Jaarverslag 2014 Almelose Woningstichting Beter Wonen
2
Jaarverslag 2014
Naam van de toegelaten instelling
:
Almelose Woningstichting Beter Wonen
Gemeente, waar de instelling haar vestiging heeft
:
Almelo
Adres
:
Klimopstraat 2a
Oprichtingsdatum
:
17 mei 1914
Datum en nummer van het Koninklijke besluit, waarbij de instelling is toegelaten
:
23 juli 1914, nr. 47
Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welker rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft
:
3 juli 1979, nr. S.027.841
Datum en nummer van de instelling in het handelsregister
:
15 juli 1965, nr. 060 32903
3
4
Volkshuisvestingsverslag
5
6
Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
Algemene beschouwing ____________________________________________________ 9 Governance ____________________________________________________________ 15 Governance structuur ____________________________________________________ 15 Governancecode Woningcorporaties _________________________________________ 15 Risico’s ________________________________________________________________ 17 Risicobeheersing ________________________________________________________ 20 Integriteit ______________________________________________________________ 22 Bericht van de Raad van Commissarissen _____________________________________ 23 Toezicht _______________________________________________________________ 23 Algemene terugblik ______________________________________________________ 23 Samenstelling __________________________________________________________ 25 Werkzaamheden in 2014 __________________________________________________ 26 Functioneren Raad van Commissarissen ______________________________________ 28 Onafhankelijkheid en integriteit _____________________________________________ 28 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen _______________________ 29 Woningbezit ____________________________________________________________ 31 Vastgoeddoelen en kwaliteit van het woningbezit _______________________________ 31 Energieprestatie en duurzaamheid __________________________________________ 33 Nieuwbouw ____________________________________________________________ 33 Verkoop _______________________________________________________________ 35 Sloopactiviteiten ________________________________________________________ 35 Investeringen in groot onderhoud ___________________________________________ 36 Onderhoudsactiviteiten ___________________________________________________ 38 Onderhoud ten laste van huurders en Wonen op Maat ___________________________ 39 VvE beheer_____________________________________________________________ 40 Verhuur van ons bezit ____________________________________________________ 41 Het aanbieden van woonruimte _____________________________________________ 41 Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep _____________________________ 42 Specifieke doelgroepen ___________________________________________________ 44 Huurprijsbeleid__________________________________________________________ 45 Leegstand en mutatiegraad ________________________________________________ 46 Kwaliteit van de dienstverlening ____________________________________________ 47 Leefbaarheid en ontwikkeling in regio, stad en buurt ____________________________ 51 Algemene ontwikkelingen in de regio ________________________________________ 51 Ontwikkelingen in stad Almelo ______________________________________________ 52 Samen werken aan vitale buurten ___________________________________________ 52 Wonen en zorg __________________________________________________________ 54 Betrekken van onze doelgroepen ____________________________________________ 57 Visitatie _______________________________________________________________ 57 Betrekken van huurders___________________________________________________ 57 100 jaar Beter Wonen vierden we met onze huurders ____________________________ 59 Betrekken van stakeholders________________________________________________ 60 Communicatie bewoners en stakeholders _____________________________________ 62
7
8 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 10 11 12
Personeel ______________________________________________________________ 63 Financiën ______________________________________________________________ 68 Turbulente tijden: blijvend keuzes maken _____________________________________ 68 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) __________________________________________ 70 Presteren Beter Wonen op de financiële normen ________________________________ 72 Waardering bezit ________________________________________________________ 74 Financiële continuïteit ____________________________________________________ 77 Oordelen externe toezichthouders ___________________________________________ 77 Treasury _______________________________________________________________ 78 Verbindingen ___________________________________________________________ 82 Vooruitblik 2015_________________________________________________________ 83 Bestuursverklaring _______________________________________________________ 84 Goedkeuring van de Raad van Commissarissen ________________________________ 85 Kengetallen ____________________________________________________________ 86
Jaarrekening Balans per 31 december 2014 ____________________________________________________ 88 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 _____________________________________ 90 Kasstroomoverzicht 2014 ________________________________________________________ 91 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2014 ______________________________________ 92 Toelichting op de balans per 31 december 2014 _____________________________________ 107 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2014 ________________________________ 126
Bijlagen Overige gegevens _____________________________________________________________ 134 Opgave verbindingen __________________________________________________________ 135 Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE) _____________________________________________ 136
8
1 Algemene beschouwing Een bijzonder jaar Dit verslagjaar is een bijzonder jaar geweest voor Beter Wonen; wij vierden onze 100ste verjaardag. Daar mogen we trots op zijn. En dat hebben we dan ook gevierd. Met onze huurders, onze (oud-) medewerkers, vrijwilligers, maatschappelijke relaties, RvC-leden en met de stad Almelo. Daartoe zijn diverse activiteiten en festiviteiten georganiseerd, met als hoogtepunt de succesvolle Stadsmusical Van Katoen en Nu die we samen met de eveneens 100-jarige gemeente Almelo mochten organiseren. De stad toonde met en in de musical haar kracht. “Als je wilt kan alles in Almelo”, dat werd duidelijk getoond en gevoeld. Door vele vrijwilligers en spelers werd met de musical geschiedenis geschreven. Een topprestatie! We kozen ervoor de kansen te benutten om extra aandacht voor Beter Wonen in Almelo en onze eigen wijken en buurten te creëren. Passend bij deze tijd en onze koers. Met het vieren van dit jubileum samen met onze doelgroepen is ook een markering gezet van deze bijzondere mijlpaal. Door onze huurders en stakeholders bij de organisatie en uitvoering van onze activiteiten te betrekken, zijn er verdergaande verbindingen gemaakt met onze huurders en stakeholders ten behoeve van het samen werken aan beter wonen in Almelo.
Onze context We leven in andere tijden De wereld van de volkshuisvesting is aan duidelijke veranderingen onderhevig. De gedachte van de verzorgingsstaat maakt in een duidelijk tempo plaats voor een participatiesamenleving, die zich meer richt op het overlaten aan de markt en de inwoners. De overheid is vooral regisserend in beeld en gericht op het wegnemen van ernstige onvolkomenheden van het maatschappelijk systeem. Inwoners worden mondiger en gaan op andere wijze met elkaar en maatschappelijke organisaties om. Nieuwe sociale netwerken vormen zich en vragen hierbij gerichte aandacht. De woningmarkt lijkt vastgedraaid, er zijn serieuze zorgen over de betaalbaarheid van het wonen, klanten zijn bezorgd over behoud van hun huishoudinkomen, jongeren zoeken driftig aansluiting op de krappe arbeidsmarkt om ook hun talenten te kunnen verzilveren en willen niet aan de kant van de samenleving blijven staan. Daarnaast merken we de effecten van demografische veranderingen in het werkgebied; demografische krimp nadert ook Twente. Het zijn duidelijke indicaties van andere tijden voor ons als corporatie. Ook is er een kritische blik naar ons als sector. Vanwege ons gedrag en concrete voorvallen van collega-corporaties is het vertrouwen van de samenleving in onze sector merkbaar geschonden. De parlementaire enquête Woningcorporaties bracht met haar rapportage duidelijke misstanden in beeld. Het deed ook doorklinken dat ander gedrag van corporaties wordt verwacht. Het vraagt nadrukkelijk besef van de situatie en herstel van vertrouwen voor de sector.
9
Onze visie op de toekomst Nieuw Ondernemingsplan Bij de actualisatie van de Woningwet in 2014 zijn door de overheid de kaders voor de corporaties opnieuw helder gesteld: focus op de primaire opgave, versterken van de lokale verbindingen als corporatie en meer ruimte voor participatie van de klant. Een richting die we als Beter Wonen graag onderschrijven. We deden dat bij het formuleren van onze nieuwe Ondernemingsplan, samen met stakeholders en medewerkers. Bij het formuleren van het Ondernemingsbeleid kozen we nadrukkelijk voor een lijn van duurzame exploitatie van onze woningen ten dienste van onze huurders. In ons nieuwe Ondernemingsplan Koersgericht verder hebben we de accenten vanuit de geactualiseerde Woningwet bewust opgenomen. We kiezen daarin voor: • een optimale en meer digitale dienstverlening naar onze huurders, dichtbij de klant; • een flexibele en toekomstbestendige woningportefeuille; • voldoende beschikbare en betaalbare woningen en • samen werken aan vitale buurten. We willen werken aan een duurzame organisatie en bedrijfsvoering die het wonen voor onze huurders mogelijk maakt. Die duurzame organisatie en bedrijfsvoering is nodig om de noodzakelijke activiteiten als corporatie te blijven verzorgen. Om in de veranderde context corporatie te kunnen blijven voor onze huurders wordt van ons een stevige inzet gevraagd op lef, daadkracht en ondernemerschap. Daarin zien wij de opgave voor de komende jaren. We willen daarbij Koersgericht verder! Evaluatie portefeuillestrategie We zien in ons werkgebied demografische veranderingen in de vorm van gezinsverdunning, vergrijzing en uiteindelijk krimp van de bevolking. Die beweging raakt ons ook als corporatie. Voor onze kasstromen vanuit de verhuuractiviteiten is het noodzakelijk dat onze woningen voldoende populair blijven. We moeten nu zorgen voor de geschikte woningen van straks. We redeneren over de toekomst en funderen daarmee onze vastgoedbeslissingen van nu. Daartoe kozen we in 2014 bij de evaluatie van onze portefeuillestrategie voor het blijven verversen van de sociale woningvoorraad en het doordacht verhogen van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Voor de exploitatie van onze woningen kiezen we voor een prijsbeleid om de betaalbaarheid en bereikbaarheid van het wonen in Almelo veilig te stellen voor onze doelgroep. Voor onze wijken en buurten in de stad is het zaak nu verstandige keuzes te maken om straks de goede woonproducten in een passende woonomgeving te blijven bieden aan degenen voor wie we er als corporatie willen zijn. Daarbij gaat het om zaken als de goede woonomgeving (plek), de goede woonproducten (product) en een passende prijsstelling (prijs). Prijs, product en plek in samenhang zijn de belangrijkste elementen van ons strategisch voorraadbeleid. Dat vraagt invulling vanuit een duidelijke verbinding met de wijken en buurten in de stad. Om een duurzame vastgoedvoorraad te beheren als corporatie is het zaak dat we de drie aspecten, prijs, product en plek bewust blijven beschouwen en hanteren bij onze investeringen in de woningvoorraad. We kiezen daarbij voor een rol van belegger bij investeringsbeslissingen voor ons bezit en beheren onze middelen ten behoeve van onze primaire doelgroep, nu en straks. Het vraagt van ons klantloyaliteit, verantwoord ondernemerschap en creativiteit bij de uitwerking van die ambitie.
10
Onderhoudsmanagement en vastgoedsturing Strategische vastgoedsturing en professioneel onderhoudsmanagement zijn voor ons belangrijke pijlers van ons Ondernemingsbeleid. Die thema’s zijn randvoorwaardelijk om onze lokale bijdragen te kunnen leveren. Vanuit de veranderde context hebben wij in het afgelopen jaar maatregelen genomen om ons onderhoudsmanagement en vastgoedsturing op de actuele leest geschoeid te krijgen. Daarbij betrekken we ook ons inkoop- en aanbestedingsbeleid. Met deze interventies willen we onze bedrijfsvoering voldoende toekomstbestendig maken. Voor wat betreft ons voorraadbeleid kozen we ervoor om vooral te blijven verversen in ons woningbestand. We willen daarmee een toekomstbestendige voorraad nastreven. Investeringen vanwege (geclusterde) verbeteringen naar een hoger energetisch niveau verbinden we daar zo mogelijk aan. We vinden echter onze exploitatie van de woningvoorraad nu en straks voor onze primaire klantgroep belangrijker wegen dan investeringen in energetisch presteren. We kiezen daarbij voor een eigenzinnige invulling van het thema duurzaamheid. Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) De afgelopen jaren is er toenemende aandacht geweest voor de betrouwbaarheid van onze MJOB. Om de betrouwbaarheid verder te vergroten is eind 2014 besloten een marktverkenning uit te voeren naar een MJOB-applicatie om de onderhoudsactiviteiten beleidsmatig in te verwerken. Het uitgangspunt hierbij is dat het een bewezen systeem is in de corporatiesector. Samen met de conditiemeting vergroot de implementatie van een dergelijke applicatie voor ons de voorspelbaarheid en betrouwbaarheid van ons vastgoedbeheer. In het eerste kwartaal van 2014 startten we met een conditiemeting van ons bezit, waarbij we het bezit zowel op hoeveelheden als op de technische staat inventariseren. Aan het einde van het vierde kwartaal was 76% van onze complexen en 84% van onze woningen geïnventariseerd. In maart 2015 ronden we de conditiemeting af. Dit houdt in dat de beoogde complexen en woningen dan zijn geschouwd en de resultaten van de schouw zijn verwerkt in de MJOB. Inkoop & aanbesteding De toegenomen aandacht voor de inkoopfunctie en de gunstige marktomstandigheden hebben bijgedragen aan een positief inkoopresultaat van circa € 248.000. Beter Wonen heeft ook geprofiteerd van het lage BTW-tarief van 6% en heeft in dit kader een aantal projecten eerder laten uitvoeren. Hierdoor konden we blijven investeren in de bestaande woningvoorraad.
11
Ons speelveld in Almelo Lokaal samenspel In ons werkgebied hebben we te maken met beleidsbijstellingen van de gemeente Almelo. Vanuit een noodzakelijke bezuiniging wordt sterk gesneden in de uitgaven en investeringsruimte. Dat leidt tot andere accenten en andere opstellingen. De gemeente Almelo trekt zich terug in de regisserende rol in de lokale gemeenschap en doet daarbij een beroep op nieuwe maatschappelijke verbindingen. Daar liggen mogelijkheden voor ons als corporatie, maar dat vraagt ons ook nadrukkelijk aandacht te schenken aan onze rolopvatting als corporatie bij ons werk in de wijken, buurten en de stad. We moeten kritisch(er) zijn waar we van zijn en vooral waarom: wat willen we ermee bereiken? Hier raakt het onze legitimiteit als corporatie. Lokaal maakten we met de gemeente Almelo op basis van de Woonvisie concrete prestatieafspraken. Hierin ligt vast wat we de komende vier jaar doen als corporatie. Ook formuleren we daarin wat we verwachten van de gemeente om tot een gezond samenspel te komen, vanwege de geactualiseerde Woningwet. Daarin staat dat wonen vooral een lokale opgave is. Met de prestatieafspraken kunnen we aan de slag met onze bijdrage als corporatie aan de samenleving in Almelo. Een belangrijk lokaal thema is de binnenstadsontwikkeling en de gevolgen daarvan voor onze woningvoorraad. Ook raakt het de toekomst van onze Kloosterhofflat. Investeren als corporatie in de binnenstad maakt dat we in andere delen van de stad minder kunnen bijdragen. Dat vraagt van ons een nadrukkelijke afweging welke keuze we moeten maken en waarom. Daarbij houden we rekening met de visies van onze stakeholders en onze keuzes gemotiveerd aan hen uitleggen. Effecten voor onze organisatie Ook voor onze eigen bedrijfsvoering vragen de andere tijden voor de sector bijstellingen. Met ons nieuwe Ondernemingsplan kiezen we voor een herzien verdien- en dienmodel. Sturen op een duurzame exploitatie van onze woningvoorraad is een belangrijk item, net als de digitalisering van onze dienstverlening en bedrijfsvoering. Om de relatie met onze huurders en andere stakeholders optimaal te houden en ons te laten beïnvloeden moeten we ons kwetsbaar durven opstellen en de dialoog gezond houden. In de afgelopen periode betrokken we onze stakeholders bij het invullen van ons beleid op verschillende wijzen en schaalniveaus. In het verslagjaar hielden wij onze tweede visitatie, nu volgens de methodiek 5.0. In de rapportage geeft de commissie ons een gemiddeld eindcijfer van een 7. Daarbij stelt de commissie dat we op een goede wijze invulling geven aan de verwachtingen van de stakeholders; we zijn in staat om de lokale vraag duidelijk te verstaan en daarop te acteren. De commissie stelt dat we als corporatie gezien worden als ‘duidelijk van hier’. Wij zien dat als een compliment. Het vraagt verantwoordelijkheid om die verbinding met de samenleving ook naar de toekomst zorgvuldig te blijven onderhouden.
12
Tenslotte een woord van dank Dankzij de inzet van onze medewerkers zijn onze resultaten in het afgelopen jaar behaald. Zij zorgen voor de klantcontacten en het vakmanschap bij de diverse bedrijfsactiviteiten. Samen maken wij ons Beter Wonen. Inmiddels al 100 jaar in Almelo. Voor die betrokkenheid willen we hen nadrukkelijk bedanken. In steeds dynamischer wordende omstandigheden voor de corporaties is de geleverde prestatie vanuit onze medewerkers onze waardering zeker waard. We zijn ons er als management van bewust dat we, juist in een situatie van transitie, ook het nodige van onze medewerkers vragen. Ook zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel in het afgelopen jaar. Het vertrouwen dat ons werd gegeven, heeft bijgedragen aan het realiseren van onze voornemens in ons jubileumjaar. Door actieve participatie is samen vorm en inhoud gegeven aan ons gezamenlijk Beter Wonen. Daarmee ligt een constructieve basis voor een tweede eeuw beter wonen in Almelo. Graag zetten we, op basis van de goede ervaringen vanuit het verslagjaar, de samenwerking in de komende periode voort. Mede namens het MT,
Peter van der Hout directeur-bestuurder
13
14
2 Governance Het onderwerp Governance staat de laatste jaren volop in de belangstelling. Governance gaat over ‘goed ondernemerschap’ en vraagt om professioneel bestuur en goed intern toezicht. Daarbij komt dat de unieke positie die woningcorporaties innemen als onderneming met een publieke taak ook vraagt om transparantie van en vertrouwen in de sector. Beter Wonen wil voldoen aan de eisen die hieraan gesteld worden, zowel door interne als externe regels. In dit hoofdstuk verantwoorden het bestuur en de Raad van Commissarissen zich over de wijze waarop de principes uit de Governancecode in het afgelopen verslagjaar zijn toegepast. 2.1
Governance structuur
Beter Wonen kent een Raad van Commissarissen (RvC) met een toezichthoudende en adviserende functie. Daarmee houdt de RvC toezicht op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken (zie hoofdstuk 3 voor een verdere beschrijving). De verantwoordelijkheden van de RvC liggen vast in het Reglement Raad van Commissarissen. Hierbinnen is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor het dagelijks besturen van de onderneming en de lange termijnstrategie. Hierbij werkt de directeur-bestuurder samen met de managers van de 3 afdelingen Wonen/Klant/Markt (WKM), Vastgoedbeheer en Financiën & Bedrijfsvoering volgens een MT-model. De managers zijn verantwoordelijk voor hun eigen afdeling en worden door de directeur-bestuurder geconsulteerd bij besluiten die de gehele organisatie beslaan. Uiteindelijk berust de beslissingsbevoegdheid, statutair, bij de directeur-bestuurder. Het bestuur heeft instrumenten als risicomanagement, management controle en interne rapportages tot haar beschikking om deze verantwoordelijkheid in te vullen. Voor wat betreft de stakeholders wordt gestuurd op de respons uit de periodieke stakeholdermomenten en de periodieke maatschappelijke visitatie. 2.2
Governancecode Woningcorporaties
Sinds 2007 is in de corporatiesector de Governance Code Woningcorporaties van kracht. Deze is in 2011 geactualiseerd en zal per maart 2015 voor de tweede maal geactualiseerd worden. Beter Wonen onderschrijft dat een adequate Governance Code en de naleving daarvan een goed instrument is voor herstel en behoud van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke en transparante gang van zaken binnen Nederlandse ondernemingen in het algemeen en de sector in het bijzonder. Voor onze sector zijn best practices ontwikkeld. Deze worden door Beter Wonen voor zover mogelijk ook gehanteerd. De code bevat zowel principes als concrete bepalingen die de bij een corporatie betrokken personen (onder andere de bestuurders en de Commissarissen) en partijen tegenover elkaar in acht zouden moeten nemen. De Governancecode vraagt van corporaties om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de toepassing van de Governance Code doet de corporatie verslag volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ en wordt vermeld of en om welke reden van de code wordt afgeweken. Voor sommige onderdelen geldt overigens een ‘pas toe’ regime en is afwijking niet toegestaan. Het afleggen van verantwoording in het jaarverslag op een
15
transparante en professionele manier is van groot belang. Juist van maatschappelijke ondernemingen mag worden verwacht dat zij verantwoording afleggen aan de samenleving. Alleen dan zijn de prestaties en de bedrijfsvoering goed te beoordelen. Naleving van de Governancecode Beter Wonen vindt het van belang om actief de principes uit de Governancecode na te leven. Raad van Commissarissen In hoofdstuk 3 wordt inzicht gegeven in de zittingstermijnen en het honorarium van de RvC-leden. Beide voldoen aan de Governancecode en de WNT (voor wat betreft het honorarium). We merken daarbij op dat begin 2015 besloten is dat er naast het honorarium ook een reiskostenvergoeding uitgekeerd wordt aan de RvC-leden. Dit vindt plaats met terugwerkende kracht tot 1-1-2013. Directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is aangetreden in 2007 en in 2011 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Door de RvC is over 2014 de volgende beloning toegekend aan de directeur-bestuurder. Hiermee past de beloning binnen het overgangsrecht van de WNT. Honorering cf WNT
2014
2013
Belastbaar loon Belastbare onkostenvergoeding Voorzieningen betaalbaar op termijn
125.817 1.340 23.946
122.178 1.966 23.162
Totaal
151.103
147.306
Voor verdere toelichting zie onze jaarrekening, pagina 129. Externe accountant Op basis van een uitvoerige beoordeling is na afloop van verslagjaar 2013 door bestuur en RvC besloten om onze externe accountant KPMG niet te herbenoemen. In 2014 is een selectietraject doorlopen onder leiding van de financieel expert uit de RvC, waarbij het bestuur heeft geadviseerd. In oktober 2014 heeft de RvC uiteindelijk BDO benoemd als externe accountant voor een periode van drie jaar voor het controlewerk vanwege de jaarrekening en andere specifieke controleopdrachten. De opdracht tot fiscale advisering is bewust gescheiden gehouden van deze opdrachtverlening. Een apart kantoor verzorgt de fiscale advisering voor Beter Wonen. Afwijkingen van de Governancecode Wonigncorporaties Relevante punten waarvan Beter Wonen (deels) afwijkt van de Governancecode Woningcorporaties zijn: • II 1.3h) Binnen Beter Wonen is geen sprake van een toetsingskader voor verbindingen. Opgemerkt dient te worden dat de enige verbinding die Beter Wonen had, de “Beter Wonen met Nijhuis VOF”, per ultimo 2013 is ontbonden. Beleidsmatig worden geen nieuwe verbindingen voorgestaan. • II 1.3h) Binnen Beter Wonen is momenteel geen sprake van een toetsingskader voor investering in de vorm van een investering statuut. Deze zal in 2015 worden opgesteld. We merken daarbij wel op dat alle vastgoed investeringsprojecten (vooraf) worden beoordeeld op
16
•
meerdere besliscriteria (financieel en maatschappelijk). Daarnaast dienen genoemde investeringsprojecten vooraf door de RvC goedgekeurd te worden. Verder is sprake van een actueel Treasurystatuut. II 2.3 – 2.5) Er is geen sprake van een overall remuneratierapport waarin verslag wordt gedaan van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in de praktijk is gebracht (losse onderdelen zijn er wel). De RvC staat voor dit vanaf 2015 wel te gaan verzorgen.
Vanwege de kleine omvang van Beter Wonen is er tot op heden voor gekozen om niet met aparte commissies te werken binnen de RvC. De voorzitter en vice-voorzitter voeren het periodieke beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder, waarbij ook de beloning wordt besproken en de gemaakte onkosten van de bestuurder doorgenomen en opleidingsaspecten worden beschouwd. Van de besproken thema’s en gemaakte afspraken wordt verslag gedaan aan de voltallige RvC. Op de website van Beter Wonen is het honorarium van de RvC weergegeven, de beloning van de directeur-bestuurder staat in het op de website geplaatste jaarverslag.
•
•
•
III 3.4) In 2014 is gestart met het introductieprogramma voor de nieuwe RvC-leden middels een sessie met VTW over de rol van de toezichthouder. Aan deze bijeenkomst is ook deelgenomen door de directeur-bestuurder. De andere relevante onderdelen (bijvoorbeeld over financiële en juridische zaken, financiële verslaggeving van de woningcorporatie, specifieke aspecten die corporatie-eigen zijn) van het introductieprogramma zullen in 2015, individueel of collectief, worden gevolgd. III 3.6) In 2013 is de RvC grondig vernieuwd, waarbij vier van de vijf RvC-leden zijn vervangen. Hierdoor is er momenteel nog geen rooster van aftreden waarbij voorkomen wordt dat teveel RvC leden ineens uitstromen. Voorbereidingen hiervoor zijn getroffen en zullen in 2015 worden geconcretiseerd. III 5) Vanwege de kleine omvang van Beter Wonen is er tot op heden voor gekozen om niet met aparte commissies te werken in de RvC. In plaats van een formele auditcommissie is het financiële domein belegd bij de financieel expert binnen de RvC en wordt door hem verslag aan de voltallige RvC uitgebracht. Zoals hierboven al aangegeven, is er ook geen selectie- en remuneratiecommissie. De Raad beraadt zich nog over de wijze waarop zij een en ander vanaf 2015 wil gaan verzorgen.
2.3
Risico’s
Beter Wonen is zich bewust van de risico’s die de organisatiedoelstellingen bedreigen en verschaft naar beste vermogen inzicht in deze risico’s en de wijze waarop we daarmee omgaan. Binnen Beter Wonen vindt continue monitoring van beheersing en risico’s plaats, waarbij de belangrijkste risico’s worden gerapporteerd via de kwartaalrapportage aan de RvC. In 2015 wordt de besturing en beheersing verder verbeterd en vindt integratie plaats tussen de strategische doelstellingen, KPI’s, risico’s en beheersingsmaatregelen enerzijds en de planning- & controlcylus anderzijds. Het systeem van besturen en beheersen wordt verder in de organisatie geïmplementeerd. Hierbij nemen we nadrukkelijk ook de soft controls mee; houding en gedrag.
17
Beter Wonen vindt interne en externe communicatie over risico’s belangrijk. De belangrijkste risico’s met de grootste impact op het behalen van onze strategische doelstellingen, zijn onder te verdelen in een aantal categorieën.
Operationele activiteiten
Lokale woningmarkt De marktontwikkelingen van de verkopen in Almelo zijn in 2014 (31) iets boven het geprognosticeerde niveau uitgekomen. Wel is nog steeds zichtbaar dat we alleen eengezinswoningen (en relatief jong bezit) verkopen, waarvan we eigenlijk willen groeien in onze totale vastgoedportefeuille. Dit nemen we mee bij de actualisatie van de portefeuillestrategie en de verdere uitwerking op complexniveau (asset management). Veranderingen in WWS-systeem Naast de invoering van de huursombenadering heeft het kabinet besloten het WWSpuntensysteem voor woningwaardering, dat de basis vormt voor de maximaal redelijke huur, aan te passen. In het vernieuwde systeem wordt de WOZ-waarde opgenomen en bepaalt dit circa 25% van het totaal aantal punten (in plaats van de huidige punten voor de woonomgeving en de soort woning). Volgens het kabinet komt zo ‘de aantrekkelijkheid’ van een woning meer tot uitdrukking in de maximale huurprijs. Het nieuwe puntensysteem wordt naar verwachting per 1 oktober 2015 ingevoerd. Uit een eerste analyse voor deze nieuwe systematiek blijkt dat het effect hiervan beperkt is. Het effect wordt echter groter als de WOZ-waardes verder gaan dalen. Zorgelijke financiële situatie gemeente Almelo Om de eigen financiële huishouding op orde te krijgen heeft de gemeente Almelo in voorgaande jaren al een omvangrijk pakket aan maatregelen aangekondigd. Desondanks moet de gemeente Almelo wederom forse bezuinigingen doorvoeren (€ 15 mln. structureel per jaar). Inmiddels zijn voorstellen beschikbaar waarlangs bezuinigd kan worden. We trekken samen op met STJA om de bezuinigingen die ons of onze klanten het meest raken van tafel te krijgen. Zonodig betrekken we hier ook onze huurdersorganisatie actief bij. Interne organisatie De ontwikkelingen gaan steeds sneller (bijvoorbeeld op technologisch of ICT-vlak). Het speelveld waarin corporaties actief zijn verandert snel, en ook wet- en regelgeving ontwikkelt zich in snel tempo. Dit vraagt een steeds groter aanpassingsvermogen van de organisatie. Ook van medewerkers worden andere competenties gevraagd. Het is de vraag of de organisatie zich snel genoeg kan aanpassen. Om hierop in te spelen zorgen we voor voldoende opleidingsmogelijkheden. Verder is sprake van een bedrijfsbrede methodiek van beoordelen en ontwikkelen voor medewerkers. Hiermee kunnen de leidinggevenden ook bewust sturend optreden in de ontwikkeling van kennis en vaardigheden van het personeel. Demografische veranderingen (krimp) Demografische veranderingen spelen een grote rol in de mate waarin onze dienstverlening aansluit op de wensen en behoefte van onze klanten. In onze portefeuillestrategie wordt reeds ingespeeld op huishoudensverdunning en op termijn krimp in inwonersaantallen in gemeente Almelo. Het risico is aanwezig dat Almelo op termijn met een grotere krimp krijgt te maken, dat andere onvoorziene demografische veranderingen optreden en dat Beter Wonen met leegstand te maken
18
krijgt, of dat we veel sneller moet slopen dan gepland. Jaarlijkse monitoring van de vastgoeddoelen is een van de belangrijkste beheersingsmaatregelen in dit kader.
Onvoldoende kaders en tools voor vastgoedsturing In 2014 is de portefeuillestrategie geactualiseerd, waarop in 2015 concrete vertaling op complexniveau plaatsvindt. Als de vastgoedsturing niet van goed niveau is, dan wel de vastgoedvoorraad onvoldoende flexibel is, ontstaat de kans dat we niet tijdig inspelen op veranderende marktvraag, resulterend in leegstand. Jaarlijkse monitoring van de vastgoeddoelen is een van de belangrijkste beheersingsmaatregelen in dit kader. Financiële positie
Liquiditeitsrisico derivaten Als gevolg van de zeer lage rentestanden moet Beter Wonen conform de Beleidsregel derivaten een aanzienlijke liquiditeitsbuffer vormen vanaf medio 2015 vanwege mutual break clausules. In het vierde kwartaal zijn vier bestaande contracten gewijzigd. We verwachten dat in januari 2015 de aanpassingen in deze overeenkomsten zijn bekrachtigd door partijen, waarmee de break clausules van 2016 komen te vervallen. Zodoende is het vormen van een liquiditeitsbuffer verschoven naar medio 2016 (voor andere contracten). Daarnaast worden naar verwachting in het 1e kwartaal van 2015 nog een aantal overeenkomsten gewijzigd, zodat we het vormen van een liquiditeitsbuffer nog enkele jaren naar voren kunnen schuiven. Naast de vorming van deze liquiditeitsbuffer (waarvoor tijdig met de opbouw gestart zal moeten worden) moeten we anderzijds rekening houden met daadwerkelijke afkoop van contracten, in geval van uitoefening van een (mutual) break clausule. De afkoopsom zal grotendeels gecompenseerd worden door lagere toekomstige rentelasten, maar zal wel een (forse) verslechtering van ratio’s als de Loan to value en Dscr betekenen.
