Sector: Stad
Kerkrade, 18 januari 2006.
Aanbiedingsbrief Aan de raad.
Nr. 05it00871. Hierbij bieden wij u ter overweging en beslissing een ontwerpbesluit, nr. 05Rb083, inzake toekenning planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening naar aanleiding van een verzoek van mr. Ph.W.A.M. van Roy namens de heer P.J.H. Hilgers, Schifferheidestraat 1/3 te Kerkrade aan. In de nota van toelichting, nr. 05Tl055, die het ontwerpbesluit vergezelt, zijn de overwegingen en nadere gronden aangegeven waarop het ontwerpbesluit berust. Het college,
De secretaris,
J.J.M. Som.
Mr. C.M. Kuikman.
Ontwerpbesluit Nr.: 05Rb083.
De raad van de gemeente Kerkrade; overwegende, • dat bij schrijven van 20 juli 2004 mr. Ph.W.A.M. van Roy, namens de heer P.J.H. Hilgers, Schifferheidestraat 1/3 te Kerkrade een verzoek om vergoeding van planschade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft ingediend ; • dat het college op grond van het bepaalde in de procedureverordening planschadevergoeding 1999 aan Houdringe rentmeesters heeft gevraagd een advies uit te brengen inzake bovengenoemd verzoek; • dat dit advies bij schrijven van 1 juli 2005 is uitgebracht; • dat mr. van Roy bij schrijven van 7 september 2005 zijn opmerkingen op het advies kenbaar het gemaakt; • dat bij schrijven van 10 november 2005 Houdringe een reactie heeft gegeven op deze opmerkingen;
gelezen, • de nota van toelichting, nr. 05Tl055, behorende bij dit besluit; • het verslag van bevindingen van de raadscommissie Grondgebied en Economische Zaken d.d. 11 januari 2006, hetgeen ter inzage ligt; • het advies van Houdringe rentmeesters d.d. 22 juni 2005; • de opmerkingen van mr van Roy, vervat in het rapport Jonk; • de reactie van Houdringe d.d 10 november 2005;
gelet op, • artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening:
besluit: het verzoek om planschadevergoeding van mr Ph.W.A.M. van Roy namens de heer P.J.H. Hilgers, Schifferheidestraat 1/3 te Kerkrade toe te kennen tot een bedrag van € 24.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 21 juli 2004,
Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Kerkrade, in zijn openbare vergadering d.d. 25 januari 2006. De voorzitter van de raad,
De griffier,
J.J.M. Som.
mr.drs. H.J.W. Jacobs-van Dongen.
Nota van toelichting Nr.: 05Tl055.
Kerkrade, 14 december 2005.
Onderwerp: Toekenning planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) naar aanleiding van een verzoek van mr. Ph.W.A.M. van Roy namens de heer P.J.H. Hilgers, Schifferheidestraat 1/3 te Kerkrade. Behorend bij ontwerpbesluit nr: 05Rb083. Aanleiding van het besluit Bij schrijven van 20 juli 2004 heeft mr. Ph.W.A.M. van Roy een verzoek om vergoeding van planschade ex art. 49 WRO ingediend. Bij schrijven van 11 oktober 2004 en 2 november 2004 heeft mr. Van Roy zijn verzoek aangevuld met de vereiste gegevens. Mr. Van Roy stelt, dat de heer Hilgers schade lijdt ten gevolge van een door de gemeente doorgevoerde bestemmingsplanwijziging, waardoor de omgeving van de monumentale carréboerderij, hetwelk zijn eigendom is, bestemd is voor uitvaartcentrum/crematorium Monuta. Hij baseert zijn verzoek op de navolgende besluiten: Het besluit ex art. 19 WRO van 29 oktober 1979; Het besluit ex art. 19 WRO van 17 december 1991; Het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld bij raadsbesluit van 21 februari 2001 en goedgekeurd (gedeeltelijk) bij besluit van 2 oktober 2001. De delen waaraan goedkeuring is onthouden hebben geen betrekking op de gronden van de begraafplaats. Doelstelling Conform het bepaalde in de Wet op de Ruimtelijke Ordening dient de raad een beslissing te nemen op het ingediende verzoek, aangezien het verzoek is binnengekomen voor 1 september 2005. Voor verzoeken ingediend ná deze datum is het college de bevoegde instantie ten gevolge van een wijziging van de WRO. Bij schrijven van 17 januari 2005 heeft het college conform het bepaalde in de procedureverordening planschadevergoeding 1999 Houdringe rentmeesters verzocht een advies uit te brengen over het ingediende verzoek. Bij schrijven van 1 juli 2005 heeft Houdringe Rentmeesters dit advies uitgebracht. Bij schrijven van 8 juli 2005 is mr. Van Roy in de gelegenheid gesteld zijn eventuele opmerkingen naar aanleiding van het advies kenbaar te maken. Bij schrijven van 15 juli 2005 heeft mr. Van Roy om uitstel van de termijn gevraagd waarbinnen hij zijn opmerkingen kenbaar moest maken en wel tot 9 september 2005. Bij schrijven van 7 september 2005 heeft mr. Van Roy zijn opmerkingen (Rapport Jonk expertise ) kenbaar gemaakt. Bij schrijven van 10 november 2005 heeft Houdringe rentmeesters een reactie gegeven op het rapport Jonk. Financiële consequenties De planschadevergoeding van € 24.500,00 is voorzien in de begroting van 2005. Adviesorganen/inspraak n.v.t. Informatie/Communicatie n.v.t.
