ZNALECKÝ POSUDEK č. 2373/9 O obvyklé ceně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2014, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 17.3.2014
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 Kublov 267 41 Kublov Středočeský Beroun Kublov Kublov 634
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.3.2014 za přítomnosti paní Evy Pelcové, Nad Stadionem 349, 267 01 Králův Dvůr.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.2.2014 - informace zjištěné na OÚ Kublov - informace získané od paní Evy Pelcové - informace získané na SREALITY.cz - skutečnosti zjištěné na místě - soupis nových pozemků ze dne 13.9.2013
5. Vlastnické a evidenční údaje Pelc Miroslav, Náměstí Míru 139, 26701 Králův Dvůr Pelc Pavel, čp. 95, 26741 Kublov Pelc Tomáš, čp. 27, 29471 Sedlec Pelcová Eva, Nad Stadionem 349, 26701 Králův Dvůr
-
1/4 1/4 1/4 1/4
6. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č. 313/45 v k.ú. Kublov byl zcelen s okolními pozemky, je využíván jako pastvina, není geometricky zaměřen a paní Eva Pelcová pouze orientačně určila, kde se má pozemek údajně nacházet. Pozemek parc.č. 370/2 byl rovněž zcelen s okolními pozemky, je využíván také jako pastvina, není geometricky zaměřen a jeho umístění bylo paní Pelcovou orientačně určeno. Oba pozemky jsou mírně svažité a jsou porostlé travním porostem. Pozemek parc.č. 381/4 údajně navazuje na předešlý pozemek parc.č. 370/2 a jedná se o lesní pozemek porostlý náletovými dřevinami, především břízou a osikou. Pozemek je svažitý a jeho lokalizace není zcela jasná. V současné době probíhají pozemkové úpravy v k.ú. Kublov (zpracovává Progeka v.o.s., Flemíkova 1079, 269 01 Rakovník) a soupis nových pozemků dle návrhu pozemkových úprav včetně výpočtu ceny pozemků a porostů je uveden v příloze posudku.
-3-
7. Obsah znaleckého posudku
A) Ocenění pozemků a trvalých porostů dle vyhl.č. 441/2013 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty
B) Určení obvyklé ceny pozemků a porostů 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemek parc.č. 313/45 je součástí zceleného pozemku využívaného jako trvalý travní porost s BPEJ 51513. Pozemek parc.č. 370/2 je rovněž součástí zceleného pozemku s BPEJ 54713. Pozemek parc.č. 381/4 tvoří okraj lesních pozemků s náletovými porosty především břízy a osiky a je silně svažitý. Pozemky nejsou geometricky zaměřeny a jejich polohu určila paní Eva Pelcová. Dle pozemkových úprav KPÚ Kublov vyhotovených Ing. Lubomírem Romerem, projektantem pozemkových úprav ze dne 13.9.2013, vlastní spoluvlastníci zapsaní na LV 106 následující pozemky: parc.č. 313/91 trvalý travní porost výměra3513 m2 parc.č. 370/2 dtto výměra2674 m2 parc.č. 370/33 ostatní plocha výměra 556 m2 parc.č. 381/4 lesní pozemek výměra3512 m2 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 3 491,00
JC [Kč/m2] 7,70
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 7,70
Cena [Kč] 26 880,70
trvalý travní 313/45 51 513 porost trvalý travní 370/2 54 713 0,00 4,29 4,29 0,00 porost Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k severu -20 %. trvalý travní 3 072,00 -20,00 3,43 10 536,96 porost - pás u lesa Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 6 563,00 m2 37 417,66 Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Tvar lesních pozemků ( např. v závislosti na šíři řemenových -4-
-20 %
parcel ): Celková úprava ceny: Výměra [m2] lesní pozemek 381/4 1A 3 701,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Název
Parcelní číslo SLT
-20 % JC Úprava [Kč/m2] [%] 3,12 -20,00
Pozemky - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 2,50
=
Cena [Kč] 9 252,50 9 252,50 46 670,16 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty Lesní porosty vznikly náletem a nejsou nijak udržované a využívané. Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika 25 1 1,000 60 2 221 60 8,25 3,67 0,290 Ha=[(8,25-3,67)*0,290+3,67]*1,00*60 % = 2,9989 Kč/m2 6 659,36 Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích: o -50,00 % -50,00 % -3 329,68 Úpravy celkem: o Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 osika - celkem = 2 746,99 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena bříza bradavičnatá 25 1 1,000 60 1 480 40 9,98 4,32 0,380 Ha=[(9,98-4,32)*0,380+4,32]*1,00*40 % = 2,5883 Kč/m2 3 831,72 Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích: o -50,00 % Úpravy celkem: o -50,00 % -1 915,86 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 bříza bradavičnatá - celkem = 1 580,58 Celkem - lesní porosty
=
Lesní porosty - zjištěná cena
4 327,57 Kč 4 327,57 Kč
-5-
Zjištěná cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2, 381/4 a porostů dle vyhl.č. 441/3013 Sb. činí 51.000,- Kč B) Určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemků parc.č. 313/45, 370/2, 381/4 v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. Toto určení obvyklé ceny vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je zpracována k právním skutečnostem platným k 11.3.2014 a slouží jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 1237/2004 Sb., č. 257/2004 S., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného či obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Ceny zemědělských pozemků v nabídkách SREALITY.cz je v k.ú. Broumy, Bzová, Hředle Hudlice, Trubská v rozmezí 9,30Kč/m2 – 35,50Kč/m2. Průměrná cena těchto pozemků je 24,12Kč/m2 Snížení průměrné ceny: nabídka malá výměra, pastvina, zcelení pozemky geometricky nezaměřeny
-25% -60% -20%
18,09 Kč/m2 7,24 Kč/m2 5,79 Kč/m2
Cena pozemků parc.č. 313/45 a 370/2 činí: 6563 m2 x 5,79 Kč = 38.000,- Kč Ceny lesních pozemků s náletovými porosty obdobné výměry se v nabídkách SREALITY.cz ve Středočeském kraji pohybují v rozmezí 12,0Kč/m2 – 26,80Kč/m2. Průměrná cena lesních pozemků s porosty je 20,18Kč/m2 Snížení průměrné ceny: nabídka náletové nekvalitní porosty, stráň pozemek geometricky nezaměřen
-25% -50% -20%
15,14 Kč/m2 7,57 Kč/m2 6,06 Kč/m2
Cena pozemku parc.č. 381/4 s porosty činí: 3701 m2 x 6,06 Kč = 22.428,- Kč Cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4
činí
60.428,- Kč
Porovnání: Cena pozemků na LV č. 106 dle soupisu nových pozemků z pozemkových úprav činí 61.413,- Kč Cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 dle vyhl.č. 441/2013Sb. činí 51.000,- Kč
-6-
Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 v kat. území Kublov činí
15.000,- Kč
slovy: patnácttisíc Kč
V Hořovicích 17.3.2014
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2373/9 znaleckého deníku.
-7-
E. SEZNAM PŘÍLOH Pozemky parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 na LV č. 106 Pozemkové úpravy Dtto Dtto
-8-
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
LV č. 106
Zcelený pozemek parc.č. 313/45
Pozemky parc.č. 370/2 a 381/4 s lesním porostem
-9-
Soupis nových pozemků str. 1
- 10 -
Str. 2
Str. 6 - 11 -
- 12 -
