EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2/2014
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
569 591/25 591/7, 591/25, 591/39
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 7.1.2013 / 7.1.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Sokolnice 1597 LV č.: Jihomoravský Brno-venkov Okres: Sokolnice Sokolnice Část obce: U Cukrovaru Číslo orientační:
2 500 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka:
Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.Eurodražby.CZ a.s.
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou 9.1.2014
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Sokolnice
Obec, část obce: Sokolnice U Cukrovaru Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
1 7+1 2
221 m 3 1 115 m 2 125 m 4 300 Kč/m ano
3
2 98
2
2% Novostavba (do 5 let stáří) Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice U Cukrovaru, která není průjezdná. Pozemky jsou oploceny, ale plot z přední strany není dokončen. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu: elektřina, kanalizace, zemní plyn, vodovod. Jedná se o lokalitu vzdálenou max.15km od Brna. Jednotkovou cenu -2 stavebního pozemku stanovuji dle stavu nabídky a poptávky ve výši 1000Kčm . 2 1 306 m 2 1 000 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Záplavová oblast Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně není nutné
Obec 2 220 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Sokolnice je součástí okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Sokolnice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a šest kilometrů jižně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má dle platného MLO hlášeno 2220 obyvatel. Protéká zde potok Říčka. V obci je k dispozici mateřská škola a základní škola vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. V obci je vedle obecního úřadu i stavební úřad, ordinace praktického lékaře a zubaře, pošta, domov důchodců, základní obchodní síť a služeb, drobné provozovny. V obci jsou IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - po železnici a veřejnou autobusovou dopravou. Nejblížší nájezdy na dálnici D2 (Chrlice) a na dálnici D1 (motorest Rohlenka) je do 10-ti km. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní části obce v novodobé zástavbě rodinných domů na slepé ulici U Cukrovaru, která navazuje na ulici Kobylnická. Lokalita je v záplavové oblasti s kódem záplavy „3“. Rizika: Záplavová oblast Jedná se o povodí Litavy a obcí protéká její přítok zvaný Říčka. Kód záplavy „3“. Věcná břemena Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva věcné břemeno zřizování a provozování vedení veř. osvětlení a vodovodního řadu. Uvedené VB nemá negativní vliv obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva zástavní právo smluvní. Popis / dispozice:
Samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím a s vestavěnou garáží pro 2 osobní automobily. RD byl kolaudován dne 22.11.2011 na základě kolaudačního rozhodnutí č.j.1995/11 vydaného stavebním úřadem při OÚ Sokolnice. K domu jsou provedeny přípojky el. energie, vody, zemního plynu, dešťové a splaškové kanalizace. V 1.NP vzniklo - zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, koupelna, samostatné WC, 2xpokoj, garáž pro 2 os. automobily. V podkroví vznikla - chodba, koupelna + WC, ložnice, 3 x pokoj, technická místnost. Pozemek kolem rod. domu je oplocen a udržován. Poznámka: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a nemá dokončeno oplocení z uliční strany.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Zdivo
3. Stropy
keramické MIAKO s betonovou mazaninou pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky
4. Střecha
5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
chybí 10. Vnitřní obklady železobetonové monolitické s 12. Dveře běžným povrchem plastová s izolačním 14. Podlahy obytných -3-
Popis betonové do ztraceného bednění-systém VELOX. krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech nástřiky na bázi umělých hmot+10cm PPS běžné keramické obklady hladké plné dveře keramická dlažba
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně
dvojsklem keramická dlažba
místností 16. Vytápění
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda zemní plyn plynový sporák
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
splachovací
26. Ostatní
Závady:
ústřední topení bleskosvod bojler plastové potrubí umyvadlo, vana, WC, sprchový kout krb
Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a oplocení pozemků.
