Voorwoord. Jaarverslag 2008 Woningstichting Haag Wonen Pagina 1 van 124

Voorwoord Het is de kunst om met een vooruitziende blik en met een wendbare organisatie de doelen van Haag Wonen te realiseren. Weinigen hebben een jaar geleden echter voorspeld hoe de situatie in de wereldeconomie momenteel is. De effecten ervan gaan niet aan Haag Wonen voorbij. Dit dwingt ons tot het maken van keuzes. Inkomsten en uitgaven moeten beter op elkaar worden afgestemd. Om te beginnen moeten we onze primaire doelgroep, bewoners met een bescheiden inkomen en bewoners die begeleid wonen, goed blijven huisvesten. Onze doelstelling dat we 70% van de vrijkomende woningen aan deze groep verhuren, halen we ruimschoots. Daarnaast willen we de wijken qua inkomen meer mengen. Voor wijkbewoners die een inkomensontwikkeling doormaken, waardoor ze tot de groep middeninkomens gaan behoren, moet er in de buurt een passende woning zijn. Veel woningzoekenden verhuizen over een relatief korte afstand. Uiteraard zijn bewoners met een middeninkomen van buiten de wijk ook welkom. Dit geldt vooral voor de Schilderswijk en Moerwijk. Bij het bouwen van nieuwe woningen is het goed de, wat we noemen sociale stijging, mogelijk te maken. Niet alle nieuwbouwprojecten hebben tot doel om dit mogelijk te maken. Voor sommige projecten geldt dat het een bijdrage levert tot de stedelijke ambities maar dat ze geen binding hebben met de gebiedsplannen. Haag Wonen is een gebiedsgerichte organisatie dus bij de noodzakelijke heroverweging van de projectenportefeuille zal dit gegeven worden meegenomen. In 2008 heeft Haag Wonen voor diverse koopprojecten als achtervang gefungeerd door de woningen in verhuur te nemen. Niet voor alle woningen geldt dat dit de gewenste aanvulling op de eigen portefeuille tot gevolg heeft. Dit blijkt uit de leegstand. Hoe belangrijk de aanpassingen van de totale woningvoorraad van Haag Wonen ook zijn, dit mag niet ten koste gaan van de bestaande woningen. Deze woningen moeten goed onderhouden worden en daar waar nodig door middel van groot onderhoud op een kwalitatief hoger niveau worden gebracht. In 2008 hebben we de twee geplande groot onderhoud projecten ook daadwerkelijk uitgevoerd. We hebben ons budget voor dagelijks onderhoud fors overschreden. We komen in het dagelijks onderhoud zaken tegen die eigenlijk planmatig hadden moeten worden opgepakt. Het nieuwe strategisch voorraadbeleid is in de maak. Vanzelfsprekend wordt hierin veel aandacht besteed aan de afstemming met het planmatig onderhoud. Ook zijn intussen acties ondernomen voor het traject dat tot een nieuw ondernemingsplan voor Haag Wonen moet leiden. Investeringsplan en acquisitieplan zijn hiervan een afgeleide. Dat Haag Wonen zich als gebiedsgerichte organisatie opstelt blijkt uit ons handelen. Haag Wonen heeft een goede traditie om verder te kijken dan de eigen woningen. Samen met de bewoners zetten we ons in de leefbaarheid in de wijken te verbeteren. Onze inzet spoorde daarom goed met de ideeën van de gemeente in het kader van de Krachtwijkenaanpak. Aan enthousiasme dus geen gebrek maar wel moeten we constateren dat het nog niet meevalt om de 71 business cases in concrete plannen te vertalen die het vervolgens mogelijk maken om de concrete doelstellingen gerealiseerd te krijgen. Haag Wonen heeft maatregelen genomen om dit zo spoedig mogelijk helder te krijgen. Doelstellingen, activiteiten en financiering moeten worden benoemd. We blijven kritisch kijken of de verschillende activiteiten sporen met de doelen. Uit onderzoek blijkt dat niet alle bewoners tevreden zijn over hun woonomgeving. Haag Wonen werkt aan een nieuw ondernemingsplan. De koers zal niet rigoureus veranderen. Het vertrekpunt is de huidige missie. Op onderdelen zal deze worden aangevuld. Wel zullen we duidelijke keuzes Jaarverslag 2008

Woningstichting Haag Wonen

Pagina 1 van 124

moeten maken. Graag willen we onze bewoners en overige belanghouders bij het maken van deze keuzes betrekken. Den Haag, 19 mei 2009 Karin van Dreven algemeen directeur/bestuurder

Jaarverslag 2008


Pagina 2 van 124

Inhoudsopgave Voorwoord.................................................................................................................. 1 Inhoudsopgave........................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1 We zorgen voor passende woningen voor de doelgroep in naar inkomen gemengde wijken ....................................................................................................... 4 1.1 Verhuur ................................................................................................... 4 1.2 Huurbeleid ............................................................................................... 7 1.3 Verkoop ................................................................................................. 10 Hoofdstuk 2 We realiseren geschikte huisvesting met zorg of begeleiding .............. 14 2.1 Ouderen en lichamelijk gehandicapten........................................................ 14 2.2 Begeleid wonen ....................................................................................... 17 2.3 Woonwagenstandplaatsen ........................................................................ 18 Hoofdstuk 3 We zorgen voor voldoende woningkwaliteit ......................................... 20 3.1 Onderhoud en verbetering ........................................................................ 20 3.2 Nieuwbouw............................................................................................. 25 3.3 Aankoop ................................................................................................ 29 Hoofdstuk 4 We maken buurten en wijken meer dan leefbaar ................................. 30 4.1 Wonen zonder overlast............................................................................. 30 4.2 Woonomgeving ....................................................................................... 32 4.3 Buurt- en wijkactiviteiten ......................................................................... 34 Hoofdstuk 5 We betrekken bewoners bij ons beleid en beheer ................................ 38 5.1 Bewonersinvloed ..................................................................................... 38 Hoofdstuk 6 We investeren zoveel mogelijk, zonder onze continuïteit in gevaar te brengen .................................................................................................................... 41 6.1 Financiële continuïteit .............................................................................. 41 6.2 Verbindingen .......................................................................................... 46 Hoofdstuk 7 We zijn een ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie ............................................................................................................... 53 7.1 Processen............................................................................................... 53 7.2 Medewerkers .......................................................................................... 56 7.3 Middelen ................................................................................................ 61 7.4 Strategie en beleid .................................................................................. 63 7.5 Goed leiding geven .................................................................................. 65 Hoofdstuk 8 We hebben transparant bestuur en toezicht ......................................... 66 8.1 Profiel, missie, strategie en structuur van Haag Wonen ................................. 66 8.2 Bestuursverslag ...................................................................................... 67 8.3 Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................... 69 8.4 Kengetallen ............................................................................................ 74 Rapport van bevindingen ................................................................................... 76 Hoofdstuk 9 Jaarrekeningen ..................................................................................... 80 9.1 Geconsolideerde jaarrekening........................................................................ 80 9.1.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 ..................................... 81 9.1.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2008 ............................. 83 9.1.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (indirecte methode) ......................... 84 9.1.4 Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling ......... 85 9.1.5 Toelichting op de balansposten ........................................................... 91 9.1.6 Toelichting op de winsten verliesrekening ......................................... 107 9.1.7 Overzicht renteresultaat ................................................................... 115 9.2. Enkelvoudige jaarrekening ...................................................................... 116 9.2.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2008........................................ 116 9.2.2 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening 2008 ..................................... 118 9.2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en Winst- en Verliesrekening ....... 119 9.3 Overige gegevens.................................................................................. 121 Accountantsverklaring............................................................................................ 122 Verklaring afkortingen ........................................................................................... 124 Jaarverslag 2008


Pagina 3 van 124

Hoofdstuk 1 We zorgen voor passende woningen voor de doelgroep in naar inkomen gemengde wijken 1.1

Verhuur

Doelstellingen 2008  We verhuren minstens zeventig procent van de vrijkomende woningen aan de BBSHdoelgroep  We verhuren tot dertig procent van de vrijkomende woningen in Schilderswijk en Moerwijk aan middeninkomens  We stimuleren doorstroming naar middeldure woningen in dezelfde wijk  De gederfde huurinkomsten en bijkomende kosten zijn maximaal 1,25 procent voor al ons bezit 1.1.1 Voldoende woningen voor doelgroep We willen minstens zeventig procent van onze woningen die vrij komen verhuren aan de BBSH-doelgroep, mensen met een laag inkomen. Dit is afgesproken met de gemeente Den Haag en met Stadsgewest Haaglanden. Haag Wonen komt elk jaar ruim boven dat percentage uit. Sinds 2006 heeft Haag Wonen met woningstichting WoonInvest in Voorburg de afspraak om voor Den Haag samen te voldoen aan de regionale prestatieafspraken. WoonInvest blijft namelijk door de huurprijs van haar woningen in Wateringse Veld onder de norm. In 2008 heeft Haag Wonen samen met WoonInvest 72 procent van de vrijkomende woningen aan de BBSH-doelgroep verhuurd. Daarmee hebben we de regionale afspraak van minimaal zeventig procent gehaald. We hebben hetzelfde percentage vrijkomende woningen aan de BBSH-doelgroep verhuurd als in 2007. Verhuur aan BBSH-doelgroep in 2008, exclusief de woningen van de exploitatie-bv’s Verhuurder Aantal verhuurde Aantal woningen verhuurd aan woningen BBSH-doelgroep Haag Wonen 1.484 1.103 WoonInvest in Den Haag 140 66 Totaal 1.624 1.169 Ontwikkeling verhuur Haag Wonen aan BBSH-doelgroep 2004 2005 2006 2007 77 % 76 % 81 %* 72 %* *Inclusief de verhuringen van WoonInvest in Den Haag

2008 72 %*

1.1.2 Meer naar inkomen gemengd We willen tegengaan dat bepaalde inkomensgroepen in een wijk oververtegenwoordigd zijn, om segregatie te voorkomen. In de Schilderswijk en Moerwijk is de afgesproken zeventig procent voor de BBSH-doelgroep wat ons betreft het maximum. We willen dus minstens dertig procent verhuren aan mensen met een midden- of hoog inkomen. Met ons verhuurbeleid zoeken we evenwicht in de inkomensverdeling. In wijken met veel lage inkomens verhuren we bewust meer woningen aan midden- en hoge inkomens, volgens ons wijkgerichte verhuurbeleid. We waarderen bijvoorbeeld woningen op, bieden ze anders aan of werken met andere inkomenseisen. We zorgen er wel voor dat dit de positie van mensen met een laag inkomen op de totale Haagse woningmarkt niet in gevaar brengt. We kunnen alleen invloed uitoefenen bij nieuwe verhuringen, want we hebben geen zicht op de inkomens van onze huurders.

Jaarverslag 2008


Pagina 4 van 124

We zijn er in 2008 in geslaagd om huishoudens uit verschillende inkomensgroepen meer te mengen. We voerden hiervoor een gericht verhuurbeleid in de Schilderswijk, Moerwijk, Bezuidenhout-West en Mariahoeve. De doelstelling om dertig procent van alle nieuwe verhuringen aan gezinnen met midden- en hoge inkomens in de Schilderswijk en Moerwijk is niet gehaald. Schilderswijk In de Schilderswijk zijn alle woningen die vrijkwamen in complexen die we bestemd hebben voor gezinnen met een middeninkomen ook daadwerkelijk aan die doelgroep verhuurd. In 2008 verhuurden we 22 procent van onze vrijgekomen woningen in de Schilderswijk aan huishoudens met een middeninkomen. Dit is voor een groot deel afhankelijk van het aantal mutaties dat plaatsvond. De mutatiegraad in de aangewezen complexen is laag. Daardoor kwamen er te weinig woningen vrij om de doelstelling van dertig procent te halen. In de loop van 2008 heeft Haag Wonen daarom besloten meer complexen te reserveren voor de bewoners met middeninkomens. Moerwijk In Moerwijk ging in 2008 twintig procent van de vrijgekomen woningen naar huishoudens met een middeninkomen. Daarmee is de doelstelling voor 2008 van dertig procent niet gehaald. In de wijkvisie staan nu voorstellen om Moerwijk aantrekkelijker te maken voor hogere inkomens. Bezuidenhout-West In Bezuidenhout-West was in de loop van 2008 een stijging te zien in het percentage verhuringen aan middeninkomens. In 2008 hebben we 23 procent van onze woningen in Bezuidenhout-West aan huishoudens met een middeninkomen verhuurd. Dat is fors meer dan de zestien procent in 2007. Mariahoeve In Mariahoeve dreigde het aangepaste verhuurbeleid in 2008 te succesvol te worden. We hebben halverwege het jaar minder complexen gereserveerd voor mensen met een middeninkomen. Deze aanpassing leverde het gewenste resultaat op; de nieuwe verhuringen aan middeninkomens zijn afgenomen van vijftig procent in het tweede kwartaal naar 32 procent in het vierde kwartaal. Woningen verloten Corporaties in regio Haaglanden verloten een deel van hun woningaanbod. Deze manier van woningtoewijzing is een experiment via Woonnet Haaglanden, onder de naam Directe Zoeker. Er gelden geen eisen voor leeftijd, inkomen of aantal personen. De woningen zijn bedoeld voor mensen die dringend een woning nodig hebben en die via de reguliere weg nog niet aan de beurt zijn. De woningen worden toegewezen via loting in plaats van op inschrijvingsduur. Haag Wonen heeft in 2008 een plan van aanpak opgesteld om aan dit experiment deel te nemen. Dit project is geslaagd als in 90 procent slechts één keer adverteren van de woning voldoende is. Na half 2009 willen we maximaal acht procent van onze woningen via Directe Zoeker aanbieden. Onderzoek Te Woon Schilderswijk We hebben in 2008 onderzocht welke woningen in de Schilderswijk geschikt zouden zijn om ‘Te Woon’ aan te bieden. Te Woon wil zeggen dat bewoners zelf kiezen of ze de woning huren of kopen. Doel van Te Woon is om meer keuzevrijheid aan onze huurders te bieden. Gekeken is naar complexen die al bestemd zijn voor verkoop aan huurders en complexen die zijn aangewezen voor huishoudens met een middeninkomen. Zeven complexen bleken op basis van onder meer bouwjaar, ligging, oppervlakte en sociaal klimaat direct geschikt.

Jaarverslag 2008


Pagina 5 van 124

Negen complexen kunnen we na verbeteringen Te Woon aanbieden. In 2009 onderzoeken we hoe we Te Woon in de organisatie kunnen invoeren. 1.1.3 Voorstel tegen scheef wonen Veel mensen met een middeninkomen wonen in een corporatiewoning die eigenlijk bestemd is voor huishoudens uit de laagste inkomensklasse. Dit ‘scheef wonen’ willen we voorkomen in woningen die wij voor de doelgroep toegankelijk willen houden. Onze maatregelen zijn erop gericht dat mensen met een middeninkomen kunnen en willen verhuizen naar een aantrekkelijke woning met een hogere huur of naar een koopwoning. Verder kunnen we doorstromers voorrang geven bij de verhuur of verkoop van de wat duurdere woningen. In een aantal buurten en wijken vinden we echter een mengeling van bewoners met lage en middeninkomens vele malen belangrijker dan de minpunten van scheef wonen. Daarom zijn we daar voorzichtig bij het stimuleren van het verhuizen van middeninkomens. Daarnaast blijven we goedkope woningen verhuren aan de huishoudens met een middeninkomen zolang er niet voldoende woningen zijn die aan hun woonwensen voldoen. Samen met WoonInvest heeft Haag Wonen in 2008 een voorstel geschreven om wijkgerichte doorstroming naar middeldure woningen te stimuleren. We hebben dit voorgelegd aan de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Dit voorstel is goed ontvangen en dient in 2009 als basis voor de geplande hervormingen in het woningverdelingsysteem in de regio Haaglanden. 1.1.4 Leegstand Minder leegstand woningen, meer in totaal Voor 2008 heeft Haag Wonen een leegstandsderving van 1,25 procent begroot, in plaats van 1,75 zoals in de jaren daarvoor. In de praktijk bleek de leegstandsderving namelijk structureel lager. De leegstand in onze woningen daalde licht in 2008. In deze cijfers zijn de dure huurwoningen die in de exploitatie-bv’s zijn ondergebracht niet meegerekend, evenmin als de leegstand bij woningen die bestemd zijn voor sloop of verkoop. De leegstand in bedrijfsruimtes, garages en dergelijke, verder aangeduid als overige eenheden, lag in 2008 hoger dan in 2007. Onze doelstelling voor de leegstandsderving hebben we daardoor in 2008 niet gehaald. Met 2,27 procent bleven we boven het voorgenomen maximum van 1,25 procent van het totale bedrag aan huren en vergoedingen. We hebben geen verklaring voor de gestegen leegstand bij de bedrijfsruimten en overige eenheden. Omdat we hebben geconstateerd dat de leegstand bij dit bezit structureel hoog blijft, hebben we het beheer van deze ruimten vanaf 2009 geclusterd bij Team Commercieel. Het leegstandspercentage van onze woningen ligt met 1,3 procent iets boven het voorgenomen maximum van 1,25 procent. Daarvoor zijn meerdere verklaringen denkbaar. Wij zijn in 2008 begonnen met asbestsanering waardoor woningen logischerwijs langer leeg staan. In 2008 heeft de overdacht van tweehonderd aangekochte panden plaatsgevonden, een aantal van deze panden stond op het moment van de overdracht leeg vanwege de onderhoudstoestand.

Jaarverslag 2008


Pagina 6 van 124

Leegstandsderving 2008 Verhuureenheden Gederfde inkomsten Woningen € 1.472.000 Overige eenheden € 1.100.000 Totaal € 2.572.000 Ontwikkeling leegstandsderving woningen 2004 2005 2006 1,2 % 1,0 % 0,9 %

Percentage van de huren en vergoedingen 1,3 16,9 2,14

2007 1,6 %

Ontwikkeling leegstandsderving overige eenheden 2004 2005 2006 2007 6,8 % 16,8 % 12,6 % 13,7 %

2008 1,3 %

2008 16,9 %

Leegstandsderving 2008 exploitatie-bv’s, Verhuureenheden Gederfde Percentage van de huren inkomsten en vergoedingen Woningen € 500.000 32,2 Overige eenheden € 150 0,5 Totaal € 500.150 32,2 De leegstandsderving bij de exploitatie-bv’s komt doordat onverkochte woningen leeg staan. We bieden deze als huurwoning aan. De doelgroep voor deze huurwoningen is vrijwel dezelfde doelgroep als die voor de koopwoningen, wat weinig extra geïnteresseerden oplevert. Haag Wonen heeft in 2008 gezocht naar manieren om deze woningen beter onder de aandacht te brengen en hoopt daar in 2009 de resultaten van te zien. Minder mutatie Het tempo waarin onze woningen gemiddeld van huurder wisselen, de mutatiegraad, is met 1,7 procent gedaald, naar 6,5 procent. Het aantal mutaties ligt hoger dan ons aantal nieuwe verhuringen, omdat bijvoorbeeld de verkoop en sloop van woningen wel als een mutatie worden gerekend, maar geen nieuwe verhuring zijn. Verklaringen voor de daling in het aantal mutaties hebben we niet. Het zou kunnen zijn dat de woningmarkt stagneert of dat starters te weinig mogelijkheden hebben. Op dit moment is het te vroeg om te beoordelen of deze trend zich zal voortzetten. Ontwikkeling mutatiegraad woningen in eigen beheer, exclusief herstructureringscomplexen 2004 2005 2006 2007 2008 8,7 % 9,5 % 8,1 % 8,2 % 6,5 %

1.2

Huurbeleid

Doelstellingen 2008  We zorgen ervoor dat de slaagkans voor de BBSH-doelgroep gelijk blijft  We zorgen voor een betaalbaar aanbod in alle Haagse wijken  We verhogen de huur gemiddeld met de verwachte inflatie van 1,75 procent  We verminderen het aantal ontruimingen door huurachterstand tot maximaal 108

Jaarverslag 2008


Pagina 7 van 124

1.2.1 Slaagkans Voldoende betaalbare woningen Het aantal betaalbare woningen in ons bezit bleef in verhouding gelijk aan vorig jaar; het schommelt al jaren rond de 88 procent. Ook absoluut waren er in 2008 genoeg betaalbare woningen. Met ons huurbeleid zorgen we ervoor dat mensen met een laag inkomen, ondanks sloop en verkoop, genoeg kans maken op een goedkoop huis. Met 19.465 woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen, bleven we boven onze doelstelling van minimaal 17.700 tot en met 2009. Dit minimumaantal is vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente en de andere corporaties in Den Haag. Het aantal is berekend aan de hand van voorspellingen over het aantal huishoudens en hun inkomen. De slaagkans in 2008 was vier procent, net als in 2007. De verhouding tussen het aantal actieve woningzoekenden en het aantal verhuringen is gestabiliseerd. Huurprijzen woningen in eigen beheer, inclusief het bezit van de exploitatievennootschappen, per 31 december 2008 Subsidiabele maandhuur Goedkope woningen Betaalbare woningen Betaalbare grote woningen Bulkcontracten

Aantal woningen

t/m € 348,99 van € 348,99 t/m € 499,51

5.252 12.721

23 57

van € 499,51 t/m € 535,33

1.128

5

364

2

19.465

87

van € 499,51 t/m € 535,33

368

1

van € 535,33 t/m € 631,73 vanaf € 631,73

1.897 646

9 3

2.911

13

22.376

100

t/m € 535,33

Totaal aantal woningen onder aftoppingsgrenzen Kleine middeldure woningen Middeldure woningen Dure woningen

Percentag e

Totaal aantal woningen boven aftoppingsgrenzen Totaal aantal woningen in eigen beheer

Prognose betaalbare woningen In de komende vijf jaar neemt de betaalbare voorraad van Haag Wonen af door sloop voor nieuwbouw en door verkoop, tot circa 18.700 eind 2013. In 2009 stellen we met ons strategisch voorraadbeleid vast hoeveel betaalbare woningen we tot 2020 nodig hebben voor mensen met een laag inkomen. In die prognose zetten we het aanbod van Haag Wonen en andere aanbieders af tegen de vraag naar betaalbare woningen. Deze prognose passen we jaarlijks aan op basis van bijgestelde plannen voor nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop. Prognose van de ontwikkeling van het aantal woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen 2009 2010 2011 2012 2013 19.500 18.800 18.900 18.800 18.700 1.2.2 Betaalbaar aanbod verdeeld over wijken De betaalbare woningen moeten verspreid liggen over alle wijken. In onze wijkprogramma’s besteden we aandacht aan de voorraad betaalbare woningen per wijk. De komende jaren blijven we zoeken naar mogelijkheden om de betaalbaarheid voor de lage inkomens te bewaken, een reële marktprijs in rekening te brengen voor midden- en hogere inkomens en scheiding van inkomensgroepen te voorkomen.

Jaarverslag 2008


Pagina 8 van 124

1.2.3 Huurverhoging Inflatievolgende huurverhoging In 2008 hebben we de huur gemiddeld met 1,6 procent verhoogd. De huurverhoging ging hiermee gelijk op met de inflatie, zoals voorgeschreven door het ministerie van VROM. We hadden 1,75 procent begroot op basis van de verwachte inflatie. De huren van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens zijn met 2,6 procent verhoogd. Ontwikkeling gemiddelde huurverhoging woningen Stichting Haag Wonen 1 juli 2004 1 juli 2005 1 juli 2006 1 juli 2007 1 juli 2008 2,9 % 1,4 % 2,1 % 1,1 % 1,6 % Weinig bezwaarschriften Het aantal bezwaarschriften tegen de huurverhoging bleef onverminderd laag. Bij Woonbedrijf Centrum kwamen in 2008 geen bezwaarschriften binnen. Woonbedrijf Zuidwest ontving er vier. Twee daarvan kwamen te laat binnen en zijn daarom niet in behandeling genomen. Twee bezwaarschriften zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie die beide bezwaren ongegrond verklaarde. WOZ-waarde op proef in nieuw huurbeleid In 2008 zijn we een onderzoek gestart naar het streefhuurbeleid. In dit beleid leggen we vast tegen welke huurprijs wij een woning willen verhuren. Bij de huidige waardering van de woningen telt de marktpositie nauwelijks mee, maar bepalen vooral de kenmerken van de woning zelf de waarde. Naar ons idee geeft een percentage van de WOZ-waarde een betere indicatie voor de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. Uit het onderzoek dat Haag Wonen in 2008 liet uitvoeren, blijkt dat inderdaad zo te zijn. De WOZ-waarde levert een goede indicatie op voor de marktpositie van woningen en wijken, met uitzondering van de wijken Waldeck en Wateringse Veld. We toetsen momenteel het voorgestelde nieuwe streefhuurbeleid, inclusief de nieuwe WOZ-variant voor de woningwaardering. Als we hierover tevreden zijn, starten we in de loop van 2009 het inspraaktraject met de Bewonersraad en de Huurdersvereniging over invoering van het nieuwe streefhuurbeleid. 1.2.4 Huurachterstand Huurachterstanden Haag Wonen streeft naar een dalende huurachterstand. Dat is helaas niet gelukt, ondanks onze inspanningen. We merken dat door de veranderde economische situatie huishoudens steeds meer moeite hebben om hun huur te betalen, bijvoorbeeld in geval van werkloosheid. Vorderingen op huurders op 31 december (huurachterstand en overige vorderingen in percentage van de jaarhuur inclusief vergoedingen) 2006 2007 2008 3,1 % 3,5 % 3,5 % Haag Wonen werkt met het Sociaal Incasso Proces (SIP). SIP voorkomt afglijden naar een huurachterstand en in het ergste geval ontruiming. In 2008 hebben we een netwerkkaart gemaakt, zodat we in de verschillende fases van het incassoproces de juiste instanties kunnen raadplegen. In de meer complexe schuldhulpverleningstrajecten werkten we samen met andere partijen, zoals Stichting CAV, de Kessler Stichting, Stichting ZEBRA, de Coöperatie SVF en het Admonloket van de gemeente Den Haag. Haag Wonen gaf in september in het stadhuis tijdens de ‘Den Haag Helpt Beurs’ voorlichting over regelingen voor mensen met een laag inkomen. Meer ontruimingen We willen huisuitzettingen op basis van huurachterstanden liefst voorkomen. In 2008 ontruimden we 107 woningen vanwege huurachterstand. Daarmee bleven we binnen de

Jaarverslag 2008


Pagina 9 van 124

normen die we ons zelf hadden opgelegd. In het bezit van de exploitatie-bv’s zijn negen woningen ontruimd. Op het oog leek in 2008 huurachterstand bij een groter deel van de ontruimingen de oorzaak dan in 2007. Bij een deel van deze ontruimingen was echter ook sprake van overlast en/of woonfraude, maar kregen we het ontruimingsvonnis op basis van de huurachterstand. Waarschijnlijk zorgde onze stevigere aanpak van woonfraude voor een stijging. Als een uitzetting onvermijdelijk is, boort Haag Wonen haar sociale netwerk aan om voor adequate opvang te zorgen. Ontwikkeling aantal ontruimingen, 2004 Op 186 huurachterstand* Op overlast** 42 Totaal 228

exclusief de exploitatie-bv’s. 2005 2006 2007 189 87 96 2 191

45 132

30 126

2008 107 35 142

* Naast huurachterstand kan ook sprake zijn van overlast en/of woonfraude ** Naast overlast kan ook sprake zijn van woonfraude

1.3

Verkoop

Doelstelling 2008  We verkopen 94 bestaande woningen 1.3.1 Verkoop van bestaande woningen In 2008 zijn 81 woningen uit ons bestaande bezit verkocht, in plaats van 94 zoals was begroot. Daarmee hebben we onze doelstelling voor 86 procent gehaald. Het aantal verkopen pakte vooral lager uit dan verwacht doordat er minder mensen verhuisden uit de woningen die we willen verkopen. Er kwamen simpelweg niet genoeg woningen vrij om te koop aan te bieden. Daarnaast zijn sommige complexen uit de verkoop gehaald, bijvoorbeeld omdat het door de kleine verkochte aantallen beter is om het beheer in eigen hand te houden. De begrote opbrengst voor 2008 is wel gerealiseerd. Ondanks de verslechterde markt zijn de meeste woningen in het verkoopprogramma van Haag Wonen nog steeds goed verkoopbaar. Haag Wonen verkoopt veel in de lagere prijsklassen. De vraag naar deze woningen blijkt nauwelijks te zijn afgenomen. Starters op de woningmarkt zijn in deze prijsklasse een belangrijke doelgroep. In de prijsklasse boven € 200.000 verkopen woningen minder vlot dan voorgaande jaren. We bieden de bestaande woningen die we verkopen altijd eerst aan de zittende bewoners aan. Van het aantal verkochte woningen in 2008 had 48 procent een verkoopprijs tot € 120.000. Deze woningen zijn bereikbaar voor mensen met een laag of middeninkomen. Vanaf 2008 lieten we de woningtaxaties voor het eerst uitvoeren door een makelaar die de woningen niet zelf verkoopt, zodat bij alle verkopen onafhankelijke taxatierapporten werden opgesteld.

Jaarverslag 2008


Pagina 10 van 124

Verkoop bestaande woningen aan huurders of bij mutatie in 2008 Verkoop aan Verkoop bij Totaal Wijk huurder mutatie Houtwijk 13 2 15 Waldeck 0 5 5 Bezuidenhout1 6 7 West 3 24 27 Zuidwest 1 20 21 Schilderswijk 0 6 6 Overige wijken Totaal 7 74 81 Ontwikkeling verkoop van bestaande woningen aan huurders of bij mutatie 2004 2005 2006 2007 2008 150 164 152 104 81 We verkopen bestaande huurwoningen om meer variatie aan te brengen in het woningaanbod in wijken met een eenzijdige samenstelling. Daarnaast kan verkoop eraan bijdragen dat we mensen met een middeninkomen aantrekkelijke huisvesting kunnen bieden. Ook draagt het bij aan de doorstroming uit betaalbare huurwoningen. Verder levert verkoop geld op voor herstructurering en nieuwbouw. We hebben alle voornemens tot verkoop gemeld aan de minister van VROM. De afspraken met de gemeente over de omvang van ons verkoopprogramma dateren uit 2002. In 2009 stellen we een nieuwe strategisch voorraadbeleid vast. 1.3.2 Verkoop van nieuwbouwwoningen Minder nieuwbouw verkocht Haag Wonen ontwikkelt via de projectontwikkelingsorganisatie Haag Wonen Kristal nieuwbouwwoningen. In 2008 heeft Kristal 93 nieuwbouwwoningen verkocht. 231 onverkochte nieuwbouwwoningen had Haag Wonen eind 2008 in beheer. Hiervan hebben we er 140 verhuurd op de vrije markt; boven de huurtoeslaggrens, de rest staat leeg. In 2007 waren dat 99 verhuurde woningen. In de tabel staan de verkopen en verhuringen van woningen in het marktsegment. Dit segment bestaat uit huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen met een prijs boven de € 170.000.

Jaarverslag 2008


Pagina 11 van 124

Verkoop en verhuur van nieuwbouwwoningen in het marktsegment in 2008 Project-naam

Wijknaam

Krachtwijk (k) of herstructurering (h)

Het Karmijn

Schilk derswijk -Oost Vredek&h rust

Totaal Verkocht provóór gramma 20081

Verkocht in 20081

In verhuur in 2008

Te verkopen of te verhuren na 2008 wegens oplevering 2

34

27

2

5

0

164

77

42

0

45

k&h

3103

136

2

67

89

Drentse Hoek

Morgen- k&h stond

85

0

0

51

Hoogeveenlaan fase 1

Morgen- k&h stond

954

79

0

28 (exclusief 6 verhuurd aan Steinmetz) 16

Hoogeveenlaan fase 2

Morgen- k&h stond

64

54

0

10

0

de tonen 1a Morgen- k&h eengezinswon stond

58

0

47

0

11

Het Podium

Erasmus-park Vredefase 2 t/m 5 rust

de tonen 1b hoogbouw Hobbeven (inclusief sociale koop) Hof van Ostade

Morgen- k&h stond k Schilderswijk -West Schilk derswijk -Oost Wijnhaven De Centru Kroon m De Ley

Morgen stond

Laakhaven west

Laak

SDU / Eden

Rivieren k buurt

Totaal

k&h

0

Circa 150 545

Circa 150 42

0

10

2

556

0

0

4

51

128 72

128 0

0

0

72

117

117

17

0

0

0

17

830

415

93

1407

583

Ontwikkeling verkoop van nieuwbouwwoningen 2003 2004 2005 31 171 108

2006 178

2007 235

2008 93

1

Het gaat om de woningen die aan Haag Wonen getransporteerd zijn. De oplevering van de woningen aan kopers en huurders kan later zijn. 2 Deze woningen staan pas leeg als ze daadwerkelijk opgeleverd zijn. 3 Erasmuspark 4b is omgezet in huurwoningen voor de vrije markt; oplevering 2010. 4

Hoogeveenlaan fase 1 inclusief 34 eengezinswoningen die niet opgenomen zijn in het jaarverslag van 2007. 5 Daarvan zijn er 27 sociale koopwoningen. 6 Hof van Ostade bestaat uit 55 woningen, inclusief de aankoop van dertien onverkochte woningen in 2008 van een ontwikkelaar, die ook in verhuur gaan. 7 231 in beheer genomen. Jaarverslag 2008


Pagina 12 van 124

Vertraagd De verkoop van Eden (Rivierenbuurt/SDU) is vertraagd doordat de bouw later is gestart. Door de sterk gestegen bouwkosten is de hoogbouw van de tonen (Loevesteinlaan) vertraagd, waardoor de verkoop doorschuift. De planvorming van de Tasmanstraat is vertraagd, met name door de langdurige behandeling in de welstandscommissie, waardoor ook daar de verkoop doorschuift. Verkoop moeizaam Haag Wonen heeft met de gemeente productieafspraken over de bouw van (koop)woningen. Omdat er in Den Haag maar beperkt ruimte is en in de plaats van gesloopte woningen genoeg nieuwbouwwoningen moeten komen, kunnen we niet allemaal laagbouw bouwen. Appartementen blijven echter lastiger te verkopen. Dat appartementen slecht verkopen komt hoofdzakelijk door het grote aanbod, vooral in Den Haag Zuidwest. De concurrentie met andere locaties, zoals Wateringse Veld, maar ook binnen Zuidwest, speelt een rol. Potentiële kopers slagen er verder vaak niet in de financiering rond te krijgen. In het laatste kwartaal van 2008 zijn de gevolgen van de kredietcrisis zichtbaar geworden. Toch zijn in dat kwartaal nog zestien woningen verkocht. Daarna is de verkoop bijna stil komen te liggen. Een uitzondering op de moeizame verkoop waren in 2008 de eengezinswoningen van de tonen (Loevesteinlaan). Die verkoop verliep wél vlot, vermoedelijk doordat op dat moment weinig andere projecten op de markt waren en eengezinswoningen liggen goed in de markt. De appartementen met koopgarantie van Het Podium liepen goed door een gemeentelijke impulspremie van € 10.000 voor kopers. Samen met de gemeente en de andere corporaties zijn in 2008 gesprekken gevoerd om een gezamenlijke appartementenstrategie te ontwikkelen, maar dat heeft niet geleid tot een visie of tot concrete oplossingen. Haag Wonen heeft onderzoek laten doen door Kristal en Bureau Middelkoop, voor ruimtelijk onderzoek en advies. We hebben er goede hoop op dat in de nieuwe gemeentelijke woonvisie wel rekening met deze problematiek wordt gehouden. We onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de verkoop weer op gang te krijgen. Verhuur onverkochte woningen Verkoop heeft prioriteit, maar bij als we daarmee moeilijkheden verwachten, zetten we vrije sectorverhuur in. Dit bepalen we steeds meer vooraf. In de vrije sector, ofwel het marktsegment, vallen woningen met hoge huren waarvoor het niet mogelijk is huurtoeslag aan te vragen, maar waarvoor ook geen reguleringen voor de verdeling van woonruimte gelden. De verhuur tot € 800 verloopt voorspoedig, daarboven wordt het lastiger en is de doorlooptijd langer. In een later stadium, bijvoorbeeld bij mutatie, verkopen we de verhuurde woningen. Zo brengen we nieuwbouw geleidelijker op de markt en komen de productieafspraken die we met de gemeente hebben gemaakt toch niet in gevaar. In 2008 hebben we besloten om de appartementen in Erasmuspark 4b direct in de verhuur te nemen, omdat dit in de huidige markt een beter resultaat oplevert dan verkoop. Bij project De Kroon heeft Haag Wonen het risico van de koopwoningen overgenomen van de CV Wijnhaven. Bij de productieafspraken is afgesproken dat we afzien van een voorverkooppercentage. Dat betekent dat Haag Wonen onverkochte woningen afneemt van Haag Wonen Kristal bij de projecten De Ley, de tonen en Het Podium. We hebben in totaal 55 woningen in de Schilderswijk (Hof van Ostade) overgenomen van een ontwikkelaar die er niet in slaagde deze te verkopen, 42 in 2007 en dertien in 2008.