Fiscale positie Als gevolg van recente berekeningen en correspondentie met de Belastingdienst verwachten we dat de compensabele verliezen lager zijn dan eerder werd aangenomen. Daarnaast wordt het fiscale resultaat over 2014, als gevolg van het betere commerciële resultaat en de achterblijvende kasstromen voor investeringsprojecten, aanmerkelijk positiever en dienen hiervoor meer compensabele verliezen ingezet te worden. Voorzichtigheidshalve is daarom al in de jaarrekening 2014 rekening gehouden met een acute VPB last over 2014. Financiële verslaggeving
Schattingsposten Bij het opstellen van de jaarrekening maken we bij met name de waardering van de activa gebruik van een aantal schattingen van het management. Ondanks dat we voorzichtigheid trachten in onze schattingen, is de kans aanwezig dat schattingen te positief blijken te zijn en dat we waarderingen in komende jaren naar beneden moeten bijstellen (met verslechtering van financiële ratio’s tot gevolg). Wet- en regelgeving
Woningwet
19
Eind 2014 zijn de besprekingen van het definitieve wetsvoorstel voor de Herziening van de Woningwet in de Tweede Kamer voortgezet, maar nog niet alle precieze uitwerkingen zijn bekend. De verwachte invoerdatum van de regelgeving is 1 juli 2015. De trend van de regelgeving: corporaties worden kleiner, moeten een bijdrage leveren aan de schatkist van het Rijk en gemeenten krijgen meer invloed op het beleid van corporaties. Daarnaast is splitsing (administratief of juridisch) van de activiteiten (DAEB versus niet-DAEB) aan de orde (verwacht wordt per 1 januari 2017). In deze context is het voor Beter Wonen belangrijk de eigen situatie goed in beeld te hebben en tijdig na te denken over toekomstige scenario’s. Dit aspect is ook al betrokken bij het actualiseren van het Ondernemingsplan.
Verbreding en aanscherping normenstelsel toezichthouders We zien dat externe toezichthouders, zoals het CFV en het WSW, hun toetsingskader verbreden en aanscherpen. De door het WSW gehanteerde financiële normen betekenen voor Beter Wonen een aanscherping van het financiële beleid. De nieuwe aangescherpte normen zijn al integraal als uitgangspunt genomen bij het opstellen van het Ondernemingsplan, de portefeuillestrategie en de begroting 2015 en FMP 2015-2024. Beide risico’s hebben gemeen dat wij ze niet of nauwelijks kunnen beïnvloeden. Beheersing vindt plaats door te bepalen waar voorzienbare ontwikkelingen onze strategische doelstellingen raken. Deze oriëntatie vindt periodiek plaats in het MT en met de RVC. 2.4
Risicobeheersing
Binnen Beter Wonen vinden op diverse manieren activiteiten plaats die betrekking hebben op het beheersen van de risico’s die we lopen. De risico’s die samenhangen met strategie, beleid, wet- en regelgeving en financiële verslaglegging worden tijdens reguliere overlegsituaties aan de orde gesteld, waarbij in verschillende samenstellingen commissarissen, de directeur-bestuurder, de Controller en het management zijn betrokken. De RvC bezoekt jaarlijks meerdere wijken en locaties met bezit van Beter Wonen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in relatie tot de strategische doelstellingen. De bestuurder houdt maandelijks bijeenkomsten met medewerkers uit verschillende onderdelen van de organisatie en laat zich op deze wijze informeren over onder andere het verloop van processen in relatie tot de jaarplannen, marktontwikkeling en strategische doelstellingen. De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen, en om realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen en naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Van belang zijn daarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie, de interne controlemaatregelen, de planning & controlcyclus, de gehanteerde risicobeheersing methoden en de relevant geachte risicogebieden. Primair vindt risicobeheersing bij Beter Wonen plaats op basis van het proces van planning & control (P&Ccyclus). De jaarlijkse planning is gericht op: • de totstandkoming van jaarplannen per afdeling in relatie tot de (strategische) doelstellingen; • budgetten per (afdelings-)budgethouder met procuratiestelsel;
20
• •
een organisatiebegroting; en een financiële meerjarenprognose op organisatieniveau voor de komende 10 jaren.
De directeur-bestuurder stelt bovengenoemde planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de RvC voor. Als controle-instrumenten past Beter Wonen een systeem toe van maand- en kwartaalrapportages over de financiële bedrijfsvoering. Deze rapportages worden besproken met alle leidinggevenden. Tevens rapporteren de (team-)managers per kwartaal aan het MT over de realisatie van de afdelingsjaarplannen. De managementrapportages zijn inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de (financiële) doelstellingen. Daarnaast berichten de managers (eveneens per kwartaal) over de interne en externe ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op de realisatie van de strategie van Beter Wonen. Vanaf 2012 leggen we ook verantwoording af over de realisatie van de strategische volkshuisvestelijke doelstellingen en de daarbij horende randvoorwaardelijke financiële doelstellingen. Dit heeft als doel de realisatie van de lange termijn-doelstellingen zoals geformuleerd in het Ondernemingsplan en de portefeuillestrategie te kunnen monitoren. De financiële doelstellingen die Beter Wonen zich heeft gesteld dienen minimaal te voldoen aan de beoordelingsmaatstaven (waaronder de liquiditeit en solvabiliteit) van het WSW en CFV. Om niet in de ‘gevarenzone’ te komen streeft Beter Wonen naar realisatie van financiële kengetallen die hoger liggen. Deze maatstaven worden toegepast als randvoorwaarde bij het opstellen van de begroting en financiële meerjarenprognose. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de realisatie van deze kengetallen ten opzichte van de gestelde normen. Negatieve afwijkingen leiden tot passende bijsturingsmaatregelen door het management. In 2012 is bovendien een inkoopprocedure voor bijna alle te verwerven goederen en diensten ingevoerd en is de aanbestedingsprocedure verder aangescherpt. Hieraan gekoppeld is een verplichtingenadministratie geïmplementeerd voor bijna alle budgetten. Naast interne controles die uitgevoerd worden binnen de processen van de afdelingen, wordt de werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem gemonitord door de Controller. Deze is tevens belast met het verbeteren ervan. De Controller controleert onder meer op basis van een gezamenlijke risicobeoordeling de voortgang, actualisering en uitvoering van de (kritische) processen en spoort indien nodig aan tot handelen. Om de Controller op objectieve wijze te kunnen laten rapporteren over zijn bevindingen, is in zijn functiebeschrijving opgenomen dat een directe afstemmingsmogelijkheid met de Raad van Commissarissen mogelijk is, zonder tussenkomst van de directeur-bestuurder. Voor 2015 stelt de Controller hiervoor een controleplan op waarin controles van de belangrijkste risicogebieden zijn opgenomen. Hij rapporteert over zijn bevindingen aan het MT. Ook worden de bevindingen en voortgang van het controleplan periodiek beschouwd door de Controller en de directeur-bestuurder samen. In het kader van de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking is in 2013 een platform van (functioneel) applicatiebeheerders geïnstalleerd. Dit platform moet ervoor zorgen dat de betrouwbaarheid van het data- en informatiebeheer van ons ERP-systeem ViewPoint is gewaarborgd. Tevens zorgt dit platform voor de continuïteit van onze informatievoorziening richting (team-)management en medewerkers. Om de continuïteit van de
21
gegevensverwerking en informatievoorziening met ViewPoint te waarborgen, is met de ERPleverancier, Itris BV, een service level agreement afgesloten. Hiermee is geregeld dat zij het volledige beheer (zowel systeembeheer als het technisch applicatiebeheer) voor hun rekening nemen. Om de ICT-volwassenheid in de organisatie te vergroten heeft in 2014 ook een gericht opleidingstraject voor applicatie-eigenaren plaatsgevonden. Jaarlijks wordt door onze accountant een management letter en een accountantsverslag uitgebracht naar aanleiding van de uitkomsten van de controle. In deze stukken wordt onder andere ingegaan op de kwaliteit van de interne beheersing. Hierbij concludeert de accountant dat er geen significante tekortkomingen in de interne beheersing zijn geconstateerd en dat de interne beheersing van Beter Wonen op een voldoende niveau is. De Controller bewaakt de uitvoering van de aanbevelingen van de accountant - zoals verwoord in de management letter - door de (team-)managers. Hiervoor stelt hij jaarlijks een plan van aanpak op en rapporteert hij per kwartaal over de uitvoering aan het managementteam. We infomeren de RvC uitgebreid over de stand van zaken met de hiervoor genoemde kwartaalrapportages en de rapportage van de Controller. We lichten de leden van de Raad actief in over de effecten van eventuele maatregelen, zodat zij vanuit hun rol toe kunnen zien op een goede uitvoering. 2.5
Integriteit
Beter Wonen staat midden in de samenleving. We zijn er voor onze klanten en werken voortdurend aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om betrokken en transparant te zijn. De medewerkers van Beter Wonen doen hun werk in intensieve wisselwerking met de omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen hebben in Beter Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Beter Wonen bepalen. Om het vertrouwen in ons verder te verhogen is in 2009 onze integriteitscode vastgesteld. Deze code geldt voor iedereen die optreedt namens Beter Wonen. Dus voor medewerkers, directie, RvC en ook voor bedrijven en instanties die werken in opdracht van Beter Wonen. Casussen die spelen omtrent de integriteitscode worden besproken in de lijn en dragen bij aan het bewustzijn van medewerkers inzake deze code. Tot slot is voor de medewerkers van Beter Wonen in 2009 een klokkenluidersregeling vastgesteld. Wanneer bij een medewerker een vermoeden van een misstand binnen Beter Wonen bestaat en waarbij een maatschappelijk belang in het geding is, is melding mogelijk bij de vertrouwenspersoon mr. A.E. Zweers in Almelo. In 2014 zijn geen meldingen gedaan.
22
3 Bericht van de Raad van Commissarissen 3.1
Toezicht
De Raad van Commissarissen (RvC) van de Almelose Woningstichting Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De RvC houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de volkshuisvestingsdoelstellingen van de corporatie; • strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • naleving integriteitscodes; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 6 tot en met 24 van de Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen omschreven. Een en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, herzien op 22 april 2009. Verder vindt de toezichthoudende taak plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door het BBSH en de Governancecode Woningcorporaties. In dit jaarverslag legt de RvC, met het oog op de maatschappelijke rol van de corporatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2014 invulling heeft gegeven aan zijn taken en bevoegdheden. 3.2
Algemene terugblik
In 2014 heeft de RvC van Beter Wonen in zijn nieuwe samenstelling gefunctioneerd na een grondige vernieuwing in 2013. In dat jaar zijn vier nieuwe commissarissen gezocht die deels al in 2013, en deels op 1 januari 2014 zijn gestart. De Raad kent nog één lid uit de vorige periode. Daarnaast heeft een ander lid uit de vorige periode, volgens planning vanwege het vervullen van de tweede benoemingsperiode, afscheid genomen in juni 2014. Deze vernieuwing was een uitvloeisel van de Governancecode Woningcorporaties. In overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet bepaalt de aangepaste Governancecode dat commissarissen niet meer dan twee termijnen van vier jaar commissaris mogen zijn. De samenstelling van de RvC per ultimo 2014 staat vermeld in de volgende paragraaf. Het afgelopen jaar stond in het teken van de parlementaire enquête naar woningcorporaties. Het in het najaar verschenen rapport stelt de misstanden aan de kaak en wijst op de gegroeide verhoudingen in de sector, met inbegrip van alle betrokken partijen. De uitkomsten van de enquête vragen om een grondige heroriëntatie van de sector. De RvC van Beter Wonen is zich daar ten volle van bewust. Vanuit een eigen afweging opereert hij vanuit de Governancecode Woningcorporaties met als doel Beter Wonen zo goed mogelijk te positioneren in de steeds veranderende maatschappelijke context.
23
Het rapport van de visitatiecommissie dat eind 2014 is verschenen biedt ruimte voor verbeteringen voor het functioneren van de Raad en de wijze waarop verslag wordt gedaan. Deze worden ter hand genomen. Naast de parlementaire enquête zijn er nog meer aanleidingen voor een steeds voortdurende en continue herijking van het beleid van Beter Wonen. De dreigende krimp van de bevolking en de veranderende gezinssamenstelling in onze regio vraagt bijvoorbeeld om een scherpe blik op de kwaliteit, omvang en samenstelling van de woningvoorraad. Betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep waarop Beter Wonen zich richt is tevens een belangrijk thema bij beleidsafwegingen. De opgelegde Verhuurdersheffing, de Saneringsheffing en de lokale Rioolheffing beperken de investeringscapaciteit van de corporaties en leggen een grote druk op de bedrijfsvoering en de beheersing van de huurverhogingen. Het zoeken van een goede balans is regelmatig onderwerp van gesprek in de Raad. Tot slot wijst de Raad op de steeds verder toenemende verantwoordingsplicht van woningcorporaties. Dat vraagt om een professioneel en effectief apparaat; een apparaat dat door de krimpende financiële middelen al onder druk staat om efficiënter te opereren. Het bewaken van de balans tussen externe eisen en verwachtingen en het kunnen waarmaken daarvan is een continue aandachtspunt voor de Raad. De RvC is vanuit een toezichthoudende rol nauw betrokken bij de gang van zaken binnen Beter Wonen. De Raad beschouwt toezicht als een taak die niet vanuit afstandelijkheid kan worden vormgegeven. Dat is herkenbaar aan de mate van contact tussen de RvC en de werkorganisatie. Naast de zeven officiële vergaderingen in 2014 was er regelmatig bilateraal contact tussen commissarissen en de directeur-bestuurder, was de Raad vertegenwoordigd bij bijeenkomsten die Beter Wonen organiseert, zoals het Maatschappelijk Café en is ook nauw contact gehouden met de Ondernemingsraad en de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen. Met de RvC van STJA vindt periodiek overleg plaats. Ook met het college van burgemeester en wethouders van Almelo heeft de RvC in 2014 een gesprek gevoerd waarbij de betaalbaarheid en de nieuwe verhoudingen ingevolge de aangepaste Woningwet zijn besproken. Met andere stakeholders binnen en buiten Almelo wordt contact onderhouden zodat de RvC zo goed mogelijk kan helpen het kompas te herijken waarop Beter Wonen koerst. Die lijn is consistent gedurende de afgelopen jaren: centraal staat de huurder die een zetje in de rug nodig heeft. Dat betekent dus vooral concentreren op het DAEB-bezit. Daarbij past een sobere en efficiënte organisatie. De taakstelling uit 2013 is dan ook het afgelopen jaar verder doorgevoerd. Onderdeel van de taakstelling is het terugbrengen van de kosten van de eigen organisatie ten dienste van de woningen voor onze huurders. Bij het monitoren van de uitvoering let de Raad nadrukkelijk op een eerlijke verdeling van de pijn en waakt zij voor een afwenteling van de lasten op de huurders.
24
3.3
Samenstelling
Per 31 december 2014 was de Raad van Commissarissen van Beter Wonen als volgt samengesteld. Tabel 3.1: Samenstelling RvC per 31 december 2014 Leden Raad van Commissarissen De heer J.W. Boomkamp ('52)
Functie Voorzitter
benoemd per 1e termijn januari 2014
aftredend per of 2e termijn 2018
De heer T.J.N.M. de Bruijn
('64)
Lid
september 2013
2017
De heer H. Hammink
('58)
Lid
januari 2014
2018
De heer W.A. Joosten
('50)
Vice-voorzitter
september 2008
2016
De heer W. Versteeg
('74)
Lid
juli 2013
2017
De heer J.W. Rollerman heeft gedurende de eerste maanden van 2014 als lid tevens deel uitgemaakt van de RvC. Medio het jaar heeft hij de Raad verlaten vanwege het volbrengen van zijn tweede benoemingsperiode. De maximale zittingstermijn voor leden bedraagt 8 jaar, conform de Governancecode Woningcorporaties. Deze termijnen worden actief nageleefd. Alle leden van de RvC zijn lid van de VTW en nemen deel aan door hen georganiseerde bijeenkomsten. Tabel 3.2: Achtergrond van de leden van de RvC Naam Dhr.J.W. Boomkamp
Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
Beroep • vz college van bestuur Hogeschool • lector hogeschool • directeur stedenbouwkundig bureau
Dhr. H. Hammink
•
ondernemer
Dhr. W.A. Joosten
•
voormalig secretaris-directeur waterschap
Dhr. W. Versteeg
•
manager planning & control
Relevante nevenfuncties • lid bestuur HBO Raad • lid strategy board Twente • lid RvT BJZO • lid RvT Stichting Jongerenhuisvesting Twente • voorzitter Stichting Aeolusfonds • voorzitter ROC b2b Almelo • Comité van aanbeveling stichting de Slinger Almelo • bestuurslid Stadsfonds Almelo • vice-voorzitter district Overijssel, Veilig Verkeer Nederland • bestuurslid stichting zorg voor ouderen thuis, Hengelo • bestuurslid afdeling Overijssel van KNHM geen
25
Expertise • externe betrekkingen • samenwerking • bestuur • beleid • governance
• •
maatschappij wonen
• • •
volkshuisvesting ruimtelijke ordening bedrijfsvoering
• •
financiën juridisch
3.4
Werkzaamheden in 2014
De Raad van Commissarissen kent een drietal soorten bijeenkomsten: • reguliere vergaderingen die besluitvormend zijn; • themavergaderingen; • (wijk)bezoeken. Daarnaast vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen leden van de RvC onderling, en met de bestuurder. In 2014 zijn er zeven reguliere vergaderingen gehouden. De reguliere vergaderingen van de RvC zijn steeds voorbereid in het agendaoverleg tussen bestuurder, voorzitter en vice-voorzitter van de RvC. Voorafgaand aan de vergaderingen is de Raad door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de Raad van aanvullende mondelinge informatie voorzien door de bestuurder die zich op onderwerpen daarbij liet ondersteunen door andere leden van het managementteam en de Controller. Direct voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad onderling. Naast regulier overleg hebben de volgende bijeenkomsten plaatsgevonden: • twee themavergaderingen (over het nieuwe Ondernemingsplan en over de rol van toezichthouder met de VTW); • jaarlijks overleg met de SHBW en de OR, waarbij de Raad voltallig aanwezig is; • een ontmoeting met de RvC van STJA; • een bijeenkomst met het college van burgemeester en wethouders van Almelo; • enkele ontmoetingen met de visitatiecommissie; • een zelfevaluatiebijeenkomst; • themabijeenkomst WoON. In 2014 is geen van de leden van de RvC frequent afwezig geweest. Gelet op de omvang, kent de RvC van Beter Wonen géén kerncommissies. In • • • • •
• • • • •
de vergaderingen van de Raad zijn onder meer besluiten genomen over: Kwartaalrapportages; Meerjarenopdracht aan de accountant voor de controlewerkzaamheden vanaf boekjaar 2014; Begroting/Jaarplan 2015, Financiële Meerjarenplanningen, Treasuryjaarplan; Actualisatie Treasurystatuut; Managementletter accountant, plan van aanpak naar aanleiding van managementletter, aandachtspunten controleprotocol; Goedkeuring van diverse bestuursbesluiten met betrekking tot verkopen en investeringsprojecten; Jaarstukken 2013, gekoppeld aan het jaarlijks overleg met de accountant; Visitatierapport 2014; Financiële kaders en strategie m.b.t. investeringen binnenstad; Honorering leden Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder.
26
Verder is per vergadering regelmatig gesproken over de volgende punten: • de visitatie van Beter Wonen in 2014; • de vernieuwing van het Ondernemingsplan; • de portefeuillestrategie en de vastgoeddoelen; • de prestatieafspraken met de gemeente Almelo; • de wisseling van de accountant (van KPMG naar BDO); • ontwikkelingen binnenstad Almelo; • stand van zaken beleid en strategie ICT. De Raad heeft ook in 2014 meerdere keren diepgaand gesproken over de afgesloten derivaten, de hieraan verbonden risico’s, de wijziging van de landelijke voorschriften, de opstelling van de externe toezichthouders en de getroffen zekerheden. De Raad beschouwt derivaten, in het licht van de huidige inzichten, als ongewenste instrumenten. De inzet van de Raad is gericht op het zo gering mogelijk houden van de financiële risico’s van de in het verleden afgesloten derivaten. De RvC richt zich in de contacten met stakeholders primair op de huurdersvertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een adviesorgaan van de bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen RvC en SHBW staat de evaluatie van het periodiek overleg tussen bestuurder en het dagelijkse bestuur van de SHBW centraal. De bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een onafhankelijke evaluatie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod. Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad. Vanuit de RvC was de heer De Bruijn contactpersoon voor de SHBW in 2014. Naast dit contact onderhouden individuele commissarissen op basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het functioneren van de RvC en van Beter Wonen van belang kunnen zijn. Zowel de RvC als de SHBW ervaren de contacten als constructief en waardevol. Nauw contact wordt ook onderhouden met de Ondernemingsraad van Beter Wonen. De heer Hammink was contactpersoon voor de OR in 2014. De voltallige Raad heeft ook jaarlijks overleg met de OR. In 2014 stond de vraag centraal in hoeverre organisatiebreed de opgave waarvoor Beter Wonen staat wordt gevoeld en gedeeld. In het verslagjaar hebben individuele leden van de Raad deelgenomen aan verschillende symposia en (vaktechnische) bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Zij hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de Raad met hun medeleden gedeeld.
27
3.5
Functioneren Raad van Commissarissen
Tijdens een aparte bijeenkomst heeft de RvC haar eigen functioneren geëvalueerd en aan de hand van een eigen checklist de volgende aspecten van haar functioneren besproken: • rol als toezichthouder op de corporatie; • rol als adviseur van de bestuurder; • werkgeversrol ten aanzien van de bestuurder; • bemensing en expertise van de Raad van Commissarissen; • voorbereiding en verloop van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Op grond van deze evaluatie zijn afspraken gemaakt, zowel intern in de Raad als met de bestuurder. Periodiek zal voortgang van de afspraken worden besproken. De voorzitter en vice-voorzitter hebben met de bestuurder een beoordelingsgesprek gevoerd. Hierbij zijn onder andere besproken: de resultaten op de afgesproken prestatievelden in 2013, de gevolgen van de WNT en de Overgangsregeling voor de honorering van de bestuurder, het ontwikkelingsperspectief voor de bestuurder, de invulling van de permanente educatie en het naderend einde van de tweede termijn van de benoeming van de bestuurder. Daarbij zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Ook zijn de declaraties door de bestuurder beoordeeld op passendheid en doelmatigheid. Daarbij zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Het verslag is met de voltallige Raad besproken. Voor wat betreft de honorering van de bestuurder volgen wij de WNT. De omvang van de honorering is opgenomen in de jaarrekening van Beter Wonen, met de nadere verantwoording in dit jaarverslag (zie hoofdstuk 2). 3.6
Onafhankelijkheid en integriteit
De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen (van 18 april 2001), het Reglement van de Raad van Commissarissen (van 22 april 2009) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen (eveneens van 22 april 2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad en onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig met die uit de Governancecode Woningcorporaties (bepaling III 2.2). In 2014 hebben alle leden van de RvC volledig onafhankelijk gefunctioneerd. In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige activiteiten als voor de relevante nevenfuncties. Mutaties/benoemingen worden vooraf actief gedeeld om belangenverstrengeling te voorkomen.
28
3.7
Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen
De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. De honorering van de RvC is in 2014 ongewijzigd gebleven en blijft ruim binnen de normen van de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT). De vergoedingen bedroegen in 2014 € 5.250,- (leden) en € 7.875,- (voorzitter). Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directie en de medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van zaken in 2014. Namens de Raad van Commissarissen,
De heer J.W. Boomkamp Voorzitter
29
30
4 Woningbezit In ons Ondernemingsplan benoemen we nadrukkelijk de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen en een flexibele en toekomstbestendige woningportefeuille als onze speerpunten. In dit hoofdstuk staat ons vastgoed en de kwaliteit daarvan centraal. Het gaat daarbij om de woningen die wij beheren en die we bouwen voor onze primaire doelgroep. De vastgoeddoelen, het investeringsprogramma, het regulier onderhoud en de meerjarenbegroting komen in dit hoofdstuk aan bod. Daarnaast is er aandacht voor de veranderingen in ons bezit, zoals de sloop van verouderde woningen en de toevoeging van nieuwe woningen. Parallel aan sloop en nieuwbouw is inspanning verricht op de verkoop van huurwoningen en Wonen op Maat. Ook dat lichten we in dit hoofdstuk toe. 4.1
Vastgoeddoelen en kwaliteit van het woningbezit
De wereld om ons heen is de afgelopen jaren snel veranderd. In hoofdstuk 6 beschrijven we deze ontwikkelingen bij de Woonvisie op regionaal en op stadsniveau. Beter Wonen heeft het afgelopen jaar gebruikt om de portefeuillestrategie uit 2010 aan te passen aan de nieuw ingezette ondernemingskoers. We actualiseerden onze vastgoeddoelen. We zien hierbij vastgoedsturing als een centrale pijler van onze bedrijfsvoering. Onze vastgoeddoelen onderbouwen de keuzes van Beter Wonen met betrekking tot aankoop, verkoop, transformatie en beheer van de vastgoedvoorraad, met als belangrijkste uitgangspunten: • We richten ons primair op woningen in het DAEB-segment; • Focus op de stad Almelo en de wijken in de stad; • Bouwen en verkopen van bedrijfsonroerend goed (BOG), koopwoningen of vrije sectorwoningen rekenen we vanwege overheidsbeleid niet meer tot onze activiteiten; • We investeren niet in maatschappelijk vastgoed, tenzij het gerelateerd is aan onze sociale woningbouw en beheer en exploitatie door een derde partij wordt gerealiseerd. Vanuit bovenstaande doelen hebben we een uitwerking gemaakt naar onze wensportefeuille, waarbij we een beleidsscope van 15 jaar hanteren, met volgende beleidsdoelstellingen: 1. Een krimp van onze portefeuille van 550 tot 800 woningen in het DAEB-segment; 2. Betaalbaarheid: minimaal 80% van onze DAEB-voorraad is beschikbaar voor mensen met een laag inkomen (huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens van huurtoeslag); 3. Woningtypologie: we leggen de focus op nultredenwoningen. We realiseren dit door de sloop van slechte producten en nieuwbouw van aantrekkelijke producten. Door te verversen realiseren we een verbeterde kwaliteit van de voorraad; 4. Geografische risicospreiding over de verschillende wijken van de stad; 5. Verbetering van de energieprestatie tot gemiddeld C in 2029; 6. Afstoten van grondposities, behalve die we nodig hebben voor de eigen productie in het DAEBsegment; 7. Keuze voor gestandaardiseerde kwaliteit van nieuwbouwwoningen. In 2014 stelden we de basiskwaliteit voor onze woningen vast. De basiskwaliteit beschrijft het uitrustingsniveau van een woning. Op basis van de huurprijs en levensduur valt een woning in één van drie categorieën: budget, basis, basisplus. Het invoeren van de basiskwaliteit verloopt gefaseerd. In 2014 voerden we een aantal pilots uit. Ook het beleid woningverbetering (Zelf Aangebrachte Voorzieningen en Wonen op Maat) koppelen we aan de basiskwaliteit. In dat beleid
31
zijn de mogelijkheden om verbeteringen tegen huurverhoging uit te voeren beperkter. De klant krijgt meer mogelijkheden om zelf werkzaamheden uit te voeren. Begin 2015 implementeren we dit nieuwe beleid voor woningverbetering. Tabel 4.1: Verloop stand woningportefeuille Realisatie Verloop stand woningportefeuille
Doelen
Ultimo
In
Ultimo
In
Ultimo
In
Vastgoed
2014
%
2013
%
2012
%
PS 2011
82,0%
5.071
80,1%
5.349
84,0%
> 85,0%
doelen
Woningen naar prijsklasse subsidiabel (ultimo jaar) Onder €. 596,75 (prijspeil 2014)
5.189
Boven €. 596,75
1.136
18,0%
1.259
19,9%
1.020
16,0%
< 15,0%
Totaal
6.325
100,0%
6.330
100,0%
6.369
100,0%
100,0%
Woningen naar opbouw voorraad (ultimo jaar) Eengezinsw oningen
3.140
49,6%
3.165
49,7%
3.144
49,4%
55,0%
Appartementen met lift
1.658
26,2%
1.638
25,9%
1.638
25,7%
> 25,0%
Appartementen zonder lift
1.527
24,1%
1.527
24,4%
1.587
24,9%
< 20,0%
Totaal
6.325
100,0%
6.330
100,0%
6.369
100,0%
100,0%
Onze nieuwe vastgoeddoelen stelden we pas eind 2014 vast. We rapporteren daarom hier nog op basis van onze oude vastgoeddoelen. Onze doelstelling was dat 85% van onze woningvoorraad bereikbaar moet zijn onder de 2e aftoppingsgrens (grens voor meerpersoonshuishoudens; € 598,75). In 2014 haalden we deze doelstelling niet; onze betaalbare voorraad was 82%. In 2013 zagen we hetzelfde beeld (toen 80,1%). De belangrijkste reden dat we onze doelstelling sinds 2013 niet meer halen, is dat we in 2013 inkomensafhankelijke huurverhoging hebben doorgevoerd vanwege de opgelegde verhuurdersheffing. Wat betreft opbouw van onze voorraad zien we dat het aantal eengezinswoningen afneemt. Dit komt overwegend door verkoop. In onze vastgoeddoelen is opgenomen dat het aantal appartementen zonder lift moet afnemen. Doordat de feitelijke sloop van de flats aan de Maardijk is doorgeschoven naar begin 2015 hebben we binnen dit segment nu geen afname. Tabel 4.2 Mutaties in woningportefeuille Realisatie
Realisatie vanaf 1-1-2011
Mutaties in woningportefeuille 2014
2013
2012
Doelen
Mutatie
In %
Vastgoed
vanaf
geprognost.
doelen
1-1-2011
realisatie
PS 2011
Verversing portefeuille (w oningen nieuwbouw )
29
31
41
135
33,8%
400
Verkopen
31
29
42
138
34,5%
400
Sloop
0
42
4
94
13,1%
-
Overig
-3
0
0
-3
100,0%
-
Uitbreiding primair in centrum Almelo
20
0
0
20
100,0%
-
Nieuwbouw minimaal 80 m2 + 2 slaapkamers
29
31
41
135
100,0%
-
Posities en bezit buiten Almelo/Wierden afstoten
0
0
0
0
0,0%
-
Woonprojecten voor bijzondere doelgroepen
0
0
0
0
0,0%
-
In tabel 4.2 staan de mutaties in onze woningportefeuille in de periode 2012 tot 2014. In de volgende paragrafen beschrijven we wat op deze verschillende onderdelen in 2014 gerealiseerd is.
