ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11281-161/08 o ceně rodinného domu čp.43 na parc.č.St.27, katastrální území a obec Černíkov, okres Klatovy, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.377)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Č.j. EX 335/07
Vlastník nemovitosti:
Škopek Ladislav Kámen 1 Křenice 340 12 Švihov
Účel posudku:
Zjištění ceny k prodeji nemovitosti v dražbě
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.2.2008.
Oceněno ke dni:
3.března 2008
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.března 2008
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Klatovech, dne 4.května 2007, zakázka 3674/2007. Usnesení č.j. EX 335/07 o jmenování znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Poděbradova 41, 702 00 Ostrava. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Černíkov ze dne 4.5.2007. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. ¨
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 24.ledna 2008 za účasti majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí.
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, vepřovice) na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je z osinkocementových šablon na bednění, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez venkovních i vnitřních obkladů. Dveře rámové náplňové, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou betonové s cementovým potěrem a podlahovou krytinou PVC. V ostatních místnostech převládají keramické dlažby. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod jen studené vody. Odpadní vody jsou svedeny do trativodu. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod chybí. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří pouze vana a záchod na zalévání. Ostatní vybavení chybí. V rodinném domě se nachází jeden byt o velikosti 2+1. Objekt je v užívání 100 let a nachází se ve špatném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou řádně prováděny. Ke dni ocenění nebyl již dům trvale obýván a další užívání objektu je možné pouze po celkové rekonstrukci. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 20,00*6,25*2,90 Zastřešení 20,00*6,25*3,00*0,5
= =
362.50 m3 187.50 m3
_________________________________________ 3
celkem =
550.00 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 6. 9. 10.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady chybí -3-
0.08200
100%
-0.082
0.21200
100%
-0.212
0.00900
100%
-0.009
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02300
100%
-0.023*1.852
11. 14. 16. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Schody chybí Podlahy obytných místností podstandard Vytápění podstandard Bleskosvod chybí Rozvod vody podstandard Zdroj teplé vody chybí Instalace plynu chybí Kanalizace chybí Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hygienické vybavení podstandard Záchod podstandard Ostatní chybí
0.01000
100%
-0.01*1.852
0.02200
100%
-0.022
0.05200
100%
-0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03200
100%
-0.032
0.01900
100%
-0.019*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.03100
100%
-0.031*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.04100
100%
-0.041
0.00300
100%
-0.003
0.03400
100%
-0.034*1.852 ________________________________________________
-0.70858 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.70858) = 0.6174 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Základy vč. zemních prací 100 150 0.06110 Svislé konstrukce 100 120 0.15796 Stropy 100 120 0.12796 Zastřešení mimo krytinu 100 120 0.11824 Krytiny střech 40 50 0.05507 Klempířské konstrukce 30 40 0.00671
-4-
100%
4.0733%
100%
13.1633%
100%
10.6633%
100%
9.8533%
100%
4.4056%
100%
0.5032%
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vnitřní omítky 40 50 Fasádní omítky 40 50 Vnější obklady
0.09395
100%
7.516%
0.04535
100%
3.628%
0.00000
100%
0.00000
100%
0.00000 Dveře 40 50 0.05183 Okna 40 50 0.08423 Podlahy obytných místností 40 50 0.01639 Podlahy ostatních místností 40 50 0.01620 Vytápění 15 20 0.03874 Elektroinstalace 25 30 0.06965 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 20 30 0.02384 Zdroj teplé vody 0.00000 Instalace plynu 0.00000 Kanalizace 0.00000 Vybavení kuchyní 0.00000 Vnitřní hygienické vybavení 20 30 0.03055 Záchod 20 30 0.00223 Ostatní 0.00000
100%
Vnitřní obklady Schody
100%
4.1464%
100%
6.7384%
100%
1.3112%
100%
1.296%
100%
2.9055%
100%
5.8042%
100% 100%
1.5893%
100% 100% 100% 100% 100%
2.0367%
100%
0.1487%
100% ______________________________
79.7825% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 79.7825%.
