Raadsgriffie
Ingekomen stuk E2
Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen
Aan het College van B&W
Telefoon
(024) 329 91 11
Telefax
(024) 329 22 92
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Datum uw brief
Ons kenmerk
Contactpersoon
13-12-2005
16-11-2005
C930/
E. Hoenderkamp
Onderwerp
Verkoop Groenewoudseweg 275
Aantal bijlagen
Doorkiesnummer
329 20 20
Geachte leden van het College, In uw brief d.d. 16 november 2005 stelt u de raad conform artikel 169 van de Gemeentewet in kennis van uw voornemen tot verkoop van het pand Groenewoudseweg 275 onder voorwaarde en condities zoals opgenomen in bijgevoegde koopovereenkomst. Voorts stelt u de raad conform de concernrichtlijn in kennis van het boekwaardeverlies dat in de jaarrekening 2005 moet worden verwerkt.
In de vergadering van de raadscommissie Algemeen bestuur van 12 december is uw voornemen besproken. De raadscommissie Algemeen bestuur adviseert de gemeenteraad niet in te stemmen met uw voornemen. De commissie acht het boekwaardeverlies te groot. Zij is van mening dat het college verdere pogingen in het werk moet stellen om het vermogensverlies voor de gemeente te beperken. Dit kan op een aantal manieren, bezien kan worden of onderwijsinstellingen, gezien de nabijheid van de campus, belangstelling hebben. Daarnaast zou gekeken kunnen worden naar de mogelijkheden tot herontwikkeling van het terrein in de sfeer van woningbouw. De commissie is van mening dat hiertoe een marktverkenning zou moeten worden opgesteld. Op basis van deze marktverkenning zou de Raad tot een oordeel kunnen komen. Mocht de marktverkenning niet het gewenste resultaat opleveren dan wil de Raad graag geïnformeerd worden over de mogelijkheden van subsidieverlaging voor de GGD als gevolg van een lastenverlichting door een lagere huur.
Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl
bedenkingen Groenewoudseweg 275
Gemeente Nijmegen Raadsgriffie
Vervolgvel
1
De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 21 en 22 december 2005 het advies van de raadscommissie Algemeen bestuur overgenomen.
Hoogachtend, de Raad der Gemeente Nijmegen, De Burgemeester,
De Griffier,
mevr. dr. G. ter Horst
mevr. drs. M.M.V. Mientjes
Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl
bedenkingen Groenewoudseweg 275
Directie Stadsbedrijven
Ingekomen stuk E2
Vastgoed Bureau Juridische en Commerciële Zaken
Nieuwe Dukenburgseweg 21 6534 AD Nijmegen
De Gemeenteraad van Nijmegen
Telefoon
(024) 329 33 33
Telefax
(024) 329 32 87
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
16-11-2005
Datum uw brief
B220/05.0030565
Crit Bartels
Onderwerp
Aantal bijlagen
Doorkiesnummer
verkoop Groenewoudseweg 275
2
3293232
Geachte raadsleden, Hierbij stellen wij u in kennis van ons voornemen tot verkoop van het pand Groenewoudseweg 275 onder de voorwaarden en condities zoals opgenomen in de bijgevoegde koopovereenkomst. Op grond van artikel 169 van de Gemeentewet wordt de raad gevraagd om wensen en bedenkingen kenbaar te maken bij belangrijke besluiten door het college. Tevens is door het boekwaardeverlies, dat in de jaarrekening 2005 moet worden verwerkt ,de concernrichtlijn van toepassing dat het college pas een definitief besluit neemt gehoord wensen en bedenkingen van de raad. Wij verzoeken u dan ook uw wensen en bedenkingen over bovengenoemde transactie zo spoedig mogelijk bij ons kenbaar te maken. Bijgevoegd treft u tevens het collegebesluit aan.
Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Secretaris,
mevr. dr. G. ter Horst
ir. H.K.W. Bekkers
Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl
Groenewoudseweg 275 brief gemeenteraad.doc
Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
verkoop Groenewoudseweg 275
Programma / Programmanummer
IBW-nummer: BW-00107
Portefeuillehouder
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Panden / 4230 Concernsturing / 8110
P. Depla en P.Lucassen
B220, Crit Bartels, 3232
Samenvatting
Datum ambtelijk voorstel
Het huurcontract met de GGD Regio Nijmegen voor 7 november 2005 Groenewoudseweg 275 loopt af per 1-1-2007. Registratienummer Omdat het nog langer in eigendom houden van het pand geen 05.0030565 gemeentelijk belang dient, is het pand aan de GGD te koop aangeboden. De GGD wil het pand niet kopen maar wel blijven huren. Om op de huurvoorwaarden maximale invloed te kunnen uitoefenen is de GGD zelf met een kandidaat-koper gekomen. Met die kandidaat-koper is een koopovereenkomst overeengekomen waarin tevens de nieuwe huurrechten voor de GGD zijn opgenomen/worden gewaarborgd. Afgesproken is dat, indien de raad op 21-12-2005 geen wensen en Paraaf bedenkingen heeft die het college zouden doen besluiten van de akkoord koop af te zien, het pand per 31-12-2005 in eigendom wordt overgedragen.
