1 ONTWERP-RAADSVOORSTEL VAN BenW AAN DE RAAD VOOR oktober
OPSTELLER VOORSTEL: Minne Eelkema AFDELING: Ontwikkeling PORTEFEUILLEHOUDER: Mevr. P. de Graaf
Agendapunt: No. /'11
Dokkum, 9 september 2011
ONDERWERP: Nadere toelichting op de in de perspectiefnota 2011 opgenomen investering voor de vervanging van een sporthal en gymnastieklokaal door nieuwbouw.
Aan de gemeenteraad, Inleiding Enkele jaren geleden hebben wij geconstateerd dat de komende jaren flink geïnvesteerd moet worden in een grote renovatie van zowel sporthal De Trimmer als van het gymnastieklokaal aan de Van Kleffensstraat in de Hoedemakerspolder. De Trimmer De kleedruimten dateren uit 1960 en de hal uit 1967. In de onderhoudsplanning zijn voor 2011 en 2012 de volgende werkzaamheden opgenomen: asbestsanering dakbeplating, nieuwe dak- en gevelbeplating, nieuwe Cv-ketel voor de kleedruimten, renovatie van de kleedruimten met binnenwanden, vloeren en tegelwerk, douche-installatie en nieuwe dakbedekking met isolatie op de kleedruimten. De kosten hiervan bedragen afgerond € 900.000, - .Daarnaast staat voor de periode 2013-2017 een bedrag van € 450.000, - geraamd in de onderhoudsplanning voor de vervanging van de sportvloer en voor een nieuwe luchtverwarmingsinstallatie. De hal voldoet niet aan de brandveiligheidseisen ingevolge de gebruiksvergunning. Met een lager niveau van bewaking van de brandmeldinstallatie is door de brandweer ingestemd voor de periode tot 2013 nadat wij ons voornemen tot vervangende nieuwbouw hadden kenbaar gemaakt. Bij uitstel van vervangende nieuwbouw of grote renovatie voor de Trimmer moet er ook een volledige brandmeldinstallatie worden aangelegd. Hiervoor is een bedrag benodigd van € 40.000, -. Gymnastieklokaal Van Kleffensstraat Ook voor het gymnastieklokaal (Hoedemakerspolder, bouwjaar 1960) staat voor 2011/2012 de vervanging van de dakbedekking, goten en kozijnen gepland waarvoor afgerond € 100.000, - nodig is. Daarbij blijft de ongewenste situatie gehandhaafd dat dit gymlokaal niet van noodzakelijke douches is voorzien. Om douches in de kleedruimten aan te brengen zal naar schatting nog een kleine € 80.000 extra geïnvesteerd moeten worden. Al deze maatregelen vragen op korte termijn om een forse investering in gebouwen waarvan de onderhoudslasten hoog zullen blijven gelet op de hoge ouderdom. Beide sportgebouwen zijn technisch afgeschreven en voldoen niet meer aan de gebruikseisen (akoestiek, hygiëne, vloeroppervlakte, brandveiligheid en arbo-eisen.) Gebouw De Trimmer voldoet onderwijskundig niet vanwege de twee-groepslessen welke nodig zijn in verband met de benodigde capaciteit. Door middel van een scheidingsnet worden twee zaalruimten gecreëerd hetgeen ten koste gaat van de veiligheid. Bovendien voldoet het niet aan de arbo-eisen omdat er sprake is van geluidsoverlast als gevolg van de gelijktijdige groepslessen. Een scheidingswand aanbrengen is vanwege het puntdak zeer kostbaar (schatting € 125.000, -). Daarnaast wordt de afstand van de hal tot de belangrijkste daggebruikers, te weten het Dockingacollege dat in 2003 en Piter Jelles in 2005 naar de Parklaan is verhuisd, als zeer hinderlijk ervaren. Reistijd gaat namelijk ten koste van de lestijd. Beide onderwijsinstellingen hebben herhaaldelijk bij het college aangedrongen op een situering van een nieuwe sporthal nabij de scholenlocatie.