-5-
Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.290,x 1.0000 x 0.6174 x 0.8500 x 2.0310 x 1.4160
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 550.00 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 79.7825% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.456,16 1.900.888,1.900.888,1.516.575,97 384.312,03
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou čp.43
Cena celkem Kč
384.312,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.1. Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 83.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 3.50 m CZCC: 2222 SKP: 46.21.41.1 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 340,- Kč/m = Kč
1.190,-
x 0.8500 x 2.1360 x 1.4160 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 83.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
3.059,36 3.059,36 2.549,47 509,89
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka vody DN 25 mm
Cena celkem Kč
510,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2.2) Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.6. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 36,00*1,50
=
54.00 m2
Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 54.00 m2 CZCC: SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 435,- Kč/m = Kč
23.490,-
x 0.8500 x 2.0310 x 1.4160 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
57.421,58 57.421,58 48.808,34 8.613,24
_______________________________________________________________________________________________________________
Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Cena celkem Kč
8.613,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3) Vrátka dřevěná včetně sloupků Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.1. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 1.00 kus CZCC: SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 1.270,- Kč/kus = Kč
1.270,-
x 0.8500 x 2.0310 x 1.4160 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
3.104,53 3.104,53 2.638,85 465,68
_______________________________________________________________________________________________________________
Vrátka dřevěná včetně sloupků
Cena celkem Kč
466,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
2.4) Vrata dřevěná vč.sloupků Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.4. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 1.00 kus CZCC: SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 3.300,- Kč/kus = Kč
3.300,-
x 0.8500 x 2.0310 x 1.4160 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
8.066,89 8.066,89 6.856,86 1.210,03
_______________________________________________________________________________________________________________
Vrata dřevěná vč.sloupků
Cena celkem Kč
1.210,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5) Záchod dřevěný bez žumpy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 22.1. Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 1.00 kus CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 1.800,- Kč/kus = Kč
1.800,-
x 0.8500 x 2.1390 x 1.4160 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 80% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
4.634,10 4.634,10 3.707,28 926,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Záchod dřevěný bez žumpy
Cena celkem Kč
927,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
11.726,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.27 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 266 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 266.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,32,55
= Kč = Kč
x 2.0310 x 1.4160 93,61 24.900,37
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č. St.27
Cena celkem Kč
24.900,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.49/1 zahrada o výměře 25 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 25.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,32,55
= Kč = Kč = Kč
x 2.0310 x 1.4160 93,61 37,44 936,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Cena celkem Kč
936,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Kč Kč Kč Kč
384.312,11.726,24.900,936,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
421.874,421.870,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřistadvacetjedentisícosmsetsedmdesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.377 pro katastrální území Černíkov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Klatovech ze dne 2.4.2007 a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr.Jiřího Krále, č.j. EX 335/07, vše zapsáno na listu vlastnictví č.377. Oceňovaný objekt se nachází v obci Černíkov, poblíž centra obce a Obecního úřadu. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 43. Je napojen na inženýrské sítě: elektrorozvod a přípojku vody ze studny na cizím pozemku.. Stavba je přízemní, nepodsklepená, se sedlovou střechou bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Černíkov (okres Klatovy) nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Mezihoří u Švihova 3+kk, přízemní, nepodsklepený, garáž, ústřední topení na tuhá paliva, pozemek 596 m2 cena 1.550.000,- Kč - RD Bezděkov 2+1, zastavěná plocha 1.NP 150 m2, topení Lokální na tuhá paliva, pozemek 1434 m2, zhoršený stav, přízemní cena 931.000,- Kč - RD Malý Bor 2+1, přízemní, topení lokální na tuhá paliva, Přípojka vody, pozemek 891 m2 cena 990.000,- Kč - RD Mochtín 3+1 se stodolou, přízemní, topení lokální na zemní plyn, cena 880.000,- Kč Zastavěná plocha 1.NP 157 m2, pozemek 1200 m2, příp.vody - 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nedostatečné velikosti pozemku a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve špatném technickém stavu, není trvale obydlená a další užívání je možné pouze po celkové rekonstrukci, odhaduji cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši
500 000,- Kč
Pozn. K nemovitosti náleží věcné právo braní vody z parcely č.St.51/1 a toto věcné právo oceňuji částkou 10.000,- Kč. Znalci nejsou známy žádné závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 28.března 2008
software PC.System Olomouc
- 11 -
