Jaaroverzicht 2013 Almelose Woningstichting Beter Wonen
2
Jaaroverzicht 2013
Naam van de toegelaten instelling :
Almelose Woningstichting Beter Wonen
Gemeente, waar de instelling haar vestiging heeft :
Almelo
Adres
:
Klimopstraat 2a
Oprichtingsdatum
:
17 mei 1914
Datum en nummer van het Koninklijke besluit, waarbij de instelling is toegelaten
:
23 juli 1914, nr. 47
Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welker rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft :
3 juli 1979, nr. S.027.841
Datum en nummer van de instelling in het handelsregister
15 juli 1965, nr. 060 32903
:
3
4
Volkshuisvestingsverslag
5
6
INHOUDSOPGAVE Volkshuisvestingsverslag 1. Algemene beschouwing .....................................................................................9 2. Woningbezit .................................................................................................. 13 2.1 Vastgoeddoelen en kwaliteit van het woningbezit...........................................................13 2.2 Investeringsprogramma ........................................................................................................15 2.3 Sloop van woningen ...............................................................................................................19 2.4 Nieuwbouw ...............................................................................................................................19 2.5 Verkoop en koopvormen .......................................................................................................21 2.6 Regulier en jaarlijks onderhoud...........................................................................................22 2.7 Wonen op Maat........................................................................................................................24 3. Verhuur van woningen .................................................................................... 27 3.1 Het aanbieden van woonruimte...........................................................................................27 3.2 Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep.......................................................28 3.3 Specifieke doelgroepen..........................................................................................................31 3.4 Huurprijsbeleid ........................................................................................................................33 3.5 Leegstand en mutatiegraad..................................................................................................35 3.6 Kwaliteit van de dienstverlening..........................................................................................35 4. Leefbaarheid en ontwikkeling ........................................................................... 39 4.1 Algemene ontwikkelingen regio ...........................................................................................39 4.2 Ontwikkelingen stad Almelo .................................................................................................39 4.3 Wijkontwikkeling .....................................................................................................................40 4.4 Inzet leefbaarheid ...................................................................................................................41 4.5 Wonen en zorg ........................................................................................................................43 5. Betrekken van huurders bij beheer en beleid ...................................................... 47 5.1 Ontwikkeling participatie huurders .....................................................................................47 5.2 Betrekken stakeholders bij beleidsvorming ......................................................................49 5.3 Communicatie bewoners en stakeholders .........................................................................50 6. Personeel en Organisatie ................................................................................. 53 6.1 Organisatie ...............................................................................................................................53 6.2 Personeel ..................................................................................................................................54 7. Financiën ...................................................................................................... 59 7.1 Stevig bijsturen noodzakelijk ...............................................................................................59 7.2 Jaarresultaat ............................................................................................................................61 7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit...................................................................63 7.4 Ontwikkeling rentabiliteit en rendement ...........................................................................67 7.5 Treasury ....................................................................................................................................68 7.6 Portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en Financiële Meerjarenprognose (FMP).................................................................................................................................................72 7.7 Huursom ...................................................................................................................................73 7.8 Verbindingen ............................................................................................................................73 7.9 Europees dossier staatssteun...............................................................................................75 7.10 Risicomanagement ...............................................................................................................75 7.11 Integriteit ...............................................................................................................................78 7.12 Vooruitblik 2014....................................................................................................................78 8. Bestuursverklaring ......................................................................................... 81 9. Bericht van de Raad van Commissarissen .......................................................... 83 9.1 Toezicht.....................................................................................................................................83 7
9.2 Algemene terugblik.................................................................................................................83 9.3 Samenstelling ..........................................................................................................................84 9.4 Werkzaamheden in 2013.......................................................................................................85 9.5 Functioneren Raad van Commissarissen ...........................................................................87 9.6 Onafhankelijkheid en integriteit ..........................................................................................87 9.7 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen ........................................87 10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen................................................. 89 11. Kengetallen ................................................................................................. 91
Jaarrekening
Balans per 31 december 2013 .............................................................................95 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 ..................................................96 Kasstroomoverzicht 2013 ....................................................................................97 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2013 .....................................................98 Toelichting op de balans per 31 december 2013 ................................................... 115 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013 ........................................... 137
Bijlagen
Overige gegevens ........................................................................................... 145 Opgave verbindingen ....................................................................................... 146 Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE)................................................................ 147 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
8
1. Algemene beschouwing Inleiding Dit jaardocument verschijnt in ons jubileumjaar. Het jaar waarin we stil staan bij 100 jaar Beter Wonen in Almelo. Een moment om dankbaar te zijn voor het genoten vertrouwen van onze klanten en relaties in die 100 jaar. Ook een moment van verantwoordelijkheid nemen om verder te gaan met dat waarom we destijds als corporatie zijn opgericht. In die context blikken we ook terug op het 99ste jaar van ons bestaan. We doen verslag van wat daarin we deden, met wie en met welke resultaten. Daarmee willen we verantwoording afleggen over ons handelen als corporatie. Corporaties zagen eind 19de eeuw het licht vanuit mensen die zich met passie en verbondenheid inzetten voor grote sociale vraagstukken van die tijd. Zij zetten zich van oudsher in voor betaalbaar en goed wonen voor mensen die – om welke reden dan ook- een steuntje in de rug nodig hebben. Dat was juist een van de belangrijkste redenen om ruim 100 jaar geleden sociale volkshuisvesting van de grond te laten komen. Dat heeft geleid tot een mooi resultaat: een sociale huisvester voor grote groepen mensen zijn. Dat resultaat vraagt ook verantwoordelijk handelen naar de toekomst. Om juist ook in huidige en komende tijden die rol te kunnen blijven vervullen. Reflectie In 2013 hadden we als sector te maken met de verhuurderheffing. Deze heffing is inmiddels operationeel ondanks gevoerde protesten en lobbies. Hierdoor zijn de mogelijkheden van corporaties om te investeren sterk teruggebracht. Voor de sector geldt daarbij ook de inperking van het speelveld, zoals deze merkbaar is vanuit het geactualiseerde overheidsbeleid. Lokaal hadden we ook te maken met een stelselwijziging voor de Rioolheffing die samen met de andere, landelijke, lasten zorgden voor een sterke bijstelling van de ambities voor corporaties. Dat doen we in een tijdvak waarin ook veel zaken van eerdere tijden niet meer vanzelfsprekend zijn. De woningmarkt is vastgedraaid, er zijn serieuze zorgen om de betaalbaarheid van het wonen, klanten zijn weer bezorgd over behoud van hun inkomen, jongeren zoeken driftig aansluiting op de krappe arbeidsmarkt om ook hun talenten te kunnen verzilveren en willen niet aan de kant van de samenleving blijven staan. Daarnaast merken we de effecten van demografische veranderingen in het werkgebied. Het zijn duidelijke indicaties van andere tijden voor ons als corporatie. Ook is er een kritische blik naar ons als sector. Vanwege ons gedrag en concrete voorvallen van collega-corporaties is het vertrouwen vanuit de samenleving merkbaar geschonden. Dat vraagt nadrukkelijk besef van de situatie en passend herstel van vertrouwen. De parlementaire enquêtecommissie vanwege enkele concrete incidenten bij corporaties is volop gaande en de bevindingen van dat traject laten nog op zich wachten. Op de schaal van ons werkgebied, onze woongebouwen, wijken, buurten en naar onze klanten en partners kunnen we al wel duidelijk laten zien hoe wij als corporatie(-medewerker) in het leven willen staan. Met respect voor onze opdracht van een eeuw geleden en met daarbij behorende passie, betrokkenheid en verantwoordelijkheid. Dat vertalen in ons professioneel handelen en de goede dingen doen, doet vertrouwen herstellen. Er is dus nog zeker wat te doen in de tweede eeuw Beter Wonen in Almelo!
9
Ons speelveld Bij de actualisatie van de Woningwet zijn de kaders voor de corporaties opnieuw helder gesteld: focus op de primaire opgave, versterken van de lokale verbindingen als corporatie en meer ruimte voor participatie van de klant. Een richting die we als Beter Wonen graag onderschrijven. In ons vigerende Ondernemingsplan hebben we reeds deze accenten bewust neergelegd en inmiddels steeds meer eigen gemaakt in ons beleid en ons doen en laten. Door het nieuwe Kabinetsbeleid komen de marges voor het maatschappelijk ondernemerschap wel sterk onder druk. Met name in een ontspannen Twentse woningmarkt kent dat een stevige opgave. Het vraagt lef, daadkracht en ondernemerschap om de passie voor de samenleving continu waar te blijven maken als corporatie in de veranderende tijden. In 2013 hebben we, als reactie op de verhuurderheffing en toenemende lastendruk, duidelijk gesteld waar we voor willen gaan. We kiezen voor blijvend investeren in de woningvoorraad voor onze primaire doelgroep. Juist omdat het voor ons om het wonen van gewone mensen gaat. De keuze staat voor het blijven investeren in ons bezit. En daarbij is bewust gekozen voor een weg van een meerjarenprogramma om dat mogelijk te maken. Het programma is integraal doorgevoerd in 2013 en in ons meerjarenbeleid. Daarbij hebben we ook keuzes moeten maken. Dat ging ook gepaard met discussie en soms ook emoties van teleurstelling over wat we niet meer gaan doen, dan wel duidelijk anders gaan doen. In het algemeen heerst er vertrouwen in en draagvlak voor de duurzame koers: blijven investeren in onze woningvoorraad en daarmee blijven doen waar we voor zijn. Lokaal maakten we met de gemeente in 2012 de Woonvisie en deden we begin 2013 een aanbod voor de prestatieafspraken. Daarmee zijn we actief aan de slag om onze bijdrage als corporatie aan de samenleving in Almelo zichtbaar te maken. Tenslotte Dankzij de inzet van onze medewerkers zijn onze resultaten in het afgelopen jaar behaald. Zij zorgen voor de klantcontacten en het vakmanschap bij de diverse bedrijfsactiviteiten. Samen maken we ons Beter Wonen. Juist ook in de veranderende context waarin we ons als corporaties bevinden. Voor die betrokkenheid willen we hen nadrukkelijk bedanken. Vanuit de dynamische omstandigheden is de geleverde prestatie vanuit onze medewerkers onze waardering zeker waard. We zijn ons er als management bewust van dat we, juist in een situatie van verandering en maatschappelijke tegenwind, ook het nodige van onze medewerkers vragen.
10
Tevens zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel in het afgelopen jaar. Het vertrouwen dat ons werd gegeven, heeft bijgedragen aan het realiseren van onze voornemens in 2013. Door actieve participatie is samen vorm en inhoud gegeven aan ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we op basis van de goede ervaringen vanuit het verslagjaar, de samenwerking in de komende periode voort. Samen gaan we verder in de tweede eeuw Beter Wonen Almelo. Mede namens het MT,
Peter van der Hout directeur-bestuurder
11
12
2. Woningbezit In dit hoofdstuk staat ons vastgoed en de kwaliteit van het woningbezit centraal. Het gaat daarbij om de woningen die wij beheren voor onze bewoners en die we bouwen voor onze primaire doelgroep. Onderdelen die aan bod komen zijn de vastgoeddoelen, het investeringsprogramma, het regulier onderhoud en de meerjarenbegroting. Daarnaast is er aandacht voor de veranderingen in ons bezit, zoals de sloop van verouderde woningen en de toevoeging van nieuwe woningen. Parallel aan sloop/nieuwbouw is inspanning verricht op de verkoop van huurwoningen, het ontwikkelen van verkoopvormen en Wonen op Maat. 2.1 Vastgoeddoelen en kwaliteit van het woningbezit In 2010 heeft Beter wonen een visie en een portefeuillestrategie geformuleerd voor haar vastgoed voor de periode 2010 -2020. Deze geeft aan welke vastgoedstrategie bij onze visie en missie past. Het biedt inzicht in ons voorraadbeleid en het onderbouwt onze keuzes met betrekking tot aankoop, verkoop, transformatie en beheer van onze vastgoedvoorraad. Om als corporatie bij te dragen aan de kwaliteit van wonen en leven in Almelo, omvat onze visie op vastgoed de volgende thema’s:
Voldoende aanbod van betaalbare woningen. Passende huisvesting van bijzondere doelgroepen. Een aantrekkelijk centrum en aantrekkelijke woonmilieus in sterke wijken. Inzet op kwaliteit, duurzaamheid en vernieuwing in stad en wijken. Veilig wonen in een leefbare buurt.
Om richting te geven aan de vastgoedvisie is een aantal vastgoeddoelen geformuleerd die geldt voor de totale woningportefeuille.
Onze portefeuilleomvang tussen 2010 en 2020 neemt af met 500 tot 800 woningen (onder meer vanwege de demografische ontwikkeling van Almelo en de regio). Deze afname bereiken we door sloop en ook door verkoop van woningen. We houden minimaal 85% van onze woningvoorraad bereikbaar (tot € 574,35, peil 2013) voor meerpersoonshuishoudens. Beter Wonen kiest bewust voor een verversingsstrategie. Dit betekent dat we de woningen met de laagste energielabels slopen en bouwen we woningen terug met een A-label. Gepland zijn verkopen van gemiddeld 50 woningen per jaar (per 2011 is dit bijgesteld tot 30 woningen).
Op grond van sterk gewijzigde omstandigheden vanuit het regeerbeleid en de marktsituatie in de regio vraagt de portefeuillestrategie om herijking in het komende jaar.
13
Realisatie
Verloop stand woningportefeuille
Ultimo 2011
In %
Ultimo 2012
Doelen In %
Ultimo 2013
In %
Vastgoed doelen
Woningen naar prijsklasse subsidiabel (ultimo jaar) Onder €. 574,35 (prijspeil 2013) Boven €. 574,35
5.541 833
86,9% 13,1%
5.349 1.020
84,0% 16,0%
5.071 1.259
80,1% 19,9%
> 85,0% < 15,0%
Totaal
6.374
100,0%
6.369
100,0%
6.330
100,0%
100,0%
Eengezinswoningen Appartementen met lift Appartementen zonder lift
3.188 1.599 1.587
50,0% 25,1% 24,9%
3.144 1.638 1.587
49,4% 25,7% 24,9%
3.146 1.638 1.546
49,7% 25,9% 24,4%
55,0% > 25,0% < 20,0%
Totaal
6.374
100,0%
6.369
100,0%
6.330
100,0%
100,0%
Woningen naar opbouw voorraad (ultimo jaar)
De doelstelling van het bereikbaar houden van 85% van onze woningvoorraad voor meerpersoonshuishoudens is niet gehaald. Dit wordt veroorzaakt door het besluit van Beter Wonen voor het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 vanwege de opgelegde verhuurderheffing. Qua opbouw van de voorraad is er sprake van minder toevoeging van eengezinswoningen. Ook door verkoop is het totale aantal minder. De verkoop in de gestapelde bouw is stilgelegd. Het aantal appartementen zonder lift loopt terug conform planning vanwege sloop van portiekflats in de Ossenkoppelerhoek.
Realisatie
Realisatie vanaf 1-1-2011
Mutaties in woningportefeuille
Geprogn. realisatie
2011
2012
2013
Verversing portefeuille (woningen nieuwbouw)
34
41
31
106
26,5%
500
400
Verkopen
36
42
29
107
26,8%
400
400
Sloop
48
4
42
94
13,1%
-
718
0
0
0
0
0,0%
-
>0
34
41
31
106
100,0%
-
Aantal nieuwbouw
Posities en bezit buiten Almelo/Wierden afstoten
0
0
0
0
0,0%
-
>0
Woonprojecten voor bijzondere doelgroepen
0
0
0
0
0,0%
-
3
Uitbreiding primair in centrum Almelo
Nieuwbouw minimaal 80 m2 + 2 slaapkamers
In % geprognost. realisatie
Doelen
Mutatie vanaf 1-1-2011
Mutatie 2011 2020
Vastgoed doelen
Het aantal verkopen is door marktomstandigheden lager dan gepland. Sloop is voor de grotere aantallen gepland in de jaren 2017-2019. Verversing is deels gerealiseerd en gepland.
14
Energieprestatie De woningvoorraad scoort op energieprestatie in 2013 opnieuw bovengemiddeld ten opzichte van het gemiddelde in de branche. Van ons bezit heeft bijna 57% van de woningen label C of hoger. 43% heeft label D of lager. Daarmee is de gemiddelde energiescore beter dan het landelijke gemiddelde. Dat is op dit moment label D. We geven hiermee invulling aan onze doelstelling om, binnen de financiële mogelijkheden, tot een woningvoorraad te komen die voldoet aan de energienormering en die bovenal de woonlasten voor onze huurders verlagen Realisatie
Energieprestatie; labels woningen
Ultimo 2011
In %
Ultimo 2012
Doelen
In %
Ultimo 2013
In %
Vastgoed doelen
A B C D E F G
300 1.002 2.304 1.519 701 328 220
4,7% 15,7% 36,1% 23,8% 11,0% 5,1% 3,5%
337 970 2.268 1.552 729 321 192
5,3% 15,2% 35,6% 24,4% 11,4% 5,0% 3,0%
361 980 2.260 1.531 710 315 173
5,7% 15,5% 35,7% 24,2% 11,2% 5,0% 2,7%
-
Totaal
6.374
100,0%
6.369
100,0%
6.330
100,0%
-
Gemiddeld
C/D
-
C/D
-
C/D
-
B
Inzet breder dan de woning alleen Er is vanuit Beter Wonen ook inzet voor een ruimere bandbreedte op het gebied van ons vastgoed en de individuele woonkwaliteit. Voor leefbaarheid, veiligheid, huisvesting van bijzondere doelgroepen en een aantal andere onderdelen neemt Beter Wonen ook haar verantwoordelijkheid. Dit komt aan de orde in paragraaf 2.2 en uitgebreider ook in de hoofdstukken 3 en 4.
2.2 Investeringsprogramma Investeringen bestaande voorraad Als ruimte voor toekomstige investeringen in verbeteringen en groot onderhoud worden de opbrengsten uit verkoop gehanteerd. Het aantal begrootte verkopen in 2013 was vastgesteld op 30 woningen. Dit vertegenwoordigt een opbrengstwaarde van ca. €3.000.000,-. Voor reeds vastgestelde en in uitvoering genomen projecten heeft dit besluit geen gevolgen. Om de voorgenomen projecten en (groot) onderhoud te kunnen financieren, dient het voorziene verkoopprogramma wel op peil te blijven. Het groot onderhoud met verbeteringen wordt veelal uitgevoerd zonder of tegen een geringe huurverhoging of met een verlenging van de exploitatietermijn. Uiteraard bieden we huurders ook extra keuzepakketten aan tegen huurverhoging. Daarnaast is er voor onze huurders een Wonen op Maat programma. Investeringen in duurzaamheid (verbetering) vinden plaats op voorwaarde dat hiervoor ook opbrengsten, huurverhoging, subsidies of anderszins tegenover staan. Uit de aanbesteding van projecten is het effect van de economische situatie in 2013 zichtbaar door het inkoopvoordeel dat gerealiseerd is. De bouwkosten voor projecten zijn in 2013 zijn voor ons verder afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. We verwachten echter dat de bouw en dus de kosten binnen een aantal jaren weer toenemen met het aantrekken van de economie. Daarnaast hebben we te maken met de door de overheid opgelegde wetgeving, voorschriften met
15
betrekking tot het milieu en CO2-uitstoot, arbeidsomstandigheden, brandweereisen, indekking juridische claims en de prijsstijgingen in de doorberekende uurlonen en materiaalprijzen. Dit legt meer druk op onze investeringsruimte. Investeringen in uitvoering In 2013 zijn verscheidene investeringsprojecten in ons woningbezit uitgevoerd en afgerond. Deze staan in onderstaande schema’s weergegeven. Tabel 2.1 betreft het aantal van 44 woningen die zijn afgerond en tabel 2.2 gaat in op de 681 woningen die dit jaar in uitvoering zijn. Tabel 2.1 Complex
Investeringsprojecten afgerond in 2013
Naam
Woningtype
Aantal woningen
Investering per woning in €
Investering 2013
Totale investering t/m 2013
03.02
Pijlkruidstraat
e.g. woningen
22
10.101
124.755
222.220
42.01/ 02
De Hop e.o.
e.g. woningen
22
25.621
33.707
589.282
95.79
Rietstraat 152 / 154
bedrijfspand
n.v.t.
n.v.t.
277.759
350.206
436.221
1.161.708
Totaal
44
16
Tabel 2.2
Investeringsprojecten in uitvoering in 2013
Complex
Naam
Woningtype
23.03
Steffensweg
e.g. woningen
Aantal woningen
Investering per woning geraamd in €
Investering 2013
Totale investering t/m 2013
64
36.842
906.855
920.857
23.05
Clematisstraat
e.g. woningen
17
18.176
263.021
269.231
28.01/ 02/03
Aalderinkshoek
e.g. woningen
239
8.890
1.796.195
1.822.947
36.0136.05
Windmolenbroek
e.g. woningen
156
12.732
899.921
915.260
38.01/ 02
De Fazant en Zeven Bosjes e.o.
appartementen
28
4.107
96.415
96.415
38.05/ 39.05/ 39.06
De Geelgors, De Graspieper, De Fazant
appartementen
9
8.222
59.982
59.982
40.01
Brandveiligheid Wooncentrum De Hop en De Wonde
appartementen
n.v.t.
135.860
115.143
115.143
43.01/ 02
De Lepelaar en De Maraboe
e.g. woningen
51
17.098
856.487
865.091
44.01/ 44.02/ 47.01
De Jachtvalk, Zeven Bosjes,
appartementen
117
12.444
935.454
935.454
28.06
Brandveiligheid Wooncentrum de Riet
appartementen
n.v.t.
70.000
1.505
42.190
5.930.978
6.042.570
Totaal
681
Prettig wonen na groot onderhoud De verbeteringen in ons woningbezit (benoemd in tabel 2.1 en 2.2) staan borg voor een goed niveau van onderhoud van onze woningvoorraad. Enkele grote investeringsprojecten verdienen een toelichting. Aalderinkshoek Een omvangrijk groot onderhoud project is uitgevoerd aan ons bezit in de Aalderinkshoek. Hier zijn van ruim 200 woningen de keukens en badkamers gerenoveerd. Teneinde fiscale voordelen te kunnen benutten (6% in plaats van 21% BTW) hebben we geïnvesteerd in extra capaciteit door het aantrekken van een extra projectleider vanuit een van onze collega-corporaties in Almelo. Hierdoor konden we eerder starten dan oorspronkelijk gepland en konden we ca. €100.000,fiscaal voordeel genieten. Dit bedrag is ten gunste van de investeringsruimte gebracht. Voorwaarde was dat alle werkzaamheden vóór maart 2014 gereed zijn. In augustus 2013 zijn twee
17
aannemers in twee bouwstromen begonnen met de uitvoering. In de eerste helft van het project bleek één van de aannemers moeite te hebben om aan het hoge tempo te voldoen. Dit leidde tot kritische vragen en reacties van bewoners. Door snel en adequaat hierop bij te sturen is het project ultimo 2013 toch naar tevredenheid van bewoners zo goed als afgerond. Begin 2014 zijn twee (nagekomen) woningen uitgevoerd. De Hop (eengezinswoningen) Na circa 30 jaar bewoning is groot onderhoud aan 22 eengezinswoningen aan De Hop uitgevoerd. In de woningen zijn de badkamers, toiletten en keukens vernieuwd. Door innovatieve materialen te gebruiken is het verouderde vinyl op de hellende dakvlakken van de badkamers vervangen door tegelwerk waardoor de badkamer een betere uitstraling heeft gekregen. De mechanische ventilatie is gereinigd en nieuw ingeregeld. Ook is onderhoud aan de schil van de woningen uitgevoerd. De bewoners zijn tevreden over het eindresultaat. De woningen hebben nu een technisch langere levensduur. De Lepelaar en De Maraboe De woningen aan de Lepelaar en de Maraboe zijn de eerste lessenaarswoningen in de Windmolenbroek met groot onderhoud. Bij deze woningen zijn badkamers, toiletten, keukens en het ventilatiesysteem vernieuwd. Aan de woningschil is kozijnonderhoud gedaan met vervanging van alle ramen. Een deel van het complex bestaat uit seniorenwoningen. In overleg met én op verzoek van de bewoners van deze seniorenwoningen is gekozen om de binnenwerkzaamheden in twee stromen uit te voeren. Eerst de keukens en enkele weken later de badkamers. Dit gaf de bewoners meer leefbare ruimte en betere mogelijkheden voor de persoonlijke verzorging. De exploitatietermijn van de woningen is niet gewijzigd. De Jachtvalk en Zevenbosjes Aan de Jachtvalk en Zevenbosjes zijn 117 boven- en benedenwoningen gemoderniseerd. De woningen zijn gebouwd als appartementen voor 1 en 2 persoonshuishoudens. Tijdens het groot onderhoud zijn de keukens én de badkamers vernieuwd. Tevens is schilonderhoud uitgevoerd. Steffensweg Het onderhoud van de woningen aan de Steffensweg betreft werkzaamheden zoals het renoveren van douches, keukens en toiletten (inclusief vervanging binnenriolering), het repareren van de binnendeursloten, het aanbrengen van dakisolatie en het aanbrengen van vloerisolatie. Na een planwijziging om één blok woningen niet te slopen en hier groot onderhoud uit te voeren, komt het aantal gemoderniseerde woningen op 64. Medio 2013 is gestart en de laatste woningen zijn gereed in februari 2014. Werkzaamheden aan de buitenkant van de woningen vinden separaat plaats in 2014. Dit gebeurt in combinatie met het meeverkochte onderhoud voor de reeds verkochte woningen. Openbare ruimte Aandacht voor de directe woonomgeving maakt eveneens deel uit van onze activiteiten om te komen tot een optimaal woonklimaat. Beter Wonen besteedt aandacht aan de woonomgeving en investeert in elementen en voorzieningen die mede de kwaliteit van het bezit en de woonomgeving bepalen. Denk hierbij aan groenonderhoud, herplant en aanplant van bomen, het in samenwerking met de gemeente verbeteren van gemeentelijke trottoirs en verlichting en het aanbrengen van straatmeubilair. In een aantal gevallen voert Beter Wonen actief de regie.
18
2.3 Sloop van woningen In 2013 zijn 41 verhuureenheden aan de woningvoorraad onttrokken.
De flat aan de Albert Cuypstraat (40 eenheden) is in 2013 gesloopt conform de vastgestelde portefeuillestrategie. In afwachting van nieuwe ontwikkelingen op deze locatie is het terrein geëgaliseerd. In het voorjaar van 2014 vindt (tijdelijke) inrichting plaats, in overleg met omwonenden. Aan de Bornerbroeksestraat, aansluitend aan de Oude Veemarkt locatie, stond een oud leegstaand winkel/woonhuis pand dat niet meer verhuurd kon worden. Om verloedering tegen te gaan is dit pand gesloopt. Het terrein is samengevoegd met de Oude Veemarkt locatie en is als parkvoorziening ingericht. De vrijkomende zichtgevel van de belending is met stucwerk afgewerkt en voorzien van een muurgedicht.
Tabel 2.3
Sloop/onttrekking in 2013
Complex
Naam
Woningtype
25.07
Albert Cuypstraat
Portiekflats
40
95.79
Bornerbroeksestraat
Bedrijfspand + bovenwoning
1
Totaal
Aantal woningen
41
2.4 Nieuwbouw Bij het bouwen van nieuwe woningen houden we rekening met het behoud van de marktpositie en marktwaarde van woningen op de lange termijn. Als woningcorporatie doen we, in dat kader, bewust geen concessies aan de kwaliteit van wonen en materiaalkeuzes waarbij we de maatstaf ‘goed is goed genoeg’ hanteren. Onze nieuwbouw is, gezien de demografische ontwikkelingen, voor een deel geschikt voor de doelgroep senioren en/of aangepast wonen. Met de herstructurering in de wijken ontwikkelen wij voornamelijk plannen in de betaalbare prijsklasse voor onze primaire doelgroep en verliezen wij deze groep niet uit het oog. In 2013 zijn 6 nieuwbouwprojecten onder handen. Concreet zijn er 31 woningen opgeleverd. Nieuwbouw Rombout Verhulstlaan fase 2 (23.52) Eind 2013 is de nieuwbouw aan de Rombout Verhulstlaan opgeleverd, bestaande uit 30 grondgebonden woningen (waarvan tien levensloopbestendig). Het project is binnen Planning en Financiën opgeleverd en afgerond. Begin 2014 sluiten we het project intern af vanuit Vastgoedbeheer en vindt evaluatie plaats vanuit Wonen/Klant/Markt en Controller. Nieuwbouw Bavinkstraat (78.23) Gedurende het gehele jaar 2013 is gebouwd aan de Bavinkstraat. Het project bestaat uit 20 seniorenappartementen (waarvan 19 in de sociale sector) en een winkelruimte. Alle 19 appartementen zijn verhuurd in 2013 en de winkel is verkocht aan de naastliggende ondernemer Ter Horst. De verwachting is dat de totale oplevering en afronding begin 2014 plaatsvindt.
