raadsvoorstel Aan de raad,

raadsvoorstel

Agendapunt 2016, nr VI-5 Te behandelen door de heer ing. H.J.G. Gommers onderwerp Ruilovereenkomst gemeente Winterswijk-Stichting Welzijn Winterswijk Blad 1/5

Aan de raad, Inleiding Gemeente Winterswijk en het Rijksvastgoedbedrijf zijn medio 2015 voortvarend van start gegaan met het experiment Stedelijke Herverkaveling. Binnen dit experiment wordt onderzocht of sloop van het voormalige belastingkantoor kan leiden tot een ‘vastgoedcarrousel’. Doel is de leefbaarheid van Winterswijk te vergroten. Overbodige meters vastgoed worden aan de markt onttrokken en de vraag concentreert zich op de ruimtelijk en economisch beste plekken in Winterswijk en de regio. Ruim 70 vastgoedeigenaren, bewoners, potentiële investeerders, strategische denkers en smaakmakers brachten dit principe op 16 en 17 september 2015 in praktijk tijdens hands-on workshops, ook wel charrettes genoemd. Het resultaat is een reeks potentiële ruildeals en projecten, weergegeven in de Ruilkrant Winterswijk. In dit advies leggen wij u de uitkomst van de eerste ruildeal voor; De gemeente Winterswijk ruilt haar bezit op Sportpark Jaspers (de voormalige kantine en kleedkamers van v.v. Winterswijk) tegen het gebouw ‘Eucalypta’ van Stichting Welzijn Winterswijk (SWW) in het centrum van Winterswijk. Voorstel Voorgesteld wordt: 1. In te stemmen met de ruil van de voormalige sportkantine en kleedkamers van v.v. Winterswijk op sportpark Jaspers tegen het gebouw Eucalypta van Stichting Welzijn Winterswijk. 2. Een krediet ad € 159.060,- ter beschikking te stellen om deze ruildeal af te kunnen ronden. 3. Dit krediet in de 2e financiële prognose 2016 te verwerken. 4. Uiterlijk 1 juli 2018 een besluit te nemen over (gedeeltelijke) sloop dan wel (gedeeltelijke) restauratie van gebouw Eucalypta. 5. Het college te mandateren om binnen het beschikbare krediet overeenkomsten aan te gaan met Stichting Welzijn Winterswijk om de ruildeal af te ronden. Relatie met (huidig) beleid De ruildeal tussen gemeente en SWW is één van de uitkomsten van de charrettes Stedelijke Herverkaveling en vastgelegd in de Ruilkrant Winterswijk. Deze Ruilkrant is maart 2016 door u vastgesteld als strategisch kader om het experiment Stedelijke Herverkaveling samen met het Rijksvastgoedbedrijf verder uit te voeren. Beoogd(e) effect(en)  Tegengaan van leegstand van zakelijk en maatschappelijk vastgoed.  Het zich laten concentreren van de vraag op de ruimtelijk en economisch beste plekken in Winterswijk en de regio.  Het vergroten van de leefbaarheid.  Terugbrengen van het aantal eigenaren in de omgeving van de Jeugdkerkstraat en het KuipersRietbergplein. Op deze wijze kan een herontwikkeling van de openbare ruimte in samenhang met gebouwen als het raadhuis, voormalig centraal gymnastieklokaal en Eucalypta worden bekeken en opgepakt. Argumenten Ad 1. De ruildeal tussen gemeente en SWW is één van de uitkomsten van de charrettes Stedelijke Herverkaveling en vastgelegd in het strategische kader Ruilkrant Winterswijk. Met een deal tussen gemeente en SWW komt Eucalypta, een gebouw dat al jaren leegstaat, in handen van de gemeente. In eerste instantie zal worden onderzocht of Eucalypta weer wordt geruild tegen een ander gebouw om

betreft Ruilovereenkomst gemeente Winterswijk-Stichting Welzijn Winterswijk blad 2/5