Pag. 1 van 3
Motivering van het besluit (afwegingen) Planologisch regime De gronden waarop het bouwplan is gerealiseerd vielen onder de werking van het plan Uitbreidingsplan aanwijzende de bestemmingen in hoofdzaak. De vigerende bestemming was Agrarische doeleinden. De daarop volgende planologische regimes zijn: het besluit ex art. 19 WRO van 29 oktober 1979 ten behoeve van de bouw van een aula, het besluit ex art. 19 WRO van 17 december 1991 ten behoeve van de bouw van een mortuarium en het.bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld bij raadsbesluit van 21 februari 2001 en goedgekeurd (gedeeltelijk) bij besluit van 2 oktober 2001, waarin de op de plankaart als begraafplaats aangegeven gronden bestemd voor de lijkbezorging waaronder begrepen een crematorium. Bij schrijven van 1 juli 2005 heeft Houdringe Rentmeesters advies uitgebracht. Kort samengevat luidt het advies als volgt: zowel door het besluit ex art. 19 WRO van 29 oktober 1979 ten behoeve van de bouw van een aula als het besluit ex art. 19 WRO van 17 december 1991 ten behoeve van de bouw van een mortuarium als het bestemmingsplan Buitengebied waarin de bouwmogelijkheden zijn verruimd en waar het gebruik als crematorium mogelijk is gemaakt, is er sprake van een planologisch nadeliger situatie. De schade als gevolg van de gewijzigde planologische regimes wordt bepaald op € 24.500,00. vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 21 juli 2004. Bij schrijven van 7 september 2005 heeft mr. van Roy zijn opmerkingen (Rapport Jonk expertise ) kenbaar gemaakt. Kort samengevat luiden deze als volgt: In tegenstelling tot wat Houdringe stelt zou het mogelijk kunnen zijn om openingen in de zuidgevel te maken, hetgeen door de onderhavige bouw een beperking van het uitzicht meebrengt. Door de bouw van een aula treedt er depreciatie van de waarde van de monumentale carréboerderij op, waardoor verzoeker extra schade zal hebben. In het bestemmingsplan Buitengebied wordt geen maximale hoogte van de bouwwerken gesteld . Het intensiever gebruik zal toenemen omdat het terrein nu ook wordt gebruikt als crematorium en zogenaamde 24-uurs–opbaringen. Daarnaast zal er een parkeerprobleem ontstaan. Er is wel zeker schade voor het bedrijf indien verzoeker de uitrit, die nu over het parkeerterrein loopt, niet meer kan gebruiken. Hij zal dan gebruik moeten maken van de uitrit aan de voorzijde van het pand. Dit terrein wordt echter al zeer intensief gebruikt als parkeerterrein. Ten gevolge van deze wijzigingen van het planologisch regime stelt mr. Van Roy een schade van in totaal € 265.000,00, excl. rente en expertisekosten van € 4.284,00 Bij schrijven van 10 november 2005 heeft Houdringe rentmeesters een reactie gegeven op het rapport Jonk. Kort samengevat luidt deze als volgt: In tegenstelling tot het rapport Jonk dient het te gaan om de situatie direct voor en direct na de peildatum van de planologische wijzigingen. Dit betekent dat rekening dient te worden gehouden met de staat van het object op dat moment. Daarbij komt nog dat reeds vanaf het begin, vóór de eerste planologische wijzigingen, sprake is van een begraafplaats op de betreffende locatie. De stelling dat er een depreciatie optreedt van de waarde van de carréboerderij wordt niet in die mate gedeeld. Niet gesteld kan worden dat er sprake zou zijn van een geheel vrije ligging van de betreffende boerderij nu reeds aan een zijde een begraafplaats met de bijbehorende voorzieningen en groen mogelijk was en tevens aanwezig was. Ten aanzien van de in het rapport Jonk genoemde parkeerproblemen wordt het navolgende gesteld. Bij planschade dient te worden