţe s nimi takto hospodařily ke dni 24. května 1991 (toto ustanovení tak směřovalo na překlenutí období mezi nabytím účinnosti zákona o obcích, kterým došlo k obnovení postavení obcí na samosprávném základě, a nabytím účinnosti zákona upravujícího přechod některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí)13 - dle § 3 uvedeného zákona obytných domů a pozemků tvořících s nimi jeden funkční celek, jestliţe byly v jejich katastrálních územích a ve vlastnictví ČR, a jestliţe právo hospodaření k nim náleţelo organizacím, u nichţ na obce přešla funkce jejich zakladatele nebo pravomoc je zřizovat, řídit a zrušovat. Na základě novely zákona č. 172/1991 Sb., tj. zákonem č. 10/1993 Sb., v současnosti § 3 odst. 3 zákona č. 172/1991 Sb., dále přešly z vlastnictví České republiky do vlastnictví obcí dnem 1. ledna 1993: - objekty komplexní bytové výstavby rozestavěné k 31. prosinci 1992 a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek, včetně práv a povinností s nimi souvisejících - věci, k nimţ právo hospodaření příslušelo organizacím zajišťujícím investorskou činnost ke komplexní bytové výstavbě Pro přechod některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí podle zákona č. 172/1991 Sb. musí být splněny kumulativně tři podmínky. Musí jít o majetek, který ve stanovené době náleţel České republice, ke stanovenému dni k němu měl právo hospodaření právní předchůdce obce a konečně, ţe s tímto majetkem tento předchůdce hospodařil.14 Pojem „právo hospodaření“ je zapotřebí vykládat tak, jak byl tento pojem vymezen v hospodářském zákoníku (zákon č. 109/1964 Sb.) a ve vyhlášce č. 119/1988 Sb., o hospodaření s národním

13 14

Břeň, J. Obec a finance č. 3/2009 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2000 sp. zn. 30 Cdo 1206/1999

11

majetkem, a je potřeba jej pouţit v obdobném významu, jako původní pojem „správa“.15 Poţadavek, aby obce s věcmi uvedenými v § 1 odst. 1 zákona č. 172/1991 Sb. hospodařily, je nutno chápat tak, ţe obec realizuje práva a povinnosti, které na ni přešly z národního výboru, a nakládá tedy s nimi způsobem naplňujícím toto právo hospodaření.16 Nejedená se tedy jen o hospodaření ve „faktickém (fyzickém)“ smyslu, tj. např. výkon zemědělské činnosti, ale téţ ve smyslu právním, zahrnujícím např. moţnost věci pronajmout.17 Zákon č. 172/1991 Sb. však také v ustanovení § 4 vymezuje, které věci z vlastnictví České republiky do vlastnictví obcí nepřechází. Jedná se o pozemky, k nimţ bylo zřízeno právo osobního uţívání a pozemky, které byly k tomuto účelu přiděleny18, dále nemovité věci s příslušenstvím, které byly v trvalém uţívání Komunistické strany Československa a ke dni 1. června 1990 jí byly odňaty19 (viz nařízení vlády č. 212/1990 Sb., o odnětí nemovitého majetku státu v trvalém uţívání Komunistické strany Československa, a dále také nemovité věci s příslušenstvím, které jsou ke dni účinnosti tohoto zákona v trvalém uţívání jiné neţ státní organizace, nejde-li o věci uvedené v § 2.20 Ustanovení § 4 odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb., pak doplňuje tento negativní výčet o věci, k jejichţ vydání uplatní nárok oprávněná osoba podle restitučních zákonů. Soudy se nejednou vyjadřovaly k § 4 odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb., podle něhoţ do vlastnictví obcí nepřecházejí věci z vlastnictví ČR, k jejichţ vydání uplatní nárok oprávněná osoba podle zvláštního předpisu.21 Jde o ustanovení obecně platné, vztahující se na zvláštní předpisy jiţ vydané, ale téţ na předpisy následné, tj. obecně jde o všechny restituční předpisy.22 Ustanovení § 4 odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb. dopadá pouze na ty věci, kde nárok na jejich vydání (tj. výzva k vydání věci dle příslušných zákonů) byl uplatněn jiţ před přechodem vlastnického práva do majetku obcí, tj. před účinností zákona č. 172/1991 Sb., tedy přede dnem 24. 5. 1991.23 Pro úplný přehled věcí, které přecházely dle zákona č. 172/1991 Sb. do vlastnictví obcí je také nutné zmínit dnes jiţ zrušený § 5, jenţ upravoval případy, kdy bylo v pravomoci okresního úřadu rozhodnout, ţe do vlastnictví obce mohly přecházet věci, které slouţily k plnění úkolů drobných provozoven národních výborů. Obdobně tomu bylo i dle § 6 odst. 1, který umoţňoval, aby Ministerstvo kultury rozhodlo, ţe do vlastnictví obce přecházejí 15

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2002 sp. zn. 28 Cdo 1301/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2000 sp. zn. 29 Cdo 962/99 17 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 1999 sp. zn. 29 Cdo 962/99 18 § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 172/1991 Sb. 19 § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 172/1991 Sb. 20 § 4 odst. 1 písm. c) zákona č. 172/1991 Sb. 21 Břeň, J. Přechod státního majetku na obce z pohledu judikatury. Obec a finance č. 4/2009, Triada Praha, 2009 22 Nález Ústavního soudu ze dne 29. 8. 2000 sp. zn. I. ÚS 653/99 23 Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. 12. 1993 sp. zn. 10 Cdo 426/1993 16

12

z vlastnictví ČR kulturní památky, muzea a galerie, včetně jejich sbírkových fondů, k nimţ náleţelo právo hospodaření organizacím, jestliţe na obec přešla funkce zakladatele nebo pravomoc zřizovat, řídit a zrušovat tyto organizace. § 6 odst. 2 se týkal přechodu objektů škol a školských zařízení, k nimţ náleţelo právo hospodaření organizacím a ve kterých byly ke dni účinnosti tohoto zákona provozovány školy a školská zařízení, jestliţe na obec přešla funkce zakladatele nebo pravomoc zřizovat, řídit a zrušovat tyto organizace. Přechod věcí dle § 5 a § 6 však byl podmíněn ţádostí obce. 2.2.2 Restituční část zákona „Restituční“ část zákona č. 172/1991 Sb. se týká tzv. historického majetku. Pojem historický majetek sice tento zákon nepouţívá, ale jako takový se vţil k takovému majetku, který se nacházel ve vlastnictví obcí ke dni 31. prosince 1949 a jenţ podle § 2 zákona č. 172/1991 Sb. přešel do vlastnictví obcí dnem 24. května 1991.24 K § 2 odst. 1 zákona č. 172/1991 Sb. zaujímal Ústavní soud ustálený názor, ţe obec nemůţe své vlastnické právo odvozovat podle zákona č. 172/1991 Sb., pokud předmětné nemovitosti v tomto ustanovení uvedené nepředstavují tzv. historické vlastnictví obce.25 Muselo jít vţdy o majetek, který obec vlastnila ke dni 31. prosince 1949.26 Za další fázi restituce můţeme označit novelu zákona č. 172/1991 Sb., tj. zákon č. 114/2000 Sb., kterým bylo do zákona č. 172/1991 Sb. zavedeno nové ustanovení § 2a. Do vlastnictví obcí tak přešel i majetek přidělený obcím podle dekretů prezidenta republiky a podle zákonů o pozemkových reformách, aniţ by k přechodu došlo před 31. 12. 1949. Zákon převedl přidělený majetek ke dni 1. 7. 2000, tj. ke dni účinnosti novely č. 114/2000 Sb. Zákonná úprava obecních restitucí počítá v podstatě se dvěma skutečnostmi, které restituci opravňují. Za jednu z nich je moţno povaţovat stav zaloţený dřívější existencí obecního vlastnictví ještě před zrušením tohoto institutu, tj. nejpozději do 31. 12. 1949 (tzv. historický majetek obcí). Druhá právní skutečnost, která je způsobilá přivodit obecní restituci, spočívá v tom, ţe příslušná organizace, která měla právo hospodaření k nemovitostem, vykonávala toto právo k rozhodnému dni k 23. 11. 1990.27

24

Břeň, J. Obec a finance č. 3/2009 Usnesení Ústavního soudu ze dne 22. 3. 2007 sp. zn. III. ÚS 630/06 26 Břeň, J. Obec a finance č. 4/2009 27 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2010 sp. zn. 28 Cdo 2419/2009 25

13

3. Obec jako subjekt vlastnického práva v současné právní úpravě V případě, kdy obec vykonává vlastnické právo bezprostředně svým jménem a na svůj účet svými orgány, hovoříme o přímém výkonu vlastnického práva. Mezi další moţnosti, které obec má při výkonu vlastnického práva, patří zřízení organizačních sloţek a příspěvkových organizací obce. V případě přímého výkonu vlastnického práva obcí je také nezbytné pro úplnost zmínit městské obvody a městské části statutárních měst. Protoţe je tato práce zaměřena na nabývání a nakládání s majetkem obcí, povaţuji za důleţité obecně vymezit kým je vlastně obec, a současně také vymezit pojem vlastnické právo v naší platné právní úpravě. 3.1 Obec Ústava České republiky ve svém článku 99 zakotvuje, ţe obec je základním územním samosprávným celkem. V čl. 101 Ústavy je vymezeno, ţe obce jsou veřejnoprávními korporacemi a mohou mít vlastní majetek. Stejně tak je tomu i v § 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Tento právní předpis dále také pro postavení obcí stanovuje, ţe obec vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající. V čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod je zakotveno, ţe kaţdý má právo vlastnit majetek, tedy i obec. V odst. 2 čl. 11 Ústavy je pak blíţe specifikováno, ţe zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob.28 Obec je právnickou osobou, tzn. subjektem způsobilým mít práva a povinnosti, jakoţ i způsobilým svým jménem jednat v právních vztazích, a to včetně a především ve vztazích majetkoprávních.29 Obec jako právnická osoba a účastník majetkoprávních vztahů se zásadně řídí obecnými ustanoveními občanského a obchodního zákoníku, pokud pro ni zvláštní právní předpisy nestanoví něco jiného. K těmto zvláštním předpisům patří především příslušná ustanovení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.30 V současné platné právní úpravě tento zákon upravuje postavení obcí, a to mimo jiné i při hospodaření obce, kdy je v § 38 tohoto zákona výslovně uvedeno, ţe majetek obce musí být vyuţíván účelně a hospodárně v souladu se zájmy obce a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Správa majetku obce 28

čl. 11 odst. 2 zákona č. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 19 30 tamtéţ, s. 19 29

14

patří do samostatné působnosti obce. Základní principy hospodaření nalezneme právě v § 38 – 44 zákona o obcích. Tato zákonná úprava obsaţená v zákoně o obcích je spíše jen rámcová, přičemţ bliţší úprava nakládání s majetkem obce a hospodaření podle rozpočtu obsahují navazující zákony, zejména zákon č. 172/1991 Sb. a zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů.31 Lze tedy konstatovat, ţe obec je subjektem vlastnického práva jako kaţdá jiná fyzická či právnická osoba a můţe vlastnit jakýkoliv majetek. 3.2 Městské obvody a městské části Současná právní úprava u obcí svojí dikcí pojmově rozlišuje „obce“, „městysy“ a „města“. Mezi městy potom zákon o obcích ještě diferencuje tak, ţe jako specifickou skupinu měst vymezuje města se zvláštním postavením tj. „statutární města“.32 K vymezení obce jako subjektu vlastnického práva je tedy nezbytné také uvést, ţe pokud je obec statutárním městem, člení se na městské obvody či městské části. Toto členění je vymezeno obecně závaznou vyhláškou statutárního města (statutem) a tyto obvody či části nejsou právnickými osobami, jednají vţdy jménem statutárního města „v záleţitostech jim svěřených zákonem a v mezích zákona statutem“.33 Výjimku tvoří pouze městské části hlavního města Prahy, které právní subjektivitu mají.34 Městské obvody nebo městské části disponují s majetkem města jen v rozsahu, který jim vymezuje příslušná obecně závazná vyhláška zastupitelstva statutárního města, kterou město upravuje své vnitřní poměry ve věcech správy („statut“).35 Zákon o obcích neupravuje, které druhy majetku má (můţe) zastupitelstvo statutárního města svěřit městským obvodům (městským částem), ani jaká oprávnění pro nakládání s tímto majetkem jim má svěřit. Je stanovena pouze forma takového rozhodnutí a zákon obsahuje pouze demonstrativní výčet majetkoprávních úkonů, u nichţ můţe být svěřeno rozhodování městským obvodům a městským částem. Ve statutu je tak mimo jiné vymezen majetek, který se svěřuje městským obvodům (městským částem), a rozsah oprávnění městských obvodů (městských částí) při nakládání s tímto majetkem a při výkonu s tím souvisejících práv. Zákon se nezmiňuje o názvu právního institutu, zaváděného v § 130 písm. h) zákona o obcích, tj. zda jde např. o správu, příslušnost hospodařit s majetkem města, apod.; majetek se prostě jen 31

Koudelka, Z., Ondruš, R., Průcha, P. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Doplněné vydání. Praha: Linde, 2009. s. 13 32 tamtéţ, s. 15 33 srov. § 130 – 134 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích 34 srov. § 1 odst. 2 a 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze 35 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Doplněné vydání. Praha: Linde, 2009. s. 129

15

„svěřuje“. Taktéţ není v zákoně o obcích řešeno, jaká práva můţe statutární město v rámci „svěření“ městskému obvodu nebo městské části statutem přiznat.36 Zákon o obcích upravuje v § 131 rozhodování o majetkoprávních úkonech týkajících se „svěřeného“ majetku.37 Odnětí takto svěřeného majetku je moţné pouze v případech taxativně stanovených zákonem. O odnětí věci svěřené městskému obvodu (městské části) musí vţdy rozhodovat zastupitelstvo statutárního města (a to i v případě, kdy s odnětím věci městský obvod nebo městská část souhlasí); postačí usnesení zastupitelstva, změna statutu není nutná.38 Další moţností zastupitelstva je pak výrazné omezení práva městského obvodu nebo městské části při nakládání s tímto majetkem. 3.3 Vlastnické právo Vlastnictví v právním smyslu (právní vztah vlastnictví, vlastnické právo) je právními normami regulovaný vlastnický vztah. V rámci vlastnického práva lze rozlišovat vlastnické právo objektivní a subjektivní. Vlastnické právo v objektivním smyslu představuje souhrn právních norem, regulujících vlastnické vztahy v ekonomickém pojetí. Vlastnické právo je základním právním institutem, který zakotvuje existující ekonomické vlastnické vztahy. Vlastnické právo v objektivním smyslu zakotvuje především statickou stránku vlastnictví, tj. existující systém rozdělení věcí. Subjektivní vlastnické právo bylo v římském procesu vymezeno jako všeobecné právní panství nad věcí, v moderním pojetí je chápáno jako vztah mezi osobami týkající se věcí. Vlastnické právo v subjektivním smyslu je nejdůleţitějším věcným právem a v tomto smyslu jej lze charakterizovat jako právem zakotvenou moţnost vlastníka v mezích stanovených právním řádem drţet a uţívat věci a nakládat jimi podle své úvahy a ve svém zájmu, a to mocí, která není závislá na existenci moci kohokoliv jiného k téţe věci, v téţe době. Současně v sobě zahrnuje i právně zabezpečenou moţnost vlastníka domáhat se od všech třetích osob zdrţení se uţívání věci vlastníka proti jeho vůli a zdrţení se chování, které ruší vlastníka v jeho drţbě a uţívání věci a dispozicích s ní. V právním řádu ČR je vlastnické právo regulováno především v Listině základních práv a svobod a v občanském zákoníku.39 Vlastnické právo je základním věcným právem. Je právem absolutním, působí vůči všem (erga omnes) a odpovídá mu povinnost všech ostatních subjektů nerušit vlastníka ve výkonu jeho práva k věci. Předmětem vlastnického práva můţe být jakákoliv věc v právním 36

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 54 § 133 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích 38 tamtéţ, s. 55 39 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. Brno: Nakladatelství Doplněk, 2002. s. 105-106 37

16

smyslu. Je to právo jednotné.

40

§ 123 Občanského zákoníku vymezuje oprávnění, jeţ náleţí

k subjektivnímu právu vlastnickému; je to právo předmět svého vlastnictví drţet (ius possidendi), uţívat nebo poţívat jeho plody a uţitky (ius utendi et fruendi) a nakládat s ním (ius disponendi).41 Podstatné je, ţe obce dnes představují plnohodnotné právní subjekty, a jsou tudíţ i plnohodnotnými subjekty vlastnického práva. Mají tedy jako vlastníci, principiálně v rovném postavení s jinými vlastníky, všechna vlastnická oprávnění, a jsou také v zásadě stejně omezování jako jiní vlastníci. Je ovšem třeba hned podotknout, ţe zákon, který by ve vlastním slova smyslu vyhrazoval pro obce určitý majetek, resp. činil by z určitého majetku jejich majetek výlučný, dosud přijat nebyl.42 V platném právu najdeme výslovné vyjádření rovnosti subjektů vlastnického práva. Kaţdý má právo vlastnit majetek, vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu“.43 Stejně tak i ustanovení § 124 Občanského zákoníku říká „Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“. Toto ustanovení vychází z rovnoprávnosti všech vlastníků a zakotvuje stejnou právní ochranu vlastnictví bez ohledu na jeho dosavadní druhy a formy. Vlastník však nemůţe vykonávat své právo zcela neomezeně.44 Tím pádem ani obec jako vlastník. Článek 11 odst. 3 LZPS stanoví, ţe „Vlastnictví zavazuje“. Další omezení, která najdeme v řadě právních předpisů, mají různou povahu, zpravidla pro některé případy stanoví, jak jedině můţe být věc uţívána, tzn. za určitých podmínek nebo v určitých oblastech. Např. se omezuje uţívání a nakládání s určitými věcmi (stavbami), a to tím, ţe se stanoví pravidla, jak jedině je lze uţívat a jak s nimi můţe být nakládáno. Jinou povahu mají omezení, která se týkají výkonu vlastnického práva v určitých podmínkách (např. ve stavu nouze) nebo v určitých oblastech (např. v chráněném území či ochranném pásmu), a ještě jinou omezení, související s tzv. sousedskými právy nebo existujícími z titulu věcného břemene, zástavního práva, apod. V této souvislosti nelze pominout ani moţnost věc ve veřejném zájmu vyvlastnit. Vedle těchto obecných omezení jsou obce při výkonu svého vlastnického práva také speciálně „veřejnoprávně“ omezovány.45

40

Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou a literaturou. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 156 41 tamtéţ, s. 156 42 srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 19 43 tamtéţ, s. 17 44 Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 159 45 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 18

17

V souvislosti s vlastnictvím je nezbytné zmínit problematiku obce jako spoluvlastníka. V případě obcí je role obce jako spoluvlastníka neţádoucí, avšak není moţné se jí v některých případech zcela vyhnout. Obec se můţe stát spoluvlastníkem ze zákona nebo na základě zákona. Zvláštním případem spoluvlastnictví, kdy obec není zákonem o obcích nijak omezována, představuje podílové spoluvlastnictví společných částí domu podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.46 3.4 Další subjekty vlastnického práva zřizované obcí Přestoţe je tato práce orientována na přímý výkon vlastnického práva obcí, povaţuji za nezbytné pro úplnost alespoň okrajově vymezit i další subjekty vlastnického práva, které mohou obce zřizovat – organizační sloţky a příspěvkové organizace. 3.4.1 Organizační složky Pokud jde o organizační sloţky jako vykonavatele vlastnického práva obcí, jde o výkon organizačně zprostředkovaný. Organizační sloţky jsou zařízení bez právní subjektivity, nejsou právnickými osobami. Jejich vznik je upraven rozpočtovými pravidly územních rozpočtů. Podle § 24 odst. 1 věta první RPÚR vzniká organizační sloţka rozhodnutím zastupitelstva daného územního samosprávného celku. Zřizovací listina má pro existenci a fungování organizační sloţky obce zásadní význam. Mimo jiné musí obsahovat vymezení majetku ve vlastnictví zřizovatele, pokud se organizační sloţce předává do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému vyuţití; vymezení majetku by se mělo dít formou „soupisu“, v němţ by se majetek předávaný do tzv. správy podrobně a hlavně přehledně členil. Současně musí být vymezena také majetková práva, tj. taková práva, která organizační sloţce umoţní, aby svěřený majetek mohla řádně vyuţívat pro účely, pro něţ byla zřízena, a v rámci vymezené pravomoci o něj mohla pečovat. Jednání organizační sloţky je právně vţdy jednáním dané obce. Organizační sloţka nemůţe mít vlastní majetek. Jménem obce, která jako účastník právních vztahů je právnickou osobou, činí právní úkony zásadně vedoucí organizační sloţky, jíţ se tyto právní úkony týkají. Vedoucího organizační sloţky jmenuje zřizovatel – tedy obec.

46

srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 22

18

3.4.2 Příspěvkové organizace Právní úprava příspěvkových organizací i jejich samotný vznik jsou obdobné jako u organizačních sloţek. Stejně jako organizační sloţky i příspěvkové organizace nemohou vlastnit majetek, majetek jim tak obec svěřuje „do správy“. Podle § 27 odst. 3 věta první RPÚR ke vzniku příspěvkové organizace obce dochází dnem určeným zřizovatelem (zastupitelstvem obce) v rozhodnutí. Zřizovací listina, kterou obec jako zřizovatel vydá o vzniku příspěvkové organizace obce, má pro její existenci a fungování, podobně jako pro existenci a fungování organizační sloţky obce, zásadní význam. Kromě jiných povinných náleţitostí je jejím obsahem vymezení majetku ve vlastnictví obce zřizovatele, který se příspěvkové organizaci předává do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému vyuţití. Současně musí obsahovat vymezení majetkových práv, aby příspěvková organizace mohla svěřený majetek, včetně majetku získaného vlastní činností, spravovat pro hlavní účel, k němuţ byla zřízena.47 V majetkoprávních vztazích jedná příspěvková organizace svým jménem a nese vlastní odpovědnost za závazky, které z tohoto jednání vzniknou. Za příspěvkovou organizaci jedná její statutární orgán, kterým je zpravidla ředitel. Právní úkony činí přímo tato organizace, coţ je limitováno jednak její povahou a jednak zákonem. 3.5 Dobrovolné svazky obcí Svazek obcí představuje z majetkoprávního hlediska jakýsi „smíšený“ typ. Jde o sdruţení svého druhu (členy mohou být pouze obce), které je právnickou osobou, jeţ odpovídá svým majetkem za nesplnění svých povinností. Současně, vedle hospodaření se svým majetkem, tj. majetkem, který získal svou vlastní činností, „svazek obcí hospodaří s majetkem, který ze svého vlastního majetku vloţily po rozhodnutí zastupitelstva do svazku obcí jeho členské obce podle stanov svazku obcí“.48 K vytvoření svazku musí být uzavřena smlouva podle § 46 odst. 2 písm. b) zákona o obcích, resp. veřejnoprávní koordinační smlouva, jejíţ přílohou jsou stanovy svazku. Návrhem smlouvy je obec vázána ode dne schválení zastupitelstvem, účinnosti pak smlouva nabývá přijetím jejího návrhu všemi účastníky. Lze tedy říci, ţe svazek obcí má podobné postavení jako příspěvkové organizace zřizované obcí. Orgány svazku obcí mohou s majetkem ve vlastnictví členských obcí nakládat jen v souladu s majetkovými právy, která na ně členská obec přenesla podle stanov svazku. 47 48

srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 38 tamtéţ, s. 44

19

Majetek, který nabyly svazky obcí před účinností rozpočtových pravidel územních rozpočtů (tj. před 1. lednem 2001), nabyly zásadně do svého vlastnictví. Tehdejší úprava, konkrétně § 20a odst. 3 zákona č. 376/1990 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, totiţ umoţňovala obcím převést na svazek svůj majetek v rozsahu slouţícím k vykonávání činností, které na svazek přenesly.49

49

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 45

20

4. Nabývání nemovitého majetku obcí O nabývání ve vlastním právním smyslu jde tehdy, kdy subjekt, od kterého se majetek nabývá, je svébytným vlastnickým subjektem (právnickou nebo fyzickou osobou). Mezi způsoby nabývání majetku obcí můţeme zařadit zejména nabývání majetku dle zákona č. 172/1991 Sb., smluvní nabývání, vyvlastnění, nabývání rozhodnutím soudu a moţné, i kdyţ méně obvyklé, nabývání děděním. Obce však nabývají nemovitý majetek i výstavbou. 4.1 Nabývání ze zákona Nabývá-li se majetek „zákonem“, znamená to, ţe zákon sám je „nabývacím titulem“, je tím, co přímo vede k nabytí majetku.50 U obcí docházelo k nabytí majetku „zákonem“ dle § 1 – 3 zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů, a dále sem můţeme zařadit také zákon č. 290/2002 Sb., o přechodu některých dalších věcí, práv a závazků České republiky na kraje a obce, občanská sdruţení v oblasti tělovýchovy a sportu a o souvisejících změnách. 4.1.1 Nabývání ze zákona č. 172/1991 Sb. Dle § 1 – 3 zákona č. 172/1991 Sb. přecházely do vlastnictví obcí přímo ze zákona: - nemovité věci, k nimţ ke dni 23. listopadu 1990 příslušelo právo hospodaření místním nebo městským národním výborům, jestliţe s nimi příslušná obec ke dni 24. 5. 1991 hospodařila51 (obec tento majetek převzala při svém vzniku jako nástupce národního výboru)52 - historický majetek obce, tj. nemovitosti - nezastavěné pozemky, pozemky zastavěné stavbami ve vlastnictví fyzických osob, stavby s pozemky tvořícími s nimi jeden funkční celek, pozemky zastavěné stavbami přecházejícími do vlastnictví, které byly ke dni 31. 12. 1949 ve vlastnictví obce53 a nebylo rozhodující, která státní organizace k nim měla ke dni 24. 5. 1991 právo hospodaření54 - věci, které tvoří bytový fond55, tj. obytné domy s pozemky tvořícími s nimi jeden funkční celek, jestliţe jsou ve vlastnictví České republiky v katastrálním území obce, a právo

50

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 93 srov. § 1 zákona č. 172/1991 Sb. 52 Frelichová, K. Exkurz do zákona o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Aplikované právo č. 2/2007, s. 105 53 srov. § 2 zákona č. 172/1991 Sb. 54 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 105 55 tamtéţ, s. 105 51

21

hospodaření k nim měl podnik bytového hospodářství nebo jiná státní organizace a funkce zakladatele nebo zřizovatele takové organizace přešla na obec nebo okresní úřad56 Z výše uvedeného je nicméně zřejmé, ţe podle zákona č. 172/1991 Sb. přecházely opravdu jen věci (nebo tzv. hmotný majetek státu), kdeţto majetková práva a závazky (čili tzv. nehmotný majetek) přešla jiţ dříve, a to podle § 68 odst. 1 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích, tj. s účinností k 24. 11. 1990. To znamená, ţe první nabytí majetku zákonem našimi novodobými obcemi je třeba spojovat právě s těmito dvěma ustanoveními.57 Obce měly v době od 24. 11. 1990 do 24. 5. 1991 svá majetková práva a závazky a přitom hospodařily s cizími hmotnými věcmi „způsobem obdobným právu hospodaření“, jak je stanoveno v ustanovení § 1 odst. 2 ZMO. Jednalo se o drobný koncepční problém zákona o majetku obcí.58 4.1.1.1 Uplatnění práva hospodaření § 1 zákona č. 172/1991 Sb. má v zákoně klíčové postavení. Došlo ke znovuobnovení postavení obce a obce se konstituovaly jako právnické osoby sui generis. Obec jiţ nebyla státním orgánem nebo organizací a nemohla být tedy nositelem „práva hospodaření“ stejně, jako kdyţ byla ještě národním výborem.59 Podle ustanovení § 1 odst. 1 zákona č. 172/1991 Sb. přešly do vlastnictví obcí, věci z vlastnictví České republiky, s nimiţ obce hospodařily ke dni účinnosti tohoto zákona, tj. ke dni 24. 5. 1991. Ustanovení § 1 odst. 2 téhoţ zákona k nim přidávalo i další věci, a to ty, se kterými obce a v hlavním městě Praze také městské části, začaly hospodařit po 23. listopadu 1990 způsobem obdobným způsobu hospodaření a hospodařily s nimi také ke dni účinnosti tohoto zákona.60 Nejednalo se o vlastnické právo České republiky s výkonem práva hospodaření státními subjekty, ale pouze o právo „obdobné právu hospodaření“, protoţe zákon o majetku obcí ještě neplatil.61 Obsah práva hospodaření byl přesně vymezen v tehdy platném a účinném hospodářském zákoníku, a to především v ustanoveních § 65 a § 66. Obsah práva „obdobného