zo een ruilcarrousel op gang te brengen. Doel is overbodige meters incourant vastgoed te slopen en het resterende vastgoed beter te laten aansluiten bij de ambities en mogelijkheden van eigenaren en gebruikers. Mocht het ´doorruilen´ of verkopen van Eucalypta niet lukken, zal het gebouw worden gesloopt. Hiermee wordt structurele leegstand en verdere verloedering van het gebied tegengegaan. Met de verwerving van Eucalypta het aantal eigenaren in de omgeving van de Jeugdkerkstraat en het Kuipers-Rietbergplein verder teruggebracht. Op deze wijze kan een herontwikkeling van de openbare ruimte in samenhang met gebouwen als het raadhuis, voormalig centraal gymnastieklokaal en Eucalypta worden bekeken en opgepakt. Herinrichting van de openbare ruimte is voor 2017 en 2018 in het Investeringsplan Wegen/riolering/groen van de gemeente opgenomen. Ad 2. Om de ruildeal te kunnen uitvoeren is een bruto krediet ad € 159.060,- noodzakelijk. In de financiële paragraaf van onderhavig advies is dit bedrag nader onderbouwd. Ad 3. Casco restauratie van Eucalypta vraagt om een substantiële investering van geschat € 475.000,- tot € 525.000,-. In de periode tot 1 juli 2018 zal de gemeente haar best doen om een afnemer van het gebouw te vinden. Momenteel heeft een kerkgenootschap belangstelling. Het is echter nog niet tot een sluitende business case gekomen. De periode tot 1 juli 2018 zal hiervoor worden gebruikt. Zo zal samen met de Provincie Gelderland worden bekeken of (gedeeltelijke) restauratie van het gebouw kan rekenen op financiële steun van de provincie. Mocht het niet tot een sluitende business case komen dan zal u uiterlijk 1 juli 2018 worden gevraagd om het gebouw te slopen. Hiermee wordt een verdere verloedering van het gebied voorkomen. Ad 4/5. Mondeling is overeenstemming met de directeur van SWW over de voorwaarden van ruil van de voormalige sportkantine en kleedkamers van v.v. Winterswijk op sportpark Jaspers tegen het gebouw Eucalypta. In de financiële paragraaf zijn de belangrijkste voorwaarden weergegeven. Het vertalen van het mondelinge akkoord in een contract vergt tijd. Met uw akkoord kan het contract op korte termijn worden afgerond. Financiële aspecten/risico’s Om de ruildeal af te kunnen ronden vragen wij u direct een krediet ad € 159.060,- ter beschikking te stellen. In dit krediet zijn de samenhangende inkomsten van € 10.675,- verwerkt. De financiële effecten van deze ruildeal verwerken we in de 2e financiële prognose 2016. Bij het uitwerken van de ruildeal tussen SWW en Gemeente Winterswijk is voor de waardebepaling van het vastgoed de meest actuele WOZ taxatie gehanteerd: Eucalypta: Vml. kantine en kleedkamers vv. Winterswijk Vml. kantine en kleedkamers vv. Winterswijk

€ 203.885,-. voor opstal en ondergrond. € 25.125,- voor de opstal. € 44.044,- voor de ondergrond.

Bij de ruildeal brengt de gemeente het opstal van de voormalige kantine en kleedkamers in. Momenteel wordt de kantine al door SWW gebruikt voor buitenschoolse opvang waarbij de samenwerking met de sportverenigingen op Jaspers centraal staat. De ondergrond wordt niet bij de ruildeal ingebracht omdat de gemeente er naar streeft alle gronden op het sportcomplex Jaspers in eigendom te behouden. In overeenstemming met SWW wordt er een recht van opstal verleend voor de ondergrond van de kantine en het gebruik van de omliggende buitenruimte (totaaloppervlakte ca. 1.800 m²). Voor het recht van opstal en het gebruik van de omliggende grond betaalt SWW per jaar een retributie van €1,-. aan de gemeente. In ruil voor deze symbolische retributie wordt een clausule in het opstalcontract opgenomen dat de gebouwen om niet terugvallen aan de gemeente bij een faillissement van SWW. Financiële uitwerking van de ruildeal. De gemeente neemt Eucalypta over van SWW voor een bedrag van: WOZ waarde opstal en ondergrond € 203.885,00 minus de sloopkosten en kosten voor asbestsanering € 42.650,00 € 161.235,00


SWW neemt de kantine en kleedkamers over van de gemeente Winterswijk voor een bedrag van: WOZ waarde opstal € 25.125,00 minus de sloopkosten en kosten voor asbestsanering € 14.450,00 € 10.675,00 De notaris- en bijkomende kosten voor de gemeente Winterswijk worden geschat op € 8.500,-. Uitgangspunt is dat Gemeente en SWW de notaris- en bijkomende kosten voor hun eigen rekening nemen behorende bij het vastgoed dat verworven wordt. Om de vastgoeddeal af te kunnen ronden vragen wij u de Raad voor te stellen een krediet ad € 169.735,-. ter beschikking te stellen (verwervingskosten Eucalypta + notaris- en bijkomende kosten). Tegenover dit krediet staat een inkomst ad € € 10.675,- door de overname door SWW van de kantine en kleedkamers vv. Winterswijk. Derhalve betreft dit een netto investering ad € 159.060,-. Advies concern control In de begroting 2016 zijn geen gelden opgenomen voor stedelijke herverkaveling. De financiële impact op ons meerjarenperspectief: - Krediet van € 159.060 in 2016 (negatief effect - incidenteel) - Hiermee samenhangende kapitaallasten van ruim € 11.000 vanaf 2017 (negatief effect - structureel) Binnen het programma zijn geen dekkingsmogelijkheden. Het gevolg hiervan is, dat dekking moet plaatsvinden uit de algemene middelen. Het totale begrotingssaldo blijft in 2016 gelijk en wordt vanaf 2017 negatief beïnvloed door de kapitaallasten van ruim € 11.000. Het begrotingssaldo wordt dan (o.b.v. perspectief 1e financiële prognose 2016): 2017 €0 was € 11.000 (V) 2018 € 225.000 (V) was € 236.000 (V) 2019 € 329.000 (V) was € 338.000 (V) Op basis van huidige inschattingen is voldoende kasstroom aanwezig om de ruildeal te effectueren zonder dat de leningenportefeuille toeneemt. Voor de Wet Vennootschapsbelasting (Vpb) worden de activiteiten in een (verwachte) ruilcarrousel niet aangemerkt als ondernemersactiviteiten. De maatschappelijke doelstelling is namelijk het terugbrengen van leegstand van maatschappelijk vastgoed in combinatie met een betere benutting van bestaand vastgoed. Risico's: Risico kosten sloop Eucalypta Mocht de restauratie van Eucalypta niet van de grond komen zal het gebouw gesloopt worden. Deze kosten worden, op basis van een offerte van een sloopbedrijf, geschat op € 42.650,00. Deze kosten zijn verwerkt in de ruildeal. De verwachting is dat bij een scenario van sloop en herbestemming deze kosten terugverdiend kunnen worden.