19
Berkelstraat (78.20) In 2013 is een definitief ontwerp gemaakt van het plan Berkelstraat (39 eenheden). Ook is de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Vanwege bezwaren loopt er een procedure bij de Raad van State. Dit vertraagt de voorbereiding. We verwachten echter een start bouw medio 2014 en oplevering een jaar later (medio 2015). Thorbeckelaan In 2013 is het project aan de Thorbeckelaan uitgewerkt (26 eenheden). Het plan is in nauwe samenwerking met een zorgpartij, het RIBW, ontwikkeld. Ook is de bestemmingsplanprocedure doorlopen zonder bezwaren. In 2013 heeft een grondruil met de gemeente plaatsgevonden om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Start uitvoering is medio 2014 mogelijk. Dit is mede afhankelijk van definitieve besluitvorming. Nieuwland; Hortensia- Duindoornstraat (23.08) Eind 2013 is een projectplan vastgesteld. Hiermee heeft het project een vervolg gekregen om de haalbaarheid te onderzoeken van modernisering van deze woningen in de wijk Nieuwland. Dit vanuit de visie rondom casco hergebruik in plaats van geheel sloop/nieuwbouw. Zuidbroek (78.64) Eind 2013 is besloten dat Beter Wonen zich terug trekt uit de VOF met Nijhuis. Beter Wonen neemt 10 grondgebonden woningen af in de sociale huur in plan Zuidbroek in Wierden In 2013 is 1 woning opgeleverd. De bouwvergunning is verleend, de 9 nieuwe woningen worden medio 2014 opgeleverd. Rietmavo Het VO is in 2013 verder uitgewerkt tot aan een DO. De opmerkingen volgend uit de overleggen met de diverse partijen zijn hierin verwerkt. Momenteel vindt door de architect de technische uitwerking tot aan de aanbesteding plaats. De invulling van het terrein achter de Rietmavo is in de technische uitwerking meegenomen. Na aanbesteding (2014) zal hierover nog nader overleg plaats vinden met de klankbordgroep. De sloop van het gymlokaal is in het 3e kwartaal (juli) voltooid, inclusief het egaliseren en tijdelijk inzaaien van het terrein.
20
Tabel 2.4
Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2013
Complex
Naam
Woningtype
23.52
Rombout Verhulstlaan (2e fase)
78.64
Zuidbroek
Aantal woningen
Investering per woning in €
Investeringen totaal circa in €
e.g. woningen
30
172.833
5.185.000
e.g. woningen
1
189.927
189.927
Totaal
Tabel 2.5
31
Nieuwbouwprojecten in uitvoering of voorbereiding
Complex
Naam
22.30
Thorbeckelaan
23.08
HortensiaDuindoornstraat
78.20
Berkelstraat
78.23
De Bavink
78.48
Rietmavo
78.64
5.374.927
Zuidbroek
Woningtype
Aantal woningen
Investering per woning in €
Investeringen totaal circa in €
appartementen
24
131.000
3.144.000
e.g. woningen
16
122.938
1.967.000
appartementen
39
163.205
6.365.000
appartementen + commerciële ruimte
20 + 1 commerciële ruimte
203.415
4.068.303
appartementen
22
215.872
4.749.184
9
189.927
1.709.343
e.g. woningen
Totaal
130 + 1 commerciële ruimte
22.002.830
2.5 Verkoop en koopvormen Beter Wonen verkoopt jaarlijks een aantal woningen. Wij doen dit om de volgende redenen: In onze vastgoeddoelen is opgenomen dat onze portefeuilleomvang tussen 2010 en 2020 afneemt met 500 tot 800 woningen (onder meer vanwege de demografische ontwikkeling van Almelo en de regio). Deze afname bereiken we door sloop en ook door verkoop van woningen. Het beleid van Beter Wonen is om te blijven investeren in onderhoud en het verversen van de woningvoorraad om ook op de lange termijn gezond te blijven. Om dit doel te realiseren zijn onder meer inkomsten uit verkoop noodzakelijk. Keuzevrijheid bieden voor de klant. Ruim 1700 woningen zijn aangewezen voor verkoop. Dit zijn zowel grondgebonden woningen als appartementen. Bij mutatie vindt beoordeling plaats of de vrijgekomen woning ook daadwerkelijk in de verkoop kan.
21
In 2011 is onze verkoopdoelstelling bijgesteld van 50 naar 30 per jaar, onder meer vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt als gevolg van de economische crises. In 2013 zijn 29 woningen en een garage verkocht (2012:42). Het betreft in alle gevallen grondgebonden woningen. Er zijn geen appartementen verkocht. Daar is op dit moment geen markt voor. In 2013 is de startersrenteregeling (SRR) ingezet. Deze regeling maakt het voor jongeren aantrekkelijker om een woning te kopen. In 2013 hebben nog geen kopers gebruikt gemaakt van deze regeling.
2.6 Regulier en jaarlijks onderhoud Inkoop & aanbesteding Na de implementatie van het inkoop- & aanbestedingsbeleid in 2012 zijn de bijbehorende procedures in 2013 verder verbeterd en geactualiseerd. Op een transparante en strak geregisseerde wijze matchen we aan te besteden werk op basis van beste prijs/prestatie verhouding met professionele partijen in de markt. In de huidige aanbestedingsmarkt is net als in alle andere sectoren de economische recessie merkbaar bij inschrijving. Beter Wonen maakt weloverwogen keuzes in het selectietraject. Potentiële opdrachtnemers dienen te voldoen aan de door ons gestelde voorwaarden. In 2013 zijn diverse nieuwe partijen toegevoegd aan ons bestand met potentiële opdrachtnemers. MJOB De meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is in 2013 verder aangescherpt op basis van de in 2012 vastgestelde structuren. Dit heeft als gevolg dat we ultimo 2013 in staat zijn om exact aan te geven waardoor verschillen tussen planning en realisatie ontstaan en welke bedragen hiermee gemoeid zijn. Een maandelijkse rapportage maakt deze verschillen niet alleen transparant, deze levert ook belangrijke input voor perceptie van inkoopvoordelen én draagt bij aan verdere verbetering van de MJOB. Hoewel door de marktwerking forse bedragen zijn inverdiend op aanbesteed werk, laat de rapportage ook duidelijk zien dat er enkele weeffouten in de opzet van de MJOB zaten en dat ons vastgoed in het verleden onvoldoende gedetailleerd is gedocumenteerd. Hiertoe zijn inmiddels verbetermaatregelen genomen alsmede beheersmaatregelen opgesteld. Onderhoudsmanagement Basis van het onderhoudsmanagement is het antwoord op de vraag wát er precies onderhouden dient te worden. We hebben nog niet het scherpteniveau bereikt dat nodig is om echt ‘in control’ te zijn. De kosten van onderhoud moeten niet alleen transparant zijn, ook juist en volledig. We moeten dus goed weten waaruit ons vastgoedbezit bestaat en wat de hiermee gemoeide onderhoudskosten zijn. In 2013 is werk verzet om meer regie te krijgen op het verloop van deze onderhoudskosten. Hieruit is het inzicht ontstaan om voorbereidingen te treffen voor een conditiemeting op ons vastgoed. Tijdens deze meting, inmiddels in voorbereiding en uitvoering in 2014, inventariseren we de bouwkundige- en installatietechnische elementen van onze complexen. Daarmee stellen de conditie vast op dat moment. Dit resulteert in realistische onderhoudskosten per complex over de gehele exploitatieduur. VvE beheer In het afgelopen jaar is, vanwege de strengere regelgeving vanuit de overheid ten aanzien van corporaties en hun speelveld, gekozen onze dienstverlening aan VvE’s niet langer zelf uit te
22
voeren. Dit is overgedragen aan andere partijen. Steeds duidelijker komt de vraag terug te gaan naar de kerntaak van verhuur van woningen aan de primaire doelgroep en te sturen op efficiency op onze bedrijfskosten verbonden aan de kerntaak. Het past daarbij niet om dan dienstverlening aan VvE’s vanuit de corporatie zelf te verzorgen. Om een duidelijk profiel als corporatie te hebben in het maatschappelijk veld kiezen we er voor niet-primaire taken af te stoten, of op een andere wijze, los van Beter Wonen voort te zetten. Voorzien van een professionele en kritische houding hebben uiteindelijk bijna alle VvE’s de keuze gemaakt deze dienstverlening in het vervolg te betrekken van Vastgoedbeheer Twente (VBT). Regulier onderhoud In totaal is er circa 35% minder besteed aan regulier onderhoud dan in 2012. In 2013 waren er duidelijk minder onderhoudsactiviteiten gepland en nodig dan in 2012. In tabel 2.6 staan de bedragen genoemd.
Tabel 2.6
Regulier onderhoud, uitgesplitst naar soort
Onderhoud per soort Soort onderhoud
(bedragen X € 1.000,-) 2013
2012
2011
1.302
1.856
1.270
Mutatieonderhoud
519
1.236
855
Schilderwerk
802
1.453
1.413
Planmatig onderhoud
798
1.563
1.111
CV-onderhoud
346
224
570
Contracten
901
949
880
4.668
7.281
6.099
Reparatieonderhoud
Totaal
In 2013 zien we dat de kosten voor reparatie- en mutatieonderhoud flink zijn gedaald ten opzichte van 2012. Deze daling is ingezet door zowel steviger te sturen op het proces als via inhoudelijke bijstellingen op de uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud naar ‘goed is goed genoeg’. Het betreft hier een structurele bijstelling. Alle geplande onderhoudsactiviteiten in 2013 zijn ook daadwerkelijk gerealiseerd in 2013. Een uitzondering is installatietechnisch onderhoud als gevolg van niet beschikbare onderdelen. Uitvoering hiervan vindt in 2014 plaats. Hoewel er in totaal minder onderhoudslasten in 2013 zijn, zien we in de soorten onderhoud zowel dalingen als stijgingen ten opzichte van vorig jaar. Zo zijn er zoals verwacht in 2013 meer kosten gemaakt dan in 2012 op het gebied van CV-onderhoud. Dit komt o.a. door een revisiewerk aan het collectieve CV-systeem in het complex DiepenbrockZweersstraat. Anderzijds heeft ons aanbestedingsbeleid geleid tot lage inschrijvingen op de aanbestedingen waardoor we ruim € 300.000,- voordeliger uit waren. Groot schilderwerk is uitgevoerd bij de woningen aan de Hazelaarstraat, Brouwerijstraat, Magnoliastraat, Gaarden, Rietstraat Noord en de Korte Prinsenstraat. Het betreft werkzaamheden
23
voor in totaal circa € 450.000,-. In de woningen aan de Sibelius- en de Diepenbrockstraat is voor ruim € 100.000,- aan liftonderhoud uitgevoerd, terwijl in de Goudenregenstraat, de Brouwerijstraat, de Gaarden en Swanehof voor circa € 315.000,- aan dakbedekkingswerkzaamheden is gerealiseerd. In Groot Bokhove en de Rietstraat Noord betreft het bedrag van de realisatie van de keukenrenovaties circa € 140.000,-. Onderhoud ten laste van huurders Het onderhoud in de woning ten laste van huurders is het onderhoud dat de huurder, rechtstreeks of via een abonnement, zelf betaalt. Via het onderhoudsabonnement komt een deel van de werkzaamheden voor rekening van de huurder. Dit is op basis van de huurovereenkomst. Onderhoud rekening huurder zijn werkzaamheden die bij mutatie voor rekening van de huurder komen en die wij op verzoek van de huurder uitvoeren tegen betaling. Tabel 2.7
Kostendekkend onderhoud Onderhoud per soort
Soort onderhoud Rekening huurder
(bedragen X € 1.000,-) 2013
2012
2011
207
476
421
Onderhoudsabonnement
270
280
258
Totaal
477
756
679
In 2013 zien we een duidelijke daling op het onderdeel ‘rekening huurder’. Deze daling is te verklaren doordat onze werkwijze structureel is bijgesteld. Bij een mutatie stimuleren we actief de huurder om werkzaamheden zoveel mogelijk zelf uit te voeren .
2.7 Wonen op Maat Onder Wonen op Maat verstaat Beter Wonen het aanleggen van voorzieningen op verzoek van huurders en tegen een kostendekkende huurverhoging. Hieronder valt het plaatsen van erfafscheidingen, aanleg CV-installaties en het doorvoeren van extra isolatiemaatregelen. Op complexniveau is bepaald welke voorzieningen we aan de huurder kunnen aanbieden. Jaarlijks actualiseren we, aan de hand van de portefeuillestrategie en de planning van het grootonderhoud, het overzicht met werkzaamheden. Het gaat bij deze activiteiten niet om regulier of planmatig onderhoud. Het betreft kostendekkende voorzieningen op verzoek van de huurder. We zien in 2013 een afname van het aantal verbeteringen en van het totale budget. In 2013 is besloten dat we Wonen op Maat meer willen afstemmen op de uitgangspunten uit de notitie Basiskwaliteit, waarvan implementatie in de eerste helft 2014 gepland staat. Vooruitlopend op dit nieuwe beleid is in 2013 al kritischer per woongebouw gekeken welke voorzieningen we de huurder willen aanbieden.
24
Tabel 2.8 Jaar
Overzicht Wonen op Maat Totaal investering
Aantal
Kosten per
in €
verbeteringen
verbetering in €
2013
278.846
101
2.761
2012
557.763
193
2.890
2011
476.582
187
2.549
In dit voorgaande hoofdstuk is aandacht besteed aan onze vastgoeddoelen, het investeringsprogramma en de uitvoering van onderhoud. In hoofdstuk 3 staat de verhuur van onze woningen centraal.
25
26
3. Verhuur van woningen In de beleidsagenda 2012/2013 benoemen we een aantal belangrijke opgaven op het thema ‘huisvesten van onze doelgroep’. Het grootste deel hiervan is gerealiseerd of in uitvoer, zoals: Het bouwen van voor senioren (o.a. Rombout Verhulstlaan en Bavinkstraat). Nieuwe kansbeleid voor kwetsbare huishoudens. Het aanpassen van het Woonruimtebemiddelingssysteem. Het ontwikkelen van een duidelijk servicekostenbeleid en relatie met betaalbaarheid. In dit hoofdstuk volgt rondom deze onderwerpen een toelichting. Daarnaast heeft het thema ‘sturen op woonlasten’ zijdelings aandacht gekregen via bijvoorbeeld het nieuwe servicekostenbeleid en de extra aandacht voor de aanpak en het voorkomen van huurschuld. In 2014 staat dit thema daarom opnieuw in het jaarplan van Wonen/Klant/Markt. De doelstellingen uit de beleidsagenda gericht op bijzondere doelgroepen komen in het hoofdstuk Wonen en zorg aan bod. 3.1 Het aanbieden van woonruimte In Almelo bieden we vrijkomende huurwoningen, in het niet geliberaliseerde gebied, aan volgens het distributiemodel. Criterium bij toewijzing is de inschrijfduur. Daarbij wegen we de voorkeuren van de klant en de relatie tussen huishoudengrootte en de grootte van de woningen tegen elkaar af. Sinds 2011 zijn er, vanwege Europese regelgeving, strenge regels voor het toepassen van het inkomenscriterium bij toewijzing. Van de sociale voorraad moeten we minimaal 90% toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen t/m € 34.229,- (prijspeil 2013). De 10% ‘vrije’ ruimte zetten we in voor urgenten zoals bijvoorbeeld herhuisvesting bij sloop of mensen met een sociale urgentie. De overige ruimte gebruiken we voor het huisvesten van jongeren t/m 35 jaar met een inkomen tot € 43.000. Voor de woningen in het geliberaliseerde gebied is de verhouding tussen huur en inkomen eveneens een belangrijk criterium. De woningzoekenden staan geregistreerd bij het Woonburo Almelo. Tabel 3.1 toont het aantal actief en passief woningzoekenden zoals deze zijn geregistreerd bij het Woonburo. Tabel 3.1
Aantallen actief en passief woningzoekenden inclusief inkomensachtergrond (per 31 december 2013) Actief
Passief
Totaal
Inkomen uit arbeid
759
653
1.412
AOW/pensioen
261
638
899
Overdrachtsinkomen
623
398
1.021
Overig/onbekend
378
286
664
2.021
1.975
3.996
Totaal
27
Eind 2013 zijn bijna 4000 woningzoekenden geregistreerd. Daarvan betreft het 51% actief en 49% passief woningzoekenden. Van het aantal ingeschreven woningzoekenden behoort 83% tot de groep een- en tweepersoonshuishoudens. Van de actief woningzoekenden zijn 29% gezinnen met kinderen. Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden nam af met 3%. Van 4.120 in 2012 naar 3.996 in 2013. Echter het aantal actief woningzoekenden blijft in 2013 nagenoeg gelijk. Het aantal personen dat binnen een jaar na inschrijving is gehuisvest, steeg met 5% van 61% in 2012 naar 66% in 2013. Dit betekent dat de wachttijden voor woningen korter zijn geworden. Woonruimteverdeling onder de loep In 2013 startte het project Woonruimtebemiddeling. Met dit project gaan we, samen met STJA, over naar een lokaal aanbodmodel. Deze keuze voor een nieuw model is de uitkomst van een uitgebreid evaluatietraject van het huidige woonruimteverdelingsmodel. Deze evaluatie is in 2012 afgerond. De belangrijkste uitgangspunten van het nieuwe woonruimtebemiddelingsmodel zijn: 1. Een eerlijke woonruimteverdeling voor de klant. Denk hierbij aan eerlijkheid wat betreft wachttijden, eerlijke criteria voor toewijzing en zo min mogelijk regels rondom de toewijzing en labeling. 2. Een transparant woonbemiddelingsmodel. Voor de woningzoekende moet het duidelijk zijn hoe we de woningen toewijzen, welke kans hij maakt op een bepaalde woning en geven we een verantwoording van de toewijzingen. 3. Optimale keuzevrijheid voor de klant waarbij de klant zelf zijn keuze maakt en optimaal gebruikt maakt van de mogelijkheden die een digitaal systeem biedt. 4. Sterke wijken waar bewoners kans krijgen op sociale stijging. 5. Een efficiënte woonruimteverdeling (minder leegstand/hogere acceptatiegraad) die aansluit bij de ontspannen woningmarkt van Almelo. 6. Betere klant- en marktinformatie die we gebruiken voor ons zelf (o.a. voor het verbeteren van processen) en om verantwoording af te leggen aan onze huurders en stakeholders. In 2013 stond het opstellen van het Programma van Eisen en de leveranciersselectie centraal. Dit laatste onderdeel ronden we begin 2014 af. Daarna starten we direct met de uitwerking en implementatie van het nieuwe model. 3.2 Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep Een dak boven je hoofd is een van de belangrijkste basisbehoeften van de mens. Wij zetten ons primair in voor woningzoekenden met een laag inkomen. Een andere doelgroep waar de vraag naar zelfstandige woonruimte toeneemt, zijn de kwetsbare groepen, zoals bewoners met een lichamelijke en verstandelijke beperking, dak- en thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten en exverslaafden. Niet langer ligt het accent op huisvesten in een instelling. Steeds meer is er de vraag naar huisvesting in de wijk om hen een volwaardige plek in de maatschappij te geven. We besteden extra aandacht aan deze doelgroepen, omdat zij het meest kwetsbaar zijn op de woningmarkt.
28
Inkomenscategorieën en huurprijzen Beter Wonen hanteert bij de toewijzing van woningen de categorieën zoals deze zijn opgenomen in de huurtoeslagregeling (zie tabel 3.2). Tabel 3.2
Relatie tussen huishouden, inkomen en huur 2013
Cat.
Omschrijving
Toetsingsinkomen
Basishuur*
Aftoppingsgrens**
A
éénpersoonshuishouden
tot € 21.025
€ 222 – € 394
€ 535,91
B
meerpersoonshuishouden
tot € 28.550
€ 222 – € 392
€ 535,91 tweepersoons € 574,35 drie of meerpersonen
C
éénpersoonsouderenhuishouden
tot € 21.100
€ 220 – € 393
€ 681,02
D
meerpersoonsouderenhuishouden
tot € 28.725
€ 218 – € 391
€ 681,02
* De huur die bewoners dienen te betalen bij een voor de categorie genoemd inkomen. Bij een hoger huurbedrag wordt het verschil gesubsidieerd: tot € 374 met 100% van het verschil en van € 374 tot de aftoppingsgrens met 65 % van het verschil. ** Grens die het maximale huurbedrag aangeeft waarbij huurders nog voor huurtoeslag in aanmerking komen. In tabel 3.3 is aangegeven hoeveel woningen Beter Wonen in 2013 nieuw heeft verhuurd per huurklasse. Hierbij maken we onderscheid in de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het inkomen. De huurklassen en inkomensgrenzen ontlenen we aan de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen per 1 januari 2013. In dit verslagjaar betreft het 628 (2012: 681) nieuwe huurcontracten. We zien een daling van het aantal verhuurde woningen, ook de mutatiegraad is gedaald. In onderstaande tabel zien we dat één- en tweepersoonshuishoudens onze belangrijkste doelgroep zijn.
29
Tabel 3.3
Aantallen contracten per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en inkomenscategorie 2013
Cat.
Leeftijd
huurklasse in €
inkomen in € ≤ 374,44
1-persoonshuishoudens
< 65 jr
>374,44≤ 535,91
>535,91
Totaal
≤ 21.025
75
104
28
207
> 21.025
10
27
45
82
≤ 21.100
1
14
20
35
> 21.100
0
2
13
15
86
147
106
339
≥ 65 jr
Totaal
Cat.
Leeftijd
huurklasse in €
inkomen in € ≤ 374,44
2-persoonshuishoudens
≤ 28.550 < 65 jr
>374,44 ≤ 535,91
>535,91
Totaal
20
59
28
107
> 28.550
5
11
32
48
≤ 28.550
0
8
8
16
≥ 28.225
0
3
17
20
25
81
85
191
≥ 65 jr
Totaal
Cat.
Leeftijd
inkomen in €
huurklasse in € ≤ 374,44
3-persoonshuishoudens
< 65 jr ≥ 65 jr
>374,44 ≤ 535,91
>535,91
Totaal
≤ 28.550
2
54
19
75
> 28.550
0
8
11
19
≤ 28.725
0
2
2
4
> 28.725
0
0
-
0
2
64
32
98
Totaal
30
Totalen
-
≤ 374,44
Totaal
-
113
-
>374,44 ≤ 535,91 -
292
-
>535,91
-
223
-
Totaal
-
628
3.3 Specifieke doelgroepen Huisvesting voor senioren Mede als gevolg van de vergrijzing neemt het aantal senioren in Almelo de komende jaren verder toe. In 2013 huisvesten we 90 huishoudens van 65 jaar of ouder. Na de stijging van het aantal verhuringen aan huurders van 65 jaar of ouder in 2012 die grotendeels te verklaren was door de oplevering van de nieuwbouw aan de Rombout Verhulstlaan zien we dat we in 2013 weer ongeveer op hetzelfde niveau zaten als 2011. Het aantal ingeschreven woningzoekende senioren per eind 2013 is 1.273. In vergelijking met 2012 is dat een stijging van 16% (2012: 1.102). Een groot deel van deze groep schrijft zich uit voorzorg in. In 2013 zochten 359 senioren actief een woning. Tabel 3.4
Afgesloten huurovereenkomsten met bewoners van 65 jaar of ouder
Jaartal
Aantal
2013
90 (waarvan 10 in de vrije sector)
2012
127 (waarvan 18 in de vrije sector)
2011
97 (waarvan 12 in de vrije sector)
In 2013 werkten we met een aantal zorgpartijen samen om het wonen voor senioren in een aantal van onze woongebouwen aantrekkelijker te maken. Zie hiervoor toelichting bij hoofdstuk 4.5 (wonen en zorg). Brede aanpak kwetsbare huishoudens In 2011 is een convenant afgesloten met een groot aantal maatschappelijke organisaties, gemeente, corporaties en zorgpartijen om bij bewoners met multiproblematiek gezamenlijk op te trekken. Doel van deze samenwerking is te voorkomen dat elk van de partijen individueel aan de slag gaat en er overlap ontstaat. Beter Wonen is vaak betrokken bij MDO’s (Multi Disciplinaire Overleggen) om in probleemsituaties mede naar een oplossing te zoeken. In 2011 is eveneens het nieuwe kansbeleid geformuleerd op grond waarvan in 2013 in totaal drie huishoudens opnieuw zijn gehuisvest. We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig. Veel van deze huishoudens huisvesten we na een Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin betrokkenen en hulpverleners zelf een plan van aanpak opstellen en hiervoor gezamenlijk tekenen om de aanpak van problemen te borgen. Eind 2013 zijn er met de gemeente Almelo afspraken gemaakt om de gevolgde werkwijze voor multiproblematiek gezinnen te evalueren. Deze evaluatie hangt samen met de transitie waarbij de rijksoverheid de uitvoering van de zorg overdraagt naar de gemeenten. In 2013 zijn gemeente, corporaties en maatschappelijke organisaties begonnen met het inventariseren van de vraag naar
31
wonen voor kwetsbare burgers; wat zijn de mogelijkheden en welke kansen kunnen wij hen bieden op een goede woonomgeving. In april 2013 is het convenant preventie huisuitzettingen Almelo mede door ons ondertekend en daarmee continueren de gemeente Almelo en de Almelose woningcorporaties de intensieve samenwerking. Deze richt zich op het tegengaan van woningontruimingen door huurachterstand door (vroeg-) tijdige interventie. De samenwerking komt voort uit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en (maatschappelijke) kosten met zich mee brengen. Urgentie Voor woningzoekenden die in een urgente situatie verkeren, geldt dat wij hen uiterlijk binnen zes maanden na urgentieverstrekking een woning aanbieden. Dit realiseren we voor nagenoeg alle urgent woningzoekenden. In 2013 ontvingen 115 personen een sociale urgentie. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2012. Deze stijging is grotendeels veroorzaakt door de groeiende groep die een sociale urgentie kreeg in verband met echtscheiding/verbreken relatie. Ook het aantal personen dat urgentie kreeg, vanwege het ontbreken van een vaste woon- of verblijfplaats, is toegenomen. Eind 2013 is, samen met de gemeente en St. Joseph, gestart om het proces en de uitgangspunten voor sociale urgentie te herformuleren. Dit koppelen we aan de implementatie van de nieuwe woonruimtebemiddeling. Ontruimingen In 2013 zijn 37 woningen, twee parkeerplaatsen en een garage ontruimd. Het aantal ontruimingen in 2013 laat een stijging zien ten opzichte van 2012 (30). De ontruimingen betreffen met name alleenstaande of samenwonende huurders. In vier situaties is er sprake van een gezin. Opvallend is dat het bij de alleenstaanden hoofdzakelijk om mannen tussen de 20 en 40 jaar gaat, waarbij een deel nog maar relatief kort een woning bij ons huurde. Daarnaast valt op dat er een nieuwe groep huurders ontstaat met huurachterstand, namelijk ZZP-ers. In de wijken Kerkelanden en Ossenkoppelerhoek zien we de meeste problemen wat betreft huurachterstanden en ontruimingen. Deze wijken krijgen vanaf het 3e kwartaal extra aandacht door onder meer inzet van huismeesters/buurtconciërges bij gezinnen met huurachterstand. Verder besteden we bij nieuwe verhuringen extra aandacht aan het tijdig betalen van de huur/ preventie en verplichte automatische incasso. Bij huurders die extra zorg of begeleiding nodig hebben, sluiten we zo nodig een driepartijen contract af. De oorzaak van de ontruimingen is bij 5 woningen een andere reden dan huurachterstand, namelijk overlast, hennep of illegale bewoning. We zien hier een toename ten opzichte van 2012 (2). Begin 2013 is ook onderzoek opgeleverd naar de regionale trends op dit gebied. Het aantal uitzettingen in de regio Twente daalde tussen 2008 en 2012 van 344 naar 244, dat is 2,9 per 1.000 woningen. In 2012 had Beter Wonen 0,4% per 1.000 woningen. De regionale daling die we zien in de periode 2008-2012 doet zich vooral voor in de grote Twentse steden Enschede, Almelo en Hengelo. Recent onderzoek van eind 2013 geeft echter weer een toename aan (10%) van het aantal ontruimingen bij woningcorporaties in Twente in het jaar 2013, zowel op het platteland als in stedelijk gebied.
32
3.4 Huurprijsbeleid Beter Wonen is er voor de primaire doelgroep. Met ons huurprijsbeleid zorgen we dat er voldoende woningen bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Eind 2010 is een Europese richtlijn afgegeven voor inkomensgrenzen bij woningtoewijzing. Daarin is vastgelegd dat wij woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (€ 681,02) voor 90% dienen toe te wijzen aan huurders met een inkomen beneden de € 34.229. Dit betekent een aanscherping van de toewijzingsregels en een beperking voor mensen met de middeninkomens. Zij kunnen beperkt terecht bij woningcorporaties. Wij zien dit als een gemiste kans, omdat juist deze doelgroep ook bijdraagt aan de opbouw van krachtige wijken. In 2013 benutten we de vrije ruimte voor ruim 5%. Deze vrije ruimte gebruiken we hoofdzakelijk voor de groep met een middeninkomen (tussen de € 34.229 en € 42.583) en urgenten met een middeninkomen. Vanaf 2014 willen we meer van deze vrije ruimte benutten voor deze doelgroep. Huurprijsklassen, woningaantallen en kernvoorraad Tabel 3.5 geeft een overzicht van de aantallen woningen per huurklasse en per woningtype, uitgaande van de subsidiabele huurprijs en betrekking hebbend op het bezit per 31 december 2013. Dit is dus inclusief de voor sloop en verkoop aangewezen woningen.
Tabel 3.5
Woningen per woningtype, huurklasse per 31-12-2013 (excl. woonwagens)
Huurklasse in € Eengezinswoningen Appartementen met lift Appartementen zonder lift Totaal
< 374,44 217 43 569 829
> 374,44 > 535,91 > 574,35 < 535,91 < 574,35 1.890 514 544 571 359 665 848 56 54 3.309 929 1.263
Totaal 3.165 1.638 1.527 6.330
Op 31 december 2013 is van het totale bezit van Beter Wonen circa 65 % van de woningen bereikbaar voor de doelgroep één- en tweepersoonshuishoudens (huurprijs tot € 535,91 per maand). Inclusief de doelgroep van drie- en meerpersoonshuishoudens (huurprijs tot € 574,35) is dat 80%. Hiermee voldoen we niet meer aan onze doelstelling zoals deze in 2010 binnen de vastgoeddoelen van de portefeuillestrategie is vastgesteld. Deze doelstelling is minimaal 85% van onze woningvoorraad bereikbaar hebben (tot € 574,35) voor meerpersoonshuishoudens. De wijziging van 85% naar 80% is met name veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging van 2013.