2 Planvorming en uitgangspunten Naar aanleiding van een in de voorjaarsnota 2007 opgenomen voorstel tot “Planontwikkeling sportvoorzieningen Dokkum“ waarin het college de voorkeur voor een centralisatie van sport- en recreatieve functies in het Tolhuispark heeft gemotiveerd met benoeming van relevante factoren als: - de noodzakelijke vervanging van de sporthal en het gymnastieklokaal door een nieuwe hal met drie zaaldelen; - gemeentelijke zorgplicht voor een adequate accommodatie voor bewegingsonderwijs met inbegrip van het onderwijskundig belang van de directe nabijheid van de sportaccommodatie; - de eerdere verhuizing van korfbalvereniging De Granaet van het Harddraverspark naar het Tolhuispark in verband met de uitbreiding van de stadscamping; - beëindiging van de bestuursovereenkomst met het COA voor de vestiging van het asielzoekerscentrum op de locatie Parklaan; - de mogelijkheid tot combinatie van sportfuncties en leisure en welness in het Tolhuispark; - het ontstaan van grote potenties en ruime inpassingsmogelijkheden van het gebied Harddraverspark na de verplaatsing van (enkele) sportfuncties naar de zuidkant van Dokkum. De gemeenteraad heeft vervolgens tijdens de begrotingsbehandeling op 8 november 2007 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 50.000, - voor de voorgestelde planontwikkeling. Op 12 januari 2010 hebben wij de gemeenteraad gerapporteerd over de voortgang. De raadscommissie heeft toen ingestemd met de hoofdlijnen en uitgangspunten welke zijn neergelegd in de Ruimtelijke Visie Tolhuispark van mei 2009: 1. Het in 2008 opgesteld Behoefte-onderzoek Sportaccommodaties gebruiken als kwantitatieve input. 2. Aansluiting zoeken bij de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum waarin is ingezet op een concentratie van sportvoorzieningen in het Tolhuispark. 3. Een centrale positionering van een multifunctionele overdekte sportaccommodatie in het Tolhuispark door de koppeling van de sporthal aan het Tolhuisbad. 4. Het voormalig azc-terrein herinrichten en uitbreiden met sportvelden. 5. De groene schil van het Tolhuispark ontwikkelen en uitbreiden als recreatieve- en ontspanningszone (mogelijkheid tot vestiging van een natuurinformatie/belevingscentrum op de locatie van de kinderboerderij). 6. Het parkgebied wordt “heilig “ verklaard zodat daarmee andere functies worden uitgesloten met uitzondering van activiteiten van tijdelijke aard. Er is voorbereidend werk gedaan voor een stedenbouwkundige uitwerking en een ontwerpbestemmingsplan voor de ontwikkeling van het Tolhuispark, in het bijzonder de omgeving van het Tolhuisbad. Wij houden rekening met een gefaseerde uitvoering van de sportcentralisatie in verband met de aanzienlijke kosten welke hiermee gemoeid zijn. Ook is niet op korte termijn bekend of er kostendekking mogelijk is door een herontwikkeling van het Harddraverspark. Op dit moment heeft de bouw van de sporthal onze hoogste prioriteit. Daarom zal voor de omgeving van het Tolhuisbad een schetsontwerp en een programma van eisen moeten worden uitgewerkt. Op uw verzoek geven wij hieronder een indicatieve raming van de kosten van de sportconcentratie van de buitensport in het Tolhuispark.
3 Afweging nieuwbouw of renovatie Tijdens de informatiebijeenkomst van 12 oktober 2010 en 11 januari 2011 heeft u kennis kunnen nemen van de planvorming en informatie over de keuze voor nieuwbouw of renovatie. De presentatie die in de Commissie Samenleving van 11 januari jl. is gehouden door de Grontmij ligt bij de stukken ter inzage. Bij de behandeling van de perspectiefnota op 14 juli jl. heeft uw raad gevraagd om een nadere onderbouwing van de benodigde investering en financiële consequenties. Wij hebben zowel de optie voor renovatie als voor nieuwbouw financieel doorgerekend naar jaarlijkse lasten. In geval van renovatie hebben wij onderscheid gemaakt tussen algehele renovatie en levensduurverlengende renovatie voor een periode van 10 jaar. In bijlage 1 bij dit voorstel vindt u de berekeningen. Als eindconclusie kan gesteld worden dat in de vergelijking nieuwbouw en levensduurverlengende renovatie voor 25 jaar van de sporthal en het gymnastieklokaal, renovatie financieel voordeliger lijkt maar vanwege de volgende aspecten in het nadeel is : -
-
-
Renovatie geeft qua programma van eisen lang niet hetzelfde eindresultaat als nieuwbouw. De afstand van de scholen (hoofdgebruikers) tot de voorziening wordt niet opgelost. Voorlopig kan geen kwaliteitsslag worden gemaakt in de sport- en onderwijsfacilitering en daarmee moet ook de opwaardering en regionale uitstraling van het Tolhuispark voorlopig worden uitgesteld. Er kan geen efficiencyslag worden gemaakt door combinatie sporthal en gymnastieklokaal Er zullen geen synergievoordelen behaald worden door een combinatie met het zwembad en andere sportvoorzieningen in het Tolhuispark. De financiële voordelen zijn nog niet goed in te schatten omdat dit van veel factoren afhangt (mate van privatisering, samenwerking in netwerk noordoost, private investeringen etc.). Aangenomen kan worden dat de exploitatievoordelen het nu geprognosticeerd financiële verschil zal ombuigen in een exploitatievoordeel bij nieuwbouw. Het gevaar is aanwezig dat de kansen op een herontwikkeling van het Harddraverspark, in het kader van Watersportstad Dokkum, worden beperkt vanwege de hogere frictiekosten na een renovatie van de sporthal.