Jaarverslag 2008


Pagina 13 van 124

Hoofdstuk 2 We realiseren geschikte huisvesting met zorg of begeleiding 2.1

Ouderen en lichamelijk gehandicapten

Doelstellingen 2008  We maken minstens honderd bestaande woningen toegankelijk en geschikt voor ouderen  We verkorten de proceduretijd voor individuele woningverbetering, onder meer door binnen drie weken nadat we het programma van eisen van de gemeente hebben gekregen, opdracht te geven aan de aannemer  We werken aan de voorbereiding van drie gebouwen waar wonen en zorg bij de nieuwbouw al worden gecombineerd  We organiseren goede zorg in alle wijken volgens ons beleidskader wonen en zorg 2.1.1 Woningaanbod voor ouderen en lichamelijk gehandicapten Ouderen en lichamelijk gehandicapten zijn een belangrijke doelgroep voor Haag Wonen. Deze doelgroep heeft specifieke woonwensen: een toegankelijke en aanpasbare woning, vaak met zorg of de mogelijkheid om zorg te krijgen als dat nodig is. We verbeteren elk jaar bij minstens honderd woningen de toegankelijkheid ervan. We maken de woningen geschikt voor rollator- of rolstoelgebruik en installeren communicatiemiddelen. We kijken vooral bij de woningen die we al tot onze ouderenwoningen rekenen naar de mogelijkheden om de voorzieningen te verbeteren. Onze wijkprogramma’s geven aan bij welke andere complexen kwaliteitsaanpassingen voor ouderen mogelijk zijn. Toegankelijkheid volgens plan verbeterd In 2008 hebben we 106 bestaande woningen geschikt gemaakt voor ouderen. Daarmee is de doelstelling (minstens honderd) gehaald. Bij nieuwbouwplannen is de toegankelijkheid standaard opgenomen in het programma van eisen. Volgens het regionale classificatiesysteem hoorde in 2008 20,9 procent van ons bezit bij de toegankelijke woningvoorraad. Specifieke woningen In 2008 bestond 11,8 procent van onze woningvoorraad uit specifieke woningen voor ouderen en woningen voor lichamelijk gehandicapten. Dit zijn toegankelijke woningen die speciaal voor hen bestemd zijn bij de toewijzing. We hebben ook toegankelijke woningen die we zonder dit speciale label verhuren. Woningaanbod specifiek voor ouderen, per 31 december 2008 Woningtype / verhuurvorm Aantal woningen / eenheden 2008 2.048 Seniorenwoningen 274 Groepswonen door Ouderen Ouderenwoningen verhuurd via instellingen Meavita WZH Waterhof Thuishaven Parnassia Totaal

Jaarverslag 2008


1 114 15 15 2.467

Pagina 14 van 124

Woningaanbod specifiek voor lichamelijk gehandicapten, per 31 december 2008 Aantal woningen / Woningtype / verhuurvorm eenheden 2008 MiVa-woningen 30 Woningen / eenheden verhuurd via instellingen 39 Gemiva-SVG Groep 31 Steinmetz | de Compaan 17 Humanitas 23 Stichting Zorgverlening ‘s Heeren Loo Totaal 140 Ontwikkeling aantal specifieke woningen voor ouderen en gehandicapten 2004 2005 2006 2007 2008 2.436 2.461 2.470 2.450 2.607 Het aantal specifieke woningen voor ouderen en gehandicapten nam toe, doordat Haag Wonen woningen overnam van zorginstellingen, door oplevering van nieuwbouw en door meer woningen te bestemmen voor groepswonen door ouderen. 2.1.2 Woningaanpassingen voor gehandicapten Aantal woningaanpassingen stabiel Haag Wonen heeft in 2008 481 woningen aangepast voor gehandicapten. We passen woningen aan op verzoek van de bewoners. Zij kunnen hiervoor een vergoeding krijgen via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Uitgevoerde woningaanpassingen voor gehandicapten in 2008 Soort aanpassing  Lichte aanpassingen, zoals verhoogde toiletpotten, beugels, douchestoeltjes, kranen, geen drempels (onder € 2.500)  Grotere aanpassingen, zoals doucheaanpassingen, deurautomaten, bergingen voor scootmobiels (tussen € 2.500 en € 7.000)  Ingrijpende aanpassingen, zoals trapliften, keukenaanpassingen, woningaanpassingen (boven € 7.000) Totaal uitgevoerde woningaanpassingen

Totaal aantal 366 93 22 481

Proceduretijd sterk bekort De gemiddelde proceduretijd is de tijd tussen de ontvangst van het programma van eisen van de gemeente en de factuurdatum van de aannemer. In 2007 was deze tijd gemiddeld 22 weken. In 2008 is deze afgenomen tot twaalf weken. De doelstelling om de doorlooptijd te verlagen, is hiermee gehaald. De proceduretijd is zo sterk bekort doordat we duidelijke afspraken met de uitvoerende partijen hebben gemaakt over de doorlooptijden. Sinds het laatste kwartaal van 2008 laten we kleine aanpassingen, zoals beugels, kranen en verhoogde toiletpotten installeren, door eigen personeel uitvoeren. Ook dit heeft de doorlooptijd aanzienlijk teruggebracht. Daarnaast is het de drie Haagse corporaties gelukt met de gemeente afspraken te maken om de lange proceduretijd in te perken. Deze afspraken zijn in 2008 vastgelegd in de Nota Woningaanpassing. Voor de standaardaanpassingen zijn vaste doorlooptijden afgesproken, voor de afhandeling van overige aanvragen geldt dat deze zo snel mogelijk verlopen. Voor aanpassingen die minder kosten dan € 500, is afgesproken dat de aannemer geen offerte meer hoeft te maken voor de gemeente. Deze aanpassingen voeren we direct uit, wat de proceduretijd aanzienlijk verkort.

Jaarverslag 2008


Pagina 15 van 124

Er zitten gemiddelde twaalf werkdagen tussen het moment dat we het programma van eisen ontvangen van de gemeente en het moment dat we de opdracht aan de aannemer verstrekken. Wij voldoen hiermee ruim aan onze norm van drie weken. Ontwikkeling gemiddelde proceduretijd voor woningaanpassingen met offerte voor gehandicapten 2004 2005 2006 2007 2008 17 weken 20 weken 19 weken 22 weken 12 weken 2.1.3 Wonen en zorg in nieuwbouw We werkten in 2008 aan de voorbereiding en uitvoering van de bouw van de volgende complexen waar wonen en zorg worden gecombineerd: Locatie

Stadsdeel

Aantal

Doelgroep

Organisatie

Oplevering

Belgisch Park

Scheveningen

14 woningen

Gehandicapten

Steinmetz de Compaan

Opgeleverd in 2008

SDU (Rivierenbuurt)

Rivierenbuurt

Ouderen

Meavita

Oplevering verwacht vanaf 2010

Vijverzicht

Bouwlust Vrederust

30 zware zorgplaatsen plus zorgcentrum 135 units

Zorgjongeren

Divers

Moerwijk

Moerwijk

9

Vrouwenopvang

Stichting Wende

Karmijn

Schilderswijk-Oost

11

Mensen met verstandelijke beperking

Woonzorgcentrum Haaglanden / ’s Heerenloo

Oplevering vanaf tweede kwartaal 2009 Opgeleverd in 2008 Opgeleverd in 2008

2.1.4 Goede zorg in alle wijken Samen met de lokale zorginstellingen investeren we in een goede kwaliteit van de zorg in alle wijken, zodat onze huurders zolang mogelijk thuis kunnen wonen. FLATnet In maart 2008 is het vernieuwde FLATnet in gebruik genomen. FLATnet is de internetomgeving voor huurders in verschillende seniorencomplexen van corporaties in Den Haag Zuidwest. De opzet is gebruikersvriendelijker en het nieuwe FLATnet is onderdeel geworden van een grotere internetomgeving: Internetburen (www.internetburen.nl). Internetburen beperkt zich niet tot ouderen. Haag Wonen zorgt voor een website voor een bepaalde groep bewoners uit een complex, straat of buurt. Bewoners kunnen hierop zelf informatie plaatsen en chatten met medebewoners. In het tweede kwartaal heeft Haag Wonen met de FLATnet-beheerders van de Lozerlaan een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Dit leidde tot groot enthousiasme. In een paar weken tijd zijn tientallen nieuwe accounts aangemaakt en zijn veel bewoners actief geworden op Internetburen Lozerlaan. In andere complexen valt het gebruik van Internetburen nog tegen. Samen met Vestia en Staedion is in het derde kwartaal een sociaal begeleider in de arm genomen om het gebruik van Internetburen te stimuleren als middel om met de buurt en buren contact te hebben. Woonservicewijken (WSW) Haag Wonen participeert in Woonservicewijk (WSW) Escamp. Hoofddoel is vernieuwing van wonen, zorg en welzijn in onderlinge samenhang in stadsdeel Escamp, om bewoners lang en op een prettige manier zelfstandig en zelfredzaam te kunnen laten wonen in deze wijk.

Jaarverslag 2008


Pagina 16 van 124

Een concreet project dat Haag Wonen mee ontwikkelt is Kenniswijk Moerwijk. Hieronder valt de ontwikkeling van verschillende wijkportals, internetcafés en internetcursuslokalen en een nieuwe koppeling tussen het buurtpanel en FLATnet. In Morgenstond wordt gewerkt aan een project dat onderlinge ontmoetingen tussen bewoners stimuleert, gericht op sociale cohesie en 'vertrouwd wonen'. Eind 2008 heeft Stuurgroep Woonservicewijk Escamp een wijkmonitor laten opstellen. De WoonzorgVerkenner Escamp geeft aan waar senioren wonen en hoe deze woningen liggen ten opzichte van winkelcentra en andere voorzieningen, nu en in de toekomst. De verkenner geeft een totaalbeeld van woon-, zorgen welzijnsbehoefte in Escamp. WSW ontwikkelt daarmee projecten die bijdragen aan bijvoorbeeld (woonzorg)voorzieningen in de wijk, een mix van oud en jong, een 24-uurs bezet zorgsteunpunt, zorg en diensten aan huis. In 2009 wordt bekeken hoe Woonservicewijk Escamp gekoppeld kan worden aan de plannen van de krachtwijk Den Haag Zuidwest, zodat inzet en middelen efficiënt worden gebruikt.

2.2

Begeleid wonen

Doelstellingen 2008:  We breiden begeleid wonen uit met circa zestig woningen  We verbouwen Vijverzicht tot Mixx Inn short-stay voorzieningen 2.2.1 Meer begeleid wonen In verband met de gemeentelijke ambities uit ‘Den Haag onder Dak’ (in 2010 voor minstens zestig procent van de daken thuislozen passende huisvesting) was de doelstelling voor 2008 uitgebreid naar minstens zestig woningen voor begeleid wonen. De stijgende lijn uit voorgaande jaren is doorgezet. Met een uitbreiding van 67 woningen voor begeleid wonen in 2008 hebben we de doelstelling voor dit jaar ruim gehaald. Begeleid wonen is een woonvorm tussen het wonen in een tehuis en zelfstandig wonen in. Cliënten wonen zelfstandig, maar met begeleiding van een gespecialiseerde instelling. Haag Wonen richt zich vooral op zorgjongeren en daken thuislozen. Dit is afgesproken met de gemeente en andere Haagse corporaties. We maken bij het begeleid wonen duidelijke afspraken over de begeleiding van de groep huurders. Dit doen we met de lokale instellingen die sociaal kwetsbaren ondersteunen, zoals het Leger des Heils, de Kesslerstichting en Stichting Luna. Bij elk nieuw project stellen we samenwerkingsovereenkomsten op, met duidelijke afspraken over het beheer, de begeleiding en de relatie met omwonenden en terugkeer naar de hulpverleningsinstelling als het zelfstandig wonen niet lukt. Aantal verhuurde woningen / eenheden voor begeleid wonen per 31 december 2008 Zorginstelling Aantal woningen / eenheden 124 Kessler Stichting (maatschappelijke opvang) RG-Consult BV (sociale activering) 15 Leger des Heils (maatschappelijke opvang) 59 Steinmetz de Compaan (verstandelijk 14 gehandicapten) Stichting Anton Constandse (ex33 psychiatrische patiënten) Stichting Luna (zorgjongeren) 70 Totaal 315

Jaarverslag 2008


Pagina 17 van 124

Ontwikkeling aantal verhuurde woningen / eenheden voor begeleid wonen 2004 2005 2006 2007 2008 152 172 209 248 315 Van het Leger des Heils en RG-consult kwamen vanaf het tweede kwartaal haast geen nieuwe aanvragen meer. De instellingen hadden niet voldoende geschikte kandidaten. Haag Wonen heeft voormalige studentenhuisvesting aan de Terwestenstraat en het Terwestenpad verhuurd aan Stichting Anton Constandse (voorheen de RIBW-groep). De stichting heeft hier twintig kamers met een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd en biedt er langdurig psychisch gehandicapte mensen een beschermende woonomgeving met begeleiding. De opvang is eind 2008 geopend. De projecten in samenwerking met zorgen welzijnsinstelling Meavita hebben begin 2008 stil gelegen door interne problemen bij Meavita. Een project dat in 2008 een doorstart kreeg is zorgclassificatie in de Rivierenbuurt. We willen een aantal woningen in de Rivierenbuurt die geschikt zijn om zorg in te kunnen verlenen en die dicht bij een zorgcentrum liggen, labelen voor mensen met een zorgvraag. Hiervoor startten we een pilot samen met Meavita, dat een zorgcentrum opent in het nieuwe complex op de SDUlocatie in de Rivierenbuurt. In 2008 hebben we een voorstel voor de pilot geschreven. De dagbesteding die Meavita in het seniorencomplex aan de Paulus Potterstraat geeft, is uitgebreid naar de seniorencomplexen aan de Houtzagerij en de Hobbemastraat. Daarnaast zal Meavita zorgen voor onder meer een kapper en een pedicure in het complex aan de Paulus Potterstraat. Begin 2009 is bekend geworden dat Meavita faillissement heeft aangevraagd. De rechtsopvolger, Haagse Wijk- en WoonZorg, neemt waarschijnlijk de lopende projecten met Haag Wonen over. 2.2.2 Mixx Inn Begin 2008 is de verbouwing gestart van het voormalige verzorgingshuis Vijverzicht in Den Haag Zuidwest tot Mixx Inn. In totaal worden 135 zelfstandige woonunits voor shortstay gerealiseerd, waaronder 22 hotelkamers. De benedenverdieping (De Plint) van het gebouw biedt 1.400 m² ruimte voor kleinschalige voorzieningen. De oplevering is in 2009. Met de short-stay voorziening (maximaal één jaar verblijf) komt Haag Wonen tegemoet aan verzoeken uit de wijk en aan de vraag van de gemeente Den Haag om in Den Haag Zuidwest huisvesting voor een mix van doelgroepen met maatschappelijke begeleiding te realiseren. Haag Wonen werkt binnen dit project nauw samen met maatschappelijke organisaties, onderwijsinstellingen en marktpartijen voor wonen, leer- en werkprojecten. REAKT, Gemiva-SVG en Triodus hebben huurcontracten voor De Plint ondertekend. Parnassia, Stichting Anton Constandse (voorheen RIBW), Jeugd Interventie Team (JIT) en Stichting Luna hebben belangstelling voor de verhuur van de sociale woonunits. In november 2008 was Mixx Inn één van de geselecteerde nationale deelnemers aan de manifestatie Buurtalliantie in de Van Nellefabriek te Rotterdam.

2.3

Woonwagenstandplaatsen

Eind 2008 beheerde Haag Wonen 53 woonwagenstandplaatsen, aan de Lozerlaan, Isabellaland, Energiestraat en Strijpkade. Met collega-corporaties en de gemeente blijven we streven naar normalisatie van het beheer van de woonwagenstandplaatsen. Het beheer is zoveel mogelijk gelijk aan dat van onze overige woningen. Het beheer van de woonwagenplaatsen heeft Haag Wonen uitbesteed aan de organisatie Nijbod Consultancy. De huurachterstanden zijn in 2008 met 62 procent afgenomen, door goed beleid. Het bestuur van de Stichting Woonwagenlocaties Den Haag is akkoord gegaan met een huurverhoging per 1 juli 2008 van 1,6 procent.

Jaarverslag 2008


Pagina 18 van 124

De administratie rondom de huisvestingsvergunningen is zo goed als afgerond. Conflict over standplaatsen Isabellaland We zijn er ook in 2008 niet in geslaagd overeenstemming te bereiken met de gemeente over het slepende conflict rond de verzakking van de standplaatsen op Isabellaland. In 2006 hebben we een claim ingediend bij de gemeente. De gemeente had toegezegd voor 1 juli 2008 met een standpunt te komen, maar heeft de door ons verstrekte gegevens nog steeds in behandeling.

Jaarverslag 2008


Pagina 19 van 124

Hoofdstuk 3 We zorgen voor voldoende woningkwaliteit 3.1

Onderhoud en verbetering

Doelstellingen 2008  We voeren al het begrote planmatig onderhoud uit, voor € 17 miljoen  We reserveren € 4 miljoen voor strategische voorzieningen  We voeren jaarlijks minstens twee grootonderhoudsprojecten of verbeteringsbeurten uit. We besteden in 2008 € 3,3 miljoen aan groot onderhoud. We voeren de renovatie uit van Mixx Inn / Vijverzicht. We zetten een project op voor kluswoningen in het Zeeheldenkwartier  We voeren niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) uit binnen de begroting van € 10,2 miljoen. We verbeteren het dagelijks onderhoud. We voeren het dagelijks onderhoud tijdig en goed uit. We controleren of de aannemers hun werk goed uitvoeren en analyseren het proces en de kosten  We bieden meer ruimte voor individuele woningverbetering  We streven ernaar onze VvE-portefeuille uit te breiden met 56 verenigingen  We werken duurzaam. We voeren het EPBD-certificaat (Energy Performance of Buildings Directive) in. We starten met de aanleg van de infrastructuur voor geothermie 3.1.1 Planmatig onderhoud We voeren een sober onderhoudsbeleid, dat functionele en veilige woningen oplevert. Als de markt daar om vraagt, variëren we het onderhoudsniveau. Het onderhoudsniveau hangt af van doelgroepen, woonwensen, marktpositie en verdienmogelijkheden. In onze wijkplannen of complexbeheerplannen beargumenteren we dit. Planmatig onderhoud volgens plan We hebben vrijwel al het voorgenomen planmatig onderhoud in 2008 uitgevoerd of opgedragen. We voerden werkzaamheden uit voor een bedrag van € 15,9 miljoen, dat is 94 procent van de begroting van € 17 miljoen. De onderschrijding komt door een scherpere aanbesteding en door het vervallen van aanbestedingen, onder meer doordat de bouwvergunning op zich liet wachten. Werkzaamheden die we in 2008 onder meer uitvoerden, waren:  De dakveiligheid inventariseren en aanpassingen uitvoeren om de dakveiligheid van diverse complexen te verbeteren  Badkamerrenovatie in zes complexen, in Houtwijk, Waldeck en Zeeheldenkwartier  Grote schilderbeurt in 22 complexen, in Houtwijk, Waldeck en Den Haag Zuidwest, Zeeheldenkwartier, Schilderswerk en Centrum  Cv-ketels vervangen bij veel complexen in Waldeck, Houtwijk, Zeeheldenkwartier en Den Haag Zuidwest  Dakbedekking vervangen in drie complexen in Waldeck en Den Haag Zuidwest  Liften vervangen in een complex in Den Haag Zuidwest  Renovatie starten van de woningen die Haag Wonen heeft overgenomen van Woningbeheer NV We voerden ook extra, onvoorzien werk uit, bijvoorbeeld wanneer tijdens een schilderbeurt bleek dat er ook dringend reparaties aan de gevel moesten worden uitgevoerd. Ondanks het feit dat dit vooraf niet begroot was, bleven de totale kosten binnen de begroting. De conditiemeting van ons bezit verliep volgens de langetermijnplanning. Jaarlijks voeren we een conditiemeting uit bij eenderde van de woningvoorraad.

Jaarverslag 2008


Pagina 20 van 124

Ontwikkeling planmatig onderhoud Haag Wonen 2004 2005 2006 € 10,6 miljoen € 9,8 miljoen € 10,7 miljoen

2007 € 16,6 miljoen

2008 € 15,9 miljoen

Koppeling strategisch voorraadbeleid aan onderhoud In 2008 hebben we de begroting voor planmatig onderhoud 2009 voor het eerst gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid. De begroting planmatig onderhoud 2009 bestaat uit drie soorten werk: planmatig onderhoud dat voorkomt uit een complexbeheerplan, planmatig onderhoud dat niet uitgesteld kan worden omdat er veiligheidsrisico’s zijn of schade kan optreden en klein planmatig onderhoud dat het wijkteam nuttig of nodig vindt. Een van de doelen van het strategisch voorraadbeleid is dat al het planmatig onderhoud wordt gebaseerd op een complexbeheerplan. Daardoor maken we beter onderbouwde keuzes. Op deze manier ontstaat er in 2009 ruimte voor grootonderhouds- en verbeterplannen in onze begroting. Met dit strategisch voorraadbeleid hebben we in 2008 twaalf complexen vlot uitgewerkt en gekoppeld aan de onderhoudsbegroting voor 2009. 3.1.2 Strategische voorzieningen Strategische voorzieningen zijn maatregelen om de verhuurbaarheid of de marktpositie van woningen en complexen te handhaven of te verbeteren, zonder dat sprake is van technisch noodzakelijk onderhoud en zonder dat Haag Wonen de investering direct kan terugverdienen uit huurverhoging of levensduurverlenging. In 2008 is voor een bedrag van € 1,0 miljoen geïnvesteerd in strategische voorzieningen, in totaal was hiervoor € 4,0 miljoen begroot. Hiervan is € 240.000 doorgeschoven uit 2007. Een bedrag van € 2,15 miljoen is doorgeschoven naar 2009. Het gaat om budgetten uit het Verdrag van de Schilderswijk, inmiddels grotendeels overgegaan in de raamovereenkomst voor de krachtwijk Schilderswijk. In 2008 zijn de raamovereenkomsten uitgewerkt in activiteiten, terwijl de uitvoering plaatsvindt in de jaren 2009 en later. Andere posten zijn doorgeschoven door het tijdstip waarop de opdracht verstrekt is of door uitstel van verbeterplannen. Ontwikkeling strategische voorzieningen 2004 2005 2006 € 1,5 miljoen € 1,4 miljoen € 2,5 miljoen

2007 € 2,9 miljoen

2008 € 1 miljoen

3.1.3 Groot onderhoud goed verlopen Groot onderhoud bij twee complexen We concentreerden ons in 2008 op de uitvoering van twee grootonderhoudsprojecten. Bij twee complexen aan het Louis Armstrongplein en aan de Charlie Parkerstraat in Waldeck is het groot onderhoud in 2008 gestart. Ook rondden we de architectonische eenwording van de Vaillantlaan helemaal af. Daarmee hebben we onze doelstelling gehaald om minstens twee grootonderhoudsprojecten per jaar uit te voeren. We hebben in totaal € 1,2 miljoen uitgegeven aan groot onderhoud, in de jaarrekening is dit verwerkt onder planmatig onderhoud. Louis Armstrongkade / Charlie Parkerstraat Als onderdeel van een grootonderhoudsproject zijn in 2008 van 78 woningen in complex 61 de keukens en de douches aangepakt. Het vervangen van de keukens, toiletten en badkamers van 110 woningen in complex 62 gaat begin 2009 van start. Daarnaast hebben we voor beide complexen (192 woningen in totaal) het groot onderhoud aan het casco voorbereid, dat in de loop van 2009 uitgevoerd gaat worden. Tijdens deze cascoaanpak worden ook vier eenkamerwoningen uit complex 61 samengevoegd.

Jaarverslag 2008


Pagina 21 van 124

Architectonische eenwording Vaillantlaan De grootscheepse vernieuwing van de in de achttiende eeuw gebouwde Vaillantlaan begon in 1988 met een overeenkomst tussen de gemeente Den Haag en architect Jo Coenen, voor een renovatie die van de hele laan een stedenbouwkundige en architectonische eenheid zou maken. Twintig jaar later is deze renovatie voltooid. Met de bouw van het Karmijn (blok 11) is bijna alles vervangen door nieuwbouw. Twee blokken aan de Vaillantlaan, die al voor 1988 waren vernieuwd, zijn in 2008 opgenomen in de omgeving. De stalen hekken en schermen zijn vervangen, er is een betonnen voorzetgevel aangebracht en de kleur van de gevel is aangepast aan Coenens ontwerp. In 2008 is het werk opgeleverd, het trottoir hersteld en zijn alle portieken ouderwets grondig uitgesopt. In feite is de Vaillantlaan nu klaar. Voorbereiding groot onderhoud We startten in 2008 zoals gepland met de voorbereidingen van groot onderhoud aan de complexen City Sijthoff, Ammunitiehaven, Isabellaland, Nutswoningen, Nieuwe Havendwarsstraat, de Sleepnetstraat en de Logger-/Pinkstraat in Den Haag Centrum en Mariahoeve, de Charlie Parkerstraat in Waldeck en op diverse locaties in het Zeeheldenkwartier. Naast deze geplande projecten bereidden we in 2008 ook het groot onderhoud aan de Hoefkade in de Schilderswijk voor. Hooftskade Aan de Hooftskade in de Schilderswijk staan negentien verhuurbare eenheden (woningen en bedrijfsonroerend goed) uit de jaren twintig en dertig, waarvan maar een deel regulier verhuurd is. In dertien eenheden wonen huurders anti-kraak via Ad Hoc en er staan enkele ruimtes leeg. Voor deze ruimtes hebben we in 2008 verbeterplannen opgesteld. We willen alle woningen gereed maken voor reguliere huur in de vrije markt in 2010. Dit geldt ook voor de bedrijfspanden. Van Mierisstraat In de Van Mierisstraat in de Schilderswijk staan tegenover het oude Volksbuurtmuseum zes panden van begin vorige eeuw. In totaal gaat het om twaalf woningen. In 2008 is een strategische samenvoeging van de woningen doorgerekend. Op basis van de verbeterplannen, exploitatieberekeningen en marktanalyses besloten we eind 2008 de woningen niet samen te voegen. In 2009 volgen nieuwe verbeterplannen, met als uitgangspunt om de twaalf individuele woningen en de buitenkant op te knappen. City Sijthoff Eind 2008 startten we met de voorbereidingen van het groot onderhoud aan complex City Sijthoff in het centrum. Het complex heeft behoefte aan basisonderhoud en nieuwe keukens. Besloten is de woningen eventueel te verkopen onder koopgarant. Dit is nodig om de financiering van het groot onderhoud rond te krijgen. Het overleg tussen Haag Wonen en de bewonerswerkgroep is hersteld. Delprat (Hoefkade) Aan de Hoefkade in de Schilderswijk staan 46 kleine woningen uit het begin van de 20ste eeuw. De huidige bewoners wonen er zeer tevreden, maar we willen deze woningen ook in de toekomst goed kunnen verhuren. Aan de hand van de bewonerswensen stellen we verbeterplannen voor dit complex op. Om de wensen te peilen hebben we een enquête onder de bewoners laten houden. In 2009 analyseren we de uitkomsten van dit onderzoek waarna we starten met de strategiebepaling. Ammunitiehaven Het complex aan de Ammunitiehaven maken we in 2009 beter toegankelijk, onder meer door de entrees aan te passen. In december 2008 zijn de plannen aan de bewoners gepresenteerd. De kostenberekening loopt nu. Vanwege de grootte van het project, dragen we het over aan Haag Wonen Kristal. Jaarverslag 2008


Pagina 22 van 124

Isabellaland In het complex Isabellaland liggen 216 woningen. De opdracht voor het groot onderhoud wordt bij Kristal ondergebracht. Momenteel wordt er onderzoek gedaan naar de kwaliteit van het beton. Verder zijn er problemen met de wettelijk voorgeschreven bouwhoogte van het nieuwbouwgedeelte. Dit deel sluit niet aan op de bestaande bouw. Renovatie Vijverzicht tot Mixx Inn Het oude verzorgingshuis Vijverzicht is in 2008 volgens plan omgebouwd tot Mixx Inn, een short-stay voorziening. De renovatie is vlot verlopen. De oplevering is in 2009. De oplevering is enigszins vertraagd door een wisseling van interieurarchitect, waardoor het ontwerp voor de receptie te laat gereed was en door aanvullende eisen vanuit Haag Wonen, waaronder een keycardsysteem en videobewaking. 3.1.4 Dagelijks onderhoud Budget dagelijks onderhoud overschreden In 2008 hebben we aan dagelijks onderhoud, ook wel niet-planmatig onderhoud, bijna € 15 miljoen besteed. Per woning was dit € 652. De doelstelling voor het dagelijks onderhoud, € 10,2 miljoen, € 450 per woning, is met ruim 40 procent overschreden. Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en periodiek contractonderhoud aan installaties. De overschrijding bij dagelijks onderhoud is een terugkerend patroon. Oorzaken van de overschrijding zijn onder meer gewijzigde wetgeving (bij ons zijn verplichte liftkeuringen en dakveiligheidkeuringen onderdelen van het dagelijks onderhoud) en ons gewijzigde mutatiebeleid. Begin 2008 evalueerden we de overschrijding en de acties die we moeten nemen. Om het dagelijks onderhoud te verbeteren, controleerden we in 2008 de kwaliteit van het afgeleverde werk van de aannemers beter. Tevens beoordeelden we de contracten voor het dagelijks onderhoud opnieuw, in 2009 gaan de vernieuwde, efficiëntere contracten in uitvoering. Uitgevoerd dagelijks onderhoud (x € 1.000) in 2008 Dagelijks onderhoud Realisatie 7.300 Reparatieverzoeken 5.376 Mutatieonderhoud 1.922 Contractonderhoud Totaal 14.598 Ontwikkeling dagelijks onderhoud in € per woning 2004 2005 2006 2007 314 365 442 517

Begroting 5.746 2.446 2.041 10.512

2008 652

Totale uitgaven aan onderhoud, zowel planmatig als niet-planmatig gemiddeld in € per woning 2004 2005 2006 2007 2008 687 779 933 1.253 1.417 Mutatieproces onder de loep De kosten voor mutatie en dagelijks onderhoud liggen structureel boven onze begroting en boven onze doelstellingen. Daarom zijn we eind 2008 begonnen om alle mutatieactiviteiten onder de loep te nemen. Vanaf 2009 monitoren we wekelijks de uitgaven tijdens het mutatieproces om zo te kunnen bijsturen. Dit doen we net zolang totdat de kosten acceptabel zijn. Het aantal mutaties is geen reden voor de hogere kosten. Meer hierover in paragraaf 7.1 bij processen.

Jaarverslag 2008


Pagina 23 van 124

3.1.5 Individuele woningverbetering We willen onze huurders meer ruimte bieden voor individuele woningverbetering. Woningverbetering op verzoek van bewoners heeft veel positieve effecten. Het leidt tot meer woonplezier, tevreden klanten en een verbetering van de woningvoorraad. Woningverbetering kan gebeuren op verzoek van bewoners, maar wijkprogramma’s kunnen ook aangeven bij welke complexen we extra maatregelen willen stimuleren. Aanpassing organisatie Om meer individuele verbeteringen uit te voeren, moeten we onze eigen organisatie en de samenwerking met aannemers anders organiseren. In 2008 hebben we de registratie van individuele woningverbeteringen en de kennis hierover bij medewerkers verbeterd. De nieuwe werkwijze, met als doel meer individuele woningverbeteringen, is begin 2009 ingevoerd. Keuzevrijheid huurders Na de evaluatie van de pilot Keuzevrijheid, in 2007, hebben we de procedure ingevoerd als standaardwerkwijze voor Woonbedrijf Den Haag Centrum. Inmiddels maakt naar schatting ruim 80 procent van onze huurders gebruik van de mogelijkheid om de uitrusting en uitstraling van hun keuken zelf te bepalen. Bewoners kunnen onder meer kiezen voor hogere bovenkastjes en verschillende kleuren en handgrepen als er een nieuwe keuken geplaatst moet worden. Eind 2008 hebben we een onderzoek laten uitvoeren om te kijken of het mogelijk is om ook voor Woonbedrijf Den Haag Zuidwest de kleurkeuze voor de keukens uit te breiden. De onderzoeker stelt voor de procedure inderdaad uit te breiden tot heel Haag Wonen. Op dit moment krijgt dit nog geen vervolg, omdat we het geen prioriteit geven. Woonwinkel Raamstraat In de Raamstraat ontwikkelt Haag Wonen het project Tabula Rasa. Een oude school vormen we om tot 35 huurwoningen met 29 parkeerplaatsen. Nieuwe huurders krijgen de keuze uit een aantal opties voor de inrichting en afwerking van hun woning. Het gaat om keuzes voor de keuken, inbouwapparatuur, sanitair, designradiatoren, wand- en vloerafwerkingen en domotica. In het vierde kwartaal van 2008 hebben de nieuwe huurders in een tijdelijke woonwinkel aan de Raamstraat hun keuzes kunnen maken. Alle woningen worden in de zomer van 2009 opgeleverd en in gebruik genomen. De keuzevrijheid bij Tabula Rasa is een pilot. In 2009 evalueren we deze proef. 3.1.6 Verenigingen van Eigenaren Beheerste uitbreiding VvE’s De doelstelling voor 2008 was om het aantal VvE’s met 56 verenigingen uit te breiden. We hebben er echter voor gekozen om onze aandacht te richten op goed beheer van de VvE’s die we in al in beheer hebben. Daardoor is de portefeuille minder gegroeid dan voorzien. In 2008 heeft Haag Wonen 33 nieuwe Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) onder haar hoede genomen. Van deze nieuwe VvE’s is er één extern, dat wil zeggen een VvE waarin Haag Wonen niet als eigenaar aanwezig is. De andere 32 zijn VvE’s in nieuwbouwprojecten en VvE’s die voorheen slapend waren. Haag Wonen beheert nu 25 externe VvE’s en 141 VvE's waarin Haag Wonen naast bestuurder ook eigenaar is. In 2009 breiden we onze dienstverlening uit op het gebied van VvE-beheer in de wijken waar we veel bezit hebben. In onze rol als gebiedsbeheerder vinden we het van belang dat ook het particuliere bezit goed wordt beheerd. VvE’s zijn daarvoor het middel. Kleine, zelfstandige verenigingen missen vaak de kennis en expertise die het VvE-beheer van Haag Wonen kan bieden. We zijn in 2008 zoals gebruikelijk getoetst door het SKW en hebben het label behouden. Het SKW-label is een certificering voor VvE-bestuurders, een erkenning voor goed beheer.

Jaarverslag 2008


Pagina 24 van 124

3.1.7 Duurzaam ondernemen Duurzaam ondernemen staat niet expliciet genoemd in ons ondernemingsplan, maar het is wel onderdeel van onze manier van werken. Sinds 2008 voeren we ons beleidskader duurzaamheid uit. Duurzaam ondernemen - en dan met name aandacht voor milieuvriendelijk bouwen en onderhoud - is bij Haag Wonen een logische afgeleide van de investeringen in leefbaarheid. Energiecertificaten EPA staat voor EnergiePrestatieAdvies. Een EPA is een advies voor energiebesparingsmaatregelen voor bestaande woningen, woongebouwen en utiliteitsgebouwen. In 2008 hebben wij de opdracht om onze hele woningvoorraad van een energieprestatiecoëfficiënt (EPC-certificaat) te voorzien verstrekt aan een gecertificeerde instelling. Deze organisatie is er niet in geslaagd de opdracht volgens afspraak te voltooien. We zijn in gesprek met de opdrachtnemer om een oplossing te vinden. Hierdoor kunnen we nog niet altijd vanaf 1 januari 2009 bij verkoop en verhuur van een woning een EPC-certificaat verstrekken. We voldoen wel aan onze wettelijke eisen. In 2005 hebben wij namelijk voor onze hele woningvoorraad EPA-certificaten laten maken. Onze EPA's zijn nog zeven jaar geldig en kunnen bij mutatie aan nieuwe huurders verstekt worden. De EPA's en de EPC's hebben als doel het energieverbruik van woningen inzichtelijk te maken. In 2009 verwachten we al onze woningen definitief van EPC-certificaten te voorzien. Ook gaan we de uitkomsten analyseren en herzien we op basis daarvan ons strategisch plan voor energiebesparing. Geothermie Haag Wonen participeert in het Project Geothermie Den Haag Zuidwest. In september 2008 richtten de zes deelnemende partijen (Haag Wonen, Staedion, Vestia, Eneco, EONBenelux en gemeente Den Haag) Aardwarmte Den Haag VOF op. Daarmee is het aardwarmteproject concreet gestart. Aardwarmte gaat zorgen voor de verwarming van 4.000 nieuwe woningen in Den Haag Zuidwest. Door warmte te gebruiken die van 2200 meter diepte wordt opgepompt, komt er jaarlijks 5.000 ton CO2 minder in de lucht. In de komende tien jaar wil Haag Wonen circa 1.500 woningen in Den Haag Zuidwest op deze wijze verwarmen. Het eerste project van Haag Wonen is ‘Laan van Groen’ aan de Meppelrade. De verkoop van de dertien ruime eengezinswoningen is gestart op 13 december.