33
Sfeerovergangen In het kader van de RJ645 is het bezit op VHO-niveau geoormerkt naar DAEB en niet-DAEB. Voor de woningen op basis van kale huurprijs en voor de bedrijfsruimten op basis van de huurder. In 2013 kenden we 41 mutaties tussen de verschillende "sferen in classificatie" (bijvoorbeeld door aanpassing van een huurprijs van boven de huurtoeslaggrens naar eronder of andersom). Het grootste deel van deze mutaties zit in ‘gemengde’ complexen waar we al DAEB en niet-DAEB bezit binnen één complex hebben. Huurverhoging per 1 juli 2013 De afgelopen jaren baseerden we onze huurverhoging op drie elementen. Deze zijn ons huurbeleid zoals vastgesteld in 2012, de regelgeving van het Rijk en de marktpositie van de woningvoorraad in Almelo. We kenden een inflatievolgend huurbeleid. In 2013 was voor het eerst sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Achterliggende reden vanuit het kabinet is om hiermee het scheef wonen te ontmoedigen en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Daarnaast was het ook bedoeld om de extra verhuurderheffing deels te kunnen opbrengen. Beter Wonen paste in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. De belangrijkste reden hiervoor was dat we de extra inkomsten nodig hebben om in de toekomst te kunnen blijven investeren in onderhoud en onze woningvoorraad te verversen om zo ook op lange termijn gezond te blijven. De
inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2013 als volgt opgebouwd: 4% huurverhoging voor huishoudinkomens tot € 33.614; 4,5% huurverhoging voor huishoudinkomens tussen de € 33.614 en € 43.000; 6,5% huurverhoging voor huishoudinkomens boven de € 43.000.
Verder maakten we de keuzes om: bij een aantal complexen geen huurverhoging door te voeren vanwege de marktpositie/ verhuurbaarheid van die complexen of toekomstige sloop van een complex; een huurverhoging van 4% voor onze geliberaliseerde voorraad. Het grootste deel (ongeveer 80%) van onze huurders ontving een huurverhoging van 4%. Ruim 900 huurders kregen een huurverhoging van 4,5 of 6%. In 2013 maakten 83 mensen bezwaar tegen de huurverhoging, waarvan 61 tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De twee belangrijkste redenen van bezwaar bij de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn: een daling van het inkomen in 2012 ten opzichte van het peiljaar 2011; een onjuiste opgave van het inkomen 2011 door de Belastingdienst aan Beter Wonen. Van de 83 bezwaren die in behandeling zijn genomen, zijn er 28 na onze reactie ingetrokken. In 31 gevallen is de huurverhoging teruggedraaid vanwege een onjuiste opgave van het inkomen. Dit na de tweede inkomenstoets of na bevestiging van een inkomensdaling in 2012. Er zijn 24 bezwaren doorgestuurd naar de Huurcommissie. Daarvan zijn er zes alsnog ingetrokken. Uiteindelijk zijn 18 bezwaren door de Huurcommissie behandeld. Bij 17 bezwaarschriften is Beter Wonen door de Huurcommissie in het gelijk gesteld. 5 Huurders zijn tegen de uitspraak van de Huurcommissie in beroep gegaan. Die beroepszaken zijn nog in behandeling.
34
3.5 Leegstand en mutatiegraad Tabel 3.6 toont de huurderving over 2013 vergeleken met 2011 en 2012. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur, sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (gereguleerd of vrije sector). In de begroting 2013 is een doelstelling van 3,7% opgenomen. We blijven met 3,1% onder deze doelstelling en werken eraan om een verdere daling voort te zetten. Met name in het gereguleerde bezit is een duidelijke afname te zien, procesaanscherpingen hebben geleid tot deze verlaging van de derving. We zien een stijging van de derving bij het bedrijfsonroerend goed. De vraag naar bedrijfsruimte is sterk afgenomen, we zien met name in de Grotestraat in Almelo en in Thrinon Hengelo leegstand in de bedrijfsruimte. Tabel 3.6
Huurderving als percentage van de totale huursom (2013-2011)
Huurleegstand in % van jaarhuur Woningen kale huur < € 681,02 Woningen kale huur => € 681,02 Exploitatieleegstand totaal woningen BOG Overige Exploitatieleegstand totaal bezit Verkoopleegstand woningen Sloopleegstand woningen Totaal leegstand
2013 Totaal 0,7% 0,8% 1,5% 0,5% 0,1% 2,1% 0,5% 0,5% 3,1%
2012 Totaal 1,1% 0,7% 1,8% 0,2% 0,1% 2,1% 0,7% 0,1% 2,9%
2011 Totaal 1,3% 0,6% 1,9% 0,1% 0,0% 2,0% 0,8% 0,5% 3,3%
Mutatiegraad Het mutatiepercentage in 2013 is gedaald met 0,8%. Het ging van 10,8% in 2012 naar 10% in 2013. In totaal zijn er 634 vrijgekomen woningen in 2013 (2012: 686). De daling is het gevolg van het nog steeds op slot zitten van de woningmarkt, de geringe uitstroom naar de koopmarkt en de huidige economische onzekerheid voor de huurders waardoor er minder verhuizingen plaatsvinden. 3.6 Kwaliteit van de dienstverlening Voor Beter Wonen is een goede dienstverlening richting onze klanten erg belangrijk. Op verschillende manieren monitoren wij de kwaliteit van onze dienstverlening, zodat we een zo compleet mogelijk beeld hebben hoe onze klanten onze dienstverlening beoordelen. Het geeft ons ook inzicht in onze verbeterpunten. In deze paragraaf een terugkoppeling van ons monitoren van de dienstverlening. Eigen meting dienstverlening We kiezen bewust voor verschillende communicatielijnen naar de klant, nieuwsbrieven op complexniveau, individuele berichtgeving en informatie via website. We zien ook daarvan de effecten in inkomend telefoonverkeer, dit neemt af. De afgelopen jaren zien we gemiddeld een daling in het aantal telefoongesprekken. Door een andere inrichting van de ontvangst van telefooncontacten van huurders is er meer eenduidigheid in afhandeling en minder herhaalverkeer. Telefoonverkeer van zakelijke relaties gaat rechtstreeks naar de medewerkers.
35
Ook zetten we klantenpanels in om de respons van onze klanten te vernemen op onze dienstverlening. De klantenpanels vinden periodiek plaats met wisselende delegaties vanuit ons klantenbestand. De onderwerpen zijn per klantenpanel verschillend. Gedurende het hele jaar monitoren wij onze telefonische dienstverlening. Hierbij kijken we naar het aantal telefoontjes, ons servicelevel, de reactie op terugbelverzoeken en het aanmaken van klantcontacten. Op die manier Inkomende calls 2011, 2012 en 2013 organiseren we eenduidigheid 7000 in afhandeling van klantcontacten. 6000
5000
4000
a a n tal c alls
2013 2012 2011
3000
2000
1000
0
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
maand
Onze norm wat betreft het servicelevel op het terrein van telefonie is minimaal 80% (ten minste 80% van de gesprekken wordt binnen 30 seconden opgenomen). In 2013 haalden we gemiddeld 79,3%, In de tweede helft van 2013 is procesmatig en organisatorisch bijgesteld en wordt de norm vanaf dat moment steeds gehaald. De interne norm voor
de opgehangen oproepen is < 5 %, deze score was in 2013 4,2% Gemiddeld bellen we in 75% van de terugbelverzoeken onze klanten binnen één dag terug, en hiermee voldoen we niet aan de norm vanuit KWH (90%). Daar is dan ook nog een duidelijk verbeterpunt aan de orde. Onze dienstverlening gemeten volgens KWH Beter Wonen voert sinds 2001 het KWH-label voor dienstverlening. Vanaf 2012 is besloten deel te nemen aan de continue meting vanuit KWH. Op deze manier volgen we permanent de ontwikkelingen en kunnen we sneller anticiperen. Hierbij cijfers over 2013, die in april 2014 definitief zijn vastgesteld. Klant contact
2013
2012
Verhuizen
2013
2012
Onderhoud
2013
2012
Klachten behandeling 2013
Klachten behandeling 2012
Contact
*
7,5
Woning zoeken
7.3
7.6
Reparaties
7.6
7.9
7.0
7.6
Bereikbaarheid
7.0
7,9
Nieuwe woning
7.4
8.0
Onderhoud
6.9
7.2
Communicatie
7.4
8,5
Huur opzeggen
7.9
8.2
*dit onderdeel is in 2013 niet meer apart gemeten Uit onze eigen metingen op het gebied van onze dienstverlening en de meting vanuit KWH zien we overeenkomstige beelden, duidelijk zijn er verbeterpunten op het gebied van onze dienstverlening. Deze worden door het management onderschreven en vragen interventies naar medewerkers en processen om tot verbeteringen te komen. In 2013 hebben we op een aantal manieren aandacht besteed aan het verbeteren van onze dienstverlening, waaronder:
36
Onze schrijfstijl van onze brieven en mails naar huurders kon klantgerichter en duidelijker. In de loop van 2013 hebben medewerkers met klantcontact een schrijftraining gevolgd. We gaan in 2014 daarom extra monitoren of we beter scoren op dit onderdeel. Op een aantal onderdelen van onze telefonische dienstverlening scoorden we nog niet voldoende. In de 2e helft 2013 is hier in medewerkerbijeenkomsten uitgebreid aandacht voor gevraagd. Dit zal ook in 2014 blijvend aandacht vragen. Het management besteedt gericht aandacht aan houding en gedrag van onze medewerkers op dit punt en stelt het presteren regelmatig aan de orde in het afdelingsoverleg.
In 2014 gaan we verder inzetten op het zelf monitoren en verder verbeteren van onze dienstverlening. Naast bovengenoemde aandachtpunten krijgt de online dienstverlening hierbij specifieke aandacht. Dit omdat deze manier van dienstverlening steeds belangrijker wordt. Met de klant in gesprek Onze dienstverlening is ook onderwerp van gesprek in onze reguliere overleggen met de SHBW, bewonerscommissies, projectcommissies en andere overlegvormen. Ook wordt per project geëvalueerd hoe de informatievoorziening en opstelling naar onze huurders heeft plaatsgevonden. Over het algemeen gaven de verschillende commissies aan tevreden te zijn over onze dienstverlening. Zij herkennen daarin ook de verbeteraanpak die is ingezet. Voor begin 2014 staat een klantenpanel gepland waarin we specifiek ingaan op onze digitale dienstverlening. Eigen evaluatie in plaats van het participatielabel van KWH In 2013 hebben we besloten om het participatielabel vanuit KWH niet meer te verlengen. We hebben deze keuze gemaakt omdat we net als bij onze telefonische dienstverlening onze eigen kwaliteit steeds meer tussentijds willen monitoren en waar nodig bijsturen. In 2011 is ons beleid op bewonersparticipatie vernieuwd. In ons nieuwe participatiebeleid gaan we veel meer uit van participatie die aansluit bij de klant. Naast de traditionele participatievormen (bewonerscommissies/huurdersorgaan) zetten we instrumenten in om ook andere doelgroepen te bereiken. Onze participatie–gereedschapskoffer biedt hiervoor handvatten. We zien dat ook nieuwe vormen van participatie aan de orde zijn, alsook vormen zich nieuwe vertegenwoordigingen van onze huurders. Het vernieuwen en het invoeren van nieuwe methoden/instrumenten blijft een doorlopend proces waarbij het voortdurend aanpassen is aan de veranderende buitenwereld waarbij veranderingen in een steeds hoger tempo elkaar opvolgen. Klachtencommissie Beter Wonen kiest er bewust voor om klachten of meldingen van ontevredenheid zoveel mogelijk op te lossen binnen de lijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar tevredenheid voor de klant uit voortkomt, kan de klacht naar de Klachtencommissie. Hierdoor zijn er in verhouding weinig klachten ingediend bij de klachtencommissie. Aantal Aantal Aantal Aantal
klachten 2013 ontvankelijk niet ontvankelijk bijeenkomsten in 2012
: : : :
37
4 0 4 0
Aantal adviezen uitgebracht : 0 Eind 2013 is besloten om vanaf 1 januari 2014 aan te sluiten bij de Regionale Klachtencommissie Twente. Voordelen van deze overstap zijn: de klant kan online en realtime de klacht volgen; meer onafhankelijkheid; meer aandacht voor integriteit en onpartijdigheid; vergelijking van soortgelijke klachten en eenheid in beoordeling.
38
4. Leefbaarheid en ontwikkeling De regionale ontwikkelingen en veranderingen in de Almelose samenleving hebben invloed op de organisatie van Beter Wonen. In dit hoofdstuk geven we de aandacht aan de ontwikkelingen in de stad en regio, wat onze stappen zijn in de wijkontwikkeling en leefbaarheid. We schetsen hoe we samenwerken op het terrein van Wonen en Zorg en welke maatschappelijk prestaties er geleverd zijn in 2013. 4.1 Algemene ontwikkelingen regio In 2012 stelden de corporaties uit Twente, verenigd in WoON, een gezamenlijke woonvisie op. Deze woonvisie geeft een doorkijk naar de woningmarkt in Twente in 2020 waarbij we rekening houden met een andere samenstelling van de Twentse bevolking vanwege demografische transitie en een andere vraag naar woningen. Het aantal woningen wat we in Twente toevoegen is gelet op bovengenoemde ontwikkelingen beperkt. Het is daarom van groot belang dat elke woning ‘raak’ moet zijn. Het is nu of nooit. Verder staan er in deze woonvisie afspraken over dat aanvullende nieuwbouw alleen in stedelijk gebied plaatsvindt. Eventuele natuurlijke huishoudensgroei vangen we zoveel mogelijk op in inbreidingslocaties. Corporaties in Twente bouwen na 2020 alleen ter vervanging. Gelet op de marktontwikkelingen in Almelo zijn dit uitgangspunten waar we nu al in onze vastgoeddoelen en bij het actualiseren van onze portefeuillestrategie rekening mee dienen te gaan houden. In het afgelopen jaar is gewerkt aan de uitwerking van de regionale Twentse woonvisie. 4.2 Ontwikkelingen stad Almelo Beter Wonen draagt op diverse manieren bij aan de leefbaarheid in de wijken en buurten. Wij vinden dat het verbeteren van de stad, de wijken en de buurten een gezamenlijke opdracht is waarbij wij nadrukkelijk de rol kiezen van verbinder en aanjager. Samen met gemeente en andere maatschappelijke partners zetten we ons in voor de wijken met fysieke, sociale en economische interventies. Stad in balans Samen met de corporaties heeft de gemeente in 2012 haar woonvisie opgesteld. Almelo wil een stad zijn waar het plezierig wonen en leven is. Almelo wil een stad zijn waarin de bewoner zich herkent. Dat is een uitdagende opgave, de Woonvisie is daartoe een belangrijke leidraad. De uitdaging die we als stad willen aangaan wordt verwoord in drie veranderingsopgaven: de stad sociaal-economisch in balans brengen, inzetten op duurzaamheid en de nadrukkelijke wens om de woonconsument centraal te stellen. Om deze doelstellingen te bereiken, liggen er meer verwachtingen richting de burger (participatiesamenleving). Gemeenten, en ook corporaties, treden steeds meer op in een faciliterende en verbindende rol. In de prestatieafspraken leggen we vast wat de rol van de corporaties is om van Almelo meer een ‘stad in balans’ te maken. Deze zijn in 2013 opgesteld en begin 2014 verwachten we een afronding.
39
Extra aandacht voor onze aandachtswijken In onze Beleidsagenda 2012/2013 is gekozen extra aandacht te geven aan de wijken Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, de Riet en de Wierdensehoek. Voor deze wijken kiezen we voor een integrale aanpak via gebiedsvisies. In 2013 ontwikkelden we als eerste een gebiedsvisie voor de Ossenkoppelerhoek. Begin 2014 bieden we de hierbij gehanteerde methode aan bij de wijkwethouder voor implementatie binnen de gemeente en in de wijk Daarnaast dragen wij bij aan de leefbaarheid en levendigheid van de binnenstad omdat de binnenstad belangrijk is voor Almelo. Onze prioriteit gaat hierbij uit naar het gebied rondom de Grotestraat Zuid en de invulling van een aantal lege plekken in dat gebied. Gebied Nieuw Zuid Voor het gebied Grotestraat Zuid is een integrale visie gemaakt met de naam “Op Zuid”. Samen met bewoners, ondernemers, gemeente en andere partijen werkten we aan de realisatie. Dit resulteerde in een nieuwe positionering ‘’Nieuw Zuid’’. De visie komt onder meer tot uiting in: nieuwbouw van de Bavinkstraat (20 woningen + winkelruimte); realisatie van twee muurgedichten op initiatief van Beter Wonen. Dit project is inmiddels overgedragen aan enkele bewoners die hiermee op andere plekken in de stad verder gaan; onderzoek naar de historie van het gebied met als resultaat een boek ‘’Nieuw Zuid’’; tijdelijke herinrichting van de Oude Veemarkt in samenwerking met het AOC (groenonderwijs); verbouw van aantal woon-/winkelpanden; komst van het Ondernemershuis Almelo; diverse activiteiten waarbij bewoners en ondernemers betrokken waren. Gebied rondom centrumplein/ Kloosterhofflat Beter Wonen werkt samen met de gemeente en Urban Interest aan de herontwikkeling van het centrumplein en directe omgeving. Als compensatie voor de 25 te slopen woningen van de Kloosterhofflat is invulling gezocht in het gebied Oostgevel in de Binnenstad. De herontwikkeling verkeert nog in de onderzoeksfase. 4.3 Wijkontwikkeling In verschillende wijken in Almelo zijn in 2013 werkzaamheden uitgevoerd aan onze woningen en/of de directe woonomgeving. Doel van deze werkzaamheden is het verbeteren van het wooncomfort voor huurders en de woningen weer toekomst bestendig te maken voor de komende jaren. Veelal combineren we de fysieke verbetering met activiteiten met bewoners gericht op het verbeteren van de leefomgeving (zoals het opknappen van achterpaden, binnenterreinen en opruimacties). In de Ossenkoppelerhoek is er verdere invulling gegeven aan de vernieuwing van de wijk. In de zomer 2013 sloopten we de portiekflats aan de Albert Cuypstraat. Omdat herontwikkeling op zich laat wachten, is samen met bewoners een tijdelijke plan voor invulling gemaakt (o.a. groen, speelvoorzieningen, bankjes en een pluktuin). De bewoners van de Maardijk zijn in 2013 geïnformeerd over het voornemen hun flats te slopen. Bijna een derde van de bewoners is inmiddels verhuisd.
40
In een groot aantal woongebouwen is er grootonderhoud uitgevoerd aan de woningen (zie ook hoofdstuk 2). Onderhoud en toevoeging van woningen door nieuwbouw dragen bij aan de ontwikkeling van de wijk. Relevant is te noemen dat nieuwe doelgroepen zijn toegevoegd in de Ossenkoppelerhoek door de realisatie van levensloopbestendige woningen. Door het onderhoud voldoen de woningen weer aan de eisen van deze tijd. 4.4 Inzet leefbaarheid Naast de vele fysieke projecten, besteden we ook veel aandacht aan het verbeteren van de leefbaarheid en/of sociale stijging. Hieronder een aantal van onze activiteiten. Almelo Foundation/sociale stijging In 2012 zijn we met een aantal partners een samenwerking aangegaan om de sociale structuur van de aandachtswijken van Almelo te versterken. Mede dankzij dit samenwerkingsverband zijn een aantal projecten gestart die aansluiten bij de doelstellingen vanuit de Almelo Foundation. Dit zijn onder meer de Weekendschool Wierdensehoek, Buurtleague Almelo en het Wijkcircus de Riet. Naast deze drie projecten is er meer gebeurd op het gebied van het bevorderen van sociale stijging zoals inzet van buurtcoaches en een bijdrage aan een digitaal prentenboek voor laaggeletterden. Weekendschool Wierdensehoek In het najaar van 2013 startte de weekendschool haar 2e jaargang in de Wierdensehoek. De Weekendschool “Toppers Op Zondag” biedt activiteiten aan voor gemotiveerde jongeren in de leeftijd van 10 tot 14 jaar die opgroeien in een minder kansrijke leefomgeving. De jongeren volgen in het weekend, op zondag, bijeenkomsten met begeleiding van gastdocenten uit diverse disciplines met passie voor hun vak. Op die manier maken de jongeren kennis met interessante vakgebieden. Beter Wonen ondersteunt de weekendschool door het leggen van verbindingen en een financiële bijdrage. Buurtleague Almelo Buurtleague Almelo is een voetbaltoernooi wat zich richt op het stimuleren en positief beïnvloeden van de leefstijl en sociale ontwikkeling van de jeugd. Betrokkenheid van ouders en buurt is onderdeel van het geheel. Het is een samenwerking van Sportbedrijf Almelo, NAXT, Scoop Welzijn, Loes Info Centrum, GGD Twente, Beter Wonen, ROC van Twente en Heracles Almelo Scoort Voor Iedereen. Wijkcircus De Riet Eind 2013 is het wijkcircus de Riet gestart. Doel van het wijkcircus is talentontwikkeling van kinderen en verdere sociale stijging/ontwikkeling van bewoners. In 2013 waren zo’n 100 kinderen, tientallen ouders en een 15-tal organisaties vanuit onderwijs, kunst, welzijn en zorg actief. De Brede Buurt School (BBS) stuurt het wijkcircus aan, waardoor het wijkcircus een duurzame plek krijgt in de wijk en de gemeente. Beter Wonen doet geen uitvoerende werkzaamheden. Zij is mede-initiator, medefinancier en zit in de regiegroep. Buurtcoaches in de Ossenkoppelerhoek In april 2013 is het team buurtcoaches gestart met een opleidingstraject. De buurtcoaches zijn vrijwilligers die zijn opgeleid om wijkbewoners te helpen met uiteenlopende vragen over bijvoorbeeld wonen, opvoeding en financiën.
41
En ook als het gaat om bijvoorbeeld huiselijk geweld, bieden buurtcoaches een luisterend oor of kunnen ze doorverwijzen naar hulpverlenende instanties. De buurtconciërge van Beter Wonen heeft in dit traject meegelopen om kennis te delen over de wijk en zijn werk. In november zijn de buurtcoaches gestart met hun werkzaamheden en hebben zij hun website gelanceerd. Digitaal prentenboek laaggeletterden Beter Wonen organiseerde in 2012 een prijsvraag tijdens het Maatschappelijk Café met als opgave: ontwikkel met partners en bewoners een plan om (sociale) wijkeconomie te stimuleren. Vanuit het Nieuwstraatkwartier kwamen drie inzendingen. Winnaar is het gezamenlijke plan ‘Het digitale prentenboek’ van basisschool de Hagedoorn, Scoop en de Bibliotheek. Het doel van dit project is het terugdringen van het aantal laaggeletterden door het voorlezen van boeken te bevorderen voor ouder en kind. Activiteiten en verbeteringen leefbaarheid In verschillende wijken zijn met bewoners en andere partijen activiteiten opgepakt, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid, zoals:
Het verbeteren van de entree van het complex Karelia. Daarbij zijn in samenwerking met het AOC Oost bloembakken geplaatst en bewoners maakten een muurschildering. Aan de Jan Steenstraat startte een groep bewoners een moestuincomplex op grond van Beter Wonen. Bewoners zorgen voor inrichting van de locatie en het beheer. Beter Wonen geeft de grond voor maximaal vijf jaar in bruikleen. Op Hemelvaartdag organiseerden we samen met partners een festival voor jongeren uit het Nieuwstraatkwartier, Beeklust en de Ossenkoppelerhoek in de Acaciaschool, een leegstaand pand van Beter Wonen. Het project is mede gefinancierd vanuit het project Tussendoor van de Provincie Overijssel. Dit voorjaar organiseerden we in het Nieuwstraatkwartier een wedstrijd voor de mooiste tuin. Ruim 50 bewoners deden hieraan mee. Doel van deze wedstrijd is om bewoners te stimuleren meer aandacht te besteden aan hun woonomgeving. Wijkwandelingen in de Windmolenbroek waaraan bewoners en professionals deelnamen. Het doel van deze wandelingen was het ophalen van wensen en verbeterpunten vanuit de wijkbewoners, het tot stand brengen van contact tussen bewoners, gemeente, corporatie en politie en het activeren van bewoners om zelf ook verantwoordelijkheid te nemen in de eigen buurt. Samen met de basisscholen de Stapvoorde, de Compaan en de Huve in het Windmolenbroek voerden we een project uit in het kader van leefbaarheid. Het doel van dit project was om jeugd na te laten denken over hun eigen woonomgeving en wijkbewoners te wijzen op onderwerpen die beter kunnen. De wijkwethouder was aanwezig bij de presentatie. De tuin rondom de woningen aan de Groot Bokhove, Parkstede en Parkstede+ is vernieuwd. Bij dit project waren diverse bewoners en Soweco betrokken. Woongebouw de Terp is opgefleurd met diverse kunstwerken, die deels zijn gemaakt door bewoners en deels door bewoners vanuit een maatschappelijke zorginstelling.
42
4.5 Wonen en zorg Huisvesting bijzondere doelgroepen en begeleid wonen projecten Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. Daar waar mogelijk sluit Beter Wonen individuele huurcontracten af met de huurders. Daarnaast kunnen zij een zorgovereenkomst afsluiten met een zorginstelling. Ook sluit Beter Wonen langdurige huurovereenkomsten af met zorginstellingen die de woningen of appartementen eventueel weer doorverhuren met een zorgovereenkomst aan klanten. In 2013 heeft Beter Wonen intensief samengewerkt met een aantal organisaties. Binnen deze samenwerking draagt Beter Wonen zorg voor het benodigde onroerend goed voor huisvesting. In 2013 ging de wetgeving rondom de scheiding van wonen en zorg in. De komende jaren kent deze transitie een gefaseerde uitwerking. Achterliggende gedachte is bewoners/cliënten meer keuzevrijheid te geven, langer zelfstandig te laten wonen en minder zorguitgaven Zorginstellingen maken een terugtrekkende beweging in samenwerkingsverbanden waardoor er meer risico bij ons komt te liggen. Door het scheiden van wonen en zorg is de verwachting dat steeds meer ouderen en andere doelgroepen, die extra zorg of begeleiding nodig hebben steeds meer zelfstandig gaan (of blijven) wonen. Dit kan gevolgen hebben voor onze woningvoorraad (wanneer wel/niet aanpassen) en de woonomgeving. Vanuit onze visie op wonen en zorg moeten we daarom de komende periode een aantal keuzes maken. In 2013 is hiervoor een concept beleidsnotitie opgesteld, die we begin 2014 afronden. Hierbij maken we gebruik van de kennis en ervaringen van andere 17 corporaties in Twente via het samenwerkingsverband vanuit WoON. Aveleijn SDT De zorginstelling Aveleijn biedt een breed scala aan ondersteuning en ontwikkeling. Dit gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2013 staan in totaal 198 woningen op naam van Aveleijn (2012: 199). Eind 2013 is met Aveleijn overeengekomen dat zij het Woon- en Dienstencentrum de Riet de komende jaren blijven huren. Scoop blijft hier in overleg met Aveleijn ook enkele ruimten gebruiken voor haar seniorenactiviteiten. In ons woongebouw het Diepenbrock is in afstemming met Aveleijn de ontmoetingsruimte vernieuwd. Deze ontmoetingsruimte is zowel bedoeld voor cliënten van Aveleijn als ook buurtbewoners. J.P. van den Bent stichting De stichting J.P. van den Bent focust zich op ondersteuning aan mensen met een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. Een pand aan de Rietstraat verbouwden we in 2013 tot een locatie voor dagopvang voor kinderen met een beperking. RIBW De RIBW is de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen. In 2013 zijn 14 woningen verhuurd aan de RIBW (2012:14). Samen met de RIBW ontwikkelen we een nieuw woongebouw aan de Thorbeckelaan. In 2013 is hiervoor het definitief ontwerp uitgewerkt. Humanitas Onder Dak Twente Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor het samenleven met elkaar. In 2011 is gezamenlijk het project Kamer-Raad opgezet. Een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding krijgen op weg naar zelfstandigheid. In 2013 is dit project voortgezet.
43
Leger des Heils In 2012 is een nieuwe samenwerking gestart met het Leger des Heils. Zij hebben in de Kerkelanden de locatie ‘Bij Bosshardt’ met een inloopruimte voor de buurt gecombineerd met een kledingwinkel. De samenwerking tussen onze wijk/complexbeheerder en het Leger des Heils richt zich op mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. Daarnaast is afgesproken om een aantal woningen aan het Leger des Heils te verhuren aan bewoners die met begeleiding hun leven weer op de rit moeten krijgen. In 2013 verhuurden wij één woning aan het Leger des Heils. Tactus Verslavingszorg Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. In het afgelopen jaar is intensief samengewerkt om te onderzoeken of er behoefte is aan huisvesting voor de doelgroep van Tactus in Almelo en hoe deze dan vorm moet krijgen. In dat kader is ook een woonladder ontwikkeld die de verschillende stadia van wonen aangeeft: van intramurale setting tot volledig zelfstandig wonen. Er is inmiddels een tijdelijke voorziening beschikbaar in Almelo. Een definitieve locatie is in verkenning. Tevens is er met Tactus een convenant afgesloten om over een periode van drie jaar 12 woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting van hun cliënten. In 2013 zijn drie woningen aan Tactus verhuurd (2012: 4). Twentse Zorgcentra en ZorgAccent Sinds 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Dit zijn woningen voor mensen met een verstandelijke beperking. Er is daarbij ook een nauwe samenwerking met ZorgAccent. De woningen bij de Koppel betreft tijdelijke huisvesting in combinatie met reguliere seniorenhuisvesting. Op een tweede locatie (Groot Bokhove) verhuren we sinds 2012 ook woningen aan TZC. In totaal verhuren wij 23 woningen aan de TZC per eind 2013 (2012: 19). Met Zorgaccent is gesproken over nieuwbouw op de locatie de Koppel. Stichting Friso Deze organisatie biedt zorg aan in het woon- en zorgcomplex Friso, dat onder andere toegankelijk is voor bewoners van het door Beter Wonen in 2009 opgeleverde Buitenhof. Ook levert stichting Friso zorg aan de bewoners van de woningen Groot Bokhove, Parkstede en Parkstede+. In het afgelopen jaar is de samenwerking met betrekking tot de toewijzing van woningen in deze woongebouwen geïntensiveerd. In het afgelopen jaar is de samenwerking met Stichting Friso verder geformaliseerd. Wederzijdse afspraken over de dienstverlening en wat we van elkaar kunnen verwachten zijn vastgelegd in een Service Level Agreement (SLA). Carint Reggeland Carint Reggeland (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit vanuit een duidelijke visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. Beter Wonen onderzoekt samen met CRG de mogelijkheid om tot duurzame initiatieven te komen op het terrein van wonen en zorg. Voor de Rombout Verhulstlaan is ingezet op de ontwikkeling van een serviceconcept dat gelieerd is aan de locatie Titus Brandsmahof waar CRG is gevestigd. Een aantal bewoners vanuit de Rombout Verhulstlaan maakt hiervan gebruik. Ook op de locatie Karelia werken we samen. Bewoners kunnen wekelijks terecht met vragen op het gebied van zorg en welzijn.
44
Voor de binnenstand verkennen we de samenwerking met Carint Reggeland op het gebied van wonen, zorg en welzijn in relatie tot de omgeving van de Kloosterhofflat. Stichting Woonbegeleiding Jong Volwassenen Sinds 2011 verhuren we enkele woningen aan deze stichting, in 2013 zijn geen nieuwe woningen toegevoegd. Stichting Wopit In 2013 werkten we aan de voorbereiding van de ontwikkeling van 20 zorgwoningen aan de Tuinstraat. De stichting Wopit heeft als doel het bevorderen van woonmogelijkheden voor mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid. Zij stimuleren mensen om zo zelfstandig mogelijk te wonen. ZorgAccent In 2013 zetten we de samenwerking met ZorgAccent in de Castelloflat voort. ZorgAccent levert in de Castello diensten waardoor senioren langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We merken dat bewoners het weer prettiger wonen vinden in de Castelloflat, wat we onder meer terug zien in betere verhuurbaarheid. De volgende stap in de uitwerking van het woon/zorgconcept is de uitrol naar de wijk. Overige samenwerkingsverbanden Naast de samenwerking op het terrein van wonen en zorg zijn er nog meer samenwerkingsverbanden te noemen ten dienste van onze huurders. Zo is in 2013 samengewerkt met stichting Present. Vrijwilligers van deze stichting hebben regelmatig bij enkele van onze (kwetsbare) huurders hun inzet geleverd. Ook is er op het terrein van schuldenproblematiek gewerkt met het meldpunt huurschuld en de Stadsbank. Het thema Armoede is langs diverse invalshoeken aangepakt vanuit het Armoedepact. Bijzonder is te noemen de theatervoorstelling over en door dak- en thuislozen die in 2013 is gehouden in de Elisakerk.
Dit achterliggende hoofdstuk beschreef de ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt en vooral ook de samenwerking op het gebied van wonen en zorg en overige inzet en verbindingen met ons maatschappelijk presteren. Het volgende hoofdstuk gaat in op de wijze hoe we in 2013 onze huurders en belanghouders hebben betrokken in onze opgaven van beheer en bij de ontwikkeling van ons beleid.
45
46
5. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 5.1 Ontwikkeling participatie huurders Bij Beter Wonen staat de mens centraal. Bij alles wat we doen, is het dus van belang te achterhalen wat de klant hiervan vindt. Interactie met de klant speelt hierbij een grote rol en bereiken we door op verschillende manieren in gesprek te gaan met onze bewoners. Het stimuleert bovendien bewoners om hun buurt veilig en leefbaar te houden. Niet alleen gaan we de interactie aan, maar we ondersteunen en stimuleren bewoners ook op gebieden als werken, leren en sporten. Het is onze wijze om onze maatschappelijke betrokkenheid te tonen en vooral ook sociale stijging te bevorderen. Bij Beter Wonen hebben we participatie ingedeeld in drie categorieën: traditioneel overleg, overleg bij onderhoud en participatie gericht op deelname aan de maatschappij. Langs deze drie lijnen geven we aan onze bewonersparticipatie invulling, waarbij de traditionele vorm van overleg een langere historie kent, maar met name in de laatste jaren ook andere participatie- en communicatie vormen zijn ingebed in onze organisatie. Deze dragen allen bij aan de betrokkenheid van bewoners bij buurt- en woonomgeving. Hieronder volgt een toelichting. Traditionele overlegvormen Beter Wonen overlegt regelmatig met bewonerscommissies en projectcommissies. Daarnaast is de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) voor ons op beleidsniveau de gesprekspartner. Het afsprakenkader hiervoor ligt vast in samenwerkingsovereenkomsten gebaseerd op de wet Huurders Verhuurders. We gaan daarnaast op complexniveau altijd de dialoog aan, onder meer via bewonerscommissies. Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) is de officiële gesprekspartner van de huurders met Beter Wonen op het algemene beleidsterrein. Het betreft zaken die alle huurders aangaan. Het is voor ons een belangrijke stakeholder. De directeur-bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt overleggen dan ook periodiek met het Dagelijks Bestuur van de SHBW onder voorzitterschap van de SHBW. In dit overleg komen voornamelijk beleidsmatige onderwerpen aan de orde. In 2013 zijn dit onder andere: Huurbeleid 2013; Servicekostenbeleid; Aan- en verkoop van vastgoed; Begroting 2014; Dienstverlening Beter Wonen; Jaarverslag 2012; Kwartaalrapportages; Gezamenlijke optrekken van de SHBW en de HAR (Huurders Advies Raad van St. Joseph) rondom de rioolheffing; Advies uitgebracht over beperking openingstijden Woonwinkel, het in rekening brengen van voorrijkosten en het in rekening brengen van administratiekosten als huurders per pin/contact of via een papieren acceptgiro betalen.
47
Over diverse van bovengenoemde onderwerpen heeft Beter Wonen de SHBW om advies (of instemming) gevraagd. Ook is in het afgelopen jaar gediscussieerd over de ontwikkelingen in de sector. Intentieverklaring Beter Wonen en de SHBW sloten in november een nieuwe intentieverklaring af voor de periode 2014-2015. De overeenkomst beschrijft hoe de corporatie en de SHBW samen aan de slag gaan voor goede, gevarieerde en betaalbare woningen in Almelo. De focus voor de komende twee jaar is gericht op drie thema’s: 1. Woonconsument centraal De woonconsument staat centraal. Daarom intensiveert de SHBW de komende twee jaar de contacten met huurders en willen zij de betrokkenheid vergroten. Beter Wonen zet zich onder andere in voor een actieve dialoog met huurders en partners op complex- en gebiedsniveau en de inzet van ‘nieuwe participatievormen’ waaronder ook de social media, voor het bieden van meer inzicht in wachttijden met een transparant woonruimteverdeelsysteem en de corporatie biedt meer nieuwe koopvormen in het sociale segment. 2. Duurzamer Almelo Beter Wonen en de SHBW zetten zich beide in om Almelo meer duurzaam te maken door te zorgen voor meer variatie, herstructurering en een lager gemiddeld energieverbruik. Te denken valt onder andere aan energiebesparende maatregelen in bestaande woningen, met andere partijen komen tot een gezamenlijke invulling van de binnenstad en advies van de SHBW hoe diverse maatschappelijke thema’s een plek krijgen in de samenwerking. 3. Betere economische en sociale balans De SHBW en Beter Wonen vinden het belangrijk dat er meer balans komt in Almelo op sociaal en economisch gebied. Binnen de kaders van wat voor corporaties van de overheid nog is toegestaan, zet Beter Wonen zich in voor onder meer de leefbaarheid, de realisatie van gebiedsvisies, huisvesting van bijzondere doelgroepen en de ontwikkeling van woonzorgcirkels. Bewonerscommissies In diverse buurten en complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Met deze bewonerscommissies is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten op basis van de overlegwet. Hierin is ook een matrix opgenomen met thema’s waar sprake is van advies-, informatie- of instemmingsrecht. De bewonerscommissies hebben als taak het behartigen van de gezamenlijke belangen van alle betrokken bewoners. Zo dragen zij actief bij aan een zo groot mogelijk woongenot van elke individuele bewoner in de buurt of het complex. Zij overleggen met Beter Wonen en geven advies over onderwerpen van beleid en beheer betreffende de buurt of het complex. Onderwerpen waar Beter Wonen de bewonerscommissies bij betrekt zijn onder andere: de samenstelling van de servicekosten; beleid bij aankoop en verkoop van woningen betreffende de buurt of het complex; uitvoering complexmatige onderhoudswerkzaamheden; renovatie, sloop en herstructurering; het onderwerp leefbaarheid; en de woonomgeving.
48
Er zijn 11 bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er 3 wijkhuurderscommissies en 12 klankbordgroepen/projectcommissies. Het aantal projectcommissies is wisselend en afhankelijk van het aantal projecten dat in de verschillende wijken in voorbereiding of uitvoering is. We zien de laatste jaren dat er steeds minder belangstelling is om langdurig in een commissie te participeren. We zetten daarom ook andere participatievormen in. Als Beter Wonen plannen ontwikkelt in het kader van grootonderhoud en renovatie, dan kunnen deze alleen maar slagen als de bewoners nauw betrokken worden bij de voorbereiding en de uitvoering. Zij zijn tenslotte de direct betrokkenen en de uiteindelijke gebruikers. En we praten met hen ook over de dagelijkse gang van zaken in hun complex. Met de verschillende overkoepelende wijkcommissies is overleg over zaken op wijkniveau zoals met de wijkcommissie Aalderinkshoek, Ossenkoppelerhoek en Windmolenbroek. In 2013 zijn er voor de hoogbouwcomplexen samen met de bewonerscommissie of een vertegenwoordiging van de bewoners schouwen uitgevoerd. Hierbij zijn de huismeesters/buurtconciërges aanwezig geweest met als praktische insteek om waar nodig eventuele afspraken over uitvoering van werkzaamheden te maken. In samenspraak met de SHBW zijn afspraken gemaakt over de uitvoering en de frequentie van de complexschouwen en de aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de commissie bij oplevering van planmatig onderhoud van een complex. Beter Wonen heeft in 2013 voor de derde keer voor alle vrijwilligers die zich inzetten voor hun buurt of wijk een ontmoeting georganiseerd waarin er ook vanuit directie een terugblik was met een dankwoord aan alle vrijwilligers. Gezamenlijk is genoten van een gevarieerd buffet en een theatervoorstelling in Hof 88. Burendag Op 20 en 21 september organiseert het Oranjefonds de jaarlijkse burendag. Beter Wonen ondersteunt hierin door budget beschikbaar te stellen voor bewoners die samen iets organiseren. Aanvullend hierop is afgelopen jaar een stimuleringsprijs opgezet. Deze prijs ging naar de bewoners van de Zwanebloemstraat, die een activiteit voor kinderen hadden opgezet rondom het thema ‘Er zijn ook kinderen die in dozen moeten leven”. Participatie bij onderhoud Bij de groot onderhoudsprojecten (onderhoud en renovatie) vragen we een aantal bewoners om met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We kijken daarbij naar de inhoud van de werkzaamheden en de wensen die bewoners hebben bij de invulling voor bijvoorbeeld kleur of extra voorzieningen. Daarnaast stemmen we met de overige bewoners af hoe de vergoedingenregeling zal worden toegepast.
5.2 Betrekken stakeholders bij beleidsvorming Beter Wonen wil zich laten beïnvloeden op haar beleid zodat ze de goede dingen kan doen en deze ook goed kan doen. We organiseren hiervoor contactmomenten met verschillende stakeholders. Voor het verslagjaar geldt de verantwoordingslijn via het Maatschappelijk Café over de voortgang van de Beleidsagenda 2012-2103. Ook vindt er regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg plaats met de gemeente Almelo.
49
Stadsdebat In april 2013 is het eerste Stadsdebat gehouden. Dit is een gezamenlijk initiatief met woningcorporatie St. Joseph. Het moment is ingezet om met stakeholders stil te staan bij de positie van de woningcorporaties in Almelo en de mogelijke herziene rolopvatting voor de toekomst. Recente overheidsplannen vanuit het Regeerakkoord vormen hiervoor ook een belangrijke bouwsteen. Ook zijn de resultaten zoals het thema Betaalbaarheid van het wonen benut voor toekomstig beleid en de prestatieafspraken met de gemeente Almelo. In het slotdebat kwamen 3 grote uitdagingen naar voren: 1. Hou houden we het wonen voor mensen betaalbaar met de stijgende woonlasten? 2. Hoe zorgen we samen dat we blijven signaleren en deze signalen ook goed kunnen doorgeven als iedereen zich terugtrekt op haar kerntaken? 3. Hoe blijven we het vangnet organiseren voor de mensen die zichzelf niet redden en geen actieve hulpvraag stellen? De corporaties reageerden hierop door aan te geven dat zij samen met andere partijen willen blijven werken. Het zoeken is naar goede verbindingen, zonder alles zelf te gaan doen. Maatschappelijk Café en E-Brief Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze maatschappelijke partners (waaronder ook de vertegenwoordigers van de SHBW) organiseren wij twee activiteiten. Enerzijds verschijnt er vier keer per jaar een E-brief met actuele informatie vanuit Beter Wonen over de resultaten en/of trends op het brede gebied van wonen in Almelo. Anderzijds organiseren wij jaarlijks een Maatschappelijk Café waarin samenwerking centraal staat en waar elk jaar een maatschappelijk thema aandacht krijgt. Dit jaar was dit het (blijvend) betaalbaar wonen in Almelo voortkomend uit de discussie van het Stadsdebat. Beter Wonen nodigde zowel bestuurders als professionals van partnerorganisaties in Almelo uit om mee te denken over de betaalbaarheid van het wonen in Almelo. De ideeën en discussies die uit dit vraagstuk naar voren kwamen zijn input voor het Ondernemingsplan 2014-2017. 5.3 Communicatie bewoners en stakeholders Veel communicatie met bewoners en stakeholders is op individueel of wijkniveau. Op individueel niveau wanneer bewoners vragen hebben over hun woning, een reparatieverzoek doorgeven of iets vragen bij hun huismeester. Op buurt- en wijkniveau vindt communicatie tussen Beter Wonen en bewoners plaats tijdens verschillende wijkevenementen, overleggen en projecten, zoals: gesprekken tijdens de Rembrandtfiësta, waar bewoners keuzes konden maken wat zij als basispakket in een woning verwachten. De reacties die hierop binnen kwamen gebruiken we bij het nieuw te ontwikkelen basiskwaliteit; wijkschouw en wijkwandelingen Windmolenbroek; deelname aan Burendag; projectgroepen die zich bezig houden met herontwikkeling van tijdelijke lege plekken in de stad, bespreking van groot onderhoud in relatie tot verbeteringen in de wijk en toekomstige sloop van complexen; diverse open huizen bij nieuwbouw en bestaande complexen om de vragen en wensen van bewoners op te halen; nieuwsbrieven.
50
Bewonersblad In 2013 is vier keer een bewonerskrant uitgegeven. De vernieuwde opzet vanuit 2011 is doorgezet, met zowel ruimte voor algemene thema’s als ook wijkbewoners aan het woord. Zo geven we niet alleen informatie over onze werkzaamheden, we geven ook een gezicht aan onze klanten. Daarnaast is gekozen om per wijk de visie en actiepunten voor 2013 op te nemen en per kwartaal te verantwoorden welke activiteiten zijn uitgevoerd. Voor bijzondere projecten in de wijk realiseren we regelmatig nieuwsbrieven met actuele informatie. Internet Internet is intussen, naast mondelinge en schriftelijke communicatie (brieven en mail), één van de belangrijkste communicatiemiddelen van Beter Wonen. Wij merken dat de huidige site niet meer voldoet aan onze wensen en die van onze klanten. We willen onze huurders meer interactief benaderen. Als eerste gaan we aan de slag met een nieuwe website voor de woningzoekenden, daarna volgt de vernieuwing van de huidige website. In verschillende wijken zijn er wijkwebsites, waar bewoners een actieve rol in vervullen, Beter Wonen informeert langs deze digitale weg buurtbewoners over diverse voor hen interessante zaken. En we volgen ook de sites om te zien welke activiteiten in de wijken plaatsvinden.
51
52
6. Personeel en Organisatie
6.1 Organisatie Ontwikkelingen Het jaar 2013 stond voor wat betreft de organisatieontwikkeling grotendeels in het teken van de taakstelling. Aanleiding van de taakstelling is enerzijds de door de Rijksoverheid aan de sector opgelegde maatregelen, anderzijds de extra opgelegde lokale lasten en tenslotte de toegenomen eisen van onze toezichthouders. Wij kiezen er bewust voor om op lange termijn gezond te kunnen blijven om ook op termijn betaalbare en kwalitatief goede woningen aan de doelgroep te kunnen blijven verhuren. Daarom is blijven investeren in de woningvoorraad noodzakelijk. We hebben in 2013 maatregelen genomen die directe gevolgen hadden voor onze bedrijfsvoering. Dit met als doel te komen tot een voldoende volkshuisvestelijk vermogen. Het gaat om zowel opbrengstverhogers als kostenbesparingen. Doordat we slim(mer) organiseren, bepaalde taken niet meer uitvoeren en teruggaan op onze dienstverlening, (bijvoorbeeld de aanpassing van de openingstijden) zijn minder mensen nodig. Op bepaalde plaatsen in de organisatie zijn aanpassingen uitgevoerd. Deze hebben tot gevolg dat we met minder mensen ons werk uitvoeren. Bij het terugbrengen van het personeelsbestand zijn goed werkgeverschap en toekomstbestendigheid de belangrijkste uitgangspunten. We gaan uit van volwassen en zelfstandige medewerkers die hun eigen keuze kunnen maken. We kiezen ervoor in principe geen medewerkers gedwongen te ontslaan. We bieden zoveel mogelijk een geschikte functie aan. Ook maken we maximaal gebruik van niet ingevulde formatieruimte. Anderzijds willen we medewerkers de keuze laten. Indien zij besluiten niet te gaan voor de alternatieve functie kunnen zij via een ‘van werk naar werk’ traject of een vertrekstimulering besluiten hun loopbaan buiten Beter Wonen voort te zetten. Deze aanpak vraagt creatief denken van het management en tevens vertrouwen in het management. Kansen die zich voordoen nemen we met beide handen aan en we verkennen daarbij alternatieve oplossingen. Ontslag vanwege bedrijfseconomische redenen is het laatste redmiddel. In 2013 heeft Beter Wonen zich conform het Ondernemingsplan “Mensen Centraal” verder ontwikkeld in de richting van een klantgestuurde organisatie. Hierbij is uitgegaan van de vastgestelde vier organisatiewaarden: 1. 2. 3. 4.
Betrokken; Resultaatgericht; Klantgericht; Samenwerkend.
Daarnaast zijn richtingwijzers ingezet als stimulering voor de ontwikkelende organisatie Beter Wonen.
53
Deze richtingwijzers zijn: 1. de klant is leidend; 2. we gaan uit van gelijkwaardigheid; 3. we willen een dynamische verbinder zijn en resultaatgericht samenwerken; 4. we willen management commitment op gestelde ambities; 5. leren en groeien vinden we belangrijk; 6. integriteit staat hoog in het vaandel; 7. en we weten dat veranderen de enige continue factor is. De uitgevoerde activiteiten die betrekking hebben op de organisatieontwikkeling sluiten aan bij de organisatiewaarden en richtingwijzers. Deze bieden daarnaast een kapstok voor het dagelijkse functioneren. Ook faciliteren ze het management bij de sturing van hun bedrijfsonderdeel en teams. 6.2 Personeel Personeelsopbouw In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het jaar 2013 weergegeven; zowel in aantallen als in functie-eenheden (fte). Daarnaast is het aantal medewerkers in vaste en tijdelijke dienst zichtbaar gemaakt. En het aantal medewerkers dat op tijdelijke basis is ingehuurd bij derden. Hierbij zijn de medewerkers die een (gedeeltelijke) WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de aantallen zijn deze medewerkers meegeteld voor zover zij betaalde arbeid verrichten. Tabel 6.1:
Overzicht aantal medewerkers, aantal fte in 2013-2011 2013
Stand per eind van het jaar
2012
2011
aantal
fte
aantal
fte
aantal
fte
Aantal medewerkers in vaste dienst
86
74,8
87
75,6
90
79,1
Aantal medewerkers in tijdelijke dienst
10
9,4
19
16,8
13
11,1
Aantal medewerkers in tijdelijke dienst via derden
5
3,1
5
2,4
7
5,1
Totaal aantal medewerkers
101
87,3
111
94,8
110
95,3
Binnen de organisatie waren per 31 december 2013 in totaal 101 medewerkers actief, verdeeld over 87,3 fte. Ten opzichte van eind 2012 is dit een daling van 10 medewerkers. Ten opzichte van 2012 is een daling zichtbaar van 7,5 fte. Het aantal medewerkers in loondienst (dus met een dienstverband voor zowel bepaalde- als onbepaalde tijd) is gedaald van 106 eind 2012 naar 96 eind 2013. In aantal fte is er een daling van 8,2 fte (vast dienstverband: -/- 0,8 fte en tijdelijke dienstverband: -/- 7,4 fte) naar 84,2 fte eind 2013. De daling is een resultaat van de ingezette koers in het kader van de taakstelling en bijstelde meerjarenbegroting.
54
In 2013 hebben 14 medewerkers Beter Wonen verlaten. Van 8 medewerkers liep hun tijdelijke dienstverband af, 3 medewerkers maakten gebruik van pensioentoetreding en met 3 medewerkers is op initiatief van Beter Wonen de arbeidsrelatie beëindigd. In 2013 zijn 4 medewerkers gestart bij Beter Wonen op basis van een tijdelijk dienstverband. In 2013 had Beter Wonen 2 stagiairs op de afdelingen WKM en Financiën en Bedrijfsvoering. Daarnaast is bij het team Klantencentrum Frontoffice een medewerker werkzaam in het kader van de Wajong-regeling; een kans voor Beter Wonen om onze maatschappelijk betrokkenheid te tonen en daarnaast praktisch invulling te geven aan onze CAO-verplichtingen. In 2013 heeft een persoon tijdelijk werkervaring opgedaan binnen de afdeling WKM in het kader van een werkervaringstraject. Aanpassing structuur De afdeling Vastgoed heeft zich verder ontwikkeld richting Vastgoedbeheer. Dit heeft tot gevolg dat de subafdelingen Projectbureau en Bedrijfsbureau zijn geïntegreerd, waardoor er geen teammanager meer nodig is. Er is nu aansturing door een manager die deel uitmaakt van het MT. Binnen de afdeling Financiën en Bedrijfsvoering heeft een herschikking van taken plaatsgevonden, waardoor de teammanager PCI ook de Facilitaire Dienst kan aansturen. De aansturing van de planning en controlcyclus vindt plaats door de teammanager Controlling. Deze teammanager vervult ook de rol van controller binnen Beter Wonen. Beter Wonen dag 2013 In oktober 2013 was er de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers. Dit keer in het teken van: samen ontdekken, samen leren en samen doen. Met deze dag haken we jaarlijks aan bij de geformuleerde doelstellingen in het kader van onze organisatieontwikkeling. Hoofddoelstelling dit jaar was het ontdekken van de wijk, de samenwerking intern verbeteren door middel van dialoog en reflectie en het leren kennen van enkele maatschappelijke partners. In een informele sfeer en op verrassende locaties in de wijk Ossenkoppelerhoek werkten we samen met elkaar om het ‘wij zijn Beter Wonen’ gevoel te versterken. In vier workshops op verschillende locaties in de wijk- die we al wandelend bereikten - is het programma vormgegeven. We kozen bewust voor het samen wandelen in de wijk, zodat medewerkers een van onze aandachtswijken (nog) beter zouden leren kennen en een duidelijker beeld van ons bezit en onze activiteiten in de wijk zou ontstaan. De medewerkers waren enthousiast over opzet en inhoud. Gezondheid en Welzijn Het verzuimpercentage over 2013 is ten opzichte van 2012 verder gedaald. Het verzuimcijfer over 2013 was 2,8% (2012: 3,8%). Dit is het cijfer exclusief WGA/WIA en zwangerschapsverlof. Het verzuimbeleid sluit aan bij de organisatiewaarden en richtingwijzers. Doordat het samenspel tussen leidinggevende en medewerker is versterkt, juist als een medewerker (dreigend) verzuimt is het accent meer komen te liggen op preventie en vroegtijdige signalering. Het eerdere ingezette verzuimbeleid toont hiermee haar waarde aan. Kern van het verzuimbeleid is dat verantwoordelijkheden duidelijk zijn belegd bij de verschillende betrokkenen: leidinggevende, medewerker, Arbodienst en P&O. Daarbij is een hoofdrol weggelegd voor medewerker en leidinggevende. Mede op basis van de Risico Inventarisatie en Evaluatie is in 2013 een aantal zaken opgepakt en uitgevoerd.
55
Eind 2013 is een Preventief Medisch Onderzoek uitgevoerd onder alle medewerkers die hiervoor belangstelling hadden. Doel van een dergelijk onderzoek is om de gezondheidsrisico’s bij het werk zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De resultaten zijn nog niet bekend. Het agressiebeleid is vernieuwd. Wij beschermen onze medewerkers zoveel mogelijk tegen agressie en geweld en tegen de nadelige gevolgen hiervan. Het uitgangspunt is dat we agressie en geweld niet tolereren. En er volgen sancties na een contact waarbij agressie is getoond. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt voor elke medewerker dat de eigen veiligheid en die van collega’s altijd voorop staat. In navolging op het beleid hebben alle medewerkers die in aanraking komen met klanten een training gevolgd. Door de VGWM-commissie is een verzoek gedaan tot onderzoek naar het klimaat. Een aantal medewerkers in verschillende delen van ons pand heeft klachten die mogelijkerwijs een relatie hebben met het binnenklimaat. Het onderzoek loopt nog. Het Sociaal Fonds is, met instemming van de OR, met ingang van 31 december 2013 opgeheven. Het fonds was niet meer van deze tijd en is ook mede in het kader van de realisatie van de taakstelling opgeheven. Beoordelen en Ontwikkelen Door P&O is in samenwerking met de OR en het management in 2013 een nieuwe systematiek ontwikkeld in het kader van beoordelen en ontwikkelen (BEO). Doel is het moderniseren en doorontwikkeling van het huidige systeem van functioneringsgesprekken, het bevorderen van resultaatgerichtheid, het stimuleren van de ontwikkeling van individuele medewerkers en daarmee de doorgroei van de organisatie. De OR heeft ingestemd om per 1 januari 2014 met deze systematiek aan de slag te gaan. Uitgangspunten is dat leidinggevende en medewerker samen SMART-afspraken maken op basis van de jaarplannen en het competentieprofiel. Deze afspraken staan vervolgens halverwege het jaar in het voortgangsgesprek. Einde van het jaar vindt de beoordeling plaats door de leidinggevende. Opleiding en training Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers. Door te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers de kans om alle ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen én om te werken aan persoonlijke groei. Daarnaast heeft 2013 de nadruk gelegen op de ontwikkeling van de diverse functies in de organisatie waarvoor een noodzakelijke bijstelling van de rolopvatting noodzakelijk was. Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2013: Tijdens de Beter Wonen dag hebben alle medewerkers vier workshops gevolgd waarbij de vier organisatiewaarden (betrokken, klantgericht, resultaatgericht en samenwerken) en de zeven richtingwijzers centraal stonden. Het secretariaat heeft een ontwikkeltraject gevolgd om zich nieuwe competenties eigen te maken. Het ROC was hiervoor onze partner. De wijkregisseurs zijn een ontwikkeltraject gestart om binnen hun rol de juiste accenten te leggen. De applicatiebeheerders hebben een inhoudelijk trainingsprogramma gevolgd om goed toegerust hun nieuwe rol op te kunnen pakken.
56
Met de projectleiders is een aantal bijeenkomsten belegd waarin hun rol is uitgekristalliseerd. De medewerkers Controlling hebben een verdiepingscursus WALS gevolgd. Voor leidinggevenden en staf is een mediatraining georganiseerd. Medewerkers Klantencentrum hebben een training Voorkomen van huurachterstanden gevolgd. Medewerkers die regelmatig in contact komen met klanten hebben een training rondom omgaan met agressie gevolgd. Voor alle medewerkers is een klantgerichte schrijftraining (brieven/email) georganiseerd. Tot slot zijn door medewerkers individuele opleidingen en trainingen gevolgd. Deze hadden zowel betrekking op het vergroten van vakkennis als op ontwikkelingen in de sector, het vergroten van benodigde competenties, of het ontwikkelen van gedrag passend bij onze organisatiedoelstellingen.
Conform de CAO heeft iedere medewerker recht op een persoonlijk ontwikkelbudget. De 55+ medewerkers hebben dit voornamelijk aangewend om extra vrije dagen te kopen. Overige medewerkers hebben hier weinig gebruik van gemaakt. Oorzaak hiervan is dat Beter Wonen zelf een opleidingsbeleid heeft waarin veel ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling. Medewerkersparticipatie en overleg vakorganisaties Periodiek zijn er vergaderingen met de Ondernemingsraad (OR) van Beter Wonen. In 2013 stond de invulling en de realisatie van de taakstelling centraal. De vergaderingen verlopen wisselend onder voorzitterschap van de OR dan wel de bestuurder. Aan het overleg neemt ook de adviseur P&O deel. Tweemaal is met de OR een informeel overleg georganiseerd. We ervaren het overleg met de OR als kritisch en ook bijzonder constructief, dus waardevol. Om een vinger aan de pols te houden, is naast het overleg met de OR een commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (VGWM) opgericht. Ook met deze commissie is regulier overleg. In 2013 is er een overleg OR afvaardiging/ P&O opgericht. In dit overleg is met name gewerkt aan de uitwerking van de systematiek Beoordelen en Ontwikkelen. Daarnaast zijn ontwikkelingen en signalen regelmatig aan de orde geweest die betrekking hebben op de organisatieontwikkeling en het personeel. Maatschappelijk Betrokken Ondernemen (MBO) Dit verslagjaar zijn er meerdere Maatschappelijk Betrokken Ondernemen (MBO) projecten uitgevoerd door een aantal medewerkers van Beter Wonen. MBO heeft voor Beter Wonen een tweeledig doel. Ten eerste zijn we maatschappelijke actief voor de samenleving in Almelo en we leren persoonlijk meer de behoeften en omgevingssituatie kennen van een aantal kwetsbare doelgroepen. Partners en klanten waarderen onze inzet. Ook stimuleert het verdere samenwerking met partners en het vergroot het inlevingsvermogen van onze medewerkers ten behoeve van onze klanten. Bijkomend effect is dat medewerkers trots zijn op hun geleverde bijdrage voor klanten en maatschappelijke partners in wijk en buurt.
57
58
7. Financiën 7.1 Stevig bijsturen noodzakelijk Onze inschatting aan het eind van 2012 dat de financiële crisis zich ook in 2013 zou voortzetten in de woningmarkt, is uitgekomen. De gevolgen ervan zijn nadrukkelijk aan de orde bij woningcorporaties. Dit wordt zichtbaar in sterk achterblijvende investeringsactiviteiten. Dit wordt versterkt door de eveneens achterblijvende verkopen van het bestaande bezit wat zich ook weer vertaalt in een neerwaartse tendens van de waardeontwikkeling van met name het commerciële vastgoed. Naast deze teleurstellende economische ontwikkelingen werd eind 2012 bekend dat de bezuinigingen van de overheid voor een belangrijk deel zullen worden afgewenteld op corporaties in de vorm van een belastingmaatregel, namelijk die van de verhuurderheffing. Deze komt bovenop de reeds door het CFV verhoogde saneringsheffing, die nodig is om binnen de sector een groeiend aantal collega-corporaties (financieel) gezond te maken. Naast de hiervoor genoemde generieke ontwikkelingen in de corporatiesector heeft Beter Wonen ook te maken met een ontspannen huurmarkt in Almelo. Dit komt met name tot uitdrukking in een relatief hoge huurderving bij het bedrijfsonroerend goed èn het geliberaliseerde woningbezit. Ook wordt Beter Wonen geconfronteerd met hoge oninbare huurvorderingen, welke jaarlijks leiden tot afboekingen ten laste van het resultaat. Dit wordt mede veroorzaakt door de zwaardere lasten waar onze huurders de laatste jaren mee te maken hebben. Een ander specifiek punt met een forse impact voor de financiële exploitatie van Beter Wonen is de (gedeeltelijke) overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar door de gemeente Almelo. De hiervoor genoemde bedreigingen en lastenverzwaringen dwongen Beter Wonen begin 2013 tot een herbezinning van de voorgenomen (investerings-)activiteiten en een stevige bijsturing van haar exploitatie. De uitkomst van deze herbezinning heeft geleid tot een voortzetting van de in 2010 ingezette strategie van verversing van het bezit en duurzaam vastgoedbeheer. Dit geldt ook voor geplande sloop van zeer verouderd bezit. Dit is extra van belang omdat Almelo onderdeel uitmaakt van een aspirant krimpregio. Op deze wijze levert Beter Wonen een duurzame bijdrage aan Almelo en haar bewoners. Ook kiest Beter Wonen ervoor het groot onderhoud en de verbeteringen in specifieke buurten en wijken, waar dat nodig is in het kader van leefbaarheid en energetische upgrading van woningen, getemporiseerd tot uitvoering te brengen. In de regio Twente formuleerden de corporaties, verenigd in WoON, een regionale Woonvisie (De Twentse Routekaart). Daarin gaven zij antwoord op tendensen van krimp, gezinsverdunning en stedelijke en regionale ontwikkeling. Daarin werd gekozen voor een strategische lijn om te komen tot geringere nieuwbouw, aandacht voor de bestaande voorraad en een meer programmatische afstemming tussen de corporaties voor wat betreft woningtoevoegingen. Ook werd geformuleerd dat elke nieuwe woning in een keer raak dient te zijn. Deze ambitie is door alle corporaties in Twente onderschreven en vertaald naar haar eigen voorraad- en investeringsbeleid. Ook is aan de gemeenten in Twente gevraagd in lijn met de Twentse Routekaart tot een regionale Woonvisie te komen. Die visie is op dit moment in ontwikkeling. Samenvattend kan gezegd worden dat Beter Wonen haar volkshuisvestelijke opgaven wil blijven realiseren in de veranderde beleidscontext. Om dit mogelijk te maken zal er sprake moeten zijn
59
van een gezonde financiële exploitatie. De afgelopen jaren was hier reeds sprake van. Echter, als gevolg van overheidsmaatregelen komt de financiële exploitatie vanaf 2014 onder druk te staan. Om het tij te keren is Beter Wonen genoodzaakt haar kostenniveau te verlagen alsmede de (huur-)opbrengsten te verhogen voor zover mogelijk. Op deze wijze kan er voldoende financiële slagkracht worden gecreëerd om de door Beter Wonen voorgestane maatschappelijke opgaven te verwezenlijken en tot een gezonde woningvoorraad in de stad te komen. Om voldoende financiële slagkracht te creëren is het nodig dat Beter Wonen voor de langere termijn blijft voldoen aan de volgende financiële ratio’s:
rentedekkingsgraad (ICR): > 1,4 (is minimumeis van WSW); een solvabiliteitsratio: > 25% (minimumeis van onze huisbankier); het volkshuisvestelijk vermogen (volgens normen CFV) dient in voldoende mate hoger te liggen dan het benodigde risicovermogen zoals berekend door het CFV.
Rekening houdend met deze financiële doelstellingen en ervan uitgaande dat de maatschappelijke opgaven in beginsel onverkort en mogelijk getemporiseerd worden uitgevoerd, is er vanaf 2014 een structurele inverdientaakstelling van € 2,4 miljoen aan de orde. Deze structurele bijstelling van de financiële exploitatie op jaarbasis ziet er voor de diverse domeinen als volgt uit: Domein
Bedrag (x € 1.000)
Verhogen opbrengsten
544
Slimmer organiseren onderhoud
500
Versoberen bedrijfskosten
490
Besparen op personeelskosten
415
Besparen op advies- en ontwikkelkosten
486
Totaal
2.435
Op grond van genoemde uitgangspunten en maatregelen is in het eerste kwartaal 2013 de begroting 2013 en financiële meerjaren prognose 2013-2022 herzien. Deze vormde de basis voor de aanlevering DPI-gegevens 2013. In de organisatie zijn in 2013 voorbereidingen getroffen voor het uitwerken en inregelen van de maatregelen gericht op opbrengstversterking en kostenreductie. Waar dit mogelijk was, zijn deze reeds gerealiseerd. De structurele bijstellingen zijn (uiteraard) weer opgenomen in de begroting 2014 en de financiële meerjaren prognose 2014-2023. Net als in 2013 zal ook in 2014 gemonitord worden op de realisatie van de inverdientaakstelling. Het moge duidelijk zijn dat Beter Wonen opereert in een turbulente omgeving. Dit vereist een solide en prudent financieel beleid. Daarom voert Beter Wonen sinds 2010 een strak financieel beleid gericht op het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering met als doel het bestendigen van de kasstromen van Beter Wonen. Dit is noodzakelijk om de investeringsopgaven zoals gepland in de portefeuillestrategie alsmede de ondernemingsdoelstellingen binnen de financiële kaders uit te voeren.
60
Het gevoerde beleid heeft, ondanks de gevolgen van de crisis, geleid tot verbeterde financiële prestaties in 2013. De operationele kasstroom, die de motor is voor de verwerving van kapitaal, ligt (wederom) ruim boven de eis van het WSW en de solvabiliteit ligt eveneens ruim boven het vereiste niveau van de bank. Ook het volkshuisvestelijk vermogen komt uit boven de gestelde normen van het CFV. 7.2 Jaarresultaat Het gerealiseerde jaarresultaat over 2013 bedraagt -/- € 26.218 (2012: +/+ € 3.317). In 2012 was het nog niet toegestaan om de verhuurderheffing in te rekenen, omdat deze nog niet was goedgekeurd door de Eerste Kamer. Omdat de hier tegenover staande besparingsmaatregelen wel reeds in 2012 ingerekend zijn in de bedrijfswaarde was vorig jaar een forse stijging van de bedrijfswaarde zichtbaar en daarmee ook een forse groei van het eigen vermogen. Hierbij is in het jaarverslag 2012 reeds de kanttekening gemaakt dat het inrekenen van de verhuurderheffing weer zal leiden tot een genormaliseerd eigen vermogen eind 2013. De samenstelling van het resultaat over 2013 is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt vergeleken met de jaarrekening 2012. Bedragen, genoemd in dit hoofdstuk zijn x € 1.000.
Resultaten (bedragen * €. 1.000)
Jaarrekening 2013 11.039
Jaarrekening 2012 8.488
Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit - waardeveranderingen materiële vaste activa
1.336 -20.952
1.725 6.721
Afschrijvingen op materiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen MVA Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na belasting
-14.780 -5.119 2.719 -460 -26.218
-13.059 -558 3.317
Resultaat uit operationele activiteiten
61
Toelichting Het jaarresultaat 2013 (-/- € 26.218) komt € 29.535 lager uit dan het resultaat in 2012 (+/+ € 3.317). De analyse van het lagere resultaat is als volgt: (Bedragen x €. 1000)
Resultaat uit operationele activiteiten Opbrengsten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servicekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten
Resultaat
Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2012 € € €
1.117 166 29 €
1.311
€
-1.240
Lasten: € € € € €
- Kosten personeel - Overige bedrijfslasten - Lasten onderhoud - Financiële baten en lasten Totaal mutaties lasten
-63 2.052 -2.962 -267
€
2.551
€
-28.063
Afschrijvingen op materiële vaste activa
€
-1.721
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
€
-4.561
Vennootschapsbelasting
€
2.719
Resultaat deelnemingen
€
-460
Totaal overige mutaties
€ -29.535
Resultaat 2012
€
Resultaat 2013 na belastingen
€ -26.218
Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder)
-390 € € -27.673
Totaal mutaties resultaat (des)investeringen
Overige mutaties:
3.317
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan de jaarrekening 2012. * een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.
Hierna worden de belangrijkste mutaties ten opzichte van 2012 toegelicht. Huuropbrengsten € 1.117 hoger De stijging van de huuropbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de indexatie van de huren per 1 juli 2013 met gemiddeld 3,9%. Daarentegen is de huurderving in een percentage van de te ontvangen huur licht gestegen van 2,9% in 2012 naar 3,1% in 2013. Overige bedrijfslasten € 2.052 hoger De stijging wordt veroorzaakt door fors hogere belastingen (rioolheffing (€ 1.189), saneringssteun (€ 1.434) en verhuurderheffing (€ 88)). Daarentegen zijn forse besparingen doorgevoerd op de beïnvloedbare bedrijfslasten (zie ook 7.1).
62
Lasten onderhoud € 2.962 lager De lasten van het onderhoud zijn ten opzichte van 2012 met € 2.962 afgenomen. Dit betreft zowel reparatieonderhoud, mutatieonderhoud als planmatig onderhoud. Dit is het gevolg van een structurele bijstelling in ons beheer naar “goed is goed genoeg” en het feit dat er minder werkzaamheden gepland waren dan in 2012. Waardeverandering “materiële vaste activa” € 27.673 lager De hogere post waardeveranderingen materiële vaste activa bestaat enerzijds uit een hogere waardevermindering (-/- € 26.018) als gevolg van het in 2013 volledig inrekenen van de verhuurderheffing, lagere onrendabele toppen (-/- € 306) en een hogere afwaardering van de grondposities (-/- € 1.961) dan in 2012. Afschrijvingen op materiële vaste activa € 1.721 hoger De hogere afschrijvingen zijn het gevolg van de hogere bedrijfswaarde eind 2012 als gevolg van het wel inrekenen van de taakstelling, maar niet van de verhuurderheffing. Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 4.561 lager Bij de niet gerealiseerde waardeveranderingen gaat het om commercieel vastgoed en ligt de oorzaak in de sfeerovergangen van een aantal bedrijfsruimtes van maatschappelijk vastgoed naar niet-Daeb en een daling van de leegwaarde van de woningen. 7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit In onderstaand overzicht staat de samenstelling van de bezittingen en schulden als ook het eigen vermogen in 2013. Deze zijn afgezet ten opzichte van de situatie per 31 december 2012. Jaarrekening 2013
Vermogen (bedragen * €. 1.000) Bezittingen Vaste activa Vlottende activa Liquide middelen Totaal bezittingen
Jaarrekening 2012
358.885 7.187 19.548 385.620
399.794 4.368 18.095 422.256
Voorzieningen Langlopende leningen Vlottende passiva
3.858 230.130 35.211
5.140 210.778 50.841
Totaal schulden
269.198
266.758
Eigen vermogen (bezittingen -/- schulden)
116.421
155.498
Schulden
Het eigen vermogen bedraagt in 2013 € 116.421. Ten opzichte van 2012 is er sprake van een daling met € 39.077 (2012: een stijging van € 66.848). Dit betreft enerzijds het negatieve resultaat over 2013 (-/- € 26.218) dat volledig ten laste van de algemene reserve is gebracht en anderzijds de herwaardering van de materiële vaste activa (€ 12.859) die rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen is verwerkt.
63
Waardering bezit De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en daarmee op het vermogen. In 2013 betreft dit met name de waardering van het in exploitatie zijnde bezit dat in 2013 een aanzienlijke (waarde-)mutatie kende. Vanaf 2012 is als gevolg van de herziene RJ645 de waarderingssystematiek van commercieel en sociaal vastgoed, mede naar aanleiding van beleidskeuzes, gewijzigd. De waarderingsmethoden van beide vastgoedsoorten zijn met ingang van 2012 verschillend. Het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd volgens de nieuwe bedrijfswaardemethodiek van de herziene RJ 645. Het commercieel vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat en volgt daarmee de RJ 213. Sociaal vastgoed in exploitatie De waardering van het sociale vastgoed in exploitatie conform de herziene RJ 645 bedroeg ultimo 2013 € 303.479. Ten opzichte van de bedrijfswaarde 2012 is sprake van een daling van € 23.286. In onderstaande tabel is deze daling gespecificeerd: Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000)
Bedragen
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2012 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2013
326.765 303.479 Mutatie bedrijfswaarde
AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2013: - Nieuwbouw/herinvesteringen - Verkopen en sloop - Classificatiewijzigingen - Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat)
-23.286
-9.442 1.382 -11.393 -562 -20.015
Resteert: mutatie actuele waarde
-43.301
De mutatie actuele waarde is als volgt verantwoord in de jaarrekening: Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Waardeveranderingen rechtstreeks via het eigen vermogen
2013 -14.375 -16.067 -12.859 -43.301
2012 -12.653 9.951 63.531 60.829
Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen herziene RJ 645: gewijzigde levensduren en restwaardesystematiek - Gevolgen inrekenen verhuurderheffing - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen classificatiewijzigingen - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde
2013 -48.372 5.863 2.011 -3.973 1.170 -43.301
2012 29.836 28.312 1.590 1.091 60.829
64
Enerzijds stijgt de bedrijfswaarde van het sociaal bezit met name als gevolg van investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud (€ 9.442) en sfeerovergangen van commercieel bezit naar sociaal bezit (€ 11.393). Aan de andere kant daalt de bedrijfswaarde door de mutatie actuele waarde 2013 van -/- € 43.301. Daarmee is de mutatie actuele waarde € 104.130 lager dan in 2012. De oorzaak van deze daling ligt met name in de gevolgen van het structureel inrekenen van de verhuurderheffing in 2013, de implementatie van de herziene RJ645 in 2012 en het inrekenen van de taakstelling in 2012. De belangrijkste verschillen zijn hieronder nader toegelicht. De gevolgen van de herziene RJ 645: gewijzigde levensduren en restwaardesystematiek (-/- € 29.836) Bij de implementatie van de herziene RJ645 heeft Beter Wonen ervoor gekozen om een minimale levensduur van 15 jaar voor complexen zonder renovatie- of sloopbesluit te hanteren. Dit gaf in 2012 een stijging van de bedrijfswaarde van € 32.513. Daarnaast wordt vanaf 2012 de best practice voor het bepalen voor de restwaarde van de grond in de berekening van de bedrijfswaarde gevolgd. Dit gaf in 2012 een daling van de bedrijfswaarde van € 2.677. In 2013 zijn er geen effecten meer als gevolg van de herziene RJ645. Hierdoor is de mutatie actuele waarde in totaal € 29.836 lager dan vorig jaar. Gevolgen inrekenen verhuurderheffing (-/- € 48.372) Omdat de structurele verhuurderheffing vanaf 2014 op 31-12-2012 nog niet wettelijk ingekaderd was, was het bij het opstellen van de jaarrekening 2012 niet toegestaan om deze extra lasten reeds in de bedrijfswaarde in te rekenen. In december 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet Maatregelen woningakkoord 2014. Hiermee is de verhuurderheffing vanaf 2014 definitief geworden. Voor Beter Wonen betekent dit een lastenverzwaring oplopend tot circa € 3.700 per jaar vanaf 2017. Als gevolg van het inrekenen van deze structurele jaarlijkse verhuurderheffing is de bedrijfswaarde in 2013 met € 48.372 gedaald. Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid (-/- € 22.449) In 2012 is de bedrijfswaarde met € 28.312 gestegen als resultaat van de in de meerjarenbegroting opgenomen besparingsmaatregelen, die leiden tot verbeterde exploitatiekasstromen. Deze besparingsmaatregelen zijn genomen om ook na 2013, rekeninghoudend met de verhuurders- en saneringsheffing, een gezonde financiële exploitatie te behouden. Zoals hierboven reeds is vermeld mocht in 2012 de structurele verhuurderheffing vanaf 2014 (want niet wettelijk ingekaderd) niet ingerekend worden. Naast bovengenoemde heffingen heeft de gemeente Almelo in 2012 de heffingsgrondslag van de rioolheffing verlegd van de gebruiker naar de eigenaar. Bij het opstellen van onze begroting en de jaarrekening 2012 is de rioolheffing daarom voorzichtigheidshalve volledig ingerekend. Gedurende 2013 heeft Beter Wonen in samenspraak met St. Joseph bezwaar gemaakt tegen deze herziene heffing. Dit heeft in december 2013 geresulteerd in een verdeling 40% eigenaar - 60% gebruiker. Ten opzichte van 2012 betekent deze bijstelling een lager lastenniveau en daarmee een positief effect op de bedrijfswaarde. Daarnaast hanteerde Beter Wonen tot en met 2012 beleidsmatig als indexeringspercentage voor de stijging van de lonen en variabele lasten 2% vanaf jaar 6 (tevens normstellend voor de begroting). Vanaf 2013 is besloten hiervoor de best practice
65
te volgen en vanaf jaar 6 een jaarlijkse stijging van 3% te hanteren. Gezamenlijk zorgt dit voor een beperkte stijging van de bedrijfswaarde met € 5.863 (en daarmee een lagere mutatie actuele waarde van € 22.449). Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde parkeerplaatsen (al dan niet met beugel), garages en het overige commercieel vastgoed. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 45.820 in 2013 (2012: € 62.563). Hieronder is het verloop van de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven. Bedragen
Commercieel vastgoed in exploitatie (bedragen x €. 1 .000) Marktwaarde in verhuurde staat 1-1-2013 Marktwaarde in verhuurde staat 31-12-2013
62.563 45.820 Mutatie marktwaarde
AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2013: - Gevolgen classificatiewijzigingen - Verkopen
-16.743
11.393 231 11.624
Resteert: waardeverander ingen
-5.119
Zoals reeds toegelicht in paragraaf 3.4 is er in 2013 sprake geweest van een aanpassing in de classificatie van het bezit. In totaal zijn 137 woningen van commercieel bezit naar sociaal bezit overgegaan. Anderzijds zijn 19 bedrijfsruimtes en overige eenheden overgegaan van sociaal bezit naar commercieel bezit. Hierdoor is per saldo het commercieel vastgoed met € 11.393 afgenomen (en het sociaal bezit met eenzelfde bedrag toegenomen). Als gevolg van de classificatiewijzigingen heeft, voor de eenheden die in 2013 voor het eerst op marktwaarde worden gewaardeerd, een afwaardering plaatsgevonden. Daarnaast zijn de leegwaardes van de woningen gedurende 2013 verder gedaald. In totaal heeft dit in 2013 geresulteerd in een waardedaling van € 5.119 (2012: € 584). Ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit heeft zich in 2013 negatief ontwikkeld met een daling van 36,8% in 2012 naar 30,2% aan het eind van 2013. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven afgezet tegen het door de huisbankier gewenste niveau (25%). Geconcludeerd kan worden dat onze solvabiliteit zich ruim boven de norm van onze huisbankier bevindt. Volledigheidshalve merken we op dat de realisatiecijfers over de periode 2008 tot en met 2010 gebaseerd zijn op de destijds van kracht zijnde RJ 645.
66
Ontwikkeling solvabiliteit 50 45 40 35 % 30 25 20 15 10 5 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Jaren %
Norm bank
Oordelen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties. Hierbij maken zij een onderscheid tussen het solvabiliteitsoordeel (op basis van de balans per ultimo 2012) en het continuïteitsoordeel (op basis van prognose-informatie over de jaren 2013 tot en met 2017). Het solvabiliteitsoordeel was, ook naar onze tevredenheid, “voldoende solvabiliteit” en het continuïteitsoordeel gaf als classificatie: “A1-oordeel”. Dit zijn dezelfde oordelen als in 2012.
7.4 Ontwikkeling rentabiliteit en rendement Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan geeft dat de rentabiliteit van het eigen vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen. Re nt ab ili tei t
2013
Re ntabiliteit eigen ver mogen Re ntabiliteit totale vermogen
2012 -19, 28 -4,25
2, 72 3,25
Indien we het bedrijfsresultaat bekijken ten opzichte van het totaal vermogen, dan kunnen we vaststellen dat het rendement uit verkopen, investeringen en waardemutaties volledig het negatieve rendement over 2013 veroorzaken. Dit komt tot uitdrukking in een indirect rendement van -/- 5,56%. Het direct rendement uit operationele beheersactiviteiten komt uit op 2,73% en is daarmee licht gestegen ten opzichte van 2012. In onderstaande tabel is het onderscheid in direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven.
67
Rendement
2013
Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement
2012 2,73 -6,98 -4,25
2,19 1,06 3,25
7.5 Treasury Treasurybeleid Onze doelstelling voor het financiering- en beleggingsbeleid is gericht op, in volgorde van prioriteit: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, het waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, het beheersen van rente- en rendementsrisico’s en het realiseren van een passend rendement. Dit betekent een zo optimaal mogelijk rendement van beleggingen en een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen. Waarborgen toegang tot de kapitaalmarkt Met het doel toegang tot de kapitaalmarkt te behouden moet Beter Wonen voldoen aan een aantal eisen die door verschaffers van vreemd vermogen worden gesteld. Eén van de eisen betreft, naast een gezonde solvabiliteit en liquiditeit, een minimale omvang van de rentedekkingsgraad, de Interest Coverage Ratio (ICR). Deze ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de rentelasten te betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste niveau blijft behouden. We hebben over 2013 een ICR gerealiseerd van 2,18. Door een verbetering van de operationele kasstromen ligt de ICR boven het niveau van 2012 (1,85). Door het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de ICR weergegeven. De cijfers van de jaren 2014 tot en met 2018 zijn geprognosticeerde cijfers uit de financiële meerjarenprognose 2014-2023.
ICR
Ontwikkeling interest coverage ratio 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
ICR
2014
2015
WSW-norm
68
2016
2017
2018
Een andere belangrijke parameter die van belang is voor de financiering van corporaties betreft de ratio “loan-to-value”. Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in casu WOZ-waarde) van het bezit. In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van deze ratio weergegeven. Onze loan-to-value bedroeg in 2013 35% (2012: 35%). De toename is met name het gevolg van de dalende WOZ-waarde van het bezit. Door het WSW wordt een maximum van 50% als norm gehanteerd en in die zin kunnen we dan ook concluderen, dat we ruim voldoende binnen de gestelde eisen blijven. Uit de cijfers blijkt dat zowel de ICR als de loan-to-value ruimschoots voldoen aan de kaders van het WSW. Op deze wijze behouden wij dan ook de toegang tot de kapitaalmarkt.
loan-to-value in %
Ontwikkeling loan-to-value 100 80 60 40 20 0 2008
2009
2010
Loan to value
2011
2012
2013
WSW-norm
Nieuw beoordelingskader WSW In 2013 heeft het WSW haar nieuwe beoordelingskader voor corporaties gepresenteerd. Deze zal zij met ingang van 2014 gaan toepassen. Met het nieuwe beoordelingskader hanteert het WSW een objectieve risicobeoordeling gebaseerd op professionele standaarden van de financiële sector, aangepast naar de specifieke kenmerken van het businessmodel van corporaties. Het nieuwe risicobeoordelingskader bewaakt de risico’s van de sector als geheel en beoordeelt de risico’s die spelen bij individuele corporaties en stelt grenzen aan deze risico’s. Op basis van de beoordelingen vindt een risicoclassificatie van de corporatie plaats. Deze classificatie is bepalend voor de borging van corporaties alsmede de toekenning en duur van het afgegeven faciliteringsvolume. Eind 2013 is meer bekend geworden over de financiële parameters en kengetallen die deel uit maken van het nieuwe beoordelingskader. Wij zullen de ontwikkeling van het nieuwe beoordelingskader nauwlettend volgen en in 2014 incorporeren in onze financiële sturing. Renterisico’s Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe
69
leningen moeten worden afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende jaar gevoelig is voor rentebewegingen. In het treasurystatuut zijn ondermeer de kaders ten aanzien van rentemanagement geformuleerd. Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het treasurystatuut vastgelegd dat het maximale renterisico in enig jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande leningenportefeuille, hetgeen overeenkomt met de norm van het WSW. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.
Verloop renterisico t.o.v. WSW-norm 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00%
Werkelijk risico
6,00%
WSW-norm
4,00% 2,00%
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0,00%
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat in geen enkel jaar de WSW-norm wordt overschreden. Door het aantrekken van voornamelijk variabele leningen de afgelopen jaren in combinatie met een renteswap is ons renterisico de laatste jaren gedaald. Het renterisico op de lening is immers geheel afgedekt middels de renteswap. Beleidsregels derivaten voor woningcorporaties In 2012 zijn de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met betrekking tot het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen in werking getreden. Toegelaten instellingen mogen sindsdien uitsluitend nog derivatencontracten afsluiten die voldoen aan deze regelgeving. Beter Wonen heeft geen nieuwe derivatencontracten afgesloten na het uitkomen van de beleidsregels. Vanwege het feit dat er bij Beter Wonen sprake was van een forse herfinancieringsbehoefte in de periode 2011-2015 (en daarmee gepaard gaande renterisico’s) heeft Beter Wonen in 2010 en 2011 derivaten (payer swaps) afgesloten. In totaal is voor een hoofdsom van € 140 miljoen aan swaps afgesloten welke ingaan tussen 2011 en 2015. Variabele financiering wordt vervolgens met 1 op 1 dezelfde modaliteiten aangetrokken kort voor ingangsmoment van de swap. Per ultimo 2013 is voor alle 7 renteswaps die ingegaan zijn t/m 31-12-2013 de onderliggende financiering
70
aangetrokken. De keuze voor de combinatie swaps met variabele financiering was destijds, naast het beperken van de renterisico’s, mede ingegeven door de hoge opslagen op de vaste leningen. In 2013 zijn acties in gang gezet om de consequenties van de beleidsregels derivaten te verankeren in de (treasury-)organisatie. In 2014 zal dit worden afgerond. Hieronder zal worden ingegaan op de onderdelen toezichtbelemmerende clausules en liquiditeitsbuffer uit de beleidregel derivaten. Toezichtbelemmerende clausules Onderdeel van de beleidsregel is het afbouwen van de aanwezigheid van toezichtbelemmerende clausules in (bestaande) derivatencontracten. Als toezichtbelemmerend (bepalingen die externe toezichthouders direct hinderen) worden bepalingen gezien in derivatencontracten met een rechtstreekse verwijzing naar de artikelen 41 en 43 van het Bbsh en de artikelen 70d t/m 70i van de Woningwet. De afbakening van de definitie is verduidelijkt in de brief van het CFV aan Aedes van 10 oktober. Op basis van de definitie van een toezichtbelemmerende clausule, nadere uitleg en juridische toetsing is Beter Wonen van mening dat in de door ons afgesloten derivatencontracten geen sprake is van soortgelijke clausules en dat afbouw derhalve niet aan de orde is. Deze lijn is afgestemd met betrokken partijen (waaronder CFV en Aedes) en collega-corporaties. Deze uitkomsten zijn schriftelijk gerapporteerd aan het CFV (belast met het toezicht van de regeling). Liquiditeitsbuffer derivaten Woningcorporaties dienen verplicht een liquiditeitsbuffer aan te houden die groot genoeg is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen vangen. De liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn voor het op kunnen vangen van: De margin calls (“periodieke verrekening van marktwaardes”) op CSA-contracten (of vergelijkbaar) inclusief opgelopen rente bij een fictieve rentedaling van 2%-punt; De (volledige) negatieve marktwaarde bij een fictieve rentedaling van 2%-punt van de contracten met een mutual break clausule die vervalt tussen de datum van vandaag en precies een jaar later. Beter Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar wel met mutual break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf vastgesteld moment het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de bank hebben de mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule. De eerste mutual break clausules in de derivatenportefeuille van Beter Wonen zullen zich medio 2016 voordoen. Dit betekent dat medio 2015 een wettelijke verplichte liquiditeitsbuffer aanwezig dient te zijn om een fictieve rentedaling van 2%-punt op te vangen. Tot die tijd is volgens de huidige regelgeving geen liquiditeitsbuffer benodigd voor bestaande derivaten. In 2014 zal door de Treasurycommissie stil worden gestaan bij de wijze van invulling van deze verplichting die vanaf medio 2015 zal ontstaan. Financieringsbehoefte en faciliteringsvolume WSW In 2013 is Beter Wonen door het WSW als onveranderd kredietwaardig beoordeeld en is een faciliteringsvolume afgegeven voor de jaren 2013 tot en met 2015 van € 135 miljoen. In 2013 is reeds voor een bedrag van € 50 miljoen aan geborgde financiering aangetrokken en gestort. Daarnaast is gezien de hoogte van de bankstand ultimo 2012 het faciliteringsvolume verlaagd met
71
€ 14 miljoen. Voor de jaren 2014 en 2015 resteert derhalve nog een bedrag van € 71 miljoen aan faciliteringsvolume. In de financiële meerjarenplanning 2014-2023 wordt op basis van de verwachte kasstromen van operationele activiteiten, investeringen, verkopen bestaand bezit en financieringen de financieringsbehoefte voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt. Deze financieringsbehoefte resulteert in een verwacht faciliteringsvolume voor 2014 en 2015 van € 70 miljoen. Hieruit concluderen wij dat we op basis van het resterende faciliteringsvolume de benodigde leningen voor 2014 en 2015 kunnen aantrekken. Van dit bedrag heeft € 66 miljoen betrekking op herfinanciering van aflopende leningen en € 4 miljoen op financiering van verversing van de bestaande woningvoorraad. Liquiditeit De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2013 waren:
(Bedragen * €. 1.000)
Jaarrekening 2013
Jaarrekening 2012
1 januari
18.095
13.763
31 december
19.548
18.095
1.453
4.332
Toename
De netto-kasstroom over 2013 bedraagt € 1.453 en ligt € 2.879 lager dan in 2012. Voor een verdere specificatie verwijzen we naar het op pagina 97 opgenomen kasstroomoverzicht. Gedurende 2013 heeft Beter Wonen, mede in het licht van de aanhoudende schuldencrisis en de hiermee gepaard gaande onzekerheid, er voor gekozen haar liquiditeitspositie in de vorm van voldoende liquide middelen op peil te houden. We willen een solide partij zijn en willen onze voorgenomen investeringen niet geremd zien worden door eventuele negatieve ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Volgens de liquiditeitsprognoses en de financiële meerjarenraming verwachten wij geen liquiditeitsproblemen binnen afzienbare tijd. Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten (waaronder een rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen bij onze huisbankier).