De variant van levensduurverlengende renovatie voor 10 jaar achten wij niet relevant gelet op de in verhouding erg hoge lasten voor een korte levensduur van de gebouwen. Processtappen bij keuze nieuwbouw Voordat wij uw raad zullen verzoeken een bouwkrediet beschikbaar te stellen voor de bouw van de sporthal zullen wij eerst de nodige voorbereidingen treffen en nadere onderzoeken doen. Wij streven naar een realisatie en ingebruikname van de sporthal in het derde kwartaal van 2014. Omdat tot 2013 uitstel is gegeven tot het treffen van brandveiligheidsmaatregelen betekent dat in het jaar 2013 en 2014 geen evenementen kunnen worden gehouden in sporthal De Trimmer. Als alternatief voor 2013 en 2014 kan worden bekeken of uitruil van (sport)evenementen tussen de Doelstien en de Trimmer mogelijk is. Feit blijft dat de Doelstien voor bepaalde evenementen minder geschikt is als gebouw en locatie. Doorgaans is minimaal drie jaar aan voorbereidingstijd nodig voor het ontwikkelen, voorbereiden en uitvoeren van nieuwbouw. Dit geldt voornamelijk wanneer, zoals in dit geval, een bestemmingsplanprocedure moet worden gevoerd. Er zal voorts een architect moeten worden geselecteerd die het programma van eisen nader zal uitwerken in samenspraak met belanghebbenden om vervolgens het schetsontwerp van het bouwwerk uit te werken naar een definitief ontwerp en bestek. Ook willen wij uitvoering geven aan uw opdracht tot een studie naar de exploitatie van de sporthal door derden. Hierbij zal onder andere aandacht uitgaan naar de relatie met de exploitatie van het zwembad, eventuele private investeringen (via openbare consultatie) en de wijze van aanbesteden. Ook zullen wij de consequenties onderzoeken van de beëindiging van de sporthalfunctie van De Trimmer (sloop?) voor de gebruikers van het Harddraverspark. Hetzelfde geldt voor het gymnastieklokaal in de Hoedemakerspolder. Wij verwachten in het vierde kwartaal van 2012 de aanvraag voor de bouwvergunning te kunnen doen en e het aanbestedingtraject uit te voeren. De bouwstart van de sporthal kan in 2 kwartaal van 2013, na het e onherroepelijk worden van het uiteindelijke bestemmingsplan, aanvangen zodat in 3 kwartaal van 2014 de accommodatie in gebruik kan worden genomen.
4
Financiën In de perspectiefnota 2011 is een bedrag voor de nieuwe sporthal opgenomen. Een kostenraming van de nieuwe sporthal treft u hieronder aan. Dit betreft een globale kostenraming op basis van kengetallen. Voor de BTW compensatie is vooralsnog uitgegaan van een schatting van 50% compensatie. In het rapport van de Grontmij is voor de investeringsraming is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: 1. prijspeil 1 januari 2009; 2. prijzen op basis van m²-kengetallen referentieaccommodaties; 3. architectonisch ambitieniveau: gemiddeld; 4. sporthal met een sportruimte van 28x48x7 (lxbxh) (idem De Doelstien); 5. ondersteunende voorzieningen: 8 kleedruimten, 2 kleedruimten voor trainers/docenten/scheidsrechters, 3 bergingen en 1 ehbo-ruimte; 6. vaste tribune met 150 zitplaatsen; 7. verenigingsruimte zonder specifieke horeca; 8. horeca wordt gedeeld met zwembad; 9. stelpost voor bouwkundige connectie met zwembad. Conform de ABX index (Archidat) hebben wij de bedragen uit het rapport van de Grontmij geïndexeerd naar het prijspeil per 1-1-2011: De globale stichtingskosten zijn geraamd op: Bouwkosten(gebouw + technische installaties) Stelpost bouwkundige connectie met zwembad Inrichtingskosten Infrastructuur (parkeren, groen, paden etc.) Stelpost bijkomende kosten * Totaal investeringskosten excl. BTW BTW 19% Schatting Compensatie BTW Totale investering
€ -
3.291.020,00 106.260,00 452.360,00 526.240,00 991.760,00
€ €
5.367.640,00 1.019.851,00 -/- 509.926,00 5.877.566,00
* Toelichting stelpost bijkomende kosten: Ambtelijke inzet en ondersteuning, Procesmanagement, Architect (excl. toezicht), Constructuur, Installatieadviseur, Bouwfysica, Aanvullende onderzoeken, Bouwtoezicht, Schonegrondverklaring, Heffingen + verzekeringen, Nuts- en rioolaansluitingen, Bestemmingsplan, Leges, Bouwrente en financieringskosten, Afkoop prijsstijgingen tijdens de bouw (in bouwkosten), Prijsstijgingen tot start bouw, Aanloopkosten.Communicatie en besluitvorming, diversen en onvoorzien.