32
4.2
Energieprestatie en duurzaamheid
Van ons bezit heeft ruim 57% van de woningen label C of hoger en 43% heeft label D of lager. Een concreet vastgoeddoel uit ons Ondernemingsplan is dat in 2029 onze voorraad gemiddeld energielabel C heeft. Ook wordt gestuurd op de prestatieafspraak met de gemeente Almelo dat in 2020 maximaal 10% van ons bezit bestaat uit woningen met label E, F en G. Een verbetering van de gemiddelde energieprestatie wordt enerzijds bereikt door het toevoegen van energiezuinige nieuwbouwcomplexen. Anderzijds wordt voor complexen met einde exploitatie met een energielabel D of lager onderzocht of deze worden verkocht, gesloopt of behouden. In 2014 zijn geen groot onderhoudsprojecten uitgevoerd dat een labelverbetering heeft opgeleverd. Wel hebben we de zonnepanelen en -collectoren vervangen aan de Sterrebos. Tabel 4.3: Energielabels woningbezit Realisatie
Doelen
Energieprestatie Labels woningen A
Vastgoed Ultimo
In
Ultimo
In
Ultimo
In
doelen
2014
%
2013
%
2012
%
PS 2011
389
6,2%
361
5,7%
337
5,3%
-
B
977
15,4%
980
15,5%
970
15,2%
-
C
2.247
35,6%
2.260
35,7%
2.268
35,6%
-
D
1.521
24,0%
1.531
24,2%
1.552
24,4%
-
E
705
11,1%
710
11,2%
729
11,4%
-
F
313
5,0%
315
5,0%
321
5,0%
-
G
173
2,7%
173
2,7%
192
3,0%
-
6.369 100,0%
-
Totaal Gemiddeld
6.325 100,0% D
-
6.330 100,0% D
-
D
-
B
In onze geactualiseerde portefeuillestrategie is vastgesteld dat er bij onderhoudsactiviteiten geen extra investeringen plaatsvinden voor duurzaamheidsmaatregelen. Wanneer er op dit gebied een bewonersinitiatief ontstaat, faciliteren wij dit. Bij nieuwbouw- en onderhoudsactiviteiten gebruiken wij minder milieubelastende materialen. 4.3
Nieuwbouw
In het Ondernemingsplan zijn de kaders geschetst voor ons woningbezit. De nadruk ligt op voldoende betaalbare woningen en een flexibele en toekomstbestendige woningportefeuille. Voor Beter Wonen is het belangrijk dat iedere woning direct raak is en dat gerichte investeringen bijdragen aan het behoud van de marktpositie en marktwaarde van woningen op de lange termijn. We dagen de markt uit om tegen een vooraf vastgesteld investeringsplafond en minimale onderhoudslasten een hoogwaardig product te leveren. In 2014 zijn zes nieuwbouwprojecten in voorbereiding of uitvoering, waarbij 29 woningen en één commerciële ruimte zijn opgeleverd.
33
Tabel 4.4: Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2014 Complex
Naam
Woningtype
Aantal VHE’s
Investeringen totaal circa in €
78.23
Bavinkstraat
Appartementen en commerciële ruimte
21
4.068.303
78.64
Zuidbroek
e.g. woningen
9
1.899.270
30
5.967.573
Totaal
Tabel 4.5: Nieuwbouwprojecten in uitvoering of voorbereiding Complex
Naam
22.30
Thorbeckelaan
appartementen
26
3.220.598
23.08
HortensiaDuindoornstraat
e.g. woningen
16
1.953.688
78.20
Berkelstraat
appartementen
38
6.574.619
80
11.041.627
Totaal
Woningtype
Aantal VHE’s
Investeringen totaal circa in €
Nieuwbouw Bavinkstraat (78.23) In februari 2014 leverden we 20 woningen op met buitenruimte en een casco commerciële ruimte aan de Bavinkstraat. We verkochten de ruimte aan een naastgelegen ondernemer. 19 van de 20 woningen zijn bestemd voor de sociale huur, een woning valt binnen ons Niet-DAEB-segment. Nieuwbouw Zuidbroek (78.64) In de nieuwbouwwijk Zuidbroek in Wierden, bouwden we negen (DAEB-)woningen en leverden deze in het tweede kwartaal van 2014 op. Inmiddels zijn alle woningen verhuurd. Nieuwbouw Thorbeckelaan (22.30) In het najaar van 2014 startten we met de nieuwbouw aan de Thorbeckelaan van 26 appartementen. De appartementen verhuren we aan cliënten van de RIBW en zijn ontwikkeld als regulier te verhuren appartementen. Oplevering van deze woningen staat gepland voor het eind van het tweede kwartaal 2015. Samen met omwonenden en met inzet van subsidie van de provincie Overijssel, richten we de binnentuin in tot een mooi ontwerp waarin het prettig verblijven is. (ver)nieuwbouw Hortensia-Duindoornstraat (23.08) Aan de Hortensiastraat en Duindoornstraat in Nieuwland 2 worden 32 duplexwoningen samengevoegd tot 16 eengezinswoningen in het DAEB-segment. We streven hierbij naar een goede balans tussen een duurzaam product en betaalbaar wonen. We startten de uitvoering in het vierde kwartaal 2014, de oplevering is gepland in het tweede kwartaal van 2015. Nieuwbouw Berkelstraat (78.20) In het najaar van 2014 startte de bouw van 39 VHE’s aan de Berkelstraat. Stichting Residentie Buitenzorg gaat alle ruimtes van ons huren. Zij starten hier een woonproject gericht op senioren met een Indische of Molukse achtergrond. Oplevering staat gepland voor het tweede kwartaal 2015.
34
Herontwikkeling Rietmavo In een sterk veranderde markt zijn voor de Rietmavo de afgelopen jaren meerdere plannen ontwikkeld, wat in 2014 heeft geleid tot een plan dat past bij de kaders van Beter Wonen. We verwachten in het tweede kwartaal van 2016 32 woningen te realiseren, waarbij de uitstraling van het pand zoveel mogelijk behouden blijft. Zo behouden we voldoende sociale woningvoorraad voor de komende jaren in Almelo. 4.4
Verkoop
Beter Wonen verkoopt jaarlijks een aantal woningen. Mede hierdoor bouwen we onze portefeuille af. We geven op deze manier ook keuzevrijheid aan de klant. Daarnaast willen we blijven investeren in onderhoud en het verversen van de woningvoorraad om ook op de lange termijn gezond te blijven. Om dit doel te realiseren zijn onder meer inkomsten uit verkoop noodzakelijk. Om de verkoop te bevorderen werken we met verschillende verkoopbevorderende maatregelen. In 2014 besloten we Koopgarant niet voort te zetten omdat dit onvoldoende resultaat opleverde. We gaan wel verder met de Startersrenteregeling. Voor 2014 is een verkoopdoelstelling geformuleerd van 30 woningen. In het derde kwartaal is deze doelstelling bijgesteld naar 26 woningen, omdat we zagen dat de verkoop om verschillende redenen achter bleef; meer ontbindingen vanwege strengere eisen rondom financiering, terugval in het aantal bezichtigingen, grote concurrentie op de markt, uitblijven van economisch herstel en geen extra effect uit verkoopbevorderende maatregelen. Uiteindelijk zijn er in 2014 toch 31 woningen, twee garages en twee bedrijfsruimtes verkocht (in 2013 verkochten we 29 woningen en een garage). Deze verkoop komt mede door een toename van de verkoop in het laatste kwartaal in verband met de wijzigingen in de fiscale maatregelen vanaf januari 2015.
4.5
Sloopactiviteiten
We kiezen voor investeren in onze woningportefeuille door sloop en nieuwbouw, waarbij we minder woningen terugbouwen om te anticiperen op het toekomstige overschot van sociale huurwoningen in Almelo door demografische veranderingen. In het afgelopen jaar zijn 26 flatwoningen aan de Maardijk leeggekomen. Planning was om de woningen in het vierde kwartaal 2014 te slopen. We stellen de werkzaamheden uit tot begin 2015 vanwege een nutsvoorziening in de fundering. Deze moet eerst verlegd worden voordat gesloopt kan worden. Halverwege 2014 namen we ook een sloopbesluit voor 16 flatwoningen aan de Gerard Doustraat en 26 flatwoningen aan de Jacob van Ruysdaelstraat. De sloop van beide flats staat gepland voor medio 2015. Eind 2014 is bijna de helft van de bewoners verhuisd naar een andere woning. We sloopten de noodgebouwen op het achterterrein van de Acaciaschool in het tweede kwartaal van 2014. Deze noodgebouwen stonden leeg, waren in technisch slechte staat en hadden een negatieve uitstraling naar de omgeving. De vrijgekomen plek vulden we tijdelijk op met beplanting.
35
4.6
Investeringen in groot onderhoud
In 2014 zijn verscheidene investeringsprojecten in grootonderhoud van ons woningbezit uitgevoerd en afgerond. In tabel 4.6 zijn de in 2014 afgeronde grootonderhoudsprojecten weergeven. Tabel 4.7 geeft een overzicht van het groot onderhoud dat in uitvoering was in 2014. Bij de grotere investeringsprojecten vragen we een aantal bewoners met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We voeren geregeld overleg met hen en richten een tijdelijke projectcommissie op. Met deze projectcommissies stemmen we de inhoud van de werkzaamheden af, de wensen die bewoners hebben bij de invulling voor bijvoorbeeld kleur of extra voorzieningen en maken we afspraken over de overlastvergoeding. Tabel 4.6: Investeringsprojecten afgerond in 2014 Complex
Naam
Woningtype
Aantal VHE’s
Investering 2014
Totale investering t/m 2014
38.01/02
De Fazant en Zeven Bosjes e.o.
appartementen
28
6.800
103.215
38.05/39.0 5/39.06
De Geelgors, De Graspieper, De Fazant
appartementen
9
6.780
66.762
43.01/02
De Lepelaar en De Maraboe
e.g. woningen
51
1.840
866.091
44.01/44.0 2/47.01
De Jachtvalk, Zeven Bosjes,
appartementen
117
23.530
958.984
205
38.950
1.995.052
Totaal Tabel 4.7: Investeringsprojecten in uitvoering in 2014 Complex
Naam
Woningtype
Aantal VHE’s
Investering 2014
Totale investering t/m 2014
28.01/ 02/03
Aalderinkshoek
e.g. woningen
239
174.003
1.996.950
36.0136.05
Windmolenbroek (fase 1)
e.g. woningen
156
56.385
971.645
40.01
Noodzakelijke en doelmatige aanpassingen Wooncentrum De Hop en De Wonde
appartementen
n.v.t.
13.352
128.495
28.06
Noodzakelijke en doelmatige aanpassingen wooncentrum de Riet
appartementen
n.v.t.
61.904
104.094
95.79
Grotestraat 174/176
appartement
3
284.246
284.246
36
46.01/46.0 2/60.01/60 .02
Lessenaarswoningen Windmolenbroek
23.03
Steffensweg
23.05
Clematisstraat
e.g. woningen
95
1.385.106
1.385.106
e.g. woningen
64
590.637
1.511.494
e.g. woningen
17
40.944
310.175
574
2.606.577
6.692.205
Totaal
Gerichte verbeteringen voor goed wonen De genoemde verbeteringen in tabellen 4.6 en 4.7 dragen bij aan het verbeteren van het onderhoudsniveau van onze voorraad en aan het wooncomfort van onze huurders. Onderstaand volgt een selectie van de uitgevoerde werkzaamheden.
Grotestraat 174/176 Dit pand bevat na oplevering een bovenwoning en een separate kantoorruimte. De kantoorruimte is in het voorjaar van 2014 opgeleverd en in gebruik genomen door Almelo Sociaal. Almelo Sociaal heeft actief meegewerkt aan de inrichting van de kantoorruimte. De bovenwoning is afgesplitst van de kantoorruimte en voorzien van een eigen ingang. Als gevolg van een bezwaarprocedure is de oplevering verschoven naar eind 2014. De woning is per 1 januari 2015 verhuurd. Wooncentrum ‘De Riet’ In 2014 is de verhuur van de algemene ruimtes van Wooncentrum de Riet overgegaan van Scoop naar Aveleijn. Aveleijn heeft de ruimtes op eigen kosten gerenoveerd. Beter Wonen heeft hier aan bijgedragen door de projectleiding voor de uitvoering beschikbaar te stellen en asbest te saneren. Groot onderhoud Lessenaarswoningen Windmolenbroek (complex 46.01, 46.02, 60.01 en 60.02) Aan de laatste serie van de Lessenaarswoningen in Windmolenbroek is dit jaar groot onderhoud uitgevoerd. Alle woningen zijn voorzien van een nieuwe badkamer en keuken, waarmee ze weer beter voldoen aan de wensen van de huurders. Na een gefaseerde oplevering is de laatste woning eind 2014 opgeleverd. Nieuwland 2 In het najaar is het onderhoud aan de gevels van onze woningen in Nieuwland 2 gestart. Naast het reguliere onderhoud wordt ook het meeverkocht onderhoud uitgevoerd. De oplevering van de werkzaamheden staat gepland in het eerste kwartaal van 2015. Windmolenbroek Fase 1 van het groot onderhoud is in 2014 afgerond. Naast het uitgevoerde schilderwerk zijn ook de draaiende delen en de beglazing vervangen. In 2015 start fase 2, waarin onder andere de dakramen worden vervangen, het metselwerk wordt hersteld en de mechanische ventilatie wordt vernieuwd.
37
4.7
Onderhoudsactiviteiten
Op totaalniveau zijn de uitgaven aan onderhoud in 2014 nagenoeg gelijk gebleven aan die van 2013, na een sterke daling een jaar eerder. Tabel 4.8: Regulier onderhoud, uitgesplitst naar soort Soort onderhoud
Onderhoud per soort (bedragen X € 1.000,-) 2014
2013
2012
1.275
1.302
1.856
Mutatieonderhoud
591
519
1.236
Schilderwerk
564
802
1.453
1.183
798
1.563
242
346
224
Contracten
1.029
901
949
Totaal
4.884
4.668
7.281
Reparatieonderhoud
Planmatig onderhoud CV-onderhoud
Reparatie- en Mutatieonderhoud Om kosten te reduceren sturen we vanaf 2013 al bewust op het efficiënter organiseren van het onderhoud. In 2014 zien we dat deze daling van de kosten voor reparatie- en mutatieonderhoud verder doorzet. Zeker ten opzichte van 2012 zien we een duidelijk verschil. Deze daling is ingezet door zowel steviger te sturen op het proces als via inhoudelijke bijstellingen op de uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud naar een basis kwaliteitsniveau. Dit is een structurele bijstelling. Planmatig onderhoud Om een beeld te schetsen van de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten aan ons bezit, een selectie uit de gerealiseerde werkzaamheden:
Sterrebos e.o. Aan de woningen aan de Sterrebos e.o. zijn vervangingswerkzaamheden uitgevoerd aan de zonnepanelen en -collectoren en de onderliggende dakbedekking voor circa € 240.000,-. De dakbedekking is vervangen door dakpannen, waarna de zonnepanelen zijn teruggeplaatst. Aan de bewoners is, als onderdeel van dit project, de mogelijkheid geboden om extra collectieve zonnepanelen te laten plaatsen. Van deze mogelijkheid heeft een aantal bewoners gebruik gemaakt. Diepenbrockstraat Aan de Diepenbrockstraat is bij 88 woningen onderhoud uitgevoerd voor € 255.279,-. Hierbij zijn de gevels gerenoveerd en is de dakbedekking vervangen. Goedharthof e.o. Bij 86 woningen aan de Goedharthof e.o. is naast onderhoud aan woningen uit ons bezit, ook onderhoud uitgevoerd aan verkochte woningen (meeverkocht onderhoud). De totale kosten voor dit onderhoud bedroegen € 260.000,-, inclusief onderhoud aan de verkochte woningen. We komen hiermee de in het verleden gemaakte afspraken over meeverkocht onderhoud integraal na. Deze afspraken lopen per 2017 af.
38
Contractonderhoud/cv De jaarcontracten voor de schoonmaak en de groenvoorzieningen zijn conform afspraak uitgevoerd. Een deel van de voorgenomen werkzaamheden uit het jaarcontract voor de cvinstallaties, ongeveer 5%, is eind 2014 niet afgerond. Deze activiteiten voeren we later uit in 2015. 4.8
Onderhoud ten laste van huurders en Wonen op Maat
Onderhoud ten laste van huurders Het onderhoud in de woning ten laste van huurders is onderhoud dat de huurder, rechtstreeks of via een abonnement, zelf betaalt. Daarnaast is er onderhoud voor rekening van de vertrekkende huurder bij mutatie. Tabel 4.9: Kostendekkend onderhoud Soort onderhoud
Onderhoud per soort (bedragen X € 1.000,-) 2014
2013
2012
Rekening huurder
167
207
476
Onderhoudsabonnement
270
270
280
Totaal
437
477
756
In 2014 zien we dat de dalende lijn uit 2013 zich verder doorzet voor het onderdeel ‘rekening huurder’. Deze daling is te verklaren door onze structureel bijgestelde werkwijze. Bij een mutatie stimuleren we de huurder actief om werkzaamheden zoveel mogelijk zelf uit te voeren om daarmee kosten voor de huurder te voorkomen. Wonen op Maat Onder Wonen op Maat verstaat Beter Wonen het aanleggen van voorzieningen op verzoek van huurders en tegen een kostendekkende huurverhoging. Hieronder vallen het plaatsen van erfafscheidingen, de aanleg van cv-installaties en het doorvoeren van extra isolatiemaatregelen. Op complexniveau is bepaald welke voorzieningen we aan de huurder kunnen aanbieden. Jaarlijks actualiseren we, aan de hand van de portefeuillestrategie en de planning van het groot onderhoud, het overzicht met werkzaamheden. Het gaat bij deze activiteiten niet om regulier of planmatig onderhoud. Het betreft kostendekkende voorzieningen op verzoek van de huurder. Tabel 4.10: Overzicht Wonen op Maat Jaar
Totaal investering in €
Aantal verbeteringen
Kosten per verbetering in €
2014
142.866
64
2.232
2013
278.846
101
2.761
2012
557.763
193
2.890
De afgelopen jaren zien we een dalende tendens in de investeringen in Wonen op Maat. In 2014 stelden we onze basiskwaliteit vast, en onze werkwijze voor Wonen op Maat is hier ook op bijgesteld. Per verbetering bekijken we kritisch welke verbetering passend is bij het woongebouw, gelet op de toekomststrategie. Zo voeren we bijvoorbeeld de aanleg van cv niet uit bij woongebouwen met een restant levensduur minder dan 10 jaar. We zien tevens een dalende lijn in de kosten per verbetering, die zich inzet vanaf 2012. Begin 2015 voeren we het nieuwe beleid
39
woningverbetering, gekoppeld aan de basiskwaliteit, verder door. De verwachting is dat het gebruik van WOM nog verder zal afnemen en dat huurders zelf meer voorzieningen en verbeteringen gaan uitvoeren. 4.9
VvE beheer
In 2014 is conform planning het afstoten van onze dienstverlening aan VvE is gerealiseerd. De VvE’s hebben zelf hun keuze kunnen maken wie vanaf 1 januari 2014 de dienstverlening ging uitvoeren. Hierbij is overwegend gekozen voor de firma VvE Beheer Twente. Alle lopende onderhoudscontracten zijn door de nieuwe dienstverlener ongewijzigd overgenomen. De jaarrekening over 2013 van de VvE’s is door Beter Wonen opgesteld. Hierop dient nog decharge te worden verleend aan Beter Wonen. Beter Wonen heeft, na het afstoten van de dienstverlening VvE, haar personeelsformatie hierop aangepast.
40
5 Verhuur van ons bezit In ons Ondernemingsplan Koersgericht verder is het bieden van voldoende beschikbare en betaalbare woningen een belangrijk speerpunt. Beter Wonen wil inwoners met een bescheiden inkomen een goede en betaalbare woning bieden. Dit geeft inwoners de basis om zich verder te ontwikkelen en te participeren in de samenleving. Op verschillende manieren werken we daarbij aan de betaalbaarheid van het wonen. 5.1
Het aanbieden van woonruimte
In Almelo bieden we vrijkomende sociale huurwoningen nog aan volgens het distributiemodel. Begin 2015 gaan we samen met STJA over naar een nieuwe manier van aanbieden; het aanbodmodel. In beide modellen is het criterium bij toewijzing de inschrijfduur. Sinds 2011 zijn er, vanwege Europese regelgeving, strenge regels voor het toepassen van het inkomenscriterium bij toewijzing. Van de sociale voorraad moeten we minimaal 90% toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen t/m € 34.678,- (prijspeil 2014). De 10% ‘vrije’ ruimte zetten we in voor urgenten zoals herhuisvesting bij sloop of mensen met een sociale urgentie. De overige ruimte gebruiken we voor het huisvesten van jongeren t/m 35 jaar met een inkomen tot € 43.602,(prijspeil 2014). In 2014 benutten we 4% van die vrije ruimte. Deze vrije ruimte gebruiken we hoofdzakelijk voor de groep met een middeninkomen (tussen de € 34.678,- nieuwe grens en € 43.602,- en urgenten met een middeninkomen). Voor de woningen in de vrije sector is de verhouding tussen huur en inkomen eveneens een belangrijk criterium. De woningzoekenden staan geregistreerd bij Woonburo Almelo. Tabel 5.1: Aantal actief en passief woningzoekenden incl. inkomensachtergrond (per 31-12- 2014) Actief Passief Totaal Inkomen uit arbeid
782
862
1.644
AOW/pensioen
243
698
941
Overdrachtsinkomen
739
529
1.268
Overig/onbekend
447
380
827
2.211
2.469
4.680
Totaal
Eind 2014 zijn ruim 4.600 woningzoekenden geregistreerd. Daarvan betreft het 47% actief en 53% passief woningzoekenden. Ruim driekwart van de woningzoekenden zijn een- of tweepersoonshuishoudens, en een kwart bestaat uit drie-of meerpersoonshuishoudens. Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden nam met 17% toe, van 3.996 in 2013 naar 4.691 in 2014. Deze stijging is vooral te verklaren doordat we in 2014 geen enquête uitvoerden vanwege de overgang naar het nieuwe model voor de woonruimtebemiddeling. Hierdoor is het bestand woningzoekenden niet opgeschoond zoals andere jaren wel gebeurde. Daarnaast zien we in 2014 een toename van de woningzoekenden die zich uit voorzorg inschrijven (passief woningzoekenden). Wat verder opvalt is dat het aantal nieuwe inschrijvingen ten opzichte van 2013 daalde. Voor een deel kan dit komen doordat woningzoekenden gewacht hebben met inschrijven tot het nieuwe model van woonruimtebemiddeling in werking was.
41
Woonruimteverdeling onder de loep Het jaar 2014 stond in het teken van de voorbereiding op een nieuw model voor de woonruimtebemiddeling. Met dit project gaan we, samen met STJA, over naar een lokaal aanbodmodel. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn: 1. Een eerlijke woonruimteverdeling voor de klant, onder andere wat betreft wachttijden, criteria voor toewijzing en zo min mogelijk regels rondom de toewijzing en labeling. 2. Een transparant woonbemiddelingsmodel. Voor de woningzoekende moet duidelijk zijn hoe we de woningen toewijzen en welke kans deze maakt op een bepaalde woning. Ook geven we een verantwoording van de toewijzingen. 3. Optimale keuzevrijheid voor de klant, waarbij de klant zelf zijn keuze maakt (en hierbij ook inzicht heeft in de energielabels van de woningen) en optimaal gebruik maakt van de mogelijkheden die een digitaal systeem biedt. 4. Sterke wijken waar bewoners kans krijgen op sociale stijging. 5. Een efficiënte woonruimteverdeling (minder leegstand/hogere acceptatiegraad) die aansluit bij de ontspannen woningmarkt van Almelo. 6. Betere klant- en marktinformatie die we gebruiken voor ons zelf (o.a. voor het verbeteren van processen) en om verantwoording af te leggen aan onze huurders en stakeholders. De planning was om in november 2014 live te gaan, maar op dat moment voldeed het nieuwe systeem nog onvoldoende aan onze kwaliteitseisen. We besloten daarom de livegang door te schuiven naar begin 2015.
5.2
Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep
Een dak boven je hoofd is één van de belangrijkste basisbehoeften van de mens. Wij zetten ons primair in voor huisvesting van woningzoekenden met een laag inkomen; mensen die recht hebben op huurtoeslag (met een inkomen tot € 29.400). Een andere doelgroep waar de vraag naar zelfstandige woonruimte toeneemt zijn de kwetsbare groepen, zoals bewoners met een lichamelijke en verstandelijke beperking, dak- en thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten en exverslaafden. Niet langer ligt het accent in dat verband op huisvesten in een instelling. Steeds meer is er de vraag naar huisvesting in de wijk om hen een volwaardige plek in de maatschappij te geven. We besteden extra aandacht aan deze doelgroepen, omdat zij het meest kwetsbaar zijn op de woningmarkt en we ons verantwoordelijk voelen voor de huisvesting van deze doelgroep. We doen dit door het leveren van woningen. Inkomenscategorieën en huurprijzen Beter Wonen hanteert bij de toewijzing van woningen de categorieën in de huurtoeslagregeling. Tabel 5.2: Relatie tussen huishouden, inkomen en huur in 2014 Cat.
Omschrijving
A
éénpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden
B
C
éénpersoonsouderenhuishouden
Toetsingsinkomen tot € 21.600
Basishuur*
Aftoppingsgrens**
€ 227 – € 404
€ 556,82
tot € 29.325
€ 227 – € 402
€ 556,82 € 596,75
tot € 21.600
€ 225 – € 403
€ 699,48
42
tweepersoons drie- of meer personen
D
meerpersoonsouderentot € 29.400 € 223 – € 401 € 699,48 huishouden * De huur die bewoners dienen te betalen bij een voor de categorie genoemd inkomen. Bij een hoger huurbedrag wordt het verschil gesubsidieerd: tot € 389 met 100% van het verschil en van € 389 tot de aftoppingsgrens met 65 % van het verschil. ** Grens die het maximale huurbedrag aangeeft waarbij huurders voor huurtoeslag in aanmerking komen. In tabel 5.3 is aangegeven hoeveel woningen Beter Wonen in 2014 nieuw heeft verhuurd per huurklasse. Hierbij maken we onderscheid in de samenstelling van het huishouden, leeftijd en inkomen. De huurklassen en inkomensgrenzen ontlenen we aan de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen per 1 januari 2014. In dit verslagjaar betreft het 576 (2013: 628) nieuwe huurcontracten. Net als vorig jaar, zien we een daling van het aantal verhuurde woningen. In tabel 5.3 zien we dat één- en tweepersoonshuishoudens onze belangrijkste doelgroepen zijn. Tabel 5.3: Aantallen contracten per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en inkomenscategorie 2014 Huurklasse in € Cat. Leeftijd Inkomen in €
1-persoonshuishoudens
< 65 jr ≥ 65 jr
≤ 21.600
2-persoonshuishoudens
Leeftijd
< 65 jr ≥ 65 jr
3-persoonshuishoudens
Leeftijd
< 65 jr ≥ 65 jr
Totaal
66
87
181
29
> 21.600
8
20
36
64
2
10
17
29
> 21.600
0
2
14
16
76
119
96
291
Inkomen in €
Huurklasse in € ≤ 389,05
>389,05≤ >556,82 556,82
Totaal
≤ 29.325
19
57
24
100
> 29.325
1
8
26
35
≤ 29.325
0
5
5
10
≥ 29.325
0
5
32
37
20
75
87
182
Totaal Cat.
>389,05≤ >556,82 556,82
≤ 21.600
Totaal Cat.
≤ 389,05
Inkomen in €
≤ 29.325
Huurklasse in € ≤ 389,05
>389,05≤ >596,75 596,75
Totaal
0
60
21
81
> 29.325
0
8
14
22
≤ 29.400
0
0
0
0
> 29.400
Totaal
0
0
0
0
0
68
35
103
Totalen
≤ 389,05
>389,05 ≤ 556,82
>556,82 ≤ 596,75
>596,75
Totaal
Totaal
96
262
149
69
576
43
5.3
Specifieke doelgroepen
Huisvesting voor senioren Mede als gevolg van de demografische ontwikkeling neemt het aantal senioren in Almelo de komende jaren verder toe. In 2014 sloten we een nieuw huurcontract af met 92 huurders van 65 jaar of ouder. Na de stijging van het aantal verhuringen aan huurders van 65 jaar of ouder in 2012 (die grotendeels te verklaren was door de oplevering van de nieuwbouw aan de Rombout Verhulstlaan) zien we dat we in 2013 en 2014 ongeveer op hetzelfde aantal zaten. We zien dat veel senioren zich uit voorzorg inschrijven, en dus passief woningzoekenden zijn. Tabel 5.4: Afgesloten huurovereenkomsten met bewoners van 65 jaar of ouder Jaartal Aantal 2014 92 (waarvan 11 in de vrije sector) 2013 90 (waarvan 10 in de vrije sector) 2012 127 (waarvan 18 in de vrije sector) In 2014 werkten we met een aantal zorgpartijen samen om het wonen voor senioren in een aantal van onze woongebouwen aantrekkelijker te maken (zie toelichting bij 6.4: wonen en zorg). Brede aanpak kwetsbare huishoudens In 2011 is een convenant afgesloten met een groot aantal maatschappelijke organisaties, de gemeente, corporaties en zorgpartijen om bij bewoners met multiproblematiek in Almelo gezamenlijk op te trekken. Doel van deze samenwerking is te voorkomen dat elk van de partijen individueel aan de slag gaat en er overlap ontstaat. Beter Wonen is vaak betrokken bij MDO’s (Multi Disciplinaire Overleggen) om in probleemsituaties samen naar een oplossing te zoeken. Sinds 2013 werken we samen met de gemeente en de Almelose woningcorporaties volgens de afspraken uit het convenant ‘preventie uitzettingen Almelo’. Door een intensieve samenwerking willen we woningontruiming door huurachterstand voorkomen. De samenwerking komt voort uit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en (maatschappelijke) kosten met zich meebrengen. Sinds 2011 werken we volgens het nieuwe kansbeleid. Op grond hiervan huisvesten we in 2014 vier huishoudens. We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig. Veel van deze huishoudens huisvesten we na een Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin betrokkenen en hulpverleners zelf een plan van aanpak opstellen en hiervoor gezamenlijk tekenen om de aanpak van problemen te borgen. Urgentie Voor woningzoekenden die in een urgente situatie verkeren, geldt dat wij hen uiterlijk binnen zes maanden na urgentieverstrekking (door een onafhankelijke urgentiecommisie van de gemeente) een woning aanbieden. In 2014 ontvingen 91 personen een sociale urgentie, waarvan ongeveer de helft is gehuisvest via Beter Wonen. Ten opzichte van 2013 zien we een lichte daling in het aantal urgenten (toen 115). Nagenoeg alle urgenten zijn binnen de termijn van 6 maanden opnieuw gehuisvest. De grootste groep die in 2014 urgentie ontving, kreeg deze vanwege echtscheiding of zelfstandig wonen/tijdelijk onderdak. Dit zijn veelal woningzoekenden die nu inwonend zijn en waarbij een onhoudbare situatie is ontstaan (bijvoorbeeld een gezin met kinderen dat bij ouders
44
inwoont) en van woningzoekenden die tijdelijk onderdak hadden (bijvoorbeeld een tijdelijk huurcontract) of tijdelijk onderdak hadden omdat ze in de noodopvang verbleven. In 2014 formuleerden we samen met de gemeente en collega-corporatie STJA nieuwe uitgangspunten voor sociale urgenten. Bij de implementatie van het nieuwe Woonruimtebemiddelingssysteem begin 2015 gaan deze nieuwe uitgangspunten in. Eén van de uitgangspunten voor sociale urgenten is dat er echt sprake is van een noodsituatie die is ontstaan buiten de schuld van de huurder om. Ontruimingen In 2014 zijn 19 woningen en een garage ontruimd. In verhouding met 2013 zien we een flinke daling (toen 37 woningen, twee parkeerplaatsen en een garage). In belangrijke mate is deze daling te verklaren doordat we een actiever huurincassobeleid voeren en de huurder eerder en persoonlijk aanspreken op huurachterstand en zijn eigen verantwoordelijkheid hierin. Het grootste deel van de woningen die zijn ontruimd werden bewoond door alleenstaanden. 5.4
Huurprijsbeleid
Met ons huurprijsbeleid zorgen we ervoor dat er voldoende woningen bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Herclassificatie Bij ruim 100 woningen verlaagden we in 2014 de huurprijs zodat deze binnen ons DAEB-bezit vallen. Bij de definitieve vaststelling van de over te hevelen woningen is een lager aantal bepaald dan eerder verantwoord in de jaarrekening 2013. We verlaagden de huurprijs van deze woningen vanwege gewijzigd overheidsbeleid en omdat we merkten dat deze woningen in de vrije sector lastig te verhuren zijn. De verwachting is op basis van het overheidsbeleid dat we in de toekomst onze woningen die boven de DAEB-grens vallen moeten afstoten of elders onderbrengen. Door nu de huurprijs hiervan aan te passen, blijven deze woningen ook in de toekomst deel uitmaken van onze kernvoorraad, waarbij we de huurprijs zo verlagen dat ze ook bereikbaar zijn voor mensen met huurtoeslag. Ruim 70% van deze woningen had een huurprijs tussen de € 700,- en € 750,-, de overige woningen hadden een huurprijs hoger dan € 750,-. Beter Wonen monitort en verantwoordt de effecten van deze wijziging in 2015. De nieuwbouwvoornemens zijn naar beneden toe bijgesteld met het aantal woningen dat door deze herclassificatie in het DAEB-segment is opgenomen. Huurverhoging per 1 juli 2014 Betaalbaarheid van het wonen is voor Beter Wonen een belangrijk speerpunt. In 2014 maakten we daarom geen gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar voerden we een inflatievolgend huurbeleid door (2014: 2,5%). Onze belangrijkste redenen hiervoor zijn: • Aansluiten bij onze eigen vastgoeddoelen: minimaal 85% van onze woningen tot de kernvoorraad laten horen, dit zijn woningen met een huurprijs tot € 597,-; • Onze streefhuren zijn de afgelopen jaren als gevolg van het nieuwe huurbeleid al aanzienlijk gestegen; • We verhogen de verhuurbaarheid en verlagen daarmee het risico op leegstand; • We verlagen het risico op toename van huurachterstanden;
45
• • •
Betaalbaarheid van huurwoningen is (en wordt) een steeds belangrijker onderwerp; We komen tegemoet aan de wens van de SHBW om huurders niet nog meer te confronteren met lastenverzwaringen; We verstevigen onze concurrentiepositie. Corporaties in de regio voeren wel de inkomensafhankelijke huurverhoging door. Door hier niet voor te kiezen, laten wij zien dat betaalbaarheid voor huurders een belangrijk thema is.