7.6 Portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en Financiële Meerjarenprognose (FMP) Portefeuillestrategie Beter Wonen heeft haar (des-)investeringsbeleid vertaald in een portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie bepaalt ondermeer de input voor de financiële meerjaren prognose (FMP) voor wat betreft aantallen te bouwen, te verbeteren en te verkopen woningen. In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van het bezit van Beter Wonen voor de komende jaren weergegeven. Zoals onder paragraaf 7.1. is genoemd, zet Beter Wonen, ondanks de gevolgen van de crisis, haar verversingsbeleid voort.
72
Verloop woningaantallen (volgens FMP) Jaar Begin jaar 2012 2013 6.369 2014 6.329 2015 6.293 2016 6.299 2017 6.313 2018 6.119 2019 6.061 2020 5.833 2021 5.823 2022 5.765 2023 5.775
Sloop -42 -58 -60 -16 -193 -48 -218 0 -68 0 0
Verkoop -29 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30
Nieuwbouw Einde Jaar 6.369 31 6.329 52 6.293 96 6.299 60 6.313 29 6.119 20 6.061 20 5.833 20 5.823 40 5.765 40 5.775 40 5.785
7.7 Huursom In de FMP wordt er van uitgegaan dat de huren jaarlijks stijgen met het inflatiecijfer. Hiermee is rekening gehouden voor 2014 met een percentage van 2,0%. Voor woningen die de streefhuur nog niet hebben bereikt, geldt dat de huur bij nieuwe verhuur ineens tot het niveau van de streefhuur wordt opgetrokken. De gemiddelde huurverhoging over het gehele bezit in 2013 bedraagt 3,9%. Voor 2014 zal Beter Wonen de huurverhoging ter dekking van de inflatie toepassen. In 2013 is de totale huurderving, als gevolg van leegstand, iets gestegen van 2,9% in 2012 naar 3,1% in 2013. Van de totale huurderving heeft 1,7% betrekking op ons daeb bezit (2012: 1,9%). Voor een nadere toelichting op de toegepaste huurverhoging en de huurderving verwijzen wij naar paragraaf 3.4.
7.8 Verbindingen Wij verstaan onder verbinding ‘een rechtspersoon waarin Beter Wonen direct of indirect invloed van betekenis uit kan oefenen op het zakelijke en financieel beleid”. In 2008 zijn we één verbinding met aangegaan en wel met Nijhuis Bouw te Rijssen. Dit heeft geresulteerd in de vennootschapsakte Beter Wonen met Nijhuis VOF. Dit is een vennootschap onder firma met een particuliere projectontwikkelaar. De zeggenschap is gelijk verdeeld (50/50) en Beter Wonen deelt voor 46,6% in het resultaat. In het licht van de veranderende externe omgeving voor corporaties, heeft Beter Wonen in 2013 beschouwd in hoeverre het nog langer passend is om onze activiteiten binnen de VOF te vervolgen. Vooraf waren er een aantal redenen om te ontwikkelen, middels een VOF, in Wierden (plan Zuidbroek):
73
regionale spreiding; inmiddels is onze koers Almelo + ½ uurtje fietsafstand waarbij we geen grootschalige ambities meer in Wierden hebben; ontwikkelen in een VOF, leerzaam voor de toekomst; kijkende naar de concept Woningwet past ontwikkelen via verbindingen (zeker met hoofdelijke aansprakelijkheid vanuit de TI) niet meer; er zou winst worden gemaakt; als gevolg van de vastzittende woningmarkt worden forse verliezen voor fase 2 & 3 verwacht.
Daarnaast speelt nog een aantal zaken mee: de verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties zijn aanzienlijk veranderd, terug naar de kerntaak (sociale activiteiten). Het ontwikkelen van koopwoningen is een commerciële activiteit, daarmee niet behorend tot onze kerntaak. legitimatie; we mogen grond maximaal 10 jaar in bezit hebben, alvorens tot ontwikkeling te komen. Als we doorgaan op de huidige voet dan gaan we hier fors overheen. efficiency; de huidige tijdsgeest vraagt om het zo efficiënt mogelijk inrichten van de kernactiviteiten. Naast het feit dat ontwikkelen van koopwoningen geen kernactiviteit is, kan gesteld worden dat de VOF van betrokkenen veel tijd vraagt, waar (zeker in financiële zin) geen opbrengst tegenover staat. Voor de uren van de projectleider is er dekking vanuit de Algemene Kosten vergoeding (maar deze is bij deze doorlooptijden niet kostendekkend). Op basis van deze redenen is Beter Wonen tot de conclusie gekomen dat het beter is om de Beter Wonen met Nijhuis VOF te beëindigen. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de ontbinding van de VOF per 31 december 2013. Hiermee zijn alle toekomstige rechten en verplichtingen ten aanzien van de planontwikkeling in Zuidbroek overgedragen aan Nijhuis Bouw, ook de verplichting om nog 35 sociale huurwoningen te bouwen in fase 2 & 3. In het licht van de ontbinding en de afronding van fase 1 Zuidbroek neemt Beter Wonen 10 rijwoningen af welke bestemd zijn voor sociale verhuur. De financiële consequenties van de ontbinding zijn verantwoord in de 2013 jaarrekening. Naast de verbinding in de hierboven benoemde VOF heeft Beter Wonen in 28 Verenigingen van Eigenaren en in één Coöperatieve Bewonersvereniging 1.971 stemmen. Het totale aantal stemmen in deze verenigingen bedraagt 3.662. De doelstelling is al de eigendommen binnen een termijn van 10 jaar te verkopen. Voor een verdere opgave van de VvE’s verwijzen wij naar pagina 149 van dit verslag. In het boekjaar is door Beter Wonen aan VvE’s € 307.465,- aan jaarlijkse bijdragen betaald. In 10 (2012: 10) verenigingen heeft Beter Wonen thans nog de meerderheid van de stemmen. Tot en met 31-12-2013 heeft Beter Wonen voor de hiervoor genoemde VvE’s het beheer uitgevoerd. Gedurende 2013 is binnen Beter Wonen beschouwd in hoeverre het mogelijk is om een andere invulling te kiezen voor het VvE-beheer. Het uitvoeren van VvE-beheer past niet bij onze kerntaken en is daarnaast een commerciële activiteit. Hiermee is het niet langer passend deze activiteit uit te voeren. Per 1-1-2014 is het beheer overgedragen aan een andere beheerder. Verder neemt Beter Wonen deel aan drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren. Dit betreft VvE complex Aalderinkshof, VVE Ossenkoppelerhoek en VvE appartementencomplex Magnoliapark. De laatste twee VvE’s zijn gericht op het tuinonderhoud. Tot en met eind 2013 heeft Beter Wonen hiervoor het beheer uitgevoerd. Per 1-1-2014 is het beheer overgedragen aan een andere beheerder. Deze overdracht heeft geleid tot kosten noch opbrengsten.
74
Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen zijn verbonden aan het complex De Gors in Almelo. 7.9 Europees dossier staatssteun Met ingang van 2011 is de Tijdelijke (ministeriële) regeling diensten van algemeen economisch belang (DAEB) toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden. In 2013 heeft Beter Wonen 95% (2012: 90%; volgens de regeling moet dit minimaal 90% zijn) van de voor verhuur vrijgekomen woningen met een huurprijs beneden de € 681,02 toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.229. De gevolgen van de regeling voor de financiering van DAEB- en niet–DAEB-activiteiten zijn van overheidswege nog niet definitief. Aangezien de strategie van Beter Wonen vooral gericht is op DAEB-activiteiten, verwachten we ten aanzien van de financiering op korte termijn vooralsnog geen grote knelpunten. 7.10 Risicomanagement Risicoanalyse Er is een aantal risico’s benoemd voor de bedrijfsvoering. Deze zijn van materiële betekenis voor de financiële bedrijfsvoering van Beter Wonen vanaf 2014. Deze zijn als volgt:
In de financiële meerjarenplanning is uitgegaan van verkoop van woningen. Gezien de huidige marktomstandigheden, inclusief de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt, bestaat er onzekerheid over de mate waarin de geprognosticeerde verkopen kunnen worden gerealiseerd. Beter Wonen houdt hier rekening mee in de financiering van haar investeringsplannen. Tegenvallende verkopen kunnen leiden tot een temporisering in de uitvoering van de investeringsopgave voor de komende jaren. Bij bepaling van het fiscaal resultaat heeft Beter Wonen aftrekposten meegenomen samenhangend met waardedalingen bij sloop/nieuwbouw. Mede hierdoor heeft Beter Wonen voor de korte termijn geen acute belastingplicht voor de vennootschapsbelasting. De Belastingdienst heeft hierover nog geen definitief standpunt ingenomen. Dit zou derhalve kunnen leiden tot discussiepunten in de toekomst. Inmiddels ondernemen we samen met onze externe adviseur stappen om in overleg te komen met de Belastingdienst over dit onderwerp. Minister Blok is voornemens het wetsvoorstel Herziening Woningwet, dat inmiddels door de Tweede Kamer is goedgekeurd, aan te passen. Het Woonakkoord en de afspraken met Aedes vormen input hiervoor. Hiertoe is inmiddels een “novelle” uitgebracht. Verwacht wordt dat eerdere voorstellen van de minister hierin zullen worden betrokken. Ten aanzien van de laatste tekent zich een duidelijke richting van de maatregelen af. Corporaties worden kleiner, moeten een bijdrage leveren aan de schatkist van het Rijk en gemeenten krijgen meer invloed op het beleid van corporaties. In deze context is het voor Beter Wonen belangrijk de eigen situatie goed in beeld te hebben en tijdig na te denken over toekomstige scenario’s. Dit aspect zal betrokken worden bij het actualiseren van het ondernemingsplan. In de Begroting/Financiële Meerjarenplanning 2014 is rekening gehouden met de door het CFV voorgeschreven verwerking van de saneringsheffing voor de komende jaren. Gelet op de zorgwekkende financiële situatie van meerdere corporaties is het de vraag of de getroffen
75
maatregelen door het CFV afdoende zijn. De werkelijke omvang van de aangekondigde maatregel kan hoger uitvallen dan de ingecalculeerde inschatting. We schatten in dat de volgende risico’s op de korte termijn (1 à 2 jaar) bij ons in beginsel niet aan de orde zullen zijn:
Beter Wonen verwacht geen liquiditeitsproblemen. Zowel de investeringsplannen als de exploitatieactiviteiten zijn voor de komende paar jaren afgefinancierd. Hoewel Beter Wonen één huisbankier heeft, kan Beter Wonen voor het betalingsverkeer terugvallen op één van de andere Nederlandse banken. Gelet op de omvang van de in ontwikkeling zijnde projecten schatten we het totale projectrisico als gering in. Het risico van (af)bouw per project heeft de aandacht en wordt periodiek gemonitord.
Risicobeheersing De risico’s die samenhangen met strategie, beleid, wet- en regelgeving en financiële verslaglegging worden tijdens reguliere overlegsituaties aan de orde gesteld en waarbij in verschillende samenstellingen commissarissen, directeur-bestuurder en management zijn betrokken. De Raad van Commissarissen bezoekt enkele keren per jaar meerdere wijken en locaties met het bezit van Beter Wonen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in relatie tot de strategische doelstellingen. De bestuurder houdt maandelijks bijeenkomsten met medewerkers uit verschillende onderdelen van de organisatie en laat zich op deze wijze informeren over onder andere het verloop van processen in relatie tot de jaarplannen, marktontwikkeling en strategische doelstellingen. De werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem wordt gemonitord door de controller. Deze is tevens belast met het verbeteren ervan. De controller controleert onder meer op basis van een gezamenlijke risicobeoordeling de voortgang, actualisering en uitvoering van de (kritische) processen en spoort indien nodig aan tot handelen. Met als doel de controller op objectieve wijze te kunnen laten rapporteren over zijn bevindingen is in zijn functiebeschrijving opgenomen dat een directe afstemmingsmogelijkheid richting de Raad van Commissarissen mogelijk is, zonder tussenkomst van de directeur-bestuurder. De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen en om realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen, alsmede naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Van belang zijn daarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie, de interne controlemaatregelen, de planning & controlcyclus de gehanteerde risicobeheersingmethoden en de relevant geachte risicogebieden. Primair vindt risicobeheersing bij Beter Wonen plaats op basis van het proces van planning en control (P&Ccyclus). De jaarlijkse planning is gericht op:
de totstandkoming van jaarplannen per afdeling in relatie tot de (strategische) doelstellingen; budgetten per (afdelings)budgethouder met procuratiestelsel; een organisatiebegroting; en een financiële meerjarenprognose op organisatieniveau voor de komende 10 jaren.
76
De directeur-bestuurder stelt bovengenoemde planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voor. Als controle-instrumenten past Beter Wonen een systeem toe van maand- en kwartaalrapportages over de financiële bedrijfsvoering. Deze rapportages worden besproken met alle leidinggevenden. Tevens wordt per kwartaal door de (team)managers gerapporteerd over de realisatie van de afdelingsjaarplannen aan het MT. De managementrapportages zijn inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de (financiële) doelstellingen. Daarnaast wordt door de managers (eveneens per kwartaal) bericht over de interne en externe ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op de realisatie van de strategie van Beter Wonen. Vanaf 2012 leggen we tevens verantwoording af over de realisatie van de strategische volkshuisvestelijke doelstellingen en de daarbij horende randvoorwaardelijke financiële doelstellingen. Dit heeft als doel de realisatie van de lange termijn doelstellingen zoals geformuleerd in het Ondernemingsplan en de portefeuillestrategie te kunnen monitoren. De financiële doelstellingen die Beter Wonen zich heeft gesteld dienen minimaal te voldoen aan de beoordelingsmaatstaven (waaronder de liquiditeit en solvabiliteit) van het WSW en CFV. Om niet in de “gevarenzone” te komen streeft Beter Wonen naar realisatie van financiële kengetallen die hoger liggen. Deze maatstaven worden toegepast als randvoorwaarde bij het opstellen van de begroting en financiële meerjarenprognose. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de realisatie van deze kengetallen ten opzichte van de gestelde normen. Negatieve afwijkingen leiden tot bijsturingsmaatregelen door het management. In 2012 is bovendien een inkoopprocedure voor bijna alle te verwerven goederen en diensten ingevoerd en is de aanbestedingsprocedure verder aangescherpt. Hieraan gekoppeld is een verplichtingenadministratie geïmplementeerd voor bijna alle budgetten. Verder wordt jaarlijks een aantal interne audits uitgevoerd door de controller omtrent de werking van de administratie-organisatie. Hiervoor stelt hij een controleplan op en rapporteert hij per kwartaal over zijn bevindingen aan het MT. Door de controller is in 2013 een controle uitgevoerd op het proces van de totstandkoming van de MJOB (2014-2063). Zichtbaar is dat met name qua procesmatige aanpak duidelijke verbeteringen zijn gerealiseerd ten opzichte van voorgaand jaar. De helderheid en transparantie zijn sterk verbeterd. De opgave die er nog ligt, is het verkrijgen van kennis en inzicht in de onderhoudsstatus van alle complexen met als doel een betrouwbare begroting voor de gehele resterende levenscycli van de complexen op te stellen. Ook bewaakt de controller de uitvoering door de (team-)managers van de aanbevelingen van de accountant - zoals verwoord in de management letter. Hiervoor stelt hij jaarlijks een plan van aanpak op en rapporteert hij per kwartaal over de uitvoering aan het managementteam. In het kader van de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking is in 2013 een platform van (functioneel) applicatiebeheerders geïnstalleerd. Dit platform dient ervoor dat zorgen dat de betrouwbaarheid van het data- en informatiebeheer van ons ERP-systeem ViewPoint is gewaarborgd. Tevens zorgt dit platform voor de continuïteit van onze informatievoorziening richting (team-)management en medewerkers. Met als doel de continuïteit van de gegevensverwerking en informatievoorziening met ViewPoint te waarborgen is met de ERP-leverancier, Itris BV, een service level agreement afgesloten. Hiermee is geregeld dat
77
zij het volledige beheer (zowel systeembeheer als het technisch applicatiebeheer) voor hun rekening nemen. De Raad van Commissarissen informeren we uitgebreid over de stand van zaken met de hiervoor genoemde kwartaalrapportages en de rapportage van de controller. We lichten de leden van de Raad actief in over de effecten van eventuele maatregelen, zodat zij vanuit hun rol toe kunnen zien op een goede uitvoering. 7.11 Integriteit Beter Wonen staat midden in de samenleving. We zijn er voor onze klanten en werken voortdurend aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om betrokken en transparant te werken. De medewerkers van Beter Wonen doen hun werk in intensieve wisselwerking met de omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen hebben in Beter Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Beter Wonen bepalen. Om het vertrouwen in ons verder te verhogen is in 2009 onze integriteitscode vastgesteld. Deze code geldt voor iedereen die optreedt namens Beter Wonen. Dus voor medewerkers, directie, Raad van Commissarissen en ook voor bedrijven en instanties die werken in opdracht van Beter Wonen. Casussen die spelen omtrent de integriteitscode worden besproken in de lijn en dragen bij aan het bewustzijn van medewerkers inzake deze code. Tot slot is voor de medewerkers van Beter Wonen in 2009 een klokkenluidersregeling vastgesteld. Wanneer bij een medewerker een vermoeden van een misstand binnen Beter Wonen bestaat en waarbij een maatschappelijk belang in het geding is, is melding mogelijk bij de vertrouwenspersoon mr. A.E. Zweers in Almelo. In 2013 zijn geen meldingen gedaan. 7.12 Vooruitblik 2014 In diverse hoofdstukken in dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering met betrekking tot het domein van het wonen. Voor een deel hiervan is het niet zeker of en in welke mate deze ook werkelijkheid gaat worden. Beter Wonen zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze direct vertalen in haar eigen sturing en bedrijfsvoering. Vooruitlopend hierop zijn de aangekondigde maatregelen, waaronder de splitsing van het bezit in DAEB en niet-DAEB activiteiten, in beeld gebracht en financieel vertaald. De impact van de aangekondigde maatregelen lijkt beleidsmatig aanzienlijk. Hoe dit daadwerkelijk uitpakt voor onze maatschappelijke prestaties is mede afhankelijk van de definitieve opvatting vanuit het Ministerie inzake de taken van de woningcorporatie op het gebied van leefbaarheid. Beter Wonen is in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet Verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast is de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. En vanuit de gemeente Almelo is Beter Wonen geconfronteerd met een (gedeeltelijke) overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar. Alle hiervoor genoemde maatregelen zijn doorvertaald in de begroting 2014 en financiële meerjaren prognose 2014 -2023. Met als doel de strategie ten aanzien van volkhuisvestelijke activiteiten - waaronder het verversingsbeleid incluis de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad - te continueren, is de financiële exploitatie van Beter Wonen
78
hiervoor duurzaam bijgesteld. Verwacht wordt dat de noodzakelijke bijstellingen in het eerste halfjaar van 2014 daadwerkelijk zullen zijn voltooid. Hiermee verwacht Beter Wonen ook vanaf 2014 te kunnen voldoen aan de beoordelingsmaatstaven van het WSW en CFV alsmede aan die van onze huisbankier. Op deze wijze blijft het voor Beter Wonen de komende jaren mogelijk de toegang tot de kapitaalmarkt te behouden.
79
80
8. Bestuursverklaring Het bestuur van de Almelose Woningstichting Beter Wonen verklaart hierbij dat de gelden die in 2013 uitgegeven zijn, besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur heeft het volkshuisvestingsverslag alsmede de jaarrekening over het verslagjaar 2013 opgesteld.
Almelo, 21 mei 2014
P.R.A. van der Hout directeur-bestuurder
81
82
9. Bericht van de Raad van Commissarissen 9.1 Toezicht De Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie; strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 6 tot en met 24 van de Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen omschreven. Een en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, herzien op 22 april 2009. Verder vindt de toezichthoudende taak plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door het BBSH en de Governancecode Woningcorporaties. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, met het oog op de maatschappelijke rol van de corporatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2013 invulling heeft gegeven aan zijn taken en bevoegdheden. 9.2 Algemene terugblik Het afgelopen jaar was een markant jaar voor de Raad van Commissarissen van Beter Wonen, als gevolg van de Governancecode Woningcorporaties. In overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet bepaalt de aangepaste Governancecode dat commissarissen niet meer dan twee termijnen van vier jaar commissaris mogen zijn. Dit is een bepaling waarop geen uitzonderingen mogelijk zijn. Dat heeft ertoe geleid dat afgelopen jaar een open wervingsprocedure is gehouden voor 4 nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij is gebruik gemaakt van een algemeen functieprofiel voor leden van de Raad van Commissarissen. In de werving is gewaarborgd dat essentiële expertisedomeinen (financiën, volkshuisvesting en governance) in de raad - in vernieuwde samenstelling - adequaat zijn vertegenwoordigd. Bij het wervings- en selectieproces hebben we ons laten bijstaand door een externe deskundige. Zowel de huurders (SHBW) als ook de Ondernemingsraad zijn actief bij het proces betrokken en hebben positief geadviseerd over de voordrachten. De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen staat vermeld in de volgende paragraaf. Uiteraard vraagt deze mate van vernieuwing van de samenstelling nadrukkelijke aandacht voor de continuïteit van het toezicht.
83
Het zijn turbulente tijden voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen van Beter Wonen is zich daar ten volle van bewust. Vanuit een eigen afweging opereert zij vanuit de Governancecode Woningcorporaties met als doel Beter Wonen zo goed mogelijk te positioneren in de turbulentie. De Raad van Commissarissen is vanuit een toezichthoudende rol nauw betrokken bij de gang van zaken binnen Beter Wonen. De raad beschouwt toezicht als een taak die niet vanuit afstandelijkheid kan worden vormgegeven. Dat is herkenbaar aan de mate van contact tussen de Raad van Commissarissen en de werkorganisatie. Naast de zeven officiële vergaderingen in 2013 was er regelmatig bilateraal contact tussen commissarissen en de directeur-bestuurder, was de raad vertegenwoordigd bij bijeenkomsten die Beter Wonen organiseert, zoals het Maatschappelijk Café en is ook nauw contact gehouden met de Ondernemingsraad en de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen. Met de Raad van Commissarissen van St. Joseph vindt periodiek overleg plaats. De raad heeft deelgenomen aan een bijeenkomst van WoON over de overheidsvoornemens voor de sector, de gevolgen voor Twente en de Twentse Routekaart vanuit de corporaties. Deze Routekaart is uitvoerig besproken. Ook met andere stakeholders binnen en buiten Almelo wordt eigenstandig contact onderhouden zodat de Raad van Commissarissen zo goed mogelijk kan helpen het kompas te herijken waarop Beter Wonen koerst. Dat is inmiddels een andere koers dan een aantal jaren geleden. In lijn met landelijke ontwikkelingen, maar vormgegeven vanuit een eigen overtuiging, is dat kortgezegd de bewoner die een zetje in de rug nodig heeft, centraal. Commerciële activiteiten horen naar de mening van de Raad niet primair in het takenpakket, hooguit als afgeleide om ontwikkelingen voor de doelgroep mogelijk te maken. In dat licht heeft de Raad van Commissarissen in 2013 ook goedkeuring en medewerking verleend aan de afbouw van grondposities en bouwclaims. Daarbij past een sobere en efficiënte organisatie. Als gevolg van het Regeerakkoord van kabinet Rutte 2 heeft Beter Wonen zich een taakstelling opgelegd die deels al in 2013 is uitgevoerd. De Raad van Commissarissen onderschrijft de noodzaak van de taakstelling volledig. Onderdeel van de taakstelling is het terugbrengen van de kosten van de eigen organisatie. Bij het monitoren van de uitvoering let de raad nadrukkelijk op een eerlijke verdeling van de pijn en waakt zij voor een afwenteling van de lasten op de huurders. Ook in 2014 ligt er een uitdaging voor Beter Wonen om de dienstverlening in stand te houden, terwijl de organisatie efficiënter wordt. Het bewaken van de goede balans daarin is voor de Raad van Commissarissen een belangrijk uitgangspunt. In het kader van versobering heeft de Raad van Commissarissen ook de eigen beloning verminderd in 2013, in lijn met de Wet Normering Topinkomens. 9.3 Samenstelling Per 31 december 2013 was de Raad van Commissarissen van Beter Wonen als volgt samengesteld. Tabel 9.1:
Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2013
Naam
Functie
Leeftijd
Benoemd per
Jaar herbenoeming
Jaar mogelijke herbenoeming
Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen
voorzitter
52 jaar
maart 2003
2011
-
Dhr. W.A. Joosten
lid
63 jaar
september 2008
2012
-
Dhr. J.W. Rollerman
lid
58 jaar
september 2006
2010
-
84
Dhr. W. Versteeg
lid
39 jaar
juli 2013
-
2017
Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
lid
49 jaar
september 2013
-
2017
De maximale zittingstermijn voor leden van de Raad van Commissarissen bedraagt 8 jaar, conform de Governancecode Woningcorporaties. De huidige leden hebben de volgende achtergrond. Tabel 9.2:
Achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen
Naam
Beroep
Relevante nevenfuncties
Expertise
Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen
ondernemer
diverse bestuursfuncties en commissariaten
bestuur en beleid
Dhr. W.A. Joosten
secretarisdirecteur waterschap
Bestuurslid district Overijssel, Veilig Verkeer Nederland bestuurslid Stichting Zorg voor Ouderen Thuis, Hengelo
volkshuisvesting, ruimtelijke ordening
Dhr. J.W. Rollerman
fabrikant
geen
Ondernemer
Dhr. W. Versteeg
manager planning en control
geen
financiën en juridisch
Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
lector
Toezichthouder Stichting JongerenHuisvesting Twente, diverse bestuursfuncties
governance
NB: Op 1 januari 2014 is mevrouw Van der Lof-de Groen opgevolgd als voorzitter van de Raad van Commissarissen door de heer W. Boomkamp. Tevens is per 1 januari 2014 de heer H. Hammink ingestroomd als lid van de Raad van Commissarissen. 9.4 Werkzaamheden in 2013 De
Raad van Commissarissen kent een drietal verschillende soorten bijeenkomsten: reguliere vergaderingen die besluitvormend zijn; themavergaderingen; (wijk)bezoeken.
Daarnaast vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen leden van de Raad van Commissarissen. In 2013 zijn er zes reguliere vergaderingen gehouden en een ingelaste vergadering. De reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn steeds voorbereid in het agendaoverleg
85
tussen bestuurder, voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen. Voorafgaand aan de vergaderingen is de Raad van Commissarissen door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de Raad van Commissarissen van aanvullende mondelinge informatie voorzien door de bestuurder, andere leden van het managementteam en de controller. Direct voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad van Commissarissen onderling. In 2013 is geen van de leden van de Raad van Commissarissen frequent afwezig geweest. Gelet op de omvang, kent de Raad van Commissarissen van Beter Wonen géén kerncommissies. In de Raad van Commissarissen-vergaderingen zijn onder andere besluiten genomen aangaande: Kwartaalrapportages. Begroting/Jaarplan 2014, Financiële Meerjarenplanning, Treasurystatuut. Managementletter accountant, plan van aanpak, controleprotocol. Goedkeuring van diverse bestuursbesluiten met betrekking tot verkopen en investeringsprojecten. Jaarstukken 2013, gekoppeld aan het jaarlijks overleg met de accountant. Benoeming nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Honorering leden Raad van Commissarissen. Een
aantal belangrijke besluiten uit de Raad van Commissarissen-vergaderingen betreffen: Teruggave van de bouwclaim in de Bornsche Maten. Grondverwerving en erfpachtovereenkomst aan de Berkelstraat. Verkoop niet-daeb woning Bavinkstraat. Benoeming van nieuwe leden Raad van Commissarissen. Ontvlechting VOF Zuidbroek. Aanpak Kloosterhofflat.