56

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 94, srov. § 3 zákona č. 172/1991 Sb. 57 tamtéţ, s. 95 58 Havlan, P. Zamyšlení nad majetkem územních samospráv. In Právní rozhledy č. 2, 2000, s. 51 59 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 106 60 § 1 odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb. 61 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 106

22

právu hospodaření“, které měly obce k národnímu majetku, jehoţ obsah tvořil soubor práv a povinností, byl stejný jako u práva hospodaření.62 V ustanovení § 1 odst. 3 zákona je zakotveno, ţe nedocházelo k přechodu věcí, které slouţily k plnění úkolů drobných provozoven národních výborů. Takováto drobná provozovna musela existovat ke dni 23. 5. 1991.63 4.1.1.2 Historický majetek Vymezení historického majetku obce nalezneme v § 2, kde je definováno, které věci se vracejí do vlastnictví obce, protoţe jsou jejím historickým majetkem. Toto ustanovení se snaţí o určitou nápravu křivdy, která nastala znárodněním obecního vlastnictví k datu 1. 1. 1950. Rozhodující byl stav, který tu byl ke dni 31. 12. 1949.64 V souladu s tímto ustanovením šlo o věci, které obec vlastnila ke dni 31. 12. 1949, avšak tyto věci musely být stále ve vlastnictví České republiky. Původní historický majetek obcí se totiţ za dobu 41 let mohl stát majetkem federálního státu; majetkem občanů, jestliţe jim byl dán do vlastnictví, anebo jej získali na základě práva osobního uţívání; majetkem druţstva nebo jiné nestátní organizace, které ho získaly do vlastnictví nebo trvalého uţívání, nebo se takový majetek mohl zásadně změnit ve své podstatě a funkci.65 Pokud jde o § 2 zákona č. 172/1991 Sb., tj. majetek, který stát obcím odňal na základě likvidace obecního zřízení a který ex lege obcím vrací, sledoval zákon cíl vlastní všem ostatním restitučním předpisům, totiţ právě vydání věcí (nemovitostí) jejich původnímu vlastníku.66 Nutno dodat, ţe do vlastnictví obcí přecházely pouze stavba s pozemky, jak vyplývá z textu zákona. Movité věci ve stavbě na pozemku zůstávají tedy ve vlastnictví státu, a to i v případě, ţe se jedná o věc, kterou obec vlastnila ke dni 31. 12. 1949.67 Jako problematický se můţe jevit § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 172/1991 Sb., tj. vymezení stavby s pozemky tvořícími se stavbou jeden funkční celek. K této otázce, zda pozemky tvoří se stavbami jeden funkční celek, judikoval Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 28 Cdo 3382/2010 ze dne 15. 3. 2011 takto: „Označení určitého zařízení jako areálu předpokládá vzájemnou provázanost funkcí mezi jednotlivými objekty či pozemky. Mohou existovat „pozemky tvořící s objekty výstavby jeden funkční celek“. Pod takovým pozemkem nutno rozumět jednak stavební pozemek, popřípadě též pozemek zastavěný stavbou, a dále též přilehlé pozemky, jež tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení.“ 62

Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 106 tamtéţ, s. 106 64 tamtéţ, s. 107 65 Kopsová, M. Historický majetek obcí a přídělové řízení. In Svaz měst a obcí ČR, 2004 66 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2010 sp. zn. 28 Cdo 2419/2009 67 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 110 63

23

Předmětem přechodu vlastnického práva na obec podle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 172/1991 Sb. však nemohou být objekty dočasného charakteru podle stavu zjištěného ke dni 31. 12. 1949, byť pozemky, na nichž byly tyto objekty instalovány, náležely do vlastnictví obce.68 Soudy se také v rámci přechodu historického majetku do vlastnictví obcí vyjadřovaly několikrát také k § 2 odst. 3 a 4 zákona č. 172/1991 Sb. Jedná se o případy, kdy po zaniklé obci existuje více právních nástupců, popř. kdy nemovitosti přecházejí do vlastnictví obce, jejíţ území nemovitosti tvoří ke dni 1. července 2000. Pro restituce majetku obcí podle zákona č. 172/1991 Sb. není v případě právního nástupnictví po obci zaniklé po datu 31. 12. 1949 rozhodný územní princip; má-li obec více právních nástupců, přechází nemovitosti do jejich podílového spoluvlastnictví bez ohledu na to, na území kterého z nich nemovitosti nyní leţí.69 K právnímu nástupnictví se vyjadřoval ve svém rozsudku taktéţ Vrchní soud v Praze jiţ v roce 1993, kdy tento judikoval, ţe: „Každá obec, která ke dni účinnosti zákona č. 172/1991 Sb. svým územím zahrnovala byť jen část původního území obce zaniklé po 31. 12. 1949, je jejím právním nástupcem ve smyslu § 2 odst. 3, věty druhé.“ Je zde tak upřednostněn princip vlastnické kontinuity (oproti územnímu principu) vycházející z data 31. 12. 1949, resp. právního nástupnictví ve vztahu k tehdejšímu vlastníku – obci.70 Právní nárok obcí na vydání historického majetku prokazovaly obce původními doklady, pokud se dochovaly. Jednalo se zejména o výpisy z pozemkových knih, které si obec nechala vyhotovit státním notářstvím (dnes jsou pozemkové knihy uloţeny u příslušných katastrálních pracovišť). Novelou zákona č. 172/1991 Sb. - zákonem č. 114/2000 Sb. byl k ustanovení § 2 vloţen nový odstavec 5, který stanovuje, ţe spolu s nemovitostmi uvedenými v odst. 1 přecházejí do vlastnictví obcí také stavby účelových komunikací, drobné stavby slouţící k plnění funkcí lesa, k výkonu práva myslivosti nebo k ochraně trvalých porostů, drobné stavby melioračních zařízení a drobné stavby lesotechnických meliorací, pokud byly v období od 1. ledna 1950 do 24. května 1991 vybudovány na pozemcích, které obce vlastnily ke dni 31. 12. 1949, nebo přecházejí na obce podle ustanovení § 2a tohoto zákona, pokud jsou ke dni 1. července 2000 ve vlastnictví České republiky.71

68

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 1. 2009 sp. zn. 28 Cdo 1452/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2006 sp. zn. 28 Cdo 184/2006 70 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2006 sp. zn. 28 Cdo 1132/2006 71 § 2 odst. 5 zákona č. 172/1991 Sb. 69

24

4.1.1.3 Další přídělový majetek Zmíněnou novelou č. 114/2000 Sb. byl do zákona č. 172/1991 Sb. zaveden § 2a, který vymezil taxativně další okruh nemovitostí, které přešly do vlastnictví obcí. Jsou to nezastavěné pozemky, pozemky zastavěné stavbami ve vlastnictví fyzických osob a stavby s pozemky tvořícími jeden funkční celek. Dále potom s těmito uvedenými nemovitostmi přecházejí do vlastnictví obcí zastavěné pozemky včetně staveb účelových komunikací, drobných staveb k plnění funkcí lesa, k výkonu myslivosti nebo k ochraně trvalých porostů, drobných staveb melioračních zařízení a drobných staveb lesotechnických meliorací, pokud byly ke dni 1. 7. 2000 ve vlastnictví České republiky.72 Podle ustanovení § 2 zákona č. 172/1991 Sb. musely obce splňovat podmínku vlastnictví nemovitostí ke dni 31. 12. 1949, naproti tomu podle ustanovení § 2a stačilo, aby byly nemovitosti obcím jako přídělcům přiděleny nebo pro obce jako přídělce schváleny. Podle ustanovení § 2a postačovalo, aby jim byl majetek do vlastnictví přidělen a k převzetí drţby nemuselo dojít.73 Do vlastnictví obce tak bez ohledu na to, zda příslušné přídělové rozhodnutí nebo přídělový plán byly vydány aţ po 31. 12. 1949 nebo k jejich vydání vůbec nedošlo, přecházejí74 -

nemovitosti, které byly obcím přiděleny jako přídělcům na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu o přídělu vydaným podle dekretu prezidenta republiky č. 12/1945 Sb., 108/1945 Sb. nebo 28/1945 Sb., nebo byly vydány obcím podle zákona č. 142/1947., o revizi první pozemkové reformy, nebo podle zákona č. 46/1948 Sb., o nové pozemkové reformě.75

-

nemovitosti, které byly schváleny příslušným státním orgánem pro obec jako přídělce přídělovým plánem podle dekretu prezidenta republiky č. 12/1945 Sb.76 Toto ustanovení se vztahuje na případy, kdy přídělové řízení nebylo skončeno, ale obec byla jako přídělce navrţena a poté schválena.77

Nabytí konfiskovaného majetku podle dekretů prezidenta republiky č. 12/1945 Sb., č. 28/1945 Sb. a č. 108/1945 Sb., je veřejnoprávní povahy a rozhodovalo se o něm pravomocným rozhodnutím Osídlovacího úřadu a Fondu národní obnovy. Bylo to rozhodnutí přídělové; pro nabytí vlastnického práva tu nebylo zapotřebí ani vkladu vlastnického práva do pozemkových knih (tzv. intabulace práva vlastnického nebo provedení knihovního přídělu), 72

Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 110 Kišš, P. Restituce majetku obcí. 1. Vydání. Praha: Eurolex Bohemia, 2005. s. 107-109 74 § 2a odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb. 75 § 2a odst. 1 písm. a) zákona č. 172/1991 Sb. 76 § 2a odst. 1 písm. b) zákona č. 172/1991 Sb. 77 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 111 73

25

ani hmotného odevzdání nemovitosti. Jiţ samotné rozhodnutí Osídlovacího úřadu a Fondu národní obnovy zakládalo vklad vlastnického práva pro obec, která se stala vlastníkem na základě tohoto rozhodnutí. Právní účinky přídělu, zejména nabytí vlastnického práva k nemovitému majetku, přidělenému podle dekretu prezidenta republiky, nastaly jiţ rozhodnutím Osídlovacího úřadu a Fondu národní obnovy.78 V § 2a odst. 3 nalezneme demonstrativní výčet listin, kterými obce prokazují právní nárok na tento majetek. Obec tedy prokáţe existenci daného přídělu zejména vydanou přídělovou listinou svědčící obci nebo příslušnému národnímu výboru, který působí na území obce, schváleným přídělovým plánem, nebo schváleným grafickým přídělovým plánem. Jestliţe obec nedisponuje takovými listinami, povaţuje se za doklad o přídělu listina vyhotovená příslušným státním orgánem s uvedením jednacího čísla přídělového rozhodnutí, je-li z ní zřejmý obsah přídělu a přídělce.79 Přídělové rozhodnutí i přídělová listina, kterými obec prokazuje právní nárok, jsou povaţovány za listiny veřejné80 a prokazují tak pravdivost toho, co je v nich tvrzeno, není-li prokázán opak. Důkaz opaku v tomto případě leţí na straně subjektu, který by chtěl nárok obce na tento majetek zpochybnit.81 K novele č. 114/2000 Sb. ještě nutno uvést, ţe dle čl. II novely se tato nevztahuje na věci uvedené v čl. I., které před účinností této novely, tj. před 1. červencem 2000 nabyly do vlastnictví jiné osoby neţ stát. Z přechodu je tedy vyloučen majetek, který byl v době od 24. 5. 1991 do 1. 7. 2000 převeden na jiné osoby. Tento článek tak zabraňuje retroaktivitě.82 Problematikou vztahu § 2a a §2 se v posledních letech poměrně rozsáhle zabývala také judikatura. Účelem zákona č. 114/2000 Sb. bylo umoţnit další přechody majetku do vlastnictví obcí, zejména v případech sporných přídělů okolo roku 1950, ale i v případech dalších.83 Rozhodným datem, k němuţ je nutné posuzovat vlastnictví nemovitostí přecházejících z majetku České republiky do vlastnictví obcí, je právě 1. červenec 2000, který jako rozhodné datum zákon č. 172/1991 Sb., výslovně zmiňuje.84 Podle zákona č. 172/1991 Sb. v původním znění tomu tak nebylo, neboť ke dni 24. 1. 1991 byly sporné pozemky ve vlastnictví federace, nikoli České republiky, a jejich přechod na obec tedy podle textu restitučního zákona i jeho interpretace tehdy nepřicházel v úvahu.85 Slovní spojení „pokud jsou ve vlastnictví České republiky“ je dle judikatury nutno interpretovat ve významu zákona 78

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 1. 2011 sp. zn. Cdo 3070/2010 § 2a odst. 4 zákona č. 172/1991 Sb. 80 srov. § 134 Občanského soudního řádu 81 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 111 82 Kišš, P. Restituce majetku obcí. 1. Vydání. Praha: Eurolex Bohemia, 2005. s. 115-120 83 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009 sp. zn. 28 Cdo 3787/2008 84 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009 sp. zn. 28 Cdo 886/2007 85 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009 sp. zn. 28 Cdo 3787/2008 79

26

novelizovaného a nikoliv novelizujícího. Jestliţe by zákonodárce sledoval záměr, aby se § 2a zákona č. 172/1991 Sb. vztahoval na majetek, který byl ve vlastnictví České republiky ke dni 1. 7. 2000, učinil by tak výslovně.86 Nutno mít na zřeteli, ţe okruhy nemovitostí vymezené ustanovením § 2 a 2a zákona se liší. Zatímco v případě nemovitostí vypočtených v § 2 odst. 1 zákona jde o historický majetek obcí, který obce vlastnily k 31. 12. 1949, nemovitosti vyjmenované v § 2a odst. 1 zákona vykazují znaky jiné; v případě těchto nemovitostí postačuje, aby byly obcím jako přídělcům přiděleny nebo byly pro obec jako přídělce schváleny, při splnění podmínky vlastnictví České republiky k 1. 7. 2000, jde-li o pozemky – pouze co do druhového určení – vyjmenované v § 2 odst. 1 písm. a) aţ d) zákona.87 Novelou č. 114/2000 Sb. tedy nedošlo k rozšíření podmínek, které umoţňují přechod tzv. historického majetku obcí.88 Nároky zaloţené touto novelou (ve vztahu k § 2a) se nedotýkají věcí, které před účinností novely č. 114/2000 Sb. nabyly do vlastnictví jiné osoby neţ stát.89 4.1.1.4 Majetek lesních družstev Další novelou zákona č. 172/1991 Sb., kterou byl obcím navrácen nemovitý majetek, byl zákon č. 277/2002 Sb., kterým se mění zákon o majetku obcí. Touto novelou, jejíţ účinnost nastala dnem vyhlášení, tj. ke dni 28. června 2002, bylo do zákona č. 172/1991 Sb. vloţeno nové ustanovení § 2b, kterým byl navrácen obcím nemovitý majetek patřící lesním druţstvům, přičemţ obce byly podílníky těchto druţstev ke dni jejich likvidace. Přechod tohoto majetku byl odvislý od splnění dvou podmínek. Muselo se jednat o nemovitosti uvedené v § 2 odst. 1 písm. a) aţ d), které byly ke dni účinnosti zákona č. 172/1991 Sb. ve vlastnictví České republiky a které ke dni 31. 12. 1949 byly ve vlastnictví lesních druţstev, jejichţ podílníky ke dni likvidace byly výlučně obce.90 4.1.1.5 Bytový fond Dle ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 172/1991 Sb. se do vlastnictví obcí dostaly obytné domy a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek, které jsou v katastrálních územích obcí, ve vlastnictví České republiky a jestliţe se jednalo o pozemky, na kterých jsou obytné

86

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2007 sp. zn. 28 Cdo 1743/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009 sp. zn. 28 Cdo 886/2007 88 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2007 sp. zn. 28 Cdo 2850/2004 89 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009 sp. zn. 28 Cdo 2202/2008 90 § 2b odst. 1 zákona č. 172/1991 Sb. 87

27

domy postaveny. Jednalo se ale také např. o různá nádvoří, předzahrádky, pozemky tvořící tzv. „sídlištní zeleň“, chodníky, apod. Novelou č. 10/1993 Sb. přistupují ke shora uvedeným věcem, které přešly do vlastnictví obcí k datu 1. 1. 1993, ještě také rozestavěné objekty komplexní bytové výstavby rozestavěné k 31. 12. 1992 a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek včetně práv a povinností s nimi souvisejících, jejichţ investory byly okresní úřady, hlavní město Praha nebo města Brno, Plzeň a Ostrava. Dále sem můţeme zařadit také věci, k nimţ ke dni účinnosti zákona č. 172/1991 Sb. příslušelo právo hospodaření organizacím zajišťujícím investorskou činnost ke komplexní bytové výstavbě, jestliţe byly tyto organizace zřízeny v rámci pravomoci okresních úřadů, hlavního města Prahy a uvedených měst.91 Komplexní bytovou výstavbou se rozuměla zvláštní forma územního rozvoje, kdy se vedle bytů stavěla také technická a občanská vybavenost nově budovaných sídlišť. Ve většině případů funkce stavebníka splývala s funkcí investora a investor měl vztahy i k budoucímu uţivateli. Národní výbory jakoţto „nositelé úkolů státního plánu“ byly spíše stavebníky a funkci investora svěřily specializované inţenýrské organizaci např. krajským investorským organizacím, kterým příslušelo „právo hospodaření“ k rozestavěným objektům. Pouze nepatrná část rozestavěných objektů komplexní bytové výstavby přešla do vlastnictví obcí podle zákona o majetku obcí.92 V ustanovení § 3 odst. 4 ZMO, který byl dle tohoto zákona přidán rovněţ novelou č. 10/1993 Sb., (§ 18) je řešeno vlastnictví k ještě rozsáhlejšímu majetku. Jedná se o majetek, ke kterému přísluší právo hospodaření investorským organizacím bývalých okresních národních výborů, ale hlavně bývalého národního výboru hlavního města Prahy a měst Brno, Ostrava a Plzeň, které se zabývaly investorskou činností ke komplexní bytové výstavbě. Toto zákonné ustanovení nemělo však větší vliv na území jiných obcí, neţ jsou tyto čtyři.93 Toto ustanovení však nelze interpretovat tak, ţe rozhodným dnem je jen den nabytí účinnosti zákona č. 172/1991 Sb. v původním znění. Jestliţe zákon přinášející pro věc relevantní změny či doplňky, zde tedy zákon č. 10/1993 Sb., nabyl účinnosti dnem 1. 1. 1993, pak právě tímto dnem je třeba poměřovat případné restituční nároky obce. Tím spíše je tedy třeba uzavřít, ţe výchozí přednost před obecní restitucí tu má uplatněný restituční nárok.94

91

§ 3 odst. 4 zákona č. 172/1991 Sb. Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 115 93 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 116 94 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2009 sp. zn. 28 Cdo 4475/2008 92

28

4.1.2 Nabývání ze zákona č. 290/2002 Sb. K 1. 1. 2003 dle § 4 odst. 1 zákona č. 290/2002 Sb., o přechodu některých dalších věcí, práv a závazků České republiky na kraje a obce, občanská sdruţení v oblasti tělovýchovy a sportu a o souvisejících změnách, mohly obce uvedené v příloze č. 1 k tomuto zákonu tj. obce s tzv. rozšířenou působností nabýt z vlastnictví státu věci, s nimiţ k rozhodnému dni byly příslušné hospodařit organizační sloţky státu a státní příspěvkové organizace uvedené v téţe příloze.95 Dle § 4 odst. 2 uvedeného zákona přešly tímto dnem na obce s rozšířenou působností práva státu a jiné majetkové hodnoty, se kterými k rozhodnému dni byly příslušné hospodařit organizační sloţky státu, závazky státu, u nichţ předmětné organizační sloţky k rozhodnému dni zabezpečovaly úkoly podle § 38 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů; zároveň na obce s rozšířenou působností přecházela i veškerá práva a jiné majetkové hodnoty, se kterými byly k rozhodnému dni příslušné hospodařit státní příspěvkové organizace.96 U nabytí shora uvedeného majetku bylo nastaveno desetileté omezení uţívání k danému účelu, jestliţe se jednalo o nabytí nemovitých věcí, které jsou kulturními památkami apod., včetně případného odvodu částky, získané „předčasným“ prodejem takového majetku, do státního rozpočtu. Toto ustanovení však bylo zrušeno nálezem Ústavního soudu č. 211/2003 Sb.97 K předání a převzetí majetku státu obcemi docházelo tak, ţe byl sepsán protokol o předání a převzetí majetku, který sepsala dle § 8 předávající organizační sloţka státu nebo státní příspěvková organizace s nabývající obcí, a to v období od nabytí účinnosti zákona č. 290/2002 Sb. nejpozději však do 31. 12. 2002.98 Náleţitosti protokolu jsou specifikovány v § 8 odst. 2 citovaného zákona. Jedno vyhotovení protokolu pak bylo předávajícím zasláno Ministerstvu financí. Obec byla povinna protokol o předání a převzetí nemovitých věcí předloţit spolu s ohlášením přechodu vlastnického práva k provedení záznamu práv do katastru nemovitostí, a to nejpozději do 30. 6. 2003. Pokud tak obec neučinila, byl návrh na zápis předloţen Ministerstvem financí.99

95

srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 96-97 tamtéţ, s. 96 97 tamtéţ, s. 97 98 srov. tamtéţ, s. 97 99 srov. § 8 odst. 2 a 3 zákona č. 290/2002 Sb. 96

29

4. 2 Nabývání na základě zákona 4.2.1 Nabývání na základě zákona č. 172/1991 Sb. Na základě zákona nabývaly obce majetek na základě dnes jiţ zrušených ustanovení § 5 a 6 zákona č. 172/1991 Sb., kdy vlastnictví přešlo na obec rozhodnutím příslušného správního orgánu. Tento způsob nabývání vlastnictví k věcem lze nazvat schvalovací či povolovací. V tomto případě byl vznik vlastnictví obce zaloţen platným rozhodnutím příslušného orgánu.100 Podle § 5 o přechodu věcí (ve vlastnictví České republiky), k nimţ měl ke dni 24. 5. 1991 právo hospodaření místní nebo městský národní výbor a tyto věci slouţily jeho drobné provozovně, anebo věcí, k nimţ měl právo hospodaření státní podnik, státní rozpočtová nebo příspěvková organizace a funkce zakladatele či zřizovatele přešla na obec nebo okresní úřad mohly tyto přejít do vlastnictví obce.101 Tento přechod byl však podmíněn ţádostí dané obce. O přechodu majetku rozhodoval okresní úřad nebo Ministerstvo financí, a to na základě předchozího souhlasu Ministerstva pro správu národního majetku a jeho privatizaci. Zpravidla se tak do vlastnictví obce dostaly věci tvořící součást veřejného majetku, jako např. zařízení slouţící k provozování místních komunikací, veřejného osvětlení, veřejné zeleně, hřbitovů atd.102 V souladu s ustanovením § 6 rozhodovalo obdobně na ţádost obce také Ministerstvo kultury, pokud byla předmětem přechodu kulturní památka, muzeum nebo galerie, včetně jejich sbírkových fondů, a také Ministerstvo školství, mládeţe a tělovýchovy, jestliţe šlo o přechod objektu školy nebo školského zařízení, kdy funkce zřizovatele přešla na obec. 4.2.2 Nabývání na základě zákona č. 290/2002 Sb. Dalším zákonem, na základě kterého mohly obce nabýt majetek, byl zákon č. 290/2002 Sb., a to v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů ke dni 31. 12. 2002 při tzv. druhé fázi reformy veřejné správy. Podle § 18 tohoto zákona mohly obce poţádat o převod věcí, se kterými byly příslušné hospodařit organizační sloţky státu a státní příspěvkové organizace poskytující sluţby sociální péče, včetně veškerých práv a závazků, a které se staly organizačními sloţkami kraje nebo příspěvkovými organizacemi kraje podle § 2 tohoto zákona. Obce mohly písemně poţádat o převod těchto věcí, pokud se zařízení 100

Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 122 srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 98 102 Melion, M. Vlastnictví obcí. Hradec Králové: E.I.A. – Ekonomická a informační agentura, 1993, s. 34-35 101

30

nacházelo na území obce, a to ve lhůtě dvou let ode dne, kdy tyto věci nabyl do svého vlastnictví kraj. Na základě ţádosti podané obcí, byl kraj povinen převést tyto věci, práva a závazky do vlastnictví obce do tří měsíců od doručení písemné ţádosti obce.103 Podle přílohy zákona se jednalo hlavně o okresní knihovny, nemocnice a zařízení sociální péče – domovy důchodců a jiné.104 4.2.3 Nabývání na základě zákona č. 174/2003 Sb. Zákon č. 174/2003 Sb., o převodu některého nepotřebného vojenského majetku a majetku, s nímţ je příslušné hospodařit Ministerstvo vnitra, z vlastnictví České republiky na územní samosprávné celky určoval, kdy na základě tohoto zákona mohly do 31. 12. 2008 obce nabývat majetek Ministerstva obrany nebo Ministerstva vnitra, popř. organizační sloţky státu nebo státní příspěvkové organizace v jejich působnosti, který byl tímto zákonem taxativně vymezen105 a označen jako trvale nepotřebný. Tento majetek byl převáděn do vlastnictví vládou určených obcí bezúplatně na základě darovací smlouvy, a to na návrh Ministerstva obrany nebo Ministerstva vnitra. Dle § 3 odst. 2 tohoto zákona však bylo moţné omezit výkon vlastnického práva v nezbytně nutném rozsahu zřízením práva odpovídajícího věcnému břemeni ve prospěch státu nebo jiné osoby. Rozhodnutí o převodu majetku mohla vláda na návrh Ministerstva obrany nebo Ministerstva vnitra změnit pouze do doby, neţ byla uzavřena darovací smlouva, a to v souladu s § 4 odst. 2 zákona č. 174/2003 Sb. 4.2.4 Nabývání na základě zákona č. 77/1997 Sb. Obce mohly na základě zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, ve znění pozdějších předpisů téţ nabýt nemovité věci, s nimiţ mají právo hospodařit podniky zaloţené ústředními orgány státní správy. Tyto podniky bylo v souladu s § 16 odst. 9 citovaného zákona moţné po souhlasu vlády převést bezúplatně darovací smlouvou na návrh zakladatele do vlastnictví obcí, muselo se však jednat o majetek trvale nepotřebný. 4.2.5 Nabývání na základě vydržení Jako případ nabytí majetku na základě zákona zde můţeme zařadit také vydrţení dle § 134 občanského zákoníku. Podmínky pro nabytí majetku vydrţením jsou pro obec stejné jako

103

§ 18 odst. 2 zákona č. 290/2002 Sb. Hanzalová, O. Zrušení okresních úřadů jako další fáze reformy veřejné správy. In Daně a právo v praxi. ASPI, a. s., 2002 105 srov. § 2 zákona č. 174/2003 Sb. a § 14 odst. 7 ZMS 104

31

pro jiné osoby.106 Vydrţení je originárním způsobem nabytí vlastnického práva, přičemţ musí být splněny určité podmínky. Obec nabývá vydrţením majetek resp. vlastnické právo, jestliţe má obec cizí věc v drţbě, kdy s ní nakládá jako s věcí vlastní. Další podmínkou je, ţe musí jít o drţbu oprávněnou, kdy je obec v dobré víře, ţe jí věc patří. Nestačí však pouhé tvrzení, ţe je přesvědčena, ţe ji věc patří, ale z konkrétních okolností musí být zřejmé, ţe jde o přesvědčení důvodné.107 Drţba musí trvat nepřetrţitě stanovenou dobu, která u nemovitostí činí deset let. Na vydrţecí dobu nepůsobí okolnost, zda vydrţitel či jeho předchůdce vykonával drţbu přímo osobně, anebo prostřednictvím osoby, která vykonávala obsah drţby za vydrţitele, jako detentor. Nepřetrţitost doby tu znamená vţdy jen trvalý výkon drţby vlastním uţíváním.108 4.2.6 Další speciální nabývání na základě zákona Pro úplnost je moţné uvést ještě moţné speciální nabytí majetku obcí na základě zákona. Sem můţeme zařadit § 5 odst. 1 písm. a) aţ e) zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby. Pozemkový fond České republiky na základě ţádosti obce můţe převést do vlastnictví obce zemědělské pozemky v jejím katastrálním území v zastavěném území, v zastavitelné ploše, určené rozhodnutím o umístění stavby k zastavění, zastavěné budovami nebo stavbami, které jsou nemovitostmi ve vlastnictví obci a určené vydaným územním plánem nebo vydaným regulačním plánem k realizaci zeleně, s výjimkou pozemků v nezastavěném území, to vše za podmínky, ţe takovému převodu nebrání práva třetích osob. Podle § 2 odst. 6. zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů pak můţe Pozemkový fond bezúplatně převést do vlastnictví obce nemovitosti, které má ve své správě podle zvláštního právního předpisu, jsou-li potřebné pro činnost škol nebo školských zařízení, jejichţ zřizovatelem je obec. Za další, tzv. speciální nabytí majetku obcí, můţeme označit nabytí majetku do vlastnictví obce v rámci tzv. velké privatizace, kdy v souladu s § 12 odst. 2 písm. c) zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby mohl být privatizovaný majetek, v souladu s rozhodnutím o privatizaci vydaným vládou na návrh ministerstva po předloţení privatizačního projektu, převeden na obce.