Bij een aantal complexen zijn de huren in 2014 niet verhoogd. Hierdoor is de gemiddelde huurverhoging in 2014 2%. Vernieuwd Servicekostenbeleid In 2013 hebben we ons servicekostenbeleid vernieuwd in samenspraak met een werkgroep vanuit de SHBW. In 2014 implementeerden we dit. Uitgangspunt is dat de servicekosten meer transparant en eenduidig worden. Ook lagere woonlasten is een belangrijke pijler. Op bepaalde onderdelen vragen we van bewoners een meer actieve rol (bijvoorbeeld het onderhouden van groen). 5.5
Leegstand en mutatiegraad
Tabel 5.5 toont de huurderving over 2014 vergeleken met 2013 en 2012. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur, sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (sociale huur of vrije sector). Tabel 5.5: Huurderving als percentage van de totale huursom (2014-2012). 2014
2013
2012
Woningen DAEB
0,8%
0,7%
1,1%
Woningen niet-DAEB
0,6%
0,8%
0,7%
1,4%
1,5%
1,8%
BOG
0,5%
0,5%
0,2%
Overige
0,1%
0,1%
0,1%
2,0%
2,1%
2,1%
Verkoopleegstand woningen
0,5%
0,5%
0,7%
Sloopleegstand woningen
0,3%
0,5%
0,1%
2,8%
3,1%
2,9%
Exploitatieleegstand totaal woningen
Exploitatieleegstand totaal bezit
Totaal leegstand
In de begroting 2014 is een doelstelling van een maximale huurleegstand van 2,9 % opgenomen, en hier zitten we in 2014 onder. Ten opzichte van 2013 zien we een daling van de huurderving. We zien dat in ons niet-DAEB-segment de leegstand is afgenomen. Voor een deel is dit te verklaren door de herclassificatie. Binnen ons DAEB-bezit zien we een kleine toename van leegstand. Gedeeltelijk is dit te verklaren doordat een aantal woningen (o.a. De Hop) gedurende een langere tijd leeg staan vanwege verbouwingen om de woningen geschikt te maken voor een andere doelgroep. De derving van ons bedrijfsonroerend goed (BOG) is hetzelfde gebleven. We merken dat een aantal bedrijfspanden lastig te verhuren zijn.
46
Mutatiegraad Het mutatiepercentage in 2014 is 10,2% (2013: 10%). In totaal zijn er 648 vrijgekomen woningen in 2014, in 2013 waren dit er 634. Tabel 5.6 toont het aantal beëindigde verhuringen. Ten opzichte van 2013 zien we dat er iets minder woningen in het DAEB-segment zijn beëindigd. Tabel 5.6: Aantal beëindigde verhuringen 2014
2013
DAEB Niet-DAEB Bestemming Sloop Bestemming Verkoop
472 55 45 76
496 39 33 66
Totaal
648
634
Beëindigde verhuringen in aantallen
Betalingsachterstand In tabel 5.7 valt op dat het aantal vorderingen op huurders en ook het totaalbedrag aan openstaande vorderingen in 2014 is afgenomen. Deze daling is grotendeels te verklaren door onze aanpak; meer persoonlijk en sneller contact met de huurder bij (dreigende) betalingsachterstand. Tabel 5.7: Vorderingen op huurders Vorderingen op huurders
Aantal contracten
Totaal bedrag (* € 1.000)
Gemiddelde achterstand per contract (* € 1.000)
31-122014
31-122013
31-122014
31-122013
31-122014
31-122013
Huidige huurders Vertrokken huurders
477 310
701 353
374 791
475 957
0,8 2,6
0,7 2,7
Totaal
787
1.054
1.165
1.432
1,5
1,4
0,9%
1,2%
1,9%
2,4%
2,8%
3,6%
Huidige huurders als % van de jaarhuur Vertrokken huurders als % van de jaarhuur Totaal
5.6
Kwaliteit van de dienstverlening
Voor Beter Wonen is een optimale dienstverlening dichtbij de klant één van de vier speerpunten in ons Ondernemingsplan. Op verschillende manieren monitoren wij de kwaliteit van onze dienstverlening, zodat we een zo compleet mogelijk beeld hebben hoe onze klanten onze dienstverlening beoordelen. Het geeft ons ook inzicht in onze verbeterpunten. Eigen meting dienstverlening We kiezen bewust voor verschillende communicatielijnen naar de klant; o.a. nieuwsbrieven op complexniveau, individuele berichtgeving en informatie via website. We zagen daarvan de effecten in ons inkomend telefoonverkeer; dit nam af. De afgelopen jaren zien we gemiddeld een daling in het aantal inkomende telefoongesprekken.
47
Door een andere inrichting van de ontvangst van de telefooncontacten van huurders is er meer eenduidigheid georganiseerd in afhandeling en minder herhaalverkeer. Telefoonverkeer van zakelijke relaties gaat rechtstreeks naar de medewerkers. Veel informatie ten aanzien van onze diensten is duidelijk beschreven in brieven en de website. We zetten klantenpanels in om onder andere de respons van onze klanten te vernemen op onze dienstverlening. De klantenpanels vinden periodiek plaats met wisselende delegaties vanuit ons klantenbestand. De onderwerpen zijn per klantenpanel verschillend. Er komen ook inhoudelijke thema’s aan de orde. Klantenpanels zijn een aanvullende vorm van participatie met onze huurders.
Inkomend telefoonverkeer 2014, 2013 en 2012 6000 5000
aantal
4000 2014
3000
2013
2000 2012
1000 0 jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
maand Gedurende het hele jaar monitoren wij onze telefonische dienstverlening. Hierbij kijken we naar het aantal telefoontjes, ons servicelevel, de reactie op terugbelverzoeken en het aanmaken van klantcontacten. Op die manier organiseren we eenduidigheid in afhandeling van klantcontacten. Onze norm wat betreft het servicelevel op het terrein van telefonie is minimaal 80% (ten minste 80% van de gesprekken wordt binnen 30 seconden opgenomen). In 2014 haalden we gemiddeld 81,3%, ten opzichte van 2013 een lichte verbetering (79,3%). De interne norm voor de opgehangen oproepen is < 5 %. Ook hier zien we ten opzichte van vorig jaar een kleine verbetering; in 2014 is onze score 3,4%, in 2013 4,2%. Bij het terugbellen zien we ook een verbetering, we bellen in 79% van de terugbelverzoeken onze klanten binnen één dag terug, in 2013 was dit nog 75%. Op dit punt voldoen we echter niet aan de norm van KWH (90%). Hoewel we gestuurd hebben op verbetering, en deze ook al wel terug zien, blijft dit een duidelijk aandachtspunt voor management en medewerker. Het sturen op verbetering deden we onder meer door het gedrag van medewerkers op dit punt te monitoren en zo nodig aan te spreken op hun gedrag. Daarnaast organiseerden we interne bijeenkomsten om medewerkers te wijzen op ons gewenste servicelevel en hun bijdrage hieraan te benadrukken.
48
Onze dienstverlening gemeten volgens KWH Beter Wonen voert sinds 2001 het KWH-label voor dienstverlening. Vanaf 2012 is besloten deel te nemen aan de continue meting vanuit KWH. Zo volgen we permanent de ontwikkelingen en kunnen we sneller anticiperen. In tabel 5.8 staan de cijfers over 2014. Tabel 5.8: Score KWH 2014 Onderdeel
2014
2013
Contact
7.0 gebaseerd op: vr. lijst huurder 7.4 telefonie 7.1 online dienstverlening 5.9 7.5 7.5 8.2 7.7 8.3 5.9
Bereikbaarheid 7.9 Telefonie 6.5 Contact 6.7
Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparatieverzoeken Onderhoud Uiten van ontevredenheid
7.3 7.4 7.9 7.6 6.9 Niet apart gemeten
Landelijke gem. 2014 7.3
7.9 7.8 8.1 8.2 8.3 6.5
Uit zowel onze eigen meting op het gebied van onze dienstverlening als de meting vanuit KWH zien we dat we in 2014 een aantal punten verbeterd hebben, maar dat we op het onderdeel ‘uiten van ontevredenheid’ niet voldoen aan de minimale eis van KWH (voor dit onderdeel 6.5). In april is door KWH besloten dat dit onderdeel buiten beschouwing wordt gelaten en dat Beter Wonen daarmee het KWH label behoudt. Klachtencommissie Beter Wonen kiest er bewust voor om klachten of meldingen van ontevredenheid zoveel mogelijk op te lossen binnen de lijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar tevredenheid van de klant uit voortkomt, kan de klacht naar de Klachtencommissie. Hierdoor zijn er in verhouding weinig klachten ingediend bij de Klachtencommissie. Sinds 2014 zijn we aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie Twente. In 2014 dienden vier huurders een klacht in bij de Klachtencommissie. Hiervan zijn er twee niet ontvankelijk verklaard omdat de klacht nog niet binnen Beter Wonen voldoende was behandeld. De andere twee klachten zijn ingetrokken door de huurder, nadat Beter Wonen en de huurder in gesprek gingen.
49
50
6 Leefbaarheid en ontwikkeling in regio, stad en buurt Regionale ontwikkelingen en veranderingen in de Almelose samenleving hebben invloed op de activiteiten van Beter Wonen. In dit hoofdstuk geven we de aandacht aan de ontwikkelingen in de stad en regio, wat onze stappen zijn in de wijkontwikkeling en op het gebied van wonen. We schetsen hoe we samenwerken op het terrein van Wonen en Zorg en welke maatschappelijke prestaties er geleverd zijn in 2014. 6.1
Algemene ontwikkelingen in de regio
Samen met 18 andere corporaties werken we inhoudelijk samen in de vereniging WoON. De 18 Twentse corporaties beheren samen ruim 80.000 huurwoningen. Binnen WoON Twente wisselen we kennis en ervaring uit op het brede terrein van wonen en treden bij belangrijke ontwikkelingen gezamenlijk op, zoals bij de Novelle van minister Blok die in het voorjaar van 2014 verscheen. In 2012 is de Routekaart Twentse opgaven bekrachtigd door alle woningcorporaties en aangeboden vanuit Vereniging WoON aan de Provincie Overijssel. We willen samenwerken aan een goede balans in stedelijke en plattelandsontwikkelingen op de woningmarkt. De Routekaart geeft een doorkijk naar de woningmarkt in Twente in 2020, waarbij we rekening houden met een andere samenstelling van de Twentse bevolking vanwege demografische transitie en een andere vraag naar woningen. Het aantal woningen dat we in Twente toevoegen is, gelet op bovengenoemde ontwikkelingen, beperkt. Het is daarom van groot belang dat elke woning ‘raak’ is. Het is wat dat betreft nu of nooit. Verder staan in deze Routekaart afspraken over aanvullende nieuwbouw; alleen in stedelijk gebied. Eventuele natuurlijke huishoudensgroei vangen we zoveel mogelijk op in inbreidingslocaties. Corporaties in Twente bouwen na 2020 alleen ter vervanging. Gelet op de marktontwikkelingen in Almelo zijn dit uitgangspunten waar we nu al rekening mee houden in onze vastgoeddoelen (zie hoofdstuk 4). Elk jaar kijken we hoe ver we hiermee zijn. Uit de monitoring van 2014 blijkt dat we als gezamenlijke corporaties achter liggen op onze doelen; we hebben minder verkocht, slopen minder dan gepland en bouwen minder nieuwe woningen. Mogelijke oorzaken voor deze achterliggende cijfers zijn de verhuurdersheffing en de economische recessie. In navolging op de Routekaart Twente, stelden de 14 Twentse gemeenten onder begeleiding van de Provincie een regionale Woonvisie Twente op: “Natuurlijk…Wonen in Twente”. Deze regionale Woonvisie sluit goed aan op de Routekaart Twente en de lokale prestatieafspraken. Speerpunten uit de Woonvisie Twente zijn: 1. Wonen voor iedereen, waarbij er voldoende en gevarieerd aanbod is, ook voor de meest kwetsbare doelgroepen. 2. Elke woning moet raak zijn, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. De grote opgave ligt in de kwaliteit van de bestaande voorraad en op het gebied van duurzaamheid en levensloopgeschiktheid. 3. Elke woonlocatie moet raak zijn, waarbij vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding gaat en de gemeenten en corporaties kiezen voor regionale samenwerking.
51
6.2
Ontwikkelingen in stad Almelo
Samen met de Almelose corporaties heeft de gemeente Almelo in 2012 haar Woonvisie opgesteld. Dit jaar stelden we gezamenlijk de prestatieafspraken vast als uitwerking op de Woonvisie. Hierin staat concreet beschreven wat de bijdrage is van de verschillende partijen om de stad meer in balans te krijgen. Almelo wil een stad zijn waar het plezierig wonen en leven is. De uitdaging die we als stad willen aangaan, wordt verwoord in drie veranderopgaven: • de stad sociaal-economisch in balans brengen, • inzetten op duurzaamheid en • de nadrukkelijke wens om de woonconsument centraal te stellen. Om deze doelstellingen te bereiken, liggen er meer verwachtingen richting de burger (participatiesamenleving). Gemeenten, en ook corporaties, treden steeds meer op in een faciliterende en verbindende rol en doen een stap terug in de uitvoering. Almelo kent een aantal buurten en wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, waar inwoners kampen met sociale problematiek en waar de woningvoorraad van mindere kwaliteit is. Mede door de strikte inkomensnorm bij woningtoewijzing nemen kwetsbare doelgroepen toe in bepaalde buurten. Hierbij spelen nog de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg, waardoor het aantal kwetsbare bewoners toeneemt, net als de effecten van de decentralisaties vanuit het Rijk naar de gemeente.
6.3
Samen werken aan vitale buurten
Beter Wonen levert op diverse manieren een bijdrage om de stad, wijken en buurten meer in balans te maken. Daartoe formuleerden we het speerpunt samen werken aan vitale buurten in ons Ondernemingsplan. De focus in onze werkwijze en inzet ligt op buurtniveau. In wijken en buurten met veel bezit (onder meer Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, de Riet en de Wierdensehoek) sturen we op de waardeversterking van ons vastgoed. We stellen ons actief en betrokken op als verbinder, signaleerder en aanjager. Samen met inwoners en partners werken we aan de kwaliteit van buurten. In buurten waar we weinig bezit hebben, stimuleren we andere partijen (collega-corporaties, eigenaar-bewoners) om zich in te zetten voor hun buurt wanneer dit nodig is. In deze paragraaf aandacht voor projecten en activiteiten waarmee we hebben bijgedragen aan de waardeversterking van ons vastgoed en het vergroten van de betrokkenheid en inzet van bewoners door o.a. zelfbeheer en het faciliteren van coöperatieve modellen. In hoofdstuk 4 staat onze inzet in onze wijken op het gebied van sloop, onderhoud en nieuwbouw beschreven.
De Riet Op verschillende schaalniveaus werken we aan de realisatie van nieuwe (coöperatieve) modellen bij beheer van de omgeving van ons bezit, waarbij de betrokkenheid van bewoners, betrokkenen en gemeente toeneemt. Secundair doel hierbij zijn lagere beheerslasten voor ons als corporatie. Daardoor kunnen we blijven investeren in onze woningvoorraad. De ontmoetingsruimte van de Rietpoort is een duidelijk voorbeeld van zo’n nieuw beheermodel. Om ontmoeting van bewoners uit de Rietpoort en directe omgeving te stimuleren, realiseerden we
52
op initiatief van bewoners een ontmoetingsruimte in het complex. Bewoners werkten zelf actief mee en verzorgen het beheer. Hierdoor blijven de bouw- en beheerlasten beperkt.
Schelfhorst Bewoners van de Terp vinden het belangrijk dat hun gangen en hun woongebouw er fraai uitzien. Daarom hebben zij een kunstcommissie opgericht, die binnen een vastgesteld budget (met daarin geld van de bewoners en Beter Wonen) zorgt voor aankleding van de gangen. Ossenkoppelerhoek In de Ossenkoppelerhoek vervolgden we onze sloopopgave (zie hoofdstuk 4). Samen met partners bepaalden we een toekomstvisie op de wijk. Daarnaast ontwikkelden we een methode, Oog voor de wijk, om plannen binnen deze visie te ontwikkelen. We vinden het belangrijk om tijdelijk ruimtegebruik te stimuleren, om zo zorg te dragen voor een nette (woon-)omgeving. Ook dat is sturen op waarde voor ons vastgoed. De locatie aan de Albert Cuypstraat, die door sloop is vrijgekomen, is in het kader van het project Tussendoor, in samenwerking met de gemeente en de provincie ingevuld als gebruiksgroen (ontmoetings- en speelruimte). Het beheer en onderhoud van dit terrein ligt bij de omwonenden. In de planontwikkeling en uitvoering was de betrokkenheid van de bewoners groot, zij voelen zich verantwoordelijk voor de eigen woonomgeving. Om de leefbaarheid te vergroten en bewoners meer bewust te maken van hun eigen verantwoordelijkheid, startten we een apart project in de Ossenkoppelerhoek. De buurtconciërge bezoekt nieuwe bewoners. Ook deelt hij flyers uit over zijn rol en hangt in portieken posters op met de huisregels.
Nieuwstraatkwartier Goed onderhouden tuinen leveren een positieve bijdrage aan de beleving van de woonomgeving. Om bewoners te stimuleren hun eigen tuin beter te onderhouden en hun buurtgenoten daarop aan te spreken, organiseerden we, net als in 2013, een tuinwedstrijd. Het deelnemersaantal lag gelijk aan vorig jaar, maar de competitie onderling was groter. Deelnemers hebben actiever hun best gedaan hun tuin te verbeteren. Extra aandacht voor het centrum In 2013 stelden we een integrale visie op voor het gebied Grotestraat Zuid. Samen met bewoners, ondernemers, gemeente en andere partijen werkten we in 2014 verder aan de realisatie van deze visie. Het doel van deze aanpak is om de leegstand in dit gebied terug te dringen en de aantrekkelijkheid en uitstraling van het gebied te verbeteren. Begin 2014 leverden we de nieuwbouw aan de Bavinkstraat (20 woningen en een winkelruimte) op. Met de komst van het Ondernemershuis in de Grotestraat Zuid heeft het gebied er een aantrekkelijke partij bij. Leerlingen van het AOC Oost zorgden ervoor dat de Oude Veemarkt nog aantrekkelijker werd met onder meer kunst en extra groen. Deze samenwerking maakt onderdeel uit van het project Tussendoor, waarmee we invulling geven aan tijdelijke lege plekken in de stad. Dit project wordt uitgevoerd in samenwerking met Provincie en gemeente Almelo. Verder verbouwden we er een woon-/winkelpand waar Almelo Sociaal zich vestigde. Door onze activiteiten in dit gebied is de leegstand teruggelopen en is de uitstraling van het gebied aanzienlijk vooruitgegaan.
53
Samen met de gemeente Almelo en Urban Interest werkten we verder aan de plannen voor de vernieuwing van de Zuidkant van de binnenstad. Onze bijdrage bestaat onder meer uit de ontwikkeling van 30 betaalbare appartementen in de voormalige V&D-locatie. De leegstaande kantoren op de verdiepingen maken plaats voor woningen, waarmee we een nieuwe invulling geven aan leegstaande ruimte in de binnenstad. Ook voor de Kloosterhofflat ontwikkelden we plannen. Een deel van deze flat willen we slopen om ruimte te maken voor winkels van Urban Interest, met daarboven 39 nieuwe huurappartementen in het bereikbare segment die wij gaan verhuren. De overige huidige woningen gaan we renoveren. Begin 2015 neemt de gemeenteraad een definitief besluit over deze plannen voor de vernieuwing van de binnenstad. In de verschillende complexen voerden we overleg met de huurders over de keuzes die zij konden maken. We doen dit om de huurders te betrekken bij ingrepen die we uitvoeren in de woning of directe woonomgeving. Door huurders actief te betrekken en keuzes aan te bieden neemt de betrokkenheid en tevredenheid van huurders toe. Op die manier spelen we meer in op de wensen van de huurder. 6.4
Wonen en zorg
Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. We verwachten de komende jaren een toename van kwetsbare doelgroepen in stad en wijken door vergrijzing en de scheiding van wonen en zorg. Om te zorgen dat we goed voorbereid zijn op deze ontwikkelingen, stelden we onze visie op Wonen en Zorg vast. Over het algemeen zien we dat de impact van het scheiden van wonen en zorg voor partijen groot is. In verhouding zijn onze risico’s echter beperkt, omdat Beter Wonen geen grootschalige eigen zorgcomplexen heeft. Wel verwachten we toenemende concurrentie doordat zorgpartijen ook woningen gaan verhuren en verwachten we een toename van huurders die minder huurvaardig zijn. Bij enkele zorgpartijen en complexen zien we ook een toenemende onzekerheid op de langere termijn. Onze belangrijkste keuzes op het gebied van wonen en zorg: • We zijn er voor het wonen van de kwetsbare doelgroepen in zo normaal mogelijke woningen. • Door de samenwerking met andere partijen bieden we in een aantal complexen naast huisvesting ook zorg en welzijn in de buurt. • We werken samen met anderen aan een goed woon- en zorgklimaat. Met wie, en op welke wijze wij samenwerken met andere partijen leggen wij vooraf duidelijk vast in afspraken en overeenkomsten. De belangrijkste zorgpartijen waarmee wij samenwerken:
Aveleijn De zorginstelling Aveleijn biedt een breed scala aan ondersteuning en ontwikkeling. Dit gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2014 staan in totaal 161 woningen op naam van Aveleijn (2013: 199), gedurende 2014 zijn 38 woningen (De Hop) opgezegd, en ook vijf nietwoningen.
54
J.P. van den Bent stichting De J.P. van den Bent stichting focust zich op ondersteuning van mensen met een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. Eind 2014 verhuurden we vier woningen en twee niet-woningen aan de J.P. van den Bent stichting. RIBW Overijssel De RIBW is de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen. In 2014 zijn dertien woningen en een niet-woning verhuurd aan de RIBW (2013: veertien). Samen met de RIBW Overijssel ontwikkelen we een nieuw complex aan de Thorbeckelaan. Humanitas Onder Dak Twente Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor het samenleven met elkaar. Sinds 2011 werken wij met hen samen in het project Kamer-Raad, een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding krijgen op weg naar zelfstandigheid. Naast Kamer-Raad verhuurden wij nog één ander pand aan Humanitas. Leger des Heils Net als in 2013 verhuurden wij in 2014 één woning aan het Leger des Heils. Zij huisvesten hier bewoners die met begeleiding hun leven weer op de rit moeten krijgen. Tactus Verslavingszorg Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. Met Tactus is een convenant afgesloten om over een periode van drie jaar twaalf woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting van hun cliënten. In 2014 zijn drie woningen aan Tactus verhuurd (2013: vier). Twentse Zorgcentra en ZorgAccent Sinds 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Dit zijn woningen voor mensen met een verstandelijke beperking. Er is daarbij ook een samenwerking met ZorgAccent. De woningen bij de Koppel bieden tijdelijke huisvesting in combinatie met reguliere seniorenhuisvesting. Op een tweede locatie (Groot Bokhove) verhuren we sinds 2012 ook woningen aan de TZC. In totaal verhuren wij 24 woningen aan TZC (2013: 23), en twee woningen aan ZorgAccent. ZorgAccent In 2014 zetten we de samenwerking met ZorgAccent in de Castelloflat voort. ZorgAccent levert er diensten waardoor senioren langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We merken dat bewoners het prettiger wonen vinden in de Castelloflat, wat we onder meer terug zien in betere verhuurbaarheid. De volgende stap in de uitwerking van het woon/zorgconcept is de uitrol naar de wijk. Carint Reggeland Groep Carint Reggeland Groep (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit door vanuit een duidelijke visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. Bewoners van de appartementen aan de Rombout Verhulstlaan kunnen gebruik maken van het serviceconcept van de nabijgelegen Titus Brandsmahof. Ook op de locatie Karelia en bij de Kloosterhofflat werken we samen met Carint Reggeland.
55
Stichting Woonbegeleiding Jong Volwassenen Sinds 2013 verhuren we vier woningen aan deze stichting, in 2014 zijn geen nieuwe woningen toegevoegd. Stichting Wopit De stichting Wopit heeft als doel het bevorderen van woonmogelijkheden voor mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid. Zij stimuleren mensen om zo zelfstandig mogelijk te wonen. We hebben met Wopit verkend of een nieuwbouwontwikkeling haalbaar was. Dit bleek niet mogelijk, een alternatief in de bestaande voorraad was wel realiseerbaar. In 2014 spraken we met Stichting Wopit af dat zij ons complex De Hop in 2015 gaan huren. Hier voegen we in 2015 38 kleinere appartementen samen tot 28 appartementen.
56
7 Betrekken van onze doelgroepen Wonen is voor ons meer dan alleen de woning. Ook de kwaliteit van de directe woon- en leefomgeving en het onderlinge contact van bewoners doen ertoe. We werken samen met bewoners en partners aan vitale buurten en zijn actief op verschillende schaalniveaus. We merken dat klanten steeds beter geïnformeerd zijn en hun wensen beter aangeven. De groei van ICTmiddelen helpt hierbij. De nadruk komt steeds meer te liggen op de zelfredzaamheid van de klant. De meeste van onze klanten zijn prima in staat om zelf de regie te hebben. Een enkeling heeft hierbij een steuntje in de rug nodig. Vanuit het veranderende speelveld, waaronder een aantal buurten waar de woon- en leefkwaliteit onder druk staat, het aantal kwetsbare mensen toeneemt, we een terugtredende overheid zien en afnemende investeringsruimte van partijen, is het nodig om onze rol en taken als corporatie te herdefiniëren; onze legitimiteit. Dit vraagt van ons een nieuwe manier van werken, steeds meer met bewoners en in dialoog met onze partners. In dit hoofdstuk gaan we in op onze maatschappelijke prestaties, de participatie van onze huurders, het betrekken van stakeholders bij ons beleid en de communicatie met onze huurders en stakeholders. Speciale aandacht is er voor het 100-jarig bestaan, dat we in 2014 op gepaste wijze vierden.
7.1
Visitatie
Met positief visitatierapport kan Beter Wonen koersgericht verder Eind 2014 vond onze tweede visitatie plaats over de periode 2010-2013. De corporatie nam als een van de eerste corporaties deel conform de nieuwe Methodiek Maatschappelijke Visitatie 5.0 met aangepaste, stevige waarderingsgronden. Bij een visitatie zijn stakeholders in de directe omgeving van de corporatie betrokken; belanghouders als de huurdersvertegenwoordiging en maatschappelijke partners vanuit overheid, zorg en welzijn in het werkgebied. Ook is gesproken met andere corporaties die betrokken zijn bij WoON Twente en actief zijn in het werkgebied. Voor de gekozen richting van Beter Wonen en voor de concrete inzet van de corporatie voor de samenleving in Almelo is door de commissie de volgende waardering gegeven: • Presteren naar Opgaven en Ambities 7,2 (7) • Presteren volgens Belanghebbenden 7,3 (7) • Presteren naar Vermogen 6,9 (7) • Governance 6,7 (7) De aanbevelingen vanuit de visitatie gebruiken we voor de verdere invulling en aanscherping van de beleidslijnen, zoals de afstemming met onze zorgpartners en het managen van verwachtingen.
7.2
Betrekken van huurders
Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen in vitale buurten in Almelo voor mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. Om dit te bereiken, werken we actief en betrokken samen met inwoners en maatschappelijke partners.