Risico bodemverontreiniging Eucalypta In 2011 zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. Hierbij zijn er twee aandachtspunten aan het licht gekomen: een matige loodverontreiniging met een beperkt financieel risico en een (lichte) asbestverontreiniging van minder dan 100 mg/kg, waarvoor geen gebruiksbeperking, vervolgonderzoek of saneringsplicht geldt. Risico (gedeeltelijke) sloop kleedkamers en opknappen vml kantine SWW gaat vooralsnog niet over tot (gedeeltelijke) sloop van de kleedkamers en het opknappen van de vml. kantine op Jaspers. De financiële middelen die met de deal voor SWW vrij komen worden vooralsnog gebruikt om de eigen organisatie (financieel) op orde te krijgen. De verwachting van SWW


is dat de organisatie in 2017 en 2018 meer mogelijkheden krijgt om de te verwerven kleedkamers en vml kantine op Jaspers (gedeeltelijk) te slopen en op te knappen. 2016 is een overgangsjaar waarin bezuinigingen uit het verleden financieel nog doorwerken. In 2017 werpen de bezuinigingen volgens SWW haar vruchten af. In de komende jaren zal SWW de plannen voor (gedeeltelijk) slopen en opknappen van de opstallen definitief vormgeven. Hierbij bestaat ook de mogelijkheid dat SWW de kleedkamers in zijn geheel behoud en opknapt. Met SWW wordt afgesproken dat de werkzaamheden uiterlijk 3 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst worden uitgevoerd. Juridische aspecten/wet- en regelgeving Niet van toepassing. Communicatie/betrokkenenparagraaf De ruildeal tussen SWW en de gemeente Winterswijk is één van de uitkomsten van de charrettes Stedelijke Herverkaveling. Op 16 september 2015 werkten ruim 70 deelnemers tijdens deze charrettes aan een visie voor verschillende focusgebieden, waaronder Eucalypta Park (zie de kaart hieronder met de focus gebieden). Op basis hiervan selecteerden vastgoedeigenaren en strategische denkers 7 mogelijke ruildeals van vastgoed. Op 17 september 2015 werden deze deals door de betreffende vastgoedeigenaren besproken met daarbij de vraag: ‘Willen wij hiermee door?’ Hun antwoord bleek positief; momenteel lopen er vervolggesprekken deze deals, waarbij de deal tussen SWW en Gemeente bij een positief besluit van u en de gemeenteraad als eerste deal kan worden geëffectueerd. Dit kan de start zijn van een zogenaamde ruilcarrousel om de leefbaarheid in Winterswijk te vergroten.

Kaartje met vier focusgebieden van het Experiment Stedelijke Herverkaveling. Hierbij zijn deelnemers van leegstaand vastgoed van buiten deze focusgebieden niet uitgesloten.


Vervolgprocedure/evaluatie In de periode tot 1 juli 2018 zal de gemeente haar best doen om een afnemer van het gebouw te vinden. Mocht het niet tot een sluitende business case komen dan zal u uiterlijk 1 juli 2018 worden gevraagd om het gebouw te slopen. Hiermee wordt een verdere verloedering van het gebied voorkomen.

Winterswijk, 1 juni 2016, Burgemeester en Wethouders van Winterswijk, de secretaris,

de burgemeester,

drs. A. Oortgiesen

drs. M.J. van Beem

Bevindingen van de commissie Ruimte. Vergadering d.d. 15 juni 2016. Wethouder Gommers beantwoordt vragen van de fracties van GB en VVD. Het voorstel wordt als akkoordstuk doorgeleid naar de raad.

raadsvoorstel Aan de raad,

Recommend Documents