106

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 102 tamtéţ, s. 102 108 Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 191 107

32

4.3 Návrhy na zápis majetku do vlastnictví obcí Dle § 8 zákona č. 172/1991 Sb. byly obce povinny do jednoho roku po nabytí vlastnictví k nemovitým věcem podle tohoto zákona učinit návrh na zápis těchto nemovitých věcí středisku geodézie (dnes katastru nemovitostí). Tato lhůta je v souladu s usnesením Nejvyššího soudu ze dne 19. listopadu 2008 (sp. zn. 28 Cdo 2486/2008) však pouze lhůtou pořádkovou a vlastní zápis vlastnického práva, k jehoţ přechodu na obce došlo ex lege k uvedenému dni, má tedy účinky deklaratorní.109 Zákon č. 172/1991 Sb., nepředpokládal přechod majetku ze státu na obce zcela „automaticky“. Presumoval určitou aktivitu zúčastněných subjektů, aby byly zákonem dotčené právní vztahy vyjasněny co nejdříve v rozumné době, a aby přitom neutrpěla právní jistota relevantních subjektů práva. Výrazem tohoto přístupu je právě § 8 zákona.110 Významnou pomoc obcím při zápisech vlastnického práva nabytého dle zákona č. 172/1991 Sb. představovaly „Pokyny č. 11 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního“ vydané pod č.j. 5320/1994-23 a účinné od 1. 1. 1995.111 Nutno podotknout, ţe mnohé z obcí podávají návrhy na zápis nemovitostí do katastru nemovitostí dle zákona č. 172/1991 Sb. i v současnosti, zejména pak ty obce, kde proběhla digitalizace – obnova operátu a příslušné katastrální pracoviště při obnově operátu dodatečně zapsaly na LV 1 – ČR - MěNV, nemovitosti, které na tento list vlastnictví patří. Před podáním návrhu na zápis je potřeba prošetřit, zda jde skutečně o majetek, na který má obec právní nárok. Je vhodné nemovitosti, kterých se návrh na zápis nemovitostí do katastru týká, řádně zidentifikovat a dohledat k nim nabývací titul, kterým je zpravidla knihovní vloţka pozemkové knihy, přídělová listina, přídělové rozhodnutí, rozhodnutí příslušného orgánu, hospodářská smlouva či jiná smlouva, kterým nemovitost nabyl Československý stát – příslušný MěNV, resp. taková listina, která prokazuje právní nárok obce. Důkazní břemeno zde totiţ nese obec, která návrh na zápis podává. Návrh na zápis vlastnického práva obce k majetku, který na obec přešel podle zákona č. 172/1991 Sb., do katastru nemovitostí, není nikterak formalizován.112 V návrhu na zápis, který obec předkládá příslušnému katastrálnímu úřadu dle § 8 zákona č. 172/1991 Sb., navrhuje obec, aby do vlastnictví obce přešly nemovitosti, které byly dosud vedeny na LV 1 pro příslušnou obec a katastrální území. Nemovitosti se v návrhu označují v souladu s ustanovením § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Tam, kde se jedná o pozemky katastru nemovitostí, je vhodné 109

Břeň, J. Obec a finance č. 4/2009 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2007 sp. zn. 28 Cdo 3508/2006 111 Frelichová, K. Aplikované právo č. 2/2007, s. 126 112 Usnesení Krajského soudu České Budějovice ze dne 17. 3. 1999 sp. zn. 10 Ca 13/99-27 110

33

zidentifikovat a uvést z jakých pozemků - parcel původ pozemkový katastr, evidence nemovitostí, grafický příděl, vznikly. Dále je vhodné, aby v návrhu na zápis bylo popsáno, kterou listinou obec prokazuje svůj právní nárok k nabytí navrhovaných nemovitostí. Přílohou návrhu na zápis je souhlasné prohlášení dle § 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb., které mezi sebou uzavřela obec a její obecní úřad, přičemţ obsahem prohlášení je, ţe práva mezi nimi nejsou sporná ani pochybná, a ţe souhlasí s předloţeným návrhem na zápis nemovitostí do katastru nemovitostí podle zákona č. 172/1991 Sb. Dalšími přílohami návrhu jsou nabývací titul (listina prokazující právní nárok obce) a identifikace - srovnávací sestavení parcel vyhotovená katastrálním úřadem. Takto vypracovaný návrh na zápis, předloţí obec příslušnému katastrálnímu úřadu. Pokud katastrální úřad neshledá, ţe návrh na zápis není moţné provést, provede zápis vlastnického práva záznamem a navrhované nemovitosti tak budou zapsány do majetku obce, který je u příslušného katastrálního úřadu veden na listu vlastnictví číslo 10 001 pro příslušnou obec a katastrální území. 4.4 Smluvní nabývání Pro smluvní nabývání majetku obcí najdeme v zákoně o obcích, popř. v rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, jen velmi málo „veřejnoprávních“ pravidel a omezení. Svým způsobem příznačná je skutečnost, ţe nějaká ucelená hmotněprávní úprava nabývání majetku obcí, popř. pro obec, chybí. Svůj význam má rozlišení reţimu bezúplatného nabývání majetku od reţimu nabývání majetku úplatného.113 V kaţdém případě, ať uţ jde o nabývání nemovitostí úplatně či bezúplatně, je zcela nezbytné, aby nabytí nemovitostí bylo schváleno zastupitelstvem obce v souladu s ustanovením § 41 zákona o obcích, jinak by takový právní úkon byl od prvopočátku neplatný. Obsahem darovací smlouvy popř. smlouvy o bezúplatném převodu nemovitostí se tak stává i tzv. schvalovací doloţka. Zákon nestanovuje konkrétní formu ani obligatorní obsahové náleţitosti takové doloţky.114 V praxi však mívá doloţka podobu samostatného článku smlouvy. Schvalovací doloţka nemá konstitutivní povahu ani není obligatorní podmínkou platnosti konkrétního právního úkonu. Její úloha se omezuje na deklaratorní osvědčení splnění zákonem stanovených podmínek. Absence samotné doloţky na listině o právním úkonu nezpůsobuje automaticky jeho neplatnost za předpokladu, ţe zákonem

113 114

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 67-68 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 156

34

stanovené podmínky platnosti tohoto právního úkonu byly splněny.115 Je tedy např. moţné k darovací nebo kupní smlouvě připojit ověřenou kopii výpisu usnesení zastupitelstva, z níţ je patrné schválení právního úkonu. 4.4.1 Bezúplatné smluvní nabývání V případě bezúplatného nabývání nemovitého majetku dochází k nabývání na základě darovací smlouvy uzavřené dle § 628 Občanského zákoníku, popř. uzavřením smlouvy o bezúplatném převodu nemovitostí. Protoţe je předmětem daru nemovitost, je nezbytné, aby smlouva byla písemná. K vlastnímu nabytí majetku obcí dochází při darování nemovitosti zpravidla dnem vkladu vlastnického práva obce do katastru nemovitostí, ale můţe to být i dnem účinnosti darovací smlouvy, jestliţe daná nemovitost není předmětem zápisu do katastru.116 V praxi dochází k uzavírání darovacích smluv dle § 628 a násl. Občanského zákoníku. Označení „smlouva o bezúplatném převodu nemovitostí“ pak bývá nejčastěji pouţíváno v případech, kdy dochází k převodu např. dle § 5 odst. 1 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, kdy obec nabývá nemovitosti od Pozemkového fondu České republiky. Rozhodnutí o bezúplatném nabytí nemovitostí přísluší výhradně zastupitelstvu obce. Aby však mohlo zastupitelstvo rozhodnout, je zapotřebí, aby mělo k dispozici potřebné podklady. Zpravidla tyto podklady opatřuje majetkový resp. majetkoprávní odbor příslušného obecního úřadu. Mezi tyto podklady můţeme zařadit aktuální výpis z listu vlastnictví, snímek katastrální mapy, nabývací tituly, vyjádření stavebního úřadu v jaké lokalitě se nemovitosti nachází dle územního plánu, apod. Z podkladů by především měla dostatečně jasně, přehledně a konkrétně vyplynout odůvodněnost bezúplatného nabytí majetku. Mělo by mezi nimi být hodnocení účelnosti a efektivnosti nabytí daného majetku a způsob jeho vyuţití, včetně zváţení případných negativ. Jde zejména o otázku obtíţných podmínek spojovaných s nabízeným majetkem a z nich plynoucích případných budoucích závazků a nákladů. Nabývání nemovitostí obcí by se mělo vţdy pečlivě zvaţovat.117 Takto zpracované podklady 115

Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 157 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 68-69 117 tamtéţ, s. 69-70 116

35

jsou nejprve předkládány radě obce, která k nim připojí své vyjádření. Takové vyjádření (přijaté nejlépe formou usnesení rady) by pak mělo obsahovat posouzení těchto podkladů z věcného i formálně právního hlediska a zpravidla také doporučení nebo naopak nedoporučení zamýšleného nabytí majetku.118 Obec je dle § 38 odst. 1 zákona o obcích povinna vést evidenci vlastního majetku, kdy při vedení této evidence vychází striktně ze zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví.119 Přestoţe to zákon neukládá, za vhodné se také povaţuje, zařadit mezi podklady alespoň přibliţné ocenění nemovitostí dle vyhlášky č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. V případech, kdy obec nabývá nemovitý majetek od státu nebo kraje, bývají v praxi uváděny v darovací smlouvě tzv. pořizovací ceny majetku, případně reprodukční pořizovací ceny majetku, resp. takové ceny nemovitostí, jeţ jsou uvedeny v inventurním soupisu pozemků, které daná veřejnoprávní korporace v souladu s platnými právními předpisy vede. V případě nabytí nemovitostí darováním do majetku obce, kdy v darovací smlouvě není uvedena hodnota převáděných nemovitostí, je obec nucena při zařazování majetku do inventurního soupisu určit pořizovací cenu majetku, která se zpravidla určuje oceněním dle platných právních předpisů ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. V posledních letech se mnohé z obcí setkávají s tím, ţe rodáci, kteří v obci jiţ delší dobu neţijí, oslovují obce s tím, ţe by jim rádi odkázali darem majetek, který vlastní v katastru obce. Zpravidla se jedná o různé lesní pozemky, ostatní komunikace, případně vinice, sady, apod. V těchto případech záleţí na zastupitelstvu dané obce, zda takový dar přijme, protoţe se ve většině případů nejedná o majetek, který by obec nutně potřebovala ke svému hospodaření. Mnohdy však přijetí takového daru řeší problémy u pozemků, které jsou delší dobu neobdělávané a tudíţ zanedbané a obec tak získá moţnost tyto pozemky pronajmout místním občanům, kteří je budou udrţovat. Nutno podotknout, ţe případy, kdy rodáci darují obci svůj majetek v katastru obce, se nevyskytují často, většinou se jedná o několik málo případů ročně, které se zpravidla objevují v katastrech obcí, které jiţ prošly tzv. digitalizací (obnovou katastrálního operátu). K problematice bezúplatného nabývání nemovitého majetku obcí lze pro úplnost dodat, ţe obec je v souladu s § 20 odst. 1 písm. b) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů osvobozena od daně darovací. Lze tedy konstatovat, ţe proces darování nemovitostí pro obec končí doručením 118 119

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 69 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 133

36

darovací smlouvy s doloţkou o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nejen pro to, ţe je obec osvobozena od daně darovací, ale dle § 21 odst. 5 zákona č. 357/1992 Sb. nepodává obec ani přiznání k dani darovací. 4.4.2 Úplatné smluvní nabývání Základní pravidlo by mělo znít, ţe za úplatu lze nabývat pouze majetek, který obec vyuţívá k plnění svých funkcí a úkolů (včetně ochrany veřejného zájmu), resp. k péči o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů.120 Úplatné smluvní nabývání nemovitostí obcí se děje na základě kupní smlouvy uzavřené dle § 588 a násl. Občanského zákoníku. Stejně jako v případě bezúplatného nabývání majetku, je nezbytné, aby smlouva byla písemná. Proces schvalování kupní smlouvy je stejný jako v případě darovací smlouvy, avšak s tím rozdílem, ţe je třeba pečlivě zváţit kupní cenu nemovitostí. Klíčovou otázku úplatného smluvního nabývání majetku představuje právě cena, resp. její výše.121 Z podkladů, které jsou radě, a po té i zastupitelstvu předkládány by tak mělo být patrné, z čeho se vycházelo při určení výše kupní ceny. Měla by platit zásada, ţe při úplatném nabývání majetku lze cenu sjednat (ve smyslu zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů) zásadně jen do výše rovnající se ocenění tohoto majetku podle zvláštního předpisu, kterým se míní zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a téţ prováděcí vyhláška k němu č. 3/2008 Sb.122 Podle tohoto zákona (§ 2 odst. 1) se majetek oceňuje cenou obvyklou, pokud on sám nestanoví způsob ocenění jinak; za obvyklou cenu se pak zde má cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Spíše výjimečně, tj. zejména ve veřejném zájmu, by pak bylo moţno sjednat cenu vyšší.123 Je tedy zřejmé, ţe obce by při úplatném nabývání majetku měly pouţívat právě ceny v místě a čase obvyklé, nebo takové, které se příliš neodchylují cenám dle zákona o oceňování. Toto však v praxi můţe způsobovat nevýhodné postavení obce, pokud se o danou nemovitost uchází více zájemců např. z řad podnikatelů, developerů, apod., kteří zcela nepochybně mají moţnost nabídnout cenu podstatně vyšší. Můţeme tedy konstatovat, ţe je na zváţení zastupitelstva obce, zda je majetek pro obec skutečně potřebný a do jaké výše kupní ceny můţe obec vzhledem ke svému rozpočtu zajít. 120

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 70 tamtéţ, s. 70 122 tamtéţ, s. 70-71 123 tamtéţ, s. 71 121

37

Právě proto, ţe cena je pro nabytí majetku jednou z rozhodujících skutečností, můţeme úplatné smluvní nabývání nemovitostí v praxi rozdělit na několik případů. V prvním případě se můţe jednat o nemovitosti, které jsou ve vlastnictví fyzických nebo právnických osob a tyto je nabídnou obci k odkoupení, přičemţ obsahem takové ţádosti bude i navrhnutá výše kupní ceny. Zde je nutné, aby zastupitelstvo obce pečlivě posoudilo, zda je nabytí majetku pro obec vhodné, zda nabytí majetku koresponduje se záměry obce do budoucna a obec dokáţe takto nabídnutý majetek patřičně vyuţít, a také zda je navrhovaná kupní cena ze strany obce akceptovatelná, případně zda je reálné dosáhnout po dohodě niţší kupní ceny. Případy, kdy občané tímto způsobem nabízí obci svůj majetek, nejsou časté, ale v praxi se objevují. V dalším případě můţe jít o nemovitost, která se nachází v určité lokalitě, ve které má obec do budoucna konkrétní záměr a vlastní jiţ většinu pozemků nebo staveb v takové lokalitě. Za příklad lze uvést např. lokalitu, kde je v souladu s územním plánem moţné např. vybudovat náměstí, postavit bytové domy, apod. V těchto případech je vhodné prověřit majetkoprávní vztahy a oslovit majitele s ţádostí o odkoupení nemovitostí, ve které bude obcí současně navrţena kupní cena. Podle reakcí vlastníků lze pak vyhodnotit, zda bude obec o realizaci záměru včetně výkupu nemovitostí usilovat nebo zda bude hledat jinou vhodnější variantu. A konečně je vhodné zde zmínit také plánované výkupy pozemků např. v místních komunikacích, pro výstavbu sběrného dvora, pro výstavbu čističky odpadních vod, apod. resp. výkupy takových pozemků, kde lze prokázat veřejný zájem. V těchto případech by obec měla být zvláště obezřetná v určení a nabídnutí kupní ceny. V kaţdém případě by kupní cena měla odpovídat ceně v místě a čase obvyklé a všem vlastníkům v dané lokalitě by měla být nabídnuta cena stejná. Toto je důleţité zejména proto, aby zůstaly zachovány dobré vztahy mezi obcí a jejími občany jako vlastníky nemovitostí, a také proto, ţe se obec při výkupu pozemků zcela jistě setká se situací, kdy ani přes několik ţádostí obce, není moţné se s majitelem pozemku dohodnout. Vzhledem k tomu, ţe je zde jednoznačně prokazatelný veřejný zájem, můţe v krajním případě obec přistoupit k řešení nabytí pozemku vyvlastněním, coţ je však v praxi ze strany obcí vyuţíváno aţ jako krajní řešení vzniklé situace. Při nabývání nemovitostí se zejména při realizaci výkupu pozemků např. v místních komunikacích, ale i u ostatních výkupů mnohdy obce setkávají v praxi s několika problémy, které je nutno řešit ještě před uzavřením kupní smlouvy, případně současně s uzavřením kupní smlouvy. Mezi tyto případy můţeme zařadit věcné břemeno váznoucí na pozemku, který je předmětem výkupu, případně i exekuce či zástavní právo. Často se pak obec setkává i s případy, kdy je na listu vlastnickém dosud zapsán vlastník, který však jiţ neţije. 38

Tam, kde je u pozemku, který je předmětem výkupu, zapsáno věcné břemeno, můţe jít o věcné břemeno, jeţ je zapsáno ve prospěch ţijící, ale i neţijící osoby. V případě, kdy osoba oprávněná z věcného břemene ţije, musí obec zváţit, zda předmětnou nemovitost vykoupí a přijme s tímto věcným břemenem, případně zda je moţné dohodnout se na uzavření smlouvy o zrušení věcného břemene, a to zejména tehdy, kdy lze usoudit, ţe zrušení věcného břemene nezpůsobí nikomu ţádnou újmu. V případě, kdy osoba oprávněná z věcného břemene jiţ neţije, je nutné zajistit její úmrtní list, který se jako příloha ohlášení o zániku věcného břemene předloţí katastrálnímu úřadu, který na základě takto doloţeného ohlášení, provede výmaz věcného břemene. Úmrtní list je moţné vyţádat si od potomků zemřelého, nebo má obec moţnost poţádat příslušný matriční úřad o vystavění úmrtního listu, přičemţ tuto svou ţádost je obec povinna odůvodnit účelem, který musí být v souladu s veřejným zájmem – tj. výmazem věcného břemene z důvodu výkupu pozemku ve veřejném zájmu. Zvláště opatrná by pak obec měla být v případě realizace výkupů takových nemovitostí, kde je na listu vlastnickém k těmto nemovitostem zapsána exekuce. V praxi se však obec účastní draţby, ve které se pokusí získat nemovitost do svého vlastnictví pouze v ojedinělých případech. Stejná opatrnost je na místě také tehdy, kdy se k pozemku, který potřebuje obec vykoupit, váţe zástavní právo. Pozemek zatíţený zástavním právem by obec v ţádném případě neměla nabývat do svého vlastnictví. Jestliţe je však nezbytné výkup pozemku zatíţeného zástavním právem zrealizovat, je vhodné, aby se obec pokusila dohodnout s vlastníkem pozemku, ţe tento vlastník vstoupí v jednání s příslušným věřitelem – bankou o případném zúţení předmětu zástavy. Pokud na takové řešení zástavní věřitel přistoupí, vydá zástavnímu dluţníku potvrzení – vzdání se zástavního práva k předmětnému pozemku, které se jako příloha ohlášení zániku zástavního práva předloţí k záznamu do katastru nemovitostí. Po provedení záznamu jiţ obci nic nebrání v uzavření kupní smlouvy s vlastníkem pozemku. V některých případech tomuto předchází uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, ve které je jednou z podmínek právě výmaz zástavního práva k předmětné nemovitosti, a to do určité doby. Asi nejčastějším problémem, se kterým se obec setkává při výkupu pozemků, je dosud zapsaný zemřelý vlastník na listu vlastnickém. V praxi často dochází k situaci, ţe obec vykupuje pozemky za určitým účelem, který je ve veřejném zájmu, např. výstavba nové místní komunikace, výstavba sběrného dvora, kdy jsou zpravidla obce také omezovány dotačními podmínkami na tyto akce, které mimo jiné poţadují, aby obec byla stoprocentním vlastníkem nemovitostí, kterých se přidělená dotace týká. Případy, kdy je na listu vlastnictví 39

dosud zapsán zemřelý vlastník, se vyskytují často také v obcích, kde jiţ proběhla digitalizace – obnova katastrálního operátu. Je nezbytné nejprve prověřit, zda jde skutečně o neprojednané dědictví, nebo zda došlo pouze k opomenutí při zápisu dědického rozhodnutí. Pokud jde skutečně o neprojednané dědictví, má obec dvě moţnosti, jak vzniklou situaci řešit, aby mohl být v budoucnu výkup nemovitosti zrealizován. V první řadě se obec můţe pokusit za pomoci příslušného matričního úřadu dohledat potomky zemřelého vlastníka, oslovit je jako oprávněné dědice a zjistit, zda se skutečně jedná o dosud neprojednané dědictví, případně zda dědické řízení právě probíhá. Současně je vhodné zjistit okruh oprávněných dědiců a v případě jejich souhlasu s budoucím prodejem předmětné nemovitosti s nimi uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě na výkup předmětné nemovitosti. Jestliţe se nejedná o jiţ probíhající dědické řízení, ale je teprve potřeba dodatečné dědické řízení zahájit, je nejlepším moţným řešením, aby se obec dohodla alespoň s jedním z oprávněných dědiců, ţe obec vypracuje návrh na dodatečné projednání dědictví124, který po té oprávněný dědic zašle příslušnému soudu. Opět je zde vhodné uzavřít alespoň s jedním z oprávněných dědiců smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Pokud se však obci nedaří dohledat potomky zemřelého, můţe podat návrh na dodatečné projednání dědictví příslušnému soudu i sama obec, přičemţ v návrhu bude uvedeno, ţe obec návrh podává z důvodu výkupu nemovitosti za určitým účelem, který je v souladu s veřejným zájmem obce. Po té, co příslušný soud přidělí dědictví notáři, má obec moţnost dotazovat se notáře na okruh oprávněných dědiců a s těmito se pokusit uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Pokud však ze strany dědiců není ochota k jakékoliv komunikaci ohledně výkupu nemovitosti nebo pokud dědicové nesouhlasí, můţe obec po skončení dědického řízení opět jako krajního řešení vyuţít institutu vyvlastnění, pokud prokáţe, ţe jde o veřejný zájem. V kaţdém případě je však ze strany obce vhodné pokusit se o dohodu, ale současně také dědice informovat o moţnosti uplatnění institutu vyvlastnění. Pro úplnost lze dodat, ţe v praxi obce hradí dědicům i náklady spojené s dodatečným projednáním dědictví, které jsou uvedeny v usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví, nebo alespoň jejich poměrnou část, pokud se rozhodnutí o dědictví týká i jiných nemovitostí, o které obec nemá zájem. K tomuto dochází samozřejmě za předpokladu, ţe je s dědici uzavřena řádná kupní smlouva o převodu nemovitosti. K problematice úplatného nabývání nemovitostí obcemi lze pro úplnost dodat, ţe obec je v souladu s § 21 odst. 2 písm. b) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a

124

§ 175x Občanský soudní řád

40

dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů povinna uhradit daň z převodu nemovitostí, kterou uhradí na základě daňového přiznání, které je povinna podat jako prodávající na předepsaném tiskopise u Finančního úřadu nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němţ byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí a v této lhůtě je povinna tuto daň uhradit. K daňovému přiznání však není obec povinna doloţit znalecký posudek o ceně nemovitostí.125 Daň z převodu nemovitostí se tím pádem vţdy vypočítává z ceny sjednané. V případě daně z převodu nemovitostí se lze tedy bez znaleckého posudku obejít, nicméně ocenění nabývaného majetku by mělo být pravidelně (u nemovitostí prakticky bez výjimky) záleţitostí znaleckého posudku. V praxi však k ocenění nabývaných nemovitostí znaleckým posudkem dochází pouze v několika málo případech, které lze povaţovat za specifické, kdy je ocenění vzhledem k okolnostem přinejmenším vhodné, ne-li přímo nezbytné. 4.5 Vyvlastnění Svou podstatou sice výjimečný, nicméně moţný způsob nabytí majetku obcí představuje rozhodnutí příslušného vyvlastňovacího úřadu o vyvlastnění (při vyvlastnění jde o přechod vlastnického práva).126 K vyuţití tohoto institutu se však v praxi obce uchylují pouze v nezbytně nutných případech, kdy je vyvlastnění pouţito aţ jako krajní řešení situace. Důleţité v této souvislosti je zejména to, ţe od 1. 7. 1992 vyvlastněním nemusí nabýt vlastnické právo k pozemkům a stavbám výlučně jen stát, jak tomu bylo dříve, ale v zásadě kaţdý navrhovatel – tedy také (a snad – zejména) obec – jeţ má předmět vyvlastnění vyuţít k účelu, pro který se vyvlastňuje.127 Právní úpravu vyvlastnění nalezneme v zákoně č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Dle odst. 2 § 128 Občanského zákoníku lze ve veřejném zájmu věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu.128 Dle čl. 11 odst. 4 LPS je pak vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva moţné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

125

§ 21 odst. 4 písm. d) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 126 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 104 127 tamtéţ, s. 104 128 odst. 2 § 128 Občanský zákoník

41

Vyvlastnit lze jen tehdy, pokud není moţné práva k pozemku nebo ke stavbě potřebná pro uskutečnění účelu získat dohodou nebo jiným způsobem a jen kdyţ je to v souladu s cíli a úkoly územního plánování.129 Pokud se tedy obec rozhodne vyuţít institutu vyvlastnění, musí učinit vše pro to, aby byl vyvlastňovanému majiteli nemovitosti přinejmenším po dobu šesti měsíců znám účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem.130 Obec je povinna ze zákona předloţit vyvlastňovanému tzv. návrh na získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě dohodou. Tento návrh se nepředkládá, pokud není vyvlastňovaný nebo jeho pobyt znám nebo nepodařilo-li se mu doručit na známou adresu v cizině, to vše v souladu s § 5 vyvlastňovacího zákona. Vyvlastnění je moţné jen pro zvláštním zákonem stanovený účel vyvlastnění a jen jestliţe veřejný zájem na dosaţení tohoto účelu převaţuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Veřejný zájem musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení, avšak vyvlastnit lze jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosaţení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. 131 Dle § 10 odst. 1 náleţí vyvlastňovanému náhrada. Obvykle se jedná o náhradu peněţní, je však moţné poskytnout po dohodě za náhradu jiný pozemek či stavbu. Náhrada se poskytuje ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby včetně jejích součástí a příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim, případně náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu, došlo-li k omezení vlastnického práva nebo k odnětí nebo omezení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Výše náhrad se v současné době posuzuje podle zákona č. 157/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Navíc má vyvlastňovaný nárok na náhradu nákladů, které účelně vynaloţí následkem a v souvislosti s vyvlastněním.132 Vyvlastňovací řízení se zahajuje na ţádost vyvlastnitele, která musí obsahovat zákonem stanovené náleţitosti.133 O vyvlastnění rozhoduje jako vyvlastňovací úřad obecní úřad obce s rozšířenou působností ve správním řízení, přičemţ pravomocné rozhodnutí o vyvlastnění je přezkoumatelné soudem na základě ţaloby účastníka vyvlastňovacího řízení.134

129

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 104 § 5 odst. 1 zákona č. 184/2006 Sb. 131 srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 105 132 tamtéţ, s. 105 133 srov. § 18 zákona č. 184/2006 Sb. 134 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 105 130

42

Vyvlastnění je ze strany obce nejčastěji vyuţíváno v posledních letech např. v souvislosti s vybudováním průmyslových zón, kdy zpravidla obec vykoupí v lokalitě, která je dle územního plánu určena pro vybudování průmyslové zóny od vlastníků pozemky, po té zde vybuduje inţenýrské sítě a infrastrukturu, aby následně mohlo dojít k přidělení pozemků o určité výměře pro výstavbu podnikatelských objektů případným zájemcům. Právě při realizaci výkupů pozemků obce naráţejí na vlastníky, kteří nejsou ochotni pozemek obci prodat a obec je tak nucena zahájit vyvlastňovací řízení. Zde je nutno dodat, ţe ve většině případů se však obci podaří v souladu se zákonem vyvlastnit pouze části pozemku, které zasahují do komunikace, kterou zde např. obec buduje, nebo se podaří dosáhnout vyvlastněním zřízení věcného břemene např. pro umístění kanalizace. Bohuţel, někdy tím můţe být zmařen záměr obce nebo se obci obtíţně hledá zájemce, který by si pozemek v průmyslové zóně, který patří soukromému vlastníkovi, sám od něj vykoupil. Mnohdy však dojde také naopak k tomu, ţe nakonec vyvlastňovaný v průběhu vyvlastňovacího řízení obci pozemek nakonec prodá a dojde k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti. 4.6 Nabytí rozhodnutím soudu Nabývání nemovitostí obcí rozhodnutím soudu lze zmínit zejména v souvislosti, kdy jde o spory z uzavřených smluv o převodu nemovitostí, kdy soud uzná vlastnické právo obce a rozsudkem jej potvrdí. Dále sem můţeme zařadit rozhodování soudu ve smyslu § 135c odst. 1 a 2 Občanského zákoníku, kdy na pozemku ve vlastnictví obce někdo zřídil stavbu, ač na to neměl právo, přičemţ odstranění této stavby by nebylo účelné a obec jako vlastník pozemku souhlasí s přikázáním neoprávněné stavby do svého vlastnictví za náhradu.135 Obce se však v praxi setkávají také s případy, kdy podávají ţalobu na určení vlastnického práva, kterou se obec jako ţalobce domáhá určení svého výlučného vlastnictví k nemovitostem, u nichţ je v katastru nemovitostí zapsáno duplicitní vlastnictví, a to za předpokladu, ţe nebylo moţné určit vlastnické právo souhlasným prohlášením uzavřeným dle § 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb. Duplicitní zápis vlastnictví obcí vznikl tak, ţe obec resp. Československý stát – příslušný MěNV před účinností zákona č. 172/1991 Sb. vykoupil od občanů pozemky, avšak takto uzavřené kupní smlouvy nebyly předloţeny k registraci státnímu notářství a po té k zápisu do evidence nemovitostí (dnes katastr nemovitostí). Protoţe v evidenci nemovitostí byli jako vlastníci stále zapsáni původní

135

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 106

43

vlastníci - „prodávající“, docházelo k situacím, kdy se takto „prodané“ nemovitosti staly předmětem dědictví po původním vlastníku, případně byly původním vlastníkem darovací smlouvou převedeny jeho potomkům. Přestoţe podle jedné ze základních zásad občanského práva „nikdo nemůže převést více práv než sám má“, vznikla tímto situace, kdy v katastru nemovitostí byl po původním vlastníku na základě dědického rozhodnutí nebo darovací smlouvy zapsán jiţ vlastník nový. Vedle sebe tedy existovaly dvě právoplatné listiny – kupní smlouva uzavřená mezi původním vlastníkem a Československým státem – příslušným MěNV a rozhodnutí o dědictví po původním vlastníkovi nebo darovací smlouva uzavřená mezi původním vlastníkem jako darujícím a jeho potomkem jako obdarovaným.