57
Vaste overlegvormen Beter Wonen overlegt regelmatig met bewonerscommissies en projectcommissies. Daarnaast is de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) voor ons op beleidsniveau de gesprekspartner. Het afsprakenkader hiervoor ligt vast in samenwerkingsovereenkomsten gebaseerd op de Overlegwet. We gaan daarnaast op complexniveau altijd het gesprek aan, onder meer via bewonerscommissies. Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) is de officiële gesprekspartner van de huurders met Beter Wonen op het algemene beleidsterrein. Het betreft zaken die alle huurders aangaan. Het is voor ons een belangrijke stakeholder. De directeur-bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt overleggen dan ook periodiek met het Dagelijks Bestuur van de SHBW. In dit overleg komen voornamelijk beleidsmatige onderwerpen aan de orde. In 2014 waren dit onder andere: • Huurbeleid 2014; • Basiskwaliteit; • Het nieuwe woonruimtebemiddelingsmodel (samen met HAR van STJA); • Het nieuwe Ondernemingsplan; • Ontwikkelingen in de binnenstad; • Begroting, kwartaalrapportages en jaarverslag; • Dienstverlening Beter Wonen; • Visitatie • Gezamenlijke studiedag. Over diverse van bovengenoemde onderwerpen heeft Beter Wonen de SHBW om advies (of instemming) gevraagd, en ook een positief advies ontvangen. Ook is in het afgelopen jaar gediscussieerd over de ontwikkelingen in de sector. Eind 2013 sloten Beter Wonen en de SHBW een intentieverklaring af voor de periode 2014-2015. De overeenkomst beschrijft hoe de corporatie en de SHBW samen aan de slag gaan voor goede, gevarieerde en betaalbare woningen in Almelo. De focus voor de komende twee jaar is gericht op drie thema’s; de woonconsument centraal, duurzamer Almelo en een betere economische en sociale balans. Concrete thema’s die in 2014 aan bod kwamen zijn huurprijsbeleid en betaalbaarheid. Bewonerscommissies In diverse buurten en complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Met deze bewonerscommissies is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten op basis van de Overlegwet. Hierin is ook een tabel opgenomen met thema’s waar sprake is van informatie-, advies- of instemmingsrecht. De bewonerscommissies hebben als taak het behartigen van de gezamenlijke belangen van alle betrokken bewoners. Zo dragen zij actief bij aan een zo groot mogelijk woongenot van elke individuele bewoner in de buurt of het complex. Zij overleggen met Beter Wonen en geven advies over onderwerpen van beleid en beheer betreffende de buurt of het complex. Onderwerpen waar Beter Wonen de bewonerscommissies in 2014 bij betrok, waren onder andere: • de samenstelling van de servicekosten; • beleid bij aankoop en verkoop van woningen betreffende de buurt of het complex; • uitvoering complexmatige onderhoudswerkzaamheden;
58
• • •
renovatie, sloop en herstructurering; leefbaarheid; de woonomgeving.
Er zijn elf bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er drie wijkhuurderscommissies en acht klankbordgroepen/projectcommissies. Het aantal projectcommissies is wisselend en afhankelijk van het aantal projecten dat in de verschillende wijken in voorbereiding of uitvoering is. We zien de laatste jaren dat er steeds minder belangstelling is om langdurig in een commissie te participeren. We zetten daarom ook andere participatievormen in en werken steeds meer met tijdelijke projectcommissies. Plannen die Beter Wonen ontwikkelt in het kader van groot onderhoud en renovatie, kunnen alleen slagen als de bewoners nauw betrokken worden bij de voorbereiding en de uitvoering. Zij zijn tenslotte de direct betrokkenen en de uiteindelijke gebruikers. Ook praten we met commissies over de dagelijkse gang van zaken in hun complex. Met de verschillende overkoepelende wijkcommissies is overleg over zaken op wijkniveau zoals met de wijkcommissie Aalderinkshoek, Ossenkoppelerhoek en Windmolenbroek. Jaarlijks bedanken we ons vaste vrijwilligers tijdens de vrijwilligersdag. In 2014 vierden we dit op een speciale wijze. Klantenpanels Naast de vaste participatievormen van commissies, vinden we het belangrijk om ook met huurders in gesprek te zijn die niet georganiseerd zijn in commissies. Dit doen we bij één op één contacten, en daarnaast via klantenpanels. In 2014 organiseerden we twee klantenpanels, één over de digitalisering van dienstverlening en één over het nieuwe woonruimtebemiddelingsmodel. Uit het panel rondom de digitale dienstverlening bleek een meerderheid van de aanwezige huurders graag meer informatie en diensten via internet aangeboden te willen krijgen.
7.3
100 jaar Beter Wonen vierden we met onze huurders
Beter Wonen heeft haar jubileum met haar huurders gevierd, passend bij deze tijd. Om deze bijzondere mijlpaal samen te vieren, om onze huurders meer bij de organisatie te betrekken en om meer verbinding te maken met onze huurders. We organiseerden een aantal activiteiten voor én met onze huurders.
Stadsmusical Van Katoen & Nu 10 voorstellingen, 1.000 vrijwilligers, 10.000 bezoekers. Het meest bijzondere dat in 2014 plaatsvond was de Stadsmusical Van Katoen & Nu, die Beter Wonen samen met de eveneens 100jarige gemeente Almelo organiseerde. Daarvoor zijn onze huurders actief betrokken door hun verhalen op te halen en te verwerken in het script en door hen uit te nodigen een voorstelling te bekijken. Ook onze stakeholders nodigden we uit. Veel positieve reacties en dankwoorden mochten we hiervoor ontvangen. Tijdens dit evenement ontving Beter Wonen van de gemeente Almelo ook de Stadspenning vanwege het 100-jarig jubileum en haar inzet en betrokkenheid gedurende deze periode in de stad.
59
100 jaar in beeld: een historisch boekje, jubileumkrant en expositie De verhalen van de huurders zijn ook gebruikt voor het vervaardigen van een boekje over de historie van Beter Wonen. De overhandiging van het eerste boekje is gedaan op het Indiëterrein aan burgemeester Jon Hermans- Vloedbeld, net voor de start van de Stadmusical. Ook onze vrijwilligers ontvingen een exemplaar. Het boekje is verspreid aan stakeholders en bij allerlei openbare gelegenheden in de stad, wijk en buurt. We hebben ons hiermee verbonden met de stad en andere activiteiten in Almelo. Naast het boekje is van de bewonerskrant een speciale jubileumeditie uitgebracht, eveneens gevuld met verhalen van huurders. Met hun verhalen gaat de historie van Beter Wonen pas echt leven. Onze historie is niet alleen in verhalen en beelden vastgelegd, maar ook in een expositie. Deze expositie kreeg een plek in ‘Het Huis van Katoen en Nu’ van de organisatie Ons Almelo. Fietsen met de huismeester In juli troffen wij ruim 80 huurders uit onze woongebouwen om met medewerkers te fietsen. Een route door Almelo en door groen, waarbij speciale aandacht was voor markante plekken uit de historie van Beter Wonen. Bewoners kregen de gelegenheid hun huismeester op een andere manier te treffen. Dit verhoogde de betrokkenheid bij elkaar en bij bewoners onderling. Ook brachten we hiermee onze bewoners letterlijk in beweging. Miniconcerten in de wijken In september organiseerden we samen met bewoners in drie complexen miniconcerten van het Almelose koor Toonkunst. We brachten de muziek zo naar onze minder mobiele huurder. Huurders waren enthousiast over het aanbod en de drie concerten hadden een goede opkomst in de woongebouwen. Door samenwerking met bewoners in de gebouwen hebben we de ervaren betrokkenheid van Beter Wonen bij haar huurders kunnen verhogen. Door het succes van deze dag is een spin-off ontstaan in december. Een ander Almeloos koor bood aan om ook een concert te verzorgen. Beter Wonen heeft zich daarbij opgesteld als verbinder en heeft dit gefaciliteerd met een kleine financiële bijdrage, op voorwaarde dat de bewoners zelf de organisatie ervan op zich namen. Dat is met enthousiasme opgepakt door de bewonerscommissie. 7.4
Betrekken van stakeholders
Beter Wonen wil zich laten beïnvloeden op haar beleid door haar stakeholders, waaronder haar huurders, zodat ze de goede dingen doet en deze ook goed kan doen. We organiseren hiervoor regelmatig contactmomenten met verschillende stakeholders. Voor het verslagjaar geldt de verantwoordingslijn via het Maatschappelijk Café en een periodieke E-brief over de beleidsontwikkelingen. Ook vindt er regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg plaats met de gemeente Almelo en de huurdersorganisatie SHBW. Bestuurlijk overleg is ook intensief geweest in het kader van het afronden en vastleggen van prestatieafspraken en de ontwikkeling van het Ondernemingsplan.
Stakeholders actief betrokken bij Ondernemingsplan In maart 2014 vroegen wij een friskijkgroep met vertegenwoordigers van gemeente, zorg- en welzijnsinstanties, de SHBW, deskundigen uit de bouwwereld en een aantal medewerkers van Beter Wonen mee te denken over verscherping van de speerpunten van ons nieuwe Ondernemingsplan. De ideeën en discussies vanuit dit gesprek zijn input geweest voor het
60
Ondernemingsplan 2014-2018. De uitwerking van het Ondernemingsplan Koersgericht Verder is vervolgens voorgelegd aan de RvC en de SHBW en daarna vastgesteld in december 2014.
Stakeholdersdialoog met de Raad In mei 2014 zijn gemeenteraadsleden in Almelo uitgenodigd door de Almelose corporaties STJA en Beter Wonen voor een werkbezoek. Na een bezoek aan de Rumerslanden en Binnenstad kwamen de ontwikkelingen en koers vanuit het ministerie aan bod, met daarbij de betekenis hiervan voor de corporaties in Almelo. Een vervolggesprek vond plaats tijdens het Politiek Beraad in het najaar. Politiek Beraad Het wonen en leven in de binnenstad is voor veel mensen van belang. Daarom ging het eerste politieke beraad met de corporaties STJA en Beter Wonen en gemeenteraadsleden over ‘wonen in de binnenstad’. Een goede dialoog met van beide zijden nieuwe inzichten. Voor een vervolg wordt tussen gemeente, griffie en corporaties nader afgestemd. Maatschappelijk Café en E-Brief Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze maatschappelijke partners (waaronder de vertegenwoordigers van de SHBW), betrekken wij hen jaarlijks bij Beter Wonen op twee manieren. Enerzijds verschijnt er regelmatig een E-brief met actuele informatie over de inzet, resultaten en nieuws van ons werkgebied in Almelo. Anderzijds organiseren wij jaarlijks een Maatschappelijk Café waarin samenwerking centraal staat en waar elk jaar een maatschappelijk thema aandacht krijgt. Het thema van het Maatschappelijk Café in 2014 was het nieuwe samenspel tussen (buurt-) initiatieven en organisaties in Almelo. Vooruitlopend op deze bijeenkomst zijn ruim 75 maatschappelijke partners uitgenodigd tijdens ons jubileum bij de Stadsmusical voor het thema ‘Almelo, als je wilt kan alles’. Een aantal partners is in dit kader geïnterviewd. Bij het Maatschappelijk Café in november 2014 ging het over wat wij moeten weten, doen en vooral niet moeten doen om de energieke kracht van de stad, wijk- en buurtinitiatieven stevig te benutten en te versterken. Voor deze inspirerende middag waren, naast een spreker, een viertal (buurt)initiatieven uitgenodigd waaronder het preventieteam van de wijk de Riet. Het heeft nieuwe duurzame verbindingen opgeleverd vanuit buurtinitiatieven en Het huis Van Katoen & Nu met de vrijwilligerscentrale.
Externe partijen denken mee over gebiedsontwikkeling In de Ossenkoppelerhoek laat Beter Wonen zich beïnvloeden door haar stakeholders middels de methode ‘Oog voor de wijk’. Deze methode, ontwikkeld door Beter Wonen en IKB architecten, is er op gericht om met partners uit de wijk vraagstukken op te lossen of kansen in te vullen die bijdragen aan een verbetering van de wijk. Daarbij wordt het individuele belang ondergeschikt aan het algemene wijkbelang. Hiermee komen we tot oplossingen of invullingen die breed gedragen worden. In de tweede helft van 2014 hebben we met partners een aanzet gedaan tot het maken van een visie voor de locaties aan de Jan Steenstaat, die door sloop braak zijn komen te liggen.
61
7.5
Communicatie bewoners en stakeholders
Veel communicatie met bewoners en stakeholders is op individueel of wijkniveau. Op individueel niveau wanneer bewoners vragen hebben over hun woning, een reparatieverzoek doorgeven of iets vragen bij hun huismeester. Op buurt- en wijkniveau vindt communicatie tussen Beter Wonen en bewoners plaats tijdens verschillende wijkevenementen, overleggen en projecten.
Bewonersblad en nieuwsbrieven Dit verslagjaar zijn we overgegaan van vier naar twee bewonerskranten, omdat we in toenemende mate bewoners digitaal informeren via internet en vanwege kostenreductie. In de bewonerskrant staan verhalen vanuit bewoners en/of maatschappelijke partners. Per wijk staan de visie en actiepunten voor 2014 opgenomen en verantwoorden we welke activiteiten zijn uitgevoerd. Voor bijzondere projecten in de wijk (zoals ontwikkelingen Binnenstad en Rietmavo) realiseren we regelmatig lokale nieuwsbrieven met actuele informatie. Vanwege ons 100-jarig jubileum is er bijzondere aandacht voor de historie van Beter Wonen in de Bewonerskrant en een terugblik van de Stadsmusical en vele andere activiteiten. Digitale dienstverlening Digitale dienstverlening is, naast mondelinge en schriftelijke communicatie (brieven en mail), een van de belangrijkste communicatieroutes van Beter Wonen. We erkennen dat onze huidige website niet meer voldoet voor huurders en woningzoekenden. Als eerste is een nieuwe portaal voor woningzoekenden (www.woonburoalmelo.nl) voorbereid in 2014 met livegang begin 2015. Vernieuwing van de huidige website van www.beterwonen.nl naar een gewenste klantportaal is de volgende stap. In 2014 zijn we gestart met een Twitteraccount, waarmee we onze nieuwsberichten verspreiden. Wijkwebsites In enkele wijken zijn wijkwebsites waar bewoners een actieve rol vervullen. Beter Wonen informeert langs deze digitale weg bewoners over diverse voor hen interessante zaken. We volgen deze sites ook zelf om te zien welke activiteiten in de wijken plaatsvinden. Pers en media Tijdens het verslagjaar is regelmatig in de pers aandacht besteed aan zaken zoals het jubileum, de nieuwbouw van de Bavinkstraat, Berkelstraat, Thorbeckelaan, verandering groenonderhoud, Binnenstadontwikkelingen, prestatieovereenkomst met de drie corporaties en de gemeente, ontduplexen van woningen in de wijk Nieuwland 2, Toonkunst in de wijk, het jaarverslag, een fietstocht met senioren en de plaatsing van muurgedichten in het centrum van Almelo. Resultaat is een overwegend open en transparante berichtgeving in lokale en regionale media (RTV-Oost). Vrijwilligersdag De jaarlijkse vrijwilligersdag is georganiseerd vanuit het doel banden en contacten te verstevigen en onze dank te uiten voor de inzet van onze vrijwilligers. Dit jaar was de vrijwilligersdag extra feestelijk vanwege ons 100-jarig bestaan. De vrijwilligers waren dit jaar met partner uitgenodigd. Met een groep medewerkers en onze vrijwilligers beleefden wij een avondvullend programma bij de Stadsmusical ‘Van Katoen & Nu’ met vooraf de uitreiking van het historisch boekje. Het gaf enthousiaste reacties met ‘zeer de moeite waard’ tot ‘verbindend en motiverend’. Het geeft veel rijkdom in de gespreksstof tot op heden.
62
8 Personeel Personeelsopbouw In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het jaar 2014 weergegeven; zowel in aantallen als in functie-eenheden (fte), verdeeld naar vast en tijdelijke inzet/inleen. Hierbij zijn de medewerkers die een (gedeeltelijke) WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de aantallen zijn deze medewerkers meegeteld voor zover zij betaalde arbeid verrichten. Tabel 8.1:
Overzicht aantal medewerkers, aantal fte in 2014-2012 2014
2013
2012
Stand per eind van het jaar
Aantal
Fte
Aantal
Fte
Aantal
Fte
Aantal medewerkers in vaste dienst
78
69,8
86
74,8
87
75,6
Aantal medewerkers in tijdelijke dienst
9
8,6
10
9,4
19
16,8
Aantal medewerkers in tijdelijke dienst via derden
4
1,8
5
3,1
5
2,4
Totaal aantal medewerkers
91
80,2
101
87,3
111
94,8
Het overzicht maakt zichtbaar dat we als organisatie krimpen in onze bezetting. Dat is in lijn met onze strategie van terug naar de kerntaken en sturing op de bedrijfslasten. Het aantal medewerkers in loondienst (dus met een dienstverband voor zowel bepaalde- als onbepaalde tijd) is gedaald van 96 eind 2013 naar 87 eind 2014. In aantal fte is er een daling van 5,8 fte (vast dienstverband: -/- 5 fte en tijdelijke dienstverband: -/- 0,8 fte) naar 78,4 fte eind 2014. De daling is een resultaat van de ingezette koers en de bijstelde meerjarenbegroting. In 2014 hebben twaalf medewerkers Beter Wonen verlaten. Van drie medewerkers liep hun tijdelijke dienstverband af, drie medewerkers maakten gebruik van pensioentoetreding, één medewerker verliet de organisatie op eigen initiatief en met vijf medewerkers is op initiatief van Beter Wonen de arbeidsrelatie beëindigd. In 2014 zijn drie medewerkers gestart bij Beter Wonen op basis van een tijdelijk dienstverband. Vacatures binnen Beter Wonen worden ook extern bekendgemaakt bij onze collega-corporaties in WoON-verband. Dat doen we ook met vacatures van de collega-corporaties. Daarmee bieden we onze medewerkers actief inzicht in de regionale arbeidsmarkt bij corporaties. We faciliteren hiermee hun eigen inzetbaarheid. Naast reguliere inzet vinden we het bieden van werkervaring aan studenten en scholieren ook een verantwoordelijkheid van Beter Wonen. We geven daarmee invulling aan onze cao-verantwoordelijkheid en maatschappelijke betrokkenheid. Wij boden ruimte aan vijf stagiair(e)s op afdelingen van WKM en Directie/Staf. Daarnaast is bij de Technische Dienst een medewerker werkzaam in het kader van de Wajong-regeling. In 2014 heeft een persoon tijdelijk werkervaring opgedaan binnen de afdeling WKM in het kader van een werkervaringstraject. Aanpassing structuur Binnen WKM hebben we in 2014 enkele structuurwijzigingen doorgevoerd. Aanleiding hiervoor was de verandering in de beleidscontext van de corporaties, waardoor een sterkere sturing op
63
vastgoedexploitatie noodzakelijk is. Ook richten we ons nog nadrukkelijker op DAEB-activiteiten. In dat kader is het team Verhuur geïntegreerd met het team Markt. Binnen het team Verhuur zijn woonmakelaars en administratieve medewerkers actief geworden. De woonmakelaars werken nauw samen met de wijkregisseurs voor gebieden in de stad. Daarmee versterken we het sturen op marktsignalen en exploitatie van ons vastgoed. Ook de maatschappelijk consulent maakt onderdeel uit van het team Verhuur. Daarnaast realiseren we met deze wijzigingen een kostenreductie door minder formatieplaatsen te hebben. Beter Wonen dag 2014 In oktober 2014 was de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers, dit keer in het teken van transformatie. Met deze dag haken we jaarlijks aan bij de geformuleerde doelstellingen in het kader van onze organisatieontwikkeling. Hoofddoelstellingen dit jaar waren nader kennismaken met de binnenstad, de transformatieopgaven die er liggen en inzicht verkrijgen in de afwegingen die gemaakt worden bij het besturen van een/onze onderneming. We brachten een bijzonder bezoek aan diverse projecten in de binnenstad van Almelo en gingen in spelvorm aan de slag met ons nieuwe Ondernemingsplan Koersgericht Verder. Het is een inspirerende, afwisselende dag geworden. De medewerkers waren enthousiast over de opzet en inhoud. Gezondheid en Welzijn Tabel 8.2: Ziekteverzuimpercentage Verzuim totaal 2014 (exclusief zwangerschaps-/bevallingsverlof en WAO/WIA) Kort (<=5 dagen)
Middellang (6-30 dagen)
Lang ( >30 dagen )
Totaal
Aantal (nieuwe) meldingen
56
12
1
69
Aantal dagen
123,3
200,9
222,1
546,3
Ziektepercentage
0,6
1,0
1,1
2,7
Ten opzichte van 2013 is het verzuim in 2014 met 0,1 procent gedaald. Het korte verzuim is gedaald van 0,7% naar 0,6%. Het aantal korte ziekmeldingen daalde van 69 naar 56. Het percentage middellang steeg van 0,6 naar 1,0%. Het aantal meldingen steeg van zeven naar twaalf. Het lange verzuim daalde van 1,5% naar 1,1%. Drie meldingen in 2013 tegenover één melding in 2014. Het verzuimbeleid sluit aan bij het Organisatiebeleid. Kern van het verzuimbeleid is dat verantwoordelijkheden duidelijk zijn belegd bij de verschillende betrokkenen: leidinggevende, medewerker, Arbodienst en P&O. Daarbij is een hoofdrol weggelegd voor medewerker en leidinggevende. Doordat het samenspel tussen leidinggevende en medewerker is versterkt, juist als een medewerker (dreigend) verzuimt is het accent meer komen te liggen op preventie en vroegtijdige signalering. Het eerder ingezette verzuimbeleid toont hiermee haar waarde aan. Mede op basis van de Risico Inventarisatie en Evaluatie is in 2014 een aantal zaken opgepakt en uitgevoerd. In 2014 zijn de resultaten van het Preventief Medisch Onderzoek besproken met het management, de OR en op afdelingsniveau. Doel van een dergelijk onderzoek is om de gezondheidsrisico’s bij het werk zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Uit de resultaten is een aantal maatregelen geformuleerd en in gang gezet.
64
Op basis van het agressiebeleid zijn de medewerkers in 2014 getraind. Wij beschermen onze medewerkers zoveel mogelijk tegen agressie en geweld en tegen de nadelige gevolgen hiervan. Het uitgangspunt is dat we agressie en geweld niet tolereren. En er volgen sancties na een contact waarbij agressie is getoond. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt voor elke medewerker dat de eigen veiligheid en die van collega’s altijd voorop staat. In navolging op het beleid hebben alle medewerkers die contacten hebben met klanten en nog geen training hebben gevolgd, alsnog een training gevolgd. Daarmee borgen we dat collega’s onderling eenzelfde stijl kennen en hanteren. Naar aanleiding van het verzoek van de VGWM-commissie heeft een onderzoek plaatsgevonden naar het binnenklimaat in ons kantoor. Op basis van de rapportage is een aantal maatregelen geformuleerd. Enerzijds zijn medewerkers nu beter op de hoogte van de mogelijkheden om het klimaat te beïnvloeden. Anderzijds zijn wij aan de slag gegaan met de adviezen die voortvloeiden uit het rapport. Bijvoorbeeld het schoonmaken en opnieuw afstellen van de luchtkanalen. We meten de effecten van de uitgevoerde maatregelen en stemmen daarover af met de VGWMcommissie. Beoordelen en Ontwikkelen In 2014 zijn we aan de slag gegaan met de nieuwe systematiek van Beoordelen en Ontwikkelen (BEO). Doel is het moderniseren en verder ontwikkelen van het huidige systeem van functioneringsgesprekken, het bevorderen van resultaatgerichtheid, het stimuleren van de ontwikkeling van individuele medewerkers en daarmee de doorgroei van de organisatie. Uitgangspunt is dat leidinggevende en medewerker samen zogenaamde SMART-afspraken maken op basis van de jaarplannen en het competentieprofiel. Deze afspraken staan vervolgens halverwege het jaar in het voortgangsgesprek. Einde van het jaar vindt de beoordeling plaats door de leidinggevende. Begin 2015 zal de systematiek geëvalueerd worden. We betrekken daarbij ook de OR. Opleiding en training Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers. Door te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers de kans om relevante ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen én om te werken aan persoonlijke groei. Daarnaast heeft 2014 de nadruk gelegen op de ontwikkeling van de diverse functies in de organisatie waar een noodzakelijke bijstelling van de rolopvatting noodzakelijk was. Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2014: • Tijdens de Beter Wonen dag hebben alle medewerkers deelgenomen aan het corporatiespel waarbij het bewustzijn van het beheersen en besturen van Beter Wonen is toegenomen. • De wijkregisseurs hebben samen met de projectleiders en medewerkers controlling een ontwikkeltraject gevolgd op het gebied van vastgoedsturing. • De applicatie-eigenaren hebben een training informatiemanagement gevolgd om goed toegerust hun nieuwe rol op te kunnen pakken. • De Medewerkers van Vastgoedbeheer zijn gestart met een cursus wet- en regelgeving omtrent vastgoedbeheer en relevante wetgeving. • Een brede groep medewerkers heeft deelgenomen aan de cursus Projectmatig werken. • Medewerkers Klantencentrum (front- en backoffice voor zover relevant) hebben een training telefonische agressie gevolgd. • Medewerkers Frontoffice hebben een basistraining huurrecht gevolgd.
65
• • • •
Medewerkers die regelmatig in contact komen met klanten hebben een training rondom omgaan met agressie gevolgd. De huismeesters volgden een training slim schoonmaken. Het MT heeft een tweetal reflectiedagen geïnitieerd met behulp van externe begeleiding. Tot slot zijn door medewerkers individuele opleidingen en trainingen gevolgd. Deze hadden zowel betrekking op het vergroten van vakkennis als op ontwikkelingen in de sector, het vergroten van benodigde competenties of het ontwikkelen van gedrag passend bij onze organisatiedoelstellingen.
Conform de CAO heeft iedere medewerker recht op een persoonlijk ontwikkelbudget. De 55+ medewerkers hebben dit voornamelijk aangewend om extra vrije dagen te kopen. Overige medewerkers hebben hier weinig gebruik van gemaakt. Oorzaak hiervan is dat Beter Wonen zelf een opleidingsbeleid heeft waarin al veel ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling. Medewerkersparticipatie en overleg vakorganisaties Periodiek zijn er vergaderingen met de Ondernemingsraad (OR) van Beter Wonen. De vergaderingen verlopen wisselend onder voorzitterschap van de OR en de bestuurder. Aan het overleg neemt ook de adviseur P&O deel. Tweemaal is met de OR een informeel overleg georganiseerd. We ervaren het overleg met de OR als kritisch en constructief, dus waardevol. Om een vinger aan de pols te houden, is naast het overleg met de OR een commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (VGWM) opgericht. Ook met deze commissie is regulier overleg. Daarnaast is er een overleg tussen OR-afvaardiging en P&O. De ontwikkelingen en signalen die betrekking hebben op de organisatieontwikkeling en het personeel zijn regelmatig aan de orde geweest. Aan de OR zijn faciliteiten geboden om hun kennis, vaardigheden en werkzaamheden adequaat te kunnen uitvoeren. Met de vakorganisaties vond geen apart overleg plaats. Er was geen sprake van boventalligheid onder personeel in 2014. Maatschappelijk Betrokken Ondernemen (MBO) Dit verslagjaar zijn er meerdere Maatschappelijk Betrokken Ondernemen (MBO) projecten uitgevoerd door medewerkers van Beter Wonen. MBO heeft voor Beter Wonen een tweeledig doel. Ten eerste zijn we maatschappelijke actief voor de samenleving in Almelo en we leren persoonlijk meer de behoeften en omgevingssituatie kennen van een aantal kwetsbare doelgroepen. Partners en klanten waarderen onze inzet. Ook stimuleert het verdere samenwerking met partners en het vergroot het inlevingsvermogen van onze medewerkers ten behoeve van onze klanten. Bijkomend effect is dat medewerkers trots zijn op hun geleverde bijdrage voor klanten en maatschappelijke partners in wijk en buurt.
66
67
9 Financiën 9.1
Turbulente tijden: blijvend keuzes maken
De financiële crisis blijft aanhouden in 2014 en er zijn beperkte tekenen van significant herstel. Naast de extreem lage rentestanden zijn de effecten van de financiële crisis ook merkbaar in de woningmarkt. Beter Wonen merkt dit onder andere aan minder verhuurmutaties en het lastig kunnen verhuren van bedrijfsruimtes. Maar ook het verkopen van bestaand bezit verloopt moeizaam, ook al was er in het 4e kwartaal 2014 sprake van een opleving. Deze ontwikkelingen vertalen zich in een neerwaartse tendens van de waardeontwikkeling van met name het commerciële vastgoed, maar ook in dalende WOZ-waarden. Naast de teleurstellende economische ontwikkelingen wordt de corporatiesector de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met overheidsmaatregelen die grote consequenties hebben op onze financiële exploitatie. Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan: • Verhuurderheffing: in 2014 is € 2,3 miljoen afgedragen. Dit bedrag zal de komende jaren oplopen tot circa € 3,7 miljoen per jaar vanaf 2017. • Saneringsheffing: in 2014 is € 1,3 miljoen afgedragen. Deze heffing was nodig om binnen de sector een groeiend aantal collega-corporaties (financieel) gezond te maken. Verwacht wordt dat de komende jaren een saneringsbijdrage nodig zal blijven. • WWS-stelsel: vanaf oktober 2015 zal de WOZ-waarde onderdeel uitmaken van het WWSstelsel. Hiermee zal de verdienruimte voor Beter Wonen worden ingeperkt. Naast de hiervoor genoemde generieke ontwikkelingen in de corporatiesector heeft Beter Wonen te maken met een ontspannen huurmarkt in Almelo. Dit komt met name tot uitdrukking in een relatief hoge huurderving bij het bedrijfsonroerend goed èn het geliberaliseerde woningbezit. Een ander specifiek punt met een forse impact voor de financiële exploitatie van Beter Wonen is de gedeeltelijke overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar door de gemeente Almelo (circa € 0,5 mln. per jaar). Ook de financiële situatie van gemeente Almelo baart zorgen. Inmiddels zijn de eerste inventarisaties bekend en wordt gesproken over een structurele bezuiniging van € 15 mln. per jaar. Beter Wonen probeert, samen met de woningcorporaties STJA en Mijande Wonen, de negatieve effecten van deze bezuinigingen voor onze doelgroep en de leefbaarheid in wijken alsmede voor de exploitatie van de corporaties te beperken. In 2013 werd Beter Wonen door genoemde overheidsmaatregelen voor een forse bezuinigingsopgave gesteld. Om de geplande volkshuisvestelijke opgaven te kunnen blijven realiseren en tegelijkertijd financieel gezond te blijven, was een structurele inverdientaakstelling van € 2,4 mln. vanaf 2014 aan de orde. Hiervoor zijn in 2013 reeds voorbereidingen getroffen. Deze structurele bijstelling van de financiële exploitatie op jaarbasis ziet er voor de diverse domeinen als volgt uit: Domein
Bedrag (x € 1.000)
Verhogen opbrengsten
544
Slimmer organiseren onderhoud
500
Versoberen bedrijfskosten
490
Besparen op personeelskosten
415
68
Besparen op advies- en ontwikkelkosten
486
Totaal
2.435
Nu 2014 voorbij is kunnen we concluderen dat we erin geslaagd zijn om de voorgenomen taakstelling (nagenoeg) volledig te realiseren. Enkele onderdelen worden wel gerealiseerd maar pas vanaf 2015. Dit geldt onder andere voor een latere invoering van het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem waardoor besparingen ook later gerealiseerd zullen worden. Met genoemde taakstelling is Beter Wonen erin geslaagd om haar eigen, beïnvloedbare, kostenniveau te verlagen, alsmede de (huur-)opbrengsten, voor zover dit mogelijk was, te verhogen. Op deze wijze wordt er voldoende financiële slagkracht gecreëerd om de door Beter Wonen voorgestane maatschappelijke opgaven te verwezenlijken en tot een kwalitatief goede woningvoorraad in Almelo te komen. Eind 2013 heeft het WSW haar nieuwe beoordelingskader gepresenteerd, waar een stevige aanscherping van de financiële normen onderdeel van uitmaakt. Dit beoordelingskader past het WSW met ingang van 2014 toe. Onderdeel van het nieuwe beoordelingskader is een vijftal financiële normen: • rentedekkingsgraad (ICR): > 1,4 (kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente-uitgaven van het vreemd vermogen); • rente- en aflossingsdekkingsgraad (DSCR): > 1,0 (kasstroom uit operationele activiteiten bij exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van de rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen); • loan to value (LTV): maximaal 75% (lange termijn verdiencapaciteit van de voorraad (bedrijfswaarde) ten opzichte van het vreemd vermogen. De leningenportefeuille mag dus maximaal 75% bedragen van de bedrijfswaarde); • solvabiliteit: minimaal 20% (omvang eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen); • dekkingsratio: maximaal 50% (schuldrestant van de door WSW geborgde leningen ten opzichte van de WOZ-waarde van het bezit). Omdat de nieuwe aangescherpte normen van het WSW bij het opstellen van onze begroting 2014 en financiële meerjarenplanning 2014-2023 nog niet bekend waren voldeed Beter Wonen in de begroting niet aan alle aangescherpte ratio’s. Hierbij dient aangetekend te worden dat de realisatiecijfers tot en met 2013 wel voldoen aan de nieuwe WSW ratio’s. Inmiddels heeft Beter Wonen de nieuwe ratio’s van het WSW geïntegreerd in haar financiële dashboard. Het voldoen aan alle externe financiële ratio’s is voor Beter Wonen vanaf 2015 randvoorwaardelijk voor haar begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2015-2024. In het financiële dashboard van Beter Wonen zijn naast de ratio’s van het WSW ook ratio’s opgenomen van het CFV en de huisbankier. Een en ander resulteert in onderstaande set van financiële normen waarop gestuurd wordt door Beter Wonen: Nr. Kengetal Externe norm Interne norm 1 ICR (WSW) ≥ 1,4 ≥ 1,6 2 DSCR (WSW) >1 >1 3 Solvabiliteit (bank) ≥ 25% ≥ 30% 4 Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) voldoende voldoende 5 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% < 75% 6 Loan to value WOZ waarde (WSW) < 50% < 50%
69
Beter Wonen heeft er bewust voor gekozen om de interne norm voor de ICR en de solvabiliteit hoger te leggen dan de externe norm. Dit met het oog om eventuele onverwachte tegenvallers op te kunnen vangen. In de turbulente tijden waarin we verkeren zijn negatieve effecten van overheidsbeleid of aanscherping van financiële normen door sectorinstanties en banken niet uit te sluiten. Om niet direct in ambities te hoeven schrappen heeft Beter Wonen ervoor gekozen een ‘remweg’ ten opzichte van de externe norm in te bouwen. Bij de andere (nieuwe dan wel aangescherpte) ratio’s heeft Beter Wonen ervoor gekozen eerst te waarborgen dat in structurele zin, zowel in de realisatie als naar de toekomst toe, voldaan wordt aan de externe norm. We kunnen aangeven dat onze begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2015-2024 voldoet aan bovenstaande externe (en interne) normen. Op grond van het bovenstaande kunnen we stellen dat we in turbulente tijden verkeren, tijden die vragen om continue bijsturing om financieel gezond te zijn en te blijven!
