Woningstichting Goed Wonen
BEGROTING 2016
27-11-2015 RvC
Inhoudsopgave 1
VOORWOORD
1
2
ACTIVITEITEN
3
2.1
Algemeen
3
2.2
Beleidsplan
3
2.3
Schaalvergroting
3
2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7
Vastgoed Algemeen Havenlande Julianastraat Hooge Zwaluwe Sloop en nieuwbouw Olmhof Verkoopbeleid Kwaliteit woningvoorraad Prestatieafspraken
3 3 3 3 3 4 4 4
2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4
Dienstverlening Betrouwbare dienstverlener Betrekken van huurders bij de dienstverlening Woonruimteverdeling Huurprijsbeleid
4 4 4 5 5
2.6 2.6.1 2.6.2
Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen Zorg en welzijn Leefbaarheid
5 5 5
2.7 2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4 2.7.5
Financien en bedrijfsvoering Vereiste ratio’s Bedrijfslasten Beperking bedrijfsrisico’s Deelnemingen Vennootschapsbelasting
5 5 5 5 5 6
2.8
Bestuur en toezicht
6
3
RESULTATENREKENING
7
3.1
Toelichting op de resultatenrekening
7
3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5
Netto resultaat exploitatie vastgoed Netto verkoop resultaat Waardeverandering vastgoed Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting
7 8 9 9 9
4
ONDERHOUDSBEGROTING
11
4.1 4.1.1 4.1.2
Dagelijks onderhoud Onderhoud CV-installaties Klachten en mutatieonderhoud
11 11 11
4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Woningrenovatie Totaalrenovatie Installaties
11 11 11 12 12
5
TREASURY JAARPLAN
13
5.1
Kasstromen
13
5.2
Renterisico’s
13
5.3 5.3.1 5.3.2
Prognose Balans Winst- en verliesrekening
14 15 15
5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5 5.4.6
Financiële kengetallen Overige reserves Operationele kasstroom Rentedekkingsgraad (ICR) Loan to value Onderhoud DSRC
16 16 16 16 17 17 17
1
Voorwoord
Voor u ligt de begroting voor het jaar 2016. De activiteiten zijn gebaseerd op het Ondernemingsplan 2015-2018 “Op een kruispunt van wegen”. Op basis van het beleidsplan richt men zich onder het motto “lokaal betrokken en actief” op de kwaliteit van wonen en leven in de dorpen waarin Goed Wonen werkzaam is. Met deze lokale verankering wordt oplossingsgericht, aanspreekbaar, betrouwbaar en laagdrempelig gewerkt aan duurzame bedrijfseconomisch verantwoorde oplossingen. Er wordt ingezet op zowel het wonen als de leefbaarheid van de kernen. Voor alle doelgroepen die willen huren, maar primair voor de huurders met een beperkt inkomen. Uit de kengetallen blijkt dat Goed Wonen voor 2016 en volgende jaren aan alle ratio’s voldoet. In 2016 zal weer geïnvesteerd worden in nieuwbouw. Het plan De Repel in Havenlande is in verkoop genomen en verwacht wordt dat het bouwrijp maken van de grond eind 2016 zal starten Ook wordt op de locatie Julianastraat te Hooge Zwaluwe in 2016 nieuwbouw ontwikkeld. Beide plannen zijn wel afhankelijk van voorverkoop van een belangrijk deel van de woningen. Door deze ontwikkelingen wordt bereikt dat de grondposities afnemen en de daarin vastgelegde middelen worden vrijgemaakt. Verder worden de vier woningen aan de Olmhof gesloopt en vervangen door zes levensloop bestendige huurwoningen. Het beheer van de woningvoorraad vindt in 2016 plaats binnen de kaders van het in 2013 vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het in 2015 gestarte onderzoek naar samenwerking en fusie met woningcorporaties in de regio wordt in 2016 met name in samenwerking met Woningstichting Volksbelang in Made verder uitgewerkt. De mogelijkheden onderzoeken voor bredere samenwerking in de Amerstreek blijft daarnaast een belangrijke doelstelling.
Begroting 2016
1
2
Woningstichting Goed Wonen
2
Activiteiten
2.1
Algemeen
gemeente Drimmelen en WSG zijn tegelijkertijd nieuwe overeenkomsten gesloten om deelontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken.
Als basis voor het opstellen van de Begroting 2016 hebben de volgende publicaties gediend:
Beleidsplan 2015-2018 Jaarverslag 2014 Meerjarenonderhoudsbegroting 2016-2039 waarvan de totalen tot en met 2025 grafisch zijn weergegeven in paragraaf 5.4.
Tevens is de realisatie gedurende 2015 bij het opstellen van de Begroting 2016 betrokken. De in de Begroting 2016 genoemde bedragen zijn met uitzondering van de investeringen en opbrengsten uit koopprojecten inclusief omzetbelasting.
2.2
Beleidsplan
In 2015 is het beleidsplan geactualiseerd voor de periode 2015-2018. Daarbij zijn een aantal strategische keuzes geformuleerd die in vijf hoofdthema’s zijn uitgewerkt. Verder wordt het thema schaalvergroting als kans voor de toekomstige ontwikkeling uitgewerkt.
2.3
De rol van Goed Wonen bij de voorgenomen ontwikkeling beperkt zich tot enkel het bouw- en woonrijp maken van de te ontwikkelen deelgebieden, de uitgifte van bouwkavels en de exploitatie van een beperkt aantal huurwoningen.
Schaalvergroting
De doelstelling is het streven naar schaalvergroting door middel van een sterke woningcorporatie in het Amergebied. Het verkenningsproces daarvoor is opgestart in 2015 en zal naar verwachting resulteren in een intentieverklaring tot fusie met Woningstichting Volksbelang uit Made in begin 2016. In 2016 zal de verdere voorbereiding van fusie daarbij centraal staan. Daarnaast zal actief de mogelijkheid tot verdere samenwerking met WSG worden onderzocht.
