Raadsgriffie
Ingekomen stuk E1
Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen
Aan het College van B&W
Telefoon
(024) 329 91 11
Telefax
(024) 329 22 92
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Datum uw brief
Ons kenmerk
Contactpersoon
25-10-2005
26-09-2005
C930/
E. Hoenderkamp
Onderwerp
Aantal bijlagen
Intentieovereenkomst Waalfront met Rabo vastgoed.
Doorkiesnummer
3292020
Geachte leden van het College, In uw brief d.d. 26 september 2005 stelt u de raad conform artikel 169 van de Gemeentewet in kennis van uw voornemen een intentieovereenkosmt aan te gaan met Rabo Vastgoed inzake het Waalfront, als onderdeel van Koers West. In de vergadering van de raadscommissie Stadsgebieden van 25 oktober 2005 is uw voornemen besproken. De raadscommissie Stadsgebieden adviseert de Raad in te stemmen met uw voornemen. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 9 en 15 november 2005 het advies van de raadscommissie Stadsgebieden overgenomen.
Hoogachtend, de Raad der Gemeente Nijmegen, De Burgemeester,
De Griffier,
mevr. dr. G. ter Horst
mevr. drs. M.M.V. Jorritsma
Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl
20051026Intentieovereenkomst Waalfront met Rabo vastgoed.doc
Korte Nieuwstraat 6 Ingekomen stuk D1 6511 PP Nijmegen Telefoon (024) 329 91 11 Telefax (024) 329 96 10 E-mail
[email protected]
Gemeenteraad van Nijmegen Postbus 9105 6500 HG NIJMEGEN
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
26-09-05
Datum uw brief
P320/05.0027390
Wout van Hees
Onderwerp
Aantal bijlagen
Doorkiesnummer
wensen en bedenkingen in het kader diversen van de intentieovereenkomst Waalfront met Rabo vastgoed
3292056
Geachte raadsleden, Bijgaand treft u aan het collegevoorstel van 4 oktober 2005 waarbij wordt geadviseerd om een intentieovereenkomst aan te gaan met Rabo Rabo Vastgoed inzake het Waalfront, als onderdeel van Koers West.
De Gemeenteraad wordt de mogelijkheid geboden om tot 10 november 2005 wensen en bedenkingen kenbaar te maken op basis van dit voorstel.
Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Secretaris,
mevr. dr. G. ter Horst
ir. H.K.W. Bekkers
brief wensen en bedenkingen juli 2005 inzake intentieovereenkomst waalfront.doc
Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Intentieovereenkomst Waalfront Programma / Programmanummer
IBW-nummer
Grondbeleid / 4310 Portefeuillehouder
P. Depla Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Op basis van de selectieprocedure marktbenadering Waalfront zijn wij voornemens de conceptintentieovereenkomst met Rabo Vastgoed aan te gaan. Alvorens dit besluit te nemen is het wenselijk om de gemeenteraad in de gelegenheid te stellen om wensen en bedenkingen in te dienen bij ons college. De overeenkomst is bedoeld om te komen tot samenwerking en risicobeheersing en het haalbaar maken van de ontwikkelingskansen van het Waalfront. Tijdens de duur van deze intentieovereenkomst zal er gezamenlijk een Masterplan Waalfront worden gemaakt met daaraan gekoppeld een haalbare grondexploitatie. Dit plan zal gezamenlijk met een concept samenwerkingsovereenkomst in het najaar van 2006 aan de Raad worden voorgelegd (zgn. GoNoGomoment).
P320, Wout van Hees,2056 Datum ambtelijk voorstel
5 oktober 2005 Registratienummer
05.0017034
Voorstel om te besluiten
1. Vaststellen van de concept intentieovereenkomst met Rabo Vastgoed inzake Waalfront. 2. De Raad te verzoeken wensen en bedenkingen kenbaar te maken uiterlijk op 10 november a.s.