Datum
Voorstel om te besluiten
1)Uitspreken van het voornemen om Groenewoudseweg 275 aan Programmamanager dhr. W.Gubbels te verkopen onder de voorwaarden en condities zoals opgenomen in de bijgevoegde overeenkomst. 2)Het verschil tussen de boekwaarde en het transactieresultaat Programmadirecteur (ongeveer 2,9 miljoen euro) in de jaarrekening 2005 te verwerken. 3)De gemeenteraad middels bijgevoegde brief in kennis te stellen van het voornemen tot verkoop van Groenewoudseweg 275 controller DBO teneinde de raad in de gelegenheid te stellen wensen en bedenkingen kenbaar te maken. 4)Te besluiten tot verkoop indien er vanuit de raad geen wensen en bedenkingen kenbaar worden gemaakt.
: Actieve informatie aan de Raad Besluit B&W d.d. 15 november 2005
X Conform advies
Aanhouden
Anders, nl.
Paraaf
nummer: 1.37
Datum
akkoord Procescoördinatie
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Groenewoudseweg275benwvoorstel8-11-2005
Collegevoorstel
1
2
3
Inleiding
De huurovereenkomst tussen de gemeente Nijmegen en de GGD Regio Nijmegen (als hoofdhuurder van het pand Groenewoudseweg 275) loopt tot 01-01-2007. De GGD heeft aangegeven dat zij bij een nieuwe huurperiode een beduidend lagere huur willen betalen en dat de gemeente (als eigenaresse/verhuurster) bovendien een aantal investeringen voor haar rekening dient te nemen. Vervolgens is de afweging gemaakt dat het nog langer in eigendom houden van Groenwoudseweg 275 geen gemeentelijk belang dient en daarom het pand (conform de uitgangspunten van het besluit van de raad van 20-10-2004) kan worden verkocht . Na taxatie van de vrije verkoopwaarde is het pand aan de GGD te koop aangeboden. Na uitvoerig onderzoek heeft de GGD besloten het pand niet te kopen maar wel te willen blijven huren. Om op de huurvoorwaarden maximale invloed te kunnen uitoefenen is de GGD zelf met een kandidaat-koper gekomen. Met die kandidaat-koper zijn over de huurrechten voor de GGD (na aankoop) afspraken gemaakt die in de koopovereenkomst zijn verankerd. Afgesproken is dat, indien de raad op 21-12-2005 geen wensen en bedenkingen heeft die het college zouden doen besluiten van de koop af te zien, het pand per 31-12-2005 in eigendom wordt overgedragen. Doelstelling
Het uitvoeren van het raadsbesluit van 20-10-2004 (waarin is besloten om panden die geen gemeentelijk belang dienen af te stoten). Argumenten
Per 1-1-2007 loopt het huurcontract met de GGD Regio Nijmegen af. De GGD heeft aangegeven na 1-1-2007 niet meer te willen huren tenzij de gemeente de huurprijs per 1-1-2007 neerwaarts aanpast en extra investeringen in het pand doet. Omdat het verlagen van de huurprijs en het plegen van (niet voorziene) investeringen de exploitatie nog negatiever maakt is door Directie Stadsbedrijven (in de rol van eigenaar/verhuurder) geadviseerd het pand te verkopen. Ook het leegstandsrisico (met alle financiële nadelen die daarbij horen zoals huurderving en mogelijk een lagere verkoopprijs) is bij de huidige bestemming alsook de bestemming kantoren (waar op verzoek van koper een wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan voor wordt opgestart) na vertrek van de GGD aanzienlijk.Directie Inwoners ziet binnen haar programma’s geen aanleiding om tegen verkoop te zijn. Het Ontwikkelingsbedrijf heeft geen interesse in het pand . Ook voor ontwikkelingen in de omgeving is het niet nodig ( de Heijendaalplannen zijn alleen maar kleiner geworden). Omdat binnen het gemeentelijk apparaat geen interesse is in het pand, ligt verkoop in de lijn van het raadsbesluit van 20-10-2004. Ook de vergelijking van het financiële resultaat bij verkoop en bij voortgezette exploitatie valt ten gunste vanlevert geen tegenargument voor verkoop op (zoals nader bij punt 4 is aangegeven). Volgens de bij verkoop gebruikelijke handelwijze is het pand eerst aan de huurder , de GGD Regio Nijmegen, te koop aangeboden tegen de getaxeerde vrije verkoopwaarde. Omdat de GGD graag het pand voor haar doelstellingen wil blijven gebruiken, aankoop door de GGD op meer moeilijkheden stuit dan huren (- overeenstemming met de deelnemende gemeenten over koop ligt moeilijker dan bij huren;- het mogelijk samengaan op termijn met de regio Tiel leidt dan waarschijnlijk tot noodzaak andere huisvesting) is