3.2 Nieuwbouw Doelstellingen 2008  We leveren 267 nieuwbouwwoningen in herstructureringsprojecten en krachtwijken op en 17 daarbuiten  We starten met de bouw van 477 woningen in de herstructureringswijken en 1.482 buiten de herstructureringsgebieden  Daarnaast starten we met de herhuisvesting van 802 bewoners  We slopen 146 woningen om plaats te maken voor nieuwbouw 3.2.1 Oplevering nieuwbouw In 2008 leverden we 103 nieuwbouwwoningen op in herstructureringsgebieden. Met de oplevering in de krachtwijken erbij leverden we er in totaal 242 op. Daarmee hebben we de geplande opleveringen in herstructureringsgebieden en krachtwijken uit ons eigen jaarplan voor circa negentig procent gerealiseerd. Buiten de herstructureringsgebieden en krachtwijkgebieden leverden we de zeventien geplande woningen op. Om de productieafspraken met de gemeente te halen hebben we gemiddeld 180 nieuwe woningen per jaar nodig buiten herstructureringsgebieden.

Jaarverslag 2008


Pagina 25 van 124

Eind 2004 heeft het ministerie van VROM met het stadsgewest Haaglanden afgesproken dat in de periode 2005 tot en met 2009 in totaal 34.000 nieuwe woningen worden opgeleverd. Om aan deze opdracht te kunnen voldoen, heeft de gemeente Den Haag met de Haagse corporaties afgesproken dat ze in de periode 2006 tot en met 2009 ten minste 2.100 woningen opleveren, waarvan 960 sociale huurwoningen. Een belangrijk deel van deze woningen wordt gerealiseerd in de herstructureringsgebieden. Het is onzeker of we de productieafspraken met de gemeente zullen halen. Een aantal grote projecten is vertraagd. Dit heeft verschillende oorzaken. De bouwkosten zijn tot ver in 2008 extreem snel gestegen. Dat maakte het noodzakelijk om de bouwplannen op sommige punten aan te passen, om de kosten beheersbaar te kunnen houden. Deels lag de oorzaak van de vertraging bij de gemeente. Hierover zijn we in overleg met de gemeente. Verder stonden enkele projecten inhoudelijk ter discussie, door de veranderde marktomstandigheden en het overaanbod in Den Haag Zuidwest van met name duurdere woningen en appartementen. Projecten van verschillende corporaties zijn vrijwel gelijktijdig gepland, geconcentreerd in een beperkt deel van de stad. Herstructureringsgebieden Grootschalige sloop en nieuwbouw beoogt de kwaliteit en verscheidenheid in het woningaanbod in herstructureringsgebieden te verbeteren. Met de gemeente is afgesproken dat Haag Wonen jaarlijks gemiddeld 400 woningen sloopt en er 350 oplevert. De te herstructureren woningen liggen vooral in de wijken Morgenstond, Vrederust en Moerwijk in Den Haag Zuidwest. Daarnaast gaat het om enkele complexen in de Schilderswijk, het Zeeheldenkwartier, de Rivierenbuurt en Bezuidenhout. In de Schilderswijk voegen we vooral marktwoningen toe in een wijk met overwegend sociale huurwoningen. Marktwoningen zijn huurwoningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen. In de Rivierenbuurt bouwen we aan een gevarieerde stadswijk. We maken een onderscheid naar krachtwijken en herstructurering. Soms overlappen deze gebieden elkaar. De krachtwijken Rivierenbuurt en Schilderswijk behandelen we onder herstructurering. Buiten herstructureringsgebieden We werken ook buiten de herstructurering aan differentiatie van het woningaanbod. Afspraak met de gemeente is dat we gemiddeld 180 nieuwe woningen buiten de herstructurering opleveren. We leveren de komende jaren nieuwe woningen op in de Den Haag Centrum en Wateringse Veld. In het centrum ontwikkelen we onder meer woningen boven winkels om zo de levendigheid van het centrum te vergroten. In Wateringse Veld bouwen we vooral eengezinshuurwoningen, zodat we ook in uitbreidingswijken huurwoningen kunnen aanbieden. Prestatieafspraken Volgens de prestatieafspraken met de gemeente Den Haag moet gemiddeld 30 procent van de nieuwe woningen bestaan uit goedkope woningen. Dit kunnen goedkope koopwoningen zijn, maar meestal zijn het huurwoningen met een huur onder de maximale huurgrens voor de huurtoeslag. De verkoopprijzen van nieuwe koopwoningen liggen gemiddeld boven € 200.000. We zien dat de verkoop stagneert, eerst voornamelijk bij appartementen, maar eind 2008 ook bij eengezinswoningen. Onze houding tegenover nieuwbouw blijft onveranderd: we hebben aandacht voor hoe de woningen architectonisch in de omgeving passen en zorgen ervoor dat die omgeving aantrekkelijk is. Bij integrale gebiedsontwikkeling maken we heldere afspraken over de verantwoordelijkheden tussen gemeente en corporaties. Dat versnelt het proces. Voor de nieuwbouw van onze woningen hanteren we een technisch en een ruimtelijk functioneel programma van eisen.

Jaarverslag 2008


Pagina 26 van 124

Oplevering nieuwbouw in en buiten herstructureringsgebieden in 2008 Doel 2008

Gerealiseerd 2008

47 eengezinswoningen voor markt

47 eengezinswoningen. Projectgrootte: 58 marktwoningen

85 markthuurwoningen

47 markthuurwoningen. De oplevering van de woningen in Drenste Hoek is vertraagd door een conflict met de aannemer. Opgeleverd in 2007: 6 woningen voor Stichting Steinmetz 14 woningen voor Stichting Steinmetz en 3 marktwoningen

Projectnaam

Wijk

de tonen 1a

Morgenstond

Herstructurering (h) of krachtwijk (k) h&k

Drentse Hoek, fase 2 (blok 1)

Morgenstond

h&k

Belgisch Park

Scheveningen

Het Karmijn

Schilderswijk

h&k

34 marktwoningen 11 sociale huurwoningen voor stichting ’s Heeren Loo.

34 marktwoningen 11 sociale huurwoningen voor stichting ’s Heeren Loo

Hof van Ostade

Schilderswijk

h&k

oplevering 42 markthuurwoningen, 39 sociale huurwoningen

Moerwijk

Moerwijk

h&k

9 woningen

55 markthuurwoningen (inclusief overname van commerciële partner), 39 sociale huurwoningen. Inclusief sociale* koop Turkse woongroep voor ouderen / jongeren 9 woningen

14 zorghuurwoningen voor Stichting Steinmetz, 3 marktwoningen

* Betreft zowel sociale huur als sociale koopwoningen

Ontwikkeling aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in herstructureringsprojecten en krachtwijken* 2004 2005 2006 2007 2008 34 101 149 139 242 * Krachtwijken vanaf 2008 Ontwikkeling aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen buiten de herstructurering en krachtwijken* 2004 2005 2006 2007 2008 0 136 0 54 17 * Krachtwijken vanaf 2008 3.2.2 Start bouw vertraagd We startten in 2008 met de bouw van 486 woningen. Daarmee hebben we onze doelstelling gehaald. Aandachtspunt is wel de gestegen bouwkosten, waardoor enkele projecten vertraging opliepen. We hebben in 2008 besloten om een prijsvraag te organiseren voor gezinsvriendelijke hoogbouw. Samen met de gemeente wordt gezocht naar een geschikte locatie.

Jaarverslag 2008


Pagina 27 van 124

Start nieuwbouw in en buiten herstructureringsgebieden in 2008 Doel 2008

Morgenstond

Herstruct urering (h) of krachtwij k (k) h&k

de tonen 1b

Morgenstond

h&k

De Ley

Morgenstond

h&k

Vertraging in realisatie. De hoogbouw wordt om financiële redenen herontwikkeld en de bouw ervan start pas in 2009. Aantal woningen nog niet definitief, rond de 150 koopwoningen. 72 middeldure koopwoningen 72 middeldure koopwoningen

Erasmuspark fase 4b

Vrederust

h&k

93 middeldure huur / koopwoningen in toren.

SDU/ Eden

Rivierenbuurt

k

Moerwijk

Moerwijk

h&k

79 sociale huurwoningen, deels zorgwoningen voor Meavita 9 wooneenheden

Calandtoren

Laak

Wijnhaventoren De Kroon Wateringse binnentuinen 1+2

Centrum

Project-naam

Wijknaam

de tonen 1a

Wateringse veld

64 middeldure huurwoningen.

Gestart in 2008

64 middeldure huurwoningen.

150 koopwoningen

656 studentenwoningen voor DUWO. 128 marktwoningen, 125 sociale huurwoningen, 56 marktwoningen, 105 sociale huurwoningen.

Realisatie heeft vertraging opgelopen. Project is herontwikkeld. Nieuw ontwerp: 89 middeldure huur- / koopwoningen Nieuwbouw is gestart, maar uitvoering is vertraagd. Oplevering vanaf 2010. 9 wooneenheden Start nieuwbouw uitgesteld. Dit project heroverwegen we in 2009. 128 marktwoningen, 125 sociale huurwoningen. Niet gestart. Het appartementenblok moesten we herontwikkelen. Nieuwe overeenstemming met onze medeontwikkelaar De Koning Wessels Vastgoed; verwachting start bouw van 56 markt- en 46 eengezinshuurwoningen in 2009

* Betreft zowel sociale huur als sociale koopwoningen Aantal nieuwbouwwoningen in herstructureringsprojecten en krachtwijken waarvan de bouw is gestart 2004 2005 2006 2007 2008 128 331 390 269 313 Ontwikkeling aantal woningen in gestarte nieuwbouwprojecten buiten de herstructurering 2004 2005 2006 2007 2008 341 60 0 45 52 Gebiedsontwikkeling Laakhaven-West Haag Wonen Kristal neemt samen met Ballast Nedam en Synchroon (voorheen Johan Matser Projectontwikkeling) deel in de Ontwikkelingscombinatie Laakhaven-West. In Laakhaven-West worden de komende tien jaar circa 800 woningen en 15.000 m² bedrijfsruimte gebouwd. De voorbereiding door Haag Wonen Kristal voor het tweede project van 134 woningen, op de hoek van de Calandstraat en de Waldorpstraat is in volle gang. Met de gemeente Den Haag heeft de ontwikkelingscombinatie ook afspraken gemaakt over een gezamenlijke ontwikkeling van de naastgelegen Petroleumhaven. 3.2.3 Herhuisvesting Voor 2008 stond de herhuisvesting gepland van 802 huishoudens. Op één complex na zijn al deze herhuisvestingen uitgesteld of afgelast, omdat de plannen voor deze gebieden uitgesteld zijn. Wel hebben we gezinnen geherhuisvest uit actiegebieden die in 2007 zijn aangewezen.

Jaarverslag 2008


Pagina 28 van 124

Nieuwe garantiekaart Eind november hebben alle bewoners in Den Haag Zuidwest de nieuwe garantiekaart gekregen. Op deze kaart staat aangegeven welke complexen tot wanneer ongemoeid blijven. Bewoners kunnen er zeker van zijn dat ze vóór de aangegeven datum niet hoeven te verhuizen. De kaart geeft géén garantie dat complexen die staan aangegeven als toekomstig actiegebied ook daadwerkelijk gesloopt gaan worden. De kaart is opgesteld door Haag Wonen, Staedion, Vestia en gemeente Den Haag. 3.2.4 Sloop In 2008 zijn 146 woningen aan de Vledderstraat gesloopt.

3.3 Aankoop Doelstelling 2008  We willen tweehonderd woningen aankopen 3.3.1 Aankopen woningen Haag Wonen verwerft panden en grond om haar strategische positie te versterken en te voldoen aan de prestatieafspraken met de gemeente Den Haag. Wij hebben in 2008 22 woningen, zeven stukken grond, een kerk en een klooster aangekocht. We zijn daarmee niet aan de voorgenomen aankoop van tweehonderd woningen gekomen. De reden is dat er onvoldoende aanbod was, of het aanbod was van onvoldoende kwaliteit of andere partijen boden meer geld. Door de aankoop van een aantal projecten uit de portefeuille van Haag Wonen Kristal hebben we in 2008 de toren in Erasmuspark, fase 4b, gekocht. Het gaat om 89 appartementen in de wijk Vrederust. Bij de Wijnhaventoren in Den Haag Centrum is Haag Wonen sinds 2008 achtervang voor onverkochte woningen. In de Hof van Ostade zijn dertien onverkochte woningen van de ontwikkelaar gekocht. Het gaat om eengezinswoningen in de Schilderswijk. Aan de rand van het Statenkwartier werkten we in 2008 samen met een aantal andere beleggers / ontwikkelaars aan de herontwikkeling van het Verhulstplein en de achtergelegen school De Boldingh. Deze locaties liggen dicht bij ons complex aan de Lubeckstraat. In 2008 heeft Haag Wonen een aantal acquisitietrajecten doorlopen die niet tot een aankoop hebben geleid, omdat we bijvoorbeeld niet het hoogste boden. 3.3.2 Afspraken over Vergeten Driehoek vastgelegd In 2008 is in overleg met de gemeente een overeenkomst over het Aangekocht Bezit 1988 verder uitgewerkt. We leveren 66 appartementen in de Vergeten Driehoek in de Schilderswijk terug aan de gemeente, die ze doorlevert aan de Westlandse woningcorporatie Arcade. Tegelijkertijd normaliseert de gemeente de erfpachtovereenkomsten van de resterende 298 woningen van Haag Wonen in de Vergeten Driehoek. In december 2008 zijn de afspraken daarover vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst tussen de gemeente Den Haag en Haag Wonen. In maart 2009 zijn de aktes bij de notaris gepasseerd voor het leveren van de 66 appartementen en voor de normalisering van de erfpachtcontracten. Arcade gaat de betreffende woningen samen met gemeentebezit en haar eigen woningen in de Vergeten Driehoek de komende jaren renoveren. Haag Wonen houdt de overige woningen in exploitatie, gaat ze renoveren, samenvoegen of op een andere manier aanpakken. Mogelijkheden zijn kluswoningen of sloop en nieuwbouw. Jaarverslag 2008


Pagina 29 van 124

Hoofdstuk 4 We maken buurten en wijken meer dan leefbaar 4.1

Wonen zonder overlast

Doelstellingen 2008  Alle medewerkers binnen Haag Wonen treden op een vergelijkbare manier op bij overlast en registreren overlastklachten uniform  We pakken woonfraude structureel aan  We hebben in 2009 waar dat nodig is gedeelde woonafspraken gemaakt op portiek-, complex- of buurtniveau, waarop bewoners en Haag Wonen elkaar kunnen aanspreken 4.1.1 Omgaan met overlastklachten Registratie overlastklachten Wonen zonder overlast is een belangrijke voorwaarde voor plezierig wonen. Bewoners hebben een eigen verantwoordelijkheid om goed samen te kunnen leven en daar spreken we hen ook op aan. Maar bewoners - en niet alleen huurders - moeten zich bij de aanpak van overlast ook door ons gesteund voelen. De registratie van de overlastklachten liep eind 2008 naar wens. Medewerkers willen de overlastmeldingen graag in kaart brengen, de technische mogelijkheden daarvoor waren eind 2008 gereed. In totaal registreerden we in 2008 658 klachten, een stijging van 7,5 procent ten opzichte van 2007. De klachten zijn schriftelijk, telefonisch en aan de balie gemeld. Klachten goed registreren is belangrijk om te zien of overlast toe- of afneemt in een complex en voor het opbouwen van een dossier, mochten we in het uiterste geval naar de rechter willen gaan. Aantal geregistreerde overlastklachten die gekoppeld kunnen worden aan een adres in 2008 Centrum Schilderswijk Zuidwest West Totaal Oost Aantal 241 175 114 128 658 overlastklachten Haag Wonen lost veel overlastproblemen zelf op, in samenspraak met de bewoners. Overlastproblemen aanpakken kan ook betekenen dat een andere organisatie de problemen oplost in opdracht van, of samen met Haag Wonen. In het uiterste geval laten we de woning ontruimen. Een overzicht van de ontruimingen staat in het eerste hoofdstuk onder de kop huurbeleid. Overlast tegengegaan We spannen ons samen met de gemeente, buurtbemiddeling, politie en hulpverleningsorganisaties in om overlast en de soms daaruit voortkomende ontruimingen te voorkomen. In onze visie is een sociaal net noodzakelijk om probleemgevallen effectief op te vangen. Als de verschillende partijen de hulpverlening afzonderlijk aanpakken, levert dat afstemmingsverliezen op. In 2008 is de samenwerking met de gemeente geconcretiseerd. Zo hebben we meegewerkt aan de totstandkoming van het Meldpunt Woonoverlast van de gemeente Den Haag. Ook werken we met diverse instanties samen in een signalerings-, een drugspanden- en een overlastpandenoverleg. Het aantal huishoudens dat werd begeleid om overlast tegen te gaan via buurtbemiddeling en mediation, Schoon Schip of HuisHouden, is toegenomen. Dit past binnen onze aanpak

Jaarverslag 2008


Pagina 30 van 124

om het aantal ontruimingen door overlast en/of huurachterstand te verminderen en waar mogelijk te voorkomen. Aanpak overlastproblemen in 2008 per wijkteam Soort aanpak Totaal Buurtbemiddeling 20 Schoon Schip / 21 HuisHouden Ontwikkeling aantal huishoudens dat is begeleid met contractueel vastgelegde hulp (via HuisHouden of Schoon Schip) 2004 2005 2006 2007 2008 19 15 21 15 21 4.1.2 Woonfraude aangepakt Haag Wonen wilde in 2008 150 woonfraudedossiers afhandelen, waarvan 100 zelf en 50 door een externe partij. Onder woonfraude valt bijvoorbeeld illegale onderhuur en hennepteelt. De doelstelling is met in totaal 147 afgehandelde dossiers zo goed als gehaald. 117 dossiers hebben we intern afgehandeld, de externe partij heeft er 30 afgehandeld. Haag Wonen pakte in 2008 woonfraude aan in een gedeelte van het bezit van Woonbedrijf Centrum. Na een evaluatie van de pilot bij dit Woonbedrijf in 2008, is de woonfraudeaanpak ook ingevoerd bij Woonbedrijf Zuidwest. In dit woonbedrijf start in 2009 een woonfraudeconsulent, die zich bezighoudt met het opsporen, bestrijden en voorkómen van woonfraude. De komende drie jaar blijft woonfraudebestrijding een vast onderdeel van onze organisatie. De evaluatie liet zien dat de meldingsbereidheid onder onze klanten sterk is toegenomen. In 2009 kijken we naar een oplossing voor de toegenomen stroom meldingen. 4.1.3 Portiekgesprekken Belangrijk bij overlast is dat wij de regie houden. Van belang is ook dat we investeren in het voorkómen van problemen. We streven naar gedeelde woonafspraken in een portiek, complex of buurt, waarop bewoners elkaar en wij de bewoners kunnen aanspreken. In 2008 zijn er in de Schilderswijk in diverse portieken gesprekken gehouden. In verschillende complexen hebben we samen met de bewoners huishoudelijke reglementen opgesteld over het beheer van de gezamenlijke ruimtes. Ook is er een schoonmaakprogramma opgezet. Met bewoners van twintig portieken aan de Gaarden en de Vrederustlaan in Den Haag Zuidwest hebben we in 2008 ook portiekgesprekken gevoerd. In de kelder van hun eigen portiek konden huurders terecht met hun vragen en klachten. We hebben gevraagd wat zij prettig vinden en wat zij niet prettig vinden aan hun woonomgeving. De beheerconsulent kon vaak ter plekke oplossingen aandragen voor problemen die in de portieken speelden. Leefregels voor complex De Piazza Voor het complex De Piazza op het Slachthuisplein in de wijk Laakhavens hebben we in 2008 samen met de bewoners leefregels opgesteld, op verzoek van de bewonerscommissie. De aanwezige bewoners mochten de leefregels selecteren die hun het meest aanspraken. De tien meest gewaardeerde leefregels komen op een foamboard in het portiek te hangen. De opkomst was behoorlijk groot en de bewoners waardeerden het dat er naar hen werd geluisterd.

Jaarverslag 2008


Pagina 31 van 124

4.2

Woonomgeving

Doelstellingen 2008  Bewoners zijn trots op hun woonomgeving, de score van het USP-onderzoek is minimaal een 7  We brengen voorzieningen aan voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen bij 500 woningen 4.2.1 Trots op woonomgeving Bij goed wonen gaat het niet alleen om een goede woning, maar ook om een prettige woonomgeving. Dat betekent in elk geval een omgeving die schoon, heel en veilig is. Maar ook een omgeving die mooi en aantrekkelijk is, een buurt met kwaliteit. We streven ernaar dat bewoners prettig samen wonen met hun buren en trots zijn op hun woonomgeving. Wat prettig is of aantrekkelijk, verschilt per bewoner en per buurt. In de ene buurt hechten de bewoners aan hun privacy en is elkaar groeten op straat al voldoende om prettig samen te wonen. In een andere buurt hechten de bewoners aan saamhorigheid en gezelligheid en doen ze graag dingen met elkaar. Haag Wonen laat elke twee jaar een klanttevredenheidsonderzoek uitvoeren onder haar huurders door onderzoeksbureau USP. Een aantal aspecten van de woonomgeving kunnen de huurders waarderen met een rapportcijfer. De algehele tevredenheid over de woonomgeving is gestegen van 7,0 in 2007 naar 7,2 in 2009. Investeren in leefbaarheid Om te zorgen dat bewoners trots zijn op hun woonomgeving, investeren we veel in preventie en kwaliteitsverbetering. De jaarlijkse kosten voor onderhoud door inbraak en vandalisme moeten dalen. We concentreren ons voornamelijk op de buurten waar wij meer dan vijfhonderd woningen hebben, omdat we daar invloed kunnen hebben. Eind 2008 werkten 45 medewerkers aan de leefbaarheid in onze wijken. We hadden zeven beheerders leefbaarheid in dienst, negentien toezichthouders, achttien beheerconsulenten en één consulent woonfraude. Toezichthouders constateren schades en gebreken en zien toe op een goed gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in het complex en de woonomgeving rond onze complexen. We gaven in 2008 € 5,7 miljoen uit aan het schoon, heel en veilig houden van de buurten. Begroot was € 4,2 miljoen. De overschrijding is voornamelijk te wijten aan activiteiten die in 2007 zijn uitgevoerd, maar pas in 2008 betaald. Dit leefbaarheidsbudget is onder meer bedoeld voor maatregelen in de complexen om de leefbaarheid te verbeteren, om schade van inbraak en vandalisme te repareren, voor graffitiverwijdering en ongediertebestrijding. Besteding leefbaarheidsbudget 2008 (x € 1.000) Leefbaarheidsmaatregelen in de complexen Politiekeurmerk Veilig Wonen Onderhoud na inbraak en vandalisme Toezichthouders en beheerders leefbaarheid Overig (klein) leefbaarheidsbudget Ongediertebestrijding Graffitiverwijdering Activiteiten uitgevoerd in 2007, betaald in 2008 Totaal

Jaarverslag 2008

1.475 215 860 908 929 47 40 1.269 5.743


Pagina 32 van 124

Ontwikkeling totale uitgaven leefbaarheid (x € 1.000) 2005 2006 2007 2008 3.396 3.427 4.433 5.724 Ontwikkeling onderhoudskosten na inbraak en vandalisme (x € 1.000) 2005 2006 2007 2008 830 962 689 860 Politiekeurmerk Veilig Wonen We verminderen de inbraakgevoeligheid van onze woningen door elk jaar minstens 500 woningen aan te passen volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). In 2008 haalden we die norm opnieuw. We troffen voorzieningen in 522 woningen. Voor al deze woningen hebben we inmiddels het PKVW-certificaat ontvangen. Van 2005 tot en met 2008 maakten de PKVW-aanpassingen onderdeel uit van de Kaderafspraken Leefbaarheid en Veiligheid met de gemeente. De gemeente verstrekte voor de aanpassingen een financiële bijdrage. In 2009 gaat Haag Wonen door met het project zonder deze financiële bijdrage. Door de huizen volgens het PKVW te beveiligen, werken we preventief aan een verbetering van de veiligheid in onze woningen. Buurtkamers De gemeente en de drie grote woningcorporaties in Den Haag hebben eind 2005 afspraken gemaakt om de leefbaarheid en veiligheid in buurten te vergroten. In dat kader worden tien buurtkamers in Den Haag gerealiseerd. De realisatie van de buurtkamers verloopt goed. De buurtkamers zijn een ontmoetingsplaats voor buurtbewoners. Ze kunnen elkaar daar leren kennen, koffie drinken en gezamenlijk allerlei activiteiten ondernemen. Dit moet op termijn de onderlinge betrokkenheid tussen bewoners vergroten. Aan het Teniersplantsoen in de Schilderswijk is op 19 april 2008 een nieuwe buurtkamer geopend. Naast de gemeente zijn vrijwilligers, Stichting BOOG en Humanitas betrokken bij de buurtkamers. Wethouder Bert van Alphen (Welzijn, Volksgezondheid en Emancipatie) opende in 2008 de buurtkamer aan het Teniersplantsoen en het buurtvrouwenhuis aan de Frans Halsstraat. De bedoeling was één buurtkamer in Moerwijk te realiseren. We zijn in 2008 gestart met de voorbereiding. Naar verwachting kunnen we de buurtkamer voor vrouwen aan de Grovestinsstraat in mei 2009 openen. De eerste twee buurtkamers, aan de Vrederustlaan en de ‘s-Gravenzandelaan, zijn in 2007 geopend. In 2008 bleken ze goed in de behoefte te voorzien. Er waren bijna dagelijks activiteiten. In het ouderencomplex Zwedenburg in Mariahoeve is 16 april 2008 een ‘huiskamer’ geopend. Deze huiskamer is een plek waar bewoners van dit ouderencomplex elkaar kunnen ontmoeten. Ook is in november 2008 opdracht verstrekt om een ontmoetingsruimte te maken in complex De Burght aan de Remmersteinstraat in Moerwijk. In april 2009 wordt deze ruimte feestelijk geopend. Daarnaast realiseren we in het voorjaar van 2009 een ontmoetingsruimte voor de senioren in het complex Erasmusplein in Moerwijk. In december 2008 is Haag Wonen met gemeente Den Haag en stichting Boog gestart met een onderzoek naar de haalbaarheid van een buurtkamer in Morgenstond. Er is een pand beschikbaar. Buurthuizen voor vrouwen Op 13 december 2008 is volgens gemeentelijk beleid een buurtvrouwenhuis geopend aan de Frans Halsstraat in de Schilderswijk. Het is een initiatief van Haag Wonen en de gemeente Den Haag. In deze ruimte organiseren vrouwen activiteiten voor elkaar. De behoefte aan een buurthuis kwam naar voren tijdens een peiling van de woonwensen op een vuurkorfbijeenkomst van Haag Wonen in 2007. Aan de Schimmelweg in Spoorwijk is in 2008 in een voormalig winkelpand het Moeder -en kindcentrum “Bijeen” gerealiseerd. Vrouwen organiseren er voor andere vrouwen zaken

Jaarverslag 2008


Pagina 33 van 124

als taalles. Verder is er ook een ruimte voor kinderen ingericht. In het derde kwartaal van 2009 is de officiële opening. Business Center Mariahoeve In Mariahoeve krijgen zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) hun eigen Business Center, in een kantoorgebouw aan het Kleine Loo. De gemeente Den Haag en de woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia hebben hierover in 2008 een akkoord bereikt. Haag Wonen is trekker van het project. Het streven is dat het in oktober 2009 open gaat. Na twee jaar moet het rendabel zijn. Er zijn circa vierhonderd zzp’ers actief in Mariahoeve. Volgens hen is er behoefte aan ruimten om te netwerken, aan een werkplek buitenshuis en aan vergadermogelijkheden. Activiteiten op bouwlocaties Het slopen van woningen is voor bewoners een ingrijpende gebeurtenis. Daarom organiseert Haag Wonen vaak festiviteiten voor bewoners om afscheid te nemen van hun woning. Bij het complex aan de Oosterhesselenstraat en Vledderstraat was in juni zo’n bijeenkomst, met muziek, eten en drinken. Haag Wonen doet er alles aan de leefbaarheid in en rond oude wooncomplexen op peil te houden. Het dichttimmeren van lege woningen proberen we zoveel mogelijk te voorkomen. Met kunstwerken, vaak gemaakt door bewoners zelf, proberen we het complex een vrolijk karakter te geven. Bij de Maasstraat wonen in leeggekomen woningen kunstenaars die activiteiten voor de buurt ontplooien. Vier woningen en twee panden hebben we aan Clean River in bruikleen gegeven, een bedrijf van (ex-)verslaafden, dat de buurt schoonhoudt. In het Zeeheldenkwartier hebben kinderen een speelplek gekregen op het braakliggend terrein waar basisschool De Wereldwijzer in 2006 afbrandde. Tot aan de start van de nieuwbouw is het braakliggend terrein elke woensdagmiddag open. In januari 2008 werd het EscArt-project afgesloten. In etalages van leegstaande winkels aan de Leyweg waren in de wintermaanden lichtobjecten te zien van kunstenaar Aris de Bakker. Doel van dergelijke projecten is om het verblijf in stadsdeel Escamp te veraangenamen tijdens de herstructurering.

4.3 Buurt- en wijkactiviteiten Doelstellingen 2008  We organiseren minimaal twee projecten voor buurtbinding  Jaarlijks verbeteren we de maatschappelijke positie van bewoners met twee projecten die de wijkeconomie versterken 4.3.1. Buurtbinding We starten elk jaar minstens twee nieuwe projecten om de buurtbinding te versterken, één in Den Haag Zuidwest en één in een van de andere wijken waar Haag Wonen bezit heeft. Het gaat om activiteiten waarbij bewoners elkaar leren kennen en waardoor ze zich meer verbonden voelen met hun buurt. We sponsoren activiteiten die anderen ontwikkelen, zoals de KaSCHba en het Zeeheldenfestival. Daarnaast nemen we zelf het initiatief om de binding van bewoners met hun buurt te versterken. Festiviteiten Haag Wonen Moves You Een van de activiteiten waarvoor Haag Wonen zelf het initiatief neemt, is Haag Wonen Moves You, een sportief evenement voor jongeren in alle wijken waar Haag Wonen actief is. Het evenement maakt spieren, talent en emotie los. De tweede, vernieuwde editie van

Jaarverslag 2008


Pagina 34 van 124

deze roadshow ging begin juli van start en streek daarna in vier wijken een dag neer. De finale was in augustus op de KaSCHba. Dit jaar waren er niet alleen clinics Brazilian & freestyle football en streetdance, maar bijvoorbeeld ook lessen in Bollywood dancing, free running, graffiti en rap. Het open podium stond open voor iedereen die talent heeft. Haag Wonen sponsorde verder: Scheveningen  Schollenpop, een gratis popfestival op het Zuiderstrand  het winnende team ‘Scheveningen 1’ op het Beachvoetbaltoernooi Rivierenbuurt  de doop van wooncomplex De Nieuwe Haven Schilderswijk  een muurschildering van een vlinder aan de Zoutkeetsingel  het multiculturele festival KaSCHba  een vrolijk geschilderd binnenterrein van kinderopvang Jip en Janneke aan de Paulus Potterstraat  een nieuw speelparadijs aan het Jacob van Campenplein Morgenstond  het Escampfestival aan de Leyweg  de rommelmarkt in de binnentuin aan de Steenwijklaan met een foto-expositie van bewoners met foto’s van de binnentuin op zijn mooist en van zaken die zouden moeten verbeteren  het nieuwe buurtpark ‘De Meent’, waarvoor ruimte is gekomen dankzij de herstructurering  een binnentuinfeest en barbecue aan de Steenwijklaan  Fleur toch op!!! Een prijs voor de mooiste tuin in een deel van Morgenstond, gewonnen door Woongroep Ichtus in een complex voor Groepswonen Door Ouderen  barbecue Zuiderhof  halloweenfeesten in de binnentuin van de Steenwijklaan, Schipborgstraat en Ruinerwoldestraat  sinterklaasbingo voor kinderen uit de buurt van de Steenwijklaan, Schipborgstraat en Ruinerwoldestraat  vreedzaam jong & oud, ontmoeting tussen kinderen en ouderen in de Tinaarlostraat  ontwerpen en plaatsen van het naambord voor nieuwbouwcomplex Zuiderhof Centrum  het Zeeheldenfestival  de Zeeheldenmarkt  Leefbaarder Zeehelden; jongeren maken op initiatief van Haag Wonen maandelijks hun buurt schoon, heel en veilig  Sinterklaas op het Bonbonplein  Bonbonkids en Jennykids, maandelijkse schoonmaakbeurt door kinderen van het Bonbonplein en het Jennyplantsoen Vrederust  het wijkfeest ‘Vrederust 50 jaar’  een muurschildering aan Drapeniersgaarde in Vrederust en bij de oplevering een feest waarbij de buurt de omgeving opknapte  aanleg van een achttienholesminigolfbaan aan de Steenhouwersgaarde  jeu-de-boulestoernooi voor senioren, georganiseerd door Haag Wonen, voor verschillende seniorencomplexen

Jaarverslag 2008


Pagina 35 van 124

Houtwijk  de maandelijkse koffieochtend voor bewoners van ouderencomplex Muttersborg. Bouwlust  het complexfeest in de Rade, waar we bewonerswensen peilden, met daarop volgend de realisatie van een tuinhuis met jeu-de-boulesbaan op verzoek van die bewoners  kerstfeest in de Meppelrade  het Gaardefestival Waldeck  het tienjarig jubileum van seniorencomplex Alfons Diepenbrockhof in Waldeck Moerwijk  de aanleg en opening van Moer’s tuin, een binnentuin voor senioren uit de Grovestinsstraat  de bouw en opening van een blokhut voor bewonersactiviteiten in de binnentuin van de Betje Wolffstraat  halloweenfeest in de binnentuin van de Erasmusweg  kerstfeest in de Remmersteinstraat en op het Erasmusplein  een blokhut in een binnentuin aan de Erasmusweg voor activiteiten van omwonenden Morgenstond  Buurtpraat, discussiemiddagen voor senioren in het kader van Woonservicewijken Buurtinterventieteams succesvol In Den Haag zijn verspreid over de hele stad ongeveer 35 teams actief op het gebied van buurtinterventie, buurtpreventie, nachtpreventie en straatvertegenwoordiging. Negen ervan zijn buurtinterventieteams (BIT). De BIT’s zijn teams van vrijwilligers die de veiligheid en vervuiling in hun buurt in de gaten houden en buurtgenoten aanspreken op hun gedrag. De BIT’s functioneren over het algemeen goed, al beperken ze zich soms te veel tot de straten waar ze zelf wonen en is het soms moeilijk om nieuwe vrijwilligers te vinden. Haag Wonen en Stichting BOOG stimuleren de BIT’s samen met de politie. Toezichthoudende vaders Bouwlust/Vrederust Tijdens een ontmoeting eind december tussen instanties en vijftig vaders uit Bouwlust en Vrederust is het afwijkende gedrag van jongeren in de wijk besproken. De vaders gaan de jongeren aanspreken op hun gedrag, te beginnen met de jaarwisseling. Zij willen in de toekomst vaker meepraten over zaken die de wijk aangaan. Voor Haag Wonen is dit een prettige ingang; het is voor het eerst in Bouwlust en Vrederust dat Haag Wonen contact heeft met zo’n grote groep bewoners van niet-Nederlandse afkomst waarmee we wijkontwikkelingen kunnen bespreken. Oud en nieuw is op een klein incident na erg rustig geweest. In de wijk is het nog nooit zo rustig geweest tijdens de nieuwjaarsviering. Kortom, een geslaagd begin van de samenwerking. 4.3.2 Verbetering maatschappelijke positie Jaarlijks starten we een nieuw project dat de maatschappelijke positie van onze bewoners versterkt. Dergelijke projecten kunnen zich uitstrekken van onderwijs, zorg, wijkeconomie tot samenlevingsopbouw. Wij steunen activiteiten waarbij bewoners zich inzetten voor hun wijk en elkaar kunnen ontmoeten. Daarmee willen we bereiken dat bewoners zich thuis voelen in hun wijk. Uiteraard worden de bewoners als eerste betrokken bij buurten wijkactiviteiten. Maar we werken bij het opzetten van de activiteiten ook samen met de gemeente, zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau, met de Haagse welzijnsinstellingen, scholen en verschillende culturele instellingen. Jaarverslag 2008


Pagina 36 van 124

4.3.3 Gebiedsmarketing Royaal Mariahoeve Om ervoor te zorgen dat toekomstige bewoners een weloverwogen keuze maken om in Mariahoeve te komen wonen, hebben de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia een flyer gemaakt. In deze flyer vinden toekomstige bewoners informatie over de voorzieningen in de wijk, de vernieuwing en de leefregels die in de wijk gelden. Deze leefregels zijn geformuleerd na gesprekken met bewoners, ondernemers en organisaties uit de wijk over hoe ze hun wijk graag zien. De medewerkers van de corporaties delen de flyers uit tijdens bezichtigingen van de huurwoningen in Mariahoeve. ‘Leef Ruim’ in Zuidwest In juni 2008 is Haag Wonen samen met Staedion, Vestia en de gemeente gestart met de vernieuwde campagne ‘Leef Ruim’. De campagne laat de vernieuwing in Zuidwest zien en gaat in op het feit dat hier de grootste herstructureringsoperatie van Nederland plaatsvindt. De uitgangspunten zijn licht, lucht en ruimte. Dezelfde thema’s die architect van het eerste uur Dudok destijds voor ogen had. Bewoners ontvingen onder meer een krant over de ontwikkelingen in Den Haag Zuidwest en een flyer met daarin een selectie van actuele koopprojecten in Den Haag Zuidwest. De flyer is in Zuidwest maar ook daarbuiten huis-aan-huis verspreid. Ook maakte Den Haag Zuidwest reclame voor zichzelf op trams.