Paraaf akkoord
Datum
Paraaf akkoord
Datum
Programmamanager
W. Wentink Programmadirecteur
I. de Boer
X Formele advisering van de Raad aan het College Besluit B&W d.d. 4 oktober 2005
X Conform advies ¨ Aanhouden ¨ Anders, nl.
nummer: 1.8
Procescoördinatie
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Colege voorstel Intentieovereenkomst Waalfront september 2005.doc
Collegevoorstel
1
Inleiding
In het Koersdocument Koers West, zoals vastgesteld op 15 oktober 2003, heeft de gemeenteraad gevraagd om onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor samenwerking met de private markt voor de ontwikkelingskansen van het Waalfront. In april 2004 is een zgn. selectieprocedure gestart waaraan een groot aantal ontwikkelaars/beleggers hebben deelgenomen. Dit alles in de wetenschap dat uiteindelijk de gemeenteraad in 2006 bij het Go-NoGomoment beslist om definitief ja of neen tot samenwerking te komen met een of meerdere marktpartijen, danwel besluit tot zelfstandige gebiedsontwikkeling door de gemeente, danwel besluit tot NO GO voor het Waalfront. De belangstelling voor de gebiedsontwikkeling Waalfront vanuit de private markt is groot en de bereidheid om risicodragend te participeren ook. De selectieprocedure is in 3 stappen doorlopen. Een beoordelingscommissie heeft ons geadviseerd over de ingediende voorstellen, op basis van vooraf vastgestelde beoordelingscriteria. De beoordelingscriteria, waren de volgende: 1. samenwerking en risicoverdeling: mate van bereidheid tot risicodragend participeren en randvoorwaarden van marktpartijen met betrekking tot de samenwerking; 2. planvisie: kwaliteit van de visie; 3. financieel-programmatisch ambitieniveau met betrekking tot de vastgoedontwikkeling. Voor meer inhoudelijke informatie over deze selectieprocedure wordt verwezen naar de bijlagen en de besluiten die wij hier over hebben genomen. Rabo Vastgoed kwam als beste uit de beoordeling (zie hiervoor ook de vertrouwelijk ter inzage liggende stukken). Op basis van de ingediende informatie en voorstellen door Rabo Vastgoed hebben er gesprekken plaatsgevonden om te komen tot een intentieovereenkomst voor samenwerking volgens het model van een joint-venture. Zo’n joint venture wordt gekenmerkt door een gezamenlijke grondexploitatie. Partijen brengen gronden in, in een gezamenlijke entiteit bijvoorbeeld een onderneming. Deze onderneming maakt de grond bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit. De invloed en risico’s worden gedeeld. De gemeente kan hiermee risico’s spreiden (vooral financieel, maar ook inhoudelijk waar het gaat om de inbreng van marktkennis) en vroeg in het proces commitment van marktpartijen krijgen. Wat ons betreft is het aangaan van een intentieovereenkomst met Rabo Vastgoed -in deze fase van het proces- een wenselijk gegeven om het Waalfront verder in ontwikkeling te kunnen nemen. De voordelen en nadelen welke dit met zich meebrengt worden onder het kopje Argumenten verder toegelicht.
Collegevoorstel
Vervolgvel
2 Deze intentieovereenkomst richt zich vanaf de datum van ondertekening van de overeenkomst, tot aan het Go–NoGomoment in het najaar van 2006. In die tijd zullen de volgende zaken gezamenlijk worden aangepakt. - maken van een Masterplan Waalfront; - optimaliseren van de grondexploitatie - risicoparagraaf/beheersing - opstellen van een conceptsamenwerkingsovereenkomst met werkafspraken, juridische entiteit en financiële voorwaarden, e.d. voor de periode na het eventuele GObesluit in 2006. Deze intentiefase kan de opmaat worden naar een langdurige samenwerkingsrelatie voor uitvoering van het Waalfront op basis van een samenwerkingsovereenkomst. Zoals al eerder gemeld, zal deze overeenkomst worden voorgelegd aan de raad en Rabo Vastgoed als een keuze/beslismoment in het najaar van 2006. Op dat moment zal de gemeente -op basis van deze informatie en gegevens- ook een planexploitatie en organisatiemodel op tafel leggen met als uitgangspunt dat de gemeente de gebiedsontwikkeling zelfstandig oppakt (bijvoorbeeld als bij de Limos).