9.2
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000)
Het gerealiseerde jaarresultaat over 2014 bedraagt -/- € 10.251 (2013: -/- € 26.218). 2013 was het eerste jaar waarin de structurele verhuurderheffing ingerekend moest worden in de bedrijfswaarde. Hierdoor daalde de bedrijfswaarde, met een fors negatief resultaat over 2013 tot gevolg. Door de verantwoordingssystematiek die vanaf 2013 geldt dienen waardemutaties afhankelijk van de oorsprong, verantwoord te worden via de winst & verliesrekening dan wel rechtstreeks in het eigen vermogen. Door deze verantwoordingswijze komt het resultaat over 2014 eveneens negatief uit. Desondanks laten ratio’s als de solvabiliteit en loan to value (op basis van bedrijfswaarde) een verbetering zien ten opzichte van 2013. Dit is vanwege de positieve waardemutaties die rechtstreeks in het vermogen zijn verantwoord. Dit wordt hierna verder toegelicht. De samenstelling van het resultaat over 2014 is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt vergeleken met de goedgekeurde jaarrekening 2013.
Resultaten (bedragen * €. 1.000) Resultaat uit operationele activiteiten Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit - w aardeveranderingen materiële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa Niet gerealiseerde w aardeveranderingen MVA Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na belasting
70
Jaarrekening 2014 12.190
Jaarrekening 2013 11.040
1.238 -4.673
1.336 -20.953
-12.281 -2.750 -3.975 0 -10.251
-14.780 -5.119 2.719 -460 -26.218
Toelichting Het jaarresultaat 2014 (-/- € 10.251) komt € 15.967 hoger uit dan het resultaat in 2013 (-/- € 26.218). De analyse van het hogere resultaat is als volgt: (Bedragen x €. 1000)
Resultaat
Resultaat uit operationele activiteiten Opbrengsten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servic ekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten
Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2013 € € €
1.302 -151 -207 €
944
€
-208
Lasten: - Kosten personeel - Overige bedrijfslasten - Lasten onderhoud - Financiële baten en lasten Totaal mutaties lasten
€ € € €
-283 -96 69 102
€
1.152
€
16.181
Afschrijvingen op materiële vaste activa
€
2.499
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
€
2.370
Vennootschapsbelasting
€
-6.695
Resultaat deelnemingen
€
460
Totaal overige mutaties
€
15.967
Resultaat 2013
€
-26.218
Resultaat 2014 na belastingen
€ -10.251
Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder)
€ €
-98 16.279
Totaal mutaties resultaat (des)investeringen
Overige mutaties:
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan de jaarrekening 2013. * een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.
Hierna worden de belangrijkste mutaties ten opzichte van 2013 toegelicht. Huuropbrengsten € 1.302 hoger De stijging van de huuropbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de indexatie van de huren per 1 juli 2013 met gemiddeld 3,9% en per 1 juli 2014 met gemiddeld 2%. Daarnaast is de huurderving in een percentage van de te ontvangen huur gedaald van 3,1% in 2013 naar 2,8% in 2014. Kosten personeel € 283 lager De daling wordt veroorzaakt doordat het gemiddeld aantal fte in 2014 met 80,4 lager is dan in 2013 (85,3).
71
Waardeverandering ‘materiële vaste activa’ € 16.279 hoger De waardeverandering ‘materiële vaste activa’ in 2014 (-/- € 4.673) bestaat voor -/- € 2.545 uit onrendabele toppen (goedgekeurde projecten waarbij de investering niet gedekt wordt door de contante waarde van het bezit) en uit waardemutaties van het sociaal vastgoed van -/- € 2.128. Hiermee komt de post waardeveranderingen materiële vaste activa positiever (+/+ € 16.279) uit dan in 2013 en bestaat enerzijds uit een lagere waardevermindering (+/+ € 13.940), met name veroorzaakt door de eerste inrekening van de Verhuurderheffing in 2013. Anderzijds zijn de onrendabele toppen in 2014 lager (+/+ € 199) en heeft in 2014 geen afwaardering van grondposities plaatsgevonden waardoor de waardeverandering hierdoor hoger uitvalt (+/+ € 2.140). Afschrijvingen op materiële vaste activa € 2.499 lager In 2014 is de resterende exploitatietermijn bij een aantal complexen verlengd. Doordat over een langere periode kan worden afgeschreven vallen de afschrijvingslasten lager uit dan in 2013. Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 2.370 lager De niet gerealiseerde waardeveranderingen hebben betrekking op de waardering van het nietDEAB bezit. In 2014 werd de waardeverandering (-/- € 2.750) met name veroorzaakt door de herclassificatie van een aantal bedrijfsruimtes van DAEB naar niet-DAEB bezit. De marktwaarde van dit bezit was lager dan de bedrijfswaarde. De lagere marktwaarde is volledig toe te schrijven aan de marktsituatie welke zich uit in verder dalende leegwaarden van de woningen en lagere markthuren alsmede marktkapitalisatiefactoren van de bedrijfsruimten. Vennootschapsbelasting € 6.695 lager In 2013 is vennootschapsbelasting (VPB) over compensabele verliezen geactiveerd omdat deze verliezen verrekend kunnen worden met verwachte fiscale winsten in toekomstige jaren. Dit had een VPB bate over 2013 tot gevolg. De compensabele verliezen uit voorgaande jaren worden in 2014 ingezet ter compensatie van de fiscale winst over 2014. Hiermee wordt een acute VPB last over 2014 enigszins gemitigeerd. Daarnaast vallen de compensabele verliezen lager uit als gevolg van een lopende bezwaarprocedure over 2008. Hiervoor is bij het opstellen van de fiscale positie over 2014 voorzichtigheidshalve uitgegaan van het meest negatieve scenario. 9.3
Presteren van Beter Wonen op de financiële normen
In onderstaand overzicht wordt het financieel presteren van Beter Wonen in 2014 (en voorgaande jaren) getoetst aan de gestelde interne en externe normen: Nr. 1 2 3 4 5 6
Kengetal ICR (WSW) DSCR (WSW) Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank) Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) Loan to value WOZ waarde (WSW)
Externe norm ≥ 1,4 >1 ≥ 25% voldoende < 75% < 50%
Interne norm 2014 2013 2012 2011 2010 ≥ 1,6 1,99 2,13 1,85 1,91 1,85 >1 1,20 1,09 1,08 1,05 1,01 ≥ 30% 33% 30% 35% 31% 30% voldoende v v v v v < 75% 70% 74% 68% 71% 71% < 50% 38% 38% 35% 33% 29%
Om toegang tot de kapitaalmarkt te blijven houden en WSW geborgd te kunnen blijven financieren is het van belang om aan alle bovenstaande ratio’s te voldoen en te blijven voldoen.
72
ICR (rentedekkingsgraad) De ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de rentelasten te kunnen betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste investerings- en financieringsniveau blijft behouden. We hebben over 2014 een ICR gerealiseerd van 2,0. Door een daling van de operationele kasstromen ligt de ICR net onder het niveau van 2013 (2,1). Door het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld. DSCR (rente- en aflossingsdekkingsgraad) De DSCR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom naast de rentelasten ook de aflossing (over de resterende looptijd van het bezit) te betalen. In 2014 is de DSCR van 1,09 gestegen naar 1,20. Doordat de levensduren van een aantal complexen is verlengd is de gemiddelde resterende levensduur van het bezit gestegen, hetgeen een opwaarts effect heeft op de DSCR. Tevens hebben er in 2014 extra aflossingen plaatsgevonden waardoor de leningenportefeuille is afgenomen. Ook dit heeft een opwaarts effect op de DSCR. In het bovenstaande overzicht is zichtbaar dat de DSCR zich de afgelopen jaren maar net boven de norm van 1,0 bewoog. Er wordt door Beter Wonen scherp gestuurd om boven de norm te blijven. Solvabiliteit De solvabiliteit heeft zich in 2014 positief ontwikkeld met een stijging van 30% in 2013 naar 33% aan het eind van 2014. We kunnen concluderen dat de solvabiliteit zich ruim boven de norm van onze huisbankier (25%) bevindt en daarmee ook ruim boven de norm van het WSW, zijnde 20%. Volkshuisvestelijk vermogen Het CFV hanteert een eigen berekeningssystematiek van de bedrijfswaarde van het vastgoed, zijnde het ‘volkshuisvestelijk vermogen’. Kijkend naar de afgelopen jaren kunnen we stellen dat het volkshuisvestelijk vermogen zich boven de norm bevindt. Voor 2014 is deze conclusie gebaseerd op een inschatting van het volkshuisvestelijk vermogen op basis van de berekeningssystematiek van het CFV. Loan to value (op basis van bedrijfswaarde) Met ingang van 1-1-2014 heeft het WSW deze norm ingevoerd. Doordat Beter Wonen, vanwege hoge investeringen, met name in de periode tussen 2000-2010, een relatief hoge leningenportefeuille heeft, is een oplopende lijn in deze ratio zichtbaar. De realisatie over 2013 (74%) bevindt zich net onder de norm van 75%. Door bewust bij te sturen, waaronder extra vervroegd af te lossen van leningen en grondig te kijken naar de mogelijkheden om complexen langer in exploitatie te houden is het gelukt om over 2014 op 70% uit te komen. Loan to value (dekkingsgraad op basis van WOZ-waarde) Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in casu WOZ-waarde) van het bezit. Deze loan-to-value bedroeg in 2014 38% (2013: 38%). De toename van dit percentage in de laatste jaren is met name het gevolg van de dalende WOZwaarde van het bezit. Het effect van de daling van de WOZ-waarde wordt in 2014 gecompenseerd door het effect van een afname van de leningenportefeuille.
73
Rentabiliteit en rendement Naast bovenstaande externe normen wordt binnen Beter Wonen ook gestuurd op de ontwikkeling van de rentabiliteit en het rendement. Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan geeft dat de rentabiliteit van het eigen vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen.
Rentabiliteit
2014
Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen
2013 7,53 4,71
-28,74 -7,44
Het rendement in 2014 (4,71%) is ten opzichte van 2013 (-/- 7,44%) positiever omdat er in 2013 sprake was van grote(re) negatieve waardemutaties van het bezit. In 2014 is het saldo van het resultaat boekjaar en de waardemutaties positief. Derhalve stijgt het eigen vermogen. Het direct rendement uit operationele beheersactiviteiten komt uit op 3,15% en is daarmee gestegen ten opzichte van 2013 (2,73%). In onderstaande tabel is het onderscheid in direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven. Rendement
2014
Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement
9.4
2013 3,15 1,56 4,71
2,73 -10,17 -7,44
Waardering bezit
De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en daarmee op het vermogen. In 2014 betreft dit met name de waardering van het in exploitatie zijnde bezit dat in 2014 een aanzienlijke (waarde-)mutatie kende. Vanaf 2012 is als gevolg van de herziene RJ645 de waarderingssystematiek van commercieel en sociaal vastgoed, mede naar aanleiding van beleidskeuzes door het bestuur, gewijzigd. De waarderingsmethoden van beide vastgoedsoorten zijn met ingang van 2012 verschillend. Het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd volgens de nieuwe bedrijfswaardemethodiek van de herziene RJ645. Het commercieel vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat en volgt daarmee de RJ213. Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB-bezit) De waardering van het sociale vastgoed in exploitatie conform de herziene RJ 645 bedroeg ultimo 2014 € 311.159. Ten opzichte van de bedrijfswaarde 2013 is sprake van een stijging van € 7.680. In onderstaande tabel is deze daling gespecificeerd:
74
Bedragen
Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2013
303.479
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2014
311.159 Mutatie bedrijfswaarde
7.680
Waarvan: mutaties in werkelijke kasstromen 2014: - Nieuwbouw/herinvesteringen
5.534
- Verkopen en sloop
-1.424
- C lassificatiewijzigingen
-2.901
- Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen ''''Wonen Op Maat)
1.081 2.290
Resteert: mutatie actuele waarde
5.390
De bedrijfswaarde van het sociaal bezit stijgt als gevolg van investeringen in opgeleverde nieuwbouw en geactiveerde investeringen in groot onderhoud (€ 5.534). Dit wordt deels gecompenseerd door verkopen, sloop en classificatiewijzigingen (-/- € 4.325). Tevens stijgt de bedrijfswaarde als gevolg van de mutatie actuele waarde 2014 van +/+ € 5.390. Daarmee is de mutatie actuele waarde € 48.681 hoger dan in 2013. In 2013 was de mutatie actuele waarde negatief als gevolg van het structureel inrekenen van de verhuurdersheffing. In 2014 is de mutatie actuele waarde positief, met name als gevolg van verlenging van de levensduren van meerdere complexen. Hierna wordt een toelichting en analyse gegeven van de mutatie actuele waarde in 2014 ten opzichte van die in 2013. De mutatie actuele waarde is als volgt verantwoord in de jaarrekening: Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Afschrijvingen op materiële vaste activa
2014
2013
-11.839
-14.375
- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
-2.128
-16.067
- Waardeveranderingen rechtstreeks via het eigen vermogen
19.357 5.390
-12.859 -43.301
2014
2013
-
-48.372
Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen inrekenen verhuurderheffing - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid
5.160
5.863
- Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde
-210
2.011
- Gevolgen classificatiewijzigingen
-352
-3.973
792
1.170
5.390
-43.301
- Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde
75
Gevolgen inrekenen verhuurderheffing (+/+ € 48.372) In december 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet Maatregelen woningakkoord 2014. Hiermee is de verhuurdersheffing vanaf 2014 definitief geworden. Als gevolg van het inrekenen van deze structurele jaarlijkse verhuurdersheffing is de bedrijfswaarde in 2013 met € 48.372 gedaald. In 2014 zijn de gevolgen van het inrekenen van verhuurdersheffing niet meer zo zichtbaar omdat het inmiddels standaard onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaardeberekening en er geen wijzigingen meer zijn in de hoogte van de verhuurderheffing. Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid (-/- € 723) De stijging van de toekomstige kasstromen in 2014 wordt met name veroorzaakt door verlenging van de levensduren van een aantal complexen. Hierdoor nemen de toekomstige kasstromen van deze complexen toe waardoor de bedrijfswaarde ook hoger uitkomt. Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB bezit) Het niet-DAEB bezit omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde parkeerplaatsen (al dan niet met beugel), garages en het overige commercieel vastgoed. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 45.450 in 2014 (2013: € 45.820). Hieronder is het verloop van de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven. C ommercieel vastgoed in exploitatie (bedragen x €. 1.000) Marktwaarde in verhuurde staat 1-1-2014
Bedragen 45.820
Marktwaarde in verhuurde staat 31-12-2014
45.450 Mutatie marktwaarde
-370
Waarvan: mutaties in werkelijke kasstromen 2014: - Gevolgen classificatiewijzigingen
2.901
- Nieuwbouw/herinvesteringen
164
- Verkopen
-685 2.380
Resteert: waardeveranderingen
-2.750
Bij het opstellen van de jaarrekening 2013 is een aanpassing in de classificatie van het bezit doorgevoerd. Hierbij zijn 137 woningen van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed overgegaan (een aantal bedrijfsruimtes en overige eenheden zijn juist van sociaal naar commercieel bezit gegaan). Bij de definitieve uitwerking in 2014 en het ook daadwerkelijk invoeren van de hiermee gepaard gaande huurverlaging is besloten om een beperkt aantal eenheden alsnog als commercieel bezit te classificeren (en derhalve geen huurverlaging door te voeren). Hierdoor is per saldo het commercieel vastgoed ten opzichte van 2013 met € 2.901 toegenomen (en het sociaal bezit met eenzelfde bedrag afgenomen).
76
Door de negatieve marktontwikkeling wordt bovenstaand effect echter gecompenseerd door een verdere daling van de leegwaarden en markthuren welke in 2014 resulteert in een waardedaling van € 2.750 (2013: € 5.119). 9.5
Financiële continuïteit
Op basis van de in december door de RvC goedgekeurde begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2015-2024 ontwikkelen de financiële ratio’s zich de komende jaren als volgt: Nr. 1 2 3 4 5 6
Kengetal ICR (WSW) DSCR (WSW) Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank) Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) Loan to value WOZ waarde (WSW)
Externe norm ≥ 1,4 >1 ≥ 25% voldoende < 75% < 50%
Interne norm 2014 2015 2016 2017 2018 2019 ≥ 1,6 1,99 2,03 1,88 1,93 1,89 2,04 >1 1,20 1,20 1,21 1,22 1,22 1,20 ≥ 30% 33% 31% 32% 34% 34% 36% voldoende v v v v v v < 75% 70% 69% 67% 65% 65% 63% < 50% 38% 37% 35% 34% 33% 33%
Zichtbaar is dat alle ratio’s voldoen aan de extern gestelde normen. Bijzonder is de ontwikkeling van de loan to value. De verwachting is dat de loan to value (zowel op basis van bedrijfswaarde als op basis van de WOZ-waarde) de komende jaren zal dalen als gevolg van een lagere financieringsbehoefte en daarmee een dalende leningenportefeuille en anderzijds door een stabilisatie in de waardeontwikkeling van het bezit. In de financiële meerjarenplanning zijn de volkhuisvestelijke activiteiten opgenomen die Beter Wonen op grond van haar portefeuillestrategie van belang acht om haar doelstellingen te verwezenlijken. Daarbovenop houdt Beter Wonen de komende jaren rekening met een positieve(re) ontwikkeling van de financiële ratio’s ten opzichte van de extern gestelde normen. Verwacht wordt dat hiermee voldoende buffers worden gecreëerd waardoor eventuele financiële tegenvallers opgevangen kunnen worden. 9.6
Oordelen externe toezichthouders
In deze paragraaf worden de ontvangen oordelen van onze toezichthouders toegelicht. Toezicht vanuit Ministerie Tot 1-1-2014 was het volkshuisvestelijk toezicht een aparte afdeling binnen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Vanaf 1-1-2014 wordt het toezicht uitgevoerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het ILT heeft in 2014 middels de oordeelsbrief over verslagjaar 2013 aangegeven dat de activiteiten van Beter Wonen rechtmatig zijn en daarmee passen binnen het werkdomein van de corporatie. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties. De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen.
77
In haar toezichtbrief over 2014 geeft het CFV aan dat haar beoordeling van Beter Wonen geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. Oordeel WSW De omvang van de door het WSW te borgen krediet kwam tot 1-1-2014 tot uiting in het faciliteringsvolume. Per 1-1-2014 is dit komen te vervallen en is dit vervangen door het borgingsplafond. Het borgingsplafond geeft inzicht in het maximale bedrag dat Beter Wonen op enig moment aan geborgde leningen mag hebben op basis van haar geprognosticeerde kasstromen. Het borgingsplafond wordt, net als het oude faciliteringsvolume voor de komende 3 jaren kenbaar gemaakt en is incluis de financieringsbehoefte van borgbare investeringen voor de komende 3 jaren (2015 – 2017). Het WSW heeft in 2014 aan Beter Wonen een borgbaarheidsverklaring afgegeven, welke inhoudt dat Beter Wonen gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Omdat de begroting 2014 nog niet voldeed aan alle WSW ratio’s is een borgingsplafond afgegeven rekening houdend met de benodigde financiering voor 2014. Op basis van de financiële meerjarenplanning wordt voldaan aan alle gestelde financiële normen van het WSW. Hiermee heeft Beter Wonen de verwachting dat het borgingsplafond voor 2015 en verder, inclusief de gewenste financieringsbehoefte, onvoorwaardelijk zal worden toegekend door het WSW. 9.7
Treasury
Treasurybeleid Onze doelstelling voor het financiering- en beleggingsbeleid is gericht op, in volgorde van prioriteit: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, het waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, het beheersen van rente- en rendementsrisico’s en het realiseren van een passend rendement. Dit betekent een zo optimaal mogelijk rendement van beleggingen en een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen. Renterisico’s Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende jaar gevoelig is voor rentebewegingen. In het Treasurystatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van rentemanagement geformuleerd. Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het Treasurystatuut vastgelegd dat het maximale renterisico in enig jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande leningenportefeuille, hetgeen overeenkomt met de norm van het WSW. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.
78
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat in geen enkel jaar de WSW-norm wordt overschreden. Door het aantrekken van voornamelijk variabele leningen in de afgelopen jaren in combinatie met een renteswaps is ons renterisico de laatste jaren gedaald. Het renterisico op de leningen is immers geheel afgedekt middels renteswaps. In 2017 komt het renterisico uit op 14,7%. Dit komt voornamelijk doordat voor twee basisrenteleningen (van in totaal € 15 miljoen) de liquiditeitsopslag moet worden herzien. Beleidsregels derivaten voor woningcorporaties In 2012 zijn de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met betrekking tot het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen in werking getreden. Toegelaten instellingen mogen sindsdien uitsluitend nog derivatencontracten afsluiten die voldoen aan deze regelgeving. Beter Wonen heeft geen nieuwe derivatencontracten afgesloten na het uitkomen van de beleidsregels. Vanwege het feit dat er bij Beter Wonen sprake was van een forse herfinancieringsbehoefte in de periode 2011-2015 (en daarmee gepaard gaande renterisico’s) heeft Beter Wonen in 2010 en 2011 derivaten (payer swaps) afgesloten. In totaal is voor een hoofdsom van € 140 miljoen aan swaps afgesloten welke ingaan tussen 2011 en 2015. Variabele financiering wordt vervolgens met 1 op 1 dezelfde modaliteiten aangetrokken kort voor ingangsmoment van de swap. Per ultimo 2014 is voor alle 10 renteswaps die ingegaan zijn t/m 31-12-2014 de onderliggende financiering aangetrokken. De keuze voor de combinatie swaps met variabele financiering was destijds, naast het beperken van de renterisico’s, mede ingegeven door de hoge opslagen op de vast rentend leningen (tot circa 150 basispunten). Omdat de ingevoerde beleidsregels ook forse consequenties hebben voor bestaande derivaten (welke niet voorzien hadden kunnen worden bij het afsluiten ervan) zijn in 2013 en 2014 acties in gang gezet om de consequenties van de beleidsregels derivaten te verankeren in de (treasury-)
79
organisatie. Naar verwachting wordt dit in 2015 afgerond. Hieronder zal worden ingegaan op de onderdelen toezichtbelemmerende clausules en liquiditeitsbuffer uit de beleidsregel derivaten.
Interne organisatie Om de treasuryfunctie in de organisatie goed te kunnen vervullen is een passend instrumentarium noodzakelijk. Dit instrumentarium is vervat in het zogenaamde treasurybouwwerk. Het treasurybouwwerk kent drie niveaus: treasurystatuut, treasuryjaarplan en treasuryuitvoering. Vanuit een top-down benadering neem het operationele karakter per niveau toe en (daarmee) neemt het strategische karakter per niveau af. Het treasurystatuut en het treasuryjaarplan en de eventuele wijzigingen daarop worden vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC van Beter Wonen. Het treasurystatuut geeft het formele kader van alle activiteiten op het gebied van treasury binnen en ten behoeve van Beter Wonen weer. Het treasurystatuut heeft door haar aard en inhoud een langjarige werking. Het geldende treasurystatuut wordt in ieder geval iedere drie jaar geëvalueerd en, afhankelijk van de bevindingen, aangepast. Daarnaast vindt elke twee jaar een toets van de accountant plaats in opdracht van de RvC. Het treasuryjaarplan plaatst het beleid in een meerjarig perspectief en beschrijft de treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van een jaar. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks geactualiseerd als onderdeel van de begrotingscyclus. Met het goedkeuren van het treasuryjaarplan geeft de RvC de directeur-bestuurder mandaat om de acties voor het komende jaar uit te voeren. Binnen de treasuryuitvoering maakt Beter Wonen gebruik van een Treasurycommissie. Dit is een afstemmingsorgaan aangaande treasuryaangelegenheden waarin te nemen besluiten worden behandeld en waarin advies wordt uitgebracht aan de Directeur-bestuurder. De Treasurycommissie is in 2014 vier keer bijeengeweest.
Toezichtbelemmerende clausules Onderdeel van de beleidsregel is het afbouwen van de aanwezigheid van toezichtbelemmerende clausules in (bestaande) derivatencontracten. Als toezichtbelemmerend (bepalingen die externe toezichthouders direct hinderen) worden bepalingen gezien in derivatencontracten met een rechtstreekse verwijzing naar de artikelen 41 en 43 van het BBSH en de artikelen 70d t/m 70i van de Woningwet. Op basis van de definitie van een toezichtbelemmerende clausule, nadere uitleg en juridische toetsing is Beter Wonen van mening dat in de door ons afgesloten derivaten-contracten geen sprake is van soortgelijke clausules en dat afbouw derhalve niet aan de orde is. Deze lijn is afgestemd met betrokken partijen (waaronder CFV en Aedes) en collega-corporaties. Deze uitkomsten zijn schriftelijk gerapporteerd aan het CFV welke belast met het toezicht van de regeling. Liquiditeitsbuffer derivaten Woningcorporaties dienen verplicht een liquiditeitsbuffer aan te houden die groot genoeg is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen vangen. De liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn voor het op kunnen vangen van: • De margin calls (‘periodieke verrekening van marktwaardes’) op CSA-contracten (of vergelijkbaar) inclusief opgelopen rente bij een fictieve rentedaling van 2%-punt; • De (volledige) negatieve marktwaarde bij een fictieve rentedaling van 2%-punt van de contracten met een mutual break clausule die vervalt tussen de datum van vandaag en precies een jaar later.
80
Beter Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar wel met mutual break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf vastgesteld moment het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de bank hebben de mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule. Vanaf het voorjaar van 2014 is door de Treasurycommissie gewerkt aan het opstellen van een breakplan om het liquiditeitsrisico te beheersen. Het liquiditeitsrisico is in dit kader in de eerste plaats het risico dat op het moment van de ‘break’, Beter Wonen niet voldoende liquiditeit heeft om de eventuele negatieve marktwaarde van dat moment uit eigen middelen te financieren. In de tweede plaats is het risico dat niet kan worden voldaan aan de stresstest, zoals voorgeschreven door de beleidsregels van het Ministerie c.q. CFV. Het breakplan is inmiddels vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Vanaf medio 2014 zijn meerdere overleggen gevoerd met de Deutsche bank en Barclays met als doel de breakmomenten van swaps zodanig aan te passen dat Beter Wonen ook op de lange termijn aan de liquiditeitseisen van het WSW en CFV kan voldoen. In het kader van de uitvoering van het breakplan zijn in 2014 reeds vier overeenkomsten gewijzigd, waardoor de eerste mutual break clausule in de derivatenportefeuille van Beter Wonen zich medio 2017 (was voorheen medio 2016) voordoet. Met het wijzigen van de vier overeenkomsten is de verplichting tot een liquiditeitsbuffer om een fictieve rentedaling van 2%-punt op te vangen derhalve een jaar verder weg geschoven. Tot die tijd is volgens de huidige regelgeving geen liquiditeitsbuffer benodigd voor bestaande derivaten. In 2015 zal de Treasurycommissie invulling geven aan het tweede deel van het breakplan om op deze wijze het aanhouden van de liquiditeitsbuffer nog verder vooruit te schuiven. Bovendien houdt het breakplan rekening met een dusdanige spreiding van de eerstvolgende breakmomenten dat de benodigde liquiditeitsbuffer (uit eigen middelen) te financieren is. De gewijzigde overeenkomsten passen binnen de vigerende wet- en regelgeving. Tevens zijn de voorstellen ter beoordeling voorgelegd aan het CFV en WSW. Beide instanties hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen effectuering van deze wijzigingen in de swapovereenkomsten. EMIR Voor iedere partij die gebruik maakt van derivaten is de nieuwe regelgeving European Market Infrastructure Regulation (EMIR) van kracht. Het doel van EMIR is om de handel en risico’s in derivaten transparanter te maken. In 2013 en 2014 zijn de diverse onderdelen van de regelgeving in werking getreden. De verplichtingen die voortvloeien uit EMIR betreffen onder andere het overeenkomen van procedure-afspraken tussen partijen en het rapporteren van afgesloten transacties aan een transactieregister. Wij hebben deze regelgeving geïncorporeerd in onze bedrijfsvoering en hebben vastgesteld dat de vereiste documentatie is opgesteld en we voor 2014 voldoen aan de rapportageverplichting.