2.4
De eerste deelontwikkeling omvat 5 sociale huurwoningen, 25 starterskoopwoningen en uitgifte van 14 bouwkavels. Uitgangspunten bij deze eerste deelontwikkeling zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Havenlande Fase 1 waaraan de RvC in september 2015 haar goedkeuring heeft verleend.
Vastgoed
2.4.1 Algemeen Er zijn voldoende woningen voor de doelgroepen, maar voor een deel van de woningen is wel een kwaliteitsverbetering noodzakelijk om ze ook voor de toekomst in te kunnen zetten voor de doelgroep. Daarom wordt geïnvesteerd in duurzame woningen en meer voor senioren geschikte woningen. Ook faciliteren we de ontwikkeling van Havenlande.
2.4.2 Havenlande In 2015 zijn de bestaande overeenkomsten voor het project Lage Zwaluwe West ontbonden en de hieruit voorvloeiende verplichtingen afgekocht. Met de
De verkoop is inmiddels gestart en naar verwachting zal in 2016 het bouwrijp maken worden voorbereid. De oplevering van de eerste woningen is gepland in 2017.
2.4.3 Julianastraat Hooge Zwaluwe Ook In Hooge Zwaluwe heeft Goed Wonen een grondpositie, gelegen aan de Julianastraat. Het betreft een locatie die beschikbaar is gekomen bij de fusie van beide basisscholen in Hooge Zwaluwe. Deze hebben onderdak gevonden in het in 2010 gerealiseerde project Langstraat elders in Hooge Zwaluwe. In 2016 is realisatie van 6 koop- en 2 huurwoningen gepland. De hiervoor noodzakelijke voorverkoop van 5 woningen is in 2015 gestart. Uitgangspunten bij dit project zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Julianastraat waaraan de RvC op 29 juli 2015 haar goedkeuring heeft verleend.
2.4.4
Sloop en nieuwbouw Olmhof
In de Olmhof is sloop van 4 en vervangende nieuwbouw van 6 woningen gepland. Dit project is thans in voorbereiding. In 2016 wordt dit project in uitvoering genomen. In overeenstemming met het SVB is de nieuwbouw van levensloopbestendige
Begroting 2016
3
woningen gepland, wat ook aansluit doelstellingen van het beleidsplan.
op
de
2.4.5 Verkoopbeleid Op basis van het Strategisch Vooraadbeleid is in 2013 besloten tot verkoop van 52 woningen. Deze woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders. Als huurders hun woning niet kopen worden deze bij mutatie verkocht. Het aanbod aan de huurders blijft voor de komende jaren gelden. Verkoop vindt plaats op basis van gevalideerde taxaties en binnen de door de overheid vastgestelde verkoopvoorwaarden van sociale huurwoningen. Gerekend is met de verkoop van vier woningen per jaar. In de jaren 2013, 2014 en 2015 zijn respectievelijk 4, 4 en 7 verkopen gerealiseerd. Per eind 2015 staat 1 woning te koop.
2.4.6 Kwaliteit woningvoorraad Het gaat hier vooral om de kwaliteit van de woningvoorraad. Dit is onderdeel van het vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid en hierna onderscheiden in niet-planmatig, planmatig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen 2.4.6.1 Niet-planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud is gericht op de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau van de woningen op het gewenste niveau te houden. Het omvat het onderhoud aan cv-installaties, het dagelijks onderhoud en het mutatie onderhoud exclusief de hierna omschreven modernisering van woningen. 2.4.6.2 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is gebaseerd op de "Meerjarenonderhoudsbegroting 2016 - 2040". Per complex wordt uitgaande van de in het SVB vastgestelde en de hierna omschreven strategie bepaald op welke wijze planmatig onderhoud wordt aangepakt.
4
“door exploiteren en verbeteren” houdt in dat de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau op het gewenste en vastgelegde niveau gehouden of gebracht worden. “verbeteren” houdt in dat extra maatregelen ingepland worden om de woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen of om hun uitstraling te verbeteren. “in stand houden en/of herontwikkelen", betekent planmatig onderhoud gericht op de technische instandhouding op het huidige niveau tot het moment waarop ze uit exploitatie worden genomen. Er wordt alleen nog beperkt preventief onderhoud uitgevoerd en afhankelijk van de restant exploitatietermijn beperkt cyclisch onderhoud, zoals schilderwerk. Verkoopwoningen vallen ook onder deze strategie.
Woningstichting Goed Wonen
2.4.6.3 Woningrenovatie Het SVB is ook de basis voor de benadering van woningrenovaties die doorgaans worden uitgevoerd bij mutatie. De huurprijs wordt dan verhoogd met de beleidsmatig bepaalde verhoging naar 70-75% van de maximaal redelijke huur. Bij mutatie van een woning jonger dan 21 jaar wordt doorgaans geen woningrenovatie uitgevoerd, tenzij er verbeterpunten zijn beschreven. Nog niet uitgevoerde verbeteringen worden bij mutatie uitgevoerd. Het gaat daarbij vooral om dubbele beglazing en/of Cv-installaties. Bij woningen tussen de 21 en 35 jaar oud worden renovaties (per pakket) uitgevoerd op basis van noodzaak. Bij woningen van 35 jaar en ouder wordt de woning gebracht op in het Strategisch Voorraadbeleid opgenomen basiskwaliteit.
2.4.7 Prestatieafspraken De gemeente Drimmelen heeft in 2013 haar woonvisie 2013 -2017 vastgesteld. Op basis van de woonvisie zijn de prestatieafspraken uitgewerkt. Overleg daarover vindt plaats in samenwerking met Woningstichting Volksbelang. In 2015 zijn de bestaande afspraken geactualiseerd. Er zijn geen prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Moerdijk. Dit is een keuze van de gemeente Moerdijk vanwege de beperkte omvang van het woningbezit in de gemeente Moerdijk
2.5
Dienstverlening
2.5.1 Betrouwbare dienstverlener Bij de uitvoering van onderhoud wordt voortdurend de klanttevredenheid gemeten. In 2016 wordt gekoppeld aan de Aedes Benchmark opnieuw de klanttevredenheid gemeten. Op basis van de resultaten wordt bepaald op welke wijze de klantgerichtheid kan worden verbeterd. Bij alle aannemers wordt in jaarlijkse gesprekken de dienstverlening besproken en de afspraken in contracten vastgelegd. Indien daar aanleiding voor is worden aannemers tussentijds aangesproken op hun dienstverlening.