Obec

zpravidla zjistila, ţe vedle sebe existují dvě právoplatné listiny, aţ po nabytí účinnosti zákona č. 172/1991 Sb., kdy docházelo k tzv. postupnému převodu majetku z LV 1 na LV 10 001 a obce tak svůj majetek důkladně prověřovaly. V zájmu obce tak bylo, aby neprodleně předloţila originál původní kupní smlouvy uzavřené mezi původním vlastníkem a Československým státem – MěNV k zápisu do katastru nemovitostí, a to právě dle § 1 zákona č. 172/1991 Sb. K ţádosti o zápis takové smlouvy do katastru nemovitostí bylo ze strany obce nutné doloţit souhlasné prohlášení dle § 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb., které mezi sebou uzavřela obec a její obecní úřad, přičemţ obsahem prohlášení bylo, ţe práva mezi nimi nejsou sporná ani pochybná a ţe souhlasí s předloţeným návrhem na zápis nemovitostí do katastru nemovitostí podle zákona č. 172/1991 Sb. Po té, co příslušný katastrální úřad provedl záznam práva do katastru nemovitostí, byl na příslušném listu vlastnictví zapsán duplicitní zápis vlastnictví pro obec a vlastníka dle dědického rozhodnutí nebo darovací smlouvy. Odstranění duplicitního zápisu vlastnictví lze řešit dvěma způsoby. Tam, kde není sporu, je řešením uzavření souhlasného prohlášení, kterým je uznáno vlastnické právo obce. Toto souhlasné prohlášení pak obec předloţí k zápisu do katastru nemovitostí. V případě, kdy „druhý“ vlastník nereaguje nebo odmítá uznat vlastnické právo obce, není moţné jiné řešení neţ podání ţaloby na určení vlastnického práva soudu. Rozhodne-li soud, ţe vlastnické právo náleţí obci, je opět potřeba předloţit rozsudek po nabytí právní moci k zápisu do katastru nemovitostí. 4.7 Nabývání děděním Nabytí majetku dědictvím nastává u obce prakticky pouze v případě děděním ze závěti. Děděním ze zákona to moţné není. Obec, která je v platné závěti ustavena jako dědic, má v zásadě stejná práva a povinnosti jako ostatní dědicové. To mimo jiné znamená, ţe můţe dědictví také odmítnout. Nabývá-li se majetek děděním ze závěti, nabývá se ke dni 44

zůstavitelovy smrti. Bude-li v závěti výslovně určena (označena) konkrétní organizační sloţka obce nebo příspěvková organizace obce, lze doporučit, aby takto nabytý majetek v budoucnu spravovala právě tato sloţka nebo organizace.136 4.8 Nabývání výstavbou Nabývání nemovitého majetku obcí je moţné i výstavbou. Obce nejčastěji provádí výstavbu takových objektů, které slouţí k zajištění provozu sběrného dvora, koupaliště, v jejichţ areálu jsou pak tyto správní budovy umístěny. Můţeme sem ale také zařadit výstavbu komunikací a v neposlední řadě také výstavbu bytových domů. Při výstavbě obce vyuţívají zejména různých dotačních programů. Výstavbu provádí obce zadáním veřejné zakázky dle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, který má pro nabývání majetku obcí zásadní význam.137 Jako moţný veřejný zadavatel je v odst. 2 písm. c) uveden územní samosprávný celek nebo příspěvková organizace, u níţ funkci zřizovatele vykonává územní samosprávný celek.138 Obec můţe zadavatelské činnosti vykonávat sama anebo prostřednictvím jiné osoby na základě mandátní smlouvy podle § 566 aţ 576 obchodního zákoníku. Podstatné je, ţe uzavřením mandátní smlouvy se obec jako zadavatel nijak nezprostí odpovědnosti za dodrţování zákona o veřejných zakázkách.139 Způsoby zápisu staveb do vlastnictví obce výstavbou lze uvést dva. V prvním případě jde o rozestavěnou stavbu. Zápis rozestavěné stavby je moţný tehdy, pokud je budova v alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe jiţ je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím uţíváním.140 Zápis rozestavěné stavby zpravidla obec navrhuje v případě, kdy byla na stavbu přidělena dotace a zápis rozestavěné stavby je jednou z dotačních podmínek. Návrh na zápis rozestavěné stavby musí obsahovat čestné prohlášení o rozestavěné stavbě v souladu s § 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Přílohou návrhu na zápis rozestavěné budovy je listina dokládající souhlas stavebního úřadu s provedením stavby (stavební povolení, souhlas stavebního úřadu s provedením stavby, územní rozhodnutí o umístění stavby), geometrický plán a listina 136

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 104 srov. tamtéţ, s. 72 138 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách 139 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 73 140 § 27 odst. 1 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky 137

45

dokládající vlastnictví budovy, popřípadě i souhlas vlastníka pozemku, pokud se rozestavěná stavba nachází na pozemku jiného vlastníka. Druhou moţností je zápis jiţ dokončené stavby, která byla zkolaudována, nebo bylo její uţívání povoleno stavebním úřadem. Pro zápis dokončené stavby do vlastnictví obce je po ukončení veřejné zakázky nezbytné předloţit katastrálnímu úřadu návrh na zápis stavby do katastru nemovitostí, jehoţ přílohou je kolaudační rozhodnutí nebo potvrzení stavebního úřadu o povolení uţívání stavby, geometrický plán, rozhodnutí o přidělení čísla popisného nebo evidenčního, pokud se takové číslo budově přiděluje, a listina dokládající vlastnictví stavby. Je-li stavba umístěna na pozemku, který není ve vlastnictví stavebníka, je nutné doloţit i souhlas vlastníka pozemku se zápisem stavby. Specifickou moţností obce, se kterou se v praxi můţeme ojediněle setkat, je výstavba formou sdruţení finančních prostředků, kdy se obec stává podílovým spoluvlastníkem nemovitostí, které byly předmětem výstavby. Obec můţe dle § 829 a násl. Občanského zákoníku uzavřít smlouvu o sdruţení např. se stavebně bytovým druţstvem v dané obci za účelem výstavby bytových domů. Zpravidla se tak děje v případě, kdy má obec vhodné pozemky pro výstavbu bytových domů a současně se obci podaří získat investiční dotaci na výstavbu. Uzavření smlouvy o sdruţení musí být samozřejmě schváleno zastupitelstvem obce. Obsahem takto uzavřené smlouvy o sdruţení je vymezení účelu sdruţení, kterým je výstavba bytových domů o určitém počtu bytových jednotek na určitých pozemcích, které jsou ve vlastnictví obce, přičemţ zadavatelem projektu a stavebních prací je obec. Takto získaný majetek při výkonu společné činnosti se stává spoluvlastnictvím účastníků sdruţení a ve smlouvě je nutné vymezit jednotlivé podíly spoluvlastníků, které se určují podle výše vkladu kaţdého účastníka do sdruţení. Zpravidla se v praxi pak jedná o podíly účastníků sdruţení na takto získaném majetku dělené v poměru – obec 50% a stavebně bytové druţstvo 50%, nebo obec 51% a stavebně bytové druţstvo 49%. Jestliţe obec vkládá finanční prostředky i formou investiční dotace poskytnuté např. z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení, je součástí smlouvy také ujednání, ţe stavebně bytové druţstvo nepřevede svůj spoluvlastnický podíl na jinou osobu po určitou dobu (např. nejméně po dobu 20 let) od právní moci kolaudačního rozhodnutí. Po uzavření smlouvy o sdruţení (mezi obcí a stavebně bytovým druţstvem) uzavírá stavebně bytové druţstvo se svými členy smlouvu o finanční spoluúčasti za účelem výstavby bytu, čímţ jsou zajištěny finanční prostředky na výstavbu, a současně obec uzavírá se členy stavebně bytového druţstva smlouvu o budoucí kupní smlouvě na předmětnou bytovou jednotku, v jejíchţ podmínkách je uvedeno, ţe bytová jednotka bude převedena do vlastnictví 46

člena druţstva po uplynutí doby, po kterou je tento převod znemoţněn na základě dotačních podmínek. V tomto „mezidobí“ je pak mezi obcí a stavebně bytovým druţstvem na straně jedné a členem stavebně bytového druţstva na straně druhé uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, tj. do doby uzavření kupní smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví dle podmínek uvedených ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Na základě takto uzavřených smluv a vydaného pravomocného stavebního povolení je moţné započít s výstavbou bytových domů. Jakmile jsou bytové domy v takovém stádiu rozestavěnosti, ţe je jiţ moţné zapsat rozestavěnou stavbu do katastru, obec a stavebně bytové druţstvo předloţí příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Po dokončení stavby a jejím řádném zkolaudování je pak ještě potřeba předloţit katastrálnímu úřadu k zápisu i kolaudační rozhodnutí a rozhodnutí o přidělení čísla popisného. Takto postavené bytové domy jsou po té na základě Prohlášení vlastníka budovy uzavřeného dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), rozděleny na bytové jednotky a k nim náleţející podíly na společných prostorách bytových domů.

47

5. Nakládání s nemovitým majetkem obcí Současný

model

nakládání

s majetkem

obce

je

v principu

postaven

na

soukromoprávních úkonech (typicky smlouvě) a jistém (ovšem nijak výrazném) veřejnoprávním ovlivňování vůle nakládajícího.141 Při nakládání se svým majetkem obec vychází zejména z právní úpravy obsaţené v občanském zákoníku, ale také z právní úpravy zákoníku obchodního. Nicméně to neznamená, ţe by zde neexistovaly ţádné veřejnoprávní mantinely tohoto nakládání. Jde v podstatě o veřejnoprávní úpravu podmínek k uzavírání smluv, resp. činění majetkoprávních úkonů.

142

Tyto mantinely určuje zákon č. 128/2000 Sb.,

o obcích, ve znění pozdějších předpisů, který vymezuje orgány obce příslušné k rozhodování o určitých majetkoprávních úkonech obce, a který dále podmiňuje platnost majetkoprávního úkonu obce zveřejněním záměru a následným schválením příslušným orgánem obce. Hovoříme-li tedy o nakládání s majetkem obce, můţeme toto nakládání rozčlenit ze dvou hledisek. Prvním hlediskem je právě rozlišení orgánu, který je dle zákona o obcích příslušný majetkoprávní úkon obce rozhodnout a schválit, přičemţ zastupitelstvo obce rozhoduje v souladu s ustanovením § 85 zákona č. 128/2000 Sb. o prodeji, směně nebo darování majetku a dále také o zastavení nemovitého majetku, kdeţto rada obce rozhoduje dle § 102 zákona č. 128/2000 Sb. a schvaluje pronájmy a výpůjčky nemovitého majetku a dále také zatíţení nemovitostí věcným břemenem. Druhým hlediskem je pak to, zda jde o nakládání s majetkem obce úplatné či bezúplatné. Nutno podotknout, ţe ať uţ jde o jakýkoliv ze shora uvedených majetkoprávních úkonů, vţdy musí být záměr obce zveřejněn po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předloţit své nabídky.143 Teprve poté můţe příslušný orgán obce o majetkoprávním úkonu rozhodnout, a to schválením či neschválením. V kaţdém případě musí samotnému zveřejnění záměru předcházet seznámení příslušného orgánu obce, který je oprávněn záměr zveřejnit, s podklady, jeţ se týkají obsahu záměru. Z podkladů musí dostatečně jasně, přehledně a konkrétně vyplývat odůvodněnost daného převodu či přenechání nemovitosti do uţívání, jakoţ i uvedení případných negativ.144 Z podkladů také musí být zřejmé, zda půjde o účelné, hospodárné a efektivní řešení. Zpravidla tyto podklady zajišťuje majetkový, resp. majetkoprávní odbor příslušného obecního úřadu popř. i ve spolupráci s dalšími odbory tohoto úřadu. 141

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 171 tamtéţ, s. 171 143 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 146 144 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 185 142

48

5.1 Záměr a zveřejnění Zákon č. 128/2000 Sb. stanoví jako obligatorní podmínku pro prodej, směnu, darování, nájem a výpůjčku nemovitého majetku obce, zveřejnění příslušného záměru obce. Jedinou výjimku, kdy ke zveřejnění záměru nedochází, připouští zákon o obcích, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo výpůjčku majetku obce na dobu kratší neţ 30 dnů.145 V zásadě lze vycházet z premisy, ţe ten orgán obce, který je oprávněn o příslušné dispozici s majetkem obce rozhodnout, je rovněţ oprávněn tento záměr i zveřejnit. Záměr by měl být vţdy písemný a musí z něj být zřejmé, jaký právní úkon hodlá obec učinit. Právní úkon tak musí být konkrétně a jednoznačně definován. Nemovitost, které se právní úkon týká, musí označena údaji podle ustanovení § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, a to ve stavu, který platí v den zveřejnění záměru. Pokud orgán obce stanovil další zpřesňující či omezující podmínky, musí být i tyto obsahem zveřejněného záměru. Na titulní straně záměru se uvede datum vyvěšení a datum jeho sejmutí.146 Vyvstává zde však také otázka zveřejnění osobních údajů v záměru např. při zamýšleném převodu či pronájmu majetku předem „vytipované osobě dle ţádosti občana o prodej či pronájem obecního majetku). Platí, ţe je na místě uvést buď pouze popis věci bez informací o konkrétní osobě anebo uvést iniciály jména a příjmení a bydliště dotčené osoby, vţdy však se souhlasem této dotčené osoby učiněným v souladu s § 4 písm. n) a § 5 odst. 4 zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů.147 Záměr se zveřejní vyvěšením na úřední desce po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce. Obec můţe však záměr zveřejnit i po dobu delší neţ 15 dnů. Současně můţe obec zveřejnit záměr způsobem v místě obvyklým. Tímto se rozumí např. vyhlášení obecním rozhlasem, vysíláním v obecní kabelové televizi, zveřejnění záměru v obecním zpravodaji a regionálním tisku, popř. na svých webových stránkách. Pokud by obec nezveřejnila záměr, mělo by to za následek absolutní neplatnost právního úkonu od počátku, přičemţ za nezveřejněný záměr se povaţuje i takový záměr, ve kterém nebyly nemovitosti identifikovány zákonem předepsaným způsobem, nebo který neobsahuje veškeré podmínky a omezení stanovená příslušným orgánem obce.148 Účelem zveřejnění záměru obce je umoţnit všem potenciálním zájemcům se k záměru vyjádřit a

145

§ 39 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 148 147 Ing. Kostruhová, Zápis ze semináře Dispozice s obecním majetkem – metodický pokyn. Ministerstvo vnitra, 2010, s. 10 148 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 152 146

49

předloţit vlastní nabídky.149 Předkládané nabídky musí být vţdy písemné, je-li však nabídka učiněna elektronicky, musí takové podání nabídky obsahovat elektronický podpis. Nutno dodat, ţe zvýšenou pozornost by obec měla věnovat zejména případům zveřejňování záměrů týkajících se převodu částí nemovitostí, kdy bude nutné tuto část nemovitosti upřesnit geometrickým plánem, tj. např. při prodeji části pozemku. V záměru je tak zveřejněno kmenové číslo parcely, kdy však po oddělení geometrickým plánem bude za kmenovým číslem následovat také podlomení, čímţ bude určena přesná část oddělované nemovitosti, která bude označena novým parcelním číslem. V záměru je tak vhodné tuto část pozemku označit nejen předepsanými údaji dle katastrálního zákona, ale také do snímku katastrální mapy graficky ohraničit oddělovanou část pozemku a uvést její přibliţnou výměru. 5.2 Způsoby nakládání s nemovitým majetkem obcí Obec můţe se svým majetkem disponovat v podstatě několika způsoby. Obec můţe svůj majetek převádět kupní, směnnou či darovací smlouvou nebo můţe majetek přenechat do uţívání jiným fyzickým či právnickým osobám, a to formou nájmu nebo výpůjčky. Za další způsoby nakládání s obecním majetkem pak můţeme označit zastavení nemovitostí v majetku obce a zatíţení nemovitých věcí v majetku obce věcným břemenem. Za nakládání s majetkem obce je však nutno povaţovat také účast obcí v právnických osobách a sdruţeních a v poslední době také tzv. právo stavby. Tyto způsoby nakládání pak můţeme dále rozčlenit na úplatné a bezúplatné. Pro doplnění je vhodné uvést, ţe si obec můţe zpracovat zásady pro nakládání se svým majetkem, kterými se pak řídí. 5.2.1 Převody nemovitostí Převody nemovitostí ve vlastnictví obce uskutečňuje obec jako kaţdá jiná právnická osoba a řídí se příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Pro tyto smluvní převody nemovitostí je typická písemná forma. Jediná omezení, která se na obec ve věcech převodu nemovitostí vztahují, jsou zveřejnění záměru a následné schválení převodu nemovitosti jako majetkoprávního úkonu obce, coţ je podmínkou platnosti právního úkonu. Tato omezení ji však ve srovnání s jinými právnickými osobami nikterak nediskriminují, pouze se mnohdy můţe zdát celý proces zdlouhavý. Za základní podmínku převodu věci ve vlastnictví obce do vlastnictví jiné právnické nebo fyzické osoby lze mít „trvalou nepotřebnost“ této věci pro obec. O tom, ţe konkrétní věc

149

Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 151

50

je trvale nepotřebná, tj. ţe přesahuje potřeby obce, potaţmo její organizační sloţky, nebo potřeby příspěvkové organizace dané obce, anebo u ní přestal být veřejný zájem na tom, aby byla ponechána obci, by mělo být nejprve písemně rozhodnuto.150 Pravidlo, ţe se takto převádějí pouze věci trvale nepotřebné, nelze pochopitelně obcím uloţit jako zákonnou podmínku, nicméně by se jím obce potaţmo jejich zastupitelstva a rady, měly při svém rozhodování o takových převodech zásadně řídit.151 V případech převodů nemovitostí ve vlastnictví obcí jde zpravidla o převody nepravidelné, uskutečňované většinou na ţádost fyzické či právnické osoby o odprodej nemovitostí, případně takové převody, kdy obec sama nabídne některé své nemovitosti k odprodeji. Tam, kde byla ţadatelem podána ţádost o převod určitého nemovitého majetku z vlastnictví obce do vlastnictví ţadatele, je plně na vůli zastupitelstva obce, zda podané ţádosti vyhoví. Jestliţe zastupitelstvo při posuzování podané ţádosti nebude mít vůli nemovitost převést, nemusí své rozhodnutí o odmítnutí ţádosti nijak odůvodňovat, protoţe obec nemá povinnost svůj majetek prodávat a podané ţádosti tedy můţe odmítat i bez udání důvodu. O tom, ţe obec podané ţádosti nevyhoví, by ovšem měl být ţadatel informován.152 Převody nemovitostí – tj. pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor (jsou-li samostatným předmětem vlastnictví) z vlastnictví obce do vlastnictví právnických nebo fyzických osob se uskutečňují zásadně buď kupní smlouvou jako forma úplatného převodu anebo smlouvou darovací či směnnou, tj. formou bezúplatného převodu. O převodech nemovitostí rozhoduje zastupitelstvo obce. Tuto působnost nemůţe ani jiným svým rozhodnutím přenést na jiný orgán obce. Ať uţ půjde o převod úplatný či bezúplatný, stejně jako v případě nabývání majetku obcí, musí být zastupitelstvo obce seznámeno s veškerými podklady, aby mohlo kvalifikovaně rozhodnout. I zde by měly být tyto podklady zastupitelstvu obce předloţeny prostřednictvím rady obce, a to zásadně s jejím vyjádřením. Také vyjádření (přijaté formou usnesení příslušné rady) by mělo obsahovat posouzení těchto podkladů z věcného i formálně právního hlediska a zpravidla také doporučení nebo naopak nedoporučení zamýšleného převodu majetku. I tady bude obvyklé, kdyţ (včetně doporučení, zda konkrétní majetek převést či nepřevést) vyjde příslušná rada ze závěrů majetkové komise jako svého iniciativního a poradního orgánu, nebo kdyţ tyto podklady shromáţdí a připraví majetkový nebo majetkoprávní odbor (resp. odbor plnící jeho funkci) příslušného obecního

150

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 178 srov. tamtéţ, s. 177 152 Ing. Kostruhová, Zápis ze semináře Dispozice s obecním majetkem. Ministerstvo vnitra, 2010. s. 6 151

51

úřadu; zpravidla ve spolupráci s dalšími odbory tohoto úřadu.153 Z podkladů musí dostatečně jasně, přehledně a konkrétně vyplývat odůvodněnost daného převodu. Přitom mezi těmito podklady musí být i hodnocení účelnosti a efektivnosti zamýšleného převodu pro obec. Nemělo by tu chybět ani rámcové uvedení způsobu vyuţití převáděného majetku u nabývající osoby, jakoţ i uvedení případných negativ daného převodu.154 Jistě by neškodilo, kdyby z podkladů vyplývalo také to, ţe o převáděný majetek prokazatelně neprojevily zájem případné organizační sloţky nebo příspěvkové organizace dané obce, resp. obecněji vyjádřeno, ţe předmětný majetek nemohl být ţádným způsobem u dané obce vyuţit a nebyl tu ani ţádný veřejný zájem ponechat jej v jejích rukou.155 Zastupitelstvo obce schvaluje i vlastní text smlouvy o převodu nemovitostí. Dojde-li ke změně některé z náleţitostí smlouvy jako je např. změna způsobu splatnosti kupní ceny, odklad splatnosti či splátkový kalendář, je vţdy nutný nový souhlas zastupitelstva obce, které musí novým usnesením jiţ schválené náleţitosti smlouvy o převodu nemovitostí změnit, a to novým usnesením.156 Jako problematické se zde můţe jevit převod částí nemovitostí např. pozemků, které je potřeba oddělit geometrickým plánem. Mnohdy v praxi vznikají dohady a pochybnosti o tom, zda by v případě částí nemovitostí, které jsou pro následný převod upřesňovány geometrickým plánem, nemělo dojít po vyhotovení geometrického plánu opětovně ke zveřejnění záměru. Jak však poukazuje judikatura157, postačí záměr zveřejnit pouze jednou. Tím však není vyloučeno, aby obec v určitých případech podle svého vlastního uváţení zveřejnila záměr jak před vyhotovením geometrického plánu, tak i poté, kdy je jiţ geometrický plán vyhotoven, čímţ je skutečně vymezena přesná část pozemku, který bude předmětem převodu. V těchto případech obec zpravidla po zveřejnění záměru převodu části pozemku a schválení tohoto úkonu příslušným orgánem obce uzavírá s budoucím nabyvatelem smlouvu o budoucí smlouvě (darovací, kupní či směnnou) v souladu s ustanovením § 50a Občanského zákoníku jejímţ obsahem jsou zastupitelstvem obce odsouhlasené konkrétní podmínky převodu části pozemku, zejména do kdy je budoucí nabyvatel povinen předloţit geometrický plán nutný k oddělení části pozemku, která je předmětem smlouvy, kdo a jakým způsobem uhradí náklady za geometrický plán a současně se zde stanovuje také termín uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, jejíţ součástí bude 153

srov. Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 184-185 tamtéţ, s. 185 155 tamtéţ, s. 185 156 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 318 157 srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2009 sp. zn. 28 Cdo 3390/2008 a Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2004 sp. zn. 28 Cdo 1684/2004 154

52

zmiňovaný geometrický plán. Tím je i budoucímu nabyvateli dána jakási jistota, ţe po vynaloţení nákladů na vyhotovení geometrického plánu skutečně dojde k uzavření samotné smlouvy o převodu nemovitosti. 5.2.1.1 Úplatné převody Smluvní volnost obce při uzavírání smluv o úplatném převodu nemovitostí je omezena ust. § 39 odst. 2 zákona o obcích, a to tak, ţe obec si nemůţe libovolně stanovit cenu převáděného majetku.158 Dle ustanovení § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb. se při úplatném převodu majetku cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. I kdyţ zákonodárce v daném směru smluvní volnost obce omezil, ponechal jí relativně široce formulovanou moţnost odchylek od takto stanovené ceny, přičemţ výslovně nestanovil, kdy se obec od ceny v místě a čase obvyklé můţe odchýlit a kdy nikoliv.

159

Dojde-li tedy

k úplatnému převodu majetku obce za cenu niţší či vyšší neţ je cena obvyklá, musí obec takovou odchylku vţdy odůvodnit, a to usnesením zastupitelstva obce, které o daném převodu rozhoduje. Skutečností odůvodňující stanovení niţší ceny můţe být např. nemoţnost prodeje za obvyklou cenu pro nedostatek zájemců, nutnost „urychleného“ prodeje majetku apod. Zákon však neupravuje způsob odůvodnění odchylky od ceny ani důsledky absence jejího odůvodnění např. na platnost smlouvy.160 Z povahy věci lze dovodit, ţe odůvodnit je nutno především úplatný převod majetku za cenu niţší neţ je v místě a čase obvyklé. Odchylku směrem nahoru není de facto nutno odůvodňovat, neboť obec je povinna při správě majetku se chovat účelně a hospodárně, kdy prodej nejvyšší nabídce přesahující cenu v místě a čase obvyklou je právě projevem takové účelnosti a hospodárnosti.161 V případech úplatných převodů nemovitostí ve vlastnictví obcí jde zpravidla o převody uskutečňované buď na ţádost fyzické či právnické osoby o odprodej nemovitostí, anebo jde o situace, kdy sama obec nabídne „trvale nepotřebný majetek“ k odkoupení, a to buď formou výběrového řízení, nebo nabídkou, popř. i z jiných důvodů. Mezi důvody, kdy fyzická či právnická osoba předloţí obci ţádost o převod nemovitosti, připadá v úvahu zejména situace, kde je ţadatel spoluvlastníkem nemovitosti a vyuţívá svého předkupního práva, nebo je vlastníkem pozemku pod prodávanou stavbou či naopak 158

Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 152 tamtéţ, s. 152 - 153 160 Ing. Kostruhová, Zápis ze semináře Dispozice s obecním majetkem. Ministerstvo vnitra, 2010, s. 8-9 161 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 152 153 159

53

vlastníkem stavby na prodávaném pozemku. V tomto případě hovoříme o tzv. přímém prodeji nemovitosti vybrané osobě. Přímý prodej „opodstatňuje“ rovněţ situace, kdy se prodávaná nemovitost nachází v areálu uvaţovaného nabyvatele, dále jde-li o nemovitost, u které vzhledem k jejímu stavu, malé výměře, umístění apod. nelze v daném místě a čase reálně očekávat zájem ze strany jiných osob o odkoupení, či má-li získání nemovitosti umoţnit nabyvateli v daném místě uskutečnit konkrétní a doloţitelný veřejně prospěšný záměr.162 Tam, kde hodlá obec úplatně převést z vlastnictví obce do vlastnictví jiné osoby určitou nemovitost, můţe obec zjišťovat zájemce o koupi nemovitosti výběrovým řízením nebo uveřejněnou nabídkou, samozřejmě učiněnou písemně a řádně zveřejněnou. V případě nezájmu, můţe být procedura zjišťování zájemců opakována, a to podle potřeby. Při zjišťování zájemců o koupi je třeba jasně vymezit základní kriteria pro výběr vhodného kupujícího a stanovit pořadí jejich důleţitosti, popř. uvést, ţe při jejich vyhodnocování budou posuzována v souhrnu jako rovnocenná.163 V praxi tak jako kriterium můţe být např. určeno, ţe prodej nemovitosti bude učiněn podle nejvýše nabídnuté kupní ceny. Lhůta pro přihlášení zájemců by měla být stanovena zásadně v délce nepřesahující jeden měsíc. Odůvodňuje-li to však povaha prodávané věci nebo předpokládaný okruh zájemců, lze stanovit lhůtu delší. Lhůty by měly být konstruovány tak, aby mohl být vůbec naplněn smysl výběrového řízení nebo uveřejněné nabídky.164 V případě změny podmínek nebo okolností, za nichţ bylo původně rozhodnuto převést věc úplatně do vlastnictví jiné osoby, event. z jiných závaţných důvodů, lze proceduru zjišťování zájemců o koupi ukončit a dosud známé zájemce o tom bez zbytečného odkladu vyrozumět. Současně lze doporučit, aby ukončení zjišťovací procedury bylo uveřejněno stejným způsobem, jakým bylo uveřejněno její započetí. Po zjištění zájemců o koupi se z jejich řad vybere ten nejvhodnější, s nímţ se pak jedná o uzavření smlouvy. To ovšem neznamená povinnost s tímto zájemcem smlouvu také nakonec uzavřít.165 Zvláštní pozornost si pak v této souvislosti zaslouţí situace, kdy je třeba urychleně naloţit s neatraktivní nemovitostí z důvodu neúměrných nákladů nebo značných hmotných (popř. i jiných) rizik spojených se zajišťováním péče o takovou nemovitost v případě, ţe by se kupující pro ni zjišťoval a vybíral obvyklým (z povahy věci poněkud zdlouhavým) postupem nebo při prodeji ve veřejné draţbě, jejíţ příprava a provedení potřebuje svůj čas.166

162

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 186 tamtéţ, s. 180 164 tamtéţ, s. 180-181 165 tamtéţ, s. 181 166 tamtéţ, s. 186 163

54

5.2.1.2 Bezúplatné převody K bezúplatnému převodu nemovitostí z vlastnictví obce do vlastnictví jiné právnické osoby nebo osoby fyzické v praxi téměř nedochází nebo dochází pouze ojediněle. Jakékoliv darování či jiná bezúplatná forma převodu obecního majetku musí být řádně odůvodněna tak, aby bylo vţdy moţno takový převod přezkoumat z pohledu dodrţování zásad účelnosti a hospodárnosti při nakládání s obecním majetkem.167 Takové odůvodnění předkládá zastupitelstvu majetkový resp. majetkoprávní odbor obecního úřadu, popř. majetková komise, má-li obec takový orgán zřízen. Odůvodnění bezúplatného převodu nemovitostí pak musí být obsaţeno v usnesení zastupitelstva, kterým bylo o takovém převodu rozhodnuto. Bezúplatný převod nemovitostí zpravidla přichází v úvahu pouze v případě, kdy je takové naloţení s nemovitostí hospodárnější neţ jiný způsob, popř. tam, kde existuje veřejný zájem anebo stanoví-li tak právní předpis. Veřejný zájem představuje tradiční důvod bezplatnosti převodu. Lze mít za to, ţe i u majetku obcí by měl mít své důleţité místo. 168 Hospodárnost jako důvod k bezúplatnému převodu se bude zpravidla posuzovat ve vztahu k nákladům, které by si vyţádala fyzická likvidace (typicky např. odstranění stavby) převáděné věci. Jsou-li takové náklady vyšší neţ náklady spojené se samotným převodem, je důvod hospodárnosti (výhodnosti) převodu dán. Otázka hospodárnosti jako důvod k bezúplatnému převodu by se přitom měla nastolovat zásadně aţ poté, kdy o danou věc neprojeví zájem případná organizační sloţka nebo příspěvková organizace dané obce, resp. kdy nelze uskutečnit její úplatný převod na jinou právnickou nebo fyzickou osobu, coţ je najisto postaveno po marném provedení některého z výše uvedených postupů ke zjištění zájemce o koupi věci.169 5.2.1.3 Zvláštní právní úprava převodů bytů a nebytových prostor Při nakládání s byty a nebytovými prostory se obce jako vlastníci při převodu tohoto majetku řídí zvláštním právním předpisem, kterým je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Tento právní předpis upravuje převody bytů a nebytových prostor, jsouli tyto prohlášeny za tzv. jednotky. 167

Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 320 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 182 169 tamtéţ, s. 182 168

55

Obec je zpravidla vlastníkem bytů, a to nejen bytů v bytových domech, ale také mnohdy bytů v domě zvláštního určení tj. bytů v domě s pečovatelskou sluţbou nebo bytů v domě s komplexním zařízením pro zdravotně postiţené osoby. Dle shora uvedeného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, lze však s byty a nebytovými prostory disponovat jako s předmětem převodu na jiné právnické či fyzické osoby teprve poté, co vlastník budovy, ve které se byty nebo nebytové prostory nacházejí, učiní tzv. prohlášení vlastníka budovy v souladu s § 4 citovaného zákona. Obec jako vlastník tímto prohlášením vlastníka určí prostorově vymezené části této budovy, které se za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví bytů stanou „jednotkami“ a společnými částmi domu. Prohlášení vlastníka je jednostranný právní úkon vlastníka budovy, které musí obsahovat předepsané náleţitosti a musí mít písemnou formu. Prohlášení vlastníka se vyhotovuje vţdy pro kaţdou budovu samostatně.170 Prohlášení vlastníka, obsahující veškeré zákonem stanovené náleţitosti, předkládá vlastník budovy, který toto prohlášení činí, ke vkladu do katastru nemovitostí jako přílohu návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, to vše spolu s ostatními zákonem předepsanými přílohami návrhu na vklad. Po provedení vkladu prohlášení vlastníka můţe obec s tímto majetkem dále disponovat. Jednotlivé byty tak můţe buď ponechat ve svém vlastnictví a bytové jednotky můţe pronajímat, anebo se obec můţe rozhodnout bytové jednotky rozprodat případným zájemcům. Při zvaţování dispozice s tímto druhem obecního majetku, je nejprve vhodné zjistit, zda ze strany nájemců bytových jednotek existuje váţný zájem o koupi bytových jednotek do osobního vlastnictví. Podle toho pak obec můţe zváţit, zda rozhodne o prodeji všech bytových jednotek v domě, popř. zda budou převody bytových jednotek do osobního vlastnictví uskutečňovány postupně např. v průběhu několika let. Při převodu vlastnictví jednotky, jejímţ nájemcem je fyzická osoba, musí obec jako dosavadní vlastník dodrţet povinnost stanovenou § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů tj. dodrţet povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky je uzavírána v souladu s § 6 zákona o vlastnictví bytů, musí obsahovat zákonem stanovené náleţitosti, a můţe jít jak o smlouvu kupní, tak i darovací či směnnou, která podléhá vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

170

Olivová, K., Kuba, B. Byty a katastr nemovitostí. 7. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 66

56

5.2.2 Přechody vlastnictví rozhodnutím státního orgánu Právní úpravu přechodů vlastnictví rozhodnutím státního orgánu, tedy z vlastnictví obce do vlastnictví jiné právnické osoby nebo osoby fyzické, nalezneme v občanském zákoníku. Tyto případy se však v praxi nevyskytují příliš často, obec se zpravidla vţdy snaţí řešit takto vzniklé situace dohodou. Jako první případ, kdy dochází k přechodu vlastnictví z obce na jinou osobu, můţeme uvést situaci, kdy obec, popř. její příspěvková organizace, zřídí stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, přičemţ odstranění stavby by nebylo účelné.171 Soud můţe ve svém rozhodnutí na základě aplikace § 135c Občanského zákoníku rozhodnout především o odstranění stavby na náklady stavebníka, pokud by však odstranění stavby nebylo účelné a vlastník pozemku s přikázáním věci do svého vlastnictví souhlasí, rozhodne soud o přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, a to za náhradu. Spíše výjimečně můţe soud potvrdit stavebníkovo vlastnictví ke stavbě tím, ţe současně musí řešit i právní vztahy k pozemku způsobem uvedeným v § 135 odst. 3172, tj. zřízením věcného břemene, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Další situace, kdy můţe dojít k řešení přechodu vlastnictví rozhodnutím státního orgánu, můţe nastat tehdy, kdy je obec spoluvlastníkem nemovitosti spolu s jinou fyzickou či právnickou osobou, coţ zákon umoţňuje, nutno však podotknout, ţe se jedná o ojedinělé případy, které se zpravidla vyskytují např. při výkupu nemovitostí obcí, kdy je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví několika osob a s některou z nich není moţné uzavřít ani kupní smlouvu na příslušný spoluvlastnický podíl ani dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud.173 Důvodem pro podání návrhu můţe být zejména to, ţe nedošlo k řešení neshod mezi spoluvlastníky podle § 139 občanského zákoníku, ţe nebylo dosaţeno dohody podle § 141 občanského zákoníku. Návrh na zrušení spoluvlastnictví soudem můţe být podán i bez některého z uvedených důvodů prostě proto, ţe spoluvlastník nechce nadále setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu.174 Soud zde přihlíţí jak k velikosti podílů, tak i k účelnému vyuţití věci. Pořadí způsobů vypořádání je v § 142 občanského zákoníku stanoveno závazně v tom směru, ţe kaţdý další způsob vypořádání můţe nastoupit aţ tehdy, není-li moţné realizovat dříve uvedený způsob vypořádání.175 Přednostním 171

§ 135c Občanský zákoník Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 200 173 tamtéţ, s. 214 174 tamtéţ, s. 215 175 tamtéţ, s. 215 172

57

způsobem je reálné rozdělení věci. Tam, kde není dobře moţné rozdělení věci, přikáţe soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc ţádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěţek rozdělí podle podílů.176 V dané souvislosti lze zmínit ještě jeden moţný, byť u obce spíše hypotetický způsob přechodu vlastnictví rozhodnutím státního orgánu. Tímto způsobem přechodu je vyvlastnění.177 Ve všech těchto případech přechodů vlastnictví rozhodnutím státního orgánu je nutné, aby rozsudek o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví byl předloţen k zápisu do katastru nemovitostí, protoţe sám rozsudek je konstitutivní. 5.2.3 Přenechání do užívání Stejně jako obec můţe nemovitosti ve svém vlastnictví převádět na jiné fyzické či právnické osoby, coţ je však zpravidla podmíněno trvalou nepotřebností nemovitostí, můţe se svým majetkem nakládat i tak, ţe jej přenechá do uţívání fyzickým či právnickým osobám prostřednictvím nájmu nebo výpůjčky. Na rozdíl od předchozích převodů a přechodů vlastnictví v případě přenechání majetku do uţívání (tj. zásadně formou nájmu nebo výpůjčky) jiným osobám neopouští tento majetek vlastnickou sféru obce. V podstatě jde o to, ţe se s ním i v budoucnu počítá pro plnění úkolů příslušné obce, popř. příspěvkové organizace obce, v rámci její působnosti, resp. vymezeného předmětu činnosti.178 Po dobu uţívání se ostatně mnoho nemění ani na povinnostech obce, popř. příspěvkové organizace obce, týkajících se tohoto majetku. To především znamená, ţe majetek uţívaný jinou osobou musí obec, popř. daná příspěvková organizace, vést u sebe nadále v účetnictví a musí ohledně tohoto majetku plnit i další povinnosti, pokud je ovšem buď z povahy věci nebo na základě smlouvy či právního předpisu, nemá plnit uţivatel.179 Při tomto způsobu nakládání s majetkem by obec měla pečlivě zvaţovat délku doby přenechání majetku do uţívání a samozřejmě také samotné podmínky uţívání nemovitostí ve vlastnictví obce. Je vhodné, aby i pro tento způsob nakládání s majetkem měla obec stanovena pravidla, podle kterých by obec při uzavírání smluv o uţívání zvaţovala konkrétní okolnosti a podmínky, aby k uzavírání takových smluv nedocházelo mechanicky. Obsahem těchto pravidel by mělo být také doporučení, aby obec postupovala ve stejných či obdobných situacích pokud moţno stejně. 176

Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 214 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 190 178 tamtéţ, s. 191 179 tamtéţ, s. 191 177

58

V praxi pak dle doporučení dochází k přenechání do uţívání takových nemovitostí, u nichţ je tento způsob účelnější nebo hospodárnější, a pokud tyto nemovitosti obec ani její příspěvková organizace nebo organizační sloţka dočasně nepotřebují pro plnění svých úkolů v rámci zákonem vymezené působnosti. Zpravidla jsou nemovitosti přenechávány do uţívání na dobu určitou, a to maximálně 5 let, přičemţ však není vyloučeno ani sjednání smlouvy na dobu neurčitou. Z povahy věci není vyloučeno, aby uţívání s týmţ uţivatelem bylo sjednáno znovu, čili aby byla uzavřena zcela nová smlouva o uţívání.180 Při uzavírání smluv o uţívání je také vhodné do smlouvy zakotvit ustanovení, ţe je moţné uţívací vztah ukončit výpovědí, stejně tak by ve smlouvě nemělo chybět ujednání o moţnosti od smlouvy odstoupit, pokud si uţivatel neplní řádně a včas své povinnosti ze smlouvy.181 Moţnost od smlouvy odstoupit by měla být ve smlouvě o uţívání sjednána rovněţ pro případ, ţe není, resp. přestane být dán uţívací důvod. To znamená, ţe obci, popř. příspěvkové organizaci obce, vznikne za trvání uţívacího vztahu potřeba mít věc nebo její část pro sebe, resp. výlučně pro sebe. Taková potřeba vznikne v zásadě tehdy, odpadne-li „celková“ dočasná nepotřebnost věci nebo není „souběţným“ uţíváním dosaţeno účelnějšího či hospodárnějšího vyuţití věci při zachování hlavního účelu, kterému věc příslušné obci, popř. její příspěvkové organizaci, slouţí.182 5.2.3.1 Nájem Při uzavírání nájemních smluv se obce stejně jako jiné fyzické či právnické osoby řídí právní úpravou obsaţenou v občanském zákoníku (dle § 663 a násl. OZ pronájem pozemků, zejména orné půdy, lesních pozemků a vinic; dle § 685 OZ obecní byty, popř. byty v domě s pečovatelskou sluţbou). Dalším způsobem je sjednávání nájmu dle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. 5.2.3.1.1 Pronájem pozemků Na základě nájemní smlouvy uzavřené dle § 663 a násl. Občanského zákoníku přenechává obec jako pronajímatel nemovitosti nájemci za úplatu do dočasného uţívání po sjednanou dobu. Smlouva nájemní je smlouva konsenzuální, není třeba ţádné zvláštní formy183, přesto je vhodné, aby nájemní smlouva, kdy je jednou ze smluvních stran obec, byla uzavřena písemně. Nájemní smlouva můţe být sjednána na dobu určitou či neurčitou, přičemţ 180

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 194 tamtéţ, s. 194 182 tamtéţ, s. 194 183 Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 601 181

59

jedná-li se o dobu neurčitou, je vhodné, aby smlouva obsahovala také ustanovení o případné výpovědní době. Další nutnou náleţitostí nájemní smlouvy je dohoda o úplatě, tzn., ţe v kaţdém případě musí nájemce platit za uţívání nemovitosti.184 § 671 Občanského zákoníku pak výslovně uvádí, ţe nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě věci a způsobu jejího uţívání. Nájemné by tedy nemělo být sjednáno v niţší částce, neţ kterou jako nejvyšší moţné nájemné stanoví zvláštní právní předpis, a není-li tohoto zvláštního předpisu, nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá.185 Stejně jako je tomu u převodu nemovitostí, i zde musí být případná odchylka od „obvyklého nájemného“ zdůvodněna. V případě pronájmu nemovitého majetku obcí je třeba zaměřit pozornost na ujednání o přístupu k nemovitosti za účelem kontroly, kterou je oprávněna obec jako pronajímatel poţadovat, aby si ověřila, zda je věc uţívána řádným způsobem, přičemţ by ve smlouvě neměl chybět konkrétně stanovený způsob prováděné kontroly. Dalším takovým ujednáním, které si obce zpravidla v souladu s § 666 Občanského zákoníku zakotvují přímo do smlouvy je, ţe se nájemce podpisem smlouvy zavazuje nesjednat uţívací právo k nemovitostem, které jsou předmětem nájmu třetí osobě, a ţe při porušení tohoto ujednání budou smluvní strany povaţovat uzavřenou smlouvu od prvopočátku za neplatnou. Za zmínku zde také stojí uvést, ţe obsahem smlouvy by mělo být také ustanovení týkající se změn na věci, která je předmětem nájmu, kdy si obce do smlouvy zpravidla stanovují dobu, ve které je nájemce zavázán informovat obec o jakékoliv změně týkající se předmětu nájmu, popř. zde mohou být zakotveny konkrétní změny. V souvislosti s tím je třeba dohodnout i případnou úhradu nákladů včetně stanovení doby, kdy budou tyto náklady uhrazeny a jakým způsobem. Zvlášť upozornit je třeba ještě na jedno obecné ustanovení, a tím je § 676 odst. 2 Občanského zákoníku. V cit. ustanovení se totiţ říká, ţe uţívá-li nájemce věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchţ podmínek, za jakých byla sjednána původně, přičemţ nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.186 Ze strany obce jako pronajímatele je tedy vhodné, aby si lhůty, kdy uplyne doba nájmu, patřičně sledovala a hlídala, popř. aby nájemní smlouva obsahovala radou odsouhlasené podmínky případného prodlouţení nájemního vztahu.

184

Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 601 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 197 186 tamtéţ, s. 197 185

60

Ostatní ustanovení o nájemní smlouvě (zvláštní ustanovení o nájmu bytu, o nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení a o podnikatelském nájmu věcí movitých v to počítaje) obsaţená v občanském zákoníku lze na nájemní smlouvu mezi obcí, popř. příspěvkovou organizací obce a nájemcem aplikovat jiţ takříkajíc „běţným“ způsobem.187 5.2.3.1.2 Pronájem bytů Pronájem bytů přichází u obcí v úvahu u těch bytových jednotek, kdy o jejich pronájmu rozhodne příslušný orgán obce jako o nejlepším moţném naloţení s tímto majetkem a dále v případě bytů, které se nachází v domě zvláštního určení tj. v domě s pečovatelskou sluţbou nebo v domě s komplexním zařízením pro zdravotně postiţené osoby, a to proto, ţe pro převod takových bytových jednotek má zákon o vlastnictví bytů zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví těchto jednotek, kdy pro ně zákon o vlastnictví bytů obecně stanoví, ţe smlouvu o převodu vlastnictví takového bytu lze uzavřít jen se souhlasem toho, kdo jej svým nákladem zřídil (popř. jeho právního nástupce). Přitom tam, kde byl takový byt zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je povoláno dát tento souhlas Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.188 Z tohoto důvodu jsou tyto byty obcí pouze pronajímány. Právní úprava pronájmu bytů je obsaţena v § 685 a násl. občanského zákoníku, kde je výslovně uvedeno, ţe nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do uţívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby uţívání. Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej můţe vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně. Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich uţívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.189 V případě nájemného můţe být ve smlouvě uvedeno, ţe nájemné je vypočteno v evidenčním listu nájemného, který se stává nedílnou součástí nájemní smlouvy. Výše a způsob úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu jsou upraveny v řadě samostatných právních předpisů.190 Způsoby zániku nájmu bytu jsou upraveny kogentně191, a to buď písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo písemnou výpovědí, popř. smrtí nájemce. Pokud byl 187

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 197 tamtéţ, s. 189 189 § 686 odst. 1 Občanského zákoníku v platném znění 190 Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 633 191 tamtéţ, s. 668 188

61

sjednán nájem na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.192 Pro úplnost lze dodat, ţe za zvláštní způsob zániku nájmu u bytů je povaţován převod bytu do osobního vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb. V případě skončení nájmu písemnou výpovědí jsou důvody taxativně vyjmenovány v § 711 Občanského zákoníku, vţdy však musí být ze strany pronajímatele stanovena výpovědní lhůta. 5.2.3.1.3 Pronájem nebytových prostor Nájem nebytových prostor vzniká dle § 3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, písemnou smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor. I v případě pronájmu nebytových prostor se doporučuje stanovit takové nájemné, které je v daném místě a čase obvyklé. Případnou niţší odchylku od obvyklé výše nájemného je potřeba řádně zdůvodnit, přičemţ samozřejmě není vyloučeno sjednat nájemné vyšší, je-li např. vyšší nájemné nabídnuto přímo nájemcem. Neníli dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s uţíváním nebytového prostoru platí nájemce v měsíčních splátkách předem vţdy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.193 Smlouva o nájmu nebytových prostor můţe být uzavřena na dobu určitou či neurčitou. Co se týká doby nájemného, platí zde obdobně, ţe je vhodné, aby byly nebytové prostory ve vlastnictví obcí pronajímány nejlépe na dobu určitou, kdy doporučená doba nájmu činí 5 let. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce upravuje zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor v § 5. Obec by si jako pronajímatel měla ohlídat, zda nedošlo k takové změně předmětu podnikání nájemce, která by ovlivnila podstatným způsobem vyuţití pronajatých nebytových prostor. Zvláště pak, jestliţe nájemce nedodrţel svou povinnost oznámit toto pronajímateli a vyţádat si jeho předchozí písemný souhlas.194 Stejně tak je tomu i v případě podnájmu, zpravidla si však obec zakotvuje přímo do smlouvy ujednání, ţe nájemce není oprávněn bez předchozího souhlasu obce přenechat nebytový prostor do podnájmu. 5.2.3.2 Výpůjčka Od přenechání nemovitostí do uţívání prostřednictvím sjednaného nájmu se výpůjčka liší svou bezplatností. Výpůjčky zpravidla obec jako půjčitel sjednává tam, kde je 192

§ 710 odst. 2 Občanský zákoník § 7 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů 194 § 5 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů 193

62

vypůjčitelem fyzická nebo právnická osoba, která se nezabývá podnikáním ve smyslu § 2 odst. 1 Obchodního zákoníku a tam, kde je dán veřejně prospěšný účel. Právním úkonem vedoucím ke vzniku bezúplatného uţívacího vztahu je dle § 659 a násl. Občanského zákoníku smlouva o výpůjčce, tj. smlouva, na jejímţ základě vznikne vypůjčiteli právo individuálně určenou věc po dohodnutou dobu bezplatně uţívat.195 Přestoţe občanský zákoník nevyţaduje písemnou formu smlouvy, u obce by písemná forma smlouvy měla být v tomto případě samozřejmostí. Opomenut by ve smlouvě neměl být ani účel výpůjčky, který musí být jasně specifikován, zejména s přihlédnutím k § 662 odst. 2 Občanského zákoníku, který stanoví, ţe půjčitel můţe poţadovat vrácení věci i před skončením stanovené doby zapůjčení, jestliţe vypůjčitel věc neuţívá řádně nebo jestliţe ji uţívá v rozporu s účelem, kterému slouţí. Pro tyto případy je také vhodné, aby smlouva obsahovala ustanovení o moţnosti ukončit uţívací vztah výpovědí a rovněţ odstoupením od smlouvy. I v případě přenechání nemovitostí do uţívání prostřednictvím výpůjčky je vhodné, aby doba výpůjčky byla obcí jako vypůjčitelem stanovena nejlépe na 5 let pro jednoho uţivatele s moţností případného prodlouţení doby výpůjčky. Příznačná pro vypůjčitele je zejména povinnost chránit věc před poškozením, ztrátou nebo zničením, jakoţ i povinnost nepřenechat ji k uţívání jinému, nebylo-li to ve smlouvě dohodnuto.196 5.2.3.3 Přenechání užívání jiné organizační složce nebo příspěvkové organizaci obce Výchozí podmínkou při sjednávání přenechání věci do uţívání by měla být její nezbytnost pro zabezpečení výkonu činnosti přejímající organizační sloţky nebo příspěvkové organizace dané obce, a dále případně i naléhavý veřejný zájem na takovém přenechání.197 Základním limitujícím faktorem by pak mělo být to, ţe uţívání lze sjednat pouze v takovém rozsahu, aby organizační sloţce nebo příspěvkové organizaci hospodařící s dotčenou věcí (ji spravující) nebránilo ve výkonu její činnosti v souladu s vymezeným předmětem činnosti, resp. hlavním účelem její existence.198 Přenechávání uţívání nemovitého majetku obce jejím organizačním sloţkám nebo příspěvkovým organizacím není nikterak speciálně upraveno zákonem ani podzákonným právním předpisem. V úvahu v podstatě přicházejí pouze dva způsoby přenechání majetku do 195

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 199 tamtéţ, s. 200 197 tamtéţ, s. 201 198 tamtéţ, s. 201 196

63

uţívání. Prvním způsobem je pronájem nebo výpůjčka v reţimu Občanského zákoníku, o kterých pojednávám výše. Zpravidla však v tomto případě dostává před nájem přednost právě výpůjčka. Druhým způsobem, který však v praxi obce téměř nevyuţívají, je převedení majetku do správy své organizační sloţce nebo příspěvkové organizaci v souladu se zákonem č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů, kdy obec přímo ve zřizovací listině vymezí, který majetek svěřuje své organizační sloţce nebo příspěvkové organizaci do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému vyuţití199 (tzv. právo hospodaření) a tuto zřizovací listinu předloţí obec k zápisu do katastru nemovitostí. 5.2.4 Další způsoby nakládání Kromě způsobů nakládání, které jsou vymezeny v předešlé části této práce, existuje řada dalších způsobů, které mohou obce vyuţít při nakládání se svými nemovitostmi, které vlastní. Můţeme sem zařadit zástavní právo, věcná břemena, tzv. právo stavby a konečně také nakládání s majetkem obce při účasti obce v jiných právnických osobách a sdruţeních. 5.2.4.1 Zástava a ručení za závazky Na moţnost zřízení zástavního práva k nemovitostem pamatuje zákon o obcích v ustanovení § 38 odst. 3, kde jsou vymezeny případy, kdy obec můţe vyuţít institutu zřízení zástavního práva. Taxativně jsou zde vymezeny případy, v nichţ obec můţe ručit za závazky fyzických či právnických osob. Novelou zákona o obcích č. 450/2001 Sb. platnou od 31. 12. 2001 zákonodárce zcela vyloučil ručení obcí za závazky fyzických a právnických osob s výjimkou těch, jichţ byl sám zřizovatelem. Vzhledem k tomu, ţe takové omezení se dotklo zájmů státu v jiných oblastech státní intervenční podpory, zákonodárce pak takto striktně formulovaný zákaz zmírnil a novelou zákona o obcích č. 313/2002 Sb. platnou v dané části ode dne vyhlášení, tedy 11. 7. 2002, zvolil sice opět formu úplného zákazu práva obce ručit za závazky fyzických a právnických osob, tentokrát však jiţ s uvedením šesti podmínek, kdy obec za závazky těchto osob ručit můţe, které s účinností od 28. 2. 2003 rozšířil o další výjimku, tentokrát oprávnění obce ručit za závazky honebních společenstev.200 V souladu s ustanovením § 38 odst. 3 písm. a) zákona o obcích můţe obec ručit za závazky fyzických či právnických osob vyplývajících ze smlouvy o úvěru tam, kde jsou 199

srov. § 25 písm. e) a § 27 odst. 2 písm. e) zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů 200 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 137138