Verder is ter vergadering regelmatig gesproken over actuele landelijke kwesties (nasleep Vestia, rijksbeleid inzake huren en heffingen) en de mogelijke gevolgen voor Beter Wonen; betaalbaarheid van wonen; ontwikkelingen binnenstad Almelo; stand van zaken beleid en strategie ICT. De Raad heeft meerdere keren diepgaand gesproken over de afgesloten derivaten, de hieraan verbonden risico’s, de wijziging van de landelijke voorschriften, de opstelling van de externe toezichthouders en de getroffen zekerheden. De Raad van Commissarissen richt zich in de contacten met stakeholders primair op de huurdersvertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een adviesorgaan van de bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen Raad van Commissarissen en SHBW staat de evaluatie van het maandelijkse overleg tussen bestuurder en het dagelijkse bestuur van de SHBW centraal. De bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een onafhankelijke evaluatie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod. Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad van Commissarissen. Vanuit de Raad van Commissarissen was de heer Joosten contactpersoon voor de SHBW in 2013. Naast dit contact onderhouden individuele commissarissen op basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het functioneren van de Raad van Commissarissen en van Beter Wonen van belang kunnen zijn. Zowel de Raad van Commissarissen als de SHBW ervaren de contacten als constructief en waardevol.
86
In het verslagjaar hebben individuele leden van de Raad deelgenomen aan verschillende symposia en (vaktechnische) bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Zij hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de Raad met hun medeleden gedeeld.
9.5 Functioneren Raad van Commissarissen Eind 2012 heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren geëvalueerd en aan de hand van een eigen checklist de volgende aspecten van haar functioneren besproken:
rol als toezichthouder op de corporatie; rol als adviseur van de bestuurder; werkgeversrol ten aanzien van de bestuurder; bemensing en expertise van de Raad van Commissarissen; voorbereiding en verloop van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen.
Op grond van deze evaluatie zijn verdere afspraken gemaakt omtrent het bijwonen van scholingsen informatiebijeenkomsten van Aedes en van de VTW. Overigens zijn alle leden van de Raad van Commissarissen lid van de VTW. Afgesproken is dat zowel de statuten en de integriteitscode in het licht van de wetswijzigingen worden herzien. Periodiek zal voortgang van de afspraken worden besproken. De voorzitter en vice-voorzitter hebben met de bestuurder een functioneringsgesprek gevoerd. Het verslag is met de voltallige Raad besproken.
9.6 Onafhankelijkheid en integriteit De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen (van 18 april 2001), het Reglement van de Raad van Commissarissen (van 22 april 2009) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen (eveneens van 22 april 2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen en onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig met die uit de Governancecode Woningcorporaties (bepaling III 2.2). In 2013 hebben alle leden van de Raad van Commissarissen volledig onafhankelijk gefunctioneerd. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige activiteiten als voor de relevante nevenfuncties.
9.7 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen.
87
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT) in werking getreden. De honorering van de Raad van Commissarissen is zonder overgangsperiode in overeenstemming gebracht met deze wet. De vergoedingen bedroegen in 2013 € 5.250,- (leden) en € 7.875,- (voorzitter).
Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directie en de medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van zaken in 2013. Namens de Raad van Commissarissen,
De heer W. Boomkamp voorzitter
88
10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het verslagjaar 2013 goedgekeurd.
Almelo, 21 mei 2014
Dhr. J.W. Boomkamp Voorzitter
Dhr. W.A. Joosten
Dhr. J.W. Rollerman
Dhr. W. Versteeg
Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
Dhr. H. Hammink
89
90
11. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo
2013
2012
boekjaar
2011
2010
2009
actuele waarde
Gegevens onroerend goed Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen/woongebouwen (excl.woonwagens) - woonwagens Totaal woningen (incl. woonwagens) - garages
6.329 1 6.330 575
6.369 2 6.371 594
6.374 2 6.376 584
6.424 2 6.426 619
6.450 3 6.453 643
- bedrijfsruimten - overige verhuureenheden (incl.standplaatsen)
61 317
64 318
65 331
66 338
72 342
7.283
7.347
7.356
7.449
7.510
31 0
41 0
36 0
26 0
68 1
-29 -42 -1
-42 -4 0
-36 -50 0
-28 -29 4
-46 -145 -9
1 0
0 0
5 0
0 0
8 0
- sloop - verkocht - overige mutaties
-23 -1 0
0 -4 0
-44 -3 -1
-28 -5 -1
-26 -4 10
Totaal
-64
-9
-93
-61
-143
862 5.468
998 5.373
1.295 5.081
1.388 5.088
1.365 4.834
Totaal Mutaties in het onroerend goed Woningen en woongebouwen (incl. in beheer) - aantal opgeleverd - aantal aangekocht - aantal verkocht - aantal gesloopt - overige mutaties Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden - aantal opgeleverd - aantal aangekocht
Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer) - laag (< € 374,44 in 2013) *1) - overig Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per woning - percentage woningen groot onderhoud en verbetering - kosten onderhoud per woning (excl.grootonderhoud) - kosten onderhoud eigen dienst per woning
1,9
1,7
1,6
1,7
1,2
10,8 813 104
12,4 1.063 109
4,6 997 112
3,5 987 131
7,3 1.165 116
Prijs-kwaliteit verhouding - gemiddeld aantal punten WWS
142
141
136
136
135
- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen)
480
463
455
445 39
438
Het verhuren van woningen - mutatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur - huurderving in % jaarhuur (huren en vergoedingen)
10,0 3,8 3,2
10,8 4,0 3,0
10,5 4,2 3,3
9,5 7,4 4,3
10,8 7,8 5,4
3,1
2,9
3,3
4,1
5,3
- huurderving in % jaarhuur (huren)
*1) Het aantal woningen is in 2013 berekend op basis van de subsidiabele huurprijs. Van 2009 t/m 2011 is dit op basis van de kale huurprijs.
91
Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo
2013
boekjaar
2012
2011
2010
2009
actuele waarde
Financiële continuïteit - solvabiliteit - liquiditeit
30,2 0,8
36,8 0,4
Balans - eigen vermogen ( x € 1.000)
116.421
- eigen vermogen per woning - activa in exploitatie ( x € 1.000)
18.392 349.350
- activa in exploitatie per woning
31,4 0,6
29,9 0,3
27,0 0,2
155.498
88.650
108.782
93.723
24.407 389.382
13.904 322.884
16.928 343.295
14.989 322.547
55.190
61.118
50.641
53.423
49.984
255.452 40.356
252.702 39.664
253.547 39.766
244.140 37.993
248.111 38.449
5.780 -813
5.567 -1.261
5.407 -1.063
5.280 -997
5.084 -987
- overige bedrijfslasten (excl. kosten TD, incl. Vogelaarheffing) - rentelasten (inclusief rentebaten)
-1.795 -1.428
-1.513 -1.461
-1.548 -1.521
-1.543 -1.554
-1.607 -1.654
- afschrijving per woning
-2.335
-2.050
-2.055
-92
-72
- verkoopresultaat per woning - waardeveranderingen per woning
211 -4.119
271 967
290 -976
291 -1.836
372 -232
- resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening per woning
-4.499
520
-1.457
-452
903
430
0
0
0
-1.032
0 -73 -4.142
0 0 520
0 0 -1.457
2.328 0 1.877
-710 0 -839
- langlopende schulden, incl kortlopend deel ( x € 1.000) - langlopende schulden, incl kortlopend deel per woning Winst- en verliesrekening (per woning) - netto huuropbrengsten (inclusief huurderving) - onderhoudskosten (inclusief kosten TD)
- vpb per woning - mutatie actuele waarde per woning - resultaat deelnemingen - resultaat per woning
92
Jaarrekening 2013
93
Activa
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1. 1.1 € 1.2 1.3 -
303.530.110 € 3.988.276 3.876.820 -
326.819.274 5.492.217 4.101.591
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
2. 2.1 €
45.820.000 €
62.563.000
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS-subsidies
3. 3.1 € 3.2 3.3 -
- € 1.670.220 - -
480.000 337.713
€
358.885.426 €
399.793.795
Subtotaal
Vlottende activa Voorraden
4.
€
4.242.379 €
2.932.954
Onderhanden projecten
5.
€
675.339 €
-
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen gemeente Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Overlopende activa
6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
€ -
416.258 29.897 1.049.101 476.268 297.568
€ -
375.066 16.151 581.510 462.200
Liquide middelen
7.
€
19.547.598 €
18.094.563
Subtotaal
€
26.734.408 €
22.462.444
Totaal
€
385.619.834 €
422.256.239
94
Balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Passiva
Ref.
Eigen Vermogen
8.
Eigen vermogen Subtotaal
8.1
Voorzieningen
9. 9.1 9.2 9.3
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve bedrijfswaarde Voorziening meeverkocht onderhoud Subtotaal
Langlopende schulden
31-12-2013
€ €
116.421.333 € 116.421.333 €
155.498.047 155.498.047
€ -
3.168.363 € 283.631 405.532 -
4.399.391 130.477 609.662
€
3.857.526 €
5.139.530
10. 10.1 € 10.2 10.3 €
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal
31-12-2012
10.879.013 219.129.394 121.980 230.130.387
€ €
22.489.988 188.172.453 115.305 210.777.746
€ -
28.759.780 1.921.920 1.311.619 2.677.270 539.997
€ -
45.454.200 2.173.069 642.744 2.138.096 432.807
Subtotaal
€
35.210.586 €
50.840.916
Totaal
€
385.619.834 €
422.256.239
Kortlopende schulden
11. 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
95
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 boekjaar 2013
Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
12. 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6
boekjaar 2012
€ -
36.586.899 1.499.272 1.335.815 878.206 562.781
€ -
35.470.026 1.333.666 1.508 1.725.382 573.903 836.659
€
40.862.973 €
39.941.144
€ -
14.780.071 18.811.519 4.179.386 645.438 800.797 4.488.304 1.097.118 2.140.264 8.235.115
€ -
13.059.260 -6.900.378 4.226.877 636.095 825.508 7.385.911 1.161.866 178.819 6.183.547
Som der bedrijfslasten
€
55.178.012 €
26.757.505
Bedrijfsresultaat
€
-14.315.039 €
13.183.639
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten
13. 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
14.
€
-5.119.218 €
-557.956
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten
15. 15.1 15.2
-
370.392 9.412.617 -
364.629 9.673.685
€
-28.476.482 €
3.316.627
€ -
2.719.321 € -460.386 -
-
€
-26.217.547 €
3.316.627
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
16. 17.
Resultaat na belasting
96
Kasstroomoverzicht 2013 boekjaar 2012
boekjaar 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa - overige waardeverminderingen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - dotatie/vrijval voorzieningen - resultaat verkoop onroerende zaken - veranderingen in werkkapitaal: . voorraden materialen . vorderingen . kortlopende schulden (excl schulden kredietverschaffers, exclusief overlopende rente)
14.315.03914.780.071 878.20618.811.519 2.140.264 47.735 1.335.815-
13.059.260 573.9036.900.378178.819 538.884 1.725.382-
2.447 663.6631.064.090
42.146 39.108 695.91919.653.403
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
13.183.639
370.392 9.187.830-
17.146.273 364.629 9.779.525-
8.817.43810.835.965
Kasstroom uit operationele activiteiten
9.414.8967.731.377
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa . sociaal vastgoed in exploitatie . vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie . onroerende zaken t.d.v. exploitatie Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
410.49314.850.528175.4873.189.371 117.706229.205
1.085.0004.940.097750.0004.439.000 405.070191.255 12.135.638-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.549.912-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie overig Kasstroom uit financieringsactiviteiten
50.006.675 47.257.2913.324
Netto-kasstroom
2.752.708 1.453.035
97
21.504.000 22.349.0004.625-
849.6254.331.840
Toelichting behorende tot de jaarrekening 2013 Algemeen Toegelaten instelling Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 4 van de statuten. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. In dit jaarverslag is aangesloten bij de terminologie van de hiervoor genoemde regelgeving. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
98
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van de kwalificatie “extern gecommuniceerd” is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen/nadelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
99
Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie “extern gecommuniceerd” is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.
Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en in afstemming met een externe deskundige en de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met
100
betrekking tot afwaardering rondom sloop alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord, indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden. Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast, vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans
101
van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt. Voorwaarden aan hedge accounting Beter Wonen documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge, wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de onderneming toekomend bedrag onder voorwaarden die de onderneming anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de onderneming worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken.
102
Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de onderneming historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst- en verliesrekening. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat structureel bestemd is voor verhuur aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Binnen Beter Wonen staat het volkshuisvestelijk beleid centraal. Wij vinden onze primaire verantwoordelijkheid het aanbieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen die hier zelf niet in kunnen voorzien. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
103
104
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Beter Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Beter Wonen maakt onderscheid in twee componenten: opstal en grond. De economische levensduur van de opstal bedraagt 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waarde-
105
vermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige verslagjaar. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats wordt niet afgeschreven.
106
Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen
termijn
methode
50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar
lineair lineair lineair lineair
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
107
Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Met de ontvlechting van de Beter Wonen met Nijhuis VOF heeft Beter Wonen per 31-12-2013 geen deelnemingen meer. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. In 2013 is deze meerjarensubsidie afgewikkeld middels een éénmalige uitbetaling (afkoopsom).
Vlottende activa Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, welke gebaseerd zijn op de laatst bekende inkoopprijs, verminderd met een noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad. Voorraad grond De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grondposities de bestemming ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord in de post “Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa”. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten (nieuwbouw koop welke reeds verkocht is per balansdatum) worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming
108
op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Vorderingen De grondslag voor de waardering van vorderingen is beschreven onder het kopje Financiële instrumenten.
Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves.
Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer: sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
109
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening negatieve bedrijfswaardes Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen. Voorziening meeverkocht onderhoud Beter Wonen heeft woningen verkocht waarbij het onderhoud voor 15 jaar, gerekend vanaf het moment van beschikbaar komen voor verkoop, voor rekening van Beter Wonen is. De verwachte onderhoudsuitgaven variëren per complex en zijn afhankelijk van de onderhoudstoestand van de woningen. Aan de voorziening zal jaarlijks rente worden toegerekend, terwijl de uitgaven voor onderhoud hieraan zullen worden onttrokken.
Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen nominale waarde rekening houdend met agio of disagio. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
110
Grondslagen voor de resultaatbepaling Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten met uitzondering van de loonkosten van huismeesters. Deze kosten zijn opgenomen in de lonen en salarissen. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft de wijziging in onderhanden projecten. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.
111
Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.
112
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, reparatieonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het reparatie- en mutatieonderhoud bevat zowel kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). De afwaardering wordt verantwoord onder de bijzondere waardeverandering in het jaar dat deze zich heeft voorgedaan. Deze afwaardering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed). Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.
113
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.
114
Toelichting op de balans per 31 december 2013 1
Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie woningen en woongebouwen
overige goederen
totaal
Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
€ -
335.410.857 € -8.646.128 -
482.229 € -427.684 -
335.893.086 -9.073.812
Bedrijfswaarde
€
326.764.729 €
54.545 €
326.819.274
Mutaties: - overboekingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - overboekingen van commercieel vastgoed in exploitatie - investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - desinvesteringen - afschrijvingen - negatieve bedrijfswaarde - waardeveranderingen verantwoord in W & V - waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
€ -
9.441.916 11.392.660 410.493 -1.381.788 -14.375.368 153.154 -16.067.168 -12.859.167
-3.896 -
€ -
9.441.916 11.392.660 410.493 -1.381.788 -14.379.264 153.154 -16.067.168 -12.859.167
Saldo
€
-23.285.268 €
-3.896 €
-23.289.164
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde
€ €
356.265.178 € -52.785.717 303.479.461 €
482.229 € -431.580 50.649 €
356.747.407 -53.217.297 303.530.110
€ -
Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 303,5 miljoen (2012: € 326,8 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en groot onderhoud zijn ingerekend voor zover de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
115
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 8.000 per woning (prijspeil ultimo 2013) en € 6.000 per bedrijfsruimte (maatschappelijk vastgoed). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen vanaf 2014 van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); jaarlijkse huurderving 2014 tot en met 2023 2,4% en daarna 1,5% (voorgaand jaar: vanaf 2014 2,7%); de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar gemiddeld); huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar op basis van het gewenste streefhuurpercentage per complex (gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur; 2012: 75%); stijging van de onderhoudskosten van 1,0% in 2014 en 2015, 2016 tot en met 2018 1,5%, daarna 3,0% (voorgaand jaar: 2014 1%, 2015 tot en met 2017 1,5% en daarna 3,0%); stijging van de lonen en variabele lasten van 1,0% in de jaren 2014 tot en met 2018 en daarna 3% (voorgaand jaar: 2014 tot en met 2017 1% en daarna 2,0%); de eerste 10 jaar onderhoud gemiddeld € 1.057,- (voorgaand jaar: € 1.190) en algemeen beheer (exclusief verhuurder- en rioolheffing) € 1.335,- (voorgaand jaar: € 1.260) per verhuureenheid; de disconteringsvoet bedraagt 5,25% (voorgaand jaar 5,25%); welke jaarlijks wordt bepaald door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele verlengingen voortvloeiend uit levensduurverlengende investeringen en waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel; de verhuurderheffing, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de bedrijfswaarde voor de resterende levensduur van het bezit; voor de komende 5 jaar zijn 30 woningen per jaar als verkopen ingerekend tegen € 94.575 gemiddelde opbrengstwaarde (voorgaand jaar 30 woningen jaarlijks tegen ongeveer € 98.750 gemiddeld); wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor overige verhuureenheden 0,2. Waardeveranderingen Uit het verloop van de bedrijfswaarde in 2013 blijkt een negatief saldo aan waardeveranderingen en afschrijvingen van in totaal circa € 43 miljoen. Deze sterke daling van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurderheffing voor de resterende looptijd van het bezit. Dit heeft een daling van de bedrijfswaarde met € 48,4 miljoen tot gevolg. De bedrijfswaarde neemt daarnaast toe door verbetering van toekomstige kasstromen. Met name de verlaging van de te betalen rioolheffing heeft hier een belangrijk aandeel in. Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt samen te vatten:
116
Bedragen
Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2012 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2013
326.765 303.479 Mutatie bedrijfswaarde
AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2013: - Nieuwbouw/herinvesteringen - Verkopen en sloop - Classificatiewijzigingen - Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat)
-23.286
-9.442 1.382 -11.393 -562 -20.015
Resteert: mutatie actuele waarde
-43.301
Analyse mutatie actuele waarde: - Gevolgen inrekenen verhuurderheffing - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen classificatiewijzigingen - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde
-48.372 5.863 2.011 -3.973 1.170 -43.301
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 7.3 van het jaarverslag. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013 Saldo begin boekjaar
€
Mutaties: - investeringen - onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - (terugnemingen van) waardeverminderingen - overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop
€ -
2012
5.492.217 €
15.728.734 -4.098.076 0 -9.441.916 -3.692.683
€ -
8.297.574
5.428.094 -527.996 215.232 -7.920.687 -
Saldo mutaties
€
-1.503.941 €
-2.805.357
Saldo einde boekjaar
€
3.988.276 €
5.492.217
117
Investeringen De investeringen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Herinvesteringen Nieuwbouwprojecten Toegerekende rente (rentepercentage 3,7%; 2012: 3,9%)
€ € € €
2013 6.302.902 9.100.637 325.195 15.728.734
€ € € €
2012 3.569.317 1.749.601 109.176 5.428.094
In de investeringen is voor een bedrag van € 553.011 (2012: € 464.727) aan doorberekende kosten van eigen personeel van het projectbureau opgenomen.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorpand
inventaris
vervoermiddelen
totaal
Saldo per 1 januari 2013: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
€ -
5.861.865 € -2.284.951 -
2.978.460 € -2.453.783 -
329.088 € -329.088 -
9.169.413 -5.067.822
524.677 €
-€
4.101.591
Boekwaarde
€
3.576.914 €
Mutaties: - investeringen - desinvesteringen - cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - afschrijvingen
€ -
€ - - -187.290 -
175.487 -212.968
€ -
-
€ -
175.487 -400.258
Saldo
€
-187.290 €
-37.481 €
-€
-224.771
Saldo per 31 december 2013: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
€ -
5.861.865 € -2.472.241 -
3.153.947 € -2.666.751 -
329.088 € -329.088 -
9.344.900 -5.468.080
Boekwaarde
€
3.389.624 €
487.196 €
-€
3.876.820
De investeringen hebben hoofdzakelijk betrekking op nieuwe automatiseringsapparatuur (hardware/software). Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen
termijn
methode
50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar
lineair lineair lineair lineair
Verzekering Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2013 voor € 5.978.100 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.
118
2
Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Marktwaarde
€
Mutaties: - overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - desinvesteringen - waardeveranderingen Saldo
€
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen €
Marktwaarde
2013
2012
75.384.465 € -12.821.465 -
75.259.944 -11.601.944
62.563.000 €
63.658.000
-11.392.660 € -231.122 -5.119.218 -
375.000 -886.408 -583.592
-16.743.000 €
-1.095.000
55.443.657 € -9.623.657 -
75.384.465 -12.821.465
45.820.000 €
62.563.000
Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 45.820.000 (2012: EUR 62.563.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Hierbij wordt de marktwaarde in verhuurde staat berekend op basis van de scenario’s doorexploiteren en uitponden. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn:
disconteringsvoet van 7-9% (2012: 7-8%);
leegwaarde van gemiddeld € 206.000 per woning (2012: € 195.000 per woning);
exit yield na 15 jaar van gemiddeld 8,5% (2012: 7,5%).
Alle parameters zijn complexgewijs bepaald door een extern taxateur op basis van complexspecifieke kenmerken en marktgegevens. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief zijn, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur (dezelfde als in 2012). De gehele actuele waarde van het commercieel vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Hierbij heeft voor 1/3 van de taxatiecomplexen een bezichtiging plaatsgevonden.
119
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Als gevolg van gewijzigd beleid zijn in 2013 per saldo 137 woningen overgegaan van commercieel naar sociaal vastgoed. Daarentegen zijn 19 bedrijfsruimtes van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed overgegaan. Hiermee sluit de classificatie van ons bezit beter aan bij onze rolopvatting, primair woningen verhuren voor de doelgroep. Waardeveranderingen In 2013 is er sprake van een waardedaling van € 5.119.218. Deze wordt grotendeels veroorzaakt door het feit dat de marktwaarde van de bedrijfsruimtes die overgegaan zijn naar commercieel vastgoed substantieel lager is dan de bedrijfswaarde waartegen in 2012 werd gewaardeerd. Ten aanzien van de woningen is enerzijds zichtbaar dat de gemiddelde marktwaarde van de woningen met circa 5% is gedaald ten opzichte van vorig jaar. Dit wordt echter grotendeels gecompenseerd door het feit dat de woningen welke nog op marktwaarde gewaardeerd worden gemiddeld een hogere leegwaarde hebben. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt eind 2013 € 42.073.000 (2012: € 50.782.000). De forse daling wordt met name veroorzaakt door classificatiewijzigingen. In 2013 zijn per saldo 118 eenheden als gevolg van gewijzigd beleid overgegaan van commercieel naar sociaal vastgoed. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en deels zonder borging van het WSW. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 14,2 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.
3
Financiële vaste activa
3.1 Deelnemingen 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: Kapitaalstorting "Beter Wonen met Nijhuis VOF" Kapitaalonttrekking "Beter Wonen met Nijhuis VOF"
€
480.000 €
100.000
-
- -480.000 -
380.000 -
Saldo einde boekjaar
€
-€
480.000
In 2013 is de deelneming “Beter Wonen met Nijhuis VOF” beëindigd. Eind 2013 resteren er geen materiële risico’s meer. De financiële consequenties van de beëindiging zijn in de jaarrekening 2013 verwerkt.
120
3.2 Latente belastingvorderingen 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - dotatie ten gunste van resultaat - overboeking naar kortlopende vorderingen
€
-€
-
-
2.719.321 -1.049.101 -
-
Saldo einde boekjaar
€
1.670.220 €
-
De post latente belastingvorderingen ad € 2.719.321 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd. Van deze vordering is een bedrag ad € 1.049.101 naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. Dit bedrag is onder de post latente belastingvorderingen binnen de vlottende activa opgenomen. Alle fiscale verliezen zijn tot waardering gebracht.
3.3 Te vorderen BWS-subsidies 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - bijgeschreven rente - correctie rente voorgaande jaren - ontvangen bijdragen
€
337.713 €
503.898
-
4.599 -113.107 -229.205 -
25.070 -191.255
Saldo einde boekjaar
€
-€
337.713
De toegekende BWS-subsidies worden getemporiseerd uitbetaald. Jaarlijks wordt rente toegerekend aan het nog te ontvangen bedrag terwijl de werkelijk ontvangen bedragen in mindering worden gebracht. In 2013 zijn de resterende te vorderen BWS-subsidies ineens afgewikkeld.
4
Voorraden
4.1 Voorraden 2013
2012
Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad kantinebenodigdheden Voorraad grond (bestemd voor verkoop)
€ -
206.522 € 3.294 4.032.563 -
206.405 5.858 2.720.691
Totaal
€
4.242.379 €
2.932.954
Voorraad onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 0,74 (2012: 0,69).
121
Voorraad grond (bestemd voor verkoop) 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - overboeking van vastgoed in ontwikkeling - desinvesteringen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
€
2.720.691 €
2.779.364
-
3.692.683 -240.547 -2.140.264 -
-58.673
Saldo einde boekjaar
€
4.032.563 €
2.720.691
De post grond bestemd voor verkoop is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe toetsing ultimo boekjaar.
5
Onderhanden projecten
5.1 Onderhanden projecten 2013
2012
Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen Af: Gedeclareerde termijnen kopers
€ -
675.339 € - -
-
Totaal
€
675.339 €
-
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde omzet € 676.000 en het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde kosten € 549.000. Er zijn geen voorschotten in mindering gebracht.
6
Vorderingen
Alle vorderingen, met uitzondering van de rentecaps, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
6.1 Huurdebiteuren Ouderdom huurachterstand
aantal huurders 31-12-2013 31-12-2012
bedrag 31-12-2013 31-12-2012 € -
30.175 21.740 27.482 304.010
541 € 405 -
481.182 € 957.272 -
383.407 1.022.197
946 €
1.438.454 €
1.405.604
Af: voorziening dubieuze debiteuren
-
1.022.196 -
1.030.538
Totaal
€
416.258 €
375.066
Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
136 129 57 322
100 58 50 333
Totaal huidige huurders Vertrokken huurders
644 330
Totaal huurdebiteuren
974
€ -
57.204 59.363 46.810 317.805
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 3,8% van de brutojaarhuur (2012: 3,8%). Exclusief de vertrokken huurders is dit 1,3% (2012: 1,0%).
122
Voorziening dubieuze debiteuren Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven. 2013
2012
Saldo begin boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen
€ -
1.030.538 € 275.979 -284.321 -
1.035.393 477.888 -482.743
Saldo einde boekjaar
€
1.022.196 €
1.030.538
Gedurende 2013 is door Beter Wonen samen met de deurwaarder een beoordeling gemaakt van de inbaarheid van de openstaande huurachterstanden. Op basis van deze gezamenlijke beoordeling is in totaal voor € 8.342 gemuteerd op de voorziening.
6.2 Vorderingen gemeente 2013
2012
Specificatie te vorderen posten: - te vorderen aanpassingen inzake WMO
€
31.505 €
21.237
Totaal te vorderen
€
31.505 €
21.237
Specificatie te betalen posten: - nog af te dragen inschrijfgeld woningzoekenden
€
1.608 €
5.086
Totaal te betalen Per saldo te verrekenen met de gemeente Almelo
€ €
1.608 € 29.897 €
5.086 16.151
6.3 Latente belastingvorderingen Dit betreft het kortlopende deel (verwachte verrekening binnen 1 jaar) van de latente belastingvorderingpositie. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.
6.4 Overige vorderingen 2013 Vorderingen op niet huurders Af: afwaardering wegens oninbaarheid Saldo Nog te ontvangen rente banken Te vorderen van Verenigingen van Eigenaren Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen Diversen
€ € -
Totaal
€
123
50.789 50.789 327.602 13.934 43.190 40.753
2012 € € -
115.211 -20.000 95.211 305.638 8.810 81.611 90.240
476.268 €
581.510
6.5 Overlopende activa 2013
2012
Rentecaps Vooruitbetaalde assurantiepremie
€ -
196.427 € 101.141 -
370.687 91.513
Totaal
€
297.568 €
462.200
Rentecaps 2013
2012
Saldo begin boekjaar (boekwaarde) Af: afschrijvingen
€ -
370.687 € -174.260 -
557.835 -187.148
Saldo einde boekjaar
€
196.427 €
370.687
Beter Wonen heeft leningen met een variabele rente aangetrokken om hiermee te kunnen profiteren van de lage korte termijn rente. Om de renterisico's deels af te dekken zijn, naast renteswaps (zie: Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen), een aantal caps afgesloten. In totaal staat er eind 2013 nog een bedrag open van € 44 miljoen op leningen die gekoppeld zijn aan rentecaps. Hiervoor voert Beter Wonen een derivatenadministratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps. Tussen de hiervoor genoemde leningen met een variabele rente en de afgesloten rentecaps bestaat een directe relatie. Omdat de caps niet aangetrokken zijn om ze te verhandelen zijn de caps gewaardeerd tegen aanschafprijs, verminderd met afschrijving, welke is gebaseerd op de looptijd van de caps. De hiervoor genoemde transacties passen volledig binnen het treasurystatuut. Alle aanwezige caps zijn ultimo 2013 operationeel en zijn in onderstaande tabel gespecificeerd. Contract partij Rabo Rabo Deutsche Bank Deutsche Bank Rabo Rabo Totaal
periode
strike/ Euribor
1-10-2004 t/m 1-10-2014 1-9-2005 t/m 1-9-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 1-5-2011 t/m 1-5-2015 1-2-2012 t/m 1-2-2015
5,0% 1-mnd 5,5% 3-mnd 3,5% 1-mnd 3,5% 3-mnd 3,5% 6-mnd 3,5% 6-mnd
verzekerd bedrag
premie
boekwaarde
koerswaarde
-
7.000.000 -
261.400 -
19.551 -
-
-
15.000.000 -
218.000 -
36.313 -
59
-
10.000.000 -
144.000 -
46.500 -
157
-
12.500.000 -
178.000 -
57.479 -
111
-
3.700.000 -
54.500 -
18.167 -
-
-
4.000.000 -
51.000 -
18.417 -
-
€
52.200.000 €
906.900 €
196.427 €
327
124
7
Liquide middelen
7.1 Liquide middelen 2013
2012
Direct opvraagbaar: - rentecompensabele bankrekeningen - spaarrekening - overige bankrekeningen - kas Totaal liquide middelen - gelden onderweg
€ € -
-5.563.279 25.004.610 89.195 3.560 19.534.086 13.512
€ € -
2.884.828 15.124.924 62.048 22.568 18.094.368 195
Totaal
€
19.547.598 €
18.094.563
Er is een rekening courant faciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank. De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt ruim € 1,5 miljoen hoger dan vorig jaar. Dit saldo is aangehouden ten behoeve van af te lossen leningen begin 2014 en geplande investeringsuitgaven in het kader van nieuwbouw en herinvesteringen.