Jaarverslag 2008


Pagina 37 van 124

Hoofdstuk 5 We betrekken bewoners bij ons beleid en beheer 5.1

Bewonersinvloed

Doelstelling voor 2008:  We organiseren bewonersinvloed in al onze wijken in 2009 5.1.1 Bewonersoverleg We faciliteren bewonersinvloed in al onze wijken. Bewoners moeten zichzelf organiseren. We streven ernaar in alle wijken of buurten waar we meer dan vijfhonderd woningen hebben een of andere vorm van bewonersoverleg te laten functioneren. Bewoners kunnen dan goed invloed uitoefenen op het beleid en het beheer van Haag Wonen. Via de Huurdersvereniging en de Bewonersraad is ons hele werkgebied gedekt. De inhoud van onze onderhoudsprogramma’s, wijkvisies of investeringsprogramma’s leefbaarheid bespreken we met de bewoners van de buurten waar wij woningen beheren. Niet alleen om te horen wat er leeft en welke behoeften er zijn, maar ook om de betrokkenheid te vergroten. De maatregelen die wij voorstaan, kunnen een kern zijn waaromheen bewoners zich organiseren. Daarmee kan de basis worden gelegd voor een langdurige betrokkenheid bij ons, maar vooral bij de buurt. Regelmatig overleg Het meeste overleg voeren we met Huurdersvereniging Haag Wonen, Bewonersraad Haag Wonen en de bewonerscommissies. De woonbedrijven hebben regelmatig overleg met de beide huurdersorganisaties over beleidsmatige zaken. In de participatieovereenkomst hebben we samen met de bewonersorganisaties afgesproken over welke onderwerpen we overleggen en de status van het overleg. In 2008 is het wetsvoorstel voor de Wet Overleg Huurders Verhuurder behandeld en goedgekeurd. De nieuwe Overlegwet is per 1 januari 2009 van kracht. Met de huurdersorganisaties hebben we afgesproken om de participatieovereenkomst in 2009 op basis van de nieuwe wet te actualiseren. De belangrijkste onderwerpen van gesprek in 2008 waren: de onderhoudsbegroting, de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder, WVG/WMO, plannen krachtwijken, strategisch voorraadbeleid, KWH-resultaten, energieprestatiecertificaten en de aanpak van zeven locaties Zeeheldenkwartier Op complexniveau hebben we overleg gevoerd met de meeste bewonerscommissies. De belangrijkste onderwerpen van gesprek bij de bewonerscommissies waren veiligheid en leefbaarheid, onderhoud en de afrekening van de servicekosten. Tijdens de voorbereiding en uitvoering van groot onderhoud, herstructureringsplannen en wijkplannen is er altijd zeer regelmatig overleg met de betreffende bewoners(commissie). Het aantal bewonerscommissies is nagenoeg op hetzelfde niveau gebleven. Ontwikkeling aantal bewonerscommissies 2005 2006 2007 58 54 55

2008 54

Nieuwe participatievormen Haag Wonen ziet de bewonerscommissies als een serieuze overlegpartner, maar we experimenteren sinds 2006 met variaties op bewonersparticipatie. Bewoners blijken zich steeds minder langdurig aan commissies te willen committeren, maar zijn wel te porren voor eigen projecten die de leefbaarheid verbeteren of voor discussiebijeenkomsten met Haag Wonen die maar korte tijd inzet vragen. Jaarverslag 2008


Pagina 38 van 124

Beter Van der Vennepark Bewoners rondom het Van der Vennepark maakten op 15 oktober een selectie uit een groot aantal ideeën om samen de buurt beter te maken, tijdens een tweede ‘Ballonnenbijeenkomst’. De eerste bijeenkomst, op 4 juni, had 98 ideeën opgeleverd. De ideeën gericht op een schone buurt en kinderactiviteiten kregen veel bewoners achter zich. Met het idee om de buurt te versieren met bloemen en planten gaan vijf bewoners zelf aan de slag. De jongeren van buurtcentrum De Burcht hielpen actief mee tijdens de bijeenkomst. Ze gaven aan het leuk te vinden de plantenbakken te verzorgen. Tijdens de bijeenkomst konden bewoners aangeven waar ze wel en niet graag komen in de wijk. Al die opmerkingen zijn verzameld en worden door gemeente en corporaties gebruikt voor nieuwe plannen in de wijk. Meedenken over de wijk Bewoners praten mee in Den Haag Zuidwest Den Haag Zuidwest is aangewezen als één van de krachtwijken. Haag Wonen wil de wijk verder verbeteren en van de krachtwijk een prachtwijk maken. Om plannen te kunnen maken, is het belangrijk de wensen te kennen van bewoners van Zuidwest. Om achter de woonwensen te komen van huurders en huiseigenaren in Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust, Vrederust en Wateringse Veld, verrichtte Haag Wonen in 2008 een bewonersonderzoek, ‘Woontest Zuidwest’. De uitkomsten van het onderzoek zijn gebruikt om plannen te maken voor de toekomst van Zuidwest. In april en juli zijn vervolgbijeenkomsten gehouden in alle wijken van Zuidwest. Het belangrijkste wat hier uit kwam, was dat bewoners graag in een schone en veilige wijk wonen, met voldoende groen, waar voor alle leeftijden plek is en waar de woningen goed onderhouden zijn. Deze gesprekken dienden als voorbereiding op het opstellen van het wijkprogramma Den Haag Zuidwest. Wijkprogramma Zeeheldenkwartier In 2008 lag onze focus in het Zeeheldenkwartier op de voorbereidingen voor de start van de aanpak van woningen op zeven locaties. We willen 113 oude, veelal kleine woningen door sloop en nieuwbouw en ingrijpende renovaties vervangen door 111 nieuwe, ruimere woningen. Met bewonersorganisaties zijn gesprekken gevoerd over de plannen. Daarbij kwam vooral de herhuisvesting van de huidige huurders ter sprake. Daarnaast hebben we nauw contact met de winkeliersvereniging, politie, bewonersorganisatie De Groene Eland en het Buurtbeheerbedrijf. Wijkprogramma Houtwijk/Nieuw Waldeck Een van de punten uit het wijkprogramma Houtwijk/Nieuw Waldeck is beter samenwerken met onze huurders. In 2008 waren we in deze wijk vooral bezig het groot onderhoud in de complexen aan Louis Armstrongkade/-plein en Henry Duparcplantsoen voor te bereiden. De bewoners zijn geïnformeerd met een informatieboekje en op spreekuren. Begin 2009 hebben we een aantal bewonersavonden georganiseerd omdat we opnieuw verschillende complexen gaan opknappen. We hebben gekeken naar de mogelijkheden om voor deze complexen een aantal bewonersgroepen op te richten in het kader van bewonersinspraak. Een aantal van deze mogelijkheden werken we uit in 2009. 5.1.2 Geschillencommissie en Arbitragecommissie Wanneer een huurder ontevreden is over de afhandelingen van een klacht over ons functioneren, kan hij of zij zich richten tot de Geschillencommissie Huursector, een onafhankelijke commissie, die werkt voor een aantal corporaties in de regio. Geschillen tussen bewonerscommissies of huurdersorganisaties en ons kunnen worden voorgelegd aan de Arbitragecommissie.

Jaarverslag 2008


Pagina 39 van 124

Klachten Geschillencommissie Huursector gedaald In 2008 zijn er zestien klachten bij de geschillencommissie ingediend. Drie gingen over onderhoud, drie over vochtproblemen en de rest over verschillende zaken, van slechte communicatie tot een te lage rentevergoeding. Op één na zijn alle klachten in 2008 afgehandeld. Van de veertien klachten die afgehandeld zijn, zijn er acht afgehandeld met hoorzitting, zes zonder hoorzitting, één zonder de geschillencommissie en is één klacht nietontvankelijk verklaard door de geschillencommissie. Ontwikkeling totaal ingediende klachten bij de Geschillencommissie Huursector 2005 2006 2007 2008 15 7 22 16 Klachten bij Arbitragecommissie Na twee jaar geen enkele klacht bij de Arbitragecommissie kwamen er in 2008 vijf klachten binnen. Eén klacht over herinrichting van tuinen, één klacht over temperatuurverschillen en een over de afrekening van de servicekosten. Alle zaken zijn nog in behandeling. Ontwikkeling ingediende klachten bij de Arbitragecommissie Haag Wonen 2005 2006 2007 2008 9 0 0 5

Jaarverslag 2008


Pagina 40 van 124

Hoofdstuk 6 We investeren zoveel mogelijk, zonder onze continuïteit in gevaar te brengen 6.1 Financiële continuïteit Doelstellingen 2008  We waarborgen de financiële continuïteit en investeren tegelijk zoveel mogelijk.  We realiseren een resultaat van € 24,1 miljoen  We actualiseren jaarlijks de risicopositie en realiseren het daarbij behorende solvabiliteitspercentage van 27 procent  We behouden de A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting  We behouden de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)  We realiseren minimale financieringslasten, waarbij we de risicopreferentie in acht nemen  Overliquiditeit beleggen we optimaal, waarbij we rekening houden met de maatstaven voor het debiteurenrisico 6.1.1 Waarborgen continuïteit en zoveel mogelijk investeren Veranderend investeringsklimaat Haag Wonen heeft in de begroting 2008 in de meerjarenprognose 2009-2017 een fors investeringsniveau opgenomen (€ 840 miljoen), met voor het jaar 2008 de verwachting dat er voor € 183 miljoen aan verplichtingen zullen worden aangegaan. Een opeenstapeling van overheidsmaatregelen, zoals inflatievolgend huurbeleid, het vervallen van VSO 1 - de overeenkomst die de belastingplicht van corporaties regelt - kort nadat die in werking trad, de invoering van integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing, plegen echter een forse aanslag op de kasstromen van woningcorporaties. Ook op die van Haag Wonen. Gecombineerd met de sterk stijgende bouwen grondkosten en de focus van het WSW op de kasstromen bij de borging van nieuwe leningen, noodzaakte het ons het aangekondigde hoge investeringsniveau te heroverwegen. Een euro kan maar één keer worden uitgegeven. De haalbaarheid van prestatieafspraken zal opnieuw bekeken worden. Met name de financierbaarheid van nieuwbouwprojecten komt onder druk te staan. Integrale belastingplicht De sterke stijging van gronden bouwkosten de afgelopen jaren dwong corporaties vooral koopwoningen te bouwen in combinatie met huurwoningen om de bouw van sociale huurwoningen te kunnen financieren. Onder druk van commerciële vastgoedpartijen, waarmee corporaties in concurrentie traden, en de Europese politiek heeft de overheid de vrijstelling van vennootschapsbelasting die corporaties genoten opgeheven voor commerciële vastgoedactiviteiten. In VSO 1 legden corporaties en het Rijk afspraken hierover vast. De inkt van deze overeenkomst was echter nog niet droog of hij werd al weer opgezegd door de staatssecretaris van Financiën. Plotseling wilde het Rijk (vooral om financiële redenen) de vrijstelling als geheel intrekken, en corporaties integraal vennootschapsbelastingplichtig maken. Om een werkbare situatie met corporaties te creëren werd VSO 2 geformuleerd. Naast fiscaal vriendelijke oplossingen voor binnenstedelijke herstructurering kent VSO 2 ook een aantal items welke op gespannen voet met het BBSH staan. Een voorbeeld hiervan is de waardering van de leningportefeuille op marktwaarde, terwijl corporaties deze niet op de markt mogen verhandelen. Ook het niet fiscaal aftrekbaar verwerken van onrendabele toppen van nieuw te bouwen huurwoningen, een kernactiviteit, is merkwaardig. Daarnaast kunnen corporaties volgens VSO 2 geen fiscale verliezen meer nemen op te verkopen koopwoningen. De integratieheffing is verder alleen van toepassing op sociale

Jaarverslag 2008


Pagina 41 van 124

huurwoningen en niet op alle huurwoningen. In 2009 zal worden bezien of VSO 2 door Haag Wonen getekend wordt of niet. Borgingsfaciliteit op basis van kasstromen Met ingang van 2008 verstrekt het WSW ten behoeve van de borging van nieuwe borgbare leningen een faciliteringsvolume gebaseerd op de financieringsbehoefte in de jaren 2008 tot en met 2010. Hieraan ligt de kasstroomprognose zoals aangeleverd bij de dpi 2007 (digitale prognose informatie) ten grondslag. Het faciliteringsvolume kan worden beperkt of verruimd op basis van een claim. Belangrijke beperkende factor is de eis dat de operationele kasstromen in de komende vijf jaar niet negatief zijn en daarna negatief blijven. Het WSW heeft in 2008 in haar kredietwaardigheidsoordeel aan Haag Wonen een faciliteringsvolume toegekend van € 213,9 miljoen. Rekening houdend met uitgegeven leningen in 2008 resteert hiervan per ultimo 2008 € 152,5 miljoen. Dat volume staat op gespannen voet met het investeringsniveau dat de overheid wenst. Er is voldoende vermogen, echter dit is geïnvesteerd in de stenen. Gevolg hiervan is dat we de financiële sturing omgebuigen naar sturing op kasstromen. Kasstromen worden steeds belangrijker, echter de koppeling met kengetallen in balans zal worden vastgehouden. We werken aan een nieuw sturingsmodel. Kredietcrisis Het gebrek aan vertrouwen tussen banken, door het uitbarsten van de kredietcrisis, heeft financieren duur gemaakt, hoewel de rentepercentages nog relatief laag zijn. Banken hebben bovendien hun eisen aangescherpt voor hypotheekverstrekkingen. Gevolg is dat de verkoop van vooral nieuwbouwkoopwoningen, die al daalde vóór de crisis, is stil gevallen. Doorstromers wachten doorgaans tot hun huidige woning is verkocht. Haag Wonen is voor een aantal nieuwbouwprojecten achtervangverplichtingen aangegaan waarop nu in steeds grotere mate een beroep wordt gedaan. Dit betekent dat we woningen die voor verkoop waren bestemd, terugnemen uit de verkoop en verhuren. Dit legt een extra druk op de kasstromen. Omdat het veelal woningen zijn die in categorie “dure huur” vallen en de borgingsgrens van € 200.000 nooit is geïndexeerd of verhoogd, zijn dit soort woningen alleen te financieren met dure commerciële financieringen. Gelet op de vaak hoge leegstand en dalende verkoopprijzen is het de vraag of op dit soort woningen op termijn nog een positief resultaat geboekt kan worden. Uiteraard heeft de crisis gevolgen voor het strategisch voorraadbeleid. In 2009 werken we dit uit. Ook zal Haag Wonen mogelijk geconfronteerd worden met oplopende huurachterstanden. We onderzoeken in 2009 de effecten van de kredietcrisis en zoeken naar oplossingen om de negatieve effecten te minimaliseren en de positieve effecten te versterken. 6.1.2 Financieel resultaat lager dan begroot Het bedrijfsresultaat vóór belastingen en mutatie actuele waarde bedroeg in 2008 € 5,2 miljoen negatief. Begroot was € 7,9 miljoen negatief (exclusief buitengewone lasten). Het begrote resultaat van € 24,1 miljoen haalden we niet, onder meer doordat de mutatie actuele waarde lager uitviel dan verwacht door wijzigingen van parameters en wijzigingen in het exploitatiebeleid, en doordat de effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor corporaties niet begroot waren. Het resultaat kwam uit op € 15,4 miljoen.

Jaarverslag 2008


Pagina 42 van 124

Financieel resultaat 2008

Begroting

Realisatie

Verschil

2008 x € 1.000

2008 x € 1.000

2008 x € 1.000

121.664 -86.330 -36.165 -831

118.959 -83.315 -36.592 -948

-2.705 3.015 -427 -117

Verkoopresultaat nieuwbouw Overige waardeveranderingen Toegerekende rente Resultaat nieuwbouw/herstructurering

-73 -9.438 2.668 -6.843

-1.164 -7.616 3.529 -5.251

-1.091 1.822 861 1.592

Verkoopresultaat bestaande bouw Resultaat deelnemingen Bedrijfsresultaat voor belasting

0 -251 -7.925

1.034 0 -5.165

1.034 251 2.760

Te verrekenen vennootschapsbelasting Resultaat na belasting voor mutatie actuele waarde

0 -7.925

-2.865 -2.300

-2.865 5.625

Buitengewone baten Mutatie actuele waarde

-300 32.348

5.695 11.956

5.995 -20.392

Resultaat

24.123

15.351

-8.772

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rente en overige financiële baten en lasten Operationeel resultaat

Operationeel resultaat Het operationele resultaat over 2008 bedroeg ruim € 0,9 miljoen, wat ongeveer gelijk is aan de begrote € 0,8 miljoen. De vergoedingen voor de leveringen en diensten waren lager dan voorzien; de kosten die hier tegenover stonden vielen eveneens lager uit dan verwacht. Een aantal vastgoeddekkingen is niet gerealiseerd doordat nieuwbouwprojecten doorschoven. Doordat activiteiten in de krachtwijken later startten dan verwacht, waren de uitgaven lager dan begroot. Dit komt tot uitdrukking in lagere kosten voor strategische voorzieningen en leefbaarheid, lagere kosten groot onderhoud en lagere overige bedrijfskosten. De personeelskosten waren in 2008 aanzienlijk hoger dan begroot, met name doordat we externe krachten inhuurden om openstaande vacatures tijdelijk in te vullen. Bedrijfsresultaat Het bedrijfsresultaat kwam in 2008 uit op € 5,2 miljoen negatief. Dat is hoger dan de verwachte € 7,9 miljoen negatief. In het bedrijfsresultaat zijn onder meer het resultaat nieuwbouw en herstructurering verwerkt. Het resultaat van de verkoop van nieuwbouw viel negatief uit. Dit kwam hoofdzakelijk door tegenvallende verkoopopbrengsten van het project Loevesteinlaan fase 1. De negatieve waardeveranderingen zijn minder dan begroot, wat vooral komt door verschuiving en opsplitsing van projecten. De toegerekende rente viel hoger uit, doordat we koopwoningen hebben omgezet naar huurwoningen. Hierdoor was het gemiddeld geïnvesteerde vermogen hoger. Bij de verkoop van de bestaande bouw realiseerden we hogere verkoopprijzen dan waar we in de begroting rekening mee hadden gehouden in de bedrijfswaarde. Het aantal woningen dat verkocht is, lag iets lager dan begroot. Er is geen resultaat van deelnemingen verwerkt, omdat de netto-vermogenswaarde van de deelneming inmiddels hoger is dan de verkrijgingsprijs. Resultaat Het uiteindelijke resultaat van Haag Wonen komt met € 15,4 miljoen bijna € 9 miljoen lager uit dan begroot. De consequenties van de invoering van de integrale Jaarverslag 2008


Pagina 43 van 124

vennootschapsbelasting welke tot uitdrukking komen onder te verrekenen vennootschapsbelasting en buitengewone baten waren niet begroot omdat er destijds nog onvoldoende bekend was over de wijze van verwerking. Doordat de verwachte fusie met Woonbron niet doorging, zijn geplande kosten niet gerealiseerd onder buitengewone lasten. Bedrijfswaarde gestegen De bedrijfswaarde steeg in 2008 met € 36 miljoen van € 985 miljoen in 2007 naar € 1.021 miljoen in 2008. Oorzaken mutatie bedrijfswaarde (x € 1 miljoen) Autonome ontwikkeling Vooraadmutaties Parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Rentabiliteitswaardecorrectie Mutatie restwaarde grond Totaal mutatie bedrijfswaarde

10 32 24 -47 6 7 4 36

De autonome ontwikkeling bestaat uit het vrijvallen van één jaar kasstroom en het effect van een jaar dichterbij komen van toekomstige kasstromen. Bij de voorraadmutaties gaat het onder meer om de nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden. Verder hebben we minder woningen gesloopt dan waarmee we rekening hielden in de vorige berekening van de bedrijfswaarde en we hebben hogere aanvangshuren gerealiseerd door een hogere harmonisatie. Bij de parameterwijzigingen ging het om de aanpassing van de prijsinflatie. Deze was voor 2008 0,75 procent hoger dan in de vorige berekening. Deze hogere inflatie heeft invloed op zowel de kosten als de opbrengsten, aangezien de huurverhoging gekoppeld is aan de inflatiestijging. Onder de parameterwijziging worden ook de effecten van aanpassingen in de levensduur zichtbaar. Aangezien we complexen waarvoor nog geen besloten plannen zijn minstens tien jaar doorexploiteren, leidt dit ieder jaar tot een verlenging van de levenduur en dus een mutatie in de bedrijfswaarde. Belangrijkste oorzaak van de sterke vermindering van de bedrijfswaarde onder wijzigingen exploitatiebeleid is meer ingerekend onderhoud en hogere bedrijfskosten door onze activiteiten in de krachtwijken. Een gedifferentieerd huurharmonisatiebeleid tempert de daling van de bedrijfswaarde nog enigszins. De wijzigingen in het (des)investeringsbeleid zijn veranderingen in het aantal te verkopen en te slopen woningen. De mutatie in de rentabiliteitswaarde is een combinatie van autonome ontwikkeling, wijzigingen in lopende leningen en het afsluiten van nieuwe leningen. Doordat de marktrente in 2008 gunstig was ten opzichte van de rekenrente is de rentabiliteitswaardecorrectie gestegen. Een uitgebreidere toelichting op de bedrijfswaarde staat in de toelichting op de materiële vaste activa in de jaarrekening.

Jaarverslag 2008


Pagina 44 van 124

Marktwaarde Een indicator van de marktwaarde van het bezit is de WOZ-waarde. De getaxeerde waarde voor 2008 was gebaseerd op het prijspeil per 1 januari 2008 en bedroeg € 2,8 miljard (2007: € 2,6 miljard). Terugdraaien van de verkoop economisch eigendom Haag Wonen heeft eind 2007 het economisch eigendom van de voorraad te verkopen woningen bij mutatie (circa 1.500 woningen) verkocht aan de eigen exploitatie-bv's, tegen de waarde zoals die in de VSOI is bepaald (tachtig procent van de WOZ-waarde). Deze verkoop zal in 2009 worden teruggedraaid. 6.1.3 Risicopositie en ontwikkeling weerstandsvermogen Voldoende solvabiliteit Haag Wonen is een investerende corporatie. Om de financiële continuïteit te waarborgen is echter wel een minimaal weerstandsvermogen nodig. Haag Wonen had per 31 december 2008 een solvabiliteitspercentage op basis van het weerstandsvermogen van 27 procent (2007: 27,3 procent). Hiermee hebben we onze doelstelling gehaald. A-status behouden Onze doelstelling was om de A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te behouden. Daar zijn we in geslaagd. Het CFV heeft ons minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen vastgesteld op 8,9 procent van het balanstotaal. Het vermogen dat boven de buffer uitkomt die het CFV vaststelt, investeren we zoveel mogelijk in leefbaarheid, strategische voorzieningen, huurbeleid, nieuwbouw en renovatie. Corporatie in perspectief Het CFV heeft in 2008 de rapportage ‘Corporatie in perspectief’ samengesteld, op basis van de kerngegevens over 2007 die Haag Wonen heeft aangeleverd. De cijfers van Haag Wonen zijn hierbij vergeleken met de cijfers en opgaven van de referentiegroep grote herstructureringscorporaties en met het landelijke gemiddelde. Volkshuisvestelijk vallen ten opzichte van het referentie- en landelijk gemiddelde vooral de hoge leefbaarheidsinvesteringen van Haag Wonen op. De netto bedrijfslasten zijn in vergelijking met de referentie op gelijk niveau gekomen, landelijk gezien zijn ze fors gestegen. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (op onderdelen gecorrigeerde bedrijfswaarde) ligt iets onder het landelijk gemiddelde. De WOZ-waarde per Vhe is aanzienlijk lager dan referentie en landelijk gemiddelde. Op de internetsite van het CFV (www.cfv.nl) zijn de rapportages van alle corporaties in te zien. 6.1.4 Treasury Borgingsfaciliteit behouden De stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de financiële positie van Haag Wonen per 31 december 2007 beoordeeld. Op grond van deze beoordeling kon Haag Wonen gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het fonds, waardoor we goedkoper kapitaalmarktleningen kunnen aantrekken. In 2008 heeft het WSW voor Haag Wonen een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 214 miljoen. Onze financieringsbehoefte is echter hoger als gevolg van investeringen in dure huurwoningen (achtervang van koopwoningen). We zullen onze investeringen dus deels moeten financieren zonder WSW-borging. Dit betekent dat we rekening moeten houden met een hoger rentepercentage dan wij gewend zijn voor de financiering van sociale huurwoningen. Het WSW heeft in 2008 bij het ministerie van Financiën de discussie geopend om de borgingsgrens te verhogen, waardoor corporaties ook duurdere woningen zouden kunnen financieren met WSW-borging. Dit heeft echter tot op heden nog niet tot een bevredigend resultaat geleid. Jaarverslag 2008


Pagina 45 van 124

Minimale financieringslasten Gezien de relatief lage rentestand heeft Haag Wonen er ook in 2008 voor gekozen nieuwe leningen en renteconversies af te spreken met langere looptijden dan tien jaar. Dit werd zichtbaar in de stijging van de duration. Deze is gestegen van 6,59 jaar per 31 december 2007 naar 8,56 jaar per 31 december 2009. De doelstelling om minimale financieringslasten te realiseren en de risicopreferentie in acht te nemen hebben we daarmee zorgvuldig nagestreefd. Binnen treasury nemen we zowel risico als rendement in ogenschouw. In de loop van 2008 is de samenwerking met Kristal Treasury beëindigd. Met ingang van 1 juli 2008 wordt de treasury ondersteund door Zanders en partners. In 2008 hebben we voor € 18,2 miljoen aan hoofdsommen nieuwe couponrentes afgesproken (renteconversies). De nieuwe couponrente bedraagt 4,7 procent. We hebben voor € 35,8 miljoen aan leningen afgelost. Er is voor € 47 miljoen nieuwe leningen aangetrokken, met een gemiddelde couponrente van 4,64 procent. De gemiddelde couponrente is gedaald van 4,96 procent per 31 december 2007 naar 4,87 procent per 31 december 2008. Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd.

6.2 Verbindingen Doelstelling 2008  We voeren commerciële activiteiten uit als ze bijdragen aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen 6.2.1 Organisatiestructuur Haag Wonen Groep Als het in het belang is van de doelgroep, ontplooit Haag Wonen commerciële activiteiten. Haag Wonen ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed als dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken heeft Haag Wonen dochter-bv's. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. Hoofdstructuur Haag Wonen Groep

Raad van commissarissen Haag Wonen


100% Haag Wonen Holding B.V. Bestuurder Woningstichting Haag Wonen 100%

100%

95% 100%

Haag Wonen Energie B.V.

Explotatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V.

Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest B.V.

Haag Wonen Kristal B.V.

Bestuurder Haag Wonen Holding B.V.



Bestuurder Haag Wonen B.V. + Kristal N.V.

Haag Wonen Groep De deelnemingen waarin Haag Wonen invloed van betekenis uitoefent (een financieel belang heeft van vijftig procent of meer) worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde. Jaarverslag 2008


Pagina 46 van 124

Ze zijn in de jaarcijfers geconsolideerd. Deze jaarcijfers zijn voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Op 10 augustus 2006 zijn Haag Wonen Holding en de twee exploitatie-bv's opgericht. De koopwoningen die Haag Wonen Kristal B.V. ontwikkelt en die op het moment van oplevering niet verkocht zijn, nemen de exploitatie-bv's in exploitatie om ze op termijn uit te ponden. Deze woningen verhuren de bv’s voor een prijs boven € 631 per maand. Daardoor is het verhuren te kwalificeren als commerciële activiteit. Tot 2008 waren corporaties alleen over commerciële activiteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Door de komst van VSO 2 zijn woningcorporaties met ingang van 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Door de integrale belastingplicht is het niet zinvol meer om dure (commerciële) huurwoningen onder te brengen in een afzonderlijk exploitatie-bv. Verder blijkt het aantrekken van financiering via de exploitatie-bv’s ongunstiger te zijn dan via woningstichting Haag Wonen. Om die reden hebben we in 2009 besloten om de exploitatie-bv’s op te heffen. De hierin opgenomen woningen worden ondergebracht bij de twee woonbedrijven van woningstichting Haag Wonen. De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en Haag Wonen Holding en haar bv’s is vastgelegd in directiereglementen. In deze directiereglementen is geregeld dat zowel voor de toezicht- en bestuurstructuur als voor de financiële limieten de verantwoordelijkheid ligt bij het bestuur en Raad van Commissarissen van Haag Wonen. De mandateringen zijn verder vormgegeven door volmachten, die bij de Kamer van Koophandel zijn gedeponeerd. De besloten vennootschappen van de Haag Wonen Groep zijn niet uitsluitend opgericht in het kader van risicobeperkende maatregelen. Behoudens dat het risico zich beperkt tot het ingebrachte vermogen, gaat het hier ook om kerntaken. De risico's worden betrokken in het risicoprofiel van Haag Wonen. Haag Wonen Holding B.V. Op 10 augustus 2006 is Haag Wonen Holding B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. In 2008 was Haag Wonen Holding bestuurder van twee exploitatie-bv's, van Haag Wonen Energie B.V. en van het ontwikkelingsbedrijf Haag Wonen Kristal B.V., waarin een deel van de ontwikkelactiviteiten van Haag Wonen plaatsvindt. Haag Wonen Holding heeft geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Haag Wonen. Het eigen vermogen bedroeg in 2008 € 17,4 miljoen waarvan € 2,8 miljoen gestort aandelenkapitaal, € 17 miljoen agio en aan negatieve reserve inclusief onverdeeld resultaat € 0,5 miljoen. De omzet in 2008 was € 28.000. Het resultaat bedroeg € 415.000 negatief (2007 € 156.000 negatief). Per balansdatum was € 267.000 verschuldigd aan Haag Wonen. Er zijn hiervoor geen zekerheden verstrekt. Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. Op 10 augustus 2006 is Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap verkrijgt, vervreemdt, exploiteert en beheert onroerende zaken en andere registergoederen. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Haag Wonen. Het eigen vermogen bedroeg in 2008 € 3,5 miljoen, waarvan € 0,2 miljoen gestort aandelenkapitaal, € 3,5 miljoen agio en 0,2 miljoen aan negatieve reserves. De omzet in 2008 was € 116.000 (2007 € 62.000). Het onverdeeld resultaat bedroeg € 119.000 negatief (2007 € 50.000 negatief). Per balansdatum was € 10,4 miljoen verschuldigd aan Haag Wonen. De rente is berekend conform de vaststellingsovereenkomst voor

Jaarverslag 2008


Pagina 47 van 124

vastgoedtransacties en varieerde tussen 4,9 en 5,0 procent. Er zijn hiervoor geen zekerheden verstrekt. Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest B.V. Op 10 augustus 2006 is Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap verkrijgt, vervreemdt, exploiteert en beheert onroerende zaken en andere registergoederen. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Haag Wonen. Het eigen vermogen bedroeg in 2008 € 15,7 miljoen waarvan € 2,5 miljoen gestort aandelenkapitaal, € 13,5 miljoen agio en € 0,3 aan negatieve reserves. De omzet in 2008 was € 1.032.000 (2007 € 511.000). Het onverdeeld resultaat bedroeg € 259.000 negatief ( 2006 102.000 negatief). Per balansdatum was € 18,9 miljoen verschuldigd aan Haag Wonen. De rente is berekend conform de vaststellingsovereenkomst. Deze varieerde tussen 4,9 en 5,4 procent. Er zijn hiervoor geen zekerheden verstrekt. Haag Wonen Energie B.V. Op 12 maart 2008 is Haag Wonen Energie B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap neemt deel aan de ontwikkeling, aanleg en exploitatie van nieuwe bronnen van duurzame energie met distributienetwerken en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Haag Wonen. Het geplaatste kapitaal bedroeg € 18.000. Haag Wonen Energie B.V. heeft op 31 december 2008 een bedrag van € 200.000 geleend van Haag Wonen Holding B.V. Op 31 december 2008 heeft Haag Wonen Energie B.V. een deelneming in Aardwarmte Den Haag VOF van € 200.000 genomen. Aardwarmte Den Haag VOF is een samenwerkingsverband tussen twee energieleveranciers, de gemeente Den Haag en drie woningcorporatie waaronder Haag Wonen. Haag Wonen Energie B.V. zal in totaal voor € 2.400.000 deelnemen in Aardwarmte VOF. De stortingen zullen geleidelijk over de komende jaren plaatsvinden, wanneer Aardwarmte VOF werkkapitaal nodig acht. Haag Wonen Kristal B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. (HWK) opgericht. Haag Wonen wil door trechtering van ontwikkelkracht in Kristal meer rendement zien op haar projecten. Kristal wil optimaal gebruik maken van de (huidige en toekomstige) ontwikkelposities van Haag Wonen, omdat dat meer continuïteit biedt. Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 ondergebracht bij Haag Wonen Holding B.V., waarbij tegelijkertijd de aandelenverhouding gewijzigd is in 95 procent van Haag Wonen Holding B.V. en 5 procent van Kristal N.V. De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf worden gedragen. Het ontwikkelbedrijf heeft geen personeel in dienst; dit wordt geleverd door Kristal N.V. Het gestorte aandelenkapitaal is € 18.000. Projecten zijn met ingang van 1 januari 2006 ingebracht in het ontwikkelbedrijf, voor zover nog niet met de verkoop van woningen was gestart. Het groepsvermogen van HWK bedroeg ultimo 2008 € 1.977.000 negatief (2007 € 239.000 negatief). Dit is meegeconsolideerd. Het resultaat over 2008 bedroeg € 1.738.000 negatief (2007 € 449.000 negatief). De omzet was in 2008 € 37,6 miljoen (2007 € 19,9 miljoen). Per balansdatum was per saldo € 20,8 miljoen verschuldigd aan Haag Wonen. Er zijn hiervoor geen zekerheden verstrekt. De berekende rente was 4,96 procent; dat is gelijk aan de gemiddelde couponrente van de leningenportefeuille van Haag Wonen per ultimo 2007.