2
Doelstelling
Haalbaar maken (optimaliseren) van de ontwikkelingskansen voor het Waalfront. Inzicht bieden in de mogelijkheden voor samenwerking met marktpartijen. Risicobeheersing voor de gemeente Nijmegen. Vroegtijdig inbrengen van marktkennis voor deze gebiedsontwikkeling in Nijmegen West Op basis van de selectieprocedure Marktbenadering Waalfront heeft Rabo Vastgoed in het document ‘Stad in Balans’ (ligt ter inzage) aangegeven kansen te zien om het Waalfront te gaan ontwikkelen. Met het opstellen van een Masterplan zal zowel inhoudelijk als financieel meer duidelijkheid gaan ontstaan hoe en wanneer het Waalfront tot ontwikkeling kan komen. Het zal een verfijningslag worden waarbij ingezoomd zal worden op onderdelen als verkeerssituaties, bereikbaarheid, parkeren, hoe om te gaan met het water, milieuproblematiek, de relatie met de binnenstad, de functie van de Weurtseweg, en de financiële verfijning en optimalisering. Ook de afzetbaarheid in de markt en de programma’s met betrekking tot het wonen, het werken maar ook het sociaal-maatschappelijk deel krijgt hierbij meer inhoud. De uitgangspunten vanuit het Koersdocument staan hierbij centraal. De mogelijkheden voor samenwerking in het gebied Waalfront gaat uit van een Joint Venture. Deze vorm van samenwerking zal bij het Go-NOGOmoment in 2006 worden afgezet tegenover het zelfstandig uitvoeren of oppakken van deze ontwikkeling door de gemeente Nijmegen. Voor wat betreft de voordelen van samenwerking in deze (intentie)fase van het proces wordt verwezen naar het kopje Argumenten. Het is juist de samenwerking met Rabo Vastgoed die het mogelijk maakt om de risico’s voor de gemeente Nijmegen in deze fase van het proces verder te reduceren. Voor het inbrengen van de marktkennis in een vroegtijdig stadium is de intentieovereenkomst met Rabo Vastgoed een waarborg en vaststaand gegeven.
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
3
Argumenten
Wat zijn nu de argumenten om te komen tot een intentieovereenkomst? Rabo vastgoed is bereid om tijdens de duur van de intentieovereenkomst risicodragend (tot najaar 2006) in te stappen. Dit betekent concreet, dat Rabo Vastgoed geld wil investeren in deze herontwikkelingslocatie met het risico dat deze niet door zal gaan en men uiteindelijk verlies lijdt. Hieronder wordt hier verder op ingegaan. De basis is een gelijkwaardige samenwerking voor de gebiedsontwikkeling en bijbehorende grondexploitatie. Rabo Vastgoed heeft –indien het komt tot definitieve samenwerking en uitvoering- recht op een deel van de vastgoedontwikkeling. In de intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt voor de fase van de intentieovereenkomst, maar ook al afspraken (uitgangspunten) voor de fase van de ‘samenwerkingsovereenkomst’ die hierop volgt, wanneer de gemeenteraad en Rabo Vastgoed hiertoe besluiten in het najaar van 2006. Fase intentieovereenkomst: Gemeente Nijmegen en Rabo Vastgoed ontwikkelen gezamenlijk een Masterplan, inclusief alle bijbehorende onderzoeken. Partijen geven gezamenlijk invulling aan de verwerving tijdens deze periode. Partijen nemen eigen interne organisatiekosten tijdens deze fase voor eigen rekening; Partijen participeren voor 50 procent in externe planontwikkelingskosten Partijen participeren voor 50 procent in de verwervingskosten van de gezamenlijk te verwerven percelen; Partijen participeren voor 50 procent in de al gedane verwervingen; Bij beëindiging van de samenwerking worden boekwinsten en verliezen gedeeld; Gemeente houdt recht van eerste koop van grondeigendommen bij beëindiging van samenwerking in deze fase. Partijen hebben 50 procent zeggenschap in de samenwerking en de besluiten worden genomen op basis van unanimiteit. Deelname voor Rabo Vastgoed is in deze fase volledig voor eigen risico. Wanneer in het najaar van 2006 wordt besloten tot NO GO dan is er geen sprake van schadevergoeding in welke vorm dan ook. Hierop is 1 uitzondering van toepassing. Indien de gemeente besluit na beëindiging van de samenwerking met Rabo Vastgoed, de gezamenlijk ontwikkelde plannen voort te zetten, dan is de gemeente Nijmegen aan Rabo Vastgoed 80 procent van de door Rabo Vastgoed gedragen externe planontwikkelingskosten verschuldigd. Rabo Vastgoed doet dan afstand van het Intellectuele eigendom. Om niet opnieuw vanaf het begin te moeten starten met onderhandelen worden er in de intentieovereenkomst al afspraken vastgelegd voor de eventueel volgende periode (fase samenwerkingsovereenkomst). Hiermee wordt “vrijblijvendheid” van de kant van de ontwikkelaar in deze fase voorkomen en worden de uitgangspunten voor het vervolg vastgelegd voor wat betreft samenwerking, risico’s en financiën.