Seznam podlaží Název místnosti Nadzemní část místnosti pro bydlení v přízemí. garáž místnosti pro bydlení v podkroví
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 220,87 m 125,28 m 2 2 125,28 m 1,00 125,28 m 2 2 32,32 m 0,00 0,00 m 2 2 102,19 m 0,00 0,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Sokolnice
148,00
502
Kč 3 890 000
Kč/m2
KC
26 284
0,77
K prodeji samostatně stojící podsklepený RD 5+1 s garáží v klidné části obce Sokolnice, v okr. Brno-venkov. Dům je ve výborném technickém stavu s dobrou údržbou a je k okamžitému nastěhování. V domě jsou částečně vyměněna plastová okna a dveře, nová střecha a částečně vyměněny rozvody elektrické energie do mědi. Orientace domu : uliční část domu - východ, zahradní část domu - západ. Obytné místnosti jsou slunné a prostorné s možností jednoduchého přizpůsobení dispozice novému majiteli. V dome se nachází řada úložných prostor. Dispozice: 1.PP - částečné podsklepení o výměře 26,5 m2, 1.NP - vstupní hala 10,1 m2, schodišťový prostor 10 m2, pokoj 22,3 m2, kuchyně 10,5 m2, technická místnost 2 m2, kotelna 12,3 m2, garáž 18,8 m2, obytná zimní terasa 20 m2, WC, 2.NP - chodba 12 m2, obývací pokoj 30,4 m2, ložnice 2,3 m2. Z obývacího pokoje a ložnice je vstup na balkon, ložnice 13,4 m2, kuchyně 10,1 m2, spíž, koupelna s vanou a WC. Podlahy kryty koberci, PVC, keramickou dlažbou a mramorovou dlažbou. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Vytápění elektrickým kotlem, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Sokolnice jsou s výbornou dostupností do Brna prostřednictvím IDS, vlakem cca 20 minut, autem na hranici Brna cca 5 minut. V obci je veškerá občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola, obchody, obecní úřad, pošta, restaurace, veterinární ordinace. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00 1,00
K5 Celkový stav - Lepší - hotová a udržovaná stavba. K6 Vliv pozemku -
0,90 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 20 107
Prace
115,00
162
3 300 000
28 696
0,80
23 050
Novostavba (2012) RD 4+1 v Praci, Brno – venkov (4 km Šlapanice), výborná dostupnost do Brna – Zvonařka 29 min (BUS č. 48). Dům je řadový s menší zahrádkou za domem a vlastním pozemkem před domem – min. 3 parkovací místa, v klidné boční ulici. Krásné okolí – nedaleko Mohyla míru. V přízemí jsou z chodby samostatné vstupy do kuchyně (15 m2) a obývacího pokoje (16,5 m2). Dále je zde prostorná koupelna(7,5 m2) s vanou i sprchovým koutem (sušička, pračka..), samost. WC. Z chodby je vstup na dvůr (12 m2), kde se nachází dvě samostatné vytápěné místnosti (10 + 6,7 m2), nyní využívané jako posilovna a sklad. Ze dvora je po schodech přístup na zahrádku. V 1. patře jsou 3 pokoje (16 + 9 + 9 m2), samost. WC s umývadlem a hala, ze které je vstup na velikou terasu 28,5m2. CP pozemku je 162 m2, užitná plocha domu s terasou a dvorem je 159 m2. Dům je napojen na veškeré IS,topení a TUV - plynový kotel BAXI. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00 1,00
K5 Celkový stav - Lepší - dokončená novostavba. K6 Vliv pozemku - Horší - menší pozemek.
