Odhad tržní hodnoty č

Odhad tržní hodnoty č. 23483

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne: 8.11.2012

Účel posudku:erxekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00947/09-026

Podle stavu ke dni 24. 2. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 24. 2. 2013

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 222 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne 8.11.2012

2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 je druh: orná půda, využívána jako zahrada.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 2. 2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. .

4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne 8.11.2012 - LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř - KM k LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:

Olomoucký Přerov

–3–

Obec: Katastrální území:

Bochoř Bochoř (606723)

List vlastnictví číslo: 249 Vlastník: Společné jmění manželů Černošek Josef Černošková Zdenka Partyzánská 1703/4, Přerov, Přerov I-Město, 750 02

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 nesouhlasí se skutečností. Pozemek p.č. 222 druh orná půda je využíván jako zahrada. Dočasné stavby nejsou zapsány.na LV.

7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují

–4–

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -

Nákladový (věcná hodnota)

-

Výnosový

-

porovnávací

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:

–5–

A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. okolní zástavba Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59 Kč/m2 a pro BPEJ 35900 cena 8,79 Kč/m2. Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč a pro BPEJ 35900 znalec stanovil cenu 15,82. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Bochoř 10,76 Kč/m2 s přirážklami.

Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Název 1) orná půda

Parc. č. 1786

Výměra [m2] 27 301

–6–

Název 2) orná poda 3) orná půda

Pozemek

Výměra [m2] 16 421 29 632

Parc. č. 1911 1964

parcela č. 1786 orná půda výměra 27 301 m2

BPEJ 35800 výměra 27301 m2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř jižně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ

35800

Region:

teplý, mírně vlhký

Suma teplot nad 10°C:

2500 - 2800

Vláhová jistota:

4-7

Expozice:

všesměrová

Sklonitost:

rovina

Suchá vegetační období: 10 - 20 dní Průměrná roční teplota: 7°C - 9°C Roční úhrn srážek:

550 - 700 mm

Hloubka půdy:

hluboká

0° - 3° Skeletovitost: žádná, s příměsí

>60 cm

do 10%

Půdní typy:

Fluvizemě glejové

Podloží:

nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras

Váha:

středně těžké nebo středně těžké lehčí

Skeletovitost:

pouze slabě skeletovité

Vododržnost:

hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé

Pozemek


BPEJ 35800 výměra 1 485 m2 BPEJ 35900 výměra 14 936 m2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř jiho-západně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ

35800

Region:



2500 - 2800

Vláhová jistota:

4-7

Expozice:

všesměrová

Sklonitost:

rovina


550 - 700 mm

Hloubka půdy:

hluboká


–7–

>60 cm

do 10%

Půdní typy:

Fluvizemě glejové

Podloží:


Váha:


Skeletovitost:


Vododržnost:


Charakteristika dle BPEJ

35900

Region:



2500 - 2800

Vláhová jistota:

4-7

Cena půdy:

8.79 Kč/m2

Expozice:

všesměrová

Sklonitost:

rovina


550 - 700 mm

Hloubka půdy:

hluboká


>60 cm

do 10%

Půdní typy:

Fluvizemě glejové

Podloží:

nivní uloženiny

Váha:

těžké i velmi těžké

Skeletovitost:

bez skeletu

Vododržnost:

vláhové poměry nepříznivé, vyžadují regulaci vodního režimu

Pozemek


BPEJ 35800 výměra 29 632 m2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř západně od zastavěného území obce (jižně od letiště Bochoř). Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ

35800

Region:



2500 - 2800

Vláhová jistota:

4-7

Expozice:

všesměrová

Sklonitost:

rovina


550 - 700 mm

Hloubka půdy:

hluboká

>60 cm


do 10%

–8–

Půdní typy:

Fluvizemě glejové

Podloží:


Váha:


Skeletovitost:


Vododržnost:


8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

–9–

B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Přerov Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 249 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Název orná půda orná půda orná půda orná půda Součet:

Parc. č. 1786 1911 1911 1964

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 27 301 11,59 20,8620 1 485 11,59 20,8620 14 936 8,79 15,8220 29 632 8,79 15,8220 73 354

Pozemky na LV číslo 249 – zjištěná cena:

BPEJ 35800 35800 35900 35900

1,800 1,000 Cena [Kč] 569 553,46 30 980,07 236 317,39 468 837,50 1 305 688,42 1 305 688,42 Kč

– 10 –

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 249 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Název orná půda orná půda orná půda orná půda Součet:

Parc. č. 1786 1911 1911 1964

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 27 301 11,59 20,8620 1 485 11,59 20,8620 14 936 8,79 15,8220 29 632 8,79 15,8220 73 354 2

BPEJ 35800 35800 35900 35900

Pozemky na LV číslo 249 – zjištěná cena:

1,800 1,000 Cena [Kč] 569 553,46 30 980,07 236 317,39 468 837,50 1 305 688,42 1 305 688,42 Kč

b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i

0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

Hodnota věcného břemene:

=

0,– Kč –1 0,– Kč

– 11 –

C. Rekapitulace Pozemky na LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř jsou situovány v extravilánu mimo centrum obce Bochoř. Profil a výměra a geomorfní podmínky pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé ceny znalec stanovil cenu v úrovni BPEJ. Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59 Kč/m2 a pro BPEJ 35900 cena 8,79 Kč/m2. Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč a pro BPEJ 35900 znalec stanovil cenu 15,82. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Bochoř 10,76 Kč/m2 s přirážkami. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

– 12 –

Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny

1 305 690,– 1 305 690,– 0,– 1 306 000,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 306 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliontřistašesttisíc Kč

Kč Kč Kč Kč

– 13 –

D. Seznam příloh 1. LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 2. KM k p.č. 1786 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 3. údaje LPIS k p.č. 1786 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 4. KM k p.č. 1911 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 5. údaje LPIS KM k p.č. 1911 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 6. KM k p.č. 1964 KM k.ú. Bochoř, obec Bochoř 7. údaje LPIS 6. p.č. 1964 KM k.ú. Bochoř, obec Bochoř 8. ortofoto

Odhad tržní hodnoty č

Recommend Documents