Jaarverslag 2008


Pagina 48 van 124

6.2.2 Overzicht vastgoedverbindingen Haag Wonen Kristal B.V Aanvan Vastgoed B.V. Aanvan Vastgoed B.V. neemt voor vijftig procent deel in Wijnhavenkwartier B.V. en treedt voor 49,5 procent op als commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag Wonen Kristal B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed B.V. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. In 2008 is geen omzet gerealiseerd. Het resultaat bedroeg € 145 (2007 € 162 ). De overige reserves bedroegen € 12.000 negatief (2007 € 12.000 negatief). Het totale eigen vermogen bedroeg € 6.000 (2006 € 5.900). De schuld aan Haag Wonen Kristal B.V. bedraagt € 27.000 (2007 € 3,5 miljoen) Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt. De berekende rente is gebaseerd op de twaalfmaands Euribor, het standaard geldmarkttarief. Het hele project is met vreemd vermogen gefinancierd. Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van de Zwarte Madonna in het Wijnhavenkwartier is door Haag Wonen een samenwerkingsverband aangegaan met MAB Bouwfonds B.V. Haag Wonen neemt de sociale huurwoningen af. Haag Wonen Kristal B.V. en MAB Bouwfonds B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen heeft ultimo 2008 inclusief rente € 7,1 miljoen uit haar eigen vermogen voorzien om de onrendabele top van de sociale huurwoningen af te dekken. Daarnaast is Haag Wonen met de CV overeengekomen dat Haag Wonen op 1 juli 2011 de onverkochte koopwoningen afneemt. Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., die wordt bestuurd door Wijnhavenkwartier Beheer B.V.. Haag Wonen Kristal B.V. heeft via Aanvan Vastgoed B.V. een 49,5 procent belang in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft hiermee winstcapaciteit verkregen. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is proportioneel geconsolideerd. De bestuurder van Haag Wonen Kristal is lid van de Raad van Commissarissen. De C.V. / B.V. heeft geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Kristal. Haag Wonen heeft via Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. een kapitaal ingebracht van € 25.000. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. heeft in 2008 € 18,7 miljoen omzet gerealiseerd. De waarde van het project bedroeg ultimo 2008 circa € 25 miljoen (2007 € 6,7 miljoen). Het eigen vermogen bedroeg € 250.000 en de externe financiering was een langlopende lening van BNG van € 24,5 miljoen. Overzicht vastgoedverbindingen Haag Wonen Kristal B.V.

Haag Wonen Kristal B.V. Bestuurder Haag Wonen B.V. + Kristal N.V.

Raad van commissarissen Haag Wonen Kristal B.V. + MAB 100%

100% 100%

50%

Aanvan Vastgoed II B.V.

Laakhaven Ontwikkeling B.V.

Aanvan Vastgoed B.V. (Commandiet)

Wijknhavenkwartier B.V.

Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V.

Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V. + MAB

Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V.

Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V. + MAB

16%

16,33%

GEM Beheer B.V.

Jaarverslag 2008

33,33%

VOF OntwikkelingsComb Laakhaven West


49,5%

1%

Wijnhaven ontwikkeling fase 1 C.V. Bestuurder Wijnhavenkwartier B.V.

Pagina 49 van 124

Aanvan Vastgoed ll B.V. Aanvan Vastgoed ll B.V. treedt op als beoogd commanditair vennoot in GEM Beheer B.V.. Haag Wonen Holding B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed ll B.V. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. Laakhaven Ontwikkeling B.V. Laakhaven Ontwikkeling B.V. neemt voor een derde deel (€ 300.000) in Ontwikkelingscombinatie Laakhaven-west VOF. De waarde van het project in uitvoering bedroeg eind 2008 € 1,7 miljoen. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. De B.V. heeft € 2,3 miljoen langlopende schuld aan Haag Wonen en € 32 duizend aan Haag Wonen Kristal B.V.. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven-west VOF De ontwikkelingsvisie voor Laakhaven-West en Petroleumhaven is vastgelegd in een masterplan. Laakhaven-West wordt getransformeerd tot een stedelijk woon- en werkgebied op basis van het masterplan van KCAP (maart 2007). Hier komen circa 900 koopwoningen, 160 huurwoningen, 21.000 m2 bedrijfsonroerend goed en 1.400 parkeerplaatsen. Dit plan is in gezamenlijke opdracht van gemeente Den Haag en de Ontwikkelingscombinatie LaakhavenWest (OCLW) gemaakt. De OCLW bestaat uit Haag Wonen, Johan Matser projectontwikkeling (nu Synchroon geheten) en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij. De partijen participeren elk voor een derde. Overige Deelnemingen en verbindingen Woningstichting Haag Wonen

33,33%

Stichting Woonwagenlocaties

16,67%

Kristal N.V.

3,48%

NCCW B.V.

1,25%

Woonquest B.V. Woonquest B.V. Stichting Woonzorgzone Moerwijk Stichting Woonzorgzone Moerwijk Ver. Sociale Verhuurders Haaglanden

De Vernieuwde vernieuwde Stad

Stichting Woonwagenlocaties In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft de uitvoering van het beheer uitbesteed aan een gespecialiseerd bedrijf. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of van de gemeente. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt een derde deel van het resultaat van alle woonwagenlocaties. Het bestuur wordt gevormd door de bestuurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion. De stichting heeft geen personeel in dienst. Het beheer is uitbesteed en de administratie verzorgt Vestia. De totale huuropbrengsten uit 2008 bedroegen € 210.000 ( 2007 € 207.000). Het aandeel van Haag Wonen in het negatieve exploitatieresultaat 2008 bedroeg 50.000 (2007 € 47.000 negatief). Jaarverslag 2008


Pagina 50 van 124

Kristal N.V. Op 16 januari 2001 is op initiatief van zes corporaties in de Randstad, waaronder Haag Wonen, Kristal N.V. opgericht. Doel is randstedelijke samenwerking op het gebied van projectontwikkeling, treasury en productontwikkeling. Het totale aandelenkapitaal bedraagt € 7,5 miljoen. Haag Wonen heeft voor € 1,25 miljoen kapitaal ingebracht, in de vorm van aankoop van aandelen. Het deelnemingspercentage bedraagt 16,67 procent. De waardering van het aandelenkapitaal vindt plaats op basis van de netto vermogenswaarde tot aan de verkrijgingsprijs. Per 31 december 2008 is de deelneming gewaardeerd op € 1,25 miljoen (gelijk aan 2007)). Het balanstotaal van Kristal bedroeg € 15,9 miljoen (2007 € 17,8 miljoen). De omzet en het resultaat over 2008 bedroegen respectievelijk € 22,9 miljoen en € 1,4 miljoen (2007 € 25,2 miljoen en 2,5 miljoen). NCCW B.V. Haag Wonen participeert voor 3,48 procent in het maatschappelijk kapitaal van NCCW B.V. via de aankoop van certificaten op aandelen tot een bedrag van € 750.000. Deze certificaten (930 stuks) worden geadministreerd door Stichting Administratiekantoor NCCW. Deze stichting wil een directere invloed op de ontwikkeling van nieuwe programmatuur en op het onderhoud van bestaande computerprogrammatuur van NCCW B.V. Het doel is het waarborgen van de continuïteit van specifiek op de behoeften van woningcorporaties afgestemde hoogwaardige dienstverlening met een optimale prijskwaliteitverhouding voor een langere periode. De stichting Nationale Woningraad staat garant voor de oorspronkelijke uitgifteprijs van de certificaten tot 30 juni 2009. De garantie behelst een vast bedrag. In 2008 is over het boekjaar 2007 aan Haag Wonen € 23.250 aan dividend uitgekeerd. In mei 2009 heeft Haag Wonen haar certificaten overgedragen aan de Stichting NWR. Haag Wonen neemt alleen nog deel aan het woonruimteverdelingspakket van het NCCW via de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. WoonQuest B.V. Haag Wonen participeert voor 1,25 procent in het maatschappelijke kapitaal van WoonQuest B.V. dat in 2004 is opgericht. In WoonQuest B.V. is de Woonwensenwijzer ondergebracht. Via de website (www.woonwensenwijzer.nl) is een interactieve vragenlijst ontworpen voor (toekomstige) klanten van woningcorporaties. De woonwensenwijzer helpt de klanten hun woonwensen helder in kaart te brengen, inventariseert wat zij belangrijk vinden om plezierig te wonen, inventariseert de wensen voor dienstverlening en meet de mate waarin de huidige woonsituatie daaraan voldoet. De informatie uit de woonwijzer gebruikt Haag Wonen om haar woningaanbod en dienstverlening beter af te stemmen op de wensen van de klant. In 2007 is overeenstemming bereikt met Woningnet over de optie tot aankoop van WoonQuest tegen een bedrag gelijk aan de schuld die WoonQuest bij Aedes heeft. Dit betekent dat Haag Wonen (en nog zeven andere corporaties) haar positie (aandelen) moet afschrijven. Voor een geringe investering is een marktinginstrument gebouwd en ondergebracht bij een marktleider op het gebied van woonruimteverdeling. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt 1,25 procent. Daarnaast is een achtergestelde lening verstrekt van € 35.625. Haag Wonen heeft een voorziening getroffen voor de verstrekte geldlening. Jaarlijks ontvangt Haag Wonen een rentevergoeding van 5 procent. Over 2008 zijn geen cijfers beschikbaar. Stichting Woonzorgzone Moerwijk De Stichting Woonzorgzone heeft als doel diensten te ontwikkelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in Moerwijk. Het bestuur bestaat uit gemandateerde vertegenwoordigers van tien instellingen. Haag Wonen vaardigt één bestuurslid af. Over 2008 zijn geen cijfers beschikbaar.

Jaarverslag 2008


Pagina 51 van 124

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden is een actieve brancheorganisatie, waarin alle achttien woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. Samen beheren zij bijna 160.000 woningen, waarvan er jaarlijks ruim 11.000 van huurder wisselen. Hoofddoel van de SVH is voldoende goedkope woningen in de regio beschikbaar stellen aan huishoudens met een laag inkomen. De deelnemende corporaties garanderen dat er per jaar minimaal 70 procent van de vrijkomende voorraad (exclusief nieuwbouw) en 90 procent van de betaalbare nieuwbouw aan deze huishoudens wordt verhuurd. Tegelijkertijd streeft de SVH naar een evenwichtiger verdeling van woningen over de regio en meer differentiatie in de woonwijken. Daarvoor zoekt de vereniging voortdurend overleg met andere partijen in de regio, zoals gemeenten, Stadsgewest Haaglanden en woonconsumentenorganisaties. De directeur Vastgoed & Ontwikkeling vertegenwoordigt Haag Wonen in het bestuur van de vereniging. Financiële cijfers zijn niet beschikbaar De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. Er wordt open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s gesproken met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder dat daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie wordt gesteld. De kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. Naar De Vernieuwde Stad wordt geluisterd vanwege de argumenten. Daar ligt een solide basis voor besluitvorming. Aedes Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ongeveer vijfhonderd leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging. De algemeen directeur is namens de kieskring Zuidvleugel van de randstad lid van de ledenraad van Aedes.

Jaarverslag 2008


Pagina 52 van 124

Hoofdstuk 7 We zijn een ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie 7.1

Processen

Doelstellingen 2008  Onze klantgerichtheid en efficiency zijn zichtbaar verbeterd, gemeten ten opzichte van 2007. We behouden het KWH- en SKW-label  We richten het proces voor reparatieverzoeken efficiënter, effectiever en klantgerichter in; de klant moet met één telefoontje de reparatie kunnen regelen  We zijn een ketengeoriënteerde organisatie in 2009  We werken planmatig en efficiënt 7.1.1 Klantgericht en efficiënt werken Of we klantgericht en efficiënt werken, toetsen we met continue metingen door KWH. Dankzij de periodieke rapportages kunnen we reageren op problemen in werkprocessen en dienstverlening. Ons doel is het KWH-label te verwerven en te behouden, omdat we dan gegarandeerd een ruime voldoende scoren in klantgericht en efficiënt werken. Ook willen we het SKW-label behouden, de erkenning voor goed VvE-beheer. De kwaliteits- en tevredenheidsmetingen onder huurders leveren verbeterpunten op voor de kwaliteit van de dienstverlening en de bedrijfsvoering. Die verbeterpunten koppelen we aan de inrichting en de output van werkprocessen. Ze kunnen op onderdelen tot beleidsaanpassingen leiden. KWH Huurlabel kwijt Om te meten hoe onze huurders onze dienstverlening waarderen, maakt Haag Wonen gebruik van het Huurlabel van KWH. De meting voor 2008 liep van 3 november 2008 tot en met 23 januari 2009. Tijdens deze meting zijn beide woonbedrijven gemeten op verschillende van de in totaal tien labelonderdelen. Meting 2007 Door de resultaten van de meting in 2007 verloor Woonbedrijf Haag Wonen Zuidwest het KWH Huurlabel. Dit betekent dat het woonbedrijf in 2008 en 2009 aspirant-labelhouder is en in deze periode op alle tien de onderdelen van het label gemeten wordt. De toetsing van de eerste vijf onderdelen was in 2008. In 2009 volgt de toetsing van de overige vijf. Woonbedrijf Zuidwest krijgt het Huurlabel terug wanneer ze op klachten afhandelen minstens een 6,5 en op de overige negen labelonderdelen een 7,0 of hoger scoort. Het KWH-Huurlabel van Woonbedrijf Den Haag Centrum werd in 2007 niet verlengd. Dit betekende dat Woonbedrijf Centrum tijdens de volgende meting geen onvoldoendes mocht scoren. Gebeurt dit wel dan verliest ook Woonbedrijf Centrum het Huurlabel. Uitkomsten 2008 Woonbedrijf Zuidwest is getoetst op vijf labelonderdelen. Resultaten KWH-meting vijf onderdelen Woonbedrijf Haag Wonen Zuidwest in 2008 Labelonderdelen Corporatie bezoeken Woning zoeken Huur betalen Woning onderhouden Klachten afhandelen

Jaarverslag 2008

2008 7,8 7,4 7,3 7,4 6,7


2007 7,8 7,6 8,2 7,5 7,2

Pagina 53 van 124

Woonbedrijf Centrum is gemeten op zes labelonderdelen. Resultaten KWH-meting Woonbedrijf Haag Wonen Centrum in 2008 Labelonderdelen Corporatie bellen Woning betrekken Woning veranderen Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten

2008 7 8 6,6 6,8 6,8 7,4

2007

7,3 6,7 7,5 8 6,5 7,9

Gevolgen Woonbedrijf Zuidwest is op weg om het KWH-Huurlabel opnieuw te bemachtigen. Zij blijft dan ook aspirant-labelhouder en wordt medio 2009 gemeten op de overige vijf labelonderdelen. Als Zuidwest ook dan vijf voldoendes scoort, heeft ze het Huurlabel terug. Woonbedrijf Centrum is op twee onderdelen onder de norm gebleven en is daardoor het Huurlabel kwijt. Het woonbedrijf bezint zich nu op verbeteringsacties. Dat betekent dat beide woonbedrijven van Haag Wonen op dit moment geen labelhouder zijn. Daarmee hebben we het tegenovergestelde bereikt van wat ons voor ogen stond. In 2009 onderzoeken we de alternatieven. SKW-label behouden Dit jaar zijn we, zoals gebruikelijk, opnieuw getoetst door het SKW en hebben we het label behouden. De dienstverlening van Haag Wonen aan VvE’s voldoet aan de standaard van het SKWlabel, een certificering voor VvE-bestuurders. Primair proces verbeteren Het primaire proces, namelijk het verhuren en beheren van woningen, kan klantgerichter en efficiënter. Deze constatering blijkt uit rapportages van de woonbedrijven, maar ook uit bijvoorbeeld de KWH-metingen. De primaire processen die de meeste aanpassingen nodig hebben, zijn het mutatieproces, de afhandeling van de servicekosten en de procedure voor klachten over de organisatie). Aan een aantal verbeteringen werkten we in 2008 al, in 2009 gaan we daar mee door. Mutatieproces onder de loep genomen De mutatiekosten kwamen in 2008 veel hoger uit dan de begroting van € 1.050 per mutatie. Onze doelstelling is juist de mutatiekosten omlaag te brengen. Na een pilot in 2008 voerde Woonbedrijf Zuidwest in 2008 de inspecties in de woning bij mutatie weer in, waardoor de aannemer duidelijkere opdrachten krijgt. Afrekenen service- en stookkosten Doelstelling was alle servicekosten voor 1 juli af te rekenen. Ruim vijftig procent van de afrekeningen was voor die datum inderdaad afgerond. De reden voor de achterstand in de afwikkeling is dat de benodigde onderdelen in het bedrijfsinformatiesysteem SAP nog in ontwikkeling waren, waardoor we veel moesten improviseren. De overige dossiers zijn grotendeels in de tweede helft van het jaar afgerekend. Circa vijftien probleemdossiers waren eind 2008 nog bij de teams in behandeling. Hier speelde bijvoorbeeld dat bewoners de afrekening voorlegden aan de Arbitragecommissie. Een slepende kwestie rond hoogwerkers hebben we afgerond. De ten onrechte in rekening gebrachte bedragen over 2005, 2006 en 2007 hebben we terugbetaald. Het gaat om 29 complexen en een bedrag van ruim € 50.000.

Jaarverslag 2008


Pagina 54 van 124

7.1.2 Reparatieverzoeken beter afhandelen Onze doelstelling voor 2008 was het proces voor reparatieverzoeken vanaf het tweede kwartaal efficiënter, effectiever en klantvriendelijker te laten verlopen. De klant moet met één telefoontje alles geregeld hebben. We hebben besloten om als ketenpartners samen te gaan werken met onze aannemers en leveranciers. Dankzij een aantal veranderingen zijn we geslaagd in onze opzet. Verwerking reparatieverzoeken versneld In 2008 zijn er grote veranderingen doorgevoerd in het dagelijks onderhoud. STC (Service Telefooncentrale) neemt reparatieverzoeken aan in opdracht van Haag Wonen en regelt dat de reparatieverzoeken terecht komen bij de juiste aannemers en medewerkers van Haag Wonen. In 2009 zullen we dit reparatietraject verder optimaliseren binnen het Project Dagelijks Onderhoud. In het begin van 2008 moesten huurders met een reparatieverzoek langer wachten dan met STC was afgesproken. De wachttijden bij STC zijn in het laatste kwartaal gehalveerd tot gemiddeld 1,5 minuut. Dit is een aanzienlijke verbetering, maar kan nog beter. Medewerkers van Haag Wonen en STC zijn in 2008 over en weer bij elkaar gaan kijken. Dat heeft geleid tot meer begrip voor elkaars werkwijze. In 2009 zullen meer medewerkers korte tijd met elkaar meelopen. Eind 2008 hebben we de verwerking van reparatieverzoeken voor bitumen daken geautomatiseerd. Vanaf 2009 is het systeem in gebruik genomen. De meldingen die bij STC binnenkomen, worden via SAP rechtstreeks doorgestuurd naar het informatiesysteem van drie dakdekkers. Eén van de uitvoerders van de drie dakdekkers krijgt direct automatisch een sms met de gegevens van het reparatieverzoek. Wanneer de dakdekker de opdracht in het eigen systeem afmeldt, wordt in SAP ook alles automatisch afgesloten. Alle tekst uit het systeem van de dakdekker over het verloop van het reparatieverzoek wordt automatisch in SAP geladen. Kwaliteitscontrole reparatieverzoeken Sinds november 2008 voert Woonbedrijf Centrum een betere kwaliteitscontrole uit op aannemers en serviceleveranciers. Dit gebeurt bij opgeleverde keukens en badkamers, werkzaamheden na reparatieverzoeken, reparaties na glasschade en vandalisme en mutatieonderhoud. In de tweede helft van 2009 evalueren we de procedure. 7.1.3 Ketengeoriënteerde organisatie De doelstelling om in 2009 een ketengeoriënteerde organisatie te zijn, is niet meer reëel. In 2007 hebben we gewerkt aan de positiebepaling van het Instituut Nederlandse Kwaliteit (INK). Dat laat zien waar een organisatie staat bij het verbeteren van haar kwaliteit. Uit de INK-positiebepaling is gebleken dat het niet realistisch is voor Haag Wonen om ketenoriëntatie na te streven. Ondertussen heeft INK haar model in 2008 herzien. Door deze herziening is (onder meer) het fasedenken komen te vervallen; er kan dan ook niet meer gesproken worden van ‘streven naar een ketengeoriënteerde organisatie’. Wel blijft overeind dat we ernaar streven onze processen te verbeteren en te integreren tot een samenhangend systeem. Klantgericht en efficiënt werken zijn hierbij de leidraad. Werkwijzer We werkten in 2008 aan de procesverbetering in het project Werkwijzer. Dit project zorgt ervoor dat de rol van onze procescoördinatoren beter is ingebed in de organisatie. Doel van de inzet van procescoördinatoren is bedrijfsprocessen in de hele organisatie uniform uit te voeren, met overal dezelfde kwaliteit en zorgvuldigheid. Doorslaggevend voor het succes van Werkwijzer is dat de processen goed in elkaar steken. Dit geldt zowel voor de procedures als voor de manier van werken. Pas als de processen deugen, is het zinnig om aan het procesmanagement te werken. Jaarverslag 2008


Pagina 55 van 124

Haag Wonen werkte ook de afgelopen jaren al intensief aan procesverbetering. Geconstateerd is dat dit te veel ad hoc gebeurde en dat er te weinig afstemming was tussen deze initiatieven. Halverwege 2008 is de stuurgroep Werkwijzer daarom omgezet in een implementatiegroep Werkwijzer. We hebben de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de procescoördinatoren, proceseigenaren en teamleiders vastgesteld. Op die manier zijn de 26 processen die we hebben opgenomen in Werkwijzer gestructureerd en gestandaardiseerd. Doel is nu de kwaliteit van de processen te verbeteren. We hebben besloten om in 2009 niet alle processen tegelijk aan te pakken. De volgende processen krijgen prioriteit: - mutatie - servicekosten - de afhandeling van klachten over de organisatie - eventuele wijzigingen in de overige 23 processen, als gevolg van opmerkingen van de accountant. In 2009 bepaalt de implementatiegroep Werkwijzer welke processen hierna aan de beurt zijn en of daar extra capaciteit voor nodig is. 7.1.4 Planmatig en efficiënt werken In 2007 is een rendements- en capaciteitsmeting uitgevoerd onder medewerkers van Haag Wonen. Uit die meting bleek een grote behoefte aan meer gestructureerd, planmatig werken. We hebben daarom een uitvoeringsplan planmatig werken gemaakt. Met een opleidingstraject zijn in 2008 verschillende groepen medewerkers getraind, zodat planmatig werken routine wordt. Ons nieuwe bedrijfsinformatiesysteem SAP stelt ons binnen afzienbare tijd in staat om verschillende processen, zoals het afrekenen van servicekosten, de huurverhoging, de jaarrekening en de reparatieverzoeken, efficiënter in te richten en te doorlopen. Hierdoor kunnen we beter sturen op resultaten.

7.2

Medewerkers

Doelstellingen voor 2008  We ontwikkelen de kwaliteit van ons personeel gericht en beoordelen onze medewerkers op hun kwaliteiten. We leiden zelf woningbeheerders op. We verzorgen voor alle leidinggevenden en beleidsmedewerkers in 2008 een opleidingstraject planmatig werken  We scherpen ons werving- en selectiebeleid aan om de verwachte krapte op de arbeidsmarkt aan te kunnen  We voeren arbeidsmarktcommunicatie in; we breiden het aantal stages uit, creëren traineeplaatsen en zetten een leerwerkbedrijf op  We betrekken medewerkers bij Haag Wonen, met interne en externe journaals en vernieuwd internet en intranet  We laten ons toetsen op goed werkgeverschap  We stellen vast welke stijl van leidinggeven we nodig hebben om een meer resultaatgerichte organisatie te kunnen worden  We streven naar een ziekteverzuim onder het landelijk gemiddelde van 4,5 procent Op 31 december 2008 waren bij Haag Wonen 260 fte ingevuld. Het sociaal jaarbericht 2008 geeft een compleet beeld van de ontwikkelingen op het gebied van personeel en organisatie in het afgelopen jaar. 7.2.1 Kwaliteitsontwikkeling en -beoordeling Onze medewerkers zetten zich in voor doelen en ambities die we aan het begin van het jaar vaststellen. Hierop sturen we hen.

Jaarverslag 2008


Pagina 56 van 124

De nadruk ligt op de competenties die nodig zijn om een functie goed uit te oefenen. Om die te monitoren, voeren we jaarlijks met iedere medewerker minimaal een plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprek. De beoordeling baseren we op de behaalde resultaten en de persoonlijke ontwikkeling. Gerichte personeelsbeoordeling In 2008 hebben we voor het tweede jaar gebruik gemaakt van het beoordelingssysteem ‘Sturen op Ontwikkeling en Resultaat’ en de mogelijkheid om gedifferentieerd te belonen. In totaal hebben we 213 medewerkers beoordeeld. 38 medewerkers waren te kort in dienst of konden vanwege langdurig verzuim niet worden beoordeeld. Van de medewerkers werd 86 procent als goed beoordeeld, 8 procent als zeer goed of excellent, 6 procent kreeg een matige beoordeling of de beoordeling werd uitgesteld. Na twee jaar zijn we goed in staat concrete afspraken te formuleren over de prestaties die medewerkers op grond van hun functie en de afdelingsplannen jaarlijks moeten leveren. Ook kunnen we de competenties en de niveaus benoemen, die nodig zijn om een functie optimaal uit te voeren. Het lukt leidinggevenden steeds beter om aan te geven of een medewerker aan het gewenste profiel voldoet en op welk terrein hij zich nog kan ontwikkelen. In 2009 evalueren we dit systeem. Loopbaangericht opleiden Haag Wonen heeft een strategische behoefte aan bepaalde competenties en medewerkers hebben behoefte aan een bepaalde individuele ontwikkeling. In 2008 zijn beleidskaders goedgekeurd over de manier waarop we deze terreinen met elkaar in overeenstemming kunnen brengen. Ook is hierin opgenomen hoe we het reguliere opleidingsplan en de persoonlijke ontwikkelplannen (POP) vorm kunnen geven. De medewerkers zijn geïnformeerd over de werking van een POP en er is een format voor ontwikkeld. Voor het komende ondernemingsplan voeren we in 2009 een nulmeting uit naar de competenties en potentie die we in huis hebben. Zo wordt duidelijk wat we nog aan kennis, kunde en vaardigheden nodig hebben om de gewenste doelstellingen van de onderneming te halen. Met zo’n overzicht kunnen we beter sturen op de benodigde ontwikkeling van medewerkers en kunnen we beter inschatten welke competenties we moeten werven. Opleidingsbudget verhoogd In 2008 is het budget voor vorming en opleiding verhoogd tot bijna vier procent van de bruto loonsom. In 2007 was het twee procent. Naast de individuele opleidings- en ontwikkeltrajecten, hebben we bedrijfsbrede opleidingstrajecten georganiseerd: - een coach en training voor nieuwe en zittende woningbeheerders om extra kennis en vaardigheden op hun werkgebied op te doen - een schrijfwijzer correspondentie met richtlijnen voor klantvriendelijke, eigentijdse, duidelijke brieven. In 2009 gevolgd door een schrijftraining - een training planmatig en beleidsmatig werken voor leidinggevenden, beleidsmedewerkers en beheerconsulenten De doelstellingen voor 2008 om woningbeheerders zelf op te leiden en om opleidingen planmatig werken aan te bieden aan leidinggevenden en beleidsmedewerkers hebben we gehaald. Geschikte woningbeheerders hebben we aangesteld. Het ontwikkelprogramma loopt door in 2009. 7.2.2 Werving en selectie aangescherpt Gerichte werving Bij de werving en selectie van nieuwe medewerkers zijn we gefocust op de gewenste competentieprofielen. In 2008 hebben we de beleidskaders voor werving en selectie aangescherpt en hebben we nieuwe afspraken geformuleerd tussen de personeelsfunctionarissen en de communicatieadviseurs voor een beter wervingsproces. Jaarverslag 2008


Pagina 57 van 124

De advertenties sluiten nu meer aan bij het imago van Haag Wonen en de werving gebeurt meer dan voorheen op basis van een vooraf geformuleerd profiel. We hebben hiermee onze doelstelling voor 2008 gehaald. 7.2.3 Arbeidsmarktcommunicatie De intensieve contacten met opleidingscentra en de traineetrajecten wierpen vrucht af in 2008. Een aantal stagiaires en trainees koos na afloop van het traject voor Haag Wonen als werkgever. Daarmee hebben we onze doelstelling voor 2008 gehaald. Nieuw talent In 2008-2009 neemt Haag Wonen opnieuw deel aan het traineeprogramma ‘Talent In Huis’. De trainees van de pilotgroep 2006-2007 zijn allen binnen de corporatiebranche aan de slag gegaan, alleen niet bij de corporaties die deelnamen aan het traineetraject. Het traject is een forse investering, waarvan Haag Wonen ook graag zelf de vruchten plukt. Van het eerste traject hebben we geleerd wat passende functies voor deze groep zijn en op welk moment in het traject we deze functies het beste kunnen aanbieden. Dit heeft begin 2009 geresulteerd in de indiensttreding van twee trainees bij Haag Wonen, die aansluitend op het traineeprogramma bij Haag Wonen een functie bekleden. In 2008 kregen 22 stagiairs de gelegenheid praktijkervaring bij Haag Wonen op te doen. Twee medewerkers zijn na hun stageperiode bij Haag Wonen ingestroomd. We intensiveerden de samenwerking met de Haagse Hogeschool en het Mondriaan College. We boden niet alleen stageplekken, maar verzorgden ook gastcolleges, namen deel aan een banenbeurs voor schoolverlaters en leverden een bijdrage aan het opleidingscurriculum voor sociale opleidingen van de Haagse Hogeschool. Ook hebben we studenten de gelegenheid geboden een project bij Haag Wonen uit te voeren voor hun studieopdrachten. We doen dit om het imago van de woningcorporatiebranche onder jongeren te verbeteren en potentieel talent aan te trekken. Haag Wonen blijkt een interessante werkgever te zijn. We slaagden erin alle vacatures te vervullen en spreken jonge, goed opgeleide mensen aan. We boden in 2008 aan 38 nieuwe medewerkers een arbeidsovereenkomst. De gemiddelde leeftijd van hen was 35 jaar. We zijn in staat in ons personeelsbestand een afspiegeling van de maatschappij te realiseren. Ook dit jaar hebben we budget gereserveerd voor vakantiewerk door kinderen van medewerkers. In 2008 hebben 28 kinderen van medewerkers vakantiewerk verricht binnen onze organisatie. 7.2.4 Interne informatievoorziening In 2008 zijn de nieuwe website en het intranet opgeleverd. Het is de bedoeling dat het intranet als informatiebron en kennissysteem de werkprocessen helpt optimaliseren. De website moet het imago van Haag Wonen verbeteren en de communicatie en dienstverlening vergemakkelijken. Naast de kwartaaljournaals, die we ook in de hal aan huurders vertonen, hebben we medewerkers geïnformeerd over en betrokken bij nieuw beleid, met plenaire informatieen discussiebijeenkomsten. Daarmee hebben we onze doelstelling om medewerkers te betrekken bij Haag Wonen gehaald. 7.2.5 Meting goed werkgeverschap en stijl van leidinggeven Haag Wonen wil een goed werkklimaat bieden en een goede werkgever zijn. Een heldere, zorgvuldige besluitvorming en open en duidelijke interne communicatie zijn belangrijke uitgangspunten voor ons.

Jaarverslag 2008


Pagina 58 van 124

Begin 2008 heeft KWH, in opdracht van Haag Wonen, een onderzoek gedaan naar Goed Werkgeverschap. Dit onderzoek is voor de eerste keer uitgevoerd binnen Haag Wonen, in plaats van het reguliere medewerkertevredenheidsonderzoek. Haag Wonen is beoordeeld op díe aspecten, die volgens de normen van het KWH-label voor Goed Werkgeverschap, een organisatie tot een goede werkgever maken. Positieve punten uit het onderzoek:  Haag Wonen besteedt veel aandacht aan het binden en boeien van medewerkers  Haag Wonen hanteert een resultaatgerichte aansturing  Haag Wonen heeft veel aandacht voor het leren en ontwikkelen van medewerkers Haag Wonen onderneemt veel initiatieven om een sociaal en goed werkgever te zijn. Deze initiatieven komen echter niet goed uit de verf. Dit blijkt uit een aantal onderdelen van het onderzoek. Verbeterpunten:  Haag Wonen moet meer en duidelijker communiceren over haar inspanningen om een goede werkgever te zijn  De stijl van leidinggeven kan eenduidiger. Daarnaast voelen medewerkers zich niet allemaal even erkend en gewaardeerd door leidinggevenden; ook dit aspect vullen leidinggevenden verschillend in In 2009 zijn de medewerkers over de uitkomsten geïnformeerd en in het eerste kwartaal van 2009 heeft een medewerkertevredenheidsonderzoek ‘oude stijl’ plaatsgevonden. Ondernemingsraad In 2008 verliep de samenwerking tussen de directie en ondernemingsraad opnieuw uitstekend. De goede communicatie tussen de directie en de OR heeft bijgedragen aan het onderlinge vertrouwen. Het overleg vond op zijn minst plaats in de voorgeschreven frequentie. In 2008 stonden de volgende onderwerpen op de agenda:  organisatieontwikkelingen  de voortgang van de invoering van bedrijfsinformatiesysteem SAP  associatie Haag Wonen Woonbron  huisvesting Haag Wonen  voorstel van de OR tot sportstimulering medewerkers Haag Wonen  vervroegde verkiezingen OR  instemmingaanvragen over: o de regeling eenmalige uitkering einde dienstverband bij (vroeg)pensioen o een privacyprotocol voor meeluisteren telefoongesprekken voor coaching en beoordeling van medewerkers met eerstelijns klantcontacten o het herplaatsingbeleid onderhoudsplanners o de klokkenluiderregeling o de regeling registratie ongevallen en onveilige situaties  adviesaanvragen over: o de externe werving van diverse functies o de herverdeling van taken op het gebied van het sociaal beheer en leefbaarheidaspecten o de benoeming van de nieuwe algemeen directeur 7.2.6 Ziekteverzuim Ziekteverzuim gestegen We hebben de doelstelling om het ziekteverzuim onder het landelijk gemiddelde van 4,5 procent te houden niet gehaald. We besteedden in 2008 veel aandacht aan snelle interventies, zetten arbeidsdeskundigen in en betrokken het UWV bij het ziekteverzuim door oordelen van hun deskundigen te vragen bij de evaluaties na een jaar. Desondanks steeg het ziekteverzuim van 5,5 naar 6,5 procent. In het eerste kwartaal was de stijging vooral te wijten aan het kort en middellange verzuim. Voornaamste reden waren seizoensgerelateerde klachten zoals griep. Maar er zijn ook veel meldingen geweest van overspannenheid en vermoeidheid. Bij de helft van Jaarverslag 2008


Pagina 59 van 124

de medewerkers die meldden overspannen te zijn, lag de oorzaak voor een deel of helemaal aan de situatie thuis. Bij alle vormen van ziekteverzuim zijn de oorzaken divers: ongevallen, blessures, virusinfecties, werken privéproblemen. Het frequent verzuim was in 2008 lager dan ooit bij Haag Wonen. Dit is te danken aan het preventieve verzuimbeleid dat we nu enkele jaren hanteren. Het langdurig verzuim lag in 2008 iets hoger dan gemiddeld. In de helft van de gevallen was het langdurige verzuim nauwelijks beïnvloedbaar. De prognoses voor een aantal reintegratietrajecten zijn dan ook niet gunstig. Daar waar het mogelijk was, hebben medewerkers en hun leidinggevenden veel contact gehouden en voldoende geprobeerd weer aan het werk te gaan. In 2009 evalueren we het verzuimbeleid en de inzet van onze de arbodienst. Ons doel is het beleid zo aan te scherpen dat we weer meer grip op het verzuim en de oorzaken van het verzuim krijgen en het percentage weer daalt naar het streefcijfer van 4,5 procent. Ziekteverzuimpercentage in 2008 Soort Eerste Tweede verzuim kwartaal kwartaal Kort 1,87 0,88 verzuim, t/m 7 dagen Middellang 2,15 1,08 verzuim, t/m 42 dagen Langdurig 3,31 2,68 verzuim, > 42 dagen Totaal 7,33 4,64 Ontwikkeling Soort verzuim Kort verzuim Middellang verzuim Langdurig verzuim Totaal percentage

Derde kwartaal 1,11

Vierde kwartaal 1,42

Jaarcijfer

1,19

1,53

1,27

3,02

4,18

3,52

5,32

7,01

6,08

2007

2008

verzuimpercentages 2004-2008 2004 2005 2006

1,29

1,5 1,5

1,12 0,96

1,03 1,26

1,06 1,48

1,29 1,27

5,2

3,85

2,09

2,97

3,52

8,2

5,93

4,38

5,50

6,08

2007 31

2008 20

Frequent verzuim (meer dan vier meldingen per jaar) 2003 2004 2005 2006 42 35 24 22

Tweede ziektejaar en arbeidsongeschikt Voor het eerst sinds lang zijn twee medewerkers in 2008 terechtgekomen in het tweede ziektejaar. Voor beiden is er helaas nog geen zicht op herstel. In 2008 zijn net als in de afgelopen vier jaar geen medewerkers in de WIA / WAO terechtgekomen. Sportclinics Om de gezondheid van de medewerkers te bevorderen hebben medewerkers de functie van clinic-coördinator op zich genomen en diverse clinics georganiseerd. Zo waren er Jaarverslag 2008


Pagina 60 van 124

onder andere clinics mountainbiken en Nordic Walking. De clinics waren populair onder het personeel. Registratie agressiemeldingen Onze medewerkers hebben 23 agressiemeldingen vastgelegd. Dit zijn vooral incidenten met onze klanten geweest. Na een incident volgde meestal een waarschuwingsbrief of een ordegesprek met de klant. In de praktijk worden medewerkers vaker geconfronteerd met agressie-incidenten, vooral in buitendienstfuncties. Op straat zijn het vaak niet-huurders en is de identiteit van de agressor vaak onbekend. Deze meldingen vallen buiten de registratie in SAP. Afgesproken is deze schriftelijk te melden. In 2008 waren er maar twee schriftelijke meldingen. De bereidheid om dergelijke incidenten te melden is laag, zeker wanneer de situatie niet geëscaleerd is. Technische problemen bij het registreren van agressiemeldingen zijn in de loop van het jaar opgelost. Vergelijking met voorgaande jaren is niet mogelijk omdat toen op een andere manier geregistreerd werd. Begin 2008 zijn de laatste opfriscursussen en aanvullende trainingen gegeven om goed om te gaan met agressieve klanten. Aantal geregistreerde agressiemeldingen in 2008 Centrum Oost Schilderswijk Aantal agressiemeldingen

7.3

2

Zuidwest

15

5

West

1

Totaal

23

Middelen

Doelstellingen voor 2008  We realiseren goede bedrijfsinformatie (verdere implementatie van onze processen in SAP, WMS en eWorX)  We zetten in op duurzame processen 7.3.1 Informatiesystemen SAP verder ontwikkelen We zijn bezig met het realiseren van het bedrijfsinformatiesysteem SAP, dat de bedrijfsprocessen efficiënt ondersteunt en voor alle medewerkers bruikbare sturingsinformatie oplevert. Medewerkers moeten met de bedrijfsinformatie hun eigen processen kunnen verbeteren en versnellen. Sinds 2007 werken we daadwerkelijk met SAP. In het tweede jaar van gebruik vroeg de informatievoorziening via SAP nog veel extra aandacht en inzet van de medewerkers. Onze doelstelling - een goed functionerend bedrijfsinformatiesysteem - hebben we in 2008 nog niet gehaald. De afdeling Informatie & Automatisering heeft hard gewerkt om het SAP-systeem te verbeteren. Op onderdelen lukte dat, maar soms gingen gerealiseerde koppelingen stuk door verbeteringen op een ander terrein. Naast een goed systeem, is het van belang dat we gegevens goed in voeren. Er is hiervoor nog meer ondersteuning nodig om de resultaten te behalen die we nastreven. In 2009 bouwen we dan ook geen nieuwe functionaliteit in het bedrijfsinformatiesysteem, maar concentreren we ons op verbetering van de processen die al zijn ingebouwd. De prioriteit ligt bij het mutatieproces, verwerking van de servicekosten, het onderhoudsproces en managementinformatie.