Collegevoorstel
Vervolgvel
4 Fase samenwerkingsovereenkomst. Er is sprake van een volledige gelijkwaardige samenwerking in de gebiedsontwikkeling; Beide partijen participeren voor 50% risicodragend in alle onderdelen van de grondexploitatie (uitgaande van een haalbare grondexploitatie als vertrekpunt, na inbreng gemeentelijke bijdrage); Beide partijen hebben 50% zeggenschap in de samenwerking, de besluiten worden genomen op basis van unanimiteit; Rabo Vastgoed krijgt het ontwikkelingsrecht voor 1/3 deel van het vastgoedprogramma; Rabo Vastgoed neemt de grond af tegen marktconforme prijzen. De marktconformiteit wordt getoetst op basis van een residuele grondwaardeberekening. Bij eventuele bijstellingen van opbrengstenniveaus, na vaststelling van de grondprijs, is sprake van een verrekeningconstructie; Rabo Vastgoed geeft een volledige garantie voor de afname van 1/3 deel van het vastgoedprogramma. Hiervoor garandeert Rabo Vastgoed een minimum grondwaarde; Rabo Vastgoed neemt de grond af zonder voorbehoud van percentages voorverkoop. Vergelijking met zelfstandig visieontwikkeling (maken masterplan, grondexploitatie, risicoanalyse e.d.) door gemeente Nijmegen in deze fase. Onder dit kopje wordt de samenwerking met Rabo Vastgoed -in deze fase van de intentieovereenkomst- vergeleken met het klassieke model, waarbij de gemeente deze fase van het proces zelfstandig zou invullen. De vergelijking wordt gepresenteerd door steeds de voor- en nadelen te behandelen. Voordelen algemeen: • Door samenwerking met een marktpartij wordt vroeg in het proces marktkennis, planontwikkelingcapaciteit en creativiteit ingebracht bij de planontwikkeling. Daarnaast heeft deze partij ervaring met het ontwikkelen van plannen en de marketing voor gebiedsontwikkelings-opgaven; • Door samenwerking met een marktpartij die risicodragend participeert, is de ontwikkeling van een marktconform plan gegarandeerd; • Er is sprake van commitment van een marktpartij die bereidwillig is te investeren in het project; • Door in dit vroege stadium een marktpartij de grondopbrengsten te laten schatten, wordt de haalbaarheid van de gecalculeerde grondopbrengsten extra getoetst. • Wanneer Rabo Vastgoed direct risicodragend participeert, zijn de gedane uitspraken niet vrijblijvend. Het risicoprofiel van het project wordt hierdoor ten gunste van de gemeente verbeterd; • Rabo Vastgoed kan vanwege haar uitgebreide netwerk toegevoegde waarde hebben bij de grondverwervingen. Nadelen algemeen: • Wanneer Rabo Vastgoed voor 50% zeggenschap heeft, neemt de invloed/regie van de gemeente af. • De besluitvorming is complexer en kan daardoor trager verlopen.
Collegevoorstel
Vervolgvel
5 Specifieke voordelen: • In deze fase betekent het 50% delen van de financiële risico’s dat de financiële schade voor de gemeente aanzienlijk wordt beperkt indien het project Waalfront geen doorgang vindt (NO GO besluit); • Optimalisaties van de grondexploitatie, ten opzichte van de huidige berekeningen, komen in deze periode ten goede van de gemeentelijke bijdrage (deze kan dan afnemen). Het uitgangspunt is immers dat de grondexploitatie bij het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst neutraal is; • Mogelijke verslechtering van de grondexploitatie (na optimalisatie) komt tot uiting in een nieuw plansaldo. De gemeente heeft hier de keuze voor het wel of niet doen van een extra gemeentelijke bijdrage. Indien de gemeente hier niet voor kiest, is zij vrij de samenwerking te beëindigen.
4
Financiën
5
Juridische aspecten
De kosten welke zijn gemoeid met deze procedure en de uitwerking van het Masterplan e.d. maken onderdeel uit van de planexploitatie Koers West, deel Waalfront. Voorliggende intentieovereenkomst is juridisch getoetst en voldoet aan de juridische eisen welke aan een dergelijke overeenkomst mogen worden gesteld. De procedure om te komen tot de selectie van de marktpartij is geheel in lijn met de Europese aanbestedingsregels gevoerd. Naar aanleiding van een uitspraak van de Europese Commissie betreffende het overtreden van aanbestedingsregels in de gemeente Amersfoort, is er in den lande twijfel gerezen over de houdbaarheid van publiek-privatesamenwerking en de afspraken die hierbij worden gemaakt voor wat betreft het mogen bouwen van woningen zonder openbare aanbesteding. De consequenties van deze uitspraak is nog niet volledig te overzien, maar in deze fase van dit proces heeft het geen directe consequenties. Bij de advisering over eventuele samenwerking eind 2006, komen we expliciet op deze problematiek terug. Dan zullen ook de mogelijke juridische consequenties -naar verwachting- duidelijk zijn.
6
Communicatie
7
Uitvoering
Het gaat hier om een openbaar besluit waarover naar buiten toe geen expliciete communicatie zal plaatsvinden. Wel zal er in de fase van het maken van het Masterplan Waalfront uitvoerig overleg plaatsvinden met instanties en omwonenden. Het is de bedoeling om op basis van ‘ruimtelijke concepten’ de discussie aan te gaan met anderen in workshops, bijeenkomsten e.d. Hiervoor zal 3 maanden in het proces van het Masterplan voor worden uitgetrokken. Daarna zal er nog een formele inspraakprocedure volgen omdat het hier gaat om een ruimtelijk plan zoals in de inspraakverordening genoemd. Ook is het de bedoeling om met Talis Woondiensten, Portaal en Standvast Wonen tussentijds 2 tot 3 maal overleg te voeren over de inhoud van het Masterplan en hun visie op -en inbreng in- het geheel. De looptijd van deze intentieovereenkomst is gekoppeld aan het GO-NOGOmoment van de gemeenteraad in het najaar van 2006 met betrekking tot Koers West. Op dat moment
Collegevoorstel
Vervolgvel
6 is de gemeenteraad vrij om ja of neen te zeggen tegen de verdere ontwikkeling van het Waalfront als onderdeel van Koers West. Wanneer de gemeenteraad besluit tot GO-NOGO najaar 2006, dan liggen -vanuit deze intentiefase- de volgende producten op tafel die kunnen bijdragen aan het nemen van de politiek-bestuurlijk gewenste beslissing: • Masterplan Waalfront; • Grondexploitatie Waalfront; • Risicoparagraaf; • Conceptsamenwerkingsovereenkomst met werkafspraken, financiële voorwaarden, e.d. voor de periode na positief GObesluit in 2006 en een alternatief waarbij de gemeente zelfstandig de gebiedsontwikkeling op zicht neemt.
Bijlage(n): Ter inzage:
Diversen Intentieovereenkomst met bijlagen en propositie “Stad in Balans” van Rabo Vastgoed