64

peněţní prostředky získané z uvedeného úvěru určeny pro investici uskutečňovanou s finanční podporou ze státního rozpočtu, státních fondů nebo národního fondu. Pro posuzování rizikovosti ručení za takový úvěr jsou pro obec vyuţitelné stejné zásady, které pouţívají pro posuzování rizikovosti úvěrů banky.201 Druhou výjimkou je ručení za závazky fyzických či právnických osob dle ustanovení § 38 odst. 3 písm. b), jsou-li peněţní prostředky určeny pro investici do obcí vlastněných nemovitostí. Dalšími výjimkami ze zákazu ručení obce jsou případy, kdy se jedná o osoby, jejichţ zřizovatelem je obec, kraj nebo stát popř. těch, v nichţ majetkový podíl obce samé nebo více obcí, kraje nebo krajů či státu překročí 50%. Zde zákon výslovně předpokládá i moţnost kombinace majetkových podílů, vţdy však majetkový podíl obcí, krajů a státu ať jiţ jednotlivě či společně musí překročit stanovenou procentuální míru.202 Samostatným případem subjektů, za jejichţ závazky můţe obec ručit, jsou pak bytová druţstva či nově od 28. 2. 2003 honební společenstva, a to v souladu s ustanovením § 38 odst. 3 písm. e) a f) zákona o obcích. V těchto případech zákon nestanoví pro ručení obcí ţádné omezení vycházející z vlastnictví či z velikosti stanovených subjektů.203 Zřízení zástavního práva k nemovitostem je dle § 85 písm. k) zákona o obcích v pravomoci zastupitelstva obce, přičemţ podmínkou platnosti tohoto právního úkonu je schválení zastupitelstvem obce. Při zřizování zástavního práva nerozhoduje ani výše pohledávky, která má být tímto způsobem zajištěna, ani hodnota nemovitosti, která je dávána do zástavy.204 V případě nemovitého majetku obcí dochází ke zřizování zástavního práva na základě zástavní smlouvy. Zástavní právo k nemovitým věcem vzniká vkladem do katastru nemovitostí. K problematice zřízení zástavního práva a s tím spojeným ručením za závazky však obec přistupuje v ojedinělých případech, a to zpravidla v souvislosti s případnými dotacemi, o jejichţ přidělení obec ţádala (např. od Státního fondu ţivotního prostředí), a které jí byly přiděleny. Jednou z mnoha dotačních podmínek bývá právě zřízení zástavního práva k nemovitostem, čímţ obec ručí za poskytnuté finanční prostředky. Zejména v posledních letech zřizovaly obce zástavní právo v souvislosti s např. výstavbou domů s pečovatelskou sluţbou, kdy jim finanční prostředky na výstavbu těchto objektů byly přidělovány ČR – Okresním úřadem, a dále také v souvislosti s odkanalizováním obce, kdy probíhala výstavba 201

Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 138 tamtéţ, s. 139 203 tamtéţ, s. 139 204 Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 211 202

65

čističek odpadních vod, a obcím byla v rámci takové výstavby poskytována finanční podpora, přičemţ bylo vyţadováno zajištění zástavním právem. 5.2.4.2 Věcná břemena Poměrně často se lze při nakládání s nemovitým majetkem obce setkat také se zřizováním věcných břemen. V případě této dispozice s nemovitým majetkem obce zde existují dvě určité zvláštnosti. První zvláštností je, ţe současná platná právní úprava zákona o obcích nevyhrazuje schvalování resp. rozhodování o zatíţení nemovitosti věcným břemenem přímo zastupitelstvu obce, jako tomu bylo v původním znění zákona o obcích, ale tato pravomoc je svěřena radě obce, a to v souladu s ustanovením § 102 odst. 3 zákona o obcích. Tím však není vyloučeno, aby si zastupitelstvo obce rozhodování o zřízení věcného břemene pro sebe vyhradilo. Zpravidla je však tato pravomoc ponechávána radě obce. Druhou zvláštností je, ţe zřízení věcného břemene k nemovitosti ve vlastnictví obce nepodléhá ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích, tj. povinnosti zveřejnit tento záměr. I přesto však některé obce pravděpodobně z důvodu opatrnosti a transparentnosti zřízení věcného břemene zveřejňují. V případě obcí vznikají věcná břemena nejčastěji písemnou smlouvou, popř. rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo věcného břemene podléhá vkladu do katastru nemovitostí. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Podstatným obsahem věcného břemena je zatíţení vlastníka nemovitosti. Předmětem práva z věcného břemene nemusí být vţdy celá zatíţená nemovitost, nýbrţ i jen její část (např. při právu cesty přes pozemek nebo skrze budovu).205 V případě věcného břemene zřizovaného např. pouze k části pozemku je však vţdy nutný geometrický plán pro vyznačení věcného břemene. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím nemovitosti, nebo patří určité osobě.206 Zřizování věcných břemen zde můţeme rozlišit ze dvou pohledů, a to jednak podle toho, zda je věcné břemeno zřizováno za úplatu či bezúplatně, anebo podle toho, zda je obec vlastníkem nemovitosti a povinnou z věcného břemene či oprávněnou z věcného břemene. V praxi také mnohdy dochází ke zřizování věcného břemene i v případech, kdy obec určité nemovitosti převádí jiné fyzické či právnické osobě a současně si k těmto nemovitostem, které jsou předmětem převodu, zřizuje věcné břemeno. 205 206

Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. 10. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005. s. 256 § 151n odst. 1 občanský zákoník v planém znění

66

Jako povinná z věcného břemene obec vystupuje zejména při uzavírání smluv o zřízení věcného břemene tam, kde dochází k uloţení kanalizačního potrubí, kabelového vedení NN, stoţáru VN, nadzemního vedení NN, resp. takového zařízení jiného vlastníka, které je ukládáno na pozemky obce, kdy věcné břemeno spočívá také v právu přístupu k těmto zařízením za účelem provádění údrţby a oprav zařízení, popř. můţe věcné břemeno spočívat i ve zdrţení se budování staveb a sázení trvalých porostů na pozemcích nebo jejich částech. Oprávněnou z věcného břemene se stává obec nejčastěji v případech, kdy je např. investorem stavby kanalizačního sběrače na pozemcích jiného vlastníka, kdy je věcné břemeno zřizováno jako právo vstupu, vjezdu a pouţití potřebných mechanických strojů na pozemky při provádění potřebných oprav a údrţby po dobu ţivotnosti stavby kanalizačního sběrače, při současné povinnosti nahradit případné škody a po uplynutí doby ţivotnosti kanalizačního sběrače právo vstupu a vjezdu mechanickými stroji potřebnými při jeho výměně. Dále je obec oprávněnou z věcného břemene v případě, kdy je např. investorem stavby komunikace na pozemcích jiného vlastníka včetně související technické infrastruktury (komunikace, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, vodovod, plynovod, kabely NN a kabely VO), která je pod stavbou komunikace, kdy je smlouvou zřizováno věcné břemeno za účelem umístění, provozu, údrţby a oprav komunikace a její technické infrastruktury. Jako oprávněná z věcného břemene se obec objevuje také v rámci majetkoprávního vypořádání, ke kterému dochází např. v případě vypořádání vlastnických vztahů u stavby, která byla vystavěna na pozemích obce jinou právnickou či fyzickou osobou. Po uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, na základě které obec převede vlastníku stavby pozemky pod stavbou, popř. v areálu stavby, bývá tam, kde to vyţaduje situace a splnění podmínky řádného hospodaření s majetkem obce uzavírána také smlouva o zřízení věcného břemene, kdy je obec oprávněnou z věcného břemene - práva přechodu a přejezdu přes celé pozemky či jejich části, jestliţe se tyto pozemky nachází v blízkosti stavby popř. areálu stavby a takto zřízené věcné břemeno zajišťuje obci přístup k jejím dalším zde se nacházejícím nemovitostem, anebo pokud se jedná např. o původní cestu, jejíţ uţívání je vhodné věcným břemenem zajistit. 5.2.4.3 „Právo stavby“ V poslední době se při nakládání s obecním majetkem objevuje další právní institut, který však současná právní úprava nezná a spadá tak prozatím do kategorie tzv. nepojmenovaných smluv, nicméně dá se konstatovat, ţe se přibliţuje tzv. právu stavby, jeţ bude zavedeno novým občanským zákoníkem. Jedná se o případy, kdy se na pozemku obce zřizuje kanalizační, vodovodní a NN přípojka, popř. také sjezd na místní komunikaci, a to na 67

ţádost občana obce – stavebníka, který je povinen v těchto případech poţádat obec jako vlastníka pozemku o vyjádření k napojení sousední nemovitosti na místní komunikaci, o vyjádření ke zvláštnímu uţívání vozovky místní komunikace (uloţení přípojky na technickou infrastrukturu pod vozovku místní komunikace), o souhlas k umístění stavby a o uzavření smlouvy podle § 51 Občanského zákoníku o moţnosti provést stavbu na pozemku ve vlastnictví obce. Právě ustanovení § 51 Občanského zákoníku umoţňuje uzavření smlouvy o moţnosti provést stavbu na cizím pozemku – pozemku ve vlastnictví obce. Podle současné platné právní úpravy se jedná o tzv. nepojmenované smlouvy (inominátní kontrakty), přičemţ takové smlouvy či dohody nesmí odporovat Občanskému zákoníku. Zpravidla má obec stanoveny podmínky pro uzavírání těchto smluv, které byly schváleny radou obce, přičemţ smlouvy o moţnosti provést stavbu bývají uzavírány pouze s fyzickými osobami – občany, kdeţto s právnickými osobami bývá situace řešena smlouvou o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene, která předchází uzavření samotné smlouvy o zřízení věcného břemene. V případě obce je nezbytné, aby smlouva o moţnosti provést stavbu na cizím pozemku byla písemná a schválená příslušným orgánem obce, kterým je v tomto případě v souladu s ustanovením § 102 odst. 3 zákona o obcích rada obce. Obsahem takto uzavřené smlouvy je specifikace nemovitosti – pozemku, na kterém má být stavba provedena. Současně zde musí být jasně určeno jaká stavba má být na pozemku provedena, a to nejlépe v souladu se situačním plánem, který je nedílnou součástí smlouvy, přičemţ stavebník se podpisem smlouvy zavazuje, ţe na základě smlouvy provede na uvedeném pozemku pouze takovou stavbu, která je ve smlouvě specifikována. Ze strany obce jsou stavebníku určeny také podmínky pro provedení stavebních prací, zejména, ţe stavba bude provedena dle předloţené projektové dokumentace, zda bude stavba provedena zásahem do vozovky (překopem) či protlakem a dále také ţe po ukončení prací bude okolní terén upraven do původního stavu. Smlouva můţe být uzavřena buď bezúplatně, nebo úplatně. Zpravidla obec uzavírá takovou smlouvu za jednorázovou úplatu, a to v případech, kdy je nutný pro vybudování stavby zásah do místní komunikace tzv. překop vozovky, kdy se jednorázová úplata po ukončení prací pouţije na doasfaltování povrchu komunikace. Na rozdíl od smlouvy o zřízení věcného břemene smlouva o moţnosti provést stavbu na cizím pozemku ani právo stavby nepodléhají vkladu do katastru nemovitostí.

68

5.2.4.4 Účast obcí v právnických osobách a sdruženích od nich odlišných Za další způsoby nakládání s nemovitým majetkem obce je povaţováno vloţení tohoto majetku do subjektů, které můţe obec zřizovat, do svazků obcí, do honebního společenstva popř. i do lesního druţstva. Zákonnou moţností obce při nakládání s nemovitým majetkem obce je také vloţení tohoto majetku jako nepeněţitého vkladu do „jiné“ právnické osoby. V podstatě jde o převod majetku, kdy tento majetek přestává být majetkem obce, i přesto však takové „vloţení“ majetku můţeme zařadit mezi způsoby nakládání s majetkem obce. Tento způsob nakládání s nemovitým majetkem obce vyuţívají obce v souladu s § 23 RPÚR, kdy kromě zřizování organizačních sloţek a příspěvkových organizací obce, o kterých jsme hovořili v předchozích kapitolách, dává zákon č. 250/2000 Sb. obcím také pravomoc zřizovat zejména k hospodářskému vyuţívání svého majetku a k zabezpečení veřejně prospěšných činností i další subjekty, mezi které patří obchodní společnosti (pouze akciové a společnosti s ručením omezeným), obecně prospěšné společnosti, a dále v souladu se zvláštními právními předpisy i školské právnické osoby, veřejné výzkumné instituce a veřejná ústavní zdravotnická zařízení. Zřízení těchto subjektů je v pravomoci zastupitelstva obce. Mimo to se podle § 23 odst. 2 zákona můţe obec stát spolu s jinými osobami účastníkem na činnostech jiných osob, zejména obchodních společností nebo obecně prospěšných společností, na jejichţ činnosti se podílí svým majetkem včetně peněţních prostředků.207 Pokud jde o majetek, vkládaný do akciové společnosti nebo společnosti s ručením omezením, můţe jím být v principu jak majetek, se kterým hospodaří přímo sama obec, tak majetek, se kterým hospodaří organizační sloţka dané obce. Naproti tomu by jím v zásadě neměl být majetek, se kterým hospodaří (spravuje jej) příspěvková organizace dané obce.208 V případě zaloţení obecně prospěšné společnosti, školské právnické osoby či veřejné výzkumné instituce lze z majetkoprávního hlediska poznamenat, ţe tyto subjekty uţívají ke své činnosti vlastní majetek a dále majetek vypůjčený nebo pronajatý od obce jako zřizovatele, popř. i od jiných osob.209 Obdobným případem je také vloţení nemovitého do svazku obcí. Zákon o obcích umoţňuje obcím svým ustanovením § 49 vytvářet svazky obcí, jakoţ i vstupovat do svazků obcí jiţ vytvořených. Právní úprava tyto svazky obcí koncipuje jako tzv. dobrovolné svazky obcí.210 Obce mají právo (nikoliv povinnost) být členy svazku obcí za účelem ochrany a prosazování svých společných zájmů. Svazek obcí pak v souladu s § 38 odst. 1 RPÚR 207

Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. Praha: Linde, 2008. s. 218 tamtéţ, s. 219 209 tamtéţ, s. 222 210 Koudelka, Z. a kol. Zákon o obcích (obecní zřízení) Komentář. 4. Dopl. vydání. Praha: Linde, 2009. s. 180 208

69

hospodaří kromě majetku, který získal vlastní činnosti také s majetkem, který ze svého vlastního majetku vloţily do svazku obcí jeho členské obce podle stanov svazku obcí. Tento majetek vloţený obcí do hospodaření svazku obcí však zůstává ve vlastnictví obce. Orgány svazku obcí s ním mohou nakládat jen v souladu s majetkovými právy, která na ně členská obec přenesla podle stanov svazku obcí.211 Oba tyto způsoby nakládání s majetkem, popř. i kombinaci těchto způsobů vyuţívají obce především v rámci řešení problematiky odpadového hospodářství ve svém regionu, za účelem zajištění provozu sběrného dvora pro skládku, svoz a separaci odpadů. V rámci nakládání se svým nemovitým majetkem se obec jako vlastník pozemků můţe stát také členem honebního společenstva, jehoţ zaloţení upravuje zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti, ve znění pozdějších předpisů, a to za předpokladu, ţe se jedná o vlastnictví souvislých honebních pozemků, jejichţ výměra v součtu dosahuje výměry poţadované zákonem o myslivosti pro vznik společenstevní honitby. O členství obce v honebním společenstvu rozhoduje příslušné zastupitelstvo. Tento zákon však také v § 33 připouští i moţnost, aby obec namísto členství v honebním společenství uzavřela smlouvu o nájmu honitby. Obec se také můţe stát členem lesního druţstva. Některé obce jsou vlastníky rozsáhlého lesního majetku. Tento majetek obec spravuje buď sama za dozoru odborného lesního hospodáře na základě smlouvy o výkonu činnosti v souladu s ustanovením § 37 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích, ve znění pozdějších předpisů nebo si pro správu tohoto majetku můţe zřídit organizační sloţku, popř. můţe obec být také členem lesního druţstva, do něhoţ vloţí např. část svého lesního majetku. Zpravidla bývá členem lesního druţstva více obcí a lesní druţstvo je tak v podílovém spoluvlastnictví obcí podle spoluvlastnických podílů nemovitostí, které sem byly obcemi vloţeny.

211

§ 38 odst. 1 RPÚR

70

6. Zhodnocení právní úpravy „de lege lata“ a úvahy „de lege ferenda“ Při nakládání s nemovitým majetkem trápí obce řada otázek, kdy není zcela zřejmé, zda je zákon o obcích vykládán správně. Tato část práce se věnuje zhodnocení platné právní úpravy se zaměřením na problematické okruhy zákona o obcích při nakládání s nemovitým majetkem obcí a změnám chystaným připravovanou novelou obecního zřízení. Protoţe se nakládání s nemovitým majetkem obcí dotkne také nový občanský zákoník, budu se zde zabývat okrajově i tímto právním předpisem, a to zejména v souvislosti s připravovanou novelizací katastrálních předpisů, jeţ je vynucena právě novým občanským zákoníkem. 6.1 Současné obecní zřízení a jeho připravovaná novela Současná právní úprava nakládání s majetkem obcí je zaměřena na tři oblasti – na ochranu obecního majetku, na určení procedurálních postupů pro nakládání s obecním majetkem a na transparentnost nakládání s tímto majetkem.212 Při nakládání s obecním majetkem dle současné právní úpravy však vyvstává několik problematických okruhů v rámci shora uvedených oblastí, se kterými se obce v praxi setkávají. Můţeme sem zařadit některá specifika zveřejnění záměru, dále také některá specifika rozhodování o majetkoprávních úkonech - který orgán je příslušný k rozhodnutí o té které dispozici s majetkem, jak je tomu v případě zastupování starosty při podpisu příslušné smlouvy místostarostou, popř. na základě plné moci. Porušení těchto povinností pak můţe způsobit neplatnost právního úkonu. Některé problematické okruhy jiţ postupem času sjednotila judikatura, sjednocení dalších nejspíše přinese připravovaná novela zákona o obcích, která navíc i upřesňuje problematiku přístupu občanů ke smlouvám a moţnosti podání návrhu na určení neplatnosti právního úkonu. Přináší současně i nové instituty. 6.1.1 Doba zveřejnění Dle současné právní úpravy se v souvislosti s dobou zveřejnění záměru v praxi vyskytují pochybnosti v rámci počítání doby zveřejnění, jejíţ minimální délka se jeví jako nedostačující a dále, zda musí být záměr zveřejněn po celou dobu aţ do rozhodnutí o právním úkonu. V judikatuře správních soudů, která se vyjadřuje k počítání doby pro zveřejnění na úřední desce, lze nalézt jak názory, které podporují počítání doby zveřejnění na úřední desce

212

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

71

po celé kalendářní dny213, tak názory, které umoţňují započtení dne vyvěšení i sejmutí na úřední desce214. Ţádný z uvedených judikátů se však nevyjadřoval k počítání doby zveřejnění podle § 39 odst. 1 zákona o obcích.215 Jednoznačné není také to, zda musí být záměr zveřejněn po celou dobu aţ do rozhodování o majetkoprávním úkonu (minimálně však zákonem předvídaných 15 dní), nebo zda můţe být po uplynutí zákonné doby z úřední desky sejmut dříve, neţ příslušný obecní orgán rozhodne o uzavření smlouvy.216 Zákon totiţ nestanoví ani maximální dobu, která můţe uplynout mezi sejmutím záměru z úřední desky a rozhodnutím o právním úkonu v orgánu obce. Tato doba by však neměla být s ohledem na konkrétní povahu zamýšlené dispozice nepřiměřeně dlouhá.217 Judikatura se touto otázkou dosud nezabývala. Názory se však různí – v některých komentářích zákona o obcích nalezneme striktní trvání na tom, ţe záměr má být zveřejněn aţ do konečného rozhodnutí o majetkoprávním úkonu, naproti tomu podle stanoviska ministerstva vnitra by mezi zveřejněním (sejmutím) z úřední desky a schválením v příslušném orgánu neměla uplynout nepřiměřená doba, za kterou se zpravidla povaţuje uplynutí více neţ 6 měsíců. Nicméně domnívám se, ţe je více neţ vhodné, aby byl záměr na úřední desce zpřístupněn aţ do rozhodnutí obecního orgánu o právním úkonu, zcela nepochybně je tím zajištěna transparentnost nakládání s majetkem. Připravovaná novela nejen ţe přesně vymezuje dobu pro zveřejnění záměru, jeţ je stanovena na minimálně 30 dní, jak tomu ostatně jiţ bylo v minulosti, ale dále stanovuje, ţe záměr bude muset být na úřední desce zveřejněn aţ do dne rozhodnutí o právním úkonu v příslušném orgánu obce (v okamţiku tohoto rozhodování musí záměr na úřední desce viset). Odloţí-li však orgán obce rozhodnutí na další zasedání, záměr bude dále na úřední desce ponechán. Lhůta zveřejnění záměru tedy musí být splněna kontinuálně, nelze ji splnit „započítáváním“ dílčích časových úseků doby zveřejnění.218 Tímto bude nastoleno jasnější, přísnější a také transparentnější řešení. Domnívám se, ţe bude-li skutečně připravovanou novelou zavedeno toto znění, budou odstraněny současné pochybnosti. Jediný problém, který se v této souvislosti můţe vyskytnout je, ţe můţe dojít k situaci, kdy úřední deska nebude kapacitně dostačovat. Obec 213

např. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31. 5. 2007, sp. zn. 4 As 5/2007-49 nebo Rozsudek ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 2 As 42/2006-48 214 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 24. 10. 2007 sp. zn. 4 Ao 2/2007-73 215 Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 29-30 216 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 217 Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 32 218 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

72

tak bude muset řešit problém, jak „zvětšit“ úřední desku. Myslím ale, ţe toto se dotkne spíše větších měst. V prodlouţení doby zveřejnění taktéţ nespatřuji výrazný problém, vzhledem k tomu, jak často zasedá zastupitelstvo obce, není na překáţku, kdyţ bude záměr zveřejněn delší dobu. Ostatně v některých případech jej obce jiţ nyní ponechávají zveřejněn déle. 6.1.2 Náležitosti záměru Nejasnosti panují i v případě náleţitostí záměru. Dosavadní právní úprava je poměrně strohá, odkazuje pouze na označení nemovitostí dle § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Zákon dále neukládá, aby byly pozemky označovány téţ svou výměrou. Jakkoli je uvedení takového údaje moţné a vhodné, přesto není nezbytnou podmínkou pro správné a jednoznačné určení příslušné nemovitosti. Proto neuvedení nebo ne zcela přesné uvedení údaje o výměře pozemku ve zveřejněném záměru nelze povaţovat za vadu způsobující neurčitost označení nemovitosti, která by mohla vyvolat důsledky nezveřejnění záměru.219 V praxi taktéţ vyvolává pochybnosti situace, kdy se jedná o část nemovitosti, která bude oddělena geometrickým plánem. Soudní judikatura se dosud k problému označování částí nemovitostí ve zveřejňovaných záměrech výslovně nevyjádřila a nelze proto vyloučit, ţe by soudy mohly dospět k výkladu „přísnějšímu“, tedy ţe v záměru na dispozici jen s částí nemovitosti musí být tato část bez výjimky vymezena podle geometrického plánu.220 Nejasnosti existují také v případě, kdy se jedná např. o zveřejnění záměru prodeje pozemku konkrétnímu zájemci – např. pozemek pod rodinným domem či tvořící zahradu za rodinným domem jiného určitého vlastníka. Dovolací soud není toho názoru, ţe účel publikace záměru obce prodat nemovitosti je naplněn jen tehdy, obsahuje-li listina obecné sdělení o záměru převést nemovitosti a výslovnou výzvu občanům k předloţení jejich nabídek. Tento účel můţe být splněn i v případě, ţe je zveřejněn záměr obce prodat nemovitosti konkrétnímu zájemci, s jasnou a určitou identifikací nemovitostí a s výzvou občanům uplatnit v zákonné lhůtě připomínky k zamýšlenému převodu.221 Ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích výslovně neukládá povinnost zveřejnit záměr i v případě úmyslu směřujícího ke sjednání dodatku k majetkoprávním úkonům (smlouvám) uvedeným v tomto ustanovení, coţ v praxi vede k nejednotnému přístupu. Vţdy však záleţí na konkrétním obsahu zamýšlené změny existujícího závazku, přičemţ zveřejnění záměru 219

Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 26 tamtéţ, s. 38-39 221 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008 sp. zn. 28 Cdo 3757/2007 220

73

bude na místě u kaţdé změny jiţ existující smlouvy, která se dotkne jejího obsahu zásadním způsobem. Typickým příkladem je prodluţování platnosti nájemních smluv nebo smluv o výpůjčce – jedná se nepochybně o podstatnou změnu existujícího smluvního vztahu (prodlouţení doby jeho existence). V případě pochybností o tom, zda určitá změna smlouvy podléhá povinnosti zveřejnění podle § 39 odst. 1 zákona o obcích, lze doporučit – k posílení právní jistoty obcí konstituovaných právních vztahů – aby záměr zveřejněn byl. Lze tak předejít budoucím sporům o platnost uzavřených smluvních dodatků i riziku náhrady škody v případě, pokud by uzavřený smluvní dodatek byl z důvodu nezveřejnění záměru shledán soudem neplatným.222 Odlišnou otázkou je, zda je nezbytné, aby záměr podle § 39 odst. 1 zákona o obcích výslovně uvedl úmysl obce uzavřít nejprve smlouvu o budoucí smlouvě (např. o budoucí kupní smlouvě). Obec má povinnost v záměru zcela jednoznačně vymezit zamýšlenou dispozici majetkem, tedy směnu, darování, apod., avšak nikoli jiţ zcela přesně postup, který hodlá zvolit při uzavírání smlouvy, či další podmínky pro uskutečnění této dispozice. V případě prodeje nemovitostí proto postačí, pokud ze záměru vyplývá úmysl prodat nemovitost, přičemţ jiţ záleţí zcela na obci, zda tuto majetkovou dispozici realizuje přímo (uzavřením kupní smlouvy) nebo ve více krocích (tedy uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě a teprve následně uzavřením samotné kupní smlouvy).223 Tak vyplývá mimo jiné i z judikatury: „Zveřejněný záměr zcizit majetek ve vlastnictví obce nemusí obsahovat taxativní výčet podmínek, za nichţ bude majetkoprávní úkon o převodu majetku s uchazečem uzavřen“.224 Navrhovaná právní úprava výslovně stanoví, ţe v záměru musí být nemovitost označena podle katastrálního zákona, a to údaji platnými ke dni zveřejnění záměru. V záměru musí být označen zamýšlený právní úkon (prodej, pronájem, apod.) tak, aby nedocházelo ke zveřejnění záměru např. na pronájem a následně byla uzavřena smlouva o prodeji. Nestačí tak pouhé uvedení, ţe „obec zveřejňuje záměr disponovat s nemovitostí“.225 Naproti tomu je moţné uvést v záměru moţné právní úkony alternativně, např. „obec zveřejňuje záměr pronájmu nebo prodeje nemovitosti“, pronájmu či výpůjčky, apod.