81
Liquiditeit De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2014 waren: (Bedragen * € 1.000) 1 januari 31 december Toename
Jaarrekening 2014 19.548 21.083 1.535
Jaarrekening 2013 18.095 19.548 1.453
Gedurende 2014 was de operationele kasstroom hoger en de (des)investeringskasstroom lager dan begroot. Dit was een reden om in 2014 extra af te lossen op leningen. Ondanks de extra aflossingen is de netto-kasstroom over 2014 € 1.535 en ligt € 82 hoger dan in 2013. We onderzoeken of er meerdere mogelijkheden zijn tot vervroegde aflossing die tevens kostenefficiënt zijn. Door extra af te lossen zal onze leningenportefeuille kleiner worden en zullen de WSW ratio’s (met name de loan to value en de DSCR) gunstig worden beïnvloed. Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten, waaronder een rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen bij onze huisbankier. Voor een verdere specificatie van de liquiditeit verwijzen we naar het op pagina 91 opgenomen kasstroomoverzicht. 9.8
Verbindingen
Wij verstaan onder verbinding ‘een zelfstandige rechtspersoon waarin Beter Wonen direct of indirect invloed van betekenis uit kan oefenen op het zakelijke en financieel beleid’. Tot ultimo 2013 was er sprake van één verbinding en wel met Nijhuis Bouw te Rijssen. In 2013 is door Beter Wonen het besluit genomen om deze verbinding te beëindigen. Daarmee is er vanaf 2014 geen sprake meer van verbindingen waarin Beter Wonen een zakelijk belang heeft. Per ultimo 2014 heeft Beter Wonen in 28 Verenigingen van Eigenaren en in één Coöperatieve Bewonersvereniging 1.969 stemmen. Het totale aantal stemmen in deze verenigingen bedraagt 3.662. De initiële doelstelling was al de eigendommen binnen een termijn van 10 jaar te verkopen. Als gevolg van de vastzittende woningmarkt is echter de vraag naar appartementen zeer laag en zijn er de laatste jaren amper appartementen in deze VvE’s verkocht door Beter Wonen. Voor een verdere opgave van de VvE’s verwijzen wij naar pagina 136 van dit verslag. In het boekjaar is door Beter Wonen aan VvE’s € 336.151,- aan jaarlijkse bijdragen betaald. In 10 verenigingen (2013: 10) heeft Beter Wonen nu nog de meerderheid van de stemmen. Tot en met 31-12-2013 heeft Beter Wonen voor de hiervoor genoemde VvE’s het beheer uitgevoerd. Gedurende 2013 is binnen Beter Wonen beschouwd in hoeverre het mogelijk is om een andere invulling te kiezen voor het VvE-beheer. Het uitvoeren van VvE-diensten past niet bij onze kerntaken en is daarnaast een commerciële dienst. Hiermee is het niet langer passend deze activiteit uit te voeren. Per 1-1-2014 is het beheer overgedragen aan een andere beheerder. Verder neemt Beter Wonen deel aan drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren. Dit betreft VvE complex Aalderinkshof, VvE Ossenkoppelerhoek en VvE appartementencomplex Magnoliapark.
82
De laatste twee VvE’s zijn gericht op het tuinonderhoud. Tot en met eind 2013 heeft Beter Wonen hiervoor het beheer uitgevoerd. Per 1-1-2014 is het beheer overgedragen aan een andere beheerder. Deze overdracht heeft geleid tot kosten noch opbrengsten. Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen zijn verbonden aan het complex De Gors in Almelo. Per ultimo 2014 zijn er twee VvE’s in oprichting, zijnde voor het nieuwbouwcomplex aan de Bavinkstraat en het complex Manchester. De oprichting wordt begin 2015 afgerond.
9.9
Vooruitblik 2015
In meerdere hoofdstukken van dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering met betrekking tot het domein van het wonen. Voor een deel van deze maatregelen is het niet zeker of en in welke mate deze ook werkelijkheid gaat worden. Beter Wonen zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze direct vertalen in haar bedrijfsvoering. Vooruitlopend hierop zijn de aangekondigde maatregelen, waaronder de splitsing van het bezit in DAEB en niet-DAEB activiteiten, in beeld gebracht en financieel vertaald. De impact van de aangekondigde maatregelen lijkt beleidsmatig aanzienlijk. Hoe dit daadwerkelijk uitpakt voor onze maatschappelijke prestaties is mede afhankelijk van de definitieve opvatting vanuit het Ministerie inzake de taken van de woningcorporatie op het gebied van leefbaarheid en de precieze uitwerkingen van de Woningwet in AMVB’s. Het jaar 2015 zal dan ook in het teken staan van het implementeren van de nieuwe Woningwet en alle daaraan gerelateerde aspecten voor de bedrijfsvoering van Beter Wonen. Beter Wonen wil in 2015 ook verdere stappen zetten in het digitaliseren van haar dienstverlening. Naast de livegang van het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem zullen ook voorbereidingen getroffen worden voor een meer interactieve website. Per 1-3-2015 zal ook de geactualiseerde Governance Code woningcorporaties 2015 ingaan, welke is opgebouwd aan de hand van een vijftal principes. Kwaliteit en transparantie van toezicht en bestuur zijn hierbij leidend en moeten aan hoge normen voldoen. Beter Wonen neemt zich voor om in 2015 te voldoen aan de vereisten uit deze geactualiseerde Governance Code.
83
10
Bestuursverklaring
Het bestuur van de Almelose Woningstichting Beter Wonen verklaart hierbij dat de gelden die in 2014 uitgegeven zijn, besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur heeft het volkshuisvestingsverslag alsmede de jaarrekening over het verslagjaar 2014 opgesteld.
Almelo, 29 april 2015
P.R.A. van der Hout directeur-bestuurder
84
11
Goedkeuring van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het verslagjaar 2014 goedgekeurd.
Almelo, 20 mei 2015
Dhr. J.W. Boomkamp Voorzitter
Dhr. W.A. Joosten
Dhr. W. Versteeg
Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
Dhr. H. Hammink
85
12
Kengetallen
Kengetallen afgelopen vijf jaar per ultimo boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Gegevens onroerend goed Aantal verhuureenheden in exploitatie - w oningen/woongebouw en (excl.w oonwagens)
6.325
6.330
6.369
6.374
1
1
2
2
2
6.326
6.331
6.371
6.376
6.426
573
575
594
584
619
64
60
64
65
66
313
317
318
331
338
7.276
7.283
7.347
7.356
7.449
- aantal opgeleverd
29
31
41
36
26
- aantal aangekocht
1
0
0
0
0
- aantal verkocht
-31
-30
-42
-36
-28
- aantal gesloopt
0
-41
-4
-50
-29
- overige mutaties
1
-1
0
0
4
- aantal opgeleverd
0
1
0
5
0
- aantal aangekocht
0
0
0
0
0
- sloop
-4
-23
0
-44
-28
- verkocht
-4
-1
-4
-3
-5
1
0
0
-1
-1
-7
-64
-9
-93
-61
- w oonwagens Totaal w oningen (incl. w oonw agens) - garages - bedrijfsruimten - overige verhuureenheden (incl.standplaatsen) Totaal VHE's
6.424
Mutaties in het onroerend goed Woningen en woongebouwen
Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden
- overige mutaties Totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer) - laag (< € 389,05 in 2014)
*1)
977
862
998
1.295
1.388
5.349
5.469
5.373
5.088
4.834
- ICR
2,0
2,1
1,9
1,9
1,9
- DSCR
1,2
1,1
1,1
1,1
1,0
33,1
29,6
35,0
31,4
29,9
- overig Financiële continuïteit
- Solvabiliteit (obv bedrijfsw aarde) - Volkshuisvestelijk vermogen
V
V
V
V
V
- Loan to value (obv bedrijfsw aarde)
*2)
69,8%
73,9%
67,8%
71,0%
71,1%
- Loan to value (obv WOZ-w aarde)
38,2%
37,6%
34,5%
33,1%
29,4%
Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per woning
1,4
1,9
1,7
1,6
1,7
- kosten onderhoud per w oning (excl.grootonderhoud)
845
813
1.063
997
987
- kosten onderhoud eigen dienst per w oning
114
104
109
112
131
- gemiddeld aantal punten WWS
142
142
141
136
136
- gemiddelde nettohuurprijs (huurw oningen)
498
480
463
455 394
445
Prijs-kwaliteit verhouding
Het verhuren van woningen - mutatiegraad
10,3
10,0
10,8
10,5
9,5
- huurachterstand in % jaarhuur
3,0
3,8
4,0
4,2
7,4
- huurderving in % jaarhuur (huren)
2,8
3,1
2,9
3,3
4,1
*1) Het aantal w oningen is berekend op basis van de subsidiabele huurprijs (2010 en 2011: kale huur) *2) Norm van CFV; V staat voor voldoende.
86
Jaarrekening 2014
87
Balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming
Activa
31-12-2014
Ref.
31-12-2013
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1. 1.1 € 1.2 1.3 -
311.206.168 € 3.039.361 4.013.765 -
303.530.110 3.988.276 3.876.820
Vastgoedbeleggingen Commerc ieel vastgoed in exploitatie
2. 2.1 €
45.450.000 €
45.820.000
Financiële vaste activa
3.
Latente belastingvorderingen
3.1 -
- -
1.670.220
€
363.709.294 €
358.885.426
Subtotaal
Vlottende activa Voorraden
4.
€
3.497.725 €
4.242.379
Onderhanden projecten
5.
€
- €
675.339
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen gemeente Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Overlopende activa
6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
€ -
Liquide middelen
7.
€ -
416.258 71.487 1.049.101 434.678 297.568
€
21.082.939 €
19.547.598
Subtotaal
€
25.658.287 €
26.734.408
Totaal
€ 389.367.581 € 385.619.834
88
296.286 64.130 573.081 144.126
Passiva
Ref.
Eigen Vermogen
8.
Eigen vermogen Subtotaal
8.1 € €
125.527.469 € 125.527.469 €
116.421.333 116.421.333
Voorzieningen
9. 9.1 € 9.2 9.3 -
2.147.752 € 935.712 54.810 -
3.168.363 283.631 405.532
€
3.138.274 €
3.857.526
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve bedrijfswaarde Voorziening meeverkocht onderhoud
Subtotaal
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal
Kortlopende schulden Sc hulden aan kredietinstellingen Sc hulden aan leveranc iers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
31-12-2014
31-12-2013
10. 10.1 € 10.2 10.3 €
9.656.487 204.938.676 15.594 214.610.757
€ €
10.879.013 219.129.394 121.980 230.130.387
11. 11.1 € 11.2 11.3 11.4 11.5 -
40.451.265 2.109.039 2.005.641 926.963 598.173
€ -
28.759.780 1.921.920 1.311.619 2.677.270 539.997
46.091.081 €
35.210.586
Subtotaal
€
Totaal
€ 389.367.581 € 385.619.834
89
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 boekjaar 2014
Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
12. 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5
boekjaar 2013
€ -
37.888.861 1.348.525 1.238.229 747.953 486.196
€ -
36.586.899 1.499.272 1.335.815 878.206 562.781
€
41.709.764 €
40.862.973
€ -
12.280.998 4.673.069 3.959.712 615.811 767.489 4.628.753 1.025.855 8.139.302
€ -
14.780.071 18.811.519 4.179.386 645.438 800.797 4.488.304 1.097.118 2.140.264 8.235.115
Som der bedrijfslasten
€
36.090.989 €
55.178.012
Bedrijfsresultaat
€
5.618.775 €
-14.315.039
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten
13. 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
14.
€
-2.749.709 €
-5.119.218
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten
15. 15.1 15.2 -
228.631 9.373.144 -
370.392 9.412.617
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
16. 17.
Resultaat na belasting
90
€
-6.275.447 €
-28.476.482
€ -
-3.975.321 € - -
2.719.321 -460.386
€
-10.250.768 €
-26.217.547
Kasstroomoverzicht 2014 boekjaar 2013
boekjaar 2014
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afsc hrijvingen - geac tiveerde produc tie eigen bedrijf vaste ac tiva - overige waardeverminderingen van vlottende ac tiva - bijzondere overige enwaardeveranderingen bijzondere waardeverminderingen - dotatie/vrijval voorzieningen - resultaat verkoop onroerende zaken
5.618.775
14.315.039-
12.280.998 747.9534.673.069 78.033 1.238.229-
14.780.071 878.20618.811.519 2.140.264 47.735 1.335.815-
15.931163.475716.339-
2.447 663.6631.064.090
- veranderingen in werkkapitaal: . voorraden materialen . vorderingen . kortlopende sc hulden (excl sc hulden kredietversc haffers, exc lusief overlopende rente) Kasstroom uit bedrijfsoperaties
19.768.948
Ontvangen interest Betaalde interest Betaald meeverkocht onderhoud Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
228.631 9.595.785478.383-
19.653.403 370.392 9.187.830-
9.845.5379.923.411
Kasstroom uit operationele ac tiviteiten
8.817.43810.835.965
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste ac tiva . sociaal vastgoed in exploitatie . vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie . onroerende zaken t.d.v. exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen . Commerc ieel vastgoed in exploitatie . Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Desinvesteringen in materiële vaste ac tiva Investeringen in financ iële vaste ac tiva Desinvesteringen in financ iële vaste ac tiva
428.5928.727.146575.133-
410.49314.850.528175.487-
14.242182.7084.969.734 -
3.189.371 117.706229.205
Kasstroom uit investeringsac tiviteiten
4.958.087-
12.135.638-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende sc hulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende sc hulden Waarborgsommen Mutatie overig Kasstroom uit financ ieringsac tiviteiten
30.000.000 33.325.190104.793-
50.000.000 47.257.2916.675 3.324 3.429.983-
Netto-kasstroom
1.535.341
91
2.752.708 1.453.035
Toelichting behorende tot de jaarrekening 2014 Algemene toelichting Toegelaten instelling Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 4 van de statuten. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt Beter Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de grondslagen voor bepaling van het resultaat of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Algemene uitgangspunten De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
92
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen/nadelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Kwalificatie sociaal vastgoed Binnen Beter Wonen staat het volkshuisvestelijk beleid centraal. Wij vinden onze primaire verantwoordelijkheid het aanbieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen die hier zelf niet in kunnen voorzien. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat structureel bestemd is voor verhuur aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en
93
dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde.
Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie in de toelichting op de balans (pag. 107) zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Beter Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Beter Wonen maakt onderscheid in twee componenten: opstal en grond. De economische levensduur van de opstal bedraagt 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post ‘overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten
94
gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post ‘Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige verslagjaar. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan de creditzijde van de balans.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats wordt niet afgeschreven. Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen
95
termijn
methode
50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar
lineair lineair lineair lineair
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd wanneer zij de gebruiksduur van het object verlengen. Als er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie in de toelichting op de balans (pag. 111) zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.
96
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen zijn voor het langlopende deel ( > 1 jaar) opgenomen onder financiële vaste activa, voor het kortlopende deel (< 1 jaar) onder de vorderingen. Voor verdere toelichting zie Belastingen (pagina 102).
Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.
Vlottende activa Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, welke gebaseerd zijn op de laatst bekende inkoopprijs, verminderd met een noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad.
Voorraad grond De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grondposities de bestemming ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord in de post ‘Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa’. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten (nieuwbouw koop welke reeds verkocht is per balansdatum) worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op
97
onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per kasstroomgenererende eenheid en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd danwel door de jaarlijkse afschrijving, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves.
Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer:
98
• • •
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening negatieve bedrijfswaardes Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen. Voorziening meeverkocht onderhoud Beter Wonen heeft woningen verkocht waarbij het onderhoud voor 15 jaar, gerekend vanaf het moment van beschikbaar komen voor verkoop, voor rekening van Beter Wonen is. De verwachte onderhoudsuitgaven variëren per complex en zijn afhankelijk van de onderhoudstoestand van de woningen. Aan de voorziening zal jaarlijks rente worden toegerekend, terwijl de uitgaven voor onderhoud hieraan zullen worden onttrokken.
Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
99
Grondslagen voor de resultaatbepaling Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten met uitzondering van de loonkosten van huismeesters. Deze kosten zijn opgenomen in de lonen en salarissen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).
Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft de wijziging in onderhanden projecten. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
100
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
101
Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, reparatieonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het reparatie- en mutatieonderhoud bevat zowel kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). De afwaardering wordt verantwoord onder de bijzondere waardeverandering in het jaar dat deze zich heeft voorgedaan. Deze afwaardering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed). Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per
102
iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord, indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.
Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast, vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van
103
dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt.
Voorwaarden aan hedge accounting Beter Wonen documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge, wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Beter Wonen heeft geen embedded derivaten (cf RJ290).
Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
•
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in
104
verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.
•
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.
•
Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en in afstemming met een externe deskundige en de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden.
•
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot afwaardering rondom sloop alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet
105
langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.
106
Toelichting op de balans per 31 december 2014 1
Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie woningen en woongebouwen
overige goederen
totaal
Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
€ -
356.265.178 € -52.785.717 -
482.229 € -431.580 -
356.747.407 -53.217.297
Bedrijfswaarde
€
303.479.461 €
50.649 €
303.530.110
Mutaties: - overboekingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - overboekingen naar commercieel vastgoed in exploitatie - investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - desinvesteringen - afschrijvingen - negatieve bedrijfswaarde - waardeveranderingen verantwoord in W & V - waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
€ -
5.533.825 -2.901.091 428.592 -1.423.663 -11.838.914 652.081 -2.127.780 19.356.904
-3.896
€ - - -
5.533.825 -2.901.091 428.592 -1.423.663 -11.842.810 652.081 -2.127.780 19.356.904
Saldo
€
7.679.954 €
-3.896 €
7.676.058
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
€ -
355.665.942 € -44.506.527 -
482.229 € -435.476 -
356.148.171 -44.942.003
Bedrijfswaarde
€
311.159.415 €
46.753 €
311.206.168
€ -
Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 311,2 miljoen (2013: € 303,5 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en verbeteringen zijn ingerekend voor zover de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
107
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 8.000 per woning (prijspeil ultimo 2014) en € 6.000 per bedrijfsruimte (maatschappelijk vastgoed). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen: 2015 1% verhoging, 2016 3% verhoging en 2% verhoging in 2017 (voorgaand jaar: 2,0% over al deze jaren); • jaarlijkse huurderving 2015 en 2016 2,0% en daarna 1,9% (voorgaand jaar: 2015 tot en met 2023 2,4% en daarna 1,5%); • de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar gemiddeld); • huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar op basis van het gewenste streefhuurpercentage per complex (gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur; 2013: 75%); • stijging van de onderhoudskosten van 1,0% in 2015 en 2016, 2017 tot en met 2019 1,5%, daarna 3,0% (cf. voorgaand jaar); • stijging van de lonen en variabele lasten van 1,0% in de jaren 2015 en 2016, 1,5% in de jaren 2017 tot en met 2019 en daarna 3% (voorgaand jaar: 2014 tot en met 2018 1% en daarna 3,0%); • de eerste 10 jaar onderhoud gemiddeld € 973,- (voorgaand jaar: € 1.057) en algemeen beheer (exclusief verhuurder- en rioolheffing) € 1.459,- (voorgaand jaar: € 1.335) per verhuureenheid; • de disconteringsvoet bedraagt 5,25% (voorgaand jaar 5,25%); welke jaarlijks wordt bepaald door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele verlengingen voortvloeiend uit levensduurverlengende investeringen en waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel; • de verhuurderheffing, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de bedrijfswaarde voor de resterende levensduur van het bezit; • voor de komende 5 jaar zijn 26 woningen per jaar als verkopen ingerekend tegen de WOZwaarde van gemiddeld € 100.000 en tegen een gemiddelde bedrijfswaarde van € 59.000 (voorgaand jaar 30 woningen tegen WOZ-waarde); • wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor overige verhuureenheden 0,2.
Waardeveranderingen Uit het verloop van de bedrijfswaarde in 2014 blijkt een positief saldo aan waardeveranderingen en afschrijvingen van in totaal circa € 5,4 miljoen. Deze stijging van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door gewijzigd beleid (+/+ € 5,2 miljoen). In 2013 was de mutatie actuele waarde negatief als gevolg van het structureel inrekenen van de verhuurdersheffing. In 2014 is de mutatie actuele waarde positief doordat de levensduren van meerdere complexen zijn verlengd.
108
Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt samen te vatten: Bedragen
Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2013
303.479
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2014
311.159 Mutatie bedrijfswaarde
7.680
Waarvan: mutaties in werkelijke kasstromen 2014: - Nieuwbouw/herinvesteringen
5.534
- Verkopen en sloop
-1.424
- C lassificatiewijzigingen
-2.901
- Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen ''''Wonen Op Maat)
1.081 2.290
Resteert: mutatie actuele waarde
5.390
Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen inrekenen verhuurderheffing - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid
2014
2013
-
-48.372
5.160
5.863
- Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde
-210
2.011
- Gevolgen classificatiewijzigingen
-352
-3.973
- Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde
792
1.170
5.390
-43.301
2014
2013
-11.839
-14.375
De mutatie actuele waarde is als volgt verwerkt in de jaarrekening: Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
-2.128
-16.067
- Waardeveranderingen rechtstreeks via het eigen vermogen
19.357 5.390
-12.859 -43.301
Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de ‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.
109
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2014 Saldo begin boekjaar
€
Mutaties: - investeringen - onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop
€ -
2013
3.988.276 €
8.195.030 -3.479.750 -5.533.825 -130.370
5.492.217
€ -
15.728.734 -4.098.076 -9.441.916 -3.692.683
Saldo mutaties
€
-948.915 €
-1.503.941
Saldo einde boekjaar
€
3.039.361 €
3.988.276
De investeringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: -
Herinvesteringen Nieuwbouwprojecten Toegerekende uren Toegerekende rente (rentepercentage 3,6%; 2013: 3,7%)
2014 2.853.055 4.592.610 375.945 373.420
€ €
€ -
2013 5.964.889 8.881.012 557.638 325.195
8.195.030 €
15.728.734
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorpand
inventaris
vervoermiddelen
totaal
Saldo per 1 januari 2014: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
€ -
5.861.865 € -2.472.241 -
3.153.947 € -2.666.751 -
329.088 € -329.088 -
9.344.900 -5.468.080
Boekwaarde
€
3.389.624 €
487.196 €
- €
3.876.820
Mutaties: - investeringen - desinvesteringen - cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - afschrijvingen
€ -
-186.704
€ -
575.133 -251.484
€ -
-
€ -
575.133 -438.188
Saldo
€
-186.704 €
323.649 €
- €
136.945
Saldo per 31 december 2014: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
€ -
5.861.865 € -2.658.945 -
3.729.080 € -2.918.235 -
329.088 € -329.088 -
9.920.033 -5.906.268
Boekwaarde
€
3.202.920 €
810.845 €
- €
4.013.765
De investeringen hebben hoofdzakelijk betrekking op nieuwe automatiseringsapparatuur (hardware/software). Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen
termijn
methode
50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar
lineair lineair lineair lineair
Verzekering Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2014 voor € 5,8 miljoen verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.
110
2
Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2014
2013
Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
€ -
55.443.657 € -9.623.657 -
75.384.465 -12.821.465
Marktwaarde
€
45.820.000 €
62.563.000
Mutaties: - overboeking van onderhanden projecten - overboeking van / (naar) sociaal vastgoed in exploitatie - investeringen - desinvesteringen - waardeveranderingen
€ -
149.600 2.901.091 14.242 -685.224 -2.749.709
Saldo
€ -
-11.392.660 -231.122 -5.119.218
€
-370.000 €
-16.743.000
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
€ -
57.866.287 € -12.416.287 -
55.443.657 -9.623.657
Marktwaarde
€
45.450.000 €
45.820.000
Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 45.450.000 (2013: € 45.820.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Hierbij wordt de marktwaarde in verhuurde staat berekend op basis van de scenario’s doorexploiteren en uitponden. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet van 7-10% (2013: 7-9%); • leegwaarde van gemiddeld € 186.000 per woning (2013: € 206.000 per woning); • exit yield na 15 jaar van gemiddeld 8,5% (2013: 8,5%). Alle parameters zijn complexgewijs bepaald door een extern taxateur op basis van complexspecifieke kenmerken en marktgegevens. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief zijn, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur (dezelfde als in 2013). De gehele actuele waarde van het commercieel vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Hierbij heeft voor 1/3 van de taxatiecomplexen een bezichtiging plaatsgevonden.
111
Beter Wonen verwacht in 2015 1 commerciële woning te verkopen. De verwachte opbrengstwaarde bedraagt € 220.000 en de boekwaarde € 164.000.
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Bij het opstellen van de 2013 jaarrekening heeft een herclassificatie plaatsgevonden en zijn per saldo 137 woningen overgegaan van commercieel naar sociaal bezit. Daarentegen zijn een aantal bedrijfsruimtes van sociaal naar commercieel bezit geherclassificeerd. Bij de definitieve uitwerking in 2014 en het ook daadwerkelijk invoeren van de hiermee gepaard gaande huurverlaging is besloten om een beperkt aantal eenheden alsnog als commercieel bezit te classificeren (en derhalve geen huurverlaging door te voeren). Hierdoor is per saldo het commercieel vastgoed ten opzichte van 2013 met € 2.901.091 toegenomen (en het sociaal bezit met eenzelfde bedrag afgenomen). Hiermee sluit de classificatie van ons bezit beter aan bij onze rolopvatting, primair woningen verhuren voor de doelgroep.
Waardeveranderingen In 2014 is er sprake van een waardedaling van € 2.749.709. Deze waardedaling is volledig toe te schrijven aan de marktsituatie welke zich uit in verder dalende leegwaardes van de woningen en lagere markthuren en marktkapitalisatiefactor van de bedrijfsruimtes. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt eind 2014 € 50.656.000 (2013: € 42.073.000). De stijging wordt met name veroorzaakt door classificatiewijzigingen. In 2014 zijn per saldo 32 eenheden als gevolg van gewijzigd beleid overgegaan van sociaal naar commercieel vastgoed.
3
Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen 2014
2013
Saldo begin boekjaar Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - overboeking naar kortlopende vorderingen
€
1.670.220 €
-
-
-1.670.220 - -
2.719.321 -1.049.101
Saldo einde boekjaar
€
- €
1.670.220
De in 2013 gevormde belastinglatentie had betrekking op de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie. In 2014 zijn deze compensabele verliezen ingezet om de fiscale winst over 2014 te compenseren. Daarnaast vallen de compensabele verliezen lager uit als gevolg van een lopende bezwaarprocedure over 2008. Hiervoor is bij het opstellen van de fiscale positie over 2014 voorzichtigheidshalve uitgegaan van het meest negatieve scenario.
112
4
Voorraden
4.1 Voorraden 2014
2013
Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad kantinebenodigdheden Voorraad grond (bestemd voor verkoop)
€ -
222.599 € 3.148 3.271.978 -
206.522 3.294 4.032.563
Totaal
€
3.497.725 €
4.242.379
Voorraad onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 0,70 (2013: 0,74). Voorraad grond (bestemd voor verkoop) 2014
2013
Saldo begin boekjaar Mutaties: - overboeking van vastgoed in ontwikkeling - desinvesteringen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
€
4.032.563 €
2.720.691
-
130.370 -890.955 - -
3.692.683 -240.547 -2.140.264
Saldo einde boekjaar
€
3.271.978 €
4.032.563
De post grond bestemd voor verkoop is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe toetsing ultimo boekjaar.
5
Onderhanden projecten
5.1 Onderhanden projecten 2014
Saldo begin boekjaar Mutaties: - Geactiveerde kosten - Af: voorziene verliezen - Af: overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Af: verkoopontvangst - Bij: verkoopresultaat
€
Saldo eind boekjaar
€
113
-
2013
675.339 € 183.834 -86.150 -149.600 -701.627 78.204
-
-
548.968 126.371
- €
675.339
6
Vorderingen
Alle vorderingen, met uitzondering van de rentecaps, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
6.1 Huurdebiteuren Ouderdom huurachterstand
aantal huurders 31-12-2014 31-12-2013
bedrag 31-12-2014 31-12-2013
Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
103 54 44 276
136 129 57 322
Totaal huidige huurders Vertrokken huurders
477 310
Totaal huurdebiteuren
787
€ -
45.787 24.415 28.467 275.382
€ -
57.204 59.363 46.810 317.805
644 € 330 -
374.051 € 791.064 -
481.182 957.272
974 €
1.165.115 €
1.438.454
Af: voorziening dubieuze debiteuren
-
868.829 -
1.022.196
Totaal
€
296.286 €
416.258
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 3,0% van de brutojaarhuur (2013: 3,8%). Exclusief de vertrokken huurders is dit 1,0% (2013: 1,3%).
Voorziening dubieuze debiteuren Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven. 2014
2013
Saldo begin boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen
€ -
1.022.196 € 78.033 -231.400 -
1.030.538 275.979 -284.321
Saldo einde boekjaar
€
868.829 €
1.022.196
Gedurende 2014 is door Beter Wonen samen met de deurwaarder een beoordeling gemaakt van de inbaarheid van de openstaande huurachterstanden. Op basis van deze gezamenlijke beoordeling is in totaal voor € 153.367 gemuteerd op de voorziening.
6.2 Vorderingen gemeente 2014
2013
Specificatie te vorderen posten: - te vorderen aanpassingen inzake WMO - te vorderen afekening Kloosterhof 4e kwrt. 2014
€ -
22.238 € 41.892 -
31.505 39.982
Totaal te vorderen van gemeente Almelo
€
64.130 €
71.487
6.3 Latente belastingvorderingen Dit betreft het kortlopende deel (verwachte verrekening binnen 1 jaar) van de latente belastingvorderingpositie. Deze is in 2014 ingezet ter compensatie van de fiscale winst.