8
Eigen vermogen
8.1 Eigen vermogen 2013
2012
Saldo begin boekjaar Toegevoegd uit het jaarresultaat (Terugname) herwaardering mva via het eigen vermogen
€ -
155.498.047 € -26.217.547 -12.859.167 -
88.650.064 3.316.627 63.531.356
Saldo einde boekjaar
€
116.421.333 €
155.498.047
9
Voorzieningen
9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2013
2012
Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening
€ -
4.399.391 € 2.867.048 -4.098.076 -
1.533.674 3.393.713 -527.996
Saldo eind boekjaar
€
3.168.363 €
4.399.391
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 2.783.000. Het gehele bedrag van de voorziening zal naar verwachting binnen 5 jaar zijn afgewikkeld.
125
9.2 Voorziening negatieve bedrijfswaarde 2013
2012
Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening
€ -
130.477 € 153.154 - -
478.450 124.083 -472.056
Saldo eind boekjaar
€
283.631 €
130.477
De negatieve bedrijfswaarde op 31-12-2013 betreffen hoofdzakelijk volkstuinen en logeer- en recreatieruimten met een negatieve exploitatie.
9.3 Voorziening meeverkocht onderhoud 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - rente - dotaties - overige mutaties - afgedragen BTW - onttrekkingen
€
609.662 €
624.179
-
30.483 8.745 -206.506 -1.518 -35.334
-
31.209 21.450 -57.571 -3.425 -6.180
Saldo einde boekjaar
€
405.532 €
609.662
Per verkochte woning wordt een vooraf vastgesteld bedrag voor toekomstig onderhoud toegevoegd aan de voorziening. Daarnaast wordt jaarlijks rente toegevoegd, terwijl de uitgaven voor onderhoud ten laste van deze voorziening worden gebracht. De verplichtingen uit hoofde van meeverkocht onderhoud lopen in 2017 ten einde.
10
Langlopende schulden
10.1 Leningen overheid 2013 27.374.180 €
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - aflossingen
€
30.240.233
-
-4.884.192 -
-2.866.053
Subtotaal einde boekjaar
€
22.489.988 €
27.374.180
Aflossingsverplichting < 1 jaar
-
-11.610.975 -
-4.884.192
Saldo einde boekjaar
€
10.879.013 €
22.489.988
126
10.2 Leningen kredietinstellingen 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen
€
225.212.635 €
223.193.097
-
50.000.000 -42.373.099 -
21.500.000 -19.480.462
Subtotaal einde boekjaar
€
232.839.536 €
225.212.635
Aflossingsverplichting < 1 jaar
-
-13.710.142 -
-37.040.182
Saldo einde boekjaar
€
219.129.394 €
188.172.453
Totaal Leningen
€
230.008.407 €
210.662.441
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,6% (2012: 3,7%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost. Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 121.315.000 (2012: € 141.651.000). De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: op het moment van renteherziening indien deze hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-, 3of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 2 tot en met 50 basispunten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is afgedekt met renteinstrumenten (zijnde rentecaps en -swaps). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 en 25 basispunten.
127
De samenstelling van de leningportefeuille ultimo 2013 van Beter Wonen is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen 46% 19% 8% 27%
Fixe / annuïtair Variabel met rentecap Basisrentelening Roll over - swap
100%
Totaal
Renterisico Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. De geldende norm van het WSW wordt hierbij als uitgangspunt genomen. Voor een overzicht van het renterisico van de komende jaren wordt verwezen naar paragraaf 7.5 van het jaarverslag. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 7,8 jaar (2012: 8,4 jaar). Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 € 278 miljoen (2012: € 286 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 € 255 miljoen (2012: € 253 miljoen). Tegenpartijrisico De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen 40% 44% 9% 5% 2% 100%
Nationale Waterschapsbank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Gemeente Almelo Rabobank Overige Totaal
128
Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee in voldoende mate gereduceerd. Herfinancieringsrisico De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het herfinancieringsrisico te reduceren. Zekerheden Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden inzake de Schering) buiten de gemeente Almelo is hypothecair bezwaard voor in totaal € 19,25 miljoen. Daarnaast zijn de huurpenningen verpand aan de huisbankier. De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente Almelo als achtervang optreedt.
10.3 Waarborgsommen 2013
2012
Saldo begin boekjaar Mutaties: - mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen . ontvangen waarborgsommen - mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente . bijgeschreven rente
€
115.305 €
113.536
-
- 5.685 -
-1.900 2.100
-
- 990 -
-384 1.953
Saldo einde boekjaar
€
121.980 €
115.305
Nader te specificeren in: - waarborgsommen - rente waarborgsommen
€ -
118.359 € 3.621 -
112.674 2.631
Totaal
€
121.980 €
115.305
De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen van huurders van met name bedrijfspanden. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur.
129
11
Kortlopende schulden
11.1 Schulden aan kredietinstellingen 2013
2012
- aflossingsverplichting < 1 jaar - niet vervallen rente
€ -
25.321.117 € 3.438.663 -
41.924.374 3.529.826
Totaal
€
28.759.780 €
45.454.200
2013
2012
11.2 Schulden aan leveranciers
Schulden aan leveranciers
€
1.921.920 €
2.173.069
Totaal
€
1.921.920 €
2.173.069
11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013
2012
Nog te verrekenen sociale lasten Nog te betalen loonbelasting Nog te betalen BTW
€ -
49.235 € 137.615 1.124.769 -
34.593 193.871 414.280
Totaal
€
1.311.619 €
642.744
De post “Nog te betalen BTW” betreft voornamelijk verlegde BTW van het 4e kwartaal 2013. In dit kwartaal zijn veel investeringen gedaan in nieuwbouw en verbetering.
11.4 Overige schulden 2013
2012
Voorschot huurtoeslag Afrekening servicekosten Nog te verrekenen met bewoners commissies Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen energiekosten Nog te betalen personeelskosten Uitkeringen brandschades Nog te betalen rioolheffing Overig
€ -
224.659 39.569 28.000 28.400 116.607 27.285 1.189.171 1.023.579
€ -
358.562 298.031 47.944 30.000 42.444 133.226 211.819 1.016.070
Totaal
€
2.677.270 €
2.138.096
De huurtoeslag wordt vanaf 2014 rechtstreeks uitbetaald aan de huurders. Door de gemeente Almelo is besloten om de rioolheffing vanaf 2013 over te hevelen van huurder naar eigenaar. Beter Wonen heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Aangezien het bezwaar inzake 2013 nog niet is afgewikkeld is er nog niet betaald. Voorzichtigshalve is uitgegaan van het volledig bedrag. In de post overig zitten met name nog te betalen posten voor projecten en onderhoud.
130
11.5 Overlopende passiva 2013
2012
Vooruitontvangen huren
€
539.997 €
432.807
Totaal
€
539.997 €
432.807
131
132
Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen Huur-koopwoningen Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur-koopproduct aangeboden. De essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen. De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigen tegelijk met het beëindigen van de huurovereenkomst. Op dit moment hebben 4 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht hoger dan de waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 7 woningeigenaren de plicht om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen de geïndexeerde destijds betaalde koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De maximale verplichting wordt ultimo 2013 berekend op € 484.000. Deze constructie wordt niet meer aangeboden. Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2013 € 3.390.573 (ultimo 2012 € 3.436.192). Specificatie aangegane verplichtingen Complex
aangegane verplichting
geactiveerd tot en met einde boekjaar
restant aangegane verplichting
Nieuwbouwprojecten De Bavink Zuidbroek
€ -
3.487.000 € 1.899.270 -
3.156.000 € 806.708 -
331.000 1.092.562
Grootonderhoudsprojecten Steffensweg Aalderinkshoek De Jachtvalk en Zeven Bosjes
-
1.379.590 2.356.619 1.158.563 -
920.857 1.822.947 935.454 -
458.733 533.672 223.109
Planmatig onderhoud
-
134.716 -
0 -
134.716
Totaal
€
10.415.758 €
7.641.966 €
2.773.792
Obligo WSW Ultimo boekjaar bedraagt het obligo uit hoofde van geborgde leningen volgens opgave van het WSW € 9 miljoen (2012: € 9 miljoen). De hoogte van het obligotarief is conform 2012 vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de afspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2013 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd.
Contracten Leasecontracten Er zijn leasecontracten afgesloten voor copiers en printers voor een periode van 6 jaar (2016).
133
De totale contractprijs voor 2014 bedraagt circa € 28.000. Contractonderhoud Voor contractonderhoud zijn contracten afgesloten voor een periode van 1 jaar (2014). In totaal bedraagt de contractprijs voor 2014 circa € 842.000. Rente-afspraken In het vastgestelde treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van renteswaps en caps in relatie tot onderliggende leningen. Eind 2013 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 27,6 miljoen (2012 -/- € 39,1 miljoen). Beter Wonen voert een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps en swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps en swaps. Hierdoor zal de marktwaarde, die nu negatief is, niet resulteren in een verlies. Ultimo 2013 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps: Tegenpartij Rabobank Rabobank Deutsche Bank Rabobank Rabobank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Barclays Deutsche Bank Barclays Barclays
Ingangsdatum
1-2-2011 1-11-2012 1-3-2013 1-5-2013 5-7-2013 1-11-2013 1-12-2013 1-1-2014 1-6-2014 19-12-2014 1-5-2015 1-9-2015 1-9-2015 1-10-2015
Einddatum
Hoofdsom 1-2-2021 1-11-2020 1-3-2053 1-5-2018 5-7-2019 1-11-2063 1-12-2062 1-1-2058 1-6-2059 19-12-2060 1-5-2055 1-9-2064 1-9-2056 1-10-2057
10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
€
140.000.000
Renteperc. 2,835% 3,130% 3,065% 3,900% 4,010% 3,070% 3,065% 3,972% 3,975% 3,975% 3,690% 3,965% 3,500% 3,500%
Op basis van 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor
Marktwaarde 31-12-2013 -1.017.280 -1.019.835 -1.063.018 -1.516.392 -1.683.023 -1.149.539 -1.104.578 -3.593.339 -3.501.296 -3.353.758 -2.162.373 -3.204.421 -1.634.446 -1.637.725 €
-27.641.023
Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's (afspraak om periodiek marktwaardes te verrekenen) gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde.
134
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende derivaten per 31 december 2013: Type derivaat
2012 reële waarde
Type derivaat
2012 boekwaarde
2012 reële waarde
2012 boekwaarde
Renteswaps Rentecaps
Renteswaps Rentecaps
€ -
-27.641.023 € 327 -
0 € 196.427 -
-39.128.842 € 5.336 -
370.687
Totaal
Totaal
€
-27.640.696 €
196.427 €
-39.123.506 €
370.687
Financiële instrumenten Algemeen Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Kredietrisico Beter Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Renterisico en kasstroomrisico Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Valutarisico Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.
135
136
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013 12
Bedrijfsopbrengsten
12.1 Huuropbrengsten
boekjaar 2013
boekjaar 2012
Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen
€ -
36.589.865 € 1.178.569 -
35.402.147 1.142.488
Totaal huren
€
37.768.434 €
36.544.635
Af: huurderving wegens leegstand
-
1.181.535 -
1.074.609
Totaal
€
36.586.899 €
35.470.026
De "te ontvangen nettohuur" is in 2013 ten opzichte van 2012 gewijzigd door: De jaarlijkse huurverhoging per: 1 juli 2012 (gemiddeld 2,2%) 1 juli 2013 (gemiddeld 3,9%)
€ € € In verhuur genomen € Verkoop van woningen € Sloop € Overige invloeden (groot onderhoud, à la carte en aanpassingen markthuur) € Toename huuropbrengst €
-
384.534 723.138 1.107.672 121.946 199.818 20.574 214.573 1.223.799
De huurderving over 2013 bedraagt 3,1% (2012: 2,9%).
12.2 Opbrengsten servicecontracten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten Af: afrekening servicekosten 2013 resp. 2012 Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af: correctie verrekeningen afgelopen jaren
€ -
1.617.626 97.715 66.643 -46.004
€ -
1.644.480 130.107 69.919 110.788
Totaal
€
1.499.272 €
1.333.666
Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten, elektra en servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 4,0% van de te ontvangen vergoedingen (2012: 4,6%).
12.3 Overheidsbijdragen boekjaar 2013
boekjaar 2012
WVG-bijdragen
€
- €
1.508
Totaal
€
- €
1.508
137
12.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
boekjaar 2012
boekjaar 2013
Totale verkoopopbrengsten bestaand bezit Af: - kostprijs verkopen - dotatie meeverkocht onderhoud - vrijval meeverkocht onderhoud (corr. voorgaande jaren) - verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
€ €
Verkoopresultaat koopprojecten Resultaat
3.043.800 € 1.853.556 8.745 -206.506 178.561 1.209.444
4.648.110
€
2.714.021 21.450 187.257 1.725.382
-
126.371 -
-
€
1.335.815 €
1.725.382
Het resultaat uit verkoop bestaand bezit heeft betrekking op 29 woningen (2012: 42 woningen), een garage en een grondpositie (in Wierden). Meeverkocht onderhoud Er zijn in 2013 twee woningen verkocht waarbij Beter Wonen het onderhoud garandeert voor een resterende periode van maximaal 5 jaar.
12.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf boekjaar 2013
boekjaar 2012
Toerekening kosten inzake renovatie en nieuwbouw
€
878.206 €
573.903
Totaal
€
878.206 €
573.903
Het betreft hier de aan projecten toegerekende bedragen voor rente, toezicht en architectenwerkzaamheden, uitgevoerd door eigen personeel van het projectbureau. Deze toerekening is berekend op basis van uren en uurtarief. Het uurtarief bestaat uit salarissen, huisvesting, overige personeelskosten, algemene kosten en doorberekende kosten van overige afdelingen. De financieringskosten van nieuwbouwprojecten worden nacalculatorisch bepaald op basis van de gemiddelde betaaldatum. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2013 is het rentepercentage aldus bepaald op 3,7%.
12.6 Overige bedrijfsopbrengsten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Aan huurders doorberekende onderhoudskosten Diverse administratievergoedingen Vergoeding onderhoudsabonnement
€ -
196.314 € 102.264 264.203 -
474.679 98.455 263.525
Totaal
€
562.781 €
836.659
138
Diverse administratievergoedingen Dit betreft de administratievergoedingen in verband met: afhandeling van brandschades; coördinatie bij woningaanpassingen ten behoeve van gehandicapten; beheer van Verenigingen van Eigenaren. Deze vergoeding is per eind 2013 gestopt vanwege het beëindigen van deze activiteit. Vergoedingen onderhoudsabonnement Dit betreft de kostendekkende bijdragen die van deelnemende huurders zijn ontvangen inzake het onderhoudsabonnement. De hiermee verband houdende kosten zijn verantwoord onder de onderhoudslasten.
13
Bedrijfslasten
13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
boekjaar 2013
boekjaar 2012
Sociaal vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Overige goederen
€ -
14.375.368 € 400.807 3.896 -
12.652.841 402.523 3.896
Totaal
€
14.780.071 €
13.059.260
13.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa boekjaar 2013
boekjaar 2012
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
€
18.811.519 €
-6.900.378
Totaal
€
18.811.519 €
-6.900.378
De specificatie van de overige waardeveranderingen materiële vaste activa is als volgt: boekjaar 2013
Specificatie waardeveranderingen materiële vaste activa
Nieuwbouw - complex De Bavink - complex Berkelstraat - complex Rietmavo - complex Bornerbroeksestraat 9/9a - complex Zuidbroek - complex R. Verhulstlaan (fase 2) - complex R. Verhulstlaan (fase 1) - Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Totaal
Voor een toelichting zie 1.1.
139
boekjaar 2012
€ -
338.889 1.139.016 199.991 87.505 708.036 270.914 16.067.168
€ -
440.245 76.873 1.784.011 1.092.584 -342.973 -9.951.118
€
18.811.519 €
-6.900.378
13.3 Lonen en salarissen boekjaar 2013
boekjaar 2012
Salarissen inclusief vakantiegeld
€
4.179.386 €
4.226.877
Totaal
€
4.179.386 €
4.226.877
De kosten hebben betrekking op 85,3 fte (2012: 89,5 fte). De gemiddelde kosten per fte zijn € 48.996 (2012: € 47.227).
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit de publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is als volgt: functie
datum in dienst
deeltijd factor
directeur/ bestuurder
1-11-2007
1
€
122.178 €
- €
1.966 €
23.162 €
-
manager Vastgoedbeheer ad interim
1-7-2011
1
€
98.900 €
- €
- €
- €
-
teammanager Technische Dienst ad interim
1-6-2013
0,67
€
75.215 €
- €
- €
- €
-
naam
P.R.A. van der Hout
bruto loon
sociale verz. premie
belastbare onkosten vergoeding
voorzieningen betaalbaar op termijn
uitkering wegens beeindiging dienstverband
Op basis van de in november 2013 door minister Blok gepubliceerde staffel bedraagt de maximale bezoldiging voor een topfunctionaris binnen Beter Wonen € 148.800. Binnen Beter Wonen kwalificeert alleen de directeur-bestuurder als topfunctionaris. In bovenstaande tabel is zichtbaar dat de bezoldiging van de directeur-bestuurder zich met € 147.306 binnen de staffel bevindt. Daarnaast zijn gedurende een deel van 2013 een tweetal interim functionarissen actief geweest, beide in een functie die niet kwalificeert als topfunctionaris. De inzet van de manager Vastgoedbeheer ad interim heeft tot 1-7-2013 geduurd, de inzet van de teammanager Technische Dienst ad interim tot begin 2014. Voor beide functionarissen waren reeds afspraken gemaakt vóór publicatie van de WNT-staffel.
13.4 Sociale lasten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Sociale lasten inclusief ziektekostenverzekering
€
645.438 €
636.095
Totaal
€
645.438 €
636.095
13.5 Pensioenlasten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Pensioenpremies
€
800.797 €
825.508
Totaal
€
800.797 €
825.508
Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en pensioenlasten 34,6% (2012: 34,6%).
140
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent (2012: 106%). De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.
13.6 Onderhoudslasten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud Cv-onderhoud Contracten Onderhoud rekening huurder Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement
€ -
1.301.535 518.723 801.977 798.327 345.704 901.089 206.854 269.669
€ -
1.855.850 1.236.037 1.452.770 1.563.423 223.507 948.424 476.698 279.959
Totaal onderhoudsuitgaven Af: dekking technische dienst
€ -
5.143.878 € 655.574 -
8.036.668 650.757
Totaal
€
4.488.304 €
7.385.911
In 2013 zien we dat de kosten voor reparatie- en mutatieonderhoud flink zijn gedaald ten opzichte van 2012. Deze daling is ingezet door zowel steviger te sturen op het proces als via inhoudelijke bijstellingen op de uitvoering van het reparatie- en mutatieonderhoud naar ‘goed is goed genoeg’. Daarnaast waren er voor planmatig onderhoud minder onderhoudswerkzaamheden gepland voor 2013 dan voor 2012. De kosten van de eigen dienst met betrekking tot het onderhoud zijn onder diverse posten in de winst- en verliesrekening verantwoord, te weten onder lonen en salarissen, onder sociale lasten, onder pensioenlasten en onder de overige bedrijfslasten (huisvestingskosten, algemene kosten en overige personeelskosten).
141
13.7 Lasten servicecontracten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Levering goederen en diensten
€
1.097.118 €
1.161.866
Totaal
€
1.097.118 €
1.161.866
Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. Beter Wonen voert deze servicecontracten kostenneutraal uit. Het verschil tussen opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening betreft loonkosten van huismeesters.
13.8 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa boekjaar 2013
boekjaar 2012
Afwaardering grond
€
2.140.264 €
178.819
Totaal
€
2.140.264 €
178.819
Mede als gevolg van de effecten van krimp en de lokale marktsituatie is de waardering van een aantal grondposities voorzichtigheidshalve naar beneden bijgesteld.
13.9 Overige bedrijfslasten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Belastingen Verzekeringen Huisvestingskosten Algemene kosten Overige personeelskosten Interim personeel Algemeen beheer Thrinon / app. Haaksbergen Overige exploitatie baten en lasten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Saneringssteun CFV Verhuurderheffing Bijdrage wijken (Vogelaarheffing)
€ -
2.477.390 189.953 222.802 2.344.737 417.479 219.549 52.073 512.280 275.979 1.434.375 88.498 -
€ -
1.208.609 179.642 211.812 2.383.979 725.348 213.123 49.899 630.942 477.888 102.305
Totaal
€
8.235.115 €
6.183.547
Door de gemeente Almelo is besloten om de rioolheffing vanaf 2013 over te hevelen van huurder naar eigenaar. Deze heffing is in 2013 verantwoord in de belastingen. In de algemene kosten zijn tevens kosten voor leefbaarheid opgenomen. De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Beter Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. De totale vergoeding 2013 uitbetaald aan de Raad van Commissarissen bedraagt € 33.473 (2012: € 39.540). Dit bedrag bedraagt zowel de bezoldiging alsmede de BTW hierover en is tevens inclusief de kosten voor het adviseurschap. In het kader van kennisoverdracht is tijdelijk sprake van 6 commissarissen.
142
Als lid van de Raad van Commissarissen 2013 2012
Bezoldiging RvC
Overige kosten vergoedingen 2013
2012
Naam Mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen (Voorzitter) Dhr. J.C. de Boer Dhr. N.S. Groenendijk Dhr. W.A. Joosten Dhr. J.W. Rollerman Dhr. Th. de Bruijn Dhr. W. Versteeg
€ -
7.875 € 875 3.938 5.250 5.250 1.750 2.625
Subtotaal exclusief BTW
€
27.563 €
BTW
-
2.205
Totaal
€
29.768 €
€ -
-€ 3.062 - - - -
-
39.540 €
3.062 €
-
10.020 7.380 7.380 7.380 7.380 -
-
643
39.540 €
3.705 €
-
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: KPMG
Accountantshonoraria 2013
2012
Controle jaarrekening Andere niet-controlediensten
€ -
51.650 € - -
52.325 5.236
Totaal
€
51.650 €
57.561
14
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille boekjaar 2013
boekjaar 2012
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)
€ -
-5.119.218 € - -
-583.592 25.636
Totaal
€
-5.119.218 €
-557.956
Voor een toelichting zie 2.1.
15
Financiële baten en lasten
15.1 Rentebaten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Rente BWS subsidie Rekening courant banken en deposito's Overige rentebaten
€ -
- € 326.132 44.260 -
25.069 306.066 33.494
Totaal
€
370.392 €
364.629
143
15.2 Rentelasten boekjaar 2013
boekjaar 2012
Rente leningen Rentecaps afschrijving Overige rentelasten
€ -
9.096.667 € 174.260 141.690 -
9.388.992 187.148 97.545
Totaal
€
9.412.617 €
9.673.685
De daling van de rentelasten wordt met name veroorzaakt door de lagere variabele korte rente in 2013 ten opzichte van 2012.
16
Vennootschapsbelasting boekjaar 2013
boekjaar 2012
Vennootschapsbelasting
€
2.719.321 €
-
Totaal
€
2.719.321 €
-
boekjaar 2013
Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat
boekjaar 2012
Commercieel resultaat na resultaat deelneming
€
-28.936.868 €
Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend Afschrijvingen Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) Onderhoudslasten (Voorziening) fiscaal verlies verkoop grondposities Afwaardering bij sloop Saneringssteun CFV niet aftrekbaar Overige verschillen
-
26.071.001 13.838.071 -1.286.309 -5.606.000 -1.191.000 -1.655.000 1.434.000 -247.000
Belastbaar bedrag Af: herbestedingsreserve Af: verliesverrekening Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen compensabele verliezen Fiscaal resultaat
3.316.627
-
-6.163.603 12.113.260 -1.725.382 -3.212.000 -4.151.382 -118.000
€ -
2.420.895 € - 2.420.895 -
59.520 59.520 -
€
- €
-
-
2.719.321 -
-
€
2.719.321 €
-
Na verliesverrekening resteert € 10.877.000 als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Hiervoor is een actieve belastinglatentie opgenomen.
17
Resultaat deelnemingen boekjaar 2013
boekjaar 2012
Resultaat deelneming "Beter Wonen met Nijhuis VOF"
€
-460.386 €
-
Totaal
€
-460.386 €
-
144
Overige gegevens Bestemming resultaat De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Het negatieve resultaat ad € 26.217.547 is onttrokken aan de overige reserves.
145
Opgave verbindingen Beter Wonen heeft samen met Nijhuis in 2008 een Vof opgericht. Deze verbinding is in 2013 beëindigd. Het resultaat hiervan is verwerkt in de jaarrekening 2013. Tevens hebben we bezit in 28 Verenigingen van Eigenaren (VvE'S) en 1 Coöperatieve Bewonersvereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VvE's zijn het directe gevolg van de verkoop van appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementencomplex. In de meeste VvE’s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie plaats in de jaarrekening van Beter Wonen. Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen. Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren te weten:
VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof Toren B (één stem per appartemententoren).
VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem per VvE-complex).
VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3 torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren).
De laatste twee VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud. Tot en met 2013 heeft Beter Wonen het beheer voor de VvE’s als zelfstandige activiteit uitgevoerd. Vanaf 1-1-2014 is Beter Wonen met deze activiteit gestopt en is het beheer voor alle VvE’s overgedragen aan een andere beheerder (VBT). Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen hebben betrekking op complex De Gors.
146
Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE) Naa m VV E
VV E J. Israëlsstraat 1-41 VV E Windmolenbroeksweg 21-6 1 Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA VV E Aalderinkshof Toren B VV E Fr. Halsstraat VV E J. van Ruysdaelstraat VV E J. van Goyenstraat VV E M. Hobbem astraat VV E P. de H oochstraat VV E Bar tokstraat VV E Paganinistraat VV E Bellinistraat VV E Bizetstr aat VV E Chopinstraat VV E Ravelstraat VV E Rossinistraat VV E Sm etanastraat VV E Fr. van Eedenstraat VV E P.C. Boutensstraat 37 -95 VV E P.C. Boutensstraat 97 -191 VV E P.C. Boutensstraat 19 3-239 VV E P.C. Boutensstraat 24 1-287 VV E Berlagelaan 1-23 VV E J. van Campenstraat 1-23 VV E L. de Keystraat 1-23 VV E H. de Keyserstr aat 1- 23 VV E P. Poststraat 1- 23 VV E Clematisstraat 11- 53 VV E Clematisstraat 55- 85
Pagina 147 van 150
To taa l aanta l woni ngen
Totaal a anta l ste mme n
Wo ninge n Beter Wo nen
Eigen ve rmogen 31-12-2012
A anta l st emme n Be te r W one n
21 21 32 22 24 24 24 24 24 10 10 10 10 10 10 10 10 24 30 48 24 24 12 12 12 12 12 22 16
7 5 25 20 4 3 5 8 9 1 5 4 5 6 2 4 4 9 23 41 18 12 7 6 9 8 6 10 6
21 21 32 185 228 228 228 228 228 10 10 10 10 10 10 10 10 244 305 488 244 244 124 124 124 124 124 22 16
544
272
3.662
6 5 25 161 44 31 49 74 93 1 5 4 5 6 2 4 4 94 241 407 185 126 73 62 97 88 62 9 6
€ -
1.969 €
99.65 6 86.42 9 3 06.73 9 25.69 4 43.78 8 48.04 6 55.99 0 39.41 9 41.57 1 13.85 2 23.06 0 24.43 0 26.88 7 20.79 2 22.94 3 26.27 3 20.45 3 40.95 6 51.35 5 61.85 4 37.73 1 48.32 4 46.17 5 39.01 7 43.93 9 50.56 0 39.11 3 46.14 5 40.14 1
Bal ans Tota al 31-12-2012
€ -
1.471.332 €
100.634 87.534 319.704 36.922 44.354 48.821 56.724 39.877 42.420 15.305 23.344 24.852 27.197 21.266 23.286 26.805 21.046 42.303 53.968 64.926 50.034 51.397 46.686 41.930 44.750 51.019 39.579 46.374 40.537
Tot aa lbijdra ge 2013
€ -
1.533.594 €
27.39 6 39.61 4 23.04 0 43.67 0 31.63 3 29.44 4 32.26 0 24.96 6 30.15 0 10.27 2 10.22 4 9.94 8 9.96 0 11.55 6 10.81 2 11.00 4 9.94 5 27.74 9 30.01 2 54.25 9 26.51 8 26.36 6 12.62 6 12.89 0 14.75 8 14.47 2 14.74 6 14.38 8 9.67 7
T otaal bijdrage Bet er Wonen 2013 € -
8.55 6 9.07 9 18.00 0 38.13 6 5.80 9 3.98 9 6.95 0 8.12 1 12.22 2 1.02 7 5.11 2 3.97 9 4.98 0 6.93 4 2.16 2 4.40 2 4.07 0 10.65 2 22.67 3 45.19 4 19.70 2 13.23 4 7.20 6 6.39 4 11.35 0 9.99 0 7.37 3 6.54 0 3.62 9
624.355 €
307.465
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Almelose Woningstichting Beter Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Almelose Woningstichting Beter Wonen te Almelo gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn
afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Almelose Woningstichting Beter Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen
beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 28 mei 2014 KPMG Accountants N.V.
C. Messina RA