5 Het verloop van de kapitaallast van de volledige investering in de PPN 2011 is als volgt: 2012
Kapitaallast Af: verlaging exploitatiekosten ivm nieuwbouw Totaal
2013
2014
2015
29.400
161.600
495.000
498.900
0
0
-83.700
-83.700
29.400
161.600
411.300
415.200
Bij uitstel nieuwbouw sporthal moet er flink geïnvesteerd worden in de bestaande gebouwen. Voor de optie van algehele renovatie (voor 25 jaar) is de komende twee jaar aldus € 1.120.000, - benodigd en in de vervolgjaren nog € 450.000, - extra. Zoals bovenstaand aangegeven bij de inleiding. Kosten concentratie sportvelden De investeringsraming van de kosten voor de concentratie van de sportvelden in het Tolhuispark, hierbij moet gedacht worden aan de aanleg van (kunstgras)sportvelden, kleedaccommodaties, verlichting, parkeerterreinen en overige infrastructurele maatregelen, bedraagt volgens de Grontmij € 6.199.900,00 incl. BTW. De gemiddelde kapitaalslast bij een afschrijving in 25 jaar en 5% rente is € 403.000,00. Hierbij is geen rekening gehouden met bijdragen van derden en verhuuropbrengsten. Risico’s De benodigde indexering van de realisatiekosten is afhankelijk van economische ontwikkelingen tot het moment van aanbesteding. Over een periode van 3 jaar kan dat mogelijk 5-10% bedragen. De omvang en kosten van een bouwkundige connectie met het zwembad is nu nog moeilijk in te schatten. Vandaar dit als een stelpost is opgenomen. We verwachten geen bijzondere archeologische vondsten maar indien dat wel het geval is zal dit de planning doen opschorten en zullen er extra kosten worden gemaakt. Er bestaat een risico op een langere voorbereidingstijd bij deelname van eventuele private investeerders en de afstemming hiervan in bouwplan en kostenverdeling en contractvorming. De mate waarin de btw compensabel is, is afhankelijk van het toekomstige gebruik van de sporthal. Indien de belaste prestaties (huur van de sporthal waarvoor btw betaald moet worden) in verhouding minder zijn dan 50% zal ook de btw compensatie anders zijn, aangenomen dat dit 50% is. Afwijkingen zijn zowel naar beneden als naar boven mogelijk. Er is verder (nog) geen rekening gehouden met de componentenbenadering waarbij voor gebouwen, installaties, sanitair en inbraak- en beveiligingsapparatuur verschillende afschrijvingstermijnen gelden. Hierdoor kunnen de kapitaallasten mogelijk hoger uitvallen dan ze hierboven zijn weergegeven.
Inspraak Bij de uitwerking van het nieuwbouwplan worden uiteraard gebruikers en andere belanghebbenden betrokken.