2.5.2 Betrekken van huurders bij de dienstverlening Het belangrijkste overlegorgaan met huurders is Huurdersvereniging Woonbelang. Jaarlijks wordt een financiële bijdrage verstrekt om het functioneren van de huurdersvereniging mogelijk te maken. Voorts worden huurders geïnformeerd middels het bewonersblad waarvan ook in 2016 wederom 2
edities worden gepubliceerd. De internetsite wordt steeds gemonitord om de informatievoorziening naar huurders en woningzoekenden te verbeteren.
maatregelen om de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en te versterken, opgenomen.
Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden wordt overleg gevoerd met de betrokken huurders.
In het kader van leefbaarheid werkt Goed Wonen met Woningstichting Volksbelang en de gemeente Drimmelen samen in het zogenaamde Dorpsgericht werken. Dit heeft tot doel bewoners actief te betrekken bij de kwaliteit van hun woonomgeving. In dit verband staat Goed Wonen in principe positief tegenover verzoeken van huurders voor verbetering van hun woonomgeving. Ook deze vorm van het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid is van belang.
De beleidsdoelstelling om het beleid voor bewonersparticipatie te vernieuwen wordt meegenomen bij de uitwerking van de fusie.
2.5.3 Woonruimteverdeling Vanaf 2016 wordt het gezamenlijke toewijzingsbeleid met Woningstichting Volksbelang te Made omgezet in een regionale samenwerking via “Klik voor Wonen”. Ook dit is een aanbodmodel en biedt woningzoekenden de mogelijkheid zelf keuzes te maken bij het vinden van geschikte woonruimte en levert een transparant systeem van toewijzing van woningen.
2.5.4 Huurprijsbeleid In 2016 zal Goed Wonen op basis van de prognoses en/of wijziging van ministeriële regelingen opnieuw invulling geven aan de uitgangspunten van haar huurverhogingsbeleid. Daarbij zal rekening worden gehouden met de financiële druk voortvloeiende uit de verhuurdersheffing. Omdat op het moment van vaststelling van de begroting voor 2016 de uitgangspunten nog niet bekend zijn, is ten aanzien van de huurstijging in 2016 en de jaren hierna gerekend met 4%. Daarbij stijgt de huur niet naar boven 75% van maximaal redelijk. De gevolgen voor het nieuwe huurbeleid voor onze huurders en de toewijzing van woningen wordt uitgewerkt in het in afronding zijnde huurbeleidsplan.
2.6
Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen
2.6.1 Zorg en welzijn
In het dorp Moerdijk wordt vanwege uitbreiding van het industrieterrein door de provincie en de gemeente geïnvesteerd in de leefbaarheid van het dorp. Investeringen in de leefbaarheid van het dorp Moerdijk beperken zich voor Goed Wonen tot de afstemming van het beheer van de huurwoningen in Moerdijk binnen de kaders van het SVB.
2.7
Financiën en bedrijfsvoering
2.7.1 Vereiste ratio’s In de financiële prognoses worden de financiële ratio’s als kader gehanteerd. In hoofdstuk 5 is binnen het treasury jaarplan inzicht gegeven over de ontwikkeling van de diverse ratio’s. Daarbij is het van belang dat de begroting aansluit op de verantwoordingscijfers van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties.
2.7.2 Bedrijfslasten De doelstelling om koploper te zijn in de benchmark is niet meer haalbaar met de huidige organisatie. De vele voorschriften, verantwoordingsstukken en noodzakelijke inhuur van specialisten op deelgebieden zetten de bedrijfslasten onder druk. Samenwerking is noodzakelijk om de kosten per eenheid te kunnen beperken.
2.7.3 Beperking bedrijfsrisico’s
Wonen in combinatie met zorg wordt geleverd samen met Surplus (ouderen) en Prisma (beperkten). Met beide organisaties wordt regelmatig overleg gevoerd. De beleidsdoelstelling om jaarlijks actieprogramma’s en prestatieafspraken op te stellen is nog niet gerealiseerd en komen opnieuw aan de orde in de voorbereiding op de fusie.
Door de belangrijke procedures goed vast te leggen en met het oog op de omvang van de organisatie een optimale functiescheiding toe te passen worden risico’s beperkt. De accountant let voornamelijk tijdens de interim controles extra op deze aspecten. De beoordeling van de toezichthouders WSW en AW zijn daarbij ook van groot belang.
2.6.2 Leefbaarheid
2.7.4 Deelnemingen
Onze bijdrage in leefbaarheid ligt in het actief meedenken over en participeren in mogelijke initiatieven. Goed Wonen bevordert de totstandkoming van ontwikkelingsvisies voor de kernen in haar werkgebied. Daarin worden de benodigde
Woningstichting Goed Wonen heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Deze BV heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Bij Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is nauwelijks sprake is van activiteiten en aldus een te
Begroting 2016
5
verwaarlozen resultaat. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden de warmtepompinstallaties (WKO) in project De Lisdodde in Lage Zwaluwe en project Langstraat in Hooge Zwaluwe geëxploiteerd. Deze BV is middels een recht van opstal eigenaar van de installaties in deze projecten. Uitgangspunt is dat de exploitatie van deze installaties kostendekkend plaatsvindt en geen invloed heeft op het resultaat van de toegelaten instelling Goed Wonen.
afboekingen op eerdere investeringen voor de komende jaren de fiscale resultaten compenseren zodat geen vennootschapsbelastingplichtig verschuldigd is.
In 2016 wordt een onderzoek afgerond naar de optimalisatie van deze BV structuur, Dit in het kader van de nieuwe woningwet en de hierin opgenomen scheiding tussen Daeb en Niet Daeb.
De verdere ontwikkeling waarbij een actieve betrokkenheid van belanghouders wordt beoogd, dient nog verder te worden uitgewerkt. Vermoedelijk is het fusietraject daar een goede basis voor.
2.7.5 Vennootschapsbelasting
In de beoogde nieuwe organisatie zullen de ontwikkelplannen en professionalisering van medewerkers worden doorgezet. Er wordt voor gewaakt om die ontwikkeling ook in de overgang naar een nieuwe organisatie te blijven stimuleren.
Woningstichting Goed Wonen is over al haar activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. De consequenties van de belastingplicht zijn in de begroting voor 2016 verwerkt. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de verrekenbare verliezen wegens
6
Woningstichting Goed Wonen
2.8
Bestuur en toezicht
De organisatie heeft medio 2015 een nieuw bestuursmodel gekregen. Er is overgegaan tot een zogenaamde twee-lagenstructuur.
3
Resultatenrekening
3.1
Ten aanzien van de huren van het maatschappelijk vastgoed is in de begroting 2016 gerekend met een gemiddelde huurstijging van 4% op 1 juli 2016.
Toelichting op de resultatenrekening
De resultatenrekening is gebaseerd op de zogenaamde functionele indeling die het CFV voorschrijft.
Indien de huur als gevolg van deze huurverhoging boven de streefhuur van 75% van maximaal redelijk komt wordt deze afgetopt op dit maximum. Bij mutatie wordt de huur van woningen opgetrokken naar de streefhuur.
Resultatenrekening (functioneel) Begroting 2016
Begroting 2015
Huuropbrengsten
€
4.029.000
4.002.000
Overige bedrijfsopbrengsten
-
122.000
106.000
Lasten verhuur / beheer activiteiten
-
-1.431.000
-1.466.000
Lasten onderhoudsactiviteiten
-
-860.000
-565.000
Overige directe operationele lasten
-
-160.000
-175.000
Afschrijvingen vastgoed in expl
-
-2.063.000
-1.524.000
Netto res. expl. vastgoed
€
-363.000
378.000
Verkoop nieuwbouw
-
0
0
Verkoop bestaand bezit
-
401.000
513.000
Mutatie waardering a.g.v. verkoop
-
-401.000
-513.000
Netto res. verkoop vastgoed
€
0
0
Waardeverandering vastgoed
€
3.267.000
1.579.000
Rentebaten
-
0
0
Rentelasten
-
-971.000
-971.000
Financiële baten en lasten
€
-971.000
-971.000
Resultaat voor belasting
€
1.933.000
986.000
3.1.1.2
-
103.000
0
Resultaat na belasting
€
1.830.000
986.000
3.1.1 3.1.1.1
Netto resultaat exploitatie vastgoed Huuropbrengsten Begroting 2016
Begroting 2015
Maatschappelijk
€
3.914.000
3.886.000
Commercieel
-
141.000
139.000
€
4.055.000
4.025.000
-
-26.000
-23.000
€
4.029.000
4.002.000
Huurderving
Begroting 2016
Begroting 2015
Inschrijfgelden
€
0
2.000
Servicekosten
-
45.000
27.000
Ontvangsten Energie BV
-
77.000
77.000
Servicekosten
€
122.000
106.000
De vergoeding voor inschrijving van een woningzoekende komt vanwege de overgang naar een regionaal woningzoekendensysteem te vervallen. De post servicekosten betreft vergoedingen welke de huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor glasverzekering, gemeenschappelijke verlichting, schoonmaken openbare ruimten en liftinstallaties. De kosten voor energielevering die door Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden geïnd zijn hier ook opgenomen (geconsolideerd). 3.1.1.3
Vennootschapsbelasting
Overige bedrijfsopbrengsten
Lasten verhuur en beheer activiteiten Begroting 2016
Begroting 2015
Personeelskosten
€
444.000
440.000
Bedrijfskosten
-
324.000
411.000
Verhuurdersheffing
-
478.000
420.000
Belastingen
-
156.000
163.000
Verzekeringen
-
29.000
32.000
€
1.431.000
1.466.000
De verhuurdersheffing is gebaseerd op het voor 2016 gepubliceerde percentage van 0,491 % van de WOZ waarde van circa 97 miljoen euro. De kosten van belastingen betreffen waterschapslasten en WOZ. De kosten verzekering betreffen de opstalverzekering.
de van
Begroting 2016
7
Personeelslasten Begroting 2016
Begroting 2015
Bruto salarissen
€
300.000
290.000
Sociale lasten
-
46.000
45.000
Pensioenlasten
-
56.000
59.000
Overig
-
42.000
46.000
€
444.000
440.000
In de post Lonen en salarissen is uitgegaan van handhaving van de huidige formatie.
Bij de verhuur van de sporthal is in afwijking op de andere verhuureenheden sprake van een tarief inclusief servicekosten voor energie en schoonmaken. Deze lasten zijn hierom separaat opgenomen. Ook is de VvE bijdrage voor de appartementen in Residentie De Ganshoek separaat opgenomen. 3.1.1.6
Begroting
2016
2015
Huisvestingskosten
€
12.000
17.000
Bestuurskosten
-
44.000
61.000
Algemene kosten
-
226.000
226.000
Contributie Aedes
-
7.000
8.000
Saneringsbijdrage CFV
-
0
79.000
Afboeking debiteuren en onvoorzien
-
35.000
20.000
€
324.000
411.000
De bestuurskosten zijn afgenomen door de overgang naar een twee-lagen structuur. De algemene kosten omvatten ondermeer accountantskosten en advieskosten. Hier zijn in het kader van de ontwikkeling van de samenwerking ook in 2016 extra advieskosten voorzien. 3.1.1.4
Lasten onderhoudsactiviteiten Begroting 2016
Begroting 2015
Totaal uitgaven
€
1.154.000
963.000
Af: te activeren
-
294.000
398.000
€
860.000
565.000
Begroting 2016
Begroting 2015
Maatschappelijk
€
2.063.000
1.524.000
Commercieel
-
0
0
€
2.063.000
1.524.000
Bedrijfskosten Begroting
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie
De afschrijving is gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde per 31 december 2015 wordt lineair afgeschreven over de restant levensduur van de complexen. De levensduur is gesteld op minimaal 15 jaar.
3.1.2
Netto verkoop resultaat
3.1.2.1
Verkoop nieuwbouw
In 2016 zijn geen verkopen nieuwbouw voorzien. Er is gestart worden met de verkoop van woningen in Havenlande en woningen aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe. De bouw zal naar verwachting in 2017 starten. 3.1.2.2
Verkoop bestaand bezit
Er wordt uitgegaan van verkoop van vier woningen uit bestaand bezit. De boekwinst uit deze woningen komt uiteindelijk vanwege de waarderingssystematiek niet ten gunste van het jaarresultaat maar wordt gecorrigeerd op de bedrijfswaarde. Het resultaat ten opzichte van de boekwaarde is hier vermeld.
Deze zijn in hoofdstuk 4 nader toegelicht. 3.1.1.5
8
Overige directe operationele lasten Begroting 2016
Begroting 2015
Servicekosten
€
28.000
27.000
Exploitatie sporthal
-
45.000
45.000
Disagio WSW
-
5.000
5.000
VvE Bijdragen
-
8.000
8.000
Kosten energie BV
-
60.000
79.000
Afschrijving activa tdv exploitatie
-
14.000
11.000
€
160.000
175.000
Woningstichting Goed Wonen
Begroting 2016
Begroting 2015
Nieuwbouw
€
0
0
Bestaand
-
401.000
513.000
€
401.000
513.000
3.1.2.4
Mutatie waardering verkoop
als
gevolg
Hier wordt de bedrijfswaardecorrectie verkochte woningen verwerkt zoals omschreven is. Begroting 2016
van
van de hiervoor
Begroting 2015
Nieuwbouw
€
0
0
Bestaand
-
-401.000
-513.000
€
-401.000
-513.000
3.1.3
Waardeverandering vastgoed
Waardeverandering boekjaar
€
Begroting 2016
Begroting 2015
3.267.000
1.579.000
3.1.5 Vennootschapsbelasting
Vennootschapsbelasting
€
Begroting 2016
Begroting 2015
103.000
0
Gezien de afboekingen van investeringen in de projecten Havenlande te Lage Zwaluwe en Julianastraat te Hooge Zwaluwe en daarmee samenhangende verliescompensatie is naar verwachting geen Vpb verschuldigd over de komende jaren, wel zal ieder jaar een bedrag van de verliescompensatie vrijvallen ten laste van het resultaat.
De waardeverandering van vastgoed over 2016 betreft het verschil in bedrijfswaarde tussen 31 december 2015 en 31 december 2016, vermeerderd met de afschrijving vastgoed in exploitatie.
3.1.4
Financiële baten en lasten Begroting 2016
Begroting 2015
Rekening courant
€
20.000
19.000
Leningen derden
-
951.000
952.000
€
971.000
971.000
Er wordt geen rente toegerekend aan de nieuwbouw in ontwikkeling, omdat dat anderzijds weer tot afboeking op de investeringen zou leiden.
Begroting 2016
9
10
Woningstichting Goed Wonen
4
Onderhoudsbegroting 4.1.2
Klachten en mutatieonderhoud
Totalen onderhoudsbegroting
Begroting 2016
Begroting 2015
346.000
339.000
Begroting 2016
Begroting 2015
€ -
54.000 346.000
54.000 339.000
€
400.000
393.000
Planmatig onderhoud
-
460.000
172.000
Totaal
€
860.000
565.000
Door gestructureerde benadering van planmatig onderhoud inclusief renovaties wordt het dagelijks onderhoud beter beheersbaar en het risico op onverwachte problemen verkleind. Verwacht wordt dat het grote aantal mutaties in 2015 zich niet doorzet naar 2016, waardoor met een beperkte stijging kan worden volstaan.
Totaal kosten
€
Onderhoud ten laste van het resultaat Niet planmatig onderhoud CV- installaties Dagelijks onderhoud
Te activeren onderhoud Woningrenovatie Installaties
€ -
262.500 31.000
367.000 31.000
Totaal te activeren
€
293.500
398.000
Totaal onderhoud
€
1.153.500
963.000
4.1
Dagelijks onderhoud
Onderhoud wordt onderscheiden in planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Onder dagelijks onderhoud valt het ongeplande onderhoud op basis van meldingen, serviceonderhoud dat geleverd wordt maar niet contractueel verplicht is en onderhoud bij mutatie van woningen die voldoen aan de basiskwaliteit. Dagelijks onderhoud wordt begroot op basis van de resultaten uit de recente jaren. Keuzes bij planmatig onderhoud (m.n. renovaties) hebben daarbij invloed op de voor dagelijks onderhoud geraamde bedragen. Dit in aansluiting op het Strategisch Voorraadbeleid.
4.1.1
Onderhoud Cv-installaties
Aantal
Begroting 2016
Begroting 2015
588
589
Gemiddelde kosten per installatie
€
92
92
Totaal CV onderhoud
€
54.000
54.000
Dit onderhoud is gebaseerd op een onderhouds- en storingscontract waarin geen loonkosten zijn opgenomen. Om een optimale verhouding te krijgen tussen functionele zekerheid (het werken van de ketel) en kosten (onderhouds- en storingscontract) wordt gewerkt met een 24 maanden-cyclus. Dit betekent dat er in een periode van 24 maanden één uitgebreide en één beperkte beurt uitgevoerd wordt.
Het uitgavenpatroon voor dagelijks onderhoud verloopt grillig. Dit komt vooral omdat weinig sturing is te geven aan de meldingen.
4.2
Planmatig onderhoud
Er wordt onderscheid gemaakt in planmatig onderhoud dat op basis van de onderhoudscyclus in woningen wordt uitgevoerd, vervanging van CV installaties en woningrenovatie.
4.2.1
Planmatig onderhoud Begroting 2016
Begroting 2015
Schilderwerk
€
76.000
105.000
Houtwerk
-
102.000
33.000
Hang - sluitwerk
-
0
0
Lood
-
0
0
Gevel
-
268.000
0
Schoorsteen
-
0
0
Dakbedekking
-
14.000
0
HWA
-
0
0
Riolering
-
0
34.000
Overig
-
0
0
€
460.000
172.000
De basis voor het planmatig onderhoud wordt gevormd door de Meerjarenonderhoudsplanning, welke op zijn beurt voortvloeit uit het vastgestelde SVB. Door jaarlijkse bijstelling, met uitwerking van minimaal 5 jaar op detailniveau, wordt de MJOP actueel gehouden.
Begroting 2016
11
4.2.2
Woningrenovatie
4.2.3
Begroting 2016 Aantal renovaties
Totaalrenovatie
Begroting 2015
15
10
Gemiddelde kosten per renovatie
€
17.500
20.700
Woningverbetering
€
262.500
207.000
In het SVB is de totaalrenovatie van woningen uitgangspunt. Hierbij wordt het toekomstperspectief van de woning en het beheerplan voor het complex betrokken. Afhankelijk van SVB waarvan de beheerplannen onderdeel uitmaken kan het voorkomen dat een deelrenovatie wordt uitgesteld en de situatie met een minimale investering gehandhaafd blijft tot het moment dat de woning een totaalrenovatie krijgt. Indien uitstel of tijdelijke maatregelen niet verantwoord zijn zal overgegaan worden op een individuele (deel)renovatie.
Begroting 2016 Aantal renovaties
Begroting 2015
0
4
Gemiddelde kosten per renovatie
€
0
40.000
Totaal kosten
€
0
160.000
Op basis van het SVB en de hierin opgenomen beheerplannen worden jaarlijks bij een aantal woningen totaalrenovaties uitgevoerd. Deze renovaties worden uitgevoerd met als doel de woningen aan te passen aan de huidige normen en wensen, uitgaande van de product-marktcombinatie waartoe de woningen behoren.
4.2.4
Installaties Begroting 2016
Begroting 2015
Aantal vervanging
0
0
Aantal onvoorzien
10
10
2
2
31.000
31.000
Aantal nieuw Totaal kosten
€
Een cv-ketel wordt vervangen op het moment dat de betrouwbaarheid van de ketel niet meer gewaarborgd kan worden of op het moment dat de verwachte onderhouds-of reparatiekosten bij storingen hoger zijn dan de restant afschrijvingskosten van de ketel.
12
Woningstichting Goed Wonen
5
Treasury jaarplan
Het treasury jaarplan bevat informatie omtrent het beheer van kasstromen, beheersing van renterisico’s, informatie omtrent de lening portefeuille en prognosecijfers. Voor het inzicht in ontwikkeling van kasstromen en vermogenspositie alsmede sturing hierop hanteert Goed Wonen het programma FMP. Hiermee is een tool beschikbaar waarmee op eenvoudige en uniforme wijze inzicht ontstaat in belangrijke ratio’s. Ook de externe verantwoording middels het aanleveren van de dPi aan corpodata ten behoeve van het WSW en AW maakt hiervan onderdeel uit. op het gebied van treasury werkt Goed Wonen samen met collega corporaties in de regio. Het betreft de woningcorporaties in Etten-Leur, Oudenbosch en Zevenbergen. De samenwerking wordt ondersteund door Thésor, een specialist op het gebeid van Treasury.
5.1
Kasstromen
Twee factoren zijn bepalend voor beheer van de kasstromen van Goed Wonen. Enerzijds is het plan Havenlande gezien de investering hierin van bijna € 9 miljoen van grote invloed op de kasstromen. In 2014 zijn de tijdelijke financieringen omgezet in een 10 jaar lineaire lening
Kasstromen
van € 3,2 miljoen en een rekening courant krediet van € 1,7 miljoen. Anderzijds is vanaf het jaar 2013 de verhuurdersheffing verschuldigd. Deze bedroeg voor 2014 € 387.000 en loopt op tot ruim € 500.000 in 2018 en de jaren hierna. Hoewel sprake is van verruiming van het huurbeleid, dekken deze extra opbrengsten zeker de eerste jaren niet de heffing. Aan de inkomstenzijde vindt sturing plaats middels het in 2013 goedgekeurde verkoopbeleid voor 52 woningen. Basis hiervoor is het in 2013 goedgekeurde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Met de verkoop is in 2013 gestart. Jaarlijks wordt gerekend met de verkoop van 4 woningen. Aan de uitgavenzijde vindt sturing plaats middels flexibiliteit bij investeringen in het bestaande woningbezit. Ook hiervoor is het goedgekeurde SVB de basis. Evenwel kunnen ingrepen, indien nodig, in de tijd verschoven worden. Ten slotte wordt ingezet op deelontwikkelingen in het plan Havenlande en Julianastraat. Dit om de financiële middelen die zijn vastgelegd in deze grondposities vrij te maken ten behoeve van de bedrijfsvoering.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
3.865 123 -414 -353 -152 -26 -432 -562 -144 2 -1.002
3.988 122 -444 -323 -153 -29 -478 -828 -148 2 -959
4.171 125 -455 -331 -157 -29 -527 -723 -191 7 -953
4.386 128 -466 -339 -161 -30 -536 -650 -194 0 -958
4.557 131 -467 -340 -164 -30 -544 -739 -198 11 -939
4.754 134 -478 -348 -168 -31 -552 -998 -205 6 -941
4.890 137 -487 -355 -171 -32 -560 -1.082 -167 2 -863
4.982 141 -496 -361 -175 -32 -568 -616 -169 2 -833
5.077 144 -506 -368 -178 -33 -576 -692 -174 2 -761
5.169 148 -515 -375 -181 -34 -584 -699 -180 2 -694
905
750
937
1.180
1.278
1.173
1.312
1.875
1.935
2.057
Verkoop Sloop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop
755 0 -402 0 0
401 -50 -315 -545 54
524 0 -548 -1.095 279
467 0 -635 -66 -67
473 0 -512 -399 519
482 0 -354 0 229
485 0 -372 0 0
509 0 -368 0 0
468 0 -364 0 0
445 0 -356 0 0
Cashflow (des)investeringen
353
-455
-840
-301
81
357
113
141
104
89
0 -1.235
1.000 -1.241
1.000 -1.415
1.000 -2.044
1.000 -1.612
0 -2.619
296 -2.126
120 -2.134
0 -1.643
0 -2.318
-1.235
-241
-415
-1.044
-612
-2.619
-1.830
-2.015
-1.643
-2.318
23
54
-318
-165
747
-1.089
-405
1
396
-172
Huur Overige bedrijfsopbrengsten Personeelskosten Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Lasten onderhoud Overige bedrijfskosten Rentebaten Rentelasten Cashflow operationele activiteiten
Nieuwe leningen o/g Aflossingen leningen o/g Cashflow financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen
Begroting 2016
13
5.2
Renterisico’s
Ten behoeve van beheersing van renterisico’s streeft Goed Wonen naar een jaarlijkse vervalkalender op haar lening portefeuille van maximaal 15% van de lening portefeuille. Alleen in 2018 en 2028 wordt deze norm overschreden. Evenwel is het nog te vroeg hiervoor nu al maatregelen te treffen. In overleg met Thésor worden ter beperking van de risico’s in de 2 hiervoor genoemde jaren maatregelen getroffen. Deze zullen bestaan uit het vroegtijdig vastleggen van rentepercentages van in de genoemde jaren converterende leningen. In 2015 is een lening met een restschuld van € 0,5 miljoen afgelost. Herfinanciering daarvan zal samen met een aflossing in 2016 van Є 0,5 miljoen naar verwachting in 2016 plaatsvinden. Verder zijn in 2016 geen rente of aflossingsrisico’s De vervalkalender van de lening portefeuille wordt weergegeven middels de onderstaande grafiek.
6.000.000
Vervalkalender
5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2033 2032 2031 2030 2029 2028 2027 2026 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
WSW norm
5.3
Prognose
Bij de prognose zijn de volgende parameters gehanteerd:
Huurstijging Ten aanzien van de jaarlijkse huurstijging is in 2016 gerekend met 4,0% per jaar gedurende maximaal 5 jaar, daarna is uitgegaan van een verhoging van 2% Lastenstijging De lasten in 2016 zijn ontleend aan deze begroting. In de jaren hierna is gerekend met een stijging van 2,5% per jaar. Afschrijvingen De afschrijving gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals in de Richtlijnen voor de Jaarrekening is voorgeschreven.
Lasten onderhoud De lasten onderhoud zijn ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting waarbij rekening is gehouden met een lastenstijging van 2,5% per jaar.
14
Woningstichting Goed Wonen
Rente baten Ten aanzien van de rente baten is bij een positief saldo rekening gehouden met 0,5 % renteopbrengst. Rente lasten Onder de rente lasten worden de lasten verantwoord die verband houden met het rekening courant krediet. Er is gerekend met een rentepercentage van 3,5%. Ten aanzien van de rente lasten uit hoofde van de leningen van derden is bij conversie van een lening, rekening gehouden met 5,25% rente. Balans per 1 januari De stand van de liquide middelen op 1 januari 2016 is begroot op basis van de aangenomen realisatie gedurende 2015. Bij het bepalen van het eigen vermogen (overige reserves) op 1 januari 2016 is uitgegaan van de balans per 31 december 2014 en de geprognosticeerde resultaten van 2015.
Disconteringsvoet Er wordt uitgegaan van een discontering van 5,0%.
5.3.1
Balans
Balans Activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Deelnemingen Latente belastingvordering Onderhanden projecten Overige vorderingen Liquide middelen Totaal activa
Passiva Overige reserves Leningen o/g nominaal Waarborgsommen Rekening courant bank Overlopende passiva excl rente Overige kortlopende schulden Opgelopen rente leningen o/g Totaal passiva
5.3.2
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
31.419 6.281 357 823 550 742 1
33.235 7.180 357 720 550 742 0
34.847 7.268 357 617 496 742 0
36.421 7.292 357 515 7 742 0
37.257 7.332 357 412 -105 742 0
38.550 7.353 357 309 -624 742 0
38.729 7.372 357 206 -728 742 0
39.336 7.389 357 103 -728 742 0
38.828 7.411 357 0 -728 742 0
38.877 7.426 357 0 -728 742 0
39.026 7.434 357 0 -728 742 0
40.173
42.785
44.327
45.334
45.995
46.688
46.679
47.200
46.611
46.675
46.832
12.113 26.238 104 343 88 792 495
16.007 25.003 104 320 88 792 471
17.835 24.761 104 265 88 792 482
18.943 24.346 104 583 88 792 477
20.488 23.302 104 751 88 792 470
22.529 22.690 104 7 88 792 478
24.127 20.071 104 1.095 88 792 402
26.098 18.241 104 1.500 88 792 377
27.535 16.227 104 1.500 88 792 365
29.682 14.584 104 1.104 88 792 321
32.029 12.266 104 1.274 88 792 278
40.173
42.785
44.327
45.334
45.995
46.688
46.679
47.200
46.611
46.675
46.832
Winst- en verliesrekening
Resultatenrekening (functioneel)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Huuropbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten
3.865 123 1.378
3.988 122 1.426
4.171 125 1.499
4.386 128 1.533
4.557 131 1.546
4.754 134 1.578
4.982 141 1.632
5.077 144 1.660
5.169 148 1.689
-562 -158 2.039
-828 -161 2.063
-723 -204 2.238
-650 -209 2.295
-739 -213 2.448
-998 -215 2.445
4.890 137 1.605 1.082 -177 2.586
-616 -181 2.523
-692 -186 2.388
-699 -190 2.516
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
-149
-368
-368
-173
-258
-348
-423
171
295
223
Verkoopwinst nieuwbouw koop Verkoop regulier Mutatie MVA a.g.v. verkoop
0 755 -755
0 401 -401
-210 524 -524
-179 467 -467
0 473 -473
125 482 -482
0 485 -485
0 509 -509
0 468 -468
0 445 -445
0
0
-210
-179
0
125
0
0
0
0
5.122
3.267
2.732
2.950
3.340
2.781
3.334
2.189
2.565
2.772
Rentebaten Rentelasten
2 -978
2 -970
7 -948
0 -950
11 -947
6 -864
2 -839
2 -822
2 -716
2 -651
Saldo financiële baten en lasten
-977
-968
-941
-950
-936
-858
-836
-820
-714
-649
Resultaat voor belasting Vennootschapsbelasting
3.996 103
1.931 103
1.213 103
1.648 103
2.146 103
1.700 103
2.075 103
1.540 103
2.146 0
2.346 0
Jaarresultaat
3.893
1.828
1.110
1.545
2.043
1.597
1.972
1.437
2.146
2.346
Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen vastgoed in exploitatie
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Begroting 2016
15
5.4
Financiële kengetallen
Financiële kengetallen Jaarresultaat Eigen vermogen Bedrijfswaarde Balanstotaal Solvabiliteit (%) Nominale schuld leningen Aantal VHE's Gemiddelde rentelast Loan to Value (%) Aflossingsfictie leningen 2% Operationele kasstroom exclusief rente Rente lasten Percentage ICR Debt service coverage ratio (DSCR) (2%)
2015 3.846 15.959 35.294 42.737 37,3 25.106 665 3,81 71,7 506 1.893 1.002 1,80 0,94
2016 1.827 17.787 36.462 44.279 40,2 24.865 657 3,78 68,6 501 1.967 959 1,67 1,00
2017 1.109 18.896 38.363 45.286 41,7 24.450 661 3,85 65,0 499 2.031 953 1,87 1,04
Het belangrijkste metingsinstrument voor het CFV en het WSW zijn de operationele kasstromen en de daarmee samenhangende rentedekkingsgraad. Deze zijn opgenomen in de hiervoor vermelde financiële kengetallen en hierna grafisch weergegeven met een korte toelichting.
5.4.1
2018 1.545 20.440 39.575 45.948 44,5 23.406 659 3,94 60,8 481 2.196 958 2,12 1,12
2019 2.042 22.482 40.505 46.641 48,2 22.794 655 4,05 56,0 454 2.342 939 2,24 1,23
2020 1.597 24.079 41.235 46.631 51,6 20.175 654 4,10 51,3 423 2.497 941 2,13 1,34
2021 1.971 26.050 41.869 47.152 55,2 18.345 650 4,30 47,1 395 2.635 863 2,40 1,51
2022 1.437 27.487 41.394 46.563 59,0 16.330 646 4,42 42,8 355 2.690 833 3,12 1,59
2023 2.147 29.634 41.468 46.627 63,6 14.688 642 4,46 37,8 314 2.849 761 3,54 1,83
2024 2.347 31.982 41.636 46.784 68,40 12.370 638 4,71 32,5 271 2.902 694 3,97 2,05
Er is vanuit het oogpunt van toezicht geen eenduidige norm vastgesteld voor het weerstandsvermogen. Intern werd tot op heden 15% als ondergrens gehanteerd. Deze was echter nog gebaseerd op de waardering op basis van historische kostprijs. Een nieuwe norm dient bij actualisatie van het beleidsplan te worden vastgesteld.
Overige reserves 5.4.2
Operationele kasstroom
De operationele kasstroom is momenteel een van de twee meest bepalende toetsingscriteria van het WSW en het CFV.
De positieve resultaten over de prognoseperiode resulteren in een sterke toename van de solvabiliteit, zoals uit de grafiek blijkt.
De operationele kasstromen na aflossingfictie (een fictieve berekende aflossing van leningen) dient altijd positief te zijn. Hieraan wordt in de prognoseperiode voldaan. Vooral de eerste vijf jaar is daarin van belang omdat die binnen de toetsing van CFV en WSW vallen.
16
Woningstichting Goed Wonen
5.4.3
Rentedekkingsgraad (ICR)
Een tweede belangrijke toetsing is de rentedekkingsgraad. Deze geeft de mate van dekking van de operationele kasstromen ten opzichte van de rentelast, Deze ratio dient hoger dan 1,4% te zijn.
5.4.4
Na een kritisch begin in 2015 ontwikkelt deze zich positief.
5.4.5
Onderhoud
De onderhoudsuitgaven bepalen in de komende jaren in belangrijke mate de kasstromen.
Loan to value
De ratio loan to value geeft de verhouding tussen de WOZ waarde en de leningen. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 50% van de WOZ waarde zijn (rode lijn).
Onderhoud heeft behoudens de DCRS veel invloed op de ratio’s en dient daarom ook strak gemonitord te worden.
5.4.6 DSRC De debt service coverage ratio is afgelopen jaar geïntroduceerd door WSW en gaat vooral in op de verhouding tussen de kastromen uit operationele activiteiten (met een genormeerd bedrag voor onderhoud) en de rente-uitgaven en theoretische aflossing. De ratio dient groter te zijn dan 1,0.
Hierbij wordt ruimschoots aan de gestelde norm voldaan. Daarnaast wordt ook de loan to value op basis van de bedrijfswaarde als criterium gehanteerd. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 75% van de bedrijfswaarde waarde zijn (rode lijn). In 2015 wordt net niet voldaan aan de ratio. Dit met name vanwege de hoge bedrijfskosten en het relatief lage huurniveau. Vanaf 2016 herstelt zich ook deze ratio positief.
Begroting 2016
17