222

Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 40-41 tamtéţ, s. 44 224 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1932/2008 225 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 223

74

Otázku, zda a kdy je nezbytné zveřejňovat záměr v případě úmyslu uzavřít dodatek k majetkoprávním úkonům (ke smlouvám), jde-li o podstatné změny, jiţ vyřešila judikatura. Stejně tak je tomu i v případě, kdy je nejprve uzavírána smlouva o budoucí smlouvě. V případě náleţitostí záměru můţeme konstatovat, ţe většina obcí má pro zveřejnění záměru zpracováno několik vzorů, do kterých jsou pak jiţ jen doplňovány konkrétní údaje vztahující se k danému záměru a k zamýšlenému majetkoprávnímu úkonu. Myslím, ţe i do budoucna budou obce těchto svých vzorů vyuţívat. Ostatně můţe to předejít nesprávnému zveřejnění. 6.1.3 Zveřejnění záměru způsobem umožňujícím dálkový přístup V souvislosti se zveřejňováním záměru představuje specifický problém jeho zveřejnění způsobem umoţňujícím dálkový přístup. Platná právní úprava takovou povinnost výslovně neukládá, záměr se zveřejňuje na úřední desce obecního úřadu, jejíţ obsah musí být takto zveřejněn i způsobem umoţňujícím dálkový přístup podle § 26 odst. 1 správního řádu. Nesplnění této povinnosti ovšem – na rozdíl od nezveřejnění na fyzické úřední desce – nebude mít za následek „nezveřejnění“ záměru a tudíţ i neplatnost smlouvy. Praktickým nedostatkem pak bývá i neexistence jednoho „centrálního místa“, na němţ by byly záměry jednotně zveřejňovány.226 V souladu s připravovanou novelou obecního zřízení je uloţeno zveřejnění záměru téţ na centrální adrese, která je nyní provozována Českou poštou, s. p. a která slouţí pro zveřejňování údajů o veřejných zakázkách. Zveřejňování bude pro obce prováděno bezplatně. Na základě této změny tak sankce neplatnosti následně uzavřené smlouvy nastane jak v případě nezveřejnění záměru na „fyzické“ úřední desce, tak i při nezveřejnění na centrální adrese.227 6.1.4 Doložka o zveřejnění Podle § 41 odst. 1 zákona o obcích platí, ţe podmiňuje-li zákon platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Neuvedení doloţky nezpůsobuje neplatnost uzavřené smlouvy. V případě dispozice nemovitým majetkem, katastrální úřad nicméně zkoumá splnění povinností daných § 39 a § 85 písm. a) 226

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 227 tamtéţ

75

zákona o obcích pravě s ohledem na tuto doloţku (předloţení konkrétního usnesení a záměru nevyţaduje, takţe je-li ve smlouvě doloţka uvedena, katastrální úřad jiţ z úřední povinnosti nezkoumá, zda údaje v ní uvedené jsou správné, jak vyplývá ze stanoviska ČUZK ze dne 18. prosince 2008, č. j. ČUZK 5751/2008-22). Ministerstvo vnitra v rámci své metodické pomoci obcím doporučuje, aby součástí smlouvy byla nejen doloţka podle § 41 odst. 1 zákona o obcích, ale jako její přílohy i kopie zveřejněného záměru a příslušného usnesení zastupitelstva nebo rady obce.228 V praxi se však lze setkat s případy, ve kterých obec není schopna prokázat splnění těchto podmínek z objektivních důvodů a platnost smluv je takto zpochybňována. Změna navrhovaná v připravované novele obecního zřízení by tedy měla posílit právní jistotu účastníků zpochybňované smlouvy a zamezit nepodloţeným ţalobám na určení neplatnosti smlouvy. K posílení právní jistoty se připravovanou novelou zavádí pravidlo, podle něhoţ jeli v listině osvědčující právní úkon uvedena doloţka o splnění předchozí povinnosti zveřejnění, schválení nebo souhlasu, má se za to, ţe tyto povinnosti byly splněny, pokud není prokázán opak.229 V praxi bývá doloţka zpravidla jedním z posledních článků příslušné smlouvy o určitém majetkoprávním úkonu. Některé obce ještě „pro jistotu“ jako nedílnou součást příslušné smlouvy přidávají výpis usnesení rady nebo zastupitelstva. Ostatně tento „dvojí způsob“ doporučuje ve své metodice i ministerstvo vnitra. Domnívám se, ţe to není nutné, plně postačí, kdyţ je ve smlouvě uvedena doloţka – není pak jiţ problém dohledat příslušné usnesení, kdyţ je v doloţce uvedeno číslo usnesení, bod schválení úkonu a datum, kdy o úkonu bylo rozhodnuto. 6.1.5 Příslušnost k rozhodnutí orgánu obce Samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo rady ještě nepředstavuje právní úkon, jakoţto projev vůle obce směřující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiţ představuje materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává perfektním (formálně navenek vyjádřeným) teprve v případě podpisu příslušné smlouvy, starostou, případně (za podmínek zákonem o obcích stanovených) místostarostou.230 Častým pochybením při rozhodování o majetkoprávních úkonech bývá rozhodnutí nepříslušného orgánu nebo také „neurčitost“ usnesení, jímţ je o majetkoprávním úkonu 228

Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 118 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 230 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 3049/2007 229

76

rozhodnuto. V případě rozhodnutí nepříslušného orgánu, čímţ je dán důvod pro neplatnost právního úkonu podle § 41 odst. 2 zákona o obcích, nutno zdůraznit, ţe tento nedostatek nelze „zhojit“ dodatečným schválením právního úkonu příslušným orgánem obce.231 V této souvislosti se lze v praxi setkat s tím, zda je moţné učinit právní úkon, aniţ by tento byl předtím schválen příslušným orgánem. Je na místě zdůraznit, ţe takto učiněný právní úkon by byl neplatným od samého počátku. Předchozí schválení majetkoprávního úkonu v příslušném orgánu obce je podmínkou pro to, aby starosta obce mohl majetkoprávní úkon vůbec učinit. Zde je však obec stavěna mnohdy do značně nevýhodné pozice, a to zejména v případech výkupů nemovitostí. Zváţíme-li, jak je procedurální postup schválení dispozice s nemovitým majetkem časově náročný, můţe dojít k situaci, kdy někdo jiný obec v realizaci výkupu „předběhne“. Mezi další pochybení, která nemají vliv na zákonnost usnesení orgánu obce, ale na platnost právního úkonu učiněného na základě tohoto usnesení, bývá „neurčitost“ usnesení, jímţ je o majetkoprávním úkonu rozhodnuto, způsobená zejména tím, ţe není rozhodnuto o podstatných

náleţitostech

právního

úkonu

nebo

předmět

plnění

není

dostatečně

identifikován.232 Toto však sjednotila judikatura v roce 2005, dle níţ „postačí rozhodnutí pouze o podstatných náleţitostech daného majetkoprávního úkonu“.233 Teoretické problémy vyvolává i existence tzv. vyhrazené“ pravomoci rady obce, která bývá povaţována koncepčně za protiústavní (z hlediska střetu s obecnou právní ústavní pravomocí zastupitelstva ve všech samosprávných záleţitostech). Radě obce je nyní vyhrazeno rozhodovat o uzavření nájemní smlouvy nebo smlouvy o výpůjčce, a to bez jakéhokoliv omezení. Rada tedy takto můţe uzavřít nájemní smlouvu i k významnému majetku obce na dobu více let či desítek let, aniţ by zastupitelstvo mohlo toto rozhodnutí jakkoliv ovlivnit. Nadto v obcích, v nichţ není volena rada obce a její pravomoci vykonává z velké části starosta, je sporné, zda starosta tyto pravomoci vykonává jako vyhrazené či nikoliv.234 Připravovaná novela obecního zřízení se týká zejména § 85 zákona o obcích, kdy navrhuje provedení dvou opatření, a to převedení pravomoci uzavírat nájemní smlouvy a smlouvy o výpůjčce do nevyhrazené pravomoci rady obce a svěření „významných“ nájmů a výpůjček do vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce. Nově tedy bude platit, ţe 231

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 232 tamtéţ 233 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005 sp. zn. 28 Cdo 1067/2004 234 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

77

zastupitelstvo obce bude rozhodovat o pronájmu nebo výpůjčce majetku obce na celkovou dobu delší neţ 4 roky s výjimkou pronájmů bytů fyzickým osobám mimo jejich podnikatelskou činnost, pronájmu hrobových míst a s výjimkou pronájmu a výpůjčky majetku právnické osobě zřízené obcí (nikoliv zaloţené a nikoliv právnické osobě, jejíţ je obec společníkem). Celková doba nájmu však bude posuzována z hlediska účastníků nájmu a z hlediska předmětu nájmu tak, aby rozdělení pravomocí nebylo moţné obcházet tím, ţe nájemní vztah bude po čtyřech letech nahrazen novým nájemním vztahem s týmţ účastníkem (jeho právním nástupcem) a k témuţ předmětu nájmu – i v takovém případě by celková doba nájmu překročila 4 roky a o tomto úkonu by muselo rozhodnout zastupitelstvo obce. Nájmy a výpůjčky, které nebudou náleţet do vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce, budou i nadále v pravomoci rady obce na základě § 102 odst. 3 zákona o obcích. To bude zastupitelstvu obce umoţňovat, aby si pro sebe určité nájmy či výpůjčky vyhradilo, ale stejně tak bude rada obce oprávněna uzavírání takových nájemních smluv nebo smluv o výpůjčce zcela nebo zčásti svěřit starostovi či obecnímu úřadu. Pokud by měla pronajímat či vypůjčovat obecní majetek příspěvková organizace obce, muselo by to být stanoveno ve zřizovací listině v rámci majetkových práv, nebo by jednala jako zmocněnec obce na základě dohody o plné moci (mandátní smlouvy).235 Z praktického hlediska by patrně bylo nejvhodnější, kdyby rozhodování o majetkoprávních úkonech týkajících se nemovitostí - přičemţ mám na mysli uzavírání kupních smluv o prodeji či nabytí nemovitosti, darování nemovitosti, přijetí nemovitosti darováním, zřizování věcných břemen, uzavírání nájemních smluv či smluv o výpůjčce spadalo do pravomoci jednoho orgánu, a sice do pravomoci zastupitelstva obce. Toto je však nereálné. Některé z těchto úkonů se vyskytují tak často, ţe je vhodnější, rozhoduje-li o nich rada obce, která zasedá poměrně často (např. ve dvoutýdenních intervalech). Konkrétně je moţno uvést např. zřizování věcných břemen, které se v současnosti poměrně ve velkém zřizují se společnostmi realizujícími přípojky NN, zařízení distribuční soustavy v souladu se zákonem č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon).

235

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

78

6.1.6 Zastupování obce navenek, oprávnění jednat, zplnomocnění Další problematická otázka se pak týká jiţ samotného podpisu příslušných smluv při nakládání s majetkem, a to zejména v případě, kdy je starosta zastupován místostarostou, popř. kdy je smlouva podepisována jinou osobou na základě plné moci. Podle § 103 odst. 1 zákona o obcích zastupuje obec navenek starosta, který je proto oprávněn jménem obce jednat a uzavřít smlouvu. K tomuto jednání nepotřebuje ţádné další výslovné zmocnění nebo pověření, neboť takové oprávnění mu plyne přímo ze zákona. Za podmínek stanovených v § 104 odst. 1, resp. § 103 odst. 6 zákona o obcích můţe namísto starosty smlouvu uzavřít i místostarosta, a to opět bez výslovného pověření (tj. v případě, ţe na základě těchto zákonných ustanovení zastupuje starostu). V praxi byla řešena otázka, zda můţe jménem obce smlouvu uzavřít na základě výslovného pověření i místostarosta v době, kdy nezastupuje starostu a pokud ano, za jakých podmínek. Ministerstvo vnitra tuto moţnost připustilo a dovodilo, ţe místostarosta (nebo jiný člen zastupitelstva obce) můţe uzavřít jménem obce smlouvu (jednat jménem obce), pokud jej k tomu ad hoc pověřilo zastupitelstvo nebo rada obce svým usnesením nebo v případě místostarosty pokud taková moţnost vyplývá i z interních předpisů obce, resp. obecního úřadu (např. z organizačního řádu obecního úřadu). Na takové pověření totiţ lze pohlíţet skrze § 104 odst. 1 zákona o obcích (místostarosta plní úkoly uloţené mu zastupitelstvem), resp. § 83 odst. 1 zákona o obcích (člen zastupitelstva obce je povinen plnit úkoly uloţené mu obecními orgány) a skrze § 20 odst. 2 občanského zákoníku. Je rovněţ přípustné, aby starosta obce pověřil uzavřením smlouvy místostarostu.236 Zmocnění třetí osoby obcí („udělení plné moci“) k realizaci právních úkonů jménem obce je právním úkonem, o kterém musí předem rozhodnout konkrétní obecní orgán (srov. § 41 odst. 2 zákona o obcích). Z hlediska určení tohoto orgánu je třeba vţdy vycházet z rozsahu zmocnění, neboť pouze ten orgán, který je oprávněn o určitém právním úkonu sám rozhodnout, je rovněţ oprávněn „delegovat“ toto své rozhodovací oprávnění na jiný od obce odlišný subjekt. To znamená, ţe o zmocnění třetí osoby (a je lhostejné, zda se jedná např. o advokáta nebo o realitní kancelář) k úkonům ve smyslu § 102 odst. 3 zákona o obcích je oprávněna rozhodnout rada obce (pokud si zastupitelstvo danou pravomoc nevyhradilo nebo pokud sama rada toto své rozhodovací oprávnění nesvěřila starostovi či obecnímu úřadu), k majetkoprávním úkonům podle § 85 zákona o obcích zastupitelstvo obce a k úkonům podle § 102 odst. 2 zákona o obcích rovněţ rada obce. Aţ na základě rozhodnutí rady obce můţe starosta obce (s odkazem na § 103 odst. 1 zákona o obcích) „vystavit“ plnou moc (uzavřít

236

Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 96

79

dohodu o plné moci), čímţ radou nebo zastupitelstvem schválené rozhodnutí o plné moci realizuje navenek (bez předchozího rozhodnutí rady či zastupitelstva obce by zmocnění třetí osoby k jednání jménem obce bylo od počátku neplatné a úkony touto osobou realizované by obec nezavazovaly – srov. § 33 odst. 2 občanského zákoníku). Srov. téţ rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. září 2003, sp. zn. 21 Cdo 224/2002 a ze dne 30. října 2007, sp. zn. 30 Cdo 3598/2006.237 K této problematice povaţuji za vhodné ještě doplnit, ţe jedná-li se o uzavření takové smlouvy, která je následně předkládána ke vkladu do katastru nemovitostí, je nezbytné, aby smlouvu podepisoval ten, kdo má jménem obce zaloţen u katastrálního úřadu podpisový vzor. Jestliţe obec nevyuţila moţnosti zaloţit si u katastrálního úřadu podpisový vzor, pak můţe smlouvu podepsat starosta, místostarosta, popř. i ten, kdo je zplnomocněn, vţdy však musí být v těchto případech podpisy ověřeny, popř. je-li podepisována smlouva na základě plné moci, musí být plná moc (originál nebo ověřená kopie) přiloţena ke smlouvě. V praxi se můţeme také setkat s tím, ţe přestoţe to není zákonem o obcích stanoveno, podepisuje veškeré smlouvy jak starosta, tak i místostarosta. Zpravidla je to v případě, kdy se na tom takto dohodli. Tento způsob je však zcela nevhodný, je-li místostarosta neuvolněný a je navíc problematické jej zastihnout. Můţe pak nastat např. problém, uzavře-li obec kupní smlouvu o převodu nemovitosti, smlouva je podepsána druhým účastníkem a starostou, místostarosta není k zastiţení a dojde k úmrtí druhého účastníka smlouvy ještě před tím, neţ byla smlouva předloţena ke vkladu do katastru nemovitostí. 6.1.7 Povinnost sjednání ceny v obvyklé výši, darování Platná právní úprava vymezuje cenu, za kterou je moţné realizovat úplatný převod majetku obce poměrně nedostatečně zejména, co se týká důvodů pro odchýlení se od „ceny obvyklé“. V rámci ochrany majetku obce tak můţeme za největší problém označit dispozice realizované mimo obvyklou hodnotu (cenu) majetku. Případnou odchylku je nutno vţdy odůvodnit. Ostatně to potvrzuje i judikatura, která říká, ţe neodůvodnění významné odchylky od obvyklé ceny je důvodem pro konstatování neplatnosti uzavřené smlouvy.238 Připravovaná novela zavádí, ţe sjednání ceny v obvyklé výši se bude týkat nejen úplatného převodu nemovitého majetku obcí, jak tomu bylo dosud, ale bude rozšířena také na sjednávání nájemného a na případy, kdy obec nabývá do svého vlastnictví majetek úplatně. Ve skutečnosti se však nejedná o rozšíření v pravém slova smyslu, neboť dle § 30 odst. 1 237 238

Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 98-99 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2010 sp. zn. 28 Cdo 3950/2010

80

současného zákona o obcích je obec povinna nakládat se svým majetkem prioritně tak, aby dosahovala alespoň obvyklé ceny. Změna tuto povinnost však výslovně specifikuje a konkretizuje ve vztahu k dalším majetkoprávním úkonům.239 Niţší odchylku od ceny v místě a čase obvyklé a nově i od nájemného v místě a čase obvyklém bude moţno stanovit pouze z důvodů zvláštního zřetele. V případě vyšší odchylky od obvyklé ceny se bude jednat o případy nabývání nemovitostí nebo o pronajímání cizí věci. O existenci důvodů hodných zvláštního zřetele bude rozhodovat zastupitelstvo obce, přičemţ tyto důvody budou výslovně uvedeny v příslušném usnesení.240 Připravovaná novela výslovně neupravuje otázku neplatnosti právního úkonu v případě výrazné, odchylky od ceny obvyklé, aniţ by tato byla odůvodněna. Dle dostupné judikatury je takový právní úkon od počátku neplatný.241 S přihlédnutím k praxi se domnívám, ţe jiţ dnes se snaţí obce stanovovat ceny tak, aby odpovídaly cenám v čase i místě obvyklým i např. v případě nájmů, a nejen tam, kde je to zákonem vyţadováno. Některé obce mají také příslušným orgánem odsouhlaseny ceny, za nichţ je nemovitý majetek (jeho druhy) nabýván či převáděn, popř. pronajímán. Mnohdy mají obce stanoveny také zásady pro nakládání s majetkem, jejichţ součástí mohou být i ceny, za nichţ je doporučeno s majetkem nakládat. Nové povinnosti jsou zavedeny i pro případy bezúplatného nakládání s majetkem obce, tj. v případě darování. V záměru zveřejnění darování nemovitosti bude nezbytné zveřejnit také označení osoby, jíţ má být dar poskytnut, důvod poskytnutí daru a obvyklou cenu daru. Pokud obec obdrţí nabídku na prodej (resp. odkoupení) nemovité věci, a sice za cenu rovnající se nejméně zveřejněné obvyklé ceně, bude však povinností obce nemovitost prodat. K poskytnutí daru bude moci obec přistoupit opět jen z důvodů hodných zvláštního zřetele, např. kdyţ nemovitost dlouhodobě uţívá obdarovávaný, jedná se o nemovitost, která má být darována na „obecně prospěšné“ účely nebo jako zvláštní odměna za aktivity pro obec či ve veřejném zájmu, apod. O existenci těchto důvodů musí rozhodnout zastupitelstvo a musejí být uvedeny v usnesení. Porušení těchto nových povinnosti by vedlo k neplatnosti právního úkonu.242

239

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 240 tamtéţ 241 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2010 sp. zn. 28 Cdo 3950/2010 242 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

81

Domnívám se, ţe vzhledem k tomu, ţe k darování nemovitostí z vlastnictví obce do vlastnictví jiné osoby v praxi téměř nedochází, nebude případná nová právní úprava působit závaţné problémy. 6.1.8 Přístupnost uzavíraných smluv Specifickým problémem je přístupnost smluv uzavíraných obcí. V rámci současné právní úpravy má občan obce k těmto dokumentům přístup podle zákona o svobodném přístupu k informacím. Praxe přitom „postrádá“ aktivní zveřejňování smluv uzavřených územními samosprávnými celky jako opatření, které by zásadním způsobem mohlo posílit veřejnou

kontrolu

nakládání

s majetkem

samospráv

(posílením

„tlaku“

na

větší

transparentnost nakládání s majetkem logicky dojde ke zvýšení moţností veřejné kontroly nakládání s obecním majetkem, coţ sníţí i moţnosti pro případné zneuţívání tohoto majetku ke škodě obce).243 Připravovaná novela doplňuje novou povinnost obcí, která spočívá v tom, ţe obec je povinna v určitých případech zveřejnit uzavřenou smlouvu. Povinnost se vztahuje na případy, kdy je jednou ze smluvních stran obec, bylo-li nakládáno s nemovitým majetkem, nebo přesahuje-li plnění ze smlouvy částku 50 000 Kč. Není-li celková výše plnění předem známá, je rozhodující předpokládaná výše plnění.244 Povinnost zveřejňování se týká jak situace, kdy je obec převodcem, tak i je-li obec nabyvatelem. Dále se tato povinnost vztahuje taktéţ na veškeré dodatky ke smlouvám. Povinnost zveřejňovat smlouvy se nebude vztahovat na smlouvy o pronájmu bytů a budov fyzickým osobám, které nejsou podnikateli a na smlouvy o pronájmu hrobových míst.245 Částka 50 000 Kč jako limit pro povinné zveřejnění smlouvy byla stanovena tak, aby nedocházelo k povinnému zveřejňování „bagatelních“ úkonů.246 I zde je zveřejnění podmínkou platnosti smlouvy a musí být učiněno do tří měsíců ode dne uzavření smlouvy nebo od udělení příslušného souhlasu, jinak se má za to, ţe k uzavření smlouvy nedošlo. Platnosti nabude smlouva dnem následujícím po dni jejího zveřejnění. Zveřejnění bude dokladováno doloţkou. V pochybnostech se bude mít za to, ţe ke zveřejnění smlouvy došlo. Smlouva bude muset být zveřejněna po dobu minimálně jednoho roku, a to i způsobem umoţňujícím dálkový přístup.247

243

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 244 tamtéţ 245 tamtéţ 246 tamtéţ 247 tamtéţ

82

Myslím si, ţe tato nová povinnost můţe v praxi způsobovat problémy ve spojitosti s dokladování doloţky o tom, ţe smlouva byla zveřejněna. Bude-li se jednat o smlouvu, kterou bude nutné předloţit ke vkladu do katastru nemovitostí, bude tato „nová doloţka“ součástí smlouvy? Nebo se smlouva zveřejní a následně se po uplynutí doby minimálně jednoho roku, která je stanovena pro takové zveřejnění, připojí ke smlouvě doloţka o splnění povinnosti? 6.1.9 Veřejná dražba a veřejná obchodní soutěž Jedním z moţných způsobů nabytí majetku je veřejná draţba. Obec se můţe účastnit veřejné draţby, má-li v úmyslu takto nabýt majetek. Platná právní úprava však neobsahuje adekvátní provázanost na zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných draţbách, ve znění pozdějších předpisů.248 V praxi tak vyvstávají dvě otázky – zda je k účasti v draţbě nutný předchozí souhlas příslušného orgánu obce (ve veřejné draţbě dochází k přechodu nikoli k převodu vlastnického práva, takţe aplikace § 85 písm. a) můţe být povaţována za spornou249) a určení „maximální ceny“ (konkrétní a tudíţ i konečná výše „kupní ceny“ nemůţe být vzhledem k povaze draţby předem známa250). Praxe poměrně rozumně vychází z toho, ţe příslušný obecní orgán rozhodne o účasti obce v draţbě ve vztahu ke konkrétní věci (např. zastupitelstvo obce o koupi určité nemovitosti) a pověří starostu obce (nebo jinou osobu), aby se jménem obce draţby účastnil a činil podání do předem určené částky, případně za předem stanovených podmínek, čímţ je předem utvořena vůle obce být za konkrétních podmínek právně vázána.251 V rámci rozhodnutí příslušného orgánu o účasti v draţbě je také určena maximální výše ceny, za níţ je obec ochotna majetek nabýt. Usnesení z jednání rady i zastupitelstva obce jsou však přístupná, a údaj o maximální „ceně“ tak můţe být zneuţit k umělému navyšování nabídek.252 Právě toto staví obec do znevýhodněné pozice, resp. do nerovného postavení obce jako účastníka draţby. Připravovaná novela obecního zřízení svými navrţenými změnami právě tuto znevýhodněnou pozici obce zcela odstraňuje, kdyţ pravomoc rozhodovat o nabytí či zpeněţení obecního nemovitého majetku v draţbě svěřuje zastupitelstvu, přičemţ toto 248

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 249 tamtéţ 250 Furek, A. Právní úprava dispozic s obecním majetkem podle zákona o obcích. Praha: MVČR, 2010. s. 91 251 tamtéţ, s. 91 252 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z:

83

rozhodnutí můţe zcela nebo zčásti (např. pro určení maximálního podání) převést radě obce.253 Zasedání zastupitelstva jsou veřejná, naproti tomu zasedání rady jsou neveřejná, proto je vhodnější, aby příslušnou k rozhodnutí o maximálním moţném podání byla právě rada obce. Novela zároveň obsahuje ustanovení, ţe přístup k usnesení zastupitelstva či rady obce o účasti obce ve veřejné draţbě, je moţný aţ po jejím uskutečnění tak, aby údaje byly chráněny.254 Z praktického hlediska mi však není jasné, jak bude v praxi řešeno, ţe přístup k usnesení o účasti obce ve veřejné draţbě, bude moţný aţ po uskutečnění draţby. Znamená to, ţe bude-li rada rozhodovat o účasti v draţbě, bude to jediným bodem jejího zasedání? Běţně je přece na programu jednání rady ne jedna, ale několik záleţitostí. Jak by ale obec zveřejnila výpis usnesení v případě, kdy by rada jednala o více záleţitostech, kdy jednou z nich by byla právě účast draţbě? Zveřejňovalo by se usnesení vyjma bodu o rozhodnutí o účasti v draţbě? Připravovaná novela zavádí také pro obce novou povinnost, a sice prioritně nemovitý majetek zpeněţovat ve veřejné draţbě nebo veřejné obchodní soutěţi, však s určitými zákonnými výjimkami respektujícími konkrétní okolnosti zamýšlené dispozice či konkrétní podmínky v obci.255 Tato “preference“ se však nebude vztahovat např. na prodej pozemku za účelem vybudování pozemní komunikace, prodej bytů stávajícím nájemcům za účelem podpory obyvatel obce, prodej pozemku (zahrady) pronajatého dosavadnímu nájemci, apod.256 Zde by to byl zcela nevhodně zvolený způsob nakládání. „Vhodnost“ bude posuzovat ten orgán obce, který je příslušný k rozhodnutí o daném majetkoprávním úkonu, tj. v případě nemovitostí zastupitelstvo obce257 a odůvodnění pak bude součástí usnesení zastupitelstva o daném majetkoprávním úkonu. Otázkou zde zůstává, zda budou „výjimky“ vymezeny dostatečně a vhodně nebo zda bude toto v praxi působit v určitých případech problémy. Vymezení výjimek a vhodnosti zde bude skutečně rozhodující. 6.1.10 Možnost domáhat se neplatnosti smlouvy uzavřené obcí Jako nedostatek současné právní úpravy je spatřována i jen velmi omezená moţnost domáhat se určení neplatnosti obcí uzavřené smlouvy pro porušení povinností stanovených 253

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 254 tamtéţ 255 tamtéţ 256 tamtéţ 257 tamtéţ

84

obecním zřízením. Tuto moţnost mají v zásadě pouze osoby, které prokáţí tzv. naléhavý právní zájem (srov. Rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 3. 2010 sp. zn. 28 Cdo 4365/2009).258 Určení neplatnosti smlouvy tak připadá do úvahy jen dle „obecného“ reţimu podle § 80 písm. c) o. s. ř. Legitimovaným k podání ţaloby ohledně platnosti smlouvy o převodu nemovitosti z majetku obce mohou byt pouze osoby, do jejichţ právních poměrů by se určení neplatnosti smlouvy mohlo promítnout, a nikoli „kaţdý občan obce“ a „není-li dán naléhavý právní zájem na určovací ţalobě, není důvod dále zkoumat otázku věcné legitimace a v rámci dovolacího přezkumu se zabývat dalšími argumenty ohledně nesprávnosti právního posouzení věci (...)“ Naléhavý právní zájem na určení (§ 80 písm. c) občanského soudního řádu), ţe smlouva o převodu nemovitosti ve vlastnictví obce, kterou obec uzavřela s jiným zájemcem o koupi nemovitosti, je neplatná, má neúspěšný účastník nabídkového řízení.259 Navrhovaná změna, kterou lze povaţovat za změnu zásadní, zakotvuje právo alespoň 0,5% občanů obce nebo skupiny alespoň jedné třetiny členů zastupitelstva obce domáhat se určení neplatnosti povinně zveřejňované smlouvy nebo určení právního vztahu ve vazbě na tuto smlouvu pro porušení povinností obce nebo jejích orgánů stanovených obecním zřízením. Podmínkou je podání ţaloby do 30 dnů ode dne zveřejnění smlouvy. Takové podání však nebrání „běţné“ určovací ţalobě podle § 80 písm. c) o. s. ř.260 U této nové úpravy jsou však častými argumenty obcí obavy z moţného „šikanózního“ zneuţívání tohoto práva s cílem „vydírat“ obec, ať jiţ k uzavření smlouvy s určitou osobou nebo určitého obsahu nebo s cílem dosáhnout „finančního plnění“ ze strany obce, nebude-li ţaloba podána. Tomuto by však do jisté míry měla bránit výše zavedeného soudního poplatku – 25 000 Kč. Riziko „vydírání“ zcela eliminovat nelze, pokud by však byla podána taková účelová ţaloba, odpovídají podatelé za škodu, kterou by obci takto způsobili, pokud by se návrh ukázal jako zjevně nedůvodný, kverulační. Navíc takto podaná ţaloba by nepředstavovala realizaci uvedeného práva a soudy by ji mohly a měly zamítnout bez věcného projednání.261 6.2 Obec, nový občanský zákoník a připravovaná novelizace katastrálních předpisů Vzhledem k tomu, ţe nakládání s nemovitým majetkem obcí se zcela nepochybně dotkne také nový Občanský zákoník, jenţ má vstoupit v platnost 1. 1. 2014, povaţuji za 258

Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 259 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2009 sp. zn. 28 Cdo 4813/2007 260 Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva. [cit. 201202-01]. Dostupné z: 261 tamtéţ

85

nezbytné se zde alespoň okrajově zmínit o některých změnách ve vztahu k nemovitému majetku obcí. Vţdyť nový občanský zákoník přináší mimo jiné nové vymezení pojmu vlastnictví. Termínem vlastnické právo se označuje subjektivní právo vlastníka k předmětu tohoto práva; tento předmět se označuje „vlastnictví“.