0,90 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění ul.Hliníky, Telnice
133,00
1,00 400
3 675 000
27 632
0,85
23 428
K prodeji novostavba řadového RD s garáží, na ulici Hliníky, s dobrou dostupností do Brna cca 15km. Dispozičně je dům řešen jako 4+kk - v přízemí se nachází vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a prostorem pro pračku, WC zvlášť, předsíň se schodištěm do patra, prostorný obývací pokoj s francouzskými okny situovaný do zahrady a se vstupem přímo na terasu, kuchyňský a jídelní kout. V patře je 1 pokoj situovaný do klidné ulice a 2 pokoje s výhledem do zahrady, koupelna s vanou a WC dohromady. Užitná plocha RD je 133 m2. Dostupnost do centra v rámci integrované městské dopravy, zastávka autobusu 5 min. chůze. Dobrá občanská vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - Horší - bez vybavení. K5 Celkový stav - Lepší - Dokončený RD.
1,05 0,95
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Variační koeficient před úpravami: 3,58 % Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
6,69 % 2 22 195 Kč/m 2 20 107 Kč/m 2 125 m 2 500 000 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku orná půda: zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: Celkem:
Parcelní číslo 591/7 591/25 591/39
Výměra 2 1 058 m 2 199 m 2 49 m 2 1 306 m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků:
-5-
5,00 %
2 500 000Kč 100 000Kč 125 000Kč 650 000Kč
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1597 ze dne 17.12.2013 str.1 a str.2. Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Kolaudační rozhodnutí. Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.Eurodražby.CZ a.s. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 2 1
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Sokolnice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od krajského města Brna do 15-ti km - novodobý rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (7+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě a ve dvojgaráží Zápory nemovitosti: - rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1597 pro k.ú.Sokolnice - lokalita se nachází v záplavové oblasti s kódem záplavy „3“ (nutno pojistit nemovitost proti záplavě)
Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu, na její klady a zápory ve výši 2 500 000,-Kč. Poznámka: Současný vlastník se prohlídky nemovitosti nezúčastnil, znalci nebyl umožněn vstup do domu a provedl tak prohlídku nemovitosti pouze z ulice. Technické údaje získal z archivu místně příslušného stavebního úřadu. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2/2014. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Pohled z ulice U Cukrovaru.
Pohled do dvorní části.
Pohled z chodníku pro pěší.
-7-
-8-
EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2/2014
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
569 591/25 591/7, 591/25, 591/39
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 7.1.2013 / 7.1.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Sokolnice 1597 LV č.: Jihomoravský Brno-venkov Okres: Sokolnice Sokolnice Část obce: U Cukrovaru Číslo orientační:
2 500 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka:
Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.Eurodražby.CZ a.s.
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou 9.1.2014
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Sokolnice
Obec, část obce: Sokolnice U Cukrovaru Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
1 7+1 2
221 m 3 1 115 m 2 125 m 4 300 Kč/m ano
3
2 98
2
2% Novostavba (do 5 let stáří) Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice U Cukrovaru, která není průjezdná. Pozemky jsou oploceny, ale plot z přední strany není dokončen. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu: elektřina, kanalizace, zemní plyn, vodovod. Jedná se o lokalitu vzdálenou max.15km od Brna. Jednotkovou cenu -2 stavebního pozemku stanovuji dle stavu nabídky a poptávky ve výši 1000Kčm . 2 1 306 m 2 1 000 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Záplavová oblast Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně není nutné