ADVISERING RAADSCOMMISSIE
6 Bijlage I: Vergelijking jaarlijkse lasten nieuwbouw ten opzichte van algehele renovatie/levensduurverlengende investering in bestaande gebouwen Vergelijking nieuwbouw ten opzichte van algehele renovatie/levensduurverlengende investering in bestaande gebouwen Sporthal in aanbouw Gem. kapitaal last
Sporthal gereed
2012
2013
2014
2015
Nieuwbouw sporthal (40 jaar) Structurele lasten: Kapitaallast Besparing:
344.998
29.388
161.633
495.014
498.916
Onderhoud
67.089-
-
-
67.089-
67.089-
Energie Totaal netto kapitaallast Kapitaallast afgerond
16.616261.293 261.300
29.388 29.400
161.633 161.600
16.616411.309 411.300
16.616415.211 415.200
Schatting exploitatielasten: Totaal lasten Trimmer en Gymlokaal
342.974
-
-
342.974
342.974
Af: besparing op energie en onderhoud Nieuwe exploitatie lasten Schatting exploitatielasten afgerond
83.705259.269 259.300
-
-
83.705259.269 259.300
83.705259.269 259.300
Totaal
520.600
29.400
161.600
670.600
674.500
Eenmalig: Sloop Trimmer Sloop van Kleffenstraat Werkzaamheden afdichten kantine
78.200 27.600 46.000 151.800
Ter vergelijking: als de lasten worden uitgesmeerd over de levensduur is dit een jaarlijkste last van:
3.800
3.800
3.800
3.800
3.800
Totaal incl. eenmalig omgerekend naar een bedrag per jaar over de levensduur
524.400
33.200
165.400
674.400
678.300
Kapitaallasten infrastructuur Totaal excl. Infrastructuur
35.900 488.500
2.900 30.300
15.800 149.600
50.400 624.000
50.700 627.600
Algehele renovatie Trimmer en Gymlokaal (levensduurverlengend 25 jaar) Structurele lasten: Kapitaallast Trimmer Kapitaallast Gymlokaal
93.667 8.360 102.027 102.000
93.667 8.360 102.027 102.000
126.810 11.332 138.142 138.100
123.928 11.075 135.003 135.000
121.046 10.817 131.863 131.900
Exploitatielasten afgerond
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
Totaal
445.000
445.000
481.100
478.000
474.900
Kapitaallast afgerond Huidige exploitatielasten: Trimmer Gymlokaal
7 Vergelijking nieuwbouw ten opzichte van algehele renovatie/levensduurverlengende investering in bestaande gebouwen Sporthal in aanbouw Gem. kapitaal last
Sporthal gereed
2012
2013
2014
2015
Eenmalig: Inhaalslag onderhoud (dakplaten, asbestsanering, isolatie, boeidelen, CV, luchtverwarming etc.) Trimmer Gymlokaal
454.400 199.200 653.600
Ter vergelijking: als de lasten worden uitgesmeerd over de levensduur is dit een jaarlijkse last van:
26.100
26.100
26.100
26.100
26.100
Totaal incl. eenmalig omgerekend naar een bedrag per jaar over de levensduur
471.100
471.100
507.200
504.100
501.000
Levensduurverlengend Trimmer en Gymlokaal (10 jaar) Structurele lasten: Kapitaallast Trimmer Kapitaallast Gymlokaal
69.751 5.825 75.576 75.600
69.751 5.825 75.576 75.600
80.912 6.757 87.669 87.700
78.121 6.524 84.645 84.600
75.331 6.291 81.622 81.600
Exploitatielasten afgerond
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
307.375 35.599 342.974 343.000
Totaal
418.600
418.600
430.700
427.600
424.600
Kapitaallast afgerond Huidige exploitatielasten: Trimmer Gymlokaal
Eenmalig: Inhaalslag onderhoud (dakplaten, asbestsanering, isolatie, boeidelen, CV, luchtverwarming etc.) Trimmer Gymlokaal
454.400 199.200 653.600
Ter vergelijking: als de lasten worden uitgesmeerd over de levensduur is dit een jaarlijkse last van:
65.400
65.400
65.400
65.400
65.400
Totaal incl. eenmalig omgerekend naar een bedrag per jaar over de levensduur
484.000
484.000
496.100
493.000
490.000
674.400
678.300
Resumé Totale lasten nieuwbouw (40 jaar) – algehele renovatie (25 jaar): Nieuwbouw (incl. eenmalig kosten omgerekend naar bedrag per jaar)
488.500
8 Vergelijking nieuwbouw ten opzichte van algehele renovatie/levensduurverlengende investering in bestaande gebouwen Sporthal in aanbouw Gem. kapitaal last
Sporthal gereed
2012
2013
-
-
2014
2015
504.100 170.300
501.000 177.300
Algehele Renovatie 25 jaar (incl. eenmalig onderhoud omgerekend naar bedrag per jaar) Verschil
471.100 17.400
Totale lasten nieuwbouw (40 jaar)levensduurverlengend 10 jaar): Nieuwbouw
488.500
674.400
678.300
Levensduurverlengend 10 jaar (incl. eenmalig onderhoud omgerekend naar bedrag per jaar) Verschil
484.000 4.500
493.000 181.400
490.000 188.300
-
-
9
De raad van de gemeente Dongeradeel; overwegende, ; gelezen het voorstel van ; gelet op het bepaalde in ;
besluit:
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Dongeradeel van
De griffier,
De voorzitter,
A.J. Folbert
M.C.M. Waanders
Datum afkondiging: Datum inwerkingtreding besluit:
