Woningstichting Goed Wonen
Verslagjaar 2013
2 juni 2014
INHOUDSOPGAVE Jaarverslag 1
JAARVERSLAG VAN DIRECTIE EN BESTUUR
3
2
VERKLARINGEN
5
2.1. 2.2.
Verklaring van het bestuur Verklaring van de Raad van Commissarissen
5 5
3
ORGANISATIE
7
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.
Toelating en inschrijving Bestuur Raad van Commissarissen Werkorganisatie Deelnemingen
7 7 7 7 7
4
GOVERNANCE
9
4.1. 4.2. 4.3. 4.4.
Bestuur Raad van Commissarissen Controle financiële verslaglegging Maatschappelijke verantwoording
9 10 11 12
5
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
13
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.
Inleiding Raad van Commissarissen Profiel Raad van Commissarissen Scholing, kennisuitwisseling en evaluatie Zelfevaluatie Werkzaamheden Financieel
13 13 14 15 15 15 17
6
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
19
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7.
Kwaliteit van de woongelegenheden Leefbaarheid Wonen en zorg Toewijzen, verhuren en verkopen van woongelegenheden Betrokkenheid bewoners Het beleid en beheer op financieel gebied Verbindingen
19 21 22 23 26 27 30
1
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
34
2
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
36
3
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (INDIRECTE METHODE)
37
ALGEMENE TOELICHTING
39
4
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7.
Algemeen Groepsverhoudingen Grondslagen voor consolidatie Schattingswijzigingen Presentatiewijziging Schattingen Continuïteitsveronderstelling
39 39 39 39 39 39 39
5
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
41
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11. 5.12.
Regelgeving Vergelijking met voorgaand jaar Verwerking verplichtingen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden
41 41 41 41 44 45 46 46 46 46 46 47
6
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT
49
6.1. 6.2. 6.3.
Algemeen Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
49 49 50
7
FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
53
8
BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
55
8.1.
Waardering vaste activa
55
9
KASSTROOMOVERZICHT
57
10
TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE BALANS
59
10.1. Materiële vaste activa 10.2. Vastgoedbeleggingen 10.3. Financiële vaste activa 10.4. Voorraden 10.5. Vorderingen 10.6. Liquide middelen 10.7. Overige reserves 10.8. Overige voorzieningen 10.9. Langlopende schulden 10.10. Kortlopende schulden 10.11. Niet uit de balans blijkende verplichtingen
59 60 60 60 60 61 61 61 62 62 63
11
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST EN VERLIESREKENING
65
11.1. 11.2. 11.3. 11.4.
Huren Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop vastgoed Overige opbrengsten
65 65 65 65
11.5. Afschrijvingen 11.6. Waardeverandering activa 11.7. Lonen en salarissen 11.8. Werkgeverslasten 11.9. Lasten onderhoud 11.10. Overige lasten 11.11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.12. Rente baten 11.13. Rentelasten 11.14. Vennootschapsbelasting
65 66 66 66 66 66 67 67 67 67
12
OVERIGE INFORMATIE
69
12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 12.5.
Werknemers Bestuurders en commissarissen Resultaatbestemming Controleverklaring Gebeurtenissen na balansdatum
69 69 70 70 70
13
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
72
14
ENKELVOUDIGE WINST EN VERLIESREKENING OVER 2013
75
15
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 EN WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
77
15.1. 15.2. 15.3. 15.4.
Algemene toelichting Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
77 77 77 78
16
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
79
1
Jaarverslag van directie en bestuur
Woningstichting Goed Wonen is een kleine in een landelijk gebied werkzame woningcorporatie. Haar woningbezit is gelegen in de dorpen Hooge Zwaluwe, Lage Zwaluwe en Moerdijk. Sinds begin van deze eeuw staan de werkzaamheden van Goed Wonen met name in het teken van de leefbaarheid van deze dorpen. We werden geconfronteerd met een afnemend voorzieningen niveau in Lage Zwaluwe. In Hooge Zwaluwe en Moerdijk was het voorzieningenniveau zelfs tot nihil gereduceerd. Samen met de gemeente Drimmelen en andere samenwerkingspartners heeft Goed Wonen een visie ontwikkeld voor versterking van de leefbaarheid. In Hooge Zwaluwe, een dorp met 1700 inwoners, waren geen voorzieningen voor eerste levensbehoeften en zorginfrastructuur. Een actief nieuwbouwprogramma voor herstel van het voorzieningenniveau werd als niet reëel ingeschat. Het is onmogelijk het hiervoor noodzakelijke volume aan nieuwbouw te realiseren. Hier komt bij dat het karakter van het dorp bij voorkeur behouden zou blijven. Hierom is in Hooge Zwaluwe energie gestoken in de realisatie van de voorzieningen zelf. Dit middels oplevering van het project Langstraat in 2010. Dit project bestaat uit een brede school, kinderdagverblijf, buurtsuper en zorgappartementen voor senioren en mensen met een beperking. Vooraf aan de realisatie van het project heeft intensief overleg plaatsgevonden met samenwerkingspartners en inwoners van het dorp. Het resultaat mag er zijn. Inwoners van Hooge Zwaluwe kunnen sinds 2010 voor hun dagelijkse boodschappen weer terecht in hun eigen dorp. Ook indien behoefte aan zorg ontstaat, kunnen zij in hun vertrouwende woonomgeving blijven wonen. In Lage Zwaluwe, een dorp met 4.200 inwoners, waren en zijn nog wel voorzieningen aanwezig. Met de eerder genoemde partijen werd de visie ontwikkeld dat met een uitgebreid nieuwbouwprogramma de bestaande voorzieningen versterkt en wellicht uitgebreid kunnen worden. Deze visie heeft geleid tot planvorming voor woningen, een zorgcentrum, een winkelcentrum en een sporthal. Hiervoor werd het bestemmingsplan Lage Zwaluwe West in procedure gebracht. Woningstichting Goed Wonen vond realisatie van het volledige plangebied niet passend bij haar omvang. Ook was WSG eigenaar van het bestaande zorgcentrum in Lage Zwaluwe. Hierom werd voor realisatie van het plangebied de samenwerking gezocht met WSG. De benodigde gronden werden samen met WSG eind 2007 verworven van de Gemeente Drimmelen en Domeinen. Wederzijdse afspraken werden vastgelegd in een exploitatie-overeenkomst en
samenwerkingsovereenkomst. Tot en met 2011 is hard gewerkt aan de bestemmingsplanprocedure. Helaas waren bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ook al de eerste tekenen van de economische crisis merkbaar. Vervolgens kwamen begin 2012 de problemen bij WSG aan het licht. WSG is thans één van de saneringscorporaties in Nederland. Tot begin 2013 heeft Goed Wonen, naast realisatie van de sporthal, energie gestoken in het vlottrekken van een ander deel van het plangebied. Dit met als doel ook het zorg- en winkelcentrum te ontwikkelen. Deze inspanning is voor het CFV aanleiding geweest het continuïteitsoordeel in 2012 te onthouden waarmee Goed Wonen onder verscherpt toezicht werd geplaatst. Ook het CFV zette vraagtekens bij de omvang van Goed Wonen in relatie tot de voorgenomen inspanningen. Met de gemeente Moerdijk en woningstichting Brabantse Waard wordt in relatie tot de uitbreiding van het omliggende industrieterrein overleg gevoerd over de leefbaarheid van het dorp Moerdijk. Dit heeft nog niet geleid tot concrete maatregelen. Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van herstel van het vertrouwen in Goed Wonen. Voor het project Lage Zwaluwe West is een scenarioanalyse uitgewerkt. Voor de druk op de financiële continuïteit ten gevolge van het overheidsbeleid ten aanzien van met name de verhuurdersheffing is een herstelplan opgesteld. Het CFV heeft hiermee in december 2013 ingestemd. Vanaf het jaar 2014 wordt ingezet op uitvoering van de acties in het herstelplan. Overigens is het hieraan ten grondslag liggende beleid veelal al begin 2013 vastgesteld. Belangrijke maatregelen ten aanzien van beheer van het bestaande bezit zijn vastgelegd in het in april 2013 vastgestelde en goedgekeurde Strategisch Voorraad Beleid van Goed Wonen. Ook onderschrijft Goed Wonen nog altijd de visie voor de dorpen in haar werkgebied. Hierom wordt ingezet op realisatie van delen van het project Lage Zwaluwe West. Zij het in een andere vorm, getemporiseerd en met andere partners. Geconcludeerd kan worden dat 2013 een bewogen jaar is geweest voor Goed Wonen. Met de genomen maatregelen zien wij evenwel met vertrouwen de toekomst tegemoet.
Lage Zwaluwe, 2 juni 2014 Jaarverslag 2013
3
4
Woningstichting Goed Wonen
2
Verklaringen
2.1.
Verklaring van het bestuur
Het bestuur van Woningstichting Goed Wonen verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Het jaarverslag 2013 is vastgesteld te Lage Zwaluwe op 2 juni 2014,
2.2.
Verklaring van de Raad van Commissarissen
Op 2 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen in overeenstemming met artikel 15 en met inachtneming van de strekking van artikel 26 van de statuten van Woningstichting Goed Wonen goedkeuring verleent aan het jaarverslag 2013.
De heer D. Jansen MBA, voorzitter De heer G.J.M. Bons MHA, voorzitter
De heer A.C. van den Bosch, lid De heer J.A. van Vliet, secretaris
De heer A.A.A.N. van Aert
Mevrouw M.A.M.A. Völker
Jaarverslag 2013
5
6
Woningstichting Goed Wonen
3
Organisatie
3.1.
Toelating en inschrijving
Woningstichting Goed Wonen is toegelaten bij Koninklijk besluit op 20 augustus 1975 onder nummer 175. Woningstichting Goed Wonen is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 18111989 en in het stichtingenregister onder nummer 41100697 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Tilburg op 9 januari 1996.
3.2.
Bestuur
Het bestuur is overeenkomstig de statuten van Woningstichting Goed Wonen belast met het besturen van de stichting. Het bestuur vertegenwoordigt de stichting in en buiten rechte. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid berust tevens bij elk bestuurslid afzonderlijk. Op 31 december 2013 is het bestuur als volgt samengesteld: De heer D. Jansen, voorzitter. De heer A.C. van den Bosch, lid. De uitvoerende taken alsmede de vertegenwoordigingsbevoegdheden van het bestuur zijn gedelegeerd aan de directeur.
3.3.
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen is, overeenkomstig artikel 17 van de statuten van Woningstichting Goed Wonen, belast met het toezicht op het bestuur. Hiermee is invulling gegeven aan het interne toezicht binnen de corporatie. Op 31 december 2013 bestaat de Raad van Commissarissen uit de volgende personen. De heer G.J.M. Bons, voorzitter, De heer J.A. van Vliet, secretaris. De heer A.A.A.N. van Aert, lid Mevrouw M.A.M.A. Völker, lid
Het verslag van de Raad van Commissarissen is opgenomen in hoofdstuk 5.
3.4.
Werkorganisatie
Op 31 december 2013 waren de navolgende medewerkers in dienst van Woningstichting Goed Wonen: De heer C.W. Gommeren, directeur. Mevrouw A.A.E.M. van Oosterum, adm. medew. De heer J. Razenberg, beheer vastgoed. De heer K. van Zundert, beheer vastgoed. Mevrouw M.J. Dries, woondiensten. De heer C.A.P. Domenie, financieel medewerker. De medewerkers vallen onder de bepalingen van de C.A.O. voor personeel van woningcorporaties
3.5.
Deelnemingen
Door de Woningstichting Goed Wonen zijn drie vennootschappen opgericht. Op 2 oktober 2007 zijn Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV opgericht. Goed Wonen Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Goed Wonen. Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is op haar beurt een volle dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV Op 3 augustus 2010 is Goed Wonen Zwaluwe Energie BV opgericht. Deze BV is ook een volle dochter van de holding. In de Statuten van Woningstichting Goed Wonen is een eenheid van bestuur en toezicht voor zowel de toegelaten instelling als de vennootschappen bereikt. In het verslagjaar hebben met name activiteiten plaatsgevonden binnen de Energie BV als gevolg van de exploitatie van de warmtepompinstallaties in het complex de Langstraat in Hooge Zwaluwe en de Lisdodde in Lage Zwaluwe. De jaarcijfers van de deelnemingen zijn daarom verwerkt in een geconsolideerde jaarrekening.
Jaarverslag 2013
7
8
Woningstichting Goed Wonen
4
Governance
Woningstichting Goed Wonen onderschrijft de in 2011 aangepaste Governancecode. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze Goed Wonen invulling geeft aan de Governancecode. In de nieuwe statuten die op 18 januari 2013, na goedkeuring van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, zijn gepasseerd, is de actuele code verwerkt. Ook de organisatiestructuur van Goed Wonen is hierop aangepast.
4.1.
Bestuur
4.1.1.
Taken en werkwijze
Het besturen van Woningstichting Goed Wonen is de verantwoordelijkheid van het bestuur die daarover verantwoording aflegt aan de raad van Commissarissen van Goed Wonen. Het bestuur is daarbij verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Deze verantwoordelijkheid omvat zowel de toegelaten instelling als de deelnemingen van Goed Wonen. De taken van het bestuur alsmede de verantwoording aan de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van Goed Wonen en in de Gedragscode. Beide documenten zijn gepubliceerd op de website van Goed Wonen. Bij de uitvoering van haar taken richt het bestuur zich op de belangen van Goed Wonen in relatie tot haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Ook is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Ten behoeve van interne risicobeheersing en -controle wordt een systeem van verslaglegging, periodieke monitoring en rapportering gehanteerd. Het bestuur heeft een integriteitcode opgesteld, die gepubliceerd is op de website van Goed Wonen. In 2009 is deze geëvalueerd. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak.
Op basis van de resultaten de visitatie in 2010 zijn voorgenomen maatregelen opgenomen in het beleidsplan 2011- 2015. De visitatie rapportage is toegezonden aan de stakeholders. In 2014 zal de visitatie opnieuw worden uitgevoerd om als basis te dienen voor het actualiseren van het beleidsplan. De Governancecode schrijft het opstellen van een klokkenluidersregeling voor, zodat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie vermeende onrechtmatigheden kunnen melden bij het bestuur dan wel de Raad van Commissarissen. Gezien de beperkte omvang van de organisatie, de kleinschaligheid van Goed Wonen en de daarbij behorende sociale controle is besloten op dit punt af te wijken van de Governancecode en geen klokkenluidersregeling op te stellen.
4.1.2.
Rechtspositie en bezoldiging
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging voor het bestuur vast. Omdat in de situatie van Goed Wonen sprake is van een vrijwilligersbestuur is, in afwijking op de Governancecode, geen specifiek bezoldigingsbeleid vastgesteld. De bezoldiging van het bestuur in het jaar 2013 is opgenomen in dit jaarverslag. Tevens wordt hieraan aandacht besteed in het verslag van de Raad van Commissarissen. In afwijking op de Governancecode was voorheen geen maximum gesteld aan de zittingstermijnen van het bestuur. In de nieuwe statuten zijn zittingstermijnen opgenomen die overeenstemmen met het gestelde in de Governancecode. Dit heeft tot gevolg dat bestuursleden met een langere zittingstermijn dan gesteld in de statuten aftreden en niet herkiesbaar zijn, op het moment dat hun zittingsperiode is afgelopen.
4.1.3.
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
Om elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Goed Wonen en de leden van het bestuur te vermijden zijn in de statuten en de integriteitcode van Goed Wonen voorschriften opgenomen ter zake van nevenfuncties. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van Jaarverslag 2013
9
leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Goed Wonen en/of de betreffende leden van het bestuur behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien de aard van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2013 hebben er zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan en zijn geen relevante nevenfuncties van toepassing.
4.2.
Raad van Commissarissen
4.2.1.
Taak en werkwijze
De taak van de Raad van Commissarissen omvat toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Goed Wonen en de met haar verbonden ondernemingen. Daarbij staat de Raad van Commissarissen het bestuur met raad ter zijde en beslist over beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. De Raad van Commissarissen handelt bij de uitvoering van haar taken in het belang van de continuïteit van Goed Wonen en is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen zijn verankerd in de Statuten en Gedragscode van Goed Wonen, zoals de Governance dat voorschrijft. Het verslag van de Raad van Commissarissen is hierna opgenomen. Het functioneren van het bestuur en de Raad van Commissarissen wordt jaarlijks geëvalueerd. Hierbij besteed de Raad van Commissarissen aandacht aan zowel zijn c.q. haar eigen functioneren als het functioneren van de individuele leden. Hierbij wordt de visie van het andere orgaan betrokken. Ook besteedt de Raad van Commissarissen jaarlijks aandacht aan het functioneren van het bestuur als orgaan. Hierover vindt overleg met het bestuur plaats.
4.2.2.
Onafhankelijkheid
Naast de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen heeft ieder lid van dit orgaan de verantwoordelijkheid op evenwichtige wijze onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Bij de samenstelling van de Raad 10
Woningstichting Goed Wonen
van Commissarissen wordt hiermee in overeenstemming met de Governancecode rekening gehouden. Dit is verankerd in de Statuten en de Gedragscode van Goed Wonen.
4.2.3.
Deskundigheid en samenstelling
Elk lid van de Raad van Commissarissen is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen en beschikt daarnaast over specifieke deskundigheden op de relevante kennisgebieden waarbinnen Goed Wonen opereert. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat op basis van de algemene kennis en de optelsom van specifieke deskundigheden de taken naar behoren vervult kunnen worden. Hiertoe is in de Gedragscode van Goed Wonen in overeenstemming met de Governancecode een profielschets opgenomen. De Gedragscode is op de website gepubliceerd.
4.2.4.
Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen
De voorzitter van de Raad van Commissarissen ziet toe op het goed functioneren van de raad, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening, bereidt de agenda van de vergadering voor, leidt de vergadering en zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming. Verder draagt de voorzitter zorg voor een adequate introductie, is namens de Raad van Commissarissen het aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en het bestuur. Daarbij wordt de voorzitter gesteund door de werkorganisatie van Goed wonen.
4.2.5.
Kerncommissies
In de Governancecode is bepaald dat de Raad van Commissarissen, indien zij uit meer dan vijf leden bestaat, uit haar midden een auditcommissie en een selectie-/renumeratiecommissie kan instellen. De Raad van Commissarissen van Goed Wonen heeft geen commissies ingesteld. In deze situatie zijn overeenkomstig de taken van de commissies bij de gehele Raad van Commissarissen ondergebracht. Van de taken die zijn toebedeeld aan de auditcommissie en in de situatie van Goed Wonen
aan de gehele Raad van Commissarissen, wordt verslag gedaan in het verslag van de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag.
vermelde vergoeding is aan de bestuursleden wegens onkostenvergoeding € 1.406,- uitbetaald De vergoedingen aan bestuursleden worden bruto uitgekeerd.
Het reglement voor selectie, benoeming en bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur is opgenomen in de Gedragscode van Goed Wonen.
De uitkering betreft drie bestuursleden en vijf leden van de Raad van Commissarissen.
4.2.6.
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
In de statuten en de integriteitcode van Goed Wonen is verankerd dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Goed Wonen en leden van de Raad van Commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad van Commissarissen kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Goed Wonen en/of de betreffende leden van de Raad van Commissarissen behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook het door een lid van de Raad van Commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie welke, gezien de aard, van betekenis is voor de uitoefening van de taak van toezichthouder, behoeft voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2013 hebben zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan en zijn geen nieuwe nevenfuncties aangegaan.
4.2.7.
Bezoldiging
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van haar leden vast. De bezoldiging is niet afhankelijk van de (bedrijfs)resultaten van Goed Wonen en er zijn geen variabele componenten in opgenomen. De totale vergoeding aan de bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen is als volgt te specificeren 2013 2012 - Bestuurders € 13.111 21.049 - Raad van Commissarissen € 19.141 25.562 De vergoeding van leden van de Raad van Commissarissen omvat een periodiek betaalde beloningen waarover loonheffing en werkgeverspremies worden ingehouden en afgedragen. De bestuursleden ontvangen een werk- en onkostenvergoeding. Naast de hiervoor
Er zijn geen voorzieningen getroffen voor op termijn uit te betalen vergoedingen. In 2013 is de secretaris van het bestuur afgetreden na een zittingsperiode van 38 jaar. De vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen is afgelopen jaar afgetreden na een zittingstermijn van 12 jaar. Beide hebben geen vergoedingen of uitkeringen ontvangen bij beëindiging van hun werkzaamheden.
4.3.
Controle financiële verslaglegging
4.3.1.
Financiële verslaglegging
Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaargemaakte financiële berichten. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult.
4.3.2.
Onafhankelijke accountant
De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant en stelt diens beloning vast. De Raad van Commissarissen laat zich daarbij door het bestuur adviseren. In overeenstemming met de Governancecode heeft periodiek een herbeoordeling van de onafhankelijke accountant plaatsgevonden. In 2008 heeft dat, na beoordeling door de Raad van Commissarissen, geleid tot opdrachtverstrekking aan PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. In 2012 heeft evaluatie en beoordeling van de onafhankelijk accountant geleid tot een wijziging van de verantwoordelijke accountant. In 2014 vindt opnieuw een beoordeling van de accountant plaats. De onafhankelijke accountant woont in ieder geval de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening
Jaarverslag 2013
11
wordt besloten. De onafhankelijke accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de Raad van Commissarissen.
4.3.3.
Interne controlefunctie
In de Governancecode is een rol toebedeeld aan de interne accountant c.q. controller ten aanzien van het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersing- en controlesystemen. Dit valt onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Bij Goed Wonen is ten gevolge van de geringe omvang geen interne accountant c.q. controller aangesteld. Deze rol is toebedeeld aan de directeur.
4.4.
Maatschappelijke verantwoording
De maatschappelijke positie van Goed Wonen is een belangrijk uitgangspunt voor haar beleid. Het bestuur vertaalt dat uitgangspunt naar beleid en doelstellingen. Daarbij worden belanghebbenden
12
Woningstichting Goed Wonen
betrokken bij beleidsvorming en uitvoering van het beleid. Goed Wonen heeft zich in 2010 laten visiteren. Daarbij is een gestructureerd oordeel gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visiteren is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Tijdens de visitatie in 2010 is in het bijzonder aandacht besteed aan de relatie met bewoners en stakeholders en hun inbreng in beleid en uitvoering daarvan. Daarbij was de conclusie dat Goed Wonen voor individuele bewoners laagdrempelig en toegankelijk is. Het overleg en de samenwerking met de huurderbelangenvereniging verdiende zeker nog aandacht. Het overleg met de HBV is vanaf 2012 beter gestructureerd en opener geworden en is vaker overleg geweest over relevante onderwerpen. Er is nauw overleg met stakeholders die bij projecten betrokken zijn. Los van projecten of ten aanzien van stakeholders die niet binnen projecten vallen is er minder gestructureerd overleg. Informatie die krachtens de wet- of regelgeving of de Governancecode toegankelijk dient te zijn, wordt gepubliceerd op de website van Goed Wonen.
5
Verslag van de Raad van Commissarissen
5.1.
Inleiding
De Raad van Commissarissen (Raad) geeft onderstaand haar verantwoording over de wijze waarop zij haar toezichthoudende taak in 2013 heeft ingevuld. De Raad is zich bewust, dat het functioneren van Woningstichting Goed Wonen - als brede maatschappelijke organisatie - ook in 2013 onderdeel is van regionale en landelijke publieke belangstelling. Dit bewustzijn impliceert dat de Raad extra oog heeft voor de integriteit en doelmatigheid van haar handelen als woningstichting ten gunste van haar huurders en haar maatschappelijke verantwoordelijkheden. Goed Wonen kent als bestuursstructuur drie lagen, zijnde: uitvoerend directeur, beleidsbepalend vrijwilligersbestuur en Raad van Commissarissen. De directeur neemt deel aan het bestuurlijk overleg tussen het bestuur en de Raad. De stichting hanteert de actuele Governancecode Woningcorporaties (juli 2011), die de Raad ook normstellend ervaart voor Goed bestuur en Toezicht. Alsmede voor kwaliteit van werken en optreden en voor de (publieke) verantwoording over de uitvoering van de verantwoordelijkheden en taken naar de stakeholders. De statuten zijn dit jaar in overeenstemming gebracht met de Governancecode, goedgekeurd en vastgesteld op 12 december 2012, notarieel gepasseerd op 18 januari 2013 en vervolgens goedgekeurd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
5.2.
Raad van Commissarissen
5.2.1.
De samenstelling december 2013:
per
31
G.J.M. Bons (voorzitter), wonende te Zevenbergen, gepensioneerd bestuurder verpleeghuisorganisatie, 63 jaar. J.A. van Vliet (secretaris), wonende te Terheijden, gepensioneerd inspecteur van politie, 69 jaar. Mevrouw M. Völker (lid - kernfunctie volkshuisvesting), wonende te Steenbergen, zelfstandig vestigingsmanager woningstichting ontwerp en ontwikkeling, 51 jaar. A.A.A.N. van Aert (lid / kernfunctie financiën), wonende te Nispen, accountant, 46 jaar.
Per balansdatum 31 december 2013 kende de Raad geen vacatures. De Raad bestaat uit minimaal drie en ten hoogste uit vijf personen, conform artikel 9 van de statuten.
5.2.2.
Rooster van aftreden:
De Raad hanteerde tot het effectief worden van de Governancecode Woningcorporaties 2011 het maximum van drie benoemingsperiodes van 4 jaar conform de toen geldende statuten. Als gevolg van de nieuwe Governancecode Woningcorporaties 2011 zijn de zittingstermijnen in de nieuwe statuten teruggebracht tot maximaal twee maal 4 jaar.
De stichting heeft ter ondersteuning van een effectieve en efficiënte werkorganisatie een interne gedragscode, die geldt voor iedereen die handelt en/of optreedt voor of namens Goed Wonen binnen en buiten de werkorganisatie.
Jaarverslag 2013
13
Rooster van aftreden:
Naam
Benoeming
2-de periode
3-de periode
Aftredend
1. G.J.M. Bons, voorzitter 2. J.A. van Vliet, secretaris 3. Mw. M. Völker, lid 4. A.A.A.N. van Aert, lid
2003 2003 2013 2013
2007 2007 2017 2017
2011 2010 geen geen
31-12-2015 31-12-2014 31-12-2021 31-12-2021
De leden van de Raad vervullen hun functie zowel als toezichthouder of als vertegenwoordiger van Goed Wonen vanuit (maatschappelijke) betrokkenheid en belangstelling voor Volkshuisvesting en in het bijzonder voor Woningstichting Goed Wonen. Integer, onafhankelijk en positief kritisch opereren zijn de kernwaarden die leidend zijn voor het functioneren van de leden van de Raad. De Raad noch de afzonderlijke leden zijn in 2013 niet geconfronteerd met transacties, noch in stukken of gemeld, waarbij sprake is of zou kunnen zijn van tegenstrijdige belangen. De Raad ontving haar informatie van het bestuur, middels drie management kwartaalrapportages, jaardocument, interne en externe beleidsdocumenten en de notulen van het bestuursoverleg. Daarnaast zijn er verschillende beleidsstukken aangeleverd van Aedes, Centraal Fonds Volkshuisvesting, WSW, Ministerie van BZK en de lokale overheden en is gezamenlijk een scholings- themabijeenkomst gevolgd over de sectorale ontwikkelingen en de impact hiervan voor Goed Wonen. De Raad is in 2013 door het bestuur en directie op adequate wijze geïnformeerd.
5.2.3.
14
Relevante nevenfuncties:
De heer G.J.M. Bons heeft geen relevante nevenfuncties. De heer J.A. van Vliet was tot 31 december 2013, op voordracht van de gemeenteraad in de gemeente Drimmelen, voorzitter van de Regionale Programmaraad Breda en omstreken, een orgaan dat adviseert aan het kabelbedrijf Ziggo. Mevrouw M. Völker heeft geen relevante nevenfuncties. De heer A.A.A.N. van Aert heeft geen relevante nevenfuncties.
Woningstichting Goed Wonen
5.2.4.
Honorering
De Raad onderschrijft de Wet Normering Topinkomens (WNT). De Raad maakt gebruik van de overgangsregeling als bedoeld in de WNT en de daaruit voortgevloeide richtlijnen van het ministerie van BZK. De leden zijn bij besluit van de Raad benoemd voor inwerkingtreding van de WNT. In de periode aanname in de Tweede Kamer en afkondiging in de Staatscourant zijn er geen wijzigingen in de beloningen aangebracht. Het vigerende honoreringsbeleid, voor de inwerkingtreding van de WNT, wordt gedurende de overgangsperiode gehandhaafd en is conform de Adviescommissie Honorering Commissarissenhouders in Woningcorporaties 2010. De leden van de Raad ontvingen in 2013 totaal euro 19.141,-- bruto.
5.2.5.
Commissies van de Raad
De Raad heeft geen auditcommissie ingesteld. Zij is van mening dat het bestuurlijk overleg en de schriftelijke stukken voldoende garantie bieden voor efficiënt, effectief en integraal toezicht, mede door de omvang van de organisatie. Indien nodig schakelt de Raad externe deskundigheid in op een specifiek aandachtsveld.
5.3.
Profiel Raad van Commissarissen
5.3.1.
Profielschets
De profielschetsen van de Raad en bestuur maken onderdeel uit van de interne Gedragscode waarin de vereiste en gewenste kerncompetenties zijn vastgelegd. Voor de directeur is een vastomlijnd pakket aan taken- en verantwoordelijkheden vastgesteld en in 2013 is een directiestatuut vastgesteld en goedgekeurd door de Raad. De
leden van de Raad hebben zitting zonder last of ruggespraak en staan voor het belang van de huurders, maatschappelijk verantwoorde volkshuisvesting en continuïteit van woningstichting Goed Wonen.
5.3.2.
Netwerk
Het is belangrijk, dat leden van de Raad entree hebben bij regionale en/of landelijke sleutelfiguren en stakeholders. Daarnaast is de Raad bij voorkeur actief in het locale en/of regionale maatschappelijke krachtenveld, om de belangen van huurders in het werkgebied van Goed Wonen goed te kunnen waarborgen.
5.4.
Scholing, kennisuitwisseling en evaluatie
De Raad is lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en maakt gebruik van hun scholingsaanbod om de actualiteit en de ontwikkelingen te volgen, geregeld tezamen met bestuur en directie. Leden van de Raad en bestuur hebben deelgenomen aan workshops van de VTW en aan regionale (netwerk)bijeenkomsten.
5.5.
Zelfevaluatie
De Raad houdt jaarlijks een zelfevaluatie en vanaf 2005 is deze geënt op de profielschets en op het collectief en individueel functioneren van de leden, zoals vastgelegd in de “Gedragscode Bestuur en Raad van Commissarissen”. De jaarlijkse zelfevaluatie is medio 2013 uitgevoerd, mede in relatie tot de relatief korte zittingstermijn van de nieuwe leden. Het bestuur is geïnformeerd over de resultaten van deze evaluatie. Het bestuur houdt een collectieve zelfevaluatie. De resultaten zijn collectief verwoord in het reguliere bestuursoverleg. De Raad is er zich van bewust, dat zij een dusdanig intern toezicht uitvoert, dat er voor de minister van BZK geen directe aanleiding is tot ingrijpen als gevolg van het niet naleven van de regels van het BBSH of taakverwaarlozing.
5.6.
Werkzaamheden
5.6.1.
Actueel
Evenals het boekjaar 2012 kan ook 2013 worden gekenmerkt als turbulent, waarbij ook Woningstichting Goed Wonen te maken kreeg met de opeenstapeling van aandachtsproblemen. Te denken valt aan de aanhoudende kredietcrisis en het nieuwe overheidsbeleid inzake de financiering van de sector. Daarnaast heeft het ordening brengen in het de samenwerking met Woningstichting Geertruidenberg (WSG) een fikse impact gehad. Besloten is het nieuwbouw project Havenlande in Lage Zwaluwe West te beëindigen. Deze zaken hebben duidelijkheid gebracht, maar hebben ook de ontwikkeling van Goed Wonen geremd en de regionale positie onder druk gezet. De kracht van Goed Wonen is geweest, dat deze gebeurtenissen de huurders niet geschaad heeft nog de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de stichting
5.6.2.
Herstelplan
De implicaties van het in 2003 opgestarte project Havenlande te Lage Zwaluwe West hebben geleid tot verschillende gesprekken met de externe toezichthouders: Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Alsmede tot de positie van het onder verscherpt toezicht staan door het CFV en de verplichting tot het opstellen van een Hertelplan voor de stichting. De hieruit komende verantwoordelijkheden en taken zijn door bestuur en directie actief opgepakt. Het CFV heeft ultimo 2013 goedkeuring gegeven aan het eerder door de Raad goedgekeurde Herstelplan voor de komende jaren.
5.6.3.
Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De Raad heeft kennis genomen van het landelijke verzoek van het WSW tot het verstrekken aan het fonds van een “volmacht”. Het doel van deze volmacht is om de solidariteit van het totale borgstelsel te verbeteren en de posities van de partijen; woningcorporaties en het WSW in het borgstelsel te versterken. De Raad heeft het bestuur gevolgmacht tot het verstrekken van deze volmacht aan WSW.
Jaarverslag 2013
15
5.6.4.
Organisatie
In overeenstemming met de interne ontwikkelingen en de nieuwe statuten is de omvang van het bestuur teruggebracht tot een maximum van drie leden. Tevens is de zittingsduur tot maximaal twee aaneengesloten vierjaarlijkse periodes (Ultimo 2013 bestond het bestuur uit 2 leden). Het bestuur heeft een directiereglement vastgesteld wat is goedgekeurd door de Raad.
5.6.5.
Risico analyse
De Raad heeft een eerder initiatief om te komen tot eenduidige afspraken over de interne verantwoording rondom risicomanagement opnieuw aan de orde gesteld. Besloten is de het raamwerk van het Herstelplan hiervoor te gaan hanteren met ingang van 2014, tevens wordt deze verantwoording gekoppeld aan de managementskwartaalrapportages. Met ondersteuning van de accountant heeft een werkgroep een besturings- en beheerssysteem ontwikkeld, dat is vastgesteld en goedgekeurd. Het systeem wordt in 2014 ingepast in het ondernemingsplan.
5.6.6.
Vergaderfrequentie
De Raad vergaderde zeven maal in afwezigheid van het bestuur en vier maal als bestuurlijk overleg (Raad met bestuur en directie). Als bestuurlijk overleg zijn er ook twee themagerichte bijeenkomsten gehouden, waarbij de actuele ontwikkelingen in het volkshuisvestelijke krachtenveld zijn behandeld, alsmede de organisatiestructuur. De gedachteontwikkeling gaat verder in 2014 en wordt de gekoppeld aan de resultaten van de externe Visitatie die in het eerste kwartaal wordt uitgevoerd. De Raad heeft in 2013 tweemaal informeel overleg gevoerd met de Huurdersbelangenvereniging Woonbelang. De belangrijkste agendapunten van de Raad in 2013 waren: . De jaarrekening en het jaarverslag 2012 is goedgekeurd in aanwezigheid van de accountant en na afgifte van een goedkeurende accountantsverklaring. De begroting 2014 is goedgekeurd. De kwartaal- en managementrapportages, met zowel de volkshuisvestelijke als de financiële
16
Woningstichting Goed Wonen
onderdelen. Deze waren inzichtelijk en zijn na bespreking vastgesteld door het bestuur. De financiële meerjaren prognoses. Hierin zijn vastgelegd en herbekrachtigd door de Raad de afspraken over het vastgestelde minimale weerstandsvermogen voor Goed Wonen en de financiële ruimte voor maatschappelijk ondernemen. Het door het CFV verlangde Herstelplan en de daaruit voortgevloeide maatregelen, is goedgekeurd. De financiële consequenties voor woningcorporaties bij de zich ontwikkelende creditcrisis als ook die van de genomen overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing. De financiële consequenties van het in de problemen raken van onze projectpartner in het project Havenlande (Lage Zwaluwe West) en de gevolgen daarvan voor Woningstichting Goed Wonen. De herziening / ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst in het project Havenlande met de gemeente Drimmelen door de partners in de bouwcombinatie Goed Wonen en Woningstichting Geertruidenberg (WSG) De herziening / heroverweging van de activiteiten in bouwcombinatie Goed Wonen met WSG. Goed Wonen heeft de eigen activiteiten in het plan Havenlande stopgezet. Samenwerking met regionale partijen, collega woningstichtingen en stakeholders. Overleg met de lokale overheid, politiek- en maatschappelijke organisaties waar onder de huurdersbelangenvereniging Woonbelang. De toepassing van de Wet Normering Topinkomens De toepassing van de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties 2011 binnen de werkorganisatie en tussen de leden van het bestuurlijk overleg. Het betrekken van de stakeholders bij het beleid en beheer van de woningstichting. Beoordelingskaders Raad van Commissarissen en bestuur voor de zelfevaluatie. De behaalde resultaten op basis van het meerjarenbeleidsplan en jaarplan 2013/2014. Een discussie over de toereikendheid van de bestaande woningvoorraad met betrekking tot te onderscheiden doelgroepen, waarbij vooral aandacht aan de levensloopbestendigheid en de leefbaarheid is gegeven.
Kansen op een woning voor de primaire doelgroepen zoals die voor starters. Risicobeheersing bij onderhanden zijnde werk en nieuwe projecten. De periodiek verplichte vierjaarlijkse visitatie. Besloten is deze in het eerste kwartaal 2014 te houden.
5.6.7. Het verder invullen van intern toezicht Het intern toezicht van de Raad strekt zich ook onverkort uit op de in 2007 ingerichte BV’s en nevenstructuur en dit gaat naar de mening van de Raad verder dan beheer en financiële risicobeheersing. Het bereiken van doelstellingen op alle wettelijke prestatievelden is eveneens belangrijk. Deze doelstellingen worden mede bereikt door het strategisch volkshuisvestingsbeleid en de sociale en maatschappelijke doelstellingen van Goed Wonen. Het in de tijd ontwikkelde toezicht is in 2009 herijkt en is, evenals de komende jaren, geëvalueerd. De Raad stond ook in 2013 het bestuur met adviezen terzijde. Voornamelijk door een actieve inbreng tijdens de bijeenkomsten van het bestuurlijk overleg en met notities / brieven vanuit de eigen overlegbijeenkomsten. Zo ook voor het vinden van een evenwicht tussen verwachte en geplande
investeringen en het vervullen van een actieve rol in het lokale krachtenveld, rekening houdend met overheidsbeleid, inzake het scheiden van wonen en zorg.
5.7.
Financieel
5.7.1.
De jaarrekening 2013
De Raad heeft het accountantskantoor PriceWaterhouseCoopers (PWC) opdracht verstrekt tot controle op de jaarrekening 2013. De Raad heeft ook gevraagd naar de bevindingen van de accountant op fraude, mogelijke tegenstrijdigheden en (administratieve) onvolkomenheden en ontwikkeling van het weerstandsvermogen. De accountantsverklaring is opgenomen in het jaarverslag 2013. Op datum 2 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen in overeenstemming met artikel 17, lid van de statuten van de Woningstichting Goed Wonen goedkeuring verleend aan zowel het jaarverslag als de jaarrekening 2013. Hierna is het jaarverslag en de jaarrekening door het bestuur vastgesteld.
Jaarverslag 2013
17
18
Woningstichting Goed Wonen
6
Volkshuisvestingsverslag
Met dit Volkshuisvestingsverslag verantwoordt Woningstichting Goed Wonen haar werkzaamheden die conform artikel 26, lid 2, van het BBSH in 2013 zijn uitgevoerd. Alle werkzaamheden in het verslagjaar zijn onlosmakelijk verbonden met de in het BBSH genoemde verantwoordingsvelden.
6.1.
Kwaliteit van de woongelegenheden
6.1.1.
Onderhoud
Het onderhoudsbeleid van Woningstichting Goed Wonen is erop gericht de verhuureenheden in een goede staat van onderhoud te houden en/of te brengen en blijvend aan te laten sluiten op de kwalitatieve vraag van de bewoners. Uitgangspunt is de meerjaren onderhoudsbegroting, waarmee op basis van ervaringscijfers in belangrijke mate de jaarlijkse budgetten voor zowel het planmatig als het niet-planmatig onderhoud worden bepaald. Daarbij wordt gestuurd en gecontroleerd door middel van kostenbewaking. 6.1.1.1. Niet-planmatig onderhoud Het niet-planmatig onderhoud bestaat uit onderhoud dat uitgevoerd wordt als directe aanleiding van reparatieverzoeken, constatering van gebreken en verhuizingen. Tevens wordt hier het jaarlijks onderhoud van centrale verwarmingsinstallaties inclusief de schoonmaakbeurt en serviceonderhoud onder begrepen. Het zijn onderhoudswerkzaamheden die voortvloeien uit het dagelijks gebruik van de woning. De uitgaven bedragen € 359.000, terwijl € 372.000 werd begroot. Om de kosten te kunnen beheersen is de in de huurprijzenwet woonruimte vastgelegde verdeling tussen onderhoud ten laste van de huurder of verhuurder veel strenger toegepast bij de beoordeling van meldingen.
6.1.1.2. Planmatig onderhoud De meerjaren onderhoudsbegroting, die is opgesteld voor een periode van 50 jaar, is de basis voor de uitvoering van planmatig onderhoud. Jaarlijks wordt bij het opstellen van de begroting het planmatig onderhoud voor een periode van tien jaar beoordeeld om de financiële gevolgen van verschuivingen in de tijd te kunnen verwerken in de begrotingen. Uitgangspunt bij de planningen is een gefaseerd onderhoudsverloop en minimaliseren van het aantal grootschalige onderhoudsen/of renovatieprojecten. Hierdoor ontstaat een efficiënter onderhoudsbeleid dat resulteert in een woningvoorraad met een gewenst onderhoudsniveau op basis van de beheerplannen. De kosten van onderhoud worden voortdurend bewaakt en in de begroting, kwartaalrapportages en jaarrekening verantwoord. Hierbij wordt gekeken naar budgetten, opdrachten en de realisatie daarvan inclusief meer- en minderwerk. Om tot efficiënte uitvoering te komen worden werkzaamheden gecombineerd uitgevoerd. Schilderwerk wordt gecombineerd uitgevoerd met herstel van houtrot en vervanging van hang- en sluitwerk. De kosten van hang- en sluitwerk zijn vaak meegenomen in de kosten van het houtreparaties en schilderwerk waardoor ze niet afzonderlijk zijn verantwoord. In 2013 is voor planmatig onderhoud € 386.000 geraamd. De gerealiseerde kosten zijn met een bedrag van € 195.000 aanzienlijk lager. De lagere kosten zijn het gevolg van de gunstige prijsvorming in 2013, maar ook als gevolg van verschuiving van het schilderwerk naar 2014. De vertraging bij de uitvoering van het schilderwerk is het gevolg van de afwikkeling van het faillissement van het schildersbedrijf waar jaren mee werd samengewerkt
Jaarverslag 2013
19
6.1.1.3. Geactiveerd onderhoud
6.1.2.
Een deel van het uitgevoerde onderhoud is verbetering en wordt gedekt door huurverhoging.
6.1.2.1. Havenlande, Lage Zwaluwe
Deze uitgaven worden geactiveerd en middels een afschrijving jaarlijks deels ten laste van de exploitatie gebracht en niet in een bedrag ineens ten laste van onderhoud. • Woningrenovatie Bij mutatie wordt de kwaliteit van de aanwezige voorzieningen in de woning beoordeeld en indien nodig verbeterd en/of vernieuwd. De woningen worden gerenoveerd als daar aanleiding toe is. Gangbare renovaties zijn bijvoorbeeld keukens, sanitair en herstel van stucwerk. Ook worden op verzoek van huurders aanvullende voorzieningen in woningen aangebracht die invloed hebben op de puntenwaardering van de woning. Vooraf worden met de betreffende huurders afspraken gemaakt over de huurprijsaanpassingen bij verbetering. In het verslagjaar zijn de volgende verbeteringen aangebracht die geactiveerd worden: In de begroting 2013 is een totaalbedrag geraamd voor woningverbetering van € 467.000. De uitgaven bedragen € 350.000. In totaal zijn 61 woningen aangepakt. Bij 34 woningen heeft de investering betrekking op isolerende maatregelen, gemiddeld ongeveer € 1.100, voornamelijk isolerende beglazing. Bij 27 woningen is in min of meerdere mate gerenoveerd of zijn verbeteringen aangebracht. De gemiddelde kosten bedroegen bijna € 10.000,-. Daarvan zijn twee woningen met een investering van meer dan € 25.000. • CV installaties Ketels hebben een kortere afschrijvingstermijn dan woningen en daarom worden de kosten voor vervanging van een bestaande cv-installatie en de kosten voor aanleg van een volledig nieuwe cvinstallatie geactiveerd. Als gevolg van verlenging van de economische levensduur van CV’s van 15 naar 18 jaar zijn minder installaties vervangen. In 2013 zijn 2 nieuwe cv installaties aangelegd en 15 installaties vervangen.
20
Woningstichting Goed Wonen
Nieuwbouw
Vanaf 2007 is in samenwerking met collegacorporatie WSG uit Geertruidenberg de ontwikkeling van Lage Zwaluwe West, inmiddels genaamd Havenlande in ontwikkeling genomen. De planontwikkeling is begin 2013 stopgezet en het is momenteel nog onzeker of en welke ontwikkelingen uiteindelijk gerealiseerd zullen worden in Havenlande. De gronden voor de realisatie van dit plan zijn eind 2007 aangekocht. De aankoop en de tot op heden gemaakte ontwikkelkosten zijn op de balans verantwoord onder de post Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie. Met de gemeente Drimmelen was destijds overeenstemming over de ontwikkeling op basis van een exploitatieovereenkomst. In 2013 is een aanzet gemaakt om deze exploitatieovereenkomst te ontbinden. In 2014 zal de ontbindingsovereenkomst bestuurlijk worden vastgesteld. Het plan Havenlande is het gebied voor toekomstige woningbouwontwikkelingen in Lage Zwaluwe. In 2014 zullen daartoe in overleg met WSG verdere plannen worden ontwikkeld die zowel vanuit volkshuisvestelijk perspectief als op basis van risicoanalyse passend en mogelijk zijn. 6.1.2.2. Lissabon, Lage Zwaluwe Aan de Brugdam zijn in 2007 zes verouderde huurwoningen, die in slechte technische staat waren, gesloopt en daar zijn negen koopwoningen voor teruggebouwd. Van de 9 woningen zijn er 8 verkocht De resterende vrijstaande woning is in de balans als voorraad verantwoord. 6.1.2.3. Julianastraat Hooge Zwaluwe Op de voormalige schoollocatie aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe is een bestemmingsplan beschikbaar die de bouw van 8 woningen mogelijk maakt. Ook hier zal in 2014 worden onderzocht in hoeverre en op welke wijze ontwikkeling van deze locatie mogelijk is.
6.1.3.
Verkoop van huurwoningen
6.2.1.
Veiligheid
In 2007 is besloten over te gaan tot de verkoop van 14 bestaande huurwoningen uit het zogenaamde versnipperd woningbezit. In augustus 2013 is op basis van het Strategisch Voorraad beleid besloten om 52 voornamelijk oudere woningen voor verkoop in aanmerking te laten komen. Het versnipperde bezit valt daar ook onder.
In het kader van veiligheid in en rond de woning is, in nagenoeg alle woningen in combinatie met de periodieke schilderbeurt, SKG gecertificeerd hangen sluitwerk aangebracht. De veiligheid van de woonomgeving en factoren die dat beïnvloeden krijgen aandacht in het periodieke overleg met de politie en de gemeente Drimmelen.
De getaxeerde waarde van de woningen is nagenoeg voor alle woningen lager dan € 160.000, waardoor ze aangemerkt kunnen worden als starterswoning.
6.2.2.
Alle woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders. Inmiddels zijn twee woningen aan de huurders overgedragen. Daarnaast zijn twee vrijkomende woningen verkocht. Verder is de woning Raadhuisstraat 32 verkocht. Deze woning was eerder aangekocht van de gemeente Drimmelen bij de ontwikkeling van de Bredeschool in Hooge Zwaluwe. Ten behoeve van het stimuleren van de verkoop van zowel bestaande als nieuwe woningen heeft Goed Wonen zich aangesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Via dat fonds kunnen laagrentende leningen worden verstrekt, waarmee starters op de woningmarkt een extra stimuleringsinstrument wordt geboden bij aankoop van een eigen woning. In 2013 is nog geen beroep gedaan op dit fonds.
6.2.
Leefbaarheid
Leefbaarheid heeft een belangrijkere rol binnen Goed Wonen. Met leefbaarheid worden alle activiteiten bedoeld die betrekking hebben op het woongenot en het gevoel van veiligheid van bewoners. Goed Wonen richt zich dan met name op veiligheid in woningen, de woonomgeving en sociaal maatschappelijke voorzieningen in de dorpen. Voorts staan de nieuwe projecten direct of indirect in het teken van de leefbaarheid van de kernen in het werkgebied van Goed Wonen.
Woonomgeving
Goed Wonen participeert in de meeste overlegvormen en samenwerkingsverbanden binnen de dorpen. Het bewaken en verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving gebeurt vooral samen met de gemeente en bewoners uit de dorpen. Hierbij worden afspraken gemaakt over wat van elkaar verwacht mag worden. Goed Wonen participeert in het door de gemeente Drimmelen geïnitieerde dorpsgericht werken en onderhoud nauwe contacten met werkgroepen die veiligheid en toegankelijkheid beoordelen. Het spreekuur van het wijkteam in Lage Zwaluwe wordt gehouden in het kantoor van Goed Wonen. Waar nodig is ook Goed Wonen tijdens dit spreekuur vertegenwoordigd.
6.2.3.
Winkelpanden
De verhuur van winkelpanden is geen kernactiviteit, toch heeft Goed Wonen in het verleden besloten om invloed uit te oefenen op het winkelaanbod in Lage Zwaluwe en hiermee de leefbaarheid te verbeteren. Goed Wonen verhuurt in de kern Lage Zwaluwe 4 winkelpanden. De winkelpanden zijn verouderd en muteren vaak. Aangezien in plan Havenlande geen winkelvoorziening ontwikkeld wordt, zal in 2014 onderzocht worden hoe met de bestaande winkelvoorziening moet worden omgegaan. In Hooge Zwaluwe heeft Goed Wonen in het plan Langstraat in 2010 een dagwinkel gerealiseerd. Om die dagwinkel exploitabel te houden is de huurprijs afgestemd op de omzet van de winkel. De voorziening wordt hoog gewaardeerd door de inwoners.
Jaarverslag 2013
21
6.2.4.
Kinderdagverblijf
Binnen het plan Langstraat is in 2010 ook een kinderdagverblijf gerealiseerd. Deze is in een gebouw gecombineerd met de Brede School. Het eigendom is onderdeel van een Vereniging van Eigenaars. Door de huur flexibel te houden kan een op langere termijn levensvatbare exploitatie ten behoeve van het dorp Hooge Zwaluwe mogelijk worden gemaakt.
6.2.5.
Plaatselijke ondernemers
Werkgelegenheid heeft een directe relatie met leefbaarheid. Daarom werkt Goed Wonen bij voorkeur met plaatselijke ondernemers. Prijsstelling dient daarbij wel concurrerend te zijn en de verhouding tussen prijs en kwaliteit wordt voortdurend bewaakt.
6.2.6.
Sponsoring
Door sponsoring verbindt Goed Wonen haar naam aan activiteiten. Deze verbinding moet voor Goed Wonen een meerwaarde hebben in de zin van naamsbekendheid bij derden en het gesponsorde doel moet een relatie hebben met het doel en de doelgroepen van Goed Wonen. Goed Wonen heeft ervoor gekozen doelen te sponsoren die te maken hebben met de (lokale) maatschappij, cultuur en sporten die voor alle bewoners van de dorpen binnen de gemeente kosteloos bereikbaar zijn. Indirect levert sponsoring daarmee ook een bijdrage aan de leefbaarheid. In het verslagjaar is € 725,- besteed aan sponsoring voor lokale activiteiten, waaronder wielerronden en havenfeesten.
6.3.
Wonen en zorg
6.3.1.
Wonen
Voor wonen in combinatie met zorg zijn levensloopbestendige seniorenwoningen uitermate geschikt. Woningstichting Goed Wonen heeft aan het einde van het verslagjaar 35 seniorenwoningen in eigendom: 18 woningen in Hooge Zwaluwe en 17 in Lage Zwaluwe. De seniorenwoningen zijn aanpasbaar gebouwd en voldoen grotendeels aan het seniorenlabel. Daarnaast worden een aantal appartementen verhuurd die ook geschikt zijn voor
22
Woningstichting Goed Wonen
seniorenhuisvesting. Ook derden hebben in ons werkgebied seniorenwoningen in eigendom.
6.3.2.
Zorg
In het werkgebied van Woningstichting Goed Wonen zijn diverse partijen actief op het gebied van wonen en zorg. Ouderen blijven bij voorkeur zelfstandig wonen en worden daar door de ontwikkelingen in de zorg ook meer toe gedwongen. Daardoor moet veel meer zorg geleverd worden in de thuissituatie. Op basis hiervan heeft Goed Wonen periodiek overleg met zorginstanties (Prisma, Surplus) over de levering van zorg en steunpunten voor senioren. Het steunpunt in Hooge Zwaluwe is gerealiseerd binnen het project Langstraat en wordt beheerd door Surplus. Voor Lage Zwaluwe is nog geen steunpunt in ontwikkeling. Onderzocht wordt hoe dat binnen nieuwe ontwikkelingen is in te passen. Het bouwen voor mensen met een beperking zoals de Lisdodde is een uitwerking van wonen en zorg op basis van een ouderinitiatief samen met Prisma als zorgleverancier. Binnen het project Langstraat in Hooge Zwaluwe is een woonvoorziening gerealiseerd die door Prisma wordt gehuurd en huisvesting geeft aan 8 mensen met een verstandelijke beperking. Met maatschappelijk werk wordt periodiek overleg gevoerd om ook incidentele zorgbehoeften binnen de huurders tijdig te signaleren en maatschappelijk werk de gelegenheid te geven ondersteuning te leveren.
6.3.3.
Woningaanpassing
In totaal zijn in 97 woningen aanpassingen voor minder validen aangebracht. Het gaat om 66 woningen in de gemeente Drimmelen en 31 woningen in de gemeente Moerdijk. Aanpassingen worden op verzoek van de betreffende gemeente in opdracht van Goed Wonen aangebracht. Doorgaans geeft Goed Wonen daar medewerking aan en ondersteunt de voortgang en uitvoering voor zover die de eigen woningen betreft. De aard en mate van aanpassing wordt uitgevoerd op basis van adviezen van regionale overheidsen zorginstellingen. Financiering van de aanpassing vindt deels plaats
door de gemeente op basis van de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
Wet
6.4. Toewijzen, verhuren en verkopen van woongelegenheden 6.4.1.
Woningbezit
Per 31 december 2013 heeft Woningstichting Goed Wonen 662 wooneenheden, 5 winkels, een sporthal, woonvoorziening voor verstandelijk gehandicapten, een kinderdagverblijf en een steunpuntvoorziening in eigendom. De wooneenheden zijn onderverdeeld in 543 eengezinswoningen, 84 appartementen en 35 seniorenwoningen. Alle verhuureenheden liggen in kernen Hooge Zwaluwe en Lage Zwaluwe van de gemeente Drimmelen en in de kern Moerdijk van de gemeente Moerdijk.
De woningen verdeelt naar huurprijs en woningtype per kern:
Woningbezit
Eengezins woning
Apparte ment
Senioren woning
Totaal
<=€ 374,44
13
3
5
21
>€ 374,44 <=€ 574,35
65
27
13
105
>€ 574,35
4
6
0
10
82
36
18
136
Eengezins woning
Apparte ment
Senioren woning
Totaal
<=€ 374,44
18
13
7
38
>€ 374,44 <=€ 574,35
342
29
10
381
Hooge Zwaluwe
Totalen
Lage Zwaluwe
>€ 574,35 Totalen
Moerdijk
Per 31 december 2013 variëren de huurprijzen van minimaal € 163 tot maximaal € 720 per maand. De gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit bedraagt € 450 per maand. De in de onderstaande tabellen gebruikte huurprijsgrenzen zijn ontleend aan het BBSH. Per balansdatum behoren woningen met een huurprijs tot € 394,44 tot het goedkope en huurwoningen en woningen met een huurprijs tot € 574,35 tot het betaalbare segment. Huurwoningen met een huur vanaf € 574,35 vallen onder het dure segment.
19
6
0
25
379
48
17
444
Eengezins woning
Apparte ment
Senioren woning
Totaal
<=€ 374,44
29
0
0
29
>€ 374,44 <=€ 574,35
52
0
0
52
>€ 574,35
1
0
0
1
82
0
0
82
Totalen
6.4.2.
Jaarlijkse huurverhoging
Goed Wonen heeft op basis van haar beleidsplan streefhuren vastgesteld per woning die een evenwichtige verhouding van de prijs en kwaliteit uitdrukken. Een aantal jaar geleden is besloten om bij mutatie de huren direct op de streefhuur te brengen en bij de jaarlijkse huurverhoging de verhogingen te differentiëren om de huren in overeenstemming te brengen met de vastgestelde streefhuren. Hiervoor werd gebruik gemaakt van de ruimte die werd geboden in de vorm van een hogere individuele huurstijging ten opzichte van de vastgestelde gemiddelde huurstijging. Nu de maximale individuele huurstijging al enige jaren is gekoppeld aan de inflatie en de mogelijkheid tot differentiatie bij de jaarlijkse huurstijging niet meer bestaat is het niet mogelijk relatief goedkope woningen een hogere huurverhoging te geven om sneller de streefhuren te realiseren. Per 1 juli 2013 zijn de huren verhoogd met 4,6 %.
Jaarverslag 2013
23
6.4.3.
Woningtoewijzing
In de gemeente Drimmelen hanteren de woningcorporaties Volksbelang en Goed Wonen dezelfde toewijzingscriteria. Alle vrijkomende huurwoningen in de gemeente Drimmelen worden volgens het aanbodmodel toegewezen. Om de schaarse woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen, worden woningzoekenden gerangschikt op inschrijfdatum. Woningzoekenden worden onderscheiden in doorstromers en starters. Onder doorstromers worden woningzoekenden verstaan die reeds over zelfstandige woonruimte beschikken. Starters zijn woningzoekenden die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven of inwonend zijn (dus niet beschikken over zelfstandige woonruimte). Binnen dit systeem is urgentie op basis van sociale of medische omstandigheden mogelijk. In het verslagjaar kwamen 37 woningen door huurbeëindiging beschikbaar voor verhuur aan woningzoekenden. De mutatiegraad bedroeg 5,7%. De voor verhuur beschikbare woningen zijn 59 keer aangeboden aan woningzoekenden. Gemiddeld zijn de vrijkomende woningen 1,6 maal aangeboden. In de afgelopen jaren varieerde het percentage tussen 1,6 en 1,8 aanbiedingen per woning. De vraag naar woningen heeft nog steeds een hoge acceptatiegraad tot gevolg. De belangrijkste redenen van weigering zijn in een afzonderlijk overzicht vermeld.
Toewijzingen Reden van toewijzing
Toewijzing
Verhuring
37
18
3
3
14
11
Woningruil
3
3
Urgentie
1
1
Herstructurering
0
0
Huisvesting statushouders
1
1
59
37
Puntentotaal - regulier - doorstroming - starter
24
Woningstichting Goed Wonen
Weigeringen Reden van weigering
Aantal
Percentage
Inkomensgrens
1
5%
Reeds voorzien
2
9%
Aangeboden woning te duur
3
14%
Aangeboden woning te groot
1
5%
Aangeboden woning te klein
2
9%
Persoonlijke omstandigheden
7
32%
Woonomgeving bevalt niet
0
0%
Kern bevalt niet
1
5%
Overige redenen
3
14%
Geen reactie
2
9%
22
100%
In het navolgend overzicht zijn de inkomensgrenzen per categorie overgenomen uit het BBSH. De inkomens zijn voor het afsluiten van de huurcontract beoordeeld. Doorgaans op basis van een opgave van de inkomens van de belastingdienst. Gestreefd wordt om woningen met een huurprijs tot € 574,35 zoveel mogelijk te verhuren aan woningzoekenden met een inkomen onder de laagste grens. Woningen met een huurprijs boven de dat bedrag worden bij voorkeur verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen boven de gegeven grenzen. Dit ter voorkoming van scheefgroei. Met het huidige aanbodmodel is niet geheel te sturen op scheefgroei. Huurders met een hoger inkomen kunnen reageren op goedkopere woningen en op grond van hun inschrijftijd en gezinssamenstelling kunnen ze in aanmerking komen voor een goedkopere woning. Temeer omdat ze ook geen beslag doen op huurtoeslag.
In het voorgaande overzicht van de verhuringen is te zien in hoeverre de verhuur van vrijkomende woningen aan de doelgroepen van beleid heeft plaatsgevonden.
Verhuringen
Aantallen éénpersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
Huurklasse <=
<
65 jaar
>=
65 jaar
374,44
> <=
374,44 535,91
>
535,91
<=
21.025
0
6
2
>
21.025
1
11
3
<=
21.100
0
0
0
>
21.100
0
0
0
Aantallen tweepersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
Huurklasse <=
<
65 jaar
>=
65 jaar
374,44
>
374,44
<=
535,91
>
535,91
<=
28.550
0
3
2
>
28.550
0
0
1
<=
28.725
0
0
0
>
28.725
0
1
0
Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
<
>=
65 jaar
Bijzondere aandachtsgroepen
Voor de huisvesting van vluchtelingen c.q. nieuwkomers wordt aan elke gemeente in Nederland jaarlijks een taakstelling gegeven. 6.4.4.1. Drimmelen In de gemeente Drimmelen is met collegacorporatie Woningstichting Volksbelang een verdeling afgesproken voor de plaatsing van nieuwkomers. De verhouding tussen Goed Wonen en Volksbelang bedraagt 1 : 3. Op grond van de taakstelling voor 2013 in de gemeente Drimmelen moesten van overheidswege in totaal 16 nieuwkomers en pardonners gehuisvest worden. Samen met een overloop uit 2012 is bedroeg de verplichting 18 nieuwkomers, waarvan 6 voor Goed Wonen. Dit is een verplichting voor de gemeente waaraan beide lokale woningcorporaties zich confirmeren. In 2013 is één woning ter beschikking gesteld voor de huisvesting van één persoon.
Huurklasse <=
65 jaar
6.4.4.
374,44
>
374,44
<=
535,91
>
535,91
<=
28.550
0
4
1
>
28.550
0
0
2
<=
28.725
0
0
0
>
28.725
0
0
0
6.4.4.2. Moerdijk Met de gemeente Moerdijk zijn deze afspraken minder strikt en wordt per huisvestingsaanvraag bekeken wat er mogelijk is. In het verslagjaar heeft Goed Wonen geen woning geleverd voor de huisvesting van nieuwkomers.
6.4.5. Potentiële huurders met een inkomen boven € 34.229,- komen niet in aanmerking voor huurwoningen met een huurprijs beneden de € 681. Met huurders met een hoger inkomen die reageren op een woning met een lagere huur wordt geen huurovereenkomst gesloten. In 2013 is dat bij een geval is dit aan de orde geweest. In 2012 bij zes gevallen. Er is een woning op grond van urgentie toegewezen waarbij het inkomen hoger was dan de gestelde grens. Dit valt binnen de norm van 10 % waarmee wordt voldaan aan de wettelijke bepalingen.
Huurtoeslag
Gedurende het verslagjaar is aan 57 huurders huurtoeslag toegekend en verrekend met de huur. De gemiddeld verstrekte toeslag bedroeg € 154 (2012 € 150) per huurder per maand. Huurders kunnen de huurtoeslag ook op eigen rekening ontvangen. Hiervan worden geen aantallen en gemiddelden bekend gemaakt. Van de nieuwe huurders in 2013 heeft geen enkele bewoners gebruik gemaakt van huurtoeslag via de woningcorporatie.
Jaarverslag 2013
25
6.4.6.
Huurbetaling
Goed Wonen biedt haar huurders de mogelijkheid de huur met automatische incasso te voldoen. Aan het einde van het verslagjaar hadden 472 huurders (71%) ons gemachtigd om de huur automatisch af te schrijven. Alle overige huurders ontvangen maandelijks een acceptgirokaart waarmee de huur kan worden voldaan. Om achterstanden in de huurbetaling te voorkomen voert Woningstichting Goed Wonen een stringent incassobeleid met aanmaningen op vaste dagen en een persoonlijke benadering bij aanhoudende achterstanden. BIJ een achterstand van twee maanden wordt de vordering ter incasso uit handen gegeven. De kosten van zo'n incasso komen voor rekening van de huurder. In de gemeente Moerdijk is eerder een samenwerkingsverband opgericht ter voorkoming van huur-schuldproblematiek bij huurders. Er is een overeenkomst verhuurders van toepassing tussen huurders, de gemeentelijke kredietbank (GKB), Stichting de Markenlanden en de gemeente Moerdijk.
6.5.
Betrokkenheid bewoners
6.5.1.
Bewonersorganisatie
6.5.2.
Statuten, reglementen en verantwoordingsstukken liggen op het kantoor van Woningstichting Goed Wonen ter inzage en worden gepubliceerd op de website. Medewerkers van Woningstichting Goed Wonen kunnen altijd een toelichting geven op deze stukken. Ook heeft Goed Wonen in 2012 is twee maal het eigen bewonersblad gepubliceerd. Hiermee worden huurders en belanghouders geïnformeerd over actuele ontwikkelingen.
6.5.3.
Verder acht Goed Wonen de betrokkenheid van huurders in het bestuur van groot belang. Een bestuurslid is ook huurder van Goed Wonen.
26
Woningstichting Goed Wonen
Geschillen met individuele huurders
Geschillen met individuele huurders kunnen betrekking hebben op de voorgestelde huurverhoging of klachten zijn over het handelen van medewerkers van Goed Wonen. Er zijn in het verslagjaar geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend. Er zijn ook geen klachten binnengekomen die op basis van de procedure zijn voorgelegd aan de Geschillen Advies Commissie.
6.5.4.
De Huurdersvereniging Woonbelang is al een aantal jaren actief in de gemeente Drimmelen. Aangezien meer dan 10 % van de huurders lid is van de huurdersvereniging is sprake van een representatieve vertegenwoordiging. In het verslagjaar is een maal overlegd gevoerd met de huurdersvereniging Woonbelang. Belangrijke besproken onderwerpen zijn de jaarlijkse huurverhoging, de geplande herontwikkelingen en de verkoop van bestaand bezit. Uit de visitatie kwam naar voren dat de samenwerking met de huurdersvereniging vanuit hun oogpunt duidelijk verbetering behoeft. Hierop zal actief actie worden ondernomen. Goed Wonen ondersteunt Huurdersvereniging Woonbelang door het beschikbaar stellen van middelen en faciliteiten. In het verslagjaar bedroeg de bijdrage € 3750
Informatieverstrekking
Geschillen adviescommissie
Huurders, woningzoekenden en bewonersorganisaties kunnen klachten indienen tegen het handelen of niet handelen van medewerkers of het bestuur van Goed Wonen. Om dergelijke klachten onafhankelijk te kunnen beoordelen is samen met Woningstichting Volksbelang uit Made een Geschillen Advies Commissie (GAC) opgericht. De GAC, dat opereert op basis van het Reglement Geschillen Advies Commissie, bestaat uit vier leden en er is een onafhankelijk secretaris toegevoegd. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de GAC optimaal gewaarborgd. In 2013 is er voorjaarsoverleg gevoerd met Woningstichting Goed Wonen. Hierin zijn beleidsvoornemens en resultaten, alsmede lopende zaken binnen en buiten de organisatie aan de orde geweest. De GAC heeft daarmee een actueel beeld van de woningcorporatie opgebouwd. In 2013 zijn geen geschillen ingediend door Woningstichting Goed Wonen.
De Geschillen Advies Commissie bestaat uit de volgende leden: • De heer G. Neefs, onafhankelijk voorzitter, • De heer A. Braat, lid namens woningstichting Volksbelang • De heer N. de Moei, lid namens woningstichting Goed Wonen • De heer W. Geppaart, lid namens de Huurdersvereniging Woonbelang. Als onafhankelijk secretaris is toegevoegd Mevrouw G. Butter. Aftredend zijn in volgorde: 21 april 2014: de heer N. de Moei 21 februari 2015: de heer A. Braat 28 november 2016: de heer G. Neefs 21 februari 2017: de heer W. Geppaart
6.6.
Het beleid en beheer op financieel gebied
De uitgangspunten voor het financieel beheer en beleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. In hoofdstuk 7 van de jaarrekening wordt daarop ingegaan. Goed Wonen streeft naar een gezonde financiële vermogenspositie en een verantwoorde cashflow, zodat de continuïteit van de bedrijfsvoering gewaarborgd blijft. Het vermogen wordt uitsluitend ingezet voor de lokale volkshuisvesting. In het verslagjaar zijn de middelen besteed in het belang van de lokale volkshuisvesting. Goed Wonen wordt hierbij in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Goed Wonen op van € 15.000 in 2013 naar € 529.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 150.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Goed Wonen rekening met een gelijkblijvende saneringsteun. Daarnaast legt het plan Havenlande fors beslag op de kasstromen van Goed Wonen waardoor is besloten het plan Havenlande nu niet verder te
ontwikkelen en de onderliggende overeenkomsten te ontbinden. Goed Wonen is hierdoor per oktober 2012 door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Het CFV heeft Goed Wonen gevraagd een herstelplan in te dienen. Ultimo 2013 is dit herstelplan door het CFV goedgekeurd. De continuering van een lening van de Rabobank van € 2,4 miljoen, welke op 1 oktober 2013 afliep, was gedurende het boekjaar onzeker. In overleg met het WSW en de Rabobank is de lening in maart 2014 afgelost en geherfinancierd met een ongeborgde lening welke in 10 jaar lineair wordt afgelost. De kredietfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen is per maart 2014 verlaagd tot 1,7 miljoen euro. Goed Wonen kan zelfstandig haar bedrijfsactiviteiten voortzetten rekening houdend met in het verslagjaar goedgekeurde en vastgestelde wezenlijke wijzigingen in haar beleid. Deze beleidswijzigingen maken ook onderdeel uit van het herstelplan en zijn in 2013 reeds deels ingezet. De cashflow vanaf het boekjaar 2013 ontwikkelt zich dan ook voldoende positief als gevolg van de volgende maatregelen vanuit het herstelplan: Een herzien en vastgesteld Strategisch Voorraadbeleid met hierin de volgende maatregelen: Verhoging van de streefhuur tot 75% maximaal redelijk, waarbij jaarlijks een gemiddelde huurverhoging van 4% wordt doorgevoerd; Een herzien en vastgesteld Strategisch voorraadbeleid waarbij de kosten voor onderhoud zijn herzien zodat de uitgaven gelijk over de jaren worden verdeeld; Aanzet tot ontbinden van de exploitatieovereenkomst met de gemeente Drimmelen; Geslaagde gesprekken met het WSW inzake de vrijgave van faciliteringsvolume; De realisatie van deze maatregelen hangt af van diverse factoren, zoals het economisch herstel en het overheidsbeleid voor de huurmarkt. Goed Wonen zal de voortgang hierin continu monitoren en bijstellen waar nodig. De maatregelen leiden wel tot wezenlijke aanpassingen in het beleid van Goed
Jaarverslag 2013
27
6.6.1.
Toegang tot vermogensmarkten
De toegang tot de vermogensmarkt wordt gewaarborgd door aansluiting bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Naar aanleiding van de beoordeling van het jaarverslag 2012 heeft het WSW verklaard dat Goed Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Goed Wonen kan derhalve gebruik blijven maken van de WSW-faciliteiten. Ondanks dat de toetsingscriteria zijn aangepast en verscherpt blijft Goed Wonen voldoen aan de gestelde eisen. Door de borgingsfaciliteiten van het WSW zijn financiers bereid bij een in verhouding tot het bedrijfsleven gering weerstandsvermogen toch tegen zeer gunstige voorwaarden leningen te verstrekken. Die vorm van financiering is van groot belang voor de continuïteit. Geborgde leningen zijn echter alleen nog mogelijk voor uitvoering van de kerntaken. Commerciële activiteiten worden niet meer geborgd en maatschappelijke investeringen worden zeer kritisch beoordeeld. Het bestuur is van mening dat als financiële ondergrens een marktconform weerstandsvermogen van 16% moet worden gehanteerd. Dit houdt in dat we reserves moeten aanhouden van minimaal 16% van het balanstotaal. De kernactiviteit moet beschermd worden tegen de invloed van ongewenste waardeschommelingen in de financiële markten als gevolg van rente- en beleggingsrisico's. De rentelasten vormen immers verreweg het grootste kostencomponent, terwijl een optimaal beheer van de liquide middelen een grote bijdrage kan leveren aan het jaarresultaat. Een instrument om financiële risico's te minimaliseren is de spreiding van de leningportefeuille. Goed Wonen streeft na om in enig jaar maximaal 10% van de
28
Woningstichting Goed Wonen
Rente en aflossingsrisico 6 4 2 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Met deze maatregelen is de gerede twijfel over de continuïteit van het geheel van de werkzaamheden van Woningstichting Goed Wonen weggenomen. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn daarom gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Woningstichting Goed Wonen.
aangetrokken leningen te laten converteren. Het WSW schrijft voor dat in enig jaar maximaal 15% van de aangetrokken leningen mag converteren. In de weergegeven grafiek Risicoprofiel leningen is het risicoprofiel van de leningportefeuille gedurende de jaren 2013 tot en met 2022 weergegeven.
Miljoenen
Wonen, maar zijn noodzakelijk om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen.
Renterisico per jaar
WSW norm 15%
Uit de grafiek blijkt dat de grens in het risicoprofiel in 2018 worden overschreden. Het is evenwel te vroeg om hiervoor nu al maatregelen te treffen. Hiervoor wordt een termijn van 3 jaar gehanteerd. Aldus zal vanaf 2015 maatregelen overwogen worden ter dekking van het renterisico in 2018. Bij het aantrekken van toekomstige leningen wordt rekening gehouden met de looptijden en vervaldata. Zo kan ook op termijn zo goed mogelijk worden voldaan aan de voorwaarden voor de spreiding van de leningportefeuille. Op termijn vormt de afname van het aantal leningen voor het optimaliseren van de financiële logistiek evenwel een probleem.
6.6.2.
Het optimaliseren van de financiële logistiek
Bij het optimaliseren van de financiële logistiek gaat het vooral om het minimaliseren van rentekosten door het stroomlijnen van geldbewegingen en het optimaal inzetten van de benodigde middelen binnen de corporatie. Goed Wonen maakt constant een afweging tussen de baten en lasten uit liquiditeiten. Bij de huidige rentestructuur zal de liquiditeit worden geminimaliseerd, zoals dat in de afgelopen jaren is gebeurd en wordt gebruik gemaakt van rekeningcourant krediet om tijdelijke financiering met kort geld mogelijk te maken en het aantrekken van leningen tegen een hogere rente uit te stellen. De
10.000 5.000 0
Als gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing is het saldo van de overige reserves met ongeveer 10% gedaald ten opzichte van 2013.
6.6.4.
Weerstandsvermogen
Hiervoor is al kort ingegaan op het gewenste weerstandsvermogen. Dit wordt bepaald uit de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Gestreefd werd naar een weerstandsvermogen van 20%. Op basis hiervan kan ook een prognose worden gemaakt van het weerstandsvermogen.
Weerstandsvermogen
Percentage
2023
2022
2021
2020
2019
2018
55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2017
De prognose gaat uit van de volgende uitgangspunten: • Huurstijging: Er is gerekend met een jaarlijkse huurstijging van 4,6% in de jaren 2013 en 2014. Tot en met 2018 is gerekend met 4,0% en daarna met 2% huurstijging. • Lastenstijging; Er is gerekend met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. • Afschrijvingen; Bij de bepaling van de afschrijvingen is rekening gehouden met de investeringen in nieuwbouw en woningverbetering en de activering van planmatig onderhoud. Ook is rekening gehouden met toekomstige investeringen in nieuwbouw. • Lasten onderhoud; De onderhoudsuitgaven voor het planmatig onderhoud zijn ontleend aan de meerjaren onderhoudsbegroting. Hierbij houden we rekening met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. Het niet-planmatig onderhoud is ontleend aan de begroting 2013. Hierbij houden we eveneens rekening met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. • Rentebaten; Voor de rentebaten is bij een positief saldo van de liquide middelen gerekend met 2,00% rente per jaar en bij een negatief saldo met 5,25% rente per jaar. De rentebaten zijn berekend uit het gemiddelde van de liquide middelen aan het begin en het einde van een jaar. • Rentelasten; Voor de rentelasten is bij conversie van een lening gerekend met 5,25% rente. • De verhuurdersheffing is ingerekend over de gehele looptijd.
15.000
2016
Voor het inzicht in de toekomstige kasstromen en solvabiliteit is een prognose van het jaarresultaat en de ontwikkeling van het vermogen opgesteld voor de komende tien jaar.
20.000
2015
Prognose
Overige reserves
2014
6.6.3.
x € 1.000 25.000
%
minimalisatie van liquide middelen wordt bereikt door het intern financieren van investeringsverplichtingen en het aflossen van leningen van derden door middel van de inzet van eigen middelen. Per 31 december 2013 bedroeg het saldo van de liquide middelen € 1.469.000 negatief. In het verslagjaar is doorlopend gebruik gemaakt van het doorlopend krediet van de Rabobank.
Norm
Bij de bepaling van het weerstandsvermogen is rekening gehouden met de investeringen in woningverbetering en nieuwbouw. Ten slotte merken we op dat de middelen die niet aangehouden moeten worden voor het beschermen van vermogen en resultaat tegen financiële risico’s, het optimaliseren van de financiële logistiek en het Jaarverslag 2013
29
veiligstellen van de toegang tot de vermogensmarkt ingezet worden voor de regionale volkshuisvesting.
6.6.5.
Overige financiële kengetallen
van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV Beide vennootschappen zijn gevestigd te Lage Zwaluwe. Verder is op 3 augustus 2010 Goed Wonen Zwaluwe Energie BV opgericht.
6.6.5.1. Rentedekkingsgraad
6.7.1. De rentedekkingsgraad geeft aan in hoeverre Goed Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rente te betalen. De rentedekkingsgraad dient structureel minimaal 1,3 te bedragen.
Rentedekkingsgraad 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
6.6.5.2. Loan to value De loan to value geeft de verhouding weer tussen de bedrijfswaarde en het aandeel in- en externe financiering. Deze verhouding mag structureel maximaal 75% bedragen.
Loan to value 80
%
60 40
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV kan als volgt worden omschreven: • Het werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; • Het oprichten en verwerven, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook; • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen; • Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het bovenstaande in de meest ruime zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. De kern- en nevenactiviteiten in het verslagjaar bestaan uit het houden van de aandelen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Goed Wonen Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Goed Wonen. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV bedraagt per 31 december 2013 € 18.012; de jaaromzet over het boekjaar 2013 bedraagt € 0. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2013 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap.
20
Percentage
6.7.
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0
Norm
Verbindingen
Op 2 oktober 2007 zijn twee BV’s opgericht waarmee Woningstichting Goed Wonen een verbinding is aangegaan. Het betreft de oprichting 30
Woningstichting Goed Wonen
In het boekjaar 2013 heeft Woningstichting Goed Wonen geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Holding BV Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2013 geen leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Holding BV; evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting
Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V
6.7.2.
Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV kan als volgt worden omschreven: • Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer de stichting: Woningstichting Goed Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Goed Wonen Zwaluwe Holding BV of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen, in welke vorm dan ook; • Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het voeren van de directie over, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook; • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheer van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden en of verplichtingen van de stichting: Woningstichting Goed Wonen en van aan deze stichting gelieerde rechtspersonen; • Het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV hebben in het verslagjaar geen kern- en nevenactiviteiten plaatsgevonden. Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is een 100% dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV bedraagt per 31 december 2013 € 14.729; de jaaromzet over het boekjaar 2013 bedraagt € 0. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2013 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap. In het boekjaar 2013 heeft Woningstichting Goed Wonen geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2013 geen leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld
of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV.
6.7.3.
Goed Wonen Zwaluwe Energie BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV kan als volgt worden omschreven: • Het leveren van gas, elektriciteit, water en comfortproducten (warm tapwater, warmte en koelte) en overige nutsvoorzieningen • (project)ontwikkeling en beheer van (duurzame) energiesystemen, waaronder begrepen het stichten, verbouwen en onderhouden van installaties, alsmede het aanleggen respectievelijk wijzigen van de infrastructuur ten behoeve van (duurzame) energiesystemen. • Het huren, verhuren, vervaardigen, exploiteren, beheren en bezwaren van registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen, alsmede het beschikken over registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen, waaronder begrepen het aanen verkopen en ruilen van registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen. • Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm dan ook • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen • Het verrichten van alle verdere handelingen die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. De activiteiten van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV bestaan uit het beheer en de exploitatie van WKO installaties in complexen van Woningstichting Goed Wonen. Dit enerzijds met als doel een impuls te leveren aan duurzaamheid en anderzijds beperking van onrendabele investeringen in de betreffende complexen van Woningstichting Goed Wonen. Goed Wonen Zwaluwe Energie BV is een 100% dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding Jaarverslag 2013
31
BV. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV bedraagt per 31 december 2013 € 25.232; de jaaromzet over het boekjaar 2013 bedraagt € 81.000,-. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2013 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap. In het boekjaar 2013 heeft Woningstichting Goed Wonen behoudens een rentevergoeding in voor de rekening courant geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2013 geen leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Energie BV, (de financiering van de activa in de Energie BV zijn afgedekt middels een krediet in rekening courant); evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen ontvangen van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV.
32
Woningstichting Goed Wonen
Woningstichting Goed Wonen
Jaarrekening 2013
2 juni 2014
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA
REF
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa
Materiële vaste activa
R10.1
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
R10.1
€
33.608.065
€
35.717.779
R10.1
-
259.785
-
273.306
€
33.867.850
€
35.991.085
Vastgoedbeleggingen
R10.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
R10.2
€
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
R10.2
-
1.671.258 4.873.516
€
Financiële vaste activa
R10.3
- Latente belastingvordering(en)
R10.3
€ -
4.467.151 4.873.516
6.544.774
€
9.340.667
-
1.226.799
-
1.004.225
€
1.226.799
€
1.004.225
Vlottende activa
Voorraden
R10.4
Vastgoed bestemd voor verkoop
R10.4
€
315.597
€
397.476
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
R10.4
-
550.000
-
550.000
€
865.597
€
947.476
Vorderingen
R10.5
Huurdebiteuren
R10.5
€
74.268
€
55.395
Gemeente
R10.5
-
-
Belastingen en premie sociale verzekeringen
R10.5
-
0 14.980
-
50.000 172.165
Overige vorderingen
R10.5
-
190.925
-
130.214
€
280.173
€
407.774
€
36.959
€
14.299
€
42.822.152
€
47.705.526
Liquide middelen
Totaal generaal
34
Woningstichting Goed Wonen
R10.6
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA
REF
31-12-2013
31-12-2012
Groepsvermogen
Eigen vermogen Eigen vermogen
R10.7 R10.7
€
13.742.604
€
17.913.324
Overige voorzieningen
R10.8
€
540.000
€
0
Langlopende schulden
R10.9
Schulden / leningen kredietinstellingen
R10.9
€
20.822.042
€
23.294.447
Overige schulden
R10.9
-
88.881
-
76.942
€
20.910.923
€
23.371.389
Overige voorzieningen
Kortlopende schulden
R10.10
Kortlopende deel van leningen
R10.10
€
5.372.405
€
3.108.709
Bankkredieten
R10.10
-
1.506.055
-
2.442.381
Schulden aan leveranciers
R10.10
-
90.830
-
147.960
Belasting en sociale verzekeringen
R10.10
-
20.020
-
51.528
Aangegane verplichtingen
R10.10
-
4.282
-
9.775
Overlopende passiva
R10.10
-
635.033
-
660.460
€
7.628.625
€
6.420.813
€
42.822.152
€
47.705.526
Totaal generaal
Jaarrekening 2013
35
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
Winst- en verliesrekening
REF
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
R11.1
€
3.662.172
€
3.625.000
€
3.466.753
Opbrengsten servicecontracten
R11.2
-
128.089
-
105.000
-
130.935
Resultaat verkoop vastgoed
R11.3
-
271.944
-
110.000
-
86.648
Overige opbrengsten
R11.4
-
33.296
-
2.000
-
7.557
€
4.095.501
€
3.842.000
€
3.691.893
976.000
€
1.405.011
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
R11.5
€
1.401.847
€
Waardeverandering activa
R11.6
-
3.053.890
-
0
-
3.998.083
Lonen en salarissen
R11.7
-
275.024
-
280.000
-
267.037
Werkgeverslasten
R11.8
-
86.549
-
87.000
-
81.962
Lasten onderhoud
R11.9
-
553.773
-
758.000
-
822.020
Overige lasten
R11.10
-
903.599
-
671.000
-
1.023.256
€
6.274.682
€
2.772.000
€
7.597.369
€
-2.179.181
€
1.070.000
€
-3.905.476
Exploitatieresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
R11.11
Rentebaten
R11.12
-
20.913
-
274.000
-
184.403
Rentelasten
R11.13
-
1.074.143
-
1.118.000
-
1.065.398
€
-3.968.303
€
226.000
€
-4.457.446
-
242.265
-
-276.000
-
882.929
€
-3.726.038
€
-50.000
€
-3.574.517
Resultaat voor belasting
Vennootschapsbelasting
Resultaat na belasting
36
Woningstichting Goed Wonen
R11.14
-735.892
329.025
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht uit operationele activiteiten (indirecte methode)
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000) Ref
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten €
Exploitatieresultaat
-2.179
€
-3.905
-
5.686
Aanpassing voor: Afschrijving activa Waardercorrectie verkoop
€
1.402
€
Waardevermindering activa / debiteuren
-
280
-
283
-
3.054
-
3.998
-
1.405
4.736
Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden
€
81
€
535
Vorderingen
-
94
-
15
Kortlopende schulden
-
-1.077
-
-622
-
-902
-
-72
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€
1.655
€
1.709
Rente baten
-
21
-
2
Rente lasten
-
-1.074
-1.065
Belastingen
-
0
14
Kasstroom uit operationele activiteiten
€
602
€
660
-
-1.253
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa
€
-350
€
-422
Desinvesteringen in materiele vaste activa
-
20
-
28
Investeringen in vastgoedbeleggingen
-
-52
-
-859
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-
-382
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe leningen
€
500
€
3.150
Aflossing langlopende leningen
-
-709
-
-3.530
Waasrborsommen
12
11
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-
-197
-
-369
Mutatie liquide middelen
€
23
€
-962
Jaarrekening 2013
37
38
Woningstichting Goed Wonen
4
Algemene toelichting
4.1.
Algemeen
Woningstichting Goed Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Lage Zwaluwe de feitelijke vestigingsplaats is Nieuwstraat 27 te Lage Zwaluwe. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
4.2.
Groepsverhoudingen
Woningstichting Goed Wonen staat aan het hoofd van de Goed Wonen Zwaluwe groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Goed Wonen wordt hiermee bedoeld Woningstichting Goed Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
4.3.
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Goed Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Aangezien het belang in de deelnemingen steeds 100 % zijn de deelnemingen integraal in de consolidatie opgenomen. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Goed Wonen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V. Lage Zwaluwe (100%) Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling B.V. Lage Zwaluwe (100%) Goed Wonen Zwaluwe Energie B.V. Lage Zwaluwe (100%) Voorts heeft Goed Wonen naast bovengenoemde belangen verbinding met WSG te Geertruidenberg. Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een
economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van de gezamenlijke realisatie van het plan Havenlande. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. In het boekjaar desinvesteringen plaatsgevonden.
4.4.
hebben geen acquisities of van groepsmaatschappijen
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting.
4.5.
Presentatiewijziging
In 2013 heeft Goed Wonen een presentatiewijziging doorgevoerd door de sporthal, die DAEB is, te presenteren als sociaal vastgoed in exploitatie in plaats van commercieel vastgoed in exploitatie.
4.6.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Goed Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
4.7.
Continuïteitsveronderstelling
Woningstichting Goed Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer
Jaarrekening 2013
39
de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Woningstichting Goed Wonen op van € 15.000 in 2013 naar € 529.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt vanaf 2013 € 150.000 per jaar. Daarnaast legt het plan Havenlande fors beslag op de kasstromen van Goed Wonen waardoor is besloten het plan Havenlande nu niet verder te ontwikkelen en de onderliggende overeenkomsten te ontbinden. Goed Wonen is hierdoor per oktober 2012 door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Het CFV heeft Goed Wonen gevraagd een herstelplan in te dienen. Ultimo 2013 is dit herstelplan door het CFV goedgekeurd. De continuering van een lening van de Rabobank van € 2,4 miljoen, welke op 1 oktober 2013 afliep, was gedurende het boekjaar onzeker. In overleg met het WSW en de Rabobank is de lening in maart 2014 afgelost en geherfinancierd met een ongeborgde lening welke in 10 jaar lineair wordt afgelost. De kredietfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen is per maart 2014 verlaagd tot 1,7 miljoen euro. Goed Wonen kan zelfstandig haar bedrijfsactiviteiten voortzetten rekening houdend met in het verslagjaar goedgekeurde en vastgestelde wezenlijke wijzigingen in haar beleid. Deze beleidswijzigingen maken ook onderdeel uit van het herstelplan en zijn in 2013 reeds deels ingezet.
40
Woningstichting Goed Wonen
De cashflow vanaf het boekjaar 2013 ontwikkelt zich dan ook voldoende positief als gevolg van de volgende maatregelen vanuit het herstelplan: Een herzien en vastgesteld Strategisch Voorraadbeleid met hierin de volgende maatregelen: Verhoging van de streefhuur tot 75% maximaal redelijk, waarbij jaarlijks een gemiddelde huurverhoging van 4% wordt doorgevoerd; Een herzien en vastgesteld Strategisch voorraadbeleid waarbij de kosten voor onderhoud zijn herzien zodat de uitgaven gelijk over de jaren worden verdeeld; Aanzet tot ontbinden van de exploitatieovereenkomst met de gemeente Drimmelen; Geslaagde gesprekken met het WSW inzake de vrijgave van faciliteringsvolume; De realisatie van deze maatregelen hangt af van diverse factoren, zoals het economisch herstel en het overheidsbeleid voor de huurmarkt. Goed Wonen zal de voortgang hierin continu monitoren en bijstellen waar nodig. De maatregelen leiden wel tot wezenlijke aanpassingen in het beleid van Goed Wonen, maar zijn noodzakelijk om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Met deze maatregelen is de gerede twijfel over de continuïteit van het geheel van de werkzaamheden van Woningstichting Goed Wonen weggenomen. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn daarom gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Woningstichting Goed Wonen.
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
5.1.
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.2. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.4.
5.3.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.4.
Materiële vaste activa
5.4.1.
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Goed Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
Jaarrekening 2013
41
5.4.2.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Goed Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. De selectie voor dit deel van het sociaal vastgoed komt voort uit het Strategisch Voorraadbeheer dat in 2012 is opgesteld en april 2013 is vastgesteld. Goed Wonen kwalificeert zich als vastgoed beheerder en de bedrijfswaarde is de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast
42
Woningstichting Goed Wonen
de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen werden tot en met 2012 gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. Deze benadering is na het actualiseren van het Strategisch Voorraadbeleid in 2013 beëindigd. Aangezien in het SVB sprake is van beheerplannen per financieel / technisch complex is een overeenkomstige complexindeling gehanteerd. De indeling sluit daarmee weer aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 2,0 % (voorgaand jaar: 2,0 %), Extra huurverhoging van respectievelijk 2,6% over 2014 en 2% over 2015 tot en met 2018; jaarlijkse huurderving van 0,5 % (voorgaand jaar: 0,3%); Met huurharmonisatie wordt geen rekening gehouden in de bedrijfswaardeberekening; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3,0 % (voorgaand jaar: 3,0);
genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.377 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.301); genormeerde klachtenen mutatieonderhoudskosten € 500 (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar: € 553); kosten van planmatig onderhoud, conform de meerjaren onderhoudsbegroting. een restwaarde op basis van historische kostprijs van de grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25 % voor alle woningen; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen evenals vorig jaar variërend van 0 tot 49 jaar, waarbij de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De Verhuurderheffing is ingerekend zoals wettelijk is vastgesteld voor de gehele restant looptijd. Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91en € 5,59 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Op basis van het Strategisch Voorraadbeleid zijn in 2013 52 woningen aangewezen voor verkoop. Jaarlijks zijn vier
woningen opgenomen tegen de geschatte verkoopopbrengst de overige woningen zijn in de bedrijfswaarde opgenomen tegen de bedrijfswaarde. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Jaarrekening 2013
43
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt doorgaans rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
44
Woningstichting Goed Wonen
5.4.3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
5.5.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
5.5.1.
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
5.5.2.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering invulling van de actuele waarde. Daarvoor geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.6.
Financiële vaste activa
5.6.1.
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Goed Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). In 2014 zijn alle commerciële panden opnieuw getaxeerd. Voor de warmtepompinstallaties binnen de commerciële panden is uitgegaan van de bedrijfswaarde als waardebepaling Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.5.3.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Goed Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
5.6.2.
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
5.6.3.
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de Jaarrekening 2013
45
reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen.
5.6.4.
projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Latente belastingvorderingen
5.9.
Vorderingen
Zie 5.11.2
5.7.
Voorraden
5.7.1.
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente.
5.7.2.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.8.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde
46
Woningstichting Goed Wonen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.9.1.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.10. Groepsvermogen Het groepsvermogen betreft het eigen vermogen van Goed Wonen.
5.11. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het
waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
5.11.1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
5.11.2. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Goed Wonen in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25% (2012: 5,25%).
5.11.2.1.
Voorziening pensioenen
Goed Wonen maakt gebruik van de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Goed Wonen heeft voor al haar vaste werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Goed Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Goed Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Goed Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers is geen voorziening opgenomen.
5.12. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen
Jaarrekening 2013
47
bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van
48
Woningstichting Goed Wonen
de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1.
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
6.1.1.
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.1.2.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
6.2.
Bedrijfsopbrengsten
6.2.1.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4,6 %.
6.2.2.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
6.2.3.
Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Over 2013 zijn geen projecten ingerekend.
Jaarrekening 2013
49
6.2.4.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
6.2.5.
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (opbrengsten)
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.
6.3.
Bedrijfslasten
6.3.1.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis op de van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
50
Woningstichting Goed Wonen
6.3.2.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (lasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
6.3.3.
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.4.
Pensioenlasten
Goed Wonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet gefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
6.3.5.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
6.3.6.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Goed Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
6.3.7.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.8.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Die betreft commercieel vastgoed.
6.3.9.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
6.3.10. Activeren van rentelasten Rentelasten worden doorgaans geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de
gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Over 2013 is geen rente toegerekend aan de projecten.
6.3.11. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Jaarrekening 2013
51
52
Woningstichting Goed Wonen
7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut herzien en in april 2013 is het daarin opgenomen financieel beleid bestuurlijk vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van derivaten niet toegestaan. Derivaten zijn gezien het voorgaande niet toegepast Valutarisico Goed Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Goed Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Die risico’s worden beheerst door spreiding van looptijden en renteherzieningstermijnen. De risico’s zijn niet afgedekt met swaps of andere beheersingsinstrumenten. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Goed Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2013
Bankschuld Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW (ultimo 2013)
€ 1.506.000 € 2.500.000 € 0 € 2.500.000 €
200.000
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Goed Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant bewaakt en vormt de basis om nieuwe leningen zo risicomijdend als mogelijk in te passen.
Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Goed Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Goed Wonen voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Goed Wonen minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Goed Wonen doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Goed Wonen het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Goed Wonen heeft daardoor de mogelijkheid om nietDAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom die mede ontstaat door verkopen uit bestaand bezit. Over 2012 en 2013 is geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. In 2014 wordt een deel van het rekening-courant krediet en de niet DAEB financiering van 2,4 miljoen omgezet in een niet DAEB lening van 3,2 miljoen euro De verwachting is dat Goed Wonen eventuele verdere niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Jaarrekening 2013
53
54
Woningstichting Goed Wonen
8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
8.1.
Waardering vaste activa
8.1.1.
Materiële vaste activa, bedrijfswaarde
Goed Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Deze heffing is ingerekend in de bedrijfswaarde voor de restant looptijd. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte daarvan voor de komende jaren evenals het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van vier woningen per jaar gedurende de komende vijf jaar.
8.1.2.
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten. Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 0%
8.1.3.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
8.1.4.
Verwerking fiscaliteit
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Goed Wonen een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2012 en 2013 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: De waardebepaling van de ontwikkelrechten; Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve; Goed Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
Jaarrekening 2013
55
56
Woningstichting Goed Wonen
9
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Jaarrekening 2013
57
58
Woningstichting Goed Wonen
10
Toelichting op geconsolideerde balans
10.1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
(On) roerende t.d.v. exploitatie
Stand 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen
€
29.821.310
€
Herwaarderingen
-
14.513.680
-
Cumm herwaard en afschr
-
-8.617.211
-
-155.998
-
-8.773.209
Boekwaarden per 31-12-2012
€
35.717.779
€
273.306
€
35.991.085
Verbeteringen
€
350.363
€
€
350.363
Omzetting sporthal
-
2.060.000
-
-
2.060.000
Desinvesteringen
-
-19.430
-
-
-19.430
Herwaardering
-
-650.545
-
Afschrijvingen
-
-1.388.322
-
Waardeverminderingen
-
-2.461.779
Terugname waardevermindering Overboekingen Totaal mutaties
€
-2.109.713
€
-13.521
€
-2.123.234
Verkrijgingsprijzen
€
31.784.738
€
429.304
€
32.214.042
Herwaarderingen
-
13.479.293
-
-
13.479.293
Cumm herwaard en afschr
-
11.655.965
-
-169.519
-
11.825.484
Boekwaarden per 31-12-2013
€
33.608.066
€
259.785
€
33.867.851
429.304
€
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen Totaal gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Inventaris lineair 5 jaar 30.250.614 – Automatisering lineair 3 jaar
-
14.513.680
Mutaties 2013
-
-650.545
-
-1.401.843
-
-
-2.461.779
-
-
-
-
-
-
-13.521
Stand 31 december 2013
Goed Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond geen afschrijvingen - Opstal lineair 50 jaar - Warmtepompinstallaties 50 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 662 woningen opgenomen De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 115,5 miljoen. De twee opgenomen warmtepompinstallaties zijn niet opgenomen in de WOZ waarden.
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 61,3 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 2.110.000 afgenomen. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld voor 52 oudere woningen. Van deze woningen zijn er in 2013 vier verkocht. In de bedrijfswaarde over 2013 is rekening gehouden met de verkoop van vier woningen per jaar tegen een verwachte opbrengstwaarde van € 110.000 per stuk. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar circa € 7.000 per stuk. In 2014 heeft Goed Wonen op verzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw volmacht gegeven tot verpanding van het DAEB-bezit. De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed bedraagt € 33.608.066. Hierin is € 191.610 begrepen voor sociaal vastgoed dat is ondergebracht in groepsmaatschappijen.
Jaarrekening 2013
59
10.2.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
10.3.
Vastgoed in ontw voor eigen explotatie
Financiële vaste activa
Totaal
Latente belasting vordering €
1.004.225
Resultaat
-
222.574
Stand per 31 december
€
1.226.799
Stand per 1 januari
Stand 31 december 2012
Herwaardering via EV
Verkrijgingsprijzen
€
3.781.524
€
4.873.516
€
8.655.040
Herwaarderingen
-
836.064
-
0
-
836.064
Cumm herwaard en afschr
-
-150.437
-
0
-
-150.437
Boekwaarden per 31-12-2012
€
4.467.151
€
4.873.516
€
8.504.603
-
52.911
-
52.911
-
-2.060.000
-
-735.892
-
-52.911
De reële waarde van de financiële vaste activa is gelijk aan de boekwaarde.
Mutaties 2013 Nieuwbouw
-
Sporthal
-
-2.060.000
Herwaardering
-
-735.892
Waardeverminderingen
-
-
Terugname waardevermindering
-
-
-
Overboekingen
-
-
-
Totaal mutaties
€
-2.795.892
€
0
€
-2.795.892
Verkrijgingsprijzen
€
2.143.197
€
4.873.516
€
7.016.713
Herwaarderingen
-
155.183
-
-
155.183
Cumm herwaard en afschr
-
-627.121
-
-
-627.121
Marktwaarden per 31-12-2013
€
1.671.259
€
€
6.544.775
-52.911
Stand 31 december 2013
4.873.516
10.4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop heeft betrekking op de laatste woning uit een eerder ontwikkeld verkoopproject van negen woningen aan de Brugdam in Lage Zwaluwe. Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop betreft de grond onder de voormalige school aan de Julianastraat te Hooge Zwaluwe. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Voor deze financiering is geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 31-12-2013
Onder vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie is het verloop van de boekwaarde van de gronden in Havenlanden en het daarin te ontwikkelen winkelcentrum opgenomen. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Er is een hypothecaire zekerheden afgegeven op de grond. In 2014 wordt deze omgezet in een geborgde lening. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt € 2.489.252. Hierin is € 230.259 begrepen voor commercieel vastgoed dat is ondergebracht in groepsmaatschappijen.
60
Woningstichting Goed Wonen
31-12-2012
Vastgoed bestemd voor verkoop
€
315.597
€
397.476
Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop
-
550.000
-
550.000
€
865.597
€
947.476
10.5. Vorderingen 31-12-2013
31-12-2012
Huurdebiteuren
€
74.268
€
55.395
Vorderingen op de gemeente
-
0
-
50.000
Belastingen en premies s.v.
-
14.980
-
172.165
Overige vorderingen
-
190.925
-
130.214
€
280.173
€
407.774
Alle opgesomde vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar. Over vorderingen in rekening courant met de deelnemingen, die binnen deze consolidatie niet zichtbaar zijn, is over 2013 rente verrekend.
tot nieuwbouw en vermoedelijk niet inbare bedragen van huurders.
10.5.2. Huurdebiteuren 31-12-2013 Te vorderen huren
€
31-12-2012 €
74.268
55.395
De achterstand is als volgt te verdelen naar ouderdom. Bij de energievorderingen is deze verdeling naar ouderdom niet toegepast. Het betreffen vooral vorderingen met betrekking tot de afrekening over het voorgaande jaar. Achterstand
Aantal
Huurachter
huurders
standen
29
€
12.276
tot en met 2 maanden
3
-
3.133
tot en met 3 maanden
4
-
5.623
meer dan 3 maanden
8
-
23.856
tot en met 1 maand
vertrokken
14
31-12-2013 Postbank
€
87
Rabobank BNG rekening courant
31-12-2012 €
973
27.503
3.898
-
9.369
-
9.428
€
36.959
€
14.299
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.
10.7. Overige reserves
20.253
servicekosten
-
9.127
58
74.268
10.5.3. Vorderingen op gemeente 31-12-2013 €
Te vorderen op gemeente
10.6. Liquide middelen
De waarborgsom op de ontwikkeling Julianastraat is in 2013 afgewikkeld
€
17.913.325
18.722.595
Jaarresultaat
-
-3.726.038
-3.575.161
Herwaardering in het boekjaar
-
-444.683
2.765.890
€
13.742.604
17.913.324
50.000
van de
10.5.4. Belastingen en premie sv 31-12-2013
31-12-2012
Saldo per 1 januari
31-12-2012 €
0
31-12-2013
31-12-2012
Omzetbelasting
€
14.980
€
172.165
Vennootschapsbelasting
€
0
€
0
Stand per 31 december
€
14.980
€
172.165
Overeenkomstig de statuten van Woningstichting Goed Wonen mag het gehele vermogen alleen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH besteed worden. Ultimo 2013 is in totaal € 13.634.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen.
10.8. Overige voorzieningen 31-12-2013 Overige voorzieningen
10.5.5. Overige vorderingen 31-12-2013 Verkoop nieuwbouw
-
Overige vorderingen
-
Voorziening oninbaarheid
31-12-2012
0
-
540.226
-
-349.300 €
190.926
342.725 103.789 -316.300
€
130.214
De voorziening voor oninbaarheid is gebaseerd op de onzekerheid van enkele vorderingen met betrekking
€
540.0000
31-12-2012 €
0
Uit het overleg met de gemeente over de afwikkeling van de exploitatieovereenkomst is bestuurlijk overeenstemming tussen WSG, Goed Wonen en de gemeente Drimmelen. Op basis hiervan wordt rekening gehouden met een verplichting van circa 1,1 miljoen euro ter afwikkeling van de overeenkomst. Goed Wonen dient hier voor 50% in bij te dragen. Naar verwachting zal deze voorziening in 2014 worden ingezet ter dekking van de kosten.
Jaarrekening 2013
61
10.9. Langlopende schulden 10.9.1. Leningen kredietinstellingen Stand per
Afl verpl
Resterende
31-12-2013
2014
looptijd > 1jr
Resterende looptijd > 5jr
Leningen kredietinstellingen
€
26.194.447
€
5.372.405
€
20.822.042
€
Waarborgsommen
-
88.881
-
0
-
88.881
-
€
26.283.328
€
5.372.405
€
20.910.923
€
Leningen kredietinstellingen
€
19.533.757
19.533.757
Aflosbaar
Aflosbaar
Aflosbaar
Aflosbaar
over 2 jaar
over 3 jaar
over 4 jaar
over 5 jaar
591.000
€
570.000
Verloop langlopende leningen Stand per 1 januari 2013
€
Aflossingverplichtingen in 2013
23.294.447
-
500.000
€
26.903.156
-
708.708
€
26.194.448
Aflossingsverplichting volgend jaar
-
5.372.405
Stand per 31 januari 2013
€
20.822.043
Aflossingen in het jaar
Vastrentende leningen Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
23.794.000 3,96 % 11,0
Leningen met variabele rente Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
829.000
€
1.681.000
Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 23.794.000 opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen.
3.108.709 26.403.156
Nieuwe leningen
€
10.9.2. Waarborgsommen Saldo per 1 januari 2013
€
76.942
Ontvangen waarborgsommen
-
20.000
€
96.942
Betaalde waarborgsommen
-
8.061
Stand per 31 januari 2013
€
88.881
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente vergoed over de waarborgsommen.
2.400.000 2,02 % 1
10.10. Kortlopende schulden
Er zijn geen swaps aangegaan.
Ten behoeve van het project Havenlande is op de gronden een bankhypotheek gevestigd ten bedrage van totaal € 10.100.000. Deze hypotheek is opgebouwd uit een eerste hypotheek van € 4.100.000 en een tweede hypotheek van € 6.000.000,- Per saldo is hiervan per balansdatum € 2.400.000 opgenomen. In 2014 is deze hypotheek opgeheven en de lening omgezet in een WSW geborgde lening.
62
Woningstichting Goed Wonen
31-12-2013
31-12-2012
Kortlopend deel leningen
€
5.372.405
€
3.108.709
Bankkredieten
-
1.506.055
-
2.442.381
Schulden aan leveranciers
-
90.830
-
147.960
Belasting en sociale verzekeringen
-
20.020
-
51.528
Aangegane verplichtingen
-
4.282
-
9.775
Overlopende passiva
-
635.033
-
660.460
€
7.628.625
€
6.420.813
Alle opgesomde schulden hebben een looptijd korter dan een jaar.
10.10.1.
Kortlopend deel leningen
10.10.6.
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
10.10.2.
Bankkredieten
Bankkredieten betreft de schuld in rekening courant bij de Rabobank. De kredietlimiet bedraagt € 2,5 miljoen. De rente is gebaseerd op Euribor met een opslag van 0,75%.
10.10.3.
Schulden aan leveranciers 31-12-2013
31-12-2012
Nieuwbouw
€
2.250
€
2.128
Onderhoud
-
73.348
-
66.185
Overig
-
15.232
-
79.647
€
90.830
€
147.960
10.10.4.
Belastingen en sociale verzekeringen 31-12-2013
31-12-2012
SPW, pensioenpremies
€
6.262
€
6.124
Belastingdienst, loonheffingen
-
13.758
-
26.339
Vennootschapsbelasting
-
0
-
19.065
€
20.020
€
51.528
10.10.5.
Aangegane verplichtingen 31-12-2013
31-12-2012
Nieuwbouw
€
540.000
€
0
Onderhoud
-
4.282
-
9.775
€
544.282
€
9.775
Overlopende passiva 31-12-2013
31-12-2012
Niet vervallen rente leningen
€
531.265
€
538.149
Vooruitontvangen huurontvangsten
-
43.414
-
24.699
Huurtoeslag
-
490
-
9.380
Accountant, externe controle
-
25.000
-
30.000
Reservering vakantiedagen
-
6.363
-
6.559
Vooruitontvangen schadeuitekering
-
0
-
31.222
€
635.034
€
660.460
Diversen
28.502
20.451
10.11. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directie- en bestuursleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Goed Wonen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woningstichting Goed Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens het onderstaande steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Fiscale eenheid Woningstichting Goed Wonen vormt met Goed Wonen Zwaluwe Holding BV, Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Heffing saneringsfonds Naar verwachting zal in de komende jaren een bijdrage geleverd moeten worden aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting wegens een bijdrage
Jaarrekening 2013
63
in de sanering van noodlijdende woningcorporaties. Deze bijdrage is geraamd op circa € 150.000 per jaar. WSW Obligo’s Uit hoofde van het borgingstelsel bestaat een obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de opgenomen, door het WSW geborgde leningen van totaal € 23.794.000. 31-12-2013 Obligo WSW
€
916.000
31-12-2012 €
945.000
Indien het WSW dit obligo zal opeisen dient het bedrag binnen 30 dagen te worden overgemaakt. Indien noodzakelijk kan aan deze verplichting worden voldaan door een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
64
Woningstichting Goed Wonen
Investeringsverplichtingen Naar aanleiding van het besluit om vooralsnog te stoppen met de ontwikkeling van woningbouw, winkels en maatschappelijke voorzieningen in het project Havenlande (Lage Zwaluwe West) is overleg gestart met de gemeente over de afwikkeling van de exploitatieovereenkomst. Op basis van bestuurlijk overeenstemming tussen WSG, Goed Wonen en de gemeente Drimmelen wordt rekening gehouden met een verplichting van 1,1 miljoen euro ter afwikkeling van de overeenkomst. Goed Wonen dient hier voor 50% in bij te dragen. Voor de verwachte bijdrage van Goed Wonen is een voorziening getroffen, zoals hiervoor is verantwoord. Er wordt overleg gevoerd omtrent de afwikkeling van de bestaande overeenkomsten. Goed Wonen kan op grond van hoofdelijke aansprakelijkheid voor het gehele bedrag worden aangesproken.
11
Toelichting op de geconsolideerde winst en verliesrekening
11.1. Huren
11.3. Resultaat verkoop vastgoed Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
Sociaal vastgoed
€
3.557.076
3.521.000
€
3.315.320
Commercieel vastgoed
-
113.783
122.000
-
160.097
€
3.670.859
3.643.000
€
3.475.417
-
-8.687
-18.000
-
-8.664
€
3.662.172
3.625.000
€
3.466.753
Huurderving
€
€
2012
De huuropbrengsten van sociaal vastgoed zijn toegenomen ten opzichte van het voorgaande boekjaar door algemene huurverhoging, harmonisatie en woningverbetering. Het sociaal vastgoed kent daarnaast een stijging van € 99.000,- extra gestegen, omdat de sporthal, vanwege de DAEB status onder sociaal vastgoed wordt verantwoord. In 2012 werd deze onder commercieel vastgoed opgenomen.
11.2. Opbrengsten servicecontracten
Servicekosten
€
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
128.089
105.000 €
130.935
De servicekosten bestaan uit de bijdragen van huurders voor gemeenschappelijke voorzieningen die de huurders aanvullend op de huur van woningen en gebouwen betalen en de bijdragen voor energie binnen de Energie BV. De vergoedingen voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals glasverzekering, schoonmaken portieken en entrees worden jaarlijks op basis van de werkelijke kosten met de huurders afgerekend. De afrekening over 2013 heeft inmiddels plaatsgevonden.
Verkoop uit verkoop voorraad Verkoop uit vastgoedportefeuille
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
€
49.565
€
110.000
€
37.378
-
222.380
-
0
-
49.270
€
271.944
€
110.000
€
86.648
11.3.1. Verkoop uit verkoop voorraad Uit de voorraad is het pand Raadhuisstraat 32 verkocht. Dit pand is aangekocht van de gemeente bij de ontwikkeling van de Brede School in Hooge Zwaluwe. Het resultaat is de opbrengstwaarde verminderd met de kostprijs.
11.3.2. Verkoop uit vastgoedportefeuille Er zijn in 2013 vier woningen verkocht uit de bestaande voorraad. De boekwinst (opbrengst minus boekwaarde historische kostprijs) van deze woningen bedroeg in totaal € 449.000.
11.4. Overige opbrengsten Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Woningzoekenden
€
6.528 €
2.000 €
3.511
Overig
-
26.768 -
0 -
4.046
€
33.296 €
2.000 €
7.557
11.5. Afschrijvingen Boekjaar
Begroting
2013
De voorschotten voor energie worden in de van toepassing zijnde complexen (Lisdodde en Langstraat) jaarlijks afgerekend.
Sociaal Vastgoed
€
Commercieel
Boekjaar
2013
2012
1.388.325
€
894.000
€
1.389.000
-
0
-
38.000
-
0
(On)roerendgoed tdv expl -
13.522
-
44.000
-
16.010
€
1.401.847
€
976.000
€
1.405.010
De afschrijvingen van sociaal vastgoed vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op Jaarrekening 2013
en de 65
bedrijfswaarden. Over commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven,
11.7. Lonen en salarissen
11.6. Waardeverandering activa Bruto salarissen
Correctie waardering soc vg Vastgoed in ontwikkeling
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
2.459.973
0
76.827
593.917 €
3.053.890
€
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
€
275.024
€
280.000
267.037
11.8. Werkgeverslasten
3.921.256 €
0
€
3.998.083
Voor sociaal vastgoed geldt dat de bedrijfswaarde per financieel complex wordt vergeleken met de boekwaarde op basis van historische kostprijs. In de gevallen waar de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt deze gecorrigeerd. In 2013 heeft dat geleid tot diverse correcties
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Sociale lasten
€
32.990
€
24.000
€
37.509
Pensioenlasten
-
53.089
-
53.000
-
44.060
Overig
-
470
-
10.000
-
393
€
86.549
€
87.000
€
81.962
11.9. Lasten onderhoud De volgende waardeveranderingen zijn verwerkt via het resultaat: Correctie waardering vastgoed Terugnemen afboeking PMC 2012 Afboeking complex 27 Afboeking complex 30 Afboeking complex 31 Afboeking complex 33 Afboeking complex 41 Afboeking complex 42 Afboeking complex 43 Afboeking complex 47 Afboeking WKO Afboeking afwikkeling investeringen Overeenkomst gemeente Afboeking investeringen Havenlande Afboeking investeringen Julianastraat
€ -/-275.000 € 34.000 € 46.000 € 23.000 € 76.000 € 437.000 € 56.000 € 515.000 € 1.477.000 € 71.000
€ € €
540.000 53.000 1.000
De waardevermindering van het sociaal vastgoed is vooral te verklaren door de doorrekening van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde, terwijl slechts een beperkte toerekening van toekomstige huurstijgingen is toegestaan.
66
Woningstichting Goed Wonen
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Niet-planmatig
€
358.515
€
372.000
€
380.789
Planmatig
-
195.258
-
386.000
-
441.231
Te activeren
-
350.362
-
467.000
-
384.632
Totaal uitgaven
€
904.135
€
1.225.000
€
1.206.652
Af: geactiveerd
-
350.362
-
467.000
-
384.632
€
553.773
€
758.000
€
822.020
11.10. Overige lasten
Personeelskosten
€
Huisvestingskosten Bestuurskosten
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
46.752
€
37.000
€
65.003
-
9.849
-
16.000
-
14.153
-
45.818
-
73.000
-
66.304
Algemene kosten
-
172.474
-
203.000
-
251.330
Kosten Herstelplan
-
30.968
-
0
-
0
Belastingen
-
152.178
-
146.000
-
139.969
Verzekeringen
-
23.769
-
16.000
-
9.254
Contributie Aedes
-
6.912
-
8.000
-
7.283
Bijdrage CFV
-
164.783
-
42.000
-
13.295
Ov goed lev dienstn
-
87.475
-
105.000
-
119.444
Disagio WSW
-
4.636
-
5.000
-
4.532
Exploitatiekosten sporthal
-
73.919
-
0
-
7.286
Mut dub debiteuren
-
33.000
-
10.000
-
283.300
Onvoorzien
-
51.066
-
10.000
-
42.103
€
903.599
€
671.000
€
1.023.256
De overige bedrijfslasten zijn hoger dan geraamd vanwege de niet begrote verhuurderheffing en hoger dan begrote saneringsbijdrage. Verder zijn de exploitatielasten van de sporthal hoger door onvoorziene uitgaven die samenhangen nainvesteringen in de hal en extra materialen. vanwege de samenvoeging met de Energie BV. Deze kosten zijn niet afzonderlijk begroot.
11.12. Rente baten
Verder is een voorziening getroffen (mutatie op dubieuze debiteuren) vanwege een onzekerheid over de invorderbaarheid en zijn enkele oude vorderingen met betrekking tot herstelkosten in ontruimde woningen afgeboekt.
In het boekjaar werd geen bouwrente onroerende zaken in ontwikkeling geactiveerd.
Onder algemene kosten is het honorarium van de onafhankelijke accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. en aanverwante bedrijven opgenomen.
€ -
40.925 4.840 34.167
€
Totaal
Boekjaar
2013
2012
-
0
-
274.000
-
182.544
Overig
-
20.913
-
0
-
1.859
€
20.913
€
274.000
€
184.403
van
11.13. Rentelasten Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Rekening courant
€
64.939
€
75.000
€
33.545
Leningen derden
-
1.009.204
-
1.043.000
-
1.031.853
€
1.074.143
€
1.118.000
€
1.065.398
11.14. Vennootschapsbelasting
79.932
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Goed Wonen en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisatie en externe accountants zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.
Begroting
2013 Vastgoed in ontw
De kosten over 2013 zijn als volgt te specificeren: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering
Boekjaar
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Acute belasting
€
0
€
276.000
€
-57.071
Latente bel 1 januari
-
-19.691
-
0
-
0
Mutatie latente bel
-
-222.574
-
0
-
940.000
€
-242.265
€
276.000
€
882.929
11.11. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Vastgoedbel.
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
-
-735.892
-
0
-
329.025
€
-735.892
€
0
€
329.025
Herziene taxaties op basis van de waarde in verhuurde staat is het commerciële vastgoed afgewaardeerd.
Jaarrekening 2013
67
68
Woningstichting Goed Wonen
12
Overige informatie Bij de samenstelling van voorstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de “Beleidsregels toepassing WNT” d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Woningstichting Goed Wonen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.
12.1. Werknemers Gedurende het jaar 2013 waren gemiddeld 5,0 medewerkers in dienst (2012 ook 5,0 medewerkers) Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de medewerkers is buiten Nederland werkzaam.
12.2. Bestuurders en commissarissen De bezoldiging van de functionarissen die over 2013 in het kader van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) verantwoord worden, is als volgt:
Naam
(gewezen) topfunctionaris (ja/nee)
functie
met dienstbetrekking (ja/nee)
beloning
belastbare vaste en variabele onkostenvergoe-dingen
voorziening tbv beloningen betaalbaar op termijn
Totale bezoldiging
G.J.M. Bons
voorzitter RvC
ja
ja
5.171
-
-
5.171
J.A. van Vliet
lid RvC
ja
ja
5.108
-
-
5.108
A.A.A.N. van Aert
lid RvC
ja
ja
4.431
-
-
4.431
M.A.M.A Völker
lid RvC
ja
ja
4.431
-
-
4.431
D.A. Jansen
voorzitter bestuur
ja
ja
6.423
-
-
6.423
A.C. van den Bosch B.H. van de Steenhoven
lid bestuur
ja
ja
2.941
-
-
2.941
lid bestuur
ja
ja
3.747
-
-
3.747
C.W. Gommeren
directeur
ja
ja
81.025
-
17.403
98.428
Totale bezoldiging
duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)
G.J.M. Bons
5.171
365
17.145
J.A. van Vliet
5.108
365
11.430
A.A.A.N. van Aert
4.431
365
11.430
M.A.M.A Völker
4.431
365
11.430
D.A. Jansen
6.423
365
17.145
A.C. van den Bosch
2.941
365
11.430
B.H. van de Steenhoven
3.747
191
5.981
C.W. Gommeren
98.428
365
Naam
omvang van het dienstverband in het jaar (fte)
1
(herrekende) WNT norm
noot
per 10-7-2013 teruggetreden
228.599
Jaarrekening 2013
69
De vergoeding van bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen, zoals werk- en onkostenvergoeding. Het betreft drie bestuursleden en vier leden van de Raad van Commissarissen. De totale vergoeding is als volgt te specificeren 2013 - Bestuurders - Raad van Commissarissen
2012
€ 13.111 € 21.049 - 19.141 - 25.562
12.3. Resultaatbestemming Woningstichting Goed Wonen is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Het negatieve jaarresultaat wordt onttrokken aan de overige reserves.
12.4. Controleverklaring De controleverklaring is opgenomen in hoofdstuk 16.
70
Woningstichting Goed Wonen
12.5. Gebeurtenissen na balansdatum De afwikkeling van de exploitatieovereenkomst Havenlande met de gemeente Drimmelen is in conceptvorm op bestuurlijk niveau overeengekomen. Hiervoor is een verplichting opgenomen in de balans van € 540.000,-. De overeenkomst wordt in het tweede kwartaal 2014 afgewikkeld. De kortlopende ongeborgde lening van € 2.400.000 bij Rabobank, die ter financiering van Havenlande is aangetrokken, is in maart omgezet naar een langlopende ongeborgde lening, waardoor de lening continuïteit heeft gekregen en op korte termijn geen herfinancieringsrisico meer bestaat op deze lening. Gelijktijdig is ook een deel van het rekeningcourant krediet teruggebracht van € 2,5 miljoen naar € 1,7 miljoen. Het verschil is opgenomen in de hiervoor omschreven langlopende lening.
Jaarrekening 2013
71
13
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA
REF
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
€
33.416.456
€
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
259.504
-
272.840
€
33.675.960
€
35.723.840
35.451.000
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
€
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
-
1.441.000 4.873.516
€
€ -
4.278.500 4.873.516
6.314.516
€
9.152.016
€
18.012
€
42.705
-
1.226.799
-
1.004.225
€
1.244.811
€
1.046.930
Vastgoed bestemd voor verkoop
€
315.597
€
397.476
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
-
550.000
-
550.000
€
865.597
€
947.476
Huurdebiteuren
€
65.141
€
41.059
Gemeente
-
0 460.958
-
50000 446.040
Belastingen en premie sociale verzekeringen
-
14.980
-
173.678
Overige vorderingen
-
183.851
-
109.415
Overlopende activa
-
0
-
0
€
724.930
€
820.192
Liquide middelen
€
9.456
€
10.401
Totaal generaal
€
42.835.270
€
47.700.856
Financiële vaste activa
15.3.1
- Deelnemingen
15.3.1.1
- Latente belastingvordering
Vlottende activa
Voorraden
Vorderingen
Deelnemingen
72
Woningstichting Goed Wonen
15.3.2
15.3.2.1
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA
REF
31-12-2013
31-12-2012
Groepsvermogen
Eigen vermogen Eigen vermogen
€
13.742.604
€
17.913.325
€
540.000
€
0
Leningen kredietinstellingen
€
20.822.042
€
23.294.447
Waarborgsommen
-
88.881
-
76.942
€
20.910.923
€
23.371.389
Kortlopend deel leningen
€
5.372.405
€
3.108.709
Bankkredieten
-
1.506.055
-
2.442.381
Rekening courant
-
13.848
-
14.249
Schulden aan leveranciers
-
98.959
-
142.105
Belasting en sociale verzekeringen
-
20.020
-
51.528
Aangegane verplichtingen
-
0
-
9.775
Overlopende passiva
-
630.456
-
647.395
€
7.641.743
€
6.416.142
€
42.835.270
€
47.700.856
Voorzieningen Overige voorzieningen
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
Totaal generaal
15.3.3
Jaarrekening 2013
73
74
Woningstichting Goed Wonen
14
Enkelvoudige winst en verliesrekening over 2013
Winst- en verliesrekening
REF
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2013
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
€
3.662.172
€
3.625.000
€
3.466.753
Opbrengsten servicecontr
-
44.969
-
35.000
-
54.147
Resultaat verkoop vastgoed
-
271.944
-
110.000
-
86.649
Overige opbrengsten
-
33.296
-
2.000
-
7.557
€
4.012.381
€
3.772.000
€
3.615.105
Afschrijvingen
€
1.397.500
€
976.000
€
1.395.825
Waardeverandering activa
-
2.982.877
-
0
-
3.921.256
Lonen en salarissen
-
275.024
-
280.000
-
267.037
Werkgeverslasten
-
86.549
-
87.000
-
81.962
Lasten onderhoud
-
553.776
-
758.000
-
820.065
Overige lasten
-
838.357
-
601.000
-
951.360
€
6.134.084
€
2.702.000
€
7.437.505
€
-2.121.703
€
1.070.000
€
-3.822.399
Bedrijfslasten
Exploitatieresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-777.500
329.025
Rentebaten
-
20.634
-
274.000
-
184.425
Rentelasten
-
1.065.041
-
1.118.000
-
1.065.398
Resultaat voor belasting
€
-3.943.610
€
226.000
€
-4.374.347
Vennootschapsbelasting
-
242.265
-
-276.000
-
882.929
Resultaat deelnemingen
-
-24.693
-
0
-
-83.099
Resultaat na belasting
€
-3.726.038
€
-50.000
€
-3.574.517
Jaarrekening 2013
75
76
Woningstichting Goed Wonen
15
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en winst- en verliesrekening over 2013
15.1. Algemene toelichting Goed Wonen heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. In onderstaande paragrafen worden de financiële consequenties voor de enkelvoudige jaarrekening uiteengezet.
15.3. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 15.3.1. Financiële vaste activa
Stand per 1 januari
15.1.1. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting op de post Sociaal vastgoed in exploitatie en Vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde jaarrekening.
15.1.2. Presentatiewijzigingen In 2013 heeft Goed Wonen een presentatiewijziging doorgevoerd door de sporthal, die DAEB is, te presenteren als sociaal vastgoed in exploitatie in plaats van commercieel vastgoed in exploitatie.
15.2. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.
Latente belasting vordering
Andere deelnemingen €
€
42.705
Herwaardering via EV
Totaal
€
1.004.225
1.046.930
0
0
Resultaat
-
-24.693
-
193.824
-
169.131
Stand per 31 december
€
18.012
€
1.198.049
€
1.216.061
Iedere onderneming heeft een aandelenkapitaal van € 18.000,-. De aandelen van de BV’s Goed Wonen Energie en Goed Wonen Ontwikkeling zijn in handen van de BV Goed Wonen Holding. De aandelen van Goed Wonen Holding BV zijn in bezit van de toegelaten instelling Woningstichting Goed Wonen. 15.3.1.1.
Deelnemingen
De deelnemingen zijn als volgt opgebouwd Resultaat Boekjaar
Eigen Vermogen 31-12-2013
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV
100
€
-23.994
€
18.013
Goed Wonen Zwaluwe Ontw.BV
100
-
154
-
14.729
Goed Wonen Zwaluwe Energie BV
100
-
--22.466
-
25.232
€
-43.306
€
57.974
Totaal
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
Jaarrekening 2013
77
15.3.2. Vorderingen
15.3.3. Kortlopende schulden
De vorderingen worden met uitzondering van de vorderingen op deelnemingen toegelicht bij de geconsolideerde balans.
De kortlopende schulden zijn toegelicht bij de geconsolideerde balans. De schuld in rekening courant is een schuld aan de deelneming Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV.
31-12-2013
31-12-2012
Huurdebiteuren
€
65.141
€
41.059
Vorderingen op gemeente
-
0
-
50.000
Vorderingen op deelnemingen
-
460.958
-
446.040
Belastingen en premie soc.verz.
-
14.980
-
173.678
Overige vorderingen
-
183.852
-
109.415
€
724.931
€
820.192
15.3.2.1. Vorderingen op deelnemingen De vorderingen op deelnemingen zijn niet rentedragend. Er wordt geen rente aan de deelnemingen toegerekend voor de vorderingen. 31-12-2013
78
31-12-2012
GW Zwaluwe Energie BV
€
456.492
€
441.570
GW Zwaluwe Holding BV
-
4.465
-
4.470
Stand per 31 december
€
460.958
€
446.040
Woningstichting Goed Wonen
31-12-2013
31-12-2012
Kortlopend deel leningen
€
5.372.405
€
3.108.709
Bankkredieten
-
1.506.055
-
2.442.381
Rekening courant
-
13.848
-
14.249
Schulden aan leveranciers
-
98.959
-
142.105
Belasting en sociale verzekeringen
-
20.020
-
51.528
Aangegane verplichtingen
-
0
-
9.775
Overlopende passiva
-
630.456
-
647.395
€
7.641.743
€
6.416.142
15.4. Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 Deze zijn toegelicht onder de geconsolideerde winsten verliesrekening.
16
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Jaarrekening 2013
79
80
Woningstichting Goed Wonen