Obec 2 220 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Sokolnice je součástí okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Sokolnice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a šest kilometrů jižně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má dle platného MLO hlášeno 2220 obyvatel. Protéká zde potok Říčka. V obci je k dispozici mateřská škola a základní škola vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. V obci je vedle obecního úřadu i stavební úřad, ordinace praktického lékaře a zubaře, pošta, domov důchodců, základní obchodní síť a služeb, drobné provozovny. V obci jsou IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - po železnici a veřejnou autobusovou dopravou. Nejblížší nájezdy na dálnici D2 (Chrlice) a na dálnici D1 (motorest Rohlenka) je do 10-ti km. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní části obce v novodobé zástavbě rodinných domů na slepé ulici U Cukrovaru, která navazuje na ulici Kobylnická. Lokalita je v záplavové oblasti s kódem záplavy „3“. Rizika: Záplavová oblast Jedná se o povodí Litavy a obcí protéká její přítok zvaný Říčka. Kód záplavy „3“. Věcná břemena Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva věcné břemeno zřizování a provozování vedení veř. osvětlení a vodovodního řadu. Uvedené VB nemá negativní vliv obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva zástavní právo smluvní. Popis / dispozice:
Samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím a s vestavěnou garáží pro 2 osobní automobily. RD byl kolaudován dne 22.11.2011 na základě kolaudačního rozhodnutí č.j.1995/11 vydaného stavebním úřadem při OÚ Sokolnice. K domu jsou provedeny přípojky el. energie, vody, zemního plynu, dešťové a splaškové kanalizace. V 1.NP vzniklo - zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, koupelna, samostatné WC, 2xpokoj, garáž pro 2 os. automobily. V podkroví vznikla - chodba, koupelna + WC, ložnice, 3 x pokoj, technická místnost. Pozemek kolem rod. domu je oplocen a udržován. Poznámka: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a nemá dokončeno oplocení z uliční strany.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Zdivo
3. Stropy
keramické MIAKO s betonovou mazaninou pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky
4. Střecha
5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
chybí 10. Vnitřní obklady železobetonové monolitické s 12. Dveře běžným povrchem plastová s izolačním 14. Podlahy obytných -3-
Popis betonové do ztraceného bednění-systém VELOX. krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech nástřiky na bázi umělých hmot+10cm PPS běžné keramické obklady hladké plné dveře keramická dlažba
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně
dvojsklem keramická dlažba
místností 16. Vytápění
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda zemní plyn plynový sporák
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
splachovací
26. Ostatní
Závady:
ústřední topení bleskosvod bojler plastové potrubí umyvadlo, vana, WC, sprchový kout krb
Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a oplocení pozemků.
Seznam podlaží Název místnosti Nadzemní část místnosti pro bydlení v přízemí. garáž místnosti pro bydlení v podkroví
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 220,87 m 125,28 m 2 2 125,28 m 1,00 125,28 m 2 2 32,32 m 0,00 0,00 m 2 2 102,19 m 0,00 0,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Sokolnice
148,00
502
Kč 3 890 000
Kč/m2
KC
26 284
0,77
K prodeji samostatně stojící podsklepený RD 5+1 s garáží v klidné části obce Sokolnice, v okr. Brno-venkov. Dům je ve výborném technickém stavu s dobrou údržbou a je k okamžitému nastěhování. V domě jsou částečně vyměněna plastová okna a dveře, nová střecha a částečně vyměněny rozvody elektrické energie do mědi. Orientace domu : uliční část domu - východ, zahradní část domu - západ. Obytné místnosti jsou slunné a prostorné s možností jednoduchého přizpůsobení dispozice novému majiteli. V dome se nachází řada úložných prostor. Dispozice: 1.PP - částečné podsklepení o výměře 26,5 m2, 1.NP - vstupní hala 10,1 m2, schodišťový prostor 10 m2, pokoj 22,3 m2, kuchyně 10,5 m2, technická místnost 2 m2, kotelna 12,3 m2, garáž 18,8 m2, obytná zimní terasa 20 m2, WC, 2.NP - chodba 12 m2, obývací pokoj 30,4 m2, ložnice 2,3 m2. Z obývacího pokoje a ložnice je vstup na balkon, ložnice 13,4 m2, kuchyně 10,1 m2, spíž, koupelna s vanou a WC. Podlahy kryty koberci, PVC, keramickou dlažbou a mramorovou dlažbou. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Vytápění elektrickým kotlem, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Sokolnice jsou s výbornou dostupností do Brna prostřednictvím IDS, vlakem cca 20 minut, autem na hranici Brna cca 5 minut. V obci je veškerá občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola, obchody, obecní úřad, pošta, restaurace, veterinární ordinace. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00 1,00