Jaarverslag 2008


Pagina 61 van 124

7.3.2 Duurzame processen We houden bij onze processen rekening met duurzaamheid; evenwicht tussen profit, people en planet. Dat betekent dat we kostenefficiënt ondernemen, goed omgaan met mensen en zorgvuldig omspringen met het milieu. Kostenefficiënt ondernemen Sinds 2007 sturen we breder op kosten en opbrengsten van de ingezette middelen. We willen de financiële resultaten van de verschillende bedrijfsactiviteiten inzichtelijker maken. Inzicht in de resultaten en de resultaten koppelen aan de verantwoordelijkheid van medewerkers zal leiden tot meer rendementsgericht handelen en zal de efficiency en effectiviteit verder vergroten. Inkoop en contractbeheer Midden 2008 is een nieuwe inkoopadviseur gestart, die de inkoop en het contractbeheer verder gaat professionaliseren. De inkoopadviseur heeft een team geformeerd voor de inkoop van facilitaire goederen en diensten. Bedrijfsondersteuning van beide woonbedrijven maakt deel uit van dit inkoopteam. De inkoopaanpak is in 2008 gestandaardiseerd. Eind 2008 hebben we het Beleidskader Facilitaire Inkoop opgesteld, met daarin strikte richtlijnen voor facilitaire inkoop. Efficiënte en effectieve inkoop is het doel, dat wil zeggen betere interne procedures en rolverdeling en een beter inkoopresultaat. In 2009 kunnen we het nieuwe inkoopbeleid en de activiteiten van de inkoopadviseur verbreden naar de totale niet-strategische inkoop. Nieuw personeelsinformatiesysteem  In 2007 hebben we een nieuw pakket gekozen voor de personeelsinformatie. In december 2008 zijn alle personeelsfunctionarissen geïnstrueerd voor het gebruik van het nieuwe pakket. Dit pakket combineert de personeelsadministratie en de salarisadministratie op zo’n manier dat leidinggevenden en directie er snel de juiste informatie uit kunnen halen om het personeelsbeleid adequaat te kunnen sturen. De implementatie van dit systeem ronden we in de eerste helft van 2009 af. Complexarchief verbeterd In 2008 namen we stappen om het complexarchief te digitaliseren. We hebben ervoor gezorgd dat het complexarchief compleet wordt, door archieven samen te voegen. Een externe partij structureerde het archief. Alle tekeningen digitaliseren en beschikbaar maken in SAP was de laatste stap in het project om het complexarchief toegankelijker te maken. Er zijn in totaal 60.000 documenten gedigitaliseerd. Medio 2009 implementeren we het tekeningenarchief in de organisatie. Het wordt dan voor iedereen mogelijk op de eigen computer tekeningen te raadplegen. Duurzamer vervoer Op 10 september 2008 heeft Haag Wonen het convenant Bereikbaar Haaglanden ondertekend. Hierin stellen wij ons ten doel om het aantal spitskilometers (en daarmee de CO2-uitstoot) voor 2012 terug te dringen met zes procent. Voor het wagenparkbeheer zijn nieuwe, duurzamer uitgangspunten afgesproken. In 2009 onderzoeken we op welke gebieden we duurzaamheid nog meer in onze bedrijfsvoering kunnen borgen en hoe we bijvoorbeeld medewerkers kunnen stimuleren gebruik te maken van alternatieve (vervoer)middelen, die bijdragen aan minder CO2uitstoot. FSC-convenant We ondertekenden in 2006 het FSC-convenant. We willen uitsluitend nog hout en papier gebruiken dat is goedgekeurd door de Forest Stewardship Council (FSC). Dat voorkomt ontbossing. Onze interne bedrijfsvoering is sinds 2007 overgestapt op het gebruik van

Jaarverslag 2008


Pagina 62 van 124

FSC-gecertificeerd kopieer- en briefpapier. Intern gebruiken we inmiddels alleen FSCpapier. In 2009 wordt eenzelfde overstap gemaakt voor overig drukwerk. Ook bij nieuwbouwprojecten gebruiken we zoveel mogelijk FSC-hout.

7.4

Strategie en beleid

Doelstellingen 2008  We voeren de raamovereenkomst voor krachtwijken uit  We hebben wijkprogramma’s in al onze wijken in 2008  We voeren het bedrijfsbrede project strategisch voorraadbeleid uit  We overleggen jaarlijks over beleidsvoornemens met onze belangrijkste partners  We werken meer samen met corporaties in de zuidvleugel en met Kristal 7.4.1 Krachtwijken Haag Wonen heeft samen met de andere twee corporaties, Vestia en Staedion, en met de gemeente Den Haag een raamovereenkomst getekend voor de aanpak van de vier Haagse krachtwijken (Schilderswijk, Transvaal, Stationsbuurt/Rivierenbuurt en Den Haag Zuidwest). Dit gebeurde op 17 april 2008. Den Haag presenteerde niet alleen een globale raamovereenkomst, maar ook een concrete uitwerking op onderdelen. Onderdeel van de overeenkomst is een grove verdeling tussen gemeente en de corporaties. Haag Wonen heeft in alle krachtwijken woningen. Gezien ons beperkte bezit in Transvaal zijn wij daar niet actief betrokken bij het wijkactieplan. Voor iedere krachtwijk heeft de gemeente Den Haag een krachtwijkteam samengesteld. In de Stations-/ Rivierenbuurt en de Schilderswijk neemt Haag Wonen deel in dit team. Uitgaven krachtwijken Haag Wonen heeft in 2008 € 28,3 miljoen uitgegeven aan de drie krachtwijken. Daarnaast hebben we voor het subsidie jaar 2008 ook een aanvraag tot projectsteun van € 4 miljoen bij het Centraal Fonds ingediend. De aanvraag heeft betrekking op kosten en investeringen totaal voor € 15,7 miljoen, die we vanaf het jaar 2008 in de jaren daarna uitgeven. In de komende jaren geven we meer uit dan we voor subsidie in aanmerking komen. Overzicht uitgaven 2008 (bedragen x € 1.000) Totale krachtwijk uitgaven Investeringen Kosten Stationsbuurt / Rivierenbuurt 12.514 12.514

Nihil8

Schilderswijk

2.077

2.077

Zuidwest

13.688

13.638

50

Totaal

28.280

26.153

2.127

Haag Wonen investeert al langer in deze krachtwijken, zoals de lopende herstructurering in Zuidwest of de vernieuwing in de Rivierenbuurt en ondersteunen de extra inspanningen die wij plegen in de krachtwijken. 7.4.2 Wijkprogramma’s in alle wijken We streefden ernaar in 2008 in al onze wijken met minimaal vijfhonderd woningen een wijkprogramma te hebben afgerond dat invulling geeft aan onze rol als gebiedsbeheerder. 8

In deze krachtwijk zijn we begonnen met de opstart van projecten. Hiervoor hebben we echter nog geen noemenswaardige kosten gemaakt. Jaarverslag 2008


Pagina 63 van 124

Een wijkprogramma is de schakel tussen onze portefeuillestrategie en complexplannen. De looptijd van een wijkprogramma is circa vijf jaar. In 2008 hadden we een wijkprogramma voor Houtwijk/Nieuw Waldeck, het Zeeheldenkwartier, Mariahoeve, Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust/Vredelust en Rivierenbuurt. Voor de Schilderswijk hebben we het Verdrag van de Schilderswijk. Voor een aantal wijken bleek een volledig wijkprogramma niet opportuun, omdat de wijken te klein zijn. Hiervoor hebben we een uitvoeringsplan gemaakt. Dit is minder uitgebreid dan een wijkprogramma en besteedt aandacht aan de voor ons belangrijke aspecten van de wijk. Voor de wijk Transvaal, waar wij minder dan vijfhonderd woningen hebben, hebben we een visie gemaakt. In 2009 ronden we deze af. Met het wijkprogramma voor Bezuidenhout-West zijn we nog bezig. Voor Scheveningen en Wateringseveld staan de wijkprogramma’s in 2009 op ons programma. Daarmee hebben we onze doelstelling voor 75 procent gehaald. Op basis van een wijkprogramma bepalen we welke maatregelen er nodig zijn om ervoor te zorgen dat het prettig wonen is in de complexen en hun omgeving. Dit zijn maatregelen per complex, bijvoorbeeld groot onderhoud, maar ook specifieke maatregelen voor wijken of delen van wijken, zoals pleinenaanpak, verkoop- of aankoopstrategie. Ook onderwerpen als leefbaarheid, welzijn en zorg krijgen een plek in het wijkprogramma. 7.4.3 Strategisch voorraadbeleid Begin januari 2008 heeft het directieteam het projectplan goedgekeurd voor een nieuw strategisch voorraadbeleid. Het strategisch voorraadbeleid heeft als doel:  een portefeuillestrategie voor Haag Wonen te ontwikkelen  wijkprogramma’s en wijkvisies te maken  een duidelijk beheerplan te hebben voor alle complexen, dat sturing geeft aan het dagelijkse werk van de wijkteams  jaarlijks voor een aantal complexen goed onderbouwde en uitgewerkte onderhoudsplannen en investeringsbesluiten beschikbaar te hebben, die kunnen worden opgenomen in de begroting Twaalf complexen hebben in 2008 een uitgewerkt plan en beheerplan gekregen. De voorbereiding van de onderhoudsbegroting hebben we gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid. Daardoor is het planmatig onderhoud beperkt tot werk dat voortkomt uit de complexbeheerplannen en werk dat niet uitgesteld kan worden vanwege de veiligheid of risico’s op vervolgschade. In het vierde kwartaal is het procesteam strategisch voorraadbeleid gestart met de bespreking van de volgende 27 complexen. 7.4.4 Overleg met partners In mei 2008 hebben we het jaarverslag over 2007 besproken met de gemeente Den Haag, onze bewonersorganisaties en enkele zorginstellingen. Alle partijen waardeerden dit initiatief en waren positief over het geboden inzicht in onze doelstellingen en resultaten. De bewonersorganisaties meldden naar aanleiding van het jaarverslag dat ze graag zouden zien dat Haag Wonen de leegstand terugdringt, de mutatieprocedure evalueert, inzicht geeft in de kosten en opbrengsten van serviceabonnementen en de informatie verbetert in aanmaningsbrieven. Daarnaast vroegen de organisaties aandacht van Haag Wonen voor de wijken die geen krachtwijk zijn. Zij onderschrijven de stelling dat er meer sociale huurwoningen op het zand gebouwd moeten worden. We voeren ook gesprekken met andere belanghouders, maar dan in het kader van de visitatie die gepland staat in 2009. Meer over de visitatie in 7.5. Met de uitkomsten van de overleggen houden we rekening bij de voorbereiding van onze jaarplannen voor 2010.

Jaarverslag 2008


Pagina 64 van 124

7.4.5 Samenwerking in de Zuidvleugel Associatie met Woonbron In 2008 hebben Haag Wonen en het Rotterdamse Woonbron de samenwerking voortgezet in de associatie die ze vormen. We werkten samen op het gebied van de ontwikkeling van nieuwe woonmilieus, de acquisitie van nieuwe projecten in de Zuidvleugel en personeel en organisatie.

7.5

Goed leiding geven

Doelstellingen 2008  Onze leidinggevenden vervullen een voorbeeldrol  We streven naar transparant toezicht. We laten ons in 2008 visiteren 7.5.1 Stijl leidinggeven Als kwaliteitseisen voor ons handelen gelden professionaliteit en integriteit. In onze bedrijfscode is vastgelegd waaraan wij, onze klanten, onze leveranciers en andere belanghebbenden kunnen zien dat we professioneel en integer zijn. Daarmee hebben we de kwaliteitseisen voor ons handelen vertaald naar herkenbaar en controleerbaar gedrag. Leidinggevenden hebben een voorbeeldfunctie naar medewerkers. Zij worden jaarlijks beoordeeld op dit aspect van leidinggeven. Onze leidinggevenden binden zich aan onze missie en doelstellingen, dragen deze doelstellingen uit en betrekken de medewerkers bij de uitvoering van het beleid. De nieuwe organisatiecultuur, waarin medewerkers meer initiatief en verantwoordelijkheid nemen, houden de leidinggevenden levend. De leidinggevenden werken aan hun coachende rol door meer en meer procesgericht leiding te geven. In 2008 hebben alle leidinggevenden de training planmatig werken gevolgd. Deze training besteedde veel aandacht aan de rol die de leidinggevende inneemt bij het maken en uitvoeren van de jaarplannen. 7.5.2 Transparant toezicht Transparantie in het toezicht van de raad van commissarissen is belangrijk. Het vergroot het vertrouwen van de maatschappij en onze belanghouders. De afspraken over de regels van goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij corporaties zijn vastgelegd in de Governancecode van de commissie Winter. In die context zijn de statuten van de woningstichting Haag Wonen, het directiereglement van Haag Wonen en ons reglement voor de raad van commissarissen van toepassing. Voorbereiding visitatie Begin 2009 vindt bij Haag Wonen een visitatie plaats. Eind 2008 hebben we hiervoor de voorbereidingen getroffen. De visitatie was gepland voor 2008, maar is uitgesteld door de komst van de nieuwe directeur. Als lid van Aedes, het overkoepelende orgaan voor woningcorporaties, laten we ons ééns per vier jaar visiteren. Atrivé, een strategisch adviesbureau voor woningcorporaties, bereidt deze visitatie voor. Dit bureau beoordeelt onder meer naar het maatschappelijk presteren, de wijze waarop de corporatie belanghouders betrekt en de manier waarop het intern toezicht de eigen kwaliteit waarborgt.

Jaarverslag 2008


Pagina 65 van 124

Hoofdstuk 8 We hebben transparant bestuur en toezicht 8.1

Profiel, missie, strategie en structuur van Haag Wonen

Profiel Haag Wonen is één van de drie grote woningcorporaties in Den Haag. We beheren circa 25.000 woningen en bedrijfsruimten, ontwikkelen zo’n 400 nieuwbouwwoningen per jaar en hebben een flink aandeel in het Haagse herstructureringsprogramma. We werken in enkele van de armste wijken van Nederland. Vandaar dat onze activiteiten zich niet beperken tot het beheer van de woning. We bekommeren ons ook om het samen wonen, het beheer van de woonomgeving en het verbeteren van de sociaal-economische positie van de bewoners. Dit doen we vooral in samenwerking met andere partijen. Met die brede visie op wonen en forse investeringen in de wijken onderscheiden we ons van andere corporaties. We zijn trots op wat we in de wijken voor elkaar krijgen en stralen dat ook uit. De sterke maatschappelijke betrokkenheid die ons kenmerkt, is terug te voeren op onze belangrijkste doelgroep: mensen die niet of moeilijk in hun huisvesting kunnen voorzien. Dat kunnen mensen zijn met een laag inkomen, maar ook bijvoorbeeld gehandicapten en daken thuislozen. Een belangrijke secundaire doelgroep zijn de mensen met middeninkomens, omdat Haag Wonen een groot voorstander is van woonwijken waar huishoudens met lage en minder lage inkomens gemengd leven. Dit betekent dat wij mensen met middeninkomens in wijken als Moerwijk en de Schilderswijk proberen vast te houden en zo mogelijk aan te trekken. De belangrijkste wijken waar Haag Wonen woningen beheert, zijn de Schilderswijk en Den Haag Zuidwest. Daarna komen de Rivierenbuurt, Houtwijk/Nieuw Waldeck, Bezuidenhout, Mariahoeve, Zeeheldenkwartier en Scheveningen. In deze wijken is Haag Wonen niet alleen woningbeheerder of bezig met nieuwbouw, maar zijn we ook in de wijk aanwezig met medewerkers die de leefbaarheid verbeteren. Een bredere, regionale oriëntatie vinden we in samenwerkingsverbanden met collegacorporaties. Onze ambities zijn groot, maar geconcentreerd; ze reiken niet verder dan de volkshuisvesting in het zuidwesten van de Randstad. Missie Vóór alles biedt Haag Wonen passende huisvesting aan mensen die hierin zelf niet of moeilijk kunnen voorzien. We vatten onze taak breed op. Het gaat om goed samen wonen in een omgeving om trots op te zijn. Daarom zijn we een ondernemende organisatie die gebiedsgericht en klantgericht denkt en handelt. Strategie Haag Wonen streeft naar voldoende woningen voor lage inkomens, in wijken waar huishoudens met hoge en lage inkomens gemengd wonen. Haag Wonen houdt hiervoor minimaal de prestatieafspraken met de gemeente Den Haag aan. Van deze woningen moeten er genoeg geschikt zijn voor huurders die zorg of begeleiding nodig hebben. We streven voldoende woningkwaliteit na, zowel door onderhoud en verbeteringen als door herstructurering en nieuwbouw. We spannen ons in om buurten en wijken meer dan leefbaar te maken. We laten bewoners participeren in onze besluitvorming rond aanpassingen in woningen en wijken en betrekken belangrijke partners bij onze beleidsvoornemens.

Jaarverslag 2008


Pagina 66 van 124

We investeren zoveel als mogelijk is zonder de financiële continuïteit in gevaar te brengen. We willen onze financiële A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting houden. Minstens zo belangrijk is onze borgstelling bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie streven we naar: - tevreden klanten, - kwaliteitsverbetering bij de medewerkers, - leidinggevenden die inspirerend leiding geven, - professioneel en transparant toezicht, - wijkprogramma’s en complexplannen met een heldere visie en concrete activiteiten en maatregelen, - gestroomlijnde bedrijfsinformatie, en - meer samenwerking met andere corporaties. Onze strategische doelen hebben we vastgelegd in ons ondernemingsplan 2006-2009. Structuur Woningstichting Haag Wonen wordt bestuurd door één algemeen directeur/bestuurder. De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op het bestuur. De raad bestaat uit zeven personen. In 2006 is in een directiereglement vastgelegd dat het bestuur voor de dochtervennootschappen op dezelfde wijze verantwoording aflegt aan de Raad van Commissarissen als voor de stichting. De Raad van Commissarissen is als collectief verantwoordelijk voor zijn taak. De raad houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie. Naast deze toezichthoudende taak geeft de raad advies over en mede richting aan een gezonde maatschappelijk verantwoorde ontwikkeling van de woningstichting. Ten slotte zorgt de Raad van Commissarissen voor de aanstelling, beoordeling en ontslag van het bestuur. Haag Wonen heeft als statutair werkgebied de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. Het woningbezit ligt uitsluitend in de gemeente Den Haag. Haag Wonen heeft een participatieovereenkomst met haar beide bewonersorganisaties, de Bewonersraad Haag Wonen en de Huurdersvereniging Haag Wonen. Haag Wonen heeft prestatieafspraken met de gemeente Den Haag op het gebied van verhuur, herstructurering, leefbaarheid en veiligheid en nieuwbouwproductie. Als lid van de Sociale Verhuurders Haaglanden heeft Haag Wonen prestatieafspraken met het stadsgewest Haaglanden voornamelijk over verhuur en nieuwbouw. Haag Wonen is lid van Aedes en onderschrijft de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Haag Wonen is lid van De Vernieuwde stad, het platform van grootstedelijke corporaties,

8.2 Bestuursverslag Samenstelling bestuur Haag Wonen heeft één algemeen directeur/bestuurder: de heer W. Gestel. Hij is werkzaam in zijn huidige functie sinds 2003. Gestel werkt bij de organisatie vanaf 1988. Van 1999 tot 2003 was hij directeur/bestuurder in een collegiaal bestuur. In 2008 was hij 61 jaar. Zijn nevenfuncties zijn Bestuurslid Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, Lid Aedesledenraad, Lid Platform De Vernieuwde Stad, Lid klankbordgroep volkshuisvesting BNG en Lid RvC Wijnhavenkwartier Beheer BV.

Jaarverslag 2008


Pagina 67 van 124

Werkwijze Haag Wonen heeft haar doel en missie uitgewerkt in een ondernemingsplan voor de jaren 2006 tot en met 2009. Op basis van een analyse van de verwachte ontwikkelingen en de positie van Haag Wonen hebben we concrete doelstellingen voor deze jaren benoemd. Het ondernemingsplan is besproken met de medewerkers, bewonersorganisaties, de gemeente en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. De gemeentelijke en regionale prestatieafspraken sluiten aan bij het ondernemingsplan. De doelstellingen uit het ondernemingsplan en de prestatieafspraken worden jaarlijks vertaald in een jaarplan met meetbare prestaties per afdeling. In de kwartaalrapportages en het jaarverslag rapporteren we over de behaalde resultaten en de voortgang van het ondernemingsplan. Het jaarverslag bespreken we met de afdelingen, de gemeente Den Haag, de bewonersorganisaties en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. Uit de evaluatie van het jaarverslag en deze gesprekken volgt een kaderbrief die als basis dient voor het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar. Haag Wonen streeft naar een permanente invulling van integraal risicomanagement. In 2006 is een extern onderzoek uitgevoerd naar de opzet en het bestaan van de interne beheersingsmaatregelen. Vanaf 2007 is het risicomanagement een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Directieteam Haag Wonen heeft een directieteam dat bestaat uit de algemeen directeur/bestuurder en vier niet-statutaire directeuren. Naast de algemeen directeur/bestuurder bestaat het directieteam uit: - mevrouw drs. P.J. van den Berk, directeur Woonbedrijf Den Haag Centrum - de heer ir. A.G. Busser, directeur Woonbedrijf Den Haag Zuidwest - de heer drs. ing. A.L. Hoornstra, directeur Vastgoed en Ontwikkeling - de heer P. Winter, directeur Personeels- en Organisatieontwikkeling De heer Winter is per 31 december 2008 met vervroegd pensioen gegaan. Mevrouw drs. R.J.M. Koppen-Kreyne MRE is per 1 januari 2009 aangetreden als directeur Bedrijfsvoering. De heer Gestel is per 1 april 2009 met vervroegd pensioen gegaan. Per 1 maart 2009 is mevrouw drs. C.F. van Dreven algemeen directeur/ bestuurder. Het directieteam vergadert één maal per twee weken. Tijdens deze bijeenkomsten wordt gesproken over de voortgang van het jaarplan, nieuwe ontwikkelingen en projecten en de samenwerking met andere partijen. Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen weegt het directieteam de maatschappelijke voordelen af tegen het financiële rendement. Uitgangspunt voor de beoordeling van de maatschappelijke voordelen zijn het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt voor de beoordeling van het financiële rendement is het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Alle financiële middelen boven deze grens investeert Haag Wonen. We hebben in 2008 niet voor het dilemma gestaan dat we een maatschappelijke taak om financiële redenen niet konden oppakken. Naast de besluiten die de goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeven, heeft het bestuur in 2008 met het directieteam vooral gesproken over: - de strategische koers van Haag Wonen en de opvolging van de algemeen directeur/ bestuurder - de voortgang van de productieafspraken met de gemeente Den Haag - diverse biedingen op nieuwbouwlocaties en bestaande woningen - de samenwerking met Kristal - de voortgang van de associatie met Woonbron - de invoering van het bedrijfsinformatiesysteem SAP - de beoordeling door het WSW van de kredietwaardigheid van Haag Wonen Jaarverslag 2008


Pagina 68 van 124

Ook in 2008 hebben we onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Samenwerking De directies van de drie Haagse woningcorporaties voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde. Het overleg wordt voorbereid door het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse thema-overleggen. Haag Wonen neemt deel aan Forum Den Haag, een samenwerkingsverband van organisaties die zich inzetten op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs in de gemeente Den Haag. Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. De heer Hoornstra, directeur Vastgoed en Ontwikkeling, is lid van het SVH-bestuur. Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan de SVH-Beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad, het discussieplatform van grootstedelijke corporaties. We nemen deel aan de werkgroep Prijsbeleid van De Vernieuwde Stad. De heer Gestel, algemeen directeur/bestuurder, is vanaf mei 2006 lid van de Aedesledenraad namens het kiesplatform Zuidvleugel van de Randstad. Dit platform is een samenwerking van de corporaties in de stadsregio Rotterdam, het stadsgewest Haaglanden en de regio Drechtsteden. Het contact met de leden van het kiesplatform gebeurt via de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden.

8.3

Verslag van de Raad van Commissarissen

Verslaglegging De Raad van Commissarissen heeft bij dit jaarverslag gebruik gemaakt van een checklist voor toetsing aan de Governance Code Woningcorporaties. De raad is van mening dat dit verslag voldoende inzicht geeft in het functioneren en de werkwijze van de raad. Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zeven leden. Twee leden worden benoemd op bindende voordracht van de huurders(organisaties) en één lid op voordracht van de ondernemingsraad. Profielschets De Raad van Commissarissen kent een profielschets. De raad beziet regelmatig of dit profiel nog voldoet of moet worden aangepast. In de profielschets worden de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten benoemd waarover een lid van de raad dient te beschikken. Benoemingen In 2008 trad mevrouw V. van Nederveen af als lid van de Raad van Commissarissen. Zij was niet meer benoembaar. Mevrouw Van Nederveen heeft zich vele jaren ingezet voor de volkshuisvesting bij Haag Wonen. Per 13 december 2008 is de heer H.F. Dijkstal herbenoemd als lid van de Raad van Commissarissen voor een periode van drie jaar. Voorafgaand aan de benoeming heeft de Raad zijn functioneren geëvalueerd.

Jaarverslag 2008


Pagina 69 van 124

Per 16 december zijn de heren H.W. Breukink en J.J.H.M. van Gennip benoemd als nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. De heer Van Gennip is benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad. De profielschets en de werving- en selectieprocedure zijn in overleg tussen de raad, het bestuur en de Ondernemingsraad opgesteld. Voor de werving van beide leden is gebruik gemaakt van een extern wervingsbureau. Nieuwe leden van de Raad van Commissarissen krijgen in overleg met de voorzitter een op maat gesneden introductieprogramma. Reglement De Raad van Commissarissen heeft een reglement vastgesteld dat vrijwel geheel overeenkomt met het voorbeeldreglement van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties (commissie-Glasz). Dit reglement is voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat. De Raad van Commissarissen heeft zijn reglement in 2007 aangepast om te kunnen voldoen aan de eisen van de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In 2007 heeft Haag Wonen een integriteitcode voor het bedrijf vastgesteld, inclusief klokkenluiderregeling. De Raad van Commissarissen heeft zich hierbij aangesloten. Persoonlijke gegevens Raad Naam Functie in RvC De heer mr. Lid J.E. Bauer De heer drs. Lid H.W. Breukink De heer H.F. ViceDijkstal voorzitt er De heer drs. J.J.H.M. van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn

Lid

Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick

van Commissarissen per 31 december 2008 LeefDeskundigheids(voormalige) Functie tijd gebied 55 Juridisch en sociaalVoorzitter Raad van Bestuur maatschappelijk zorginstelling 58 Bouwtechnisch, Commissaris en adviseur vastgoed en financiën 65 Bestuurlijk en sociaalVoormalig lid Tweede Kamer, maatschappelijk oud minister van Binnenlandse Zaken, voormalig fractievoorzitter 57 Sociaal-maatschappelijk Voorzitter Raad van Bestuur en welzijn en zorg Reclassering Nederland

Lid

48

Lid

36

Voorzitt er

44

Financieel-economisch en juridisch Sociaal-maatschappelijk en leefbaarheid en veiligheid Financieel-economisch en juridischorganisatorisch

Directeur/eigenaar bedrijf Lid dagelijks bestuur deelgemeente Feijenoord Rotterdam Belastingadviseur

Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn en de heer mr. J.E. Bauer zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. De heer J.J.H.M. van Gennip is benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad. Alle commissarissen hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. Deze zijn gecontroleerd op mogelijke belangenverstrengeling en zijn voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat. De Raad heeft nagedacht over de onafhankelijkheidscriteria voor verwanten zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en verklaart zijn taken als Raad van Commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.

Jaarverslag 2008


Pagina 70 van 124

Rooster van aftreden Raad van Commissarissen Naam Benoeming in bestuur/ RvC Haag Wonen De heer mr. J.E. Bauer 2006 De heer drs. H.W. Breukink 2008 De heer H.F. Dijkstal 2005 De heer drs. J.J.H.M. van Gennip 2008 De heer mr. M. van der Kallen 2006 Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn 2004 Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick 2003

Aftredend per 2009 2011 2011 2011 2009 2010 2009

Komt in aanmerking voor herbenoeming Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Werkwijze Bijeenkomsten De Raad van Commissarissen heeft in 2008 zeven maal in aanwezigheid van het bestuur vergaderd. Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2007 heeft de raad nadrukkelijk gesproken met de accountant. De stand van zaken van Kristal NV is besproken met de heer R.A.J. van der Moolen, lid van de Raad van Commissarissen van Kristal en de heer J. Prins, directeur van Kristal. Voor de heroriëntatie op de strategie, bestuursfilosofie en topstructuur van Haag Wonen heeft de raad mevrouw M. Sturm van Lysias Consulting als adviseur ingeschakeld. Op 8 juli 2008 heeft de Raad van Commissarissen een beleidsmiddag over deze thema’s gehouden. De Raad van Commissarissen heeft in 2007 besloten tot het instellen van een auditcommissie, die de raad adviseert over voorliggende financiële onderwerpen, zoals grote investeringen, de jaarrekening en de begroting. In 2008 heeft de raad het reglement van de auditcommissie vastgesteld. De heren J.E. Bauer en M. van der Kallen zijn lid van deze commissie. De belangrijkste onderwerpen die de Raad van Commissarissen in 2008 heeft besproken, waren:  de strategie, besturingsfilosofie en topstructuur van Haag Wonen  de ontwikkelingen in de volkshuisvesting  de wijkaanpak en financiering van de Krachtwijken  de gevolgen van de kredietcrisis voor de kasstroom van Haag Wonen  de omvang van de projectenportefeuille inclusief de verplichtingen van Haag Wonen  de achtervang voor projecten met niet verkochte koopwoningen  de samenwerking met Kristal NV  de voor- en nadelen van schaalvergroting met het oog op fusie  de kwartaalrapportages  de treasury rapportages  het jaarplan, de begroting en het jaarverslag  de financiële ruimte in de begroting en de meerjarenbegroting Overleg met belanghouders Op 11 maart 2008 heeft de Raad van Commissarissen het jaarlijkse overleg met de ondernemingsraad gevoerd. Het jaarlijkse overleg met de huurdersorganisaties heeft ook op 11 maart plaatsgevonden. Naast deze jaarlijkse overleggen heeft de Raad in 2008 besloten tot het houden van een jaarlijkse of tweejaarlijkse netwerkbijeenkomst met de overige belanghouders. Het overleg met de overige belanghouders is verder een verantwoordelijkheid van het bestuur. Op 23 september heeft de Raad een rondleiding gehad in het nieuwe Theater Culturalis in de Schilderswijk en in het project De Drentse Hoek in Morgenstond. Bij de rondleiding in Jaarverslag 2008


Pagina 71 van 124

de Drentse Hoek waren vertegenwoordigers van de stichting Steinmetz/ de Compaan aanwezig. Deze stichting ondersteunt mensen met een beperking. Informatievoorziening De Raad van Commissarissen ontvangt het prestatieoordeel van de minister van VROM, de beoordelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het jaarverslag van de Geschillencommissie Huursector, verslagen van het beleidsoverleg tussen de huurdersorganisaties en Haag Wonen en diverse benchmark informatie. Verder blijft de raad op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen door informatie uit de organisatie, krantenknipsels, vakliteratuur en door middel van het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Evaluatie De Raad van Commissarissen heeft het eigen functioneren over het jaar 2008 geëvalueerd. De evaluatie is voorbereid door bilaterale gesprekken van de voorzitter met de leden. Ook is de mening van de bestuurder gevraagd. Toezicht Meer dan financieel toezicht De Raad van Commissarissen richt zich in zijn rol als toezichthouder naast toezicht op de financiële aspecten vooral op de sociale aspecten en leefbaarheid. Toetsing vindt plaats aan de hand van het ondernemingsplan, het jaarplan en de begroting. In het jaarplan worden de doelstellingen en activiteiten op de BBSH-velden vastgelegd. De kwartaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten op deze velden en over het financiële resultaat. Vanaf het tweede kwartaal bevat de kwartaalrapportage een prognose van de winsten verliesrekening per 31 december. Bij (beleids)voorstellen buiten het jaarplan en de begroting worden de effecten getoetst aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en aan het risicoprofiel. Risicobeheersing Haag Wonen toetst jaarlijks haar begroting aan het risicoprofiel. De Raad van Commissarissen ziet toe op de borging en uitvoering van de interne beheersingsmaatregelen. Het risicomanagement is een vast onderdeel geworden van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Naar aanleiding van het rapport van bevindingen van de accountant wordt jaarlijks een actiepuntenlijst opgesteld. De auditcommissie behandelt de afhandeling van deze lijst nauwkeurig. Goedkeuring bestuursbesluiten In 2008 heeft de Raad van Commissarissen ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:  Uitbrengen van een bod op diverse bouwprojecten en bestaande woningprojecten  Ontbinden van de Stichting Pensioenvoorzieningsfonds ten behoeve van de Woningstichting Verbetering Zij Ons Streven  Aanpassen van de raming begroting 2008 als gevolg van verschuiving van lasten uit 2007  Afsluiten van de Raamovereenkomst investeringsprogramma Krachtwijken met de gemeente Den Haag  Goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2007 en de jaarrekeningen van Haag Wonen Holding BV, Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum BV, Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest BV en Haag Wonen Kristal BV  Vaststellen van het auditplan 2008  Investeren in het project Wateringse Binnentuinen  Investeren en deelnemen aan het project Geothermie  Vaststellen van de toekomstvisie Haag Wonen Jaarverslag 2008


Pagina 72 van 124

 

Goedkeuring van de geconsolideerde begroting Haag Wonen 2009 en de begrotingen van de exploitatiemaatschappijen en Haag Wonen Kristal BV Goedkeuring van het treasury jaarplan 2009

In 2008 waren er geen transacties waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Het bestuur en de Raad van Commissarissen hebben de beoordeling van het functioneren van de accountant en het nemen van een besluit over herbenoeming uitgesteld tot 2009. Benoeming nieuwe bestuurder De Raad van Commissarissen heeft in 2008 een zorgvuldige procedure gevolgd om te komen tot de aanstelling van een nieuwe algemeen directeur/ bestuurder van Haag Wonen. Samen met het directieteam heeft de Raad gewerkt aan de toekomstvisie, besturingsfilosofie en de gewenste topstructuur van Haag Wonen. Op basis hiervan heeft de Raad een profiel van de nieuwe bestuurder gemaakt. De werving is uitbesteed aan een extern wervingsbureau. In de vergadering van 16 december heeft de Raad van Commissarissen besloten tot de aanstelling van mevrouw C.F. van Dreven tot de nieuwe algemeen directeur/ bestuurder. In tegenstelling tot de governance code heeft de Raad van Commissarissen niet besloten tot een benoeming voor een periode van vier jaar. Beloning Voor de beloning van het bestuur hanteert de Raad van Commissarissen de adviezen van de Commissie Izeboud. De bestuurder is in 1999 aangesteld binnen de Izeboudmedianen. Het salarisniveau van de bestuurder stijgt mee met de CAO voor woningcorporaties. Ook de andere arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn conform de CAO voor woningcorporaties. Er is geen afkoopsom afgesproken. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. In 2008 heeft de Raad van Commissarissen besloten om geen renumeratiecommissie in te stellen en geen renumeratierapport te maken. Deze taak is bij de voorzitter en de vicevoorzitter ondergebracht. Beloning bestuurder (de heer W. Gestel, algemeen directeur) Jaar Periodiek betaalde Bonusbetaling Beloningen Totaal beloningen, betaalbaar op inclusief sociale termijn premies 2007 € 160.000 € 2.800 € 43.900 € 206.700 2008 € 150.000 € 2.700 € 41.500 € 194.200 Verder is in 2008 net als in voorgaande jaren een auto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 43.900. Beloning Raad van Commissarissen in 2008 Naam Functie De heer mr. J.E. Bauer De heer H.F. Dijkstal De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw ir. V. van Nederveen Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick

Jaarverslag 2008

Lid/ auditcommissie Vice-voorzitter Lid/ auditcommissie Lid Lid Voorzitter


Bestuurskostenvergoeding € 11.000 € 11.700 € 11.000 € 4.700 € 9.400 € 14.100

Pagina 73 van 124

8.4

Kengetallen

Boekjaar Aantal verhuureenheden:  Woningen en woongebouwen Haag Wonen Woningen en woongebouwen exploitatie-bv’s Subtotaal Bij: Beheer door derden Subtotaal  Bedrijfsruimten/garages/overige objecten Haag Wonen  Bedrijfsruimten/garages/overige objecten expl.-bv’s Bij: Beheer door derden Totaal

2008

2007

2006

22.140 236 22.376 0 22.376 2.341

22.249 123 22.372 204 22.576 2.332

22.195 40 22.235 0 22.235 2.344

159

0

0

54 24.930

44 24.952

0 24.579

Mutaties in de aantallen zijn het gevolg van aankopen, verkopen, nieuwbouw en woningen van herstructureringscomplexen welke aangewezen zijn als actiegebied en in het betreffende jaar uit exploitatie zijn genomen. In 2008 zijn 241 woningen uit exploitatie genomen (2007: geen woningen). 2008

2007

2006

A.

Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en niet-woningen uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

3,54%

3,49%

3,10%

B.

Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

2,56%

2,25%

1,48%

C.

Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding tot het totaal vermogen

27,1%

27,4%

29,2%

D.

Liquiditeit Current ratio

0,36

0,61

0,71

E.

Rentabiliteit van het totaal vermogen

4,6%

- 1,2%

6,81%

F.

Weerstandsvermogen in euro’s per woning

€ 13.687

€ 13.314

€ 15.257

Jaarverslag 2008


Pagina 74 van 124

Definities kengetallen A.

Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en niet woningen Totaal huren en vergoedingen

B.

Huurderving Totaal huren en vergoedingen

C.

Weerstandsvermogen = Reserves + Voorzieningen Balanstotaal

D.

Vlottende activa Kortlopende schulden

E.

Jaarresultaat + rentelasten Balanstotaal

F.

Weerstandsvermogen = Reserves + Voorzieningen Totaal aantal woningen

Jaarverslag 2008


Pagina 75 van 124

Rapport van bevindingen

Jaarverslag 2008


Pagina 76 van 124

Jaarverslag 2008


Pagina 77 van 124

Jaarverslag 2008


Pagina 78 van 124

Jaarverslag 2008


Pagina 79 van 124

Hoofdstuk 9 Jaarrekeningen 9.1 Geconsolideerde jaarrekening

Jaarverslag 2008


Pagina 80 van 124

9.1.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 (Na resultaatbestemming)

Balans op basis van bedrijfswaarde (geconsolideerd) ACTIVA 31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

904.919 116.366 40.079 6.798

836.685 148.741 30.391 7.105

1.068.162

1.022.922

11.828 2.183 300 8.740 232

13.797 2.183 425 0 217

23.283

16.622

33.704

34.940

33.704

34.940

2.400 1.025 3 1.816 1.297

2.356 1.183 183 3.166 1.760

6.541

8.648

291

5.803

291

5.803

1.131.981

1.088.935

55.672

12.000

VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken • In exploitatie • Ten behoeve van verkoop • In ontwikkeling • Ten dienste van de exploitatie

2. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Vordering latente belastingen Overige

VLOTTENDE ACTIVA 3.

Voorraden

4. Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

5.

Liquide middelen

TOTAAL GENERAAL

P.M. Nog te ontvangen leningen

Jaarverslag 2008


Pagina 81 van 124

Balans op basis van bedrijfswaarde (geconsolideerd) PASSIVA 31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Overige reserves Bestemde reserves Volkshuisvestingsvereniging

284.587 51

269.236 51

6.

Groepsvermogen

284.638

269.287

7.

Aandeel derden

-99

-12

4.165 0 15.711 19 836 801

4.165 5.300 17.434 19 836 801

21.532

28.555

709.319 4.770

706.020 4.698

714.089

710.718

9.732 67.422 466 6.477 346 454 26.924

8.749 33.655 2.207 5.630 1.312 41 28.793

111.821

80.387

1.131.981

1.088.935

55.672

12.000

8. Voorzieningen Herontwikkeling Wijnhavengebied Herontwikkeling Vijverzicht Nieuwbouwprojecten Onderhoud kantoorpanden Onderhoudskostengarantiefonds Pensioenvoorziening

9. Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

10. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan deelnemingen Fonds openbare ruimte Morgenstond Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL GENERAAL

P.M. Met financiers overeengekomen leningen

Jaarverslag 2008


Pagina 82 van 124

9.1.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2008

W&V op basis van bedrijfswaarde (geconsolideerd) 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten

110.241 6.051 178 -130 2.489

109.399 6.148 203 4.589 8.164

Som der bedrijfsopbrengsten

118.829

128.503

16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Kosten leefbaarheid en strategische voorzieningen Belastingen en verzekeringen Kosten leveringen en diensten 24. Overige bedrijfskosten

1.176 7.616 14.273 885 2.136 31.704 6.715 5.599 6.289 14.538

1.068 10.888 13.212 818 2.156 28.297 7.290 5.439 6.246 11.717

Som der bedrijfslasten

90.931

87.131

Bedrijfsresultaat

27.898

41.372

25. Rentebaten 26. Opbrengsten financiële vaste activa 27. Rentelasten

3.761 533 -37.357

3.048 695 -37.254

Saldo financiële baten en lasten

-33.063

-33.511

-5.165

7.861

2.865 0

238 62

-2.300

8.161

5.695

0

3.395

62

11.956

-58.917

15.351

-50.756

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11. 12. 13. 14. 15.

BEDRIJFSLASTEN

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 28. Belastingen 29. Resultaat deelneming Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa en buitengewone baten 30. Buitengewone baten Resultaat na belastingen en buitengewone baten vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa 31. Mutatie actuele waarde Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa en buitengewone baten

Jaarverslag 2008


Pagina 83 van 124

9.1.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (indirecte methode) x € 1.000

2008

2007

45.549

-17.545

1.176 -11.956

1.068 58.917

2.107 1.236 -5.598 31.434

5.196 5.935 7.169 -8.485

Kasstroom uit b edrijfsoperaties: Ontvangen interes t Opbrengs ten financiële vas te activa Res ultaat deelnem ingen Betaalde interes t Verrekenbare vennoots chaps belas ting Totaal kasstroom uit operationele activiteiten

3.761 533 0 -37.357 2.865 33.750

3.048 695 62 -37.253 238 19.045

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Inves teringen in activa ter exploitatie Inves teringen in activa ten behoeve van verkoop Inves teringen activa in ontwikkeling Inves teringen activa ten diens te van de exploitatie Des inves teringen in activa ter exploitatie Des inves teringen activa ten behoeve van verkoop Des inves teringen activa in ontwikkeling Des inves teringen activa ten diens te van de exploitatie Voorziening latente belas tingen Waardeveranderingen activa in ontwikkeling Afnam e financiële vas te activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten

-12.036 0 -38.630 -945 109 9.503 13.061 76 0 0 -6.661 -35.523

-22.519 -21.523 -22.209 -2.207 5.228 12.925 894 106 0 438 1.223 -47.644

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toenam e voorzieningen Toenam e leningen inclus ief bijs chrijvingen Aflos s ings verplichting Contract en vervroegde aflos s ingen leningen Mutatie overige langlopende s chulden Mutatie aandeel derden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.023 74.208 -58.594 -12.316 72 -87 -3.740

9.351 87.971 -31.421 -43.965 84 19 22.039

Netto kasstroom

-5.512

-6.560

Mutatie geldm iddelen

-5.512

-6.560

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfs res ultaat incl m utatie actuele waarde Aanpassingen voor: Afs chrijvingen Mutatie actuele waarde Veranderingen in werk k apitaal: Vorderingen Voorraden Overboekingen Kortlopende s chulden

Jaarverslag 2008


Pagina 84 van 124

9.1.4 Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening wordt met inachtneming van geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgesteld. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van toepassing. Consolidatie Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Haag Wonen worden de financiële gegevens verwerkt van de maatschappijen waar Haag Wonen naar de wet voldoende zeggenschap kan uitoefenen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Haag Wonen. Voor zover niet anders genoemd zijn de financiële gegevens van de maatschappijen waar Haag Wonen naar de wet voldoende zeggenschap kan uitoefenen, volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. In de          

consolidatie worden betrokken: Haag Wonen Holding B.V. te Den Haag (100%) Haag Wonen Kristal B.V. te Den Haag (belang in het aandelenkapitaal 95%) Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. te Den Haag (100%) Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V. te Den Haag (100%) Haag Wonen Energie B.V. te Den Haag (100%) Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%) Aanvan Vastgoed II B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%) Laakhaven Ontwikkeling B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 50%) Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. te Den Haag (hierin heeft Aanvan Vastgoed B.V. een belang van 49,5% en Wijnhavenkwartier Beheer B.V. een belang van 0,5%)

Voor Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. is sprake van een proportionele consolidatie voor 50% aangezien sprake is van een joint venture. De stichting pensioenvoorzieningsfonds katholieke woningbouwvereniging V.Z.O.S. is in verband met liquidatie in 2008 niet meer meegenomen in de consolidatie.

Jaarverslag 2008


Pagina 85 van 124

Algemeen Haag Wonen Kristal B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht. Besluitvorming vindt plaats op basis van consensus tussen de directieleden welke worden voorgedragen door Haag Wonen en Kristal N.V. De algemene vergadering van aandeelhouders benoemt de directie. Tevens is Haag Wonen door de feitelijke omstandigheden beleidsbepalend. Om deze reden is Haag Wonen Kristal B.V. aangemerkt als een groepsmaatschappij welke 100% wordt geconsolideerd, waarbij gelijktijdig een aandeel derden wordt opgenomen.

Waarderingsgrondslagen Materiele vaste activa Algemeen De onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur en ten behoeve van verkoop zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde. De historische kostprijs is nog steeds relevant, omdat het verschil hiervan met de bedrijfswaarde toegelicht moet worden. Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de verwachte kasstromen die verband houden met de exploitatie over de geschatte economische levensduur van de investering. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt separaat verantwoord via de winsten verliesrekening als onderdeel van de post “Mutatie actuele waarde”. In de bedrijfswaarde wordt de grond tegen de historische kostprijs meegenomen, conform de WSW-systematiek. Het beleid van Haag wonen is er op gericht na sloop woningen terug te bouwen in de verhouding 70% koop en 30% sociale huur. Omdat dit afwijkt van de ‘best-practice’ ( n.l. 100% huur tenzij er een besluit van koopproject is genomen) is gekozen voor historische kostprijs. Te verkopen woningen worden tegen de verwachte directe opbrengstwaarde in het verwachte jaar van verkoop in de bedrijfswaardeberekening meegenomen. De verkopen zijn gedurende de eerste vijf jaren, conform de ‘best-practice’, in de bedrijfswaarde meegenomen. De directe opbrengstwaarde van de verkopen wordt bepaald op basis van externe en interne taxaties. Bij de berekening van de bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur en ten behoeve van verkoop wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie op bedrijfsniveau. Onder de onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur worden de onroerende zaken opgenomen, waar het beleid van Haag Wonen is om deze door te exploiteren. Onder de onroerende zaken ten behoeve van verkoop worden de onroerende zaken opgenomen waar het beleid van Haag Wonen erop is gericht om deze te verkopen. Ook woningen welke op grond van de begroting naar verwachting het komende jaar zullen worden verkocht zijn opgenomen onder de materiële vaste activa en niet onder voorraden. In de bedrijfswaarde zijn slechts de verkopen voor komende vijf jaar meegenomen.

Jaarverslag 2008


Pagina 86 van 124

Onroerende zaken in ontwikkeling Activa in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de bestede kosten onder aftrek van eventuele onrendabele delen en subsidies. Bouwrente wordt als onderdeel van de investering geactiveerd voor zover het rente betaald aan derden betreft. De daarbij te hanteren rentevoet is intern gesteld op een percentage van de rentevoet die ook geldt voor de activering van nieuwe investeringen. Genoemd percentage is gerelateerd aan de verhouding eigen/vreemd vermogen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met afschrijvingen welke annuïtair (kantoorpanden en ruimte huismeesters) en lineair (overig) worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Deze waarde wordt berekend op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling die Haag Wonen hanteert. Bij de waardering van deelnemingen wordt rekening gehouden met duurzame waardedalingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen verkrijgingspijs of lagere marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschikbaar zijn. Subsidies Waardering van de vorderingen uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies vindt plaats tegen de toegezegde bedragen, welke in termijnen van 10% van de bedragen over een periode van maximaal 30 jaar zullen worden ontvangen. Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders is vermeld. Voorraden Het onderhanden werk is gewaardeerd tegen de bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen en van een per project geschatte noodzakelijke voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s. In geval het saldo onderhanden werk negatief is, wordt het bedrag verantwoord onder de post ontvangen vooruitbetaalde bedragen of de post voorziening onderhanden werk aan de creditzijde van de balans. Vanaf de start van het project wordt rente geactiveerd. De omzet en winstverantwoording wordt naar ‘percentage of completion’ verantwoord. De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen onder aftrek van een voorziening wegens incourantheid. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, waarnodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

Jaarverslag 2008


Pagina 87 van 124

Eigen vermogen Bestemde reserves Volkshuisvestingsvereniging Dit betreft de reserve voorziening personeel. Hierover kan de directie besluiten en doet daarvan verslag in de jaarrekening. Voorzieningen Alle voorzieningen zijn tegen nominale waarde gewaardeerd. Langlopende schulden Financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen kostprijs. Fonds openbare ruimte Morgenstond In de samenwerkingsovereenkomst met Staedion en de gemeente Den Haag is overeengekomen dat Haag Wonen de openbare ruimte van het plan Morgenstond zal inrichten. Morgenstond wordt in deelplannen ontwikkeld. De geraamde inrichtingskosten zijn in totaliteit in dit fonds opgenomen en vallen vrij nadat het laatste deelplan gereed is gekomen, en de inrichting van de openbare ruimte gestalte krijgt. Koopgarant Ultimo 2008 zijn er 33 woningen verkocht onder de regeling Koopgarant. Dit is een overeenkomst waarbij de koper (erfpachter) verplicht is de woning en grond bij vervreemding te koop aan te bieden aan Haag Wonen en dat Haag Wonen de terugkoop garandeert. Het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde (taxatie) wordt via een formule gedeeld tussen erfpachter en Haag Wonen. Indien Haag Wonen per balansdatum haar plicht tot terugkoop in één keer moet nakomen verwerft zij een portefeuille tegen een vergoeding van € 10,55 miljoen. In het geval Haag Wonen vervolgens zou besluiten om alle woningen in de verhuur te houden, dan bedraagt de bedrijfswaarde € 6,92 miljoen. Er is dan sprake van een onrendabele aankoop. Ongeacht de hoogte van de verwervingsprijs van de rechten, waardeert Haag Wonen het recht niet vanwege een lagere bedrijfswaarde. Het terugkooprecht wordt derhalve niet geactiveerd. Overige activa en passiva Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde.

Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald op basis van historische kosten. Verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn, winsten worden verwerkt na realisatie. Afschrijvingen Door waardering op bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie vindt alleen afschrijving plaats op de activa ten dienste van exploitatie. De volgende afschrijvingstermijnen en -systemen worden toegepast: Type activa

Afschrijvingstermijn

Afschrijvingssysteem

Kantoorpanden Inrichting kantoor Vervoermiddelen Automatisering Apparatuur Ruimten huismeesters

40 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar

Annuïtair Lineair Lineair Lineair Lineair Annuïtair

Jaarverslag 2008


Pagina 88 van 124

Verkoopresultaten De omzet op een project in uitvoering voor derden wordt verantwoord de stand van de verkopen. Hiertoe worden de in het boekjaar gefactureerde uitgaande termijnen als omzet verantwoord inclusief aan werken in uitvoering voor derden toe te rekenen winsten en/of getroffen voorzieningen. Bij het vaststellen van het projectresultaat wordt rekening gehouden met de noodzakelijk geachte reserveringen voor het resterende verkoop- en bouwkostenrisico. Indien een project in zijn geheel verliesgevend is, wordt dit verlies gerealiseerd op het moment waarop het uitvoeringsbesluit is genomen. Subsidies Haag Wonen ontvangt vanuit lokale, provinciale en landelijke overheden verschillende subsidies ter dekking van kosten die Haag Wonen moet maken. Deze subsidies worden in mindering gebracht op de kosten waar deze subsidies rechtstreeks betrekking op hebben, en in het jaar waarin deze kosten worden verantwoord. Kosten onderhoud Deze kosten omvatten de door derden uitgevoerd onderhoud. De onderhoudskosten, kosten leefbaarheid en strategische voorzieningen zijn verantwoord in het jaar waarin de prestatie heeft plaatsgevonden. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Haag Wonen een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingsbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Om die reden zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd met betrekking tot de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk. Door Haag Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties 2008 opgenomen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de inkomende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vast gesteld. Jaarverslag 2008


Pagina 89 van 124

Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen.. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten –verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Uit deze berekening blijkt dat Haag Wonen over 2008 geen acute vennootschapsbelasting verschuldigd is. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen interest en ontvangen dividenden alsmede betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financial lease, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Jaarverslag 2008


Pagina 90 van 124

9.1.5 Toelichting op de balansposten

ACTIVA 1. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie en ten behoeve van verkoop De bedrijfswaarde van de woningen en niet woningen bedraagt per 31 december 2008 € 1.021 miljoen (2007: € 985 miljoen). Bedrijfswaarde woningen en niet woningen T.b.v. x € 1 miljoen In exploitatie verkoop Totaal Totaal 31-12-2008 31-12-2008 31-12-2008 31-12-2007 Huren 1.655 105 1.760 1.661 Huurderving 2412521Kosten onderhoud 38723410350Kosten leefbaarheid en strategische voorzieningen 4925190Wijkplannen 2512613Bedrijfskosten 37723400363Belastingen en verzekeringen 7958482CW operationele kasstromen 714 50 764 742 Directe opbrengstwaarde verkopen

-

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Correctie rentabiliteitswaarde leningen Indirecte opbrengstwaarde van de grond Totaal bedrijfswaarde

Verschil 99 46039 1337222

50

50

51

1-

714

100

814

793

21

63 127 904

9 8 117

72 135 1.021

64 128 985

8 7 36

De overwaarde bedraagt € 126 miljoen (2007: € 103 miljoen). De woningen ten behoeve van verkoop zijn alle woningen die gelabeld zijn om te verkopen. Be drijfsw a a rde -/- boe kw a a rde op ba sis va n historische kostprijs Be dra ge n x € 1 m iljoe n

31-12-2008

Materiële vaste activa op basis van bedrijfswaarde Materiële vaste activa op basis van historische kostprijs Cumulatieve waardeveranderingen Ove rw a a rde

Jaarverslag 2008


31-12-2007

Muta tie

1.021

985

36

-895 0

-882 0

-13 0

126

103

23

Pagina 91 van 124

Mutatie Bedrijfwaarde Haag Wonen x € 1 miljoen Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen effect één jaar opschuiven

-41 51 10

Vooraadmutaties Sloop Verkoop Aankoop Nieuwbouw & overige nieuwe vhe's Overige mutaties woningegevens

1 0 22 6 3 32

Parameterwijzigingen Indexaties Levensduur Mutatiegraad

18 6 0 24

Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig en klachtenonderhoud Belastingen en verzekeringen Personeelskosten en bedrijfskosten Overige dekkingen Krachtwijken Strategische voorzieningen Leefbaarheid (incl. wijkplannen) Overig

16 0 -56 0 -32 0 -15 37 3 0 -47

Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen

Rentabiliteitswaardecorrectie Autonome ontwikkeling Wijzigingen in lopende leningen Nieuwe leningen

-5 1 11 7

Restwaarde

4

Totaal mutatie bedrijfswaarde

Jaarverslag 2008

2 2 2 6

36


Pagina 92 van 124

Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden voor de woningen de volgende parameters gehanteerd: 2008 Huurverhoging eerste jaar Huurverhoging tweede jaar Huurverhoging volgende jaren Huurderving Disconteringsvoet Variabele lastenstijging Bouwinflatie Bedrijfskosten

2,50 % 3,25 % 2,25 % 1,25 % 6,00 % 2,25 % - 3,25 % 2009: 4,25% € 1.287

2007 1,75 2,25 2,25 1,25 6,00 2,25 % - 3,25

% % % % % %

€ 1.165

Leefbaarheid en strategische voorzieningen

€ 153

€ 431

Krachtwijken

€ 138

€0

2009: € 1.531 2010 e.v.: norm van € 1.246

2008: € 1.328 2009 e.v.: norm van € 982

22,5 jaar

22,7 jaar

Onderhoud per woning

Gemiddelde exploitatietermijn

Bij de berekeningen is uitgegaan van een disconteringsvoet van 6% (2007: 6%). Het bedrag voor de bedrijfskosten en het bedrag voor onderhoud zijn gebaseerd op de bedrijfsbegroting 2009. In het bedrag voor onderhoud is tevens planmatig onderhoud inbegrepen. Haag Wonen gaat bij de berekening van de onderhoudslasten uit van een norm per woning overeenkomstig het vastgestelde beleid en niet van een complexspecifieke onderhoudsbegroting zoals de "best practice" voorschrijft. Na 2019 is er geen groot onderhoud meer in de norm onderhoud opgenomen (circa € 4,7 miljoen per jaar). Een complexspecifieke onderhoudsbegroting is in ontwikkeling. Er is rekening gehouden met een intensivering van de uitgaven inzake leefbaarheid en onderhoud samenhangend met de krachtwijken conform de (meerjaren)begroting 2009. Bij renteconversie zijn de reeds vastgelegde percentages gehanteerd, voor de conversies waarvoor nog geen afspraken zijn gemaakt is een herfinancieringspercentage aangehouden van 5% voor de jaren 2009 t/m 2013 en 6% vanaf 2014. De restant levensduur is gelijk aan de restant afschrijvingstermijn. In geval van renovatie, verbouw en nieuwbouw is rekening gehouden met eventuele herziene levensduur. De levensduur van vhe’s die binnen 10 jaar aflopen en waarvoor nog geen plannen zijn ontwikkeld in de vorm van sloop, renovatie of verkoop worden geacht nog minimaal een levensduur te hebben van 10 jaar.

Jaarverslag 2008


Pagina 93 van 124

Ve rloop va n de m a te rië le va ste a ctiva Be dra ge n x € 1.000

In e x ploita tie

T.b.v. ve rkoop

Tota a l

836.685

148.741

985.426

61.239 12.037 -109 0 -4.933

-39.761 0 -9.503 0 16.889

21.478 12.037 -9.612 0 11.956

904.919

116.366

1.021.285

Boekwaarde per 1 januari Overboekingen en correcties Investeringen Desinvesteringen W aardeveranderingen Mutatie actuele waarde Boe kw a a rde pe r 31 de ce m be r m a te rië le va ste a ctiva

Verkopen In de bedrijfswaarde wordt conform de ‘best-practice’ gedurende de eerste vijf jaren rekening gehouden met kasstromen als het gevolg van de verkoop van woningen. Uitgangspunt hierbij is de verkoopbegroting. Hieronder de aantallen verkopen en de bijbehorende bedrijfs- en taxatiewaarde. Dit betreft dus een deel van alle als te verkopen gelabelde woningen. Aantal te verkopen Jaar 1 Jaar 2 t/m 5

91 372

Taxatiewaarde (x€ 1.000) 10.848 45.266

Bedrijfswaarde (x€ 1.000) 10.656 47.151

Erfpacht Met uitzondering van 401 woningen waarvan de grond in eigendom is, zijn alle woningen gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn eeuwigdurend afgekocht. Zekerheidstelling en verzekering Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het WSW zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. WOZ-waarde Deze bedraagt ultimo 2008 circa € 2,8 miljard (2007: € 2,6 miljard).

Jaarverslag 2008


Pagina 94 van 124

Onroerende zaken in ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie Ve rloop va n de onroe re nde za ke n In ontw ikke ling

T.d.v e x ploita tie

Tota a l

30.391

7.105

37.496

-28.942 49.857 0 0 -11.227

0 945 -76 -1.176 0

-28.942 50.802 -76 -1.176 -11.227

40.079

6.798

46.877

In ontw ikke ling

T.d.v e x ploita tie

Tota a l

Oorspronkelijke stichtingskosten Af: voorziening Cumulatieve afschrijvingen

51.306 -11.227 0

12.385 0 -5.587

63.691 -11.227 -5.587

Boe kw a a rde pe r 31 de ce m be r m a te rië le va ste a ctiva

40.079

6.798

46.877

Be dra ge n x € 1.000 Boekwaarde per 1 januari Overboekingen en correcties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Af: voorziening Boe kw a a rde pe r 31 de ce m be r m a te rië le va ste a ctiva

Onroe re nde za ke n Be dra ge n x € 1.000

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen. Deze voorziening is credit opgenomen op de balans. Voor zover er investeringen zijn gedaan is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. In 2008 betreft dit de projecten Van der Kunststraat (DUWO toren) € 3,090 miljoen; Raamstraat € 2,485 miljoen; Rivierenbuurt SDU-locatie € 1,752 miljoen; Wateringse binnentuinen € 400 duizend en Vijverzicht na correctie op basis van nieuwe berekeningen € 3,5 miljoen. In 2008 is voor € 3,529 miljoen aan rente geactiveerd t.b.v. activa in ontwikkeling (2007: € 2,474 miljoen).

Jaarverslag 2008


Pagina 95 van 124

2. Financiële vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies

Vorderingen op deelnemingen

Vordering latente belastingen

Overig

Totaal

2.183

425

0

217

16.622

0

-125

8.740

Leningen Deelu/g nemingen

Bedragen x € 1.000 Boekwaarde per 1 januari Toevoegingen / Onttrekkingen Correcties v.g.j. Rente Ontvangen subsidies Resultaat deelneming Voorziening Aflossing/afschrijving Boekwaarde per 31 december

13.797

0

-259 653 -2.363

15 0 0

11.828

0

2.183

300

8.740

232

8.615 -259 668 -2.363 0 0 23.283

De vordering BWS-subsidies betreft de exploitatiesubsidies vallend binnen het BWS regime, deze worden toegerekend aan de desbetreffende boekjaren overeenkomstig het vooraf ingeschat verloop van exploitatietekorten. Rente wordt toegevoegd op basis van het subsidierendement. Ultimo 2008 zijn de volgende deelnemingen opgenomen: Kristal NV De deelneming in Kristal N.V. is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Ultimo 2008 bedraagt de netto vermogenswaarde waarde € 1,780 miljoen (2007: € 1,582 miljoen), waarmee deze dus hoger is dan de verkrijgingsprijs. Om die reden is de deelneming gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs van € 1,25 miljoen. NCCW BV Dit betreffen certificaten van aandelen ter waarde van € 733.000 in het aandelenkapitaal van NCCW B.V. Aardwarmte V.O.F. Er gaan in Den Haag Zuid-West vierduizend woningen verwarmd worden met diepe aardwarmte. De gemeente Den Haag, de energiebedrijven ENECO Energie en EON Benelux en de woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia hebben besloten tot een gezamenlijke uitvoering van een geothermieproject in Den Haag. De toepassing van diepe aardwarmte voor een woonwijk en de gezamenlijke aanpak is uniek in Nederland. Met dit project neemt de uitstoot van CO² in dat gebied met circa 4.000 ton per jaar af. De zes hebben op 4 juli het samenwerkingscontract ondertekend. Vanuit risico oogpunt zal het aandeel van Haag Wonen ( € 2,4 miljoen) worden ondergebracht in Haag Wonen Energie B.V. In 2008 is besloten om deel te nemen via de hiertoe opgerichte Aardwarmte V.O.F. in plaats van via Geothermie CV. Er is € 200 duizend gestort t.b.v. de verschaffing van liquide middelen. De vordering op deelnemingen bestaat uit: Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West V.O.F. Haag Wonen heeft een aandeel 33,33% in deze V.O.F, samen met Vaartpoort XI B.V. en Ballast Nedam Laakhaven West B.V. (elk ook voor 33,33%). Er is € 300 duizend gestort t.b.v. de verschaffing van liquide middelen (2007: € 150 duizend).

Jaarverslag 2008


Pagina 96 van 124

Vordering latente belastingen Dit betreft een actieve latentie, als volgt te specificeren: Leningen Compensabele verliezen Saldo 1 januari 2008 0 0 5.695 Gevormde actieve latentie in verband met invoering integrale belastingplicht *) Mutatie boekjaar 586 Resultaat 2006 en 2007 Resultaat 2008 -315 2.774 Saldo 31 december 2008 5.380 3.360

Totaal 0 5.695 586 2.459 8.740

Verwachte looptijd

Grotendeels 1-5 jaar > 5 jaar *) in de winst en verliesrekening gepresenteerd als een buitengewone bate. De verwachting bestaat dat de latenties binnen de wettelijke verrekentermijnen kunnen worden gerealiseerd. De waardering van het bestaande woningbezit in exploitatie is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. Haag Wonen heeft geen verkoopbeleid voor haar onroerend goed, door de geldende fiscale afschrijvingsregels zal het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde pas bij verkoop tot uitdrukking komen. Voor de woningen ten behoeve van verkoop is eveneens geen belastinglatentie gevormd omdat er voor de fiscale resultaten over de 1e 5 jaar er naar verwachting een herinvesteringsreserve kan worden gevormd en aangewend. Uitgaande van de geldende fiscale waardering van de activa in exploitatie voor Haag Wonen conform VSO naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde circa € 2,1 miljard. Vergeleken met de boekwaarde van circa € 1,1 miljard zou dit bij een latentiepercentage van 25,5% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 255 miljoen. De berekening per 31 december 2008 is nog niet gemaakt maar zal niet een heel ander beeld geven. Van het saldo financiële vaste activa heeft circa € 2,5 miljoen een looptijd korter dan één jaar. Dit betreft voor € 2,5 miljoen te vorderen BWS-subsidies. Verloop van de deelnemingen

x € 1.000 Saldo per 1 januari

NCCW

Kristal NV

733

1.250

Toevoegingen Afname Resultaat Saldo per 31 december

Jaarverslag 2008

733

1.250


Geothermie Aardwarmte CV VOF

Totaal

200

0

2.183

-200

200

0 0 0

0

200

2.183

Pagina 97 van 124

Vlottende activa

3. Voorraden Voorraden

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

94.224 3.343 -56.427 -110 -7.573 33.457

74.192 2.198 -38.757 -110 -2.805 34.718

Voorraad magazijn

247

222

Totaal voorraden

33.704

34.940

Onderhanden werk: Investeringen Geactiveerde winst Gefactureerde termijnen Subsidies Voorziening onderhanden werk subtotaal onderhanden werk:

Het saldo investeringen koopwoningen per 31 december 2008 betreft vooral de in aanbouw zijnde woningen de Loevesteinlaan, Melis Stokelaan/ Wolweversgaarde, Oosterhesselen- / Vledderstraat, Laakhaven West, Maasstraat en Wijnhavenkwartier.

4. Vorderingen Vorde ringe n huurde bite ure n

Huurdebiteuren Af: voorziening huurdebiteuren Tota a l vorde ringe n huurde bite ure n

Vorde ringe n ge m e e nte

Vorderingen inzake uitvoering W et Voorziening Gehandicapten Overige Af: voorziening oninbaar Tota a l vorde ringe n ge m e e nte

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

4.241 -1.841

4.140 -1.784

2.400

2.356

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

210 878 -63

292 891 0

1.025

1.183

Onder “Overige” zijn de te ontvangen subsidies Politie Keurmerk Veilig Wonen (€ 118 duizend) en SAP-gevel Vaillantlaan (€ 300 duizend) opgenomen. Be la stinge n e n pre m ie s socia le ve rze ke ringe n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Vennootschapsbelastinglatentie

3

183

Tota a l be la stinge n e n pre m ie s socia le ve rze ke ringe n

3

183

Jaarverslag 2008


Pagina 98 van 124

Overige vorderingen

Rekening courant stichting pensioenvoorzieningsfonds VZOS Overige

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

0 2.073

2.251 1.157

-257

-242

1.816

3.166

Af: voorziening oninbaar Totaal overige vorderingen

Het merendeel van de vorderingen heeft een looptijd korter dan één jaar. Voorziening dubieuze debiteuren Ve rloop va n de voorzie ning dubie uze de bite ure n Huur de bite ure n Ge m e e nte

2008 x €

2007 x €

Ove rige

Tota a l

Tota a l

Saldo per 1 januari Toevoeging Vrijval Af: onttrekking

1.784 688 0 -631

0 63

242 15

2.026 766 0 -631

1.854 847 -63 -612

Sa ldo pe r 31 de ce m be r

1.841

63

257

2.161

2.026

Overlopende activa Ove rlope nde a ctiva

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

W oonwagenlocatie Isabellaland

2.708

2.708

Te ontvangen subsidies gemeente Primovast Overig

116 21 1.160

0 624 1.136

-2.708

-2.708

1.297

1.760

Af: voorziening oninbaar Tota a l ove rlope nde a ctiva

In 1998 is de woonwagenlocatie Isabellaland in eigendom verkregen van de gemeente Den Haag. Haag Wonen is geconfronteerd met oplopende problemen van grondverzakking op deze locatie. Omdat de Gemeente te weinig medewerking heeft verleend om de problemen op te lossen, heeft Haag Wonen haar verantwoordelijkheid als verhuurder genomen en besloten de problemen zelf op te lossen. Voor een viertal niet te herstellen standplaatsen is de schade afgekocht voor ruim € 1,1 miljoen. Met het herstel van de overige standplaatsen en wagens is een bedrag van nog eens € 1,6 miljoen gemoeid. Getracht wordt de schade te verhalen op de gemeente Den Haag. Voorzichtigheidshalve is besloten het gehele bedrag van € 2,7 miljoen te voorzien. De vordering op Primovast betreft de beheerafrekening van de van NV Woningbeheer aangekochte panden welke in beheer zijn bij Primovast. Jaarverslag 2008


Pagina 99 van 124

5. Liquide middelen Liquide m idde le n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Rekening courant kredietinstellingen

291

5.803

Tota a l liquide m idde le n

291

5.803

De BNG heeft een kredietfaciliteit verstrekt van € 45 miljoen. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn er geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.

PASSIVA

6. Groepsvermogen Ve rloop va n he t groe psve rm oge n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Sa ldo pe r 1 ja nua ri Resultaat

269.287 6.611

320.043 -50.756

Tota a l ve rloop va n he t groe psve rm oge n

275.898

269.287

Voor een toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke balans op pagina 119.

7. Aandeel derden Aa nde e l de rde n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000


-12 -87

-31 19

Tota a l a a nde e l de rde n

-99

-12

Dit betreft het 5% aandeel van Kristal N.V. in de deelneming Haag Wonen Kristal B.V.

Jaarverslag 2008


Pagina 100 van 124

8. Voorzieningen Ve rloop va n de voorzie ning he rontw ikke ling W ijnha ve nge bie d Sa ldo pe r 1 ja nua ri

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

4.165

4.021

Bij: rente

144


4.165

4.165

Bij de verkoop van het complex Zwarte Madonna is Haag Wonen met de gemeente Den Haag overeengekomen op deze plek de herontwikkeling van 125 sociale huurwoningen voor haar rekening te nemen. Gezien het belang van de ontwikkeling van deze sociale huurwoningen is Haag Wonen overeengekomen € 3,4 miljoen uit haar eigen vermogen te voorzien als bijdrage aan het project. Aan deze voorziening is tot aan het moment start bouw jaarlijks rente toegevoegd. De voorziening zal naar verwachting binnen 2 jaar zijn afgewikkeld. Verloop van de voorziening herontwikkeling Vijverzicht Saldo per 1 januari Correctie Onttrekking Saldo per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

5.300

5.300

-1.800 -3.500

0 0

0

5.300

Dit betreft de afboeking van de onrendabele top van het groot onderhoudsproject Vijverzicht. De onrendabele top is in 2008 op basis van nieuwe berekeningen aangepast. In verband met inmiddels gedane investeringen is de voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. Verloop van de voorziening nieuwbouwprojecten

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Saldo per 1 januari

17.434

8.800

Toevoeging Overboeking Onttrekking

7.916 -720 -8.919

8.634 0 0

Saldo per 31 december

15.711

17.434

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen.

Jaarverslag 2008


Pagina 101 van 124

De voorziening is als volgt opgebouwd: Specificatie van de voorziening nieuwbouwprojecten Van der Kunstraat (DUWO-toren) Hof van Ostade Het Karmijn (Vaillantlaan blok 11) Belgisch Park Raamstraat Loevesteinlaan fase 1 Podium (koopgarant) De Kroon (Wijnhavenkwartier) Rivierenbuurt SDU-locatie Wateringse binnentuinen Erasmuspark Totaal specificatie voorziening nieuwbouwprojecten

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

4.910 0 0 0 0 5.429 0 2.880 774 1.000 718

8.000 600 200 392 2.485 5.037 720 0 0 0 0

15.711

17.434

De voorziening Podium (koopgarant) is in 2008 verwerkt in de voorziening onderhanden werk onder voorraden. De voorziening voor het project Van der Kunstraat (DUWO-toren) is gebaseerd op de onrendabele top van € 8 miljoen in het investeringsbesluit. Deze voorziening wordt gehandhaafd tot een definitief besluit is genomen (in verband met heroverweging van dit project als gevolg van marktontwikkelingen). Voor zover in genoemde projecten is geïnvesteerd is de voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. Ve rloop va n de voorzie ning onde rhoudskoste nga ra ntie fonds Sa ldo pe r 1 ja nua ri

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

836

836

836

836

Toevoeging Sa ldo pe r 31 de ce m be r

Dit betreft een voorziening voor woningen welke met een onderhoudsgarantie verkocht worden. Haag Wonen heeft voor de eerste tien jaar na verkoop van de eerste woning een bedrag per woning voor toekomstig onderhoud aan het casco en de gemeenschappelijke voorzieningen toegezegd. Alleen een goed functionerende Vereniging van Eigenaren kan hiervan in de toekomst gebruik maken. Doel is de handhaving van een kwalitatief goed onderhoudsniveau gedurende de eerste tien jaar na verkoop. Op basis van een meerjarenonderhoudsplanning wordt er gereserveerd. De voorziening zal naar verwachting na meer dan vijf jaar worden afgewikkeld.

Jaarverslag 2008


Pagina 102 van 124

Ve rloop va n de voorzie ning onde rhoud ka ntoorpa nde n Sa ldo pe r 1 ja nua ri

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

19

0

Toevoeging Af: onttrekking

50 -31


Ve rloop va n de pe nsioe nvoorzie ning

Sa ldo pe r 1 ja nua ri

19

19

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

801

0

Toevoeging

801


801

801

Ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van niet actieve deelnemers (huidige pensioentrekkers en vertrokken personeel) en de koopsommen in verband met levensjaren en WAO van de voor een beperkte groep medewerkers nog bestaande excedent regeling is een voorziening getroffen. Dit betreft oud VZOS-medewerkers. De pensioenverplichtingen van de stichting pensioenvoorzieningsfonds VZOS zijn ultimo 2007 overgenomen door Haag Wonen. De verplichting is door de pensioenadviseur geraamd op € 801 duizend.

9. Langlopende schulden Leningen Ve rloop va n le ninge n

Le ninge n kre die t inste llinge n

x € 1.000 Schuldre st pe r 31 de ce m be r 2007 Aflossingsverplichting leningen 2007 Sa ldo pe r 1 ja nua ri 2008

737.441 -31.421 706.020

Ontvangen hoofdsommen Ontvangen klim Aflossingen -/- aflossingsverplichting 2008 Schuldre st pe r 31 de ce m be r 2008

73.250 958 -12.316 767.912

Aflossingsverplichting leningen 2009

-58.593

Sa ldo pe r 31 de ce m be r 2008

709.319

De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in 2008 bedraagt 5,18% (2007: 5,23%). Van het saldo leningen ultimo 2008 ad € 709 miljoen, heeft ruim € 462 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een drietal wooncomplexen zijn positiefnegatieve hypotheekverklaringen afgegeven. De overige wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het WSW.

Jaarverslag 2008


Pagina 103 van 124

In 2008 hebben behalve de variabele hoofdsom lening twee leningen ( € 10,8 miljoen) een renteconversie ondergaan, waarvan de coupon gemiddeld is gefixeerd op 4,65%. Van de variabele hoofdsom lening ad € 30 miljoen was ultimo 2008 € 20 miljoen opgenomen. Zeven leningen (€ 35,8 miljoen) zijn in 2008 finaal afgelost. In 2008 is behalve voor de variabele hoofdsom lening € 47 miljoen aangetrokken in verband met herfinanciering met een gemiddeld gefixeerde coupon van 4,64%. In 2009 zullen behalve de variabele hoofdsom lening zes leningen een renteconversie ondergaan. Van twee leningen ( € 18,2 miljoen) was de couponrente al in 2006 gefixeerd. Het rentepercentage hiervan bedroeg 4,7%. In 2009 zullen zes leningen finaal worden afgelost (€ 45,1 miljoen). In verband met aflossingsverplichtingen in 2009 t/m 2010 is inmiddels voor € 55,7 miljoen de coupon gefixeerd op gemiddeld 4,73%. De marktwaarde van deze PM leningen en van de reeds afgesproken renteconversies bedraagt als gevolg van inmiddels gedaalde rente € 17,3 miljoen negatief. Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering c.q. renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningportefeuille, teneinde een evenwichtige rentelast te creëren. Overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het Treasury statuut en de Treasury handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen. Waarborgsommen W a a rborgsom m e n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Reguliere waarborgsommen

4.770

4.698

Tota a l w a a rborgsom m e n

4.770

4.698

Aan de reguliere waarborgsommen is in 2008 3 % rente toegevoegd (2007: 1,7%).

10. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Dit betreffen de negatieve saldi van bankrekeningen per ultimo december 2007 ad € 8,828 miljoen, en de aflossingsverplichting van de leningen kredietinstellingen over 2009 ad € 58,594 miljoen. Schulden aan deelnemingen Schulde n a a n de e lne m inge n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Kristal NV

466

2.207

Tota a l schulde n a a n de e lne m inge n

466

2.207

Jaarverslag 2008


Pagina 104 van 124

Fonds Ope nba re ruim te Morge nstond Sa ldo 1 ja nua ri Mutatie Tota a l Fonds Ope nba re ruim te

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

5.630

3.225

847

2.405

6.477

5.630

In de samenwerkingsovereenkomst met Staedion en de gemeente Den Haag is overeengekomen dat Haag Wonen de openbare ruimte van het plan Morgenstond zal inrichten. Morgenstond wordt in deelplannen ontwikkeld. De geraamde inrichtingskosten zijn in totaliteit in dit fonds opgenomen en vallen vrij nadat het laatste deelplan gereed is gekomen en de inrichting van de openbare ruimte gestalte krijgt. In 2008 is een extra dotatie aan dit fonds gedaan voor het project Vledderstraat. Te betalen belastingen Be la stinge n e n pre m ie s socia le ve rze ke ringe n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

-288 539 95

905 434 -27

346

1.312

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Overige

454

41

Tota a l ove rige schulde n

454

41

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Niet vervallen rente en aflossing Onderhoudskosten Vooruit ontvangen huur Niet vervallen belastingen Aandeel gemeente in Fonds Bezuidenhout Afrekening W aterhof Vooruit ontvangen termijnen projecten Overige

18.676 756 2.477 53 2.151 763 0 2.048

19.125 2.021 1.993 79 2.151 639 0 2.785

Tota a l ove rlope nde pa ssiva

26.924

28.793

Omzetbelasting Loonbelasting en premieheffing Pensioenverplichtingen Tota a l be la stinge n e n pre m ie s socia le ve rze ke ringe n

Overige schulden Ove rige schulde n

Dit betreft hoofdzakelijk de nog af te rekenen servicekosten 2008 Overlopende passiva Ove rlope nde pa ssiva

Jaarverslag 2008


Pagina 105 van 124

De overlopende onderhoudskosten zijn lager ten opzichte van 2007 als gevolg van tijdiger facturering van aannemers. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 2,5% voor afgesloten leningen te worden aangehouden en een obligo van 3,85% voor de na 1 april 1994 afgesloten leningen. Ultimo 2008 betrof de hoogte van deze obligo's € 30,7 miljoen (2007: € 28,1 miljoen). Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming. Op 1 januari 1997 heeft er een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico bestaat dat zulke milieuschadevorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat 75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van Hennebergweg alsmede voor een terrein aan de Breughelstraat 7-99 en v.d. Neerstraat 54-100. Om onze rechten zeker te stellen hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle in verband met de verontreiniging optredende schade. Met Delta Lloyd Levensverzekering NV is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand Waldorpstraat 120 tegen een vooraf afgesproken prijs voor een periode van 6 jaar ingaande op 1 oktober 2004. De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 430.640. Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. Het totale renterisico op bestaande leningen (incl. “Roll-over” lening) bedraagt in 2009 ca. 8,6%; 2010 ca. 7,8%; 2011 ca. 16,6% en in 2012 ca. 10,8%. Voor het jaar 2011 zijn acties gepland om het risico te beperken. Woningstichting Haag Wonen heeft ultimo 2008 in totaal 33 woningen verkocht in Waldeck en 44 woningen in Morgenstond (Podium) binnen de regeling Koopgarant. Ten aanzien van deze woningen geldt een terugkoopplicht. De eigenaar heeft zich contractueel verplicht bij mutatie de woning aan te bieden aan Haag Wonen. De terugkoopprijs is contractueel vastgelegd en bedraagt 80% van de marktwaarde op het moment van verkoop vermeerderd met 40% van de waardeontwikkeling in de periode dat de woning in bezit is geweest van de koper. De financiële betekenis van deze terugkoopplicht kan niet eerder worden vastgesteld dan op het moment dat de terugkoop daadwerkelijk is geëffectueerd. Vanwege de onzekerheid omtrent verkoopmoment, terugkoopprijs en beleidscontext op het moment van terugkoop is het onmogelijk de financiële betekenis van de verplichting betrouwbaar vast te stellen. De terugkoopwaarde per ultimo 2008 voor de 77 koopgarant woningen bedraagt € 10,55 miljoen. Indien deze woningen gedurende de restant looptijd als huurwoning worden geëxploiteerd bedraagt de bedrijfswaarde € 6,92 miljoen. Indien alle woningen op 1 januari teruggekocht moeten worden bedraagt de onrendabele top € 3,63 miljoen. De vrije verkoopwaarde van de woningen bedraagt per ultimo 2008 € 11,65 miljoen, zodat bij terugkoop per 1 januari een extra potentiële verdiencapaciteit ontstaat van € 1,1 miljoen.

Jaarverslag 2008


Pagina 106 van 124

Haag Wonen heeft ultimo 2008 voor 388 woningen achtervangverplichtingen inzake nieuwbouw koopwoningprojecten. De totale verplichting bedraagt € 100,2 miljoen, de bedrijfswaarde hiervan € 86,9 miljoen. Als alle woningen moeten worden afgenomen resulteert dit in een onrendabele top van € 13,3 miljoen. Haag Wonen is voor het subsidiejaar 2008 voor totaal € 15,8 miljoen aan verplichtingen aangegaan in drie krachtwijken: Stationsbuurt / Rivierenbuurt ; Schilderswijk en Zuidwest. Dit betreft voor € 4,4 miljoen onrendabele investeringen waarvoor een aanvraag tot projectsteun ingediend ten bedrage van € 4,1 miljoen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V., Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. en Haag Wonen Kristal B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. De aangegane verplichtingen ten aanzien van onderhanden projecten bedragen ultimo 2008 ongeveer € 75,8 miljoen (2007: € 32 miljoen). Per 31-12-2008 liepen bankgaranties inzake projecten tot een bedrag van € 329 duizend.

9.1.6 Toelichting op de winsten verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

11. Huren Huren

Woningen en woongebouwen Af: huurderving Subtotaal Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving Subtotaal Totaal huren

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

106.817 -1.972 104.845

105.063 -1.717 103.346

6.496 -1.100 5.396

7.013 -960 6.053

110.241

109.399

De totale huuropbrengsten zijn afgezien van de huurderving zoals hierboven is weergegeven t.o.v. 2008 beïnvloed door: X € 1.000

     

de huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen nieuwe wooncomplexen aankoop van Woningbeheer NV antenne-opstelplaatsen verkochte woningen herstructurering en sloop Totaal

Jaarverslag 2008


€ 1.485 € 1.155 € 28 -/- € 365 -/- € 216 -/- € 850 € 1.237

Pagina 107 van 124

12. Vergoedingen Vergoedingen

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Leveringen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Af: derving

6.625 -482 -92

6.510 -269 -93

Totaal vergoedingen

6.051

6.148

Ove rhe idsbijdra ge n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Bijdrage MIVA's Huurverlagingstoeslag

64 114

66 137

Tota a l ove rhe idsbijdra ge n

178

203

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

1.034 -1.164

2.227 2.362

-130

4.589

13. Overheidsbijdragen

14. Verkoopopbrengsten Ve rkoopopbre ngste n

Verkoop bestaande bouw Verkoop nieuwbouw Tota a l ve rkoopopbre ngste n

Verkoop bestaande bouw Er zijn 81 woningen van het bestaande bezit verkocht (2007:104 woningen). In Houtwijk zijn 15 woningen verkocht; in Zuidwest 34, in de Schilderswijk 21, in Bezuidenhout-West 7, in Nieuw-Waldeck 3 en in Laakkwartier 1 woning. Tevens zijn 4 niet-woningen verkocht. De verkoopwaarde van het verkochte bestaande bezit bedroeg € 10,5 miljoen; de bedrijfswaarde hiervan € 9,7 miljoen; de verkoopkosten bedroegen € 559 duizend. De 2e fase van de grondverkoop van Hongarenburg / Finnenburg heeft een resultaat opgeleverd van € 825 duizend. Verkoop nieuwbouw Het resultaat in 2008 betreft het negatieve resultaat van het project Loevesteinlaan fase 1 (€ 1,856 miljoen) en de positieve resultaten van de projecten Podium (€ 287 duizend), Karmijn (€ 138 duizend), Belgisch park (€ 144 duizend) en Erasmuspark (€ 123 duizend).

Ve rkoop nie uw bouw

Omzet nieuwbouw Kostprijs nieuwbouw W instaandeel Kristal NV Re sulta a t ve rkoop nie uw bouw

Jaarverslag 2008


2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

18.971 -20.136 0

42.716 -40.237 -117

-1.164

2.362

Pagina 108 van 124

15. Overige bedrijfsopbrengsten Ove rige be drijfsopbre ngste n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Doorberekende administratiekosten Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VVE Dekking vastgoed en ontwikkeling in projecten Overige vergoedingen, subsidies en opbrengsten

187 530 59 1.713

264 397 163 7.340

Tota a l ove rige be drijfsopbre ngste n

2.489

8.164

De lagere “overige vergoedingen, subsidies en opbrengsten” zijn te verklaren door de in 2007 incidenteel verwerkte opheffing van de Stichting Pensioenvoorzieningsfonds Kath. Woningstichting VZOS en de vrijval van de fondsen Bezuidenhout-West en Fonds Breughelstraat

Bedrijfslasten

16. Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijvinge n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.176

1.068

Tota a l a fschrijvinge n

1.176

1.068

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Afboeking onrendabele delen projecten

7.616

10.888

Tota a l ove rige w a a rde ve ra nde ringe n

7.616

10.888

17. Overige waardeveranderingen Ove rige w a a rde ve ra nde ringe n va n m a te rië le va ste a ctiva

De volgende onrendabele toppen of aanpassingen van onrendabele toppen zijn in 2008 verwerkt: Wateringse binnentuinen € 1,4 miljoen; Drentse Hoek -/- € 812 duizend; Loevesteinlaan fase 1 € 392 duizend; Hof van Ostade -/- € 200 duizend; Podium koopgarant € 566 duizend; Rivierenbuurt SDU-locatie € 2,526 miljoen; De Kroon (Wijnhavenkwartier) € 2,88 miljoen; Erasmuspark € 903 duizend en Raamstraat € 218 duizend. De onrendabele top van het project Vijverzicht is op basis van nieuwe berekeningen aangepast (-/- € 1,8 miljoen). Tevens zijn de volgende grondexploitatieresultaten genomen van Loevesteinlaan fase 1 € 1,803 miljoen en Podium -/- € 260 duizend.

Jaarverslag 2008


Pagina 109 van 124

18. Lonen en salarissen Lone n e n sa la risse n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Lonen en salarissen

14.273

13.212

Tota a l lone n e n sa la risse n

14.273

13.212

Hierin is € 2,9 miljoen aan kosten derden begrepen (2007: € 2,7 miljoen). Het betreft hier voor een belangrijk deel de tijdelijke invulling van vacatures. Per 31 december 2008 bestond de personeelsbezetting uit 265 personeelsleden (31 december 2007: 246 personeelsleden). De directie bestond in 2008 uit 5 personen, waarvan 1 directeur-bestuurder. De beloning van de directeur-bestuurder over 2008 inclusief pensioenlasten bedroeg € 191.495 (2007: € 206.700). De beloning op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) bedraagt € 194.195 (2007: € 187.600). De beloning van de directeur personeels- en organisatieontwikkeling op basis van de WOPT bedraagt in 2008 € 192.212.

19. en 20. Sociale lasten en Pensioenlasten Pe nsioe nla ste n e n socia le la ste n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Pensioenlasten Sociale lasten

2.136 885

2.156 818

Tota a l pe nsioe nla ste n e n socia le la ste n

3.021

2.974

Er is aan werknemers een pensioen toegezegd welke als een toegezegd pensioenregeling kan worden getypeerd. Deze pensioenregeling mag in de jaarrekening worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord. Als gevolg van de kredietcrisis heeft ook het SPW te maken met een (te) lage dekkingsgraad. (ultimo 2008: 95%). SPW heeft daarom conform de voorschriften van de DNB een herstelplan vastgesteld om binnen 5 jaar weer op het minimumniveau van 105% te komen. De premie zal komende jaren stijgen naar het reglementair maximum en er zal gedurende de hersteljaren niet of beperkt geïndexeerd worden. De verdeling van de lasten tussen werknemers en werkgevers zijn onderwerp van de CAO-onderhandelingen. Verdeling personeelsformatie over de afdelingen ultimo 2008:

Jaarverslag 2008


Pagina 110 van 124

Afdeling (incl. vacatures)

Aantal Fte's 2008

Aantal Fte's 2007

1 1 15 28 4 49

1 1 14 28 4 48

Woonbedrijf Centrum Directeur Bedrijfsondersteuning Frontoffice Backoffice subtotaal

1 16 77 22 116

1 14 72 22 109

Woonbedrijf Zuidwest Directeur Bedrijfsondersteuning Frontoffice Backoffice Commercieel subtotaal

1 14 47 22 11 95

1 9 48 21 10 89

260

246

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Dagelijks onderhoud: Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Contract onderhoud Subtotaal dagelijks onderhoud

7.300 5.376 1.922 14.598

6.559 3.112 1.961 11.632

Planmatig onderhoud

17.106

16.665

Totaal kosten onderhoud

31.704

28.297

Holding Directeur-bestuurder Directeur Vastgoed en ontwikkeling Personeels- en organisatieontwikkeling Vastgoed en ontwikkeling Financiën en Control subtotaal

Totaal

21. Kosten onderhoud Kosten onderhoud

Een specificatie van de besteding van de onderhoudskosten is beschreven in het volkshuisvestingsverslag vanaf pagina 19.

Jaarverslag 2008


Pagina 111 van 124

22. Kosten leefbaarheid en strategische voorzieningen Le e fba a rhe id e n stra te gische voorzie ninge n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Kosten leefbaarheid Kosten strategische voorzieningen

5.743 972

4.361 2.929

Tota a l le e fba a rhe id e n stra te gische voorzie ninge n

6.715

7.290

In het volkshuisvestingsverslag is vanaf pagina 31 uitgebreid uiteengezet waaraan de uitgaven leefbaarheid gespendeerd zijn. Op pagina 20 zijn de uitgaven voor strategische voorzieningen nader uiteengezet.

23. Belastingen en verzekeringen Be la stinge n e n ve rze ke ringe n

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Onroerend zaak belasting Rioolrecht W aterschapslasten Verzekeringen Eigen risico

1.948 2.438 542 441 230

1.950 2.245 563 441 240

Tota a l be la stinge n e n ve rze ke ringe n

5.599

5.439

Jaarverslag 2008


Pagina 112 van 124

24. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Kosten bewonersorganisaties

1.710 1.076 123 118

1.530 1.061 87 123

Strategie Communicatie extern Communicatie intern Kwaliteitszorg Overige algemene kosten Kosten ICT Overige en bijzondere lasten subtotaal niet exploitatiegebonden

233 966 175 191 2.989 3.174 1.013 11.768

174 697 132 202 2.261 3.154 324 9.745

549 0 274 683 261 1.090 -87 2.770

414 0 59 694 0 783 22 1.972

14.538

11.717

Bijdrage VVE's Beheerkosten Kosten vastgoedontwikkeling Overige exploitatielasten Verdrag Schilderswijk Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Aandeel derden subtotaal exploitatiegebonden Totaal overige bedrijfskosten

De bedrijfskosten zijn in 2008 fors gestegen ten opzichte van 2007. De belangrijkste verklaring voor deze toename is te vinden in de volgende posten: De overige personeelskosten zijn in 2008 t.o.v. 2007 vooral hoger door extra wervingskosten. Aan externe communicatie is € 269 duizend meer uitgegeven. Dit betreft vooral extra uitgaven aan corporate communicatie (productie, redactie en plaatsen van advertenties). De toename in de overige algemene kosten is in belangrijke mate veroorzaakt door o.a. de projecten “outsourcing servicetelefoon” (STC) en de verbetering van het standaard mutatieproces (in totaal € 588 duizend). Ook de kosten van de wijkprogramma’s Mariahoeve, Bezuidenhout-West e.a. (€ 160 duizend) hebben voor een toename gezorgd. In de algemene kosten zijn begrepen de kosten van de externe accountant ad € 463 duizend. Deze kosten zijn als volgt te specificeren (x € 1.000): > > > >

controle van de jaarrekening andere controle opdrachten fiscale adviesdiensten andere niet-controlediensten

€ € € €

239 130 44 50

In verband met een toename van de dubieuze vorderingen op huurdebiteuren is een hogere dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren nodig gebleken.

Jaarverslag 2008


Pagina 113 van 124

De kosten “Verdrag van de Schilderswijk” betreffen aanloopkosten van de aanpak van woonomgeving en leefbaarheid in de wijk zoals afgesproken met een groot aantal maatschappelijke partijen. In grote lijnen is deze aanpak opgegaan in de afspraken m.b.t. de krachtwijken. In het jaarverslag is hierover een aparte paragraaf opgenomen (zie pag. 63).

28. Belastingen De belastingen over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening kunnen als volgt worden gespecificeerd: X € 1.000 Mutatie actieve belastingvordering 2007 Latente belastingvordering inzake actieve latentie compensabel verlies 2008 Latente belastingvordering inzake actieve latentie compensabele verliezen 2006 en 2007 Mutatie boekjaar latente belastingvordering inzake leningen Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening

180 -2.774 -586 315 2.865

Het wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen tussen commerciële en fiscale grondslagen betreffende ondermeer resultaat verkochte bestaande woningen en gronden, bijzondere waardeverminderingen, mutatie actuele waarde, de verwerking van interest, afwijkingen inzake onderhoudskosten en fiscale verliezen uit de jaren 2006 en 2007. Inzake onderhoudskosten zullen nog nadere afspraken met de belastingdienst worden gemaakt. Vooralsnog is een schatting van de te activeren investeringen in de fiscale berekening meegenomen.

29. Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Kristal NV

0

62

Totaal resultaat deelnemingen

0

62

Het totale aandeel van Haag wonen in het jaarresultaat van Kristal NV bedroeg over 2008 € 230 duizend. Deelnemingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto vermogenswaarde waardoor het resultaat van Kristal N.V. niet in de jaarrekening is verwerkt.

30. Buitengewone baten De actieve latentie welke is ontstaan als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 is in de jaarrekening opgenomen als buitengewone bate ad € 5.695.000.

Jaarverslag 2008


Pagina 114 van 124

31. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde betreft de mutatie in de overwaarde van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde op historische kostprijs gecorrigeerd met de gerealiseerde verkopen en afschrijvingen op basis van historische kostprijs. Mutatie actuele waarde x € 1.000 MVA Historische kostprijs MVA o.b.v. Bedrijfswaarde Mutatie MVA Mutatie bedrijfswaarde Mutatie overwaarde Verkopen Afschrijvingen Totaal mutatie actuele waarde

2008 895.327 1.021.285

2007 881.237 985.425

14.090 35.860 21.770

19.796 -34.702 -54.498

6.218 -16.032

9.249 -13.668

11.956

-58.917

9.1.7 Overzicht renteresultaat 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

36.631 140

36.604 105

0 586

179 366

37.357

37.254

Materiële vaste activa - Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vorderingen - Rente op overige vorderingen

3.529

2.474

232

574

Totaal rentebaten

3.761

3.048

-33.596

-34.206

26. Opbrengst financiële vaste activa - Rente op beleggingen - Rente op te vorderen BWS-subsidies - Rente leningen u/g en overige vorderingen

23 510 0

58 639 -2

Subtotaal

533

695

-33.063

-33.511

27. Rentelasten Langlopende schulden - Rente leningen kredietinstellingen - Rente waarborgsommen Kortlopende schulden - Rente kasgeldleningen - rente overige schulden Totaal rentelasten 25. Rentebaten

Saldo rentelasten en rentebaten

Renteresultaat

De geactiveerde rente is berekend tegen een rentepercentage van 5,15%.

Jaarverslag 2008


Pagina 115 van 124

9.2.

Enkelvoudige jaarrekening

9.2.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2008 (na resultaatbestemming) 31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

852.904 116.366 25.006 6.798

836.685 116.512 19.863 7.105

1.001.074

980.165

11.828 40.200 20.852 2.243 0 8.740 232

13.797 13.733 23.552 0 150 0 217

84.095

51.449

2.928

15.460

2.928

15.460

2.150 1.025 594 24.364 1.470 2.290

2.293 1.183 0 27.880 4.543 1.755

31.893

37.654

291

4.749

291

4.749

1.120.281

1.089.477

55.672

12.000

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken • In exploitatie • Ten behoeve van verkoop • In ontwikkeling • Ten dienste van de exploitatie

1. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Leningen aan groepsmaatschappijen Deelnemingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op deelnemingen Vordering latente belastingen Overige

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

2. Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL GENERAAL

P.M. Nog te ontvangen leningen

Jaarverslag 2008


Pagina 116 van 124

PASSIVA

3. Eigen vermogen Overige reserves Bestemde reserves Volkshuisvestingsvereniging

Aandeel derden Voorzieningen Herontwikkeling Wijnhavengebied Herontwikkeling Vijverzicht Nieuwbouwprojecten Onderhoud kantoorpanden Onderhoudskostengarantiefonds Pensioenvoorziening

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

4. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan deelnemingen Fonds openbare ruimte Morgenstond Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL GENERAAL

P.M. Met financiers overeengekomen leningen

Jaarverslag 2008


31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

284.587 51

269.236 51

284.638

269.287

0

0

4.165 0 15.711 19 836 801

4.165 5.300 17.434 19 836 801

21.532

28.555

697.069 4.737

706.020 4.683

701.806

710.703

10.125 68.592 0 52 6.477 0 454 26.605

7.883 33.655 1.330 733 5.630 2.011 41 29.649

112.305

80.932

1.120.281

1.089.477

55.672

12.000

Pagina 117 van 124

9.2.2 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening 2008 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten

109.182 6.033 178 1.034 2.459

108.844 6.141 203 4.172 8.154

Som der bedrijfsopbrengsten

118.886

127.514

Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Kosten leefbaarheid en strategische voorzieningen Belastingen en verzekeringen Kosten leveringen en diensten Overige bedrijfskosten

1.176 7.225 14.273 885 2.136 31.585 6.715 5.599 6.273 14.066

1.068 10.888 13.212 818 2.156 28.241 7.290 5.439 6.239 11.514

Som der bedrijfslasten

89.933

86.865

Bedrijfsresultaat

28.953

40.649

Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten

3.186 1.489 -36.907

2.913 1.274 -37.254

Saldo financiële baten en lasten

-32.232

-33.067

-3.279

7.582

Belastingen 5. Resultaat deelneming Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa en buitengewone baten

3.045 -4.151

0 1.287

-4.385

8.869

Buitengewone baten Resultaat na belastingen en buitengewone baten vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa

5.695

0

1.310

8.869

14.041

-59.625

15.351

-50.756

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Mutatie actuele waarde Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa en buitengewone baten

Jaarverslag 2008


Pagina 118 van 124

9.2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en Winst- en Verliesrekening Waarderingsgrondslagen Voor de waarderingsgrondslagen verwijzen wij naar de grondslagen zoals opgenomen onder de geconsolideerde jaarrekening.

1. Financiële vaste activa Transacties met verbonden partijen zijn opgenomen onder “Verbindingen” in hoofdstuk 6 van het jaarverslag. Leningen aan groepsmaatschappijen Dit betreffen leningen aan de exploitatie B.V.’s. Deelnemingen Verloop van de deelnemingen

x € 1.000 Saldo per 01-01 Correctie

NCCW

Kristal NV

733

1.250

Afname Resultaat Saldo per 31-12

Geothermie HaagWonen CV Holding BV 200

21.369

23.552

-2.500

-200 -2.500

18.869

20.852

-200

733

1.250

0

Totaal

Vorderingen op groepsmaatschappijen Dit betreft voorfinanciering van Laakhaven Ontwikkeling BV, een 100% dochter van Haag Wonen Kristal BV.

2. Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Spe cifica tie vorde ringe n op groe psm a a tscha ppije n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Exploitatiemaatschappij W oonbedrijf Zuid W est B.V. Exploitatiemaatschappij W oonbedrijf Centrum B.V. Haag W onen Kristal B.V. Af: voorziening negatief vermogen Haag W onen Kristal B.V.

123 513 25.608 -1.881

100 800 27.210 -230

Tota a l spe cifica tie vorde ringe n op groe psm a a tscha ppije n

24.364

27.880

Jaarverslag 2008


Pagina 119 van 124

3. Eigen vermogen Eige n ve rm oge n

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

Overige reserves Bestemde reserves Volkshuisvestingsvereniging

284.587 51

269.236 51

Tota a l e ige n ve rm oge n

284.638

269.287

De bestemde reserves volkshuisvestingsvereniging betreft de 'Reserve voorziening personeel' ad € 51 duizend). Haag Wonen heeft hierover niet de vrije beschikking. Ve rloop va n he t e ige n ve rm oge n

Ove rige re se rve s x € 1.000

Be ste m de re se rve s x € 1.000


269.236 15.351

51 0


284.587

51

4. Kortlopende schulden Schulden aan deelnemingen Dit betreft Kristal N.V. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Haag Wonen heeft ultimo 2007 het economisch eigendom van een groot aantal woningen ultimo 2007 (Het betreft een verkoop voor een bedrag van € 59,7 mln aan Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. en een verkoop voor € 92,6 mln aan Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V. ) verkocht. De verkoop van genoemde woningen is niet in de balans van Haag Wonen verwerkt doch slechts in de niet uit de balans blijkende verplichtingen opgenomen omdat uiteindelijke doorgang van de verkoop twijfelachtig is.

5. Resultaat deelneming Resultaat deelnemingen

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Kristal NV Haag Wonen Holding BV Dotatie voorziening Haag Wonen Kristal BV

0 -2.500 -1.651

62 798 427

Totaal resultaat deelnemingen

-4.151

1.287

Overig Voor een toelichting op de overige posten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening. Jaarverslag 2008


Pagina 120 van 124

9.3

Overige gegevens

Gebeurtenissen na balansdatum

Opheffing exploitatie B.V.’s In 2009 is besloten de Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. en de Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V. op te heffen. De woningen van de exploitatiemaatschappijen en de overige bezittingen en schulden zullen aan Woningstichting Haag Wonen overgedragen worden. Verkoop economisch eigendom wordt niet tot uitvoer gebracht In verband met het besluit in 2009 tot de opheffing van de exploitatiemaatschappijen zal de verkoop van het economisch eigendom van een groot aantal woningen, zoals gemeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen, niet tot uitvoering worden gebracht. VSO 2 Haag Wonen heeft het al dan niet tekenen van VSO 2 op het moment van sluiten van de jaarrekening 2008 nog in overweging. Vooralsnog is de vennootschapsbelasting in de jaarrekening verwerkt op basis van VSO 2.

De bestemming van het resultaat 2008 Bestemming resultaat

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

Ten laste / gunste van de Overige reserves

15.351

-50.756

Totaal

15.351

-50.756

Jaarverslag 2008


Pagina 121 van 124

Accountantsverklaring

Jaarverslag 2008


Pagina 122 van 124

Jaarverslag 2008


Pagina 123 van 124

Verklaring afkortingen APK BIT CBS CFV EPA EPBD FSC KWH INK PKVW POP RIBW SIP SKW STC SVH VvE VPB VROM VSO WBO WVG WMO WMS WOoN WOZ WWI ZAV

Jaarverslag 2008

Algemene Periodieke Keuring Buurt Interventie Team Centraal Bureau voor de Statistiek Centraal Fonds Volkshuisvesting Energie Prestatie Adviezen Energy Performance Building Directive (energieprestatiecertificaten) Forest Stewardship Council Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Instituut Nederlandse Kwaliteit Politie Keurmerk Veilig Wonen persoonlijk ontwikkelingsplan Regionale Instelling voor Beschermd Wonen Sociaal Incasso Proces Samen Kwaliteit Waarborgen Service Telefoon Centrale Sociale Verhuurders Haaglanden Vereniging van Eigenaren Vennootschapsbelasting ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer vaststellingsovereenkomst Woningbehoeftenonderzoek Wet voorzieningen gehandicapten Wet maatschappelijke ondersteuning Woning Matching Systeem Woononderzoek Nederland Waardering onroerende zaken Wonen, Wijken en Integratie zelfaangebrachte veranderingen


Pagina 124 van 124

Voorwoord. Jaarverslag 2008 Woningstichting Haag Wonen Pagina 1 van 124

Recommend Documents