uitgegaan van de maximale invulling van het planologisch regime. Ter bepaling daarvan kan tevens worden gekeken naar de verleende milieuvergunning. Gelet op de parkeerplaats en het maximale aantal auto’s per keer kan worden gesteld dat ter plaatse in beginsel sprake is van voldoende capaciteit. Incidenteel zou het mogelijk kunnen zijn dat er sprake is van overlast. Bij de hoogte van de schade is hiermee in voldoende mate rekening gehouden. Ten aanzien van de uitrit het volgende. Het verzoek / de eis van de gemeente Kerkrade ten aanzien van deze uitrit kan niet worden beschouwd als een rechtstreeks gevolg van de planologische wijziging. Indien hier al schade door zal ontstaan dan is planschade niet de daarvoor aangewezen weg. Pag. 2 van 3
Ten aanzien van de hoogte gaat het rapport Jonk uit van een onjuiste situatie. Immers bij deze laatste planologische wijziging dient gekeken te worden naar de voorgaande situatie. Er dient dus een vergelijk te worden gemaakt ten opzichte van de aula en het mortuarium. In de laatste situatie was het reeds mogelijk om ter plaatse en bouwwerk te realiseren met een hoogte van 12 meter. Van het maximaal te bebouwen oppervlak van 1200 m2 mocht maximaal 30 % een hoogte hebben van 12 meter. Deze hoogte was ook daadwerkelijk gerealiseerd in een dakconstructie. Op zich is het juist dat er geen beperking aan de hoogte wordt gesteld en dat er rekening houdend met een maximale invulling er sprake kan zijn van een onbeperkte nokhoogte. Echter hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de in de planschade jurisprudentie gevormde “tenzij-regel’. Deze regel geeft aan dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de maximale invulling van een regime indien deze maximale invulling onwaarschijnlijk is. In de voorschriften wordt wel een maximale goothoogte gesteld van 5 meter. Dit heeft ten gevolge dat hetgeen boven deze 5 meter uitgaat als dakconstructie dient te worden aangemerkt. Hiermee rekening houdend en tevens gelet op bijvoorbeeld redelijk eisen van welstand kan gesteld worden dat rekening dient te worden gehouden met de aanwezigheid van bebouwing welke past binnen een bestemming “begraafplaats”. Met betrekking tot de deskundigenkosten wordt het volgende opgemerkt. In het algemeen bestaat er geen noodzaak om reeds aanstonds bij het indienen van het verzoek om schadevergoeding juridische of andere deskundige bijstand in te roepen. Desondanks kan er aanleiding bestaan tot het toekennen van een bijdrage in de kosten, indien het inschakelen van deskundigen redelijkerwijs noodzakelijk is om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen. In onderhavige situatie kan worden gesteld dat dit tot het moment waarop de gemeenteraad een besluit heeft genomen, nog niet aan de orde is. In het rapport Jonk wordt bij de bepaling van de bedragen geen rekening gehouden met de voorgaande situaties en wordt telkenmale de schade bepaald ten opzichte van de beginsituatie. Gelet op de jurisprudentie is het schadebedrag van € 265.000,00 bijzonder hoog. Het betreffende bedrag is opgebouwd uit een aantal onderdelen welke afzonderlijk een schadepercentage laat zien van circa 10 %. Niet alleen komt een dergelijk percentage niet of nauwelijks voor in de praktijk, het doet ook geen recht aan de hier aanwezige situatie. Het advies van Houdringe is op een zorgvuldige manier tot stand gekomen. Het college conformeert zich aan de inhoud van het advies, inhoudende een toekenning van een planschadevergoeding van € 24.500,00 vermeerder met de wettelijke rente met ingang van 21 juli 2004, zijnde de datum van ontvangst van het verzoekschrift.
Pag. 3 van 3