K5 Celkový stav - Lepší - hotová a udržovaná stavba. K6 Vliv pozemku -
0,90 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 20 107
Prace
115,00
162
3 300 000
28 696
0,80
23 050
Novostavba (2012) RD 4+1 v Praci, Brno – venkov (4 km Šlapanice), výborná dostupnost do Brna – Zvonařka 29 min (BUS č. 48). Dům je řadový s menší zahrádkou za domem a vlastním pozemkem před domem – min. 3 parkovací místa, v klidné boční ulici. Krásné okolí – nedaleko Mohyla míru. V přízemí jsou z chodby samostatné vstupy do kuchyně (15 m2) a obývacího pokoje (16,5 m2). Dále je zde prostorná koupelna(7,5 m2) s vanou i sprchovým koutem (sušička, pračka..), samost. WC. Z chodby je vstup na dvůr (12 m2), kde se nachází dvě samostatné vytápěné místnosti (10 + 6,7 m2), nyní využívané jako posilovna a sklad. Ze dvora je po schodech přístup na zahrádku. V 1. patře jsou 3 pokoje (16 + 9 + 9 m2), samost. WC s umývadlem a hala, ze které je vstup na velikou terasu 28,5m2. CP pozemku je 162 m2, užitná plocha domu s terasou a dvorem je 159 m2. Dům je napojen na veškeré IS,topení a TUV - plynový kotel BAXI. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00 1,00
K5 Celkový stav - Lepší - dokončená novostavba. K6 Vliv pozemku - Horší - menší pozemek.
0,90 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění ul.Hliníky, Telnice
133,00
1,00 400
3 675 000
27 632
0,85
23 428
K prodeji novostavba řadového RD s garáží, na ulici Hliníky, s dobrou dostupností do Brna cca 15km. Dispozičně je dům řešen jako 4+kk - v přízemí se nachází vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a prostorem pro pračku, WC zvlášť, předsíň se schodištěm do patra, prostorný obývací pokoj s francouzskými okny situovaný do zahrady a se vstupem přímo na terasu, kuchyňský a jídelní kout. V patře je 1 pokoj situovaný do klidné ulice a 2 pokoje s výhledem do zahrady, koupelna s vanou a WC dohromady. Užitná plocha RD je 133 m2. Dostupnost do centra v rámci integrované městské dopravy, zastávka autobusu 5 min. chůze. Dobrá občanská vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - Horší - bez vybavení. K5 Celkový stav - Lepší - Dokončený RD.
1,05 0,95
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Variační koeficient před úpravami: 3,58 % Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
6,69 % 2 22 195 Kč/m 2 20 107 Kč/m 2 125 m 2 500 000 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku orná půda: zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: Celkem:
Parcelní číslo 591/7 591/25 591/39
Výměra 2 1 058 m 2 199 m 2 49 m 2 1 306 m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků:
-5-
5,00 %
2 500 000Kč 100 000Kč 125 000Kč 650 000Kč
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1597 ze dne 17.12.2013 str.1 a str.2. Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Kolaudační rozhodnutí. Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.Eurodražby.CZ a.s. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 2 1
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Sokolnice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od krajského města Brna do 15-ti km - novodobý rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (7+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě a ve dvojgaráží Zápory nemovitosti: - rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1597 pro k.ú.Sokolnice - lokalita se nachází v záplavové oblasti s kódem záplavy „3“ (nutno pojistit nemovitost proti záplavě)
Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu, na její klady a zápory ve výši 2 500 000,-Kč. Poznámka: Současný vlastník se prohlídky nemovitosti nezúčastnil, znalci nebyl umožněn vstup do domu a provedl tak prohlídku nemovitosti pouze z ulice. Technické údaje získal z archivu místně příslušného stavebního úřadu. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2/2014. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Pohled z ulice U Cukrovaru.
Pohled do dvorní části.
Pohled z chodníku pro pěší.
-7-
-8-