114
6.4 Overige vorderingen 2014
Vorderingen op niet huurders Nog te ontvangen rente banken Te vorderen van Verenigingen van Eigenaren Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen Diversen
€ -
Totaal
€
2013
178.337 179.879 66.391 148.474
€ -
10.807 327.602 13.934 43.190 39.145
573.081 €
434.678
6.5 Overlopende activa 2014
2013
Rentecaps Vooruitbetaalde assurantiepremie
€ -
43.951 € 100.175 -
196.427 101.141
Totaal
€
144.126 €
297.568
Rentecaps 2014
2013
Saldo begin boekjaar (boekwaarde) Af: afschrijvingen
€ -
196.427 € -152.476 -
370.687 -174.260
Saldo einde boekjaar
€
43.951 €
196.427
Beter Wonen heeft leningen met een variabele rente aangetrokken om hiermee te kunnen profiteren van de lage korte termijn rente. Om de renterisico's deels af te dekken zijn in voorgaande jaren, naast renteswaps (zie: Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen), een aantal caps afgesloten. In totaal staat er eind 2014 nog een bedrag open van € 35 miljoen op leningen die gekoppeld zijn aan rentecaps. Door extra vervroegde aflossing in 2014 is dit lager dan het nominale bedrag van de caps. Hiervoor voert Beter Wonen een derivatenadministratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps. Tussen de hiervoor genoemde leningen met een variabele rente en de afgesloten rentecaps bestaat een directe relatie. Omdat de caps niet aangetrokken zijn om ze te verhandelen zijn de caps gewaardeerd tegen aanschafprijs, verminderd met afschrijving, welke is gebaseerd op de looptijd van de caps. De hiervoor genoemde transacties passen volledig binnen het treasurystatuut. Alle aanwezige caps zijn in onderstaande tabel gespecificeerd. Contract partij Rabo Deutsche Bank Deutsche Bank Rabo Rabo
Totaal
periode
strike/ Euribor
1-9-2005 t/m 1-9-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 1-5-2011 t/m 1-5-2015 1-2-2012 t/m 1-2-2015
5,5% 3-mnd 3,5% 1-mnd 3,5% 3-mnd 3,5% 6-mnd 3,5% 6-mnd
verzekerd bedrag
premie
boekwaarde
koerswaarde
-
15.000.000 -
218.000 -
14.513 -
-
-
10.000.000 -
144.000 -
10.500 -
-
-
12.500.000 -
178.000 -
12.979 -
-
-
3.700.000 -
54.500 -
4.542 -
-
-
4.000.000 -
51.000 -
1.417 -
-
€
45.200.000 €
645.500 €
43.951 €
-
115
7
Liquide middelen
7.1 Liquide middelen 2014
Direct opvraagbaar: - rentecompensabele bankrekeningen - spaarrekening - overige bankrekeningen - kas Totaal liquide middelen - gelden onderweg
€ € -
Totaal
€
-4.011.701 25.026.363 62.973 5.304 21.082.939 -
2013
€ € -
-5.563.279 25.004.610 89.195 3.560 19.534.086 13.512
21.082.939 €
19.547.598
Er is een rekening courant faciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank. De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt ruim € 1,5 miljoen hoger dan vorig jaar. In de post: ‘rentecompensabele bankrekeningen’ is het saldo van de bankrekening van de samenwerking in “Startvaardig” opgenomen. Dit is een samenwerkingsvorm, o.a. met ROC en gemeente Almelo, waarbij ondernemerschap en ondernemendheid ontwikkeld wordt. Beter Wonen voert hiervoor het bankbeheer uit.
8
Eigen vermogen
8.1 Eigen vermogen 2014
2013
Saldo begin boekjaar Toegevoegd uit het jaarresultaat (Terugname) herwaardering mva via het eigen vermogen
€ -
116.421.333 € -10.250.768 19.356.904 -
155.498.047 -26.217.547 -12.859.167
Saldo einde boekjaar
€
125.527.469 €
116.421.333
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 60,3 miljoen (2013: EUR 42,0 miljoen). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt EUR 6,9 miljoen negatief (2013: EUR 2,0 miljoen negatief).
116
9
Voorzieningen
9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2014
2013
Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening
€ -
3.168.363 € 2.459.139 -3.479.750 -
4.399.391 2.867.048 -4.098.076
Saldo eind boekjaar
€
2.147.752 €
3.168.363
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 407.000. Het gehele bedrag van de voorziening zal naar verwachting binnen 5 jaar zijn afgewikkeld.
9.2 Voorziening negatieve bedrijfswaarde 2014
2013
Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening
€ -
283.631 € 652.081 - -
130.477 153.154 -
Saldo eind boekjaar
€
935.712 €
283.631
De negatieve bedrijfswaarde op 31-12-2014 betreffen te slopen complexen en volkstuinen, logeeren recreatieruimtes.
9.3 Voorziening meeverkocht onderhoud 2014
Saldo begin boekjaar Mutaties: - rente - dotaties - overige mutaties - afgedragen BTW - onttrekkingen
€
Saldo einde boekjaar
€
-
2013
405.532 € 20.277 4.932 103.308 -856 -478.383
609.662
-
30.483 8.745 -206.506 -1.518 -35.334
54.810 €
405.532
Per verkochte woning wordt een vooraf vastgesteld bedrag voor toekomstig onderhoud toegevoegd aan de voorziening. Daarnaast wordt jaarlijks rente toegevoegd, terwijl de uitgaven voor onderhoud ten laste van deze voorziening worden gebracht. De verplichtingen uit hoofde van meeverkocht onderhoud lopen in 2016 ten einde.
117
10
Langlopende schulden
10.1 Leningen overheid 2014
2013
Saldo begin boekjaar Mutaties: - aflossingen
€
22.489.988 €
27.374.180
-
-12.200.127 -
-4.884.192
Subtotaal einde boekjaar
€
10.289.861 €
22.489.988
Aflossingsverplichting < 1 jaar
-
-633.374 -
-11.610.975
Saldo einde boekjaar
€
9.656.487 €
10.879.013
10.2 Leningen kredietinstellingen 2014
2013
Saldo begin boekjaar Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen
€
232.839.536 €
225.212.635
-
30.000.000 -21.125.063 -
50.000.000 -42.373.099
Subtotaal einde boekjaar
€
241.714.473 €
232.839.536
Aflossingsverplichting < 1 jaar
-
-36.775.797 -
-13.710.142
Saldo einde boekjaar
€
204.938.676 €
219.129.394
Totaal Leningen
€
214.595.163 €
230.008.407
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,6% (2013: 3,7%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost. Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 102.758.000 (2013: € 121.315.000). De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: • op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-, 3of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 2 tot en met 70 basispunten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is afgedekt met renteinstrumenten (zijnde rentecaps en -swaps). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.
118
De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd twee jaar bedraagt. Na twee jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 22 en 31 basispunten. De samenstelling van de leningenportefeuille ultimo 2014 van Beter Wonen is als volgt:
Leningen overheid en kredietinstellingen Fixe / annuïtair / lineair Variabel met rentecap Basisrentelening Variabele hoofdsom - swap Totaal
38% 14% 8% 40% 100%
Renterisico Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. De geldende norm van het WSW wordt hierbij als uitgangspunt genomen. Voor een overzicht van het renterisico van de komende jaren wordt verwezen naar paragraaf 7.5 van het jaarverslag. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 7,76 jaar (2013: 7,80 jaar). Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 € 277 miljoen (2013: € 278 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 252 miljoen (2013: € 255 miljoen). Tegenpartijrisico De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt:
Leningen overheid en kredietinstellingen 48% 43% 4% 5% 100%
Nationale Waterschapsbank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Gemeente Almelo Rabobank Totaal
119
Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee in voldoende mate gereduceerd.
Herfinancieringsrisico De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het herfinancieringsrisico te reduceren. Zekerheden Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden inzake de Schering) buiten de gemeente Almelo is hypothecair bezwaard voor in totaal € 16,2 miljoen. Daarnaast zijn de huurpenningen verpand aan de huisbankier. De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente Almelo als achtervang optreedt. Bij één lening treedt de gemeente Haaksbergen als achtervang op. Ultimo 2014 is voor een bedrag van €238 miljoen aan WSW borging verkregen. 10.3 Waarborgsommen 2014
2013
Saldo begin boekjaar Mutaties: - mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen . ontvangen waarborgsommen - mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente . bijgeschreven rente
€
121.980 €
115.305
-
-206.745 101.952 -
5.685
-
-2.769 1.176 -
990
Saldo einde boekjaar
€
15.594 €
121.980
Nader te specificeren in: - waarborgsommen - rente waarborgsommen
€ -
13.566 € 2.028 -
118.359 3.621
Totaal
€
15.594 €
121.980
De openstaande waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen van huurders van met name bedrijfspanden, dan wel inzake te verkopen grondposities. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur. De mutaties in 2014 hebben voornamelijk betrekking op de in 2014 verkochte grondpositie.
120
11
Kortlopende schulden
11.1 Schulden aan kredietinstellingen 2014
2013
- aflossingsverplichting < 1 jaar - niet vervallen rente
€ -
37.409.171 € 3.042.094 -
25.321.117 3.438.663
Totaal
€
40.451.265 €
28.759.780
11.2 Schulden aan leveranciers 2014
2013
Schulden aan leveranciers
€
2.109.039 €
1.921.920
Totaal
€
2.109.039 €
1.921.920
11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2014 Nog Nog Nog Nog
te te te te
verrekenen sociale lasten betalen loonbelasting betalen BTW betalen Vennootschapsbelasting
€ -
Totaal
€
51.314 144.275 554.052 1.256.000
2013 € -
49.235 137.615 1.124.769 -
2.005.641 €
1.311.619
De post ‘Nog te betalen BTW’ betreft voornamelijk verlegde BTW van het 4e kwartaal 2014. De post nog te betalen Vennootschapsbelasting heeft volledig betrekking op 2014.
11.4 Overige schulden 2014 Afrekening servicekosten Nog te verrekenen met bewoners commissies Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen personeelskosten Nog te betalen rioolheffing Overig
€ -
Totaal
€
96.666 37.062 25.000 181.017 587.218
2013 € -
224.659 39.569 28.000 116.607 1.189.171 1.079.264
926.963 €
2.677.270
In 2013 was de rioolheffing over 2013 als nog te betalen post opgenomen voor de volledige 100% (eigenarendeel). In 2014 is definitief bekend geworden dat Beter Wonen als eigenaar 40% dient te betalen en is deze afgewikkeld.
11.5 Overlopende passiva 2014
2013
Vooruitontvangen huren
€
598.173 €
539.997
Totaal
€
598.173 €
539.997
121
Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen Huur-koopwoningen Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur-koopproduct aangeboden. De essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen. De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigen tegelijk met het beëindigen van de huurovereenkomst. Op dit moment hebben 4 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht hoger dan de waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 6 woningeigenaren de plicht om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen de geïndexeerde destijds betaalde koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De maximale verplichting wordt ultimo 2014 berekend op € 408.000. Deze constructie wordt niet meer aangeboden.
Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2014 € 5.455.732 (ultimo 2013 € 2.773.792). Specificatie aangegane verplichtingen Complex
aangegane verplichting
geactiveerd tot en met einde boekjaar
restant aangegane verplichting
Nieuwbouwprojecten Thorbeckelaan
€
2.510.541 €
1.153.058 €
1.445.724
Berkelstraat
-
5.562.069 -
2.343.053 -
3.219.016
Grootonderhoudsprojecten Steffensweg Aalderinkshoek
-
1.924.289 2.375.146 -
1.511.494 1.988.950 -
412.795 378.196
Totaal
€
12.372.045 €
6.996.555 €
5.455.732
Obligo WSW Ultimo boekjaar bedraagt het obligo uit hoofde van geborgde leningen volgens opgave van het WSW € 8,5 miljoen (2013: € 9 miljoen). De hoogte van het obligotarief is conform 2013 vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de afspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2014 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligoverplichting zal worden opgevraagd.
Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Voor 2015 is de saneringsheffing op nul euro gesteld. De heffing voor de jaren daarna is niet bekend en mede afhankelijk van lopende of zich nieuw aan te dienen saneringsgevallen. De corporatie verwacht dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:
122
2015: € 0 2016 € 760.000 2017 en de jaren daarna € 380.000 Deze heffing hoeft niet opgenomen te worden in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
Contracten Leasecontracten Er zijn leasecontracten afgesloten voor copiers en printers voor een periode van 5 jaar (2020). De totale contractprijs voor 2015 bedraagt circa € 31.000.
Contractonderhoud Voor contractonderhoud zijn contracten afgesloten voor een periode van 1 jaar (2015). In totaal bedraagt de contractprijs voor 2015 circa € 1.060.000. Rente-afspraken In het vastgestelde treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van renteswaps en caps in relatie tot onderliggende leningen. Eind 2014 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 77,6 miljoen (2013 -/- € 27,6 miljoen). De daling van de marktwaarde is het gevolg van de forse daling van de marktrente ten opzichte van 2013. Beter Wonen voert een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps en swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps en swaps. Ultimo 2014 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps (allen afgesloten voor het verslagjaar): Tegenpartij Rabobank Rabobank Deutsche Bank Rabobank Rabobank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Barclays Deutsche Bank Barclays Barclays
IngangsEinddatum datum 1-2-2011 1-2-2021 1-11-2012 2-11-2020 1-3-2013 1-3-2053 1-5-2013 2-5-2018 5-7-2013 5-7-2019 1-11-2013 1-11-2063 1-12-2013 1-12-2062 1-1-2014 1-1-2058 1-6-2014 1-6-2059 19-12-2014 19-12-2060 1-5-2015 1-5-2055 1-9-2015 1-9-2064 1-9-2015 1-9-2056 1-10-2015 1-10-2057 €
Hoofdsom 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 140.000.000
123
Renteperc. 2,835% 3,130% 3,065% 3,900% 4,010% 3,070% 3,065% 3,972% 3,975% 3,975% 3,690% 3,965% 3,500% 3,500%
Op basis van 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor
Marktwaarde 31-12-2014 -1.696.031 -1.624.579 -4.910.174 -1.516.478 -1.912.402 -5.752.854 -5.641.620 -8.496.863 -8.628.045 -8.811.129 -6.914.388 -8.955.858 -6.343.688 -6.432.278 €
-77.636.387
Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's (afspraak om periodiek marktwaardes te verrekenen) gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende derivaten per 31 december 2014: Type derivaat
2014 reële waarde
Type derivaat
2014 boekwaarde
2013 reële waarde
2013 boekwaarde
Renteswaps Rentecaps
Renteswaps Rentecaps
€ -
-77.636.387 € 0 -
0 € 43.951 -
-27.641.023 € 327 -
0 196.427
Totaal
Totaal
€
-77.636.387 €
43.951 €
-27.640.696 €
196.427
Financiële instrumenten Algemeen Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.
Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Beter Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Beter Wonen gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Daarnaast loopt Beter Wonen liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Daarover staat in hoofdstuk 7.5 van het jaarverslag meer toegelicht. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasurystatuut.
124
Renterisico en kasstroomrisico Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Valutarisico Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en voert alleen transacties in euro’s (€) uit. Beter Wonen loopt geen valutarisico.
125
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2014 12
Bedrijfsopbrengsten
12.1 Huuropbrengsten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen
€ -
37.809.562 € 1.157.768 -
36.589.865 1.178.569
Totaal huren
€
38.967.330 €
37.768.434
Af: huurderving wegens leegstand
-
1.078.469 -
1.181.535
Totaal
€
37.888.861 €
36.586.899
De ‘te ontvangen nettohuur’ is in 2014 ten opzichte van 2013 gewijzigd door: De jaarlijkse huurverhoging per: • 1 juli 2013 (gemiddeld 3,9%) • 1 juli 2014 (gemiddeld 2,0%)
• • • • • •
€ € € € € € €
In verhuur genomen Verkoop van woningen Sloop Aanpassing huur door herclassificatie Overige invloeden (groot onderhoud, Wonen op Maat, en aanpassingen markthuur) Toename huuropbrengst
€ €
-
723.138 438.141 1.161.279 399.462 165.615 166.844 82.503 53.117 1.198.896
De huurderving over 2014 bedraagt 2,8% (2013: 3,1%).
12.2 Opbrengsten servicecontracten boekjaar 2014
Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten Af: afrekening servicekosten 2014 resp. 2013 Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af: correctie verrekeningen afgelopen jaren
€ -
Totaal
€
1.538.882 93.666 63.919 32.772
boekjaar 2013
€ -
1.617.626 97.715 66.643 -46.004
1.348.525 €
1.499.272
Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten, elektra en servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 4,2% van de te ontvangen vergoedingen (2013: 4,1%).
126
12.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille boekjaar 2014
Totale verkoopopbrengsten bestaand bezit Af: - kostprijs verkopen - dotatie meeverkocht onderhoud
boekjaar 2013
€
4.403.723 €
3.043.800
-
2.999.842 4.932 -
1.853.556 8.745
- dotatie / vrijval meeverkocht onderhoud (corr. voorgaande '''jaren) - verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
€
103.308 135.616 1.160.025 €
-206.506 178.561 1.209.444
Verkoopresultaat koopprojecten
-
78.204 -
126.371
Resultaat
€
1.238.229 €
1.335.815
Het resultaat uit verkoop bestaand bezit heeft betrekking op 31 woningen (2013: 29 woningen), twee garages, twee bedrijfsruimtes en een grondpositie (2013: een garage en een grondpositie).
Meeverkocht onderhoud Er is in 2014 één woning verkocht waarbij Beter Wonen het onderhoud garandeert voor een resterende periode van maximaal 2 jaar. 12.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf boekjaar 2014
boekjaar 2013
Toerekening kosten inzake renovatie en nieuwbouw
€
747.953 €
878.206
Totaal
€
747.953 €
878.206
Het betreft hier de aan projecten toegerekende bedragen voor rente, toezicht en architectenwerkzaamheden, uitgevoerd door eigen personeel van het projectbureau. Deze toerekening is berekend op basis van uren en uurtarief. Het uurtarief bestaat uit salarissen, huisvesting, overige personeelskosten, algemene kosten en doorberekende kosten van overige afdelingen. De financieringskosten van projecten worden nacalculatorisch bepaald op basis van de gemiddelde betaaldatum. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2014 is het rentepercentage aldus bepaald op 3,6%.
12.5 Overige bedrijfsopbrengsten boekjaar 2014
Aan huurders doorberekende onderhoudskosten Diverse administratievergoedingen Vergoeding onderhoudsabonnement Inschrijfgeld woningzoekenden
€ -
Totaal
€
127
153.481 41.209 273.981 17.525
boekjaar 2013
€ -
196.314 102.264 264.203 -
486.196 €
562.781
Diverse administratievergoedingen Dit betreft de administratievergoedingen in verband met: • afhandeling van brandschades; • coördinatie bij woningaanpassingen ten behoeve van gehandicapten; • administratiekosten acceptgiro en contante betalingen. In 2013 was hieronder ook de vergoeding voor het beheer van VvE’s opgenomen. Deze activiteit is per 31-12-2013 beëindigd.
Vergoedingen onderhoudsabonnement Dit betreft de kostendekkende bijdragen die van deelnemende huurders zijn ontvangen inzake het onderhoudsabonnement. De hiermee verband houdende kosten zijn verantwoord onder de onderhoudslasten.
13
Bedrijfslasten
13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa boekjaar 2014
boekjaar 2013
Sociaal vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Overige goederen
€ -
11.838.914 € 438.188 3.896 -
14.375.368 400.807 3.896
Totaal
€
12.280.998 €
14.780.071
13.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa boekjaar 2014
boekjaar 2013
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
€
4.673.069 €
18.811.519
Totaal
€
4.673.069 €
18.811.519
De overige waardeveranderingen bestaan voor € 2,6 miljoen (2013: € 2,7 miljoen) aan onrendabele toppen op projecten en voor € 2,1 miljoen (2013: € 16,1 miljoen) uit waardeveranderingen in het sociaal vastgoed welke via de W&V-rekening verwerkt dienen te worden. Voor meer toelichting hierop zie 1.1.
13.3 Lonen en salarissen boekjaar 2014
boekjaar 2013
Salarissen inclusief vakantiegeld
€
3.959.712 €
4.179.386
Totaal
€
3.959.712 €
4.179.386
De kosten hebben betrekking op 80,4 fte (2013: 85,3 fte). De gemiddelde kosten per fte zijn € 49.250 (2013: € 48.996).
128
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector De informatie in het kader van de WNT is als volgt: naam
P.R.A. van der Hout
functie
datum in dienst
deeltijd factor
directeur/ bestuurder
1-11-2007
1 (365 dagen)
belastbaar loon
€
sociale verz. premie
125.817 €
belastbare onkosten vergoeding
- €
voorzieningen betaalbaar op termijn
1.340 €
23.946
Op basis van de in november 2013 door minister Blok gepubliceerde staffel bedraagt de maximale bezoldiging voor een topfunctionaris binnen Beter Wonen € 148.800. Binnen Beter Wonen kwalificeert alleen de directeur-bestuurder als topfunctionaris. Het managementteam adviseert de bestuurder en draagt geen integrale bestuursverantwoordelijkheid. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bevindt zich met € 151.103 binnen het overgangsrecht van de WNT. De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor de directeur/bestuurder bedraagt € 160.784 (2013: € 156.373) Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging tevens de verplichte sociale verzekeringspremies.
13.4 Sociale lasten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Sociale lasten inclusief ziektekostenverzekering
€
615.811 €
645.438
Totaal
€
615.811 €
645.438
13.5 Pensioenlasten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Pensioenpremies
€
767.489 €
800.797
Totaal
€
767.489 €
800.797
Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en pensioenlasten 34,9% (2013: 34,6%). De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent (2013: 114%). De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.
129
13.6 Onderhoudslasten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud Cv-onderhoud Contracten Onderhoud rekening huurder Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement
€ -
1.274.544 591.226 564.160 1.183.161 242.203 1.028.917 185.968 277.785
€ -
1.301.535 518.723 801.977 798.327 345.704 901.089 206.854 269.669
Totaal onderhoudsuitgaven Af: dekking technische dienst
€ -
5.347.964 € 719.211 -
5.143.878 655.574
Totaal
€
4.628.753 €
4.488.304
Voor planmatig onderhoud zijn er meer onderhoudswerkzaamheden gepland en uitgevoerd voor 2014 dan voor 2013. De kosten van de eigen dienst met betrekking tot het onderhoud zijn onder diverse posten in de winst- en verliesrekening verantwoord, te weten onder lonen en salarissen, onder sociale lasten, onder pensioenlasten en onder de overige bedrijfslasten (huisvestingskosten, algemene kosten en overige personeelskosten).
13.7 Lasten servicecontracten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Levering goederen en diensten
€
1.025.855 €
1.097.118
Totaal
€
1.025.855 €
1.097.118
Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. Beter Wonen voert deze servicecontracten kostenneutraal uit. Het verschil tussen opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening betreft loonkosten van huismeesters.
13.8 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa boekjaar 2014
boekjaar 2013
Afwaardering grond
€
- €
2.140.264
Totaal
€
- €
2.140.264
130
13.9 Overige bedrijfslasten boekjaar 2014
Belastingen Verzekeringen Huisvestingskosten Algemene kosten Overige personeelskosten Interim personeel Algemeen beheer Thrinon / app. Haaksbergen Overige exploitatie baten en lasten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Saneringssteun CFV Verhuurderheffing
€ -
Totaal
€
1.129.963 196.622 212.287 1.939.510 370.848 206.483 8.094 431.081 78.033 1.279.771 2.286.610
boekjaar 2013
€ -
2.477.390 189.953 222.802 2.344.737 417.479 219.549 52.073 512.280 275.979 1.434.375 88.498
8.139.302 €
8.235.115
Door de gemeente Almelo is besloten om de rioolheffing vanaf 2013 over te hevelen van huurder naar eigenaar. Deze heffing is in 2013 voor 100% verantwoord in de belastingen. In 2014 is bezwaar gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van 40% eigenaar – 60% gebruiker. De gedeeltelijke vrijval over 2013 is verwerkt in 2014. In de algemene kosten zijn tevens kosten voor leefbaarheid opgenomen. De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Beter Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. De WNT is ook van toepassing op de Raad van Commissarissen. Zij mogen maximaal 5% (leden van de raad) en 7,5% (voorzitter van de raad) van het salaris van de directeur-bestuurder verdienen. Uit onderstaande tabel blijkt dat voldaan wordt aan de WNT. De totale bezoldiging 2014 van de Raad van Commissarissen bedraagt € 32.459 (2013: € 30.625). Dit bedrag bedraagt zowel het honorarium alsmede het belaste deel van de reiskosten. In het kader van kennisoverdracht is tijdelijk sprake van 6 commissarissen.
Functie(s) Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motiveringen indien overschrijding
Dhr. J.W. Dhr. W.A. Boomkamp Joosten
Dhr. J.W. Rollerman
Dhr. Th. de Dhr. W. Bruijn Versteeg
Dhr. H. Hammink
Voorzitter Lid 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Lid 1/1 - 31/5
Lid Lid Lid 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
7.875 71 0
5.250 715 0
2.188 0 0
5.250 294 0
5.250 207 0
5.250 109 0
7.946 11.160 n.v.t.
5.965 7.440 n.v.t.
2.188 7.440 n.v.t.
5.544 7.440 n.v.t.
5.457 7.440 n.v.t.
5.359 7.440 n.v.t.
De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) toezichthouders bedraagt € 37.126 (2013: € 33.473 ). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging voor zover van toepassing de niet-verrekenbare in rekening gebrachte omzetbelasting.
131
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria
BDO 2014
KPMG 2014
KPMG 2013
Controle jaarrekening Andere niet-controlediensten
€ -
55.250 € - -
10.254 € 6.534 -
51.650 -
Totaal
€
55.250 €
16.788 €
51.650
14 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille boekjaar 2014
boekjaar 2013
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)
€ -
-2.749.709 € - -
-5.119.218 -
Totaal
€
-2.749.709 €
-5.119.218
Voor een toelichting zie 2.1.
15
Financiële baten en lasten
15.1 Rentebaten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Rekening courant banken en deposito's Overige rentebaten
-
206.232 22.399 -
326.132 44.260
Totaal
€
228.631 €
370.392
15.2 Rentelasten boekjaar 2014
boekjaar 2013
Rente leningen Rentecaps afschrijving Overige rentelasten
€ -
9.199.216 € 152.476 21.452 -
9.096.667 174.260 141.690
Totaal
€
9.373.144 €
9.412.617
132
16
Vennootschapsbelasting boekjaar 2014
boekjaar 2013
Acute belastingen Mutatie actieve belastinglatentie
€ -
-1.256.000 € -2.719.321 -
0 2.719.321
Totaal
€
-3.975.321 €
2.719.321
Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat
boekjaar 2014
boekjaar 2013
Commercieel resultaat na resultaat deelneming
€
-6.275.447 €
Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend Afschrijvingen Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) Onderhoudslasten (Voorziening) fiscaal verlies verkoop grondposities Afwaardering bij sloop Saneringssteun CFV niet aftrekbaar Overige verschillen
-
7.422.778 11.338.998 -1.238.229 -2.686.000 -2.821.000 1.279.771 -118.871
Belastbaar bedrag Af: herbestedingsreserve Af: verliesverrekening Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting
-
26.071.001 13.838.071 -1.286.309 -5.606.000 -1.191.000 -1.655.000 1.434.000 -247.000
€ -
6.902.000 € - 1.839.000 -
2.420.895 2.420.895
€
5.063.000 €
-
€
-1.256.000 €
0
-
-2.719.321 -
2.719.321
€
-3.975.321 €
2.719.321
Mutatie latente belastingen compensabele verliezen Fiscaal resultaat
-28.936.868
Ultimo 2014 resteren er geen compensabele verliezen meer. Voor een verdere toelichting zie 3.1.
17
Resultaat deelnemingen boekjaar 2014
boekjaar 2013
Resultaat deelneming "Beter Wonen met Nijhuis VOF"
€
0 €
-460.386
Totaal
€
0 €
-460.386
133
Overige gegevens Bestemming resultaat De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Het negatieve resultaat ad € 10.250.768 is onttrokken aan de overige reserves.
134
Opgave verbindingen We hebben bezit in 29 Verenigingen van Eigenaren (VvE'S) en 1 Coöperatieve Bewonersvereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VvE's zijn het directe gevolg van de verkoop van appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementencomplex. In de meeste VvE’s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie plaats in de jaarrekening van Beter Wonen. Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen. Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren te weten: • VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof Toren B (één stem per appartemententoren). • VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem per VvE-complex). • VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3 torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren). • VvE app. Complex P.C. Boutensstraat: beheer van VvE-complexen P.C. Boutensstraat 37-95, P.C. Boutensstraat 97-191, P.C. Boutensstraat 193-239, P.C. Boutensstraat 241-287 De laatste drie VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud. Tot en met 2013 heeft Beter Wonen het beheer voor de VvE’s als zelfstandige activiteit uitgevoerd. Vanaf 1-1-2014 is Beter Wonen met deze activiteit gestopt en is het beheer voor alle VvE’s overgedragen aan een andere beheerder (VBT).
135
Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE) Naam VVE
VVE J. Israëlsstraat 1-41 VVE Windmolenbroeksweg 21-61 Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA VVE Aalderinkshof Toren B VVE Fr. Halsstraat VVE J. van Ruysdaelstraat VVE J. van Goyenstraat VVE M. Hobbemastraat VVE P. de Hoochstraat VVE Bartokstraat VVE Paganinistraat VVE Bellinistraat VVE Bizetstraat VVE Chopinstraat VVE Ravelstraat VVE Rossinistraat VVE Smetanastraat VVE Fr. van Eedenstraat VVE P.C. Boutensstraat 37-95 VVE P.C. Boutensstraat 97-191 VVE P.C. Boutensstraat 193-239 VVE P.C. Boutensstraat 241-287 VVE Berlagelaan 1-23 VVE J. van Campenstraat 1-23 VVE L. de Keystraat 1-23 VVE H. de Keyserstraat 1-23 VVE P. Poststraat 1-23 VVE Clematisstraat 11-53 VVE Clematisstraat 55-85 VVE complex De Gors te Almelo
Totaal aantal woningen
Woningen Beter Wonen
Totaal aantal stemmen
Eigen vermogen 31-12-2013
Aantal stemmen Beter Wonen
21 21 32 22 24 24 24 24 24 10 10 10 10 10 10 10 10 24 30 48 24 24 12 12 12 12 12 22 16 34+19
7 5 25 20 4 3 5 8 9 1 5 4 4 6 2 4 4 9 23 41 18 12 7 6 9 8 6 10 6 34
21 21 32 185 228 228 228 228 228 10 10 10 10 10 10 10 10 244 305 488 244 244 124 124 124 124 124 22 16 2
597
305
3.664
6 5 25 161 44 31 49 74 93 1 5 4 4 6 2 4 4 94 241 407 185 126 73 62 97 88 62 9 6 1
€ -
1.969 €
64.418 62.937 303.680 24.836 58.304 61.762 71.471 48.796 55.986 16.809 24.167 30.323 32.184 22.650 25.153 32.214 26.267 54.721 69.296 91.296 52.510 62.454 52.118 43.679 51.117 57.453 45.399 61.597 49.171 103.263
Balans Totaal 31-12-2013
€ -
1.756.031 €
72.724 99.123 319.100 30.285 58.486 63.089 72.015 49.208 56.697 17.142 27.788 30.606 33.036 22.990 26.329 32.724 26.249 56.204 72.257 95.078 55.717 65.272 52.593 47.677 51.814 58.038 46.556 61.597 49.171 103.277
Totaalbijdrage 2014
€ -
29.196 32.800 23.040 43.670 32.425 30.175 32.455 24.966 33.444 10.272 10.224 9.948 11.172 11.844 12.168 11.280 10.176 27.749 32.752 60.566 27.170 26.606 12.626 13.210 14.793 14.472 15.110 15.813 9.926 27.265
Totaalbijdrage Beter Wonen 2014
€ -
9.108 7.517 18.000 38.136 5.954 4.088 6.950 8.121 13.554 1.027 5.112 3.979 5.586 7.106 2.434 4.512 4.070 11.531 24.703 50.326 20.186 13.424 7.206 6.504 11.557 9.990 7.555 7.188 3.722 17.005
1.852.842 € 667.313 €
336.151
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Almelose Woningstichting Beter Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Almelose Woningstichting Beter Wonen te Almelo gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het Accountantsprotocol Bbsh in Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Almelose Woningstichting Beter Wonen per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 20 mei 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. R.W. van Hecke RA
138