Osnova tedy nesměšuje ani

nezaměňuje pojmy „vlastnictví“ a „vlastnické právo“, jak to činí platný občanský zákoník, nýbrţ pojmem „vlastnictví“ označuje předmět vlastnického práva, souhrn majetkových kusů, k nimţ určitá osoba vlastnické právo má.262 V souvislosti s nakládáním s nemovitým majetkem obcí (samozřejmě nejen obcí) je na místě zmínit zde úzkou vazbu na právní úpravu katastru nemovitostí, zejména oblast týkající se zápisu vlastnických a jiných věcných práv, která má úzkou návaznost na nový občanský zákoník. Proto je k 1. 1. 2014 připravována novelizace katastrálních předpisů, která je vynucena právě přijetím nového občanského zákoníku. Obsah katastru tak bude rozšířen a přizpůsoben poţadavkům, které na katastr klade nový občanský zákoník. Veškerá věcná práva se nově budou zapisovat zásadně vkladem, do katastru se budou zapisovat také některá nová práva, která dosud neexistovala. Přínosem nového občanského zákoníku a na něj navazující právní úpravy katastru nemovitostí bude také především zavedení zásady materiální publicity. Tím bude zvýšena ochrana nabyvatelů věcných práv, kteří je nabudou od osob zapsaných v katastru nemovitostí.263 Na základě shora uvedeného se tak obcí dotkne zejména novou právní úpravou opětovně zavedená zásada superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku), dále nový institut práva stavby, ale můţeme sem zařadit také nabytí vlastnického práva od neoprávněného, ani zde totiţ nelze vyloučit, ţe se obec s tímto nesetká. 6.2.1 Stavba součástí pozemku Dosavadní právní úprava povaţuje stavbu i pozemek za dvě samostatné věci v právním smyslu. Vlastník stavby tak nemusí být současně vlastníkem pozemku, na němţ se stavba nachází. Zásada „superficies solo cedit“ se spolu s novým občanským zákoníkem vrací do právní úpravy, jeţ tak bude zcela opačná od té dosavadní. V případě, kdy ke dni účinnosti nového občanského zákoníku bude existovat jednota ve vlastnictví pozemku a staveb na něm zřízených, tj. obec bude jak vlastníkem stavby na pozemku, tak i pozemku pod stavbou, stane se stavba součástí pozemku přímo ze zákona. Tam, kde bude ke dni účinnosti zákona panovat nesoulad mezi vlastnictvím pozemku a stavby 262

Nový občanský zákoník. Důvodová zpráva. [cit. 2012-01-31]. Dostupné z: 263 Důvodová zpráva k novele katastrálního zákona, s. 36

86

na něm zřízené (pozemek a stavba budou mít kaţdý jiného vlastníka) nebude moţné vlastnictví sjednotit přímo ze zákona. Pro tento případ bude zaloţeno předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a předkupní právo vlastníka stavby k pozemku, popř. k příslušné části pozemku, lze-li pozemek funkčně rozdělit. V obou případech se bude jednat o předkupní právo věcné. Nedojde-li k vyuţití předkupního práva, bude zachováno. Jestliţe k jeho vyuţití dojde a vlastnictví pozemku a stavby na něm se nacházející bude mít jednoho vlastníka, dojde k právnímu spojení obou věcí, předkupní právo zanikne – stavba se stane součástí pozemku vlastník tak pro příště bude mít moţnost disponovat pouze s pozemkem.264 Domnívám se však, ţe zavedení této zásady nebude mít pro obce závaţné důsledky. Jiţ nyní se snaţí obec řešit majetkoprávní vypořádání, zjistí-li ţe se na jejich pozemku nachází stavba jiného vlastníka, či naopak, ţe stavba ve vlastnictví obce se nachází zcela popř. z části na pozemku jiného vlastníka. 6.2.2 Právo stavby Nový občanský zákoník vymezuje i nový institut „právo stavby“. Tzv. právo stavby současná právní úprava nezná, v poslední době se však tento institut při nakládání s nemovitým majetkem obce stále více vyskytuje. Obce tak v současné době vyuţívají ustanovení § 51 občanského zákoníku, jenţ v rámci tzv. nepojmenovaných kontraktů umoţňuje obci uzavření smlouvy o moţnosti provést stavbu na jejím pozemku s příslušným stavebníkem. Dle nové právní úpravy podstata tohoto práva spočívá v tom, ţe jako věcné právo s povahou nemovitosti zatěţuje cizí pozemek tak, ţe osoba, jíţ toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popř. pod pozemkem) stavbu. Toto právo bude dělitelné a převoditelné, při zřízení smlouvou bude vznikat vkladem do veřejné evidence nemovitostí. Nebude vyloučeno ani nabytí práva stavby vydrţením. Řešena je rovněţ otázka majetkového vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku po zániku práva stavby.265 S tímto se obce zcela jistě vypořádají. Jak jiţ bylo uvedeno, s problematikou práva stavby se obce setkávají jiţ nyní při zřizování kanalizačních, vodovodních, plynovodních přípojek, popř. vybudování zpevněného sjezdu, kdy jsou tyto umísťovány na pozemku obce.

264

Nový občanský zákoník, Vlastnictví a další věcná práva, Konkrétní změny. [cit. 2012-01-31]. Dostupné z: 265 tamtéţ

87

6.2.3 Nabytí vlastnického práva od neoprávněného Pro nabytí vlastnického práva nový občanský zákoník zachovává dosavadní pojetí zavedené zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Nově je však upraveno nabytí vlastnického práva od neoprávněného. To se týká případů, kdy vlastnické právo převádí druhé straně někdo, kdo vlastníkem ani není ani nemá právo vlastnické právo druhé straně převést. Známá zásada římského práva, ţe nikdo nemůže převést na jiného víc práv, než má sám, neplatila ani v římském právu absolutně.266 Současný občanský zákoník nabytí vlastnického práva od neoprávněného (nevlastníka) v obecné rovině neumoţňuje, jedinou výjimkou je § 486 připouštějící moţnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného dědice, jemuţ bylo dědictví soudem potvrzeno.267 Zásadní změnou oproti stávající právní úpravě je tak princip materiální publicity (kdo se v dobré víře spoléhá na správnost a úplnost zápisu ve veřejném seznamu, je chráněn tak, jako kdyby zapsaný stav odpovídal stavu skutečnému, i kdyţ je tomu v konkrétním případě jinak). Pokud podle platného právního stavu např. někdo koupí nemovitost od osoby, která je jako vlastník této nemovitosti evidována v katastru nemovitostí, byť ve skutečnosti jejím vlastníkem není (a v katastrální evidenci je zapsána např. z důvodu omylu či pochybení), je nabyvatel chráněn pouze velmi omezeně. Podle § 11 zákona č. 265/1992 Sb. je takový nabyvatel – jednal-li v dobré víře – pouze oprávněným drţitelem a můţe vlastnické právo k nemovitosti vydrţet aţ po deseti letech. Oproti tomu nový občanský zákoník hodlá důsledně chránit poctivé nabyvatele – pokud někdo v dobré víře koupí nemovitosti od osoby zapsané jako vlastník v katastru, stane se kupující vlastníkem ihned, bez ohledu na skutečnost, ţe prodávajícímu ve skutečnosti vlastnické právo nesvědčilo. Takto však budou chráněny pouze transakce úplatné.268 6.2.4 Vklad vlastnického práva a některá nově zapisovaná věcná práva Nový občanský zákoník stanoví, které právní vztahy se budou zapisovat do katastru. Nepředurčuje však, jakým druhem zápisu se tak stane. Proto druhy zápisů musí stanovit nový katastrální zákon. Připravovaná novela katastrálního zákona obsahuje výčet věcných práv, která se podle nového občanského zákoníku budou zapisovat do katastru nemovitostí.269 Okruh věcných práv je rozšířen např. o právo stavby, budoucí zástavní právo, právo nezbytné 266

Nový občanský zákoník, Důvodová zpráva. [cit. 2012-01-31]. Dostupné z: 267 Nový občanský zákoník, Vlastnictví a další věcná práva, Konkrétní změny. [cit. 2012-01-31]. Dostupné z: 268 tamtéţ 269 Důvodová zpráva k novele katastrálního zákona, s. 39

88

cesty, výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě, právo zpětného prodeje, ujednání o koupi na zkoušku, ale dále také nájem, poţádá-li o to vlastník nebo nájemce či pacht, poţádáli o to vlastník nebo pachtýř.270 Navrhuje se, aby se zápisy těchto skutečností prováděly výhradně vkladem, tak jak tomu bylo za pozemkové knihy. Tím by měly odpadnout nekonečné spory o to, jakým způsobem, se má určité právo v daném případě zapisovat.271 I toto se zcela nepochybně bude týkat i nemovitostí ve vlastnictví obcí. Nyní si např. evidenci nájemních smluv vedou obce samy. Nově budou mít moţnost vést si tuto evidenci nadále samy, ale současně poţádat o zápis nájmu a nově také pachtu do katastru nemovitostí. Nově bude upraveno také to, v jakém počtu se předkládá vkladová listina. Oproti dosavadní úpravě, kdy se např. smlouva předkládá v počtu vyhotovení „počet účastníků + 2“ by se měla ke vkladu předkládat listina jiţ pouze v jednom vyhotovení. Na překáţku povolení vkladu nebude ani to, pokud s navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloţí současně s návrhem na vklad listiny, které návaznost vkladné listiny na dosavadní zápisy doplní. Tyto listiny však musí mít náleţitosti vkladových listin a bude muset být splněn předpoklad, ţe takto předloţené listiny vyplní logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem.272 Toto se můţe týkat obce např. tehdy, má-li obec zájem vykoupit pozemek a na něm se nacházející stavbu stejného vlastníka, která je předmětem evidence v katastru, ale dosud nebyla zapsána, protoţe její vlastník o zápis nepoţádal. Budouli k dispozici doklady, popř. bude moţné vystavit takové doklady, které vyplní logickou mezeru mezi zápisy, bude moci obec současně s kupní smlouvou předloţit i příslušná potvrzení, na jejichţ základě bude moţné stavbu zapsat do katastru nemovitostí? Nově se k nemovitostem budou zapisovat kromě dosavadních poznámek také některé nové, vynucené novým občanským zákoníkem. I toto se můţe týkat nemovitého majetku obce, můţeme zde zmínit např. tyto poznámky: právo uţívání nebo poţívání, jakoţ i omezení rozsahu nebo způsobu uţívání nebo poţívání věci spoluvlastníky (§ 974 odst. 1 NObčZ), ujednání o tom, ţe vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku (§ 1245 NObčZ), zákaz zřídit zástavní právo k nemovitosti (§ 1300 odst. 2 NObčZ), apod.

270

Návrh věcného záměru zákona o katastru nemovitostí, Závěrečná zpráva z velké RIA. [cit. 2012-02-01]. Dostupné z: 271 Důvodová zpráva k novele katastrálního zákona, s. 39 272 Návrh věcného záměru zákona o katastru nemovitostí, Závěrečná zpráva z velké RIA. [cit. 2012-02-01]. Dostupné z:

89

Závěr Tato práce se věnuje důkladně rozboru právního postavení obce jako vlastníka nemovitého majetku se zaměřením na aktuální praktické otázky týkající se nabytí nemovitého majetku do vlastnictví obcí zejména dle zákona č. 172/1991 Sb., a dále nakládání s nemovitým majetkem obcí. Vyústěním práce je zhodnocení vybraných okruhů právní úpravy de lege lata a de lege ferenda. V případě nabývání majetku „zákonem“ a „na základě zákona“ č. 172/1991 Sb., resp. i některých dalších zákonů, je na místě uvést, ţe tento zákon bývá velmi často označován jako „zákon o majetku obcí“. Domnívám se však, ţe je to označení mylné. Ano, tento právní předpis se vztahuje k majetku obcí, coţ je patrné jiţ z názvu právního předpisu, avšak je nutné zdůraznit, ţe ani zdaleka se tento zákon nedotýká veškeré problematiky spojené s obecním vlastnictvím. Nepovaţuji tak za vhodné srovnávat tento zákon se zákonem o majetku státu, jak tomu často v praxi mnohdy bývá. Problematika přechodu majetku státu do vlastnictví obcí byla nejvíce aktuální v 90. letech minulého století. Nahlédneme-li však do katastru nemovitostí v současnosti, zjistíme, ţe mnohé obce dosud nemají přechod vlastnického práva zcela dořešen. Stále se tak můţeme setkat s případy, kdy je na listu vlastnictví s číslem 1 dosud zapsáno vlastnické právo pro Českou republiku s právem hospodaření s majetkem státu MNV popř. MěNV příslušné obce. V praxi to můţe způsobit problémy zejména v případě, kdy obec hodlá tento majetek dále převést dále do vlastnictví jiného subjektu. Ne vţdy si je však obec vědoma, ţe existuje její list vlastnictví s číslem 1. U mnoha obcí totiţ došlo k tzv. obnovení LV 1 v rámci obnovy katastrálního operátu. V rámci digitalizace katastrální úřady doplnily na LV 1 majetek státu, o němţ bylo prokazatelně provedeným šetřením prokazatelně zjištěno, ţe patří do majetku státu a právo hospodaření k tomuto majetku přísluší obci. I obce, které byly v dobré víře, ţe si splnily svou zákonnou povinnost, tak po tzv. „zplatnění“ obnoveného katastrálního operátu (digitalizace) dodatečně podávaly ještě další návrhy na zápis týkající se „nově objeveného“ majetku.273 Nicméně asi nejpalčivějším problémem je posouzení podmínek pro restituci tzv. historického majetku obcí, tzn. ustanovení § 2 zákona č. 172/1991 Sb. a § 2a téhoţ zákona po novelizaci provedené zákonem č. 114/2000 Sb. Z nejnovějšího judikátu je ostatně patrné, ţe Nejvyšší soud svůj názor na ustanovení § 2 zákona č. 172/1991 Sb. v průběhu doby (cca v roce 2006) změnil, aniţ by uvedl podstatný důvod pro změnu názoru, a aniţ by věc byla předloţena 273

L. Křiváková, Přechod nemovitého majetku státu do vlastnictví obcí. Seminární práce. Dostupné z IS MU, 2011

90

k rozhodnutí velkému senátu občanskoprávního kolegia.274 V nálezu Ústavní soud k podstatě věci připomíná: „že subjektivní vlastnické právo má abstraktní podobu, obvykle vyjádřenou do tzv. vlastnické triády, ovšem k jeho nabytí není nutný faktický výkon všech oprávnění, postačuje nabytí vlastnického práva v podobě možnosti určitého chování oprávněného subjektu – vlastníka, tj. v možnosti realizace užitné hodnoty a hodnoty směnné. Restituce historického majetku byla v § 2 zákona č. 172/1991 Sb. založena právě na „pouhém“ nabytí vlastnického práva, nikoliv na jeho reálném výkonu. Obecnými soudy uvažovaná možnost přechodu podle § 2a zák. č. 172/1991 Sb. je pouhým doplňkem restituce podle § 2 a přechodu podle § 1“. V případě dalších moţných způsobů nabývání se nejčastěji setkáváme se smluvním nabýváním. U bezúplatného nabývání nemovitostí se problémy prakticky nevyskytují. Lze pouze konstatovat, ţe se v poslední době mnoţí případy, kdy se občané zbavují svého majetku tím, ţe jej nabídnou obci darem. Obec by tak měla být obezřetná a pamatovat na to, ţe by měla nabývat pouze majetek, který potřebuje ke svému hospodaření a nestávat se tak tím, kdo se ujme jakéhokoliv bezúplatně nabídnutého majetku. Smluvní nabývání je však to, co obce v praxi trápí. Obec je sice jako vlastník principiálně v rovném postavení s jinými vlastníky, je na místě však konstatovat, ţe některá ustanovení zákona o obcích pozici obce při úplatném nabývání nemovitostí značně stěţují. Sem můţeme zařadit zejména procesní postup při nabývání majetku, kdy je nezbytné schválení příslušného majetkoprávního úkonu orgánem obce. Poměrně zásadní problém spatřuji v tom, ţe usiluje-li obec o získání určité nemovitosti, musí být nejprve nabytí této nemovitosti a samozřejmě také výše kupní ceny schválena zastupitelstvem obce. Přestoţe v případě nabytí nemovitosti, není třeba zveřejnění záměru, nikterak není řešeno to, ţe obec můţe prakticky kdokoliv v koupi určité nemovitosti předběhnout, vyjde-li najevo, ţe obec má o určitou nemovitost zájem. Je sice moţné, aby obec uzavřela kupní smlouvu i před schválením v příslušném orgánu, avšak tato smlouva by nabyla platnosti stejně aţ okamţikem schválení zastupitelstvem. Navíc se domnívám, ţe tento způsob není zcela vhodný, svým způsobem by se mohlo jednat o obcházení zákona. Zastupitelstvu obce by byla předkládána podepsaná smlouva a mohla by nastat situace, kdy by ji neschválilo. Mimo to, kdo jiný neţ obec, by měl jít příkladem a postupovat striktně podle zákona? Nicméně ani takto realizovaný převod neposkytuje obci ţádnou jistotu, ţe v mezidobí, tj. ode dne podpisu kupní smlouvy do dne schválení úkonu orgánem obce, resp. aţ do dne podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru 274

Nález Ústavního soudu ze dne 17. 1. 2012 sp. zn. I.ÚS 255/11. [cit. 2012-02-21]. Dostupné z:

91

nemovitostí, nebude obec „předběhnuta“ jiným zájemcem o danou nemovitost Bohuţel jediným správným řešením je tak schválení majetkoprávního úkonu na mimořádně svolaném zastupitelstvu. Neřešitelným problémem je pak také výše kupní ceny. Někdy není ze strany obce moţné konkurovat jiným zájemcům, zvláště jedná-li se o obce s malým rozpočtem. K nabývání lze závěrem dodat, ţe další způsoby nabývání, přičemţ mám na mysli dědění a výstavbu, obci komplikace nezpůsobují, zatímco s vyvlastněním a nabýváním rozhodnutím soudu se obce v poslední době dosti setkávají. Nutno však uvést, ţe k vyuţití institutu vyvlastnění obce přistupují skutečně jen v nezbytně nutných situacích. Stejně tak je tomu i v případě podání ţaloby na určení vlastnického práva. V rámci nakládání s nemovitým majetkem obce můţeme konstatovat, ţe způsoby nakládání s nemovitým majetkem obce jsou poměrně jasně právně upraveny a záleţí na samotné obci, který z moţných institutů vyuţije, aby ve výsledku šlo o způsob nejvhodnější či nejvýhodnější. Nedostatečná je však současná právní úprava povinností obce zejména co do povinností formální (procedurální) povahy i povinností materiálních (obsahových). Problémy se vyskytují od počátku aţ do konce procesu nakládání s majetkem, přičemţ jde zejména o zveřejnění záměru, dodrţení správného postupu a o příslušnou rozhodovací pravomoc orgánů obce. Je ţádoucí, aby některá ustanovení zákona o obcích byla zpřesněna a doplněna, protoţe jejich současné znění způsobuje obcím pochybnosti při jejich výkladu. Některé pochybnosti sice jiţ odstranila soudní judikatura, u některých však ani tato není jednotná. I neúmyslný mylný výklad tak můţe vést k neblahým následkům, čímţ mám na mysli absolutní neplatnost právního úkonu, coţ můţe být pro obec o to bolestivější, o čím větší dispozici s nemovitostmi se jedná. Porovnáním současné právní úpravy s připravovanou novelou obecního zřízení jsem dospěla k závěru, ţe mnohé připomínky obcí byly v připravované novele skutečně zohledněny, čímţ by mělo být dosaţeno odstranění pochybností při výkladu některých ustanovení zákona o obcích a tím i zprůhlednění povinností obce při nakládání s nemovitým majetkem. Otázkou zůstává, jestli tomu budou nápomocna i nová ustanovení o přístupnosti uzavřených smluv a pozměněná resp. rozšířená moţnost domáhat se neplatnosti obcí uzavřené smlouvy. Závěrem můţu snad jiţ jen dodat, ţe zcela nezbytné bude včasné seznámení se obcí s novým občanským zákoníkem a s tím související novelizací katastrálních předpisů, aby obce mohly nadále řádně a správně nabývat nemovitý majetek a především s ním nakládat v souladu s právními předpisy. 92

Resumé The Thesis deals in detail with analysis of legal status of a municipality as a real estate owner with a focus on current practical issues concerning real estate acquisition into the municipality ownership mainly in accordance with the Act No. 172/1991 Coll. on Passing Some Articles from Possession of CZ to Municipalities and Further Disposing of the Municipalities’ Real Estates. The main objective is to provide a comprehensive insight into the topic with regards to available practice of the courts and experience of the municipalities. The conclusion leads to evaluation of curreent enactment targeted to certain selected issues and their possible future amendment. The Thesis is divided into several parts. First of all, the subject is seen from the historical point of view, i.e. from the early period of local government system creation, through the following restraints and dissolution of local governments, establishing of national committees to restoring municipal system after 1989. Qualification of a municipality as a proprietary right subject is a requisite part. Although the Thesis aimed at direct proprietary right exercise, I also refer to corporate towns which are sectioned into town districts or precincts. Municipal organization units or allowance organizations are marginally defined as well. Within the real estate acquiring by municipalities I analyse the enactment pursuant to which the state property was, and in some cases still is, passed to municipalities in two ways – by law and ipso iure. Accessible court practice is taken into account. Further, I list some other legal regulations which made passing of some other articles, rights and liabilities from state do municipalities possible. I deal in detail with contractual acuquisition – against payment or gratuitous, expropriation, by court ruling, herigage, building; the problems appearing in practice in connection with these acquisition ways are reflected and generalized here. The second, major, part of the Thesis is concerned in disposing of the municipality’s real estate. First, I specify the obligatory condition for municipality’s legal act validity which is publishing the municipality’s intention to dispose of its property, subsequently possible ways of disposing of the property itself. These ways include transfers by purchase, barter contract or deed of gift, abandonment for user in the form of lease or loan for use including abandonment for other oranization unit or allowance organization of the municipality. Another detailed part is the special enactment concerning transfer of flats and non-residential premises or transfers of title by a state agency decree. I list numerous other ways of disposing 93

which can be used by municipalities, namely right of lien, real burden constitution but also e.g. „building right“ and finally ways of disposing with the municipal property in case of involvement in other legal persons and associations. In all these possible ways of disposing we take into consideration necessary approval by respective municipal authority in relation to validity or invalidity of legal acts. The final part evaluates the de lege lata enactment and makes de lege ferenda considerations in connection with the amendment of the municipal system which is being prepared where I focused on some selected questionable areas. The current enactment conditioning municipality responsibilities especially as to their formal (procedural) and material (contentual) responsibilities seems unsatisfactory. The problems occur from the beginning to the end of the property disposing process, they include mainly intention publication, following the correct procedure and decision making power vested to the municipality authorities. It is desirable to clarify and amend some of the provisions of the Municipal Act as their present wording raise doubts in interpretation. Some doubts have been cleared by practice of the courts, in some cases even the practice is not integral. As disposing of the municipality’s real estate will also be affected by the new Civil Code, I briefly notice this regulation as well mainly in connection with the prepared amendment of the cadastral regulations enforced by the new Civil Code. The Thesis conclusion summarizes the area of acquiring and disposing of municipality’s real estates and assesses how the municipalities handle the selected problem areas in practice and how the areas will be handled in the amendment of municipal system which is being prepared.

94

Seznam použité literatury Právní předpisy - Ústavní zákon č. 2/1993 Sb. Listina základních práv a svobod - Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) - Zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze - Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí - Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) - Zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řad - Zákon č. 290/2002 Sb., o přechodu některých dalších věcí, práv a závazků České republiky na kraje a obce, občanská sdruţení působící v oblasti tělovýchovy a sportu a o souvisejících změnách a o změně zákona č. 157/2000 Sb., o přechodu některých věcí, práv a závazků z majetku České republiky, veznění zákona č. 10/2001 Sb., a zákona č. 20/1966 Sb., o péči o zdraví lidu, ve znění pozdějších předpisů, ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí - Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách - Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník - Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) - Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor - Zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů - Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích - Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) Odborné publikace - Havlan, P. a kolektiv. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě, Praha: Linde, 2008 - Koudelka, Z., Ondruš, R., Průcha P. Zákon o obcích (obecní zřízení). Komentář. 4. Doplněné vydání, Praha: Linde, 2009 - Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. Brno: Nakladatelství Doplněk, 2002 - Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou a literaturou. 10. aktualizované vydání, Praha: Linde, 2005 - Kišš, P. Restituce majetku obcí. 1. Vydání. Praha: Eurolex Bohemia, 2005 95

- Olivová, K., Kuba, B. Byty a katastr nemovitostí. 7. aktualizované vydání. Praha: Linde, 2005 Periodika - Břeň, J. Obecní majetek – historické základy ekonomické podstaty obcí I. Obec a finance č. 2/2009, Triada Praha, 2009 - Břeň, J. Obecní majetek – historické základy ekonomické podstaty obcí II. Obec a finance č. 3/2009, Triada Praha, 2009 - Břeň, J. Přechod státního majetku na obce z pohledu judikatury. Obec a finance č. 4/2009, Triada,spol. s r. o. Praha, 2009 - Frelichová, K. Exkurz do zákona o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí, Aplikované právo č. 2/2007 - Kopsová, M. Historický majetek obcí a přídělové řízení. In Svaz měst a obcí ČR, 2004 - Melion, M. Vlastnictví obcí, Hradec Králové: E.I.A. – Ekonomická a informační agentura, 1993 - Hanzalová, O. Zrušení okresních úřadů jako další fáze reformy veřejné správy, In Daně a právo v praxi (ASPI, a. s.), 2002 - Ing. Kostruhová, Zápis ze semináře Dispozice s obecním majetkem – metodický pokyn, Ministerstvo vnitra ČR, 2010 Judikatura Nález Ústavního soudu ze dne 29. 8. 2000 sp. zn. I. ÚS 653/99 Usnesení Ústavního soudu ze dne 22. 3. 2007 sp. zn. III. ÚS 630/06 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2004 sp. zn. 28 Cdo 1684/2004 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2006 sp. zn. 28 Cdo 1132/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2000 sp. zn. 30 Cdo 1206/1999 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2002 sp. zn. 28 Cdo 1301/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2000 sp. zn. 29 Cdo 962/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2009 sp. zn. 28 Cdo 3390/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2010 sp. zn. 28 Cdo 2419/2009 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 1. 2009 sp. zn. 28 Cdo 1452/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2006 sp. zn. 28 Cdo 184/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 1. 2011 sp. zn. 28 Cdo 3070/2010 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009 sp. zn. 28 Cdo 3787/2008 96

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009 sp. zn. 28 Cdo 886/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2007 sp. zn. 28 Cdo 1743/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2007 sp. zn. 28 Cdo 2850/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009 sp. zn. 28 Cdo 2202/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2009 sp. zn. 28 Cdo 4475/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2007 sp. zn. 28 Cdo 3508/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008 sp. zn. 28 Cdo 3757/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1932/2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 3049/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005 sp. zn. 28 Cdo 1067/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2010 sp. zn. 28 Cdo 3950/2010 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2009 sp. zn. 28 Cdo 4813/2007 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31. 5. 2007, sp. zn. 4 As 5/2007-49 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 2 As 42/2006-48 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 24. 10. 2007 sp. zn. 4 Ao 2/2007-73 Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. 12. 1993 sp. zn. 10 Cdo 426/1993 Usnesení Krajského soudu České Budějovice ze dne 17. 3. 1999 sp. zn. 10 Ca 13/99-27 Ostatní - L. Křiváková, Přechod nemovitého majetku státu do vlastnictví obcí. Seminární práce. Dostupné z IS MU, 2011 Jiné zdroje: - Změna zákonů o územních samosprávných celcích – materiál k veřejné diskusi, Důvodová zpráva [cit. 2012-02-01]. Dostupné z: - Nový občanský zákoník, Důvodová zpráva. [cit. 2012-01-31]. Dostupné z: - Důvodová zpráva k novele katastrálního zákona - Nový občanský zákoník, Vlastnictví a další věcná práva, Konkrétní změny. [cit. 2012-0131]. Dostupné z: - Návrh věcného záměru zákona o katastru nemovitostí, Závěrečná zpráva z velké RIA, [cit. 2012-02-01].

Dostupné

z:


NAVRH> 97