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
de GGD zelf met een koopgegegadigde gekomen die de vraagprijs voor het pand wil betalen en meewerkt aan tussentijdse beëindiging van de bestaande huurovereenkomst per 1-1-2006 en tegelijkertijd het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst ( met voor de GGD gunstigere voorwaarden). 4
• •
• • •
Financiën
De boekwaarde bedraagt per 31-12-2005 € 5.627.744,-. De verkoopopbrengst is (afgerond) € 2.700.000,Het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde wordt mede veroorzaakt doordat in de bouwfase investeringen in het pand zijn gedaan die niet middels de huur verrekend konden worden. Het boekverlies van (afgerond) 2,9 miljoen euro wordt verwerkt in de jaarrekening 2005. De financiële consequenties bij een voortgezette exploitatie zien er als volgt uit:
De huidige exploitatielasten bedragen jaarlijks € 434.502. De huidige huurder (GGD) betaalt € 424.830 aan huur. Daarmee is de huur bijna kostendekkend. Het huurcontract met de GGD loopt eind volgend jaar af. De GGD heeft te kennen gegeven een lagere huur te willen betalen en eist daarnaast diverse bouwkundige aanpassingen. Als de gemeente de exploitatie van het pand wil voortzetten heeft dat de volgende consequenties: Een (nieuwe) huurder zal niet meer willen betalen dan een marktconforme huurprijs. Deze huurprijs wordt door makelaar Strijbosch Thunnissen geschat op € 350.000 per jaar. Het pand voldoet nu niet aan de brandveiligheidseisen. Voortgezette exploitatie vergt aanpassingen voor brandveiligheid. Deze aanpassingen vergen een (geraamde) éénmalige investering van € 437.000. De jaarlijkse exploitatielast hiervan bedraagt € 34.327,-. Voortgezette exploitatie levert na huuraanpassing en aanpassing voor brandveiligheid een jaarlijks tekort op van € 118.000. De toekomstige verhuurbaarheid van het pand wordt daarnaast beperkt door de volgende factoren: De malaise in de kantorenmarkt (veel onverhuurde kantoorruimte). De beperkingen van het bestemmingsplan. Het pand heeft (nog) niet de bestemming om als kantoorruimte te worden gebruikt. Gegeven de voormalige bestemming en inrichting van het pand (consultatiebureau + kantoorruimte) is het pand slechts tegen forse investeringen couranter te maken.
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
Hierdoor zal het pand ook in de toekomst met een te hoge boekwaarde (in vergelijking met de marktwaarde) in de boeken blijven staan. Resumerend: •
•
5
6
7
De huidige bijna kostendekkende exploitatie kan niet worden voortgezet. Zonder nieuwe investeringen en verlaging van de huurprijs zal het huurcontract beëindigd worden. In dat geval zal, om een jaarlijks verlies door leegstand van € 468.000 te voorkomen, verkoop met een boekverlies onontkoombaar zijn. Dit boekverlies zal vergelijkbaar zijn met het boekverlies (€ 2,9 miljoen) dat bij verkoop tegen de nu voorgestelde condities optreedt. Bij voorgezette exploitatie levert het pand indien er een huurder wordt gevonden een jaarlijks tekort op van € 118.000, terwijl bij een latere beëindiging van de huur of verkoop dan toch het risico van een boekverlies blijft bestaan. Juridische aspecten
Middels verkoop en eigendomsoverdracht per 31-12-2005 van het pand wordt ook de huurovereenkomst tussen de gemeente Nijmegen en de GGD Regio Nijmegen beëindigd. Ten behoeve van het aangrenzende perceel Professor Bellefroidstraat 11 ( in gebruik bij de Brandweer) wordt een recht van overpad gevestigd. Communicatie
Het collegebesluit, het standpunt van de commissie Stadsontwikkeling en het raadsbesluit wordt aan koper en de GGD doorgegeven waarna de verkoop kan worden afgerond.
Uitvoering
Indien de raad op 21-12-2005 geen wensen en bedenkingen heeft die het college aanleiding geven om het verkoopbesluit te herzien wordt de eigendom van Groenewoudseweg 275 op 31-12-2005 overgedragen aan de heer W.Gubbels.
Bijlage(n):
koopovereenkomst
