Odhad tržní hodnoty č. 3779-18-16 nebytového prostoru 2234/3 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady, městská část Praha 3
Objednatel posudku:
D r a ž b y p r o s t s.r.o Mírové nám. 2 /5 400 01 Ústí Nad Labem
Účel posudku:
Dobrovolná dražba
Podle stavu ke dni 18. 4. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 7 stran textu a jedna strana příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 19. 4. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nebytového prostoru 2234/3 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady, městská část Praha 3 z důvodu dobrovolné dražby
2. Informace o nemovitých věcech Nebytový prostor v 7.NP řadového obytného domu na nám. Jiřího z Lobkovic
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 18. 4. 2016 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-město LV č.7171 - objednávka znaleckého posudku - údaje,sdělené zástupcem vlastníka - zjištění na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Bytové družstvo Královské Vinohrady Družstvo v likvidaci nám. Jiřího z Lobkovic 2235/4 Praha 2
6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady odpovídají skutečnosti
7. Obsah posudku II. Nebytová jednotka 1) Jednotka 2234/3 b) Ocenění porovnávací metodou
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00
0,02
–4– Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 8
0,04 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,120 i=2
Popisy objektů 1) Jednotka 2234/3
Jedná se o nebytový prostor-atelier,užívaný v současné době k bydlení.V současnosti jednotka obsahuje pokoj,kuchyň s jídelním koutem, předsíň,koupelnu a WC. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová,dveře náplňové do dřevěných obložek, podlahy plovoucí a keramické dlažby,vytápění etážové plynovým kombinovaným kotlem. Před deseti lety bylo provedeno nové etážové topení,nové podlahy osazena vana (není obezděna) a nové WC .Jednotka se nachází v posledním 7.NP domu bez výtahu. Orientace je na západní stranu do dvora. Jednotka je světlá,nezastíněná okolní zástavbou. Celkový technický stav jednotky je dobrý,údržba průměrná.
Ocenění
a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Jednotka 2234/3 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): jednotka 101
57,20 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 259 079 Základní cena (ZC): 58 271,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor
Vi 0,10 –0,01 0,00 –0,05 0,03 0,00 –0,03
–5– užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1925 91 0,600
0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,624
i=1
36 361,10 Kč/m2 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,120 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 57,20 × 36 361,10 × 1,000 × 1,120 =
2 329 437,51 Kč
Jednotka 2234/3 – zjištěná cena:
2 329 437,51 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou
Srovnávací hodnota je určena od cen obdobných bytů z nabídky realitních kanceláří. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Boleslavská 3 799 999,76 Kč 1,00 0,75 0,75 45 478,72 Kč Žerotínova 2 750 000,– Kč 1,00 0,75 0,85 44 951,92 Kč Biskupcova 2 990 000,– Kč 1,00 0,75 0,85 46 490,85 Kč Buchovcova 2 334 000,– Kč 1,00 0,75 0,85 36 290,85 Kč Jeseniova 2 600 000,– Kč 1,00 0,75 0,75 31 117,02 Kč Viklefova 2 950 000,– Kč 1,00 0,75 0,80 42 142,86 Kč Viklefova 2 700 000,– Kč 1,00 0,75 0,80 35 217,39 Kč Hradecká 3 990 000,– Kč 1,00 0,75 0,80 47 880,– Kč Kolínská 3 390 000,– Kč 1,00 0,75 0,80 43 276,60 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 47,00 m2 1,0 39,00 m2 1,0 41,00 m2 1,0 41,00 m2 1,0 47,00 m2 1,0 42,00 m2 1,0 46,00 m2 1,0 50,00 m2 1,0 47,00 m2 1,0 31 117,02 Kč 41 427,36 Kč 47 880,– Kč
–6– Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
× =
41 427,36 Kč 57,20 m2 2 369 644,99 Kč 2 369 640,– Kč
–7–
C. Rekapitulace Obvyklá hodnota jednotky na základě porovnávací metody a administrativní ceny je stanovena na celkovou částku 2 350 000,-Kč Cena bytů podle cenového předpisu 2 329 440,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 369 640,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
2 350 000,– Kč
Cena slovy: dvamilionytřistapadesáttisíc Kč
